房(fang)產投(tou)資是什么

房產投資是(shi)(shi)以房產(chan)來獲取收益(yi)(yi)的(de)行為(wei)。那么房產(chan)如何獲得收益(yi)(yi)呢？一般情況下(xia)分為(wei)兩種：一種是(shi)(shi)房產(chan)升值(zhi)帶來的(de)收益(yi)(yi)；一種是(shi)(shi)房子出租帶來的(de)收益(yi)(yi)。

房產投資的優(you)缺(que)點

房產投資的優點(dian)有哪些

房產(chan)相對其他消費品，具有(you)相對穩定的價值(zhi)。除了房產(chan)本(ben)身價值(zhi)增值(zhi)以外，房產(chan)投(tou)資最(zui)大優勢(shi)就是出(chu)租(zu)獲(huo)(huo)得收入(ru)(ru)。若投(tou)資回報率平(ping)均為8%，通脹環(huan)境下，投(tou)資房地產(chan)比普通儲蓄回報高，也可以獲(huo)(huo)得長期(qi)出(chu)租(zu)收入(ru)(ru)。

房產投資的風險有哪些

一般來說，投資房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產需要足夠儲蓄資金，在房(fang)(fang)(fang)(fang)子出售(shou)變現(xian)(xian)之前(qian)，這些(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)子需要支(zhi)付(fu)成本，比如(ru)水電媒體(ti)或物業(ye)費用(yong)，擁有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)一些(xie)稅金費用(yong)，還有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)維修費用(yong)等，還有(you)就是投資房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產后，可(ke)能(neng)面臨出現(xian)(xian)現(xian)(xian)金流趨緊(jin)問題，抵押貸款若無法還清，可(ke)能(neng)面臨一些(xie)沖突或麻(ma)煩。另外，房(fang)(fang)(fang)(fang)產價值缺乏標準，房(fang)(fang)(fang)(fang)產有(you)貶值的(de)風(feng)險。

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投資什么房(fang)產比(bi)較好

按(an)地段分

1、市區房

市區的(de)(de)(de)資源無論是(shi)教育，醫療(liao)還有商業(ye)(ye)等(deng)等(deng)，都會比郊區好。而隨著(zhu)城鎮(zhen)化的(de)(de)(de)推進(jin)，保障房廉住房的(de)(de)(de)推進(jin)勢必會增加市區中心(xin)(xin)的(de)(de)(de)價(jia)值。還有一點就是(shi)人口流(liu)入(ru)問題，市區中心(xin)(xin)一般設有很(hen)多服務部門(men)，比如金融保險，還有為工商業(ye)(ye)服務的(de)(de)(de)行業(ye)(ye)等(deng)等(deng)。這些資源會把企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)總部吸(xi)引到市中心(xin)(xin)，而這些企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)興衰就關系到整個(ge)市區人口流(liu)入(ru)流(liu)出，人多，自然會對房價(jia)形成需求。

2、郊區房

投資郊(jiao)(jiao)區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房子能(neng)賺(zhuan)錢(qian)一般就在(zai)棚戶(hu)區改造，在(zai)大(da)面積(ji)改造危(wei)房時期，洞(dong)(dong)察先機(ji)(ji)，提前(qian)下手(shou)，基本不(bu)會(hui)有(you)失誤。如果(guo)能(neng)洞(dong)(dong)察先機(ji)(ji)，感(gan)覺到一個是(shi)未來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)劃(hua)，現在(zai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)郊(jiao)(jiao)區，可能(neng)是(shi)未來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)潛力股(gu)，這樣買郊(jiao)(jiao)區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房子也是(shi)不(bu)錯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)選擇。但是(shi)風(feng)險較大(da)，畢竟(jing)如果(guo)猜錯了，可能(neng)房子就不(bu)會(hui)大(da)幅(fu)升(sheng)值(zhi)，還有(you)即便(bian)是(shi)賭對(dui)了，等(deng)政府的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)劃(hua)也是(shi)需(xu)要很長的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間(jian)等(deng)待。就算買那種有(you)潛力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)郊(jiao)(jiao)區，比如旁邊可能(neng)已經落成一些商業地(di)產，高新技(ji)術開發(fa)區，也是(shi)有(you)風(feng)險的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。

3、學區房

學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)升值空間不(bu)錯，這(zhe)種房(fang)(fang)(fang)子不(bu)求(qiu)居(ju)住，只求(qiu)學(xue)(xue)位，越(yue)小(xiao)越(yue)便宜反而賣得好(hao)，但(dan)單價卻可(ke)以比新房(fang)(fang)(fang)花園房(fang)(fang)(fang)貴(gui)。但(dan)是考(kao)慮到“學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)”引發的(de)一(yi)(yi)系(xi)列社會(hui)問題，教(jiao)育部也在考(kao)慮實(shi)施“多校劃片，電(dian)腦派(pai)(pai)位”的(de)方(fang)(fang)案，并且(qie)在部分(fen)城市已經(jing)在試點(dian)(dian)。這(zhe)個(ge)(ge)方(fang)(fang)案的(de)核心(xin)就是擴(kuo)大學(xue)(xue)區范圍(wei)，同一(yi)(yi)個(ge)(ge)學(xue)(xue)區內有重(zhong)(zhong)點(dian)(dian)學(xue)(xue)校也有非重(zhong)(zhong)點(dian)(dian)學(xue)(xue)校，學(xue)(xue)區內的(de)房(fang)(fang)(fang)產所(suo)有者子女進入哪所(suo)學(xue)(xue)校就讀由電(dian)腦隨機(ji)派(pai)(pai)位。一(yi)(yi)旦(dan)實(shi)施，就算購(gou)買(mai)的(de)是重(zhong)(zhong)點(dian)(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初中隔(ge)壁(bi)的(de)房(fang)(fang)(fang)產，也不(bu)一(yi)(yi)定能夠進入重(zhong)(zhong)點(dian)(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初中。高價購(gou)買(mai)的(de)“學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)”在面對政策變化(hua)后，房(fang)(fang)(fang)產價值將(jiang)大幅縮(suo)水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按(an)房屋大小分

房產投資小(xiao)戶(hu)型(xing)好還(huan)是(shi)大(da)戶(hu)型(xing)好？從戶(hu)型(xing)上(shang)來說(shuo)，小(xiao)戶(hu)型(xing)無論是(shi)長線(xian)還(huan)是(shi)短線(xian)投資，都比(bi)較適(shi)合(he)。投資一(yi)手大(da)戶(hu)型(xing)，較易出現空(kong)置風險。小(xiao)戶(hu)型(xing)量(liang)多，需(xu)(xu)求量(liang)多，總價也低(di)，比(bi)較適(shi)合(he)剛(gang)需(xu)(xu)及過渡，容(rong)易出手，也容(rong)易出租。

按地(di)理位(wei)置分

穩妥的(de)話，建(jian)議海外，相(xiang)對穩定，而且就算租(zu)出去租(zu)金收益率也比國(guo)內高，不用擔心(xin)管理的(de)問(wen)題，有專業管理公(gong)司幫(bang)你出租(zu)，收租(zu)金和維護，只需交管理費。

海(hai)(hai)外(wai)購房(fang)其實最大的原因就(jiu)是(shi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們想要分散資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)風險，對(dui)于國(guo)(guo)內(nei)的普通人來(lai)(lai)說，手里(li)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)本來(lai)(lai)就(jiu)有限，受(shou)國(guo)(guo)際(ji)匯率變(bian)動的影(ying)(ying)響并不大，但是(shi)對(dui)手里(li)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)充(chong)裕(yu)的投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們來(lai)(lai)說，如(ru)果手里(li)的資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)全是(shi)國(guo)(guo)內(nei)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，匯率一旦(dan)變(bian)化，投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們的資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)無形(xing)中就(jiu)會縮水(shui)。這(zhe)時候，海(hai)(hai)外(wai)購房(fang)的投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)因為分散了自己的資(zi)(zi)(zi)(zi)產，那么受(shou)到(dao)的影(ying)(ying)響就(jiu)會大大的降低。所以和(he)國(guo)(guo)內(nei)房(fang)產比起來(lai)(lai)資(zi)(zi)(zi)(zi)產分散相對(dui)來(lai)(lai)說是(shi)一個優勢。

其(qi)次就是國外房(fang)產(chan)的(de)永久產(chan)權，和國內相比也是比較占優(you)勢的(de)，沒(mei)有(you)(you)房(fang)產(chan)稅，過(guo)戶及持(chi)有(you)(you)費(fei)用低(di)，很(hen)多國家(jia)外國人購(gou)置房(fang)產(chan)門檻(jian)低(di)，辦(ban)理快(kuai)。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房產投資>>】

按(an)房產類(lei)別分

1、商鋪投資

商業投資之王，資產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報，且漲勢明顯

在政府重(zhong)(zhong)點發展的(de)地(di)方，會(hui)出現寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)群，投資寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)產品(pin)(pin)在大環境下有政策(ce)扶持。一(yi)般的(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)集群，地(di)段(duan)都不(bu)會(hui)差。同一(yi)地(di)段(duan)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)比商(shang)鋪門檻(jian)低。寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)的(de)需求(qiu)不(bu)斷攀高，寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)一(yi)旦入手(shou)，業主就不(bu)怕招不(bu)到(dao)公司租(zu)客，租(zu)金收益穩定(ding)，高品(pin)(pin)質寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)每年租(zu)金都在以10%的(de)漲幅上漲！投資寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)一(yi)定(ding)注重(zhong)(zhong)地(di)標商(shang)務(wu)性，要選擇市中心(xin)好(hao)地(di)段(duan)，交通便(bian)捷，配套(tao)齊(qi)全，以便(bian)于商(shang)務(wu)洽談及(ji)形(xing)象的(de)樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商住兩用，潛(qian)力巨(ju)大(da)

公寓(yu)同(tong)樣為(wei)商(shang)業地產，其具(ju)備(bei)商(shang)住兩(liang)用性(xing)，既(ji)吸收(shou)了舒適的(de)(de)居住功能，又吸收(shou)了寫字樓的(de)(de)辦公商(shang)務(wu)特(te)點，同(tong)時極為(wei)注重人性(xing)化特(te)質(zhi)，這就是高(gao)品(pin)質(zhi)公寓(yu)的(de)(de)特(te)性(xing)。

因為公(gong)(gong)寓租金比寫字(zi)樓便宜，很多(duo)創業型、中小(xiao)型公(gong)(gong)司會選擇租公(gong)(gong)寓進行辦公(gong)(gong)；公(gong)(gong)寓作為居住，市場潛力也是非(fei)常可觀，寫字(zi)樓附(fu)近的公(gong)(gong)寓項(xiang)目簡直是白領租房的最(zui)佳(jia)，簡直是供不應求(qiu)，公(gong)(gong)寓可謂是規避風險又收入(ru)穩(wen)定的選擇。

4、住宅投資

收入穩(wen)定，風險較低

住(zhu)宅(zhai)的投資總(zong)價高，收租(zu)金付按揭，放長線(xian)釣(diao)大(da)魚，不出租(zu)時又可(ke)居家，成為很多中年朋友的選擇。

但是住宅出租(zu)時，租(zu)客往往要(yao)求是家具全(quan)配、精裝(zhuang)修，這就意味著要(yao)想(xiang)租(zu)個好(hao)價格，就必須在出租(zu)前進行全(quan)屋裝(zhuang)修，其費(fei)用(yong)不(bu)少。同時處理后續維(wei)修等事項也(ye)相對麻煩(fan)，所(suo)以投資住宅雖(sui)相對風險低，但回報(bao)漫(man)長。

按(an)交(jiao)付時間分

1、期房

期(qi)房(fang)(fang)相對(dui)現房(fang)(fang)價格要低一些，優惠(hui)力度也比現房(fang)(fang)大(da)(da)。期(qi)房(fang)(fang)戶型的選擇(ze)空間大(da)(da)，基(ji)本所有戶型都(dou)有。期(qi)房(fang)(fang)修建的地段一般配套還未完善，后期(qi)生(sheng)活(huo)、交通(tong)等配套完善，將(jiang)有一定的升值空間。但(dan)是無論是交房(fang)(fang)時間、戶型面積、配套等維度，購買期(qi)房(fang)(fang)都(dou)存在一定的風險，甚至(zhi)于有的開(kai)發商不靠譜，卷款(kuan)逃跑(pao)。

2、現房

可(ke)以很直觀(guan)看(kan)到(dao)整個(ge)小區的(de)現狀，包括(kuo)樓(lou)間距、戶(hu)型面(mian)積、小區規劃等都是(shi)直觀(guan)的(de)。現房的(de)生活配套完善相對(dui)完善和(he)成熟，不用擔心未來是(shi)否哪(na)個(ge)規劃未能(neng)實現。購房風險指數小，不用擔心爛尾房、交房延期等問題。但是(shi)現房在戶(hu)型、朝向、樓(lou)層(ceng)等維度上，選擇余地小；價格相對(dui)無優(you)勢，優(you)惠(hui)力(li)度一般比期房小。

3、尾房

很多尾房(fang)所屬的(de)樓盤，一般物(wu)業(ye)設(she)(she)施和(he)小區環境比較完善，買這樣的(de)房(fang)子花(hua)得少享受得多。因尾房(fang)已經(jing)過時間的(de)考(kao)驗(yan)，無論(lun)投資還是(shi)自住，更利(li)于人們判(pan)斷(duan)選擇(ze)。尾房(fang)價格(ge)、付(fu)款方式及談(tan)判(pan)中有(you)相對較大(da)的(de)主動性和(he)議(yi)價空間。尾房(fang)兼備了新(xin)房(fang)的(de)設(she)(she)計質量優勢和(he)完全可(ke)以與(yu)二手房(fang)、甚至(zhi)經(jing)濟適用房(fang)比拼的(de)價格(ge)優勢，投資風險小、選擇(ze)范圍(wei)廣。

按賣(mai)主分

投(tou)資一手(shou)房(fang)和二手(shou)房(fang)哪個更加劃算(suan)？一般二手(shou)房(fang)，周(zhou)圍都是配套齊(qi)全的(de)，發展潛力不(bu)是很多，你購買的(de)時(shi)候已經(jing)為這些(xie)便(bian)利(li)買單了(le)，后期出售時(shi)候，這方便(bian)的(de)利(li)潤增(zeng)值你是賺(zhuan)不(bu)到的(de)。

但是一手房恰恰相反，我們(men)購買時候，只是購買的(de)(de)(de)房子，因(yin)為配套還(huan)沒有，等配套成熟后出售，你還(huan)能賺到配套升值這部分錢(qian)。但這不是簡單的(de)(de)(de)一手房和二手房的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，主要看房子的(de)(de)(de)性價比(bi)、地段升值空間、開發商實力(li)。

房產投資回報(bao)率

房產(chan)投資回報率(lv)怎么算？

1、房(fang)產收益模式計算公式：　投資回(hui)報率＝（每(mei)月租金收益－按揭月供款(kuan)）×12／（首期房(fang)款(kuan)＋期房(fang)時(shi)間(jian)內的按揭款(kuan)）

投資房產的(de)收益(yi)是這(zhe)樣實現的(de)，通(tong)過貸款購買商業地產，而后(hou)出租以獲(huo)取租金(jin)，然(ran)后(hou)以月租金(jin)償(chang)還銀行貸款的(de)“月供”，超出償(chang)還銀行貸款月供還款額的(de)部分，才是投資客的(de)投資回報。

2、房產(chan)投(tou)資回報率分析計算公(gong)式：　投(tou)資回報率＝（稅(shui)后(hou)月租(zu)金－物業管理費）×12／購買房屋單價

此方法考慮(lv)了租金與房價兩者的(de)相對關系，只要結果大于8％都是(shi)不(bu)錯的(de)投(tou)資(zi)。但它(ta)只是(shi)簡單粗(cu)略的(de)計算，沒有考慮(lv)資(zi)金的(de)時間價值，并且對按揭付款方式不(bu)能提供具體的(de)投(tou)資(zi)分析。

3、房產投資回收(shou)時間分析計(ji)算公式：　投資回收(shou)年數＝（首期房款(kuan)＋期房時間內的(de)按(an)揭款(kuan)）／（稅后月租金－按(an)揭月供款(kuan)）×12

這(zhe)種方法(fa)可簡略估(gu)算(suan)資(zi)金回(hui)收(shou)期(qi)的長短，一般認為結果在12－15年之內都(dou)是合理(li)的投(tou)資(zi)。該方法(fa)比租金回(hui)報(bao)法(fa)更深入一步，適(shi)用范圍也更廣，但有其片面(mian)性。

房產投資注意事(shi)項

1、確定房產投資策略

有(you)些(xie)房(fang)產(chan)易于出租，但是不(bu)會(hui)有(you)太大的(de)升值潛力，而(er)另外一些(xie)房(fang)產(chan)恰好相反。因此，在您決定投(tou)資以前(qian)，必須(xu)確(que)定您的(de)投(tou)資策略。

2、需估計所投房產的潛力

您應該估計所投資的(de)房(fang)產(chan)將會為您帶來何種(zhong)收入，為此，您可以研究一下(xia)房(fang)產(chan)過(guo)去的(de)升(sheng)值情況和潛在的(de)出租前(qian)景。

3、估計自己的財政實力

估計(ji)自己現有的(de)經濟能力對(dui)于決(jue)定(ding)投資的(de)時機十分重(zhong)要(yao)。看(kan)看(kan)您(nin)(nin)(nin)有多少現金以(yi)及您(nin)(nin)(nin)家里(li)有什么可以(yi)抵押的(de)東(dong)西。著眼于您(nin)(nin)(nin)的(de)長期(qi)目標，比如(ru)，您(nin)(nin)(nin)要(yao)投資的(de)房產是(shi)否(fou)會是(shi)您(nin)(nin)(nin)退休(xiu)后的(de)經濟來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技巧。【詳細>>】