一、如何測算房屋的面積

在我國大部分城市，根據(ju)建(jian)設(she)部《商品房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算及公用建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)分攤規則》的(de)規定，房(fang)(fang)(fang)屋銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)仍按(an)(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算價格，那么單元(yuan)(yuan)住宅的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)怎樣(yang)測算？商品房(fang)(fang)(fang)按(an)(an)“套”或(huo)“單元(yuan)(yuan)”出(chu)售(shou)(shou)(shou)，商品房(fang)(fang)(fang)的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)即為購房(fang)(fang)(fang)者所購買(mai)的(de)套內(nei)或(huo)單元(yuan)(yuan)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)（以下簡稱套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)）與應分攤的(de)公用建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)之和。

商品房銷(xiao)售面積(ji)(ji)=套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)+分攤的(de)公用建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)

套(tao)內(nei)建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)=套(tao)內(nei)使用面(mian)積(ji)(ji)(ji)＋套(tao)內(nei)墻體面(mian)積(ji)(ji)(ji)＋陽臺建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)

（一）套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲(chu)藏室(shi)、壁(bi)柜（不(bu)包括(kuo)吊柜）、戶(hu)內(nei)樓梯（按投影面積(ji)）。利用坡(po)屋(wu)頂內(nei)空間(jian)作房間(jian)時(shi)，其(qi)一半的(de)面積(ji)凈(jing)高不(bu)低(di)于2？1米(mi)，其(qi)余部分最小(xiao) 凈(jing)高不(bu)低(di)于1．5米(mi)，符合以上要求的(de)可計入使用面積(ji)；否(fou)則不(bu)算使用面積(ji)。 每戶(hu)陽臺(tai)(tai)（無論凹、凸陽臺(tai)(tai)）面積(ji)在6平方(fang)米(mi)以下(xia)的(de)，不(bu)計算使用面積(ji)；超過6平方(fang)米(mi)的(de)，超過部分按陽臺(tai)(tai)凈(jing)面積(ji)的(de)1／2折算計入使用面積(ji)。

（二）套(tao)內墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面積：商(shang)品房各套(tao)（單元）內使(shi)用空間周圍(wei)的(de)維(wei)護或承重墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)，有共(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)及非共(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)兩種(zhong)。品房各套(tao)（單元）之間的(de)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)（單元）與公用建筑空間投影(ying)面積的(de)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)以及外墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)（包括山墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)）均(jun)為共(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)，共(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)水(shui)(shui)平(ping)投影(ying)面積的(de)一(yi)半計入套(tao)內墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面積。非共(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)水(shui)(shui)平(ping)投影(ying)面積全部計入套(tao)內墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)面積。

（三）陽(yang)臺(tai)建筑面(mian)積：按國家現(xian)行(xing)《建筑面(mian)積計算規則》進(jin)行(xing)計算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等(deng)，作為人防工程(cheng)的地下室(shi)也不(bu)計入(ru)公用建(jian)筑面積。

公用建筑面積按以下方法(fa)計算：

整棟建筑(zhu)物(wu)的(de)面(mian)積扣除(chu)整棟建筑(zhu)物(wu)各套（單元）套內建筑(zhu)面(mian)積之和，并(bing)扣除(chu)已作(zuo)為獨立使用(yong)空間銷售(shou)或(huo)出(chu)租的(de)地下室(shi)、車棚及(ji)人防工程等建筑(zhu)面(mian)積，即為整棟建筑(zhu)物(wu)的(de)公用(yong)建筑(zhu)面(mian)積。

將整棟(dong)的的公用建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)除以整棟(dong)的各套套內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)之和(he)，得到建筑(zhu)物的公用建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分攤系(xi)數(shu)。用建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)分攤系(xi)數(shu)＝公用建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)套內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)之和(he)。

公(gong)用建筑面(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤計(ji)算： 各套（單元）的套內建筑面(mian)積(ji)(ji)乘(cheng)以公(gong)用建筑面(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數，得(de)到購房者應合理分(fen)(fen)攤的公(gong)用建筑面(mian)積(ji)(ji)。 分(fen)(fen)攤的公(gong)用建筑面(mian)積(ji)(ji)＝公(gong)用建筑面(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數×套內建筑面(mian)積(ji)(ji) 一般高(gao)層住宅公(gong)建分(fen)(fen)攤系數為(wei)0.4左(zuo)右。

二、房屋面積有誤差怎么辦

根(gen)據《商品(pin)房(fang)銷售管理(li)辦法》及最(zui)高人(ren)(ren)民(min)法院相關司法解(jie)釋的(de)規定，出賣人(ren)(ren)交付(fu)房(fang)屋(wu)套內建筑面積或者建筑面積與(yu)商品(pin)房(fang)買賣合(he)同約(yue)(yue)定面積不(bu)符，合(he)同有約(yue)(yue)定的(de)，按照約(yue)(yue)定處(chu)理(li)；合(he)同沒有約(yue)(yue)定或者約(yue)(yue)定不(bu)明確的(de)按照以下(xia)原(yuan)則處(chu)理(li)：

（一）面(mian)積誤差比(bi)絕對值在3%以內(nei)（含3%），按照(zhao)合同約定(ding)的(de)價(jia)格據(ju)實結(jie)算，買受人請(qing)求解除合同的(de)，不予支持；

（二）面(mian)積誤(wu)差比絕對值超出(chu)(chu)(chu)3%，買(mai)(mai)受人可(ke)以請(qing)求解除合同(tong)，返(fan)還(huan)(huan)已(yi)付購房(fang)(fang)(fang)款及利息，也可(ke)以選(xuan)擇繼續(xu)履(lv)行合同(tong)，房(fang)(fang)(fang)屋實際面(mian)積大于合同(tong)約定面(mian)積的(de)(de)，面(mian)積誤(wu)差比在(zai)3%以內(nei)（含3%）部(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)款由(you)(you)買(mai)(mai)受人按約定的(de)(de)價格補足，超出(chu)(chu)(chu)3%部(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)款由(you)(you)出(chu)(chu)(chu)賣(mai)人承擔，所有權歸買(mai)(mai)受人；房(fang)(fang)(fang)屋實際面(mian)積小(xiao)于合同(tong)約定面(mian)積的(de)(de)，面(mian)積誤(wu)差比在(zai)3%以內(nei)（含3%）部(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)款及利息由(you)(you)出(chu)(chu)(chu)賣(mai)人返(fan)還(huan)(huan)買(mai)(mai)受人，但面(mian)積誤(wu)差比超過3%部(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價款，出(chu)(chu)(chu)賣(mai)人應雙倍返(fan)還(huan)(huan)給買(mai)(mai)受人。