什么是業主委員會

業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)，是指由物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)區域內業(ye)(ye)主(zhu)代(dai)(dai)表(biao)組(zu)成，代(dai)(dai)表(biao)業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)利益，向社會(hui)各方反映業(ye)(ye)主(zhu)意愿和要求，并監督物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)公司(si)管(guan)理(li)運(yun)作的(de)(de)一個民間組(zu)織，不具備獨立(li)法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居委(wei)(wei)(wei)會(hui)是居民自(zi)(zi)我管(guan)理、自(zi)(zi)我教育、自(zi)(zi)我服務的(de)基層(ceng)群(qun)眾性自(zi)(zi)治(zhi)組(zu)織，其自(zi)(zi)治(zhi)的(de)基礎是法定的(de)公民權利，居委(wei)(wei)(wei)書記(ji)事實上(shang)是由政(zheng)府(fu)委(wei)(wei)(wei)派，居委(wei)(wei)(wei)會(hui)的(de)設立(li)、撤消(xiao)、規模調整(zheng)由政(zheng)府(fu)決定。業(ye)(ye)委(wei)(wei)(wei)會(hui)自(zi)(zi)治(zhi)的(de)基礎是物業(ye)(ye)所有(you)權，業(ye)(ye)委(wei)(wei)(wei)會(hui)的(de)委(wei)(wei)(wei)員由業(ye)(ye)主大(da)會(hui)選舉產生(sheng)，業(ye)(ye)委(wei)(wei)(wei)會(hui)的(de)設立(li)撤消(xiao)等由業(ye)(ye)主大(da)會(hui)決定，并報有(you)關部門備案(an)。

2、性質不同

居委會有明確的(de)法律地位，實質(zhi)上是一種半行政性的(de)基層自治組(zu)織，目前定位于“基層(ceng)政權建設(she)”。業委會在法律上(shang)地位不明確(que)，有(you)(you)時(shi)連(lian)訴訟(song)主體的資(zi)格(ge)都沒(mei)有(you)(you)，是一種特殊的基層(ceng)自治組織。

3、經費來源不同

居委會的經費由政(zheng)府財政(zheng)撥(bo)款。業委會的經費取(qu)決(jue)(jue)于業主大會的決(jue)(jue)定，由業主自行解決(jue)(jue)。

4、對組織成員的要求不同

居委會的人員(yuan)多數算(suan)專職(zhi)的，對(dui)居民負(fu)責。業(ye)委會的成(cheng)員(yuan)大(da)部(bu)分是兼(jian)職(zhi)的，他們對(dui)業(ye)主(zhu)負(fu)責。

5、工作的側重點不同

居(ju)委(wei)會工作(zuo)包括宣傳教育、社(she)會福利、治安保衛(wei)、文教衛(wei)生(sheng)、調(diao)解(jie)民間(jian)糾紛(fen)、就業(ye)等多項(xiang)工作(zuo)，側重于(yu)社(she)會政(zheng)治穩定。業(ye)委(wei)會的的工作(zuo)范圍僅限于(yu)五大類(lei)公(gong)共(gong)服務項(xiang)目：公(gong)共(gong)衛(wei)生(sheng)和(he)公(gong)共(gong)秩序管(guan)(guan)理(li)、綠化管(guan)(guan)理(li)、車輛交(jiao)通管(guan)(guan)理(li)、公(gong)用部位公(gong)用設(she)(she)備設(she)(she)施的管(guan)(guan)理(li)、其(qi)他居(ju)住環境管(guan)(guan)理(li)，側重于(yu)業(ye)主(zhu)的經濟利益。

6、辦公用房不同

居(ju)(ju)委(wei)會的辦公用房(fang)，由當地人民政府統籌解決，不一定在物業(ye)管理(li)區域內，有的是好幾(ji)個小區才(cai)有一個居(ju)(ju)委(wei)會。業(ye)委(wei)會的辦公用房(fang)應設在物業(ye)管理(li)區域內，由建設單位和公房(fang)出售(shou)單位免費提供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)(ye)(ye)主自(zi)治和專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)管(guan)理(li)相結合的(de)管(guan)理(li)體(ti)制。業(ye)(ye)(ye)主委員會(hui)體(ti)現(xian)業(ye)(ye)(ye)主自(zi)治，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)體(ti)現(xian)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)管(guan)理(li)，二者共同管(guan)理(li)著一定范圍(wei)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)。這就決定了他們之(zhi)間具有一定的(de)法律關系(xi)和經濟關系(xi)。

1、法律關系

業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員會與(yu)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)是(shi)委(wei)(wei)(wei)托者和受托者的(de)(de)(de)(de)關(guan)系，是(shi)聘用(yong)與(yu)受聘的(de)(de)(de)(de)關(guan)系。在法律上(shang)，業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員會有決定委(wei)(wei)(wei)托或不(bu)(bu)委(wei)(wei)(wei)托、聘用(yong)或不(bu)(bu)聘用(yong)某個物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)的(de)(de)(de)(de)權(quan)利，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)也(ye)有接受或不(bu)(bu)接受委(wei)(wei)(wei)托、受聘或拒聘的(de)(de)(de)(de)權(quan)利。兩(liang)者無隸屬關(guan)系，不(bu)(bu)存(cun)在領導(dao)和被(bei)領導(dao)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系，也(ye)不(bu)(bu)存(cun)在管(guan)(guan)理(li)和被(bei)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系，兩(liang)者在法律上(shang)是(shi)平(ping)等的(de)(de)(de)(de)。

2、經濟關系

物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)提(ti)供的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)服務是有(you)償(chang)的(de)(de)(de)，在提(ti)供一定的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)服務的(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，應(ying)獲得相應(ying)的(de)(de)(de)報酬(chou)。同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)主在享受到這些管理(li)服務的(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，也(ye)應(ying)付出相應(ying)的(de)(de)(de)費用。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)與業(ye)(ye)(ye)(ye)主方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)這種經(jing)濟關(guan)(guan)系是通過物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)委(wei)托合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)確認(ren)和保證(zheng)的(de)(de)(de)。合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)簽訂后，雙方(fang)分別承擔不同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)權(quan)利和義務。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)按(an)合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)規定及(ji)(ji)要求提(ti)供相應(ying)的(de)(de)(de)管理(li)服務，向業(ye)(ye)(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)及(ji)(ji)廣大(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)主負(fu)責，并(bing)在日常工作(zuo)中接受他們的(de)(de)(de)監(jian)督。同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)時(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)及(ji)(ji)廣大(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)主應(ying)協助物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)開(kai)展工作(zuo)，并(bing)按(an)時(shi)繳交物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)委(wei)托合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)寫明的(de)(de)(de)各項費用。雙方(fang)在經(jing)濟關(guan)(guan)系上也(ye)是平等的(de)(de)(de)。

該圖片由注冊用戶"生活小當家"提供，版權聲明反饋

業主委員會的職責

1、召集業(ye)主(zhu)大(da)會會議，報告物業(ye)管理的實施情況。

2、代(dai)表業(ye)主與業(ye)主大會選聘(pin)的物業(ye)服務企業(ye)簽訂物業(ye)服務合同。

3、及(ji)時了解業(ye)主、物業(ye)使用(yong)人的意見和建議，監督和協(xie)助(zhu)物業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)履行(xing)物業(ye)服(fu)務合同(tong)。

4、監督管理規約的實施。

5、業主(zhu)大會賦予的其(qi)他職責(ze)。

6、擬訂選聘物業服務(wu)企業的方案(an)，報業主大會決定。

7、擬(ni)訂業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)的年度財務預算(suan)方(fang)案、決(jue)算(suan)方(fang)案，報業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)決(jue)定。

8、擬訂業主大會(hui)議事規(gui)則(ze)和管理規(gui)約(yue)修改方案，報業主大會(hui)決定。

9、擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛(wei)生的(de)維護等方(fang)面的(de)規(gui)章制度的(de)方(fang)案(an)，報業主大(da)會決定。

10、擬訂(ding)物(wu)業管理區域內(nei)物(wu)業共(gong)有部分和共(gong)用(yong)設施設備的使用(yong)、收益方案(an)，報業主大會決定(ding)。

11、擬(ni)訂(ding)專項維(wei)修資金(jin)使用(yong)、續籌方(fang)案(an)，報業主大會決定。

12、擬訂改建、重建建筑(zhu)物及其附屬(shu)設施的方案，報業主大會決定(ding)。

13、對(dui)違(wei)反管理(li)規(gui)約的行為進行處(chu)理(li)。

業主委員會有哪些權利

1、召集業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)會(hui)議，修訂業(ye)(ye)(ye)主(zhu)公約、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)章(zhang)程。

2、代表業(ye)(ye)主與業(ye)(ye)主大會選聘的物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企(qi)業(ye)(ye)簽訂(ding)物(wu)業(ye)(ye)服務合同。

3、及時了解業(ye)(ye)主、物(wu)業(ye)(ye)使用人的意(yi)見和建(jian)議，監督和協助物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)履行物(wu)業(ye)(ye)服務合同。

4、審議年度管理工作計劃、年度費用(yong)預算。

5、監督(du)公共建設、公共設施(shi)的合理使(shi)用。

6、監督業(ye)主(zhu)公(gong)約的實施。

7、業主大會賦予的其他職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業主委員會收取物業管(guan)理費(fei)其實很困難，一(yi)般(ban)情況下還是需要物業來進行收取。

1、業主委員會沒有法(fa)人資格，也(ye)就無法(fa)辦理資質(zhi)等物業管理資格。

2、業主委員會不能辦理(li)相(xiang)關營業證書(shu)(shu)、稅務證書(shu)(shu)，也就沒(mei)有(you)辦法給繳(jiao)費人開具發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一(yi)般情況(kuang)下，業主(zhu)委員會有(you)兩種產(chan)生方式：

1、首屆(jie)業主委員會由小(xiao)區全體業主投票選舉產(chan)生。

2、根據小區業主(zhu)大會議(yi)事(shi)規則約定(ding)的(de)規則進行選舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業(ye)管(guan)理區域內，已交付的專有部分面(mian)積超(chao)過建筑(zhu)物總面(mian)積50%。劃(hua)分(fen)為一(yi)個物業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)區(qu)域的(de)分(fen)期(qi)開發(fa)的(de)建設項目，先期(qi)開發(fa)部(bu)分(fen)符合條件的(de)，可以成立業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)，選舉產生業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)。首次(ci)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議應當根(gen)據(ju)分(fen)期(qi)開發(fa)的(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)面積和(he)進度等因(yin)素(su)，在業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)議事規則中明(ming)確(que)增補業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)委(wei)員的(de)辦法(fa)。

2、提出申請

由建設(she)單(dan)位或業主（經專有(you)部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上(shang)業主(zhu)(zhu)聯名）向(xiang)物業所在(zai)地(di)的街道(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）提出(chu)申(shen)請(qing)。建設單位應當及時報送籌(chou)備(bei)首(shou)次(ci)業主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)所需的文(wen)件資料。符合成立業主(zhu)(zhu)大會(hui)條件的，街道(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）應當認真審核，在(zai)收到業主(zhu)(zhu)提出(chu)籌(chou)備(bei)業主(zhu)(zhu)大會(hui)書面申(shen)請(qing)后60日內，負責組(zu)織、指導成(cheng)立首(shou)次(ci)業主大會(hui)會(hui)議籌(chou)備組(zu)。

3、產生籌備組

籌備組(zu)由(you)業主代(dai)表、建設單(dan)位代(dai)表、街道(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）代(dai)表和居(ju)民委(wei)員會代(dai)表組(zu)成(cheng)(cheng)，其成(cheng)(cheng)員為(wei)7人至(zhi)11人(ren)，其中(zhong)業主(zhu)代(dai)表應當不少于50%。籌備組(zu)組(zu)長(chang)由街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）代(dai)表擔任(ren)，業主代(dai)表由街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）或居民委(wei)員會組(zu)織業主推薦，街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應(ying)當對業主代(dai)表的身份(fen)進行核(he)實(shi)。

4、召開籌備組會議

籌備(bei)組會議由籌備(bei)組組長(chang)召(zhao)集，街道辦事處（鄉、鎮(zhen)）和區、縣(xian)（市）房產局(ju)負責(ze)業(ye)務指導。籌備(bei)組應(ying)當做好以下工作：

（1）確(que)認并公示(shi)業(ye)主身(shen)份、業(ye)主人(ren)數以(yi)及(ji)所(suo)擁有的專(zhuan)有部(bu)分(fen)面積。

（2）確定首(shou)次業主大會會議召開(kai)的時間、地點、形(xing)式(shi)和(he)內容。

（3）草擬管理規約、業(ye)主大會議事規則。

（4）依法確(que)定首次業主大會(hui)會(hui)議表決(jue)規則(ze)。

（5）制(zhi)定業主(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)(wei)員(yuan)候選人產生(sheng)辦法，確定業主(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)(wei)員(yuan)候選人名單。

（6）制定業主委員會選舉辦法。

（7）完(wan)成召開首次業(ye)主大會會議的(de)其他準備工(gong)作(zuo)。

5、產生業主委員會候選人

業主委員會委員為5人至11人(ren)，業主委員會委員候(hou)選(xuan)人(ren)為9人(ren)至15人(ren)。業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)選(xuan)(xuan)(xuan)舉(ju)可采用差額選(xuan)(xuan)(xuan)舉(ju)方(fang)式。街道辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）應(ying)當對業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)會(hui)候(hou)選(xuan)(xuan)(xuan)人(ren)進行資(zi)格審(shen)查。業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)會(hui)候(hou)選(xuan)(xuan)(xuan)人(ren)產生后，應(ying)當在首(shou)屆業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)召開前15日(ri)將(jiang)候(hou)選人名單在物業管理區域顯著(zhu)位置公(gong)示。

6、召開首屆業主大會

業(ye)主大會會議采用集體討論形式的(de)，按照下(xia)列程序進(jin)行：

（1）籌備組組織會(hui)議簽到并(bing)核實到會(hui)業(ye)主(zhu)身份，發(fa)放選票（表決票）。

（2）表決《管理規約》、《業主大會(hui)議事規則》等。

（3）選舉業主委員會委員。

（4）回收選票。

（5）現場公開計(ji)票。

（6）現場公布業主大會會議結果。

（7）物業區域公告業主大(da)會會議結果。

7、業主委員會備案

業主(zhu)委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主委員會備案申請表。

（2）業主(zhu)大會成立和(he)業主(zhu)委員會選(xuan)舉(ju)的資料

（3）管理規約（加蓋(gai)街道辦事處（鄉、鎮）公章）。

（4）業主(zhu)大(da)會議事(shi)規則（加蓋街道辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)）公(gong)章）。

（5）業主大會決定的其他重大事項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主或業主大會會議(yi)選舉產生。

業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會：是指在(zai)物業(ye)(ye)所在(zai)地的(de)(de)區、縣人民政府房地產行(xing)政主(zhu)(zhu)管部門(men)的(de)(de)指導下、由(you)同物業(ye)(ye)管理區域內(nei)所有業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)組成，對關系到整體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)利益的(de)(de)事情(qing)進行(xing)決議。并通過選舉建立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會

2、對于較(jiao)大小區，業(ye)主先按照樓選舉各自樓委會(hui)，然(ran)后每個(ge)樓委會(hui)推選代表，集中而成(cheng)業(ye)委會(hui)。這樣方式形成(cheng)的(de)(de)業(ye)委會(hui)，主要負責樓間共(gong)有的(de)(de)管理(li)。而樓委會(hui)，負責樓內(nei)共(gong)有的(de)(de)管理(li)。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以(yi)向法院起訴。

根據《物權法》第七十八條：業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會或者業(ye)主(zhu)(zhu)委員會的(de)決(jue)定，對業(ye)主(zhu)(zhu)具(ju)有約束(shu)力。業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會或者業(ye)主(zhu)(zhu)委員會作出的(de)決(jue)定侵害業(ye)主(zhu)(zhu)合法權益(yi)的(de)，受(shou)侵害的(de)業(ye)主(zhu)(zhu)可以請求人民法院予以撤(che)銷。

《最高人民(min)法院關(guan)于審理建筑物(wu)區(qu)分(fen)所(suo)有權(quan)(quan)糾紛案(an)件具體(ti)應用(yong)法律若干問題的(de)解釋》第(di)十二(er)條(tiao)：業(ye)(ye)主(zhu)以業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)或(huo)(huo)(huo)者業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)作出的(de)決(jue)定(ding)侵害其合法權(quan)(quan)益(yi)或(huo)(huo)(huo)者違反了法律規(gui)定(ding)的(de)程序為由，依據(ju)物(wu)權(quan)(quan)法第(di)七十八條(tiao)第(di)二(er)款(kuan)的(de)規(gui)定(ding)請(qing)求(qiu)人民(min)法院撤(che)銷該決(jue)定(ding)的(de)，應當在知道或(huo)(huo)(huo)者應當知道業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)或(huo)(huo)(huo)者業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)作出決(jue)定(ding)之日起一(yi)年(nian)內(nei)行使。