沒有房(fang)(fang)產證(zheng)的房(fang)(fang)子如何買(mai)賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也(ye)就是所謂的“過戶”)為(wei)準，沒有產權證的(de)房產是不(bu)(bu)可(ke)以(yi)辦理過戶(hu)的(de)，國家(jia)不(bu)(bu)保護不(bu)(bu)過戶(hu)的(de)房產交(jiao)易。

其次, 我們也(ye)建(jian)議大家不(bu)要購買(mai)這類房(fang)子，因(yin)為沒(mei)有(you)產權證將不(bu)能(neng)(neng)貸(dai)款(kuan)、不(bu)能(neng)(neng)過戶、也(ye)不(bu)能(neng)(neng)辦理公證，所簽署的協議也(ye)是(shi)無(wu)效(xiao)的。

第三, 沒有產(chan)(chan)權證不(bu)能辦理過(guo)戶的話(hua)，那么(me)其中(zhong)隱藏的風險將會很(hen)大，不(bu)過(guo)戶的話(hua)房產(chan)(chan)的所有權還是(shi)原業主的。例如，如果(guo)原業主離異(yi)的話(hua)房產(chan)(chan)將會被(bei)分割，如果(guo)他有債務被(bei)起訴的話(hua)，那么(me)這套房產(chan)(chan)將會被(bei)法(fa)院列(lie)入可執行的財產(chan)(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是可以單方面撤消(xiao)的!所以(yi)存(cun)在風險。

但是(shi)做什(shen)么(me)事都(dou)不能(neng)太絕對，沒(mei)有(you)(you)(you)房(fang)產證(zheng)(zheng)對你有(you)(you)(you)沒(mei)有(you)(you)(you)影(ying)響(xiang)，有(you)(you)(you)什(shen)么(me)影(ying)響(xiang)，要看房(fang)子的(de)具體(ti)情況而定，房(fang)子是(shi)城市(shi)的(de)還是(shi)農村(cun)的(de)，是(shi)商(shang)品房(fang)還是(shi)農民自有(you)(you)(you)的(de)房(fang)子，這些都(dou)會影(ying)響(xiang)到你買房(fang)子的(de)效力，如(ru)果是(shi)城市(shi)商(shang)品房(fang)，沒(mei)有(you)(you)(you)房(fang)產證(zheng)(zheng)當然是(shi)個很(hen)嚴(yan)重(zhong)的(de)問題，但農村(cun)的(de)房(fang)子，沒(mei)有(you)(you)(you)證(zheng)(zheng)是(shi)很(hen)正(zheng)常(chang)的(de)。

當然(ran)，無論是(shi)(shi)哪兒的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)，對方既然(ran)沒有(you)(you)(you)房(fang)產(chan)證(zheng)，買(mai)給你(ni)房(fang)子(zi)(zi)，對方肯定(ding)(ding)(ding)(ding)是(shi)(shi)要付(fu)出(chu)代價的(de)(de)(de)，所以(yi)(yi)你(ni)在(zai)(zai)權衡(heng)利弊后，作出(chu)是(shi)(shi)否要買(mai)這個房(fang)子(zi)(zi)時(shi)，一(yi)定(ding)(ding)(ding)(ding)要想(xiang)清楚，以(yi)(yi)后會出(chu)什么(me)樣的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，出(chu)了(le)這樣的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，如何去解(jie)(jie)決(jue)，你(ni)應當把你(ni)所想(xiang)到的(de)(de)(de)，都在(zai)(zai)合(he)(he)同上明確約定(ding)(ding)(ding)(ding)。以(yi)(yi)后即使買(mai)賣(mai)合(he)(he)同無效，那爭議的(de)(de)(de)解(jie)(jie)決(jue)方式的(de)(de)(de)約定(ding)(ding)(ding)(ding)還是(shi)(shi)有(you)(you)(you)效的(de)(de)(de)。因此，建(jian)議，如果房(fang)子(zi)(zi)對你(ni)實(shi)在(zai)(zai)是(shi)(shi)很有(you)(you)(you)誘惑(huo)，不防買(mai)下來，但在(zai)(zai)買(mai)房(fang)子(zi)(zi)之前，一(yi)定(ding)(ding)(ding)(ding)要好好想(xiang)想(xiang)，以(yi)(yi)后會出(chu)什么(me)問(wen)題(ti)，把這些(xie)問(wen)題(ti)以(yi)(yi)及問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)解(jie)(jie)決(jue)辦法都在(zai)(zai)合(he)(he)同里明確約定(ding)(ding)(ding)(ding)，對你(ni)以(yi)(yi)后出(chu)現(xian)糾紛是(shi)(shi)很有(you)(you)(you)用的(de)(de)(de)。當然(ran)最好是(shi)(shi)不要約定(ding)(ding)(ding)(ding)你(ni)明知(zhi)道房(fang)子(zi)(zi)沒有(you)(you)(you)房(fang)產(chan)證(zheng)，而只(zhi)是(shi)(shi)約定(ding)(ding)(ding)(ding)你(ni)們買(mai)賣(mai)房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)(de)時(shi)候沒有(you)(you)(you)房(fang)產(chan)證(zheng)，以(yi)(yi)后要賣(mai)房(fang)人協助你(ni)辦理房(fang)產(chan)正就可(ke)以(yi)(yi)了(le)，如果明知(zhi)道沒有(you)(you)(you)房(fang)產(chan)正，以(yi)(yi)后也不可(ke)能有(you)(you)(you)房(fang)產(chan)正，那就是(shi)(shi)你(ni)的(de)(de)(de)過錯了(le)。

房(fang)屋(wu)(wu)權(quan)(quan)利(li)人的(de)(de)(de)合(he)法(fa)權(quan)(quan)益(yi)是(shi)指權(quan)(quan)利(li)人依法(fa)對(dui)自己的(de)(de)(de)房(fang)產享有(you)的(de)(de)(de)占有(you)、使(shi)用、受益(yi)和處分的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利(li)。只有(you)取得房(fang)地產權(quan)(quan)證，購(gou)房(fang)者才(cai)對(dui)所(suo)(suo)購(gou)房(fang)屋(wu)(wu)擁有(you)所(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)，才(cai)能對(dui)房(fang)屋(wu)(wu)擁有(you)占有(you)、使(shi)用、收益(yi)和處分的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利(li)。對(dui)每個購(gou)房(fang)者來說，沒有(you)房(fang)產證的(de)(de)(de)商品房(fang)都是(shi)名義上的(de)(de)(de)所(suo)(suo)有(you)人，而不(bu)是(shi)法(fa)律上的(de)(de)(de)所(suo)(suo)有(you)人。

目前相當一部分購房(fang)者只(zhi)關心(xin)房(fang)屋(wu)的(de)(de)價格(ge)、地理(li)位置、周邊環境(jing)、房(fang)屋(wu)質量、戶(hu)型、物(wu)業管理(li)等問題，對(dui)《房(fang)產(chan)(chan)證》的(de)(de)重要性(xing)不了(le)解，另外一部分已購房(fang)者由于(yu)已經使用房(fang)屋(wu)，認為即(ji)使《房(fang)產(chan)(chan)證》沒有辦理(li)也(ye)沒有影響(xiang)房(fang)屋(wu)的(de)(de)正常使用，因此對(dui)《房(fang)產(chan)(chan)證》的(de)(de)辦理(li)所持聽之任(ren)之的(de)(de)態度，這樣(yang)不但會使自己的(de)(de)合法權益受到侵害，也(ye)有可(ke)能縱容開(kai)發商在房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發過程中的(de)(de)違法行為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中(zhong)華人(ren)民共和(he)國合(he)同法>若(ruo)干問題的(de)(de)解(jie)釋（一(yi)）》第九條(tiao)規(gui)定(ding)(ding)(ding)：依照合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)法(fa)(fa)第四十四條(tiao)第二款的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，法(fa)(fa)律(lv)、行政法(fa)(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦理批準(zhun)(zhun)手續(xu)(xu)，或(huo)(huo)者(zhe)辦理批準(zhun)(zhun)、登(deng)記(ji)等手續(xu)(xu)才(cai)生效(xiao)，在一(yi)審法(fa)(fa)庭辯(bian)論終結前(qian)當(dang)事(shi)人(ren)仍(reng)未辦理批準(zhun)(zhun)手續(xu)(xu)的(de)(de)，或(huo)(huo)者(zhe)仍(reng)未辦理批準(zhun)(zhun)、登(deng)記(ji)等手續(xu)(xu)的(de)(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院應(ying)當(dang)認(ren)定(ding)(ding)(ding)該合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)未生效(xiao)；法(fa)(fa)律(lv)、行政法(fa)(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦理登(deng)記(ji)手續(xu)(xu)，但未規(gui)定(ding)(ding)(ding)登(deng)記(ji)后(hou)生效(xiao)的(de)(de)，當(dang)事(shi)人(ren)未辦理登(deng)記(ji)手續(xu)(xu)不(bu)影響合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)效(xiao)力，合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)物所(suo)有(you)(you)權(quan)及其(qi)他(ta)物權(quan)不(bu)能轉移。依此規(gui)定(ding)(ding)(ding)，沒有(you)(you)房(fang)產(chan)證的(de)(de)房(fang)屋(wu)買賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)并非必然無(wu)效(xiao)。 再(zai)次，有(you)(you)的(de)(de)房(fang)屋(wu)買賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)約定(ding)(ding)(ding)在賣(mai)(mai)方(fang)拿(na)(na)到房(fang)產(chan)證或(huo)(huo)者(zhe)具(ju)(ju)備轉讓條(tiao)件(jian)以后(hou)雙方(fang)再(zai)履(lv)行買賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，這(zhe)樣的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)也并非一(yi)定(ding)(ding)(ding)無(wu)效(xiao)。這(zhe)樣的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)其(qi)實是附(fu)條(tiao)件(jian)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，在所(suo)附(fu)條(tiao)件(jian)“賣(mai)(mai)方(fang)拿(na)(na)到房(fang)產(chan)證或(huo)(huo)者(zhe)具(ju)(ju)備轉讓條(tiao)件(jian)”成就(jiu)以后(hou)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才(cai)生效(xiao)。在賣(mai)(mai)方(fang)沒有(you)(you)拿(na)(na)到房(fang)產(chan)證時(shi)，該合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)不(bu)生效(xiao)，但不(bu)生效(xiao)不(bu)是無(wu)效(xiao)，一(yi)旦條(tiao)件(jian)成就(jiu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)就(jiu)生效(xiao)；如果(guo)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)所(suo)附(fu)條(tiao)件(jian)確定(ding)(ding)(ding)不(bu)會實現，該就(jiu)成為一(yi)份無(wu)效(xiao)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)了(le)。

最(zui)后(hou)，只有(you)符合(he)(he)一定條件的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才是無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。比如說：雙(shuang)方都知道(dao)賣方沒有(you)房產證，卻(que)簽訂了一份買賣沒有(you)房產證的(de)房屋的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)；買方或者(zhe)(zhe)賣方有(you)欺(qi)詐、脅迫或者(zhe)(zhe)乘人之危行為；雙(shuang)方惡意串通，損害國家、集體(ti)或者(zhe)(zhe)第三者(zhe)(zhe)利益；等(deng)等(deng)。 合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應當(dang)(dang)遵守。現代合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)法(fa)的(de)原則(ze)是盡(jin)量讓合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)生效(xiao)(xiao)，這也是誠實信(xin)用原則(ze)的(de)必然(ran)(ran)要求。同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)時由(you)于(yu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)屬(shu)于(yu)、當(dang)(dang)然(ran)(ran)、自(zi)始無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)，因(yin)此(ci)，當(dang)(dang)發現合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)出(chu)現無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)事由(you)時，應當(dang)(dang)及時予(yu)以(yi)解除，以(yi)免造成更大的(de)損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果購房(fang)者在入住后不能(neng)取得房(fang)地產權(quan)證，其所購的房(fang)屋所有(you)權(quan)尚(shang)處在一種不確定的狀(zhuang)態，購房(fang)者將不能(neng)取得如(ru)下權(quan)利：

1、不能進行買賣、贈與、置(zhi)換(huan)、繼承、出租等活動(dong)，即使簽定(ding)相關合同也均為無(wu)效合同，不受法律保護。

2、在房屋被拆(chai)遷時無法按(an)國家政策及(ji)相(xiang)關(guan)拆(chai)遷法規獲(huo)得拆(chai)遷補償(chang)。

3、無(wu)(wu)法設定抵(di)押(ya)權(quan)、典權(quan)等(deng)他項權(quan)利，購(gou)房者無(wu)(wu)法通(tong)過(guo)房屋抵(di)押(ya)來獲得貸款或承擔其(qi)它(ta)民事責任(ren)。

4、如因項目(mu)非(fei)法開發而無法辦(ban)理(li)房產證，則購(gou)房者所購(gou)房屋(wu)有被強制拆除或被拍賣的(de)風險(xian)。

5、開發商(shang)因債務(wu)糾紛被(bei)強制執行(xing)時，沒有辦理過戶的房地產(chan)仍屬(shu)于(yu)開發商(shang)的財產(chan)，可以被(bei)開發商(shang)的債權人依法強制執行(xing);

6、在(zai)土地使(shi)用權期(qi)限屆滿時(shi)無(wu)法(fa)申請(qing)繼續(xu)使(shi)用該土地。

什么房子沒有房產證

對于(yu)開發(fa)商而言，不能辦理產權證的主要情況(kuang)有(you)：

1、利(li)用集體所有土(tu)地開(kai)發的(de)項目

2、未經立項(xiang)批準或私自變更立項(xiang)的項(xiang)目

3、未取(qu)得(de)規劃審(shen)批(pi)的項(xiang)目

4、私自變更規劃的項目(mu)

5、私自改變土地用途的(de)項目(mu)

6、土地產權存在糾(jiu)紛

7、沒有銷售(shou)許可證又無產權證的房屋

8、未經驗收或驗收不合格的房屋

9、土地(di)或房屋未(wei)解(jie)除抵押的

10、開(kai)發商未交納相關稅費的(de)

11、土地、房屋被(bei)有關部門司法查(cha)封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就(jiu)經常有(you)人(ren)問“我買的期(qi)房(fang)，還沒有(you)交房(fang)，可(ke)不可(ke)以(yi)賣呢？”，當然可(ke)以(yi)！今天小(xiao)編就(jiu)來給(gei)大家(jia)講(jiang)一講(jiang)沒有(you)房(fang)產證的房(fang)子怎么交易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情(qing)況就(jiu)是(shi)開(kai)發商還沒有到房管(guan)局備案，是(shi)最(zui)好處理的。

買(mai)(mai)賣雙(shuang)方(fang)(fang)(fang)可(ke)(ke)以(yi)直(zhi)(zhi)接(jie)到(dao)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)那里辦理(li)合(he)同轉讓，就是跟(gen)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)商(shang)量好，跟(gen)買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)重新簽(qian)訂一(yi)份購房(fang)合(he)同，并(bing)將(jiang)老的購房(fang)合(he)同收回即可(ke)(ke)。然(ran)后買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)再將(jiang)首(shou)付款付給賣方(fang)(fang)(fang)就行了(le)。后面(mian)的事情(qing)就跟(gen)買(mai)(mai)新房(fang)一(yi)樣，房(fang)管局備案就直(zhi)(zhi)接(jie)寫買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的名字，銀行按揭也是買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)自己(ji)去辦理(li)即可(ke)(ke)，房(fang)產證下來就直(zhi)(zhi)接(jie)是買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的名字了(le)。

正在還房貸，還沒有交房

方式(shi)一：直接更名

流程：

1、賣方將銀行的貸款(kuan)還清；

2、賣方拿(na)著銀行(xing)出具的結清證明后去房管局拿(na)出正在抵押(ya)合同；

3、開發商帶著合(he)同和注(zhu)銷備案登記表去房地局辦理(li)該房屋的(de)注(zhu)銷手續；

4、注銷完成后由買方和開發商簽署新的商品房買賣(mai)合同，再到房管局重新備(bei)案(an)。

注意事項：

1、房子(zi)必須(xu)還清銀(yin)行貸款

2、更名必須取(qu)得開發(fa)商(shang)的同意

3、買方不能再按揭(jie)了，必須(xu)全款(kuan)購買

這種(zhong)方式(shi)的優點是(shi)手續比較(jiao)簡單，且整個(ge)過程沒有(you)稅費。缺點是(shi)不(bu)能按(an)揭(jie)，且中間有(you)大(da)(da)量的空白期，風險比較(jiao)大(da)(da)。

從(cong)國家法律(lv)政策(ce)來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因(yin)此，法律(lv)上(shang)對這種交易行為是不保護的，出(chu)了(le)什么問(wen)題都(dou)只能(neng)自己兜著。

方(fang)式二：雙(shuang)方(fang)約定(ding)等(deng)房產證下來再過戶

這(zhe)種(zhong)方式就(jiu)屬于二手房買(mai)賣了，因此(ci)要繳納的稅費(fei)也(ye)是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總(zong)房(fang)款的1%；90平~140平(ping)米的(de)為總房款的(de)1.5%；140平(ping)米以上的(de)為總房款的(de)3%。（均為首套房）

（契稅要交兩次，一次是(shi)賣方(fang)本人辦理房(fang)產證時(shi)繳納，一次是(shi)買方(fang)辦理新房(fang)產證時(shi)繳納）

營業稅：5.55%

第(di)二種(zhong)方式(shi)的優點是能及(ji)時過戶，風(feng)險較(jiao)低；缺點是

稅費較(jiao)高，且時(shi)間成(cheng)本比(bi)較(jiao)長。

注意事項

1、沒有房產證的房子(zi)在交易時(shi)風險(xian)比較大，買(mai)方和賣方都應謹(jin)慎(shen)！

2、如果(guo)遇到(dao)特殊情(qing)況一定要賣(mai)（買(mai)）沒拿(na)到(dao)房產(chan)證的(de)房子，雙方應(ying)對該房產(chan)進行詳細了解(jie)，明確房產(chan)證何(he)時能拿(na)到(dao)，并約定適(shi)當的(de)違約金(jin)標準，同(tong)時也(ye)要有心理準備(bei)。

3、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chan)證之(zhi)前，盡量少交房款(kuan)；二(er)是應(ying)先取得房屋的(de)使用權(quan)和控制權(quan)，這樣法(fa)律會向購房者傾斜。

4、房價會(hui)有波(bo)動，買賣雙(shuang)方(fang)(fang)應(ying)約(yue)(yue)定違(wei)約(yue)(yue)金標準，以(yi)避免房價波(bo)動較大時(shi)，一方(fang)(fang)違(wei)約(yue)(yue)。