實地看(kan)(kan)房需要看(kan)(kan)好房屋戶(hu)型、結構、朝向(xiang)、通風(feng)、采光、質量(liang)、面積、層高(gao)、裝修、配送家具等情況。房屋質量(liang)檢測看(kan)(kan)以下5項：

滲

漏水現象，包括天花、樓地墻面，地下室，衛浴潔具等。

堵

檢(jian)測上下(xia)水管道和(he)衛生潔具是否有堵塞現象。

裂

檢(jian)測墻面(mian)(mian)、地面(mian)(mian)和(he)屋(wu)面(mian)(mian)是(shi)否起翹、開裂等現(xian)象。

蝕

檢測鋁合金門(men)窗等是否存在生銹腐蝕(shi)、損壞等問題。

污

檢(jian)測墻面地面門(men)窗上下(xia)水(shui)管道及衛生潔具是否沾滿泥漿、灰塵等臟亂現象。

購房(fang)者(zhe)要多方面了解，房(fang)屋(wu)周邊(bian)(bian)環境是否符(fu)合自己的(de)需求，主要包括(kuo)：周邊(bian)(bian)交通、生活配套、小區綠化(hua)、噪(zao)聲、電梯(ti)、保安、物業管理(li)、街道居(ju)委(wei)會等。周邊(bian)(bian)環境三大要點不(bu)可忽視(shi)：

物業情況

水：水質如何(he)，水壓是多(duo)少，高樓(lou)層是否(fou)保證供水

電：供電容(rong)量多少、夏(xia)季(ji)用電高峰是否存在(zai)斷電現象

燃(ran)氣：收費(fei)情況，充(chong)繳情況

暖(nuan)氣：收費情況、何(he)時供(gong)暖(nuan)、何(he)時斷(duan)暖(nuan)

電梯(ti)：使用年(nian)限、維(wei)修期限、管理方(fang)式(shi)

小區環境

居住人(ren)(ren)群大致狀(zhuang)況(kuang)：老(lao)人(ren)(ren)、中年(nian)人(ren)(ren)、還是小孩居多

配套情況(kuang)：是(shi)否有娛樂健(jian)身設施，公園、銀行、洗衣店等(deng)

污染(ran)問題(ti)：小區垃圾處理(li)狀況如何，夜晚(wan)是否有噪聲污染(ran)的問題(ti)

安全(quan)問題：小區出入管理、保安是否能24小時值班等

特色問題

以(yi)學(xue)區(qu)房為(wei)賣(mai)點的(de)二手房需要到教育局確認(ren)是否真實；以(yi)保證落(luo)戶為(wei)優惠(hui)條(tiao)件(jian)的(de)二手房要到派出所(suo)進行確認(ren)。

確保產權合法與真實

購房者可到(dao)房管局對房產(chan)證(zheng)的(de)真偽進(jin)行(xing)驗證(zheng)。不要(yao)和委托人或中介反方面進(jin)行(xing)交易，避免(mian)上當受騙。

確保產權完整性

調查其房產有沒(mei)有抵押、租(zu)賃、或(huo)仍在還貸等情況，避免購買過戶后出現不必要的紛爭。

確保產權清晰性

產(chan)權(quan)證(zheng)上(shang)的房主和買房者是(shi)否(fou)一(yi)(yi)致；產(chan)權(quan)證(zheng)上(shang)確(que)認的面積(ji)與實際面積(ji)是(shi)否(fou)相符。如果房屋有多個(ge)共(gong)有人，必須和全部共(gong)有人簽訂買賣合同，只和其(qi)中一(yi)(yi)個(ge)或是(shi)幾個(ge)簽訂合同是(shi)無效(xiao)的。

戶型看完看面積

很多人看戶(hu)型會忽略每個房(fang)(fang)間(jian)的面(mian)積(ji)(ji)，看房(fang)(fang)時要注(zhu)意單元內不同空間(jian)要有相對合理的面(mian)積(ji)(ji)。從居住功能(neng)角(jiao)度分(fen)(fen)析，廚房(fang)(fang)的合理面(mian)積(ji)(ji)應(ying)在(zai)4平方(fang)(fang)(fang)米(mi)-5平方(fang)(fang)(fang)米(mi)之間(jian)，衛(wei)(wei)生間(jian)最好洗(xi)、廁功能(neng)分(fen)(fen)開(kai)，三居以(yi)上應(ying)設有兩個衛(wei)(wei)生間(jian)。主臥室(shi)的合理面(mian)積(ji)(ji)應(ying)在(zai)13平方(fang)(fang)(fang)米(mi)-14平方(fang)(fang)(fang)米(mi)之間(jian)，客(ke)廳(ting)的面(mian)積(ji)(ji)要盡量(liang)大(da)些，廳(ting)內開(kai)門的數量(liang)應(ying)盡量(liang)減少，房(fang)(fang)屋要方(fang)(fang)(fang)正，不要有斜(xie)角(jiao)。

購房一定看地段

地(di)段也就是小區所(suo)在的(de)地(di)理位(wei)置。地(di)段的(de)好壞決定了房(fang)產的(de)售價，同時也是物業(ye)保(bao)值、升(sheng)值的(de)一(yi)(yi)個重要因素。作為自(zi)己居住的(de)房(fang)屋，主要考慮的(de)還是以方便自(zi)己及家庭(ting)成員出行為宜，不(bu)要片面強調往鬧區里(li)“扎堆”，那樣既不(bu)經(jing)濟(ji)，也不(bu)一(yi)(yi)定能(neng)提高生活質量(liang)。一(yi)(yi)般只要有好的(de)道路交(jiao)通(tong)網，離市中心又(you)不(bu)是太遠，房(fang)價比較合適的(de)即(ji)可。

住得舒服看朝向

良好(hao)的朝向，可以(yi)保證有(you)(you)大量的陽(yang)光(guang)(guang)通(tong)過窗戶直(zhi)射(she)入(ru)室，改善住宅(zhai)室內(nei)環境，如光(guang)(guang)、溫度、衛(wei)生狀況，對(dui)居住者的身心健康十分(fen)有(you)(you)利。在北京地區，以(yi)正 南朝向接受(shou)陽(yang)光(guang)(guang)直(zhi)射(she)面最大，時(shi)間最長，南偏(pian)東、南偏(pian)西(xi)105度內(nei)都有(you)(you)陽(yang)光(guang)(guang)直(zhi)射(she)入(ru)室，而北偏(pian)東、北偏(pian)西(xi)75度內(nei)整日都不(bu)會有(you)(you)陽(yang)光(guang)(guang)直(zhi)射(she)入(ru)室。

視野良好看樓層

一(yi)般來說，在不考慮個人因素的情況下(xia)，住宅(zhai)樓(lou)(lou)在總層數(shu)的1/3以(yi)上、2/3以(yi)下(xia)為較好層次，如北京地區(qu)六(liu)層住宅(zhai)樓(lou)(lou)的三四層，十八層塔樓(lou)(lou)的六(liu)至十二層為最佳。

看完周邊看格局

二手(shou)房(fang)一(yi)般(ban)有(you)如下幾種：毛坯(pi)、簡裝、中(zhong)裝、精(jing)裝。看房(fang)的(de)(de)(de)時候大家(jia)在看完(wan)房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)(de)裝修之后(hou)，一(yi)定要保持清(qing)醒注意看看房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)(de)格(ge)局（請自行在腦中(zhong)屏(ping)蔽(bi)家(jia)具家(jia)電(dian)）。例如客廳的(de)(de)(de)門直(zhi)接對著臥室的(de)(de)(de)話，私密性比較(jiao)差；直(zhi)接面對衛生間的(de)(de)(de)話，又極不雅觀(guan)。格(ge)局好的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)應該(gai)能(neng)夠有(you)效地把各種功能(neng)區(qu)分開來(lai)，雅觀(guan)而(er)且實(shi)用。

白天看完晚上看

一般情況下(xia)，我(wo)們和中(zhong)介活動(dong)房主(zhu)都(dou)會(hui)約在白(bai)天看(kan)房，但(dan)是有些情況我(wo)們在白(bai)天是無法了(le)解(jie)的，想要摸清(qing)這套房子的底兒晚上也得去(qu)。晚上看(kan)房重(zhong)點(dian)是要看(kan)小區物(wu)業(ye)管理安(an)全重(zhong)視程(cheng)度，安(an)全防(fang)范措施是否到(dao)位，有無“夜攤”等噪音(yin)干擾源等。

晴天看完雨天看

這一點(dian)，對于頂樓(lou)的房屋尤其重(zhong)要(yao)(yao)(yao)，不(bu)要(yao)(yao)(yao)怕麻煩，你要(yao)(yao)(yao)知道(dao)在大雨之后(hou)，房屋問題就(jiu)會(hui)“原形畢(bi)露”，種(zhong)種(zhong)問題我們就(jiu)能一覽無余：墻壁、墻角、天花(hua)板是否(fou)出現裂(lie)痕，會(hui)不(bu)會(hui)漏水(shui)、滲水(shui)等(deng)狀(zhuang)況。

看完墻面看墻角

亙古(gu)名言：細節決定成敗！看(kan)房也得(de)看(kan)細節，墻(qiang)(qiang)面什么情況我們往往一眼(yan)就能明了。但(dan)是墻(qiang)(qiang)角比(bi)墻(qiang)(qiang)面更重要，它是承(cheng)接上下左右結(jie)構力量的，假如(ru)發生地(di)震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承(cheng)重力才是關鍵，而且墻(qiang)(qiang)角出現嚴重裂縫的話(hua)，漏水的問題遲早會出現。

看完冷水看熱水

怎么知(zhi)道水(shui)(shui)(shui)管會不會漏過(guo)水(shui)(shui)(shui)呢？小(xiao)編教你小(xiao)竅門：看水(shui)(shui)(shui)管周圍有沒有水(shui)(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)(shui)有無泛黃。檢驗(yan)浴缸(gang)：先(xian)看看水(shui)(shui)(shui)龍頭(tou)流水(shui)(shui)(shui)是否通暢，裝(zhuang)滿水(shui)(shui)(shui)后(hou)，再看看排(pai)水(shui)(shui)(shui)是否正常(chang)。家里只(zhi)要有用水(shui)(shui)(shui)的地方(fang)一(yi)定(ding)一(yi)一(yi)檢查到了。衛(wei)生間(jian)和(he)廚房的熱(re)水(shui)(shui)(shui)情況是檢查的重中之(zhi)重。

看完裝潢看做工

越(yue)是好的裝(zhuang)潢越(yue)容(rong)易掩蓋龜裂的墻角(jiao)、發霉、漏(lou)水等毛病（難道這(zhe)就是傳說(shuo)中的障眼(yan)法(fa)？）。所以呢，必(bi)須要注(zhu)意房屋的做工(gong)，尤其是墻角(jiao)、窗(chuang)沿、天花板的收邊工(gong)序是否細致(zhi)，而這(zhe)些(xie)地方往往容(rong)易被忽視。

看完電器看插座

電器什么的(de)可以以后添置(zhi)，但(dan)是插(cha)座(zuo)嘛，很多人都(dou)會(hui)有這個感覺：到(dao)了用時方恨(hen)少(shao)！設計精心(xin)的(de)房(fang)屋，才能讓我們充分享受到(dao)現代化(hua)家電的(de)便利性(xing)，小(xiao)插(cha)座(zuo)，大便利。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)(chuang)簾好(hao)(hao)不好(hao)(hao)看(kan)，這個真心不重要(yao)，我們在(zai)看(kan)房(fang)子時應注(zhu)意打開窗(chuang)(chuang)戶，看(kan)看(kan)房(fang)子的(de)通風狀況(kuang)是(shi)否良(liang)好(hao)(hao)，房(fang)屋(wu)(wu)是(shi)否有(you)潮濕、霉味，采(cai)光是(shi)否良(liang)好(hao)(hao)。要(yao)注(zhu)意檢查一下(xia)小(xiao)細節：房(fang)屋(wu)(wu)的(de)窗(chuang)(chuang)戶是(shi)否對著別(bie)人家的(de)排氣(qi)孔。

看完電梯看樓梯

現在(zai)高(gao)層、超(chao)高(gao)層的二手房越來越多(duo)，這就涉及到(dao)了電(dian)梯問(wen)題，電(dian)梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一(yi)下是否有住(zhu)家的堆積物、消防通路是否通暢(chang)，樓梯直(zhi)接關系到(dao)日(ri)后(hou)逃生。

看完房東看保安

小區管理員和(he)保安是最(zui)最(zui)了(le)解小區基本(ben)狀況的(de)(de)，在他們那里我(wo)們往往能夠(gou)知道最(zui)實際、最(zui)客(ke)觀的(de)(de)情(qing)況。有(you)時他們口中介(jie)紹的(de)(de)情(qing)況能成為我(wo)們買(mai)房與(yu)否的(de)(de)決(jue)定性因素。

買二手房(fang)看(kan)房(fang)是不用付中介費的，中介費只有在成交以后需要，看(kan)房(fang)要錢就是坑(keng)人的啦。

樓形

樓形一般分為板樓、塔(ta)(ta)樓和板塔(ta)(ta)結合(he)。

板樓(lou)一(yi)(yi)般(ban)南北(bei)通透(tou)，便于采光通風；一(yi)(yi)梯(ti)兩戶是板樓(lou)的標配，由于住戶不(bu)多，居家生活也比較(jiao)清靜。

塔樓(lou)社(she)區的建筑密(mi)度(du)普(pu)遍比板樓(lou)社(she)區的高，往往是一梯(ti)6戶以(yi)上。人多(duo)會容易雜亂吵鬧、電梯(ti)擁(yong)擠。而(er)且塔樓(lou)每層都有部(bu)分(fen)住(zhu)戶的采光、通風(feng)等條件比較(jiao)差。不過塔樓(lou)由于樓(lou)高，高層視野相對開闊(kuo)。

板塔結合(he)的房(fang)子，2梯(ti)4戶(hu)是(shi)比較常見的，邊(bian)戶(hu)南北通透、中間戶(hu)朝南設計(ji)。

房齡

房(fang)齡(ling)(ling)(ling)影響貸款年(nian)限(xian)，房(fang)齡(ling)(ling)(ling)越老(lao)，貸款年(nian)限(xian)越短。除(chu)此(ci)之(zhi)外，房(fang)齡(ling)(ling)(ling)還影響房(fang)屋的價(jia)格，房(fang)子越老(lao)越不(bu)易出手，價(jia)格空間就越窄(zhai)，久之(zhi)甚至(zhi)會貶值；房(fang)齡(ling)(ling)(ling)增(zeng)長和(he)使用(yong)年(nian)限(xian)是成(cheng)反(fan)比的，而與(yu)修繕維護費用(yong)成(cheng)正比，種種因(yin)素都將(jiang)增(zeng)大(da)持(chi)有成(cheng)本。隨著受損程度，還可(ke)能存在(zai)安全(quan)隱(yin)患。買(mai)房(fang)的時候(hou)一定要注意問下(xia)房(fang)齡(ling)(ling)(ling)，房(fang)齡(ling)(ling)(ling)是從(cong)該(gai)房(fang)屋竣工(gong)之(zhi)日(ri)開始算(suan)起(qi)。

戶型

一個好的戶(hu)型(xing)(xing)，晴(qing)天不開燈(deng)，光照也充足；房(fang)里(li)擺(bai)放家具，不妨礙人走動；不借助通(tong)風設備也能自然通(tong)風。好戶(hu)型(xing)(xing)有(you)(you)以(yi)下5條標準可(ke)以(yi)參考：格(ge)局(ju)方正、開間進深合(he)理、沒有(you)(you)暗間、房(fang)間大(da)小適中(zhong)、動線合(he)理。此外，看看戶(hu)型(xing)(xing)有(you)(you)無大(da)的改動，是(shi)否存在結構性問(wen)題等重大(da)安(an)全隱(yin)患(huan)。

朝向

一(yi)個好的(de)朝向可以保證有(you)大量(liang)的(de)陽光通過窗戶直射入室(shi)，改善住宅室(shi)內(nei)環境，如(ru)光、溫度、衛生狀況(kuang)等，對居住者(zhe)的(de)身心健康十分有(you)利。一(yi)般來說，臥(wo)室(shi)、客廳(ting)都朝南的(de)房子，是比(bi)較好的(de)。

樓層

對(dui)于多層(ceng)(ceng)(ceng)無(wu)電梯住宅來(lai)說，一般順序是(shi)3、4、5、2、1、6。但對(dui)現(xian)在的中(zhong)高層(ceng)(ceng)(ceng)住宅來(lai)說，好(hao)的樓層(ceng)(ceng)(ceng)排序為(wei)(wei)中(zhong)高層(ceng)(ceng)(ceng)、頂層(ceng)(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)(ceng)。買房選(xuan)(xuan)樓層(ceng)(ceng)(ceng)要考(kao)慮(lv)家(jia)庭人口構成和喜好(hao)、房屋價格、采光好(hao)壞(huai)等各方面的因(yin)素。遇到(dao)下面這(zhe)些樓層(ceng)(ceng)(ceng)，在選(xuan)(xuan)房時，要慎(shen)重考(kao)慮(lv)。因(yin)為(wei)(wei)這(zhe)些樓層(ceng)(ceng)(ceng)存(cun)在這(zhe)樣或(huo)那樣的缺點。

①設備(bei)層(ceng)及其下(xia)一層(ceng)：在設備(bei)層(ceng)或(huo)其下(xia)一層(ceng)，設備(bei)的噪音、機(ji)械(xie)振動等都會給居(ju)住環境帶來負面影響。

②架空(kong)層(ceng)的(de)(de)上一(yi)層(ceng)：如果(guo)架空(kong)層(ceng)活動的(de)(de)人群多，比(bi)較吵鬧。夏天時(shi)，架空(kong)層(ceng)的(de)(de)垃圾如果(guo)不及時(shi)清(qing)理，就容易產生惡臭，影響居住的(de)(de)環境(jing)。

③底層：比(bi)較容易被(bei)盜、采光通風不足、私密性差(cha)、潮濕、噪(zao)音(yin)比(bi)較大（行人、單元門噪(zao)音(yin)的影響）等(deng)。

④頂層：主要是(shi)夏季(ji)熱，雨季(ji)容易漏雨。

采光

采(cai)光(guang)分兩個層次。一是(shi)是(shi)否(fou)明廚明衛，即(ji)每個房間是(shi)否(fou)都有(you)窗；第2是(shi)陽(yang)光(guang)照射時間。影響采(cai)光(guang)好壞的因素有(you)如下(xia)：

①樓(lou)間距(ju)和(he)樓(lou)層高低：樓(lou)層越(yue)(yue)高，采光越(yue)(yue)好(hao)；樓(lou)間距(ju)越(yue)(yue)大，采光越(yue)(yue)好(hao)。

②房屋朝(chao)向好壞：南向的房子采光(guang)當然(ran)好，一般客廳、主(zhu)臥朝(chao)南比較好。

③房(fang)(fang)子是(shi)否處(chu)于凹槽內(nei)：處(chu)在凹槽內(nei)的房(fang)(fang)子，其采光會(hui)被(bei)相鄰房(fang)(fang)間(jian)遮(zhe)擋住(zhu)。

④戶型采(cai)光(guang)(guang)窗的(de)數(shu)量和面積大小：理論(lun)上具(ju)有東、南(nan)、西三面采(cai)光(guang)(guang)的(de)房(fang)子(zi)，采(cai)光(guang)(guang)性能突出。窗戶太(tai)小，會(hui)影(ying)響房(fang)屋的(de)采(cai)光(guang)(guang)。

此(ci)外，如果周邊有高大的建筑物，則房屋的采光也(ye)會被遮擋。在買(mai)房時(shi)，要參考上述幾點，以辨別房屋采光好壞。

使用面積

使(shi)(shi)用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)指每套住(zhu)宅戶(hu)門內除墻(qiang)體厚度外全(quan)部凈面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)總(zong)和，即地毯面(mian)(mian)(mian)積(ji)。其中包(bao)括(kuo)臥(wo)室、起居室、過(guo)廳、過(guo)道、廚房、衛(wei)生間、儲藏室、壁柜(ju)（不包(bao)括(kuo)吊柜(ju)）、戶(hu)內樓梯（按投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)）。不管(guan)房屋的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)有多大，買房入住(zhu)后，可(ke)以(yi)利用(yong)的(de)(de)(de)是房屋的(de)(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，因此，房屋的(de)(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)率高低很重要(yao)。

板(ban)樓戶型的(de)使(shi)(shi)用(yong)率(lv)通常高達85％以上，而塔樓戶型的(de)使(shi)(shi)用(yong)率(lv)通常僅(jin)為(wei)(wei)75％，因為(wei)(wei)塔樓內的(de)電梯井、變配電機房等都將(jiang)作(zuo)為(wei)(wei)公共面積攤到每(mei)個業主的(de)頭(tou)上。

稅費相關

同(tong)一個小區，房源(yuan)的產(chan)權年限大(da)不相(xiang)(xiang)同(tong)，這與業(ye)主辦理產(chan)權證的時(shi)(shi)間有(you)關(guan)。未滿兩年的房產(chan)再交易時(shi)(shi)，就需繳納增(zeng)值稅及其(qi)附加稅、個稅等相(xiang)(xiang)關(guan)稅費。滿2年及以上的房子(zi)，可以免(mian)征(zheng)增(zeng)值稅。滿五少有(you)的房子(zi)，可以免(mian)征(zheng)增(zeng)值稅和個稅。買房的時(shi)(shi)候(hou)，一定要問清房產(chan)證滿幾年。

【結語】二手房(fang)(fang)實地(di)看(kan)(kan)房(fang)(fang)看(kan)(kan)什么？購(gou)買二手房(fang)(fang)，實地(di)看(kan)(kan)房(fang)(fang)是(shi)很關鍵的一步，看(kan)(kan)房(fang)(fang)時頭腦一定要保持清醒，千萬要當心中介、房(fang)(fang)主玩(wan)的那些(xie)障(zhang)眼法，物業(ye)、裝修、戶型、房(fang)(fang)屋質量、周(zhou)圍環境(jing)、逃生通道、單元(yuan)空間(jian)、地(di)段、朝向、樓層……都是(shi)看(kan)(kan)房(fang)(fang)時不可忽略的細(xi)節哦(e)。