沒有房產(chan)證的房子如何買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是(shi)所謂(wei)的(de)“過戶(hu)”)為準，沒(mei)有產(chan)權證的(de)房產(chan)是不可以(yi)辦(ban)理(li)過(guo)戶的(de)，國家不保護不過(guo)戶的(de)房產(chan)交(jiao)易。

其次, 我們也(ye)建議大家不要購買這類(lei)房子，因為沒有(you)產權證(zheng)將不能(neng)貸款、不能(neng)過戶(hu)、也(ye)不能(neng)辦理公證(zheng)，所簽署的協議也(ye)是無效的。

第三, 沒(mei)有產(chan)權(quan)證不能辦(ban)理過(guo)戶的(de)(de)(de)話(hua)，那么(me)其中(zhong)隱(yin)藏的(de)(de)(de)風險(xian)將(jiang)會很大，不過(guo)戶的(de)(de)(de)話(hua)房產(chan)的(de)(de)(de)所有權(quan)還是原業(ye)主的(de)(de)(de)。例如(ru)，如(ru)果(guo)原業(ye)主離異的(de)(de)(de)話(hua)房產(chan)將(jiang)會被分割，如(ru)果(guo)他有債務被起(qi)訴(su)的(de)(de)(de)話(hua)，那么(me)這套房產(chan)將(jiang)會被法院列(lie)入可執行的(de)(de)(de)財產(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是(shi)可以單方面撤消的!所(suo)以存在風險。

但是(shi)做什么(me)事都(dou)不能(neng)太絕對(dui)(dui)，沒(mei)(mei)(mei)(mei)有(you)(you)房產證對(dui)(dui)你(ni)(ni)有(you)(you)沒(mei)(mei)(mei)(mei)有(you)(you)影(ying)響(xiang)，有(you)(you)什么(me)影(ying)響(xiang)，要(yao)看房子(zi)的(de)具(ju)體情況而(er)定，房子(zi)是(shi)城(cheng)市(shi)的(de)還是(shi)農(nong)村(cun)(cun)的(de)，是(shi)商(shang)品房還是(shi)農(nong)民自有(you)(you)的(de)房子(zi)，這些(xie)都(dou)會影(ying)響(xiang)到你(ni)(ni)買(mai)房子(zi)的(de)效(xiao)力，如(ru)果是(shi)城(cheng)市(shi)商(shang)品房，沒(mei)(mei)(mei)(mei)有(you)(you)房產證當然(ran)是(shi)個很嚴重(zhong)的(de)問題，但農(nong)村(cun)(cun)的(de)房子(zi)，沒(mei)(mei)(mei)(mei)有(you)(you)證是(shi)很正常的(de)。

當然，無論是(shi)(shi)(shi)哪(na)兒的房(fang)(fang)子(zi)(zi)，對方(fang)(fang)既然沒有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證，買(mai)給你(ni)(ni)(ni)房(fang)(fang)子(zi)(zi)，對方(fang)(fang)肯(ken)定是(shi)(shi)(shi)要(yao)(yao)付出(chu)代價(jia)的，所以(yi)你(ni)(ni)(ni)在權衡利弊后(hou)(hou)，作出(chu)是(shi)(shi)(shi)否(fou)要(yao)(yao)買(mai)這個房(fang)(fang)子(zi)(zi)時，一(yi)定要(yao)(yao)想(xiang)清楚，以(yi)后(hou)(hou)會出(chu)什(shen)么樣的問題(ti)(ti)，出(chu)了這樣的問題(ti)(ti)，如何去(qu)解(jie)決(jue)(jue)，你(ni)(ni)(ni)應當把(ba)你(ni)(ni)(ni)所想(xiang)到(dao)的，都(dou)在合同(tong)上明(ming)確(que)約(yue)定。以(yi)后(hou)(hou)即使買(mai)賣合同(tong)無效，那爭議的解(jie)決(jue)(jue)方(fang)(fang)式的約(yue)定還(huan)是(shi)(shi)(shi)有(you)(you)效的。因此，建議，如果房(fang)(fang)子(zi)(zi)對你(ni)(ni)(ni)實在是(shi)(shi)(shi)很有(you)(you)誘(you)惑(huo)，不防買(mai)下來，但在買(mai)房(fang)(fang)子(zi)(zi)之前(qian)，一(yi)定要(yao)(yao)好好想(xiang)想(xiang)，以(yi)后(hou)(hou)會出(chu)什(shen)么問題(ti)(ti)，把(ba)這些問題(ti)(ti)以(yi)及(ji)問題(ti)(ti)的解(jie)決(jue)(jue)辦法都(dou)在合同(tong)里明(ming)確(que)約(yue)定，對你(ni)(ni)(ni)以(yi)后(hou)(hou)出(chu)現糾(jiu)紛是(shi)(shi)(shi)很有(you)(you)用的。當然最好是(shi)(shi)(shi)不要(yao)(yao)約(yue)定你(ni)(ni)(ni)明(ming)知(zhi)道房(fang)(fang)子(zi)(zi)沒有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證，而只(zhi)是(shi)(shi)(shi)約(yue)定你(ni)(ni)(ni)們買(mai)賣房(fang)(fang)子(zi)(zi)的時候沒有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證，以(yi)后(hou)(hou)要(yao)(yao)賣房(fang)(fang)人協助你(ni)(ni)(ni)辦理房(fang)(fang)產(chan)正(zheng)就(jiu)可(ke)以(yi)了，如果明(ming)知(zhi)道沒有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)正(zheng)，以(yi)后(hou)(hou)也不可(ke)能有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)正(zheng)，那就(jiu)是(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)的過錯了。

房(fang)(fang)屋(wu)權利人的(de)合法權益是(shi)指權利人依法對(dui)(dui)(dui)自己的(de)房(fang)(fang)產享有(you)(you)的(de)占有(you)(you)、使(shi)用、受(shou)益和處分的(de)權利。只(zhi)有(you)(you)取得房(fang)(fang)地產權證(zheng)，購房(fang)(fang)者才(cai)對(dui)(dui)(dui)所購房(fang)(fang)屋(wu)擁(yong)有(you)(you)所有(you)(you)權，才(cai)能對(dui)(dui)(dui)房(fang)(fang)屋(wu)擁(yong)有(you)(you)占有(you)(you)、使(shi)用、收益和處分的(de)權利。對(dui)(dui)(dui)每個購房(fang)(fang)者來說，沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)的(de)商品房(fang)(fang)都(dou)是(shi)名義上(shang)的(de)所有(you)(you)人，而不是(shi)法律上(shang)的(de)所有(you)(you)人。

目(mu)前相當(dang)一部(bu)分購房(fang)(fang)(fang)者只關心房(fang)(fang)(fang)屋的(de)價格(ge)、地(di)(di)理位置、周邊環境、房(fang)(fang)(fang)屋質量、戶(hu)型、物業管理等問題(ti)，對《房(fang)(fang)(fang)產(chan)證》的(de)重要性不了解，另(ling)外一部(bu)分已(yi)購房(fang)(fang)(fang)者由于已(yi)經使(shi)(shi)用房(fang)(fang)(fang)屋，認為即(ji)使(shi)(shi)《房(fang)(fang)(fang)產(chan)證》沒有辦理也沒有影(ying)響(xiang)房(fang)(fang)(fang)屋的(de)正常(chang)使(shi)(shi)用，因(yin)此(ci)對《房(fang)(fang)(fang)產(chan)證》的(de)辦理所(suo)持聽之(zhi)(zhi)任之(zhi)(zhi)的(de)態度，這樣不但會(hui)使(shi)(shi)自己(ji)的(de)合法權益受(shou)到侵害(hai)，也有可能縱容開發(fa)商在房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)過程中(zhong)的(de)違法行為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華(hua)人(ren)民共和國合同法>若(ruo)干(gan)問題的(de)(de)(de)解釋（一(yi)）》第九(jiu)條(tiao)(tiao)(tiao)規(gui)定(ding)(ding)：依(yi)照(zhao)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)第四十(shi)四條(tiao)(tiao)(tiao)第二款(kuan)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，法(fa)律(lv)、行政法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)應(ying)當辦(ban)(ban)理(li)(li)批(pi)準(zhun)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)，或(huo)者(zhe)(zhe)辦(ban)(ban)理(li)(li)批(pi)準(zhun)、登記等(deng)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)才(cai)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，在(zai)一(yi)審(shen)法(fa)庭辯論終結前當事人(ren)仍(reng)未(wei)辦(ban)(ban)理(li)(li)批(pi)準(zhun)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)的(de)(de)(de)，或(huo)者(zhe)(zhe)仍(reng)未(wei)辦(ban)(ban)理(li)(li)批(pi)準(zhun)、登記等(deng)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)的(de)(de)(de)，人(ren)民法(fa)院應(ying)當認定(ding)(ding)該(gai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)未(wei)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；法(fa)律(lv)、行政法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)應(ying)當辦(ban)(ban)理(li)(li)登記手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)，但未(wei)規(gui)定(ding)(ding)登記后(hou)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)，當事人(ren)未(wei)辦(ban)(ban)理(li)(li)登記手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)(xu)不影響合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)力，合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)標的(de)(de)(de)物所有權(quan)及其他物權(quan)不能轉移(yi)。依(yi)此規(gui)定(ding)(ding)，沒(mei)有房產證(zheng)的(de)(de)(de)房屋買賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)并(bing)非必然(ran)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。 再次(ci)，有的(de)(de)(de)房屋買賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)約(yue)定(ding)(ding)在(zai)賣方(fang)(fang)拿到(dao)房產證(zheng)或(huo)者(zhe)(zhe)具備(bei)轉讓(rang)條(tiao)(tiao)(tiao)件(jian)以后(hou)雙(shuang)方(fang)(fang)再履行買賣合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)，這樣的(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)也并(bing)非一(yi)定(ding)(ding)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。這樣的(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)其實是附(fu)條(tiao)(tiao)(tiao)件(jian)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)，在(zai)所附(fu)條(tiao)(tiao)(tiao)件(jian)“賣方(fang)(fang)拿到(dao)房產證(zheng)或(huo)者(zhe)(zhe)具備(bei)轉讓(rang)條(tiao)(tiao)(tiao)件(jian)”成就(jiu)以后(hou)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)才(cai)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)。在(zai)賣方(fang)(fang)沒(mei)有拿到(dao)房產證(zheng)時，該(gai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)不生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，但不生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)不是無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)，一(yi)旦條(tiao)(tiao)(tiao)件(jian)成就(jiu)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)就(jiu)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；如果合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)所附(fu)條(tiao)(tiao)(tiao)件(jian)確定(ding)(ding)不會實現(xian)，該(gai)就(jiu)成為一(yi)份無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)了。

最后，只有符合(he)(he)一(yi)定條(tiao)件的合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)才是無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)。比如說：雙(shuang)方(fang)(fang)(fang)都知道賣(mai)方(fang)(fang)(fang)沒(mei)有房產證，卻簽訂了一(yi)份買賣(mai)沒(mei)有房產證的房屋(wu)的合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)；買方(fang)(fang)(fang)或者賣(mai)方(fang)(fang)(fang)有欺詐(zha)、脅迫或者乘人之(zhi)危行為；雙(shuang)方(fang)(fang)(fang)惡(e)意串通，損害(hai)國家、集體或者第(di)三者利益；等等。 合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)應當遵守。現(xian)代(dai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)的原則(ze)是盡(jin)量讓合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)生效(xiao)(xiao)，這也是誠實信用原則(ze)的必然要求。同(tong)(tong)(tong)時(shi)由于合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)屬于、當然、自始無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)，因(yin)此，當發現(xian)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)出(chu)現(xian)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)事由時(shi)，應當及時(shi)予(yu)以解除，以免造成更大(da)的損失(shi)。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果購房者(zhe)(zhe)在入住后(hou)不(bu)(bu)能取得房地產(chan)權(quan)證，其(qi)所購的房屋所有權(quan)尚處在一(yi)種不(bu)(bu)確定的狀態，購房者(zhe)(zhe)將不(bu)(bu)能取得如(ru)下權(quan)利：

1、不(bu)能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租(zu)等活動(dong)，即使簽(qian)定相關(guan)合(he)同(tong)也均為無效合(he)同(tong)，不(bu)受法律保護。

2、在房屋被拆(chai)(chai)遷(qian)時無法按國家(jia)政(zheng)策(ce)及相(xiang)關(guan)拆(chai)(chai)遷(qian)法規(gui)獲(huo)得(de)拆(chai)(chai)遷(qian)補償。

3、無(wu)法(fa)設定抵押(ya)權、典權等他項(xiang)權利，購房(fang)者(zhe)無(wu)法(fa)通過房(fang)屋抵押(ya)來獲得貸款(kuan)或承擔其它(ta)民事(shi)責任。

4、如因項目非法(fa)開發而無法(fa)辦理(li)房(fang)產證，則購房(fang)者所購房(fang)屋有(you)被強制拆(chai)除或被拍賣的風險(xian)。

5、開發(fa)商因債(zhai)務糾紛(fen)被(bei)強制(zhi)執行時，沒有辦(ban)理過(guo)戶的(de)房地產(chan)仍屬于開發(fa)商的(de)財產(chan)，可以被(bei)開發(fa)商的(de)債(zhai)權人(ren)依法強制(zhi)執行;

6、在土(tu)地使(shi)用(yong)權(quan)期限屆滿時(shi)無法申(shen)請繼續(xu)使(shi)用(yong)該土(tu)地。

什么房子沒有房產證

對于開發商而言，不能辦理產權證(zheng)的主要情(qing)況有：

1、利用(yong)集體所有土地開發的項目

2、未經立項批準或私自(zi)變更立項的項目

3、未取(qu)得規(gui)劃審批的項目

4、私自變更(geng)規劃的項目

5、私自改變土地用途的項目

6、土(tu)地(di)產(chan)權存在糾紛

7、沒有(you)銷(xiao)售許可證又(you)無產(chan)權證的房屋

8、未經驗收(shou)或驗收(shou)不合格的房屋

9、土地(di)或(huo)房屋未解(jie)除抵押的

10、開發商未交納(na)相關稅費的

11、土(tu)地、房屋被有關(guan)部門司法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近(jin)就(jiu)經(jing)常有(you)人問“我買的(de)期房(fang)，還(huan)沒有(you)交房(fang)，可(ke)(ke)(ke)不可(ke)(ke)(ke)以賣呢？”，當然可(ke)(ke)(ke)以！今(jin)天(tian)小編就(jiu)來(lai)給(gei)大家講(jiang)一講(jiang)沒有(you)房(fang)產證(zheng)的(de)房(fang)子怎么(me)交易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況就(jiu)是開發(fa)商還沒有(you)到房管局(ju)備案，是最好(hao)處理(li)的(de)。

買(mai)賣(mai)(mai)雙方(fang)可以(yi)直接到開發(fa)商(shang)(shang)那里辦(ban)(ban)理合(he)(he)同(tong)轉讓，就(jiu)是跟(gen)開發(fa)商(shang)(shang)商(shang)(shang)量好，跟(gen)買(mai)方(fang)重新(xin)簽訂(ding)一份購房(fang)合(he)(he)同(tong)，并將(jiang)老的購房(fang)合(he)(he)同(tong)收回即可。然后買(mai)方(fang)再將(jiang)首付款付給(gei)賣(mai)(mai)方(fang)就(jiu)行了(le)。后面的事情就(jiu)跟(gen)買(mai)新(xin)房(fang)一樣(yang)，房(fang)管(guan)局備案就(jiu)直接寫(xie)買(mai)方(fang)的名字(zi)(zi)，銀行按揭(jie)也(ye)是買(mai)方(fang)自己去(qu)辦(ban)(ban)理即可，房(fang)產證下(xia)來就(jiu)直接是買(mai)方(fang)的名字(zi)(zi)了(le)。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1、賣方(fang)將銀行的貸款還清；

2、賣方拿著銀行出具的結(jie)清(qing)證明后去房管局拿出正在(zai)抵押合同；

3、開發商帶著合同和(he)注銷備(bei)案登記表去房(fang)地局辦理該房(fang)屋的注銷手續；

4、注銷完成后由(you)買(mai)方和開發商(shang)簽署新(xin)的商(shang)品房(fang)買(mai)賣合同(tong)，再到(dao)房(fang)管(guan)局重(zhong)新(xin)備案(an)。

注意事項：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得(de)開發商(shang)的同意

3、買方不能(neng)再按揭了，必須全款購買

這種(zhong)方式的優點是手續(xu)比(bi)較簡單，且整個過程沒有稅費。缺(que)點是不能按揭(jie)，且中間有大(da)量(liang)的空白期，風(feng)險(xian)比(bi)較大(da)。

從(cong)國家法(fa)律政(zheng)策來講，沒有產權證的房產是不(bu)(bu)允許(xu)交易的。因此，法(fa)律上對這種(zhong)交易行為是不(bu)(bu)保護(hu)的，出了什么問題都只能自己兜著。

方(fang)(fang)式(shi)二(er)：雙(shuang)方(fang)(fang)約定(ding)等房(fang)產證下來(lai)再過戶(hu)

這(zhe)種方式就屬于二手房買(mai)賣了，因此(ci)要繳納的稅費也是比較(jiao)多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的(de)為總房(fang)款的(de)1.5%；140平米(mi)以上的(de)(de)為總(zong)房款(kuan)的(de)(de)3%。（均為首套房）

（契稅要交兩次(ci)(ci)，一(yi)次(ci)(ci)是賣方(fang)(fang)本人辦理房(fang)產證時繳納，一(yi)次(ci)(ci)是買方(fang)(fang)辦理新房(fang)產證時繳納）

營業稅：5.55%

第(di)二(er)種(zhong)方式(shi)的優點是能及時過戶，風險(xian)較(jiao)低；缺點是

稅(shui)費較(jiao)高(gao)，且時(shi)間成本比較(jiao)長。

注意事項

1、沒有房(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)子在交易時(shi)風險比較大，買方和(he)賣(mai)方都應謹慎！

2、如(ru)果遇到(dao)(dao)(dao)特殊情況一定要賣（買）沒拿(na)到(dao)(dao)(dao)房(fang)產(chan)證(zheng)的(de)(de)房(fang)子，雙方應對該房(fang)產(chan)進行詳(xiang)細了解(jie)，明確房(fang)產(chan)證(zheng)何(he)時能(neng)拿(na)到(dao)(dao)(dao)，并約(yue)定適(shi)當的(de)(de)違約(yue)金標準(zhun)，同時也(ye)要有心理準(zhun)備。

3、對買(mai)方來講，降低風險可從兩方面入(ru)手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權(quan)和(he)控制(zhi)權(quan)，這(zhe)樣法律會向購房者傾斜。

4、房價會有(you)波(bo)動(dong)，買賣雙方(fang)應約定違約金(jin)標準，以避免房價波(bo)動(dong)較大時，一方(fang)違約。