【房(fang)產限價令(ling)】城(cheng)市掀起"限價令(ling)" 限價令(ling)對于房(fang)價有(you)何影響?

去年(nian)以來(lai)，為了控制房價過快上漲，諸多城市先后實施(shi)“限(xian)(xian)價令”，直接的就是(shi)嚴(yan)格管控預售證申報價格。另外，部(bu)分城市陸(lu)續從土地源頭方面設置高限(xian)(xian)價，從市場數據看，“限(xian)(xian)價令”確實取(qu)得了比較明顯的成效。

根據國家統計局發(fa)布的《2017年1月份70個(ge)大(da)中城市(shi)住(zhu)(zhu)宅銷售價(jia)格變動(dong)情況》，一二線城市(shi)新建(jian)(jian)商品(pin)住(zhu)(zhu)宅價(jia)格環比基(ji)本止漲(zhang)，三線城市(shi)走勢總體平穩。但與(yu)此同時(shi)，大(da)部分(fen)城市(shi)二手(shou)住(zhu)(zhu)房價(jia)格環比持續上漲(zhang)，且漲(zhang)幅超過新建(jian)(jian)商品(pin)住(zhu)(zhu)宅。

2月23日上(shang)午，國(guo)務院新(xin)聞(wen)辦(ban)公室新(xin)聞(wen)發布會(hui)上(shang)，住房和城鄉建設(she)部部長陳(chen)政高回答媒體關(guan)于(yu)房價到底(di)會(hui)不(bu)會(hui)漲(zhang)的問(wen)題時表示，不(bu)論是從環比(bi)看(kan)，還是從同比(bi)看(kan)，預計今年(nian)一季度房地產(chan)價格會(hui)繼續(xu)趨于(yu)穩定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場(chang)(chang)面(mian)臨(lin)許多(duo)矛盾和(he)問題，面(mian)臨(lin)許多(duo)不(bu)確定(ding)的(de)因素(su)，但我認為(wei)有利條件更多(duo)，我們有能力(li)、有辦法來保持房地產(chan)市場(chang)(chang)平(ping)穩健(jian)康的(de)發展。”

新房價格穩定

從國家統計局數據看，在調控背(bei)景下，新房市場保(bao)持(chi)著(zhu)穩定(ding)局面。

數據顯(xian)示，2017年(nian)1月(yue)，15個一(yi)線(xian)和熱點二線(xian)城(cheng)(cheng)市大(da)部(bu)分新建商(shang)品住宅房價指數呈平緩下行狀態。僅廣(guang)州一(yi)城(cheng)(cheng)房價指數上漲(zhang)0.6%，對比(bi)(bi)12月(yue)漲(zhang)幅(fu)已(yi)有所回落；北京、杭(hang)州、成都三市環(huan)比(bi)(bi)持(chi)平；剩余11個城(cheng)(cheng)市環(huan)比(bi)(bi)降幅(fu)在0.1%-0.5%。

某機構(gou)指(zhi)出，根據(ju)國家(jia)統計局數據(ju)，從(cong)70個大中城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)建商(shang)品住宅價(jia)(jia)(jia)格指(zhi)數來看，連(lian)續兩(liang)月價(jia)(jia)(jia)格環比(bi)變動幅(fu)度基(ji)本控制(zhi)在±1.0%以(yi)內，既無大起也無大落；價(jia)(jia)(jia)格同(tong)比(bi)增幅(fu)較大，但(dan)有部分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)增幅(fu)呈下降趨(qu)勢，如南(nan)京、杭州、合肥(fei)等。2016年12月有19個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)價(jia)(jia)(jia)格指(zhi)數環比(bi)下跌(die)，2017年1月環比(bi)下跌(die)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)增加(jia)到21個，主要為(wei)一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和(he)熱點(dian)二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。指(zhi)數環比(bi)上漲主要在三四(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，且漲幅(fu)較小(xiao)。

二(er)(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)價格(ge)指(zhi)數(shu)變動情(qing)況與新建商品(pin)房市(shi)場迥異(yi)。監測顯示，一線城(cheng)市(shi)中，限購力度(du)強的上(shang)海和深圳二(er)(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)價格(ge)也受到較大沖擊，連續2個月價格(ge)指(zhi)數(shu)環比(bi)(bi)(bi)下降；北京和廣州(zhou)二(er)(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)價格(ge)指(zhi)數(shu)仍(reng)環比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲，且廣州(zhou)1月份環比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲1.6%，漲幅大，可見一線城(cheng)市(shi)需(xu)求不減。二(er)(er)線和三四(si)線城(cheng)市(shi)中，有南京、寧波、合(he)肥(fei)和銀川、錦州(zhou)等(deng)14個城(cheng)市(shi)價格(ge)指(zhi)數(shu)環比(bi)(bi)(bi)跌幅在0.2%以(yi)內，大部(bu)分城(cheng)市(shi)二(er)(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)價格(ge)指(zhi)數(shu)環比(bi)(bi)(bi)仍(reng)舊上(shang)漲。

鎖定地價與房價

自(zi)2016年調控以來，政府分別在預(yu)售證價(jia)格(ge)管控、土(tu)地限價(jia)以及(ji)自(zi)住商品房等多個渠道影響新房價(jia)格(ge)，而這從(cong)數(shu)據上看，起(qi)到(dao)了顯著效果。

亞豪機(ji)構副總(zong)經理認為，受到去年全國(guo)大范(fan)圍收緊調控影響，全國(guo)70大中(zhong)城市房價數(shu)據已基本進入穩定通(tong)道。從(cong)政策預(yu)期來看，收緊仍然將成為2017年房地產市場的主旋(xuan)律。

業內權威(wei)人士(shi)表示，多(duo)地(di)(di)開(kai)(kai)始從(cong)土(tu)(tu)地(di)(di)市(shi)場入手來遏制房價(jia)上漲的源頭(tou)。繼(ji)北京開(kai)(kai)始執行“限(xian)房價(jia)、競地(di)(di)價(jia)、競自持”之后，天津也開(kai)(kai)始加入這一行列，報(bao)價(jia)達到上限(xian)之后“拼自持面積(ji)”。廣州、深圳等(deng)多(duo)個城市(shi)也在土(tu)(tu)地(di)(di)出讓(rang)當中實施限(xian)價(jia)，杭州、鄭(zheng)州等(deng)地(di)(di)則(ze)是對(dui)于溢(yi)價(jia)率進行限(xian)制。

具體而(er)言(yan)，2016年9月(yue)26日，杭州發布土(tu)地拍(pai)賣新政：當土(tu)地競(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)率達到(dao)150%時(shi)，不再接(jie)受(shou)更高報價(jia)(jia)(jia)(jia)。2016年10月(yue)28日，北京市(shi)(shi)(shi)規劃國土(tu)委發布公告，明(ming)確海(hai)淀區永豐產業基地和(he)大興黃村(cun)共(gong)4宗(zong)地塊(kuai)未來(lai)銷售(shou)(shou)商(shang)品房(fang)(fang)的價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)；同時(shi)設(she)(she)(she)定(ding)房(fang)(fang)屋未來(lai)銷售(shou)(shou)限價(jia)(jia)(jia)(jia)、設(she)(she)(she)定(ding)地價(jia)(jia)(jia)(jia)上限、設(she)(she)(she)置競(jing)(jing)投(tou)自(zi)持(chi)(chi)(chi)面積(ji)和(he)高標準(zhun)建(jian)設(she)(she)(she)方案(an)的競(jing)(jing)買(mai)方式，通(tong)過多(duo)重方案(an)鎖定(ding)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)、地價(jia)(jia)(jia)(jia)，穩(wen)定(ding)市(shi)(shi)(shi)場預期。今年2月(yue)13日，天(tian)津市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)區國土(tu)資(zi)源局宣布推出(chu)土(tu)地出(chu)讓(rang)新機制，當掛(gua)牌(pai)競(jing)(jing)買(mai)報價(jia)(jia)(jia)(jia)達到(dao)高限價(jia)(jia)(jia)(jia)時(shi)，競(jing)(jing)報自(zi)持(chi)(chi)(chi)面積(ji)等；競(jing)(jing)報自(zi)持(chi)(chi)(chi)規劃商(shang)業建(jian)筑面積(ji)達到(dao)上限時(shi)，轉為競(jing)(jing)報自(zi)持(chi)(chi)(chi)規劃住(zhu)房(fang)(fang)建(jian)筑面積(ji)；對(dui)競(jing)(jing)報自(zi)持(chi)(chi)(chi)商(shang)業建(jian)筑、自(zi)持(chi)(chi)(chi)住(zhu)房(fang)(fang)建(jian)筑，不得(de)辦理銷售(shou)(shou)許可，不得(de)分割轉讓(rang)、分割抵押。

除此之外，一線城(cheng)市(shi)對住(zhu)房(fang)的(de)價(jia)格“管制”與“對沖”也功不可沒。以(yi)北京為例，自(zi)“930”調(diao)控(kong)之后即開始執行(xing)嚴格的(de)預售(shou)價(jia)格管制，并加大低價(jia)自(zi)住(zhu)房(fang)類產品的(de)供應(ying)，2017年北京市(shi)將(jiang)新增1.5萬套(tao)以(yi)上自(zi)住(zhu)房(fang)供地，相(xiang)當(dang)于(yu)2016年自(zi)住(zhu)房(fang)加上公租房(fang)6000套(tao)供應(ying)計(ji)劃(hua)的(de)2.5倍。

業內人(ren)士表示，現在(zai)很多城市(shi)的(de)政(zheng)府都采用行政(zheng)手段來控制房價，例如在(zai)批預售(shou)(shou)(shou)證的(de)時候(hou)嚴格規定銷售(shou)(shou)(shou)價格。“（2016）年底的(de)時候(hou)（春節前），有上(shang)(shang)海(hai)操(cao)盤手對我說，馬上(shang)(shang)就(jiu)要拿(na)到(dao)預售(shou)(shou)(shou)證了(le)(le)，過了(le)(le)一(yi)個星(xing)期(qi)又(you)說，出了(le)(le)一(yi)點小(xiao)問(wen)題(ti)，很快(kuai)會拿(na)到(dao)預售(shou)(shou)(shou)證，但(dan)(dan)又(you)過了(le)(le)一(yi)個星(xing)期(qi)，又(you)說價格上(shang)(shang)有了(le)(le)小(xiao)問(wen)題(ti)，但(dan)(dan)相信很快(kuai)就(jiu)能拿(na)到(dao)預售(shou)(shou)(shou)證。就(jiu)從2016年拖(tuo)到(dao)了(le)(le)2017年。”

從2016年土地(di)供應看，北京加大中低價位、中小套型普(pu)通商(shang)品住房供應比例，重申(shen)9070政(zheng)策，保(bao)證(zheng)套型建筑面(mian)積90平方米以下住房面(mian)積所(suo)占(zhan)比重不(bu)低于(yu)70%。且推出(chu)“控地(di)價、限房價”的(de)交易方式，還(huan)要競(jing)企業(ye)自持租賃住房的(de)面(mian)積。

中原地產(chan)分析(xi)師統計了自(zi)住(zhu)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)對于新(xin)房(fang)(fang)(fang)數據(ju)價(jia)格的(de)(de)作用。他發(fa)現，在過(guo)去的(de)(de)2014-2016年(nian)(nian)，自(zi)住(zhu)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)合計供(gong)應(ying)了54976套，疊加上(shang)未來還有(you)1萬套上(shang)下的(de)(de)潛在供(gong)應(ying)，基本可(ke)以說，當時7萬套目標(biao)的(de)(de)確(que)是(shi)完成(cheng)。自(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)在2016年(nian)(nian)成(cheng)交(jiao)超過(guo)1萬套，拉低了2016全年(nian)(nian)北京商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)住(zhu)宅均價(jia)6.1%。所以，自(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)供(gong)應(ying)的(de)(de)確(que)對北京過(guo)去三年(nian)(nian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)造成(cheng)了比較大的(de)(de)影(ying)響。

業內人士預計(ji)，在這(zhe)一系列收緊(jin)政策(ce)指導(dao)之下，2017年(nian)各大(da)中城市(shi)房(fang)價水平(ping)將繼續維持穩中有降的水平(ping)。