關于購買商住房的各項問題

一、貸款和稅費

商住房雖然不限購，但貸款壓力也不輕。首付5成是(shi)硬性規定，且不(bu)能(neng)享受公積金貸款(kuan)，商業貸款(kuan)也(ye)只能(neng)貸10年。在(zai)貸款利率方面，銀行一般要求(qiu)在(zai)基準利率的基礎上上浮10%。

稅(shui)費方(fang)面(mian)，商住房統一按(an)照3%的稅率征收(shou)契(qi)稅，無法享受“滿(man)五唯(wei)一”的稅費優惠政策(ce)。也就是說，買不限購的(de)商住(zhu)房，你付出(chu)的(de)利息和稅(shui)費成本(ben)要比普(pu)通(tong)住(zhu)宅(zhai)高得多。

二、水電費

除了(le)貸款(kuan)和稅費外，居(ju)住成本也(ye)是(shi)(shi)要(yao)重點考慮的事。商住房目(mu)前(qian)有兩(liang)種(zhong)(zhong)情況，一種(zhong)(zhong)是(shi)(shi)開發商承諾民(min)水(shui)民(min)電(dian)，但仍存不確定(ding)性，一種(zhong)(zhong)就是(shi)(shi)商業(ye)標準。

關(guan)注“民(min)水民(min)電(dian)”商住房的購房者最好應將這(zhe)部分關鍵信息以合(he)同的形式(shi)確立下來，畢竟商水商電(dian)價格基(ji)本上(shang)是民(min)水民(min)電(dian)的一倍了。

三、配套風險

對于純商業(ye)規劃(hua)的項目，配(pei)(pei)套(tao)設施可能是硬傷。因為是商業(ye)用地(di)(di)，政(zheng)府(fu)規劃(hua)方案(an)與住(zhu)宅住(zhu)宅用地(di)(di)不少(shao)區別(bie)，因為商業(ye)用地(di)(di)一般不會(hui)強制要求設計完善的配(pei)(pei)套(tao)服務(wu)，這給選擇(ze)商住(zhu)房的購房者帶(dai)來較大的麻煩。

四、居住效果

商住房(fang)(fang)通(tong)常(chang)每層十幾(ji)戶，乃(nai)至(zhi)幾(ji)十戶。這(zhe)類住宅(zhai)容(rong)積(ji)率(lv)非常(chang)高(gao)，房(fang)(fang)屋得房(fang)(fang)率(lv)也(ye)很低。很多房(fang)(fang)子(zi)都無法正常(chang)采(cai)光和通(tong)風(feng)。

對于商住房來說，更麻煩的是商住混合，因為本質上商住房是商業用地，辦公和餐飲都是被允許的，人流量多且人員混雜(za)，對居(ju)住體(ti)驗(yan)的影響非(fei)常大。

五、落戶問題

對于不(bu)限制戶口(kou)的城(cheng)市(shi)，買商住(zhu)房也(ye)不(bu)劃算(suan)，因(yin)為商住(zhu)房是不(bu)可以落戶的。

買過商住房的人都清楚(chu)，其(qi)產權證書寫的清楚(chu)，土地性質為(wei)“非住宅(zhai)用地”，不(bu)能落戶，后續(xu)孩子(zi)入學等問題也(ye)會接踵而(er)至。

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六、再出售困難

商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)進(jin)入二手房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場通常(chang)都不大受歡迎。北京等地的(de)二手房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場能很明顯地看(kan)出普通住(zhu)宅(zhai)和商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)差別，純住(zhu)宅(zhai)價(jia)格上漲得比較快，也(ye)比較容易(yi)出售，而商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)則因為(wei)面(mian)積、產(chan)權和稅費等問題，出手相對困(kun)難。

七、價格問題

商(shang)住房價格低、面積買(mai)一(yi)層送一(yi)層、不限購。

商住房面積小，總(zong)價較普(pu)通住宅更低(di)，對于首付有限的購(gou)房者來說，是個不錯的選擇(ze)。

另外商住房(fang)一般是兩層，底層是客廳和(he)廚房(fang)，上層是臥室。雖然面積達不到開(kai)發商宣傳的(de)“買一層(ceng)送一層(ceng)”，但二層(ceng)的確(que)能(neng)增加不少(shao)使用空間。

這在限購城市來頗具吸引(yin)力(li)。對于(yu)無戶口、不夠社保的單身(shen)人士(shi)來說，40年的商住房是唯一的選擇了，而且很多商住房都是精裝修交付，買點家具入住了。