沒有房產證的房子如何買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂(wei)的“過戶(hu)”)為準，沒有產(chan)權證(zheng)的房(fang)產(chan)是不(bu)可以辦理過戶(hu)的，國家不(bu)保護不(bu)過戶(hu)的房(fang)產(chan)交易。

其次, 我們(men)也(ye)建(jian)議大(da)家不(bu)要購買(mai)這(zhe)類房子(zi)，因為沒(mei)有產(chan)權證將不(bu)能(neng)貸(dai)款、不(bu)能(neng)過戶、也(ye)不(bu)能(neng)辦理公(gong)證，所簽署的協(xie)議也(ye)是無效的。

第三, 沒有(you)產權(quan)證不(bu)能(neng)辦理(li)過(guo)戶(hu)的(de)話(hua)，那(nei)么其中隱藏的(de)風險將(jiang)會很大，不(bu)過(guo)戶(hu)的(de)話(hua)房(fang)產的(de)所有(you)權(quan)還是原業主的(de)。例如(ru)，如(ru)果原業主離異的(de)話(hua)房(fang)產將(jiang)會被分割，如(ru)果他有(you)債務被起(qi)訴的(de)話(hua)，那(nei)么這套房(fang)產將(jiang)會被法院列入可執行的(de)財產。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是可以(yi)單方面撤消的(de)!所以存(cun)在風(feng)險(xian)。

但是(shi)(shi)(shi)(shi)做(zuo)什么事都(dou)不(bu)能太絕對，沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證對你有(you)(you)沒有(you)(you)影響，有(you)(you)什么影響，要看房(fang)(fang)子(zi)的具體(ti)情況(kuang)而定，房(fang)(fang)子(zi)是(shi)(shi)(shi)(shi)城市(shi)的還是(shi)(shi)(shi)(shi)農村的，是(shi)(shi)(shi)(shi)商品房(fang)(fang)還是(shi)(shi)(shi)(shi)農民自有(you)(you)的房(fang)(fang)子(zi)，這些都(dou)會影響到(dao)你買房(fang)(fang)子(zi)的效力，如果是(shi)(shi)(shi)(shi)城市(shi)商品房(fang)(fang)，沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證當然是(shi)(shi)(shi)(shi)個(ge)很嚴重(zhong)的問題，但農村的房(fang)(fang)子(zi)，沒有(you)(you)證是(shi)(shi)(shi)(shi)很正常(chang)的。

當(dang)然，無論是(shi)哪兒的(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)，對(dui)方(fang)既然沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證，買(mai)(mai)給你房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)，對(dui)方(fang)肯定(ding)是(shi)要(yao)付出(chu)代價的(de)，所以(yi)你在(zai)權衡利(li)弊后(hou)(hou)(hou)(hou)，作出(chu)是(shi)否要(yao)買(mai)(mai)這個房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)時(shi)，一(yi)定(ding)要(yao)想(xiang)清楚，以(yi)后(hou)(hou)(hou)(hou)會出(chu)什么樣(yang)的(de)問(wen)題，出(chu)了這樣(yang)的(de)問(wen)題，如何去解決，你應當(dang)把你所想(xiang)到的(de)，都(dou)在(zai)合同(tong)(tong)上(shang)明(ming)(ming)確(que)約定(ding)。以(yi)后(hou)(hou)(hou)(hou)即使(shi)買(mai)(mai)賣(mai)合同(tong)(tong)無效，那爭(zheng)議的(de)解決方(fang)式的(de)約定(ding)還是(shi)有(you)效的(de)。因此(ci)，建(jian)議，如果房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)對(dui)你實在(zai)是(shi)很有(you)誘惑(huo)，不防買(mai)(mai)下來，但在(zai)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)之前，一(yi)定(ding)要(yao)好(hao)好(hao)想(xiang)想(xiang)，以(yi)后(hou)(hou)(hou)(hou)會出(chu)什么問(wen)題，把這些(xie)問(wen)題以(yi)及問(wen)題的(de)解決辦法都(dou)在(zai)合同(tong)(tong)里明(ming)(ming)確(que)約定(ding)，對(dui)你以(yi)后(hou)(hou)(hou)(hou)出(chu)現糾紛是(shi)很有(you)用(yong)的(de)。當(dang)然最好(hao)是(shi)不要(yao)約定(ding)你明(ming)(ming)知道房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證，而只是(shi)約定(ding)你們買(mai)(mai)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)時(shi)候沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證，以(yi)后(hou)(hou)(hou)(hou)要(yao)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)人(ren)協助你辦理房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正就(jiu)可(ke)(ke)以(yi)了，如果明(ming)(ming)知道沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正，以(yi)后(hou)(hou)(hou)(hou)也不可(ke)(ke)能(neng)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正，那就(jiu)是(shi)你的(de)過錯了。

房(fang)(fang)屋(wu)權(quan)(quan)(quan)利人的合法權(quan)(quan)(quan)益(yi)是指權(quan)(quan)(quan)利人依法對自己的房(fang)(fang)產(chan)享有(you)(you)(you)的占(zhan)有(you)(you)(you)、使用、受益(yi)和(he)處分的權(quan)(quan)(quan)利。只有(you)(you)(you)取得房(fang)(fang)地產(chan)權(quan)(quan)(quan)證(zheng)，購房(fang)(fang)者才對所購房(fang)(fang)屋(wu)擁有(you)(you)(you)所有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)，才能對房(fang)(fang)屋(wu)擁有(you)(you)(you)占(zhan)有(you)(you)(you)、使用、收益(yi)和(he)處分的權(quan)(quan)(quan)利。對每個購房(fang)(fang)者來說，沒有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的商品(pin)房(fang)(fang)都是名(ming)義(yi)上的所有(you)(you)(you)人，而不是法律(lv)上的所有(you)(you)(you)人。

目前(qian)相當(dang)一部(bu)分(fen)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者只(zhi)關心房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)價格、地(di)理位置(zhi)、周邊環境、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)質量、戶型(xing)、物業(ye)管理等(deng)問題，對《房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)》的(de)(de)(de)重要(yao)性不了解(jie)，另(ling)外一部(bu)分(fen)已(yi)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者由于已(yi)經使(shi)用房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，認為(wei)即使(shi)《房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)》沒有(you)(you)辦理也(ye)沒有(you)(you)影(ying)響房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)正(zheng)常使(shi)用，因(yin)此對《房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)證(zheng)》的(de)(de)(de)辦理所持聽(ting)之(zhi)(zhi)任之(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)態度，這樣不但會使(shi)自己的(de)(de)(de)合(he)法權益受到侵害，也(ye)有(you)(you)可(ke)能(neng)縱容開發(fa)商在房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)過程中的(de)(de)(de)違法行為(wei)。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華人(ren)民共和國合同法>若(ruo)干(gan)問題的(de)解釋(shi)（一）》第九條(tiao)(tiao)規定(ding)：依(yi)照合(he)(he)同法第四十四條(tiao)(tiao)第二款的(de)規定(ding)，法律、行政(zheng)法規規定(ding)合(he)(he)同應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)批準(zhun)(zhun)手(shou)續(xu)，或(huo)(huo)者(zhe)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)批準(zhun)(zhun)、登記(ji)(ji)等手(shou)續(xu)才生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，在(zai)一審法庭(ting)辯(bian)論終結前當(dang)事人仍未辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)批準(zhun)(zhun)手(shou)續(xu)的(de)，或(huo)(huo)者(zhe)仍未辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)批準(zhun)(zhun)、登記(ji)(ji)等手(shou)續(xu)的(de)，人民(min)法院應(ying)當(dang)認定(ding)該合(he)(he)同未生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)；法律、行政(zheng)法規規定(ding)合(he)(he)同應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)登記(ji)(ji)手(shou)續(xu)，但未規定(ding)登記(ji)(ji)后生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)的(de)，當(dang)事人未辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)登記(ji)(ji)手(shou)續(xu)不(bu)影響合(he)(he)同的(de)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)力，合(he)(he)同標(biao)的(de)物所(suo)有(you)權(quan)及其他(ta)物權(quan)不(bu)能(neng)轉移。依(yi)此規定(ding)，沒(mei)(mei)有(you)房(fang)產(chan)證的(de)房(fang)屋買(mai)(mai)賣(mai)合(he)(he)同并(bing)非(fei)必然(ran)無效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。 再(zai)次，有(you)的(de)房(fang)屋買(mai)(mai)賣(mai)合(he)(he)同約定(ding)在(zai)賣(mai)方(fang)(fang)拿到房(fang)產(chan)證或(huo)(huo)者(zhe)具備(bei)轉讓(rang)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)以后雙方(fang)(fang)再(zai)履行買(mai)(mai)賣(mai)合(he)(he)同，這樣(yang)的(de)合(he)(he)同也并(bing)非(fei)一定(ding)無效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。這樣(yang)的(de)合(he)(he)同其實是(shi)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)合(he)(he)同，在(zai)所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)“賣(mai)方(fang)(fang)拿到房(fang)產(chan)證或(huo)(huo)者(zhe)具備(bei)轉讓(rang)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)”成就以后合(he)(he)同才生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。在(zai)賣(mai)方(fang)(fang)沒(mei)(mei)有(you)拿到房(fang)產(chan)證時，該合(he)(he)同不(bu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，但不(bu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)是(shi)無效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，一旦條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)成就合(he)(he)同就生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)；如果合(he)(he)同所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)確定(ding)不(bu)會實現，該就成為一份無效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)合(he)(he)同了。

最后，只有符合(he)(he)(he)一定(ding)條件的(de)(de)合(he)(he)(he)同(tong)才是無(wu)效(xiao)合(he)(he)(he)同(tong)。比如說：雙方都知道賣方沒有房產證，卻簽訂(ding)了一份買(mai)賣沒有房產證的(de)(de)房屋的(de)(de)合(he)(he)(he)同(tong)；買(mai)方或者賣方有欺詐(zha)、脅迫或者乘人(ren)之危(wei)行為；雙方惡意(yi)串通，損害國家、集(ji)體或者第(di)三者利(li)益；等等。 合(he)(he)(he)同(tong)應當遵守。現代合(he)(he)(he)同(tong)法的(de)(de)原(yuan)(yuan)則是盡量讓合(he)(he)(he)同(tong)生效(xiao)，這也(ye)是誠實信用原(yuan)(yuan)則的(de)(de)必然(ran)要求。同(tong)時由(you)于(yu)合(he)(he)(he)同(tong)的(de)(de)無(wu)效(xiao)屬于(yu)、當然(ran)、自始無(wu)效(xiao)，因此，當發現合(he)(he)(he)同(tong)出現無(wu)效(xiao)事由(you)時，應當及(ji)時予(yu)以解除，以免(mian)造成更大的(de)(de)損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果購房(fang)者在入住(zhu)后(hou)不(bu)(bu)能取(qu)得(de)房(fang)地產權(quan)證，其所購的房(fang)屋所有權(quan)尚處(chu)在一種(zhong)不(bu)(bu)確定(ding)的狀(zhuang)態(tai)，購房(fang)者將不(bu)(bu)能取(qu)得(de)如(ru)下(xia)權(quan)利：

1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guan)合同也均為(wei)無效合同，不受法律保(bao)護。

2、在房屋被(bei)拆遷時(shi)無(wu)法(fa)按(an)國家政策及相關拆遷法(fa)規獲得拆遷補償。

3、無法設定抵押權、典(dian)權等他項權利(li)，購房者無法通過(guo)房屋抵押來獲得貸(dai)款或承擔其它民事責任。

4、如因(yin)項目非法開(kai)發(fa)而(er)無(wu)法辦理房產證，則購房者所(suo)購房屋(wu)有被(bei)強(qiang)制拆除或被(bei)拍(pai)賣(mai)的風險。

5、開發(fa)商因(yin)債(zhai)務糾(jiu)紛被強(qiang)制執行時，沒有辦(ban)理過戶的房(fang)地產仍屬于開發(fa)商的財(cai)產，可(ke)以(yi)被開發(fa)商的債(zhai)權人(ren)依法強(qiang)制執行;

6、在土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權期限(xian)屆滿時無法申請(qing)繼續(xu)使用(yong)該土(tu)(tu)地(di)。

什么房子沒有房產證

對(dui)于開發(fa)商而言，不能辦(ban)理(li)產權(quan)證(zheng)的主要情況有：

1、利用(yong)集體所(suo)有(you)土(tu)地開發的項目(mu)

2、未經立項批準或私自變更立項的項目

3、未取(qu)得規劃審批的項目

4、私自變更規劃的項(xiang)目

5、私自改變土地用途的項目

6、土地(di)產(chan)權(quan)存在糾(jiu)紛(fen)

7、沒有(you)銷售許可證(zheng)又無(wu)產權證(zheng)的(de)房屋

8、未經(jing)驗(yan)收或驗(yan)收不合格(ge)的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的(de)

10、開(kai)發商(shang)未交納(na)相關稅費的

11、土地(di)、房屋被有關部(bu)門司法查(cha)封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就經常有人(ren)問“我買(mai)的期(qi)房(fang)(fang)，還沒有交(jiao)房(fang)(fang)，可不可以賣呢(ni)？”，當然可以！今天小編就來(lai)給(gei)大家(jia)講一講沒有房(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)子怎(zen)么交(jiao)易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種(zhong)情況(kuang)就是開發(fa)商還沒有(you)到房管局備(bei)案，是最好處(chu)理的。

買(mai)(mai)賣(mai)雙方可以(yi)直接到(dao)開發(fa)商(shang)那里(li)辦(ban)理合同轉讓(rang)，就(jiu)是跟(gen)開發(fa)商(shang)商(shang)量好(hao)，跟(gen)買(mai)(mai)方重新簽訂一(yi)份購房(fang)(fang)合同，并將老的(de)購房(fang)(fang)合同收(shou)回即(ji)可。然后(hou)買(mai)(mai)方再將首付款付給賣(mai)方就(jiu)行(xing)了(le)。后(hou)面(mian)的(de)事(shi)情就(jiu)跟(gen)買(mai)(mai)新房(fang)(fang)一(yi)樣，房(fang)(fang)管(guan)局備(bei)案就(jiu)直接寫買(mai)(mai)方的(de)名字(zi)，銀行(xing)按揭(jie)也是買(mai)(mai)方自己(ji)去辦(ban)理即(ji)可，房(fang)(fang)產(chan)證下來就(jiu)直接是買(mai)(mai)方的(de)名字(zi)了(le)。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1、賣(mai)方將(jiang)銀行的貸款還清；

2、賣方拿(na)著銀行出(chu)具(ju)的結清(qing)證明后去房管局拿(na)出(chu)正在抵押合(he)同；

3、開(kai)發商帶(dai)著合同和注銷(xiao)備案(an)登記表(biao)去房地局辦理該房屋的(de)注銷(xiao)手續；

4、注銷完成后由買方(fang)和開發商(shang)簽(qian)署新(xin)(xin)的(de)商(shang)品房買賣合(he)同，再到房管局重新(xin)(xin)備案。

注意事項：

1、房(fang)子(zi)必須還(huan)清銀(yin)行貸款

2、更(geng)名必須取得開發商(shang)的同意

3、買(mai)方不能再按揭了，必須(xu)全款購買(mai)

這種方式的(de)優點是(shi)手續比較簡單(dan)，且(qie)整個過程沒有稅費(fei)。缺(que)點是(shi)不能按揭，且(qie)中間有大量的(de)空(kong)白期(qi)，風險比較大。

從國家法律政策(ce)來(lai)講(jiang)，沒有產權證的房產是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著(zhu)。

方(fang)式二：雙方(fang)約定等(deng)房產(chan)證下來再過戶(hu)

這種(zhong)方式就屬于二手房買賣(mai)了(le)，因此要繳納(na)的稅費也是比較(jiao)多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款(kuan)的1%；90平(ping)~140平米的為總房(fang)款的1.5%；140平米以上的為(wei)總房款的3%。（均為首套房）

（契(qi)稅要交兩次(ci)，一次(ci)是賣方本人辦理(li)房(fang)產證時繳納，一次(ci)是買方辦理(li)新(xin)房(fang)產證時繳納）

營業稅：5.55%

第二種方(fang)式的(de)優點(dian)是(shi)能及(ji)時過戶，風險較低(di)；缺點(dian)是(shi)

稅費較(jiao)高，且時間成本(ben)比較(jiao)長(chang)。

注意(yi)事項

1、沒有房(fang)產證的房(fang)子在交(jiao)易時(shi)風(feng)險比較大，買方和賣方都(dou)應謹慎！

2、如果遇(yu)到(dao)(dao)特殊情況一定(ding)(ding)要(yao)賣（買）沒拿到(dao)(dao)房(fang)產證(zheng)(zheng)的(de)房(fang)子，雙方(fang)應對(dui)該房(fang)產進行詳細了解，明確房(fang)產證(zheng)(zheng)何(he)時能(neng)拿到(dao)(dao)，并約定(ding)(ding)適當的(de)違約金標準，同時也要(yao)有心理(li)準備。

3、對買方(fang)來講(jiang)，降低風險可從兩方(fang)面入手，一(yi)是在取(qu)得(de)房(fang)產證之前，盡量少交房(fang)款；二是應先取(qu)得(de)房(fang)屋(wu)的使用權和控制權，這(zhe)樣法律會(hui)向購房(fang)者傾斜。

4、房價會有波(bo)動，買(mai)賣雙方(fang)應約定違約金標準，以避免房價波(bo)動較大(da)時，一方(fang)違約。