【業(ye)(ye)主大會(hui)和業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)指導規(gui)(gui)則】業(ye)(ye)主大會(hui)和業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)指導規(gui)(gui)則解(jie)讀

總則

第一(yi)條(tiao)為了規(gui)范業主(zhu)大(da)會和業主(zhu)委員會的(de)活動(dong)，維護業主(zhu)的(de)合法(fa)(fa)權益，根據《中華人民共和國物(wu)(wu)權法(fa)(fa)》、《物(wu)(wu)業管(guan)理條(tiao)例》等法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)的(de)規(gui)定(ding)，制定(ding)本規(gui)則。

第二條業主大會由物業管理區域內(nei)的全(quan)體業(ye)主組成，代表和維護(hu)物(wu)業(ye)管理區域內(nei)全(quan)體業(ye)主在物(wu)業(ye)管理活(huo)動中的合法權(quan)利，履行相(xiang)應的義(yi)務(wu)。

第三(san)條業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)由(you)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)依法選舉產生，履行業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)賦予(yu)的職責(ze)，執行業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)決定(ding)的事(shi)項，接受業(ye)(ye)主(zhu)的監(jian)督。

第(di)四條業(ye)主大會或者業(ye)主委員(yuan)會的決(jue)定，對業(ye)主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履(lv)行(xing)職責，不得(de)(de)作出與(yu)物(wu)業管理無(wu)關的(de)決定(ding)，不得(de)(de)從事(shi)與(yu)物(wu)業管理無(wu)關的(de)活(huo)動。

第五(wu)條業主(zhu)(zhu)(zhu)大會和業主(zhu)(zhu)(zhu)委員(yuan)會，對(dui)業主(zhu)(zhu)(zhu)損害他人合法權益(yi)和業主(zhu)(zhu)(zhu)共同利益(yi)的行為(wei)，有權依照法律、法規以及管理規約，要(yao)求停(ting)止侵害、消除危險、排除妨害、賠(pei)償損失。

第六條(tiao)物業(ye)所在地的區(qu)、縣房(fang)地產行政主(zhu)(zhu)管部門和(he)街(jie)道辦(ban)事處、鄉鎮(zhen)人民政府(fu)負責(ze)對設立業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)和(he)選(xuan)舉業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)給予指導和(he)協助，負責(ze)對業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)和(he)業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)的日常活動(dong)進行指導和(he)監督。

相關會議

業主大會

第七條(tiao)業(ye)主大會根據物業(ye)管理(li)區域的(de)劃分成立，一(yi)個物業(ye)管理(li)區域成立一(yi)個業(ye)主大會。

只有一個業(ye)(ye)主(zhu)的，或者業(ye)(ye)主(zhu)人數較少且經全體業(ye)(ye)主(zhu)同(tong)意，不成立(li)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會的，由業(ye)(ye)主(zhu)共同(tong)履行業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會、業(ye)(ye)主(zhu)委員會職(zhi)責(ze)。

第(di)八條(tiao)物(wu)業管理區(qu)域內(nei)，已交付的專有部分面(mian)積(ji)超(chao)過建筑物(wu)總面(mian)積(ji)50%時，建設(she)單位應當按照物(wu)業所在地的區、縣房地產(chan)行(xing)政主(zhu)管部門或(huo)者(zhe)街道辦事處(chu)、鄉鎮(zhen)人民(min)政府的要求，及時報送(song)下(xia)列籌備首次業主(zhu)大會會議所需的文件資(zi)料：

（一）物業管(guan)理區域(yu)證明(ming)；

（二）房(fang)屋及建筑物(wu)面積(ji)清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(she)施設(she)備的證明；

（六(liu)）物業服務用房配置證明(ming)；

（七）其他(ta)有關的(de)文件資料(liao)。

第九條(tiao)符合成立業(ye)主(zhu)大(da)會條(tiao)件(jian)的，區、縣房地產行(xing)政主(zhu)管(guan)部門或者街道(dao)辦事(shi)處、鄉鎮人民政府應當在收(shou)到(dao)業(ye)主(zhu)提出(chu)籌備業(ye)主(zhu)大(da)會書面申(shen)請后60日(ri)內(nei)，負責組織(zhi)、指導(dao)成(cheng)立首次業(ye)主(zhu)大會會議籌備組。

第十條首次業主大會會議籌備(bei)組(zu)由(you)業主代表、建設單(dan)位(wei)代表、街道辦(ban)事(shi)處(chu)、鄉鎮人(ren)民政府(fu)(fu)代表和居民委員會代表組(zu)成(cheng)(cheng)。籌備(bei)組(zu)成(cheng)(cheng)員人(ren)數應為單(dan)數，其中業主代表人(ren)數不低于籌備(bei)組(zu)總(zong)人(ren)數的一半，籌備(bei)組(zu)組(zu)長由(you)街道辦(ban)事(shi)處(chu)、鄉鎮人(ren)民政府(fu)(fu)代表擔任。

第十一條籌(chou)備組(zu)中業主代(dai)表(biao)的產生(sheng)，由街道辦事(shi)處、鄉鎮人民政(zheng)府或者居(ju)民委(wei)員(yuan)會組(zu)織業主推薦。

籌備組應(ying)當將成員(yuan)(yuan)名單以書(shu)面(mian)形式在物業管理(li)區域內公告。業主對(dui)籌備組成員(yuan)(yuan)有異議(yi)的，由街道辦事處、鄉鎮人民(min)政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌(chou)備組開展工作。

第十二條籌備組應當做好以下籌備工(gong)作：

（一）確認并(bing)公示(shi)業主身份、業主人數以及所擁(yong)有(you)的專有(you)部分面積；

（二）確定首次業主大會(hui)會(hui)議召開的時間、地點(dian)、形式和內(nei)容；

（三(san)）草擬管理(li)規(gui)(gui)約、業主(zhu)大會議(yi)事規(gui)(gui)則；

（四）依法確(que)定(ding)首次業主大(da)會(hui)會(hui)議表(biao)決規則；

（五）制定(ding)業(ye)主委(wei)員會(hui)委(wei)員候選(xuan)人產生辦法(fa)，確定(ding)業(ye)主委(wei)員會(hui)委(wei)員候選(xuan)人名單；

（六(liu)）制定業主委員會選舉(ju)辦法；

（七）完成召開首(shou)次業主大會(hui)會(hui)議的其他準備工作。

前款內容(rong)應當(dang)在(zai)首次業主大會會議召(zhao)開15日(ri)前以書面形式在物業(ye)管理區域內公告(gao)(gao)。業(ye)主對公告(gao)(gao)內容(rong)有異(yi)議的，籌備組應當記(ji)錄(lu)并作出(chu)答復。

第(di)十三條(tiao)依法登記取(qu)得或者根據物權(quan)(quan)法第(di)二章第(di)三節規定(ding)取(qu)得建筑(zhu)物專有部分所(suo)有權(quan)(quan)的人(房屋產權所有人)，應當(dang)認定為業(ye)主。

基于房屋買賣(mai)等民事法(fa)律(lv)行為，已經合法(fa)占有(you)建(jian)筑物(wu)專有(you)部分，但尚未依法(fa)辦理所有(you)權登(deng)記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)候(hou)(hou)選(xuan)人(ren)(ren)由業(ye)(ye)主推薦(jian)或(huo)者自薦(jian)。籌備組應(ying)當(dang)核查參選(xuan)人(ren)(ren)的(de)資(zi)格，根據物(wu)業(ye)(ye)規模(mo)、物(wu)權份額、委(wei)員(yuan)的(de)代表性和廣(guang)泛(fan)性等因(yin)素，確定業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)候(hou)(hou)選(xuan)人(ren)(ren)名(ming)單。

第十五條籌備組應當自組成之日起(qi)90日內完(wan)成(cheng)籌備工作，組織召開首次業主(zhu)大會會議。

業(ye)主大(da)會(hui)自首次(ci)業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議表決通(tong)過管(guan)理規(gui)約、業(ye)主大(da)會(hui)議事規(gui)則(ze)，并(bing)選舉(ju)產生業(ye)主委員會(hui)之日起成立。

第十六條劃分(fen)為一(yi)個物業(ye)管(guan)理區域(yu)的分(fen)期(qi)(qi)開(kai)發(fa)(fa)的建設項目，先(xian)期(qi)(qi)開(kai)發(fa)(fa)部分(fen)符合條件的，可(ke)以成立業(ye)主大(da)會(hui)，選舉(ju)產生(sheng)業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)。首次業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議(yi)應當(dang)根據分(fen)期(qi)(qi)開(kai)發(fa)(fa)的物業(ye)面積和進度等因素，在業(ye)主大(da)會(hui)議(yi)事規則中明確增(zeng)補業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)(wei)員(yuan)的辦(ban)法。

第十七條業主(zhu)大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大(da)會議事規則；

（二）制定(ding)和(he)修(xiu)改管(guan)理規約；

（三）選舉業主委員(yuan)會或者更換(huan)業主委員(yuan)會委員(yuan)；

（四）制定物業服務(wu)內容、標準以及(ji)物業服務(wu)收(shou)費(fei)方案；

（五）選聘和解聘物(wu)業(ye)服務企業(ye)；

（六）籌集和使(shi)用專項維修資(zi)金；

（七）改(gai)建、重建建筑物(wu)及其(qi)附(fu)屬設施；

（八）改變共有(you)部分的用途；

（九）利用(yong)共有部分(fen)進(jin)行經營以及所得收益(yi)的分(fen)配與使用(yong)；

（十）法律(lv)法規或者管理(li)規約(yue)確定應由(you)業主共(gong)同(tong)決定的事項。

第十八條(tiao)管理規約(yue)應(ying)當對(dui)下列主要事項作(zuo)出(chu)規定：

（一）物(wu)業的(de)使用(yong)、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的(de)經營與收益分配；

（四）業主共同利(li)益(yi)的維(wei)護；

（五(wu)）業主共同管理權的行(xing)使；

（六）業主(zhu)應盡(jin)的義務；

（七）違反(fan)管理規(gui)約(yue)應(ying)當承擔的責任(ren)。

第十九條業主大會(hui)議(yi)事(shi)規(gui)(gui)則應當對(dui)下列(lie)主要事(shi)項作出(chu)規(gui)(gui)定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管(guan)理區域；

（二）業主委(wei)員(yuan)會的(de)職責；

（三）業主(zhu)委員會議(yi)事規則；

（四）業(ye)主大會會議(yi)召開的形式、時間和議(yi)事(shi)方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六(liu)）業主代(dai)表(biao)的(de)產生方式；

（七）業主大會會議的(de)表決程序；

（八）業主(zhu)委(wei)員會(hui)委(wei)員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員(yuan)會換屆程(cheng)序(xu)、補選辦法(fa)等；

（十）業(ye)主大會(hui)(hui)、業(ye)主委員會(hui)(hui)工作經費的籌集、使用和(he)管理；

（十一）業(ye)主大會、業(ye)主委(wei)員會印章的使用和管理。

第二(er)十條業(ye)(ye)主(zhu)拒付物業(ye)(ye)服務費，不繳存專項維修資金以(yi)及實施其他損害(hai)業(ye)(ye)主(zhu)共(gong)同權益行為的，業(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會可以(yi)在管理規(gui)約和(he)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會議事規(gui)則中對其共(gong)同管理權的行使(shi)予(yu)以(yi)限制。

第二十一條(tiao)業(ye)主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)(yi)分為定期(qi)會(hui)(hui)議(yi)(yi)和臨時會(hui)(hui)議(yi)(yi)。

業(ye)主大(da)會定(ding)期會議應當(dang)按照業(ye)主大(da)會議事規則的規定(ding)由業(ye)主委員會組織召開。

有下(xia)列情況之一的，業主委(wei)員會應當及時組織召開(kai)業主大(da)會臨時會議(yi)：

（一）經(jing)專有部(bu)分(fen)占建(jian)筑物總面積20%以上且占總(zong)人數20%以上(shang)業主提議的；

（二(er)）發生重大事(shi)故或者緊急事(shi)件需(xu)要及(ji)時處理(li)的；

（三）業主大會議事規(gui)則或者管理規(gui)約規(gui)定的(de)其他(ta)情況(kuang)。

第二十二條業(ye)主大會會議可(ke)(ke)以采用集(ji)體討論的形(xing)式(shi)，也(ye)可(ke)(ke)以采用書面征求意(yi)見(jian)的形(xing)式(shi)；但應(ying)當有物業(ye)管理區(qu)域內(nei)專(zhuan)有部(bu)分(fen)占建筑物總面積過(guo)半數的業(ye)主且占總人(ren)數過(guo)半數的業(ye)主參加(jia)。

采用(yong)書(shu)面征(zheng)求(qiu)意見(jian)(jian)形(xing)式(shi)的(de)，應當將征(zheng)求(qiu)意見(jian)(jian)書(shu)送交每一位業(ye)主；無法送達的(de)，應當在物(wu)業(ye)管理區域(yu)內公(gong)告。凡(fan)需投票(piao)表(biao)決(jue)的(de)，表(biao)決(jue)意見(jian)(jian)應由(you)業(ye)主本人簽名。

第二十三條業主(zhu)大會(hui)確定(ding)業主(zhu)投票權數，可以按照下列方法認(ren)定(ding)專有部分(fen)面積和建筑物總(zong)面積：

（一）專有部分面積(ji)(ji)按(an)(an)照不動產登記(ji)簿(bu)記(ji)載(zai)的面積(ji)(ji)計算(suan)；尚(shang)未進行(xing)登記(ji)的，暫(zan)(zan)按(an)(an)測(ce)(ce)繪機構的實測(ce)(ce)面積(ji)(ji)計算(suan)；尚(shang)未進行(xing)實測(ce)(ce)的，暫(zan)(zan)按(an)(an)房(fang)屋買賣合同記(ji)載(zai)的面積(ji)(ji)計算(suan)；

（二）建筑物總面(mian)積，按照(zhao)前項的統計總和計算。

第二十四(si)條業(ye)主(zhu)(zhu)大會確(que)定業(ye)主(zhu)(zhu)投票權數，可(ke)以(yi)按照下(xia)列方法(fa)認(ren)定業(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數和總人(ren)數：

（一(yi)）業(ye)主人數，按照(zhao)專(zhuan)有(you)部分(fen)(fen)的數量計算，一(yi)個專(zhuan)有(you)部分(fen)(fen)按一(yi)人計算。但建設單(dan)位尚(shang)未(wei)出售和雖已出售但尚(shang)未(wei)交付的部分(fen)(fen)，以及(ji)同(tong)一(yi)買受人擁有(you)一(yi)個以上專(zhuan)有(you)部分(fen)(fen)的，按一(yi)人計算；

（二(er)）總人數，按照前項(xiang)的統(tong)計(ji)(ji)總和計(ji)(ji)算(suan)。

第二十五條業(ye)(ye)主大會應當在業(ye)(ye)主大會議事規則(ze)中約定車位(wei)、攤位(wei)等(deng)特定空間(jian)是否計入用于確(que)定業(ye)(ye)主投票權數的專有部分面(mian)積。

一(yi)個專有部分有兩個以(yi)上所(suo)有權(quan)人(ren)(ren)(ren)的(de)，應當推選一(yi)人(ren)(ren)(ren)行使(shi)表(biao)決權(quan)，但共有人(ren)(ren)(ren)所(suo)代表(biao)的(de)業主人(ren)(ren)(ren)數為一(yi)人(ren)(ren)(ren)。

業主(zhu)為無民事行為能(neng)力(li)人或者限制民事行為能(neng)力(li)人的(de)，由其(qi)法(fa)定監護人行使(shi)投票(piao)權。

第二十六條(tiao)業(ye)主(zhu)(zhu)因故不能參(can)加(jia)業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會會議(yi)(yi)的，可以(yi)書面委托代(dai)理人(ren)參(can)加(jia)業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會會議(yi)(yi)。

未(wei)參與(yu)表決的業主，其(qi)投票權數是(shi)否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會(hui)議事規則規定。

第二(er)十(shi)七(qi)條物業(ye)管理區(qu)域內業(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數較多(duo)的，可以幢、單(dan)元(yuan)、樓層為單(dan)位，推(tui)選一名業(ye)主(zhu)(zhu)代表參(can)加業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議(yi)，推(tui)選及表決辦(ban)法應(ying)當(dang)在業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)議(yi)事規則(ze)中規定。

第二十八條業主(zhu)可以書(shu)面委(wei)托的形式，約定由(you)其推選的業主(zhu)代表在一定期限內(nei)代其行使(shi)共同管理權，具體委(wei)托內(nei)容、期限、權限和程序由(you)業主(zhu)大會議事規(gui)則規(gui)定。

第(di)二十九條業主(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)決定(ding)籌集和使用專項(xiang)維修資金以(yi)及(ji)改造(zao)、重建(jian)(jian)建(jian)(jian)筑(zhu)物(wu)及(ji)其(qi)附屬設施的(de)，應當經專有(you)部分(fen)占(zhan)建(jian)(jian)筑(zhu)物(wu)總面(mian)積(ji)三(san)分(fen)之(zhi)二以(yi)上的(de)業主(zhu)且(qie)占(zhan)總人數(shu)三(san)分(fen)之(zhi)二以(yi)上的(de)業主(zhu)同(tong)意(yi)；決定(ding)本規則(ze)第(di)十七條規定(ding)的(de)其(qi)他共有(you)和共同(tong)管理權利事(shi)項(xiang)的(de)，應當經專有(you)部分(fen)占(zhan)建(jian)(jian)筑(zhu)物(wu)總面(mian)積(ji)過半數(shu)且(qie)占(zhan)總人數(shu)過半數(shu)的(de)業主(zhu)同(tong)意(yi)。

第三十條業主大會會議應當由業主委員會作出書面(mian)記(ji)錄并存(cun)檔(dang)。

業主大會的決定應當以(yi)書面形式在物業管理(li)區域內及時公告。

業主委員會

第三十一(yi)條(tiao)業(ye)主委員(yuan)會由(you)業(ye)主大(da)會會議選舉(ju)產生，由(you)5至11人單(dan)數組成(cheng)。業主委員會(hui)委員應當是物業管理區域內的(de)業主，并(bing)符合下列條件：

（一(yi)）具有完全民事行為能力(li)；

（二）遵守(shou)國(guo)家(jia)有關法(fa)律、法(fa)規；

（三(san)）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心(xin)公益事業，責任心(xin)強，公正廉潔(jie)；

（五）具有一定的組(zu)織能力；

（六）具備必要的工(gong)作時間。

第三十二(er)條業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年(nian)，可連(lian)選(xuan)連(lian)任，業(ye)主委員會委員具有同(tong)等表決權。

業主(zhu)委(wei)員(yuan)會應當自選舉之日起(qi)7日(ri)內召開首次會議(yi)，推(tui)選業主委員會主任(ren)和副主任(ren)。

第(di)三十三條業(ye)主委員會應當(dang)自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物(wu)業所(suo)在地(di)的區、縣房地(di)產(chan)行政主管部門和街道辦(ban)事處、鄉鎮人民政府辦(ban)理備案手續：

（一）業主(zhu)大會成立和(he)業主(zhu)委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三(san)）業(ye)主大會議事規則；

（四(si)）業主大會決定的其(qi)他(ta)重大事項。

第三十四條業主(zhu)委員會(hui)辦理備(bei)案手續后，可持(chi)備(bei)案證明向公(gong)安機關申請刻(ke)制業主(zhu)大會(hui)印(yin)章(zhang)和業主(zhu)委員會(hui)印(yin)章(zhang)。

業(ye)主委員(yuan)會(hui)(hui)任期內，備案(an)內容發生(sheng)變(bian)更的，業(ye)主委員(yuan)會(hui)(hui)應當自變(bian)更之日(ri)起30日內將變更內容書面報告備(bei)案部門。

第三十五條業主委(wei)員會履行以下職(zhi)責：

（一(yi)）執行業主(zhu)大(da)會的決定和決議(yi)；

（二）召集業主大會會議，報告(gao)物(wu)業管理實施(shi)情況；

（三）與業(ye)主大會(hui)選聘的(de)物業(ye)服務(wu)企業(ye)簽訂物業(ye)服務(wu)合同；

（四）及時了解業(ye)主、物業(ye)使用人的意(yi)見和建議，監督(du)和協助(zhu)物業(ye)服務企業(ye)履行物業(ye)服務合同；

（五）監督(du)管理規約的實施；

（六）督促業(ye)(ye)主交(jiao)納物業(ye)(ye)服務費及其他相關費用；

（七）組織和(he)監督專項維修資金(jin)的籌(chou)集和(he)使(shi)用(yong)；

（八）調(diao)解業主(zhu)之間因物業使用、維(wei)護和(he)管(guan)理(li)產生的糾紛(fen)；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條業主(zhu)委員會應當(dang)向業主(zhu)公布下列情況(kuang)和資(zi)料：

（一）管理規約、業主大會(hui)議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定(ding)；

（三）物業服務合同；

（四）專項(xiang)維修(xiu)資金的籌集、使用情況(kuang)；

（五）物(wu)業共有(you)部分的使(shi)用和收益情況(kuang)；

（六）占用業主共有的道路(lu)或者其他場(chang)地(di)用于(yu)停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況(kuang)；

（八(ba)）其他應當向(xiang)業主(zhu)公開的情況和資料。

第(di)三十七條(tiao)業(ye)(ye)主委員(yuan)會(hui)應當按(an)照業(ye)(ye)主大會(hui)議(yi)事規則的(de)(de)規定(ding)及業(ye)(ye)主大會(hui)的(de)(de)決定(ding)召開會(hui)議(yi)。經(jing)三分之一以上業(ye)(ye)主委員(yuan)會(hui)委員(yuan)的(de)(de)提議(yi)，應當在7日內召開業(ye)主委員會會議。

第(di)三十八條業主委員會(hui)(hui)會(hui)(hui)議由主任召集和主持，主任因故(gu)不(bu)能履行(xing)職責，可以委托副主任召集。

業主委員(yuan)會(hui)會(hui)議應有過(guo)半數的(de)委員(yuan)出(chu)席，作出(chu)的(de)決定必須經全體委員(yuan)半數以(yi)上同意。

業主委(wei)員會(hui)委(wei)員不能(neng)委(wei)托代理人參加(jia)會(hui)議。

第三十(shi)九條業主委員會(hui)應當于會(hui)議(yi)召(zhao)開7日前，在(zai)物(wu)業管理區域內公告業主(zhu)委員會會議(yi)的(de)內容和(he)議(yi)程，聽取(qu)業主(zhu)的(de)意見(jian)和(he)建議(yi)。

業主委員會會議應(ying)當制作(zuo)書面記(ji)錄(lu)并(bing)存檔，業主委員會會議作(zuo)出(chu)的決定，應(ying)當有參會委員的簽(qian)字確認，并(bing)自作(zuo)出(chu)決定之日起3日內在物業管理(li)區域內公告。

第四十條(tiao)業主委員(yuan)會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容(rong)：

（一）業(ye)主大會(hui)、業(ye)主委員會(hui)的(de)會(hui)議記錄；

（二(er)）業主(zhu)大會、業主(zhu)委員會的決定(ding)；

（三）業主大(da)會議(yi)事規(gui)則、管理規(gui)約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集(ji)及使用賬目(mu)；

（六）業(ye)(ye)主及(ji)業(ye)(ye)主代表(biao)的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條業主(zhu)委員會應當(dang)建(jian)立印章管(guan)理規定，并(bing)指定專人保管(guan)印章。

使用業(ye)主大(da)會(hui)(hui)印章，應當根據業(ye)主大(da)會(hui)(hui)議(yi)事規則(ze)的(de)規定(ding)(ding)或者業(ye)主大(da)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)的(de)決(jue)定(ding)(ding)；使用業(ye)主委(wei)員會(hui)(hui)印章，應當根據業(ye)主委(wei)員會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)的(de)決(jue)定(ding)(ding)。

第四十(shi)二條業(ye)主(zhu)(zhu)大會、業(ye)主(zhu)(zhu)委員會工作經(jing)費(fei)(fei)由(you)全(quan)體業(ye)主(zhu)(zhu)承擔。工作經(jing)費(fei)(fei)可以由(you)業(ye)主(zhu)(zhu)分(fen)(fen)攤，也可以從(cong)物業(ye)共有部分(fen)(fen)經(jing)營所得(de)收益(yi)中列(lie)支(zhi)。工作經(jing)費(fei)(fei)的收支(zhi)情況，應當定期在物業(ye)管理區域內公告(gao)，接(jie)受業(ye)主(zhu)(zhu)監督。

工作(zuo)經費(fei)籌集、管理和使(shi)用的具(ju)體辦法由業主大會決定。

第四十三條

有下列(lie)情況之(zhi)一的，業(ye)主委(wei)員會委(wei)員資格(ge)自行終(zhong)止：

（一）因(yin)物業轉讓、滅失等(deng)原因(yin)不再是業主的；

（二(er)）喪失民事行為(wei)能力的；

（三）依(yi)法被限(xian)制人身自由的；

（四）法律、法規以及管(guan)理規約規定(ding)的其他情(qing)形。

第四(si)(si)十四(si)(si)條業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)有(you)下列情況之(zhi)一(yi)的，由業主委(wei)員(yuan)會三分之(zhi)一(yi)以上委(wei)員(yuan)或者持(chi)有(you)20%以上投票權數(shu)的業主提議，業主大會(hui)(hui)或者業主委員會(hui)(hui)根據業主大會(hui)(hui)的授權，可以決定是否終止其(qi)委員資(zi)格：

（一）以書面(mian)方式提出辭職請(qing)求的；

（二）不履(lv)行委員職(zhi)責的；

（三）利用委員(yuan)資格謀取私利的(de)；

（四）拒不(bu)履行業主義務(wu)的；

（五）侵害他人合(he)法權(quan)益的；

（六）因其他原(yuan)因不宜(yi)擔任業主委員(yuan)會(hui)委員(yuan)的(de)。

第(di)四十(shi)五條業主(zhu)委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日(ri)內將其保管的(de)檔(dang)案資料、印章(zhang)及其他屬于(yu)全(quan)體業主所有的(de)財物移交業主委員會。

第四十六條業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)任期內，委(wei)員(yuan)(yuan)出現空缺時(shi)(shi)，應(ying)當及時(shi)(shi)補(bu)足。業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)委(wei)員(yuan)(yuan)候補(bu)辦法由業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)(hui)決定(ding)或者在業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)(hui)議(yi)(yi)事規則中規定(ding)。業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)委(wei)員(yuan)(yuan)人數不足總數的二分之一(yi)時(shi)(shi)，應(ying)當召開業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)(hui)臨時(shi)(shi)會(hui)(hui)(hui)議(yi)(yi)，重新選舉業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)。

第四十七(qi)條(tiao)業(ye)主(zhu)委員會任期屆滿(man)前3個月，應當組(zu)織(zhi)召開業(ye)主(zhu)大會(hui)會(hui)議，進行換屆選(xuan)舉，并報(bao)告物(wu)業(ye)所在(zai)地的區、縣房地產(chan)行政主(zhu)管部門和街道辦事處、鄉鎮人民(min)政府。

第四十八條業主委員(yuan)會應當(dang)自(zi)任期屆(jie)滿(man)之(zhi)日起10日內，將其保管(guan)的檔案資(zi)料、印(yin)章及其他屬于業主大會(hui)所有的財(cai)物移交(jiao)新一屆業主委員(yuan)會(hui)。

指導監督

第四十(shi)九條物(wu)業(ye)所在地(di)的區、縣房地(di)產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人(ren)民(min)政府應當積(ji)極開展物(wu)業(ye)管理政策法規(gui)的宣傳(chuan)和教育活動(dong)，及時處理業(ye)主、業(ye)主委員會(hui)在物(wu)業(ye)管理活動(dong)中的投訴。

第五十條(tiao)已(yi)交付使用的專有部(bu)分面(mian)積超過建筑物總面(mian)積50%，建設單位未(wei)按要(yao)求報(bao)送籌備首次業(ye)主大會(hui)會(hui)議相關(guan)文件(jian)資料的，物業(ye)所在(zai)地(di)(di)的區、縣房地(di)(di)產行(xing)政主管部(bu)門或者街道(dao)辦(ban)事處、鄉鎮人民(min)政府有權責令建設單位限期改(gai)正。

第五(wu)十一條(tiao)業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)未按業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)議事(shi)規則的規定組織(zhi)(zhi)召開業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)定期會(hui)(hui)議，或者(zhe)發生應當召開業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)臨(lin)時(shi)會(hui)(hui)議的情況，業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)不履行(xing)組織(zhi)(zhi)召開會(hui)(hui)議職責(ze)的，物業(ye)所(suo)在(zai)(zai)地(di)的區、縣房(fang)地(di)產行(xing)政主(zhu)(zhu)管部(bu)門或者(zhe)街道(dao)(dao)辦事(shi)處、鄉鎮人民(min)政府可以(yi)責(ze)令業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)限期召開；逾期仍不召開的，可以(yi)由物業(ye)所(suo)在(zai)(zai)地(di)的居民(min)委(wei)員會(hui)(hui)在(zai)(zai)街道(dao)(dao)辦事(shi)處、鄉鎮人民(min)政府的指導和監督下組織(zhi)(zhi)召開。

第五十二條按照(zhao)業主(zhu)大會(hui)(hui)(hui)議事(shi)規則(ze)的規定(ding)或(huo)者三分之一以(yi)上委員(yuan)提議，應(ying)當召(zhao)開業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)(hui)會(hui)(hui)(hui)議的，業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)(hui)主(zhu)任、副主(zhu)任無正當理由不召(zhao)集(ji)業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)(hui)會(hui)(hui)(hui)議的，物業所在地的區、縣房(fang)地產(chan)行政(zheng)主(zhu)管部門或(huo)者街道辦事(shi)處、鄉鎮(zhen)人(ren)民政(zheng)府(fu)可以(yi)指定(ding)業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)(hui)其他委員(yuan)召(zhao)集(ji)業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)(hui)會(hui)(hui)(hui)議。

第(di)五十三條(tiao)召開業主(zhu)大(da)會會議，物業所在地的區、縣房(fang)地產行政主(zhu)管部門和街(jie)道辦事(shi)處、鄉鎮人(ren)民政府應(ying)當給予指(zhi)導和協助。

第(di)五(wu)十(shi)四條(tiao)召開業(ye)主委員會(hui)會(hui)議(yi)，應當告知相關(guan)的居(ju)民(min)委員會(hui)，并聽取居(ju)民(min)委員會(hui)的建議(yi)。

在物業管理區域內，業(ye)主大會、業(ye)主委(wei)員會應當積極配合相關(guan)居(ju)民委(wei)員會依法履行自治管(guan)理職責，支持居(ju)民委(wei)員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條違反業主大(da)會(hui)議事規則或者未經(jing)(jing)業主大(da)會(hui)會(hui)議和業主委員會(hui)會(hui)議的決定(ding)，擅自使用業主大(da)會(hui)印章、業主委員會(hui)印章的，物業所在地(di)的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當(dang)(dang)責(ze)令限(xian)期(qi)改(gai)正，并通告全體業主；造成經(jing)(jing)濟損失或者不良影響的，應當(dang)(dang)依(yi)法追究(jiu)責(ze)任(ren)人的法律責(ze)任(ren)。

第五十六條業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)資格終止，拒不移交所保管(guan)的(de)檔案(an)資料、印章及其他屬于全(quan)體業(ye)主(zhu)所有的(de)財(cai)物的(de)，其他業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)可以請求物業(ye)所在地的(de)公安(an)機關協助(zhu)移交。

業(ye)主委(wei)員(yuan)會任期(qi)屆滿后(hou)，拒不移(yi)交所保管(guan)的檔案(an)資料、印(yin)章及其他屬于全體業(ye)主所有的財物的，新一屆業(ye)主委(wei)員(yuan)會可(ke)以請(qing)求物業(ye)所在地的公安機關協助移(yi)交。

第(di)五十(shi)七條業(ye)主(zhu)委(wei)員會在(zai)規定時間(jian)內不(bu)組(zu)織(zhi)換屆選舉(ju)的，物(wu)業(ye)所在(zai)地的區、縣房地產(chan)行政(zheng)主(zhu)管部(bu)門(men)或者街道(dao)辦(ban)(ban)事處(chu)、鄉(xiang)鎮人(ren)民政(zheng)府應當責令(ling)其限期組(zu)織(zhi)換屆選舉(ju)；逾期仍不(bu)組(zu)織(zhi)的，可以(yi)由(you)物(wu)業(ye)所在(zai)地的居(ju)民委(wei)員會在(zai)街道(dao)辦(ban)(ban)事處(chu)、鄉(xiang)鎮人(ren)民政(zheng)府的指導(dao)和監督下，組(zu)織(zhi)換屆選舉(ju)工作。

第五十八條因客觀原因未(wei)能(neng)選舉產生(sheng)業主委(wei)(wei)員會或者業主委(wei)(wei)員會委(wei)(wei)員人數(shu)(shu)不足總數(shu)(shu)的(de)二分之一(yi)的(de)，新一(yi)屆業主委(wei)(wei)員會產生(sheng)之前，可以由物(wu)業所在地的(de)居民委(wei)(wei)員會在街道辦(ban)事處、鄉鎮人民政府(fu)的(de)指導和監督下，代行業主委(wei)(wei)員會的(de)職責(ze)。

第(di)五(wu)十九(jiu)條業(ye)主(zhu)(zhu)大會、業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會作出的決定違(wei)反(fan)法律法規的，物業(ye)所在地的區(qu)、縣房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門和街道辦事處、鄉鎮人(ren)民政(zheng)府(fu)應當責(ze)令限期改正或者撤(che)銷(xiao)其決定，并通告全(quan)體業(ye)主(zhu)(zhu)。

第六(liu)十條(tiao)業(ye)(ye)主不得擅(shan)自以業(ye)(ye)主大(da)會(hui)或者(zhe)業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)的(de)(de)名(ming)義(yi)(yi)從事(shi)活(huo)動。業(ye)(ye)主以業(ye)(ye)主大(da)會(hui)或者(zhe)業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)的(de)(de)名(ming)義(yi)(yi)，從事(shi)違(wei)反法(fa)律、法(fa)規(gui)的(de)(de)活(huo)動，構(gou)成(cheng)犯(fan)罪(zui)的(de)(de)，依法(fa)追(zhui)究(jiu)刑事(shi)責任；尚(shang)不構(gou)成(cheng)犯(fan)罪(zui)的(de)(de)，依法(fa)給予(yu)治安管理處罰(fa)。

第六十一(yi)條物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域內，可(ke)以召(zhao)開物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理聯席會議。物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理聯席會議由街(jie)道辦事(shi)處、鄉鎮(zhen)人民政(zheng)府(fu)負責召(zhao)集，由區、縣(xian)房地產行政(zheng)主管(guan)部門、公安(an)派出所、居(ju)民委員(yuan)會、業(ye)(ye)(ye)主委員(yuan)會和物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)等方面的代表參加，共同協調(diao)解決物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理中遇(yu)到(dao)的問題。

附則

第(di)六十二條(tiao)業主(zhu)(zhu)自行管(guan)理或(huo)者委托(tuo)其他(ta)管(guan)理人管(guan)理物業，成立(li)業主(zhu)(zhu)大會，選舉業主(zhu)(zhu)委員會的(de)，可參照執(zhi)行本規則。

第六十三條物業(ye)(ye)所在地(di)的(de)區、縣(xian)房地(di)產(chan)行政(zheng)主(zhu)管(guan)部門與街道辦(ban)事處、鄉鎮人民政(zheng)府(fu)在指導、監督業(ye)(ye)主(zhu)大會和業(ye)(ye)主(zhu)委員會工(gong)作(zuo)中的(de)具體職責(ze)分(fen)工(gong)，按各省、自治區、直(zhi)轄市人民政(zheng)府(fu)有關(guan)規定執行。

第六十四(si)條本規則自2010年1月1日(ri)起施行。《業(ye)主(zhu)大會(hui)規程》（建住房(fang)[2003]131號）同時廢(fei)止。