【房(fang)產限(xian)價(jia)令(ling)】城(cheng)市掀起"限(xian)價(jia)令(ling)" 限(xian)價(jia)令(ling)對于房(fang)價(jia)有何影響?

去(qu)年以來(lai)，為了控制(zhi)房價(jia)過(guo)快上漲(zhang)，諸(zhu)多城(cheng)市(shi)先后實施“限價(jia)令”，直(zhi)接的就(jiu)是嚴格管(guan)控預售證申報價(jia)格。另外，部分城(cheng)市(shi)陸(lu)續從(cong)(cong)土地源頭(tou)方面設置高限價(jia)，從(cong)(cong)市(shi)場數(shu)據看，“限價(jia)令”確實取得(de)了比(bi)較明顯的成(cheng)效(xiao)。

根(gen)據國家統計(ji)局發布(bu)的《2017年1月(yue)份70個大中城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)銷售價格(ge)變動(dong)情(qing)況(kuang)》，一二線城市(shi)(shi)(shi)新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)價格(ge)環比基本止漲，三線城市(shi)(shi)(shi)走勢總體平穩。但與此(ci)同(tong)時，大部分城市(shi)(shi)(shi)二手住(zhu)房價格(ge)環比持續上(shang)漲，且漲幅(fu)超過新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)。

2月23日上(shang)(shang)午(wu)，國務(wu)院新(xin)聞辦(ban)公(gong)室新(xin)聞發布(bu)會上(shang)(shang)，住房(fang)和城鄉建設部部長陳政(zheng)高回答媒體關于(yu)房(fang)價到底會不會漲的問(wen)題時(shi)表示，不論是(shi)從環比看(kan)，還(huan)是(shi)從同比看(kan)，預計今年一季(ji)度(du)房(fang)地產(chan)價格(ge)會繼續趨于(yu)穩定(ding)。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場面(mian)臨許多矛盾和問(wen)題，面(mian)臨許多不確(que)定的因素，但(dan)我(wo)認(ren)為有利條件(jian)更多，我(wo)們有能力(li)、有辦法來保持房地產(chan)市場平穩健康的發展。”

新房價格穩定

從國家統計(ji)局數據看(kan)，在調控背(bei)景下，新房市(shi)場保持著(zhu)穩定局面。

數(shu)(shu)據顯示(shi)，2017年1月，15個一(yi)線(xian)和熱(re)點(dian)二線(xian)城(cheng)市(shi)大部分新建商品住宅(zhai)房價(jia)指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)呈平(ping)緩(huan)下行狀(zhuang)態。僅廣州(zhou)一(yi)城(cheng)房價(jia)指(zhi)(zhi)數(shu)(shu)上漲0.6%，對比12月漲幅(fu)已有(you)所回(hui)落；北京、杭(hang)州(zhou)、成(cheng)都三市(shi)環比持(chi)平(ping)；剩(sheng)余11個城(cheng)市(shi)環比降幅(fu)在0.1%-0.5%。

某(mou)機(ji)構(gou)指(zhi)出，根據國家統計(ji)局數(shu)據，從70個大(da)(da)中城市(shi)新建商品住宅價格指(zhi)數(shu)來看，連續兩月(yue)(yue)價格環(huan)(huan)(huan)比變動幅(fu)度基本(ben)控制(zhi)在±1.0%以內，既無(wu)大(da)(da)起也無(wu)大(da)(da)落；價格同比增幅(fu)較大(da)(da)，但有(you)部(bu)分(fen)城市(shi)同比增幅(fu)呈下(xia)降趨勢，如南京、杭州、合肥等。2016年12月(yue)(yue)有(you)19個城市(shi)價格指(zhi)數(shu)環(huan)(huan)(huan)比下(xia)跌(die)，2017年1月(yue)(yue)環(huan)(huan)(huan)比下(xia)跌(die)的(de)城市(shi)增加(jia)到21個，主要為一線(xian)城市(shi)和熱點二線(xian)城市(shi)。指(zhi)數(shu)環(huan)(huan)(huan)比上漲主要在三四線(xian)城市(shi)，且漲幅(fu)較小。

二手(shou)住宅價格(ge)指數(shu)變(bian)動情況與新建(jian)商品房市(shi)(shi)場(chang)迥異。監測顯(xian)示，一(yi)線城市(shi)(shi)中(zhong)，限購(gou)力度(du)強的上(shang)(shang)海和深圳二手(shou)住宅價格(ge)也受到較大沖擊，連(lian)續2個月價格(ge)指數(shu)環(huan)比下降(jiang)；北京和廣州(zhou)二手(shou)住宅價格(ge)指數(shu)仍環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)，且廣州(zhou)1月份環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)1.6%，漲(zhang)幅大，可見(jian)一(yi)線城市(shi)(shi)需求不減。二線和三四線城市(shi)(shi)中(zhong)，有(you)南京、寧波、合肥和銀川(chuan)、錦(jin)州(zhou)等14個城市(shi)(shi)價格(ge)指數(shu)環(huan)比跌幅在0.2%以內，大部(bu)分城市(shi)(shi)二手(shou)住宅價格(ge)指數(shu)環(huan)比仍舊(jiu)上(shang)(shang)漲(zhang)。

鎖定地價與房價

自2016年調控以來，政府分(fen)別在(zai)預售(shou)證價格(ge)管控、土地限價以及自住商品(pin)房(fang)等多個渠道影響新房(fang)價格(ge)，而這從數據(ju)上看，起到了顯著效果。

亞豪機構副總(zong)經理認(ren)為，受到去(qu)年全(quan)國大范圍(wei)收緊調控影響，全(quan)國70大中城市房價數(shu)據已基本進入(ru)穩定通道。從(cong)政(zheng)策(ce)預期來看，收緊仍然將成(cheng)為2017年房地產市場的(de)主旋律。

業內權威(wei)人士(shi)表示，多地(di)(di)開(kai)始(shi)從土地(di)(di)市(shi)(shi)場入手(shou)來遏制(zhi)房價上漲(zhang)的源頭。繼北京開(kai)始(shi)執行“限(xian)房價、競(jing)地(di)(di)價、競(jing)自(zi)持(chi)”之(zhi)后，天津也(ye)開(kai)始(shi)加入這(zhe)一行列(lie)，報價達到上限(xian)之(zhi)后“拼自(zi)持(chi)面積(ji)”。廣州、深圳等多個城市(shi)(shi)也(ye)在土地(di)(di)出讓當中實施限(xian)價，杭州、鄭(zheng)州等地(di)(di)則是對(dui)于(yu)溢價率進行限(xian)制(zhi)。

具體而言，2016年9月26日，杭州發(fa)布土(tu)地拍賣(mai)新政：當土(tu)地競價(jia)溢價(jia)率達到(dao)150%時(shi)(shi)，不再接(jie)受更高(gao)報(bao)價(jia)。2016年10月28日，北京(jing)市(shi)規劃國土(tu)委發(fa)布公告，明確海淀區永豐產業基地和大興(xing)黃(huang)村(cun)共4宗地塊未(wei)(wei)來銷售(shou)商品房(fang)的價(jia)格；同時(shi)(shi)設(she)定(ding)房(fang)屋未(wei)(wei)來銷售(shou)限(xian)價(jia)、設(she)定(ding)地價(jia)上限(xian)、設(she)置競投自持(chi)面積和高(gao)標準(zhun)建(jian)設(she)方(fang)案(an)的競買方(fang)式(shi)，通過(guo)多重方(fang)案(an)鎖(suo)定(ding)房(fang)價(jia)、地價(jia)，穩定(ding)市(shi)場預期(qi)。今年2月13日，天津市(shi)市(shi)區國土(tu)資源局宣布推出(chu)(chu)土(tu)地出(chu)(chu)讓新機制(zhi)，當掛(gua)牌競買報(bao)價(jia)達到(dao)高(gao)限(xian)價(jia)時(shi)(shi)，競報(bao)自持(chi)面積等；競報(bao)自持(chi)規劃商業建(jian)筑(zhu)面積達到(dao)上限(xian)時(shi)(shi)，轉(zhuan)為競報(bao)自持(chi)規劃住房(fang)建(jian)筑(zhu)面積；對競報(bao)自持(chi)商業建(jian)筑(zhu)、自持(chi)住房(fang)建(jian)筑(zhu)，不得辦理(li)銷售(shou)許可，不得分割轉(zhuan)讓、分割抵(di)押(ya)。

除此(ci)之(zhi)外，一(yi)線城市對住房(fang)的(de)價(jia)(jia)格(ge)“管制”與“對沖”也功不可沒。以北(bei)京為例(li)，自(zi)(zi)(zi)(zi)“930”調控之(zhi)后即開始執行嚴格(ge)的(de)預售價(jia)(jia)格(ge)管制，并(bing)加大低(di)價(jia)(jia)自(zi)(zi)(zi)(zi)住房(fang)類(lei)產品的(de)供應，2017年北(bei)京市將新增1.5萬套以上自(zi)(zi)(zi)(zi)住房(fang)供地，相當于2016年自(zi)(zi)(zi)(zi)住房(fang)加上公(gong)租房(fang)6000套供應計劃的(de)2.5倍(bei)。

業(ye)內(nei)人士表示(shi)，現(xian)在(zai)很(hen)多城市的政(zheng)府都(dou)采用行政(zheng)手段來控制房(fang)價，例如(ru)在(zai)批預(yu)(yu)售證(zheng)的時候嚴(yan)格規定銷售價格。“（2016）年(nian)(nian)底的時候（春(chun)節前(qian)），有上海操盤手對我說(shuo)，馬上就(jiu)要拿到(dao)預(yu)(yu)售證(zheng)了，過了一個星(xing)期又(you)說(shuo)，出(chu)了一點小(xiao)問題(ti)，很(hen)快(kuai)會拿到(dao)預(yu)(yu)售證(zheng)，但又(you)過了一個星(xing)期，又(you)說(shuo)價格上有了小(xiao)問題(ti)，但相信很(hen)快(kuai)就(jiu)能拿到(dao)預(yu)(yu)售證(zheng)。就(jiu)從2016年(nian)(nian)拖到(dao)了2017年(nian)(nian)。”

從2016年土地供應看，北(bei)京加大(da)中低(di)價位、中小(xiao)套型(xing)普(pu)通商品住房(fang)供應比例，重申(shen)9070政策，保證套型(xing)建筑面積90平方米以下住房(fang)面積所占比重不低(di)于70%。且推出(chu)“控地價、限房(fang)價”的交(jiao)易(yi)方式，還要競企業自持租賃住房(fang)的面積。

中原地產分析師統(tong)計了(le)自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)商品(pin)(pin)房對于新(xin)房數據價格(ge)的(de)(de)作(zuo)用(yong)。他(ta)發現，在過去的(de)(de)2014-2016年(nian)，自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)商品(pin)(pin)房合計供(gong)應了(le)54976套(tao)，疊加(jia)上(shang)(shang)未來還有1萬(wan)套(tao)上(shang)(shang)下的(de)(de)潛在供(gong)應，基本可以(yi)說(shuo)，當時7萬(wan)套(tao)目標的(de)(de)確是完成(cheng)。自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)房在2016年(nian)成(cheng)交超(chao)過1萬(wan)套(tao)，拉低了(le)2016全年(nian)北(bei)(bei)京商品(pin)(pin)房住(zhu)(zhu)宅均價6.1%。所以(yi)，自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)房的(de)(de)供(gong)應的(de)(de)確對北(bei)(bei)京過去三年(nian)房價造(zao)成(cheng)了(le)比較大(da)的(de)(de)影響。

業內人士預(yu)計，在這一系列收緊政策(ce)指導之下，2017年各(ge)大(da)中(zhong)城市房(fang)價水(shui)平將繼續維持穩中(zhong)有(you)降的水(shui)平。