【地鐵(tie)房(fang)投資】投資地鐵(tie)房(fang)需(xu)要注意什么 地鐵(tie)房(fang)投資需(xu)謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關(guan)注地(di)鐵的走(zou)向以及與其他線路的連接位(wei)置；要留意區域(yu)(yu)的整(zheng)體規劃狀況(kuang)；要分析區域(yu)(yu)目前的狀況(kuang)，包括消費水平(ping)、人口狀況(kuang)以及商(shang)業氛圍等(deng)。

“三不要”：周邊人(ren)口過于稀少的(de)地段，不要過早地入(ru)(ru)市；沒有成熟(shu)商(shang)業氛圍支(zhi)撐(cheng)或規(gui)劃支(zhi)撐(cheng)的(de)項目，不要過早入(ru)(ru)市；開(kai)發商(shang)實力(li)不明(ming)確(que)的(de)項目，不要提前入(ru)(ru)市。

地(di)鐵(tie)房(fang)投資需(xu)謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)(de)(de)(de)升(sheng)值(zhi)空間大(da)(da)小，一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上(shang)是(shi)由需(xu)求量(liang)決定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)。簡單來說，是(shi)一(yi)個這樣的(de)(de)(de)(de)(de)規律：大(da)(da)量(liang)外來人(ren)口存(cun)在，原有城(cheng)內用地(di)有限以及地(di)鐵(tie)沿線(xian)(xian)規劃合理，是(shi)地(di)鐵(tie)沿線(xian)(xian)升(sheng)級潛力(li)大(da)(da)小的(de)(de)(de)(de)(de)決定(ding)性(xing)因素。比(bi)如(ru)說北京輕軌一(yi)開通(tong)，兩側2公里內的(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)宅均價就上(shang)漲了10-20%；而天津的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)鐵(tie)開通(tong)時，周邊房(fang)價卻(que)沒(mei)有這么明顯變化，反而是(shi)經濟開發區因為“環(huan)渤海戰略(lve)”房(fang)價大(da)(da)幅上(shang)揚，進而帶動一(yi)批房(fang)產投資(zi)(zi)資(zi)(zi)金進入(ru)天津，推動了后兩季均價的(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)幅上(shang)揚。可見地(di)鐵(tie)沿線(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)價值(zhi)高并(bing)不是(shi)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)。在選擇投資(zi)(zi)時，應充(chong)分考慮城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)(de)潛在住(zhu)房(fang)需(xu)求量(liang)和(he)城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)投資(zi)(zi)環(huan)境。

地鐵房需要(yao)提前考慮的環境因素有：

1、城市經濟是否能保持(chi)穩定增長(chang)?

2、未來房(fang)產(chan)政(zheng)策是(shi)否有所調整?是(shi)否有更多的有力政(zheng)策保證(zheng)房(fang)產(chan)的價值的上升?

3、這一地區是(shi)否(fou)是(shi)政府規劃發(fa)展的(de)地區?

4、房產(chan)周邊是(shi)否有完善的生活配(pei)套?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房已經存在一定的泡沫(mo)，衡量(liang)它(ta)是否還(huan)具有投資價值，是否在正常的投資價值增長范圍內(nei)，這些(xie)需要通過客觀的數據(ju)來衡量(liang)。

建議在關注未來價格上漲空間方(fang)面，可以(yi)參考以(yi)下數據：

1、從城市核心(xin)向(xiang)外輻射，參考同在一環形范圍(wei)內其他地區的房價(jia)。

2、計算(suan)本(ben)地區(qu)租金與(yu)房價比(bi)(bi)，與(yu)本(ben)市平均(jun)水(shui)平及成熟社區(qu)的數(shu)據做對比(bi)(bi)。如果兩(liang)個(ge)數(shu)據價格差超過30%，就應該(gai)具體分(fen)析存在(zai)差距(ju)的原因；

3、樓盤開發商(shang)及(ji)物業等一(yi)些常(chang)規樓盤的比較數據(ju)在此(ci)也依舊有(you)效(xiao)。

因此地(di)(di)鐵房(fang)(fang)(fang)不能盲目投(tou)(tou)資(zi)(zi)，需要投(tou)(tou)資(zi)(zi)者認真地(di)(di)考察和比較，因為房(fang)(fang)(fang)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)流(liu)動性非常差，投(tou)(tou)資(zi)(zi)周期比較長，這樣投(tou)(tou)資(zi)(zi)風險的(de)(de)(de)可控性不強(qiang)，管理難(nan)度比較大，精(jing)力投(tou)(tou)放比較多。但是(shi)適當的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產特別是(shi)地(di)(di)鐵房(fang)(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，在高(gao)資(zi)(zi)產人群的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)組(zu)合中還是(shi)發揮了“定海神針”的(de)(de)(de)高(gao)價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資(zi)專家(jia)認(ren)為，地(di)鐵(tie)物業(ye)的這種升值(zhi)潛力，在中(zhong)(zhong)低(di)端住宅(zhai)上將體現得更為明顯。而(er)對于豪宅(zhai)，是(shi)(shi)否在交通(tong)干道沿(yan)線意義(yi)不是(shi)(shi)很大，不像普通(tong)中(zhong)(zhong)低(di)端住宅(zhai)，可以因地(di)鐵(tie)的橫空出世帶來前所(suo)未有的機(ji)遇(yu)，而(er)寫字樓項目(mu)從中(zhong)(zhong)受益的可能性更突出。

四、地鐵商鋪

地鐵商鋪作為固定資(zi)產投資(zi)，回(hui)報期應(ying)該控制在(zai)10年(nian)左右，地段不同決定了商鋪的(de)投資(zi)發(fa)展方向不同，回(hui)報期也就有較大(da)差別，盲目投資(zi)必然會(hui)造(zao)成損失。理性的(de)購房者(zhe)應(ying)當(dang)更關注樓盤物(wu)業本身的(de)規劃設計(ji)和(he)綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有(you)公開數據(ju)資料顯示，地(di)(di)(di)鐵上蓋(gai)(gai)(gai)物(wu)業(ye)價(jia)格平(ping)均(jun)要高于同片(pian)區同等素(su)質物(wu)業(ye)30%以上。一項統計數據(ju)表明，在國際城市(shi)規劃中，地(di)(di)(di)鐵上蓋(gai)(gai)(gai)物(wu)業(ye)已經成為發(fa)展潛(qian)力最(zui)(zui)大、實用程度最(zui)(zui)高、抗風險能力最(zui)(zui)強(qiang)的(de)城市(shi)高效物(wu)業(ye)形式。地(di)(di)(di)鐵上蓋(gai)(gai)(gai)物(wu)業(ye)即結合(he)地(di)(di)(di)鐵站(zhan)點的(de)建(jian)(jian)設向上拓展空間(jian)，構建(jian)(jian)軌(gui)道站(zhan)點綜合(he)體(ti)，將交(jiao)通接駁、商業(ye)、辦公、居住等需求整體(ti)化解決，實現最(zui)(zui)大化的(de)土地(di)(di)(di)利用。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于(yu)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)而言(yan)，如(ru)果是自住型購(gou)房(fang)(fang)，出(chu)于(yu)居住習(xi)慣或者(zhe)辦公需(xu)(xu)要，當(dang)然可(ke)以持(chi)有，而對(dui)于(yu)部分投(tou)(tou)資(zi)(zi)型的(de)(de)客戶(hu)而言(yan)，必須考慮較(jiao)長(chang)時間的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)風險，在(zai)資(zi)(zi)金(jin)實力比較(jiao)強的(de)(de)情況下(xia)，持(chi)有作(zuo)為長(chang)期投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)產(chan)品或許(xu)可(ke)行，但是并(bing)不是一(yi)個很(hen)好的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)渠道。在(zai)“地鐵房(fang)(fang)”普遍上漲的(de)(de)情況下(xia)，有可(ke)能會透支其未來的(de)(de)房(fang)(fang)價，即在(zai)輕軌(gui)交付之后，其房(fang)(fang)價的(de)(de)上升(sheng)仍然需(xu)(xu)要一(yi)個過程(cheng)，而此(ci)時已(yi)經有些(xie)漲得過頭了，所以購(gou)房(fang)(fang)還需(xu)(xu)冷靜，謹慎購(gou)買。