一、如何測算房屋的面積

在我國大部分(fen)城市，根(gen)據建(jian)設部《商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)計算(suan)及公(gong)用建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤規則》的規定，房(fang)屋銷(xiao)售(shou)(shou)仍按建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)計算(suan)價格，那(nei)么單元住宅的銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)怎樣測算(suan)？商(shang)品(pin)房(fang)按“套”或(huo)“單元”出售(shou)(shou)，商(shang)品(pin)房(fang)的銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積(ji)(ji)即為購(gou)房(fang)者所購(gou)買(mai)的套內或(huo)單元內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)（以(yi)下(xia)簡稱套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)）與應(ying)分(fen)攤的公(gong)用建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)之和。

商品房銷售(shou)面積(ji)(ji)=套內建筑面積(ji)(ji)+分(fen)攤(tan)的公(gong)用建筑面積(ji)(ji)

套(tao)內建筑面(mian)(mian)積=套(tao)內使用面(mian)(mian)積＋套(tao)內墻體(ti)面(mian)(mian)積＋陽臺建筑面(mian)(mian)積

（一）套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲(chu)藏室、壁(bi)柜（不包(bao)括吊(diao)柜）、戶內樓梯（按(an)投影(ying)面(mian)積(ji)(ji)）。利用(yong)(yong)(yong)坡屋頂內空(kong)間(jian)作房間(jian)時，其一半的(de)面(mian)積(ji)(ji)凈(jing)高不低于2？1米，其余(yu)部(bu)分最小 凈(jing)高不低于1．5米，符合以上要求的(de)可(ke)計(ji)入使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)；否則不算使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)。 每戶陽臺(tai)（無論凹、凸陽臺(tai)）面(mian)積(ji)(ji)在6平(ping)(ping)方米以下的(de)，不計(ji)算使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)；超過6平(ping)(ping)方米的(de)，超過部(bu)分按(an)陽臺(tai)凈(jing)面(mian)積(ji)(ji)的(de)1／2折算計(ji)入使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)。

（二）套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)：商品房各套(tao)(tao)（單元）內使用空間(jian)周圍的維護或承重墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體，有共用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)及非(fei)(fei)共用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)兩種。品房各套(tao)(tao)（單元）之間(jian)的分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)（單元）與公用建(jian)筑空間(jian)投(tou)(tou)影(ying)面(mian)積(ji)的分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)以(yi)及外墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)（包括山墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)）均為共用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)，共用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體水(shui)(shui)平(ping)(ping)投(tou)(tou)影(ying)面(mian)積(ji)的一半計入套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)。非(fei)(fei)共用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體水(shui)(shui)平(ping)(ping)投(tou)(tou)影(ying)面(mian)積(ji)全部計入套(tao)(tao)內墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)積(ji)。

（三）陽臺建筑面(mian)積：按(an)國家現行《建筑面(mian)積計(ji)算規則》進行計(ji)算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車(che)棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面(mian)積(ji)。

公用建筑面積按(an)以下方(fang)法(fa)計算：

整棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)的面積扣除(chu)(chu)整棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)各(ge)套（單元）套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積之(zhi)和，并扣除(chu)(chu)已作為獨(du)立使(shi)用空間銷售或(huo)出租的地下室、車棚及人防工(gong)程等建(jian)筑(zhu)(zhu)面積，即為整棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)的公用建(jian)筑(zhu)(zhu)面積。

將整棟的的公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)除以整棟的各套套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)之(zhi)和，得到建(jian)筑(zhu)物的公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分(fen)攤系數。用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分(fen)攤系數＝公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)之(zhi)和。

公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)分攤(tan)(tan)計算： 各套（單元）的套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)乘以(yi)公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)分攤(tan)(tan)系數(shu)，得到購(gou)房者應(ying)合(he)理分攤(tan)(tan)的公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)。 分攤(tan)(tan)的公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)＝公用建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)分攤(tan)(tan)系數(shu)×套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji) 一般(ban)高層住宅(zhai)公建(jian)(jian)(jian)分攤(tan)(tan)系數(shu)為0.4左(zuo)右。

二、房屋面積有誤差怎么辦

根據(ju)《商(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)售管理辦(ban)法(fa)》及最高人(ren)民法(fa)院相關司法(fa)解釋的規定(ding)(ding)(ding)，出賣人(ren)交付房(fang)屋套內建筑(zhu)面積(ji)或(huo)(huo)者建筑(zhu)面積(ji)與商(shang)(shang)品房(fang)買賣合(he)(he)同(tong)約定(ding)(ding)(ding)面積(ji)不符(fu)，合(he)(he)同(tong)有(you)約定(ding)(ding)(ding)的，按(an)照約定(ding)(ding)(ding)處(chu)(chu)理；合(he)(he)同(tong)沒有(you)約定(ding)(ding)(ding)或(huo)(huo)者約定(ding)(ding)(ding)不明確的按(an)照以下原則(ze)處(chu)(chu)理：

（一）面積誤差比絕對值(zhi)在3%以內（含3%），按照合同(tong)約定的價格據實結算，買受人請求解除合同(tong)的，不予支持；

（二(er)）面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)(wu)差比(bi)絕對值超出3%，買(mai)受(shou)(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)可以請求解(jie)除合(he)(he)同(tong)，返(fan)還(huan)已付購房款(kuan)(kuan)(kuan)及利(li)息(xi)，也可以選擇(ze)繼續履行合(he)(he)同(tong)，房屋實際(ji)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)大于合(he)(he)同(tong)約(yue)定面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)，面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)(wu)差比(bi)在(zai)3%以內（含3%）部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)的(de)房款(kuan)(kuan)(kuan)由(you)買(mai)受(shou)(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)按約(yue)定的(de)價格補足，超出3%部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)的(de)房款(kuan)(kuan)(kuan)由(you)出賣人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)承擔，所(suo)有權歸買(mai)受(shou)(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)；房屋實際(ji)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)小(xiao)于合(he)(he)同(tong)約(yue)定面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)，面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)(wu)差比(bi)在(zai)3%以內（含3%）部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)的(de)房款(kuan)(kuan)(kuan)及利(li)息(xi)由(you)出賣人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)返(fan)還(huan)買(mai)受(shou)(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，但面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)(wu)差比(bi)超過3%部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)的(de)房價款(kuan)(kuan)(kuan)，出賣人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應雙倍返(fan)還(huan)給(gei)買(mai)受(shou)(shou)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)。