實地看(kan)(kan)房需要(yao)看(kan)(kan)好房屋戶(hu)型(xing)、結構、朝(chao)向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、配送家(jia)具等情況。房屋質量檢(jian)測看(kan)(kan)以(yi)下5項：

滲

漏水現(xian)象(xiang)，包括天(tian)花(hua)、樓地墻面，地下室，衛浴潔具等。

堵

檢測上下水管道(dao)和(he)衛生潔具是(shi)否有堵塞(sai)現象(xiang)。

裂

檢測墻面、地面和屋(wu)面是否起(qi)翹(qiao)、開裂等(deng)現(xian)象。

蝕

檢測鋁(lv)合(he)金(jin)門窗等是否存在生銹腐蝕(shi)、損壞等問題。

污

檢測(ce)墻面地面門窗上下水管道及衛生(sheng)潔具是否(fou)沾(zhan)滿泥(ni)漿、灰塵等(deng)臟亂(luan)現(xian)象。

購房者(zhe)要(yao)多方面了(le)解，房屋(wu)周邊(bian)環境是否(fou)符合(he)自己的需求(qiu)，主要(yao)包括(kuo)：周邊(bian)交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物(wu)業(ye)管理、街道居(ju)委會等。周邊(bian)環境三大要(yao)點不可忽視：

物業情況

水(shui)：水(shui)質如何，水(shui)壓(ya)是多少，高樓層是否(fou)保證供水(shui)

電(dian)：供(gong)電(dian)容量多少(shao)、夏季用電(dian)高峰是否(fou)存在(zai)斷電(dian)現象

燃(ran)氣：收(shou)費情況，充繳情況

暖(nuan)氣：收費情況、何(he)時供暖(nuan)、何(he)時斷暖(nuan)

電梯：使用年限(xian)、維修期(qi)限(xian)、管理方式

小區環境

居住人群(qun)大致狀況(kuang)：老人、中年人、還是小(xiao)孩居多

配套情況：是否有娛樂(le)健身設施，公園、銀行、洗衣店等

污染(ran)問題：小區垃(la)圾處理狀(zhuang)況如何(he)，夜晚(wan)是(shi)否(fou)有噪聲(sheng)污染(ran)的問題

安全問題：小區出入(ru)管理、保安是否(fou)能24小時值(zhi)班(ban)等

特色問題

以(yi)學區(qu)房為賣點(dian)的(de)二手房需(xu)要(yao)到(dao)教(jiao)育局確認(ren)是否(fou)真實(shi)；以(yi)保證(zheng)落戶為優惠條(tiao)件(jian)的(de)二手房要(yao)到(dao)派出所進行確認(ren)。

確保產權合法與真實

購房(fang)者可到房(fang)管局對(dui)房(fang)產證的真偽(wei)進行驗證。不要和(he)委托人或中介(jie)反方面(mian)進行交易，避免上當(dang)受騙。

確保產權完整性

調查其房產有沒有抵(di)押、租賃、或仍(reng)在(zai)還(huan)貸等情況(kuang)，避免購買過戶后出現不必要的紛爭。

確保產權清晰性

產(chan)權(quan)證(zheng)上的(de)房(fang)主和(he)買(mai)房(fang)者(zhe)是(shi)否一致；產(chan)權(quan)證(zheng)上確認的(de)面積與實際(ji)面積是(shi)否相符。如果房(fang)屋有多個(ge)共有人(ren)，必須和(he)全(quan)部(bu)共有人(ren)簽(qian)訂買(mai)賣合(he)同，只和(he)其中一個(ge)或是(shi)幾(ji)個(ge)簽(qian)訂合(he)同是(shi)無效(xiao)的(de)。

戶型看完看面積

很(hen)多人看戶型會(hui)忽略每個(ge)(ge)房(fang)(fang)間的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，看房(fang)(fang)時要注意(yi)單元內不(bu)同空間要有(you)(you)相對(dui)合理(li)的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。從居住功能角度分析，廚房(fang)(fang)的(de)合理(li)面(mian)(mian)積(ji)(ji)應(ying)在(zai)4平(ping)方(fang)(fang)米(mi)-5平(ping)方(fang)(fang)米(mi)之間，衛生間最好洗、廁功能分開，三居以上應(ying)設(she)有(you)(you)兩個(ge)(ge)衛生間。主臥室的(de)合理(li)面(mian)(mian)積(ji)(ji)應(ying)在(zai)13平(ping)方(fang)(fang)米(mi)-14平(ping)方(fang)(fang)米(mi)之間，客廳的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)要盡(jin)量大(da)些，廳內開門的(de)數(shu)量應(ying)盡(jin)量減(jian)少，房(fang)(fang)屋要方(fang)(fang)正，不(bu)要有(you)(you)斜角。

購房一定看地段

地(di)段(duan)也就(jiu)是(shi)小區所(suo)在的(de)地(di)理位置。地(di)段(duan)的(de)好(hao)壞決(jue)定了房(fang)(fang)產的(de)售價，同時也是(shi)物業保值、升值的(de)一(yi)個重要(yao)因素。作為自(zi)(zi)己居住(zhu)的(de)房(fang)(fang)屋，主要(yao)考慮的(de)還是(shi)以方便自(zi)(zi)己及家庭成員(yuan)出行為宜，不(bu)(bu)要(yao)片(pian)面(mian)強調往鬧(nao)區里“扎(zha)堆”，那樣既(ji)不(bu)(bu)經濟(ji)，也不(bu)(bu)一(yi)定能提高生活(huo)質量。一(yi)般只要(yao)有好(hao)的(de)道(dao)路交通(tong)網，離市中心又不(bu)(bu)是(shi)太遠，房(fang)(fang)價比較合適的(de)即可。

住得舒服看朝向

良好的朝向，可以(yi)保證有(you)(you)大量的陽光(guang)通過窗(chuang)戶直(zhi)射(she)入室，改善住(zhu)宅室內(nei)環境，如光(guang)、溫度、衛生狀況(kuang)，對居住(zhu)者的身心健康(kang)十(shi)分(fen)有(you)(you)利。在北京地區(qu)，以(yi)正 南朝向接受陽光(guang)直(zhi)射(she)面最大，時間(jian)最長(chang)，南偏(pian)(pian)東(dong)、南偏(pian)(pian)西105度內(nei)都有(you)(you)陽光(guang)直(zhi)射(she)入室，而北偏(pian)(pian)東(dong)、北偏(pian)(pian)西75度內(nei)整日都不會有(you)(you)陽光(guang)直(zhi)射(she)入室。

視野良好看樓層

一般(ban)來說，在不考(kao)慮(lv)個人因素的情(qing)況下，住宅(zhai)樓(lou)在總層(ceng)(ceng)數的1/3以上(shang)、2/3以下為(wei)較好層(ceng)(ceng)次，如北京地區六層(ceng)(ceng)住宅(zhai)樓(lou)的三四層(ceng)(ceng)，十八層(ceng)(ceng)塔(ta)樓(lou)的六至十二層(ceng)(ceng)為(wei)最佳。

看完周邊看格局

二(er)手房(fang)(fang)(fang)一般有如下幾(ji)種：毛(mao)坯、簡裝(zhuang)(zhuang)、中裝(zhuang)(zhuang)、精裝(zhuang)(zhuang)。看(kan)房(fang)(fang)(fang)的(de)時候大家在看(kan)完房(fang)(fang)(fang)子(zi)的(de)裝(zhuang)(zhuang)修之后，一定要保持(chi)清醒注意看(kan)看(kan)房(fang)(fang)(fang)子(zi)的(de)格(ge)(ge)局（請自行在腦中屏(ping)蔽(bi)家具家電）。例如客廳的(de)門(men)直(zhi)接(jie)對著臥室的(de)話，私密性比較差；直(zhi)接(jie)面(mian)對衛生間的(de)話，又極(ji)不雅觀。格(ge)(ge)局好的(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)應該能(neng)夠有效(xiao)地把各種功能(neng)區分(fen)開來(lai)，雅觀而(er)且(qie)實用。

白天看完晚上看

一般情況(kuang)下(xia)，我(wo)(wo)們和中介活(huo)動房(fang)主都會約在(zai)白(bai)天看房(fang)，但是(shi)有(you)些情況(kuang)我(wo)(wo)們在(zai)白(bai)天是(shi)無(wu)法了解(jie)的(de)，想要(yao)摸清這套房(fang)子的(de)底兒(er)晚(wan)上也得去。晚(wan)上看房(fang)重(zhong)點是(shi)要(yao)看小區(qu)物業管(guan)理安全(quan)重(zhong)視程度，安全(quan)防(fang)范措施是(shi)否(fou)到位，有(you)無(wu)“夜(ye)攤”等噪音(yin)干擾(rao)源等。

晴天看完雨天看

這一點，對于頂樓的房(fang)屋(wu)尤其重要(yao)，不要(yao)怕麻煩(fan)，你要(yao)知道(dao)在大雨之后，房(fang)屋(wu)問題就會(hui)“原形畢(bi)露”，種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)問題我們(men)就能一覽無(wu)余：墻(qiang)壁、墻(qiang)角(jiao)、天花(hua)板是(shi)否出現裂痕，會(hui)不會(hui)漏(lou)水、滲(shen)水等狀況。

看完墻面看墻角

亙古名言：細(xi)節決(jue)定(ding)成敗(bai)！看房也得看細(xi)節，墻(qiang)面(mian)什(shen)么情況(kuang)我們往(wang)往(wang)一眼(yan)就能明了。但是(shi)墻(qiang)角比墻(qiang)面(mian)更重(zhong)(zhong)要，它是(shi)承(cheng)(cheng)接上(shang)下左右結構力量的，假(jia)如(ru)發生地震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承(cheng)(cheng)重(zhong)(zhong)力才是(shi)關鍵，而且墻(qiang)角出現嚴重(zhong)(zhong)裂縫的話，漏(lou)水的問題(ti)遲早會出現。

看完冷水看熱水

怎么知道水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管會不(bu)會漏(lou)過水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)呢？小編教你(ni)小竅門：看水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管周圍有沒有水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)有無泛黃。檢驗浴(yu)缸(gang)：先看看水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)龍頭流水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否(fou)通暢，裝(zhuang)滿水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)后(hou)，再(zai)看看排水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否(fou)正常。家里只要有用水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的地方(fang)一(yi)定(ding)一(yi)一(yi)檢查(cha)到了。衛(wei)生(sheng)間(jian)和廚房的熱水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)情況(kuang)是(shi)檢查(cha)的重中之重。

看完裝潢看做工

越(yue)是(shi)好(hao)的裝潢越(yue)容易(yi)(yi)掩蓋龜(gui)裂的墻角、發霉、漏(lou)水(shui)等毛(mao)病（難道這(zhe)就是(shi)傳說中(zhong)的障眼法？）。所以(yi)呢，必須要注意房屋的做工，尤其是(shi)墻角、窗沿、天(tian)花板(ban)的收邊工序是(shi)否細致，而這(zhe)些(xie)地方往(wang)往(wang)容易(yi)(yi)被(bei)忽(hu)視(shi)。

看完電器看插座

電器什(shen)么(me)的可以以后添置，但是插(cha)座(zuo)嘛，很多人(ren)都(dou)會有這個感(gan)覺：到了用時(shi)方恨少！設(she)計精(jing)心(xin)的房(fang)屋，才(cai)能讓(rang)我們充分(fen)享受到現(xian)代化(hua)家(jia)電的便利(li)性，小插(cha)座(zuo)，大便利(li)。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)(chuang)簾好(hao)(hao)不(bu)好(hao)(hao)看(kan)，這(zhe)個真心不(bu)重要，我們在看(kan)房(fang)子(zi)時(shi)應注意(yi)打開窗(chuang)(chuang)戶，看(kan)看(kan)房(fang)子(zi)的通風狀況是(shi)(shi)否良好(hao)(hao)，房(fang)屋是(shi)(shi)否有潮濕、霉(mei)味，采光是(shi)(shi)否良好(hao)(hao)。要注意(yi)檢(jian)查一下小細節：房(fang)屋的窗(chuang)(chuang)戶是(shi)(shi)否對著別人家的排氣(qi)孔。

看完電梯看樓梯

現在(zai)高(gao)層、超(chao)高(gao)層的二(er)手房越來越多，這就(jiu)涉及到了電(dian)(dian)梯問題，電(dian)(dian)梯的功能固然重(zhong)要(yao)，樓(lou)梯也不(bu)容忽視。看一(yi)下(xia)是否(fou)有(you)住家的堆積物、消(xiao)防(fang)通路是否(fou)通暢，樓(lou)梯直接關(guan)系到日后逃生。

看完房東看保安

小(xiao)區(qu)管理員(yuan)和保安是(shi)最最了解(jie)小(xiao)區(qu)基本(ben)狀況的(de)(de)，在他們那里我(wo)們往(wang)往(wang)能夠知道最實際、最客觀的(de)(de)情況。有時他們口(kou)中介紹的(de)(de)情況能成為我(wo)們買房(fang)與否的(de)(de)決定性因素。

買二手房看房是(shi)不(bu)用付中介費的(de)(de)，中介費只有(you)在成(cheng)交以(yi)后需要(yao)(yao)，看房要(yao)(yao)錢(qian)就是(shi)坑人的(de)(de)啦。

樓形

樓(lou)形(xing)一般(ban)分(fen)為板樓(lou)、塔(ta)樓(lou)和板塔(ta)結合。

板樓一(yi)般南北通透(tou)，便于(yu)采(cai)光通風；一(yi)梯兩戶是板樓的標(biao)配，由于(yu)住戶不多，居家生活也比較清(qing)靜。

塔(ta)樓社(she)區(qu)(qu)的建筑密度普遍比(bi)板樓社(she)區(qu)(qu)的高，往往是一梯6戶以上。人多會(hui)容(rong)易(yi)雜亂(luan)吵鬧、電梯擁擠。而且(qie)塔(ta)樓每層都有部分住戶的采光、通(tong)風等(deng)條件比(bi)較差(cha)。不(bu)過塔(ta)樓由(you)于樓高，高層視(shi)野相對開闊。

板塔(ta)結(jie)合的(de)房子，2梯4戶(hu)(hu)是比較常見的(de)，邊戶(hu)(hu)南(nan)北通透、中(zhong)間戶(hu)(hu)朝南(nan)設(she)計。

房齡

房齡(ling)(ling)影(ying)響貸款(kuan)年(nian)限(xian)，房齡(ling)(ling)越老(lao)，貸款(kuan)年(nian)限(xian)越短。除此之外，房齡(ling)(ling)還影(ying)響房屋的(de)價格(ge)，房子(zi)越老(lao)越不易出(chu)手，價格(ge)空間(jian)就越窄，久之甚至會貶(bian)值；房齡(ling)(ling)增長和使(shi)用年(nian)限(xian)是成反比的(de)，而(er)與修繕(shan)維護費用成正比，種種因(yin)素都(dou)將(jiang)增大持有成本。隨著受損程(cheng)度，還可(ke)能存在安(an)全隱患。買房的(de)時候一定要注意問下房齡(ling)(ling)，房齡(ling)(ling)是從該房屋竣工(gong)之日開始算起。

戶型

一個好的戶(hu)(hu)型(xing)(xing)，晴天不(bu)開燈(deng)，光照也充(chong)足；房里擺(bai)放家(jia)具，不(bu)妨礙人(ren)走動(dong)；不(bu)借助通風設備也能自然通風。好戶(hu)(hu)型(xing)(xing)有以(yi)下5條標(biao)準可(ke)以(yi)參考：格局(ju)方(fang)正、開間進深合理(li)、沒有暗間、房間大小(xiao)適中(zhong)、動(dong)線合理(li)。此(ci)外，看看戶(hu)(hu)型(xing)(xing)有無(wu)大的改動(dong)，是否存在結構性問(wen)題(ti)等(deng)重(zhong)大安全隱(yin)患(huan)。

朝向

一個好的朝向可以保(bao)證有大量的陽(yang)光通過窗戶直(zhi)射入室(shi)，改善住宅(zhai)室(shi)內(nei)環境，如(ru)光、溫度、衛生狀(zhuang)況等，對居住者(zhe)的身心健康十分有利。一般來說，臥室(shi)、客(ke)廳都(dou)朝南的房子，是比較(jiao)好的。

樓層

對(dui)于多層(ceng)(ceng)(ceng)無電梯住宅來(lai)(lai)說(shuo)，一般順序是3、4、5、2、1、6。但對(dui)現在的(de)中高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)住宅來(lai)(lai)說(shuo)，好的(de)樓層(ceng)(ceng)(ceng)排序為中高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)、頂(ding)層(ceng)(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)(ceng)。買(mai)房選樓層(ceng)(ceng)(ceng)要(yao)考慮(lv)(lv)家庭(ting)人口構成和喜好、房屋價格、采光好壞等各方面的(de)因素。遇到下面這(zhe)些樓層(ceng)(ceng)(ceng)，在選房時(shi)，要(yao)慎重考慮(lv)(lv)。因為這(zhe)些樓層(ceng)(ceng)(ceng)存在這(zhe)樣或那樣的(de)缺(que)點。

①設備(bei)(bei)層及其下一層：在設備(bei)(bei)層或其下一層，設備(bei)(bei)的(de)噪音、機械(xie)振動等(deng)都(dou)會(hui)給居(ju)住環(huan)境帶(dai)來負面影響(xiang)。

②架(jia)空(kong)層(ceng)(ceng)的上一層(ceng)(ceng)：如果架(jia)空(kong)層(ceng)(ceng)活動(dong)的人群多，比較(jiao)吵(chao)鬧。夏天時(shi)，架(jia)空(kong)層(ceng)(ceng)的垃圾如果不(bu)及時(shi)清理(li)，就容易(yi)產生惡(e)臭，影響居(ju)住的環(huan)境。

③底層：比較容易被盜、采光(guang)通風不足、私密性差、潮濕、噪音比較大（行人、單元門噪音的影響）等。

④頂(ding)層：主(zhu)要是夏季熱，雨季容易(yi)漏雨。

采光

采光(guang)分兩個層次。一(yi)是(shi)(shi)(shi)是(shi)(shi)(shi)否明(ming)廚明(ming)衛，即每個房間(jian)是(shi)(shi)(shi)否都有窗(chuang)；第2是(shi)(shi)(shi)陽(yang)光(guang)照射時間(jian)。影(ying)響采光(guang)好壞的因素(su)有如下：

①樓間距和樓層高低：樓層越(yue)高，采光越(yue)好(hao)(hao)；樓間距越(yue)大，采光越(yue)好(hao)(hao)。

②房屋朝向好壞(huai)：南(nan)向的房子采光當然好，一般客廳、主臥朝南(nan)比較好。

③房子是否處(chu)于凹槽內：處(chu)在(zai)凹槽內的房子，其采光(guang)會被相鄰(lin)房間遮(zhe)擋住。

④戶型采(cai)光窗的數量和(he)面積大小：理論(lun)上具有東、南、西三面采(cai)光的房子，采(cai)光性能突出(chu)。窗戶太(tai)小，會(hui)影響房屋的采(cai)光。

此外(wai)，如果周邊有高大的(de)建筑物，則房(fang)屋(wu)的(de)采(cai)光也會被遮擋。在(zai)買房(fang)時，要參(can)考上述幾點，以(yi)辨別(bie)房(fang)屋(wu)采(cai)光好壞(huai)。

使用面積

使用面(mian)積(ji)指每(mei)套住(zhu)宅戶門內除墻體厚度外(wai)全部凈面(mian)積(ji)的(de)總和(he)，即地毯(tan)面(mian)積(ji)。其(qi)中包括(kuo)臥室(shi)、起居(ju)室(shi)、過廳、過道、廚房(fang)、衛生間、儲藏室(shi)、壁柜（不包括(kuo)吊柜）、戶內樓(lou)梯（按投(tou)影面(mian)積(ji)）。不管房(fang)屋(wu)的(de)建筑面(mian)積(ji)有多大，買房(fang)入住(zhu)后，可(ke)以利用的(de)是房(fang)屋(wu)的(de)使用面(mian)積(ji)，因此(ci)，房(fang)屋(wu)的(de)使用率高(gao)低(di)很重要。

板樓戶型(xing)的使(shi)用率通常高(gao)達(da)85％以(yi)上，而塔(ta)樓戶型(xing)的使(shi)用率通常僅為(wei)75％，因為(wei)塔(ta)樓內的電(dian)梯井、變配電(dian)機房(fang)等都將作為(wei)公(gong)共面(mian)積(ji)攤到(dao)每個業主的頭上。

稅費相關

同一個(ge)小區，房(fang)源(yuan)的產(chan)(chan)權年(nian)限大不相同，這與業(ye)主辦理產(chan)(chan)權證的時間(jian)有關(guan)。未滿(man)兩年(nian)的房(fang)產(chan)(chan)再(zai)交易時，就需繳納(na)增(zeng)值(zhi)稅(shui)及其(qi)附加稅(shui)、個(ge)稅(shui)等相關(guan)稅(shui)費。滿(man)2年(nian)及以上(shang)的房(fang)子(zi)，可以免(mian)征增(zeng)值(zhi)稅(shui)。滿(man)五少有的房(fang)子(zi)，可以免(mian)征增(zeng)值(zhi)稅(shui)和(he)個(ge)稅(shui)。買房(fang)的時候，一定(ding)要問清(qing)房(fang)產(chan)(chan)證滿(man)幾年(nian)。

【結語】二手房(fang)(fang)實地(di)看房(fang)(fang)看什么？購買二手房(fang)(fang)，實地(di)看房(fang)(fang)是很關鍵(jian)的(de)一(yi)步(bu)，看房(fang)(fang)時頭腦一(yi)定要保持清醒，千(qian)萬要當心中(zhong)介、房(fang)(fang)主玩的(de)那些障眼(yan)法(fa)，物業(ye)、裝修、戶型、房(fang)(fang)屋質量、周(zhou)圍環境、逃(tao)生通道、單元空(kong)間、地(di)段、朝向(xiang)、樓(lou)層……都是看房(fang)(fang)時不可忽略的(de)細節哦。