【地(di)鐵房(fang)投資(zi)】投資(zi)地(di)鐵房(fang)需(xu)要注意(yi)什么 地(di)鐵房(fang)投資(zi)需(xu)謹慎(shen)

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關(guan)注地鐵(tie)的(de)(de)走(zou)向以(yi)及(ji)與其(qi)他線路的(de)(de)連接位置；要留(liu)意區域的(de)(de)整體規劃狀(zhuang)(zhuang)況；要分析區域目前的(de)(de)狀(zhuang)(zhuang)況，包括消費水(shui)平、人口(kou)狀(zhuang)(zhuang)況以(yi)及(ji)商業氛圍等。

“三(san)不要(yao)”：周邊人口過于稀少的地段，不要(yao)過早地入(ru)市(shi)；沒有成熟商業氛圍支撐(cheng)或規(gui)劃(hua)支撐(cheng)的項目(mu)，不要(yao)過早入(ru)市(shi)；開發商實力(li)不明(ming)確的項目(mu)，不要(yao)提前入(ru)市(shi)。

地鐵(tie)房投資需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)升值空間大小，一(yi)(yi)定程度上(shang)是(shi)由需求量(liang)決(jue)定的(de)(de)。簡單來說(shuo)，是(shi)一(yi)(yi)個這樣的(de)(de)規(gui)律：大量(liang)外來人口存在，原有城(cheng)內用地(di)有限以(yi)及地(di)鐵沿(yan)(yan)線(xian)規(gui)劃合理，是(shi)地(di)鐵沿(yan)(yan)線(xian)升級(ji)潛力大小的(de)(de)決(jue)定性因素。比如說(shuo)北京輕軌(gui)一(yi)(yi)開通，兩側2公里內的(de)(de)住宅均價(jia)(jia)就上(shang)漲了10-20%；而(er)天(tian)津的(de)(de)地(di)鐵開通時，周邊房(fang)價(jia)(jia)卻沒(mei)有這么明顯變化，反而(er)是(shi)經濟開發(fa)區因為“環渤(bo)海(hai)戰略”房(fang)價(jia)(jia)大幅上(shang)揚(yang)，進而(er)帶動一(yi)(yi)批房(fang)產投資資金進入天(tian)津，推(tui)動了后兩季均價(jia)(jia)的(de)(de)大幅上(shang)揚(yang)。可見地(di)鐵沿(yan)(yan)線(xian)的(de)(de)投資價(jia)(jia)值高并不是(shi)一(yi)(yi)定的(de)(de)。在選擇投資時，應(ying)充分考慮(lv)城(cheng)市(shi)的(de)(de)潛在住房(fang)需求量(liang)和城(cheng)市(shi)的(de)(de)大投資環境。

地鐵(tie)房(fang)需要提前考(kao)慮(lv)的(de)環境因(yin)素有：

1、城市經濟是否能保(bao)持穩(wen)定增長?

2、未來房(fang)產(chan)政策(ce)是否(fou)有所調整(zheng)?是否(fou)有更多的有力政策(ce)保證房(fang)產(chan)的價值的上升?

3、這一地區(qu)是否(fou)是政(zheng)府規劃發展的地區(qu)?

4、房產周邊是否(fou)有完善的生(sheng)活配套?

二、分析價格成長空間

實(shi)際(ji)上地(di)鐵房已(yi)經存在(zai)一定的泡沫(mo)，衡(heng)量它是否還具有投資(zi)價值(zhi)，是否在(zai)正(zheng)常(chang)的投資(zi)價值(zhi)增長范(fan)圍內，這些需要(yao)通過客觀的數據來衡(heng)量。

建議在(zai)關注未來價格(ge)上漲空(kong)間方(fang)面，可以參考以下數據：

1、從城市核心向外輻射(she)，參考同在一環(huan)形(xing)范(fan)圍內其他地區的房價。

2、計算(suan)本地區租金與(yu)房價比，與(yu)本市平均水平及成熟(shu)社區的數據做(zuo)對(dui)比。如果(guo)兩個數據價格差超(chao)過30%，就應該(gai)具體分析(xi)存在差距的原因；

3、樓盤開發商及(ji)物業等一些常規樓盤的比較數據在此也依舊有效。

因(yin)此地鐵房(fang)(fang)不(bu)能盲(mang)目投(tou)資(zi)(zi)，需要投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)認真地考察和(he)比較，因(yin)為房(fang)(fang)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)的(de)流動性(xing)非(fei)常差，投(tou)資(zi)(zi)周期比較長(chang)，這(zhe)樣投(tou)資(zi)(zi)風險的(de)可(ke)控性(xing)不(bu)強，管理難度比較大，精力投(tou)放(fang)比較多。但是適當的(de)房(fang)(fang)產(chan)特別是地鐵房(fang)(fang)投(tou)資(zi)(zi)，在高(gao)資(zi)(zi)產(chan)人群的(de)投(tou)資(zi)(zi)組合中還是發(fa)揮了“定海神針(zhen)”的(de)高(gao)價值(zhi)。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家(jia)認為(wei)，地(di)鐵物業的(de)(de)這種升值潛力，在中低(di)端住(zhu)宅上將體現(xian)得更為(wei)明顯。而(er)對于豪宅，是否在交(jiao)通干道沿線(xian)意義(yi)不是很大，不像普通中低(di)端住(zhu)宅，可(ke)以因地(di)鐵的(de)(de)橫空出(chu)世(shi)帶來前所(suo)未有的(de)(de)機遇，而(er)寫(xie)字樓(lou)項目(mu)從(cong)中受益的(de)(de)可(ke)能(neng)性(xing)更突出(chu)。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵商鋪(pu)作為固定資(zi)產投(tou)(tou)資(zi)，回(hui)報(bao)期(qi)應(ying)該控制在(zai)10年左右(you)，地(di)段不同(tong)(tong)決定了(le)商鋪(pu)的(de)投(tou)(tou)資(zi)發展方(fang)向不同(tong)(tong)，回(hui)報(bao)期(qi)也就有較大差(cha)別，盲目投(tou)(tou)資(zi)必然會(hui)造(zao)成損失。理性的(de)購房(fang)者(zhe)應(ying)當(dang)更關注(zhu)樓盤(pan)物業本身的(de)規劃設計和綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有公開數(shu)據(ju)(ju)資(zi)料(liao)顯(xian)示(shi)，地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)蓋物業(ye)價格平均要高(gao)于同片區同等(deng)素(su)質(zhi)物業(ye)30%以(yi)上(shang)。一項統計數(shu)據(ju)(ju)表明，在國際城市規劃中(zhong)，地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)蓋物業(ye)已經成為發展潛(qian)力(li)(li)最(zui)(zui)大(da)、實用(yong)程度最(zui)(zui)高(gao)、抗風(feng)險能力(li)(li)最(zui)(zui)強的(de)城市高(gao)效物業(ye)形式。地(di)鐵(tie)(tie)上(shang)蓋物業(ye)即結(jie)合地(di)鐵(tie)(tie)站點(dian)的(de)建設向上(shang)拓展空間，構建軌道站點(dian)綜合體(ti)，將(jiang)交(jiao)通接(jie)駁(bo)、商業(ye)、辦公、居住等(deng)需求整(zheng)體(ti)化(hua)解決，實現最(zui)(zui)大(da)化(hua)的(de)土地(di)利用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于購(gou)(gou)房(fang)(fang)者(zhe)而言(yan)，如果是(shi)自(zi)住型(xing)(xing)購(gou)(gou)房(fang)(fang)，出于居(ju)住習慣或(huo)者(zhe)辦公需要，當然(ran)可以持(chi)(chi)有(you)(you)，而對(dui)于部分投(tou)資型(xing)(xing)的(de)(de)客戶(hu)而言(yan)，必須考慮較長時間(jian)的(de)(de)資金風險(xian)，在資金實力比(bi)較強(qiang)的(de)(de)情(qing)況下，持(chi)(chi)有(you)(you)作為(wei)長期投(tou)資的(de)(de)產(chan)品(pin)或(huo)許可行，但是(shi)并不是(shi)一(yi)個很好的(de)(de)投(tou)資渠道。在“地鐵房(fang)(fang)”普遍上(shang)漲的(de)(de)情(qing)況下，有(you)(you)可能會透支其(qi)未(wei)來的(de)(de)房(fang)(fang)價，即在輕軌(gui)交(jiao)付之后，其(qi)房(fang)(fang)價的(de)(de)上(shang)升仍然(ran)需要一(yi)個過(guo)程，而此(ci)時已(yi)經有(you)(you)些(xie)漲得(de)過(guo)頭了，所(suo)以購(gou)(gou)房(fang)(fang)還需冷靜，謹慎購(gou)(gou)買(mai)。