【房產限(xian)價令(ling)(ling)(ling)】城市(shi)掀起(qi)"限(xian)價令(ling)(ling)(ling)" 限(xian)價令(ling)(ling)(ling)對于房價有(you)何(he)影響?

去年以來，為了控(kong)制(zhi)房價(jia)過快上漲(zhang)，諸多城市(shi)(shi)先后實施“限價(jia)令(ling)”，直接的就是(shi)嚴格管控(kong)預售證申報價(jia)格。另(ling)外，部分城市(shi)(shi)陸續從(cong)土地源頭方面(mian)設(she)置高限價(jia)，從(cong)市(shi)(shi)場數據看，“限價(jia)令(ling)”確實取得了比較明顯的成效。

根據國家統(tong)計局發布的《2017年1月份70個大中(zhong)城市(shi)(shi)(shi)住宅銷售(shou)價(jia)格(ge)(ge)變(bian)動情況》，一二線城市(shi)(shi)(shi)新建(jian)商品住宅價(jia)格(ge)(ge)環比基本止(zhi)漲(zhang)(zhang)，三線城市(shi)(shi)(shi)走勢總體(ti)平穩(wen)。但與此同時，大部(bu)分城市(shi)(shi)(shi)二手住房價(jia)格(ge)(ge)環比持續上(shang)漲(zhang)(zhang)，且漲(zhang)(zhang)幅超過新建(jian)商品住宅。

2月(yue)23日上午，國務院新(xin)聞辦公室新(xin)聞發布會(hui)上，住房(fang)和城(cheng)鄉建設(she)部部長陳政高(gao)回答媒(mei)體關(guan)于房(fang)價(jia)到(dao)底會(hui)不會(hui)漲(zhang)的問題時表示，不論是從(cong)環比看，還是從(cong)同(tong)比看，預計今年一季度房(fang)地(di)產價(jia)格會(hui)繼續趨于穩定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場面(mian)臨許多矛盾和問題，面(mian)臨許多不確定的(de)(de)因素(su)，但我認為有利條件(jian)更多，我們有能力、有辦法來保(bao)持房地(di)產市場平穩健康的(de)(de)發展。”

新房價格穩定

從國(guo)家統計(ji)局數據看，在調控背景下，新房(fang)市場保(bao)持著穩定局面(mian)。

數據(ju)顯示，2017年(nian)1月(yue)，15個(ge)一線和熱點二線城(cheng)市大部分新建(jian)商品住宅房(fang)價(jia)指(zhi)數呈平緩下行狀態。僅廣(guang)州一城(cheng)房(fang)價(jia)指(zhi)數上漲(zhang)0.6%，對比(bi)12月(yue)漲(zhang)幅(fu)已有所(suo)回落；北京、杭(hang)州、成都三(san)市環比(bi)持平；剩余11個(ge)城(cheng)市環比(bi)降(jiang)幅(fu)在0.1%-0.5%。

某機構(gou)指出，根據國家統計(ji)局數據，從70個大(da)(da)中城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)新建(jian)商品住(zhu)宅價(jia)格指數來看，連續兩月(yue)(yue)(yue)價(jia)格環(huan)比變動(dong)幅(fu)(fu)度基本控(kong)制在±1.0%以內，既(ji)無(wu)(wu)大(da)(da)起也(ye)無(wu)(wu)大(da)(da)落；價(jia)格同(tong)比增幅(fu)(fu)較(jiao)大(da)(da)，但有(you)部分(fen)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)同(tong)比增幅(fu)(fu)呈下(xia)(xia)(xia)降(jiang)趨勢，如南(nan)京(jing)、杭州、合肥(fei)等(deng)。2016年12月(yue)(yue)(yue)有(you)19個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)價(jia)格指數環(huan)比下(xia)(xia)(xia)跌，2017年1月(yue)(yue)(yue)環(huan)比下(xia)(xia)(xia)跌的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)增加到21個，主要為(wei)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和熱(re)點二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。指數環(huan)比上(shang)漲主要在三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，且漲幅(fu)(fu)較(jiao)小。

二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數變動情況與新建商品(pin)房(fang)市場迥(jiong)異。監測顯示，一(yi)線(xian)城(cheng)市中，限購力度強(qiang)的上(shang)海和(he)深圳二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)也受到(dao)較(jiao)大沖擊(ji)，連續2個月價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數環比下(xia)降；北京和(he)廣州(zhou)二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數仍(reng)環比上(shang)漲(zhang)(zhang)，且廣州(zhou)1月份環比上(shang)漲(zhang)(zhang)1.6%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)大，可見(jian)一(yi)線(xian)城(cheng)市需求不(bu)減。二(er)(er)線(xian)和(he)三四(si)線(xian)城(cheng)市中，有南京、寧波、合肥和(he)銀川、錦州(zhou)等14個城(cheng)市價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數環比跌幅(fu)在0.2%以內，大部分城(cheng)市二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數環比仍(reng)舊上(shang)漲(zhang)(zhang)。

鎖定地價與房價

自(zi)2016年調控以來，政府分別在預售(shou)證價格(ge)(ge)管控、土(tu)地(di)限價以及自(zi)住(zhu)商品房等多個渠道(dao)影響新(xin)房價格(ge)(ge)，而這從數據(ju)上看，起到(dao)了顯著效果(guo)。

亞豪(hao)機構副總經理認為(wei)，受(shou)到去年(nian)全(quan)國(guo)大(da)范圍收(shou)緊調(diao)控影(ying)響，全(quan)國(guo)70大(da)中城市(shi)房價數據已基本進入穩定通道。從政策預期來看，收(shou)緊仍然將成為(wei)2017年(nian)房地產市(shi)場的主旋律。

業內權威人士表示，多地(di)(di)開(kai)始(shi)(shi)從土(tu)地(di)(di)市場(chang)入(ru)手來(lai)遏制房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)(shang)漲的源頭。繼北京(jing)開(kai)始(shi)(shi)執行“限房(fang)價(jia)(jia)(jia)、競地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)、競自持”之后，天津也(ye)開(kai)始(shi)(shi)加入(ru)這一行列，報(bao)價(jia)(jia)(jia)達到(dao)上(shang)(shang)限之后“拼自持面積”。廣州(zhou)、深圳(zhen)等多個城市也(ye)在(zai)土(tu)地(di)(di)出讓當中實施限價(jia)(jia)(jia)，杭(hang)州(zhou)、鄭州(zhou)等地(di)(di)則是對于溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)進行限制。

具體而言，2016年(nian)9月(yue)26日(ri)，杭州發布土(tu)(tu)地(di)拍賣新政(zheng)：當土(tu)(tu)地(di)競(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)溢價(jia)(jia)(jia)(jia)率達(da)到150%時，不(bu)再(zai)接受更(geng)高(gao)報(bao)(bao)(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia)。2016年(nian)10月(yue)28日(ri)，北(bei)京市(shi)規(gui)劃國土(tu)(tu)委發布公(gong)告，明確海淀區永豐產(chan)業基地(di)和大興黃村共4宗地(di)塊未(wei)(wei)來銷售(shou)商品房(fang)(fang)的價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)；同時設定(ding)(ding)(ding)房(fang)(fang)屋(wu)未(wei)(wei)來銷售(shou)限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)、設定(ding)(ding)(ding)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)上限(xian)(xian)、設置競(jing)(jing)(jing)投自(zi)持(chi)(chi)面積(ji)和高(gao)標準建(jian)(jian)(jian)設方案的競(jing)(jing)(jing)買方式，通過多重(zhong)方案鎖(suo)定(ding)(ding)(ding)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)、地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)，穩(wen)定(ding)(ding)(ding)市(shi)場預期。今年(nian)2月(yue)13日(ri)，天津市(shi)市(shi)區國土(tu)(tu)資(zi)源局宣布推出土(tu)(tu)地(di)出讓新機制，當掛牌競(jing)(jing)(jing)買報(bao)(bao)(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia)達(da)到高(gao)限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)時，競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)(bao)自(zi)持(chi)(chi)面積(ji)等；競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)(bao)自(zi)持(chi)(chi)規(gui)劃商業建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)達(da)到上限(xian)(xian)時，轉為競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)(bao)自(zi)持(chi)(chi)規(gui)劃住(zhu)房(fang)(fang)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)；對競(jing)(jing)(jing)報(bao)(bao)(bao)自(zi)持(chi)(chi)商業建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)、自(zi)持(chi)(chi)住(zhu)房(fang)(fang)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)，不(bu)得(de)辦理銷售(shou)許可，不(bu)得(de)分割轉讓、分割抵(di)押。

除(chu)此之外，一線城市對(dui)住(zhu)房的價格(ge)“管制”與“對(dui)沖”也功(gong)不可沒。以北京(jing)為例(li)，自(zi)“930”調控之后即(ji)開始(shi)執行(xing)嚴格(ge)的預(yu)售(shou)價格(ge)管制，并加(jia)大低價自(zi)住(zhu)房類產品的供應(ying)，2017年北京(jing)市將(jiang)新(xin)增(zeng)1.5萬套(tao)以上(shang)自(zi)住(zhu)房供地，相當于2016年自(zi)住(zhu)房加(jia)上(shang)公租房6000套(tao)供應(ying)計劃的2.5倍。

業內人士表(biao)示，現(xian)在很多城市的(de)政府都采用行政手段來控制房價，例如(ru)在批預(yu)(yu)售(shou)證的(de)時候嚴格(ge)規定銷售(shou)價格(ge)。“（2016）年(nian)(nian)底的(de)時候（春節(jie)前），有上(shang)海(hai)操盤手對我說，馬上(shang)就(jiu)要拿(na)到預(yu)(yu)售(shou)證了(le)，過(guo)(guo)了(le)一(yi)個星期又說，出了(le)一(yi)點小問題，很快會拿(na)到預(yu)(yu)售(shou)證，但又過(guo)(guo)了(le)一(yi)個星期，又說價格(ge)上(shang)有了(le)小問題，但相信(xin)很快就(jiu)能(neng)拿(na)到預(yu)(yu)售(shou)證。就(jiu)從2016年(nian)(nian)拖到了(le)2017年(nian)(nian)。”

從2016年土地(di)供應看，北(bei)京加大中低價(jia)(jia)位、中小(xiao)套(tao)型(xing)普通商(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)供應比例，重申9070政策(ce)，保證套(tao)型(xing)建(jian)筑面(mian)積90平方米以下住(zhu)房(fang)面(mian)積所(suo)占比重不低于(yu)70%。且推出“控(kong)地(di)價(jia)(jia)、限房(fang)價(jia)(jia)”的交易方式，還要(yao)競企業自持租賃住(zhu)房(fang)的面(mian)積。

中原地產(chan)分析師(shi)統(tong)計了自住(zhu)商品(pin)房(fang)對于新房(fang)數據(ju)價格的作(zuo)用。他發現，在(zai)過(guo)去(qu)的2014-2016年(nian)，自住(zhu)商品(pin)房(fang)合計供應(ying)了54976套，疊加上未來還有1萬(wan)套上下(xia)的潛在(zai)供應(ying)，基(ji)本可(ke)以說(shuo)，當時7萬(wan)套目標(biao)的確(que)是完成。自住(zhu)房(fang)在(zai)2016年(nian)成交超(chao)過(guo)1萬(wan)套，拉低了2016全年(nian)北(bei)京商品(pin)房(fang)住(zhu)宅(zhai)均價6.1%。所(suo)以，自住(zhu)房(fang)的供應(ying)的確(que)對北(bei)京過(guo)去(qu)三年(nian)房(fang)價造成了比較大的影響。

業內(nei)人士預計，在這一系列(lie)收緊(jin)政策(ce)指導之下(xia)，2017年各大中城(cheng)市(shi)房價水(shui)平(ping)將(jiang)繼續維持穩中有降的水(shui)平(ping)。