【房產(chan)限價令(ling)】城市掀起"限價令(ling)" 限價令(ling)對于房價有何影響?

去年以來，為了控(kong)制房(fang)價(jia)過快上漲(zhang)，諸(zhu)多城市先后實施“限價(jia)令”，直接(jie)的(de)就是嚴格(ge)管(guan)控(kong)預售(shou)證申報價(jia)格(ge)。另外，部分(fen)城市陸(lu)續從土(tu)地源頭方面設置高(gao)限價(jia)，從市場數據看(kan)，“限價(jia)令”確實取得了比較明顯的(de)成效(xiao)。

根(gen)據國家統計局發布的(de)《2017年(nian)1月(yue)份70個大(da)中城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)宅銷售價(jia)格(ge)變(bian)動情況》，一二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新建商品(pin)住(zhu)宅價(jia)格(ge)環比基本止漲，三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)走(zou)勢總體平穩(wen)。但與此同時，大(da)部分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)二手住(zhu)房價(jia)格(ge)環比持續(xu)上漲，且漲幅超過新建商品(pin)住(zhu)宅。

2月(yue)23日上(shang)午，國務院新(xin)聞辦公室(shi)新(xin)聞發布會(hui)上(shang)，住(zhu)房和城鄉(xiang)建設部部長陳政高回答媒體(ti)關(guan)于房價到底會(hui)不會(hui)漲(zhang)的問題(ti)時表(biao)示，不論是從環比(bi)看，還是從同(tong)比(bi)看，預計今年(nian)一季度(du)房地(di)產價格會(hui)繼續趨于穩定(ding)。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場(chang)面(mian)臨(lin)許(xu)多矛(mao)盾和問題(ti)，面(mian)臨(lin)許(xu)多不確(que)定的因素，但我認為(wei)有利條件更多，我們有能(neng)力、有辦法來保(bao)持(chi)房地產市場(chang)平穩健康(kang)的發展。”

新房價格穩定

從國家統計(ji)局數據看，在調(diao)控(kong)背景下，新(xin)房市場保(bao)持著(zhu)穩定局面。

數據顯示，2017年1月(yue)(yue)，15個(ge)一(yi)線(xian)(xian)和熱點二線(xian)(xian)城(cheng)市大部分新建商品住宅房(fang)價指數呈平緩下行狀態。僅(jin)廣(guang)州(zhou)一(yi)城(cheng)房(fang)價指數上漲0.6%，對比(bi)12月(yue)(yue)漲幅已有所(suo)回(hui)落；北京(jing)、杭州(zhou)、成都三(san)市環比(bi)持平；剩余11個(ge)城(cheng)市環比(bi)降(jiang)幅在0.1%-0.5%。

某機(ji)構指(zhi)出，根(gen)據國(guo)家統計局數(shu)據，從70個(ge)(ge)大(da)中城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新(xin)建商品住宅價(jia)格指(zhi)數(shu)來看，連續兩月(yue)價(jia)格環比(bi)(bi)變動(dong)幅(fu)度基本控(kong)制在±1.0%以內，既無大(da)起也(ye)無大(da)落；價(jia)格同比(bi)(bi)增幅(fu)較(jiao)大(da)，但(dan)有(you)部分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)同比(bi)(bi)增幅(fu)呈下降(jiang)趨勢，如南京、杭州、合肥等。2016年(nian)12月(yue)有(you)19個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)價(jia)格指(zhi)數(shu)環比(bi)(bi)下跌(die)，2017年(nian)1月(yue)環比(bi)(bi)下跌(die)的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)增加到21個(ge)(ge)，主要(yao)為一線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和熱點二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。指(zhi)數(shu)環比(bi)(bi)上漲(zhang)主要(yao)在三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，且漲(zhang)幅(fu)較(jiao)小。

二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)變動(dong)情況與新建商品房(fang)市(shi)場(chang)迥(jiong)異。監測顯示，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中，限購(gou)力度強的上(shang)(shang)海和(he)深圳二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)也(ye)受到較(jiao)大(da)(da)沖擊，連續2個月價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)環(huan)比下降；北京和(he)廣州(zhou)二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)仍環(huan)比上(shang)(shang)漲，且廣州(zhou)1月份環(huan)比上(shang)(shang)漲1.6%，漲幅大(da)(da)，可(ke)見一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)需(xu)求不(bu)減。二(er)(er)線(xian)和(he)三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中，有南(nan)京、寧波、合肥和(he)銀川、錦州(zhou)等14個城(cheng)(cheng)市(shi)價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)環(huan)比跌(die)幅在(zai)0.2%以內，大(da)(da)部分(fen)城(cheng)(cheng)市(shi)二(er)(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)環(huan)比仍舊上(shang)(shang)漲。

鎖定地價與房價

自2016年調(diao)控以來，政府分別在預售證價格(ge)(ge)管控、土地限價以及自住商品房(fang)等多(duo)個渠道影(ying)響新(xin)房(fang)價格(ge)(ge)，而這(zhe)從數據(ju)上(shang)看，起到了顯著效果。

亞豪機構副總經理(li)認為，受(shou)到(dao)去年全國(guo)大(da)范圍收緊調控影響(xiang)，全國(guo)70大(da)中城市房(fang)價數據已基本進入穩定通道。從政策預期來看，收緊仍然將成(cheng)為2017年房(fang)地產市場的主旋律。

業內權威人士表示，多地(di)(di)(di)開(kai)始(shi)從(cong)土地(di)(di)(di)市場入手來遏制房價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)的源頭(tou)。繼北京開(kai)始(shi)執行(xing)“限(xian)房價(jia)(jia)、競地(di)(di)(di)價(jia)(jia)、競自(zi)(zi)持”之(zhi)后(hou)，天津(jin)也(ye)(ye)開(kai)始(shi)加入這一(yi)行(xing)列，報(bao)價(jia)(jia)達到上(shang)限(xian)之(zhi)后(hou)“拼自(zi)(zi)持面(mian)積”。廣(guang)州、深圳等(deng)多個城市也(ye)(ye)在土地(di)(di)(di)出讓當(dang)中實(shi)施(shi)限(xian)價(jia)(jia)，杭州、鄭州等(deng)地(di)(di)(di)則(ze)是對于(yu)溢價(jia)(jia)率進行(xing)限(xian)制。

具體而言(yan)，2016年9月(yue)26日(ri)，杭州(zhou)發(fa)(fa)布土地(di)拍賣新(xin)政：當(dang)土地(di)競(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)溢價(jia)(jia)率(lv)達(da)到(dao)(dao)150%時(shi)，不再(zai)接受(shou)更高報(bao)(bao)價(jia)(jia)。2016年10月(yue)28日(ri)，北京(jing)市(shi)規(gui)劃(hua)(hua)國土委發(fa)(fa)布公告，明(ming)確海淀區永豐(feng)產(chan)業(ye)基(ji)地(di)和大興黃村共4宗地(di)塊未(wei)來(lai)銷(xiao)(xiao)售商(shang)品房(fang)的(de)價(jia)(jia)格(ge)；同(tong)時(shi)設定房(fang)屋未(wei)來(lai)銷(xiao)(xiao)售限(xian)價(jia)(jia)、設定地(di)價(jia)(jia)上限(xian)、設置競(jing)(jing)(jing)投自(zi)持(chi)面積(ji)(ji)和高標(biao)準建(jian)設方案(an)的(de)競(jing)(jing)(jing)買方式，通(tong)過多重方案(an)鎖(suo)定房(fang)價(jia)(jia)、地(di)價(jia)(jia)，穩(wen)定市(shi)場預期。今(jin)年2月(yue)13日(ri)，天津市(shi)市(shi)區國土資源局宣布推出(chu)土地(di)出(chu)讓新(xin)機制(zhi)，當(dang)掛牌競(jing)(jing)(jing)買報(bao)(bao)價(jia)(jia)達(da)到(dao)(dao)高限(xian)價(jia)(jia)時(shi)，競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)自(zi)持(chi)面積(ji)(ji)等；競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)自(zi)持(chi)規(gui)劃(hua)(hua)商(shang)業(ye)建(jian)筑面積(ji)(ji)達(da)到(dao)(dao)上限(xian)時(shi)，轉為競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)自(zi)持(chi)規(gui)劃(hua)(hua)住房(fang)建(jian)筑面積(ji)(ji)；對(dui)競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)自(zi)持(chi)商(shang)業(ye)建(jian)筑、自(zi)持(chi)住房(fang)建(jian)筑，不得(de)辦理銷(xiao)(xiao)售許(xu)可，不得(de)分(fen)割轉讓、分(fen)割抵押。

除(chu)此之外，一線城市對住(zhu)房(fang)的價格(ge)(ge)“管制”與“對沖”也功不可(ke)沒。以北京(jing)(jing)為例，自(zi)(zi)“930”調控之后即(ji)開始(shi)執行嚴格(ge)(ge)的預售(shou)價格(ge)(ge)管制，并加(jia)大(da)低價自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)類(lei)產(chan)品的供(gong)應，2017年北京(jing)(jing)市將新增1.5萬套以上自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)供(gong)地，相(xiang)當于2016年自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)加(jia)上公(gong)租(zu)房(fang)6000套供(gong)應計劃(hua)的2.5倍。

業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)表示，現在很多城市的政(zheng)府(fu)都采(cai)用行政(zheng)手段(duan)來(lai)控(kong)制房價，例如在批預售(shou)(shou)(shou)證的時(shi)候(hou)(hou)嚴(yan)格(ge)規定銷售(shou)(shou)(shou)價格(ge)。“（2016）年底的時(shi)候(hou)(hou)（春節前），有上海(hai)操盤手對我(wo)說，馬上就(jiu)要拿到(dao)預售(shou)(shou)(shou)證了(le)(le)，過了(le)(le)一(yi)個星期又說，出了(le)(le)一(yi)點(dian)小(xiao)(xiao)問題，很快(kuai)會拿到(dao)預售(shou)(shou)(shou)證，但又過了(le)(le)一(yi)個星期，又說價格(ge)上有了(le)(le)小(xiao)(xiao)問題，但相(xiang)信很快(kuai)就(jiu)能拿到(dao)預售(shou)(shou)(shou)證。就(jiu)從2016年拖到(dao)了(le)(le)2017年。”

從2016年土地供(gong)應看，北京加大中低價位、中小套型普通商品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應比例，重申9070政策，保證(zheng)套型建筑面(mian)積90平方米以(yi)下住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)面(mian)積所占比重不低于70%。且推出“控地價、限房(fang)(fang)價”的交易方式，還要競企(qi)業(ye)自持(chi)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的面(mian)積。

中(zhong)原(yuan)地產(chan)分析師(shi)統計了(le)自(zi)(zi)住商品(pin)房(fang)(fang)對(dui)于新(xin)房(fang)(fang)數據價(jia)格(ge)的(de)作(zuo)用。他發現，在過去的(de)2014-2016年(nian)(nian)，自(zi)(zi)住商品(pin)房(fang)(fang)合計供應(ying)了(le)54976套(tao)，疊加上(shang)未來還(huan)有1萬(wan)套(tao)上(shang)下的(de)潛在供應(ying)，基本可(ke)以說，當時7萬(wan)套(tao)目標的(de)確(que)是完(wan)成(cheng)。自(zi)(zi)住房(fang)(fang)在2016年(nian)(nian)成(cheng)交超(chao)過1萬(wan)套(tao)，拉低了(le)2016全年(nian)(nian)北京商品(pin)房(fang)(fang)住宅均價(jia)6.1%。所以，自(zi)(zi)住房(fang)(fang)的(de)供應(ying)的(de)確(que)對(dui)北京過去三年(nian)(nian)房(fang)(fang)價(jia)造成(cheng)了(le)比較大的(de)影響。

業內人士預計，在這一系列(lie)收緊政策指導之下(xia)，2017年各大中城市房(fang)價(jia)水(shui)平將繼(ji)續維持(chi)穩中有降的水(shui)平。