【房產限價令】城市掀起"限價令" 限價令對于房價有何影響?

去(qu)年以來(lai)，為(wei)了(le)控(kong)制房價(jia)過快上(shang)漲，諸(zhu)多城市(shi)(shi)先(xian)后實(shi)施“限(xian)(xian)價(jia)令”，直接的(de)就是(shi)嚴格管(guan)控(kong)預售證(zheng)申報價(jia)格。另外，部分(fen)城市(shi)(shi)陸續從土地源頭(tou)方面設置高(gao)限(xian)(xian)價(jia)，從市(shi)(shi)場數據(ju)看，“限(xian)(xian)價(jia)令”確(que)實(shi)取得了(le)比較明顯的(de)成效(xiao)。

根據(ju)國家統計局發布(bu)的《2017年1月份70個大中(zhong)城(cheng)市(shi)住(zhu)(zhu)宅銷售價格變動情況》，一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建商(shang)品住(zhu)(zhu)宅價格環比(bi)(bi)基本止漲(zhang)，三線(xian)城(cheng)市(shi)走勢(shi)總體平穩。但與此同時，大部分城(cheng)市(shi)二(er)手住(zhu)(zhu)房價格環比(bi)(bi)持(chi)續上漲(zhang)，且漲(zhang)幅超過新(xin)建商(shang)品住(zhu)(zhu)宅。

2月23日上午，國(guo)務院新聞辦(ban)公室新聞發布會(hui)(hui)上，住房和城鄉(xiang)建設(she)部部長陳政高回答(da)媒(mei)體(ti)關于房價到底會(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)漲的問(wen)題時表示，不(bu)論是從環比看，還是從同(tong)比看，預計今年一季(ji)度房地產價格會(hui)(hui)繼續趨于穩定。

陳政高稱，“盡管2017年房地產市場面(mian)臨許(xu)多(duo)矛(mao)盾和問題，面(mian)臨許(xu)多(duo)不(bu)確定的因素，但我認為有(you)(you)利條件更(geng)多(duo)，我們有(you)(you)能力、有(you)(you)辦(ban)法來保(bao)持房地(di)產市場平(ping)穩健康(kang)的發展。”

新房價格穩定

從國家(jia)統計局(ju)(ju)數(shu)據看，在調控(kong)背景下，新房市場(chang)保(bao)持著(zhu)穩定局(ju)(ju)面。

數據顯示(shi)，2017年1月，15個一線和熱點二線城(cheng)市大部分新建商品住宅房價(jia)指(zhi)數呈平(ping)緩下行狀態(tai)。僅廣州一城(cheng)房價(jia)指(zhi)數上漲0.6%，對比12月漲幅已有所回落；北京、杭(hang)州、成都三市環(huan)比持平(ping)；剩余11個城(cheng)市環(huan)比降幅在0.1%-0.5%。

某機構指出(chu)，根(gen)據國(guo)家統計(ji)局數據，從70個(ge)(ge)大中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市新建商品(pin)住宅價格指數來看(kan)，連(lian)續兩月價格環(huan)比(bi)變(bian)動幅(fu)(fu)度基本控(kong)制(zhi)在±1.0%以(yi)內，既無大起(qi)也無大落；價格同比(bi)增(zeng)幅(fu)(fu)較大，但有(you)部分城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市同比(bi)增(zeng)幅(fu)(fu)呈下(xia)降(jiang)趨勢，如南京、杭州、合肥(fei)等。2016年(nian)12月有(you)19個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市價格指數環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)，2017年(nian)1月環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)加(jia)到21個(ge)(ge)，主要為一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市和熱點二線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市。指數環(huan)比(bi)上漲主要在三(san)四線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市，且(qie)漲幅(fu)(fu)較小。

二(er)手住(zhu)宅(zhai)價格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)變動情況與新建商品房市(shi)(shi)(shi)場迥異。監(jian)測(ce)顯示，一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)中，限(xian)購力度強的上海(hai)和(he)深圳二(er)手住(zhu)宅(zhai)價格(ge)也受(shou)到較大沖擊，連續(xu)2個月價格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)環(huan)比(bi)下(xia)降；北(bei)京(jing)和(he)廣州二(er)手住(zhu)宅(zhai)價格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)仍環(huan)比(bi)上漲(zhang)，且廣州1月份環(huan)比(bi)上漲(zhang)1.6%，漲(zhang)幅大，可見一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)需求不減(jian)。二(er)線(xian)(xian)和(he)三四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)中，有南京(jing)、寧波、合肥和(he)銀(yin)川、錦(jin)州等14個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)價格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)環(huan)比(bi)跌幅在0.2%以內，大部分城(cheng)市(shi)(shi)(shi)二(er)手住(zhu)宅(zhai)價格(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)環(huan)比(bi)仍舊上漲(zhang)。

鎖定地價與房價

自(zi)(zi)2016年調控以(yi)來，政府分別在預(yu)售證價格管控、土地限(xian)價以(yi)及自(zi)(zi)住商品房等多(duo)個渠道影響新房價格，而這從數據上看，起到了顯著效果(guo)。

亞豪(hao)機構副總經理認為，受到(dao)去年全國(guo)(guo)大范(fan)圍收(shou)緊調控影響，全國(guo)(guo)70大中城市房價數據已基本進入(ru)穩(wen)定(ding)通(tong)道。從政策預期來(lai)看(kan)，收(shou)緊仍然將(jiang)成為2017年房地產市場的(de)主(zhu)旋(xuan)律。

業內權(quan)威人(ren)士表示，多地(di)開始(shi)從土地(di)市場入(ru)手來(lai)遏(e)制房價上(shang)漲的源頭。繼北京開始(shi)執行“限(xian)房價、競地(di)價、競自持”之(zhi)后，天(tian)津也(ye)開始(shi)加入(ru)這一(yi)行列，報價達到上(shang)限(xian)之(zhi)后“拼自持面積”。廣州、深圳(zhen)等多個(ge)城市也(ye)在土地(di)出讓當中實(shi)施限(xian)價，杭(hang)州、鄭州等地(di)則是對(dui)于溢(yi)價率進行限(xian)制。

具體而言，2016年9月26日(ri)，杭州發(fa)布土地(di)(di)拍賣新政：當(dang)土地(di)(di)競(jing)價(jia)溢(yi)價(jia)率(lv)達(da)到150%時(shi)(shi)，不(bu)(bu)再接(jie)受更(geng)高報(bao)價(jia)。2016年10月28日(ri)，北(bei)京市規劃國土委(wei)發(fa)布公告(gao)，明確海淀區永豐產業基(ji)地(di)(di)和大興(xing)黃村共4宗地(di)(di)塊(kuai)未(wei)來銷(xiao)售商品(pin)房(fang)的價(jia)格；同時(shi)(shi)設(she)定(ding)房(fang)屋(wu)未(wei)來銷(xiao)售限(xian)(xian)價(jia)、設(she)定(ding)地(di)(di)價(jia)上限(xian)(xian)、設(she)置競(jing)投自持面(mian)積和高標準建(jian)設(she)方案(an)的競(jing)買方式(shi)，通過多(duo)重方案(an)鎖定(ding)房(fang)價(jia)、地(di)(di)價(jia)，穩定(ding)市場預期。今年2月13日(ri)，天津市市區國土資源局宣布推出土地(di)(di)出讓新機制(zhi)，當(dang)掛牌競(jing)買報(bao)價(jia)達(da)到高限(xian)(xian)價(jia)時(shi)(shi)，競(jing)報(bao)自持面(mian)積等；競(jing)報(bao)自持規劃商業建(jian)筑(zhu)面(mian)積達(da)到上限(xian)(xian)時(shi)(shi)，轉(zhuan)為競(jing)報(bao)自持規劃住房(fang)建(jian)筑(zhu)面(mian)積；對競(jing)報(bao)自持商業建(jian)筑(zhu)、自持住房(fang)建(jian)筑(zhu)，不(bu)(bu)得辦理(li)銷(xiao)售許可，不(bu)(bu)得分割轉(zhuan)讓、分割抵押(ya)。

除此(ci)之外，一線城市對(dui)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)價(jia)格“管制”與“對(dui)沖”也功不可(ke)沒。以(yi)北京(jing)為例，自(zi)(zi)“930”調控之后即開始執(zhi)行嚴格的(de)預售價(jia)格管制，并加(jia)(jia)大低價(jia)自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)類(lei)產品的(de)供(gong)應，2017年北京(jing)市將(jiang)新增1.5萬套以(yi)上自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)地，相當于2016年自(zi)(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)加(jia)(jia)上公租房(fang)(fang)(fang)6000套供(gong)應計劃的(de)2.5倍(bei)。

業內人士表示，現在很(hen)多城(cheng)市(shi)的(de)政(zheng)府都采(cai)用行(xing)政(zheng)手段來(lai)控制房價，例如在批預售證(zheng)(zheng)(zheng)的(de)時候(hou)嚴格(ge)規定銷售價格(ge)。“（2016）年底(di)的(de)時候(hou)（春節(jie)前(qian)），有(you)上海操盤(pan)手對我說(shuo)(shuo)，馬上就(jiu)(jiu)要(yao)拿(na)到(dao)預售證(zheng)(zheng)(zheng)了(le)(le)，過了(le)(le)一個星(xing)期又(you)說(shuo)(shuo)，出了(le)(le)一點小問題，很(hen)快會拿(na)到(dao)預售證(zheng)(zheng)(zheng)，但又(you)過了(le)(le)一個星(xing)期，又(you)說(shuo)(shuo)價格(ge)上有(you)了(le)(le)小問題，但相信很(hen)快就(jiu)(jiu)能拿(na)到(dao)預售證(zheng)(zheng)(zheng)。就(jiu)(jiu)從2016年拖到(dao)了(le)(le)2017年。”

從2016年土(tu)地供(gong)(gong)應看，北京加大中低(di)(di)價位、中小(xiao)套型普(pu)通商品(pin)住(zhu)房(fang)供(gong)(gong)應比例(li)，重(zhong)申9070政策，保證套型建筑(zhu)面(mian)積(ji)90平方米以(yi)下住(zhu)房(fang)面(mian)積(ji)所占比重(zhong)不低(di)(di)于70%。且推出(chu)“控地價、限房(fang)價”的交易方式，還要競企業自持(chi)租賃住(zhu)房(fang)的面(mian)積(ji)。

中原地產(chan)分析師統計(ji)了(le)自(zi)住商品(pin)房(fang)(fang)對于(yu)新房(fang)(fang)數據(ju)價(jia)格的(de)(de)(de)作用。他發現，在過去的(de)(de)(de)2014-2016年，自(zi)住商品(pin)房(fang)(fang)合(he)計(ji)供(gong)應(ying)了(le)54976套，疊加(jia)上未(wei)來還有1萬套上下的(de)(de)(de)潛在供(gong)應(ying)，基本可以說，當(dang)時7萬套目標的(de)(de)(de)確是(shi)完成(cheng)。自(zi)住房(fang)(fang)在2016年成(cheng)交超過1萬套，拉低了(le)2016全年北京(jing)商品(pin)房(fang)(fang)住宅均價(jia)6.1%。所以，自(zi)住房(fang)(fang)的(de)(de)(de)供(gong)應(ying)的(de)(de)(de)確對北京(jing)過去三(san)年房(fang)(fang)價(jia)造成(cheng)了(le)比較大的(de)(de)(de)影響。

業內人士預計(ji)，在(zai)這一系列(lie)收緊政策指導之(zhi)下，2017年各大(da)中(zhong)城(cheng)市房價水(shui)平將繼續維持穩中(zhong)有降的水(shui)平。