1、選取品(pin)牌中介

一般以大公司作為第一選(xuan)擇(ze)，一方(fang)面操(cao)作比較(jiao)規范；另一方(fang)面房(fang)源也比較(jiao)充裕。建(jian)議賣方(fang)最好(hao)將(jiang)房(fang)屋委托給一些比較(jiao)大的(de)中(zhong)介(jie)公司，除了能(neng)夠保證比較(jiao)多的(de)客源外(wai)，最重要的(de)是能(neng)夠保證交易的(de)安(an)全(quan)性，避免(mian)帶來后(hou)顧之憂(you)。

2、交(jiao)鑰(yao)匙要(yao)謹(jin)慎

許多二(er)手房(fang)(fang)房(fang)(fang)主同中介(jie)(jie)公司簽訂了合同后，為了避(bi)免一次次看房(fang)(fang)的麻煩，就將自己的鑰(yao)匙交(jiao)(jiao)給中介(jie)(jie)公司。專家提醒，二(er)手房(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易中，交(jiao)(jiao)鑰(yao)匙還需謹慎。

3、不要輕易提前交房(fang)

即(ji)使(shi)簽了購房合(he)同，在過(guo)戶(hu)手續沒有辦妥(tuo)之前，對于提前交(jiao)房的(de)要求屋主還需思(si)量。

4、合同細節(jie)要講清(qing)

買(mai)賣雙方經常(chang)會出(chu)現缺乏房(fang)屋交易的(de)(de)經驗(yan)的(de)(de)情況(kuang)，在(zai)交易過程中往往會比較注意(yi)房(fang)款、中介費等比較大的(de)(de)費用，但在(zai)某(mou)些(xie)細(xi)節問(wen)題(ti)上則(ze)不甚關注。如果這(zhe)些(xie)細(xi)節問(wen)題(ti)在(zai)簽訂合同前就事先約定好(hao)了(le)，就不會產(chan)生這(zhe)些(xie)“后遺(yi)癥”了(le)。

5、私下(xia)交易要看(kan)清

要(yao)仔細研究二手房交易的(de)相關政策、程序、手續等系列知識(shi)，否則(ze)很(hen)難(nan)順利完成整個交易過程。自己不(bu)熟悉的(de)話，起碼也要(yao)找(zhao)一個懂行的(de)朋友陪(pei)同。

1、核實房主(zhu)真實身份

簽訂買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同的(de)(de)前(qian)提條件(jian)是買(mai)(mai)賣(mai)雙方檢查(cha)簽約主(zhu)體的(de)(de)真實性(xing)(xing)，主(zhu)要是購房(fang)(fang)(fang)者核(he)實房(fang)(fang)(fang)主(zhu)的(de)(de)身份、業主(zhu)證件(jian)的(de)(de)真實性(xing)(xing)，最有效的(de)(de)方法(fa)是委(wei)托專業律師(shi)驗證買(mai)(mai)賣(mai)雙方的(de)(de)真實身份，確認房(fang)(fang)(fang)屋產權無糾紛，對交(jiao)易(yi)行為進行制約。

2、維修基金要(yao)結(jie)清

由于(yu)買賣合(he)同(tong)中約定不(bu)明(ming)確(que)，賣方(fang)可以(yi)認為維修基金是“送”的(de)，所(suo)以(yi)，交(jiao)易雙方(fang)在簽訂合(he)同(tong)時，應明(ming)確(que)維修基金的(de)結算數額。

3、附屬設(she)施最(zui)好(hao)在合同(tong)中約(yue)定

建議在合(he)(he)同中(zhong)明(ming)確所贈家具(ju)、家電的數量和(he)品牌，抑或(huo)采用圖像(xiang)資(zi)料作為合(he)(he)同附件，交房時就根據合(he)(he)同約定進行(xing)驗收附贈的家電、家具(ju)。

4、戶口(kou)遷(qian)出要慎約時間和責(ze)任

雙方(fang)在(zai)簽訂合(he)同時(shi)對(dui)遷移戶(hu)(hu)(hu)口的問題進行(xing)約定，約定戶(hu)(hu)(hu)口遷出時(shi)間及(ji)違約責任。作為(wei)買方(fang)，為(wei)了維護自身利益，也可(ke)要求預(yu)留少(shao)部分房款作為(wei)抵(di)押，待賣(mai)方(fang)將戶(hu)(hu)(hu)口遷出再(zai)交還。

5、前期費用要結清(qing)

水、電(dian)、煤(mei)、電(dian)話、寬帶、物(wu)業管理(li)費等(deng)生(sheng)活費用一(yi)定要認真結清(qing)。

6、房(fang)款(kuan)分兩次(ci)支付最(zui)安全(quan)

買方可(ke)將房(fang)(fang)款(kuan)分為(wei)首(shou)付(fu)(fu)和尾(wei)款(kuan)兩部分在不(bu)同時(shi)間段支付(fu)(fu)給房(fang)(fang)主，其中尾(wei)款(kuan)的支付(fu)(fu)時(shi)間可(ke)約定為(wei)房(fang)(fang)產過戶的日(ri)期，如此操作可(ke)以最大化地(di)為(wei)買賣雙方規避交(jiao)易風險。

7、約定違約償付時間

簽署合同(tong)時要明確寫清雙方(fang)的責任和(he)權利以(yi)及(ji)違約金的償付金額和(he)時間，遵循的原則就是雙方(fang)責任和(he)權利對等。

定價關

二手房買賣最關鍵的(de)(de)環節就是(shi)房屋價格的(de)(de)評(ping)估，對(dui)于(yu)經驗不足的(de)(de)業主(zhu)來說，價格定高了(le)難以找到買主(zhu)，定低了(le)又會使自己(ji)蒙受經濟(ji)損失。

建議：將房子(zi)委托給有資(zi)信(xin)的(de)中介(jie)公(gong)司，然后(hou)通(tong)過市場(chang)比較(jiao)法(fa)、收益法(fa)、成本(ben)法(fa)等為(wei)客(ke)戶的(de)房子(zi)做出較(jiao)為(wei)公(gong)正的(de)評估(gu)。

合同關

二手房(fang)交易(yi)雙方常(chang)(chang)常(chang)(chang)因(yin)合同(tong)簽訂(ding)得不(bu)夠規(gui)范，導致糾紛(fen)事件不(bu)斷出現。而(er)簽訂(ding)合同(tong)常(chang)(chang)常(chang)(chang)要(yao)注意諸(zhu)多細(xi)節問(wen)題，如(ru)屋內設施細(xi)節、付款(kuan)方式、交房(fang)具體時間、稅費交付等(deng)等(deng)。

建議：如果委托(tuo)正規中(zhong)介公(gong)司，最后達成了買賣交易，中(zhong)介公(gong)司會提(ti)供規范且詳(xiang)實的(de)買賣合同文本(ben)。

過戶關

辦(ban)理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗(hao)時間(jian)和精力的一(yi)關(guan)。辦(ban)理過戶涉及一(yi)系列的政(zheng)策法規，手續繁瑣。

建議：一(yi)些正規的中介公司可(ke)以代辦(ban)過戶，其辦(ban)證部門(men)的辦(ban)事人員通曉有關的政策法規和辦(ban)事程序，經(jing)驗豐富(fu)。

付(fu)款關(guan)

付(fu)房(fang)款是客戶(hu)最(zui)為擔心的(de)一個環(huan)節(jie)，少(shao)則十幾萬(wan)，多則幾十萬(wan)的(de)房(fang)款，一旦出了問(wen)題，購(gou)房(fang)者將蒙受巨(ju)大的(de)損(sun)失。

建議：一些大型正規中(zhong)(zhong)介(jie)公(gong)司(si)紛(fen)紛(fen)推出“居(ju)間(jian)中(zhong)(zhong)保”服務(wu)，買方(fang)把房款交(jiao)(jiao)(jiao)給中(zhong)(zhong)介(jie)公(gong)司(si)保管，賣(mai)方(fang)把原(yuan)產權(quan)(quan)證交(jiao)(jiao)(jiao)中(zhong)(zhong)介(jie)公(gong)司(si)保管，中(zhong)(zhong)介(jie)為(wei)雙方(fang)辦理(li)產權(quan)(quan)過戶，新產權(quan)(quan)證拿到(dao)后，中(zhong)(zhong)介(jie)一手(shou)把房款付給賣(mai)方(fang)，一手(shou)把新產權(quan)(quan)證交(jiao)(jiao)(jiao)給買方(fang)，從(cong)而確保了雙方(fang)的利益。

交驗關

物(wu)業交(jiao)(jiao)驗是買賣交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)最(zui)后(hou)一個環節，如果(guo)能夠順(shun)利(li)完成，客戶隨即可以(yi)安(an)心入(ru)住，原業主也不再對房子負有(you)責任了。

建議：物業(ye)交驗(yan)時(shi)，中介公司會提供(gong)(gong)一份《物業(ye)交驗(yan)單(dan)》供(gong)(gong)買賣雙(shuang)方填寫(xie)確認。

確認身份、產權基本信息

身份一致：房產證(zheng)、身份證(zheng)和簽署合同人要統一，如有特殊情況，需出具(ju)有法律依(yi)據的公證(zheng)委(wei)托(tuo)書。

地址一致：房屋地(di)(di)址(zhi)要按(an)照房產(chan)證中的地(di)(di)址(zhi)嚴格填寫，兩者要一(yi)致。

面積一致：房屋(wu)面積要(yao)按照(zhao)房產證(zheng)(zheng)上(shang)注明(ming)的(de)面積填寫(xie)，房屋(wu)附有贈(zeng)送的(de)小部分面積（不含在(zai)(zai)房產證(zheng)(zheng)或房地(di)證(zheng)(zheng)的(de)面積中(zhong)的(de)），需要(yao)在(zai)(zai)合同(tong)的(de)“其他條款”中(zhong)注明(ming)。

權屬明確：房屋權(quan)屬(shu)要明(ming)確填寫產權(quan)人或共(gong)有(you)產權(quan)人的姓名。

約定(ding)總(zong)房款、稅費和支(zhi)付方式

付款需寫明：總價款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間。

交易稅費：買賣雙方可以根據(ju)擬交(jiao)易房屋的實際情況，向(xiang)專業(ye)人士或有關部門具體了解(jie)稅(shui)費的項目和(he)稅(shui)率，根據(ju)買賣房屋的性(xing)質和(he)實際情況還可能產生土地增(zeng)值稅(shui)、房產稅(shui)、手續(xu)費、交(jiao)易管理費等(deng)稅(shui)費。

購房者交納的稅費：印(yin)花稅(shui)（各交一(yi)半）、個人所(suo)得稅(shui)、營業稅(shui)。

購房者交納的稅費：契稅、土地出讓金、印花(hua)稅（各交(jiao)一半）。

確定(ding)交房細(xi)節

具體交房時間：時間要精確日期，避(bi)免使用(yong)“之前”、“之后(hou)”等模糊字(zi)眼。

費用結算：物業費(fei)(fei)、水費(fei)(fei)、電費(fei)(fei)、煤(mei)氣費(fei)(fei)、電話(hua)費(fei)(fei)等于房屋有(you)關的(de)費(fei)(fei)用。這些都要在(zai)購房時核實(shi)清楚是否存在(zai)拖(tuo)欠，若有(you)拖(tuo)欠，應在(zai)二手房買賣合同中寫明拖(tuo)欠費(fei)(fei)用何(he)時交清，如(ru)果因(yin)房主未及(ji)時還清拖(tuo)欠費(fei)(fei)用，所(suo)造成(cheng)的(de)影響應該承擔什么責任。

明確違約責任(ren)

二手房賣方逾期交房的責任。

買房方逾期付款的責任。

非因不可抗力的原因，不能辦理或按時辦理過戶手續的責任。

買方或賣方單方解除合同的責任。

房屋質量不符合約定的責任。

合同(tong)的其他方(fang)面

審核：簽約時審核對方身份，審查中介機構的營業執照和聲譽等。細看：仔細看合同條款，注意其違約責任是如何約定的，看自己是否能承受再決定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內同是否一致。不留空：現在幾乎所有的中介都提供格式化的房地產居間協議，其中又許多條款是要求簽署方在簽訂時填充或選擇，簽訂時一定要對這類條款逐一確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人修改，或違規利用。【詳細(xi)>>】

二手房交易(yi)稅費有(you)哪些

1、營業稅（稅率5.65%賣方繳納）

2、個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納）

3、印花稅（稅率1%買賣雙方各半）

4、契稅（基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納）

5、測繪費

6、二手房交易手續費總額

7、登記費（工本費）

二手(shou)房交易(yi)稅費如何計算

買方

1、契稅：成交價(jia)或(huo)評估價(jia)（高者）×1.5%（商(shang)用用房(fang)，二次購房(fang)或(huo)大于(yu)144平米的稅率為(wei)3%）

2、交易服(fu)務費(fei)：建筑面積（平方(fang)米）×3元

3、交易印花稅：成(cheng)交價(jia)或評估價(jia)（高者）×0. 05%

4、產權轉移登記(ji)費(fei)：50元（每增加1人加10元，買家為單位的(de)80元）

賣方

1、交易服(fu)務(wu)費：建筑面積（平方米）×3元

2、交易印花稅：成交價或(huo)評估價（高者(zhe)）×0.05%

3、土地出(chu)讓(rang)金(jin)：成交價或評估價（高者）×1%

4、解困房：成交價(jia)(jia)或評估價(jia)(jia)（高者）×1%

5、商品(pin)房：土地(di)出讓(rang)金(jin)按基準地(di)價×3%× 未交土地(di)出讓(rang)金(jin)的建筑面積

6、分攤(tan)費用：成(cheng)交價(jia)(jia)、總面(mian)積(ji)×分攤(tan)面(mian)積(ji)×10%（10樓以下）成(cheng)交價(jia)(jia)、總面(mian)積(ji)×分攤(tan)面(mian)積(ji)×20%（10樓以上）

7、個人所得稅：成交價(jia)(jia)或評估價(jia)(jia)（高(gao)者）×1%（房改房自用滿五年(nian)，且(qie)是唯一生活用房的免征）

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%（房產證或購買時契稅完稅證未滿五年）【詳細(xi)>>】