一、房地產信托投資基金是什么

房(fang)地(di)產(chan)(chan)信托投資(zi)基金(jin)(jin)(jin)是(shi)通(tong)過將(jiang)個(ge)人和機構投資(zi)者(zhe)的(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)匯集起(qi)來，投資(zi)于(yu)能夠產(chan)(chan)生穩定現金(jin)(jin)(jin)流收益的(de)地(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)或相(xiang)關有價證券的(de)金(jin)(jin)(jin)融產(chan)(chan)品。

該(gai)產品由(you)特定(ding)的(de)資產管理(li)(li)公司管理(li)(li)，專(zhuan)門的(de)基金托(tuo)(tuo)管機構托(tuo)(tuo)管；在發行后(hou)一般選擇在證券(quan)市場(chang)上(shang)掛牌交(jiao)易(yi)，買(mai)賣方式(shi)與股票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元化(hua)投(tou)資，選擇各種不(bu)同的(de)房地產(chan)證(zheng)券及不(bu)同地區、不(bu)同類型的(de)房地產(chan)項目和業務進(jin)行組合投(tou)資，在有效降低風險的(de)同時，通過將(jiang)出租不(bu)動產(chan)所產(chan)生的(de)收入以(yi)分(fen)紅的(de)方式分(fen)配給投(tou)資者，從而使(shi)其獲取(qu)長期(qi)穩定(ding)的(de)投(tou)資收益(yi)。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資(zi)基金(jin)均為(wei)股(gu)權型(xing)。

此外，房地(di)產信托投資基(ji)金還(huan)有(you)其(qi)他劃(hua)(hua)分(fen)(fen)方(fang)式(shi)。根(gen)據(ju)(ju)組織(zhi)結構，房地(di)產信托投資基(ji)金可(ke)劃(hua)(hua)分(fen)(fen)為公(gong)(gong)司型和契約型；根(gen)據(ju)(ju)募集和上市方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)(hua)分(fen)(fen)為公(gong)(gong)開募集上市交易、公(gong)(gong)開募集非上市交易和私募三種(zhong)(zhong)；根(gen)據(ju)(ju)經(jing)營管理(li)方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)(hua)分(fen)(fen)為內(nei)部(bu)管理(li)和外部(bu)管理(li)兩種(zhong)(zhong)；根(gen)據(ju)(ju)經(jing)營期(qi)(qi)限，可(ke)劃(hua)(hua)分(fen)(fen)為有(you)明確期(qi)(qi)限及(ji)無(wu)明確期(qi)(qi)限兩種(zhong)(zhong)；根(gen)據(ju)(ju)發行后能否贖回，可(ke)劃(hua)(hua)分(fen)(fen)為開放型和封(feng)閉型。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾年(nian)，房地(di)產(chan)信(xin)托投資(zi)基金越發地(di)受到(dao)廣(guang)大(da)投資(zi)者(zhe)青睞，歸納其優點，可總結如下：

1.使(shi)房(fang)地(di)產投(tou)資(zi)小額化(hua)(hua)、動產化(hua)(hua)、簡單化(hua)(hua)。由于(yu)房(fang)地(di)產投(tou)資(zi)涉(she)及資(zi)金較(jiao)大，多數(shu)投(tou)資(zi)者(zhe)難(nan)以進行大宗(zong)房(fang)地(di)產投(tou)資(zi)。而(er)房(fang)地(di)產信(xin)托投(tou)資(zi)基金是(shi)以收益憑證方式募集大眾(zhong)資(zi)金從事大資(zi)金量、多樣化(hua)(hua)的(de)房(fang)地(di)產投(tou)資(zi)，使(shi)投(tou)資(zi)者(zhe)對房(fang)地(di)產的(de)投(tou)資(zi)轉(zhuan)化(hua)(hua)為對有價證券的(de)投(tou)資(zi)，降低(di)了投(tou)資(zi)門檻和操(cao)作難(nan)度。特別是(shi)對于(yu)中小投(tou)資(zi)者(zhe)而(er)言，可(ke)因此進入原本因資(zi)金門檻較(jiao)高，而(er)較(jiao)難(nan)涉(she)足的(de)非住(zhu)宅類房(fang)地(di)產投(tou)資(zi)領域。

2.具有較高的(de)流動性。房(fang)地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資基金是以證券(quan)化方式來(lai)體現房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)價(jia)值，證券(quan)發行后，一般會在證券(quan)市場上掛牌交(jiao)易(yi)，這將大(da)(da)大(da)(da)提高產(chan)(chan)品的(de)流動性和(he)變現能力。

3.產(chan)品收益和(he)分紅(hong)相對穩定，同時又(you)具有(you)一(yi)(yi)定的成長性。房地(di)產(chan)信托(tuo)投資(zi)基(ji)金產(chan)品以租(zu)(zu)金收入(ru)為主(zhu)，而且一(yi)(yi)般都規定收入(ru)的主(zhu)要(yao)部分(90%以上)用于分紅(hong)，因此相對于其他金融產(chan)品，REIT的收益和(he)分紅(hong)都比較穩定。同時房地(di)產(chan)信托(tuo)投資(zi)基(ji)金又(you)具有(you)一(yi)(yi)定的成長性，這(zhe)主(zhu)要(yao)表(biao)現在(zai)兩(liang)個方面，一(yi)(yi)是(shi)(shi)隨著社會(hui)經濟發(fa)展物業租(zu)(zu)金收入(ru)提(ti)高，二是(shi)(shi)持有(you)物業的公允價值增(zeng)加。

4.與股票、債券相關度較低，加入投(tou)資組合(he)可有效分散風險。房(fang)地(di)產信托投(tou)資基金(jin)的(de)(de)收益/風險特性介于股(gu)票和(he)債券之(zhi)間(jian)，但與這兩者(zhe)的(de)(de)相關度均不高(gao)。故而，許多投(tou)資者(zhe)將(jiang)房(fang)地(di)產信托投(tou)資基金(jin)視(shi)為(wei)股(gu)票、債券、現(xian)金(jin)以(yi)外的(de)(de)第(di)四類資產。

5.抵御通(tong)貨膨(peng)脹(zhang)(zhang)。一方(fang)面(mian)，房地(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)持有的(de)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)在(zai)通(tong)貨膨(peng)脹(zhang)(zhang)時會(hui)隨之(zhi)增值；另一方(fang)面(mian)，房地(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)的(de)主要收入(ru)來源——地(di)產(chan)租金(jin)收入(ru)也(ye)會(hui)在(zai)物(wu)價(jia)上升的(de)同時有所提高(gao)，進(jin)而增加對(dui)投(tou)資(zi)者的(de)分紅。所以(yi)說，房地(di)產(chan)信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)不失為一個抵御通(tong)貨膨(peng)脹(zhang)(zhang)的(de)投(tou)資(zi)工具(ju)。

6.監控嚴(yan)格、信息透(tou)明。由(you)于(yu)房(fang)地產(chan)信托(tuo)投資(zi)(zi)基(ji)金的監管和(he)信息披露標準大致參(can)照上(shang)市公司標準，因此是一個比較安全的產(chan)品。相對于(yu)房(fang)地產(chan)開發公司來說，房(fang)地產(chan)信托(tuo)投資(zi)(zi)基(ji)金的透(tou)明度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房(fang)地產信托投(tou)資基金(jin)是(shi)一(yi)個很(hen)有魅(mei)力的(de)投(tou)資產品(pin)(pin)，但對于一(yi)些在投(tou)資該產品(pin)(pin)時可能遇到的(de)風險也有必要加以了(le)解，它(ta)們主(zhu)要包括(kuo)：

1.整體經濟風險。在全球和地(di)方(fang)性(xing)的(de)經濟低迷甚至衰(shuai)退(tui)的(de)環境(jing)下(xia)，房(fang)產的(de)租金(jin)水平一(yi)般(ban)會(hui)下(xia)降(jiang)，同時空置率和租金(jin)違約率也(ye)會(hui)有所增加，這(zhe)些將會(hui)對(dui)房(fang)地(di)產信托投資基金(jin)的(de)收(shou)益產生(sheng)影(ying)響。

2.房(fang)地產(chan)(chan)周(zhou)(zhou)期(qi)性(xing)風險(xian)。房(fang)地產(chan)(chan)為一周(zhou)(zhou)期(qi)性(xing)資產(chan)(chan)，以房(fang)地產(chan)(chan)為標的所衍生的有(you)價證券可能也會隨之出現周(zhou)(zhou)期(qi)性(xing)的價格(ge)波動。

3.政(zheng)策性(xing)風險。當(dang)相關法律(lv)、稅務制度(du)、會計制度(du)等改變時，可能會影響(xiang)房地產(chan)(chan)信托(tuo)投資(zi)(zi)(zi)基金(jin)的負債比例及所持(chi)地產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)的估(gu)值等。此外，地方性(xing)的建設規劃調整也將(jiang)直接影響(xiang)房地產(chan)(chan)信托(tuo)投資(zi)(zi)(zi)基金(jin)所持(chi)地產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)的價值。

4.利(li)率(lv)變動引(yin)起(qi)的價格波(bo)動風(feng)險。房地(di)(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)和(he)(he)債券的利(li)差會影響投(tou)資(zi)者介入房地(di)(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)的意愿(yuan)，然而證(zheng)券市(shi)場多空(kong)和(he)(he)利(li)率(lv)高低，一般而言只影響房地(di)(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)的短(duan)期(qi)表現。長期(qi)來看，房地(di)(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)的價格還(huan)是取(qu)決于標(biao)的資(zi)產(chan)的質量和(he)(he)盈利(li)能力。

5.管理人的(de)信用(yong)風險(xian)。投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)通(tong)過房地產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)投(tou)(tou)資(zi)地產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)，而并非(fei)直(zhi)接(jie)(jie)擁(yong)有(you)地產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)，因(yin)此缺乏對該資(zi)產(chan)(chan)的(de)主(zhu)動權及經營權，尤其(qi)是當(dang)資(zi)產(chan)(chan)管理人經營不善或牟利他人時，投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)無(wu)法直(zhi)接(jie)(jie)干預制止，只(zhi)能通(tong)過拋售離(li)場的(de)方(fang)式結(jie)束(shu)投(tou)(tou)資(zi)。