【房地(di)產銷(xiao)售策(ce)(ce)劃(hua)】房地(di)產項目策(ce)(ce)劃(hua) 房地(di)產營(ying)銷(xiao)策(ce)(ce)劃(hua)內容(rong)

一、房地產項目策劃：

可行性研究的內容：

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社(she)會(hui)和環(huan)境效益。

可行性研究的主要內容有：

（1）項目概況；

（2）開發項(xiang)目用地(di)的現場調查(cha)及動遷(qian)安置；

（3）市場分析和建設規模的確定；

（4）規劃設(she)計(ji)影響和環境保護；

（5）資源供給；

（6）環境影響和環境保護(hu)；

（7）項目開發組織機構、管理費用(yong)的研(yan)究；

（8）開(kai)發建(jian)設計(ji)劃；

（9）項目經濟及社會效益分析(xi)；

（10）結論及建議。

可行性研究的工作階段

投資機會研(yan)究。該(gai)階段(duan)的(de)主要(yao)任務是(shi)對投資項目(mu)或(huo)投資方向(xiang)提出建議，即在一定(ding)的(de)地區和部(bu)門內，以(yi)自然(ran)資源(yuan)和市(shi)場(chang)的(de)調查預測為基礎，尋找最有(you)利的(de)投資機會。

投資機(ji)會研究(jiu)(jiu)相(xiang)當粗(cu)略，主要依靠籠統的(de)估(gu)計(ji)而不是依靠詳細的(de)分析。該階(jie)段投資估(gu)算的(de)精確度為±30%，研究(jiu)(jiu)費用(yong)一(yi)般(ban)占總投資的(de)0.2%～0.8%。如(ru)果機(ji)會研究(jiu)(jiu)認為可行(xing)的(de)，就可以進(jin)行(xing)下一(yi)階(jie)段的(de)工(gong)作。

初步(bu)可(ke)行性(xing)研究(jiu)(jiu)，亦稱“預(yu)可(ke)行性(xing)研究(jiu)(jiu)”。在機會研究(jiu)(jiu)的(de)基礎上，進一步(bu)對項目建設的(de)可(ke)能性(xing)與潛在效益進行論證分析(xi)。初步(bu)可(ke)行性(xing)研究(jiu)(jiu)階(jie)段投資估算精度可(ke)達(da)±20%,所(suo)需費用約占總投資的(de)0.25%～1.5%。

詳(xiang)細可(ke)行(xing)性研(yan)究(jiu)(jiu)，即通常(chang)所說的(de)可(ke)行(xing)性研(yan)究(jiu)(jiu)。詳(xiang)細可(ke)行(xing)性研(yan)究(jiu)(jiu)是(shi)(shi)開發建設(she)項目(mu) 投資決(jue)策的(de)基礎，是(shi)(shi)在分析項目(mu)在技術上(shang)、財(cai)務(wu)上(shang)、經濟(ji)上(shang)的(de)可(ke)行(xing)性后作出投資與否決(jue)策的(de)關鍵步驟。

這一階段對(dui)建設投資估(gu)算的(de)精度在±10%，所(suo)需費用(yong)，小型(xing)項目約占投資的(de)1.0%～3.0%，大型(xing)復雜的(de)工程約占0.2%~1.0%.

項目(mu)的(de)(de)評估(gu)和決策，按照國家有關規(gui)定，對于大(da)中(zhong)型(xing)和限(xian)額以上的(de)(de)項目(mu)及(ji)重要(yao)的(de)(de)小型(xing)項目(mu)，必(bi)須經有權審批(pi)(pi)單(dan)位委托有資(zi)格的(de)(de)咨詢(xun)評估(gu)單(dan)位就項目(mu)可行性研究報告(gao)進(jin)行評估(gu)論證。未經評估(gu)的(de)(de)建(jian)設項目(mu)，任何單(dan)位不準審批(pi)(pi)，更不準組織建(jian)設。

可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：

（1）接受委托(tuo)；

（2）調查研究(jiu)；

（3）方案選擇與優(you)化；

（4）財務評價和國民經濟評價；

（5）編制(zhi)可行性(xing)研究報告。

二、房地產營銷策劃內容

營銷策劃內容:

A、定價策略

1、根據(ju)市場(chang)情況，合理分布(bu)各銷售(shou)階段，并制定平均銷售(shou)價格表(biao)；

2、實施后，在銷售(shou)過程中視實際情況(kuang)調整(zheng)銷售(shou)價格；

3、推(tui)出特價房(fang)的時機及數量建議；

4、樓(lou)層、朝向、景觀差(cha)價；

5、付款方(fang)式建(jian)議；

6、售價(jia)調整(zheng)與銷售率及工(gong)程(cheng)進度的關系

B、銷售費用及資金流量調控建議

1、營銷(xiao)全過程中(zhong)各階段銷(xiao)售費用（包括(kuo)廣告(gao)設計、制作及發布(bu)，售樓(lou)處及樣板房裝修，銷(xiao)售人員獎金，名類促(cu)銷(xiao)活動等費用）的數額建議；

2、銷售資金(jin)回籠與工程(cheng)進度關系建議(yi)

C、開盤時間及銷售階段的劃分

1、開盤時機建議(yi)（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起(qi)來考慮）；

2、銷售階(jie)段的劃分及周(zhou)期

D、銷售控制

1、推(tui)盤手法建議；

2、各銷(xiao)售階段(duan)及銷(xiao)售人員職級的(de)銷(xiao)售折扣(kou)建議；

3、價格(ge)調控(kong)與促(cu)銷手(shou)段建議；

4、簽署(shu)認購書(shu)與(yu)合同的(de)注意事項

E、人員培訓

1、發展商簡介；

2、房地產特性與房地(di)產價值；

3、項目環境資料(liao)說明；

4、項(xiang)目規劃介(jie)紹；

5、公共設施介紹；

6、整體理念介紹表(biao)(biao)表(biao)(biao)達；

7、營銷理念；

8、營銷技巧；

9、逼定技巧；

10、案名表達；

11、廣告(gao)定位(wei)；

12、廣告表(biao)現；

13、市場客源定(ding)位；

14、業務計劃介紹；

15、買(mai)方心理障礙排(pai)除(chu)；

16、現場(chang)接待流程及規定；

17、守價技巧；

18、準(zhun)客戶(hu)資料收集及分類方法；

19、電(dian)話拜(bai)訪與演練；

20、DM寄發(fa)及促銷活動計劃說明；

21、自我(wo)促銷及組合(he)促銷介紹；

22、現場買(mai)氣制造(zao)；

23、認購書、售(shou)價與付款辦法(fa)介紹；

24、相關(guan)法務及稅務介紹；

25、儀(yi)態、儀(yi)表與(yu)商業禮儀(yi)；

26、答客問演練與(yu)課程驗收