商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)要(yao)求較為(wei)(wei)(wei)單一，主要(yao)就(jiu)是滿足人們的(de)(de)居住功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)，為(wei)(wei)(wei)人們提供(gong)一個能(neng)(neng)夠遮(zhe)風檔雨(yu)的(de)(de)休憩之所。而商(shang)(shang)業(ye)所要(yao)承載的(de)(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)就(jiu)較為(wei)(wei)(wei)復(fu)雜，商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)最一般(ban)的(de)(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)是作(zuo)為(wei)(wei)(wei)商(shang)(shang)品流通(tong)的(de)(de)基礎設施，承擔(dan)商(shang)(shang)品的(de)(de)流通(tong)展(zhan)示(shi)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)，對人而言(yan)就(jiu)是滿足人們的(de)(de)購物需求。同時商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)還可以承載其(qi)(qi)他功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)，例如(ru)餐飲功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、娛樂功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、商(shang)(shang)務功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)等(deng)等(deng)，就(jiu)因為(wei)(wei)(wei)商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)的(de)(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)要(yao)求靈活多(duo)變，故導(dao)致對其(qi)(qi)的(de)(de)操控也(ye)就(jiu)相對復(fu)雜。

2、地段區別

房地(di)(di)產因其不可移動(dong)性(xing)，因此不論(lun)住(zhu)(zhu)宅(zhai)還是商業(ye)，對地(di)(di)段的(de)要(yao)求(qiu)都比較高(gao)(gao)，而(er)商業(ye)更(geng)之為甚。相對而(er)言，住(zhu)(zhu)宅(zhai)選(xuan)擇地(di)(di)段的(de)彈性(xing)空間更(geng)大，不論(lun)城(cheng)市中心，還是城(cheng)市郊(jiao)區(qu)，抑或(huo)荒郊(jiao)野嶺，均可開(kai)發住(zhu)(zhu)宅(zhai)。而(er)商業(ye)則不同，商業(ye)一旦離開(kai)城(cheng)區(qu)，來(lai)到(dao)郊(jiao)外，就(jiu)需(xu)要(yao)對商業(ye)的(de)經(jing)營(ying)內容、業(ye)態進行(xing)檢討(tao)。例如(ru)適(shi)應于(yu)城(cheng)區(qu)的(de)零售(shou)百(bai)貨如(ru)果來(lai)到(dao)郊(jiao)外就(jiu)生(sheng)存(cun)渺(miao)茫。商業(ye)地(di)(di)產的(de)植樹原理(li)，首先(xian)就(jiu)是立地(di)(di)分析。如(ru)果地(di)(di)選(xuan)錯(cuo)了，那必定難(nan)以生(sheng)存(cun)。商業(ye)對“易(yi)達性(xing)”的(de)要(yao)求(qiu)很高(gao)(gao)，項目最好處在道路(lu)十字路(lu)口(kou)或(huo)緊鄰干道，客流(liu)、人(ren)流(liu)、車流(liu)穿行(xing)方便，這(zhe)樣才能增加顧(gu)客的(de)光顧(gu)可能。

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3、客戶區別

住(zhu)(zhu)(zhu)宅地產涉及客戶層(ceng)面(mian)較(jiao)窄，而(er)商業(ye)地產涉及客戶層(ceng)面(mian)較(jiao)寬(kuan)。住(zhu)(zhu)(zhu)宅的目標客戶一(yi)般分為兩類，一(yi)種是(shi)投(tou)資(zi)型客戶，一(yi)種是(shi)自(zi)用(yong)型客戶。投(tou)資(zi)性(xing)客戶乃(nai)是(shi)依靠買后出租(zu)及房產升值獲(huo)利。而(er)自(zi)用(yong)型客戶乃(nai)是(shi)買后自(zi)用(yong)（不論過渡型居住(zhu)(zhu)(zhu)還(huan)是(shi)永久(jiu)性(xing)居住(zhu)(zhu)(zhu)）。

但商業地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪(pu)投資者和目標消費者三(san)類(lei)人群。經營商戶又可(ke)以分為主力店(dian)(dian)、次主力店(dian)(dian)、旗艦品牌(pai)店(dian)(dian)及(ji)普通品牌(pai)店(dian)(dian)，下表為某購物(wu)中心的目標商戶分類(lei)，可(ke)以看(kan)出各(ge)類(lei)商戶對物(wu)業的要求都(dou)不盡一致。

4、操作復雜性區別

從(cong)開發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)的地產開發(fa)角度(du)來講(jiang)，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)操作的復(fu)雜性(xing)甚(shen)之于(yu)住宅。對于(yu)住宅而(er)(er)(er)言，開發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)將住宅賣出(chu)后(hou)基本就萬(wan)事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費(fei)(fei)者手(shou)中體現(xian)。而(er)(er)(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產在銷(xiao)售過后(hou)，是不(bu)(bu)能直接進(jin)行(xing)(xing)消費(fei)(fei)的，這時的商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產項目(mu)在某種程度(du)上是不(bu)(bu)具備使用價值的，它還要進(jin)行(xing)(xing)招商(shang)(shang)(shang)(shang)才能運營使用。而(er)(er)(er)招商(shang)(shang)(shang)(shang)運營乃是商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產的生死環節，稍有不(bu)(bu)甚(shen)，便(bian)會將商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)帶入萬(wan)劫不(bu)(bu)覆的深淵(yuan)。例如國內的很多商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)就是沒有處理好招商(shang)(shang)(shang)(shang)與銷(xiao)售之間的關系而(er)(er)(er)導致項目(mu)夭折的。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米層高，因為將來會使(shi)用大銀幕。而(er)住(zhu)宅的活荷(he)載(zai)只要200公斤，層高達到2.8—3米就(jiu)可(ke)以(yi)了(le)，由此可(ke)見住(zhu)宅的物業要求要相對(dui)簡單(dan)的多。

6、銷售模式區別

住宅的(de)銷(xiao)(xiao)售模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)較商(shang)業(ye)地產而(er)(er)言(yan)模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)較為(wei)(wei)簡單，通常為(wei)(wei)直(zhi)接銷(xiao)(xiao)售，買賣兩(liang)清。而(er)(er)商(shang)業(ye)的(de)銷(xiao)(xiao)售則形式(shi)(shi)(shi)(shi)多(duo)樣，一般而(er)(er)言(yan)分(fen)(fen)為(wei)(wei)四種(zhong)模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)，直(zhi)接銷(xiao)(xiao)售模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)、帶租約模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)、返租式(shi)(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)售、整體銷(xiao)(xiao)售模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)。而(er)(er)且每種(zhong)銷(xiao)(xiao)售模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)還可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)繼續(xu)細分(fen)(fen)，例如直(zhi)接銷(xiao)(xiao)售模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)還可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)分(fen)(fen)為(wei)(wei)有條件和無條件兩(liang)種(zhong)。而(er)(er)返租式(shi)(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)售更(geng)是靈活多(duo)樣，可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)年返，也可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)一次性返，或者二者的(de)結合。亦可(ke)(ke)分(fen)(fen)為(wei)(wei)短期(qi)返（五年及以(yi)(yi)(yi)內）和長期(qi)返(五年以(yi)(yi)(yi)上)，更(geng)可(ke)(ke)分(fen)(fen)為(wei)(wei)保底(di)或不保底(di)等(deng)等(deng)。不一而(er)(er)足(zu)，每種(zhong)銷(xiao)(xiao)售方(fang)式(shi)(shi)(shi)(shi)均有其(qi)銷(xiao)(xiao)售的(de)適應對象。

7、投資回報形式

對于開發商(shang)(shang)(shang)而言(yan)，商(shang)(shang)(shang)業地產的投資回報(bao)形式有(you)三(san)種(zhong)，一是(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)獲利(li)，二是(shi)(shi)后期(qi)經營(ying)收益，三(san)是(shi)(shi)物業升(sheng)值；而住宅(zhai)的投資回報(bao)形式只(zhi)能(neng)通過銷(xiao)售(shou)(shou)來實(shi)現。銷(xiao)售(shou)(shou)只(zhi)能(neng)獲取短期(qi)的資金(jin)回籠或者解決開發商(shang)(shang)(shang)后續開發的資金(jin)問(wen)題(ti)，而經營(ying)收益和物業升(sheng)值才(cai)是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業地產投資回報(bao)的最主要形式。例如北(bei)京的世(shi)紀金(jin)源(yuan)購物中心，60多萬(wan)平(ping)方米(mi)一寸都沒有(you)賣；上(shang)海的梅隆購物廣場建(jian)設的時候(hou)投資不到5個(ge)億，后有(you)機構出50億收購，卻(que)被婉拒，因為這個(ge)物業每年都在(zai)升(sheng)值，而且經營(ying)收益很高(gao)。所以，商(shang)(shang)(shang)業地產真正的價值并(bing)非是(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)，而是(shi)(shi)獲取長期(qi)的經營(ying)收益和物業升(sheng)值。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專(zhuan)業(ye)(ye)要(yao)求的(de)(de)(de)程(cheng)(cheng)度和重點(dian)都(dou)是(shi)不同的(de)(de)(de)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)除了(le)要(yao)遵(zun)(zun)循住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)所遵(zun)(zun)循的(de)(de)(de)建(jian)筑規(gui)(gui)范(fan)和消防規(gui)(gui)范(fan)外，還要(yao)遵(zun)(zun)循第三種(zhong)規(gui)(gui)范(fan)即商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)規(gui)(gui)范(fan)。商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)運(yun)(yun)作(zuo)對于商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)專(zhuan)業(ye)(ye)性的(de)(de)(de)要(yao)求極高，是(shi)多個商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)微觀問題(ti)綜合(he)解決的(de)(de)(de)結果，住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)運(yun)(yun)作(zuo)則不需(xu)要(yao)進行復雜的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)設計。從過程(cheng)(cheng)上看，住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)銷售(shou)后就進入了(le)終端，而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)銷售(shou)只是(shi)經(jing)營的(de)(de)(de)開始，還需(xu)要(yao)招商(shang)(shang)(shang)、開業(ye)(ye)和經(jing)營管理。所以，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)運(yun)(yun)作(zuo)與住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)運(yun)(yun)作(zuo)對專(zhuan)業(ye)(ye)程(cheng)(cheng)度的(de)(de)(de)要(yao)求是(shi)不一樣(yang)的(de)(de)(de)。