房產投資(zi)是什么

房產投資是(shi)以房(fang)產(chan)(chan)來獲(huo)取收益的(de)行(xing)為。那么房(fang)產(chan)(chan)如(ru)何獲(huo)得收益呢？一般(ban)情況(kuang)下分為兩(liang)種(zhong)：一種(zhong)是(shi)房(fang)產(chan)(chan)升值(zhi)帶(dai)(dai)來的(de)收益；一種(zhong)是(shi)房(fang)子出(chu)租帶(dai)(dai)來的(de)收益。

房產(chan)投資的(de)優缺點(dian)

房產投資的優點有哪些

房產相對(dui)其他(ta)消費(fei)品(pin)，具有相對(dui)穩定(ding)的價值(zhi)。除了房產本身價值(zhi)增(zeng)值(zhi)以外，房產投(tou)資(zi)(zi)最大優勢就是出租獲得收(shou)入。若投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報率(lv)平均為8%，通脹環境(jing)下，投(tou)資(zi)(zi)房地產比(bi)普通儲(chu)蓄回(hui)報高，也(ye)可以獲得長期出租收(shou)入。

房產(chan)投(tou)資的風險有哪些

一般來(lai)說，投(tou)資(zi)房(fang)地產(chan)需要(yao)足夠儲(chu)蓄資(zi)金(jin)，在房(fang)子出售變現之前，這(zhe)些房(fang)子需要(yao)支付成本(ben)，比如水(shui)電媒體或物業費(fei)用，擁有(you)房(fang)屋(wu)的(de)一些稅金(jin)費(fei)用，還有(you)房(fang)屋(wu)維修費(fei)用等(deng)，還有(you)就是投(tou)資(zi)房(fang)地產(chan)后(hou)，可能面臨出現現金(jin)流趨緊問題，抵押貸款若無法還清，可能面臨一些沖突或麻煩。另(ling)外，房(fang)產(chan)價值缺乏標準，房(fang)產(chan)有(you)貶值的(de)風險。

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投資什么房產比較好

按(an)地段分

1、市區房

市區(qu)的(de)資源無(wu)論(lun)是(shi)教育(yu)，醫療還(huan)有(you)(you)商(shang)業(ye)等(deng)等(deng)，都會(hui)比郊區(qu)好(hao)。而隨(sui)著城鎮化的(de)推(tui)進，保(bao)障房(fang)廉住房(fang)的(de)推(tui)進勢必會(hui)增加市區(qu)中(zhong)心的(de)價值。還(huan)有(you)(you)一點就(jiu)是(shi)人口流入問(wen)題，市區(qu)中(zhong)心一般設有(you)(you)很多服務部(bu)門，比如(ru)金融(rong)保(bao)險，還(huan)有(you)(you)為(wei)工商(shang)業(ye)服務的(de)行業(ye)等(deng)等(deng)。這些資源會(hui)把(ba)企業(ye)的(de)總部(bu)吸引到(dao)市中(zhong)心，而這些企業(ye)的(de)興(xing)衰就(jiu)關系到(dao)整個市區(qu)人口流入流出，人多，自然會(hui)對房(fang)價形(xing)成需(xu)求。

2、郊區房

投資郊(jiao)(jiao)區的房子(zi)能賺錢一(yi)般就(jiu)(jiu)在棚戶區改造(zao)，在大(da)面積(ji)改造(zao)危房時(shi)(shi)期，洞(dong)察先機(ji)，提前下手，基本不(bu)(bu)會有(you)(you)失誤(wu)。如果(guo)能洞(dong)察先機(ji)，感(gan)覺到一(yi)個是未來的規劃(hua)，現(xian)在的郊(jiao)(jiao)區，可(ke)(ke)能是未來的潛力股，這樣買郊(jiao)(jiao)區的房子(zi)也是不(bu)(bu)錯(cuo)的選擇。但是風險(xian)較大(da)，畢竟如果(guo)猜錯(cuo)了，可(ke)(ke)能房子(zi)就(jiu)(jiu)不(bu)(bu)會大(da)幅升(sheng)值(zhi)，還有(you)(you)即(ji)便是賭(du)對了，等政(zheng)府的規劃(hua)也是需要很長的時(shi)(shi)間等待。就(jiu)(jiu)算買那種有(you)(you)潛力的郊(jiao)(jiao)區，比(bi)如旁邊可(ke)(ke)能已經落成(cheng)一(yi)些商業地產，高新技(ji)術(shu)開發(fa)區，也是有(you)(you)風險(xian)的。

3、學區房

學(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)升值空間不錯，這種房(fang)(fang)子不求居(ju)住，只求學(xue)(xue)(xue)位，越(yue)小(xiao)越(yue)便(bian)宜反(fan)而(er)賣得好，但(dan)單價(jia)卻可(ke)以比新房(fang)(fang)花園房(fang)(fang)貴。但(dan)是考慮到“學(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)”引發的(de)(de)一(yi)系列社會(hui)問題，教(jiao)育部也(ye)在(zai)考慮實施“多校劃片，電腦(nao)派(pai)位”的(de)(de)方案(an)，并且在(zai)部分城市已經在(zai)試(shi)點(dian)(dian)。這個方案(an)的(de)(de)核心就是擴大學(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)范圍，同一(yi)個學(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)內有重(zhong)點(dian)(dian)學(xue)(xue)(xue)校也(ye)有非重(zhong)點(dian)(dian)學(xue)(xue)(xue)校，學(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)內的(de)(de)房(fang)(fang)產所有者(zhe)子女進(jin)入(ru)(ru)哪(na)所學(xue)(xue)(xue)校就讀(du)由電腦(nao)隨機派(pai)位。一(yi)旦實施，就算(suan)購買的(de)(de)是重(zhong)點(dian)(dian)小(xiao)學(xue)(xue)(xue)初(chu)中隔壁的(de)(de)房(fang)(fang)產，也(ye)不一(yi)定能夠(gou)進(jin)入(ru)(ru)重(zhong)點(dian)(dian)小(xiao)學(xue)(xue)(xue)初(chu)中。高價(jia)購買的(de)(de)“學(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)”在(zai)面對政策變化(hua)后，房(fang)(fang)產價(jia)值將大幅縮水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按(an)房(fang)屋(wu)大小(xiao)分

房(fang)產投(tou)資小(xiao)戶型好還是大戶型好？從戶型上來說(shuo)，小(xiao)戶型無(wu)論是長線(xian)還是短線(xian)投(tou)資，都比(bi)較適(shi)合。投(tou)資一手大戶型，較易出現(xian)空置風險。小(xiao)戶型量多(duo)，需求量多(duo)，總價也低，比(bi)較適(shi)合剛需及過渡(du)，容易出手，也容易出租。

按地理位置(zhi)分

穩(wen)妥的話，建議海外，相對穩(wen)定，而(er)且(qie)就算租出去租金(jin)(jin)收益率也比國內高(gao)，不(bu)用擔心管(guan)(guan)理的問題，有(you)專(zhuan)業管(guan)(guan)理公司(si)幫(bang)你出租，收租金(jin)(jin)和維護，只(zhi)需(xu)交(jiao)管(guan)(guan)理費。

海外購房其實最(zui)大的(de)原因就(jiu)是(shi)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者們(men)想(xiang)要分(fen)散資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)風險，對(dui)于國(guo)內(nei)的(de)普通人來(lai)說(shuo)，手里(li)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)本(ben)來(lai)就(jiu)有限，受國(guo)際匯率變動的(de)影響并不大，但是(shi)對(dui)手里(li)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)充裕的(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者們(men)來(lai)說(shuo)，如果手里(li)的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)全是(shi)國(guo)內(nei)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，匯率一旦變化，投資(zi)(zi)(zi)(zi)者們(men)的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)無形中就(jiu)會(hui)縮水。這時候，海外購房的(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者因為(wei)分(fen)散了自(zi)己的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，那么受到(dao)的(de)影響就(jiu)會(hui)大大的(de)降低。所以和國(guo)內(nei)房產比起(qi)來(lai)資(zi)(zi)(zi)(zi)產分(fen)散相對(dui)來(lai)說(shuo)是(shi)一個(ge)優勢(shi)。

其次就(jiu)是國(guo)外(wai)房產的永久產權(quan)，和國(guo)內相比也是比較(jiao)占(zhan)優勢的，沒有房產稅，過戶及持有費(fei)用低，很(hen)多(duo)國(guo)家外(wai)國(guo)人購(gou)置(zhi)房產門檻低，辦(ban)理快。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房產投資>>】

按房產(chan)類(lei)別分(fen)

1、商鋪投資

商(shang)業投資之(zhi)王，資產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報(bao)，且漲(zhang)勢明顯

在(zai)政府重點發展的地(di)方，會(hui)出(chu)現寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)群，投資(zi)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)產品在(zai)大環境(jing)下有政策扶(fu)持(chi)。一般(ban)的寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)集群，地(di)段都(dou)不會(hui)差。同一地(di)段寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)比商(shang)鋪門(men)檻低。寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)的需(xu)求(qiu)不斷攀(pan)高，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)一旦(dan)入手，業主(zhu)就不怕招不到公司租客，租金(jin)收(shou)益穩定(ding)，高品質(zhi)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)每年租金(jin)都(dou)在(zai)以(yi)(yi)10%的漲(zhang)幅上漲(zhang)！投資(zi)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)一定(ding)注(zhu)重地(di)標商(shang)務性，要選擇市中心好地(di)段，交通(tong)便捷，配套齊(qi)全，以(yi)(yi)便于(yu)商(shang)務洽談及形象的樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商(shang)住(zhu)兩用(yong)，潛(qian)力巨大

公寓同(tong)樣為商(shang)業地產，其具備商(shang)住兩用性，既(ji)吸收(shou)了舒適的居住功能(neng)，又吸收(shou)了寫字樓(lou)的辦公商(shang)務特(te)點，同(tong)時極(ji)為注重人性化特(te)質(zhi)，這就是高(gao)品質(zhi)公寓的特(te)性。

因為(wei)(wei)公(gong)(gong)寓租金比寫(xie)字(zi)樓便宜，很多(duo)創業型(xing)、中小型(xing)公(gong)(gong)司會(hui)選(xuan)擇(ze)租公(gong)(gong)寓進行辦(ban)公(gong)(gong)；公(gong)(gong)寓作為(wei)(wei)居住，市(shi)場潛力(li)也是非常可觀(guan)，寫(xie)字(zi)樓附近的(de)公(gong)(gong)寓項目簡(jian)直是白領(ling)租房的(de)最佳，簡(jian)直是供不應求，公(gong)(gong)寓可謂是規避(bi)風險又收入穩(wen)定(ding)的(de)選(xuan)擇(ze)。

4、住宅投資

收入(ru)穩定，風險(xian)較低

住(zhu)宅的投資總價高，收租金(jin)付按揭，放長(chang)線釣大魚(yu)，不出租時又可居家，成為很(hen)多中(zhong)年(nian)朋友的選擇。

但(dan)是(shi)住(zhu)宅出(chu)租時(shi)，租客往往要求是(shi)家具全配、精裝修(xiu)，這就(jiu)意味著要想(xiang)租個好(hao)價格，就(jiu)必須(xu)在出(chu)租前進行全屋(wu)裝修(xiu)，其費(fei)用不少。同時(shi)處理后續維修(xiu)等事項也相(xiang)對麻(ma)煩，所以投資(zi)住(zhu)宅雖(sui)相(xiang)對風險低，但(dan)回(hui)報漫長(chang)。

按交(jiao)付(fu)時間分

1、期房

期房(fang)(fang)相對(dui)現(xian)房(fang)(fang)價(jia)格要低一些，優惠力度也(ye)比現(xian)房(fang)(fang)大(da)。期房(fang)(fang)戶型的(de)(de)選(xuan)擇(ze)空間(jian)大(da)，基本(ben)所(suo)有戶型都有。期房(fang)(fang)修建(jian)的(de)(de)地段一般配套還未完善，后(hou)期生(sheng)活、交(jiao)通(tong)等(deng)配套完善，將有一定(ding)(ding)的(de)(de)升(sheng)值空間(jian)。但是無論是交(jiao)房(fang)(fang)時間(jian)、戶型面(mian)積、配套等(deng)維度，購(gou)買期房(fang)(fang)都存在(zai)一定(ding)(ding)的(de)(de)風險，甚至于有的(de)(de)開發商不靠譜，卷款逃跑。

2、現房

可以很直觀看到(dao)整個(ge)(ge)小(xiao)(xiao)區的(de)現(xian)狀(zhuang)，包括(kuo)樓(lou)間距、戶型(xing)(xing)面積、小(xiao)(xiao)區規(gui)(gui)劃等都是(shi)直觀的(de)。現(xian)房的(de)生(sheng)活配套完善(shan)相對(dui)完善(shan)和成熟，不(bu)用擔(dan)心(xin)未來是(shi)否哪個(ge)(ge)規(gui)(gui)劃未能實現(xian)。購房風險指數小(xiao)(xiao)，不(bu)用擔(dan)心(xin)爛尾房、交房延期(qi)等問題。但是(shi)現(xian)房在(zai)戶型(xing)(xing)、朝向、樓(lou)層等維度(du)上，選擇余地小(xiao)(xiao)；價(jia)格(ge)相對(dui)無優勢(shi)，優惠力度(du)一(yi)般(ban)比期(qi)房小(xiao)(xiao)。

3、尾房

很(hen)多(duo)尾(wei)(wei)房(fang)(fang)所屬(shu)的(de)樓盤，一般物業設(she)施和(he)(he)(he)小區環(huan)境比(bi)較(jiao)(jiao)完善(shan)，買這樣的(de)房(fang)(fang)子花得(de)少享受得(de)多(duo)。因尾(wei)(wei)房(fang)(fang)已經過時間的(de)考驗，無論(lun)投(tou)資還是自住(zhu)，更利于人們(men)判斷選擇(ze)。尾(wei)(wei)房(fang)(fang)價格、付款方式及談判中有相對較(jiao)(jiao)大的(de)主動性和(he)(he)(he)議價空間。尾(wei)(wei)房(fang)(fang)兼備了新(xin)房(fang)(fang)的(de)設(she)計質量(liang)優勢和(he)(he)(he)完全可以(yi)與二(er)手(shou)房(fang)(fang)、甚(shen)至經濟(ji)適(shi)用房(fang)(fang)比(bi)拼的(de)價格優勢，投(tou)資風險小、選擇(ze)范圍廣(guang)。

按(an)賣主分

投資(zi)一手(shou)房(fang)和二(er)手(shou)房(fang)哪個更加劃(hua)算？一般二(er)手(shou)房(fang)，周圍都是配套齊全的(de)，發展(zhan)潛力不是很多，你購買(mai)的(de)時(shi)候(hou)已經為這些便(bian)利買(mai)單了，后期出售時(shi)候(hou)，這方便(bian)的(de)利潤增(zeng)值你是賺不到的(de)。

但是一(yi)手房恰(qia)恰(qia)相反，我們購買(mai)時(shi)候，只是購買(mai)的房子，因為配(pei)套還沒有(you)，等配(pei)套成熟后出售，你還能賺(zhuan)到配(pei)套升值(zhi)這部分錢。但這不(bu)是簡單(dan)的一(yi)手房和二手房的問題，主要看房子的性價比、地段升值(zhi)空間、開發(fa)商(shang)實力。

房產投資回報率

房產投資回報率怎么(me)算(suan)？

1、房產(chan)收益模式(shi)計算公式(shi)：　投資(zi)回報率(lv)＝（每月(yue)租金(jin)收益－按(an)揭(jie)月(yue)供款(kuan)(kuan)）×12／（首期房款(kuan)(kuan)＋期房時(shi)間內的按(an)揭(jie)款(kuan)(kuan)）

投(tou)資(zi)房產(chan)的(de)收益是這(zhe)樣實(shi)現(xian)的(de)，通過貸款(kuan)(kuan)購(gou)買商業地(di)產(chan)，而后出(chu)租以獲取租金(jin)，然(ran)后以月租金(jin)償還銀(yin)行貸款(kuan)(kuan)的(de)“月供(gong)”，超出(chu)償還銀(yin)行貸款(kuan)(kuan)月供(gong)還款(kuan)(kuan)額(e)的(de)部分(fen)，才(cai)是投(tou)資(zi)客的(de)投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)。

2、房(fang)(fang)產投資回報(bao)率(lv)分析計算公(gong)式：　投資回報(bao)率(lv)＝（稅后月租金－物業管(guan)理費）×12／購買房(fang)(fang)屋(wu)單價(jia)

此方法考(kao)慮了租金與房(fang)價(jia)兩(liang)者的(de)相對關(guan)系，只要結果(guo)大于8％都是不錯的(de)投資。但它只是簡(jian)單(dan)粗(cu)略的(de)計算，沒有考(kao)慮資金的(de)時(shi)間(jian)價(jia)值(zhi)，并(bing)且對按揭付款方式不能提供具體(ti)的(de)投資分(fen)析。

3、房(fang)產投(tou)(tou)資回(hui)收(shou)時(shi)間分析(xi)計算公式：　投(tou)(tou)資回(hui)收(shou)年數＝（首期房(fang)款(kuan)(kuan)＋期房(fang)時(shi)間內的按(an)揭款(kuan)(kuan)）／（稅后月租金－按(an)揭月供款(kuan)(kuan)）×12

這種方(fang)法可簡略(lve)估(gu)算資金回收期的(de)長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的(de)投(tou)資。該方(fang)法比(bi)租金回報法更深入一步，適(shi)用(yong)范圍(wei)也(ye)更廣，但(dan)有其片面(mian)性(xing)。

房產(chan)投資注意事項

1、確定房產投資策略

有些房產(chan)易于出租，但是(shi)不(bu)會有太大的升值潛力，而另外一些房產(chan)恰好相反。因此，在您決定(ding)投(tou)資(zi)以前，必須確(que)定(ding)您的投(tou)資(zi)策(ce)略。

2、需估計所投房產的潛力

您應該估計所投資(zi)的(de)房產(chan)將會為(wei)您帶來何種收入，為(wei)此，您可以研(yan)究一下(xia)房產(chan)過去的(de)升值(zhi)情況和(he)潛(qian)在(zai)的(de)出租前景。

3、估計自己的財政實力

估計自(zi)己現有的(de)(de)(de)經濟能力對于決定投資的(de)(de)(de)時機十分重(zhong)要(yao)。看看您(nin)(nin)有多少現金以及(ji)您(nin)(nin)家里有什么可(ke)以抵押的(de)(de)(de)東西。著眼于您(nin)(nin)的(de)(de)(de)長期目標，比如，您(nin)(nin)要(yao)投資的(de)(de)(de)房產是(shi)否(fou)會是(shi)您(nin)(nin)退(tui)休后的(de)(de)(de)經濟來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資(zi)技巧。【詳細>>】