一、房地產信托投資基金是什么

房地產(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)基金是通過將個人(ren)和機構投(tou)資(zi)者的(de)(de)資(zi)金匯集(ji)起來，投(tou)資(zi)于能夠(gou)產(chan)(chan)生穩定現金流收益的(de)(de)地產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)或(huo)相關(guan)有(you)價證券(quan)的(de)(de)金融產(chan)(chan)品。

該產品(pin)由特定的(de)資產管理公司管理，專門(men)的(de)基金托(tuo)(tuo)管機構托(tuo)(tuo)管；在(zai)(zai)發行后(hou)一般選擇(ze)在(zai)(zai)證券市場上掛牌交易，買賣(mai)方式與股票相同。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元(yuan)化投(tou)資，選(xuan)擇各種不(bu)同的(de)房(fang)地產(chan)證(zheng)券及不(bu)同地區、不(bu)同類(lei)型的(de)房(fang)地產(chan)項目和業務(wu)進行組合(he)投(tou)資，在有效降低風險的(de)同時，通過將出租不(bu)動(dong)產(chan)所(suo)產(chan)生的(de)收入以分(fen)紅的(de)方式分(fen)配給投(tou)資者(zhe)，從而使其獲取長(chang)期穩(wen)定(ding)的(de)投(tou)資收益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資(zi)基金均為股權型。

此外，房(fang)(fang)地(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資基(ji)金(jin)還有(you)其(qi)他劃(hua)(hua)分(fen)(fen)(fen)方式。根據組織結構，房(fang)(fang)地(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資基(ji)金(jin)可劃(hua)(hua)分(fen)(fen)(fen)為公司型(xing)和(he)(he)契約型(xing)；根據募(mu)集(ji)(ji)和(he)(he)上(shang)市(shi)方式，可劃(hua)(hua)分(fen)(fen)(fen)為公開(kai)(kai)募(mu)集(ji)(ji)上(shang)市(shi)交(jiao)易(yi)、公開(kai)(kai)募(mu)集(ji)(ji)非上(shang)市(shi)交(jiao)易(yi)和(he)(he)私募(mu)三種(zhong)；根據經營管(guan)(guan)理(li)方式，可劃(hua)(hua)分(fen)(fen)(fen)為內部管(guan)(guan)理(li)和(he)(he)外部管(guan)(guan)理(li)兩種(zhong)；根據經營期限，可劃(hua)(hua)分(fen)(fen)(fen)為有(you)明確期限及無明確期限兩種(zhong)；根據發行后能(neng)否贖(shu)回，可劃(hua)(hua)分(fen)(fen)(fen)為開(kai)(kai)放型(xing)和(he)(he)封閉型(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾(ji)年，房(fang)地產信(xin)托投(tou)資(zi)基金越發地受到廣(guang)大(da)投(tou)資(zi)者(zhe)青睞，歸納其優點，可總結如(ru)下：

1.使房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)小(xiao)(xiao)額化(hua)、動產(chan)化(hua)、簡單化(hua)。由于房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)涉及(ji)資(zi)(zi)(zi)(zi)金較(jiao)大，多(duo)數投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)難(nan)以(yi)進行大宗房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。而(er)房(fang)地(di)產(chan)信托投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)金是(shi)以(yi)收益憑證方(fang)式募集(ji)大眾資(zi)(zi)(zi)(zi)金從事大資(zi)(zi)(zi)(zi)金量(liang)、多(duo)樣化(hua)的(de)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)對房(fang)地(di)產(chan)的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)轉化(hua)為對有價證券的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，降(jiang)低了投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)門(men)(men)檻和操作難(nan)度。特別是(shi)對于中小(xiao)(xiao)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)而(er)言，可因此進入原本因資(zi)(zi)(zi)(zi)金門(men)(men)檻較(jiao)高(gao)，而(er)較(jiao)難(nan)涉足的(de)非住宅類房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)領(ling)域(yu)。

2.具(ju)有較高的(de)(de)流動(dong)性。房地產信托投資基金是(shi)以證券(quan)化(hua)方(fang)式來體現(xian)(xian)房地產的(de)(de)價值，證券(quan)發行后，一般會(hui)在證券(quan)市場(chang)上掛牌交(jiao)易，這將大大提高產品的(de)(de)流動(dong)性和變現(xian)(xian)能力。

3.產品(pin)收(shou)(shou)(shou)益(yi)和(he)分紅相(xiang)對穩定，同時又(you)具(ju)有一(yi)定的(de)成長性(xing)。房地(di)產信托投資基金產品(pin)以(yi)租金收(shou)(shou)(shou)入為主，而且(qie)一(yi)般都規定收(shou)(shou)(shou)入的(de)主要(yao)部分(90%以(yi)上)用于分紅，因此相(xiang)對于其他金融產品(pin)，REIT的(de)收(shou)(shou)(shou)益(yi)和(he)分紅都比較穩定。同時房地(di)產信托投資基金又(you)具(ju)有一(yi)定的(de)成長性(xing)，這主要(yao)表現在兩個(ge)方面，一(yi)是隨著社會經濟(ji)發展物(wu)業(ye)租金收(shou)(shou)(shou)入提(ti)高，二是持有物(wu)業(ye)的(de)公允價值增加。

4.與股票、債(zhai)券(quan)相關(guan)度較(jiao)低，加入投資組合可有(you)效分散風(feng)(feng)險(xian)。房地產(chan)信(xin)(xin)托投資基金(jin)的(de)收益/風(feng)(feng)險(xian)特性介于股(gu)票和債(zhai)券(quan)之間，但與(yu)這兩者的(de)相關(guan)度均(jun)不高(gao)。故而，許多投資者將房地產(chan)信(xin)(xin)托投資基金(jin)視為(wei)股(gu)票、債(zhai)券(quan)、現金(jin)以外(wai)的(de)第四類資產(chan)。

5.抵御通(tong)貨膨(peng)(peng)脹。一方(fang)面(mian)，房地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資基金持有(you)的地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)在通(tong)貨膨(peng)(peng)脹時會隨之增值；另一方(fang)面(mian)，房地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資基金的主要(yao)收(shou)入來源——地(di)產(chan)(chan)租金收(shou)入也會在物價上升的同時有(you)所(suo)提高，進而(er)增加對投(tou)資者的分紅。所(suo)以說(shuo)，房地(di)產(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資基金不失為(wei)一個抵御通(tong)貨膨(peng)(peng)脹的投(tou)資工具(ju)。

6.監控嚴(yan)格(ge)、信息(xi)透(tou)(tou)明。由于房地產(chan)(chan)(chan)信托投資基金(jin)的監管和信息(xi)披露標(biao)準大致參照上市公司標(biao)準，因(yin)此是一(yi)個(ge)比較安全的產(chan)(chan)(chan)品。相對(dui)于房地產(chan)(chan)(chan)開發公司來說(shuo)，房地產(chan)(chan)(chan)信托投資基金(jin)的透(tou)(tou)明度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房(fang)地(di)產(chan)信托(tuo)投資基金是一(yi)個(ge)很有魅力的投資產(chan)品，但對于一(yi)些在(zai)投資該(gai)產(chan)品時(shi)可(ke)能遇到的風險也有必要加(jia)以了(le)解，它們(men)主(zhu)要包括(kuo)：

1.整體經(jing)濟(ji)風險。在全球和(he)地(di)方性的(de)經(jing)濟(ji)低迷甚至衰退的(de)環(huan)境下，房產(chan)的(de)租金水平一(yi)般會(hui)下降，同時空置率和(he)租金違(wei)約率也會(hui)有所(suo)增(zeng)加，這些將(jiang)會(hui)對房地(di)產(chan)信(xin)托投(tou)資基金的(de)收(shou)益產(chan)生影響。

2.房(fang)地產(chan)周期性(xing)風險。房(fang)地產(chan)為(wei)一周期性(xing)資產(chan)，以房(fang)地產(chan)為(wei)標的所衍(yan)生的有價(jia)證券可能也會隨(sui)之(zhi)出現周期性(xing)的價(jia)格波動(dong)。

3.政策性風險。當(dang)相關法律、稅務制度(du)、會計制度(du)等改變時，可能(neng)會影(ying)響房(fang)地(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)基金的負債比例及所持地(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的估值(zhi)等。此外，地(di)方性的建設(she)規劃調(diao)整也將直接(jie)影(ying)響房(fang)地(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)基金所持地(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的價值(zhi)。

4.利率(lv)變(bian)動引起的(de)價格波動風險(xian)。房(fang)地產(chan)信(xin)托投資(zi)(zi)基金(jin)和(he)(he)債券的(de)利差會影響投資(zi)(zi)者介入房(fang)地產(chan)信(xin)托投資(zi)(zi)基金(jin)的(de)意愿，然而(er)證券市(shi)場多空和(he)(he)利率(lv)高低，一般而(er)言只影響房(fang)地產(chan)信(xin)托投資(zi)(zi)基金(jin)的(de)短期(qi)表(biao)現。長期(qi)來看，房(fang)地產(chan)信(xin)托投資(zi)(zi)基金(jin)的(de)價格還是取決(jue)于標的(de)資(zi)(zi)產(chan)的(de)質(zhi)量和(he)(he)盈(ying)利能力。

5.管(guan)理人(ren)的信用風險。投(tou)資(zi)(zi)者通過房(fang)地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)(zi)基金投(tou)資(zi)(zi)地(di)產(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，而并非直接(jie)(jie)擁(yong)有地(di)產(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，因此缺乏對該資(zi)(zi)產(chan)(chan)的主動權及經(jing)營(ying)權，尤其是當資(zi)(zi)產(chan)(chan)管(guan)理人(ren)經(jing)營(ying)不善或(huo)牟(mou)利他人(ren)時，投(tou)資(zi)(zi)者無法直接(jie)(jie)干(gan)預制止(zhi)，只能通過拋售離場的方式結束投(tou)資(zi)(zi)。