實地看(kan)房(fang)需要看(kan)好(hao)房(fang)屋戶型、結構(gou)、朝向(xiang)、通(tong)風、采光(guang)、質量、面積、層高、裝修、配送家具(ju)等(deng)情況。房(fang)屋質量檢(jian)測看(kan)以下(xia)5項：

滲

漏水現象，包括天花、樓地墻(qiang)面，地下室，衛浴潔具(ju)等。

堵

檢測上下水管道和(he)衛生潔具是否有堵塞現象。

裂

檢測墻面(mian)、地面(mian)和屋(wu)面(mian)是否起翹、開裂等現(xian)象。

蝕

檢測鋁合金門窗(chuang)等是否存在生銹腐蝕(shi)、損壞(huai)等問(wen)題。

污

檢測墻面地面門窗上下水(shui)管道及衛生潔具是(shi)否沾滿(man)泥漿(jiang)、灰(hui)塵等臟亂現象。

購房者要(yao)多方面(mian)了解(jie)，房屋周邊環境是(shi)否符合(he)自己的需求，主要(yao)包括：周邊交通、生活配(pei)套、小區綠(lv)化(hua)、噪聲、電梯、保安、物業管(guan)理(li)、街(jie)道居委會等(deng)。周邊環境三大要(yao)點不可忽(hu)視：

物業情況

水(shui)：水(shui)質(zhi)如何，水(shui)壓是(shi)多少(shao)，高(gao)樓層是(shi)否(fou)保證(zheng)供水(shui)

電：供電容(rong)量多少(shao)、夏季(ji)用電高峰是(shi)否存(cun)在斷電現象(xiang)

燃氣：收費情(qing)況，充繳情(qing)況

暖(nuan)氣：收費情(qing)況、何(he)時供暖(nuan)、何(he)時斷(duan)暖(nuan)

電梯：使用年限、維修期限、管理方式

小區環境

居住人(ren)群大致狀況：老人(ren)、中年人(ren)、還(huan)是小(xiao)孩(hai)居多(duo)

配套情況：是(shi)否有娛樂健身設施，公園、銀行、洗衣店等

污染問題：小區垃圾處理狀況如何，夜(ye)晚(wan)是否有噪聲(sheng)污染的問題

安(an)全問題(ti)：小(xiao)區出入管理、保安(an)是否能24小(xiao)時值(zhi)班等

特色問題

以(yi)學區房(fang)(fang)為賣點的(de)二(er)手房(fang)(fang)需要(yao)到教育局確認是否真實(shi)；以(yi)保證落(luo)戶(hu)為優(you)惠條件(jian)的(de)二(er)手房(fang)(fang)要(yao)到派(pai)出所(suo)進行(xing)確認。

確保產權合法與真實

購房(fang)(fang)者可到(dao)房(fang)(fang)管局對房(fang)(fang)產證(zheng)的真偽(wei)進(jin)行驗證(zheng)。不要和委(wei)托人或中(zhong)介(jie)反(fan)方面(mian)進(jin)行交(jiao)易，避免上(shang)當受騙。

確保產權完整性

調查其房產有(you)沒有(you)抵押、租(zu)賃、或(huo)仍在還(huan)貸(dai)等情況，避免(mian)購(gou)買過戶后出(chu)現(xian)不必(bi)要的紛爭。

確保產權清晰性

產(chan)權證(zheng)上的(de)(de)房(fang)主和(he)買房(fang)者是否一致；產(chan)權證(zheng)上確認的(de)(de)面積(ji)與實際面積(ji)是否相符。如果房(fang)屋(wu)有多個(ge)共有人，必須和(he)全部共有人簽(qian)訂買賣合同，只和(he)其中一個(ge)或是幾個(ge)簽(qian)訂合同是無效的(de)(de)。

戶型看完看面積

很多人看(kan)戶型(xing)會忽略每個(ge)房間(jian)的(de)面積(ji)(ji)，看(kan)房時要(yao)(yao)注(zhu)意單元(yuan)內不(bu)同空(kong)間(jian)要(yao)(yao)有(you)(you)相(xiang)對合理的(de)面積(ji)(ji)。從居(ju)住功能(neng)角(jiao)度分(fen)(fen)析，廚房的(de)合理面積(ji)(ji)應在(zai)4平方(fang)(fang)(fang)米(mi)-5平方(fang)(fang)(fang)米(mi)之間(jian)，衛(wei)生(sheng)(sheng)間(jian)最好洗、廁功能(neng)分(fen)(fen)開，三(san)居(ju)以上應設有(you)(you)兩個(ge)衛(wei)生(sheng)(sheng)間(jian)。主臥室的(de)合理面積(ji)(ji)應在(zai)13平方(fang)(fang)(fang)米(mi)-14平方(fang)(fang)(fang)米(mi)之間(jian)，客廳的(de)面積(ji)(ji)要(yao)(yao)盡量大些，廳內開門的(de)數量應盡量減少，房屋要(yao)(yao)方(fang)(fang)(fang)正，不(bu)要(yao)(yao)有(you)(you)斜(xie)角(jiao)。

購房一定看地段

地段(duan)也就是小區(qu)所在的(de)(de)地理(li)位置(zhi)。地段(duan)的(de)(de)好壞決定(ding)了房產的(de)(de)售價，同時也是物業保值、升值的(de)(de)一個重(zhong)要(yao)因素。作為(wei)自己(ji)居住的(de)(de)房屋，主要(yao)考慮(lv)的(de)(de)還(huan)是以方便自己(ji)及家庭成員出行(xing)為(wei)宜，不(bu)要(yao)片面強(qiang)調往鬧區(qu)里“扎堆”，那(nei)樣既不(bu)經濟(ji)，也不(bu)一定(ding)能(neng)提(ti)高生活質量。一般只要(yao)有好的(de)(de)道(dao)路交(jiao)通網，離市中(zhong)心又(you)不(bu)是太遠，房價比較合適的(de)(de)即可。

住得舒服看朝向

良好(hao)的朝(chao)向(xiang)，可以(yi)保(bao)證有大(da)量的陽(yang)(yang)(yang)(yang)光通過窗戶直(zhi)(zhi)射(she)入室(shi)(shi)，改善(shan)住(zhu)宅(zhai)室(shi)(shi)內(nei)環(huan)境，如(ru)光、溫度、衛(wei)生狀況(kuang)，對居住(zhu)者的身(shen)心健康十分有利。在北(bei)京地區(qu)，以(yi)正 南(nan)朝(chao)向(xiang)接受陽(yang)(yang)(yang)(yang)光直(zhi)(zhi)射(she)面最(zui)大(da)，時間最(zui)長(chang)，南(nan)偏(pian)(pian)東、南(nan)偏(pian)(pian)西(xi)105度內(nei)都有陽(yang)(yang)(yang)(yang)光直(zhi)(zhi)射(she)入室(shi)(shi)，而北(bei)偏(pian)(pian)東、北(bei)偏(pian)(pian)西(xi)75度內(nei)整日都不會有陽(yang)(yang)(yang)(yang)光直(zhi)(zhi)射(she)入室(shi)(shi)。

視野良好看樓層

一般來說(shuo)，在(zai)不(bu)考(kao)慮個(ge)人因(yin)素(su)的情況下(xia)，住(zhu)宅(zhai)樓在(zai)總層(ceng)(ceng)(ceng)數的1/3以上、2/3以下(xia)為(wei)較好層(ceng)(ceng)(ceng)次，如北京地區六層(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)樓的三四層(ceng)(ceng)(ceng)，十八層(ceng)(ceng)(ceng)塔樓的六至十二層(ceng)(ceng)(ceng)為(wei)最佳。

看完周邊看格局

二手房(fang)一般有如(ru)下(xia)幾種(zhong)(zhong)：毛坯、簡裝(zhuang)、中(zhong)裝(zhuang)、精(jing)裝(zhuang)。看(kan)房(fang)的(de)時候大(da)家在(zai)看(kan)完房(fang)子(zi)(zi)的(de)裝(zhuang)修之后，一定要保持清(qing)醒注意看(kan)看(kan)房(fang)子(zi)(zi)的(de)格局（請自行(xing)在(zai)腦中(zhong)屏蔽家具家電）。例如(ru)客廳的(de)門直(zhi)接(jie)對(dui)著臥室的(de)話，私密性比較差；直(zhi)接(jie)面對(dui)衛生(sheng)間的(de)話，又極不(bu)雅觀(guan)。格局好的(de)房(fang)子(zi)(zi)應該能夠有效地把各(ge)種(zhong)(zhong)功能區分開來，雅觀(guan)而且(qie)實用。

白天看完晚上看

一(yi)般情況下，我們和(he)中介(jie)活動(dong)房(fang)主都會(hui)約在白天看房(fang)，但是有些情況我們在白天是無法了(le)解的，想要摸清這套(tao)房(fang)子的底兒(er)晚上也(ye)得去。晚上看房(fang)重點是要看小區物業管理安(an)(an)全重視(shi)程度，安(an)(an)全防范措(cuo)施是否到位，有無“夜攤”等(deng)噪音干擾源等(deng)。

晴天看完雨天看

這一點，對于頂樓的(de)房屋尤(you)其重要(yao)，不(bu)要(yao)怕麻煩，你要(yao)知道(dao)在大雨(yu)之后，房屋問題(ti)就會(hui)“原形畢露(lu)”，種(zhong)種(zhong)問題(ti)我們(men)就能一覽無余：墻壁、墻角、天花板(ban)是否出現裂(lie)痕，會(hui)不(bu)會(hui)漏水(shui)(shui)、滲水(shui)(shui)等(deng)狀況。

看完墻面看墻角

亙古(gu)名(ming)言：細(xi)(xi)節決定成(cheng)敗！看(kan)房也得看(kan)細(xi)(xi)節，墻面(mian)什么情況我們往往一眼就能明了。但是(shi)墻角比墻面(mian)更重(zhong)要，它是(shi)承接上(shang)下左(zuo)右結構力(li)量的，假如發生(sheng)地震（呸(pei)(pei)呸(pei)(pei)呸(pei)(pei)），承重(zhong)力(li)才是(shi)關鍵，而且墻角出(chu)現嚴重(zhong)裂縫的話，漏水的問(wen)題(ti)遲早(zao)會(hui)出(chu)現。

看完冷水看熱水

怎(zen)么知道(dao)水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管會(hui)不會(hui)漏過水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)呢(ni)？小編教你小竅門：看水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管周圍(wei)有(you)(you)沒有(you)(you)水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)有(you)(you)無泛黃。檢驗浴缸：先看看水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)龍頭流水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否通暢，裝滿水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)后(hou)，再看看排水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否正常。家里只要有(you)(you)用水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)地方(fang)一(yi)定一(yi)一(yi)檢查到了。衛生間和廚房的(de)熱水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)情況是(shi)檢查的(de)重中(zhong)之重。

看完裝潢看做工

越(yue)是好的(de)裝(zhuang)潢(huang)越(yue)容易掩蓋龜裂(lie)的(de)墻(qiang)角(jiao)、發(fa)霉、漏水等毛病（難道這就(jiu)是傳說中的(de)障眼(yan)法？）。所(suo)以呢，必須要注意房屋的(de)做工(gong)，尤其是墻(qiang)角(jiao)、窗沿、天花板的(de)收邊工(gong)序是否(fou)細(xi)致，而這些地(di)方往(wang)(wang)往(wang)(wang)容易被忽視(shi)。

看完電器看插座

電器什(shen)么(me)的(de)可以以后(hou)添(tian)置，但是(shi)插座(zuo)嘛，很(hen)多人都會(hui)有這個感覺：到(dao)了(le)用時方(fang)恨少！設計(ji)精(jing)心的(de)房(fang)屋，才能讓我們充分享受(shou)到(dao)現代化家(jia)電的(de)便利(li)性，小插座(zuo)，大(da)便利(li)。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)簾好不好看，這個真心不重要，我們在看房(fang)子時應注(zhu)意打開(kai)窗(chuang)戶，看看房(fang)子的通風狀況是(shi)否良(liang)好，房(fang)屋(wu)是(shi)否有潮濕(shi)、霉味，采光是(shi)否良(liang)好。要注(zhu)意檢查一下小細節：房(fang)屋(wu)的窗(chuang)戶是(shi)否對著別人家的排氣孔(kong)。

看完電梯看樓梯

現在高層(ceng)、超高層(ceng)的二手房越來越多，這就涉(she)及到了(le)電(dian)梯問題，電(dian)梯的功能固然重要，樓(lou)梯也(ye)不容忽視。看一(yi)下是(shi)否(fou)有住家的堆積物、消防通路(lu)是(shi)否(fou)通暢，樓(lou)梯直接關系到日后(hou)逃生。

看完房東看保安

小區(qu)管理員和保安是最(zui)最(zui)了(le)解(jie)小區(qu)基本狀況的(de)，在他們(men)那里我們(men)往往能夠(gou)知(zhi)道(dao)最(zui)實際、最(zui)客觀(guan)的(de)情況。有時他們(men)口中介紹(shao)的(de)情況能成為我們(men)買房與(yu)否(fou)的(de)決定(ding)性因素(su)。

買二手房看房是不用付中(zhong)介費(fei)的(de)，中(zhong)介費(fei)只有在(zai)成交(jiao)以后需要，看房要錢(qian)就是坑人的(de)啦。

樓形

樓(lou)形(xing)一般分為板樓(lou)、塔樓(lou)和板塔結合。

板樓一般南北(bei)通透，便(bian)于(yu)采光通風(feng)；一梯兩(liang)戶是板樓的標配，由(you)于(yu)住戶不多，居(ju)家(jia)生活也比較(jiao)清靜。

塔樓社(she)(she)區的(de)建筑密度普遍(bian)比(bi)板樓社(she)(she)區的(de)高，往(wang)往(wang)是一梯6戶以上。人多(duo)會容易雜亂吵(chao)鬧、電梯擁擠(ji)。而且(qie)塔樓每(mei)層(ceng)都(dou)有部分住戶的(de)采(cai)光、通風(feng)等條件比(bi)較差。不過(guo)塔樓由于樓高，高層(ceng)視(shi)野(ye)相對開闊。

板塔結合的房子，2梯4戶(hu)是(shi)比較(jiao)常見的，邊戶(hu)南北通透、中間戶(hu)朝南設計。

房齡

房(fang)齡影(ying)響貸款年限，房(fang)齡越(yue)老，貸款年限越(yue)短。除(chu)此之外，房(fang)齡還影(ying)響房(fang)屋(wu)的價格，房(fang)子(zi)越(yue)老越(yue)不(bu)易出手，價格空間(jian)就越(yue)窄，久之甚至會貶值；房(fang)齡增(zeng)長和(he)使用(yong)年限是成(cheng)反比的，而與修(xiu)繕維護費用(yong)成(cheng)正比，種(zhong)種(zhong)因素都(dou)將(jiang)增(zeng)大持(chi)有成(cheng)本(ben)。隨著受損程度(du)，還可能(neng)存(cun)在安全隱(yin)患。買房(fang)的時(shi)候一(yi)定要注意問(wen)下房(fang)齡，房(fang)齡是從該房(fang)屋(wu)竣工之日開始算起。

戶型

一(yi)個好(hao)的(de)(de)戶(hu)型(xing)(xing)，晴天不開燈，光(guang)照也充足；房里擺放家具，不妨(fang)礙人走動；不借助通風(feng)設備也能(neng)自然通風(feng)。好(hao)戶(hu)型(xing)(xing)有(you)(you)以下(xia)5條標準可以參考：格局方(fang)正、開間進深合理、沒有(you)(you)暗(an)間、房間大(da)小適中(zhong)、動線合理。此外，看看戶(hu)型(xing)(xing)有(you)(you)無大(da)的(de)(de)改動，是否(fou)存在結(jie)構性問題等重大(da)安全隱患(huan)。

朝向

一(yi)個好的(de)朝向可以保證(zheng)有大量的(de)陽(yang)光(guang)通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境(jing)，如光(guang)、溫(wen)度、衛生狀況等，對居住者(zhe)的(de)身(shen)心健康十分有利。一(yi)般來說(shuo)，臥室、客(ke)廳(ting)都朝南的(de)房子，是比較好的(de)。

樓層

對于(yu)多(duo)層(ceng)無電梯住宅(zhai)來說，一般順序(xu)是3、4、5、2、1、6。但對現在的(de)中(zhong)高(gao)層(ceng)住宅(zhai)來說，好(hao)的(de)樓(lou)(lou)層(ceng)排序(xu)為中(zhong)高(gao)層(ceng)、頂層(ceng)、底層(ceng)。買(mai)房(fang)選樓(lou)(lou)層(ceng)要(yao)考(kao)慮(lv)家(jia)庭人口(kou)構(gou)成(cheng)和喜好(hao)、房(fang)屋價格、采(cai)光好(hao)壞等各(ge)方面(mian)的(de)因(yin)素。遇到下面(mian)這些樓(lou)(lou)層(ceng)，在選房(fang)時，要(yao)慎重考(kao)慮(lv)。因(yin)為這些樓(lou)(lou)層(ceng)存(cun)在這樣(yang)或那樣(yang)的(de)缺(que)點。

①設備層及其下一(yi)層：在設備層或其下一(yi)層，設備的噪音、機械振(zhen)動等(deng)都(dou)會給居(ju)住環境帶來負面影響。

②架(jia)空(kong)層(ceng)的(de)上一層(ceng)：如果架(jia)空(kong)層(ceng)活(huo)動的(de)人群多(duo)，比較(jiao)吵鬧。夏天時(shi)，架(jia)空(kong)層(ceng)的(de)垃圾如果不及時(shi)清理，就容易(yi)產生惡(e)臭，影響居住的(de)環境。

③底層：比較容易被盜、采(cai)光(guang)通風不足、私(si)密性差、潮濕(shi)、噪(zao)音比較大（行人、單元門噪(zao)音的影響）等(deng)。

④頂層：主要是(shi)夏季(ji)熱(re)，雨(yu)季(ji)容(rong)易(yi)漏雨(yu)。

采光

采光分兩個層次。一是(shi)是(shi)否(fou)(fou)明廚(chu)明衛，即(ji)每個房間(jian)是(shi)否(fou)(fou)都有(you)(you)窗(chuang)；第2是(shi)陽光照射時(shi)間(jian)。影響采光好壞(huai)的因素有(you)(you)如(ru)下：

①樓(lou)間(jian)距和樓(lou)層高低：樓(lou)層越高，采光越好(hao)；樓(lou)間(jian)距越大，采光越好(hao)。

②房(fang)屋朝向好壞：南(nan)向的房(fang)子采光當(dang)然好，一般客廳、主臥朝南(nan)比較(jiao)好。

③房子(zi)是否處于凹(ao)槽內(nei)：處在凹(ao)槽內(nei)的房子(zi)，其采光會被相(xiang)鄰房間遮(zhe)擋(dang)住。

④戶型采(cai)光窗的數量和面積大小：理論上具(ju)有東、南、西三面采(cai)光的房(fang)子(zi)，采(cai)光性(xing)能突出。窗戶太小，會影響房(fang)屋的采(cai)光。

此(ci)外，如果周邊有高(gao)大的(de)建(jian)筑物，則房(fang)屋(wu)(wu)的(de)采(cai)光(guang)也會被遮擋。在買(mai)房(fang)時(shi)，要參考上述幾點，以(yi)辨別房(fang)屋(wu)(wu)采(cai)光(guang)好壞。

使用面積

使用(yong)面(mian)積(ji)(ji)指(zhi)每套(tao)住宅(zhai)戶(hu)(hu)門內(nei)除墻體厚度(du)外全部凈面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)總和(he)，即地毯(tan)面(mian)積(ji)(ji)。其中包括(kuo)臥室(shi)、起(qi)居室(shi)、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室(shi)、壁柜(ju)（不包括(kuo)吊(diao)柜(ju)）、戶(hu)(hu)內(nei)樓梯（按投(tou)影(ying)面(mian)積(ji)(ji)）。不管房屋(wu)(wu)的(de)(de)建筑面(mian)積(ji)(ji)有(you)多大，買房入住后(hou)，可以利用(yong)的(de)(de)是房屋(wu)(wu)的(de)(de)使用(yong)面(mian)積(ji)(ji)，因此，房屋(wu)(wu)的(de)(de)使用(yong)率高(gao)低很重要。

板樓戶型(xing)的(de)使(shi)用率通常(chang)高(gao)達85％以上，而塔樓戶型(xing)的(de)使(shi)用率通常(chang)僅為75％，因(yin)為塔樓內(nei)的(de)電梯井、變配電機房(fang)等(deng)都(dou)將(jiang)作為公共面積攤到每個業主(zhu)的(de)頭上。

稅費相關

同一個小區，房(fang)(fang)源的(de)產權年限(xian)大不相(xiang)同，這(zhe)與業主辦(ban)理產權證的(de)時間有關。未滿(man)兩年的(de)房(fang)(fang)產再交易時，就需繳納增值稅(shui)(shui)及其附加稅(shui)(shui)、個稅(shui)(shui)等相(xiang)關稅(shui)(shui)費。滿(man)2年及以(yi)上(shang)的(de)房(fang)(fang)子(zi)，可以(yi)免征增值稅(shui)(shui)。滿(man)五(wu)少有的(de)房(fang)(fang)子(zi)，可以(yi)免征增值稅(shui)(shui)和個稅(shui)(shui)。買房(fang)(fang)的(de)時候，一定要問(wen)清房(fang)(fang)產證滿(man)幾年。

【結語】二手(shou)房(fang)(fang)實(shi)地(di)看房(fang)(fang)看什(shen)么？購買二手(shou)房(fang)(fang)，實(shi)地(di)看房(fang)(fang)是很關鍵的一步，看房(fang)(fang)時頭腦一定要保持(chi)清醒(xing)，千萬要當(dang)心中介、房(fang)(fang)主玩的那些障眼法，物(wu)業、裝(zhuang)修、戶型、房(fang)(fang)屋(wu)質量(liang)、周圍(wei)環(huan)境、逃生通道(dao)、單元空間(jian)、地(di)段、朝向、樓層……都是看房(fang)(fang)時不可忽略的細節哦(e)。