房產(chan)投資是什么(me)

房產投(tou)資是以(yi)房(fang)產(chan)來獲(huo)取收(shou)益(yi)的行為。那么房(fang)產(chan)如何獲(huo)得收(shou)益(yi)呢？一般情況下分為兩種：一種是房(fang)產(chan)升值帶(dai)來的收(shou)益(yi)；一種是房(fang)子出租帶(dai)來的收(shou)益(yi)。

房產投資的(de)優(you)缺點

房產投資的優點有哪(na)些(xie)

房(fang)產相(xiang)對(dui)其他消(xiao)費品，具有(you)相(xiang)對(dui)穩定(ding)的價(jia)值。除了(le)房(fang)產本身價(jia)值增值以外，房(fang)產投資(zi)最大優勢(shi)就是出租獲(huo)得收入(ru)。若(ruo)投資(zi)回報率平均為8%，通脹(zhang)環境下，投資(zi)房(fang)地產比普通儲(chu)蓄(xu)回報高(gao)，也可以獲(huo)得長(chang)期出租收入(ru)。

房(fang)產投資的風險有(you)哪些(xie)

一(yi)般來說(shuo)，投資房(fang)地產(chan)需要足夠儲蓄資金(jin)，在房(fang)子(zi)出售變現(xian)之前，這些房(fang)子(zi)需要支(zhi)付(fu)成(cheng)本，比如水電媒體或物業費用，擁有(you)(you)房(fang)屋(wu)的一(yi)些稅金(jin)費用，還有(you)(you)房(fang)屋(wu)維修費用等，還有(you)(you)就(jiu)是投資房(fang)地產(chan)后(hou)，可能(neng)面(mian)臨(lin)出現(xian)現(xian)金(jin)流趨緊問題，抵(di)押貸款若無法(fa)還清(qing)，可能(neng)面(mian)臨(lin)一(yi)些沖突或麻煩(fan)。另外，房(fang)產(chan)價值(zhi)(zhi)缺(que)乏標準，房(fang)產(chan)有(you)(you)貶值(zhi)(zhi)的風險。

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投資什么房產比較好(hao)

按地段分

1、市區房

市(shi)區(qu)的資(zi)(zi)源無論是(shi)教育，醫療還(huan)有(you)(you)商業(ye)等(deng)等(deng)，都會(hui)比郊區(qu)好。而隨著城鎮化的推(tui)進，保障房(fang)廉住房(fang)的推(tui)進勢(shi)必會(hui)增加市(shi)區(qu)中(zhong)心的價值。還(huan)有(you)(you)一點就是(shi)人口(kou)流入問題，市(shi)區(qu)中(zhong)心一般設有(you)(you)很多服(fu)務部門，比如金融(rong)保險(xian)，還(huan)有(you)(you)為工商業(ye)服(fu)務的行業(ye)等(deng)等(deng)。這些(xie)資(zi)(zi)源會(hui)把企業(ye)的總部吸引(yin)到(dao)(dao)市(shi)中(zhong)心，而這些(xie)企業(ye)的興衰就關系到(dao)(dao)整(zheng)個市(shi)區(qu)人口(kou)流入流出，人多，自然會(hui)對房(fang)價形(xing)成(cheng)需求。

2、郊區房

投資郊區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)房子(zi)能(neng)(neng)賺錢一(yi)般就在(zai)(zai)棚(peng)戶(hu)區(qu)(qu)(qu)(qu)改造，在(zai)(zai)大(da)(da)面積改造危房時期，洞察先(xian)機，提(ti)前下手(shou)，基本不(bu)會有(you)(you)失誤(wu)。如(ru)果(guo)能(neng)(neng)洞察先(xian)機，感(gan)覺(jue)到一(yi)個是(shi)(shi)未(wei)來的(de)(de)(de)規(gui)劃(hua)，現在(zai)(zai)的(de)(de)(de)郊區(qu)(qu)(qu)(qu)，可能(neng)(neng)是(shi)(shi)未(wei)來的(de)(de)(de)潛(qian)力(li)股，這樣買(mai)郊區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)房子(zi)也是(shi)(shi)不(bu)錯的(de)(de)(de)選(xuan)擇。但是(shi)(shi)風險(xian)(xian)較(jiao)大(da)(da)，畢竟(jing)如(ru)果(guo)猜(cai)錯了，可能(neng)(neng)房子(zi)就不(bu)會大(da)(da)幅升值(zhi)，還有(you)(you)即便是(shi)(shi)賭對(dui)了，等政府的(de)(de)(de)規(gui)劃(hua)也是(shi)(shi)需要很長的(de)(de)(de)時間等待。就算買(mai)那(nei)種(zhong)有(you)(you)潛(qian)力(li)的(de)(de)(de)郊區(qu)(qu)(qu)(qu)，比(bi)如(ru)旁邊可能(neng)(neng)已經(jing)落成一(yi)些商業地(di)產，高新技(ji)術開發區(qu)(qu)(qu)(qu)，也是(shi)(shi)有(you)(you)風險(xian)(xian)的(de)(de)(de)。

3、學區房

學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)升值空間不錯，這種房(fang)子不求居住，只求學(xue)位，越小(xiao)(xiao)越便(bian)宜反而賣得好，但(dan)單價卻可以比新房(fang)花園(yuan)房(fang)貴。但(dan)是(shi)考慮到“學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)”引(yin)發(fa)的(de)一(yi)系列(lie)社會(hui)問題(ti)，教(jiao)育(yu)部(bu)也在考慮實(shi)(shi)施“多(duo)校劃片，電腦派(pai)(pai)位”的(de)方(fang)案，并且在部(bu)分城(cheng)市已(yi)經在試點(dian)。這個方(fang)案的(de)核心就是(shi)擴大(da)學(xue)區(qu)(qu)(qu)范圍，同(tong)一(yi)個學(xue)區(qu)(qu)(qu)內有重點(dian)學(xue)校也有非重點(dian)學(xue)校，學(xue)區(qu)(qu)(qu)內的(de)房(fang)產(chan)所(suo)有者子女(nv)進入(ru)哪所(suo)學(xue)校就讀由電腦隨機派(pai)(pai)位。一(yi)旦實(shi)(shi)施，就算購買(mai)的(de)是(shi)重點(dian)小(xiao)(xiao)學(xue)初(chu)中(zhong)隔(ge)壁的(de)房(fang)產(chan)，也不一(yi)定能夠(gou)進入(ru)重點(dian)小(xiao)(xiao)學(xue)初(chu)中(zhong)。高價購買(mai)的(de)“學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)”在面(mian)對(dui)政策變化后，房(fang)產(chan)價值將大(da)幅縮水(shui)。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分

房產投(tou)(tou)(tou)資小(xiao)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)型好還(huan)是大(da)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)型好？從戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)型上來(lai)說，小(xiao)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)型無論是長線還(huan)是短線投(tou)(tou)(tou)資，都比(bi)較(jiao)(jiao)(jiao)適(shi)合(he)。投(tou)(tou)(tou)資一(yi)手(shou)大(da)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)型，較(jiao)(jiao)(jiao)易出現空置(zhi)風險。小(xiao)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)型量(liang)多(duo)，需求量(liang)多(duo)，總(zong)價也低，比(bi)較(jiao)(jiao)(jiao)適(shi)合(he)剛(gang)需及過渡(du)，容易出手(shou)，也容易出租。

按地理位置(zhi)分

穩妥的話，建議海外，相對穩定，而且就算租出去租金收(shou)益率(lv)也比國(guo)內高，不(bu)用擔(dan)心管理(li)的問題，有專業管理(li)公司(si)幫你出租，收(shou)租金和維護，只(zhi)需交管理(li)費。

海外購(gou)房(fang)其實(shi)最大的(de)(de)原(yuan)因就是(shi)(shi)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們想要分(fen)散資(zi)(zi)(zi)(zi)金風險，對于(yu)國(guo)內(nei)的(de)(de)普通人來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，手(shou)(shou)里資(zi)(zi)(zi)(zi)金本(ben)來(lai)(lai)就有限(xian)，受(shou)國(guo)際匯(hui)率(lv)變動(dong)的(de)(de)影響(xiang)并(bing)不大，但是(shi)(shi)對手(shou)(shou)里資(zi)(zi)(zi)(zi)金充(chong)裕的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，如果(guo)手(shou)(shou)里的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金全(quan)是(shi)(shi)國(guo)內(nei)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，匯(hui)率(lv)一(yi)旦變化，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金無形中就會縮水。這時候，海外購(gou)房(fang)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)因為(wei)分(fen)散了自(zi)己的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，那么受(shou)到的(de)(de)影響(xiang)就會大大的(de)(de)降低。所以和(he)國(guo)內(nei)房(fang)產比起來(lai)(lai)資(zi)(zi)(zi)(zi)產分(fen)散相對來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)是(shi)(shi)一(yi)個優(you)勢。

其次就是國(guo)外(wai)房產(chan)的永久產(chan)權，和國(guo)內相比也是比較占優勢的，沒(mei)有房產(chan)稅(shui)，過(guo)戶及(ji)持有費用低(di)，很多國(guo)家外(wai)國(guo)人購置房產(chan)門檻低(di)，辦理快。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海(hai)外房(fang)產投資>>】

按(an)房產類別分

1、商鋪投資

商業投資之(zhi)王，資產(chan)升值(zhi)較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報，且漲勢明顯(xian)

在政府重(zhong)點(dian)發展的地(di)方，會出現寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)群，投資寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)產品在大環(huan)境下有政策扶持(chi)。一(yi)(yi)般的寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)集群，地(di)段(duan)都(dou)不(bu)會差。同一(yi)(yi)地(di)段(duan)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)比商鋪(pu)門檻低。寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的需求不(bu)斷(duan)攀高，寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)一(yi)(yi)旦(dan)入(ru)手，業主就不(bu)怕(pa)招不(bu)到公司租(zu)(zu)客，租(zu)(zu)金收益穩定，高品質(zhi)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)每年租(zu)(zu)金都(dou)在以(yi)10%的漲幅上漲！投資寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)一(yi)(yi)定注重(zhong)地(di)標商務性，要(yao)選擇市中心好地(di)段(duan)，交通便(bian)(bian)捷，配套齊全，以(yi)便(bian)(bian)于(yu)商務洽談及(ji)形象的樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商(shang)住兩用，潛力巨大(da)

公寓(yu)(yu)同(tong)樣為(wei)(wei)商(shang)業地產，其具備商(shang)住兩用性，既(ji)吸(xi)收(shou)了舒(shu)適(shi)的居住功能，又(you)吸(xi)收(shou)了寫字樓的辦公商(shang)務特(te)點，同(tong)時(shi)極(ji)為(wei)(wei)注重人性化特(te)質，這(zhe)就是高(gao)品質公寓(yu)(yu)的特(te)性。

因(yin)為(wei)公(gong)寓(yu)(yu)租金比寫字(zi)樓便宜，很多(duo)創業型、中小(xiao)型公(gong)司會(hui)選擇租公(gong)寓(yu)(yu)進(jin)行(xing)辦公(gong)；公(gong)寓(yu)(yu)作為(wei)居住(zhu)，市場(chang)潛力(li)也是非常(chang)可(ke)觀(guan)，寫字(zi)樓附近的公(gong)寓(yu)(yu)項(xiang)目簡(jian)直是白領租房的最佳，簡(jian)直是供不(bu)應求，公(gong)寓(yu)(yu)可(ke)謂是規(gui)避風險(xian)又收入穩定的選擇。

4、住宅投資

收入穩定，風險較低

住宅的投資總(zong)價高，收租金付按揭，放長線釣大魚，不(bu)出(chu)租時又可(ke)居家，成(cheng)為(wei)很多中年朋友的選(xuan)擇。

但(dan)是(shi)住宅出(chu)(chu)租(zu)(zu)時，租(zu)(zu)客往往要求(qiu)是(shi)家具全(quan)配、精裝修(xiu)，這(zhe)就意(yi)味著(zhu)要想租(zu)(zu)個好(hao)價格(ge)，就必須在出(chu)(chu)租(zu)(zu)前進行(xing)全(quan)屋裝修(xiu)，其費用不少。同(tong)時處(chu)理(li)后續維(wei)修(xiu)等(deng)事項也相(xiang)對麻煩，所(suo)以投資住宅雖相(xiang)對風(feng)險低，但(dan)回報漫長。

按(an)交(jiao)付時間分

1、期房

期(qi)房(fang)相(xiang)對(dui)現房(fang)價格要低一(yi)(yi)些，優惠力(li)度(du)也比現房(fang)大。期(qi)房(fang)戶型(xing)的選擇(ze)空(kong)間(jian)大，基本所有(you)戶型(xing)都有(you)。期(qi)房(fang)修建的地(di)段一(yi)(yi)般配(pei)套(tao)(tao)還(huan)未完善，后期(qi)生活、交通(tong)等配(pei)套(tao)(tao)完善，將(jiang)有(you)一(yi)(yi)定的升值空(kong)間(jian)。但是無論(lun)是交房(fang)時間(jian)、戶型(xing)面積、配(pei)套(tao)(tao)等維(wei)度(du)，購買(mai)期(qi)房(fang)都存(cun)在(zai)一(yi)(yi)定的風險，甚至于有(you)的開發(fa)商不(bu)靠譜，卷款逃跑。

2、現房

可以(yi)很直觀看到(dao)整個(ge)小(xiao)區的(de)現狀，包括樓(lou)間距、戶(hu)型(xing)面積(ji)、小(xiao)區規(gui)劃(hua)等(deng)都(dou)是直觀的(de)。現房的(de)生活配套完(wan)善相(xiang)對完(wan)善和成熟，不(bu)(bu)用擔心(xin)未來(lai)是否(fou)哪個(ge)規(gui)劃(hua)未能實現。購房風險指數小(xiao)，不(bu)(bu)用擔心(xin)爛尾房、交房延期(qi)等(deng)問題。但(dan)是現房在戶(hu)型(xing)、朝向、樓(lou)層等(deng)維(wei)度上，選擇余地小(xiao)；價格相(xiang)對無優勢，優惠力(li)度一般比期(qi)房小(xiao)。

3、尾房

很多尾(wei)房(fang)所屬(shu)的樓盤，一般物業設(she)施和(he)小區(qu)環境(jing)比(bi)(bi)較完(wan)善(shan)，買這(zhe)樣(yang)的房(fang)子花(hua)得少(shao)享受得多。因尾(wei)房(fang)已經(jing)過時間的考驗，無論投(tou)資還是自住，更利(li)于人們判斷選擇(ze)(ze)。尾(wei)房(fang)價格、付(fu)款(kuan)方式及談判中有相對較大的主(zhu)動性和(he)議價空(kong)間。尾(wei)房(fang)兼備了新(xin)房(fang)的設(she)計質量優(you)(you)勢(shi)和(he)完(wan)全可以與(yu)二(er)手房(fang)、甚至經(jing)濟適用房(fang)比(bi)(bi)拼的價格優(you)(you)勢(shi)，投(tou)資風(feng)險小、選擇(ze)(ze)范圍廣。

按賣主分

投資一(yi)手房(fang)和二手房(fang)哪個更加劃算？一(yi)般二手房(fang)，周圍都是(shi)配套齊(qi)全(quan)的，發展潛力不是(shi)很多，你(ni)購(gou)買(mai)的時候(hou)已經為這些便利(li)買(mai)單了，后期(qi)出售時候(hou)，這方便的利(li)潤增值你(ni)是(shi)賺(zhuan)不到的。

但(dan)是(shi)一手(shou)房(fang)恰恰相反，我們購(gou)買時候，只是(shi)購(gou)買的房(fang)子，因為配(pei)套(tao)還沒(mei)有，等配(pei)套(tao)成(cheng)熟后出(chu)售，你(ni)還能賺到配(pei)套(tao)升值這部分錢(qian)。但(dan)這不是(shi)簡單的一手(shou)房(fang)和二(er)手(shou)房(fang)的問題，主(zhu)要看房(fang)子的性價(jia)比(bi)、地段升值空(kong)間、開發商實力。

房產投資回(hui)報率

房產投資回報率怎么算(suan)？

1、房(fang)產收(shou)益模式計算公(gong)式：　投資回(hui)報率＝（每月租金收(shou)益－按揭(jie)月供款(kuan)）×12／（首期房(fang)款(kuan)＋期房(fang)時(shi)間內的按揭(jie)款(kuan)）

投(tou)(tou)資房產的(de)收益(yi)是(shi)這樣實現的(de)，通過貸款(kuan)購買商業地產，而后出租以獲取租金(jin)，然后以月(yue)租金(jin)償(chang)還(huan)銀行貸款(kuan)的(de)“月(yue)供(gong)”，超出償(chang)還(huan)銀行貸款(kuan)月(yue)供(gong)還(huan)款(kuan)額的(de)部分，才是(shi)投(tou)(tou)資客的(de)投(tou)(tou)資回(hui)報(bao)。

2、房產投資回報率分析計算公(gong)式：　投資回報率＝（稅后月租金(jin)－物業管理費）×12／購(gou)買房屋單(dan)價

此(ci)方法考慮了(le)租金(jin)(jin)與(yu)房價兩者(zhe)的(de)相對(dui)關(guan)系，只要結果大于8％都是不錯(cuo)的(de)投(tou)(tou)資(zi)。但它只是簡(jian)單粗略的(de)計算，沒有考慮資(zi)金(jin)(jin)的(de)時間(jian)價值，并且對(dui)按揭(jie)付款(kuan)方式不能提供(gong)具體的(de)投(tou)(tou)資(zi)分析。

3、房(fang)產(chan)投(tou)資回收時(shi)間(jian)分析計算(suan)公式：　投(tou)資回收年數＝（首期房(fang)款＋期房(fang)時(shi)間(jian)內(nei)的按揭款）／（稅(shui)后(hou)月(yue)租金－按揭月(yue)供(gong)款）×12

這種(zhong)方法可簡略估算資金回收期的(de)長(chang)短，一般認為結果(guo)在12－15年之內都是合(he)理的(de)投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也(ye)更廣，但有(you)其(qi)片面性(xing)。

房產投(tou)資注意事項

1、確定房產投資策略

有些(xie)房(fang)產易(yi)于出(chu)租，但是(shi)不會有太大的升值潛力(li)，而另(ling)外(wai)一些(xie)房(fang)產恰好相反。因此，在(zai)您決定(ding)投資以前(qian)，必須確定(ding)您的投資策略。

2、需估計所投房產的潛力

您(nin)(nin)應該(gai)估計所投資的房產(chan)將(jiang)會為(wei)(wei)您(nin)(nin)帶來何種(zhong)收入，為(wei)(wei)此(ci)，您(nin)(nin)可以研究一下房產(chan)過去的升值情況和潛在(zai)的出租(zu)前(qian)景。

3、估計自己的財政實力

估計自(zi)己現有(you)的經濟(ji)能力(li)對于(yu)決(jue)定投資的時機十分重要。看看您(nin)有(you)多少現金以及您(nin)家里有(you)什么可以抵押的東西。著眼于(yu)您(nin)的長期目(mu)標，比如，您(nin)要投資的房產是(shi)否會(hui)是(shi)您(nin)退休后的經濟(ji)來源(yuan)？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產(chan)投(tou)資技巧。【詳細>>】