什么是業主委員會

業主委員會，是指由(you)物業管(guan)理區域內(nei)業主代表(biao)組成(cheng)，代表(biao)業主的利益(yi)，向社會各方反映業主意(yi)愿和要求，并監督(du)物業管(guan)理公司管(guan)理運作(zuo)的一個民(min)間組織(zhi)，不具(ju)備獨立法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居委(wei)(wei)(wei)會是居民自(zi)(zi)我管(guan)理(li)、自(zi)(zi)我教育、自(zi)(zi)我服務的(de)(de)基層群眾(zhong)性自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)組織，其自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)的(de)(de)基礎(chu)是法定的(de)(de)公民權利(li)，居委(wei)(wei)(wei)書記事實(shi)上是由(you)政府委(wei)(wei)(wei)派，居委(wei)(wei)(wei)會的(de)(de)設立(li)、撤(che)消、規模調整由(you)政府決定。業(ye)委(wei)(wei)(wei)會自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)的(de)(de)基礎(chu)是物(wu)業(ye)所有權，業(ye)委(wei)(wei)(wei)會的(de)(de)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)由(you)業(ye)主大會選(xuan)舉產生，業(ye)委(wei)(wei)(wei)會的(de)(de)設立(li)撤(che)消等(deng)由(you)業(ye)主大會決定，并報有關(guan)部門備案(an)。

2、性質不同

居委會有明(ming)確的法律地位(wei)，實質(zhi)上是(shi)一(yi)種半行政性的基層自治組織，目前(qian)定位(wei)于“基層政權(quan)建(jian)設(she)”。業委會在(zai)法律上地位(wei)不明確，有(you)時連(lian)訴訟主(zhu)體的資格都沒有(you)，是(shi)一種特(te)殊的基層自(zi)治組織。

3、經費來源不同

居(ju)委會的經費由(you)政府財政撥(bo)款。業(ye)委會的經費取決(jue)于業(ye)主大(da)會的決(jue)定，由(you)業(ye)主自行(xing)解決(jue)。

4、對組織成員的要求不同

居委會的(de)人員(yuan)多數算專職的(de)，對居民負責。業委會的(de)成員(yuan)大(da)部分是兼職的(de)，他們對業主負責。

5、工作的側重點不同

居(ju)委會(hui)工(gong)作(zuo)包括宣(xuan)傳教育、社會(hui)福利(li)、治安保衛(wei)、文(wen)教衛(wei)生、調解(jie)民(min)間糾紛、就(jiu)業等多項(xiang)工(gong)作(zuo)，側重于(yu)(yu)社會(hui)政(zheng)治穩(wen)定(ding)。業委會(hui)的(de)(de)的(de)(de)工(gong)作(zuo)范圍僅(jin)限于(yu)(yu)五大類公(gong)(gong)(gong)(gong)共(gong)服務項(xiang)目：公(gong)(gong)(gong)(gong)共(gong)衛(wei)生和(he)公(gong)(gong)(gong)(gong)共(gong)秩序管(guan)(guan)理(li)、綠化管(guan)(guan)理(li)、車(che)輛交通管(guan)(guan)理(li)、公(gong)(gong)(gong)(gong)用部位公(gong)(gong)(gong)(gong)用設備(bei)設施的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)、其(qi)他居(ju)住環境管(guan)(guan)理(li)，側重于(yu)(yu)業主的(de)(de)經濟利(li)益。

6、辦公用房不同

居(ju)委會的(de)辦公(gong)(gong)用(yong)(yong)房(fang)(fang)，由當地人(ren)民政(zheng)府統籌解決(jue)，不一定(ding)在物(wu)業管(guan)理區(qu)域內(nei)，有的(de)是好幾個(ge)小區(qu)才(cai)有一個(ge)居(ju)委會。業委會的(de)辦公(gong)(gong)用(yong)(yong)房(fang)(fang)應設在物(wu)業管(guan)理區(qu)域內(nei)，由建設單位(wei)和公(gong)(gong)房(fang)(fang)出售單位(wei)免費提(ti)供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實(shi)行業主(zhu)(zhu)自(zi)治和專(zhuan)業化管理(li)相結合的管理(li)體制。業主(zhu)(zhu)委員(yuan)會體現業主(zhu)(zhu)自(zi)治，物業管理(li)企(qi)業體現專(zhuan)業化管理(li)，二者(zhe)共(gong)同(tong)管理(li)著一(yi)定(ding)范圍的物業。這就決定(ding)了(le)他們之(zhi)間具有一(yi)定(ding)的法律關系和經濟關系。

1、法律關系

業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會與物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)是(shi)委(wei)托者(zhe)(zhe)和受托者(zhe)(zhe)的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)，是(shi)聘(pin)(pin)(pin)用(yong)與受聘(pin)(pin)(pin)的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)。在(zai)(zai)法(fa)律上(shang)，業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會有決定委(wei)托或不(bu)(bu)委(wei)托、聘(pin)(pin)(pin)用(yong)或不(bu)(bu)聘(pin)(pin)(pin)用(yong)某個物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)的(de)(de)權利(li)，物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)也(ye)有接(jie)受或不(bu)(bu)接(jie)受委(wei)托、受聘(pin)(pin)(pin)或拒聘(pin)(pin)(pin)的(de)(de)權利(li)。兩(liang)者(zhe)(zhe)無(wu)隸屬關(guan)(guan)系(xi)，不(bu)(bu)存在(zai)(zai)領導(dao)和被領導(dao)的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)，也(ye)不(bu)(bu)存在(zai)(zai)管理和被管理的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)，兩(liang)者(zhe)(zhe)在(zai)(zai)法(fa)律上(shang)是(shi)平等的(de)(de)。

2、經濟關系

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)提供(gong)的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務是有償(chang)的(de)(de)(de)，在提供(gong)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務的(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，應(ying)(ying)獲得相(xiang)應(ying)(ying)的(de)(de)(de)報酬。同(tong)(tong)(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主在享受(shou)(shou)到這些管(guan)理(li)服(fu)務的(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，也(ye)應(ying)(ying)付出相(xiang)應(ying)(ying)的(de)(de)(de)費用(yong)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)與(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主方(fang)(fang)面的(de)(de)(de)這種經濟關(guan)系(xi)是通過(guo)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)委(wei)(wei)托(tuo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)確認和保證的(de)(de)(de)。合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)簽訂后，雙(shuang)方(fang)(fang)分別承擔不(bu)同(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)權利和義務。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)(ying)按合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)規定(ding)及(ji)要求(qiu)提供(gong)相(xiang)應(ying)(ying)的(de)(de)(de)管(guan)理(li)服(fu)務，向業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主委(wei)(wei)員會及(ji)廣(guang)大(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主負責，并在日常工作中接受(shou)(shou)他們的(de)(de)(de)監(jian)督。同(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主委(wei)(wei)員會及(ji)廣(guang)大(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主應(ying)(ying)協助物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)開展工作，并按時(shi)繳交(jiao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)委(wei)(wei)托(tuo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)寫(xie)明的(de)(de)(de)各項(xiang)費用(yong)。雙(shuang)方(fang)(fang)在經濟關(guan)系(xi)上也(ye)是平等(deng)的(de)(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業主大會(hui)會(hui)議(yi)，報(bao)告物(wu)業管理(li)的(de)實施情況。

2、代表業(ye)(ye)主與業(ye)(ye)主大會選聘的物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)簽訂物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務合(he)同。

3、及(ji)時了解業(ye)主、物業(ye)使用(yong)人的意見和建議，監督和協助(zhu)物業(ye)服(fu)務企業(ye)履行物業(ye)服(fu)務合同。

4、監督管理規約的實施(shi)。

5、業主大會賦予的其他職責(ze)。

6、擬訂選聘物業(ye)服務企業(ye)的(de)方案，報業(ye)主大會決定。

7、擬訂業(ye)主(zhu)委員會(hui)的(de)年度(du)財務預算(suan)方案、決(jue)算(suan)方案，報業(ye)主(zhu)大會(hui)決(jue)定(ding)。

8、擬(ni)訂業主大(da)會議(yi)事規(gui)則和管理規(gui)約修改方案，報業主大(da)會決定。

9、擬訂物業管理(li)區域內公共秩序(xu)和(he)環境衛生的維護(hu)等方(fang)面的規章制度的方(fang)案，報業主大會決定(ding)。

10、擬訂物業(ye)管理區域(yu)內物業(ye)共有(you)部分(fen)和共用(yong)(yong)設(she)施設(she)備(bei)的使用(yong)(yong)、收(shou)益方案，報業(ye)主大會決定。

11、擬(ni)訂專項(xiang)維修資金使(shi)用(yong)、續籌方案，報業主大會決定。

12、擬訂(ding)改建、重建建筑物及其附(fu)屬(shu)設(she)施(shi)的方案，報業主大會決定。

13、對(dui)違反(fan)管(guan)理規(gui)約的(de)行為進行處理。

業主委員會有哪些權利

1、召集業主(zhu)大會(hui)會(hui)議，修訂業主(zhu)公約(yue)、業主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)章程。

2、代(dai)表業主(zhu)與業主(zhu)大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合(he)同。

3、及(ji)時了解業(ye)(ye)主、物(wu)業(ye)(ye)使用人的(de)意見(jian)和(he)建議，監督和(he)協(xie)助物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)履行物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)合同。

4、審議(yi)年(nian)度管(guan)理工(gong)作計(ji)劃、年(nian)度費用(yong)預算。

5、監督公共建(jian)設(she)、公共設(she)施的合理使用。

6、監督業主(zhu)公約的(de)實施。

7、業主大會賦予的其他職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業(ye)(ye)主委員(yuan)會收取物(wu)業(ye)(ye)管理(li)費其實(shi)很困難(nan)，一般情(qing)況下還是(shi)需(xu)要(yao)物(wu)業(ye)(ye)來進(jin)行收取。

1、業主委員會沒(mei)有法人資(zi)格(ge)，也就無法辦(ban)理資(zi)質等物業管理資(zi)格(ge)。

2、業(ye)主委員會不能辦理相關營業(ye)證書(shu)、稅(shui)務(wu)證書(shu)，也就沒有辦法給繳(jiao)費人開具(ju)發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般(ban)情況(kuang)下，業(ye)主委員會有兩種產生方(fang)式：

1、首屆業主(zhu)委員會(hui)由小區全體業主(zhu)投票選舉產(chan)生。

2、根據小區業主大(da)會議事規(gui)則約定(ding)的規(gui)則進(jin)行選舉產生(sheng)。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物(wu)業管理區(qu)域內，已交付的專有部分(fen)面(mian)積(ji)超過建筑物(wu)總面(mian)積(ji)50%。劃分為一個(ge)物業(ye)(ye)管(guan)理區域的(de)分期(qi)開(kai)(kai)發的(de)建設項目，先期(qi)開(kai)(kai)發部(bu)分符合條件的(de)，可以成立業(ye)(ye)主大(da)會，選(xuan)舉產生(sheng)業(ye)(ye)主委員(yuan)會。首次業(ye)(ye)主大(da)會會議應當(dang)根(gen)據分期(qi)開(kai)(kai)發的(de)物業(ye)(ye)面積和進度等(deng)因(yin)素(su)，在業(ye)(ye)主大(da)會議事規(gui)則中明確增補業(ye)(ye)主委員(yuan)會委員(yuan)的(de)辦法。

2、提出申請

由建設(she)單位或業主（經專有(you)部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(ye)主(zhu)聯(lian)名）向物業(ye)所在地的街道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮）提出申(shen)請。建設單位應(ying)當及時報(bao)送籌(chou)備(bei)首次業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議所需的文件資料(liao)。符合成立業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)條件的，街道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮）應(ying)當認真審(shen)核(he)，在收(shou)到業(ye)主(zhu)提出籌(chou)備(bei)業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)書面申(shen)請后60日內，負責組織、指(zhi)導成立(li)首(shou)次業主大會會議籌備組。

3、產生籌備組

籌備組由業主代表、建設(she)單(dan)位代表、街道辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）代表和居民委員(yuan)會(hui)代表組成，其成員(yuan)為7人至11人，其中業主(zhu)代(dai)表應當不少于50%。籌備組組長(chang)由街道(dao)(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮）代表(biao)擔任，業(ye)主(zhu)代表(biao)由街道(dao)(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮）或居民委員會組織業(ye)主(zhu)推薦，街道(dao)(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮）應當(dang)對業(ye)主(zhu)代表(biao)的身份進行核實。

4、召開籌備組會議

籌(chou)(chou)備組(zu)(zu)會議由籌(chou)(chou)備組(zu)(zu)組(zu)(zu)長召集，街(jie)道辦事處（鄉(xiang)、鎮）和區(qu)、縣(xian)（市(shi)）房產局負責業務指導。籌(chou)(chou)備組(zu)(zu)應(ying)當做(zuo)好以(yi)下工作：

（1）確認并公(gong)示業(ye)主身份(fen)、業(ye)主人數(shu)以(yi)及所擁(yong)有(you)的專有(you)部分面積。

（2）確定首次(ci)業(ye)主大會會議召開的時間(jian)、地點、形式和內容。

（3）草擬管理規約、業主大會議事規則。

（4）依法確(que)定首(shou)次業主大會(hui)會(hui)議表決規則。

（5）制(zhi)定業主委員(yuan)會(hui)委員(yuan)候選人產生辦法，確(que)定業主委員(yuan)會(hui)委員(yuan)候選人名(ming)單。

（6）制定業主(zhu)委員(yuan)會選舉辦法。

（7）完(wan)成(cheng)召開首次業主大會會議的其他準備(bei)工(gong)作。

5、產生業主委員會候選人

業(ye)主委員會委員為5人至11人，業主委員會委員候選人為(wei)9人至15人(ren)(ren)。業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)選舉可(ke)采用差額選舉方式。街道辦事處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應當對業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會候選人(ren)(ren)進行資格審查(cha)。業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會候選人(ren)(ren)產(chan)生后，應當在(zai)首屆業(ye)(ye)主(zhu)大會召開前(qian)15日將候選人名單在物業管理區域顯著位(wei)置(zhi)公示。

6、召開首屆業主大會

業主大會會議采用集(ji)體討論(lun)形式(shi)的，按照下列(lie)程序進行：

（1）籌備組(zu)組(zu)織會(hui)議簽到并核實到會(hui)業(ye)主身(shen)份，發放選票(piao)（表決票(piao)）。

（2）表決(jue)《管(guan)理規約》、《業主(zhu)大會議(yi)事規則》等。

（3）選舉業主委員(yuan)會委員(yuan)。

（4）回收選票。

（5）現場公開計票。

（6）現場公布業主大(da)會會議結(jie)果。

（7）物業(ye)區域公告業(ye)主大會會議結果。

7、業主委員會備案

業主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)應當自選(xuan)舉產生(sheng)之日(ri)起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主委員(yuan)會備案申(shen)請(qing)表。

（2）業主大會(hui)(hui)成立和業主委(wei)員會(hui)(hui)選舉的資料

（3）管理規約（加蓋街道辦事處（鄉、鎮(zhen)）公章）。

（4）業(ye)主(zhu)大會議事規則(ze)（加蓋街道辦事處(chu)（鄉、鎮）公章）。

（5）業主大會(hui)決(jue)定的其(qi)他重(zhong)大事項(xiang)。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業(ye)主(zhu)或(huo)業(ye)主(zhu)大會會議選舉產(chan)生(sheng)。

業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會：是指在物業(ye)所在地的區、縣(xian)人民政(zheng)府房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)(zhu)管部門的指導下、由(you)同物業(ye)管理區域(yu)內所有業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)組成，對(dui)關系到整(zheng)體業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)利(li)益(yi)的事情進行決(jue)議。并通過(guo)選舉建立業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會

2、對(dui)于(yu)較大小(xiao)區(qu)，業(ye)主先(xian)按照樓(lou)(lou)選舉(ju)各自樓(lou)(lou)委(wei)會，然后每個樓(lou)(lou)委(wei)會推(tui)選代表，集(ji)中(zhong)而(er)成業(ye)委(wei)會。這樣方(fang)式形成的業(ye)委(wei)會，主要(yao)負責樓(lou)(lou)間共有的管理。而(er)樓(lou)(lou)委(wei)會，負責樓(lou)(lou)內共有的管理。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向(xiang)法院起(qi)訴。

根據《物權法》第七十八條：業主大(da)會(hui)或者(zhe)業主委(wei)員會(hui)的(de)(de)決定(ding)，對(dui)業主具(ju)有約束(shu)力(li)。業主大(da)會(hui)或者(zhe)業主委(wei)員會(hui)作(zuo)出的(de)(de)決定(ding)侵害業主合法權益的(de)(de)，受侵害的(de)(de)業主可以請求人民法院(yuan)予以撤銷。

《最高人民法(fa)院(yuan)(yuan)關于審理建(jian)筑物區分所有權(quan)糾紛案件具體應用法(fa)律若干問(wen)題的(de)(de)解釋》第(di)(di)十(shi)二(er)條：業主(zhu)(zhu)以業主(zhu)(zhu)大會或(huo)者(zhe)(zhe)業主(zhu)(zhu)委員會作(zuo)(zuo)出的(de)(de)決(jue)(jue)定侵(qin)害(hai)其(qi)合(he)法(fa)權(quan)益或(huo)者(zhe)(zhe)違反(fan)了法(fa)律規定的(de)(de)程序為由，依據物權(quan)法(fa)第(di)(di)七十(shi)八條第(di)(di)二(er)款的(de)(de)規定請求人民法(fa)院(yuan)(yuan)撤銷(xiao)該決(jue)(jue)定的(de)(de)，應當在知(zhi)道(dao)或(huo)者(zhe)(zhe)應當知(zhi)道(dao)業主(zhu)(zhu)大會或(huo)者(zhe)(zhe)業主(zhu)(zhu)委員會作(zuo)(zuo)出決(jue)(jue)定之日(ri)起(qi)一年內行使。