實地看(kan)房(fang)需要看(kan)好(hao)房(fang)屋戶型、結構(gou)、朝向、通風(feng)、采光(guang)、質(zhi)量、面積、層(ceng)高、裝(zhuang)修、配送家具等情況。房(fang)屋質(zhi)量檢測看(kan)以下5項：

滲

漏水現象，包括天花、樓(lou)地墻面，地下室，衛(wei)浴潔具等。

堵

檢(jian)測上(shang)下水(shui)管道和衛生潔具是(shi)否(fou)有堵塞現象。

裂

檢(jian)測(ce)墻面、地面和屋面是否起(qi)翹、開裂(lie)等現象。

蝕

檢測鋁(lv)合(he)金(jin)門窗等(deng)是否存在(zai)生銹腐(fu)蝕、損壞等(deng)問題。

污

檢測(ce)墻面地面門窗上下(xia)水管道及衛(wei)生潔具是否(fou)沾滿泥漿、灰(hui)塵等(deng)臟亂現象。

購房者要多方(fang)面(mian)了解，房屋周邊(bian)環境(jing)是否符合自(zi)己的(de)需求，主要包(bao)括：周邊(bian)交通、生活配套、小區綠化、噪聲(sheng)、電梯、保安(an)、物業管理、街道居委會等。周邊(bian)環境(jing)三大要點(dian)不可(ke)忽視：

物業情況

水(shui)：水(shui)質如何(he)，水(shui)壓是(shi)多少，高樓層是(shi)否保證供水(shui)

電(dian)(dian)：供電(dian)(dian)容量多少、夏季(ji)用電(dian)(dian)高峰是否存在(zai)斷(duan)電(dian)(dian)現(xian)象(xiang)

燃(ran)氣：收費情況(kuang)，充繳(jiao)情況(kuang)

暖(nuan)氣(qi)：收(shou)費情(qing)況、何時供暖(nuan)、何時斷暖(nuan)

電梯：使用年限(xian)(xian)、維修期限(xian)(xian)、管理方(fang)式

小區環境

居住人(ren)(ren)群大致狀(zhuang)況：老人(ren)(ren)、中年人(ren)(ren)、還是(shi)小孩居多

配(pei)套情況：是否有娛(yu)樂健(jian)身(shen)設施，公園、銀行、洗衣(yi)店等

污(wu)染(ran)問題：小區(qu)垃(la)圾(ji)處理狀況如何，夜晚是否有(you)噪聲污(wu)染(ran)的(de)問題

安(an)全問題：小(xiao)區出入管理、保安(an)是否能24小(xiao)時值班等(deng)

特色問題

以(yi)(yi)學區房為賣點(dian)的二手房需要到教育局(ju)確(que)(que)認是否真(zhen)實；以(yi)(yi)保(bao)證落戶為優惠(hui)條(tiao)件的二手房要到派(pai)出所(suo)進行確(que)(que)認。

確保產權合法與真實

購房(fang)者可(ke)到房(fang)管局對房(fang)產證(zheng)的真偽進行驗證(zheng)。不要和委托人或中(zhong)介反方面進行交易(yi)，避免上當受騙。

確保產權完整性

調(diao)查其房產有(you)沒有(you)抵押、租賃、或仍在還(huan)貸等情況，避免購買過(guo)戶(hu)后出現不必(bi)要的紛爭(zheng)。

確保產權清晰性

產(chan)權(quan)證上(shang)的房(fang)主和(he)買(mai)房(fang)者是(shi)否一致；產(chan)權(quan)證上(shang)確認的面(mian)積(ji)與實際(ji)面(mian)積(ji)是(shi)否相符。如(ru)果(guo)房(fang)屋有多個(ge)共(gong)有人(ren)，必須和(he)全部共(gong)有人(ren)簽(qian)訂買(mai)賣合同，只和(he)其(qi)中一個(ge)或是(shi)幾個(ge)簽(qian)訂合同是(shi)無效的。

戶型看完看面積

很多人看戶型(xing)會忽略每個(ge)房間(jian)(jian)(jian)的面(mian)積(ji)，看房時要(yao)注意單元(yuan)內不同空間(jian)(jian)(jian)要(yao)有(you)相對合(he)理的面(mian)積(ji)。從居(ju)住(zhu)功(gong)能角度分析，廚房的合(he)理面(mian)積(ji)應(ying)在4平(ping)(ping)方米-5平(ping)(ping)方米之間(jian)(jian)(jian)，衛(wei)生間(jian)(jian)(jian)最好(hao)洗、廁功(gong)能分開(kai)，三(san)居(ju)以(yi)上應(ying)設有(you)兩個(ge)衛(wei)生間(jian)(jian)(jian)。主臥室的合(he)理面(mian)積(ji)應(ying)在13平(ping)(ping)方米-14平(ping)(ping)方米之間(jian)(jian)(jian)，客廳的面(mian)積(ji)要(yao)盡量大些，廳內開(kai)門的數量應(ying)盡量減少，房屋要(yao)方正，不要(yao)有(you)斜角。

購房一定看地段

地(di)段也(ye)就是(shi)(shi)小區(qu)(qu)所(suo)在的(de)地(di)理位置。地(di)段的(de)好壞決定(ding)了房產的(de)售價，同(tong)時也(ye)是(shi)(shi)物業(ye)保值、升值的(de)一(yi)(yi)個重要(yao)因素。作為自己居住的(de)房屋，主要(yao)考慮的(de)還是(shi)(shi)以方(fang)便(bian)自己及家(jia)庭成員出行為宜，不要(yao)片面強(qiang)調往鬧(nao)區(qu)(qu)里“扎堆”，那樣既不經(jing)濟，也(ye)不一(yi)(yi)定(ding)能提高生活(huo)質量。一(yi)(yi)般只(zhi)要(yao)有好的(de)道路(lu)交(jiao)通網，離市中心又(you)不是(shi)(shi)太遠，房價比較合適(shi)的(de)即可。

住得舒服看朝向

良好的(de)朝向，可(ke)以保證有大量的(de)陽光通過窗戶直(zhi)射(she)(she)入(ru)(ru)室，改善住宅室內環境，如光、溫度、衛(wei)生狀況(kuang)，對居住者的(de)身心(xin)健康十分(fen)有利。在北京地(di)區，以正 南(nan)朝向接(jie)受陽光直(zhi)射(she)(she)面(mian)最大，時間(jian)最長，南(nan)偏(pian)(pian)東、南(nan)偏(pian)(pian)西105度內都有陽光直(zhi)射(she)(she)入(ru)(ru)室，而北偏(pian)(pian)東、北偏(pian)(pian)西75度內整日都不會(hui)有陽光直(zhi)射(she)(she)入(ru)(ru)室。

視野良好看樓層

一般來說，在(zai)不考慮(lv)個人因素的(de)情(qing)況下(xia)(xia)，住(zhu)宅樓在(zai)總層(ceng)數的(de)1/3以上(shang)、2/3以下(xia)(xia)為(wei)較好層(ceng)次(ci)，如北京地(di)區(qu)六層(ceng)住(zhu)宅樓的(de)三四層(ceng)，十(shi)八層(ceng)塔樓的(de)六至(zhi)十(shi)二層(ceng)為(wei)最佳。

看完周邊看格局

二手房(fang)(fang)一般(ban)有(you)如下幾(ji)種(zhong)：毛坯、簡裝、中裝、精裝。看(kan)房(fang)(fang)的(de)(de)時候大家在看(kan)完(wan)房(fang)(fang)子的(de)(de)裝修之后，一定(ding)要保持清醒注意看(kan)看(kan)房(fang)(fang)子的(de)(de)格局(ju)（請自行在腦中屏蔽家具(ju)家電）。例如客廳的(de)(de)門(men)直接對(dui)(dui)著臥室的(de)(de)話，私(si)密(mi)性比(bi)較(jiao)差(cha)；直接面對(dui)(dui)衛生間的(de)(de)話，又極(ji)不雅觀。格局(ju)好的(de)(de)房(fang)(fang)子應該能夠有(you)效地把(ba)各(ge)種(zhong)功能區分(fen)開來，雅觀而且實用(yong)。

白天看完晚上看

一般情(qing)(qing)況下(xia)，我(wo)們(men)(men)和(he)中介活(huo)動房主(zhu)都會約在(zai)白(bai)天看房，但(dan)是有些(xie)情(qing)(qing)況我(wo)們(men)(men)在(zai)白(bai)天是無法了解(jie)的，想(xiang)要(yao)摸清(qing)這(zhe)套房子的底兒晚上(shang)也得去。晚上(shang)看房重(zhong)點(dian)是要(yao)看小區物業(ye)管理安(an)全(quan)重(zhong)視程度，安(an)全(quan)防范措施(shi)是否(fou)到位，有無“夜攤”等(deng)噪音干擾(rao)源等(deng)。

晴天看完雨天看

這一點，對于頂樓(lou)的(de)房(fang)屋尤其重要，不(bu)要怕麻煩，你要知道在大雨之后(hou)，房(fang)屋問題就(jiu)會(hui)“原(yuan)形畢露”，種種問題我(wo)們(men)就(jiu)能一覽無余(yu)：墻(qiang)壁、墻(qiang)角、天花板是(shi)否(fou)出現裂痕(hen)，會(hui)不(bu)會(hui)漏水、滲(shen)水等狀(zhuang)況。

看完墻面看墻角

亙(gen)古名言：細節(jie)決定成敗！看(kan)(kan)房也得看(kan)(kan)細節(jie)，墻(qiang)(qiang)面什么情(qing)況我們往往一眼就(jiu)能明了(le)。但是(shi)墻(qiang)(qiang)角比墻(qiang)(qiang)面更(geng)重(zhong)要，它(ta)是(shi)承(cheng)接上(shang)下左右(you)結構力量的(de)，假如發(fa)生地震（呸呸呸），承(cheng)重(zhong)力才是(shi)關鍵，而且(qie)墻(qiang)(qiang)角出(chu)現(xian)嚴(yan)重(zhong)裂縫(feng)的(de)話，漏(lou)水的(de)問題(ti)遲早會出(chu)現(xian)。

看完冷水看熱水

怎么知道水管會不(bu)會漏過(guo)水呢(ni)？小(xiao)編教你小(xiao)竅門：看(kan)水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸：先看(kan)看(kan)水龍頭流水是(shi)(shi)否通(tong)暢(chang)，裝滿水后(hou)，再看(kan)看(kan)排(pai)水是(shi)(shi)否正常(chang)。家里只要有用水的地方(fang)一定(ding)一一檢查到了。衛生間和廚房的熱水情況是(shi)(shi)檢查的重中之重。

看完裝潢看做工

越是好(hao)的裝潢越容易掩蓋龜(gui)裂的墻角、發(fa)霉、漏水等(deng)毛病（難(nan)道這就是傳說中的障眼(yan)法？）。所以呢，必須要注意房屋的做(zuo)工(gong)，尤其(qi)是墻角、窗沿、天花(hua)板的收邊工(gong)序是否細致，而(er)這些地(di)方(fang)往(wang)往(wang)容易被(bei)忽視。

看完電器看插座

電器什么的可(ke)以以后(hou)添置，但是插座(zuo)嘛(ma)，很多人(ren)都會有(you)這個感覺：到了用時(shi)方恨少！設(she)計(ji)精心的房屋，才能讓我們充分享受到現代化家電的便利性，小插座(zuo)，大便利。

看完窗簾看窗外

窗簾好不好看(kan)，這個(ge)真心不重要，我們在看(kan)房(fang)(fang)子時應注意(yi)(yi)打開窗戶，看(kan)看(kan)房(fang)(fang)子的通風狀況是(shi)否(fou)良好，房(fang)(fang)屋是(shi)否(fou)有潮濕、霉味，采光(guang)是(shi)否(fou)良好。要注意(yi)(yi)檢查一下(xia)小細節(jie)：房(fang)(fang)屋的窗戶是(shi)否(fou)對著(zhu)別人(ren)家的排氣孔。

看完電梯看樓梯

現在高層、超高層的(de)二手(shou)房越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多，這就涉及到(dao)(dao)了電(dian)梯(ti)問(wen)題，電(dian)梯(ti)的(de)功能固然重要，樓梯(ti)也不(bu)容忽(hu)視。看(kan)一下是否(fou)有住家的(de)堆積(ji)物、消(xiao)防通路是否(fou)通暢(chang)，樓梯(ti)直接關(guan)系到(dao)(dao)日后(hou)逃生。

看完房東看保安

小(xiao)區(qu)管理員和保安是最最了解小(xiao)區(qu)基(ji)本狀(zhuang)況(kuang)的，在(zai)他們(men)那(nei)里(li)我(wo)們(men)往往能夠知道最實際、最客(ke)觀的情(qing)況(kuang)。有時他們(men)口中介(jie)紹的情(qing)況(kuang)能成(cheng)為(wei)我(wo)們(men)買房與否的決定(ding)性因素。

買二手房看房是不(bu)用付中(zhong)介(jie)費的，中(zhong)介(jie)費只有在成交以(yi)后需要，看房要錢就(jiu)是坑人的啦。

樓形

樓(lou)形一般分為(wei)板樓(lou)、塔(ta)樓(lou)和板塔(ta)結合。

板樓(lou)一般南北通(tong)透(tou)，便于采光通(tong)風；一梯兩戶(hu)是板樓(lou)的標配，由于住戶(hu)不多，居家生活也比較清靜。

塔(ta)樓(lou)社區的(de)建(jian)筑密度普遍比板樓(lou)社區的(de)高(gao)，往(wang)往(wang)是(shi)一梯6戶以上。人多會容(rong)易雜亂吵(chao)鬧、電梯擁擠。而且塔(ta)樓(lou)每層都有部(bu)分住(zhu)戶的(de)采光、通風等條件比較差(cha)。不過(guo)塔(ta)樓(lou)由于樓(lou)高(gao)，高(gao)層視野相對開闊。

板塔結(jie)合的房子(zi)，2梯(ti)4戶是比較(jiao)常見的，邊戶南北通透、中間戶朝(chao)南設計。

房齡

房(fang)(fang)(fang)齡(ling)影(ying)響貸款年(nian)限，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)越(yue)(yue)老(lao)，貸款年(nian)限越(yue)(yue)短。除此之(zhi)(zhi)外，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)還(huan)影(ying)響房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的價(jia)(jia)格，房(fang)(fang)(fang)子越(yue)(yue)老(lao)越(yue)(yue)不易出手，價(jia)(jia)格空間就越(yue)(yue)窄，久之(zhi)(zhi)甚至會貶值；房(fang)(fang)(fang)齡(ling)增長和使(shi)用年(nian)限是成(cheng)(cheng)反(fan)比的，而與修繕維(wei)護(hu)費用成(cheng)(cheng)正比，種(zhong)種(zhong)因素都將增大持有成(cheng)(cheng)本。隨著(zhu)受損(sun)程度，還(huan)可能存(cun)在安全隱患(huan)。買(mai)房(fang)(fang)(fang)的時候一(yi)定要注意問(wen)下房(fang)(fang)(fang)齡(ling)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)是從(cong)該房(fang)(fang)(fang)屋(wu)竣工之(zhi)(zhi)日開始算起。

戶型

一個(ge)好的戶型(xing)，晴天不(bu)開燈，光(guang)照也充足；房里擺(bai)放家具(ju)，不(bu)妨(fang)礙人(ren)走動；不(bu)借助通風設備(bei)也能自然通風。好戶型(xing)有(you)以(yi)下(xia)5條(tiao)標(biao)準可以(yi)參考：格局方正、開間進深(shen)合理、沒有(you)暗間、房間大(da)小(xiao)適中、動線合理。此(ci)外，看看戶型(xing)有(you)無大(da)的改(gai)動，是否存在結(jie)構性問題(ti)等重大(da)安全隱患。

朝向

一(yi)個好的(de)朝向可以(yi)保證(zheng)有大量的(de)陽光通過窗(chuang)戶直射入室(shi)(shi)，改善(shan)住宅室(shi)(shi)內(nei)環境，如光、溫(wen)度、衛(wei)生狀況等(deng)，對居住者(zhe)的(de)身心健(jian)康十分有利(li)。一(yi)般來說，臥室(shi)(shi)、客廳(ting)都(dou)朝南的(de)房子(zi)，是比較好的(de)。

樓層

對于多層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)無電梯住(zhu)(zhu)宅(zhai)來說，一般順序(xu)是3、4、5、2、1、6。但(dan)對現在的(de)(de)(de)中(zhong)高層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)來說，好(hao)(hao)的(de)(de)(de)樓(lou)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)排序(xu)為中(zhong)高層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)、頂層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)、底(di)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)。買(mai)房選樓(lou)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)要(yao)考慮家庭人口構成和喜好(hao)(hao)、房屋價格、采(cai)光好(hao)(hao)壞等(deng)各方面(mian)的(de)(de)(de)因(yin)素(su)。遇到下面(mian)這些(xie)樓(lou)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，在選房時，要(yao)慎重考慮。因(yin)為這些(xie)樓(lou)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)存在這樣(yang)或那樣(yang)的(de)(de)(de)缺點。

①設(she)備(bei)層及其(qi)下一層：在設(she)備(bei)層或其(qi)下一層，設(she)備(bei)的噪音(yin)、機械振動等都(dou)會給居住環境帶來負面影響。

②架空(kong)層的(de)上一層：如果架空(kong)層活動(dong)的(de)人(ren)群(qun)多，比較吵鬧。夏(xia)天時，架空(kong)層的(de)垃圾如果不及(ji)時清理(li)，就容易產生惡臭(chou)，影響居住的(de)環境。

③底(di)層(ceng)：比較容易被(bei)盜、采光(guang)通(tong)風不足、私密性(xing)差、潮濕(shi)、噪音(yin)比較大(da)（行人、單元(yuan)門(men)噪音(yin)的(de)影響）等。

④頂(ding)層(ceng)：主要是(shi)夏季熱(re)，雨(yu)季容易漏雨(yu)。

采光

采光(guang)分(fen)兩(liang)個(ge)層(ceng)次。一(yi)是(shi)是(shi)否(fou)明(ming)廚明(ming)衛，即每個(ge)房間是(shi)否(fou)都有窗(chuang)；第2是(shi)陽(yang)光(guang)照射時間。影(ying)響采光(guang)好壞的因素有如下(xia)：

①樓間距和樓層高低：樓層越(yue)(yue)高，采光(guang)越(yue)(yue)好；樓間距越(yue)(yue)大，采光(guang)越(yue)(yue)好。

②房(fang)屋朝向(xiang)好(hao)壞：南(nan)向(xiang)的房(fang)子采光當然好(hao)，一般客廳、主臥朝南(nan)比較好(hao)。

③房子(zi)是否處于凹槽內：處在凹槽內的房子(zi)，其(qi)采光會被相鄰房間遮擋住。

④戶(hu)型采(cai)光(guang)窗(chuang)的數量和面積大(da)小(xiao)：理論上具有東、南、西(xi)三面采(cai)光(guang)的房子，采(cai)光(guang)性能突出。窗(chuang)戶(hu)太小(xiao)，會(hui)影響房屋的采(cai)光(guang)。

此外，如(ru)果周邊有高大的建筑物，則房(fang)(fang)屋(wu)的采光也(ye)會被(bei)遮擋。在買(mai)房(fang)(fang)時，要(yao)參考上述幾點，以辨別房(fang)(fang)屋(wu)采光好壞。

使用面積

使(shi)用(yong)(yong)面積指每套(tao)住(zhu)宅戶門內(nei)除墻(qiang)體厚度外全部凈面積的總(zong)和，即地毯面積。其中包(bao)括臥室(shi)、起居室(shi)、過廳、過道(dao)、廚房、衛(wei)生間、儲藏(zang)室(shi)、壁(bi)柜（不(bu)包(bao)括吊(diao)柜）、戶內(nei)樓梯（按投(tou)影面積）。不(bu)管房屋(wu)的建筑面積有(you)多(duo)大，買房入住(zhu)后，可以利(li)用(yong)(yong)的是房屋(wu)的使(shi)用(yong)(yong)面積，因(yin)此，房屋(wu)的使(shi)用(yong)(yong)率(lv)高低很重(zhong)要(yao)。

板樓(lou)戶(hu)型(xing)(xing)的使(shi)(shi)用(yong)率通常高達(da)85％以上，而(er)塔樓(lou)戶(hu)型(xing)(xing)的使(shi)(shi)用(yong)率通常僅為75％，因為塔樓(lou)內(nei)的電梯井、變(bian)配電機房等都將作(zuo)為公共面(mian)積攤到(dao)每個(ge)業(ye)主的頭上。

稅費相關

同(tong)一(yi)(yi)個小區，房(fang)源的(de)產(chan)權年(nian)限大不相同(tong)，這(zhe)與業(ye)主辦(ban)理產(chan)權證(zheng)的(de)時(shi)(shi)間有關。未(wei)滿(man)兩年(nian)的(de)房(fang)產(chan)再交易(yi)時(shi)(shi)，就需繳納增值(zhi)稅及(ji)其附加稅、個稅等相關稅費。滿(man)2年(nian)及(ji)以上的(de)房(fang)子，可(ke)以免(mian)征增值(zhi)稅。滿(man)五少有的(de)房(fang)子，可(ke)以免(mian)征增值(zhi)稅和個稅。買房(fang)的(de)時(shi)(shi)候(hou)，一(yi)(yi)定要問清房(fang)產(chan)證(zheng)滿(man)幾(ji)年(nian)。

【結(jie)語】二(er)手房(fang)(fang)實地(di)(di)看房(fang)(fang)看什么？購(gou)買(mai)二(er)手房(fang)(fang)，實地(di)(di)看房(fang)(fang)是(shi)很關鍵的一(yi)步，看房(fang)(fang)時(shi)頭腦(nao)一(yi)定要(yao)保持清醒(xing)，千萬要(yao)當心中介(jie)、房(fang)(fang)主玩的那些障眼(yan)法，物業、裝修、戶型、房(fang)(fang)屋質量、周圍環境、逃生通(tong)道(dao)、單(dan)元空間、地(di)(di)段、朝向、樓(lou)層(ceng)……都是(shi)看房(fang)(fang)時(shi)不可忽略(lve)的細節(jie)哦。