【地(di)鐵(tie)房投(tou)資】投(tou)資地(di)鐵(tie)房需要(yao)注意(yi)什(shen)么 地(di)鐵(tie)房投(tou)資需謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注地鐵的(de)(de)走向(xiang)以(yi)及與其他線(xian)路的(de)(de)連接位置；要留意區(qu)域(yu)(yu)的(de)(de)整體規劃(hua)狀況(kuang)；要分析區(qu)域(yu)(yu)目(mu)前(qian)的(de)(de)狀況(kuang)，包(bao)括消費(fei)水平、人口狀況(kuang)以(yi)及商業氛(fen)圍等。

“三不(bu)要”：周邊(bian)人口過于稀少的(de)地(di)段，不(bu)要過早(zao)地(di)入(ru)市；沒有成熟商業(ye)氛圍(wei)支撐或規劃支撐的(de)項目(mu)，不(bu)要過早(zao)入(ru)市；開(kai)發商實(shi)力不(bu)明確的(de)項目(mu)，不(bu)要提前入(ru)市。

地鐵房(fang)投資需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)升(sheng)(sheng)值(zhi)空間大小，一(yi)(yi)定(ding)(ding)程度(du)上是(shi)(shi)由需(xu)求量(liang)決定(ding)(ding)的(de)(de)。簡單來(lai)說，是(shi)(shi)一(yi)(yi)個這(zhe)樣的(de)(de)規(gui)(gui)律：大量(liang)外來(lai)人口存在，原(yuan)有(you)(you)城內用地有(you)(you)限以及地鐵沿線規(gui)(gui)劃合理(li)，是(shi)(shi)地鐵沿線升(sheng)(sheng)級潛(qian)力(li)大小的(de)(de)決定(ding)(ding)性因素(su)。比如說北(bei)京輕(qing)軌一(yi)(yi)開(kai)通，兩(liang)側2公里內的(de)(de)住宅均價(jia)就上漲了10-20%；而(er)天(tian)津的(de)(de)地鐵開(kai)通時(shi)，周邊房(fang)價(jia)卻(que)沒有(you)(you)這(zhe)么(me)明顯變化，反(fan)而(er)是(shi)(shi)經濟開(kai)發區(qu)因為(wei)“環(huan)渤(bo)海戰略”房(fang)價(jia)大幅(fu)上揚，進而(er)帶動一(yi)(yi)批房(fang)產(chan)投(tou)(tou)資資金進入天(tian)津，推動了后兩(liang)季(ji)均價(jia)的(de)(de)大幅(fu)上揚。可見(jian)地鐵沿線的(de)(de)投(tou)(tou)資價(jia)值(zhi)高并(bing)不(bu)是(shi)(shi)一(yi)(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)。在選擇投(tou)(tou)資時(shi)，應充分考慮(lv)城市的(de)(de)潛(qian)在住房(fang)需(xu)求量(liang)和(he)城市的(de)(de)大投(tou)(tou)資環(huan)境。

地鐵(tie)房需要提前考慮的環境因素有(you)：

1、城(cheng)市經濟是否(fou)能保持穩定增(zeng)長?

2、未來房(fang)(fang)產政策是(shi)否有所調(diao)整?是(shi)否有更多的有力政策保證房(fang)(fang)產的價值的上升?

3、這一地區是(shi)(shi)否是(shi)(shi)政府規劃(hua)發(fa)展的地區?

4、房產周(zhou)邊是否有完善的生活配套?

二、分析價格成長空間

實際上(shang)地鐵房(fang)已(yi)經存在(zai)一定的泡沫，衡(heng)量(liang)它是否還(huan)具有投資價值(zhi)，是否在(zai)正常的投資價值(zhi)增(zeng)長范圍內，這(zhe)些需要通過客(ke)觀的數(shu)據來衡(heng)量(liang)。

建議在(zai)關注未來(lai)價(jia)格上漲空間(jian)方面，可(ke)以參(can)考以下數據：

1、從城市核心向外輻(fu)射，參考同在(zai)一環形范圍內(nei)其他(ta)地區的房價。

2、計(ji)算本(ben)地區(qu)租金與房價比，與本(ben)市平均(jun)水平及成(cheng)熟(shu)社(she)區(qu)的數(shu)據做對(dui)比。如果(guo)兩個數(shu)據價格差(cha)超過30%，就應該具體分析存在差(cha)距的原因；

3、樓盤開發(fa)商及物業等一些(xie)常規樓(lou)盤的比較(jiao)數(shu)據在此也依舊有效。

因此(ci)地鐵房(fang)不(bu)能盲目(mu)投(tou)資(zi)(zi)，需要投(tou)資(zi)(zi)者認真(zhen)地考(kao)察和比(bi)(bi)較(jiao)，因為房(fang)產投(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)流動性非常差，投(tou)資(zi)(zi)周期比(bi)(bi)較(jiao)長，這(zhe)樣投(tou)資(zi)(zi)風險(xian)的(de)(de)可控性不(bu)強，管理難度比(bi)(bi)較(jiao)大(da)，精力投(tou)放比(bi)(bi)較(jiao)多。但是適當的(de)(de)房(fang)產特(te)別(bie)是地鐵房(fang)投(tou)資(zi)(zi)，在高資(zi)(zi)產人群(qun)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)組合中還是發揮了“定海神針”的(de)(de)高價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認為，地鐵物業的這種升值潛力，在中(zhong)(zhong)低端住宅(zhai)上將(jiang)體(ti)現(xian)得更為明顯。而對于豪宅(zhai)，是否(fou)在交通干道沿線意義不是很大，不像(xiang)普通中(zhong)(zhong)低端住宅(zhai)，可以因地鐵的橫(heng)空出(chu)世帶來前(qian)所未(wei)有的機遇，而寫字樓項目(mu)從中(zhong)(zhong)受益(yi)的可能性更突出(chu)。

四、地鐵商鋪

地鐵(tie)商鋪作為固定資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)，回(hui)(hui)報期(qi)應該控制在(zai)10年左右，地段不同決定了商鋪的(de)投資(zi)(zi)發展方向不同，回(hui)(hui)報期(qi)也就(jiu)有較大差別，盲目投資(zi)(zi)必然會造成(cheng)損失。理性的(de)購房者應當(dang)更關注樓盤物業本身的(de)規劃設計(ji)和綜(zong)合(he)品質。

五、地鐵上蓋物業

有(you)公(gong)開(kai)數據資料顯(xian)示(shi)，地鐵上(shang)(shang)(shang)蓋(gai)物業(ye)(ye)價格平均(jun)要高于同片區同等素質(zhi)物業(ye)(ye)30%以(yi)上(shang)(shang)(shang)。一項(xiang)統計數據表(biao)明，在國際城市(shi)規劃中，地鐵上(shang)(shang)(shang)蓋(gai)物業(ye)(ye)已經成為發展潛力最大(da)、實用程(cheng)度最高、抗風險能(neng)力最強的(de)城市(shi)高效物業(ye)(ye)形式。地鐵上(shang)(shang)(shang)蓋(gai)物業(ye)(ye)即結合地鐵站(zhan)點的(de)建(jian)設向(xiang)上(shang)(shang)(shang)拓展空(kong)間，構建(jian)軌道站(zhan)點綜合體，將交(jiao)通接駁、商業(ye)(ye)、辦(ban)公(gong)、居住等需求整體化(hua)解決，實現最大(da)化(hua)的(de)土(tu)地利用。

六、謹防透支其未來的房價

對于購房(fang)者(zhe)(zhe)而(er)(er)言，如果是自住型(xing)(xing)購房(fang)，出于居住習(xi)慣或(huo)者(zhe)(zhe)辦公需要(yao)，當然(ran)可以(yi)持有(you)(you)，而(er)(er)對于部分投資(zi)型(xing)(xing)的(de)(de)客戶(hu)而(er)(er)言，必須考慮(lv)較長時間的(de)(de)資(zi)金(jin)風險，在(zai)(zai)(zai)資(zi)金(jin)實力比較強(qiang)的(de)(de)情(qing)況下(xia)，持有(you)(you)作(zuo)為(wei)長期投資(zi)的(de)(de)產品或(huo)許可行，但是并不是一個(ge)很好(hao)的(de)(de)投資(zi)渠道。在(zai)(zai)(zai)“地鐵房(fang)”普遍上漲的(de)(de)情(qing)況下(xia)，有(you)(you)可能會透支(zhi)其未來(lai)的(de)(de)房(fang)價，即在(zai)(zai)(zai)輕(qing)軌(gui)交付之后，其房(fang)價的(de)(de)上升仍然(ran)需要(yao)一個(ge)過(guo)程，而(er)(er)此時已經有(you)(you)些漲得過(guo)頭了，所(suo)以(yi)購房(fang)還需冷靜，謹慎購買。