商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)要求(qiu)較為單(dan)一，主(zhu)要就(jiu)是滿(man)足(zu)(zu)人(ren)(ren)們的(de)(de)居(ju)住功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)，為人(ren)(ren)們提(ti)供(gong)一個能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)夠遮(zhe)風檔雨(yu)的(de)(de)休(xiu)憩之所。而商(shang)業(ye)所要承(cheng)(cheng)(cheng)載的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)就(jiu)較為復雜，商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)最(zui)一般的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)是作為商(shang)品(pin)流通的(de)(de)基礎設施，承(cheng)(cheng)(cheng)擔商(shang)品(pin)的(de)(de)流通展示(shi)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)，對(dui)人(ren)(ren)而言就(jiu)是滿(man)足(zu)(zu)人(ren)(ren)們的(de)(de)購物需求(qiu)。同時(shi)商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)還可以承(cheng)(cheng)(cheng)載其他功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)，例如餐飲功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)、休(xiu)閑功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)、商(shang)務(wu)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)等等，就(jiu)因(yin)為商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)要求(qiu)靈活多變(bian)，故導(dao)致對(dui)其的(de)(de)操控也就(jiu)相對(dui)復雜。

2、地段區別

房地(di)產因(yin)其不可(ke)移動性(xing)(xing)，因(yin)此不論(lun)住宅(zhai)還是(shi)(shi)商(shang)業(ye)，對(dui)地(di)段的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)都比較高(gao)，而商(shang)業(ye)更(geng)(geng)之為(wei)甚(shen)。相對(dui)而言(yan)，住宅(zhai)選擇地(di)段的(de)(de)(de)彈(dan)性(xing)(xing)空間更(geng)(geng)大(da)，不論(lun)城市中心，還是(shi)(shi)城市郊區，抑(yi)或荒郊野嶺，均可(ke)開(kai)發住宅(zhai)。而商(shang)業(ye)則不同，商(shang)業(ye)一(yi)旦離開(kai)城區，來到郊外(wai)，就(jiu)需要(yao)對(dui)商(shang)業(ye)的(de)(de)(de)經營(ying)內容、業(ye)態進行檢討。例(li)如(ru)(ru)(ru)適(shi)應于城區的(de)(de)(de)零售百貨(huo)如(ru)(ru)(ru)果來到郊外(wai)就(jiu)生存(cun)渺茫。商(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)(de)植樹原理，首先就(jiu)是(shi)(shi)立地(di)分析。如(ru)(ru)(ru)果地(di)選錯了，那(nei)必定難以(yi)生存(cun)。商(shang)業(ye)對(dui)“易達性(xing)(xing)”的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)很高(gao)，項目最好處在道路(lu)(lu)十字路(lu)(lu)口或緊鄰(lin)干道，客(ke)流(liu)、人流(liu)、車流(liu)穿行方便(bian)，這樣才能增加顧客(ke)的(de)(de)(de)光(guang)顧可(ke)能。

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3、客戶區別

住(zhu)宅地產涉(she)(she)及客戶(hu)(hu)層(ceng)面(mian)較窄，而商(shang)業地產涉(she)(she)及客戶(hu)(hu)層(ceng)面(mian)較寬。住(zhu)宅的目標(biao)客戶(hu)(hu)一般(ban)分為兩類，一種是(shi)投(tou)資(zi)(zi)型(xing)客戶(hu)(hu)，一種是(shi)自用型(xing)客戶(hu)(hu)。投(tou)資(zi)(zi)性客戶(hu)(hu)乃是(shi)依靠買(mai)后(hou)出租及房(fang)產升(sheng)值獲利。而自用型(xing)客戶(hu)(hu)乃是(shi)買(mai)后(hou)自用（不(bu)論過渡型(xing)居(ju)(ju)住(zhu)還是(shi)永(yong)久性居(ju)(ju)住(zhu)）。

但商(shang)業地(di)產的(de)客戶(hu)則包(bao)括(kuo)了經營商(shang)戶(hu)、商(shang)鋪投資者(zhe)和目(mu)標消(xiao)費(fei)者(zhe)三類人群。經營商(shang)戶(hu)又可(ke)以分為(wei)主力店(dian)、次主力店(dian)、旗(qi)艦品牌店(dian)及普通品牌店(dian)，下(xia)表為(wei)某購(gou)物中心的(de)目(mu)標商(shang)戶(hu)分類，可(ke)以看出各類商(shang)戶(hu)對(dui)物業的(de)要求都不盡(jin)一致(zhi)。

4、操作復雜性區別

從開(kai)發(fa)商的(de)(de)地產開(kai)發(fa)角(jiao)度來講，商業操作的(de)(de)復雜性甚之于(yu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)。對于(yu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)而言(yan)，開(kai)發(fa)商將住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)賣(mai)出后基(ji)本就萬事大吉了，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)使用價值就開(kai)始在消費者手(shou)中體現。而商業地產在銷(xiao)售過后，是(shi)不能(neng)直(zhi)接(jie)進(jin)行(xing)消費的(de)(de)，這(zhe)時的(de)(de)商業地產項目在某種程度上是(shi)不具(ju)備使用價值的(de)(de)，它還要進(jin)行(xing)招(zhao)商才能(neng)運(yun)營使用。而招(zhao)商運(yun)營乃是(shi)商業地產的(de)(de)生死環(huan)節，稍有(you)不甚，便會將商業帶(dai)入萬劫不覆的(de)(de)深淵。例如(ru)國內的(de)(de)很多商業就是(shi)沒有(you)處理好招(zhao)商與(yu)銷(xiao)售之間的(de)(de)關系(xi)而導致項目夭折的(de)(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米層(ceng)高，因(yin)為將(jiang)來會(hui)使用(yong)大銀幕。而住(zhu)宅的(de)活荷(he)載只要200公斤，層(ceng)高達(da)到2.8—3米就可以了，由此可見住(zhu)宅的(de)物業要求(qiu)要相對簡單(dan)的(de)多。

6、銷售模式區別

住宅(zhai)的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)較(jiao)(jiao)商業(ye)(ye)地(di)產而言(yan)模(mo)式(shi)較(jiao)(jiao)為簡單，通常為直接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)，買賣兩清。而商業(ye)(ye)的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)則形式(shi)多樣(yang)，一般而言(yan)分(fen)(fen)為四種(zhong)模(mo)式(shi)，直接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)、帶租約模(mo)式(shi)、返(fan)(fan)(fan)租式(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)、整體銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)。而且每(mei)種(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)還(huan)可(ke)以(yi)繼續(xu)細分(fen)(fen)，例如直接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)還(huan)可(ke)以(yi)分(fen)(fen)為有條件和(he)無條件兩種(zhong)。而返(fan)(fan)(fan)租式(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)更是靈活多樣(yang)，可(ke)以(yi)年返(fan)(fan)(fan)，也可(ke)以(yi)一次性(xing)返(fan)(fan)(fan)，或者二(er)者的(de)結合。亦可(ke)分(fen)(fen)為短期返(fan)(fan)(fan)（五年及以(yi)內）和(he)長期返(fan)(fan)(fan)(五年以(yi)上)，更可(ke)分(fen)(fen)為保底(di)或不保底(di)等(deng)等(deng)。不一而足(zu)，每(mei)種(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)方式(shi)均有其銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)的(de)適應對象。

7、投資回報形式

對于開發(fa)商(shang)(shang)而(er)言，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)投資(zi)回報(bao)形式有三種(zhong)，一(yi)是(shi)(shi)銷售獲(huo)利，二是(shi)(shi)后(hou)期(qi)經(jing)(jing)營收(shou)益，三是(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)升(sheng)值；而(er)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)投資(zi)回報(bao)形式只(zhi)能(neng)通過銷售來實現(xian)。銷售只(zhi)能(neng)獲(huo)取(qu)短期(qi)的(de)(de)(de)資(zi)金回籠或者解決開發(fa)商(shang)(shang)后(hou)續開發(fa)的(de)(de)(de)資(zi)金問(wen)題，而(er)經(jing)(jing)營收(shou)益和物(wu)業(ye)(ye)升(sheng)值才是(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)投資(zi)回報(bao)的(de)(de)(de)最主要形式。例如北京的(de)(de)(de)世紀金源購物(wu)中心，60多萬平(ping)方米一(yi)寸都沒有賣；上海的(de)(de)(de)梅(mei)隆購物(wu)廣場建設的(de)(de)(de)時(shi)候投資(zi)不到5個億(yi)，后(hou)有機構(gou)出50億(yi)收(shou)購，卻被婉拒(ju)，因為這個物(wu)業(ye)(ye)每年都在升(sheng)值，而(er)且經(jing)(jing)營收(shou)益很高。所以，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)真正的(de)(de)(de)價值并非是(shi)(shi)銷售，而(er)是(shi)(shi)獲(huo)取(qu)長期(qi)的(de)(de)(de)經(jing)(jing)營收(shou)益和物(wu)業(ye)(ye)升(sheng)值。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)要(yao)(yao)求(qiu)的(de)(de)程度和重(zhong)點(dian)都是不(bu)同的(de)(de)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)除(chu)了(le)要(yao)(yao)遵循(xun)(xun)住(zhu)(zhu)宅地(di)產(chan)所遵循(xun)(xun)的(de)(de)建筑規范(fan)和消防規范(fan)外(wai)，還要(yao)(yao)遵循(xun)(xun)第三(san)種規范(fan)即商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)規范(fan)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)運(yun)作對于商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)性的(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)極高，是多個商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)微(wei)觀(guan)問題(ti)綜(zong)合解(jie)決的(de)(de)結果，住(zhu)(zhu)宅地(di)產(chan)的(de)(de)運(yun)作則不(bu)需(xu)要(yao)(yao)進(jin)行復(fu)雜的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)設計。從過程上看，住(zhu)(zhu)宅地(di)產(chan)銷售(shou)后就進(jin)入了(le)終端，而商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)銷售(shou)只是經(jing)營(ying)的(de)(de)開始，還需(xu)要(yao)(yao)招商(shang)(shang)、開業(ye)(ye)(ye)(ye)和經(jing)營(ying)管(guan)理。所以(yi)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)運(yun)作與住(zhu)(zhu)宅地(di)產(chan)的(de)(de)運(yun)作對專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)程度的(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)是不(bu)一(yi)樣的(de)(de)。