買二手(shou)房流程(cheng) 二手(shou)房交易流程(cheng)圖 二手(shou)房收房驗(yan)房注意(yi)事(shi)項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶手(shou)續

4、繳納稅費

5、辦(ban)理產(chan)權轉移(yi)手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打(da)款(kuan)完成交(jiao)易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只(zhi)塑(su)料(liao)洗(xi)臉盆--用于驗收下水(shui)管道 ；1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓(gu) ；1只塞尺(chi)--用于測裂縫的寬度 ；1只5米(mi)卷尺--用于(yu)測量房(fang)子(zi)的(de)凈高 ；1只萬用表---用(yong)于(yu)測試各(ge)個強電(dian)插座及弱(ruo)電(dian)類是否暢通 ；1只計算器---用(yong)于計算(suan)數據 ；1只水筆--用(yong)于(yu)簽字 ；1把掃帚--用于打掃室內衛生 ；1只小凳子和一些報紙、塑料(liao)帶，包裝(zhuang)繩--用于時間長，可休息(xi)一下及(ji)預先封閉(bi)下水管(guan)道(dao)。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭(tou)，建議早晨8：30去或下午2：30去。

（1）去物業部門查看(kan)資(zi)料部分，分別有以下(xia)幾份資(zi)料需要查驗： A房屋的《住宅(zhai)質量保證(zheng)書》--可帶(dai)走 B《住宅使用說(shuo)明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表》 D面(mian)積(ji)實測表 E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走 如果(guo)房產商準(zhun)備充分的話，一般10分鐘即(ji)可查(cha)看完資(zi)料。

（2）核實(shi)面(mian)積(ji)、合(he)(he)(he)同及(ji)價錢(qian)多退少(shao)補問題。確認售樓(lou)合(he)(he)(he)同附圖與現實(shi)是(shi)(shi)(shi)否(fou)一致(zhi)，結構是(shi)(shi)(shi)否(fou)和原(yuan)設計圖相同，房屋面(mian)積(ji)是(shi)(shi)(shi)否(fou)經過(guo)房地產部門實(shi)際(ji)測(ce)量(liang)，與合(he)(he)(he)同簽(qian)訂(ding)面(mian)積(ji)是(shi)(shi)(shi)否(fou)有差(cha)異。（先查看售房合(he)(he)(he)同，看之間的誤差(cha)為多少(shao)，一般(ban)為3%，3%之內(nei)不考慮，超出部分進行(xing)處(chu)理，）以雙方簽定合(he)同為準.一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘. 看完那些資料后，基本(ben)就可以去驗收房子了， 提示:暫且先(xian)不要(yao)交(jiao)(jiao)付一些(xie)物(wu)業(ye)(ye)費用(yong)及相(xiang)關費用(yong)，此時(shi)物(wu)業(ye)(ye)會催(cui)促你來交(jiao)(jiao)付，可(ke)同(tong)他們交(jiao)(jiao)流，驗收好后(hou)，再交(jiao)(jiao)付費用(yong).從物(wu)業處拿(na)鑰(yao)匙(chi)，分別(bie)應該有(you)樓(lou)層鑰(yao)匙(chi)、進戶(hu)門鑰(yao)匙(chi)、信箱鑰(yao)匙(chi)、水表(biao)、電表(biao)（若(ruo)有(you)遠程抄表(biao)另）等幾把。

（3）同物業人員一起去驗收(shou)房子。 1）詳細檢查房屋質量(liang)，包括門窗、陽(yang)臺等部位有無開裂現象； 2）檢查(cha)墻(qiang)體平整度、是(shi)否滲水(shui)、是(shi)否有裂(lie)縫 提示：特(te)別(bie)是(shi)查(cha)看(kan)一些墻(qiang)體是(shi)否有水(shui)跡，特(te)別(bie)是(shi)一些山(shan)墻(qiang)、廚房(fang)衛生(sheng)頂面、外墻(qiang)等地方，如有的(de)話，務必盡快查(cha)明原因。 3)仔細檢(jian)查(cha)地(di)面 仔細檢(jian)查(cha)地(di)面有無空殼(ke)開裂情況。4）水電煤暢(chang)通情(qing)況和能否(fou)正常(chang)使用。大開龍頭查漏堵(du)，盡可能讓水流(liu)大一點(dian)、急一點(dian)，一來看(kan)看(kan)水壓，二來試(shi)試(shi)排(pai)水速(su)度。 5）驗收下(xia)水(shui)(shui)(shui)情(qing)況，先用面盆盛水(shui)(shui)(shui)，再向各個(ge)下(xia)水(shui)(shui)(shui)處(chu)灌(guan)水(shui)(shui)(shui)，分(fen)別是(shi)臺(tai)(tai)盆下(xia)水(shui)(shui)(shui)、浴缸下(xia)水(shui)(shui)(shui)、馬桶下(xia)水(shui)(shui)(shui)、廚(chu)房(fang)和衛(wei)生及陽臺(tai)(tai)地漏(lou)等(deng)，基本(ben)是(shi)每個(ge)下(xia)水(shui)(shui)(shui)口應灌(guan)入兩盆水(shui)(shui)(shui)左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表(biao)面無(wu)積水(shui)(shui)(shui)。 6）驗收(shou)地面下水情況。在廁衛放(fang)水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下(xia)的業主在24小時后(hou)查看(kan)其家廁衛的天花。 7）核對買(mai)賣(mai)合同上(shang)注明的設施、設備等(deng)是(shi)否有遺漏(lou)、品牌、數量是(shi)否相符；8）測量一(yi)下樓宇(yu)的層高，用5米卷尺(chi)即可，采樣數(shu)據來(lai)源地點與具體數(shu)據，最好(hao)把(ba)水表、電表數(shu)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和(he)寬度、沖淋房尺(chi)寸(cun)、吊頂高度都(dou)記(ji)在(zai)一個自己(ji)的小本子(zi)上(shang)，同時把(ba)一些驗收房子(zi)的數(shu)據和(he)問題寫(xie)在(zai)物業公(gong)司(si)提供的紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應(ying)當就(jiu)解決方案(an)及(ji)期限達成書(shu)面協議→業主(zhu)簽署《住(zhu)交接單》。 同時要求，開(kai)發商在(zai)交房時向業主(zhu)提(ti)供的《竣工驗(yan)收備案(an)表》、《住(zhu)宅質量保證書(shu)》和《住(zhu)宅使用說明書(shu)》必須為(wei)原件而(er)不是(shi)復印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)(fang)屋(wu)的(de)產權(quan)人在一個以上(shang)，對(dui)此購房(fang)(fang)者(zhe)需(xu)要和(he)該房(fang)(fang)所有產權(quan)人簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)屋(wu)買賣合(he)同。若買受人與其簽(qian)訂(ding)的(de)買賣合(he)同未在其他共有產權(quan)人同意的(de)情況(kuang)下(xia)視(shi)為(wei)是交(jiao)易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)產證(zheng)是證(zheng)明房(fang)主(zhu)對(dui)房(fang)屋(wu)享有(you)(you)所有(you)(you)權(quan)的(de)唯一憑證(zheng)，沒(mei)有(you)(you)房(fang)產證(zheng)的(de)房(fang)屋(wu)交易(yi)時對(dui)買受人來說有(you)(you)極大詐騙風險。房(fang)主(zhu)可能有(you)(you)房(fang)產證(zheng)而將其(qi)抵(di)押(ya)或轉賣，即使(shi)現在沒(mei)有(you)(you)將來辦理取(qu)得后(hou)，房(fang)主(zhu)還可以(yi)抵(di)押(ya)和轉賣。所以(yi)在購買二手房(fang)時最好(hao)選(xuan)擇(ze)有(you)(you)房(fang)產證(zheng)的(de)房(fang)屋(wu)進行交易(yi)。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面積(ji)既是(shi)包括建(jian)筑面積(ji)、使用面積(ji)和房內的實(shi)際面積(ji)，在房屋產(chan)權證上一般標明的是(shi)建(jian)筑面積(ji)，為了保險起見，最好的辦法是(shi)親自(zi)測驗量一下房屋內從墻(qiang)角到墻(qiang)角的面積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看(kan)房屋的(de)戶(hu)型是(shi)否(fou)(fou)合(he)理(li)，有沒有特別不適合(he)居住的(de)缺點；管線是(shi)否(fou)(fou)太多或者(zhe)走(zou)線不合(he)理(li)；天花板是(shi)否(fou)(fou)有滲水的(de)痕(hen)跡；墻壁是(shi)否(fou)(fou)有爆裂或者(zhe)脫(tuo)皮(pi)等明(ming)顯的(de)問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占(zhan)用屋(wu)頂平臺、走廊(lang)的情況，或者(zhe)屋(wu)內是(shi)否有搭(da)建的小閣(ge)樓；是(shi)否改動(dong)過房屋(wu)的內外部(bu)結構(gou)，如將(jiang)陽臺改成(cheng)臥室或廚房、將(jiang)一間分隔成(cheng)兩間等，陽臺是(shi)否是(shi)業主自己封閉的，這涉及到面積如何(he)計算的問題(ti)。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)交易(yi)(yi)過程中，大(da)(da)部分購房(fang)者都是在房(fang)屋(wu)中介(jie)公(gong)司選擇房(fang)源，有的(de)中介(jie)公(gong)司也為買賣(mai)雙(shuang)方托管購房(fang)款(kuan)，但(dan)個別(bie)中介(jie)公(gong)司將客(ke)戶購房(fang)資金挪作他用，加大(da)(da)了(le)買賣(mai)雙(shuang)方的(de)交易(yi)(yi)風險(xian)。如中介(jie)卷(juan)款(kuan)逃逸或資不抵(di)債，房(fang)屋(wu)交易(yi)(yi)人(ren)索款(kuan)無(wu)望(wang)，造(zao)成巨大(da)(da)的(de)經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施(shi)騙(pian)(pian)者多(duo)是(shi)偽造虛假(jia)身份，利用簽訂二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同為誘(you)餌(er)，在辦理房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)更名過戶手續(xu)之前向購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者索要定金(jin)及部(bu)分(fen)或全(quan)部(bu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)款，一旦購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者交(jiao)付(fu)款項，施(shi)騙(pian)(pian)者便(bian)逃之夭(yao)夭(yao)，使購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者即未得到房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)還損失(shi)了購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多為交(jiao)易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的承(cheng)租人，其利用能自由出入交(jiao)易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的有(you)利條(tiao)件，偽造(zao)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)產權(quan)證(zheng)，通過信(xin)息(xi)站刊登(deng)虛假的賣房(fang)(fang)(fang)信(xin)息(xi)，造(zao)成(cheng)購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)誤以為施騙者(zhe)就(jiu)是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)人，向其交(jiao)納(na)定金(jin)或(huo)購房(fang)(fang)(fang)款，因(yin)此上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙(pian)者利用銀行貸款(kuan)審批程(cheng)序(xu)實施詐騙(pian)行為，騙(pian)取交(jiao)易房(fang)屋。

相對于(yu)購房(fang)(fang)者(zhe)來說，買二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)最大(da)的好(hao)處就是(shi)可以直接拎包入住(zhu)，省(sheng)去了一(yi)大(da)部分(fen)的裝(zhuang)修麻(ma)煩(fan)事兒。其實買二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)本身也很麻(ma)煩(fan)，因此建議購房(fang)(fang)者(zhe)在購買二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)過程中要多(duo)注(zhu)意，參考(kao)一(yi)些二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)購買事項也是(shi)很有利的。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)(zai)房(fang)產(chan)交(jiao)易中(zhong)因交(jiao)房(fang)而產(chan)生的(de)(de)(de)(de)糾紛主要表現于(yu)水、電、煤氣及其附屬設施和房(fang)屋裝(zhuang)修等方面。如果在(zai)(zai)買(mai)賣雙方的(de)(de)(de)(de)《房(fang)地(di)產(chan)買(mai)賣合同》中(zhong)，對上(shang)述情形(xing)予以關注(zhu)，那么在(zai)(zai)實際的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋交(jiao)接過(guo)程(cheng)中(zhong)，這樣的(de)(de)(de)(de)矛盾會在(zai)(zai)很(hen)大程(cheng)度(du)上(shang)被避(bi)免。因此，為盡可(ke)能的(de)(de)(de)(de)減少今后的(de)(de)(de)(de)麻煩建議購房(fang)者在(zai)(zai)交(jiao)房(fang)時注(zhu)意(yi)以下事項。

1、結清水表賬單

大多數的房(fang)(fang)產上下家不需要(yao)(yao)辦理水(shui)表(biao)過戶手續。但在交房(fang)(fang)時根據買賣合(he)同的約定(ding)，雙方須要(yao)(yao)進(jin)行抄(chao)表(biao)讀數，并(bing)按實際的抄(chao)表(biao)數由業主結清所欠費(fei)用。建(jian)議買房(fang)(fang)在交房(fang)(fang)前要(yao)(yao)詢(xun)問賣房(fang)(fang)是(shi)否已付清水(shui)費(fei)，交房(fang)(fang)當日要(yao)(yao)求上家攜帶好近期的水(shui)費(fei)賬單(dan)，并(bing)可以撥打相關機構查詢(xun)該房(fang)(fang)產已往的水(shui)費(fei)欠繳情況(kuang)。

2、告知電表狀況

在(zai)交房時(shi)建議(yi)買房者親自查驗電(dian)(dian)表(biao)是否有移動改裝的痕跡。在(zai)實際(ji)操作中，現新建商品(pin)房的電(dian)(dian)表(biao)戶名基本為業主(zhu)本人或是開發商名字。在(zai)辦(ban)理(li)交房手續時(shi)除雙(shuang)方核對電(dian)(dian)表(biao)讀數外，還須雙(shuang)方攜帶本人身份證件、房產(chan)證、私(si)章等前(qian)往(wang)所在(zai)地電(dian)(dian)力營業廳(ting)辦(ban)理(li)電(dian)(dian)表(biao)過戶更名手續，并結清該電(dian)(dian)表(biao)的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤氣(qi)(qi)公(gong)司(si)的規定，上(shang)(shang)(shang)下(xia)家(jia)必須憑《房屋買賣(mai)合同(tong)》其中須寫明本房價已包含煤氣(qi)(qi)設施費或(huo)該煤氣(qi)(qi)設備無(wu)償(chang)轉讓的證明文(wen)字，以及(ji)上(shang)(shang)(shang)下(xia)家(jia)的身(shen)份證，上(shang)(shang)(shang)家(jia)近期的煤氣(qi)(qi)費賬單，雙方親自(zi)到燃(ran)氣(qi)(qi)部門辦理過戶更名(ming)手續。對于沒有約(yue)定或(huo)約(yue)定不清的，燃(ran)氣(qi)(qi)部門將拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有線(xian)(xian)電(dian)視(shi)(shi)實行(xing)一戶一卡制(zhi)，如遇(yu)上家(jia)拖欠費(fei)(fei)用的(de)(de)情況，時間(jian)一長，有線(xian)(xian)站會作(zuo)封端處理(li)。因此在(zai)交房(fang)時買房(fang)可(ke)要求賣方提交交房(fang)當年的(de)(de)有線(xian)(xian)電(dian)視(shi)(shi)費(fei)(fei)收據憑(ping)證及有線(xian)(xian)電(dian)視(shi)(shi)初裝(zhuang)憑(ping)證。買房(fang)憑(ping)上述兩樣(yang)資料和新的(de)(de)房(fang)地(di)產權證，即可(ke)到房(fang)屋所(suo)在(zai)地(di)的(de)(de)區有線(xian)(xian)電(dian)視(shi)(shi)公司辦理(li)過戶手(shou)續。

5、結清電話，寬帶費用

如果(guo)買(mai)(mai)房(fang)(fang)無需延用(yong)(yong)賣(mai)房(fang)(fang)的電(dian)(dian)話(hua)(hua)號碼，則上家可以去電(dian)(dian)信公司(si)注銷或遷(qian)移該號碼，然后(hou)下家另外自行申請安裝電(dian)(dian)話(hua)(hua)。如果(guo)買(mai)(mai)房(fang)(fang)需要延用(yong)(yong)賣(mai)房(fang)(fang)的電(dian)(dian)話(hua)(hua)號碼，則買(mai)(mai)賣(mai)雙方一起到電(dian)(dian)信部門辦理過戶手(shou)續(xu)，并以交(jiao)房(fang)(fang)當日(ri)(ri)為準結(jie)算話(hua)(hua)費賬單(dan)。至于寬帶費用(yong)(yong)以交(jiao)房(fang)(fang)當日(ri)(ri)為準并以上月賬單(dan)結(jie)算。

6、結算維修資金

按(an)照房(fang)地產管(guan)理部門的(de)(de)規定，住(zhu)宅轉讓時，維(wei)修(xiu)資金(jin)賬戶中余款是不予退還(huan)的(de)(de)，因此賣方(fang)(fang)憑《商(shang)品住(zhu)宅維(wei)修(xiu)資金(jin)結算交割單》綠色(se)聯(lian)可向買(mai)房(fang)按(an)實(shi)結算或贈送給下家(jia)。同時維(wei)修(xiu)資金(jin)的(de)(de)所有人更名(ming)為買(mai)方(fang)(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買賣(mai)雙方到房(fang)屋(wu)所在地的物(wu)業管理公司(si)辦(ban)理以(yi)交房(fang)當日為準(zhun)結算(suan)物(wu)業管理費。同時買房(fang)辦(ban)理物(wu)業進戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時(shi)，請各位業主與(yu)買(mai)家把附送的物(wu)(wu)品(pin)列(lie)明(ming)清(qing)單及數(shu)量，對于一些家電產品(pin)建議列(lie)明(ming)型號、牌子等，方(fang)便收樓時(shi)核對物(wu)(wu)品(pin)是否與(yu)合同相符(fu)。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對于樓齡長的物業)；檢(jian)查水、電是否正(zheng)常(chang)，用(yong)水通道是否暢通等。檢(jian)查室(shi)內(nei)各項設備(bei)是否工(gong)作(zuo)正(zheng)常(chang)，如有(you)任(ren)何問題舊(jiu)業(ye)主(zhu)須配合新業(ye)主(zhu)維修，否則可能新業(ye)主(zhu)要(yao)承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對(dui)于(yu)一(yi)些(xie)多年(nian)未入住的(de)新樓(lou)，購房(fang)者收樓(lou)時(shi)要檢查驗(yan)收樓(lou)盤交付使用(yong)的(de)證件(jian)是(shi)否(fou)齊備(bei)，同時(shi)對(dui)于(yu)一(yi)些(xie)所謂收樓(lou)費用(yong)，例如維修基金等，必須清晰知(zhi)道業主(zhu)是(shi)否(fou)曾繳交過，以免造成(cheng)自己的(de)損失。

4、戶籍是否遷出

對于(yu)名校物(wu)(wu)業(ye)(ye)，有部分的(de)原業(ye)(ye)主把(ba)物(wu)(wu)業(ye)(ye)出(chu)(chu)售，但戶籍(ji)仍掛(gua)在已出(chu)(chu)售的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主在收樓時(shi)(shi)，如果想用該物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)戶籍(ji)時(shi)(shi)，及時(shi)(shi)要求對方(fang)按時(shi)(shi)把(ba)戶籍(ji)遷出(chu)(chu)，否(fou)則新業(ye)(ye)主無法找(zhao)派出(chu)(chu)所接(jie)收戶籍(ji)。

5、發票是否齊全

買家(jia)成功收樓后(hou)，通常客戶都要辦理一些(xie)過戶手(shou)續(xu)，例(li)如過戶的(de)稅單、有(you)線(xian)電視(shi)、電話、網(wang)絡等轉名手(shou)續(xu)的(de)發票是否齊全，否則買家(jia)無法(fa)使用相關的(de)服務。