【業主大會(hui)和業主委員會(hui)指導(dao)規則】業主大會(hui)和業主委員會(hui)指導(dao)規則解(jie)讀

總則

第一(yi)條為了(le)規(gui)范業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會和(he)業(ye)(ye)主(zhu)委員會的(de)活動，維護(hu)業(ye)(ye)主(zhu)的(de)合(he)法權益，根(gen)據《中(zhong)華人民共(gong)和(he)國(guo)物(wu)權法》、《物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理條例》等法律法規(gui)的(de)規(gui)定，制(zhi)定本規(gui)則。

第二條業主大會由物業管理區(qu)域(yu)內(nei)的(de)全體業(ye)(ye)主組成，代表和維護(hu)物業(ye)(ye)管理區(qu)域(yu)內(nei)全體業(ye)(ye)主在物業(ye)(ye)管理活動(dong)中的(de)合法權利，履行相(xiang)應(ying)的(de)義務。

第(di)三(san)條(tiao)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會由業(ye)主(zhu)大會依法(fa)選舉產(chan)生，履行業(ye)主(zhu)大會賦(fu)予(yu)的職責(ze)，執行業(ye)主(zhu)大會決定(ding)的事項，接受業(ye)主(zhu)的監督。

第四(si)條業主大會或者業主委員會的決定(ding)，對業主具(ju)有約束力。

業(ye)(ye)主大(da)會和業(ye)(ye)主委員會應(ying)當依法履行職(zhi)責，不得(de)作出與物業(ye)(ye)管(guan)理(li)無關(guan)的決定，不得(de)從事與物業(ye)(ye)管(guan)理(li)無關(guan)的活動。

第五(wu)條(tiao)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會和(he)業(ye)(ye)主(zhu)委員會，對業(ye)(ye)主(zhu)損害(hai)他(ta)人(ren)合法權(quan)益(yi)和(he)業(ye)(ye)主(zhu)共同(tong)利益(yi)的行為，有權(quan)依照(zhao)法律、法規以及(ji)管理規約，要求停(ting)止(zhi)侵害(hai)、消除(chu)危險、排除(chu)妨害(hai)、賠(pei)償(chang)損失。

第(di)六條物業(ye)(ye)所在地的(de)區、縣房(fang)地產行政(zheng)主(zhu)管部門和(he)(he)街道辦事處(chu)、鄉鎮人民政(zheng)府負責(ze)對設立業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)和(he)(he)選舉(ju)業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)給(gei)予指導(dao)和(he)(he)協助(zhu)，負責(ze)對業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)和(he)(he)業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)的(de)日常活動進行指導(dao)和(he)(he)監督。

相關會議

業主大會

第七條(tiao)業(ye)主大會根據物業(ye)管理(li)區(qu)域的劃分(fen)成(cheng)立，一個物業(ye)管理(li)區(qu)域成(cheng)立一個業(ye)主大會。

只(zhi)有一個業(ye)(ye)主的，或者業(ye)(ye)主人(ren)數較(jiao)少且(qie)經全體(ti)業(ye)(ye)主同意(yi)，不成立業(ye)(ye)主大會的，由業(ye)(ye)主共同履行業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委員(yuan)會職責(ze)。

第八條(tiao)物業管(guan)理區域內，已(yi)交(jiao)付的專有部分面(mian)積超過建筑物總面(mian)積50%時，建設單位應當按照(zhao)物業所(suo)在(zai)地的(de)區(qu)、縣房地產行(xing)政主管部門或者(zhe)街道辦(ban)事處(chu)、鄉鎮人(ren)民政府的(de)要求，及時報送下列(lie)籌(chou)備首次業主大會會議所(suo)需(xu)的(de)文件資(zi)料：

（一）物業(ye)管理區(qu)域證(zheng)明(ming)；

（二）房屋及建(jian)筑(zhu)物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面(mian)圖；

（五(wu)）交付(fu)使(shi)用共(gong)用設(she)施設(she)備的證明；

（六）物(wu)業服(fu)務(wu)用房配置證明；

（七）其他有關(guan)的文件資(zi)料。

第九(jiu)條符合成(cheng)立業(ye)主(zhu)大會條件的(de)，區、縣房地產行(xing)政(zheng)主(zhu)管部門(men)或(huo)者(zhe)街道辦事處、鄉鎮人民政(zheng)府(fu)應當在收到(dao)業(ye)主(zhu)提出籌備業(ye)主(zhu)大會書(shu)面申(shen)請后(hou)60日內(nei)，負責(ze)組織、指導成立首(shou)次(ci)業主大(da)會(hui)會(hui)議籌備組。

第(di)十(shi)條首次(ci)業主(zhu)大會會議籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)(zu)(zu)由業主(zhu)代(dai)表、建設單位代(dai)表、街(jie)道辦事處、鄉鎮人(ren)(ren)民政府(fu)代(dai)表和(he)居民委員會代(dai)表組(zu)(zu)(zu)成。籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)(zu)(zu)成員人(ren)(ren)數應為單數，其中(zhong)業主(zhu)代(dai)表人(ren)(ren)數不低于籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)(zu)(zu)總人(ren)(ren)數的一(yi)半，籌(chou)(chou)備(bei)組(zu)(zu)(zu)組(zu)(zu)(zu)長由街(jie)道辦事處、鄉鎮人(ren)(ren)民政府(fu)代(dai)表擔任。

第(di)十一條籌(chou)備(bei)組(zu)中(zhong)業(ye)主代表的(de)產生，由街道辦事處、鄉鎮人民(min)(min)政府或者居民(min)(min)委員會組(zu)織業(ye)主推薦。

籌備組(zu)應當將成員(yuan)名(ming)單(dan)以書(shu)面(mian)形式(shi)在物業(ye)(ye)管理區域內公告。業(ye)(ye)主對籌備組(zu)成員(yuan)有異議的，由街道辦事處、鄉(xiang)鎮人(ren)民政府協調解決。

建設單位和(he)物業服(fu)務企業應當配合協助籌備組(zu)開展工作。

第十二條籌備組應當做好以下籌備工作(zuo)：

（一）確(que)認并公示(shi)業(ye)主身份、業(ye)主人數以(yi)及(ji)所擁(yong)有的(de)專有部分面積；

（二）確定(ding)首次業主大(da)會會議召開的時(shi)間、地點、形式和內容；

（三）草擬管(guan)理(li)規約、業主(zhu)大會議事規則；

（四）依(yi)法確定首次(ci)業主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議表決(jue)規則；

（五）制定(ding)業主委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)候選(xuan)人產生辦法，確定(ding)業主委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)候選(xuan)人名(ming)單(dan)；

（六）制定業主委員會選舉辦法(fa)；

（七）完成召開首次(ci)業主大(da)會會議的其他準備工(gong)作。

前款內容應當在首(shou)次業主大(da)會會議召開15日前以書(shu)面形式在(zai)物(wu)業管理區域內公告。業主對公告內容(rong)有異議的，籌備(bei)組應當記錄并(bing)作出答(da)復(fu)。

第(di)十三條依法登記取(qu)得或者根據物權法第(di)二章第(di)三節(jie)規定取(qu)得建(jian)筑物專(zhuan)有部分(fen)所有權的人(ren)(房屋產權所有人(ren))，應當認定(ding)為業(ye)主。

基于房屋(wu)買賣等民事法(fa)律(lv)行(xing)為，已(yi)經合法(fa)占有建筑物專有部分，但尚未依法(fa)辦理所有權(quan)登記的人，可以認定為業主。

業主的投票(piao)權(quan)數由專有部分面(mian)積和業主人數確定。

第十四條業(ye)(ye)(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候選人由業(ye)(ye)(ye)主推薦(jian)或者自薦(jian)。籌備組(zu)應(ying)當(dang)核查參選人的(de)資(zi)格，根據物(wu)業(ye)(ye)(ye)規(gui)模、物(wu)權份(fen)額、委(wei)(wei)員(yuan)的(de)代表性和廣泛性等因(yin)素，確定業(ye)(ye)(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候選人名(ming)單。

第十五條(tiao)籌備(bei)組應當自(zi)組成之日起90日內完成(cheng)籌備工作，組織召開首次(ci)業主大會會議。

業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)自首次業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議表決通(tong)過管(guan)理規約(yue)、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)議事規則，并選舉產生業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)之日起成立。

第十六條劃(hua)分(fen)(fen)為一個物業(ye)管理區域的(de)分(fen)(fen)期開(kai)發(fa)的(de)建設項目，先期開(kai)發(fa)部分(fen)(fen)符(fu)合條件(jian)的(de)，可以成立業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)，選舉產生業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)。首次業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議應當根據分(fen)(fen)期開(kai)發(fa)的(de)物業(ye)面積(ji)和進度等因素，在業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)議事規則(ze)中明確(que)增補業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)委(wei)員的(de)辦(ban)法。

第(di)十(shi)七(qi)條業主大會決定以下(xia)事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修(xiu)改管理規約；

（三）選舉(ju)業(ye)主委員(yuan)會或(huo)者更換業(ye)主委員(yuan)會委員(yuan)；

（四）制定物業服務(wu)內容、標(biao)準以及物業服務(wu)收費(fei)方案(an)；

（五）選(xuan)聘(pin)和解聘(pin)物業(ye)服務企業(ye)；

（六）籌集和使(shi)用專項(xiang)維修資金(jin)；

（七）改建、重建建筑物(wu)及(ji)其(qi)附屬(shu)設施(shi)；

（八(ba)）改(gai)變共有部分的用途；

（九）利用共有部分(fen)進行經營以及所得(de)收益的分(fen)配與使(shi)用；

（十(shi)）法(fa)律法(fa)規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第(di)十(shi)八條管理規(gui)約(yue)應當(dang)對下列主(zhu)要(yao)事項作出規(gui)定：

（一(yi)）物業的(de)使用(yong)、維(wei)護、管理；

（二）專項維(wei)修(xiu)資金的(de)籌集(ji)、管理和(he)使用；

（三）物業共用部(bu)分(fen)的(de)經營(ying)與收益分(fen)配；

（四）業(ye)主共同利益的維(wei)護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡(jin)的義務(wu)；

（七）違反管(guan)理規(gui)約應當承擔的責任。

第十(shi)九條(tiao)業主(zhu)大會議(yi)事規則應當對下列主(zhu)要事項作(zuo)出規定：

（一(yi)）業主大(da)會名(ming)稱及相應的物業管(guan)理區域；

（二）業主委員會的(de)職責(ze)；

（三(san)）業主(zhu)委(wei)員會議事規則；

（四）業主(zhu)大會(hui)會(hui)議召開的(de)形式、時間和議事方式；

（五(wu)）業主投票權數(shu)的確定方法；

（六）業主代(dai)表(biao)的產生(sheng)方式(shi)；

（七）業主大(da)會會議(yi)的(de)表(biao)決程序(xu)；

（八）業主委(wei)員會委(wei)員的資格、人數和任期等；

（九）業(ye)主委員(yuan)會換(huan)屆程序(xu)、補(bu)選辦法等(deng)；

（十(shi)）業主大(da)會(hui)、業主委員(yuan)會(hui)工作(zuo)經費的籌集、使(shi)用和管理；

（十(shi)一）業主大會、業主委員(yuan)會印章的(de)使(shi)用和管理。

第二十條業(ye)(ye)(ye)主拒付物業(ye)(ye)(ye)服務費(fei)，不繳(jiao)存專項維(wei)修(xiu)資金以(yi)(yi)及實施其他損(sun)害業(ye)(ye)(ye)主共同權(quan)益行(xing)為的(de)(de)，業(ye)(ye)(ye)主大會可以(yi)(yi)在(zai)管(guan)理規(gui)(gui)約和業(ye)(ye)(ye)主大會議事規(gui)(gui)則中對其共同管(guan)理權(quan)的(de)(de)行(xing)使予以(yi)(yi)限制。

第二(er)十(shi)一條業主大會會議(yi)(yi)分(fen)為定期會議(yi)(yi)和臨時(shi)會議(yi)(yi)。

業(ye)主大會(hui)定期會(hui)議(yi)(yi)應當按(an)照業(ye)主大會(hui)議(yi)(yi)事規則的(de)規定由業(ye)主委員會(hui)組(zu)織召開(kai)。

有(you)下(xia)列情況(kuang)之一的，業(ye)主(zhu)委員會應當及時組織(zhi)召開業(ye)主(zhu)大(da)會臨(lin)時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上(shang)且占(zhan)總人數20%以上業主提(ti)議的；

（二(er)）發生重大事(shi)故(gu)或者緊(jin)急事(shi)件需要及時(shi)處理(li)的；

（三）業主大會議事規則或者管(guan)理規約規定的其他情況。

第二(er)十二(er)條業(ye)主(zhu)大(da)會會議可以(yi)采用(yong)集體(ti)討論(lun)的(de)形(xing)式，也(ye)可以(yi)采用(yong)書面(mian)征求意見的(de)形(xing)式；但(dan)應當有物(wu)業(ye)管理區域內專有部(bu)分占建筑物(wu)總(zong)面(mian)積過半數的(de)業(ye)主(zhu)且占總(zong)人數過半數的(de)業(ye)主(zhu)參加。

采(cai)用(yong)書面征(zheng)求意(yi)見(jian)形式的(de)，應當(dang)將征(zheng)求意(yi)見(jian)書送交(jiao)每一(yi)位(wei)業(ye)主(zhu)；無(wu)法送達(da)的(de)，應當(dang)在物業(ye)管理區域內公(gong)告。凡需投票表(biao)決的(de)，表(biao)決意(yi)見(jian)應由業(ye)主(zhu)本人(ren)簽名。

第二(er)十三條業主大(da)會確(que)定(ding)業主投票權數，可(ke)以按照下(xia)列方(fang)法認定(ding)專有部分面(mian)積和(he)建筑物總面(mian)積：

（一）專有部(bu)分(fen)面(mian)(mian)積按照不(bu)動產登記簿記載的(de)面(mian)(mian)積計算；尚未進(jin)行(xing)登記的(de)，暫按測繪機構的(de)實測面(mian)(mian)積計算；尚未進(jin)行(xing)實測的(de)，暫按房屋(wu)買(mai)賣合同(tong)記載的(de)面(mian)(mian)積計算；

（二）建筑物總(zong)面積，按照(zhao)前項的統計(ji)總(zong)和計(ji)算。

第二(er)十四條業主(zhu)大會確定(ding)(ding)業主(zhu)投票權數(shu)，可以按照下列方法認定(ding)(ding)業主(zhu)人數(shu)和總人數(shu)：

（一）業主人數(shu)，按(an)照專(zhuan)有(you)(you)(you)部分的(de)數(shu)量計(ji)算(suan)，一個專(zhuan)有(you)(you)(you)部分按(an)一人計(ji)算(suan)。但建設單位尚未出售(shou)和雖已出售(shou)但尚未交付(fu)的(de)部分，以及同一買(mai)受人擁(yong)有(you)(you)(you)一個以上專(zhuan)有(you)(you)(you)部分的(de)，按(an)一人計(ji)算(suan)；

（二(er)）總人(ren)數(shu)，按照(zhao)前項(xiang)的統計總和計算。

第二十五條業(ye)主大會應當在業(ye)主大會議事規則中約定(ding)(ding)車位(wei)、攤(tan)位(wei)等特定(ding)(ding)空(kong)間是否計入用于確定(ding)(ding)業(ye)主投票權數的專有部分(fen)面積(ji)。

一(yi)個專有部分有兩個以上所(suo)有權人(ren)的，應當推(tui)選一(yi)人(ren)行使表決(jue)權，但共有人(ren)所(suo)代表的業主人(ren)數為一(yi)人(ren)。

業主(zhu)為(wei)無民事(shi)(shi)行為(wei)能力(li)(li)人或(huo)者限(xian)制民事(shi)(shi)行為(wei)能力(li)(li)人的，由其法(fa)定監護人行使投票權。

第二十六(liu)條業主(zhu)因故(gu)不(bu)能(neng)參加業主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議的，可以書(shu)面委托代理人參加業主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議。

未參與表決的(de)業(ye)主，其投票(piao)權數(shu)(shu)是否可(ke)以計入已表決的(de)多(duo)數(shu)(shu)票(piao)，由管理規約或(huo)者業(ye)主大會(hui)議事(shi)規則(ze)規定。

第(di)二十七條(tiao)物業(ye)(ye)管理區域內業(ye)(ye)主人數較多的，可以幢(chuang)、單元、樓層為單位，推(tui)選一名業(ye)(ye)主代(dai)表參加業(ye)(ye)主大會(hui)會(hui)議，推(tui)選及表決辦法應當在(zai)業(ye)(ye)主大會(hui)議事規則中規定。

第二十八(ba)條業(ye)主(zhu)可以(yi)書面委托(tuo)的(de)形(xing)式，約(yue)定(ding)由其(qi)推選的(de)業(ye)主(zhu)代(dai)表在一定(ding)期(qi)限內代(dai)其(qi)行使共同管理權(quan)(quan)，具(ju)體委托(tuo)內容、期(qi)限、權(quan)(quan)限和程序由業(ye)主(zhu)大會議事規則規定(ding)。

第(di)(di)二(er)十九條(tiao)業主大會(hui)會(hui)議決定籌集和(he)使用專(zhuan)(zhuan)項維(wei)修資金以(yi)及(ji)改造(zao)、重(zhong)建(jian)(jian)建(jian)(jian)筑物及(ji)其附屬設施的(de)(de)，應當經(jing)專(zhuan)(zhuan)有(you)部分占建(jian)(jian)筑物總(zong)面積三(san)分之二(er)以(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)業主且占總(zong)人數三(san)分之二(er)以(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)業主同意；決定本規(gui)則第(di)(di)十七條(tiao)規(gui)定的(de)(de)其他共有(you)和(he)共同管理(li)權(quan)利事項的(de)(de)，應當經(jing)專(zhuan)(zhuan)有(you)部分占建(jian)(jian)筑物總(zong)面積過(guo)半數且占總(zong)人數過(guo)半數的(de)(de)業主同意。

第三十條業(ye)主(zhu)大會會議應(ying)當(dang)由業(ye)主(zhu)委員會作出書面(mian)記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在(zai)物(wu)業管理區域內及時公(gong)告。

業主委員會

第三十一條業(ye)主委(wei)員會由(you)業(ye)主大(da)會會議選(xuan)舉產生，由(you)5至11人單(dan)數組成。業主委員會委員應(ying)當是物(wu)業管理區(qu)域內的業主，并符合下列(lie)條件：

（一）具有完全民事行為(wei)能力(li)；

（二）遵守國家有關(guan)法律(lv)、法規；

（三）遵(zun)守業(ye)主(zhu)大會議事規則、管理規約(yue)，模范履行業(ye)主(zhu)義(yi)務；

（四(si)）熱心(xin)(xin)公(gong)益(yi)事業，責任心(xin)(xin)強，公(gong)正廉潔；

（五）具有一定(ding)的組(zu)織能(neng)力；

（六(liu)）具備必(bi)要的工(gong)作時間。

第三十二條業主委員(yuan)會委員(yuan)實行(xing)任(ren)期(qi)制，每(mei)屆任(ren)期(qi)不超過5年(nian)，可(ke)連(lian)選連(lian)任，業主委員會(hui)委員具有同等表決權。

業主委員會(hui)應當(dang)自選舉之日(ri)起7日(ri)內(nei)召開首次會議，推選業主委員會主任(ren)和副主任(ren)。

第三(san)十三(san)條業主委員會應當自(zi)選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所(suo)在(zai)地(di)的區、縣房(fang)地(di)產行政主(zhu)管部門和(he)街道辦事處、鄉(xiang)鎮人民(min)政府(fu)辦理備(bei)案手(shou)續：

（一(yi)）業主(zhu)大會(hui)成(cheng)立和業主(zhu)委(wei)員會(hui)選舉的情(qing)況；

（二）管理規約；

（三）業主(zhu)大會議事(shi)規(gui)則(ze)；

（四）業主大會決定的(de)其(qi)他重大事(shi)項。

第三十(shi)四條業主(zhu)(zhu)委員會(hui)辦理備(bei)案手續后(hou)，可持備(bei)案證明向公安機關申請刻制業主(zhu)(zhu)大會(hui)印章和業主(zhu)(zhu)委員會(hui)印章。

業主委員會任(ren)期內(nei)，備案(an)內(nei)容發生(sheng)變更的，業主委員會應(ying)當自變更之日起30日內(nei)將變更內(nei)容書面報(bao)告備案部門。

第三(san)十五條業主委(wei)員會(hui)履行以(yi)下職責：

（一）執行(xing)業(ye)主大會(hui)的決定和(he)決議；

（二）召集(ji)業主大會會議，報告物業管理實施情況(kuang)；

（三）與業(ye)主大會選聘(pin)的(de)物業(ye)服務企業(ye)簽訂物業(ye)服務合(he)同；

（四）及(ji)時了解業主、物(wu)業使用(yong)人的意見(jian)和(he)建議，監督和(he)協助物(wu)業服(fu)務(wu)企業履行物(wu)業服(fu)務(wu)合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促(cu)業(ye)(ye)主交(jiao)納物業(ye)(ye)服務費及其他相關費用；

（七(qi)）組(zu)織和監督(du)專項維(wei)修資金的籌集和使用(yong)；

（八）調解業(ye)主之(zhi)間因(yin)物業(ye)使(shi)用、維(wei)護(hu)和(he)管理產生的(de)糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職(zhi)責。

第三(san)十(shi)六條業主(zhu)委員會應(ying)當(dang)向業主(zhu)公布下(xia)列(lie)情況和(he)資料：

（一）管理規約、業(ye)主大會議事規則；

（二）業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)和(he)業(ye)主(zhu)委員會(hui)的決定；

（三）物業服務(wu)合(he)同；

（四）專項維(wei)修(xiu)資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使(shi)用(yong)和(he)收益情(qing)況；

（六(liu)）占用業主(zhu)共有的道路(lu)或者其他場地用于停放汽車(che)車(che)位的處分情況(kuang)；

（七(qi)）業(ye)主(zhu)大會(hui)和(he)業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)工作(zuo)經費的收支情況；

（八）其他應當(dang)向業主(zhu)公開的情況和資料。

第三十(shi)七條業(ye)主委員會(hui)(hui)應(ying)當按照業(ye)主大(da)會(hui)(hui)議(yi)事規則的(de)規定(ding)及業(ye)主大(da)會(hui)(hui)的(de)決定(ding)召開(kai)會(hui)(hui)議(yi)。經三分(fen)之一以上業(ye)主委員會(hui)(hui)委員的(de)提議(yi)，應(ying)當在(zai)7日內召開業主(zhu)委員會會議。

第三十八條業(ye)主(zhu)委員會(hui)會(hui)議(yi)由主(zhu)任(ren)召集(ji)和主(zhu)持，主(zhu)任(ren)因故不能(neng)履行職責(ze)，可以委托(tuo)副主(zhu)任(ren)召集(ji)。

業主委員(yuan)會會議應有過半數的委員(yuan)出(chu)席，作出(chu)的決定必須經全(quan)體委員(yuan)半數以上同意。

業主委員會(hui)委員不能委托代理人(ren)參(can)加會(hui)議。

第(di)三十九(jiu)條業主委(wei)員會(hui)(hui)應當于會(hui)(hui)議召開(kai)7日前(qian)，在物業管理區域內(nei)公告(gao)業主委(wei)員(yuan)會會議的內(nei)容和議程，聽(ting)取(qu)業主的意見和建議。

業(ye)主委(wei)員會(hui)(hui)會(hui)(hui)議應(ying)當制(zhi)作(zuo)書(shu)面記錄并存檔(dang)，業(ye)主委(wei)員會(hui)(hui)會(hui)(hui)議作(zuo)出的決(jue)定(ding)，應(ying)當有參會(hui)(hui)委(wei)員的簽字確認，并自作(zuo)出決(jue)定(ding)之日起(qi)3日內在物業管理區域內公告(gao)。

第四十條業主委員會應當(dang)建立(li)工作(zuo)(zuo)檔案(an)，工作(zuo)(zuo)檔案(an)包括以下主要(yao)內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄(lu)；

（二）業主(zhu)大會、業主(zhu)委員會的決(jue)定；

（三）業(ye)主(zhu)大會議事規則(ze)、管理規約和物(wu)業(ye)服務合同(tong)；

（四）業主委員(yuan)會選舉及備案(an)資料；

（五(wu)）專(zhuan)項維修資金(jin)籌集(ji)及使用賬目；

（六）業(ye)主(zhu)(zhu)及業(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表的名(ming)冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條(tiao)業主委員會應當建立印(yin)章管理規定(ding)，并指定(ding)專人(ren)保(bao)管印(yin)章。

使用(yong)(yong)業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)印章，應當根據業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)議(yi)事規(gui)則的(de)規(gui)定或者業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)的(de)決定；使用(yong)(yong)業(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)印章，應當根據業(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)會(hui)議(yi)的(de)決定。

第四十(shi)二條業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)、業(ye)(ye)(ye)主委員會(hui)工作(zuo)(zuo)經(jing)(jing)(jing)費由(you)全(quan)體(ti)業(ye)(ye)(ye)主承(cheng)擔。工作(zuo)(zuo)經(jing)(jing)(jing)費可(ke)以由(you)業(ye)(ye)(ye)主分(fen)攤(tan)，也(ye)可(ke)以從物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)共有部分(fen)經(jing)(jing)(jing)營所(suo)得收(shou)益中(zhong)列支。工作(zuo)(zuo)經(jing)(jing)(jing)費的收(shou)支情況，應當(dang)定期在物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域內公告，接受業(ye)(ye)(ye)主監(jian)督。

工作經費籌集、管理(li)和使(shi)用的具體辦法由業主(zhu)大會決定。

第四十三條

有下列(lie)情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(ye)轉(zhuan)讓、滅失(shi)等原(yuan)因不再是(shi)業(ye)主的；

（二）喪失民事(shi)行為(wei)能力的(de)；

（三(san)）依法(fa)被限(xian)制人身自由的；

（四）法律、法規(gui)以及管理規(gui)約(yue)規(gui)定的其他情形。

第(di)四十四條業(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)會委(wei)員(yuan)(yuan)有下列情況之一的，由(you)業(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)會三分之一以上委(wei)員(yuan)(yuan)或者(zhe)持有20%以上(shang)投(tou)票權(quan)數的業主(zhu)提議，業主(zhu)大(da)會或者業主(zhu)委員會根據業主(zhu)大(da)會的授權(quan)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行(xing)委員職責的；

（三）利(li)用(yong)委員資格謀(mou)取(qu)私利(li)的；

（四）拒不(bu)履行業主義務(wu)的；

（五）侵害(hai)他人合法權益的(de)；

（六）因(yin)(yin)其他原因(yin)(yin)不宜擔任業主委(wei)員會委(wei)員的。

第(di)四十(shi)五條業主委員會委員資格(ge)終止(zhi)的，應當自終止(zhi)之日起(qi)3日內將其(qi)保管(guan)的(de)檔案資料、印章(zhang)及其(qi)他屬于全體業主(zhu)所有的(de)財物移交(jiao)業主(zhu)委員會。

第四十六條業主委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)任期(qi)內，委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)出(chu)現空缺時(shi)(shi)，應當(dang)及時(shi)(shi)補(bu)足。業主委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)候補(bu)辦(ban)法(fa)由業主大(da)(da)會(hui)決定或者在業主大(da)(da)會(hui)議事(shi)規則中(zhong)規定。業主委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)人(ren)數不足總數的二分之一時(shi)(shi)，應當(dang)召開業主大(da)(da)會(hui)臨時(shi)(shi)會(hui)議，重(zhong)新(xin)選舉業主委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)。

第(di)四(si)十七條(tiao)業主委員會任(ren)期屆滿(man)前3個(ge)月，應當組織召開(kai)業主(zhu)大會(hui)會(hui)議，進(jin)行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房(fang)地產(chan)行政主(zhu)管部門(men)和街(jie)道(dao)辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條(tiao)業主委員(yuan)會應當(dang)自任(ren)期屆滿之(zhi)日起10日內，將其保管(guan)的檔案(an)資(zi)料、印章及(ji)其他屬于業主(zhu)(zhu)大會(hui)所有的財物移交新一屆業主(zhu)(zhu)委員會(hui)。

指導監督

第四十九條(tiao)物(wu)業(ye)(ye)所(suo)在(zai)地的區(qu)、縣房地產行政主管部門和(he)街道(dao)辦(ban)事處、鄉鎮(zhen)人民政府應當積極(ji)開展物(wu)業(ye)(ye)管理(li)政策法規的宣傳和(he)教育活動，及(ji)時處理(li)業(ye)(ye)主、業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會在(zai)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)活動中的投訴。

第五十條已(yi)交付(fu)使(shi)用(yong)的專有部分面(mian)積超過建筑物總(zong)面(mian)積50%，建設單位未按(an)要求報送籌備首次(ci)業主(zhu)大會會議相關(guan)文件資料的，物業所在地的區、縣(xian)房地產行政(zheng)主(zhu)管部門(men)或(huo)者街道辦事處、鄉鎮人民政(zheng)府有權責令建設單位限(xian)期改正。

第五十一條業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)(hui)(hui)未(wei)按業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)(hui)議事(shi)規則的(de)規定組(zu)織(zhi)召開(kai)(kai)業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)(hui)定期(qi)會(hui)(hui)(hui)議，或(huo)者(zhe)(zhe)發生應(ying)當召開(kai)(kai)業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)(hui)臨(lin)時會(hui)(hui)(hui)議的(de)情況，業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)(hui)(hui)不履行組(zu)織(zhi)召開(kai)(kai)會(hui)(hui)(hui)議職責(ze)的(de)，物業(ye)所(suo)在地(di)的(de)區(qu)、縣房地(di)產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門或(huo)者(zhe)(zhe)街道辦事(shi)處、鄉鎮(zhen)(zhen)人民(min)政(zheng)府可(ke)以責(ze)令業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)(hui)(hui)限期(qi)召開(kai)(kai)；逾期(qi)仍不召開(kai)(kai)的(de)，可(ke)以由物業(ye)所(suo)在地(di)的(de)居(ju)民(min)委(wei)(wei)員會(hui)(hui)(hui)在街道辦事(shi)處、鄉鎮(zhen)(zhen)人民(min)政(zheng)府的(de)指導和監督下組(zu)織(zhi)召開(kai)(kai)。

第(di)五十二條按照業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)議(yi)(yi)事規則的(de)規定或者三分之一以(yi)上委(wei)員(yuan)提議(yi)(yi)，應當(dang)召(zhao)開業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)(yi)的(de)，業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)任(ren)、副主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)任(ren)無(wu)正當(dang)理由(you)不召(zhao)集(ji)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)(yi)的(de)，物業(ye)所在地的(de)區(qu)、縣房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)管部門(men)或者街(jie)道辦事處、鄉鎮(zhen)人民政(zheng)府可以(yi)指(zhi)定業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)其他(ta)委(wei)員(yuan)召(zhao)集(ji)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)(yi)。

第(di)五十三條召開(kai)業主大會會議，物業所(suo)在地的區、縣房地產行政(zheng)主管(guan)部門和(he)街(jie)道(dao)辦事處、鄉鎮人民(min)政(zheng)府應當給予指導和(he)協(xie)助(zhu)。

第五十四條召開業主委員會會議(yi)，應當(dang)告知(zhi)相關的居民委員會，并(bing)聽取居民委員會的建議(yi)。

在物業管理區域(yu)內，業主(zhu)大(da)會、業主(zhu)委員會應當積極配合相關居民(min)委員會依法履行自治管理職責(ze)，支(zhi)持居民(min)委員會開展工作，并接(jie)受其(qi)指導和監督(du)。

第(di)五(wu)十五(wu)條違(wei)反業主(zhu)大(da)會(hui)議事規則或者(zhe)未經業主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議和業主(zhu)委員(yuan)會(hui)會(hui)議的(de)(de)決(jue)定(ding)，擅自使用業主(zhu)大(da)會(hui)印(yin)(yin)章、業主(zhu)委員(yuan)會(hui)印(yin)(yin)章的(de)(de)，物業所在地(di)的(de)(de)街(jie)道辦事處、鄉鎮人(ren)民政(zheng)府(fu)應當(dang)責(ze)令限期改正，并通(tong)告(gao)全體業主(zhu)；造成(cheng)經濟(ji)損失或者(zhe)不良影響的(de)(de)，應當(dang)依法追(zhui)究責(ze)任人(ren)的(de)(de)法律(lv)責(ze)任。

第五十(shi)六條業(ye)主委員(yuan)會委員(yuan)資(zi)格終止，拒不移(yi)交所(suo)保管的(de)(de)檔(dang)案(an)資(zi)料、印(yin)章(zhang)及其(qi)他屬于全體業(ye)主所(suo)有的(de)(de)財物的(de)(de)，其(qi)他業(ye)主委員(yuan)會委員(yuan)可以請(qing)求物業(ye)所(suo)在地的(de)(de)公安(an)機關協助(zhu)移(yi)交。

業(ye)主委員會任期屆滿后，拒不移(yi)交所(suo)保管的(de)(de)檔案資料、印章及其他屬于全體(ti)業(ye)主所(suo)有的(de)(de)財物(wu)的(de)(de)，新一屆業(ye)主委員會可以(yi)請求物(wu)業(ye)所(suo)在地的(de)(de)公安機關協助移(yi)交。

第五十七條業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)在(zai)規定(ding)時(shi)間(jian)內不組織換屆(jie)選舉的(de)(de)，物(wu)業(ye)所在(zai)地的(de)(de)區、縣房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門或者(zhe)街(jie)(jie)道辦(ban)事處、鄉鎮人(ren)民政(zheng)府應當(dang)責令其限期組織換屆(jie)選舉；逾(yu)期仍不組織的(de)(de)，可以由(you)物(wu)業(ye)所在(zai)地的(de)(de)居民委員(yuan)會(hui)在(zai)街(jie)(jie)道辦(ban)事處、鄉鎮人(ren)民政(zheng)府的(de)(de)指導和監督下(xia)，組織換屆(jie)選舉工作。

第五(wu)十(shi)八條因(yin)客觀原因(yin)未能選舉產生(sheng)業主(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)或(huo)者業主(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)委(wei)(wei)員人數(shu)不(bu)足總數(shu)的(de)(de)二分(fen)之(zhi)一的(de)(de)，新一屆業主(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)產生(sheng)之(zhi)前，可以由物業所在(zai)地的(de)(de)居民委(wei)(wei)員會(hui)在(zai)街(jie)道辦事處、鄉鎮人民政(zheng)府的(de)(de)指(zhi)導和監督下，代行業主(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)的(de)(de)職責。

第五十九條業主(zhu)(zhu)大會、業主(zhu)(zhu)委員會作出的(de)決定(ding)違反法律法規的(de)，物業所在地的(de)區、縣房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門和街道辦(ban)事處、鄉鎮人民政(zheng)府應當責令(ling)限期(qi)改正或者撤銷其決定(ding)，并通告全體業主(zhu)(zhu)。

第六(liu)十條業(ye)主(zhu)不(bu)得擅自以(yi)業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)或(huo)者業(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)的名義從(cong)事活動。業(ye)主(zhu)以(yi)業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)或(huo)者業(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)的名義，從(cong)事違反法(fa)律、法(fa)規的活動，構成犯罪(zui)的，依法(fa)追究刑(xing)事責任(ren)；尚不(bu)構成犯罪(zui)的，依法(fa)給予治安管(guan)理處罰。

第六十一(yi)條物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)區(qu)域內，可以召(zhao)開(kai)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)聯席(xi)會(hui)議(yi)。物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)聯席(xi)會(hui)議(yi)由街(jie)道辦(ban)事處、鄉鎮(zhen)人民政府負責召(zhao)集(ji)，由區(qu)、縣(xian)房地產行(xing)政主管(guan)部門、公安派出所、居民委員會(hui)、業(ye)(ye)主委員會(hui)和(he)物(wu)業(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)等方面(mian)的代表參加，共同協調解決物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)中(zhong)遇到的問題。

附則

第六十(shi)二(er)條業(ye)主自行(xing)管(guan)理或者委托其他管(guan)理人管(guan)理物業(ye)，成(cheng)立(li)業(ye)主大會，選舉業(ye)主委員(yuan)會的，可參照(zhao)執行(xing)本規(gui)則。

第(di)六十三條物(wu)業所在(zai)地的(de)區、縣(xian)房地產行政主管部門與(yu)街道(dao)辦事處、鄉鎮人民(min)政府(fu)在(zai)指導、監督業主大會(hui)(hui)和(he)業主委員會(hui)(hui)工作中的(de)具體職責分工，按各省、自(zi)治區、直轄(xia)市人民(min)政府(fu)有關規定執行。

第(di)六十(shi)四(si)條(tiao)本規(gui)則自2010年1月1日起施行(xing)。《業主(zhu)大會規程(cheng)》（建(jian)住(zhu)房[2003]131號）同時廢止。