實地看(kan)房(fang)需(xu)要看(kan)好(hao)房(fang)屋(wu)戶型、結(jie)構、朝向、通風、采(cai)光(guang)、質(zhi)(zhi)量(liang)、面積、層高、裝修、配送家具等(deng)情況。房(fang)屋(wu)質(zhi)(zhi)量(liang)檢測(ce)看(kan)以下5項：

滲

漏水現象，包括(kuo)天花、樓(lou)地墻面，地下室，衛浴潔具等(deng)。

堵

檢測上下水管(guan)道(dao)和衛生潔具是否(fou)有堵(du)塞(sai)現象(xiang)。

裂

檢測(ce)墻(qiang)面(mian)、地面(mian)和(he)屋面(mian)是否(fou)起翹(qiao)、開(kai)裂等(deng)現象(xiang)。

蝕

檢測鋁合金門窗等是否存在生銹(xiu)腐蝕、損壞等問題。

污

檢測墻面地面門窗上下水管道(dao)及衛生潔具是否沾滿泥漿、灰塵(chen)等臟亂現象。

購房者要(yao)多方(fang)面了解，房屋周邊(bian)環境是(shi)否符合自己的需(xu)求，主要(yao)包括：周邊(bian)交通、生活配套、小區綠化(hua)、噪聲、電梯(ti)、保安、物(wu)業管理(li)、街道(dao)居委會等。周邊(bian)環境三大(da)要(yao)點不可(ke)忽視：

物業情況

水(shui)：水(shui)質如何(he)，水(shui)壓(ya)是多(duo)少，高樓(lou)層是否保證供水(shui)

電(dian)(dian)(dian)：供(gong)電(dian)(dian)(dian)容量多少(shao)、夏(xia)季(ji)用電(dian)(dian)(dian)高(gao)峰(feng)是(shi)否存在斷電(dian)(dian)(dian)現象

燃氣：收費情況，充繳情況

暖(nuan)(nuan)(nuan)氣(qi)：收費情況、何時(shi)供(gong)暖(nuan)(nuan)(nuan)、何時(shi)斷暖(nuan)(nuan)(nuan)

電梯：使(shi)用年限、維修期(qi)限、管理(li)方式

小區環境

居住人群大致狀況：老人、中年人、還是小孩居多(duo)

配(pei)套(tao)情(qing)況：是否有娛樂健(jian)身設施，公園、銀行、洗衣店等

污染問(wen)題：小區垃圾處理狀況如(ru)何，夜晚是否有(you)噪聲(sheng)污染的問(wen)題

安(an)全問(wen)題：小(xiao)區出入管理、保(bao)安(an)是否能24小(xiao)時值班等

特色問題

以學(xue)區房為賣點的(de)二(er)手房需(xu)要到教育局(ju)確(que)認是(shi)否(fou)真實；以保證落戶為優惠條件(jian)的(de)二(er)手房要到派出(chu)所(suo)進行確(que)認。

確保產權合法與真實

購房(fang)者可到房(fang)管局對房(fang)產證的真偽(wei)進行驗證。不要(yao)和委(wei)托人或中介反(fan)方面進行交易，避免上當受騙(pian)。

確保產權完整性

調(diao)查其房產有(you)沒有(you)抵押、租賃、或(huo)仍在還貸等情況，避(bi)免購買(mai)過戶后出(chu)現不必要(yao)的紛爭。

確保產權清晰性

產權證(zheng)上的房主(zhu)和買(mai)房者是(shi)否(fou)一致；產權證(zheng)上確認的面積與實際面積是(shi)否(fou)相符。如果(guo)房屋(wu)有多個共(gong)有人，必須(xu)和全部共(gong)有人簽(qian)訂買(mai)賣合同，只和其(qi)中一個或是(shi)幾個簽(qian)訂合同是(shi)無效的。

戶型看完看面積

很(hen)多人看戶(hu)型會(hui)忽(hu)略每個房(fang)間(jian)(jian)的(de)(de)(de)面積(ji)(ji)，看房(fang)時要(yao)注意單元內(nei)不(bu)同空間(jian)(jian)要(yao)有(you)(you)相對合理(li)的(de)(de)(de)面積(ji)(ji)。從居(ju)住功(gong)能角度分析(xi)，廚房(fang)的(de)(de)(de)合理(li)面積(ji)(ji)應在4平(ping)方米(mi)-5平(ping)方米(mi)之(zhi)間(jian)(jian)，衛生間(jian)(jian)最好(hao)洗、廁功(gong)能分開，三居(ju)以上(shang)應設有(you)(you)兩個衛生間(jian)(jian)。主(zhu)臥室的(de)(de)(de)合理(li)面積(ji)(ji)應在13平(ping)方米(mi)-14平(ping)方米(mi)之(zhi)間(jian)(jian)，客廳的(de)(de)(de)面積(ji)(ji)要(yao)盡(jin)量(liang)大(da)些，廳內(nei)開門的(de)(de)(de)數量(liang)應盡(jin)量(liang)減少(shao)，房(fang)屋要(yao)方正，不(bu)要(yao)有(you)(you)斜角。

購房一定看地段

地段也就(jiu)是小區所在的(de)(de)地理(li)位(wei)置。地段的(de)(de)好壞決定了房(fang)產的(de)(de)售價(jia)，同時也是物(wu)業保值、升值的(de)(de)一個重要(yao)因素。作為自(zi)己(ji)居住的(de)(de)房(fang)屋(wu)，主要(yao)考慮的(de)(de)還是以方便(bian)自(zi)己(ji)及家庭(ting)成員出行為宜，不(bu)要(yao)片面(mian)強(qiang)調(diao)往鬧區里(li)“扎堆”，那樣既(ji)不(bu)經濟，也不(bu)一定能提高生活(huo)質量(liang)。一般只要(yao)有好的(de)(de)道(dao)路交通網，離市中心又不(bu)是太(tai)遠，房(fang)價(jia)比較合適(shi)的(de)(de)即可。

住得舒服看朝向

良好的(de)朝(chao)向，可(ke)以(yi)保證有大(da)量的(de)陽光通過窗戶(hu)直(zhi)射入(ru)室(shi)，改善住(zhu)宅(zhai)室(shi)內環(huan)境，如光、溫(wen)度(du)(du)、衛生狀況，對居住(zhu)者(zhe)的(de)身(shen)心(xin)健康十(shi)分有利。在(zai)北京地(di)區，以(yi)正 南(nan)朝(chao)向接(jie)受陽光直(zhi)射面最大(da)，時間最長，南(nan)偏東(dong)、南(nan)偏西105度(du)(du)內都(dou)有陽光直(zhi)射入(ru)室(shi)，而北偏東(dong)、北偏西75度(du)(du)內整(zheng)日(ri)都(dou)不會有陽光直(zhi)射入(ru)室(shi)。

視野良好看樓層

一(yi)般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層(ceng)數的1/3以(yi)上、2/3以(yi)下為(wei)較好層(ceng)次，如北京地區六層(ceng)住宅樓的三四層(ceng)，十八(ba)層(ceng)塔樓的六至十二層(ceng)為(wei)最(zui)佳。

看完周邊看格局

二(er)手房(fang)一般有如(ru)下幾種：毛(mao)坯、簡裝、中裝、精裝。看(kan)(kan)房(fang)的(de)(de)(de)時候大家在看(kan)(kan)完房(fang)子的(de)(de)(de)裝修之后，一定要保持清(qing)醒注意看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)子的(de)(de)(de)格局(ju)（請(qing)自行在腦中屏蔽(bi)家具家電）。例如(ru)客廳的(de)(de)(de)門直接對(dui)著臥室的(de)(de)(de)話(hua)，私密性比較差；直接面(mian)對(dui)衛生間的(de)(de)(de)話(hua)，又極(ji)不雅觀。格局(ju)好的(de)(de)(de)房(fang)子應該能夠有效地把(ba)各種功能區分開來，雅觀而且實用。

白天看完晚上看

一般情況下，我們和中(zhong)介活(huo)動房(fang)主都會約在(zai)白天看(kan)房(fang)，但是(shi)(shi)有些情況我們在(zai)白天是(shi)(shi)無法了解的，想要摸清(qing)這套房(fang)子的底兒(er)晚(wan)上也(ye)得去。晚(wan)上看(kan)房(fang)重點(dian)是(shi)(shi)要看(kan)小(xiao)區物業管(guan)理安全(quan)重視(shi)程度，安全(quan)防范措施是(shi)(shi)否到位，有無“夜攤”等(deng)噪音(yin)干擾源等(deng)。

晴天看完雨天看

這一點，對于頂樓的房(fang)屋尤其(qi)重(zhong)要(yao)(yao)，不要(yao)(yao)怕麻煩，你要(yao)(yao)知道在(zai)大雨之后，房(fang)屋問(wen)題就會(hui)“原形畢露”，種種問(wen)題我們就能一覽無余：墻(qiang)壁、墻(qiang)角(jiao)、天花板(ban)是否出現裂痕，會(hui)不會(hui)漏水、滲水等(deng)狀(zhuang)況。

看完墻面看墻角

亙古名言：細(xi)(xi)節決定成敗(bai)！看房(fang)也(ye)得看細(xi)(xi)節，墻(qiang)面什么情況我(wo)們往往一眼就能明了。但是墻(qiang)角比墻(qiang)面更重(zhong)要，它是承接上下左(zuo)右結(jie)構力量的(de)，假(jia)如發生地(di)震(zhen)（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承重(zhong)力才(cai)是關鍵，而且(qie)墻(qiang)角出(chu)現(xian)嚴重(zhong)裂縫的(de)話，漏(lou)水的(de)問題(ti)遲早會出(chu)現(xian)。

看完冷水看熱水

怎么(me)知道水(shui)(shui)(shui)管(guan)會不會漏過水(shui)(shui)(shui)呢？小編教你小竅(qiao)門：看(kan)(kan)(kan)水(shui)(shui)(shui)管(guan)周圍有(you)(you)沒有(you)(you)水(shui)(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)(shui)有(you)(you)無(wu)泛黃。檢(jian)(jian)驗(yan)浴缸(gang)：先看(kan)(kan)(kan)看(kan)(kan)(kan)水(shui)(shui)(shui)龍頭流水(shui)(shui)(shui)是否通暢(chang)，裝滿(man)水(shui)(shui)(shui)后，再看(kan)(kan)(kan)看(kan)(kan)(kan)排水(shui)(shui)(shui)是否正常。家里只要有(you)(you)用水(shui)(shui)(shui)的地方一(yi)定(ding)一(yi)一(yi)檢(jian)(jian)查到了(le)。衛(wei)生(sheng)間(jian)和廚房的熱水(shui)(shui)(shui)情況是檢(jian)(jian)查的重中之重。

看完裝潢看做工

越是(shi)好的(de)(de)裝潢越容(rong)易(yi)掩蓋龜裂的(de)(de)墻角、發霉(mei)、漏水等毛病(bing)（難道這就是(shi)傳說中的(de)(de)障眼法？）。所以呢，必須要注(zhu)意房屋(wu)的(de)(de)做工(gong)，尤(you)其是(shi)墻角、窗沿、天花板(ban)的(de)(de)收邊工(gong)序是(shi)否細致，而這些地方往往容(rong)易(yi)被(bei)忽視。

看完電器看插座

電(dian)器什(shen)么(me)的(de)(de)可以以后添(tian)置，但是插(cha)座嘛，很多人(ren)都會有這(zhe)個感(gan)覺：到(dao)(dao)了用時方恨少！設計精心的(de)(de)房屋，才能(neng)讓(rang)我們充分享受(shou)到(dao)(dao)現代化家電(dian)的(de)(de)便(bian)利性(xing)，小插(cha)座，大便(bian)利。

看完窗簾看窗外

窗簾好不(bu)好看(kan)，這(zhe)個真心不(bu)重要(yao)，我們在(zai)看(kan)房(fang)(fang)子時(shi)應(ying)注意(yi)打開窗戶(hu)，看(kan)看(kan)房(fang)(fang)子的通風狀況(kuang)是否(fou)良(liang)好，房(fang)(fang)屋是否(fou)有潮濕(shi)、霉(mei)味，采光是否(fou)良(liang)好。要(yao)注意(yi)檢查一下(xia)小(xiao)細(xi)節：房(fang)(fang)屋的窗戶(hu)是否(fou)對著別人家的排氣孔。

看完電梯看樓梯

現在高層、超高層的(de)(de)(de)二手房越(yue)來越(yue)多，這就涉(she)及(ji)到(dao)了電梯(ti)問題(ti)，電梯(ti)的(de)(de)(de)功能固(gu)然重要，樓梯(ti)也(ye)不容忽視。看一下是否有住家的(de)(de)(de)堆積(ji)物、消防通路是否通暢，樓梯(ti)直(zhi)接關系到(dao)日后逃生(sheng)。

看完房東看保安

小區管理(li)員和保安是最(zui)最(zui)了(le)解小區基本狀況的(de)，在他(ta)們(men)那里我們(men)往(wang)往(wang)能夠知道最(zui)實際、最(zui)客觀的(de)情(qing)(qing)況。有(you)時他(ta)們(men)口(kou)中介紹的(de)情(qing)(qing)況能成為我們(men)買房與(yu)否的(de)決定(ding)性因(yin)素。

買二手房看(kan)(kan)房是不用付中介(jie)費的(de)(de)，中介(jie)費只有在成交以(yi)后需要(yao)，看(kan)(kan)房要(yao)錢就是坑人的(de)(de)啦。

樓形

樓形(xing)一般分為(wei)板(ban)樓、塔樓和板(ban)塔結合。

板樓一般南北通(tong)透，便于(yu)采(cai)光通(tong)風；一梯兩戶是板樓的標配，由于(yu)住(zhu)戶不多，居(ju)家生活也(ye)比較清靜。

塔樓社區(qu)的建筑密(mi)度普(pu)遍比板(ban)樓社區(qu)的高(gao)，往(wang)往(wang)是一梯6戶(hu)以上。人多會容易雜(za)亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層(ceng)都有部分住戶(hu)的采光、通風(feng)等(deng)條件比較差(cha)。不過(guo)塔樓由于樓高(gao)，高(gao)層(ceng)視野相對開闊。

板塔結合的房子，2梯(ti)4戶是(shi)比較常見的，邊戶南北通透(tou)、中間戶朝南設計。

房齡

房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)影響貸款年限(xian)(xian)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)越(yue)老(lao)(lao)，貸款年限(xian)(xian)越(yue)短。除此之(zhi)外(wai)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)還影響房(fang)(fang)(fang)屋的價格，房(fang)(fang)(fang)子越(yue)老(lao)(lao)越(yue)不易出手，價格空間(jian)就越(yue)窄，久之(zhi)甚至會貶值；房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)增長和使用(yong)年限(xian)(xian)是成反比的，而與修繕維(wei)護費用(yong)成正(zheng)比，種種因(yin)素都(dou)將增大持有成本。隨著受(shou)損程度，還可能存(cun)在安全隱患(huan)。買房(fang)(fang)(fang)的時候一定要注(zhu)意問下(xia)房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)是從該房(fang)(fang)(fang)屋竣(jun)工之(zhi)日開始算(suan)起(qi)。

戶型

一(yi)個好的戶(hu)型(xing)，晴天不(bu)開燈(deng)，光(guang)照也(ye)充足(zu)；房里擺(bai)放家(jia)具(ju)，不(bu)妨(fang)礙人走動(dong)(dong)；不(bu)借(jie)助通風設(she)備(bei)也(ye)能(neng)自然通風。好戶(hu)型(xing)有(you)以(yi)下(xia)5條標(biao)準可(ke)以(yi)參考：格(ge)局方正、開間(jian)進(jin)深合理(li)、沒有(you)暗間(jian)、房間(jian)大(da)(da)小適中、動(dong)(dong)線合理(li)。此外，看(kan)看(kan)戶(hu)型(xing)有(you)無大(da)(da)的改動(dong)(dong)，是否存在(zai)結構性問(wen)題等重大(da)(da)安全隱患。

朝向

一個好(hao)(hao)的朝(chao)向可(ke)以保證(zheng)有大量的陽(yang)光通過窗戶直射入室(shi)，改善住(zhu)宅(zhai)室(shi)內環境，如光、溫度、衛生(sheng)狀(zhuang)況(kuang)等，對居(ju)住(zhu)者的身(shen)心健康十分有利(li)。一般來說，臥室(shi)、客廳(ting)都朝(chao)南的房(fang)子，是比較(jiao)好(hao)(hao)的。

樓層

對(dui)于(yu)多(duo)層(ceng)無電梯(ti)住宅(zhai)來說，一(yi)般(ban)順序是3、4、5、2、1、6。但對(dui)現在(zai)的中(zhong)高層(ceng)住宅(zhai)來說，好的樓(lou)(lou)層(ceng)排序為中(zhong)高層(ceng)、頂(ding)層(ceng)、底層(ceng)。買房(fang)選(xuan)樓(lou)(lou)層(ceng)要(yao)(yao)考慮家庭人口(kou)構成和喜(xi)好、房(fang)屋價格、采光好壞等各(ge)方面(mian)(mian)的因素。遇到下面(mian)(mian)這(zhe)些樓(lou)(lou)層(ceng)，在(zai)選(xuan)房(fang)時(shi)，要(yao)(yao)慎重考慮。因為這(zhe)些樓(lou)(lou)層(ceng)存在(zai)這(zhe)樣或那樣的缺點。

①設(she)(she)備層(ceng)(ceng)及其下(xia)(xia)一(yi)層(ceng)(ceng)：在設(she)(she)備層(ceng)(ceng)或其下(xia)(xia)一(yi)層(ceng)(ceng)，設(she)(she)備的(de)噪(zao)音、機(ji)械振(zhen)動等都會(hui)給居住(zhu)環境帶(dai)來負面影響。

②架空(kong)層(ceng)的上一(yi)層(ceng)：如果架空(kong)層(ceng)活(huo)動的人群多，比較吵鬧(nao)。夏(xia)天(tian)時，架空(kong)層(ceng)的垃圾如果不及時清理(li)，就容易(yi)產生惡臭(chou)，影響(xiang)居(ju)住(zhu)的環境。

③底層(ceng)：比(bi)較容易被盜(dao)、采(cai)光通(tong)風(feng)不足(zu)、私密(mi)性差、潮濕、噪(zao)(zao)音比(bi)較大（行人(ren)、單元門噪(zao)(zao)音的影響(xiang)）等(deng)。

④頂層：主要是夏季熱，雨季容易漏雨。

采光

采(cai)(cai)光分兩(liang)個層次。一是(shi)是(shi)否明廚明衛，即每(mei)個房(fang)間(jian)是(shi)否都有窗；第2是(shi)陽光照(zhao)射(she)時(shi)間(jian)。影響采(cai)(cai)光好壞的因素(su)有如(ru)下：

①樓間距和樓層高(gao)低：樓層越高(gao)，采光越好；樓間距越大，采光越好。

②房(fang)屋朝向好(hao)壞(huai)：南向的(de)房(fang)子采光當然好(hao)，一般客廳、主臥朝南比較(jiao)好(hao)。

③房子是(shi)否處于(yu)凹(ao)槽內(nei)(nei)：處在凹(ao)槽內(nei)(nei)的房子，其采光(guang)會(hui)被相鄰(lin)房間遮(zhe)擋住。

④戶型(xing)采(cai)光(guang)窗(chuang)的(de)數量(liang)和(he)面(mian)積大小：理論(lun)上具有(you)東、南、西三面(mian)采(cai)光(guang)的(de)房(fang)子，采(cai)光(guang)性能(neng)突出。窗(chuang)戶太小，會影響房(fang)屋的(de)采(cai)光(guang)。

此外，如果(guo)周(zhou)邊有高大(da)的(de)建筑物(wu)，則房(fang)屋的(de)采光(guang)也會被遮擋。在買房(fang)時，要參(can)考上(shang)述(shu)幾(ji)點，以辨(bian)別房(fang)屋采光(guang)好壞(huai)。

使用面積

使(shi)(shi)用面(mian)積(ji)(ji)指每套住(zhu)宅戶門內(nei)除(chu)墻體厚度外(wai)全(quan)部(bu)凈面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)總(zong)和，即地(di)毯(tan)面(mian)積(ji)(ji)。其中(zhong)包括臥(wo)室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wei)生間、儲藏室、壁(bi)柜（不包括吊柜）、戶內(nei)樓梯（按投影(ying)面(mian)積(ji)(ji)）。不管房屋的(de)(de)(de)建筑面(mian)積(ji)(ji)有多(duo)大，買房入住(zhu)后，可以(yi)利用的(de)(de)(de)是(shi)房屋的(de)(de)(de)使(shi)(shi)用面(mian)積(ji)(ji)，因此，房屋的(de)(de)(de)使(shi)(shi)用率高(gao)低很(hen)重(zhong)要。

板樓戶型(xing)的(de)使(shi)用(yong)率通(tong)常(chang)高達85％以上，而(er)塔樓戶型(xing)的(de)使(shi)用(yong)率通(tong)常(chang)僅為(wei)(wei)75％，因為(wei)(wei)塔樓內的(de)電梯井、變配電機房(fang)等都將作為(wei)(wei)公共面積攤到(dao)每個(ge)業主的(de)頭上。

稅費相關

同一(yi)個小區，房(fang)源的(de)產(chan)權(quan)年(nian)限大不相(xiang)同，這與業主辦理(li)產(chan)權(quan)證(zheng)的(de)時間有(you)關。未滿兩年(nian)的(de)房(fang)產(chan)再交易時，就(jiu)需繳納(na)增值稅及其附(fu)加稅、個稅等相(xiang)關稅費。滿2年(nian)及以上的(de)房(fang)子，可以免征增值稅。滿五少有(you)的(de)房(fang)子，可以免征增值稅和個稅。買房(fang)的(de)時候(hou)，一(yi)定要問清房(fang)產(chan)證(zheng)滿幾(ji)年(nian)。

【結語】二手房實地看(kan)(kan)(kan)房看(kan)(kan)(kan)什么？購買二手房，實地看(kan)(kan)(kan)房是很(hen)關鍵的一步，看(kan)(kan)(kan)房時頭(tou)腦一定要(yao)保持清醒，千(qian)萬要(yao)當(dang)心中介、房主玩的那些(xie)障眼法，物業、裝修、戶型(xing)、房屋質量、周圍環(huan)境、逃生(sheng)通道、單元空間、地段、朝向(xiang)、樓層……都是看(kan)(kan)(kan)房時不可忽(hu)略(lve)的細節哦。