什么是業主委員會

業主(zhu)委員會，是(shi)指由(you)物業管(guan)理區域內業主(zhu)代表組成，代表業主(zhu)的(de)利益，向社會各方反(fan)映業主(zhu)意愿和(he)要求，并監(jian)督物業管(guan)理公司管(guan)理運作的(de)一(yi)個民間組織(zhi)，不具(ju)備(bei)獨(du)立法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居(ju)(ju)委(wei)(wei)會是(shi)居(ju)(ju)民自我(wo)管(guan)理、自我(wo)教育、自我(wo)服務的(de)基(ji)(ji)層群眾性自治組織，其(qi)自治的(de)基(ji)(ji)礎是(shi)法(fa)定(ding)的(de)公民權利，居(ju)(ju)委(wei)(wei)書(shu)記事(shi)實上是(shi)由(you)(you)政府委(wei)(wei)派，居(ju)(ju)委(wei)(wei)會的(de)設(she)立(li)、撤(che)消、規(gui)模調(diao)整由(you)(you)政府決(jue)定(ding)。業(ye)委(wei)(wei)會自治的(de)基(ji)(ji)礎是(shi)物業(ye)所(suo)有權，業(ye)委(wei)(wei)會的(de)委(wei)(wei)員由(you)(you)業(ye)主大會選舉產(chan)生，業(ye)委(wei)(wei)會的(de)設(she)立(li)撤(che)消等由(you)(you)業(ye)主大會決(jue)定(ding)，并報有關部門備案。

2、性質不同

居委(wei)會有明確(que)的(de)法律地位(wei)(wei)，實質(zhi)上(shang)是一(yi)種(zhong)半(ban)行(xing)政性的(de)基層自治組織，目(mu)前定位(wei)(wei)于“基(ji)層政權(quan)建(jian)設(she)”。業委會在法律(lv)上(shang)地(di)位不明確(que)，有時連訴訟主體的資格都沒有，是一種特殊的基(ji)層自(zi)治組(zu)織(zhi)。

3、經費來源不同

居(ju)委會的(de)(de)經費由政府財政撥款(kuan)。業委會的(de)(de)經費取(qu)決(jue)于業主大會的(de)(de)決(jue)定，由業主自行(xing)解(jie)決(jue)。

4、對組織成員的要求不同

居委會的人員多(duo)數算專職的，對居民負責(ze)。業(ye)委會的成(cheng)員大部分是兼職的，他(ta)們(men)對業(ye)主負責(ze)。

5、工作的側重點不同

居委會(hui)(hui)工作包括(kuo)宣(xuan)傳(chuan)教育、社會(hui)(hui)福利、治安保衛、文教衛生、調解民(min)間(jian)糾紛、就業等多項工作，側重(zhong)于(yu)社會(hui)(hui)政治穩定。業委會(hui)(hui)的的工作范圍僅限于(yu)五大類公(gong)共服務項目：公(gong)共衛生和公(gong)共秩序管(guan)(guan)理、綠化管(guan)(guan)理、車輛交通(tong)管(guan)(guan)理、公(gong)用(yong)部位(wei)公(gong)用(yong)設(she)備設(she)施的管(guan)(guan)理、其他居住環境管(guan)(guan)理，側重(zhong)于(yu)業主的經(jing)濟利益。

6、辦公用房不同

居委會(hui)的辦公用房，由當地人民政府統(tong)籌(chou)解決，不一定在(zai)物業(ye)管理區域(yu)(yu)內，有的是好幾個小(xiao)區才有一個居委會(hui)。業(ye)委會(hui)的辦公用房應設在(zai)物業(ye)管理區域(yu)(yu)內，由建設單(dan)位(wei)(wei)和公房出售單(dan)位(wei)(wei)免費提供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實(shi)行業(ye)(ye)(ye)主(zhu)自(zi)治(zhi)和(he)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化管理相(xiang)結合(he)的(de)管理體制。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員會體現(xian)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)自(zi)治(zhi)，物業(ye)(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)(ye)體現(xian)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化管理，二者共同管理著一定(ding)范圍的(de)物業(ye)(ye)(ye)。這就決定(ding)了他們之間具有一定(ding)的(de)法律(lv)關(guan)系(xi)和(he)經(jing)濟(ji)關(guan)系(xi)。

1、法律關系

業主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)與物(wu)業管理(li)企業是(shi)委(wei)(wei)托者和(he)受托者的(de)關系(xi)(xi)，是(shi)聘(pin)用與受聘(pin)的(de)關系(xi)(xi)。在法(fa)(fa)律(lv)上，業主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)有(you)決定委(wei)(wei)托或不(bu)(bu)委(wei)(wei)托、聘(pin)用或不(bu)(bu)聘(pin)用某個(ge)物(wu)業管理(li)企業的(de)權利，物(wu)業管理(li)企業也有(you)接(jie)受或不(bu)(bu)接(jie)受委(wei)(wei)托、受聘(pin)或拒聘(pin)的(de)權利。兩者無隸屬關系(xi)(xi)，不(bu)(bu)存(cun)在領導和(he)被(bei)領導的(de)關系(xi)(xi)，也不(bu)(bu)存(cun)在管理(li)和(he)被(bei)管理(li)的(de)關系(xi)(xi)，兩者在法(fa)(fa)律(lv)上是(shi)平等(deng)的(de)。

2、經濟關系

物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)提(ti)(ti)供的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)服務(wu)是(shi)有償的(de)(de)(de)，在(zai)提(ti)(ti)供一定(ding)的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)服務(wu)的(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時，應(ying)獲得相應(ying)的(de)(de)(de)報酬。同(tong)(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主在(zai)享受(shou)到這些管(guan)理(li)(li)(li)(li)服務(wu)的(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時，也(ye)應(ying)付出相應(ying)的(de)(de)(de)費用。物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)與業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)這種經(jing)濟關(guan)系是(shi)通過物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)委托(tuo)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)確認和(he)保(bao)證的(de)(de)(de)。合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)簽(qian)訂后(hou)，雙方(fang)分(fen)別承(cheng)擔不同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)權(quan)利和(he)義務(wu)。物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)按(an)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)規定(ding)及要(yao)求提(ti)(ti)供相應(ying)的(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)(li)服務(wu)，向業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主委員(yuan)會及廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主負責，并(bing)在(zai)日常工作中接受(shou)他們(men)的(de)(de)(de)監督。同(tong)(tong)(tong)時，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主委員(yuan)會及廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主應(ying)協(xie)助物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)開展工作，并(bing)按(an)時繳(jiao)交物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)委托(tuo)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)寫明的(de)(de)(de)各項費用。雙方(fang)在(zai)經(jing)濟關(guan)系上也(ye)是(shi)平等的(de)(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業(ye)主大(da)會會議，報告物(wu)業(ye)管(guan)理的實施情況。

2、代(dai)表業主與(yu)業主大會選聘的物(wu)業服務企業簽(qian)訂物(wu)業服務合同。

3、及時了解業主、物業使用人的意見(jian)和建議，監(jian)督和協(xie)助(zhu)物業服務企業履(lv)行物業服務合同。

4、監督管理規約(yue)的實(shi)施。

5、業(ye)主(zhu)大(da)會賦予的其他職責。

6、擬訂選聘(pin)物業(ye)服務(wu)企業(ye)的方案，報業(ye)主(zhu)大會決(jue)定(ding)。

7、擬(ni)訂(ding)業主委員(yuan)會的年度財務預算(suan)(suan)方(fang)案、決算(suan)(suan)方(fang)案，報業主大(da)會決定。

8、擬訂業主(zhu)(zhu)大會(hui)議事(shi)規(gui)則和(he)管理規(gui)約修改方(fang)案，報業主(zhu)(zhu)大會(hui)決定(ding)。

9、擬訂物業管(guan)理區域內(nei)公(gong)共秩序和(he)環境衛生的維護(hu)等方面的規(gui)章制度(du)的方案，報業主大會決定。

10、擬訂物業(ye)管理區域內物業(ye)共(gong)有部分(fen)和(he)共(gong)用設(she)(she)施設(she)(she)備的使用、收益方案，報業(ye)主(zhu)大會決(jue)定(ding)。

11、擬訂專項維修資金(jin)使用(yong)、續籌方案，報業主大會決定。

12、擬訂改建、重(zhong)建建筑物及(ji)其附屬(shu)設施的方案，報(bao)業主大會決定。

13、對違(wei)反(fan)管理(li)規約的行為進(jin)行處理(li)。

業主委員會有哪些權利

1、召集業主(zhu)(zhu)大(da)會會議，修訂業主(zhu)(zhu)公(gong)約、業主(zhu)(zhu)委員會章程。

2、代(dai)表業(ye)(ye)主與業(ye)(ye)主大會(hui)選聘的物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)簽(qian)訂物業(ye)(ye)服務合同。

3、及(ji)時了解業(ye)(ye)(ye)主、物業(ye)(ye)(ye)使用人的意見(jian)和建議，監(jian)督(du)和協(xie)助物業(ye)(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)(ye)履行物業(ye)(ye)(ye)服務合同。

4、審議(yi)年(nian)度(du)管理工作計(ji)劃、年(nian)度(du)費用(yong)預算(suan)。

5、監督公(gong)共建設、公(gong)共設施的合理使(shi)用。

6、監督業(ye)主公約的(de)實(shi)施。

7、業主大會賦予的其他職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業(ye)主委員會收(shou)取物(wu)業(ye)管理費其實很困難(nan)，一般情況下還是需要物(wu)業(ye)來進行收(shou)取。

1、業主委員會沒有法(fa)人資格，也就無(wu)法(fa)辦理資質等物業管理資格。

2、業主委(wei)員會不能(neng)辦(ban)理相關營業證書、稅務證書，也就沒有(you)辦(ban)法給(gei)繳(jiao)費(fei)人開具發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般情況下，業主委員(yuan)會有兩種(zhong)產生方(fang)式：

1、首(shou)屆(jie)業主(zhu)委員(yuan)會由小(xiao)區全體業主(zhu)投票選舉產(chan)生。

2、根據小區(qu)業主大會議事規(gui)則(ze)(ze)約定(ding)的(de)規(gui)則(ze)(ze)進行(xing)選舉產(chan)生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物(wu)業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物(wu)總面積50%。劃(hua)分(fen)為一個物(wu)業(ye)管理(li)區域的分(fen)期開(kai)發的建設項目，先期開(kai)發部(bu)分(fen)符合條件的，可以成立業(ye)主大會(hui)，選舉產(chan)生業(ye)主委員會(hui)。首次業(ye)主大會(hui)會(hui)議應當根據(ju)分(fen)期開(kai)發的物(wu)業(ye)面積和進度等因素，在業(ye)主大會(hui)議事規則中明確(que)增補(bu)業(ye)主委員會(hui)委員的辦法。

2、提出申請

由建設單(dan)位或業主（經專有部分占建筑物(wu)總面積20%以上且(qie)占(zhan)總(zong)人數20%以(yi)上(shang)業主(zhu)聯名(ming)）向物(wu)業所在地(di)的(de)街(jie)道辦(ban)事處（鄉、鎮）提出(chu)申請(qing)。建(jian)設單(dan)位應(ying)(ying)當(dang)及時(shi)報送籌備首次業主(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)所需的(de)文件(jian)資(zi)料。符合成立業主(zhu)大會(hui)條件(jian)的(de)，街(jie)道辦(ban)事處（鄉、鎮）應(ying)(ying)當(dang)認真審(shen)核，在收(shou)到業主(zhu)提出(chu)籌備業主(zhu)大會(hui)書(shu)面申請(qing)后(hou)60日內，負責組織(zhi)、指導(dao)成(cheng)立首次(ci)業主(zhu)大會會議籌備組。

3、產生籌備組

籌備組(zu)由(you)業主代(dai)表、建設(she)單位(wei)代(dai)表、街道辦(ban)事處（鄉(xiang)、鎮）代(dai)表和居民委員(yuan)(yuan)會代(dai)表組(zu)成，其成員(yuan)(yuan)為7人(ren)至11人，其中業主代(dai)表(biao)應當不少于50%。籌備(bei)組(zu)(zu)組(zu)(zu)長(chang)由街(jie)(jie)(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）代(dai)表(biao)擔任，業(ye)(ye)主代(dai)表(biao)由街(jie)(jie)(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）或居民委(wei)員會組(zu)(zu)織業(ye)(ye)主推薦，街(jie)(jie)(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）應(ying)當對(dui)業(ye)(ye)主代(dai)表(biao)的身(shen)份(fen)進行(xing)核(he)實(shi)。

4、召開籌備組會議

籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)會議由籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)組(zu)長召(zhao)集，街道辦事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）和區、縣（市）房產局負責業務指(zhi)導。籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)應當做好(hao)以下工作：

（1）確認并公示(shi)業(ye)主(zhu)身份、業(ye)主(zhu)人數以及所擁有的專有部(bu)分面(mian)積。

（2）確(que)定首次(ci)業主大會(hui)會(hui)議召(zhao)開的時間、地(di)點(dian)、形式和(he)內(nei)容。

（3）草擬(ni)管理規約、業主大(da)會議事規則。

（4）依法確定首次(ci)業主(zhu)大會(hui)會(hui)議表決規則。

（5）制定(ding)業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)候選人(ren)產生辦(ban)法，確定(ding)業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)候選人(ren)名單(dan)。

（6）制定業主委員會選舉辦法。

（7）完成召開首次業主大會會議的其(qi)他準備工作。

5、產生業主委員會候選人

業主(zhu)委員會(hui)委員為5人(ren)至11人，業主(zhu)委員(yuan)會委員(yuan)候選人為(wei)9人至15人(ren)。業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)委(wei)(wei)員(yuan)選(xuan)舉可采(cai)用(yong)差額選(xuan)舉方式。街(jie)道辦事處（鄉、鎮）應當對業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)候(hou)選(xuan)人(ren)進行資(zi)格(ge)審查。業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)候(hou)選(xuan)人(ren)產生后，應當在(zai)首屆業(ye)主大(da)會(hui)(hui)召開前15日將候選人(ren)名單(dan)在物(wu)業(ye)管理(li)區域顯著位置公示。

6、召開首屆業主大會

業主大會(hui)會(hui)議采用(yong)集體(ti)討論形(xing)式的(de)，按照下(xia)列程序(xu)進行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選票(piao)（表(biao)決票(piao)）。

（2）表決(jue)《管理規約》、《業主大會議事規則(ze)》等。

（3）選舉業主(zhu)委員會委員。

（4）回(hui)收選票。

（5）現(xian)場公開計票。

（6）現場公布業(ye)主大會(hui)會(hui)議結果(guo)。

（7）物業(ye)區域(yu)公(gong)告業(ye)主大(da)會會議(yi)結果。

7、業主委員會備案

業主委員會應當(dang)自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業(ye)主(zhu)委員會備(bei)案(an)申(shen)請表。

（2）業主(zhu)大會成(cheng)立和業主(zhu)委員(yuan)會選舉的資料

（3）管(guan)理規約（加蓋(gai)街道(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）公章(zhang)）。

（4）業主(zhu)大(da)會議事規則（加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章）。

（5）業(ye)主(zhu)大會決(jue)定(ding)的(de)其他重大事項(xiang)。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主或業主大會(hui)會(hui)議選舉產生。

業主(zhu)(zhu)大會：是指(zhi)在物(wu)業所在地的區、縣人民政(zheng)府(fu)房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管部(bu)門的指(zhi)導下、由(you)同物(wu)業管理區域內(nei)所有業主(zhu)(zhu)組成，對關系(xi)到(dao)整體業主(zhu)(zhu)利(li)益的事情進(jin)行決議。并通(tong)過(guo)選舉建立(li)業主(zhu)(zhu)委員會

2、對于較大小區，業主先(xian)按(an)照樓選舉各自樓委(wei)會(hui)，然后每個樓委(wei)會(hui)推選代(dai)表，集中而(er)成業委(wei)會(hui)。這(zhe)樣方(fang)式形成的(de)(de)業委(wei)會(hui)，主要(yao)負責樓間共有(you)的(de)(de)管理(li)。而(er)樓委(wei)會(hui)，負責樓內共有(you)的(de)(de)管理(li)。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以(yi)向法院起訴。

根(gen)據《物權法(fa)》第七十八條：業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)或者業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)的(de)決(jue)定(ding)，對業(ye)(ye)主(zhu)具有約束力。業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)或者業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)作出(chu)的(de)決(jue)定(ding)侵害業(ye)(ye)主(zhu)合法(fa)權益(yi)的(de)，受侵害的(de)業(ye)(ye)主(zhu)可以(yi)請求人民法(fa)院(yuan)予以(yi)撤銷。

《最高人民法院關(guan)于審理(li)建筑物區分所有(you)權(quan)糾紛案件具體應用(yong)法律若干問題的(de)解釋》第十(shi)二(er)條：業(ye)主(zhu)以(yi)業(ye)主(zhu)大(da)會或(huo)者(zhe)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會作(zuo)出的(de)決定(ding)侵(qin)害(hai)其合法權(quan)益或(huo)者(zhe)違反了法律規定(ding)的(de)程序(xu)為(wei)由(you)，依據物權(quan)法第七十(shi)八條第二(er)款的(de)規定(ding)請求人民法院撤銷該(gai)決定(ding)的(de)，應當在知道或(huo)者(zhe)應當知道業(ye)主(zhu)大(da)會或(huo)者(zhe)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會作(zuo)出決定(ding)之日起一(yi)年內行使。