沒有房產證(zheng)的房子如何(he)買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是(shi)所謂的“過戶”)為準，沒有產權證的(de)房產是不(bu)可以(yi)辦理過(guo)戶的(de)，國家不(bu)保護不(bu)過(guo)戶的(de)房產交(jiao)易。

其次, 我們也建議大家不要購買這類房(fang)子，因為(wei)沒(mei)有產權證將不能(neng)貸(dai)款、不能(neng)過戶、也不能(neng)辦理公(gong)證，所簽(qian)署的協議也是無效的。

第三, 沒有(you)產(chan)(chan)權證不(bu)能辦(ban)理過戶的(de)(de)話，那(nei)么其(qi)中隱藏(zang)的(de)(de)風險將會(hui)很大，不(bu)過戶的(de)(de)話房產(chan)(chan)的(de)(de)所有(you)權還(huan)是原業(ye)主的(de)(de)。例(li)如，如果原業(ye)主離異的(de)(de)話房產(chan)(chan)將會(hui)被(bei)分割，如果他有(you)債務被(bei)起(qi)訴的(de)(de)話，那(nei)么這套(tao)房產(chan)(chan)將會(hui)被(bei)法(fa)院列(lie)入可執行(xing)的(de)(de)財產(chan)(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托(tuo)方)是可以單方面撤消的!所以(yi)存在風險。

但是(shi)(shi)(shi)做(zuo)什(shen)么(me)事都不能太絕(jue)對，沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)對你(ni)有(you)(you)沒有(you)(you)影響(xiang)(xiang)，有(you)(you)什(shen)么(me)影響(xiang)(xiang)，要看房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)具體情況而(er)定，房(fang)(fang)子(zi)(zi)是(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市的(de)還是(shi)(shi)(shi)農(nong)村的(de)，是(shi)(shi)(shi)商(shang)品房(fang)(fang)還是(shi)(shi)(shi)農(nong)民(min)自(zi)有(you)(you)的(de)房(fang)(fang)子(zi)(zi)，這些(xie)都會影響(xiang)(xiang)到(dao)你(ni)買房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)效力，如果是(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市商(shang)品房(fang)(fang)，沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)當然(ran)是(shi)(shi)(shi)個很嚴重的(de)問題，但農(nong)村的(de)房(fang)(fang)子(zi)(zi)，沒有(you)(you)證(zheng)是(shi)(shi)(shi)很正常的(de)。

當(dang)(dang)然(ran)，無論是(shi)(shi)(shi)哪兒的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)，對方(fang)既然(ran)沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)，買(mai)(mai)(mai)給你房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)，對方(fang)肯(ken)定(ding)(ding)(ding)是(shi)(shi)(shi)要(yao)(yao)付出代價的(de)(de)(de)(de)，所以(yi)你在權(quan)衡利弊后(hou)(hou)(hou)，作出是(shi)(shi)(shi)否要(yao)(yao)買(mai)(mai)(mai)這(zhe)個房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)時，一定(ding)(ding)(ding)要(yao)(yao)想清楚，以(yi)后(hou)(hou)(hou)會(hui)出什么樣的(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題，出了(le)這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題，如何(he)去解決(jue)，你應當(dang)(dang)把(ba)你所想到的(de)(de)(de)(de)，都在合同上明(ming)確約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)。以(yi)后(hou)(hou)(hou)即使買(mai)(mai)(mai)賣合同無效，那爭(zheng)議的(de)(de)(de)(de)解決(jue)方(fang)式的(de)(de)(de)(de)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)還是(shi)(shi)(shi)有(you)(you)效的(de)(de)(de)(de)。因此，建議，如果(guo)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)對你實在是(shi)(shi)(shi)很(hen)有(you)(you)誘惑(huo)，不防買(mai)(mai)(mai)下來，但在買(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)之前，一定(ding)(ding)(ding)要(yao)(yao)好(hao)好(hao)想想，以(yi)后(hou)(hou)(hou)會(hui)出什么問(wen)(wen)題，把(ba)這(zhe)些問(wen)(wen)題以(yi)及問(wen)(wen)題的(de)(de)(de)(de)解決(jue)辦法(fa)都在合同里明(ming)確約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)，對你以(yi)后(hou)(hou)(hou)出現糾紛是(shi)(shi)(shi)很(hen)有(you)(you)用的(de)(de)(de)(de)。當(dang)(dang)然(ran)最好(hao)是(shi)(shi)(shi)不要(yao)(yao)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)你明(ming)知(zhi)(zhi)道(dao)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)，而只是(shi)(shi)(shi)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)你們買(mai)(mai)(mai)賣房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)時候沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)，以(yi)后(hou)(hou)(hou)要(yao)(yao)賣房(fang)(fang)(fang)人協助你辦理房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)正就可以(yi)了(le)，如果(guo)明(ming)知(zhi)(zhi)道(dao)沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)正，以(yi)后(hou)(hou)(hou)也不可能有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)正，那就是(shi)(shi)(shi)你的(de)(de)(de)(de)過錯了(le)。

房(fang)屋權(quan)(quan)利(li)人(ren)的(de)合法權(quan)(quan)益是指權(quan)(quan)利(li)人(ren)依(yi)法對自(zi)己的(de)房(fang)產(chan)享(xiang)有(you)的(de)占有(you)、使用(yong)、受(shou)益和(he)處分的(de)權(quan)(quan)利(li)。只有(you)取(qu)得房(fang)地產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)，購(gou)房(fang)者才(cai)(cai)對所購(gou)房(fang)屋擁有(you)所有(you)權(quan)(quan)，才(cai)(cai)能對房(fang)屋擁有(you)占有(you)、使用(yong)、收益和(he)處分的(de)權(quan)(quan)利(li)。對每個購(gou)房(fang)者來說，沒有(you)房(fang)產(chan)證(zheng)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)都是名義上的(de)所有(you)人(ren)，而不(bu)是法律上的(de)所有(you)人(ren)。

目(mu)前相當(dang)一部(bu)分購房(fang)者只(zhi)關心房(fang)屋的(de)(de)價格、地理(li)位(wei)置(zhi)、周邊(bian)環境(jing)、房(fang)屋質量、戶(hu)型、物業管(guan)理(li)等問題(ti)，對《房(fang)產證》的(de)(de)重要性不了(le)解，另外一部(bu)分已購房(fang)者由于已經使用(yong)房(fang)屋，認為即使《房(fang)產證》沒有(you)(you)辦(ban)理(li)也(ye)沒有(you)(you)影響房(fang)屋的(de)(de)正常使用(yong)，因(yin)此對《房(fang)產證》的(de)(de)辦(ban)理(li)所持聽之(zhi)任之(zhi)的(de)(de)態度，這(zhe)樣不但會(hui)使自(zi)己的(de)(de)合法權益受到侵害，也(ye)有(you)(you)可能縱(zong)容(rong)開發(fa)商在房(fang)地產開發(fa)過(guo)程中的(de)(de)違法行為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干(gan)問題的(de)(de)解釋（一）》第(di)九條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)規(gui)定(ding)(ding)(ding)：依照合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)法(fa)第(di)四十四條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)第(di)二(er)款的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，法(fa)律、行政(zheng)(zheng)法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當辦(ban)(ban)(ban)理批(pi)準(zhun)手(shou)(shou)續(xu)(xu)，或者(zhe)辦(ban)(ban)(ban)理批(pi)準(zhun)、登記(ji)(ji)等手(shou)(shou)續(xu)(xu)才(cai)生(sheng)效(xiao)(xiao)，在一審法(fa)庭辯(bian)論終結前當事人仍未(wei)(wei)辦(ban)(ban)(ban)理批(pi)準(zhun)手(shou)(shou)續(xu)(xu)的(de)(de)，或者(zhe)仍未(wei)(wei)辦(ban)(ban)(ban)理批(pi)準(zhun)、登記(ji)(ji)等手(shou)(shou)續(xu)(xu)的(de)(de)，人民(min)法(fa)院應(ying)當認定(ding)(ding)(ding)該(gai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)未(wei)(wei)生(sheng)效(xiao)(xiao)；法(fa)律、行政(zheng)(zheng)法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當辦(ban)(ban)(ban)理登記(ji)(ji)手(shou)(shou)續(xu)(xu)，但未(wei)(wei)規(gui)定(ding)(ding)(ding)登記(ji)(ji)后(hou)生(sheng)效(xiao)(xiao)的(de)(de)，當事人未(wei)(wei)辦(ban)(ban)(ban)理登記(ji)(ji)手(shou)(shou)續(xu)(xu)不(bu)影響(xiang)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)效(xiao)(xiao)力，合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)標(biao)的(de)(de)物所(suo)有(you)(you)權及其他(ta)物權不(bu)能轉移。依此規(gui)定(ding)(ding)(ding)，沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)并非必(bi)然(ran)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)。 再次，有(you)(you)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)約定(ding)(ding)(ding)在賣(mai)方(fang)拿(na)到房(fang)(fang)產證或者(zhe)具備轉讓(rang)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)件以后(hou)雙方(fang)再履行買賣(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，這樣的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)也并非一定(ding)(ding)(ding)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)。這樣的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)其實是(shi)附(fu)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)件合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，在所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)件“賣(mai)方(fang)拿(na)到房(fang)(fang)產證或者(zhe)具備轉讓(rang)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)件”成(cheng)(cheng)就以后(hou)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才(cai)生(sheng)效(xiao)(xiao)。在賣(mai)方(fang)沒有(you)(you)拿(na)到房(fang)(fang)產證時，該(gai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)不(bu)生(sheng)效(xiao)(xiao)，但不(bu)生(sheng)效(xiao)(xiao)不(bu)是(shi)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)，一旦(dan)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)件成(cheng)(cheng)就合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)就生(sheng)效(xiao)(xiao)；如果合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)件確定(ding)(ding)(ding)不(bu)會實現(xian)，該(gai)就成(cheng)(cheng)為一份無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)了。

最后(hou)，只有符合(he)(he)一(yi)定條件(jian)的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)才是無(wu)效(xiao)(xiao)合(he)(he)同(tong)(tong)。比如(ru)說：雙方(fang)都知道(dao)賣(mai)方(fang)沒(mei)有房產證，卻簽訂(ding)了一(yi)份買(mai)賣(mai)沒(mei)有房產證的(de)房屋的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)；買(mai)方(fang)或(huo)者賣(mai)方(fang)有欺詐、脅(xie)迫或(huo)者乘人(ren)之危行為；雙方(fang)惡意串通(tong)，損害國家、集體或(huo)者第三者利益；等等。 合(he)(he)同(tong)(tong)應當遵(zun)守。現(xian)代合(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)的(de)原(yuan)則(ze)是盡量讓合(he)(he)同(tong)(tong)生效(xiao)(xiao)，這也(ye)是誠(cheng)實信用原(yuan)則(ze)的(de)必然要求。同(tong)(tong)時由(you)于合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)無(wu)效(xiao)(xiao)屬于、當然、自始無(wu)效(xiao)(xiao)，因(yin)此，當發現(xian)合(he)(he)同(tong)(tong)出(chu)現(xian)無(wu)效(xiao)(xiao)事由(you)時，應當及(ji)時予以解除，以免造(zao)成更大的(de)損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果購房(fang)(fang)者在(zai)入(ru)住(zhu)后不能取(qu)得房(fang)(fang)地產權(quan)證，其所(suo)購的房(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)尚處在(zai)一種不確定的狀態(tai)，購房(fang)(fang)者將不能取(qu)得如(ru)下(xia)權(quan)利：

1、不能進行買賣、贈與(yu)、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guan)合同也均為無效合同，不受法律(lv)保護。

2、在房屋(wu)被(bei)拆遷時無法按國家政策(ce)及相(xiang)關拆遷法規獲得拆遷補償。

3、無(wu)法(fa)設定抵押(ya)權(quan)、典權(quan)等他項權(quan)利(li)，購房者(zhe)無(wu)法(fa)通過房屋抵押(ya)來獲得貸款或承擔其(qi)它民事責任。

4、如因項目非法(fa)開發而無法(fa)辦理房(fang)產證(zheng)，則購(gou)房(fang)者所購(gou)房(fang)屋(wu)有被(bei)強制拆除或被(bei)拍(pai)賣的風(feng)險。

5、開(kai)(kai)發(fa)商因債(zhai)務糾紛(fen)被強(qiang)(qiang)制執行(xing)時，沒有辦理過戶的(de)房地(di)產仍屬(shu)于(yu)開(kai)(kai)發(fa)商的(de)財產，可以被開(kai)(kai)發(fa)商的(de)債(zhai)權(quan)人依(yi)法強(qiang)(qiang)制執行(xing);

6、在土地(di)使(shi)用(yong)權期限(xian)屆(jie)滿時(shi)無法申請繼(ji)續使(shi)用(yong)該土地(di)。

什么房子沒有房產證

對于開發商而言，不能辦理產權證的(de)主要情況有(you)：

1、利(li)用(yong)集體(ti)所有土(tu)地開發的項目

2、未經立項(xiang)批準或私自變更立項(xiang)的(de)項(xiang)目

3、未取(qu)得(de)規劃審批的項(xiang)目(mu)

4、私自(zi)變(bian)更規劃(hua)的項(xiang)目

5、私(si)自改變土地用途的項(xiang)目

6、土(tu)地產(chan)權存(cun)在糾紛

7、沒有銷售許(xu)可證又無產(chan)權證的房(fang)屋

8、未經(jing)驗(yan)收(shou)或驗(yan)收(shou)不(bu)合格的房(fang)屋

9、土地(di)或房屋未解除抵押的

10、開發(fa)商未交納相關稅費的

11、土地(di)、房屋(wu)被有關(guan)部門司法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近(jin)就經(jing)常有(you)人問“我買的期房，還(huan)沒(mei)有(you)交(jiao)房，可(ke)不可(ke)以賣呢？”，當然可(ke)以！今天小編就來給大家(jia)講一講沒(mei)有(you)房產證的房子怎么交(jiao)易(yi)。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種(zhong)情況就是(shi)(shi)開發商還沒有到(dao)房管局備案，是(shi)(shi)最好處理的。

買(mai)(mai)(mai)賣雙方(fang)可以直接到開(kai)發商那(nei)里辦(ban)(ban)理(li)合(he)同(tong)(tong)轉(zhuan)讓，就(jiu)是(shi)跟開(kai)發商商量(liang)好，跟買(mai)(mai)(mai)方(fang)重新(xin)簽訂一份(fen)購房(fang)合(he)同(tong)(tong)，并將老的購房(fang)合(he)同(tong)(tong)收(shou)回即(ji)可。然后買(mai)(mai)(mai)方(fang)再將首付款付給賣方(fang)就(jiu)行(xing)了。后面的事情就(jiu)跟買(mai)(mai)(mai)新(xin)房(fang)一樣，房(fang)管局備案就(jiu)直接寫買(mai)(mai)(mai)方(fang)的名(ming)字，銀行(xing)按(an)揭也是(shi)買(mai)(mai)(mai)方(fang)自己去(qu)辦(ban)(ban)理(li)即(ji)可，房(fang)產證下來就(jiu)直接是(shi)買(mai)(mai)(mai)方(fang)的名(ming)字了。

正在還房貸，還沒有交房

方(fang)式一：直接更名

流程：

1、賣(mai)方將銀行的貸款還清；

2、賣方拿著銀行出具(ju)的(de)結清證明后去房(fang)管局拿出正在(zai)抵押合同；

3、開(kai)發商帶著合同和注銷備(bei)案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xu)；

4、注銷完(wan)成后由買方和開發商(shang)簽(qian)署新的(de)商(shang)品(pin)房(fang)買賣(mai)合同，再(zai)到房(fang)管局重新備案(an)。

注意事項：

1、房子(zi)必(bi)須還清銀行(xing)貸款

2、更名必須取(qu)得開發商的(de)同(tong)意

3、買(mai)(mai)方(fang)不能再按(an)揭(jie)了，必須全(quan)款購買(mai)(mai)

這種方式(shi)的優點(dian)是手續比(bi)較(jiao)簡(jian)單，且(qie)整(zheng)個(ge)過程沒(mei)有(you)稅費。缺點(dian)是不能按揭，且(qie)中間有(you)大量的空(kong)白(bai)期，風險比(bi)較(jiao)大。

從(cong)國家法(fa)律(lv)政(zheng)策來講，沒有產權(quan)證的(de)(de)房產是(shi)不(bu)(bu)允(yun)許交易的(de)(de)。因(yin)此，法(fa)律(lv)上對這種交易行(xing)為是(shi)不(bu)(bu)保護的(de)(de)，出了什(shen)么(me)問題都只(zhi)能自己兜著。

方(fang)式二：雙方(fang)約定(ding)等房產證下來(lai)再過戶(hu)

這種方式就(jiu)屬于二手房買賣了(le)，因此(ci)要(yao)繳(jiao)納的稅費(fei)也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以(yi)下的為總(zong)房(fang)款的1%；90平~140平米(mi)的(de)為總房款的(de)1.5%；140平米(mi)以(yi)上的為總房(fang)款的3%。（均為首(shou)套房(fang)）

（契稅要(yao)交兩次(ci)，一次(ci)是賣方本人辦(ban)理房產(chan)證時繳納，一次(ci)是買方辦(ban)理新房產(chan)證時繳納）

營業稅：5.55%

第二種方式的(de)優點是(shi)(shi)能及時(shi)過戶(hu)，風險較低；缺點是(shi)(shi)

稅費較高，且時間成(cheng)本比較長(chang)。

注意(yi)事項

1、沒有房產證的房子(zi)在(zai)交易時風險比較大(da)，買方和(he)賣(mai)方都應謹慎！

2、如(ru)果遇到特(te)殊情況一定要賣(mai)（買）沒拿到房產(chan)證的(de)房子，雙方應(ying)對該房產(chan)進(jin)行詳細了解，明確房產(chan)證何時能拿到，并(bing)約(yue)定適當的(de)違約(yue)金標準，同時也要有心理準備(bei)。

3、對買方來講(jiang)，降低風(feng)險可從兩方面入(ru)手(shou)，一(yi)是在取(qu)得房產證之前，盡(jin)量少(shao)交房款；二是應先取(qu)得房屋的使用(yong)權和控制權，這樣法律(lv)會向購(gou)房者傾斜。

4、房價會有(you)波動(dong)，買賣雙方應約定違(wei)約金(jin)標準，以避(bi)免房價波動(dong)較(jiao)大(da)時，一方違(wei)約。