什么是業主委員會

業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)，是指(zhi)由物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)區域內業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代表(biao)組成，代表(biao)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的利益，向社會(hui)(hui)各方(fang)反(fan)映(ying)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)意愿(yuan)和要求，并監督物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)司管理(li)(li)運作的一個民間組織，不具備獨立法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居(ju)(ju)委(wei)(wei)會(hui)是(shi)居(ju)(ju)民(min)自(zi)我(wo)(wo)管(guan)理、自(zi)我(wo)(wo)教(jiao)育、自(zi)我(wo)(wo)服務的(de)基層群眾性自(zi)治(zhi)組織，其(qi)自(zi)治(zhi)的(de)基礎是(shi)法(fa)定(ding)的(de)公民(min)權利，居(ju)(ju)委(wei)(wei)書記事實(shi)上(shang)是(shi)由(you)政(zheng)府(fu)委(wei)(wei)派，居(ju)(ju)委(wei)(wei)會(hui)的(de)設立(li)、撤消(xiao)、規模(mo)調整由(you)政(zheng)府(fu)決定(ding)。業(ye)委(wei)(wei)會(hui)自(zi)治(zhi)的(de)基礎是(shi)物業(ye)所有權，業(ye)委(wei)(wei)會(hui)的(de)委(wei)(wei)員由(you)業(ye)主大會(hui)選舉產生，業(ye)委(wei)(wei)會(hui)的(de)設立(li)撤消(xiao)等(deng)由(you)業(ye)主大會(hui)決定(ding)，并報有關部門(men)備(bei)案。

2、性質不同

居(ju)委(wei)會(hui)有明確的法律地(di)位(wei)，實質(zhi)上是一種半(ban)行政性的基層自治組織(zhi)，目前(qian)定位(wei)于(yu)“基層政權建設”。業委會在法律上地位(wei)不明確，有(you)(you)時連訴訟主體(ti)的資格都沒有(you)(you)，是一(yi)種(zhong)特(te)殊的基層自(zi)治組(zu)織。

3、經費來源不同

居委會的經(jing)費由(you)政府財政撥款。業委會的經(jing)費取決(jue)(jue)于(yu)業主大會的決(jue)(jue)定，由(you)業主自行解決(jue)(jue)。

4、對組織成員的要求不同

居委會的(de)人員(yuan)多數算專職的(de)，對(dui)居民負(fu)責(ze)。業委會的(de)成員(yuan)大部(bu)分是(shi)兼職的(de)，他們對(dui)業主(zhu)負(fu)責(ze)。

5、工作的側重點不同

居委(wei)(wei)會(hui)工作(zuo)(zuo)包括宣傳教育(yu)、社會(hui)福利、治安(an)保衛、文(wen)教衛生、調(diao)解民(min)間糾(jiu)紛、就業(ye)等多項(xiang)工作(zuo)(zuo)，側重(zhong)于社會(hui)政治穩定。業(ye)委(wei)(wei)會(hui)的(de)的(de)工作(zuo)(zuo)范圍僅限于五大類公(gong)共服務項(xiang)目：公(gong)共衛生和公(gong)共秩序管(guan)(guan)理(li)(li)、綠化(hua)管(guan)(guan)理(li)(li)、車輛交通管(guan)(guan)理(li)(li)、公(gong)用部位公(gong)用設備設施(shi)的(de)管(guan)(guan)理(li)(li)、其他居住環(huan)境管(guan)(guan)理(li)(li)，側重(zhong)于業(ye)主的(de)經濟(ji)利益。

6、辦公用房不同

居委會(hui)的(de)辦公(gong)用(yong)房，由(you)當(dang)地人民政府(fu)統(tong)籌解決，不一定在(zai)物業管(guan)理區域內，有的(de)是好(hao)幾個(ge)小區才有一個(ge)居委會(hui)。業委會(hui)的(de)辦公(gong)用(yong)房應設(she)在(zai)物業管(guan)理區域內，由(you)建(jian)設(she)單位和公(gong)房出(chu)售單位免費(fei)提供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)主自治和專業(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)相結合的管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)體制(zhi)。業(ye)主委員(yuan)會體現(xian)業(ye)主自治，物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)體現(xian)專業(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)，二者共同管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)著一定范(fan)圍的物(wu)業(ye)。這(zhe)就決(jue)定了他們之間(jian)具(ju)有(you)一定的法(fa)律關系(xi)和經濟關系(xi)。

1、法律關系

業(ye)主委(wei)(wei)員會(hui)與物業(ye)管(guan)理企業(ye)是(shi)委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)者(zhe)和(he)受(shou)托(tuo)(tuo)者(zhe)的(de)關系(xi)(xi)，是(shi)聘用(yong)與受(shou)聘的(de)關系(xi)(xi)。在法(fa)(fa)律上(shang)(shang)，業(ye)主委(wei)(wei)員會(hui)有決定委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)或不(bu)委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)、聘用(yong)或不(bu)聘用(yong)某個(ge)物業(ye)管(guan)理企業(ye)的(de)權利(li)，物業(ye)管(guan)理企業(ye)也有接(jie)受(shou)或不(bu)接(jie)受(shou)委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)、受(shou)聘或拒聘的(de)權利(li)。兩者(zhe)無隸屬關系(xi)(xi)，不(bu)存(cun)在領(ling)導(dao)和(he)被領(ling)導(dao)的(de)關系(xi)(xi)，也不(bu)存(cun)在管(guan)理和(he)被管(guan)理的(de)關系(xi)(xi)，兩者(zhe)在法(fa)(fa)律上(shang)(shang)是(shi)平等的(de)。

2、經濟關系

物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)提(ti)供(gong)的(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務是有償的(de)，在(zai)提(ti)供(gong)一(yi)定(ding)的(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務的(de)同(tong)(tong)時(shi)，應(ying)獲得相應(ying)的(de)報酬。同(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)在(zai)享受到這些(xie)管(guan)理(li)服(fu)務的(de)同(tong)(tong)時(shi)，也(ye)(ye)應(ying)付出相應(ying)的(de)費(fei)用。物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)與業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)方面的(de)這種經濟(ji)關(guan)系是通(tong)過(guo)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)委托(tuo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)確認和保證的(de)。合(he)(he)(he)同(tong)(tong)簽訂后，雙(shuang)方分別承擔不(bu)同(tong)(tong)的(de)權利和義務。物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)按合(he)(he)(he)同(tong)(tong)規定(ding)及(ji)(ji)要求提(ti)供(gong)相應(ying)的(de)管(guan)理(li)服(fu)務，向業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)及(ji)(ji)廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)負責，并在(zai)日常(chang)工作(zuo)中(zhong)接受他們(men)的(de)監督。同(tong)(tong)時(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)及(ji)(ji)廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)應(ying)協助物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)開(kai)展工作(zuo)，并按時(shi)繳(jiao)交物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)委托(tuo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)寫明的(de)各項費(fei)用。雙(shuang)方在(zai)經濟(ji)關(guan)系上也(ye)(ye)是平等的(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業主(zhu)大會(hui)會(hui)議，報告物業管理(li)的(de)實施情(qing)況。

2、代表(biao)業(ye)主與業(ye)主大會選聘的物業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)簽訂物業(ye)服(fu)務合(he)同。

3、及(ji)時了(le)解業(ye)主、物(wu)業(ye)使用(yong)人的意見(jian)和建議，監督和協助物(wu)業(ye)服務企業(ye)履行物(wu)業(ye)服務合同。

4、監督管理規約的(de)實施。

5、業主大會賦予的其他(ta)職責。

6、擬訂選聘(pin)物(wu)業服務企業的方案(an)，報(bao)業主大會決定。

7、擬訂業(ye)主(zhu)委員會的年度財務(wu)預算方案、決算方案，報業(ye)主(zhu)大會決定(ding)。

8、擬訂業主(zhu)大會議事規則(ze)和管理規約修(xiu)改方(fang)案，報業主(zhu)大會決定。

9、擬訂物業管(guan)理區域(yu)內公共秩序和環境(jing)衛生的維護(hu)等方面的規章(zhang)制度的方案，報業主大會決定。

10、擬(ni)訂(ding)物業管理區域內物業共有部(bu)分(fen)和共用設施設備(bei)的使用、收益方(fang)案，報業主大會決定。

11、擬訂專項(xiang)維修資金使(shi)用、續籌方(fang)案(an)，報業主大(da)會(hui)決定。

12、擬(ni)訂(ding)改建、重建建筑物及(ji)其(qi)附屬設(she)施的方案，報業主大會決定。

13、對違反管理規約的行(xing)為進(jin)行(xing)處理。

業主委員會有哪些權利

1、召集業主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議，修訂業主(zhu)公(gong)約、業主(zhu)委員會(hui)章(zhang)程(cheng)。

2、代表(biao)業(ye)主與業(ye)主大會選聘的物業(ye)管理企業(ye)簽訂物業(ye)服務合(he)同。

3、及時了解業主、物業使用人的意見和建(jian)議，監督和協助物業管理(li)企業履行物業服務合同(tong)。

4、審議年度管理工作(zuo)計劃、年度費用預算。

5、監督(du)公(gong)共(gong)建設、公(gong)共(gong)設施的合(he)理使用(yong)。

6、監督業主(zhu)公約(yue)的實施。

7、業(ye)主大會賦(fu)予的其他職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業主(zhu)委員會(hui)收(shou)取(qu)物(wu)業管(guan)理費其實很困難(nan)，一般情況(kuang)下還是(shi)需要(yao)物(wu)業來進(jin)行收(shou)取(qu)。

1、業主委員會沒有(you)法人資(zi)格，也就(jiu)無法辦理資(zi)質(zhi)等物業管理資(zi)格。

2、業(ye)主委(wei)員會(hui)不能辦(ban)(ban)理相關營業(ye)證(zheng)書、稅務證(zheng)書，也就沒有辦(ban)(ban)法給繳費人開具(ju)發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般(ban)情(qing)況下(xia)，業主委員會(hui)有兩種產生方式：

1、首屆業主(zhu)委員會由小(xiao)區(qu)全(quan)體業主(zhu)投(tou)票選舉產生。

2、根據小區(qu)業主大會議事規則約定的規則進行選(xuan)舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業管理區域內，已交(jiao)付(fu)的專(zhuan)有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個(ge)物業(ye)(ye)管理(li)區(qu)域的(de)分期(qi)開(kai)發(fa)的(de)建設項(xiang)目，先期(qi)開(kai)發(fa)部分符合條件(jian)的(de)，可以成立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)，選(xuan)舉(ju)產生業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)。首(shou)次業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議應當根(gen)據分期(qi)開(kai)發(fa)的(de)物業(ye)(ye)面(mian)積和進(jin)度等因素，在(zai)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)議事規則中(zhong)明(ming)確增補業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)委員(yuan)(yuan)的(de)辦法。

2、提出申請

由建設單位或業主（經專有(you)部(bu)分占建筑物總面積20%以(yi)上且占總人數20%以上(shang)業(ye)(ye)主(zhu)聯名）向物(wu)業(ye)(ye)所在地的街道辦(ban)事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）提(ti)出(chu)申(shen)請。建設單位應當(dang)及(ji)時報送籌備首次業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議(yi)所需的文件資料(liao)。符合成立業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)條件的，街道辦(ban)事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）應當(dang)認真審核(he)，在收(shou)到業(ye)(ye)主(zhu)提(ti)出(chu)籌備業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)書面申(shen)請后60日內(nei)，負責組織(zhi)、指(zhi)導成立首次業(ye)主大會會議(yi)籌備組。

3、產生籌備組

籌備組由業主代(dai)表(biao)、建設(she)單(dan)位代(dai)表(biao)、街道辦事處（鄉、鎮）代(dai)表(biao)和居(ju)民(min)委員會代(dai)表(biao)組成(cheng)，其成(cheng)員為7人至11人，其中業主代表(biao)應當不少于50%。籌備組組長(chang)由街(jie)道(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）代(dai)表擔任，業主(zhu)代(dai)表由街(jie)道(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）或(huo)居民委(wei)員會組織業主(zhu)推薦，街(jie)道(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應當(dang)對業主(zhu)代(dai)表的身份進(jin)行核(he)實(shi)。

4、召開籌備組會議

籌備組(zu)(zu)會議由籌備組(zu)(zu)組(zu)(zu)長(chang)召(zhao)集，街(jie)道辦事處(chu)（鄉、鎮）和(he)區(qu)、縣（市）房產局負責業務指導。籌備組(zu)(zu)應當做好以下工(gong)作：

（1）確(que)認(ren)并公示業主身(shen)份(fen)、業主人數以及所擁有的(de)專有部分面積。

（2）確(que)定首(shou)次(ci)業主大(da)會會議召開(kai)的時間、地點、形(xing)式和內容。

（3）草擬管(guan)理規約、業主大(da)會議事規則(ze)。

（4）依法確定首(shou)次(ci)業主大會會議表決規則。

（5）制定業(ye)主委員會(hui)委員候選(xuan)人產生辦法，確(que)定業(ye)主委員會(hui)委員候選(xuan)人名(ming)單。

（6）制(zhi)定業主委員會(hui)選舉辦法。

（7）完(wan)成召開首次(ci)業主大會會議(yi)的(de)其他準備工(gong)作。

5、產生業主委員會候選人

業主委員(yuan)會委員(yuan)為5人至11人(ren)，業主委員會委員候選人(ren)為(wei)9人(ren)至15人(ren)。業主委員(yuan)會委員(yuan)選舉可采用差額選舉方式。街道辦事處（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應當(dang)對業主委員(yuan)會候選人(ren)進(jin)行資格審查。業主委員(yuan)會候選人(ren)產生后，應當(dang)在首屆(jie)業主大(da)會召開(kai)前15日將候選(xuan)人名單在物業管理(li)區域顯著位(wei)置公示。

6、召開首屆業主大會

業(ye)主大會(hui)會(hui)議采用集體討論形式的(de)，按(an)照下列程(cheng)序進(jin)行：

（1）籌備組組織會議簽到并核(he)實到會業主(zhu)身份，發放選票（表決票）。

（2）表決《管理規(gui)約(yue)》、《業(ye)主大會(hui)議(yi)事(shi)規(gui)則(ze)》等。

（3）選(xuan)舉業主(zhu)委(wei)員會委(wei)員。

（4）回(hui)收選票。

（5）現(xian)場公開(kai)計(ji)票。

（6）現場公布業主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議結果(guo)。

（7）物業(ye)(ye)區域公告業(ye)(ye)主大(da)會會議結果。

7、業主委員會備案

業主(zhu)委員(yuan)會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主(zhu)委員會備案申請表。

（2）業(ye)主大會成立(li)和業(ye)主委員會選舉的資料

（3）管理規約（加蓋街道辦事(shi)處（鄉、鎮）公章）。

（4）業主大(da)會議事規(gui)則(ze)（加(jia)蓋街(jie)道辦(ban)事處（鄉、鎮）公章(zhang)）。

（5）業主(zhu)大會決定的其他重大事項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主(zhu)(zhu)或業主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)選舉產生。

業(ye)主大會：是指(zhi)在物(wu)業(ye)所(suo)在地的(de)區、縣人民政府房地產行政主管部門的(de)指(zhi)導下(xia)、由同物(wu)業(ye)管理區域(yu)內(nei)所(suo)有業(ye)主組(zu)成，對關系(xi)到整體業(ye)主利益的(de)事情進行決議(yi)。并(bing)通過選舉建立業(ye)主委員會

2、對于較(jiao)大小區(qu)，業(ye)主(zhu)(zhu)先按照樓(lou)選(xuan)舉各自樓(lou)委(wei)會，然(ran)后每個樓(lou)委(wei)會推選(xuan)代表，集中而成業(ye)委(wei)會。這樣(yang)方(fang)式形成的業(ye)委(wei)會，主(zhu)(zhu)要負責樓(lou)間共(gong)(gong)有的管理。而樓(lou)委(wei)會，負責樓(lou)內共(gong)(gong)有的管理。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向(xiang)法院起訴(su)。

根據《物權法》第七十八條(tiao)：業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)或(huo)者業(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)的決(jue)定，對業(ye)主(zhu)具(ju)有約(yue)束(shu)力(li)。業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)或(huo)者業(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)作(zuo)出的決(jue)定侵(qin)害(hai)業(ye)主(zhu)合法權益的，受侵(qin)害(hai)的業(ye)主(zhu)可以(yi)(yi)請求人民法院予(yu)以(yi)(yi)撤(che)銷。

《最高人民法院關(guan)于審理建筑(zhu)物區分所有權(quan)糾紛案(an)件(jian)具體(ti)應用法律(lv)(lv)若(ruo)干(gan)問(wen)題的(de)解釋(shi)》第(di)十(shi)二條：業(ye)(ye)主(zhu)以業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)或(huo)(huo)者(zhe)業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)作(zuo)出的(de)決(jue)定(ding)(ding)侵害其合法權(quan)益或(huo)(huo)者(zhe)違(wei)反了法律(lv)(lv)規(gui)(gui)定(ding)(ding)的(de)程序為由，依據物權(quan)法第(di)七十(shi)八條第(di)二款的(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)請求(qiu)人民法院撤銷該決(jue)定(ding)(ding)的(de)，應當在(zai)知道(dao)或(huo)(huo)者(zhe)應當知道(dao)業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)或(huo)(huo)者(zhe)業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)作(zuo)出決(jue)定(ding)(ding)之日起一年內行(xing)使。