實地(di)看房需(xu)要(yao)看好(hao)房屋戶(hu)型、結構(gou)、朝向、通風、采光、質(zhi)量(liang)、面積、層高、裝(zhuang)修、配送(song)家具(ju)等(deng)情況。房屋質(zhi)量(liang)檢測看以下5項：

滲

漏水現象，包括天花、樓(lou)地墻面，地下室，衛(wei)浴潔具等。

堵

檢(jian)測上下水(shui)管道(dao)和衛生潔具是(shi)否有堵塞現象。

裂

檢測墻面(mian)、地面(mian)和屋(wu)面(mian)是否起翹、開裂等現象。

蝕

檢(jian)測(ce)鋁合(he)金門窗(chuang)等(deng)是否存(cun)在生銹腐蝕、損壞等(deng)問題。

污

檢測墻面地面門(men)窗上下水管(guan)道(dao)及衛生潔具是否(fou)沾滿泥漿、灰塵等臟亂現象。

購房(fang)者要(yao)多方(fang)面了解，房(fang)屋周(zhou)邊環境是否符合自己(ji)的需求，主要(yao)包括：周(zhou)邊交通、生活(huo)配(pei)套、小區(qu)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(ye)管理、街道居委會等。周(zhou)邊環境三大要(yao)點不可忽視：

物業情況

水：水質如何，水壓是(shi)多少，高樓(lou)層是(shi)否保證供水

電(dian)：供電(dian)容量多少、夏季用電(dian)高峰(feng)是否存在(zai)斷(duan)電(dian)現象

燃氣：收費(fei)情(qing)況，充繳情(qing)況

暖(nuan)氣：收(shou)費情(qing)況、何(he)(he)時供(gong)暖(nuan)、何(he)(he)時斷暖(nuan)

電(dian)梯(ti)：使用年限、維(wei)修期(qi)限、管理方式

小區環境

居住人群(qun)大致狀(zhuang)況：老(lao)人、中年人、還是小孩居多

配套情況(kuang)：是否有娛樂健身設施，公園、銀(yin)行、洗(xi)衣店等

污染問(wen)題：小區(qu)垃圾處理狀(zhuang)況(kuang)如何，夜晚(wan)是(shi)否有噪聲(sheng)污染的問(wen)題

安全問題：小區出入管理(li)、保安是否(fou)能24小時(shi)值班(ban)等

特色問題

以學區房(fang)為賣點的二手房(fang)需要到(dao)教育(yu)局確認是否真實(shi)；以保證落戶為優惠條件的二手房(fang)要到(dao)派(pai)出所進行(xing)確認。

確保產權合法與真實

購(gou)房(fang)者可到房(fang)管(guan)局對房(fang)產證的真偽進行(xing)驗證。不要和委(wei)托人或中介反方面進行(xing)交易，避免上(shang)當受(shou)騙。

確保產權完整性

調查其房(fang)產(chan)有沒有抵押、租賃、或仍在還貸等情況，避免(mian)購買過戶后出現不必(bi)要的(de)紛爭。

確保產權清晰性

產(chan)權證上的(de)(de)房主和買房者(zhe)是(shi)(shi)否一致(zhi)；產(chan)權證上確(que)認的(de)(de)面積(ji)與(yu)實際(ji)面積(ji)是(shi)(shi)否相符。如果房屋(wu)有多個(ge)共(gong)有人，必(bi)須和全部共(gong)有人簽(qian)訂(ding)(ding)買賣合同(tong)，只和其中一個(ge)或是(shi)(shi)幾個(ge)簽(qian)訂(ding)(ding)合同(tong)是(shi)(shi)無效的(de)(de)。

戶型看完看面積

很多人看戶型會忽略每個(ge)房間的(de)面積(ji)(ji)，看房時要注意單元內不同空(kong)間要有相對(dui)合(he)理的(de)面積(ji)(ji)。從(cong)居住功(gong)能角度分析，廚房的(de)合(he)理面積(ji)(ji)應在(zai)4平(ping)(ping)方(fang)米-5平(ping)(ping)方(fang)米之(zhi)間，衛生間最好洗、廁功(gong)能分開(kai)，三居以上應設有兩個(ge)衛生間。主臥室的(de)合(he)理面積(ji)(ji)應在(zai)13平(ping)(ping)方(fang)米-14平(ping)(ping)方(fang)米之(zhi)間，客廳的(de)面積(ji)(ji)要盡(jin)量大些，廳內開(kai)門(men)的(de)數量應盡(jin)量減少，房屋要方(fang)正，不要有斜角。

購房一定看地段

地(di)段也(ye)就是(shi)(shi)小區所(suo)在的(de)地(di)理位置。地(di)段的(de)好(hao)壞決定了房(fang)產的(de)售價，同時也(ye)是(shi)(shi)物(wu)業保值、升(sheng)值的(de)一個重要(yao)因素。作為自(zi)己(ji)居住(zhu)的(de)房(fang)屋，主要(yao)考慮(lv)的(de)還是(shi)(shi)以方便自(zi)己(ji)及家庭成員(yuan)出行為宜(yi)，不(bu)要(yao)片面強調往鬧(nao)區里“扎(zha)堆”，那樣既不(bu)經(jing)濟(ji)，也(ye)不(bu)一定能提高生活(huo)質量。一般只(zhi)要(yao)有好(hao)的(de)道路交通網，離市(shi)中心又不(bu)是(shi)(shi)太遠，房(fang)價比較合適(shi)的(de)即可。

住得舒服看朝向

良好的(de)朝向，可以(yi)保證有大(da)量的(de)陽(yang)(yang)光通過窗戶直(zhi)射入(ru)室，改善住宅室內環境，如(ru)光、溫(wen)度(du)、衛生狀況，對(dui)居住者的(de)身心健康十分有利。在北(bei)京地區，以(yi)正(zheng) 南朝向接受陽(yang)(yang)光直(zhi)射面最大(da)，時(shi)間最長，南偏(pian)東(dong)、南偏(pian)西(xi)105度(du)內都有陽(yang)(yang)光直(zhi)射入(ru)室，而北(bei)偏(pian)東(dong)、北(bei)偏(pian)西(xi)75度(du)內整日都不會(hui)有陽(yang)(yang)光直(zhi)射入(ru)室。

視野良好看樓層

一般來(lai)說(shuo)，在不考慮個人因素的(de)情況下(xia)，住宅樓(lou)在總層數的(de)1/3以上(shang)、2/3以下(xia)為(wei)較(jiao)好層次，如北京地區六(liu)層住宅樓(lou)的(de)三四(si)層，十(shi)八層塔(ta)樓(lou)的(de)六(liu)至(zhi)十(shi)二層為(wei)最佳。

看完周邊看格局

二手房(fang)一般有(you)如下幾種：毛坯、簡(jian)裝(zhuang)、中(zhong)裝(zhuang)、精(jing)裝(zhuang)。看房(fang)的(de)時候(hou)大家在看完房(fang)子(zi)的(de)裝(zhuang)修之后(hou)，一定要保持清醒注意看看房(fang)子(zi)的(de)格局（請自行在腦中(zhong)屏蔽家具(ju)家電）。例如客廳的(de)門(men)直(zhi)接(jie)對(dui)著臥室的(de)話(hua)，私密性比(bi)較(jiao)差(cha)；直(zhi)接(jie)面對(dui)衛(wei)生間(jian)的(de)話(hua)，又極不雅觀(guan)。格局好的(de)房(fang)子(zi)應該能(neng)夠有(you)效地(di)把各種功能(neng)區分開來，雅觀(guan)而且實(shi)用。

白天看完晚上看

一般情(qing)況下，我(wo)們和中介活(huo)動房(fang)主都會(hui)約在白天(tian)看房(fang)，但(dan)是有些情(qing)況我(wo)們在白天(tian)是無(wu)法了(le)解的，想(xiang)要(yao)摸清這套(tao)房(fang)子的底兒晚上(shang)也得(de)去。晚上(shang)看房(fang)重(zhong)點是要(yao)看小區(qu)物(wu)業管理安(an)全重(zhong)視程度(du)，安(an)全防范措施是否到(dao)位，有無(wu)“夜攤”等噪音(yin)干擾源等。

晴天看完雨天看

這一點，對于(yu)頂樓(lou)的房(fang)屋(wu)尤其(qi)重要(yao)(yao)，不要(yao)(yao)怕麻煩，你要(yao)(yao)知(zhi)道在大(da)雨(yu)之后(hou)，房(fang)屋(wu)問(wen)題(ti)就會(hui)“原形畢露”，種種問(wen)題(ti)我們就能一覽無余：墻(qiang)壁(bi)、墻(qiang)角、天花(hua)板是否出現裂(lie)痕，會(hui)不會(hui)漏水(shui)、滲(shen)水(shui)等狀況(kuang)。

看完墻面看墻角

亙古名言(yan)：細(xi)節(jie)決定(ding)成(cheng)敗！看(kan)房(fang)也得(de)看(kan)細(xi)節(jie)，墻(qiang)(qiang)面(mian)什(shen)么情況(kuang)我們往(wang)往(wang)一(yi)眼就能明了。但(dan)是墻(qiang)(qiang)角比(bi)墻(qiang)(qiang)面(mian)更重(zhong)要，它是承接上下左右結構力量的，假如發生(sheng)地震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承重(zhong)力才是關(guan)鍵，而且墻(qiang)(qiang)角出(chu)現(xian)嚴重(zhong)裂縫的話，漏水的問題遲早會出(chu)現(xian)。

看完冷水看熱水

怎么(me)知道(dao)水(shui)(shui)(shui)(shui)管會不會漏過水(shui)(shui)(shui)(shui)呢？小(xiao)編教你小(xiao)竅門(men)：看(kan)水(shui)(shui)(shui)(shui)管周圍有沒(mei)有水(shui)(shui)(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)(shui)(shui)有無(wu)泛黃。檢驗浴缸(gang)：先看(kan)看(kan)水(shui)(shui)(shui)(shui)龍(long)頭流水(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否(fou)通暢，裝滿水(shui)(shui)(shui)(shui)后，再看(kan)看(kan)排(pai)水(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否(fou)正常。家里(li)只要有用(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)的地方(fang)一定一一檢查(cha)到了。衛生間和廚房的熱水(shui)(shui)(shui)(shui)情況是(shi)檢查(cha)的重中之重。

看完裝潢看做工

越是(shi)(shi)好的裝潢越容(rong)易掩蓋(gai)龜(gui)裂(lie)的墻(qiang)角、發霉、漏水等毛病（難道(dao)這(zhe)(zhe)就(jiu)是(shi)(shi)傳說中的障眼法？）。所以(yi)呢，必須要注意房屋(wu)的做工，尤其是(shi)(shi)墻(qiang)角、窗沿、天花板的收邊工序是(shi)(shi)否細致(zhi)，而這(zhe)(zhe)些地方往(wang)往(wang)容(rong)易被忽視。

看完電器看插座

電器什么的可(ke)以以后添置，但(dan)是插座(zuo)嘛，很多(duo)人都會(hui)有這個(ge)感(gan)覺：到了用時(shi)方恨(hen)少！設計精心的房屋，才能讓我們充分(fen)享受到現代化(hua)家(jia)電的便利性，小插座(zuo)，大便利。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)簾(lian)好不(bu)好看，這個真心不(bu)重要(yao)，我們在(zai)看房(fang)(fang)子時應注(zhu)意打(da)開窗(chuang)戶，看看房(fang)(fang)子的通(tong)風狀況是否良好，房(fang)(fang)屋是否有(you)潮(chao)濕、霉(mei)味，采光是否良好。要(yao)注(zhu)意檢查一(yi)下(xia)小(xiao)細節：房(fang)(fang)屋的窗(chuang)戶是否對著別人(ren)家的排(pai)氣孔(kong)。

看完電梯看樓梯

現在高層、超高層的二(er)手房(fang)越來越多(duo)，這就涉及到了電(dian)梯問題，電(dian)梯的功能固然重要(yao)，樓梯也不(bu)容忽(hu)視。看一(yi)下是否有住(zhu)家的堆積(ji)物、消防通(tong)路(lu)是否通(tong)暢，樓梯直接關系到日后逃生。

看完房東看保安

小區(qu)管理員(yuan)和保(bao)安是(shi)最(zui)最(zui)了解(jie)小區(qu)基本狀況(kuang)的(de)，在他(ta)們那里我們往(wang)往(wang)能夠知道(dao)最(zui)實際(ji)、最(zui)客(ke)觀的(de)情況(kuang)。有時他(ta)們口中介紹的(de)情況(kuang)能成(cheng)為我們買(mai)房與否的(de)決定(ding)性因素(su)。

買二手房(fang)看房(fang)是不用付中介費的，中介費只(zhi)有(you)在成交以后需(xu)要(yao)，看房(fang)要(yao)錢(qian)就是坑人的啦。

樓形

樓(lou)形一般分為板樓(lou)、塔樓(lou)和板塔結合。

板樓一般南北(bei)通透(tou)，便于(yu)采(cai)光通風；一梯兩戶是(shi)板樓的標配(pei)，由于(yu)住戶不多(duo)，居家生(sheng)活也(ye)比較清靜(jing)。

塔樓(lou)(lou)社區的(de)建筑密度普遍比板樓(lou)(lou)社區的(de)高，往(wang)往(wang)是一(yi)梯6戶以上。人多會容易(yi)雜亂吵鬧、電梯擁擠(ji)。而且塔樓(lou)(lou)每層都有(you)部(bu)分(fen)住戶的(de)采(cai)光、通風等條(tiao)件比較差(cha)。不過塔樓(lou)(lou)由于樓(lou)(lou)高，高層視野(ye)相對開闊(kuo)。

板塔(ta)結合的房子，2梯4戶是比較常見(jian)的，邊戶南北通透、中間戶朝南設計。

房齡

房(fang)(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)影(ying)響(xiang)貸(dai)款年(nian)限(xian)(xian)，房(fang)(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)越(yue)老，貸(dai)款年(nian)限(xian)(xian)越(yue)短(duan)。除(chu)此(ci)之外，房(fang)(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)還影(ying)響(xiang)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的價(jia)格，房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)越(yue)老越(yue)不易出(chu)手(shou)，價(jia)格空間(jian)就(jiu)越(yue)窄，久之甚至會貶值；房(fang)(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)增長和使用(yong)年(nian)限(xian)(xian)是(shi)成(cheng)(cheng)反比的，而與修繕維(wei)護(hu)費用(yong)成(cheng)(cheng)正(zheng)比，種(zhong)種(zhong)因素都將增大持有成(cheng)(cheng)本。隨(sui)著受損(sun)程度，還可(ke)能存(cun)在安全隱患(huan)。買房(fang)(fang)(fang)(fang)的時(shi)候一定要注意(yi)問下房(fang)(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)，房(fang)(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)是(shi)從該房(fang)(fang)(fang)(fang)屋竣工(gong)之日開始算(suan)起。

戶型

一(yi)個好(hao)的(de)戶型(xing)，晴天(tian)不開(kai)燈，光照(zhao)也(ye)充(chong)足；房里擺(bai)放(fang)家具(ju)，不妨礙人走動；不借助通風設備也(ye)能(neng)自然通風。好(hao)戶型(xing)有以(yi)下5條標(biao)準可(ke)以(yi)參考：格(ge)局(ju)方正、開(kai)間(jian)進深合(he)理、沒有暗間(jian)、房間(jian)大(da)(da)小適(shi)中、動線合(he)理。此外(wai)，看看戶型(xing)有無大(da)(da)的(de)改動，是(shi)否存在結構性(xing)問題等重(zhong)大(da)(da)安全隱(yin)患。

朝向

一(yi)(yi)個好(hao)的(de)朝向可(ke)以保證有大量(liang)的(de)陽光通過窗(chuang)戶直射入(ru)室(shi)，改善住(zhu)(zhu)宅室(shi)內環境，如光、溫(wen)度、衛生狀況等，對居住(zhu)(zhu)者的(de)身心健康十分有利。一(yi)(yi)般來(lai)說(shuo)，臥室(shi)、客廳都朝南的(de)房子，是(shi)比較好(hao)的(de)。

樓層

對于多層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)無電梯(ti)住宅來說(shuo)，一般(ban)順序是3、4、5、2、1、6。但對現在(zai)的中高層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住宅來說(shuo)，好(hao)(hao)的樓層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)排序為(wei)中高層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)、頂(ding)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)。買(mai)房(fang)選樓層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)要考慮(lv)家庭人口構成和喜(xi)好(hao)(hao)、房(fang)屋(wu)價格、采(cai)光好(hao)(hao)壞(huai)等(deng)各方面的因素。遇到下面這些樓層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，在(zai)選房(fang)時，要慎重(zhong)考慮(lv)。因為(wei)這些樓層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)存(cun)在(zai)這樣或那(nei)樣的缺點。

①設(she)備層(ceng)及其下一(yi)層(ceng)：在設(she)備層(ceng)或其下一(yi)層(ceng)，設(she)備的(de)噪(zao)音、機械振動(dong)等都(dou)會給(gei)居住(zhu)環(huan)境帶來負(fu)面影響。

②架(jia)空(kong)層的上一層：如果架(jia)空(kong)層活動的人群(qun)多，比較吵鬧(nao)。夏(xia)天時，架(jia)空(kong)層的垃圾如果不及時清理，就容易產生惡(e)臭，影響居住的環境。

③底層：比較容易被盜、采光通風不(bu)足、私密性(xing)差(cha)、潮濕、噪音(yin)(yin)比較大（行人、單元門噪音(yin)(yin)的影響(xiang)）等。

④頂層：主(zhu)要是夏(xia)季熱，雨(yu)(yu)季容(rong)易漏雨(yu)(yu)。

采光

采光(guang)分兩個(ge)層次。一是(shi)是(shi)否明廚明衛(wei)，即每(mei)個(ge)房間是(shi)否都(dou)有(you)(you)窗；第2是(shi)陽光(guang)照射時間。影響采光(guang)好壞的因素(su)有(you)(you)如下(xia)：

①樓(lou)間(jian)距和樓(lou)層高(gao)低(di)：樓(lou)層越高(gao)，采光(guang)越好；樓(lou)間(jian)距越大，采光(guang)越好。

②房(fang)屋朝向好(hao)壞：南向的(de)房(fang)子(zi)采光當然好(hao)，一般客廳(ting)、主臥朝南比(bi)較好(hao)。

③房子是否處(chu)于凹(ao)槽(cao)內：處(chu)在凹(ao)槽(cao)內的房子，其采光會被相鄰(lin)房間遮擋(dang)住(zhu)。

④戶(hu)(hu)型采(cai)光(guang)窗的數量和面(mian)積大小：理論(lun)上具有(you)東(dong)、南、西三面(mian)采(cai)光(guang)的房子，采(cai)光(guang)性能突出(chu)。窗戶(hu)(hu)太小，會影(ying)響房屋的采(cai)光(guang)。

此外，如果周邊有高大的(de)建筑物，則房(fang)屋(wu)的(de)采光(guang)也(ye)會被遮擋(dang)。在買房(fang)時(shi)，要參考上述幾點，以辨別房(fang)屋(wu)采光(guang)好壞(huai)。

使用面積

使(shi)用(yong)面(mian)積指每套住宅(zhai)戶門內除(chu)墻體厚度外全部凈面(mian)積的(de)總和，即(ji)地毯面(mian)積。其(qi)中(zhong)包括(kuo)(kuo)臥室(shi)(shi)、起居室(shi)(shi)、過廳、過道、廚(chu)房、衛生間、儲藏(zang)室(shi)(shi)、壁柜（不包括(kuo)(kuo)吊柜）、戶內樓梯（按投影面(mian)積）。不管(guan)房屋(wu)(wu)的(de)建筑面(mian)積有多大，買房入(ru)住后，可以利(li)用(yong)的(de)是房屋(wu)(wu)的(de)使(shi)用(yong)面(mian)積，因此，房屋(wu)(wu)的(de)使(shi)用(yong)率(lv)高(gao)低很重(zhong)要。

板樓(lou)戶(hu)型的使用(yong)率通(tong)常高達85％以上，而塔(ta)樓(lou)戶(hu)型的使用(yong)率通(tong)常僅(jin)為(wei)75％，因為(wei)塔(ta)樓(lou)內的電梯井、變配電機房等都將(jiang)作(zuo)為(wei)公(gong)共面積攤(tan)到(dao)每個業主的頭上。

稅費相關

同一(yi)個(ge)(ge)小(xiao)區，房源的(de)產(chan)權年限大不相(xiang)(xiang)同，這與業主辦理產(chan)權證的(de)時間有(you)關。未滿(man)(man)兩(liang)年的(de)房產(chan)再交易時，就需(xu)繳納(na)增值稅(shui)及其(qi)附(fu)加稅(shui)、個(ge)(ge)稅(shui)等相(xiang)(xiang)關稅(shui)費(fei)。滿(man)(man)2年及以(yi)上的(de)房子，可(ke)以(yi)免(mian)征增值稅(shui)。滿(man)(man)五少有(you)的(de)房子，可(ke)以(yi)免(mian)征增值稅(shui)和個(ge)(ge)稅(shui)。買房的(de)時候，一(yi)定(ding)要(yao)問(wen)清房產(chan)證滿(man)(man)幾(ji)年。

【結語】二手房(fang)實地看(kan)(kan)房(fang)看(kan)(kan)什么？購買二手房(fang)，實地看(kan)(kan)房(fang)是(shi)很關鍵的一(yi)步，看(kan)(kan)房(fang)時(shi)頭(tou)腦(nao)一(yi)定要保持清(qing)醒，千萬要當(dang)心中介、房(fang)主玩的那(nei)些障眼法，物(wu)業、裝修、戶型、房(fang)屋(wu)質量、周(zhou)圍環境、逃生通(tong)道、單元(yuan)空間、地段(duan)、朝向(xiang)、樓層……都(dou)是(shi)看(kan)(kan)房(fang)時(shi)不(bu)可忽(hu)略的細節哦。