房(fang)產(chan)投(tou)資是什么

房產投資是(shi)以房(fang)產(chan)來獲取收(shou)(shou)益(yi)的(de)行(xing)為(wei)(wei)。那么房(fang)產(chan)如(ru)何獲得收(shou)(shou)益(yi)呢？一般情況下分為(wei)(wei)兩種：一種是(shi)房(fang)產(chan)升(sheng)值帶來的(de)收(shou)(shou)益(yi)；一種是(shi)房(fang)子出租帶來的(de)收(shou)(shou)益(yi)。

房產投資的優缺點

房產投資(zi)的(de)優(you)點有哪些

房產(chan)(chan)(chan)相對(dui)其他消費品，具有(you)相對(dui)穩定的(de)價值(zhi)。除了房產(chan)(chan)(chan)本身價值(zhi)增值(zhi)以外，房產(chan)(chan)(chan)投資(zi)(zi)最大(da)優勢就是出(chu)租(zu)獲(huo)得收入。若(ruo)投資(zi)(zi)回報率平均為8%，通脹環境下，投資(zi)(zi)房地(di)產(chan)(chan)(chan)比(bi)普通儲蓄回報高，也可(ke)以獲(huo)得長(chang)期出(chu)租(zu)收入。

房(fang)產(chan)投資的風險有(you)哪些

一(yi)(yi)般(ban)來(lai)說，投資房(fang)(fang)地產(chan)需要足夠儲蓄資金(jin)，在房(fang)(fang)子出售變現之前，這些(xie)房(fang)(fang)子需要支(zhi)付成本，比如水(shui)電(dian)媒體或(huo)物(wu)業(ye)費(fei)用(yong)，擁(yong)有(you)房(fang)(fang)屋的一(yi)(yi)些(xie)稅金(jin)費(fei)用(yong)，還有(you)房(fang)(fang)屋維修費(fei)用(yong)等，還有(you)就是投資房(fang)(fang)地產(chan)后(hou)，可能(neng)面(mian)臨出現現金(jin)流趨緊問題，抵押(ya)貸(dai)款若無法(fa)還清(qing)，可能(neng)面(mian)臨一(yi)(yi)些(xie)沖突或(huo)麻煩。另外，房(fang)(fang)產(chan)價(jia)值缺乏標(biao)準(zhun)，房(fang)(fang)產(chan)有(you)貶值的風險。

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投資什么房產比較好

按地段分

1、市區房

市(shi)(shi)(shi)(shi)區的資(zi)源(yuan)無論是(shi)教育，醫(yi)療還(huan)(huan)有(you)商(shang)業(ye)等(deng)等(deng)，都會比(bi)郊區好。而隨著城鎮(zhen)化的推進，保障(zhang)房廉住房的推進勢必(bi)會增加市(shi)(shi)(shi)(shi)區中(zhong)(zhong)心的價(jia)值。還(huan)(huan)有(you)一點(dian)就是(shi)人(ren)口流入問題，市(shi)(shi)(shi)(shi)區中(zhong)(zhong)心一般設有(you)很多服(fu)務部門(men)，比(bi)如金融(rong)保險，還(huan)(huan)有(you)為工商(shang)業(ye)服(fu)務的行(xing)業(ye)等(deng)等(deng)。這些(xie)資(zi)源(yuan)會把企(qi)業(ye)的總部吸引到(dao)市(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)心，而這些(xie)企(qi)業(ye)的興衰就關系到(dao)整(zheng)個市(shi)(shi)(shi)(shi)區人(ren)口流入流出，人(ren)多，自然會對房價(jia)形成(cheng)需求。

2、郊區房

投資郊(jiao)區(qu)(qu)的房子(zi)(zi)能賺錢一(yi)般就(jiu)(jiu)在(zai)棚戶(hu)區(qu)(qu)改(gai)造，在(zai)大(da)面(mian)積改(gai)造危房時期，洞察(cha)先機(ji)，提前下手，基本不會有(you)失誤。如(ru)果(guo)(guo)能洞察(cha)先機(ji)，感覺到一(yi)個(ge)是(shi)(shi)未來的規(gui)劃，現在(zai)的郊(jiao)區(qu)(qu)，可(ke)能是(shi)(shi)未來的潛力股，這樣(yang)買郊(jiao)區(qu)(qu)的房子(zi)(zi)也(ye)(ye)是(shi)(shi)不錯的選擇。但是(shi)(shi)風險較大(da)，畢(bi)竟如(ru)果(guo)(guo)猜錯了，可(ke)能房子(zi)(zi)就(jiu)(jiu)不會大(da)幅升值，還有(you)即便是(shi)(shi)賭對(dui)了，等政府的規(gui)劃也(ye)(ye)是(shi)(shi)需要很長的時間等待(dai)。就(jiu)(jiu)算(suan)買那種有(you)潛力的郊(jiao)區(qu)(qu)，比如(ru)旁(pang)邊可(ke)能已經(jing)落成(cheng)一(yi)些商業地產(chan)，高新技(ji)術開發(fa)區(qu)(qu)，也(ye)(ye)是(shi)(shi)有(you)風險的。

3、學區房

學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)升值(zhi)空(kong)間不(bu)錯，這種房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子不(bu)求居(ju)住，只(zhi)求學(xue)(xue)位(wei)(wei)，越小(xiao)越便宜反而賣得好，但單價卻可(ke)以比新房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)花園房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貴。但是(shi)考慮(lv)到“學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)”引發(fa)的(de)一(yi)系列社會問題，教育部也在考慮(lv)實施“多校(xiao)劃片，電腦派位(wei)(wei)”的(de)方案，并(bing)且在部分城市已經在試點(dian)。這個方案的(de)核心(xin)就是(shi)擴大學(xue)(xue)區(qu)范圍，同一(yi)個學(xue)(xue)區(qu)內有重(zhong)點(dian)學(xue)(xue)校(xiao)也有非重(zhong)點(dian)學(xue)(xue)校(xiao)，學(xue)(xue)區(qu)內的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產所有者(zhe)子女進(jin)入哪(na)所學(xue)(xue)校(xiao)就讀由(you)電腦隨(sui)機(ji)派位(wei)(wei)。一(yi)旦實施，就算購買的(de)是(shi)重(zhong)點(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初(chu)(chu)中隔壁(bi)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產，也不(bu)一(yi)定能夠進(jin)入重(zhong)點(dian)小(xiao)學(xue)(xue)初(chu)(chu)中。高(gao)價購買的(de)“學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)”在面(mian)對(dui)政策變(bian)化后，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產價值(zhi)將大幅縮(suo)水(shui)。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分(fen)

房產投資(zi)小戶(hu)型(xing)(xing)(xing)好還(huan)是大(da)戶(hu)型(xing)(xing)(xing)好？從戶(hu)型(xing)(xing)(xing)上來(lai)說，小戶(hu)型(xing)(xing)(xing)無論是長線(xian)還(huan)是短線(xian)投資(zi)，都比較(jiao)適(shi)合。投資(zi)一手大(da)戶(hu)型(xing)(xing)(xing)，較(jiao)易出現空置風(feng)險。小戶(hu)型(xing)(xing)(xing)量多(duo)，需求量多(duo)，總價也低，比較(jiao)適(shi)合剛需及過渡，容易出手，也容易出租(zu)。

按地理位置分

穩妥的話，建(jian)議海外，相對穩定，而且就算租出去租金(jin)收(shou)益率也(ye)比國內高，不(bu)用擔(dan)心(xin)管理(li)的問(wen)題，有專業管理(li)公(gong)司幫你出租，收(shou)租金(jin)和維護(hu)，只需交(jiao)管理(li)費。

海(hai)外(wai)購(gou)房(fang)其實最(zui)大(da)的(de)原因(yin)就(jiu)是(shi)投資(zi)(zi)者(zhe)們(men)想要分(fen)(fen)散(san)資(zi)(zi)金風險(xian)，對(dui)于國內的(de)普(pu)通人(ren)來說(shuo)，手里資(zi)(zi)金本來就(jiu)有限(xian)，受國際(ji)匯率變(bian)動的(de)影(ying)響并不大(da)，但是(shi)對(dui)手里資(zi)(zi)金充裕的(de)投資(zi)(zi)者(zhe)們(men)來說(shuo)，如(ru)果手里的(de)資(zi)(zi)金全(quan)是(shi)國內資(zi)(zi)產，匯率一(yi)旦變(bian)化，投資(zi)(zi)者(zhe)們(men)的(de)資(zi)(zi)金無形中就(jiu)會縮水。這時候，海(hai)外(wai)購(gou)房(fang)的(de)投資(zi)(zi)者(zhe)因(yin)為分(fen)(fen)散(san)了自己的(de)資(zi)(zi)產，那么受到(dao)的(de)影(ying)響就(jiu)會大(da)大(da)的(de)降低。所以和(he)國內房(fang)產比起(qi)來資(zi)(zi)產分(fen)(fen)散(san)相(xiang)對(dui)來說(shuo)是(shi)一(yi)個優勢。

其次就(jiu)是國(guo)(guo)外房產的(de)永久產權，和國(guo)(guo)內相比也是比較占優勢的(de)，沒有房產稅，過戶及持(chi)有費用低(di)，很多國(guo)(guo)家(jia)外國(guo)(guo)人購置房產門(men)檻低(di)，辦(ban)理(li)快(kuai)。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房產投資>>】

按(an)房(fang)產類別分

1、商鋪投資

商業投(tou)資之王，資產升(sheng)值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高(gao)投入高(gao)回報(bao)，且漲勢明顯

在(zai)政(zheng)府重點發展的地(di)(di)方(fang)，會(hui)出(chu)現寫(xie)字(zi)樓(lou)群，投(tou)資(zi)寫(xie)字(zi)樓(lou)產品在(zai)大環(huan)境(jing)下(xia)有政(zheng)策扶持。一(yi)般的寫(xie)字(zi)樓(lou)集(ji)群，地(di)(di)段都不(bu)會(hui)差。同一(yi)地(di)(di)段寫(xie)字(zi)樓(lou)比商(shang)鋪門檻低。寫(xie)字(zi)樓(lou)的需求不(bu)斷攀高(gao)，寫(xie)字(zi)樓(lou)一(yi)旦入手(shou)，業主就不(bu)怕招不(bu)到公司租(zu)客，租(zu)金(jin)收益穩定，高(gao)品質寫(xie)字(zi)樓(lou)每年租(zu)金(jin)都在(zai)以10%的漲(zhang)幅上漲(zhang)！投(tou)資(zi)寫(xie)字(zi)樓(lou)一(yi)定注重地(di)(di)標商(shang)務性，要選擇市中心好地(di)(di)段，交(jiao)通便捷(jie)，配套齊全，以便于商(shang)務洽談及形(xing)象(xiang)的樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商(shang)住兩用，潛(qian)力(li)巨(ju)大

公寓同樣(yang)為(wei)商業(ye)地產，其具備商住兩用性，既吸收了舒適的居住功(gong)能，又(you)吸收了寫字樓(lou)的辦公商務特點，同時(shi)極為(wei)注(zhu)重人性化特質，這就是(shi)高品質公寓的特性。

因為公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)租(zu)金比寫字(zi)樓便宜，很多創業型、中小型公(gong)(gong)(gong)(gong)司會(hui)選擇(ze)租(zu)公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)進行(xing)辦公(gong)(gong)(gong)(gong)；公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)作為居住，市場潛力也是(shi)非常(chang)可(ke)觀(guan)，寫字(zi)樓附(fu)近的公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)項目簡直是(shi)白領租(zu)房的最佳，簡直是(shi)供不應求，公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)可(ke)謂(wei)是(shi)規避(bi)風險又收入穩定的選擇(ze)。

4、住宅投資

收入穩定(ding)，風(feng)險較低

住宅的投資總價高，收租金付按揭，放長線釣大魚，不出租時又可(ke)居家，成為(wei)很多中年朋友(you)的選擇。

但是(shi)住宅出租時，租客往往要求是(shi)家具全配、精裝修，這就(jiu)意味著要想租個(ge)好價格，就(jiu)必須在出租前進行全屋裝修，其費用不少(shao)。同時處理后(hou)續(xu)維修等事項也相(xiang)(xiang)對(dui)麻煩(fan)，所(suo)以投資住宅雖(sui)相(xiang)(xiang)對(dui)風險低，但回(hui)報(bao)漫長。

按交付時間分

1、期房

期(qi)房相對現(xian)房價格要(yao)低一些，優(you)惠(hui)力度(du)也比現(xian)房大。期(qi)房戶型的(de)(de)選擇空(kong)間大，基本所有(you)戶型都(dou)有(you)。期(qi)房修建的(de)(de)地段一般配(pei)套(tao)還(huan)未完(wan)善，后期(qi)生活、交通等配(pei)套(tao)完(wan)善，將有(you)一定(ding)(ding)的(de)(de)升(sheng)值空(kong)間。但是(shi)無論是(shi)交房時(shi)間、戶型面積、配(pei)套(tao)等維(wei)度(du)，購買期(qi)房都(dou)存(cun)在一定(ding)(ding)的(de)(de)風險，甚至于有(you)的(de)(de)開發商不靠譜，卷款(kuan)逃跑(pao)。

2、現房

可以很直觀看到整個(ge)小(xiao)區的(de)現狀，包括樓(lou)間距、戶型(xing)面(mian)積(ji)、小(xiao)區規劃等都是直觀的(de)。現房(fang)的(de)生活配套完善(shan)相對(dui)完善(shan)和(he)成熟，不用(yong)擔(dan)心未(wei)來是否哪個(ge)規劃未(wei)能(neng)實現。購(gou)房(fang)風險指數小(xiao)，不用(yong)擔(dan)心爛尾房(fang)、交房(fang)延期(qi)等問題。但(dan)是現房(fang)在戶型(xing)、朝向、樓(lou)層(ceng)等維度上，選(xuan)擇余地小(xiao)；價格相對(dui)無(wu)優(you)勢(shi)，優(you)惠力度一般比期(qi)房(fang)小(xiao)。

3、尾房

很多尾(wei)房所(suo)屬(shu)的(de)樓盤，一般物業設施和(he)小區(qu)環境(jing)比(bi)較(jiao)完(wan)善，買(mai)這樣的(de)房子(zi)花得少享受(shou)得多。因(yin)尾(wei)房已經(jing)過時(shi)間(jian)的(de)考驗，無論投(tou)資還是自住，更利于人們判斷選擇。尾(wei)房價(jia)(jia)格、付款方(fang)式及談判中有相對較(jiao)大的(de)主動性和(he)議價(jia)(jia)空間(jian)。尾(wei)房兼備了新房的(de)設計質量優勢和(he)完(wan)全可以與二(er)手(shou)房、甚至(zhi)經(jing)濟適用房比(bi)拼的(de)價(jia)(jia)格優勢，投(tou)資風險小、選擇范圍廣。

按賣(mai)主分

投資一(yi)手房(fang)和二手房(fang)哪(na)個更加劃(hua)算(suan)？一(yi)般二手房(fang)，周圍(wei)都是配(pei)套齊(qi)全的，發展潛力不是很多，你購(gou)買的時(shi)候已經為這些便利買單了，后期出售時(shi)候，這方便的利潤增(zeng)值你是賺(zhuan)不到的。

但(dan)是一(yi)(yi)手(shou)房(fang)恰恰相反，我們購(gou)買時候，只是購(gou)買的(de)房(fang)子，因為(wei)配套還(huan)沒有(you)，等配套成熟后出售，你還(huan)能賺(zhuan)到配套升(sheng)值這(zhe)部分錢。但(dan)這(zhe)不是簡(jian)單(dan)的(de)一(yi)(yi)手(shou)房(fang)和(he)二手(shou)房(fang)的(de)問題，主要看(kan)房(fang)子的(de)性(xing)價比、地段升(sheng)值空間、開發商實(shi)力。

房產投(tou)資(zi)回報率

房產投(tou)資回報(bao)率怎(zen)么算？

1、房產(chan)收(shou)益(yi)模式(shi)計算公式(shi)：　投資回報率＝（每月租金(jin)收(shou)益(yi)－按(an)揭月供(gong)款(kuan)）×12／（首期(qi)(qi)房款(kuan)＋期(qi)(qi)房時(shi)間內的按(an)揭款(kuan)）

投(tou)資房產的(de)(de)(de)(de)收(shou)益是這樣實現的(de)(de)(de)(de)，通過(guo)貸(dai)款(kuan)購買商業地產，而后出租以獲取租金，然后以月(yue)租金償(chang)還(huan)(huan)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)“月(yue)供”，超出償(chang)還(huan)(huan)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)月(yue)供還(huan)(huan)款(kuan)額的(de)(de)(de)(de)部(bu)分，才是投(tou)資客的(de)(de)(de)(de)投(tou)資回報。

2、房產投資回(hui)報(bao)率分析計算公式：　投資回(hui)報(bao)率＝（稅后月租金－物業管理(li)費）×12／購(gou)買房屋(wu)單價

此方法(fa)考慮了租(zu)金與房價(jia)兩者的(de)相(xiang)對(dui)關系，只要結果大于8％都是(shi)不錯的(de)投(tou)(tou)資。但它只是(shi)簡單粗(cu)略的(de)計(ji)算(suan)，沒(mei)有考慮資金的(de)時間價(jia)值，并且對(dui)按(an)揭付款(kuan)方式不能(neng)提供具體的(de)投(tou)(tou)資分析。

3、房產(chan)投資回收時(shi)間分析計算公式：　投資回收年(nian)數＝（首期房款＋期房時(shi)間內的按(an)揭款）／（稅后月租金－按(an)揭月供款）×12

這(zhe)種(zhong)方法可簡略(lve)估(gu)算資金回(hui)收期的(de)長短，一般(ban)認為結果在12－15年之(zhi)內都是合(he)理的(de)投資。該方法比租金回(hui)報(bao)法更(geng)(geng)深入一步，適用(yong)范圍(wei)也更(geng)(geng)廣，但有其片(pian)面性。

房產投資注意事項

1、確定房產投資策略

有些(xie)房產(chan)易(yi)于出(chu)租，但是(shi)不會有太大的升值潛力，而另外一些(xie)房產(chan)恰好(hao)相反。因此，在您決定投資(zi)以前(qian)，必(bi)須確(que)定您的投資(zi)策略。

2、需估計所投房產的潛力

您(nin)應(ying)該估計所投資(zi)的房產將會為您(nin)帶來何種收入(ru)，為此(ci)，您(nin)可以(yi)研究(jiu)一下房產過去的升值情況和潛在的出租前景。

3、估計自己的財政實力

估計自(zi)己(ji)現(xian)有(you)的(de)(de)經濟能(neng)力對(dui)于決定投(tou)資的(de)(de)時(shi)機十分重要。看(kan)看(kan)您(nin)(nin)有(you)多少現(xian)金以及您(nin)(nin)家里有(you)什(shen)么可以抵(di)押的(de)(de)東西。著眼于您(nin)(nin)的(de)(de)長期目標，比如，您(nin)(nin)要投(tou)資的(de)(de)房產是(shi)否會是(shi)您(nin)(nin)退休后的(de)(de)經濟來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投(tou)資技巧。【詳細>>】