實(shi)地(di)看房需要看好房屋戶型、結(jie)構(gou)、朝向、通風(feng)、采光、質量、面積、層高、裝(zhuang)修、配(pei)送(song)家具等情況。房屋質量檢測看以下5項：

滲

漏水現象，包括天(tian)花(hua)、樓地(di)墻面(mian)，地(di)下室(shi)，衛(wei)浴潔具等。

堵

檢(jian)測上下水管道和衛生潔具是(shi)否有(you)堵塞現象。

裂

檢測(ce)墻面(mian)、地(di)面(mian)和屋面(mian)是否起(qi)翹、開(kai)裂等現象。

蝕

檢測(ce)鋁合金門(men)窗等是否存在(zai)生銹腐蝕、損壞等問題。

污

檢測墻面(mian)地面(mian)門窗上下水管道及衛生潔具是否沾滿泥漿、灰塵(chen)等臟亂(luan)現象。

購(gou)房(fang)者要多方面了解，房(fang)屋周邊環境(jing)是否符合自(zi)己的需求，主要包(bao)括：周邊交通、生(sheng)活配套、小區綠(lv)化、噪聲、電(dian)梯、保(bao)安、物業管理、街道居(ju)委會等(deng)。周邊環境(jing)三大(da)要點不(bu)可忽視：

物業情況

水(shui)(shui)：水(shui)(shui)質(zhi)如何，水(shui)(shui)壓是多(duo)少，高樓層(ceng)是否保證供水(shui)(shui)

電(dian)(dian)：供電(dian)(dian)容(rong)量(liang)多(duo)少、夏季(ji)用電(dian)(dian)高峰是否存在(zai)斷電(dian)(dian)現(xian)象

燃氣(qi)：收費情(qing)況，充繳情(qing)況

暖(nuan)氣：收費情況(kuang)、何(he)時(shi)(shi)供暖(nuan)、何(he)時(shi)(shi)斷(duan)暖(nuan)

電梯：使(shi)用年限、維修期限、管理方(fang)式

小區環境

居住人(ren)(ren)群(qun)大致狀況：老人(ren)(ren)、中年人(ren)(ren)、還是小孩居多

配套情況：是否有(you)娛樂(le)健身設施(shi)，公園、銀(yin)行、洗衣店等

污染問題：小區垃圾(ji)處理狀(zhuang)況(kuang)如(ru)何，夜(ye)晚是否有噪(zao)聲污染的問題

安(an)(an)全問(wen)題(ti)：小區(qu)出入(ru)管(guan)理、保安(an)(an)是否能24小時值班(ban)等

特色問題

以(yi)學區房(fang)為(wei)賣點的二(er)手房(fang)需要(yao)到(dao)教育局(ju)確認是否真實；以(yi)保(bao)證落戶為(wei)優(you)惠條(tiao)件的二(er)手房(fang)要(yao)到(dao)派出所進行(xing)確認。

確保產權合法與真實

購(gou)房(fang)者可(ke)到房(fang)管局對(dui)房(fang)產證(zheng)(zheng)的真偽進行(xing)驗(yan)證(zheng)(zheng)。不要和(he)委托人或中介反(fan)方面(mian)進行(xing)交易，避免上當受騙。

確保產權完整性

調(diao)查其房(fang)產有(you)沒有(you)抵押、租賃、或仍在還貸(dai)等情況，避(bi)免(mian)購買(mai)過(guo)戶后出現不(bu)必(bi)要的紛爭。

確保產權清晰性

產權證上(shang)(shang)的(de)房(fang)主(zhu)和買房(fang)者是(shi)否(fou)一致(zhi)；產權證上(shang)(shang)確(que)認的(de)面積(ji)與實際(ji)面積(ji)是(shi)否(fou)相(xiang)符。如果房(fang)屋有多個共(gong)有人，必須和全(quan)部(bu)共(gong)有人簽(qian)(qian)訂買賣合(he)同，只和其(qi)中一個或是(shi)幾個簽(qian)(qian)訂合(he)同是(shi)無效的(de)。

戶型看完看面積

很多人看(kan)戶(hu)型(xing)會(hui)忽略每(mei)個房間(jian)的面(mian)積(ji)，看(kan)房時要(yao)(yao)注意單元內不同(tong)空(kong)間(jian)要(yao)(yao)有相(xiang)對合(he)(he)理(li)的面(mian)積(ji)。從居住功(gong)能角度分(fen)析，廚房的合(he)(he)理(li)面(mian)積(ji)應(ying)(ying)在4平方(fang)(fang)米(mi)-5平方(fang)(fang)米(mi)之間(jian)，衛生(sheng)間(jian)最好洗、廁功(gong)能分(fen)開，三(san)居以上應(ying)(ying)設有兩個衛生(sheng)間(jian)。主臥室的合(he)(he)理(li)面(mian)積(ji)應(ying)(ying)在13平方(fang)(fang)米(mi)-14平方(fang)(fang)米(mi)之間(jian)，客(ke)廳(ting)的面(mian)積(ji)要(yao)(yao)盡量(liang)大些，廳(ting)內開門的數(shu)量(liang)應(ying)(ying)盡量(liang)減少，房屋要(yao)(yao)方(fang)(fang)正，不要(yao)(yao)有斜角。

購房一定看地段

地(di)段(duan)也(ye)(ye)就(jiu)是小區所(suo)在的(de)(de)(de)地(di)理位置(zhi)。地(di)段(duan)的(de)(de)(de)好壞決定了房(fang)產的(de)(de)(de)售價，同時也(ye)(ye)是物(wu)業(ye)保值、升值的(de)(de)(de)一(yi)個重要(yao)因素。作為(wei)自己(ji)居住(zhu)的(de)(de)(de)房(fang)屋，主要(yao)考慮的(de)(de)(de)還是以方便自己(ji)及家庭成員出行(xing)為(wei)宜，不(bu)要(yao)片面(mian)強調往鬧區里“扎(zha)堆”，那樣既不(bu)經濟，也(ye)(ye)不(bu)一(yi)定能提高生活質(zhi)量。一(yi)般只要(yao)有好的(de)(de)(de)道路(lu)交通網，離市中心又不(bu)是太(tai)遠，房(fang)價比(bi)較合適的(de)(de)(de)即可。

住得舒服看朝向

良好(hao)的朝(chao)向(xiang)，可以(yi)保證(zheng)有(you)(you)大量(liang)的陽(yang)光(guang)通過窗(chuang)戶(hu)直射(she)入(ru)室，改善住(zhu)宅室內環境，如(ru)光(guang)、溫度、衛生狀況，對居住(zhu)者的身心(xin)健康(kang)十分有(you)(you)利。在(zai)北(bei)京地區，以(yi)正 南(nan)朝(chao)向(xiang)接受陽(yang)光(guang)直射(she)面(mian)最大，時間最長(chang)，南(nan)偏(pian)(pian)(pian)東、南(nan)偏(pian)(pian)(pian)西105度內都(dou)有(you)(you)陽(yang)光(guang)直射(she)入(ru)室，而北(bei)偏(pian)(pian)(pian)東、北(bei)偏(pian)(pian)(pian)西75度內整日(ri)都(dou)不會有(you)(you)陽(yang)光(guang)直射(she)入(ru)室。

視野良好看樓層

一般(ban)來說，在不考(kao)慮個人(ren)因(yin)素(su)的情(qing)況下，住宅(zhai)樓在總層(ceng)數的1/3以上、2/3以下為較好層(ceng)次，如北(bei)京地區(qu)六(liu)層(ceng)住宅(zhai)樓的三四(si)層(ceng)，十八層(ceng)塔樓的六(liu)至十二層(ceng)為最佳。

看完周邊看格局

二手(shou)房一般有如下幾(ji)種：毛坯、簡裝(zhuang)、中裝(zhuang)、精裝(zhuang)。看(kan)房的(de)時候大家(jia)(jia)在看(kan)完房子(zi)的(de)裝(zhuang)修之(zhi)后(hou)，一定要(yao)保持清醒注意看(kan)看(kan)房子(zi)的(de)格局（請自(zi)行在腦中屏(ping)蔽家(jia)(jia)具家(jia)(jia)電(dian)）。例如客廳的(de)門直(zhi)接對著(zhu)臥室的(de)話，私密性比較差(cha)；直(zhi)接面對衛(wei)生間(jian)的(de)話，又極(ji)不雅(ya)觀(guan)。格局好的(de)房子(zi)應該能夠有效(xiao)地(di)把各種功能區分開來，雅(ya)觀(guan)而(er)且實用。

白天看完晚上看

一(yi)般情(qing)況(kuang)下，我們和(he)中介活動房(fang)主都會約在(zai)(zai)白(bai)天看房(fang)，但是(shi)有些情(qing)況(kuang)我們在(zai)(zai)白(bai)天是(shi)無法了解的(de)，想要摸清這套(tao)房(fang)子(zi)的(de)底兒晚上(shang)(shang)也得去。晚上(shang)(shang)看房(fang)重點(dian)是(shi)要看小(xiao)區(qu)物業管理安全(quan)重視程度(du)，安全(quan)防(fang)范措施是(shi)否到位(wei)，有無“夜(ye)攤”等噪音干擾源(yuan)等。

晴天看完雨天看

這(zhe)一(yi)點(dian)，對于頂樓的房屋尤其重要，不要怕麻煩，你要知道(dao)在大雨之后，房屋問題(ti)(ti)就會“原形畢(bi)露(lu)”，種(zhong)種(zhong)問題(ti)(ti)我(wo)們就能一(yi)覽無余(yu)：墻壁、墻角、天(tian)花板是(shi)否出現裂痕，會不會漏(lou)水、滲水等狀況(kuang)。

看完墻面看墻角

亙古名言：細節(jie)決定成敗！看房也得看細節(jie)，墻面什(shen)么情況我們往往一眼就能明了。但是墻角比墻面更重要，它是承(cheng)接上下左(zuo)右結構力量的，假如發生地震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承(cheng)重力才(cai)是關鍵，而且墻角出現嚴重裂縫的話，漏(lou)水的問題遲早會出現。

看完冷水看熱水

怎么知(zhi)道水(shui)管(guan)會不會漏過水(shui)呢？小編教你小竅(qiao)門：看水(shui)管(guan)周圍有沒(mei)有水(shui)垢(gou)、水(shui)有無泛黃。檢驗浴缸：先(xian)看看水(shui)龍頭(tou)流水(shui)是否通暢，裝滿水(shui)后(hou)，再看看排水(shui)是否正(zheng)常。家里只(zhi)要(yao)有用水(shui)的地(di)方一定一一檢查(cha)到了。衛生(sheng)間和廚(chu)房的熱(re)水(shui)情況是檢查(cha)的重中之重。

看完裝潢看做工

越(yue)是好的裝潢越(yue)容(rong)易掩蓋龜裂的墻(qiang)(qiang)角、發(fa)霉、漏水等毛病（難(nan)道這(zhe)就是傳說(shuo)中(zhong)的障眼法？）。所以呢，必須(xu)要注(zhu)意房屋的做工(gong)，尤其是墻(qiang)(qiang)角、窗沿、天花板的收邊工(gong)序(xu)是否細(xi)致，而(er)這(zhe)些地(di)方往往容(rong)易被忽視。

看完電器看插座

電器(qi)什(shen)么(me)的(de)(de)可以(yi)以(yi)后添置，但(dan)是插(cha)座嘛，很(hen)多(duo)人(ren)都會有這個(ge)感(gan)覺：到了用時方恨少(shao)！設(she)計(ji)精心(xin)的(de)(de)房屋，才能讓我們充(chong)分(fen)享受到現(xian)代化家電的(de)(de)便利(li)(li)性，小插(cha)座，大便利(li)(li)。

看完窗簾看窗外

窗簾(lian)好(hao)(hao)不好(hao)(hao)看(kan)，這個(ge)真心不重要(yao)，我們(men)在看(kan)房子(zi)(zi)時應(ying)注意打開(kai)窗戶(hu)，看(kan)看(kan)房子(zi)(zi)的通風狀況(kuang)是否(fou)良好(hao)(hao)，房屋(wu)是否(fou)有潮濕、霉味，采光是否(fou)良好(hao)(hao)。要(yao)注意檢查一下(xia)小細節：房屋(wu)的窗戶(hu)是否(fou)對著(zhu)別人家(jia)的排氣孔(kong)。

看完電梯看樓梯

現在高層(ceng)、超高層(ceng)的二手房(fang)越(yue)來越(yue)多，這(zhe)就(jiu)涉(she)及(ji)到(dao)了電(dian)梯(ti)問題，電(dian)梯(ti)的功(gong)能固然重要，樓梯(ti)也不容忽視。看一下是否(fou)有住家的堆積物、消防(fang)通路(lu)是否(fou)通暢，樓梯(ti)直接關系到(dao)日后逃生。

看完房東看保安

小區(qu)管理員和(he)保(bao)安是最(zui)最(zui)了解小區(qu)基本狀況的(de)，在他們那(nei)里(li)我們往(wang)往(wang)能夠知(zhi)道最(zui)實際(ji)、最(zui)客觀(guan)的(de)情況。有(you)時他們口中介紹的(de)情況能成為(wei)我們買(mai)房與否的(de)決定性因素。

買二(er)手(shou)房看房是不(bu)用付中介費的，中介費只有在成交(jiao)以后(hou)需要，看房要錢(qian)就是坑人(ren)的啦。

樓形

樓(lou)形(xing)一般分(fen)為(wei)板樓(lou)、塔(ta)樓(lou)和板塔(ta)結合(he)。

板(ban)樓一(yi)般南北通透，便(bian)于采光通風；一(yi)梯兩戶是板(ban)樓的標配，由于住戶不多，居家生活也比較清(qing)靜。

塔樓社區的建筑密度普(pu)遍比(bi)板(ban)樓社區的高(gao)，往往是一梯6戶以上。人多會容易(yi)雜(za)亂吵(chao)鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層(ceng)(ceng)都(dou)有部分住戶的采光、通(tong)風等(deng)條件比(bi)較差(cha)。不(bu)過塔樓由于樓高(gao)，高(gao)層(ceng)(ceng)視野(ye)相對開闊。

板塔結合的房子(zi)，2梯4戶(hu)是比(bi)較常見的，邊戶(hu)南北通(tong)透、中間戶(hu)朝南設計。

房齡

房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)影(ying)響貸(dai)款(kuan)年(nian)限，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)越老(lao)，貸(dai)款(kuan)年(nian)限越短。除(chu)此之外，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)還影(ying)響房(fang)(fang)(fang)屋的價(jia)格，房(fang)(fang)(fang)子越老(lao)越不易出(chu)手，價(jia)格空間就越窄，久之甚至會貶(bian)值；房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)增長和使用年(nian)限是成(cheng)反比(bi)的，而與修繕維(wei)護費用成(cheng)正比(bi)，種種因素(su)都將(jiang)增大持有(you)成(cheng)本。隨著受損程度，還可能(neng)存在(zai)安(an)全隱患。買房(fang)(fang)(fang)的時候一定要注意問(wen)下(xia)房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)是從該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋竣工之日開始算起。

戶型

一(yi)個好的戶(hu)(hu)型，晴天不(bu)開(kai)燈(deng)，光照也(ye)充足；房里擺(bai)放(fang)家具，不(bu)妨礙人走動；不(bu)借助通(tong)風(feng)設備也(ye)能自然通(tong)風(feng)。好戶(hu)(hu)型有(you)以下5條標準可以參考：格(ge)局方正、開(kai)間進深合理(li)、沒(mei)有(you)暗間、房間大(da)小(xiao)適中、動線合理(li)。此外，看看戶(hu)(hu)型有(you)無大(da)的改動，是(shi)否存在結構性(xing)問題等重(zhong)大(da)安全隱患。

朝向

一個好的(de)朝向可以保證有大量的(de)陽光(guang)通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nei)環境，如光(guang)、溫度、衛(wei)生狀況等，對居(ju)住者的(de)身心(xin)健康十(shi)分有利。一般來說，臥室、客(ke)廳(ting)都朝南的(de)房子，是(shi)比較(jiao)好的(de)。

樓層

對(dui)于多層(ceng)無電梯住(zhu)宅來說(shuo)，一般順序是3、4、5、2、1、6。但對(dui)現在的(de)(de)中高(gao)層(ceng)住(zhu)宅來說(shuo)，好(hao)(hao)的(de)(de)樓(lou)(lou)層(ceng)排序為(wei)中高(gao)層(ceng)、頂層(ceng)、底層(ceng)。買房選樓(lou)(lou)層(ceng)要考(kao)慮家庭人口構成和喜(xi)好(hao)(hao)、房屋價格、采光(guang)好(hao)(hao)壞等各方面的(de)(de)因(yin)素(su)。遇(yu)到下面這些樓(lou)(lou)層(ceng)，在選房時，要慎重考(kao)慮。因(yin)為(wei)這些樓(lou)(lou)層(ceng)存在這樣或那樣的(de)(de)缺點。

①設備(bei)(bei)層及(ji)其下一層：在設備(bei)(bei)層或(huo)其下一層，設備(bei)(bei)的噪音、機械(xie)振(zhen)動等(deng)都會(hui)給居(ju)住環境(jing)帶來負(fu)面影響。

②架空層的上一層：如(ru)(ru)果架空層活(huo)動的人群多，比(bi)較(jiao)吵鬧(nao)。夏天時，架空層的垃(la)圾如(ru)(ru)果不及(ji)時清(qing)理，就容(rong)易(yi)產生惡臭(chou)，影響居住的環境。

③底層：比較容(rong)易(yi)被盜、采光通風不足、私密性(xing)差、潮濕、噪音(yin)比較大（行人、單元門(men)噪音(yin)的影響）等。

④頂(ding)層：主要(yao)是夏季熱，雨(yu)季容易漏雨(yu)。

采光

采(cai)光(guang)分兩個層次。一是(shi)是(shi)否明(ming)(ming)廚明(ming)(ming)衛，即(ji)每個房(fang)間(jian)是(shi)否都有窗(chuang)；第2是(shi)陽光(guang)照射時間(jian)。影響采(cai)光(guang)好壞的因素有如下：

①樓間(jian)距和樓層高低：樓層越(yue)高，采光(guang)越(yue)好；樓間(jian)距越(yue)大，采光(guang)越(yue)好。

②房(fang)屋朝向好(hao)壞(huai)：南向的(de)房(fang)子采光當(dang)然好(hao)，一般(ban)客廳、主臥朝南比較好(hao)。

③房子(zi)是否處于凹槽內(nei)：處在(zai)凹槽內(nei)的房子(zi)，其采光會(hui)被相鄰房間遮(zhe)擋住。

④戶(hu)型(xing)采光(guang)窗的(de)數量和面(mian)積大(da)小：理論上具有東、南、西三面(mian)采光(guang)的(de)房(fang)子，采光(guang)性能突出。窗戶(hu)太小，會影響房(fang)屋的(de)采光(guang)。

此外，如果(guo)周邊(bian)有(you)高大的建筑物，則房屋(wu)的采(cai)光(guang)也會被遮(zhe)擋。在買房時，要參考上述幾(ji)點，以(yi)辨(bian)別房屋(wu)采(cai)光(guang)好壞。

使用面積

使(shi)用面積(ji)指每套(tao)住(zhu)宅戶門(men)內(nei)(nei)除墻體(ti)厚度外全部(bu)凈面積(ji)的總(zong)和，即(ji)地毯面積(ji)。其中包括(kuo)臥(wo)室、起居室、過(guo)廳、過(guo)道、廚房、衛生間(jian)、儲(chu)藏室、壁(bi)柜（不包括(kuo)吊柜）、戶內(nei)(nei)樓梯（按(an)投(tou)影面積(ji)）。不管(guan)房屋(wu)的建(jian)筑面積(ji)有多大，買(mai)房入住(zhu)后，可以利用的是房屋(wu)的使(shi)用面積(ji)，因此，房屋(wu)的使(shi)用率(lv)高低(di)很重(zhong)要。

板樓戶(hu)型(xing)(xing)的使(shi)用率(lv)通(tong)常(chang)高達85％以上(shang)，而塔樓戶(hu)型(xing)(xing)的使(shi)用率(lv)通(tong)常(chang)僅為75％，因為塔樓內的電(dian)梯(ti)井(jing)、變(bian)配電(dian)機房等都將作為公共面積攤到每個業主的頭(tou)上(shang)。

稅費相關

同一個小區(qu)，房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)(de)產權(quan)年限大(da)不相同，這與業(ye)主辦理產權(quan)證的(de)(de)時(shi)間有關。未滿兩年的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產再交易時(shi)，就(jiu)需繳納增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)及(ji)其附加稅(shui)(shui)(shui)、個稅(shui)(shui)(shui)等相關稅(shui)(shui)(shui)費。滿2年及(ji)以(yi)上的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)，可(ke)以(yi)免征增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)。滿五少有的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)，可(ke)以(yi)免征增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)和個稅(shui)(shui)(shui)。買(mai)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)時(shi)候，一定要(yao)問(wen)清房(fang)(fang)(fang)產證滿幾年。

【結(jie)語】二(er)手(shou)房(fang)(fang)實地(di)看(kan)房(fang)(fang)看(kan)什么？購買二(er)手(shou)房(fang)(fang)，實地(di)看(kan)房(fang)(fang)是很(hen)關鍵的一步(bu)，看(kan)房(fang)(fang)時(shi)(shi)頭腦一定要保持清(qing)醒，千萬要當心中介、房(fang)(fang)主玩的那些(xie)障眼法，物(wu)業、裝(zhuang)修、戶(hu)型、房(fang)(fang)屋質量、周(zhou)圍環(huan)境、逃生通道、單元空間、地(di)段、朝向、樓層……都是看(kan)房(fang)(fang)時(shi)(shi)不(bu)可忽(hu)略的細節(jie)哦。