一、房地產信托投資基金是什么

房地(di)產信托投(tou)資基(ji)金(jin)是(shi)通過將個人和機構投(tou)資者的資金(jin)匯集起來(lai)，投(tou)資于能夠產生穩定現金(jin)流收益的地(di)產資產或(huo)相關有價證券的金(jin)融產品。

該產品由特(te)定的(de)資產管(guan)理公司管(guan)理，專(zhuan)門(men)的(de)基金托(tuo)管(guan)機構托(tuo)管(guan)；在(zai)發行后一般選擇(ze)在(zai)證券市(shi)場(chang)上(shang)掛牌交易，買賣方式(shi)與股票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過(guo)多元化投(tou)資，選(xuan)擇各種不(bu)同(tong)(tong)(tong)的(de)房地(di)(di)產證券(quan)及不(bu)同(tong)(tong)(tong)地(di)(di)區、不(bu)同(tong)(tong)(tong)類型(xing)的(de)房地(di)(di)產項(xiang)目和業務進行組合投(tou)資，在有效降低風險的(de)同(tong)(tong)(tong)時，通過(guo)將出(chu)租不(bu)動產所產生(sheng)的(de)收入以(yi)分(fen)紅的(de)方式分(fen)配給(gei)投(tou)資者，從(cong)而(er)使其獲取長期(qi)穩定的(de)投(tou)資收益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金(jin)均為(wei)股權型。

此外(wai)，房(fang)地(di)產(chan)信托投資基金(jin)(jin)還有其他劃(hua)分(fen)方(fang)式(shi)。根(gen)(gen)據組織結構，房(fang)地(di)產(chan)信托投資基金(jin)(jin)可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)公(gong)司(si)型和(he)契(qi)約型；根(gen)(gen)據募(mu)(mu)集(ji)和(he)上市(shi)方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)公(gong)開(kai)募(mu)(mu)集(ji)上市(shi)交易、公(gong)開(kai)募(mu)(mu)集(ji)非上市(shi)交易和(he)私募(mu)(mu)三種(zhong)；根(gen)(gen)據經營管理(li)方(fang)式(shi)，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)內部管理(li)和(he)外(wai)部管理(li)兩(liang)種(zhong)；根(gen)(gen)據經營期限，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)有明(ming)確期限及無明(ming)確期限兩(liang)種(zhong)；根(gen)(gen)據發行(xing)后能否贖回(hui)，可(ke)劃(hua)分(fen)為(wei)開(kai)放(fang)型和(he)封閉型。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾年，房地(di)產信托(tuo)投資(zi)基(ji)金越發地(di)受(shou)到(dao)廣大投資(zi)者青睞，歸納其(qi)優點(dian)，可總結如下：

1.使房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)小(xiao)額化(hua)、動產(chan)化(hua)、簡單化(hua)。由于(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)涉及資(zi)(zi)(zi)金(jin)較(jiao)大，多(duo)數投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者難(nan)(nan)以進(jin)行大宗房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)。而房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)信(xin)托(tuo)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)是(shi)以收益(yi)憑證方式募集大眾資(zi)(zi)(zi)金(jin)從事大資(zi)(zi)(zi)金(jin)量、多(duo)樣化(hua)的房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)轉化(hua)為(wei)對(dui)有(you)價(jia)證券的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，降低了投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)門檻和操(cao)作難(nan)(nan)度。特別(bie)是(shi)對(dui)于(yu)中小(xiao)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者而言，可因此進(jin)入原本因資(zi)(zi)(zi)金(jin)門檻較(jiao)高，而較(jiao)難(nan)(nan)涉足的非住宅類房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)領域(yu)。

2.具有較高的(de)流(liu)動性(xing)。房地(di)產(chan)信托投資基金(jin)是(shi)以(yi)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化方(fang)式(shi)來體現房地(di)產(chan)的(de)價值，證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)發行后，一般會在證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)市場上掛牌交易(yi)，這(zhe)將大大提(ti)高產(chan)品(pin)的(de)流(liu)動性(xing)和變現能(neng)力。

3.產品(pin)收(shou)益和分(fen)(fen)紅相對穩定，同(tong)時(shi)又具有(you)一定的(de)(de)成(cheng)長性(xing)。房(fang)地(di)產信(xin)托投資(zi)基金產品(pin)以(yi)租金收(shou)入為主(zhu)，而且一般都(dou)規(gui)定收(shou)入的(de)(de)主(zhu)要部分(fen)(fen)(90%以(yi)上)用(yong)于(yu)分(fen)(fen)紅，因(yin)此相對于(yu)其他金融產品(pin)，REIT的(de)(de)收(shou)益和分(fen)(fen)紅都(dou)比較(jiao)穩定。同(tong)時(shi)房(fang)地(di)產信(xin)托投資(zi)基金又具有(you)一定的(de)(de)成(cheng)長性(xing)，這(zhe)主(zhu)要表(biao)現在兩個(ge)方(fang)面，一是隨著(zhu)社會經濟(ji)發展物業租金收(shou)入提高，二是持有(you)物業的(de)(de)公允價(jia)值增加。

4.與股票、債(zhai)(zhai)券相(xiang)關度較(jiao)低，加(jia)入投(tou)資組(zu)合可(ke)有效分(fen)散風險(xian)。房(fang)地產(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)資基金的(de)(de)收益/風險(xian)特性介于股(gu)票(piao)和(he)債(zhai)(zhai)券之間，但與這兩(liang)者的(de)(de)相(xiang)關度均不高。故而，許多投(tou)資者將房(fang)地產(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)資基金視為股(gu)票(piao)、債(zhai)(zhai)券、現金以外的(de)(de)第四類資產(chan)。

5.抵御(yu)通(tong)貨膨脹(zhang)。一方(fang)面(mian)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)資基(ji)金持有(you)的(de)地(di)產(chan)(chan)(chan)資產(chan)(chan)(chan)在通(tong)貨膨脹(zhang)時會隨之增值；另(ling)一方(fang)面(mian)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)資基(ji)金的(de)主要(yao)收入(ru)來(lai)源——地(di)產(chan)(chan)(chan)租金收入(ru)也會在物(wu)價上升的(de)同(tong)時有(you)所提高，進而增加對投(tou)資者的(de)分紅(hong)。所以說，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)投(tou)資基(ji)金不(bu)失為一個(ge)抵御(yu)通(tong)貨膨脹(zhang)的(de)投(tou)資工具。

6.監控嚴(yan)格、信息(xi)透(tou)明(ming)。由于(yu)房(fang)(fang)地產(chan)信托投資基金的監管(guan)和信息(xi)披露標準(zhun)大致參照上(shang)市公司標準(zhun)，因(yin)此是一個(ge)比(bi)較安全(quan)的產(chan)品。相對(dui)于(yu)房(fang)(fang)地產(chan)開發公司來說，房(fang)(fang)地產(chan)信托投資基金的透(tou)明(ming)度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然(ran)，房地產(chan)(chan)信托(tuo)投資(zi)基(ji)金是一(yi)(yi)個很有魅力(li)的投資(zi)產(chan)(chan)品(pin)(pin)，但(dan)對(dui)于一(yi)(yi)些在投資(zi)該產(chan)(chan)品(pin)(pin)時可(ke)能遇到的風(feng)險(xian)也(ye)有必要加以了解(jie)，它們主要包括(kuo)：

1.整(zheng)體(ti)經濟風險。在全(quan)球和地方性的(de)經濟低迷甚至衰退的(de)環境(jing)下，房(fang)產(chan)的(de)租金水平一般(ban)會(hui)下降，同時空置率和租金違約(yue)率也會(hui)有(you)所(suo)增加(jia)，這些將會(hui)對房(fang)地產(chan)信托(tuo)投資基(ji)金的(de)收益產(chan)生影響(xiang)。

2.房地(di)產周(zhou)期(qi)(qi)性風險。房地(di)產為一(yi)周(zhou)期(qi)(qi)性資產，以房地(di)產為標的(de)(de)(de)所衍生的(de)(de)(de)有(you)價(jia)證券可(ke)能也會隨之出現(xian)周(zhou)期(qi)(qi)性的(de)(de)(de)價(jia)格波動(dong)。

3.政策性風險(xian)。當(dang)相關法律(lv)、稅務制(zhi)(zhi)度、會(hui)計制(zhi)(zhi)度等(deng)改變(bian)時(shi)，可能會(hui)影(ying)響房地(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)基金(jin)的負債比(bi)例及(ji)所持(chi)地(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的估值等(deng)。此外(wai)，地(di)方性的建設規劃調整(zheng)也將直接影(ying)響房地(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)基金(jin)所持(chi)地(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的價值。

4.利(li)(li)率變(bian)動(dong)引起的(de)價格波動(dong)風(feng)險。房地(di)(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)投資基金(jin)(jin)和債券的(de)利(li)(li)差會影響投資者介入房地(di)(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)投資基金(jin)(jin)的(de)意愿，然而(er)證券市場多空和利(li)(li)率高低，一般而(er)言只影響房地(di)(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)投資基金(jin)(jin)的(de)短期表現。長(chang)期來看，房地(di)(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)投資基金(jin)(jin)的(de)價格還是(shi)取決于標的(de)資產(chan)的(de)質量和盈利(li)(li)能力。

5.管(guan)理人的信用風險。投(tou)資(zi)(zi)(zi)者通(tong)過房地產信托投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)地產資(zi)(zi)(zi)產，而并非直(zhi)接擁有(you)地產資(zi)(zi)(zi)產，因此缺乏對該資(zi)(zi)(zi)產的主(zhu)動權及經(jing)營(ying)權，尤其是當資(zi)(zi)(zi)產管(guan)理人經(jing)營(ying)不善或牟(mou)利他(ta)人時，投(tou)資(zi)(zi)(zi)者無法直(zhi)接干預制(zhi)止(zhi)，只能通(tong)過拋售離場的方式結束投(tou)資(zi)(zi)(zi)。