沒有房產(chan)證的房子如何(he)買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就(jiu)是所謂的“過戶”)為準(zhun)，沒(mei)有產權證的(de)房產是不(bu)可以辦理(li)過(guo)(guo)戶(hu)的(de)，國家不(bu)保(bao)護不(bu)過(guo)(guo)戶(hu)的(de)房產交易。

其次, 我們也建議大家不要(yao)購買(mai)這類房子，因為(wei)沒有產權(quan)證將不能(neng)貸款(kuan)、不能(neng)過戶、也不能(neng)辦理公證，所簽署的協議也是(shi)無效的。

第三, 沒(mei)有(you)產(chan)(chan)(chan)權(quan)證不能辦理(li)過(guo)戶(hu)的話，那么其中(zhong)隱藏的風險將會(hui)(hui)(hui)很大，不過(guo)戶(hu)的話房(fang)產(chan)(chan)(chan)的所有(you)權(quan)還是原(yuan)業主的。例如(ru)，如(ru)果(guo)原(yuan)業主離異的話房(fang)產(chan)(chan)(chan)將會(hui)(hui)(hui)被分割，如(ru)果(guo)他有(you)債(zhai)務被起訴的話，那么這套房(fang)產(chan)(chan)(chan)將會(hui)(hui)(hui)被法院(yuan)列入可執行(xing)的財產(chan)(chan)(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是可以單方面撤(che)消的!所以存在風險。

但是做什(shen)么事都(dou)不(bu)能(neng)太絕對，沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證對你有(you)(you)沒(mei)(mei)有(you)(you)影(ying)響，有(you)(you)什(shen)么影(ying)響，要看房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)具體情況而定，房(fang)(fang)子(zi)是城(cheng)市的(de)(de)還是農(nong)(nong)村的(de)(de)，是商品(pin)房(fang)(fang)還是農(nong)(nong)民(min)自(zi)有(you)(you)的(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，這些(xie)都(dou)會(hui)影(ying)響到你買房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)效力(li)，如(ru)果是城(cheng)市商品(pin)房(fang)(fang)，沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證當然是個很嚴重的(de)(de)問題(ti)，但農(nong)(nong)村的(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，沒(mei)(mei)有(you)(you)證是很正(zheng)常(chang)的(de)(de)。

當(dang)(dang)然(ran)，無論是(shi)哪兒的(de)(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，對(dui)方(fang)既然(ran)沒有(you)房(fang)(fang)產證，買(mai)給你(ni)(ni)房(fang)(fang)子(zi)，對(dui)方(fang)肯定(ding)是(shi)要(yao)付出(chu)(chu)代價(jia)的(de)(de)(de)，所(suo)(suo)以(yi)(yi)(yi)(yi)你(ni)(ni)在權衡利弊后(hou)，作出(chu)(chu)是(shi)否(fou)要(yao)買(mai)這個(ge)房(fang)(fang)子(zi)時，一(yi)定(ding)要(yao)想清(qing)楚(chu)，以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)會出(chu)(chu)什(shen)么樣的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)，出(chu)(chu)了這樣的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)，如(ru)何(he)去解決，你(ni)(ni)應當(dang)(dang)把你(ni)(ni)所(suo)(suo)想到的(de)(de)(de)，都(dou)在合同(tong)上明確約(yue)(yue)定(ding)。以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)即使買(mai)賣合同(tong)無效，那爭議(yi)的(de)(de)(de)解決方(fang)式的(de)(de)(de)約(yue)(yue)定(ding)還是(shi)有(you)效的(de)(de)(de)。因此，建(jian)議(yi)，如(ru)果(guo)房(fang)(fang)子(zi)對(dui)你(ni)(ni)實在是(shi)很有(you)誘惑，不(bu)防買(mai)下來，但在買(mai)房(fang)(fang)子(zi)之前，一(yi)定(ding)要(yao)好好想想，以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)會出(chu)(chu)什(shen)么問(wen)題(ti)(ti)，把這些問(wen)題(ti)(ti)以(yi)(yi)(yi)(yi)及問(wen)題(ti)(ti)的(de)(de)(de)解決辦法都(dou)在合同(tong)里明確約(yue)(yue)定(ding)，對(dui)你(ni)(ni)以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)出(chu)(chu)現糾紛(fen)是(shi)很有(you)用(yong)的(de)(de)(de)。當(dang)(dang)然(ran)最好是(shi)不(bu)要(yao)約(yue)(yue)定(ding)你(ni)(ni)明知(zhi)道房(fang)(fang)子(zi)沒有(you)房(fang)(fang)產證，而(er)只是(shi)約(yue)(yue)定(ding)你(ni)(ni)們買(mai)賣房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)(de)時候沒有(you)房(fang)(fang)產證，以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)要(yao)賣房(fang)(fang)人協助你(ni)(ni)辦理房(fang)(fang)產正就可(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)了，如(ru)果(guo)明知(zhi)道沒有(you)房(fang)(fang)產正，以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)也不(bu)可(ke)能有(you)房(fang)(fang)產正，那就是(shi)你(ni)(ni)的(de)(de)(de)過錯了。

房(fang)(fang)(fang)屋權(quan)(quan)利人(ren)(ren)的(de)合法(fa)權(quan)(quan)益(yi)(yi)是(shi)指(zhi)權(quan)(quan)利人(ren)(ren)依法(fa)對自(zi)己的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)享(xiang)有(you)(you)(you)(you)的(de)占(zhan)有(you)(you)(you)(you)、使(shi)(shi)用、受益(yi)(yi)和(he)處(chu)(chu)分的(de)權(quan)(quan)利。只(zhi)有(you)(you)(you)(you)取得房(fang)(fang)(fang)地產(chan)權(quan)(quan)證，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)才對所(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋擁(yong)(yong)有(you)(you)(you)(you)所(suo)有(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)，才能對房(fang)(fang)(fang)屋擁(yong)(yong)有(you)(you)(you)(you)占(zhan)有(you)(you)(you)(you)、使(shi)(shi)用、收益(yi)(yi)和(he)處(chu)(chu)分的(de)權(quan)(quan)利。對每個購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)來說(shuo)，沒(mei)有(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證的(de)商品房(fang)(fang)(fang)都(dou)是(shi)名義(yi)上(shang)的(de)所(suo)有(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)，而不是(shi)法(fa)律上(shang)的(de)所(suo)有(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)。

目前相(xiang)當(dang)一部分購(gou)房(fang)者(zhe)只關心(xin)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的價(jia)格(ge)、地(di)理(li)位(wei)置、周邊環境(jing)、房(fang)屋(wu)(wu)(wu)質量、戶型、物業管理(li)等問題，對(dui)《房(fang)產證》的重要性不(bu)了解，另(ling)外一部分已購(gou)房(fang)者(zhe)由于已經使用房(fang)屋(wu)(wu)(wu)，認(ren)為(wei)即(ji)使《房(fang)產證》沒(mei)有(you)辦理(li)也(ye)沒(mei)有(you)影響(xiang)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的正(zheng)常使用，因此對(dui)《房(fang)產證》的辦理(li)所持聽之任之的態(tai)度，這樣不(bu)但(dan)會使自己的合法權益受(shou)到侵害，也(ye)有(you)可能縱容(rong)開(kai)(kai)發商在房(fang)地(di)產開(kai)(kai)發過程中的違法行為(wei)。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中(zhong)華人民共和國(guo)合同法>若干問題的(de)(de)解釋（一(yi)(yi)(yi)）》第九(jiu)條(tiao)規(gui)(gui)定(ding)：依照合同(tong)(tong)(tong)法(fa)第四(si)十四(si)條(tiao)第二款的(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)，法(fa)律、行政法(fa)規(gui)(gui)規(gui)(gui)定(ding)合同(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)批(pi)準手(shou)續(xu)(xu)，或者(zhe)(zhe)辦(ban)(ban)(ban)理(li)批(pi)準、登(deng)記(ji)(ji)等(deng)手(shou)續(xu)(xu)才(cai)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，在(zai)一(yi)(yi)(yi)審法(fa)庭辯論終結前(qian)當(dang)事人(ren)仍(reng)未(wei)辦(ban)(ban)(ban)理(li)批(pi)準手(shou)續(xu)(xu)的(de)(de)，或者(zhe)(zhe)仍(reng)未(wei)辦(ban)(ban)(ban)理(li)批(pi)準、登(deng)記(ji)(ji)等(deng)手(shou)續(xu)(xu)的(de)(de)，人(ren)民法(fa)院應(ying)當(dang)認定(ding)該(gai)合同(tong)(tong)(tong)未(wei)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；法(fa)律、行政法(fa)規(gui)(gui)規(gui)(gui)定(ding)合同(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)登(deng)記(ji)(ji)手(shou)續(xu)(xu)，但未(wei)規(gui)(gui)定(ding)登(deng)記(ji)(ji)后生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)，當(dang)事人(ren)未(wei)辦(ban)(ban)(ban)理(li)登(deng)記(ji)(ji)手(shou)續(xu)(xu)不影響合同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)力(li)，合同(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)物(wu)所有(you)權及其他物(wu)權不能(neng)轉(zhuan)移。依此規(gui)(gui)定(ding)，沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋買賣合同(tong)(tong)(tong)并非(fei)必(bi)然無效(xiao)(xiao)(xiao)。 再次，有(you)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋買賣合同(tong)(tong)(tong)約定(ding)在(zai)賣方(fang)(fang)拿到房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)或者(zhe)(zhe)具備轉(zhuan)讓(rang)條(tiao)件(jian)以后雙方(fang)(fang)再履行買賣合同(tong)(tong)(tong)，這樣(yang)的(de)(de)合同(tong)(tong)(tong)也并非(fei)一(yi)(yi)(yi)定(ding)無效(xiao)(xiao)(xiao)。這樣(yang)的(de)(de)合同(tong)(tong)(tong)其實是附(fu)條(tiao)件(jian)合同(tong)(tong)(tong)，在(zai)所附(fu)條(tiao)件(jian)“賣方(fang)(fang)拿到房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)或者(zhe)(zhe)具備轉(zhuan)讓(rang)條(tiao)件(jian)”成就(jiu)(jiu)以后合同(tong)(tong)(tong)才(cai)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)。在(zai)賣方(fang)(fang)沒(mei)有(you)拿到房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)時，該(gai)合同(tong)(tong)(tong)不生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，但不生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)不是無效(xiao)(xiao)(xiao)，一(yi)(yi)(yi)旦條(tiao)件(jian)成就(jiu)(jiu)合同(tong)(tong)(tong)就(jiu)(jiu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；如(ru)果合同(tong)(tong)(tong)所附(fu)條(tiao)件(jian)確定(ding)不會實現，該(gai)就(jiu)(jiu)成為一(yi)(yi)(yi)份無效(xiao)(xiao)(xiao)合同(tong)(tong)(tong)了。

最后(hou)，只有(you)(you)符合(he)一(yi)定(ding)條件(jian)的(de)(de)合(he)同(tong)(tong)才是無效(xiao)(xiao)合(he)同(tong)(tong)。比如說(shuo)：雙方(fang)都(dou)知道(dao)賣方(fang)沒(mei)有(you)(you)房產證(zheng)(zheng)，卻簽訂(ding)了一(yi)份買(mai)賣沒(mei)有(you)(you)房產證(zheng)(zheng)的(de)(de)房屋的(de)(de)合(he)同(tong)(tong)；買(mai)方(fang)或者賣方(fang)有(you)(you)欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方(fang)惡意串通，損(sun)害國家、集體或者第三者利(li)益；等(deng)(deng)等(deng)(deng)。 合(he)同(tong)(tong)應當(dang)遵守。現(xian)代(dai)合(he)同(tong)(tong)法的(de)(de)原(yuan)則是盡量讓合(he)同(tong)(tong)生(sheng)效(xiao)(xiao)，這也是誠實信用原(yuan)則的(de)(de)必(bi)然要求。同(tong)(tong)時由(you)于(yu)合(he)同(tong)(tong)的(de)(de)無效(xiao)(xiao)屬(shu)于(yu)、當(dang)然、自始無效(xiao)(xiao)，因此，當(dang)發現(xian)合(he)同(tong)(tong)出現(xian)無效(xiao)(xiao)事由(you)時，應當(dang)及時予(yu)以解除，以免(mian)造成更大的(de)(de)損(sun)失(shi)。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果購(gou)房者(zhe)在入住后不(bu)能取得房地(di)產權(quan)證，其所購(gou)的(de)房屋所有權(quan)尚處在一種不(bu)確(que)定的(de)狀態，購(gou)房者(zhe)將(jiang)不(bu)能取得如(ru)下權(quan)利(li)：

1、不(bu)能進(jin)行買賣、贈(zeng)與、置換、繼承、出租等(deng)活動，即使簽定相關合(he)同(tong)也均為(wei)無效合(he)同(tong)，不(bu)受法律(lv)保(bao)護。

2、在房屋被(bei)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)時(shi)無(wu)法按國家政策及相關拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)法規獲(huo)得拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)補償。

3、無法設定抵(di)押權、典權等(deng)他項權利，購(gou)房(fang)者無法通過房(fang)屋抵(di)押來(lai)獲(huo)得貸款或承擔其它民(min)事(shi)責(ze)任。

4、如因項(xiang)目非法開發而(er)無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制(zhi)拆(chai)除或被拍賣(mai)的風險。

5、開發商(shang)因(yin)債務(wu)糾紛(fen)被強(qiang)制(zhi)執(zhi)行時，沒有辦理過(guo)戶的房(fang)地產仍(reng)屬(shu)于開發商(shang)的財產，可以被開發商(shang)的債權人依法強(qiang)制(zhi)執(zhi)行;

6、在土(tu)(tu)地使用(yong)權期限(xian)屆滿時無法(fa)申請(qing)繼續使用(yong)該(gai)土(tu)(tu)地。

什么房子沒有房產證

對于開發商而言，不(bu)能辦理(li)產(chan)權證的主要情況有(you)：

1、利用集體(ti)所有土地開發的項(xiang)目

2、未經立項批準或(huo)私自變更立項的項目

3、未取得規劃審批(pi)的(de)項目

4、私(si)自變更規劃(hua)的項(xiang)目

5、私自改變(bian)土(tu)地用途(tu)的(de)項目

6、土地產權存在(zai)糾紛

7、沒有銷售許可(ke)證又無(wu)產權(quan)證的房屋

8、未經驗收或驗收不合格的(de)房屋(wu)

9、土地或房(fang)屋未解除抵押的

10、開(kai)發商(shang)未交納(na)相關稅費的(de)

11、土(tu)地(di)、房屋(wu)被有(you)關(guan)部門(men)司法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最(zui)近(jin)就(jiu)(jiu)經(jing)常(chang)有(you)人問(wen)“我買的期房，還沒(mei)有(you)交房，可不可以賣呢？”，當然(ran)可以！今天(tian)小(xiao)編就(jiu)(jiu)來(lai)給大家(jia)講(jiang)一講(jiang)沒(mei)有(you)房產(chan)證的房子(zi)怎(zen)么交易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種(zhong)情況就是(shi)開發(fa)商還沒有到(dao)房管局備案，是(shi)最(zui)好處理的。

買(mai)(mai)(mai)賣(mai)雙方可以直(zhi)(zhi)接(jie)到開發商那里辦理(li)(li)合(he)同(tong)(tong)轉讓，就(jiu)是跟開發商商量好，跟買(mai)(mai)(mai)方重(zhong)新簽(qian)訂一份購房(fang)合(he)同(tong)(tong)，并將老的購房(fang)合(he)同(tong)(tong)收回即可。然(ran)后買(mai)(mai)(mai)方再將首付款付給賣(mai)方就(jiu)行了(le)。后面的事情就(jiu)跟買(mai)(mai)(mai)新房(fang)一樣，房(fang)管局備案就(jiu)直(zhi)(zhi)接(jie)寫買(mai)(mai)(mai)方的名字，銀行按揭(jie)也(ye)是買(mai)(mai)(mai)方自己去辦理(li)(li)即可，房(fang)產證下來就(jiu)直(zhi)(zhi)接(jie)是買(mai)(mai)(mai)方的名字了(le)。

正在還房貸，還沒有交房

方(fang)式一：直接(jie)更名

流程：

1、賣方(fang)將銀行的(de)貸(dai)款還清(qing)；

2、賣(mai)方拿著(zhu)銀行出具的結(jie)清證明(ming)后去房管局拿出正在抵押合同；

3、開(kai)發商帶著合(he)同和(he)注(zhu)銷(xiao)(xiao)備案(an)登(deng)記(ji)表去房(fang)地局辦理該房(fang)屋的注(zhu)銷(xiao)(xiao)手(shou)續；

4、注銷完成后由買(mai)方和開發商(shang)簽(qian)署新的(de)商(shang)品房買(mai)賣(mai)合同，再(zai)到房管局(ju)重新備案(an)。

注意事項：

1、房子必須還清銀行(xing)貸款(kuan)

2、更(geng)名(ming)必須(xu)取得開發(fa)商的同意

3、買方(fang)不(bu)能再按揭了，必須全款購買

這種方式(shi)的(de)優點是手續比較簡單，且(qie)整個過程沒有(you)稅費。缺點是不能按揭(jie)，且(qie)中間有(you)大(da)量的(de)空白期，風險比較大(da)。

從國(guo)家(jia)法律政(zheng)策來講，沒(mei)有產(chan)權證的(de)房產(chan)是不允許交易的(de)。因此，法律上對這種(zhong)交易行為是不保護的(de)，出了什么問(wen)題都只能自己兜著。

方式二：雙方約定(ding)等房產證下來(lai)再過(guo)戶

這種方式就(jiu)屬(shu)于(yu)二(er)手房(fang)買賣了，因此要(yao)繳納的稅費也(ye)是比(bi)較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平(ping)米以下的(de)(de)為總(zong)房款的(de)(de)1%；90平~140平米(mi)的為總房款的1.5%；140平米以(yi)上的為總(zong)房款的3%。（均為首套房）

（契稅要(yao)交兩(liang)次，一次是(shi)賣方本人辦理房產(chan)證時繳(jiao)納，一次是(shi)買(mai)方辦理新房產(chan)證時繳(jiao)納）

營業稅：5.55%

第(di)二種(zhong)方(fang)式(shi)的(de)優點是能(neng)及(ji)時過戶，風(feng)險較(jiao)低；缺點是

稅費較高，且時間成本比較長。

注(zhu)意事項

1、沒(mei)有房(fang)產證的(de)房(fang)子在交易時風險比較大，買方和(he)賣方都(dou)應謹慎！

2、如果遇到特殊情況一定(ding)要賣(mai)（買）沒拿到房產證(zheng)(zheng)的房子，雙方(fang)應對該(gai)房產進行詳細了解，明確房產證(zheng)(zheng)何時(shi)能拿到，并約定(ding)適當的違約金標準(zhun)，同(tong)時(shi)也要有心理準(zhun)備(bei)。

3、對(dui)買方來講，降低風(feng)險可從兩(liang)方面入手，一是在取得(de)(de)房產(chan)證之前(qian)，盡(jin)量少交房款(kuan)；二是應先取得(de)(de)房屋的使(shi)用權和控制權，這樣法律會(hui)向(xiang)購(gou)房者(zhe)傾斜。

4、房(fang)價會有波動，買賣雙(shuang)方(fang)應約定違約金標準，以避免房(fang)價波動較(jiao)大(da)時(shi)，一方(fang)違約。