沒有房產證(zheng)的(de)房子如(ru)何買賣(mai)

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也(ye)就是所謂的“過(guo)戶”)為準，沒(mei)有(you)產權證(zheng)的(de)(de)(de)房產是不可以辦理過戶(hu)的(de)(de)(de)，國家不保(bao)護不過戶(hu)的(de)(de)(de)房產交易。

其次, 我們也(ye)建議大(da)家(jia)不要購買這類房(fang)子，因為沒有產(chan)權證(zheng)將不能(neng)貸款、不能(neng)過戶、也(ye)不能(neng)辦(ban)理公證(zheng)，所簽署的協議也(ye)是無效的。

第三, 沒有(you)(you)產權證不能辦理過戶(hu)的(de)(de)(de)(de)話，那么其(qi)中隱藏的(de)(de)(de)(de)風(feng)險將會(hui)(hui)很大，不過戶(hu)的(de)(de)(de)(de)話房(fang)產的(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)權還是原業主的(de)(de)(de)(de)。例如(ru)，如(ru)果原業主離異的(de)(de)(de)(de)話房(fang)產將會(hui)(hui)被分割，如(ru)果他有(you)(you)債務(wu)被起訴(su)的(de)(de)(de)(de)話，那么這套房(fang)產將會(hui)(hui)被法(fa)院列入可執(zhi)行(xing)的(de)(de)(de)(de)財產。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是可(ke)以(yi)單方面撤消的(de)!所(suo)以存在風險。

但是(shi)(shi)(shi)做(zuo)什(shen)么(me)事都不能太絕對，沒有(you)房產(chan)證對你(ni)有(you)沒有(you)影(ying)響，有(you)什(shen)么(me)影(ying)響，要看房子(zi)的(de)(de)(de)具體情況而(er)定，房子(zi)是(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)的(de)(de)(de)還(huan)是(shi)(shi)(shi)農村的(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)商品(pin)(pin)房還(huan)是(shi)(shi)(shi)農民自有(you)的(de)(de)(de)房子(zi)，這些都會影(ying)響到你(ni)買房子(zi)的(de)(de)(de)效力，如果是(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)商品(pin)(pin)房，沒有(you)房產(chan)證當然是(shi)(shi)(shi)個很嚴重的(de)(de)(de)問(wen)題，但農村的(de)(de)(de)房子(zi)，沒有(you)證是(shi)(shi)(shi)很正常的(de)(de)(de)。

當(dang)(dang)然，無論是(shi)哪(na)兒(er)的(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，對方(fang)(fang)既(ji)然沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，買(mai)(mai)給你(ni)房(fang)(fang)子(zi)，對方(fang)(fang)肯(ken)定(ding)(ding)是(shi)要付出代價的(de)(de)，所(suo)以(yi)你(ni)在(zai)權(quan)衡利弊后(hou)(hou)(hou)，作出是(shi)否要買(mai)(mai)這(zhe)個房(fang)(fang)子(zi)時，一定(ding)(ding)要想清楚，以(yi)后(hou)(hou)(hou)會(hui)(hui)出什(shen)么樣的(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)，出了這(zhe)樣的(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)，如何去解決，你(ni)應當(dang)(dang)把你(ni)所(suo)想到的(de)(de)，都在(zai)合(he)同上明(ming)確約定(ding)(ding)。以(yi)后(hou)(hou)(hou)即使買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同無效，那爭議(yi)的(de)(de)解決方(fang)(fang)式的(de)(de)約定(ding)(ding)還是(shi)有(you)(you)效的(de)(de)。因此，建議(yi)，如果房(fang)(fang)子(zi)對你(ni)實在(zai)是(shi)很(hen)有(you)(you)誘惑，不防(fang)買(mai)(mai)下來，但在(zai)買(mai)(mai)房(fang)(fang)子(zi)之(zhi)前，一定(ding)(ding)要好好想想，以(yi)后(hou)(hou)(hou)會(hui)(hui)出什(shen)么問(wen)(wen)題(ti)，把這(zhe)些問(wen)(wen)題(ti)以(yi)及問(wen)(wen)題(ti)的(de)(de)解決辦(ban)法都在(zai)合(he)同里明(ming)確約定(ding)(ding)，對你(ni)以(yi)后(hou)(hou)(hou)出現(xian)糾紛是(shi)很(hen)有(you)(you)用的(de)(de)。當(dang)(dang)然最好是(shi)不要約定(ding)(ding)你(ni)明(ming)知(zhi)道房(fang)(fang)子(zi)沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，而只(zhi)是(shi)約定(ding)(ding)你(ni)們買(mai)(mai)賣(mai)房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)時候沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，以(yi)后(hou)(hou)(hou)要賣(mai)房(fang)(fang)人協助你(ni)辦(ban)理房(fang)(fang)產(chan)(chan)正就可以(yi)了，如果明(ming)知(zhi)道沒(mei)(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)正，以(yi)后(hou)(hou)(hou)也不可能(neng)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)正，那就是(shi)你(ni)的(de)(de)過錯了。

房(fang)屋(wu)權(quan)利(li)人的合(he)法權(quan)益是(shi)指權(quan)利(li)人依法對自己的房(fang)產享(xiang)有的占有、使(shi)用、受益和處分(fen)的權(quan)利(li)。只有取得房(fang)地產權(quan)證(zheng)(zheng)，購(gou)房(fang)者(zhe)才對所(suo)(suo)購(gou)房(fang)屋(wu)擁有所(suo)(suo)有權(quan)，才能對房(fang)屋(wu)擁有占有、使(shi)用、收益和處分(fen)的權(quan)利(li)。對每個購(gou)房(fang)者(zhe)來說(shuo)，沒有房(fang)產證(zheng)(zheng)的商品房(fang)都是(shi)名義上(shang)的所(suo)(suo)有人，而不(bu)是(shi)法律上(shang)的所(suo)(suo)有人。

目前(qian)相當一(yi)部(bu)分(fen)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者只關(guan)心房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)價格、地理位置、周邊環境(jing)、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)質量、戶型(xing)、物(wu)業(ye)管理等問(wen)題，對《房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證》的(de)重要性不(bu)了解，另外一(yi)部(bu)分(fen)已(yi)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者由(you)于已(yi)經使用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，認為即(ji)使《房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證》沒有(you)辦理也沒有(you)影響房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)正常使用(yong)，因此對《房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證》的(de)辦理所持聽之任之的(de)態度，這樣不(bu)但會使自己的(de)合法權益受到侵害，也有(you)可能縱容開發(fa)商在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開發(fa)過程(cheng)中的(de)違法行為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華人民共和(he)國(guo)合同(tong)法>若干問題的(de)(de)(de)(de)解釋（一(yi)(yi)）》第(di)九(jiu)條(tiao)(tiao)規(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)：依照合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)第(di)四十四條(tiao)(tiao)第(di)二款的(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)，法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規(gui)(gui)(gui)規(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦(ban)理(li)批(pi)(pi)準手(shou)(shou)(shou)續，或者(zhe)辦(ban)理(li)批(pi)(pi)準、登(deng)(deng)記等手(shou)(shou)(shou)續才(cai)生效(xiao)(xiao)(xiao)，在一(yi)(yi)審法(fa)庭辯(bian)論終結(jie)前(qian)當(dang)事(shi)人仍未(wei)辦(ban)理(li)批(pi)(pi)準手(shou)(shou)(shou)續的(de)(de)(de)(de)，或者(zhe)仍未(wei)辦(ban)理(li)批(pi)(pi)準、登(deng)(deng)記等手(shou)(shou)(shou)續的(de)(de)(de)(de)，人民法(fa)院應(ying)當(dang)認定(ding)(ding)該(gai)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)未(wei)生效(xiao)(xiao)(xiao)；法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規(gui)(gui)(gui)規(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦(ban)理(li)登(deng)(deng)記手(shou)(shou)(shou)續，但未(wei)規(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)登(deng)(deng)記后(hou)生效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)，當(dang)事(shi)人未(wei)辦(ban)理(li)登(deng)(deng)記手(shou)(shou)(shou)續不(bu)影響合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)力，合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)(de)(de)物(wu)所(suo)有權及(ji)其(qi)他物(wu)權不(bu)能轉(zhuan)移。依此規(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)，沒(mei)有房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)并非必(bi)然無效(xiao)(xiao)(xiao)。 再(zai)次，有的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)約定(ding)(ding)在賣方拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)或者(zhe)具(ju)備轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)(jian)以后(hou)雙方再(zai)履行買(mai)賣合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)，這樣的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)也并非一(yi)(yi)定(ding)(ding)無效(xiao)(xiao)(xiao)。這樣的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)其(qi)實是附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)(jian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)，在所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)(jian)“賣方拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)或者(zhe)具(ju)備轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)(jian)”成就(jiu)以后(hou)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)才(cai)生效(xiao)(xiao)(xiao)。在賣方沒(mei)有拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)時，該(gai)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)不(bu)生效(xiao)(xiao)(xiao)，但不(bu)生效(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)是無效(xiao)(xiao)(xiao)，一(yi)(yi)旦條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)(jian)成就(jiu)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)就(jiu)生效(xiao)(xiao)(xiao)；如果合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)(jian)(jian)確(que)定(ding)(ding)不(bu)會(hui)實現，該(gai)就(jiu)成為一(yi)(yi)份無效(xiao)(xiao)(xiao)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)了。

最后，只有符合(he)(he)一(yi)定條件(jian)的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)才是無效合(he)(he)同(tong)(tong)。比如說：雙(shuang)方(fang)都知(zhi)道賣方(fang)沒有房(fang)產證，卻簽訂了一(yi)份買(mai)賣沒有房(fang)產證的(de)房(fang)屋的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)；買(mai)方(fang)或(huo)(huo)者(zhe)(zhe)賣方(fang)有欺詐、脅迫或(huo)(huo)者(zhe)(zhe)乘人之危行為；雙(shuang)方(fang)惡意串通，損害國家、集體或(huo)(huo)者(zhe)(zhe)第三者(zhe)(zhe)利(li)益；等(deng)等(deng)。 合(he)(he)同(tong)(tong)應當(dang)遵守。現(xian)代合(he)(he)同(tong)(tong)法的(de)原(yuan)則是盡(jin)量讓合(he)(he)同(tong)(tong)生效，這也是誠實信(xin)用原(yuan)則的(de)必然(ran)要求。同(tong)(tong)時由(you)于(yu)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)無效屬于(yu)、當(dang)然(ran)、自始無效，因此，當(dang)發現(xian)合(he)(he)同(tong)(tong)出現(xian)無效事由(you)時，應當(dang)及(ji)時予(yu)以(yi)解除，以(yi)免造成更大(da)的(de)損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如果購(gou)房者在(zai)入住(zhu)后(hou)不能(neng)取得房地產權證，其所購(gou)的房屋所有權尚處(chu)在(zai)一種不確定的狀態，購(gou)房者將不能(neng)取得如下權利：

1、不(bu)能進行買(mai)賣、贈(zeng)與、置(zhi)換、繼承、出租等活動(dong)，即使簽定相關合同(tong)也均為無效(xiao)合同(tong)，不(bu)受法律保護。

2、在房屋被拆遷(qian)時無法(fa)按國家政策及相(xiang)關拆遷(qian)法(fa)規獲得(de)拆遷(qian)補償。

3、無(wu)法(fa)設定抵押權(quan)、典權(quan)等他項權(quan)利(li)，購房者無(wu)法(fa)通過房屋抵押來獲得貸款或(huo)承(cheng)擔其它民事責任。

4、如因(yin)項目(mu)非法開發(fa)而(er)無法辦理房產(chan)證，則(ze)購房者所購房屋有被強(qiang)制拆除(chu)或被拍賣的(de)風險。

5、開發(fa)商(shang)(shang)因債(zhai)務糾紛被(bei)強制執行時，沒有辦理過戶的(de)(de)房地產仍屬于開發(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)財產，可以被(bei)開發(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)債(zhai)權(quan)人依法強制執行;

6、在(zai)土地(di)使用權期限屆滿時無法(fa)申(shen)請(qing)繼續(xu)使用該土地(di)。

什么房子沒有房產證

對于開發商而(er)言，不能辦理產權(quan)證的主要情(qing)況有(you)：

1、利用(yong)集(ji)體所有土(tu)地開發(fa)的項目

2、未經立項(xiang)批準或私(si)自(zi)變更立項(xiang)的項(xiang)目

3、未取得(de)規劃審(shen)批的項目

4、私自變更規劃的(de)項目

5、私自改(gai)變(bian)土(tu)地用途的(de)項目

6、土地(di)產(chan)權存在(zai)糾紛

7、沒有銷售許可證又無產(chan)權證的(de)房屋(wu)

8、未經驗(yan)收或(huo)驗(yan)收不合格(ge)的房(fang)屋

9、土(tu)地或房(fang)屋未解除(chu)抵(di)押(ya)的

10、開發商未交(jiao)納相關稅費的

11、土地、房屋被有關部門司(si)法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就(jiu)經常有(you)人問“我買的期房，還沒(mei)有(you)交(jiao)房，可不可以(yi)賣呢？”，當然可以(yi)！今天(tian)小編就(jiu)來給大家講(jiang)一講(jiang)沒(mei)有(you)房產證(zheng)的房子怎么交(jiao)易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這(zhe)種情況就(jiu)是開發商還沒(mei)有到(dao)房管局備(bei)案，是最(zui)好處理的(de)。

買(mai)(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)可以直(zhi)(zhi)接(jie)到開發商那里辦(ban)(ban)理合同轉讓，就是跟(gen)開發商商量(liang)好，跟(gen)買(mai)(mai)(mai)方(fang)重(zhong)新(xin)簽訂一份(fen)購房(fang)(fang)合同，并將老的(de)購房(fang)(fang)合同收回即可。然后(hou)買(mai)(mai)(mai)方(fang)再將首付款付給賣(mai)方(fang)就行(xing)(xing)了。后(hou)面的(de)事情就跟(gen)買(mai)(mai)(mai)新(xin)房(fang)(fang)一樣，房(fang)(fang)管局備案就直(zhi)(zhi)接(jie)寫買(mai)(mai)(mai)方(fang)的(de)名字，銀行(xing)(xing)按揭(jie)也是買(mai)(mai)(mai)方(fang)自己去辦(ban)(ban)理即可，房(fang)(fang)產證下(xia)來就直(zhi)(zhi)接(jie)是買(mai)(mai)(mai)方(fang)的(de)名字了。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1、賣方(fang)將銀行的貸(dai)款還清(qing)；

2、賣方拿(na)著(zhu)銀行出具的結清證明后去(qu)房管局拿(na)出正在抵押(ya)合(he)同(tong)；

3、開發商(shang)帶著合同和注銷(xiao)備案登記表去房(fang)地(di)局(ju)辦理該房(fang)屋的注銷(xiao)手(shou)續；

4、注(zhu)銷完成后由買方和(he)開發商(shang)簽(qian)署(shu)新的商(shang)品房買賣合同，再到房管(guan)局(ju)重(zhong)新備案。

注意事項：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開發(fa)商的同意

3、買方不能再按揭(jie)了，必須全款購(gou)買

這種(zhong)方式的優點(dian)是手續比較(jiao)簡單，且整個過(guo)程沒有稅費(fei)。缺點(dian)是不(bu)能按揭，且中間(jian)有大量的空白期，風險比較(jiao)大。

從國家法律政(zheng)策來講，沒有(you)產(chan)權證的房產(chan)是不允許(xu)交(jiao)易的。因此，法律上對(dui)這(zhe)種交(jiao)易行為是不保(bao)護(hu)的，出了(le)什么問(wen)題都只能自己兜著。

方式二(er)：雙方約定等房產證(zheng)下來(lai)再過戶(hu)

這種方式就屬于(yu)二(er)手(shou)房買賣了，因此要繳納的(de)稅(shui)費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的(de)(de)為總房款的(de)(de)1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平(ping)米以(yi)上的(de)為總房(fang)款的(de)3%。（均為(wei)首套房）

（契(qi)稅要交兩(liang)次，一(yi)次是賣(mai)方本人辦(ban)(ban)理房產證時(shi)繳納(na)，一(yi)次是買方辦(ban)(ban)理新房產證時(shi)繳納(na)）

營業稅：5.55%

第二種方式的優(you)點(dian)是(shi)能(neng)及時過(guo)戶，風險較低；缺點(dian)是(shi)

稅費(fei)較(jiao)高，且時間(jian)成本比(bi)較(jiao)長。

注(zhu)意事項

1、沒有房產(chan)證的(de)房子在交易時風險比較大，買方和賣(mai)方都(dou)應謹(jin)慎(shen)！

2、如(ru)果遇(yu)到(dao)特殊情(qing)況一定(ding)要賣（買(mai)）沒(mei)拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)子，雙方應對該房(fang)產(chan)進行詳細了解(jie)，明確房(fang)產(chan)證(zheng)何時(shi)能拿(na)到(dao)，并(bing)約(yue)定(ding)適當的(de)違約(yue)金標準(zhun)，同(tong)時(shi)也要有心(xin)理準(zhun)備。

3、對(dui)買方(fang)來(lai)講，降低風險可從兩方(fang)面入手，一是(shi)在取(qu)得房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)之前(qian)，盡量(liang)少交房(fang)(fang)(fang)款；二是(shi)應先取(qu)得房(fang)(fang)(fang)屋的使(shi)用權和控制權，這樣法(fa)律(lv)會向購房(fang)(fang)(fang)者傾(qing)斜。

4、房價(jia)會(hui)有波動，買賣(mai)雙方(fang)應約定違約金標準(zhun)，以避免(mian)房價(jia)波動較大(da)時，一方(fang)違約。