買二(er)(er)手(shou)房(fang)流程 二(er)(er)手(shou)房(fang)交易流程圖 二(er)(er)手(shou)房(fang)收房(fang)驗房(fang)注意(yi)事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過(guo)戶手續

4、繳納稅費

5、辦(ban)理產(chan)權(quan)轉移(yi)手續

6、銀行貸款

7、銀行打(da)款完成交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆(pen)--用(yong)于驗收下水管道(dao) ；1只小榔頭--用(yong)于驗收房子墻體與地面是(shi)否空鼓 ；1只塞尺--用于測裂縫的寬度 ；1只5米卷(juan)尺--用于測量(liang)房(fang)子的凈高 ；1只萬用表---用于測(ce)試各(ge)個(ge)強電插座及弱(ruo)電類(lei)是否暢通 ；1只(zhi)計算器---用于計算數據 ；1只水筆--用于簽(qian)字(zi) ；1把掃帚--用(yong)于打掃室(shi)內衛生 ；1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用(yong)于(yu)時間長(chang)，可休息一下(xia)及預先封閉下(xia)水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

（1）去物業部門(men)查看資料部分(fen)，分(fen)別有以下幾份資料需要查驗： A房(fang)屋的《住宅質量保證(zheng)書》--可帶走 B《住宅使用說(shuo)明(ming)書》--可帶走 C《竣(jun)工驗收備(bei)案表》 D面(mian)積實測表(biao) E管(guan)線分(fen)布竣工圖（水(shui)、強電(dian)、弱電(dian)、結構）--可(ke)帶走 如果(guo)房產商準備充分的話，一(yi)般(ban)10分鐘即可查看(kan)完資料(liao)。

（2）核實(shi)(shi)面(mian)積(ji)、合同(tong)及價錢多退少補問(wen)題(ti)。確認售樓合同(tong)附圖(tu)與(yu)現實(shi)(shi)是否一致，結構是否和原設計圖(tu)相同(tong)，房屋面(mian)積(ji)是否經過房地產部(bu)門實(shi)(shi)際測量，與(yu)合同(tong)簽訂面(mian)積(ji)是否有差(cha)異。（先查看售房合同(tong)，看之間的誤差(cha)為多少，一般為3%，3%之(zhi)內不考慮，超出部分進行處理，）以雙方(fang)簽定合同為(wei)準.一般這(zhe)個時間因(yin)人(ren)而(er)變，時間為30--40分鐘. 看完(wan)那些資料后，基本(ben)就可以去驗收房子了， 提示:暫(zan)且先不要交(jiao)付一些(xie)物業(ye)費(fei)(fei)用及相關費(fei)(fei)用，此時物業(ye)會催促你來交(jiao)付，可同他們交(jiao)流，驗收好(hao)后，再交(jiao)付費(fei)(fei)用.從(cong)物業處拿鑰匙，分別(bie)應該有(you)樓層(ceng)鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表(biao)(biao)、電表(biao)(biao)（若有(you)遠程抄表(biao)(biao)另）等幾把。

（3）同物業(ye)人員(yuan)一起(qi)去驗收房(fang)子。 1）詳細檢查房屋(wu)質(zhi)量，包(bao)括門窗(chuang)、陽臺等部(bu)位(wei)有(you)無開裂(lie)現象； 2）檢查墻(qiang)體(ti)平整度、是否滲(shen)水(shui)、是否有(you)(you)(you)裂縫 提示：特(te)別是查看(kan)一(yi)些(xie)墻(qiang)體(ti)是否有(you)(you)(you)水(shui)跡，特(te)別是一(yi)些(xie)山墻(qiang)、廚房衛生頂面、外墻(qiang)等(deng)地(di)方(fang)，如(ru)有(you)(you)(you)的話(hua)，務必(bi)盡快查明原因(yin)。 3)仔細檢查地面 仔細檢查地面有無(wu)空(kong)殼(ke)開裂(lie)情況。4）水(shui)電煤(mei)暢(chang)通情況和能否(fou)正常使用。大開龍(long)頭查漏堵，盡可能讓水(shui)流(liu)大一(yi)點、急一(yi)點，一(yi)來(lai)看看水(shui)壓，二來(lai)試(shi)試(shi)排水(shui)速(su)度。 5）驗收下(xia)水(shui)(shui)(shui)情況，先用(yong)面盆(pen)(pen)盛水(shui)(shui)(shui)，再(zai)向各(ge)個(ge)(ge)下(xia)水(shui)(shui)(shui)處(chu)灌水(shui)(shui)(shui)，分別是臺盆(pen)(pen)下(xia)水(shui)(shui)(shui)、浴缸下(xia)水(shui)(shui)(shui)、馬桶下(xia)水(shui)(shui)(shui)、廚房和衛生及陽(yang)臺地(di)漏等，基本(ben)是每個(ge)(ge)下(xia)水(shui)(shui)(shui)口應灌入兩盆(pen)(pen)水(shui)(shui)(shui)左右，應聽到咕嚕(lu)嚕(lu)的聲音(yin)和表面無積水(shui)(shui)(shui)。 6）驗收(shou)地面下(xia)水(shui)情況。在廁衛(wei)放水(shui)，淺(qian)淺(qian)就(jiu)行了(le)(約高2cm)。然后約好(hao)樓下的業主(zhu)在24小時后查看其家(jia)廁衛的天花。 7）核對買賣合同上注明的設(she)施、設(she)備等是(shi)否(fou)有遺(yi)漏、品(pin)牌、數量是(shi)否(fou)相符；8）測量(liang)一下樓(lou)宇的(de)層高，用(yong)5米卷尺(chi)即可(ke)，采樣數(shu)(shu)據來(lai)源地點與具體數(shu)(shu)據，最好把(ba)水表、電表數(shu)(shu)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度(du)和寬(kuan)度(du)、沖淋房(fang)尺(chi)寸、吊(diao)頂高度(du)都記在(zai)(zai)一個(ge)自己的(de)小本子(zi)(zi)上，同(tong)時把(ba)一些驗收房(fang)子(zi)(zi)的(de)數(shu)(shu)據和問題寫在(zai)(zai)物業公司(si)提供(gong)的(de)紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nei)解(jie)決(jue)的，雙方應當就解(jie)決(jue)方案及期限(xian)達(da)成書面協議(yi)→業主簽署《住交(jiao)接單(dan)》。 同時要求(qiu)，開發商在交(jiao)房時向業主提供的《竣工驗收(shou)備案表》、《住宅(zhai)質量保證(zheng)書》和《住宅(zhai)使(shi)用(yong)說(shuo)明書》必須為(wei)原件(jian)而不是復(fu)印件(jian)。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一(yi)些房(fang)(fang)屋的(de)產(chan)權人(ren)在一(yi)個以上，對(dui)此(ci)購房(fang)(fang)者需要和(he)該房(fang)(fang)所有產(chan)權人(ren)簽訂房(fang)(fang)屋買賣合同。若(ruo)買受人(ren)與其簽訂的(de)買賣合同未在其他共有產(chan)權人(ren)同意的(de)情(qing)況下視為是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產(chan)證是證明(ming)房(fang)(fang)主(zhu)(zhu)對房(fang)(fang)屋享有(you)所有(you)權的(de)唯一憑證，沒(mei)有(you)房(fang)(fang)產(chan)證的(de)房(fang)(fang)屋交(jiao)易(yi)時對買受人來說有(you)極大詐騙風險。房(fang)(fang)主(zhu)(zhu)可(ke)能有(you)房(fang)(fang)產(chan)證而(er)將其抵押或(huo)轉賣(mai)，即使現在(zai)沒(mei)有(you)將來辦理取得后，房(fang)(fang)主(zhu)(zhu)還可(ke)以(yi)(yi)抵押和轉賣(mai)。所以(yi)(yi)在(zai)購買二(er)手(shou)房(fang)(fang)時最好選擇有(you)房(fang)(fang)產(chan)證的(de)房(fang)(fang)屋進行交(jiao)易(yi)。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這(zhe)個(ge)面(mian)(mian)積既是包括建(jian)筑面(mian)(mian)積、使用面(mian)(mian)積和房內的(de)實際面(mian)(mian)積，在房屋產權(quan)證(zheng)上一般標(biao)明(ming)的(de)是建(jian)筑面(mian)(mian)積，為了保險起見(jian)，最(zui)好的(de)辦法是親自測驗量(liang)一下房屋內從墻(qiang)角到墻(qiang)角的(de)面(mian)(mian)積。

（2）房屋的內部結構

看房屋的(de)戶型是(shi)否(fou)(fou)合理，有沒有特(te)別不適合居住的(de)缺點；管線(xian)是(shi)否(fou)(fou)太多(duo)或(huo)者走(zou)線(xian)不合理；天花板是(shi)否(fou)(fou)有滲水的(de)痕跡(ji)；墻壁是(shi)否(fou)(fou)有爆裂或(huo)者脫皮等明顯的(de)問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋頂(ding)平臺(tai)、走廊的(de)情(qing)況(kuang)，或(huo)者(zhe)屋內(nei)(nei)是否(fou)有搭建的(de)小閣樓；是否(fou)改動過房屋的(de)內(nei)(nei)外部結構，如將(jiang)陽(yang)臺(tai)改成臥室或(huo)廚房、將(jiang)一間分隔成兩間等(deng)，陽(yang)臺(tai)是否(fou)是業(ye)主自己封閉的(de)，這(zhe)涉及到面(mian)積如何(he)計算的(de)問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)交(jiao)易(yi)過(guo)程中，大(da)部分購房(fang)者都(dou)是(shi)在房(fang)屋中介(jie)公(gong)(gong)司選擇房(fang)源(yuan)，有的(de)中介(jie)公(gong)(gong)司也為買(mai)賣雙(shuang)方托管購房(fang)款(kuan)，但(dan)個別中介(jie)公(gong)(gong)司將客(ke)戶(hu)購房(fang)資金挪作他(ta)用，加大(da)了(le)買(mai)賣雙(shuang)方的(de)交(jiao)易(yi)風險。如中介(jie)卷款(kuan)逃(tao)逸(yi)或資不抵債(zhai)，房(fang)屋交(jiao)易(yi)人索款(kuan)無望(wang)，造成巨大(da)的(de)經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多是偽(wei)造虛(xu)假身份，利用簽訂二(er)手(shou)房(fang)買(mai)賣合同為誘餌(er)，在辦(ban)理(li)房(fang)屋(wu)更(geng)名過戶手(shou)續(xu)之(zhi)前向(xiang)購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)索要定(ding)金及部(bu)(bu)分(fen)或全部(bu)(bu)購(gou)(gou)房(fang)款(kuan)，一旦購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)交付款(kuan)項，施騙者(zhe)便逃之(zhi)夭夭，使購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)即未得(de)到房(fang)屋(wu)還損失(shi)了(le)購(gou)(gou)房(fang)款(kuan)。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者多為(wei)交(jiao)易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的承(cheng)租人(ren)，其利用能自由出入交(jiao)易(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的有(you)利條件(jian)，偽造(zao)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)產權(quan)證，通過信息站刊登虛(xu)假的賣房(fang)(fang)(fang)信息，造(zao)成購房(fang)(fang)(fang)者誤以(yi)為(wei)施騙者就是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所有(you)權(quan)人(ren)，向其交(jiao)納定(ding)金或購房(fang)(fang)(fang)款，因(yin)此上(shang)當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)騙(pian)(pian)者利(li)用銀行(xing)貸款審批程(cheng)序實(shi)施(shi)詐(zha)騙(pian)(pian)行(xing)為，騙(pian)(pian)取交易房屋(wu)。

相對于購(gou)房(fang)(fang)者來說，買二(er)手(shou)房(fang)(fang)最大的(de)好處就是可以(yi)直接拎(lin)包入住(zhu)，省去了一(yi)大部(bu)分(fen)的(de)裝修麻(ma)煩事兒(er)。其實(shi)買二(er)手(shou)房(fang)(fang)本(ben)身也(ye)很麻(ma)煩，因(yin)此建議購(gou)房(fang)(fang)者在購(gou)買二(er)手(shou)房(fang)(fang)過程中要多(duo)注意，參考一(yi)些二(er)手(shou)房(fang)(fang)購(gou)買事項也(ye)是很有(you)利(li)的(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)(zai)房(fang)(fang)產交(jiao)易(yi)中因交(jiao)房(fang)(fang)而產生的糾紛(fen)主(zhu)要表現于水、電、煤氣及(ji)其附屬設施和房(fang)(fang)屋裝(zhuang)修等方面。如果在(zai)(zai)買賣(mai)雙方的《房(fang)(fang)地產買賣(mai)合同》中，對上(shang)述(shu)情形(xing)予以關注(zhu)，那(nei)么在(zai)(zai)實際的房(fang)(fang)屋交(jiao)接過程(cheng)(cheng)中，這(zhe)樣(yang)的矛盾會在(zai)(zai)很大程(cheng)(cheng)度上(shang)被避免。因此(ci)，為(wei)盡可能(neng)的減少今后的麻煩建(jian)議購房(fang)(fang)者(zhe)在(zai)(zai)交(jiao)房(fang)(fang)時注(zhu)意(yi)以下(xia)事項。

1、結清水表賬單

大多數(shu)的(de)房(fang)(fang)產上下家不需(xu)要(yao)辦理水(shui)(shui)表(biao)過戶手(shou)續。但在(zai)交房(fang)(fang)時根據買(mai)賣(mai)合同的(de)約定(ding)，雙方須要(yao)進行(xing)抄(chao)表(biao)讀數(shu)，并(bing)(bing)按實際的(de)抄(chao)表(biao)數(shu)由(you)業(ye)主結清所欠(qian)費用。建議買(mai)房(fang)(fang)在(zai)交房(fang)(fang)前要(yao)詢問(wen)賣(mai)房(fang)(fang)是否已付清水(shui)(shui)費，交房(fang)(fang)當日(ri)要(yao)求上家攜帶好近(jin)期的(de)水(shui)(shui)費賬單，并(bing)(bing)可以撥打相關機構查詢該房(fang)(fang)產已往的(de)水(shui)(shui)費欠(qian)繳(jiao)情(qing)況。

2、告知電表狀況

在(zai)交(jiao)(jiao)房時建議買房者親自(zi)查驗電(dian)表(biao)是否有移動改(gai)裝的痕跡(ji)。在(zai)實際操作(zuo)中，現新建商(shang)品房的電(dian)表(biao)戶(hu)名基本為(wei)業(ye)主本人或是開發商(shang)名字。在(zai)辦理交(jiao)(jiao)房手續時除雙(shuang)方核對電(dian)表(biao)讀(du)數外，還須雙(shuang)方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所(suo)在(zai)地(di)電(dian)力營業(ye)廳辦理電(dian)表(biao)過戶(hu)更(geng)名手續，并結(jie)清(qing)該(gai)電(dian)表(biao)的所(suo)有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按(an)照煤氣(qi)(qi)公(gong)司的規定(ding)，上下家必須憑(ping)《房屋買賣(mai)合同》其中須寫明(ming)本房價已包(bao)含煤氣(qi)(qi)設(she)施費或該煤氣(qi)(qi)設(she)備無償轉讓的證明(ming)文字，以(yi)及(ji)上下家的身份證，上家近期(qi)的煤氣(qi)(qi)費賬單(dan)，雙方(fang)親(qin)自到燃氣(qi)(qi)部門辦理過戶更名手續(xu)。對(dui)于沒有約(yue)(yue)定(ding)或約(yue)(yue)定(ding)不清的，燃氣(qi)(qi)部門將(jiang)拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有(you)(you)線(xian)電視實(shi)行一(yi)戶一(yi)卡(ka)制(zhi)，如遇上家拖欠(qian)費用的(de)情況，時間一(yi)長，有(you)(you)線(xian)站會作(zuo)封(feng)端處理(li)。因此在交(jiao)房時買房可要求(qiu)賣(mai)方提交(jiao)交(jiao)房當年的(de)有(you)(you)線(xian)電視費收(shou)據憑(ping)證(zheng)及有(you)(you)線(xian)電視初(chu)裝憑(ping)證(zheng)。買房憑(ping)上述(shu)兩樣資(zi)料和新的(de)房地產權證(zheng)，即可到房屋所在地的(de)區有(you)(you)線(xian)電視公司辦理(li)過戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如果買(mai)房(fang)無(wu)需延用賣(mai)房(fang)的電(dian)話號(hao)(hao)(hao)碼(ma)，則上(shang)家(jia)可以(yi)去(qu)電(dian)信公司注銷或遷(qian)移(yi)該號(hao)(hao)(hao)碼(ma)，然后下家(jia)另外自行申請(qing)安裝電(dian)話。如果買(mai)房(fang)需要(yao)延用賣(mai)房(fang)的電(dian)話號(hao)(hao)(hao)碼(ma)，則買(mai)賣(mai)雙方一起到電(dian)信部門(men)辦理(li)過戶(hu)手續，并以(yi)交房(fang)當(dang)日(ri)為準結算(suan)話費(fei)賬單。至于寬帶費(fei)用以(yi)交房(fang)當(dang)日(ri)為準并以(yi)上(shang)月賬單結算(suan)。

6、結算維修資金

按(an)照房(fang)地產管理部門的(de)規定，住宅(zhai)轉讓時，維修(xiu)資金賬戶中余款是不予退還的(de)，因此賣方(fang)憑(ping)《商品(pin)住宅(zhai)維修(xiu)資金結算(suan)交(jiao)割單(dan)》綠色聯可向(xiang)買房(fang)按(an)實結算(suan)或贈送給(gei)下家。同時維修(xiu)資金的(de)所有(you)人更名為買方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買(mai)賣(mai)雙方(fang)到房屋所在地的物業(ye)管理(li)(li)公司辦理(li)(li)以交房當日為準(zhun)結算物業(ye)管理(li)(li)費。同時買(mai)房辦理(li)(li)物業(ye)進戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽(qian)約時，請各位業(ye)主與(yu)買家把(ba)附送(song)的物品列(lie)明(ming)清(qing)單及數量，對于一些(xie)家電產品建議(yi)列(lie)明(ming)型號、牌子(zi)等，方(fang)便收樓時核對物品是否與(yu)合同相(xiang)符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特(te)別對于樓齡長的物業)；檢查水、電是否正常，用水通(tong)道是否暢通(tong)等。檢查室內各項設備是否工作(zuo)正常，如有(you)任何問題舊業主須配合新(xin)業主維修，否則可能新(xin)業主要承擔(dan)負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多(duo)年未入住的(de)新樓，購房(fang)者收(shou)樓時要檢查(cha)驗收(shou)樓盤(pan)交(jiao)付(fu)使用的(de)證件是否齊備，同時對于一些所謂收(shou)樓費用，例如維修基金等，必須清(qing)晰知道業主(zhu)是否曾(ceng)繳(jiao)交(jiao)過，以免造成自己的(de)損失。

4、戶籍是否遷出

對于名(ming)校物(wu)業，有部分的原業主(zhu)把(ba)物(wu)業出(chu)售，但戶(hu)(hu)籍(ji)仍(reng)掛在(zai)已出(chu)售的物(wu)業，新業主(zhu)在(zai)收(shou)樓時(shi)(shi)，如果想用該物(wu)業的戶(hu)(hu)籍(ji)時(shi)(shi)，及時(shi)(shi)要求對方按(an)時(shi)(shi)把(ba)戶(hu)(hu)籍(ji)遷出(chu)，否則新業主(zhu)無法找派出(chu)所接收(shou)戶(hu)(hu)籍(ji)。

5、發票是否齊全

買(mai)(mai)家成功收樓(lou)后，通常客戶都要辦(ban)理一(yi)些過戶手續(xu)(xu)，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網絡等(deng)轉名(ming)手續(xu)(xu)的發票(piao)是(shi)否齊全，否則買(mai)(mai)家無(wu)法使用相關的服務。