商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能要(yao)求(qiu)較(jiao)為(wei)(wei)單一，主要(yao)就(jiu)是滿(man)(man)足人(ren)們(men)的(de)(de)(de)(de)居(ju)住功(gong)(gong)(gong)能，為(wei)(wei)人(ren)們(men)提供(gong)一個能夠遮風檔雨的(de)(de)(de)(de)休憩之所(suo)。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)所(suo)要(yao)承載(zai)的(de)(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能就(jiu)較(jiao)為(wei)(wei)復雜，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產最一般的(de)(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能是作為(wei)(wei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)流通(tong)的(de)(de)(de)(de)基礎設施，承擔商(shang)(shang)(shang)品(pin)的(de)(de)(de)(de)流通(tong)展示功(gong)(gong)(gong)能，對(dui)(dui)人(ren)而言(yan)就(jiu)是滿(man)(man)足人(ren)們(men)的(de)(de)(de)(de)購物需求(qiu)。同時商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產還可(ke)以承載(zai)其他功(gong)(gong)(gong)能，例如餐(can)飲功(gong)(gong)(gong)能、娛樂(le)功(gong)(gong)(gong)能、休閑功(gong)(gong)(gong)能、商(shang)(shang)(shang)務功(gong)(gong)(gong)能等(deng)等(deng)，就(jiu)因為(wei)(wei)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能要(yao)求(qiu)靈活多(duo)變(bian)，故導致(zhi)對(dui)(dui)其的(de)(de)(de)(de)操(cao)控也就(jiu)相對(dui)(dui)復雜。

2、地段區別

房地(di)產因其不可移(yi)動性(xing)(xing)，因此不論住宅(zhai)還是(shi)(shi)商(shang)業，對(dui)(dui)(dui)(dui)地(di)段的要求都比較(jiao)高，而(er)商(shang)業更之為甚(shen)。相對(dui)(dui)(dui)(dui)而(er)言，住宅(zhai)選擇(ze)地(di)段的彈性(xing)(xing)空(kong)間(jian)更大(da)，不論城(cheng)市(shi)中(zhong)心，還是(shi)(shi)城(cheng)市(shi)郊區(qu)(qu)，抑或(huo)荒郊野嶺，均(jun)可開(kai)發住宅(zhai)。而(er)商(shang)業則(ze)不同，商(shang)業一(yi)旦離(li)開(kai)城(cheng)區(qu)(qu)，來到郊外(wai)，就需要對(dui)(dui)(dui)(dui)商(shang)業的經(jing)營內容(rong)、業態(tai)進行(xing)檢討。例如(ru)(ru)適應于城(cheng)區(qu)(qu)的零(ling)售百貨如(ru)(ru)果(guo)來到郊外(wai)就生存渺茫。商(shang)業地(di)產的植樹原理，首先就是(shi)(shi)立地(di)分析。如(ru)(ru)果(guo)地(di)選錯了，那必定難以生存。商(shang)業對(dui)(dui)(dui)(dui)“易達性(xing)(xing)”的要求很高，項目最好處在道路十字路口或(huo)緊(jin)鄰干道，客流(liu)、人流(liu)、車流(liu)穿(chuan)行(xing)方便，這(zhe)樣才(cai)能(neng)增加顧客的光顧可能(neng)。

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3、客戶區別

住宅地產(chan)涉及客(ke)戶(hu)層(ceng)面較窄，而商業地產(chan)涉及客(ke)戶(hu)層(ceng)面較寬。住宅的目標客(ke)戶(hu)一般分為兩類，一種是(shi)(shi)投資型(xing)客(ke)戶(hu)，一種是(shi)(shi)自(zi)用型(xing)客(ke)戶(hu)。投資性客(ke)戶(hu)乃(nai)是(shi)(shi)依靠買(mai)后出租及房(fang)產(chan)升值獲利。而自(zi)用型(xing)客(ke)戶(hu)乃(nai)是(shi)(shi)買(mai)后自(zi)用（不論過渡(du)型(xing)居住還是(shi)(shi)永久性居住）。

但商業地產的客戶則包括了(le)經營(ying)商戶、商鋪投資者和目標(biao)消(xiao)費(fei)者三類人群(qun)。經營(ying)商戶又(you)可以分為主(zhu)力店(dian)(dian)、次主(zhu)力店(dian)(dian)、旗(qi)艦品牌店(dian)(dian)及普通(tong)品牌店(dian)(dian)，下(xia)表為某購(gou)物中心的目標(biao)商戶分類，可以看出各類商戶對物業的要(yao)求都不盡一致。

4、操作復雜性區別

從開發(fa)商(shang)(shang)的(de)地(di)產(chan)開發(fa)角度來講，商(shang)(shang)業操作(zuo)的(de)復雜性甚之于住宅(zhai)。對于住宅(zhai)而(er)言，開發(fa)商(shang)(shang)將住宅(zhai)賣(mai)出后(hou)基本就萬(wan)(wan)事大吉了，住宅(zhai)的(de)使用(yong)價值就開始在(zai)消費者手中(zhong)體現。而(er)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)在(zai)銷售過后(hou)，是不能(neng)直接進行(xing)消費的(de)，這(zhe)時的(de)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目在(zai)某(mou)種程度上是不具(ju)備使用(yong)價值的(de)，它還(huan)要進行(xing)招商(shang)(shang)才能(neng)運(yun)營使用(yong)。而(er)招商(shang)(shang)運(yun)營乃是商(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)生死環節，稍有不甚，便會(hui)將商(shang)(shang)業帶入(ru)萬(wan)(wan)劫不覆的(de)深淵。例如國內的(de)很多商(shang)(shang)業就是沒有處理(li)好招商(shang)(shang)與(yu)銷售之間的(de)關系而(er)導(dao)致項(xiang)(xiang)目夭(yao)折的(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少(shao)要(yao)9米層高，因為將(jiang)來(lai)會使(shi)用(yong)大(da)銀幕。而住(zhu)宅的活荷載只要(yao)200公斤(jin)，層高達到(dao)2.8—3米就可以了，由此(ci)可見住(zhu)宅的物(wu)業要(yao)求要(yao)相對簡單的多。

6、銷售模式區別

住宅的銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)較(jiao)商業地(di)產而(er)(er)言模(mo)(mo)式(shi)較(jiao)為(wei)簡單(dan)，通常為(wei)直(zhi)接銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)，買(mai)賣(mai)兩清。而(er)(er)商業的銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)則形式(shi)多樣，一(yi)般而(er)(er)言分(fen)(fen)(fen)為(wei)四種模(mo)(mo)式(shi)，直(zhi)接銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)、帶租約(yue)模(mo)(mo)式(shi)、返(fan)租式(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)、整體銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)。而(er)(er)且每種銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)還(huan)可(ke)以繼續(xu)細分(fen)(fen)(fen)，例如直(zhi)接銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)還(huan)可(ke)以分(fen)(fen)(fen)為(wei)有(you)條(tiao)件(jian)和無條(tiao)件(jian)兩種。而(er)(er)返(fan)租式(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)更是(shi)靈活多樣，可(ke)以年(nian)返(fan)，也可(ke)以一(yi)次性(xing)返(fan)，或者二者的結合(he)。亦可(ke)分(fen)(fen)(fen)為(wei)短期返(fan)（五年(nian)及以內(nei)）和長期返(fan)(五年(nian)以上)，更可(ke)分(fen)(fen)(fen)為(wei)保底(di)或不保底(di)等等。不一(yi)而(er)(er)足，每種銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)方式(shi)均有(you)其銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)的適(shi)應對(dui)象。

7、投資回報形式

對(dui)于(yu)開發商而言，商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)投(tou)資回報形(xing)(xing)式(shi)(shi)有三種，一(yi)是(shi)(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)獲利，二是(shi)(shi)(shi)后期經營(ying)(ying)收(shou)益，三是(shi)(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)升值；而住宅的(de)(de)(de)投(tou)資回報形(xing)(xing)式(shi)(shi)只(zhi)能(neng)通過銷(xiao)售(shou)來實現(xian)。銷(xiao)售(shou)只(zhi)能(neng)獲取短期的(de)(de)(de)資金回籠或者解決開發商后續開發的(de)(de)(de)資金問題，而經營(ying)(ying)收(shou)益和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)升值才(cai)是(shi)(shi)(shi)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)投(tou)資回報的(de)(de)(de)最主要形(xing)(xing)式(shi)(shi)。例如北(bei)京的(de)(de)(de)世紀(ji)金源購物(wu)(wu)(wu)中心(xin)，60多(duo)萬平方米(mi)一(yi)寸(cun)都沒有賣(mai)；上海的(de)(de)(de)梅(mei)隆購物(wu)(wu)(wu)廣(guang)場建設(she)的(de)(de)(de)時(shi)候投(tou)資不到(dao)5個億，后有機(ji)構出(chu)50億收(shou)購，卻(que)被婉拒(ju)，因(yin)為這個物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)每年都在(zai)升值，而且(qie)經營(ying)(ying)收(shou)益很高(gao)。所(suo)以(yi)，商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)真(zhen)正的(de)(de)(de)價值并非是(shi)(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)，而是(shi)(shi)(shi)獲取長期的(de)(de)(de)經營(ying)(ying)收(shou)益和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)升值。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對(dui)(dui)專業(ye)(ye)(ye)要求(qiu)的(de)(de)(de)(de)程(cheng)(cheng)度和(he)重(zhong)點都(dou)是(shi)不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)除了要遵循(xun)住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)所(suo)遵循(xun)的(de)(de)(de)(de)建筑規(gui)范(fan)和(he)消防規(gui)范(fan)外，還要遵循(xun)第三種規(gui)范(fan)即商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)規(gui)范(fan)。商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)(zuo)對(dui)(dui)于商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)專業(ye)(ye)(ye)性的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)極(ji)高，是(shi)多個(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)微觀問題(ti)綜合解決的(de)(de)(de)(de)結果，住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)(zuo)則不(bu)(bu)需要進(jin)行復(fu)雜的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)設計。從過程(cheng)(cheng)上看，住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)銷(xiao)售(shou)后就進(jin)入了終端，而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)只是(shi)經營的(de)(de)(de)(de)開(kai)始，還需要招(zhao)商(shang)(shang)(shang)、開(kai)業(ye)(ye)(ye)和(he)經營管理。所(suo)以，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)運(yun)作(zuo)(zuo)與住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)(zuo)對(dui)(dui)專業(ye)(ye)(ye)程(cheng)(cheng)度的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)是(shi)不(bu)(bu)一樣的(de)(de)(de)(de)。