【地(di)鐵房(fang)投資(zi)(zi)】投資(zi)(zi)地(di)鐵房(fang)需要注意(yi)什么 地(di)鐵房(fang)投資(zi)(zi)需謹(jin)慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注(zhu)地鐵的(de)走向以及(ji)與其(qi)他(ta)線路的(de)連接位置；要留意(yi)區域的(de)整體規(gui)劃(hua)狀況(kuang)(kuang)；要分(fen)析(xi)區域目前的(de)狀況(kuang)(kuang)，包括消費水平、人口狀況(kuang)(kuang)以及(ji)商業(ye)氛圍等。

“三不(bu)(bu)要(yao)”：周邊(bian)人口過(guo)于(yu)稀(xi)少的地段，不(bu)(bu)要(yao)過(guo)早地入(ru)市(shi)；沒有成熟商業氛圍支撐(cheng)或(huo)規(gui)劃支撐(cheng)的項(xiang)目(mu)，不(bu)(bu)要(yao)過(guo)早入(ru)市(shi)；開發(fa)商實力不(bu)(bu)明確(que)的項(xiang)目(mu)，不(bu)(bu)要(yao)提(ti)前入(ru)市(shi)。

地(di)鐵房(fang)投(tou)資需謹慎(shen)

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)(de)升(sheng)值空間大(da)(da)小，一定(ding)程(cheng)度上是(shi)(shi)(shi)由(you)需求量(liang)決定(ding)的(de)(de)(de)。簡(jian)單來說，是(shi)(shi)(shi)一個這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)規律：大(da)(da)量(liang)外來人口存在(zai)(zai)，原有(you)(you)城內用地(di)(di)有(you)(you)限(xian)以及地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)(xian)規劃(hua)合理，是(shi)(shi)(shi)地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)(xian)升(sheng)級潛力大(da)(da)小的(de)(de)(de)決定(ding)性(xing)因素。比(bi)如說北京輕軌一開通，兩(liang)(liang)側2公里(li)內的(de)(de)(de)住宅均價就上漲了10-20%；而(er)(er)天(tian)津(jin)的(de)(de)(de)地(di)(di)鐵開通時(shi)，周邊房價卻沒有(you)(you)這(zhe)(zhe)么明顯變化(hua)，反(fan)而(er)(er)是(shi)(shi)(shi)經濟開發區(qu)因為(wei)“環(huan)渤海戰略”房價大(da)(da)幅(fu)上揚，進(jin)而(er)(er)帶動(dong)一批房產投(tou)(tou)資(zi)資(zi)金進(jin)入天(tian)津(jin)，推(tui)動(dong)了后(hou)兩(liang)(liang)季均價的(de)(de)(de)大(da)(da)幅(fu)上揚。可見(jian)地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)(xian)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)價值高并不是(shi)(shi)(shi)一定(ding)的(de)(de)(de)。在(zai)(zai)選(xuan)擇投(tou)(tou)資(zi)時(shi)，應充分考慮城市(shi)的(de)(de)(de)潛在(zai)(zai)住房需求量(liang)和城市(shi)的(de)(de)(de)大(da)(da)投(tou)(tou)資(zi)環(huan)境(jing)。

地鐵房(fang)需要提前(qian)考(kao)慮的環境因素(su)有：

1、城市(shi)經濟是否能(neng)保持穩定增長?

2、未來房(fang)產(chan)政策(ce)是否有所調整?是否有更多的有力政策(ce)保證房(fang)產(chan)的價值的上(shang)升(sheng)?

3、這(zhe)一地區是否是政府規劃發展的地區?

4、房產周(zhou)邊是否有完(wan)善的生活(huo)配套(tao)?

二、分析價格成長空間

實(shi)際(ji)上(shang)地(di)鐵房已經存(cun)在一定的泡沫，衡(heng)(heng)量(liang)它是否(fou)還具(ju)有(you)投資價值，是否(fou)在正(zheng)常的投資價值增長范圍內，這些需要通過(guo)客觀的數據(ju)來衡(heng)(heng)量(liang)。

建議在關注未來價(jia)格(ge)上漲(zhang)空間(jian)方(fang)面，可以(yi)參(can)考以(yi)下數據：

1、從城市核心向外輻射，參考同在一環形(xing)范圍內其他地區的(de)房價。

2、計(ji)算本(ben)地區(qu)租金與房(fang)價比，與本(ben)市平均水平及成熟社(she)區(qu)的(de)數據做對比。如果兩個數據價格差超過30%，就應該具體(ti)分(fen)析存在(zai)差距的(de)原因；

3、樓盤開(kai)發商及物業等(deng)一些常規樓盤的比較數(shu)據在此也依舊有(you)效。

因此地鐵(tie)房(fang)(fang)不(bu)(bu)能(neng)盲目投(tou)(tou)資(zi)，需要投(tou)(tou)資(zi)者認(ren)真地考察和比較，因為房(fang)(fang)產投(tou)(tou)資(zi)的(de)流動性非(fei)常差(cha)，投(tou)(tou)資(zi)周期(qi)比較長，這樣投(tou)(tou)資(zi)風險的(de)可(ke)控性不(bu)(bu)強(qiang)，管(guan)理(li)難度比較大，精力(li)投(tou)(tou)放(fang)比較多(duo)。但(dan)是(shi)適當的(de)房(fang)(fang)產特別是(shi)地鐵(tie)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)，在高資(zi)產人群的(de)投(tou)(tou)資(zi)組(zu)合中還(huan)是(shi)發(fa)揮(hui)了“定海神針”的(de)高價值(zhi)。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認為，地鐵物業的這種升值潛(qian)力，在(zai)中低(di)端(duan)住宅(zhai)上將體(ti)現得更(geng)為明顯。而對于豪(hao)宅(zhai)，是(shi)否在(zai)交(jiao)通干道沿線意義(yi)不(bu)是(shi)很大(da)，不(bu)像普通中低(di)端(duan)住宅(zhai)，可(ke)以因地鐵的橫空(kong)出世帶來前(qian)所未有的機遇，而寫字樓項目從中受益的可(ke)能性更(geng)突出。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵商鋪作為(wei)固定資(zi)產投(tou)(tou)資(zi)，回報(bao)期(qi)應(ying)該(gai)控制在(zai)10年左右，地(di)段不(bu)同決定了商鋪的投(tou)(tou)資(zi)發展(zhan)方向不(bu)同，回報(bao)期(qi)也(ye)就(jiu)有較大差別，盲(mang)目(mu)投(tou)(tou)資(zi)必然會造成損失。理性的購房者應(ying)當更(geng)關注樓盤物業(ye)本身(shen)的規劃設計和綜合(he)品(pin)質(zhi)。

五、地鐵上蓋物業

有(you)公開數(shu)據資料(liao)顯示，地鐵(tie)上蓋物(wu)業(ye)價格平均要高于同片區同等(deng)素質(zhi)物(wu)業(ye)30%以上。一(yi)項統計數(shu)據表明，在國際城(cheng)市規劃(hua)中，地鐵(tie)上蓋物(wu)業(ye)已經成為發展潛力最(zui)大、實用(yong)程(cheng)度最(zui)高、抗風險能力最(zui)強的城(cheng)市高效物(wu)業(ye)形(xing)式。地鐵(tie)上蓋物(wu)業(ye)即(ji)結合地鐵(tie)站點的建(jian)(jian)設向上拓展空(kong)間(jian)，構建(jian)(jian)軌道站點綜合體(ti)，將交通接駁、商(shang)業(ye)、辦公、居住等(deng)需(xu)求整體(ti)化(hua)解決，實現最(zui)大化(hua)的土地利用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對于購(gou)房(fang)(fang)(fang)者而言，如果是自住型購(gou)房(fang)(fang)(fang)，出于居住習慣(guan)或者辦(ban)公需要，當然可以持有(you)，而對于部分投資(zi)(zi)型的(de)客戶而言，必須考慮(lv)較長時間的(de)資(zi)(zi)金風險，在資(zi)(zi)金實力比較強的(de)情況下(xia)，持有(you)作為(wei)長期投資(zi)(zi)的(de)產品或許可行(xing)，但是并不(bu)是一個(ge)(ge)很(hen)好的(de)投資(zi)(zi)渠道。在“地鐵房(fang)(fang)(fang)”普遍上漲(zhang)的(de)情況下(xia)，有(you)可能會透支其(qi)未來(lai)的(de)房(fang)(fang)(fang)價，即(ji)在輕軌(gui)交(jiao)付之(zhi)后，其(qi)房(fang)(fang)(fang)價的(de)上升仍然需要一個(ge)(ge)過程，而此時已(yi)經有(you)些漲(zhang)得過頭了，所以購(gou)房(fang)(fang)(fang)還需冷靜，謹慎(shen)購(gou)買。