買二手(shou)(shou)房(fang)(fang)流程 二手(shou)(shou)房(fang)(fang)交易流程圖(tu) 二手(shou)(shou)房(fang)(fang)收房(fang)(fang)驗房(fang)(fang)注意事(shi)項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶(hu)手續

4、繳納稅費

5、辦(ban)理產權轉(zhuan)移手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打款完(wan)成交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉(lian)盆--用于驗收下(xia)水管道(dao) ；1只小榔頭--用于驗收(shou)房子(zi)墻體與地面是否空鼓(gu) ；1只塞(sai)尺(chi)--用于測裂縫的寬度(du) ；1只5米卷尺--用(yong)于測量房子的凈高 ；1只萬用表---用于測(ce)試(shi)各個強(qiang)電插座(zuo)及弱(ruo)電類是(shi)否暢(chang)通(tong) ；1只計算器---用于計算數據(ju) ；1只水筆--用于簽字 ；1把掃帚(zhou)--用于打掃室內衛生 ；1只小凳子和一些報紙、塑(su)料帶，包(bao)裝繩--用(yong)于時間長，可休息一(yi)下及(ji)預先(xian)封(feng)閉(bi)下水管道(dao)。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午(wu)2：30去。

（1）去物業(ye)部門(men)查看(kan)資料(liao)部分，分別有以下幾份資料(liao)需要(yao)查驗： A房屋的《住宅質量(liang)保證書》--可(ke)帶走(zou) B《住宅使用說明(ming)書》--可帶走 C《竣工驗(yan)收備(bei)案表》 D面積實測(ce)表 E管線分(fen)布竣工圖（水、強電(dian)(dian)、弱(ruo)電(dian)(dian)、結(jie)構）--可(ke)帶走 如(ru)果房產商(shang)準備充(chong)分的(de)話(hua)，一般(ban)10分鐘即可查看完資料。

（2）核實面積、合(he)同(tong)(tong)及價錢多退少補問題。確認售樓合(he)同(tong)(tong)附圖(tu)與(yu)現(xian)實是否(fou)一(yi)致(zhi)，結構是否(fou)和原設(she)計圖(tu)相同(tong)(tong)，房(fang)屋面積是否(fou)經(jing)過房(fang)地(di)產(chan)部門實際測量(liang)，與(yu)合(he)同(tong)(tong)簽訂面積是否(fou)有差(cha)(cha)異。（先(xian)查看售房(fang)合(he)同(tong)(tong)，看之間的誤差(cha)(cha)為(wei)多少，一(yi)般為(wei)3%，3%之內不(bu)考慮，超出部分進行處(chu)理，）以(yi)雙方簽定合(he)同為準.一般這個時間(jian)因(yin)人而變，時間(jian)為30--40分鐘. 看完那些資料(liao)后，基(ji)本就(jiu)可以去驗收房子了， 提示:暫且先不要(yao)交付(fu)一些(xie)物業(ye)費(fei)用及相關(guan)費(fei)用，此時物業(ye)會催促你來交付(fu)，可同他們交流(liu)，驗收好(hao)后，再交付(fu)費(fei)用.從物業處拿鑰(yao)匙(chi)(chi)，分別應該有(you)樓(lou)層(ceng)鑰(yao)匙(chi)(chi)、進(jin)戶門(men)鑰(yao)匙(chi)(chi)、信箱(xiang)鑰(yao)匙(chi)(chi)、水表(biao)、電(dian)表(biao)（若有(you)遠(yuan)程(cheng)抄表(biao)另）等幾把。

（3）同物業(ye)人(ren)員一(yi)起去驗收房子。 1）詳細檢(jian)查房(fang)屋質量，包括門窗、陽臺等(deng)部位有(you)無開裂現(xian)象； 2）檢查墻體平整度、是(shi)(shi)否滲水、是(shi)(shi)否有裂縫 提示(shi)：特別(bie)是(shi)(shi)查看一(yi)些墻體是(shi)(shi)否有水跡，特別(bie)是(shi)(shi)一(yi)些山墻、廚房(fang)衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wu)必盡(jin)快查明原因。 3)仔細檢查(cha)地(di)面 仔細檢查(cha)地(di)面有無空殼(ke)開裂情況。4）水(shui)電(dian)煤暢(chang)通情況和能否正常使用。大開龍頭(tou)查漏堵(du)，盡可能讓水(shui)流大一(yi)點(dian)、急一(yi)點(dian)，一(yi)來看看水(shui)壓，二來試試排水(shui)速度。 5）驗收下(xia)(xia)(xia)水情況，先用(yong)面盆盛水，再向各個(ge)下(xia)(xia)(xia)水處灌(guan)(guan)水，分別(bie)是臺盆下(xia)(xia)(xia)水、浴缸(gang)下(xia)(xia)(xia)水、馬桶下(xia)(xia)(xia)水、廚房和衛生(sheng)及(ji)陽臺地漏(lou)等，基本是每個(ge)下(xia)(xia)(xia)水口應灌(guan)(guan)入兩盆水左(zuo)右(you)，應聽到咕嚕(lu)嚕(lu)的聲音和表面無積(ji)水。 6）驗收地(di)面下水情況。在(zai)廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下(xia)的業主在24小時(shi)后查看其家廁衛的天花。 7）核對買賣合(he)同上注明的(de)設施、設備等是否(fou)有(you)遺漏、品牌、數量是否(fou)相符；8）測量一(yi)下樓宇的(de)層(ceng)高，用(yong)5米(mi)卷尺即可，采樣數(shu)據來源(yuan)地(di)點與具體(ti)數(shu)據，最好把水表(biao)、電表(biao)數(shu)字(zi)、樓(lou)高、馬(ma)桶坑距(ju)、浴(yu)缸(gang)長(chang)度(du)(du)和寬(kuan)度(du)(du)、沖(chong)淋房尺寸(cun)、吊頂高度(du)(du)都記在一(yi)個自己的(de)小本子上，同時把一(yi)些驗(yan)收房子的(de)數(shu)據和問題寫在物業公司提供的(de)紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決(jue)的(de)，雙方應當就解決(jue)方案及期限達成書面協議→業主簽署(shu)《住(zhu)(zhu)(zhu)交(jiao)接單》。 同(tong)時要求(qiu)，開(kai)發商(shang)在交(jiao)房時向(xiang)業主提供的(de)《竣工驗收備案表》、《住(zhu)(zhu)(zhu)宅質量保證書》和《住(zhu)(zhu)(zhu)宅使用(yong)說(shuo)明書》必須為(wei)原件而不是復印(yin)件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房屋的(de)(de)產權人在一個以上，對(dui)此購房者需要和該房所(suo)有(you)產權人簽訂(ding)房屋買賣合(he)(he)同(tong)。若買受(shou)人與其簽訂(ding)的(de)(de)買賣合(he)(he)同(tong)未在其他共有(you)產權人同(tong)意的(de)(de)情況(kuang)下視為是交易無(wu)效。

（2）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主(zhu)對房屋(wu)(wu)享有(you)(you)所有(you)(you)權的(de)唯一憑證，沒有(you)(you)房產證的(de)房屋(wu)(wu)交易時(shi)對買受人(ren)來(lai)說有(you)(you)極大詐騙風(feng)險。房主(zhu)可能有(you)(you)房產證而將(jiang)其抵(di)押(ya)(ya)或(huo)轉賣，即(ji)使現在沒有(you)(you)將(jiang)來(lai)辦理取(qu)得后，房主(zhu)還可以(yi)抵(di)押(ya)(ya)和轉賣。所以(yi)在購買二手房時(shi)最好選擇有(you)(you)房產證的(de)房屋(wu)(wu)進行交易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)積(ji)既是包括建筑面(mian)積(ji)、使用(yong)面(mian)積(ji)和房(fang)內的實際面(mian)積(ji)，在(zai)房(fang)屋(wu)產權證上一(yi)般標明的是建筑面(mian)積(ji)，為了保險起見，最好的辦法是親(qin)自測驗量一(yi)下(xia)房(fang)屋(wu)內從墻(qiang)角(jiao)到墻(qiang)角(jiao)的面(mian)積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋的(de)戶型是(shi)否(fou)合(he)理(li)，有沒有特別不適合(he)居住的(de)缺點；管線(xian)是(shi)否(fou)太多(duo)或者走線(xian)不合(he)理(li)；天(tian)花板是(shi)否(fou)有滲水的(de)痕(hen)跡(ji)；墻壁是(shi)否(fou)有爆裂或者脫皮等(deng)明(ming)顯的(de)問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用(yong)屋(wu)頂平(ping)臺、走廊的情況，或(huo)者屋(wu)內(nei)是否有搭建的小閣(ge)樓(lou)；是否改動過房屋(wu)的內(nei)外部結(jie)構，如將(jiang)陽(yang)臺改成臥室或(huo)廚(chu)房、將(jiang)一間分(fen)隔成兩間等，陽(yang)臺是否是業主自己封(feng)閉的，這(zhe)涉及到面積如何計(ji)算的問題(ti)。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在(zai)二手房(fang)(fang)交(jiao)易過(guo)程中(zhong)(zhong)(zhong)，大部分購(gou)房(fang)(fang)者都是在(zai)房(fang)(fang)屋中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司選擇(ze)房(fang)(fang)源，有的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司也(ye)為買賣雙(shuang)方(fang)托管購(gou)房(fang)(fang)款，但個別中(zhong)(zhong)(zhong)介公(gong)(gong)司將客戶(hu)購(gou)房(fang)(fang)資(zi)金挪作他用，加大了買賣雙(shuang)方(fang)的(de)交(jiao)易風(feng)險。如中(zhong)(zhong)(zhong)介卷(juan)款逃逸或資(zi)不抵債，房(fang)(fang)屋交(jiao)易人索款無望，造成巨(ju)大的(de)經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多是偽(wei)造虛(xu)假身份，利用簽(qian)訂二手房(fang)(fang)買賣合同為誘餌，在辦理房(fang)(fang)屋更名(ming)過戶手續(xu)之(zhi)前向購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)索要(yao)定金及部(bu)分或全部(bu)購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)，一旦購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)交付(fu)款(kuan)項，施騙者(zhe)便逃(tao)之(zhi)夭夭，使購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)即未得(de)到(dao)房(fang)(fang)屋還損失(shi)了購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施(shi)騙者(zhe)多(duo)為交易房(fang)(fang)(fang)屋的(de)承租(zu)人(ren)，其(qi)利(li)用(yong)能自由出入交易房(fang)(fang)(fang)屋的(de)有(you)利(li)條件，偽造(zao)房(fang)(fang)(fang)屋產(chan)權(quan)證，通過(guo)信息站刊登虛假的(de)賣房(fang)(fang)(fang)信息，造(zao)成(cheng)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)誤以為施(shi)騙者(zhe)就是房(fang)(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)人(ren)，向其(qi)交納(na)定金或購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款，因此上(shang)當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙者利用(yong)銀行貸款(kuan)審(shen)批(pi)程序實施詐騙行為(wei)，騙取交(jiao)易房屋。

相對于(yu)購(gou)房(fang)者來說，買(mai)二(er)手(shou)房(fang)最大的(de)(de)好處就是可以直接拎包入住，省去了一大部分的(de)(de)裝(zhuang)修麻(ma)煩事兒。其實買(mai)二(er)手(shou)房(fang)本身(shen)也很麻(ma)煩，因(yin)此建(jian)議購(gou)房(fang)者在購(gou)買(mai)二(er)手(shou)房(fang)過程(cheng)中要(yao)多注意(yi)，參考一些二(er)手(shou)房(fang)購(gou)買(mai)事項也是很有利的(de)(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)房(fang)產(chan)(chan)交(jiao)易中因交(jiao)房(fang)而產(chan)(chan)生的(de)糾紛主要表現(xian)于水、電(dian)、煤氣及其附屬設施和房(fang)屋(wu)裝修等方面。如果(guo)在(zai)買賣(mai)雙方的(de)《房(fang)地產(chan)(chan)買賣(mai)合同》中，對上述情形(xing)予以(yi)關注(zhu)，那么(me)在(zai)實際的(de)房(fang)屋(wu)交(jiao)接過(guo)程(cheng)中，這(zhe)樣的(de)矛(mao)盾會在(zai)很(hen)大程(cheng)度上被(bei)避免。因此，為盡可(ke)能的(de)減少今后的(de)麻煩建議(yi)購房(fang)者在(zai)交(jiao)房(fang)時注(zhu)意以(yi)下事項(xiang)。

1、結清水表賬單

大(da)多(duo)數(shu)的(de)房(fang)(fang)(fang)產上下家不(bu)需要(yao)辦理水表過戶(hu)手續。但(dan)在交房(fang)(fang)(fang)時根據買賣(mai)合同的(de)約定，雙方(fang)須要(yao)進行抄表讀(du)數(shu)，并(bing)按實際(ji)的(de)抄表數(shu)由業主(zhu)結清(qing)所欠費用。建議(yi)買房(fang)(fang)(fang)在交房(fang)(fang)(fang)前要(yao)詢問賣(mai)房(fang)(fang)(fang)是否已(yi)付清(qing)水費，交房(fang)(fang)(fang)當日要(yao)求上家攜帶好近期(qi)的(de)水費賬單，并(bing)可(ke)以撥(bo)打相(xiang)關機(ji)構查詢該房(fang)(fang)(fang)產已(yi)往的(de)水費欠繳情(qing)況。

2、告知電表狀況

在(zai)交(jiao)房(fang)(fang)時建議買房(fang)(fang)者親自查驗(yan)電(dian)(dian)(dian)表(biao)(biao)是否有移動改裝的(de)痕跡。在(zai)實際操作(zuo)中(zhong)，現新建商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)的(de)電(dian)(dian)(dian)表(biao)(biao)戶(hu)名(ming)基本(ben)為業(ye)主本(ben)人或是開發商(shang)(shang)名(ming)字(zi)。在(zai)辦(ban)(ban)理交(jiao)房(fang)(fang)手(shou)續時除雙(shuang)方(fang)核對電(dian)(dian)(dian)表(biao)(biao)讀數外，還須雙(shuang)方(fang)攜帶本(ben)人身份證件、房(fang)(fang)產證、私章等(deng)前(qian)往所(suo)在(zai)地(di)電(dian)(dian)(dian)力營(ying)業(ye)廳辦(ban)(ban)理電(dian)(dian)(dian)表(biao)(biao)過戶(hu)更(geng)名(ming)手(shou)續，并結清該電(dian)(dian)(dian)表(biao)(biao)的(de)所(suo)有欠(qian)費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤(mei)氣(qi)公司的規定(ding)(ding)(ding)，上(shang)下家(jia)(jia)必須(xu)憑《房(fang)屋買(mai)賣合同》其中須(xu)寫明本房(fang)價已包含煤(mei)氣(qi)設施(shi)費或該煤(mei)氣(qi)設備(bei)無(wu)償轉(zhuan)讓的證明文字，以及上(shang)下家(jia)(jia)的身份證，上(shang)家(jia)(jia)近(jin)期(qi)的煤(mei)氣(qi)費賬單，雙方(fang)親自(zi)到燃氣(qi)部門辦理過戶更名手續。對于沒有約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)或約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)不清(qing)的，燃氣(qi)部門將拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有(you)(you)線(xian)電(dian)視(shi)(shi)實行一(yi)戶一(yi)卡制，如遇上家(jia)拖欠費(fei)用(yong)的(de)情(qing)況，時間一(yi)長，有(you)(you)線(xian)站會作(zuo)封端處理。因(yin)此在交(jiao)房(fang)時買房(fang)可要求賣方提交(jiao)交(jiao)房(fang)當年(nian)的(de)有(you)(you)線(xian)電(dian)視(shi)(shi)費(fei)收據(ju)憑(ping)證(zheng)及有(you)(you)線(xian)電(dian)視(shi)(shi)初裝(zhuang)憑(ping)證(zheng)。買房(fang)憑(ping)上述兩樣(yang)資料和(he)新的(de)房(fang)地(di)產權(quan)證(zheng)，即可到房(fang)屋(wu)所在地(di)的(de)區有(you)(you)線(xian)電(dian)視(shi)(shi)公司辦理過戶手(shou)續。

5、結清電話，寬帶費用

如果(guo)買房(fang)無(wu)需延用賣(mai)房(fang)的電(dian)話(hua)號碼(ma)(ma)，則(ze)上家(jia)可以去電(dian)信公司注(zhu)銷(xiao)或(huo)遷移該號碼(ma)(ma)，然(ran)后下家(jia)另外自行申請安(an)裝電(dian)話(hua)。如果(guo)買房(fang)需要(yao)延用賣(mai)房(fang)的電(dian)話(hua)號碼(ma)(ma)，則(ze)買賣(mai)雙方一起到電(dian)信部門辦理過戶手續，并(bing)以交(jiao)房(fang)當(dang)日為(wei)準結(jie)算話(hua)費賬(zhang)單。至(zhi)于寬帶(dai)費用以交(jiao)房(fang)當(dang)日為(wei)準并(bing)以上月賬(zhang)單結(jie)算。

6、結算維修資金

按(an)(an)照房地產管理部(bu)門的規定(ding)，住宅轉(zhuan)讓(rang)時(shi)，維修(xiu)資金賬戶中余(yu)款是不予退(tui)還的，因此(ci)賣方(fang)憑(ping)《商品住宅維修(xiu)資金結算(suan)(suan)交(jiao)割單》綠色聯可向買房按(an)(an)實結算(suan)(suan)或贈送給下家。同時(shi)維修(xiu)資金的所有人更名為(wei)買方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買賣(mai)雙方到房屋所在地的物業管(guan)理(li)公司辦(ban)理(li)以交房當日為準結(jie)算物業管(guan)理(li)費。同(tong)時買房辦(ban)理(li)物業進(jin)戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請各位業(ye)主與(yu)買家把附送的物(wu)品(pin)列明清單及數(shu)量，對(dui)于一些家電產(chan)品(pin)建(jian)議列明型號(hao)、牌子等，方便(bian)收(shou)樓時核對(dui)物(wu)品(pin)是否與(yu)合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特(te)別(bie)對于樓齡長的物(wu)業(ye))；檢查(cha)水、電是(shi)否(fou)正(zheng)常，用(yong)水通(tong)道是(shi)否(fou)暢通(tong)等(deng)。檢查(cha)室內各項設備(bei)是(shi)否(fou)工作正(zheng)常，如有任何(he)問(wen)題(ti)舊業主須配合新業主維修，否(fou)則可能新業主要(yao)承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓，購(gou)房者收樓時要檢(jian)查驗收樓盤交付使(shi)用的證(zheng)件是否(fou)齊備，同時對于一些所謂(wei)收樓費用，例如維修基金等，必(bi)須清晰(xi)知道(dao)業主是否(fou)曾繳交過，以(yi)免造成自己的損失(shi)。

4、戶籍是否遷出

對于名校物(wu)業，有部分的原業主把物(wu)業出售，但(dan)戶籍(ji)(ji)仍掛在(zai)已出售的物(wu)業，新(xin)業主在(zai)收樓時(shi)(shi)，如果(guo)想用該物(wu)業的戶籍(ji)(ji)時(shi)(shi)，及時(shi)(shi)要(yao)求對方按(an)時(shi)(shi)把戶籍(ji)(ji)遷出，否則(ze)新(xin)業主無(wu)法找派出所接收戶籍(ji)(ji)。

5、發票是否齊全

買家成功收樓后，通常客戶(hu)都要辦理一些過(guo)戶(hu)手續，例如過(guo)戶(hu)的稅單、有線電視、電話、網絡等(deng)轉名手續的發票是否齊全，否則買家無法使用相關的服務。