商業地產模式有哪些

一、只租不售

這(zhe)一(yi)類通(tong)(tong)常把(ba)物(wu)業建成(cheng)以(yi)后形成(cheng)獨立的(de)產權，通(tong)(tong)常招商合(he)作，以(yi)租金(jin)作為主要的(de)收入來源，目的(de)是(shi)什么呢?是(shi)通(tong)(tong)過(guo)產權形成(cheng)之后，物(wu)業通(tong)(tong)過(guo)商業運營包裝進入資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)，獲取(qu)良好的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)，這(zhe)個金(jin)融(rong)(rong)市(shi)(shi)場(chang)一(yi)般來說有多次融(rong)(rong)資(zi)(zi)，第一(yi)次通(tong)(tong)常都是(shi)我(wo)(wo)們(men)講(jiang)的(de)銀行的(de)抵押融(rong)(rong)資(zi)(zi)；第二(er)次經濟評估會是(shi)我(wo)(wo)們(men)講(jiang)的(de)基金(jin)會、信用憑證等等這(zhe)些融(rong)(rong)資(zi)(zi)，以(yi)后每次經過(guo)價值(zhi)不(bu)斷包裝以(yi)后，融(rong)(rong)資(zi)(zi)不(bu)斷的(de)縮短(duan)，這(zhe)是(shi)第一(yi)種模式。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、直接出售

這種模式(shi)是商(shang)業地產(chan)最原始的(de)模式(shi)，隨著商(shang)業地產(chan)逐漸(jian)的(de)火爆，單(dan)純的(de)出售開(kai)始不(bu)(bu)再適應商(shang)業地產(chan)的(de)發(fa)展。由于(yu)商(shang)業地產(chan)具(ju)有“總價高(gao)、利潤率(lv)及開(kai)發(fa)風險較高(gao)、投(tou)資(zi)回(hui)(hui)(hui)收(shou)(shou)期長(chang)(chang)”等特(te)點，使有能力(li)全額購買(mai)商(shang)業地產(chan)的(de)投(tou)資(zi)者實在少而(er)甚少；即使有能力(li)購買(mai)，理性的(de)投(tou)資(zi)者也不(bu)(bu)愿將大筆資(zi)金積壓在投(tou)資(zi)回(hui)(hui)(hui)收(shou)(shou)期如此漫(man)長(chang)(chang)的(de)項目(mu)上(shang)。這使得(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)在開(kai)發(fa)商(shang)業地產(chan)時(shi)不(bu)(bu)免(mian)會面臨兩難(nan)局面。一(yi)難(nan)是，開(kai)發(fa)的(de)商(shang)業地產(chan)用于(yu)整體出售時(shi)，難(nan)找到(dao)買(mai)家(jia)，開(kai)發(fa)資(zi)金無法(fa)回(hui)(hui)(hui)籠(long)；二難(nan)是，自己經營時(shi)，不(bu)(bu)得(de)(de)不(bu)(bu)由于(yu)投(tou)資(zi)回(hui)(hui)(hui)收(shou)(shou)期過長(chang)(chang)而(er)承受巨大的(de)資(zi)金壓力(li)，無法(fa)盡快回(hui)(hui)(hui)收(shou)(shou)資(zi)金投(tou)入其他項目(mu)的(de)開(kai)發(fa)，影響整體運作。開(kai)發(fa)商(shang)為了解決自身(shen)的(de)困(kun)境，不(bu)(bu)得(de)(de)不(bu)(bu)想辦(ban)法(fa)在開(kai)發(fa)經營模式(shi)上(shang)有所創新。于(yu)是大部分高(gao)檔寫字(zi)樓都(dou)采用只租(zu)不(bu)(bu)售或租(zu)售并舉的(de)方式(shi)入市(shi)。

三、租售結合

這(zhe)(zhe)種通(tong)常是(shi)(shi)投資商(shang)和(he)開發(fa)(fa)商(shang)把其中的部(bu)(bu)分(fen)(fen)物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是(shi)(shi)底層(ceng)銷售，最典型的就是(shi)(shi)大連萬(wan)達，把一樓(lou)留(liu)下來，二樓(lou)三樓(lou)賣(mai)給沃爾瑪，其實大連萬(wan)達嘗(chang)到很(hen)多的甜頭，那一層(ceng)銷售價(jia)格(ge)通(tong)常是(shi)(shi)市場價(jia)的兩到三倍，最高的賣(mai)到十(shi)九萬(wan)一平米，沃爾瑪主力(li)店起了(le)很(hen)重要的作(zuo)用。這(zhe)(zhe)個作(zuo)用我(wo)信它為“拖(tuo)(tuo)”，這(zhe)(zhe)個“拖(tuo)(tuo)”實際上當的好，為了(le)沃爾瑪價(jia)值的提升，它是(shi)(shi)主力(li)店，或者(zhe)是(shi)(shi)遠期的回報起了(le)決定性的作(zuo)用。為什么租售結(jie)合呢？大多數是(shi)(shi)迫于資金(jin)的壓力(li)，通(tong)過賣(mai)掉(diao)一部(bu)(bu)分(fen)(fen)后(hou)套現，租的部(bu)(bu)分(fen)(fen)也為后(hou)期的資本(ben)融資留(liu)下后(hou)路，這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)住宅地(di)產的開發(fa)(fa)模(mo)式和(he)商(shang)業地(di)產開發(fa)(fa)模(mo)式的比較。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規劃設計中最重要(yao)(yao)(yao)的是交(jiao)通(tong)體系(xi)。第一是平面交(jiao)通(tong)體系(xi)，人車(che)要(yao)(yao)(yao)分(fen)流，人流出入的大門口(kou)不要(yao)(yao)(yao)緊挨著車(che)出入口(kou)。第二考慮垂直(zhi)交(jiao)通(tong)體系(xi)要(yao)(yao)(yao)合理，方(fang)便人流上下(xia)。第三(san)卸貨區要(yao)(yao)(yao)合理安排。多數做(zuo)法是放在地下(xia)室(shi)，保證地面整潔(jie)，消費(fei)者看不到貨車(che)，尤其是建材、超(chao)市等，這樣比較方(fang)便顧客(ke)。

二、高度和荷載

不(bu)同的(de)產品(pin)對高(gao)度、荷載的(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)是截然(ran)不(bu)同的(de)。超市(shi)最少要(yao)(yao)(yao)1噸(dun)，圖(tu)書要(yao)(yao)(yao)2噸(dun)，建材(cai)要(yao)(yao)(yao)4噸(dun)。做餐飲樓(lou)板要(yao)(yao)(yao)降板，要(yao)(yao)(yao)排油(you)，排水。不(bu)考(kao)慮(lv)是行不(bu)通的(de)。所以招(zhao)商在前(qian)面，設(she)計就更合理一些。

三、成本控制

1、集權控制

選(xuan)擇(ze)施工隊伍，招投(tou)標，集(ji)中采購，都(dou)以集(ji)權控制(zhi)為主，各(ge)公(gong)司、各(ge)部門(men)各(ge)自(zi)為政(zheng)是控制(zhi)不好成(cheng)本的。

2、準決算管理

所(suo)有項(xiang)目全部(bu)施工圖(tu)出齊，預算(suan)做好，與(yu)施工單位簽訂(ding)準(zhun)決算(suan)合(he)同，凡是(shi)沒(mei)有圖(tu)紙變更，就(jiu)不再決算(suan)，這樣可(ke)以很好堵塞內部(bu)管理的漏(lou)洞。

3、從設計(ji)上控制(zhi)成本

成本(ben)控制(zhi)的關鍵是設計(ji)成本(ben)控制(zhi)，要實行帶造價控制(zhi)的圖紙設計(ji)，才能真正把好成本(ben)關。

四、物業管理

物(wu)(wu)業管理是購物(wu)(wu)中心能否保值(zhi)升值(zhi)的(de)關鍵。購物(wu)(wu)中心的(de)物(wu)(wu)業管理不(bu)同于住宅的(de)物(wu)(wu)業管理。商(shang)業物(wu)(wu)業管理很(hen)重要(yao)一(yi)點(dian)內容(rong)，就是需要(yao)補充招(zhao)商(shang)。任何一(yi)個店的(de)招(zhao)商(shang)工作結束后，并不(bu)意味著招(zhao)商(shang)就結束了。所有的(de)商(shang)店在開業一(yi)年內，租戶(hu)置換(huan)率(lv)達到(dao)20%-40%，只有等到(dao)開業三年穩定后，租戶(hu)置換(huan)率(lv)才可能降至2%-3%。