一、房地產信托投資基金是什么

房地(di)(di)產信(xin)托(tuo)投(tou)資基金是通過將個(ge)人和機構投(tou)資者的(de)(de)資金匯(hui)集起來(lai)，投(tou)資于能夠產生(sheng)穩定現金流收益的(de)(de)地(di)(di)產資產或相關有價證券的(de)(de)金融產品。

該產品由特定(ding)的資產管(guan)理公司(si)管(guan)理，專門的基(ji)金(jin)托管(guan)機構托管(guan)；在(zai)發行后一般(ban)選擇在(zai)證(zheng)券(quan)市場(chang)上(shang)掛牌交易，買賣方式與(yu)股票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過(guo)多元化投(tou)資(zi)，選擇各種不(bu)同(tong)的(de)(de)房地產(chan)證券及(ji)不(bu)同(tong)地區、不(bu)同(tong)類型的(de)(de)房地產(chan)項(xiang)目和(he)業務進行組合投(tou)資(zi)，在(zai)有(you)效降低風險的(de)(de)同(tong)時，通過(guo)將(jiang)出租(zu)不(bu)動產(chan)所產(chan)生的(de)(de)收入以(yi)分紅的(de)(de)方式分配給投(tou)資(zi)者(zhe)，從而使其獲取長(chang)期穩定的(de)(de)投(tou)資(zi)收益(yi)。

該圖片由注冊用戶"夜話金融街"提供，版權聲明反饋

二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基(ji)金均(jun)為股權(quan)型。

此外(wai)，房地產信托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)還有(you)其他劃(hua)分(fen)(fen)方(fang)式。根(gen)據(ju)組(zu)織結構，房地產信托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)可(ke)劃(hua)分(fen)(fen)為(wei)公(gong)(gong)司型和(he)(he)契約型；根(gen)據(ju)募集和(he)(he)上市(shi)方(fang)式，可(ke)劃(hua)分(fen)(fen)為(wei)公(gong)(gong)開(kai)募集上市(shi)交易、公(gong)(gong)開(kai)募集非上市(shi)交易和(he)(he)私(si)募三(san)種；根(gen)據(ju)經(jing)營管(guan)理方(fang)式，可(ke)劃(hua)分(fen)(fen)為(wei)內(nei)部管(guan)理和(he)(he)外(wai)部管(guan)理兩(liang)種；根(gen)據(ju)經(jing)營期限，可(ke)劃(hua)分(fen)(fen)為(wei)有(you)明(ming)確期限及無明(ming)確期限兩(liang)種；根(gen)據(ju)發(fa)行(xing)后能(neng)否贖回(hui)，可(ke)劃(hua)分(fen)(fen)為(wei)開(kai)放(fang)型和(he)(he)封閉型。

三、房地產信托投資基金的優點

近(jin)幾年，房地產信托投資基(ji)金越發(fa)地受(shou)到廣大投資者青(qing)睞(lai)，歸納其優點，可總結如下：

1.使房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)小額化(hua)、動(dong)產化(hua)、簡單化(hua)。由于(yu)房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)涉(she)及資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)較(jiao)(jiao)大，多數投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者難以進行大宗(zong)房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)。而房地(di)(di)(di)產信(xin)托投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)是(shi)以收益憑證(zheng)方式募集大眾資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)從事大資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)量、多樣化(hua)的房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者對房地(di)(di)(di)產的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)轉化(hua)為對有(you)價證(zheng)券的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，降低了投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)門(men)檻和操作難度。特別是(shi)對于(yu)中小投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者而言，可(ke)因(yin)此進入原(yuan)本因(yin)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)門(men)檻較(jiao)(jiao)高，而較(jiao)(jiao)難涉(she)足的非住宅類房地(di)(di)(di)產投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)領域。

2.具有較(jiao)高的(de)流(liu)動性。房地產(chan)信托投(tou)資(zi)基金是以證(zheng)券(quan)化方(fang)式來體現房地產(chan)的(de)價值(zhi)，證(zheng)券(quan)發(fa)行(xing)后，一般會在證(zheng)券(quan)市場上(shang)掛牌(pai)交易(yi)，這(zhe)將(jiang)大(da)(da)大(da)(da)提(ti)高產(chan)品的(de)流(liu)動性和變現能力(li)。

3.產(chan)(chan)品(pin)收(shou)(shou)益(yi)和分(fen)紅相(xiang)對(dui)穩定(ding)，同時(shi)又具有(you)一(yi)定(ding)的(de)成長(chang)(chang)性。房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投資基金(jin)(jin)產(chan)(chan)品(pin)以(yi)(yi)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)(shou)入(ru)為(wei)主(zhu)，而且一(yi)般都(dou)規(gui)定(ding)收(shou)(shou)入(ru)的(de)主(zhu)要部分(fen)(90%以(yi)(yi)上(shang))用于分(fen)紅，因(yin)此(ci)相(xiang)對(dui)于其(qi)他金(jin)(jin)融產(chan)(chan)品(pin)，REIT的(de)收(shou)(shou)益(yi)和分(fen)紅都(dou)比較穩定(ding)。同時(shi)房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投資基金(jin)(jin)又具有(you)一(yi)定(ding)的(de)成長(chang)(chang)性，這主(zhu)要表現在(zai)兩個方(fang)面，一(yi)是(shi)隨著社會經濟發展物(wu)業(ye)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)(shou)入(ru)提高，二是(shi)持有(you)物(wu)業(ye)的(de)公允價值(zhi)增加。

4.與股票、債券(quan)(quan)相關度較低，加(jia)入(ru)投(tou)資(zi)(zi)組合可有效(xiao)分(fen)散風險。房地(di)產信(xin)托投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)的(de)收益/風險特性(xing)介于股票和債券(quan)(quan)之間，但與這兩者(zhe)的(de)相關度均(jun)不高。故而，許多投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)將房地(di)產信(xin)托投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)視為股票、債券(quan)(quan)、現金(jin)以外的(de)第四類(lei)資(zi)(zi)產。

5.抵(di)御通貨膨脹(zhang)。一方面，房地(di)(di)產信托投(tou)資基金(jin)持有(you)的(de)地(di)(di)產資產在(zai)通貨膨脹(zhang)時會隨之增值(zhi)；另(ling)一方面，房地(di)(di)產信托投(tou)資基金(jin)的(de)主(zhu)要收入(ru)來源——地(di)(di)產租(zu)金(jin)收入(ru)也會在(zai)物價上升的(de)同時有(you)所提高(gao)，進(jin)而增加對(dui)投(tou)資者的(de)分紅。所以(yi)說，房地(di)(di)產信托投(tou)資基金(jin)不失(shi)為(wei)一個抵(di)御通貨膨脹(zhang)的(de)投(tou)資工具。

6.監(jian)控嚴格、信(xin)(xin)息透(tou)(tou)明(ming)。由于房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)托投(tou)資基金的監(jian)管和信(xin)(xin)息披(pi)露標準(zhun)大(da)致(zhi)參照上(shang)市(shi)公(gong)司(si)(si)標準(zhun)，因此(ci)是一(yi)個比較(jiao)安全的產(chan)品(pin)。相對(dui)于房(fang)地產(chan)開發(fa)公(gong)司(si)(si)來說，房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)托投(tou)資基金的透(tou)(tou)明(ming)度(du)更(geng)高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然(ran)，房(fang)地產信托投(tou)(tou)資基金是一(yi)個很有魅力(li)的投(tou)(tou)資產品，但對于一(yi)些(xie)在(zai)投(tou)(tou)資該產品時可(ke)能遇(yu)到(dao)的風險也有必要加以了解，它們主要包括(kuo)：

1.整(zheng)體經濟風險。在(zai)全球和地(di)方性(xing)的經濟低(di)迷甚至衰退的環境下，房產(chan)的租金(jin)水(shui)平一般會(hui)下降(jiang)，同時空(kong)置率和租金(jin)違約率也會(hui)有所增加，這些將會(hui)對房地(di)產(chan)信托投資基金(jin)的收益產(chan)生影響。

2.房(fang)地產周(zhou)期(qi)性(xing)(xing)風(feng)險(xian)。房(fang)地產為一周(zhou)期(qi)性(xing)(xing)資產，以房(fang)地產為標的(de)所(suo)衍生的(de)有(you)價(jia)證(zheng)券可(ke)能(neng)也會隨之出現周(zhou)期(qi)性(xing)(xing)的(de)價(jia)格波動。

3.政策(ce)性風(feng)險。當相關(guan)法律(lv)、稅(shui)務制度(du)、會(hui)計制度(du)等(deng)改變時，可能會(hui)影響(xiang)房地產(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資基金(jin)的(de)負(fu)債比例及所持地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)的(de)估值(zhi)等(deng)。此(ci)外，地方(fang)性的(de)建設(she)規劃調整(zheng)也將直接(jie)影響(xiang)房地產(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資基金(jin)所持地產(chan)(chan)資產(chan)(chan)的(de)價(jia)值(zhi)。

4.利(li)率變動引起的(de)(de)價(jia)格波動風險。房地產(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資基金和(he)債券(quan)的(de)(de)利(li)差會(hui)影響投(tou)(tou)資者介入(ru)房地產(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資基金的(de)(de)意愿，然而證券(quan)市場多空和(he)利(li)率高低，一般而言(yan)只影響房地產(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資基金的(de)(de)短期(qi)表(biao)現。長期(qi)來看，房地產(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)(tou)資基金的(de)(de)價(jia)格還是取決于(yu)標(biao)的(de)(de)資產(chan)的(de)(de)質量(liang)和(he)盈利(li)能力。

5.管理(li)人的信用風險。投(tou)資(zi)者通過(guo)房地(di)(di)產(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)基金(jin)投(tou)資(zi)地(di)(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)，而并非直(zhi)接(jie)擁有地(di)(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)，因此缺(que)乏對該資(zi)產(chan)(chan)的主動權及經(jing)營權，尤其(qi)是當資(zi)產(chan)(chan)管理(li)人經(jing)營不善或牟利他人時，投(tou)資(zi)者無法直(zhi)接(jie)干預(yu)制止，只能通過(guo)拋售(shou)離場的方式(shi)結(jie)束投(tou)資(zi)。