商業地產模式有哪些

一、只租不售

這(zhe)一(yi)類通(tong)(tong)常把物業(ye)建成(cheng)以后(hou)形(xing)成(cheng)獨立的(de)(de)產(chan)權，通(tong)(tong)常招商合作(zuo)(zuo)，以租金作(zuo)(zuo)為(wei)主要的(de)(de)收(shou)入來源，目(mu)的(de)(de)是什(shen)么呢?是通(tong)(tong)過產(chan)權形(xing)成(cheng)之后(hou)，物業(ye)通(tong)(tong)過商業(ye)運營包裝進入資本市(shi)場(chang)，獲取(qu)良好的(de)(de)融資，這(zhe)個金融市(shi)場(chang)一(yi)般來說有多次(ci)融資，第一(yi)次(ci)通(tong)(tong)常都是我們(men)講的(de)(de)銀行的(de)(de)抵押融資；第二次(ci)經(jing)濟評估會是我們(men)講的(de)(de)基金會、信用憑證(zheng)等(deng)等(deng)這(zhe)些融資，以后(hou)每次(ci)經(jing)過價值不斷包裝以后(hou)，融資不斷的(de)(de)縮短，這(zhe)是第一(yi)種模式(shi)。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、直接出售

這種模(mo)式是(shi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)最原(yuan)始的(de)(de)(de)(de)(de)模(mo)式，隨(sui)著商(shang)業(ye)地(di)產(chan)逐漸的(de)(de)(de)(de)(de)火(huo)爆，單純的(de)(de)(de)(de)(de)出(chu)售開(kai)始不(bu)(bu)(bu)再(zai)適(shi)應商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展。由于商(shang)業(ye)地(di)產(chan)具(ju)有“總價高(gao)、利潤(run)率及開(kai)發(fa)(fa)(fa)風險較高(gao)、投(tou)資(zi)回(hui)收期長”等特點，使(shi)有能(neng)力(li)全(quan)額購(gou)買(mai)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)實(shi)在(zai)少而甚少；即使(shi)有能(neng)力(li)購(gou)買(mai)，理性的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)也(ye)不(bu)(bu)(bu)愿將(jiang)大筆資(zi)金(jin)(jin)積(ji)壓(ya)在(zai)投(tou)資(zi)回(hui)收期如此漫(man)長的(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)上(shang)。這使(shi)得開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)在(zai)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)時不(bu)(bu)(bu)免(mian)會(hui)面臨兩難(nan)(nan)局面。一難(nan)(nan)是(shi)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)用(yong)于整(zheng)體(ti)出(chu)售時，難(nan)(nan)找(zhao)到買(mai)家，開(kai)發(fa)(fa)(fa)資(zi)金(jin)(jin)無法回(hui)籠；二難(nan)(nan)是(shi)，自(zi)(zi)己(ji)經營(ying)時，不(bu)(bu)(bu)得不(bu)(bu)(bu)由于投(tou)資(zi)回(hui)收期過長而承(cheng)受巨(ju)大的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)壓(ya)力(li)，無法盡快回(hui)收資(zi)金(jin)(jin)投(tou)入其他項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)，影響整(zheng)體(ti)運(yun)作。開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)為了解決自(zi)(zi)身(shen)的(de)(de)(de)(de)(de)困境，不(bu)(bu)(bu)得不(bu)(bu)(bu)想辦法在(zai)開(kai)發(fa)(fa)(fa)經營(ying)模(mo)式上(shang)有所創新(xin)。于是(shi)大部分高(gao)檔(dang)寫字(zi)樓都(dou)采用(yong)只(zhi)租不(bu)(bu)(bu)售或租售并舉的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)式入市。

三、租售結合

這(zhe)種通常是(shi)(shi)(shi)(shi)投資(zi)商和(he)開發(fa)商把其(qi)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)部(bu)分物業(ye)出租(zu)；另一方面銷售(shou)，也(ye)有兩(liang)種方式(shi)，一種是(shi)(shi)(shi)(shi)底層銷售(shou)，最典型(xing)的(de)(de)(de)(de)就是(shi)(shi)(shi)(shi)大(da)連(lian)萬(wan)達，把一樓留下來，二樓三樓賣給(gei)沃(wo)爾(er)瑪(ma)(ma)(ma)，其(qi)實(shi)大(da)連(lian)萬(wan)達嘗到(dao)很多的(de)(de)(de)(de)甜頭(tou)，那一層銷售(shou)價格通常是(shi)(shi)(shi)(shi)市場價的(de)(de)(de)(de)兩(liang)到(dao)三倍，最高(gao)的(de)(de)(de)(de)賣到(dao)十九萬(wan)一平米，沃(wo)爾(er)瑪(ma)(ma)(ma)主(zhu)(zhu)力店起(qi)了很重要的(de)(de)(de)(de)作用(yong)。這(zhe)個作用(yong)我信它(ta)(ta)為“拖”，這(zhe)個“拖”實(shi)際上當的(de)(de)(de)(de)好，為了沃(wo)爾(er)瑪(ma)(ma)(ma)價值的(de)(de)(de)(de)提升，它(ta)(ta)是(shi)(shi)(shi)(shi)主(zhu)(zhu)力店，或者是(shi)(shi)(shi)(shi)遠期(qi)的(de)(de)(de)(de)回報起(qi)了決定性的(de)(de)(de)(de)作用(yong)。為什么租(zu)售(shou)結(jie)合呢？大(da)多數是(shi)(shi)(shi)(shi)迫(po)于資(zi)金的(de)(de)(de)(de)壓力，通過賣掉一部(bu)分后(hou)套(tao)現，租(zu)的(de)(de)(de)(de)部(bu)分也(ye)為后(hou)期(qi)的(de)(de)(de)(de)資(zi)本融資(zi)留下后(hou)路，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)(shi)住宅(zhai)地產的(de)(de)(de)(de)開發(fa)模式(shi)和(he)商業(ye)地產開發(fa)模式(shi)的(de)(de)(de)(de)比較。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規劃設計(ji)中最重要的是(shi)(shi)交通體(ti)系(xi)。第(di)一是(shi)(shi)平面(mian)交通體(ti)系(xi)，人(ren)(ren)車要分流，人(ren)(ren)流出入的大門口不(bu)要緊挨(ai)著(zhu)車出入口。第(di)二考慮(lv)垂直交通體(ti)系(xi)要合理，方便人(ren)(ren)流上(shang)下(xia)。第(di)三卸貨區要合理安(an)排。多數(shu)做法是(shi)(shi)放在(zai)地下(xia)室，保(bao)證地面(mian)整潔(jie)，消費(fei)者(zhe)看不(bu)到(dao)貨車，尤(you)其是(shi)(shi)建材、超市(shi)等(deng)，這樣比較方便顧(gu)客。

二、高度和荷載

不同的(de)產品(pin)對高度、荷(he)載的(de)要(yao)求是截然不同的(de)。超市最少要(yao)1噸，圖書要(yao)2噸，建材(cai)要(yao)4噸。做餐飲樓板(ban)要(yao)降(jiang)板(ban)，要(yao)排油，排水。不考慮是行不通的(de)。所以招商(shang)在前(qian)面，設計就更合理一些(xie)。

三、成本控制

1、集權控制

選擇施工隊伍，招投標，集中采(cai)購(gou)，都以集權控制為主，各(ge)公司、各(ge)部門各(ge)自為政是控制不(bu)好成本的。

2、準決算管理

所有(you)項目全部(bu)施工(gong)圖(tu)出(chu)齊，預算(suan)做(zuo)好，與施工(gong)單位(wei)簽訂準(zhun)決算(suan)合同，凡是沒有(you)圖(tu)紙變(bian)更，就不再決算(suan)，這樣可以很好堵塞內部(bu)管理的(de)漏洞。

3、從設計(ji)上控制成(cheng)本

成本控制(zhi)的關鍵是設計(ji)成本控制(zhi)，要實行帶造價控制(zhi)的圖紙(zhi)設計(ji)，才能真正把好(hao)成本關。

四、物業管理

物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)是(shi)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)能(neng)否保值升(sheng)值的關鍵。購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)不(bu)同于住宅的物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)。商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)很重要一(yi)(yi)點內(nei)容(rong)，就(jiu)是(shi)需要補充招商(shang)。任(ren)何一(yi)(yi)個店的招商(shang)工作(zuo)結束后，并不(bu)意味(wei)著(zhu)招商(shang)就(jiu)結束了。所有的商(shang)店在開(kai)業(ye)一(yi)(yi)年內(nei)，租戶置換率達(da)到20%-40%，只有等到開(kai)業(ye)三年穩定后，租戶置換率才可能(neng)降至2%-3%。