房產投資是什(shen)么

房產投資是(shi)(shi)以房產(chan)來(lai)獲取收益(yi)的行為(wei)。那么房產(chan)如何獲得(de)收益(yi)呢？一般情況下分為(wei)兩種：一種是(shi)(shi)房產(chan)升值帶來(lai)的收益(yi)；一種是(shi)(shi)房子出租(zu)帶來(lai)的收益(yi)。

房產投資的優(you)缺(que)點

房產(chan)投(tou)資的優點有哪些

房產(chan)相(xiang)對其(qi)他(ta)消費品(pin)，具有相(xiang)對穩(wen)定的價值。除(chu)了房產(chan)本(ben)身(shen)價值增值以(yi)外，房產(chan)投資(zi)(zi)最大(da)優勢就是(shi)出租(zu)(zu)獲(huo)得(de)收入。若投資(zi)(zi)回(hui)報(bao)率平均為8%，通(tong)脹環(huan)境(jing)下(xia)，投資(zi)(zi)房地(di)產(chan)比普通(tong)儲蓄回(hui)報(bao)高，也(ye)可以(yi)獲(huo)得(de)長期出租(zu)(zu)收入。

房產投資的風險有(you)哪些

一般來說(shuo)，投資房(fang)地產需(xu)要足夠儲蓄資金，在(zai)房(fang)子出售變現(xian)(xian)之前，這(zhe)些房(fang)子需(xu)要支付成本(ben)，比如水電媒體或(huo)物業(ye)費(fei)用，擁有房(fang)屋的一些稅金費(fei)用，還有房(fang)屋維修(xiu)費(fei)用等，還有就是投資房(fang)地產后，可能(neng)面(mian)臨出現(xian)(xian)現(xian)(xian)金流趨緊問題(ti)，抵(di)押貸款若無法(fa)還清，可能(neng)面(mian)臨一些沖突或(huo)麻煩。另外(wai)，房(fang)產價值(zhi)缺乏標準(zhun)，房(fang)產有貶值(zhi)的風險。

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投資什么房產(chan)比較好

按地段(duan)分

1、市區房

市(shi)區(qu)的(de)資源(yuan)無論是(shi)教育，醫療還有商業(ye)(ye)等等，都會(hui)比(bi)郊(jiao)區(qu)好。而隨著城(cheng)鎮化的(de)推進(jin)，保(bao)障(zhang)房廉住房的(de)推進(jin)勢必會(hui)增(zeng)加市(shi)區(qu)中心(xin)的(de)價值(zhi)。還有一點(dian)就是(shi)人口流入問題，市(shi)區(qu)中心(xin)一般設有很多(duo)服務部門，比(bi)如(ru)金(jin)融(rong)保(bao)險，還有為工(gong)商業(ye)(ye)服務的(de)行業(ye)(ye)等等。這些資源(yuan)會(hui)把企業(ye)(ye)的(de)總部吸引到(dao)市(shi)中心(xin)，而這些企業(ye)(ye)的(de)興(xing)衰就關系到(dao)整個市(shi)區(qu)人口流入流出，人多(duo)，自然會(hui)對(dui)房價形成需求(qiu)。

2、郊區房

投資郊(jiao)區(qu)的房(fang)子(zi)能賺錢一般就(jiu)在棚戶(hu)區(qu)改造(zao)，在大面(mian)積改造(zao)危房(fang)時(shi)(shi)期(qi)，洞(dong)察先機(ji)，提(ti)前下手，基(ji)本(ben)不會(hui)有(you)(you)失誤(wu)。如果能洞(dong)察先機(ji)，感覺(jue)到一個(ge)是(shi)未來的規劃(hua)，現(xian)在的郊(jiao)區(qu)，可(ke)(ke)能是(shi)未來的潛力股，這樣買(mai)郊(jiao)區(qu)的房(fang)子(zi)也是(shi)不錯的選擇。但是(shi)風(feng)(feng)險較大，畢(bi)竟如果猜錯了，可(ke)(ke)能房(fang)子(zi)就(jiu)不會(hui)大幅(fu)升(sheng)值(zhi)，還有(you)(you)即(ji)便是(shi)賭對(dui)了，等(deng)政府(fu)的規劃(hua)也是(shi)需要很長的時(shi)(shi)間等(deng)待。就(jiu)算買(mai)那種有(you)(you)潛力的郊(jiao)區(qu)，比如旁(pang)邊可(ke)(ke)能已(yi)經落成(cheng)一些商業(ye)地產，高新技(ji)術開發(fa)區(qu)，也是(shi)有(you)(you)風(feng)(feng)險的。

3、學區房

學(xue)區(qu)房(fang)升(sheng)值空間不(bu)錯，這種房(fang)子(zi)不(bu)求居(ju)住，只求學(xue)位，越(yue)小越(yue)便(bian)宜反而賣得好，但單價卻可以比新房(fang)花園房(fang)貴。但是考慮(lv)到“學(xue)區(qu)房(fang)”引發的(de)(de)一系列社(she)會問(wen)題，教育部也在考慮(lv)實(shi)施(shi)“多校劃片，電腦派位”的(de)(de)方案(an)，并且在部分城市已(yi)經在試點(dian)。這個(ge)方案(an)的(de)(de)核心就(jiu)是擴大學(xue)區(qu)范圍，同一個(ge)學(xue)區(qu)內有重(zhong)點(dian)學(xue)校也有非重(zhong)點(dian)學(xue)校，學(xue)區(qu)內的(de)(de)房(fang)產(chan)所有者(zhe)子(zi)女(nv)進入哪所學(xue)校就(jiu)讀由電腦隨機(ji)派位。一旦(dan)實(shi)施(shi)，就(jiu)算購(gou)(gou)買(mai)的(de)(de)是重(zhong)點(dian)小學(xue)初中(zhong)隔壁(bi)的(de)(de)房(fang)產(chan)，也不(bu)一定能夠進入重(zhong)點(dian)小學(xue)初中(zhong)。高價購(gou)(gou)買(mai)的(de)(de)“學(xue)區(qu)房(fang)”在面對(dui)政策變化后，房(fang)產(chan)價值將大幅縮(suo)水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房(fang)屋大小分

房產投資(zi)小(xiao)戶型(xing)(xing)好還(huan)是(shi)大(da)戶型(xing)(xing)好？從戶型(xing)(xing)上來說，小(xiao)戶型(xing)(xing)無論是(shi)長線(xian)還(huan)是(shi)短線(xian)投資(zi)，都比較(jiao)(jiao)適合(he)。投資(zi)一手大(da)戶型(xing)(xing)，較(jiao)(jiao)易出(chu)現(xian)空置風險。小(xiao)戶型(xing)(xing)量多(duo)，需求量多(duo)，總價也低，比較(jiao)(jiao)適合(he)剛需及(ji)過(guo)渡(du)，容易出(chu)手，也容易出(chu)租。

按地理位置分

穩(wen)妥的話，建議海外，相對穩(wen)定，而且就算租出去租金收(shou)益率也比國內高，不用(yong)擔(dan)心(xin)管(guan)理的問題，有專業管(guan)理公司幫你(ni)出租，收(shou)租金和維(wei)護，只需交管(guan)理費。

海外購房(fang)其實最大(da)的(de)原因就是(shi)投資(zi)(zi)者們想要分(fen)(fen)(fen)散(san)資(zi)(zi)金(jin)風險，對于(yu)國內(nei)(nei)的(de)普通人來說，手(shou)里資(zi)(zi)金(jin)本來就有(you)限，受國際匯(hui)率變動的(de)影響(xiang)(xiang)并不大(da)，但是(shi)對手(shou)里資(zi)(zi)金(jin)充裕的(de)投資(zi)(zi)者們來說，如果手(shou)里的(de)資(zi)(zi)金(jin)全是(shi)國內(nei)(nei)資(zi)(zi)產，匯(hui)率一(yi)旦變化，投資(zi)(zi)者們的(de)資(zi)(zi)金(jin)無(wu)形中就會縮水。這(zhe)時候，海外購房(fang)的(de)投資(zi)(zi)者因為分(fen)(fen)(fen)散(san)了(le)自己的(de)資(zi)(zi)產，那么受到的(de)影響(xiang)(xiang)就會大(da)大(da)的(de)降低。所以(yi)和國內(nei)(nei)房(fang)產比(bi)起來資(zi)(zi)產分(fen)(fen)(fen)散(san)相對來說是(shi)一(yi)個(ge)優勢。

其次(ci)就是國外房(fang)產的永久產權，和國內相比也是比較占(zhan)優勢的，沒有房(fang)產稅，過戶及持有費用低，很多國家外國人(ren)購置房(fang)產門檻低，辦理(li)快。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房(fang)產(chan)投資(zi)>>】

按房產類別分

1、商鋪投資

商業投(tou)資(zi)之(zhi)王，資(zi)產升(sheng)值(zhi)較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回(hui)報，且(qie)漲勢明顯

在(zai)政(zheng)府(fu)重點(dian)發(fa)展的(de)地方，會出現寫(xie)字樓群，投資寫(xie)字樓產品(pin)在(zai)大環(huan)境下有政(zheng)策扶持(chi)。一(yi)般的(de)寫(xie)字樓集群，地段(duan)都不會差。同(tong)一(yi)地段(duan)寫(xie)字樓比商(shang)鋪門檻低。寫(xie)字樓的(de)需求不斷攀(pan)高，寫(xie)字樓一(yi)旦入手，業主(zhu)就不怕招不到公司(si)租客，租金收益穩定，高品(pin)質寫(xie)字樓每(mei)年(nian)租金都在(zai)以10%的(de)漲(zhang)幅上漲(zhang)！投資寫(xie)字樓一(yi)定注重地標商(shang)務性，要選擇(ze)市中心好地段(duan)，交通便(bian)捷，配套齊(qi)全，以便(bian)于商(shang)務洽談及形象的(de)樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商住兩用，潛(qian)力巨大

公(gong)寓同樣為商(shang)業(ye)地產，其具備商(shang)住兩(liang)用性，既吸收了(le)舒適的(de)居(ju)住功能，又(you)吸收了(le)寫字樓的(de)辦公(gong)商(shang)務特點(dian)，同時(shi)極為注重人性化特質(zhi)，這(zhe)就是(shi)高品質(zhi)公(gong)寓的(de)特性。

因(yin)為(wei)公寓(yu)(yu)租金比(bi)寫(xie)(xie)字樓(lou)便(bian)宜(yi)，很多創業型(xing)、中小型(xing)公司(si)會選擇租公寓(yu)(yu)進(jin)行(xing)辦公；公寓(yu)(yu)作(zuo)為(wei)居住，市(shi)場(chang)潛力也是(shi)非常可觀，寫(xie)(xie)字樓(lou)附(fu)近的(de)公寓(yu)(yu)項目簡直(zhi)是(shi)白領(ling)租房的(de)最佳，簡直(zhi)是(shi)供不應(ying)求，公寓(yu)(yu)可謂是(shi)規避風險又收入穩定(ding)的(de)選擇。

4、住宅投資

收(shou)入穩(wen)定，風險(xian)較低(di)

住宅(zhai)的(de)投(tou)資總價高，收(shou)租金付按揭，放長線釣大魚，不出租時又可居家，成為很多中(zhong)年朋(peng)友的(de)選(xuan)擇。

但(dan)是住宅出租(zu)時(shi)，租(zu)客往往要(yao)求是家具全配、精裝(zhuang)修，這就意味著要(yao)想租(zu)個好價格，就必須在出租(zu)前(qian)進行全屋裝(zhuang)修，其費用不少。同(tong)時(shi)處理(li)后續維修等(deng)事項也(ye)相對(dui)麻煩，所(suo)以(yi)投資住宅雖(sui)相對(dui)風險低，但(dan)回報漫長。

按交付時間分

1、期房

期房(fang)(fang)相對現(xian)房(fang)(fang)價(jia)格要低一(yi)(yi)些，優惠力度也比(bi)現(xian)房(fang)(fang)大。期房(fang)(fang)戶(hu)(hu)型(xing)的(de)(de)選擇空間(jian)大，基(ji)本(ben)所有戶(hu)(hu)型(xing)都(dou)有。期房(fang)(fang)修建的(de)(de)地段一(yi)(yi)般配(pei)套還未完善，后期生(sheng)活(huo)、交通等配(pei)套完善，將有一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)升值空間(jian)。但是(shi)無論是(shi)交房(fang)(fang)時間(jian)、戶(hu)(hu)型(xing)面積、配(pei)套等維度，購買期房(fang)(fang)都(dou)存在(zai)一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)風險，甚(shen)至于有的(de)(de)開發商不靠譜，卷(juan)款逃跑。

2、現房

可以很(hen)直觀看到整(zheng)個小(xiao)(xiao)區的(de)現(xian)狀(zhuang)，包括樓(lou)間距(ju)、戶型面積、小(xiao)(xiao)區規劃等都(dou)是(shi)直觀的(de)。現(xian)房(fang)(fang)的(de)生活配套(tao)完善相對(dui)完善和(he)成熟(shu)，不(bu)用擔心(xin)未來(lai)是(shi)否哪個規劃未能(neng)實現(xian)。購房(fang)(fang)風險指(zhi)數小(xiao)(xiao)，不(bu)用擔心(xin)爛(lan)尾房(fang)(fang)、交(jiao)房(fang)(fang)延期等問題。但是(shi)現(xian)房(fang)(fang)在戶型、朝(chao)向、樓(lou)層等維(wei)度(du)(du)上，選(xuan)擇(ze)余地小(xiao)(xiao)；價(jia)格相對(dui)無優勢，優惠力度(du)(du)一般比期房(fang)(fang)小(xiao)(xiao)。

3、尾房

很多尾(wei)房(fang)所(suo)屬的樓盤，一般(ban)物(wu)業設施和(he)小區環境比較(jiao)(jiao)完(wan)善，買這樣的房(fang)子花得少享受得多。因尾(wei)房(fang)已經過(guo)時間的考(kao)驗(yan)，無論投資還(huan)是自(zi)住，更利(li)于人們判斷選擇。尾(wei)房(fang)價格(ge)(ge)、付款方式(shi)及談判中(zhong)有相(xiang)對(dui)較(jiao)(jiao)大的主(zhu)動性(xing)和(he)議價空(kong)間。尾(wei)房(fang)兼備了新房(fang)的設計質量(liang)優(you)勢和(he)完(wan)全可以與二手房(fang)、甚至經濟適(shi)用房(fang)比拼的價格(ge)(ge)優(you)勢，投資風險(xian)小、選擇范圍廣。

按賣主分

投(tou)資(zi)一(yi)手房(fang)(fang)和二手房(fang)(fang)哪個更加劃(hua)算？一(yi)般二手房(fang)(fang)，周圍都是(shi)配套齊全的(de)(de)，發展(zhan)潛(qian)力不是(shi)很(hen)多，你購買的(de)(de)時候(hou)已經為這些便(bian)利買單了，后期出售時候(hou)，這方便(bian)的(de)(de)利潤增值你是(shi)賺不到的(de)(de)。

但(dan)是一手(shou)房(fang)(fang)恰恰相反，我(wo)們購買時候，只(zhi)是購買的房(fang)(fang)子，因為配套還沒有(you)，等配套成熟后(hou)出售，你(ni)還能賺到配套升值(zhi)這(zhe)部分錢。但(dan)這(zhe)不(bu)是簡(jian)單(dan)的一手(shou)房(fang)(fang)和二手(shou)房(fang)(fang)的問題(ti)，主要看(kan)房(fang)(fang)子的性價比、地段(duan)升值(zhi)空間、開發商實(shi)力。

房產投資回(hui)報率

房產(chan)投資回報率(lv)怎么算(suan)？

1、房產收(shou)益模(mo)式計算公式：　投(tou)資回報率＝（每月租金(jin)收(shou)益－按揭月供(gong)款(kuan)）×12／（首期房款(kuan)＋期房時間內的按揭款(kuan)）

投資(zi)(zi)房產的(de)收益是這(zhe)樣實現(xian)的(de)，通(tong)過(guo)貸(dai)款購買(mai)商業地產，而后出租(zu)以(yi)(yi)獲取租(zu)金，然(ran)后以(yi)(yi)月租(zu)金償還(huan)銀行(xing)貸(dai)款的(de)“月供(gong)”，超出償還(huan)銀行(xing)貸(dai)款月供(gong)還(huan)款額(e)的(de)部分，才是投資(zi)(zi)客(ke)的(de)投資(zi)(zi)回報。

2、房產投資回報(bao)率(lv)分析(xi)計算公式(shi)：　投資回報(bao)率(lv)＝（稅后月租金(jin)－物(wu)業管(guan)理(li)費）×12／購(gou)買(mai)房屋(wu)單價

此方(fang)法考慮了(le)租金與(yu)房(fang)價兩者的相對關(guan)系，只要結果大于8％都(dou)是不(bu)錯的投(tou)資。但它只是簡(jian)單粗(cu)略的計(ji)算(suan)，沒有(you)考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方(fang)式不(bu)能提(ti)供具(ju)體的投(tou)資分(fen)析。

3、房(fang)產投資(zi)回收(shou)時間分析計算(suan)公式：　投資(zi)回收(shou)年數＝（首(shou)期房(fang)款＋期房(fang)時間內的按(an)揭款）／（稅(shui)后月(yue)(yue)租(zu)金－按(an)揭月(yue)(yue)供(gong)款）×12

這種方法可簡略估(gu)算(suan)資金回(hui)收期的長短，一(yi)般認為結果在12－15年之內都是合(he)理的投資。該(gai)方法比租(zu)金回(hui)報法更深(shen)入(ru)一(yi)步，適(shi)用范圍(wei)也更廣，但有其片面性(xing)。

房產投資注意事項

1、確定房產投資策略

有些(xie)(xie)房(fang)產易于(yu)出租，但是不會有太大的(de)升值(zhi)潛力，而另外(wai)一些(xie)(xie)房(fang)產恰好相(xiang)反。因(yin)此，在您決定投資以(yi)前，必須(xu)確(que)定您的(de)投資策略。

2、需估計所投房產的潛力

您應(ying)該估計所(suo)投資的(de)房產將會為您帶來何種(zhong)收(shou)入，為此(ci)，您可以研究一下房產過(guo)去的(de)升值情況和潛在的(de)出租前景。

3、估計自己的財政實力

估計自(zi)己(ji)現(xian)有的(de)(de)經濟能力對于決定投資的(de)(de)時機十分重要。看(kan)看(kan)您有多少現(xian)金(jin)以(yi)(yi)及您家里(li)有什么可以(yi)(yi)抵押的(de)(de)東西(xi)。著(zhu)眼于您的(de)(de)長期目標(biao)，比如，您要投資的(de)(de)房產(chan)是否(fou)會是您退休后的(de)(de)經濟來(lai)源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技巧。【詳細>>】