買二(er)手(shou)房(fang)流程 二(er)手(shou)房(fang)交易流程圖 二(er)手(shou)房(fang)收房(fang)驗房(fang)注意事項(xiang)

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶(hu)手(shou)續

4、繳納稅費

5、辦理產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打款完成交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆(pen)--用(yong)于驗收下水管道(dao) ；1只(zhi)小(xiao)榔頭--用于驗收房子墻(qiang)體與地面是否(fou)空(kong)鼓 ；1只塞(sai)尺--用于(yu)測裂縫的寬(kuan)度 ；1只5米卷尺--用于測(ce)量房子的凈高(gao) ；1只萬用表---用于(yu)測試各個(ge)強電(dian)插座及弱電(dian)類是否暢通 ；1只計算器---用于(yu)計(ji)算數(shu)據 ；1只水筆--用于簽字 ；1把掃帚(zhou)--用于打掃室內衛生(sheng) ；1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩(sheng)--用(yong)于時間長，可(ke)休(xiu)息(xi)一下(xia)及預先封閉下(xia)水管道(dao)。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去(qu)或下午2：30去。

（1）去物業部門(men)查看資料部分(fen)，分(fen)別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質(zhi)量保證書》--可帶走(zou) B《住宅使用說明書(shu)》--可帶走 C《竣(jun)工(gong)驗(yan)收備案表》 D面積實測表(biao) E管線分(fen)布竣工圖(tu)（水、強電(dian)(dian)、弱(ruo)電(dian)(dian)、結構(gou)）--可帶(dai)走(zou) 如果房(fang)產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完(wan)資料。

（2）核實(shi)面(mian)(mian)積、合(he)(he)(he)同(tong)及價錢多退少補(bu)問題。確認售樓合(he)(he)(he)同(tong)附圖與(yu)現實(shi)是否(fou)一(yi)致，結構是否(fou)和原設計圖相同(tong)，房(fang)屋面(mian)(mian)積是否(fou)經過(guo)房(fang)地產(chan)部門(men)實(shi)際測(ce)量，與(yu)合(he)(he)(he)同(tong)簽訂面(mian)(mian)積是否(fou)有差異。（先(xian)查(cha)看售房(fang)合(he)(he)(he)同(tong)，看之間的誤(wu)差為(wei)多少，一(yi)般為(wei)3%，3%之內不考慮，超出(chu)部分進行處(chu)理，）以(yi)雙(shuang)方簽定合(he)同為(wei)準.一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘. 看完(wan)那些資料后，基本就可以去(qu)驗收房(fang)子了， 提示:暫(zan)且先不要交(jiao)付一些物業(ye)費用(yong)及相關費用(yong)，此時物業(ye)會催促你來交(jiao)付，可(ke)同他們(men)交(jiao)流，驗(yan)收好后(hou)，再(zai)交(jiao)付費用(yong).從物業處拿鑰(yao)(yao)匙，分(fen)別應該有樓層鑰(yao)(yao)匙、進戶門鑰(yao)(yao)匙、信箱鑰(yao)(yao)匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等(deng)幾把。

（3）同(tong)物業人員一起去驗(yan)收(shou)房子。 1）詳細檢(jian)查房屋質量(liang)，包括門窗、陽臺等部位(wei)有無(wu)開裂(lie)現象； 2）檢查(cha)(cha)墻(qiang)體(ti)平(ping)整(zheng)度(du)、是否滲水、是否有(you)裂縫 提示：特(te)(te)別(bie)(bie)是查(cha)(cha)看一些墻(qiang)體(ti)是否有(you)水跡，特(te)(te)別(bie)(bie)是一些山墻(qiang)、廚(chu)房衛生頂面、外墻(qiang)等(deng)地方(fang)，如有(you)的話，務必(bi)盡快查(cha)(cha)明(ming)原因。 3)仔細檢(jian)查(cha)地面(mian) 仔細檢(jian)查(cha)地面(mian)有(you)無(wu)空殼開裂情況。4）水電(dian)煤暢通情況和能否正常使用。大(da)開(kai)龍頭查漏堵(du)，盡(jin)可(ke)能讓水流大(da)一點、急一點，一來看看水壓，二來試(shi)試(shi)排(pai)水速度。 5）驗收(shou)下水(shui)(shui)(shui)情況，先用(yong)面盆(pen)盛水(shui)(shui)(shui)，再向各個下水(shui)(shui)(shui)處(chu)灌水(shui)(shui)(shui)，分別是臺盆(pen)下水(shui)(shui)(shui)、浴(yu)缸下水(shui)(shui)(shui)、馬桶下水(shui)(shui)(shui)、廚(chu)房和(he)(he)衛生(sheng)及(ji)陽臺地(di)漏等，基(ji)本是每個下水(shui)(shui)(shui)口應灌入(ru)兩盆(pen)水(shui)(shui)(shui)左右(you)，應聽到咕嚕(lu)嚕(lu)的聲音和(he)(he)表面無(wu)積水(shui)(shui)(shui)。 6）驗(yan)收地面下水(shui)(shui)情(qing)況。在(zai)廁衛放水(shui)(shui)，淺(qian)淺(qian)就行了(約(yue)高2cm)。然(ran)后約(yue)好(hao)樓下的業(ye)主在24小時后查看其(qi)家廁(ce)衛的天花。 7）核對買賣合同上注明(ming)的設(she)施、設(she)備等是否有(you)遺漏、品(pin)牌、數(shu)量是否相符；8）測量(liang)一下(xia)樓宇的層高，用5米卷尺即(ji)可，采樣數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)來源地(di)點與具體數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)，最好把水表、電表數(shu)(shu)(shu)字、樓高、馬桶坑(keng)距、浴缸長(chang)度和(he)寬度、沖淋房尺寸、吊頂(ding)高度都記在一個自己的(de)小本子上(shang)，同時把一些驗收(shou)房子的(de)數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)和(he)問題寫(xie)在物業(ye)公司提供的(de)紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日(ri)內解(jie)決的，雙方應(ying)當就解(jie)決方案(an)(an)及期限(xian)達成書面協議→業主簽(qian)署《住(zhu)交(jiao)接單》。 同時(shi)要求，開發(fa)商(shang)在交(jiao)房時(shi)向業主提供的《竣工驗收備案(an)(an)表》、《住(zhu)宅質(zhi)量保證書》和《住(zhu)宅使用說(shuo)明(ming)書》必須(xu)為原件而不是復印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一(yi)些(xie)房屋(wu)的產權人(ren)(ren)在(zai)一(yi)個(ge)以上，對此購房者需(xu)要和該房所有產權人(ren)(ren)簽訂房屋(wu)買(mai)賣(mai)合同(tong)。若買(mai)受人(ren)(ren)與其簽訂的買(mai)賣(mai)合同(tong)未(wei)在(zai)其他共有產權人(ren)(ren)同(tong)意的情況下視為是交易無效(xiao)。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)產證(zheng)(zheng)是證(zheng)(zheng)明房(fang)主(zhu)(zhu)對(dui)房(fang)屋(wu)享有所(suo)有權的唯(wei)一憑證(zheng)(zheng)，沒有房(fang)產證(zheng)(zheng)的房(fang)屋(wu)交易(yi)時(shi)對(dui)買(mai)受人來說有極大詐(zha)騙風(feng)險。房(fang)主(zhu)(zhu)可能有房(fang)產證(zheng)(zheng)而將其抵(di)押或轉賣(mai)，即使現在(zai)沒有將來辦理取得后，房(fang)主(zhu)(zhu)還可以抵(di)押和轉賣(mai)。所(suo)以在(zai)購(gou)買(mai)二手房(fang)時(shi)最好選(xuan)擇有房(fang)產證(zheng)(zheng)的房(fang)屋(wu)進(jin)行交易(yi)。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面積(ji)既是(shi)包括建(jian)筑面積(ji)、使用面積(ji)和(he)房內的實際面積(ji)，在房屋(wu)產權證(zheng)上一(yi)般標明的是(shi)建(jian)筑面積(ji)，為了保險起見，最好的辦法是(shi)親自測驗量一(yi)下(xia)房屋(wu)內從(cong)墻角到墻角的面積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋(wu)的(de)戶型是否(fou)(fou)合(he)理(li)，有(you)沒有(you)特(te)別不適合(he)居(ju)住的(de)缺點(dian)；管線是否(fou)(fou)太(tai)多或者走線不合(he)理(li)；天花板(ban)是否(fou)(fou)有(you)滲水的(de)痕跡(ji)；墻壁是否(fou)(fou)有(you)爆裂或者脫皮等明顯的(de)問(wen)題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如(ru)占用屋(wu)頂平臺(tai)、走廊的(de)情況，或者屋(wu)內(nei)是否(fou)有搭(da)建的(de)小閣樓；是否(fou)改動(dong)過房(fang)屋(wu)的(de)內(nei)外部結(jie)構(gou)，如(ru)將(jiang)陽(yang)臺(tai)改成(cheng)(cheng)臥室或廚(chu)房(fang)、將(jiang)一間分(fen)隔(ge)成(cheng)(cheng)兩間等(deng)，陽(yang)臺(tai)是否(fou)是業主自(zi)己封(feng)閉的(de)，這涉及(ji)到面積如(ru)何計算的(de)問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在(zai)(zai)二手房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)過程中(zhong)，大(da)部分購(gou)房(fang)者都是在(zai)(zai)房(fang)屋(wu)中(zhong)介公(gong)司(si)選(xuan)擇房(fang)源，有(you)的(de)中(zhong)介公(gong)司(si)也為買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)托管購(gou)房(fang)款，但(dan)個別中(zhong)介公(gong)司(si)將(jiang)客戶(hu)購(gou)房(fang)資(zi)金挪作他用，加(jia)大(da)了買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)的(de)交(jiao)(jiao)易(yi)風險。如(ru)中(zhong)介卷款逃逸(yi)或(huo)資(zi)不抵(di)債，房(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易(yi)人索款無望，造(zao)成巨大(da)的(de)經濟損失(shi)。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施(shi)騙者(zhe)(zhe)多(duo)是偽(wei)造(zao)虛假身份，利用簽訂二手房(fang)(fang)(fang)買賣合同為(wei)誘餌，在辦理房(fang)(fang)(fang)屋(wu)更名過(guo)戶手續之前向購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)索要定金(jin)及部分或(huo)全部購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)，一旦購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)交付款(kuan)項，施(shi)騙者(zhe)(zhe)便(bian)逃之夭夭，使購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)即未得(de)到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)還損(sun)失了購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者多(duo)為交易房(fang)(fang)屋(wu)的(de)承租人(ren)，其(qi)利用能自(zi)由出(chu)入(ru)交易房(fang)(fang)屋(wu)的(de)有(you)利條件(jian)，偽造房(fang)(fang)屋(wu)產權(quan)證，通過信息(xi)站刊(kan)登虛假的(de)賣房(fang)(fang)信息(xi)，造成購房(fang)(fang)者誤(wu)以(yi)為施騙者就(jiu)是房(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)人(ren)，向其(qi)交納(na)定金或購房(fang)(fang)款，因此上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)騙(pian)(pian)者(zhe)利用銀(yin)行(xing)貸款審批程(cheng)序實施(shi)詐騙(pian)(pian)行(xing)為(wei)，騙(pian)(pian)取交易(yi)房屋。

相對于(yu)購(gou)房(fang)者(zhe)來說，買(mai)二手房(fang)最大的好處(chu)就是(shi)可以直接拎包(bao)入住，省去了一大部分的裝修麻煩事兒。其實(shi)買(mai)二手房(fang)本身也很麻煩，因此建議購(gou)房(fang)者(zhe)在購(gou)買(mai)二手房(fang)過程中要多注意(yi)，參(can)考一些二手房(fang)購(gou)買(mai)事項也是(shi)很有利的。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)產交(jiao)易中因交(jiao)房(fang)(fang)(fang)(fang)而產生的(de)糾紛主要表現于水、電(dian)、煤氣及其附(fu)屬設(she)施和房(fang)(fang)(fang)(fang)屋裝修等方面。如果在(zai)買賣雙(shuang)方的(de)《房(fang)(fang)(fang)(fang)地產買賣合同》中，對上述情形予以(yi)關注，那么在(zai)實際的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)接過程中，這樣的(de)矛(mao)盾會在(zai)很大程度上被避免。因此，為盡可能的(de)減(jian)少(shao)今后的(de)麻煩建議購房(fang)(fang)(fang)(fang)者在(zai)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)(fang)時注意(yi)以(yi)下事項(xiang)。

1、結清水表賬單

大(da)多數的房產上(shang)下家不需(xu)要辦理水(shui)表過戶手續。但在交房時根據買(mai)(mai)賣合同的約定(ding)，雙(shuang)方須要進行(xing)抄表讀數，并按實際的抄表數由業主結清所欠費(fei)用。建議買(mai)(mai)房在交房前要詢問賣房是否(fou)已(yi)付清水(shui)費(fei)，交房當日(ri)要求上(shang)家攜帶好近期的水(shui)費(fei)賬單(dan)，并可以撥打相關機構(gou)查(cha)詢該(gai)房產已(yi)往的水(shui)費(fei)欠繳情況。

2、告知電表狀況

在交(jiao)房時建議買房者親自查驗電(dian)表(biao)(biao)是否有移(yi)動改裝(zhuang)的痕跡。在實際操作中，現新(xin)建商品房的電(dian)表(biao)(biao)戶名基本(ben)為(wei)業主本(ben)人或是開發商名字。在辦理交(jiao)房手(shou)續時除雙(shuang)方(fang)核對電(dian)表(biao)(biao)讀數(shu)外，還(huan)須(xu)雙(shuang)方(fang)攜帶本(ben)人身(shen)份(fen)證件、房產證、私(si)章等(deng)前往所在地(di)電(dian)力營(ying)業廳辦理電(dian)表(biao)(biao)過戶更名手(shou)續，并(bing)結清該電(dian)表(biao)(biao)的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤(mei)氣公司的(de)(de)規(gui)定(ding)，上下(xia)家(jia)必須憑《房屋買賣合(he)同》其中須寫明本房價已(yi)包含(han)煤(mei)氣設施費(fei)或該(gai)煤(mei)氣設備(bei)無償轉讓的(de)(de)證(zheng)明文字，以(yi)及上下(xia)家(jia)的(de)(de)身(shen)份證(zheng)，上家(jia)近(jin)期的(de)(de)煤(mei)氣費(fei)賬單，雙(shuang)方親自到燃(ran)氣部門辦理(li)過戶更名手續。對于沒有約定(ding)或約定(ding)不(bu)清(qing)的(de)(de)，燃(ran)氣部門將(jiang)拒絕辦理(li)。

4、有線電視過戶

有(you)線電(dian)視實行一(yi)戶(hu)一(yi)卡制，如遇(yu)上(shang)家拖欠(qian)費用的(de)(de)情況(kuang)，時間一(yi)長，有(you)線站會(hui)作(zuo)封端處理。因(yin)此在交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)時買房(fang)(fang)可要求賣(mai)方(fang)提交(jiao)(jiao)交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)當年(nian)的(de)(de)有(you)線電(dian)視費收據(ju)憑(ping)(ping)(ping)證及有(you)線電(dian)視初裝憑(ping)(ping)(ping)證。買房(fang)(fang)憑(ping)(ping)(ping)上(shang)述兩樣資料和新的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產權證，即可到房(fang)(fang)屋所在地(di)的(de)(de)區有(you)線電(dian)視公司辦(ban)理過戶(hu)手續。

5、結清電話，寬帶費用

如果買房(fang)(fang)無(wu)需延用(yong)賣(mai)(mai)房(fang)(fang)的電話號碼，則上家(jia)可以去(qu)電信公司注銷或(huo)遷移該(gai)號碼，然后下家(jia)另外自(zi)行申請安裝電話。如果買房(fang)(fang)需要延用(yong)賣(mai)(mai)房(fang)(fang)的電話號碼，則買賣(mai)(mai)雙方一起到電信部門辦理過戶手續，并以交(jiao)房(fang)(fang)當(dang)日(ri)為準(zhun)結(jie)算話費賬單(dan)。至(zhi)于寬(kuan)帶費用(yong)以交(jiao)房(fang)(fang)當(dang)日(ri)為準(zhun)并以上月(yue)賬單(dan)結(jie)算。

6、結算維修資金

按(an)(an)照(zhao)房(fang)地(di)產管理部門的(de)(de)規(gui)定，住宅(zhai)轉讓時(shi)，維修資(zi)(zi)金(jin)賬戶中(zhong)余款是(shi)不予退還的(de)(de)，因(yin)此賣(mai)方憑(ping)《商品(pin)住宅(zhai)維修資(zi)(zi)金(jin)結算交割(ge)單》綠色聯可向買房(fang)按(an)(an)實(shi)結算或贈(zeng)送給(gei)下家。同時(shi)維修資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)所有(you)人更名(ming)為買方。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議買賣雙方到房屋(wu)所在地的(de)物業管(guan)理(li)公司辦(ban)(ban)理(li)以交房當(dang)日為準結(jie)算物業管(guan)理(li)費。同時買房辦(ban)(ban)理(li)物業進戶(hu)手續(xu)。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在(zai)簽約時(shi)，請各位業主與買家(jia)把附送的物品(pin)列(lie)明清(qing)單及數量(liang)，對(dui)于一些家(jia)電產品(pin)建(jian)議(yi)列(lie)明型號、牌子等，方便收樓時(shi)核對(dui)物品(pin)是否與合(he)同(tong)相(xiang)符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特(te)別對于樓齡(ling)長(chang)的物業)；檢查(cha)水、電(dian)是(shi)否(fou)正常，用水通道是(shi)否(fou)暢通等(deng)。檢查(cha)室內各項設(she)備是(shi)否(fou)工(gong)作正常，如有(you)任何問(wen)題舊業(ye)主(zhu)須配合新(xin)業(ye)主(zhu)維修，否(fou)則可(ke)能新(xin)業(ye)主(zhu)要承(cheng)擔負責(ze)。

3、收樓證明是否齊全

對(dui)(dui)于一(yi)(yi)些(xie)多年(nian)未入(ru)住的新(xin)樓，購(gou)房者收(shou)樓時要(yao)檢查驗收(shou)樓盤交付使用(yong)的證(zheng)件是否(fou)齊備，同時對(dui)(dui)于一(yi)(yi)些(xie)所謂收(shou)樓費用(yong)，例如(ru)維(wei)修基(ji)金等(deng)，必須清晰知(zhi)道業主是否(fou)曾繳交過(guo)，以免造成自己的損失。

4、戶籍是否遷出

對于(yu)名校物(wu)業(ye)(ye)，有部分的原業(ye)(ye)主把(ba)物(wu)業(ye)(ye)出(chu)(chu)售(shou)，但戶籍仍掛在(zai)已(yi)出(chu)(chu)售(shou)的物(wu)業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主在(zai)收樓時(shi)，如果想用該物(wu)業(ye)(ye)的戶籍時(shi)，及時(shi)要求對方按(an)時(shi)把(ba)戶籍遷出(chu)(chu)，否則新業(ye)(ye)主無法找派出(chu)(chu)所接收戶籍。

5、發票是否齊全

買(mai)家成功收樓后，通常客戶(hu)都要(yao)辦(ban)理一些過戶(hu)手續，例(li)如過戶(hu)的稅(shui)單、有線(xian)電視、電話、網絡等轉名手續的發票是否(fou)齊全，否(fou)則買(mai)家無法使用(yong)相(xiang)關的服務。