商業地產模式有哪些

一、只租不售

這(zhe)(zhe)一(yi)類(lei)通(tong)常把物(wu)(wu)業建成(cheng)以(yi)后形成(cheng)獨(du)立的(de)產權(quan)，通(tong)常招商合作(zuo)，以(yi)租金(jin)(jin)作(zuo)為主要的(de)收(shou)入來(lai)源，目(mu)的(de)是(shi)什么呢?是(shi)通(tong)過(guo)產權(quan)形成(cheng)之后，物(wu)(wu)業通(tong)過(guo)商業運(yun)營包裝進(jin)入資(zi)本(ben)市(shi)(shi)場，獲(huo)取(qu)良好的(de)融資(zi)，這(zhe)(zhe)個(ge)金(jin)(jin)融市(shi)(shi)場一(yi)般來(lai)說(shuo)有多次(ci)融資(zi)，第一(yi)次(ci)通(tong)常都是(shi)我們講(jiang)的(de)銀(yin)行的(de)抵押(ya)融資(zi)；第二次(ci)經(jing)濟(ji)評估會是(shi)我們講(jiang)的(de)基(ji)金(jin)(jin)會、信用(yong)憑證等等這(zhe)(zhe)些融資(zi)，以(yi)后每次(ci)經(jing)過(guo)價值不(bu)斷包裝以(yi)后，融資(zi)不(bu)斷的(de)縮短(duan)，這(zhe)(zhe)是(shi)第一(yi)種模式。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、直接出售

這(zhe)種模式(shi)(shi)(shi)是(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)最(zui)原始(shi)的(de)(de)模式(shi)(shi)(shi)，隨(sui)著商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)逐漸的(de)(de)火爆(bao)，單(dan)純的(de)(de)出售開(kai)(kai)始(shi)不(bu)(bu)再適應商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)發(fa)展。由(you)于(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)具有(you)“總價高(gao)、利潤率(lv)及開(kai)(kai)發(fa)風(feng)險較高(gao)、投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回收期長”等特點，使(shi)有(you)能力全額購買(mai)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)實在少而(er)(er)甚(shen)少；即使(shi)有(you)能力購買(mai)，理性的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)也不(bu)(bu)愿將大筆資(zi)(zi)(zi)(zi)金積壓在投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回收期如(ru)此漫長的(de)(de)項(xiang)目(mu)上。這(zhe)使(shi)得開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)在開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)時不(bu)(bu)免會(hui)面臨兩難局面。一難是(shi)，開(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)用于(yu)整體(ti)出售時，難找到買(mai)家(jia)，開(kai)(kai)發(fa)資(zi)(zi)(zi)(zi)金無法(fa)回籠；二難是(shi)，自己經營(ying)時，不(bu)(bu)得不(bu)(bu)由(you)于(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回收期過長而(er)(er)承受(shou)巨大的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金壓力，無法(fa)盡快回收資(zi)(zi)(zi)(zi)金投(tou)入(ru)(ru)其他項(xiang)目(mu)的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)，影響整體(ti)運(yun)作。開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)為了解決自身的(de)(de)困境，不(bu)(bu)得不(bu)(bu)想辦(ban)法(fa)在開(kai)(kai)發(fa)經營(ying)模式(shi)(shi)(shi)上有(you)所創新。于(yu)是(shi)大部分高(gao)檔寫字樓都(dou)采用只租不(bu)(bu)售或租售并舉的(de)(de)方式(shi)(shi)(shi)入(ru)(ru)市。

三、租售結合

這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)通常(chang)是投資商(shang)和(he)開(kai)(kai)發商(shang)把其(qi)中的(de)部(bu)分(fen)物(wu)業出(chu)租(zu)(zu)；另一(yi)(yi)(yi)方面銷(xiao)售(shou)，也(ye)有兩種(zhong)(zhong)方式(shi)(shi)，一(yi)(yi)(yi)種(zhong)(zhong)是底(di)層(ceng)銷(xiao)售(shou)，最典型(xing)的(de)就是大連萬達，把一(yi)(yi)(yi)樓留下來，二(er)樓三樓賣(mai)(mai)給(gei)沃(wo)爾瑪(ma)，其(qi)實大連萬達嘗到很多(duo)的(de)甜頭，那一(yi)(yi)(yi)層(ceng)銷(xiao)售(shou)價格通常(chang)是市(shi)場價的(de)兩到三倍，最高的(de)賣(mai)(mai)到十九(jiu)萬一(yi)(yi)(yi)平(ping)米，沃(wo)爾瑪(ma)主力店起了很重要的(de)作(zuo)用(yong)。這(zhe)(zhe)個作(zuo)用(yong)我信它(ta)為“拖(tuo)”，這(zhe)(zhe)個“拖(tuo)”實際上(shang)當的(de)好，為了沃(wo)爾瑪(ma)價值的(de)提升(sheng)，它(ta)是主力店，或者(zhe)是遠(yuan)期的(de)回(hui)報(bao)起了決定性(xing)的(de)作(zuo)用(yong)。為什(shen)么租(zu)(zu)售(shou)結合呢？大多(duo)數是迫(po)于資金(jin)的(de)壓力，通過賣(mai)(mai)掉(diao)一(yi)(yi)(yi)部(bu)分(fen)后套(tao)現，租(zu)(zu)的(de)部(bu)分(fen)也(ye)為后期的(de)資本融(rong)資留下后路，這(zhe)(zhe)是住宅地產的(de)開(kai)(kai)發模(mo)式(shi)(shi)和(he)商(shang)業地產開(kai)(kai)發模(mo)式(shi)(shi)的(de)比較。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規劃設計中最重要(yao)(yao)(yao)的是(shi)交通體(ti)系。第一是(shi)平面交通體(ti)系，人(ren)車(che)(che)要(yao)(yao)(yao)分流(liu)(liu)，人(ren)流(liu)(liu)出入的大門口(kou)(kou)不要(yao)(yao)(yao)緊挨著車(che)(che)出入口(kou)(kou)。第二考慮垂直交通體(ti)系要(yao)(yao)(yao)合理，方便人(ren)流(liu)(liu)上下。第三卸(xie)貨區要(yao)(yao)(yao)合理安排。多數做法(fa)是(shi)放在地(di)下室，保證地(di)面整潔，消費(fei)者看(kan)不到貨車(che)(che)，尤(you)其是(shi)建材、超市等，這樣比(bi)較方便顧客。

二、高度和荷載

不(bu)(bu)同(tong)的產品對高度、荷載的要(yao)求是截然不(bu)(bu)同(tong)的。超市最少要(yao)1噸(dun)，圖書要(yao)2噸(dun)，建(jian)材要(yao)4噸(dun)。做(zuo)餐飲樓(lou)板(ban)要(yao)降板(ban)，要(yao)排(pai)(pai)油，排(pai)(pai)水。不(bu)(bu)考慮是行不(bu)(bu)通的。所以招商在前面，設計(ji)就更合理一些。

三、成本控制

1、集權控制

選擇施工隊伍，招投標，集(ji)中(zhong)采購，都(dou)以(yi)集(ji)權控(kong)制為(wei)主(zhu)，各公司、各部門各自為(wei)政是控(kong)制不好成本的(de)。

2、準決算管理

所有(you)項目全部施工(gong)(gong)圖出齊，預算(suan)做好(hao)，與施工(gong)(gong)單位(wei)簽(qian)訂準決算(suan)合同，凡是沒有(you)圖紙變(bian)更，就不再決算(suan)，這樣(yang)可(ke)以很好(hao)堵塞內(nei)部管理的漏洞(dong)。

3、從設計(ji)上(shang)控(kong)制成本

成(cheng)本(ben)控制的(de)關(guan)鍵是(shi)設(she)計成(cheng)本(ben)控制，要實行帶造價控制的(de)圖(tu)紙設(she)計，才能(neng)真正把好(hao)成(cheng)本(ben)關(guan)。

四、物業管理

物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)是(shi)購物中心能(neng)否(fou)保值升值的關鍵(jian)。購物中心的物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)不(bu)同于住宅的物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)。商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)很重(zhong)要一點內容，就是(shi)需要補(bu)充招商。任何一個店(dian)的招商工作結(jie)束后，并不(bu)意味著招商就結(jie)束了。所有(you)的商店(dian)在開(kai)業(ye)(ye)一年(nian)內，租戶置換率達到20%-40%，只有(you)等到開(kai)業(ye)(ye)三年(nian)穩定后，租戶置換率才可能(neng)降至(zhi)2%-3%。