什么是業主委員會

業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)，是指(zhi)由物業(ye)(ye)管(guan)理區域內業(ye)(ye)主(zhu)代表(biao)組成(cheng)，代表(biao)業(ye)(ye)主(zhu)的利益，向社會(hui)各(ge)方(fang)反映業(ye)(ye)主(zhu)意愿(yuan)和要(yao)求，并監督(du)物業(ye)(ye)管(guan)理公司管(guan)理運作(zuo)的一個(ge)民間組織，不具(ju)備獨(du)立法(fa)人資(zi)格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居(ju)委(wei)會(hui)(hui)是(shi)居(ju)民自(zi)我管理、自(zi)我教育、自(zi)我服務的基(ji)層群(qun)眾性(xing)自(zi)治(zhi)(zhi)組織，其(qi)自(zi)治(zhi)(zhi)的基(ji)礎(chu)是(shi)法定的公民權利，居(ju)委(wei)書記事實上(shang)是(shi)由(you)(you)(you)政府委(wei)派(pai)，居(ju)委(wei)會(hui)(hui)的設(she)(she)立、撤(che)消、規模調(diao)整由(you)(you)(you)政府決定。業(ye)委(wei)會(hui)(hui)自(zi)治(zhi)(zhi)的基(ji)礎(chu)是(shi)物(wu)業(ye)所有權，業(ye)委(wei)會(hui)(hui)的委(wei)員由(you)(you)(you)業(ye)主大會(hui)(hui)選舉產(chan)生，業(ye)委(wei)會(hui)(hui)的設(she)(she)立撤(che)消等由(you)(you)(you)業(ye)主大會(hui)(hui)決定，并報有關部門備案。

2、性質不同

居委(wei)會有明確(que)的(de)(de)法(fa)律(lv)地位，實(shi)質上(shang)是一種半行政性的(de)(de)基層自治組織，目前定位于“基(ji)層政權建(jian)設(she)”。業委(wei)會在法律(lv)上(shang)地位不明確，有時(shi)連訴訟主(zhu)體(ti)的資格都沒有，是一種特殊的基(ji)層自(zi)治組(zu)織。

3、經費來源不同

居(ju)委會的經費由(you)政(zheng)府財(cai)政(zheng)撥款(kuan)。業委會的經費取決于業主大(da)會的決定(ding)，由(you)業主自行解決。

4、對組織成員的要求不同

居委(wei)(wei)會(hui)的(de)(de)人員多數算(suan)專(zhuan)職(zhi)的(de)(de)，對(dui)居民負責。業委(wei)(wei)會(hui)的(de)(de)成員大部分(fen)是(shi)兼職(zhi)的(de)(de)，他們對(dui)業主負責。

5、工作的側重點不同

居委會工(gong)作包括(kuo)宣傳教(jiao)育、社會福利(li)、治安(an)保衛、文教(jiao)衛生、調解(jie)民間糾紛、就業(ye)等多項工(gong)作，側重于(yu)社會政治穩定。業(ye)委會的的工(gong)作范圍僅(jin)限于(yu)五(wu)大類公(gong)共(gong)服務項目：公(gong)共(gong)衛生和(he)公(gong)共(gong)秩序管(guan)(guan)理(li)(li)(li)、綠化(hua)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)、車(che)輛交(jiao)通管(guan)(guan)理(li)(li)(li)、公(gong)用(yong)(yong)部位公(gong)用(yong)(yong)設備設施的管(guan)(guan)理(li)(li)(li)、其(qi)他居住(zhu)環(huan)境管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，側重于(yu)業(ye)主的經濟利(li)益。

6、辦公用房不同

居委會的辦公用(yong)房(fang)，由當地人(ren)民政府統(tong)籌(chou)解決，不一定(ding)在物(wu)業管(guan)理區域(yu)內，有的是好幾個(ge)小區才有一個(ge)居委會。業委會的辦公用(yong)房(fang)應(ying)設在物(wu)業管(guan)理區域(yu)內，由建設單(dan)位(wei)和公房(fang)出售(shou)單(dan)位(wei)免費提供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)(ye)主自治(zhi)(zhi)和(he)專業(ye)(ye)化管(guan)(guan)理(li)相結合的管(guan)(guan)理(li)體制。業(ye)(ye)主委員會(hui)體現業(ye)(ye)主自治(zhi)(zhi)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)體現專業(ye)(ye)化管(guan)(guan)理(li)，二者(zhe)共(gong)同管(guan)(guan)理(li)著一(yi)定范圍的物(wu)(wu)業(ye)(ye)。這就決定了他們之間具有一(yi)定的法律關(guan)系和(he)經濟關(guan)系。

1、法律關系

業(ye)(ye)主委(wei)員會(hui)與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)是委(wei)托(tuo)者(zhe)和受(shou)托(tuo)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系(xi)，是聘用(yong)與受(shou)聘的(de)(de)(de)(de)關(guan)系(xi)。在(zai)法律上(shang)，業(ye)(ye)主委(wei)員會(hui)有決定委(wei)托(tuo)或(huo)不委(wei)托(tuo)、聘用(yong)或(huo)不聘用(yong)某個(ge)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)權(quan)利，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)也(ye)有接(jie)受(shou)或(huo)不接(jie)受(shou)委(wei)托(tuo)、受(shou)聘或(huo)拒(ju)聘的(de)(de)(de)(de)權(quan)利。兩(liang)者(zhe)無隸屬(shu)關(guan)系(xi)，不存在(zai)領導和被領導的(de)(de)(de)(de)關(guan)系(xi)，也(ye)不存在(zai)管(guan)(guan)理(li)(li)和被管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系(xi)，兩(liang)者(zhe)在(zai)法律上(shang)是平等的(de)(de)(de)(de)。

2、經濟關系

物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)提供的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服務(wu)(wu)(wu)是有償的(de)(de)，在提供一(yi)定的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)服務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)(shi)，應(ying)(ying)獲得相(xiang)應(ying)(ying)的(de)(de)報(bao)酬。同(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)在享受到這些管(guan)理(li)服務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)(shi)，也(ye)應(ying)(ying)付出(chu)相(xiang)應(ying)(ying)的(de)(de)費(fei)用。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)與業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)方面的(de)(de)這種經(jing)濟(ji)關(guan)(guan)系是通過物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)委托(tuo)合同(tong)(tong)確(que)認和(he)保證的(de)(de)。合同(tong)(tong)簽訂后，雙(shuang)方分別(bie)承擔(dan)不同(tong)(tong)的(de)(de)權利和(he)義務(wu)(wu)(wu)。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)(ying)按合同(tong)(tong)規(gui)定及要求(qiu)提供相(xiang)應(ying)(ying)的(de)(de)管(guan)理(li)服務(wu)(wu)(wu)，向業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會及廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)負責(ze)，并在日常工作中接(jie)受他們的(de)(de)監(jian)督。同(tong)(tong)時(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會及廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)應(ying)(ying)協(xie)助物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)開展工作，并按時(shi)(shi)繳交(jiao)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)委托(tuo)合同(tong)(tong)寫明(ming)的(de)(de)各(ge)項費(fei)用。雙(shuang)方在經(jing)濟(ji)關(guan)(guan)系上也(ye)是平等的(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業主(zhu)大會會議，報告物(wu)業管(guan)理的實施情況。

2、代表業主(zhu)與業主(zhu)大(da)會選聘(pin)的物業服務企業簽訂物業服務合(he)同。

3、及時了(le)解業(ye)(ye)主(zhu)、物業(ye)(ye)使用人的(de)意見和建議，監(jian)督和協助(zhu)物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)履(lv)行物業(ye)(ye)服務合同。

4、監(jian)督管(guan)理規約的(de)實施。

5、業主(zhu)大會賦予的(de)其(qi)他職(zhi)責。

6、擬(ni)訂選聘物業服(fu)務企(qi)業的方案，報業主大會決定。

7、擬訂(ding)業主委員會的年(nian)度財(cai)務預算方案、決算方案，報業主大會決定。

8、擬訂業主(zhu)大會議事規則和管理規約修改方案，報業主(zhu)大會決定。

9、擬(ni)訂物業管理區域內(nei)公共秩序和環境衛生的(de)(de)維護(hu)等(deng)方面的(de)(de)規章制(zhi)度(du)的(de)(de)方案(an)，報業主大會決定。

10、擬訂物(wu)(wu)業管(guan)理(li)區(qu)域內物(wu)(wu)業共(gong)有部分和共(gong)用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定(ding)。

11、擬(ni)訂專項維修資(zi)金(jin)使(shi)用(yong)、續籌方案，報業(ye)主大會決定。

12、擬訂改建、重(zhong)建建筑物及(ji)其附屬設施的(de)方案，報業主大會決定。

13、對(dui)違反管理規約的(de)行為進行處理。

業主委員會有哪些權利

1、召集業主(zhu)大(da)會會議，修(xiu)訂業主(zhu)公約(yue)、業主(zhu)委(wei)員會章(zhang)程(cheng)。

2、代表業(ye)主與(yu)業(ye)主大會(hui)選聘的物業(ye)管理(li)企業(ye)簽訂物業(ye)服務合(he)同。

3、及時了解業主、物業使(shi)用人的意見和建議，監(jian)督(du)和協助物業管理企業履行(xing)物業服務合(he)同。

4、審議年度管理工作計劃、年度費用(yong)預算。

5、監督公共建設、公共設施(shi)的合理使用。

6、監(jian)督業主公約的實施。

7、業主大會(hui)賦(fu)予的其(qi)他職責(ze)。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業主委員會收取(qu)物業管理費其(qi)實很困難，一(yi)般(ban)情況(kuang)下還(huan)是需要物業來進行收取(qu)。

1、業主(zhu)委員會沒有法人資格，也就(jiu)無(wu)法辦(ban)理資質等物業管理資格。

2、業主委員會不能辦理相(xiang)關(guan)營業證書(shu)、稅務證書(shu)，也就沒有辦法(fa)給繳費人開(kai)具發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般情況下(xia)，業主委員(yuan)會有(you)兩種產生方式(shi)：

1、首屆(jie)業主(zhu)委員(yuan)會由(you)小區全體(ti)業主(zhu)投票(piao)選舉產生。

2、根據(ju)小區業(ye)主大(da)會(hui)議事規則約定(ding)的規則進行選(xuan)舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業管(guan)理(li)區(qu)域內，已交付的專(zhuan)有部分面積超(chao)過(guo)建(jian)筑物總面積50%。劃分(fen)(fen)(fen)為(wei)一個物業管理區域的分(fen)(fen)(fen)期(qi)開發的建(jian)設項(xiang)目，先(xian)期(qi)開發部分(fen)(fen)(fen)符合條件(jian)的，可以成立業主大(da)會，選舉產(chan)生業主委(wei)員(yuan)會。首次業主大(da)會會議應當根(gen)據分(fen)(fen)(fen)期(qi)開發的物業面(mian)積和進度等因素，在業主大(da)會議事(shi)規(gui)則中明確增補業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)的辦法。

2、提出申請

由(you)建設單位或(huo)業(ye)主（經專有部分占建筑物總面積20%以上且(qie)占總人數20%以上業(ye)主聯名(ming)）向物(wu)業(ye)所(suo)在地的街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮）提出申(shen)請。建設單位應當及時報送籌備(bei)首次(ci)業(ye)主大會(hui)會(hui)議(yi)所(suo)需的文件資料。符合成立業(ye)主大會(hui)條件的，街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮）應當認真審核，在收到業(ye)主提出籌備(bei)業(ye)主大會(hui)書面申(shen)請后60日內，負(fu)責組織、指導成立首次業主(zhu)大會會議(yi)籌備組。

3、產生籌備組

籌備組由業主代表、建設單位(wei)代表、街道辦事處（鄉、鎮）代表和(he)居民委員會(hui)代表組成(cheng)，其成(cheng)員為(wei)7人至11人，其中業主代表應當不(bu)少于50%。籌備(bei)組(zu)組(zu)長由街道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)(zhen)）代(dai)表(biao)擔任(ren)，業(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表(biao)由街道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)(zhen)）或居民委員會組(zu)織業(ye)主(zhu)(zhu)推薦，街道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)(zhen)）應(ying)當對業(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表(biao)的身份進行核實。

4、召開籌備組會議

籌備(bei)組會議由(you)籌備(bei)組組長召集，街道(dao)辦事處（鄉(xiang)、鎮）和區、縣（市）房產(chan)局負責業務指導。籌備(bei)組應當(dang)做好以(yi)下工作(zuo)：

（1）確認并公示業主身(shen)份、業主人數(shu)以及所擁有的專有部(bu)分面積。

（2）確定(ding)首次業主大會會議(yi)召開的時(shi)間、地點(dian)、形式和內(nei)容。

（3）草擬管(guan)理規約、業主大會議事規則。

（4）依法確定首次業主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議表決規則。

（5）制定(ding)業主委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)候(hou)選(xuan)人(ren)產生(sheng)辦法，確定(ding)業主委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)候(hou)選(xuan)人(ren)名單。

（6）制定業主委員會選舉辦法。

（7）完(wan)成召(zhao)開首次業主大會會議的(de)其他準備工作。

5、產生業主委員會候選人

業主(zhu)委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)為5人至11人，業主委(wei)員會委(wei)員候選人為9人至15人。業主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)委(wei)員(yuan)選舉可(ke)采(cai)用差(cha)額選舉方式。街(jie)道(dao)辦(ban)事處（鄉、鎮）應當對業主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)候(hou)選人進行(xing)資格審查。業主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)候(hou)選人產生(sheng)后，應當在(zai)首屆業主(zhu)大(da)會(hui)(hui)召開前15日將候選人名(ming)單在物業管理區域顯著(zhu)位置(zhi)公示。

6、召開首屆業主大會

業(ye)主大會(hui)會(hui)議采(cai)用集體討(tao)論(lun)形(xing)式的，按照下列(lie)程序進(jin)行：

（1）籌備組組織(zhi)會議簽到并(bing)核實到會業主(zhu)身份(fen)，發(fa)放選(xuan)票（表決(jue)票）。

（2）表(biao)決《管理規(gui)約》、《業主大會議事規(gui)則》等。

（3）選(xuan)舉業主委(wei)員會委(wei)員。

（4）回(hui)收(shou)選票(piao)。

（5）現(xian)場公開計票。

（6）現場(chang)公布(bu)業主大會會議結(jie)果。

（7）物業區域(yu)公告業主大會會議結果。

7、業主委員會備案

業主(zhu)委員會應當自選舉產(chan)生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主委(wei)員(yuan)會備(bei)案申請表。

（2）業(ye)主大會成立和業(ye)主委(wei)員會選舉的資料

（3）管理規(gui)約（加(jia)蓋街道辦事處（鄉、鎮(zhen)）公章）。

（4）業主(zhu)大會議(yi)事(shi)規則（加蓋街道辦事(shi)處（鄉、鎮）公章）。

（5）業主(zhu)大會決(jue)定的其他重大事(shi)項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主或業主大會(hui)會(hui)議選(xuan)舉產生(sheng)。

業(ye)主(zhu)大(da)會：是指在物業(ye)所(suo)在地的(de)區、縣(xian)人民政府(fu)房地產行(xing)政主(zhu)管部門的(de)指導下、由同(tong)物業(ye)管理區域(yu)內所(suo)有業(ye)主(zhu)組成，對關系到整(zheng)體業(ye)主(zhu)利益(yi)的(de)事情進行(xing)決議。并通(tong)過選舉建立業(ye)主(zhu)委(wei)員會

2、對(dui)于較(jiao)大小(xiao)區，業(ye)主先按照樓(lou)(lou)選舉各自樓(lou)(lou)委(wei)會，然(ran)后每(mei)個樓(lou)(lou)委(wei)會推選代表，集中而成業(ye)委(wei)會。這(zhe)樣方式形成的業(ye)委(wei)會，主要負責樓(lou)(lou)間共(gong)有(you)的管理(li)。而樓(lou)(lou)委(wei)會，負責樓(lou)(lou)內(nei)共(gong)有(you)的管理(li)。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向(xiang)法院起訴。

根據(ju)《物(wu)權法》第七十八條：業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)或者(zhe)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)的(de)決(jue)定，對業(ye)主(zhu)具有約(yue)束力。業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)或者(zhe)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)作出的(de)決(jue)定侵害(hai)(hai)業(ye)主(zhu)合法權益的(de)，受侵害(hai)(hai)的(de)業(ye)主(zhu)可以(yi)請(qing)求人民法院予以(yi)撤銷(xiao)。

《最高人(ren)民(min)法(fa)(fa)(fa)(fa)院關于審理建筑物區分所有(you)權糾紛(fen)案件具體應用法(fa)(fa)(fa)(fa)律若干問題的(de)解釋》第十二(er)條：業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)以業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)或(huo)者(zhe)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)作(zuo)出的(de)決定(ding)侵害其合法(fa)(fa)(fa)(fa)權益或(huo)者(zhe)違反了(le)法(fa)(fa)(fa)(fa)律規定(ding)的(de)程(cheng)序為由，依據物權法(fa)(fa)(fa)(fa)第七十八條第二(er)款的(de)規定(ding)請求人(ren)民(min)法(fa)(fa)(fa)(fa)院撤銷該決定(ding)的(de)，應當在知道或(huo)者(zhe)應當知道業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)或(huo)者(zhe)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)作(zuo)出決定(ding)之日起一年內行使(shi)。