什么是酒店式公寓

酒店(dian)式公(gong)寓，區別(bie)于普通住宅(zhai)，是一(yi)種提供酒店(dian)式管理(li)服務的公(gong)寓型(xing)物(wu)業(ye)，多集(ji)住宅(zhai)、酒店(dian)、會所、餐(can)飲(yin)等功能于一(yi)體，一(yi)般配置包括廚衛在內的綜合套間，擁(yong)有(you)(you)獨立產權，具有(you)(you)“自住”和“投資(zi)”兩大功能，業(ye)內也有(you)(you)說法稱其(qi)為“類(lei)住宅(zhai)”，但其(qi)本質仍(reng)是公(gong)寓。

買酒店式公寓好嗎

優點：

1、總價低

一般(ban)而言，酒店式公寓單(dan)價會比同板塊(kuai)住宅要低不少，加(jia)之酒店式公寓普(pu)遍(bian)做法是小戶型，主力戶型面(mian)積較小，兩相疊(die)乘，總價極(ji)低。

2、裝修好

普(pu)通住(zhu)宅(zhai)的(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修標準(zhun)，分(fen)為毛(mao)坯和(he)精裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修兩種(zhong)。精裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修，也稱為“全(quan)(quan)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修”，按照(zhao)住(zhu)建部(bu)的(de)官方(fang)定義，是(shi)“所有(you)功能空(kong)間(jian)的(de)固定面全(quan)(quan)部(bu)鋪裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)或粉刷完(wan)成(cheng)，廚房(fang)和(he)衛生間(jian)的(de)基(ji)本(ben)(ben)設備(bei)全(quan)(quan)部(bu)安(an)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)完(wan)成(cheng)”。一般而言，市(shi)面上的(de)精裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修也只(zhi)是(shi)簡(jian)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)，交付(fu)狀態在實踐中(zhong)也僅僅是(shi)滿足基(ji)本(ben)(ben)生活需求，而酒店(dian)式公寓則不(bu)然，除了(le)上述設施(shi)以(yi)外，一般還配備(bei)齊全(quan)(quan)的(de)家電設備(bei)和(he)生活設施(shi)，做到了(le)真正(zheng)的(de)“拎包入住(zhu)”，且裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修標準(zhun)也明顯高于普(pu)通住(zhu)宅(zhai)，門廳等(deng)公共(gong)設施(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修上檔次，富(fu)麗奢華。

3、地段好(hao)，租金高

通(tong)(tong)常而言(yan)，酒店式(shi)公寓(yu)的選址一(yi)般(ban)都在地鐵沿(yan)線或CBD等地段(duan)和交(jiao)通(tong)(tong)較好(hao)(hao)的區域，距離(li)各類寫字樓辦公區較近，因此，酒店式(shi)公寓(yu)的出租(zu)率一(yi)般(ban)比(bi)普(pu)通(tong)(tong)住宅更有(you)保障，加(jia)之裝修(xiu)不錯，服(fu)務較好(hao)(hao)，配套齊備，軟硬件設施齊全，娛樂(le)自住兩不誤，租(zu)金通(tong)(tong)常也遠高于普(pu)通(tong)(tong)住宅，投資回報合理(li)可期。

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4、通常不受限購政策的影(ying)響

像上海(hai)這種購房(fang)還有(you)戶口(kou)或社保要求的(de)城(cheng)市，不論(lun)你已(yi)婚還是未(wei)婚，上海(hai)寧還是外地人，無論(lun)社保有(you)沒有(you)繳納滿5年，都(dou)可以買酒店式公寓，門檻(jian)之低(di)，簡(jian)直(zhi)是給外來(lai)人口(kou)和單(dan)身貴族的(de)一份禮物。

缺點：

1、產(chan)(chan)權少，一(yi)般40年產(chan)(chan)權；

2、用(yong)水用(yong)電都(dou)是(shi)商(shang)業標準；

3、另外大多數(shu)都不是(shi)社(she)區(qu)(qu)的(de)物業，意(yi)思(si)就是(shi)沒有享用(yong)小(xiao)區(qu)(qu)花(hua)園，部分小(xiao)區(qu)(qu)還是(shi)有的(de)；

4、大多(duo)數(shu)不(bu)通燃氣(qi)，高端公(gong)寓才有；

5、沒(mei)有陽臺(tai)，高(gao)端公寓才有；

6、梯戶比不正(zheng)常，一層基本5梯13戶，生(sheng)活細節比如急用電(dian)梯下樓什么的(de)很(hen)麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區別

1、用地性質不同

酒店(dian)式公寓的(de)用(yong)地性質屬于商業(ye)用(yong)地，而普通(tong)住(zhu)宅的(de)用(yong)地性質屬于住(zhu)宅用(yong)地。

2、產權性質不同

酒店式公寓屬于(yu)(yu)商(shang)業所用的(de)，是(shi)屬于(yu)(yu)商(shang)住(zhu)(zhu)兩用型公(gong)寓性質(zhi)的(de)產(chan)權，而普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)居(ju)住(zhu)(zhu)使用的(de)，屬于(yu)(yu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)性質(zhi)的(de)產(chan)權。

3、產權年限不同

正因為酒店式(shi)公寓和普(pu)通住(zhu)宅的用地性(xing)質不(bu)同，所以它(ta)們(men)的產權年限(xian)(xian)也是不(bu)同的，酒店式(shi)公寓的產權年限(xian)(xian)一般只(zhi)有四十(shi)年，而普(pu)通住(zhu)宅的產權年限(xian)(xian)有七(qi)十(shi)年。

4、產權面積不同

酒(jiu)店式公寓屬于商務(wu)型(xing)公寓，其本身面積比較小，大部分戶(hu)型(xing)都在90平(ping)方米以(yi)內，一般不(bu)會超(chao)過這(zhe)個大小，而(er)普通住宅(zhai)不(bu)管是小戶(hu)型(xing)、中戶(hu)型(xing)、大戶(hu)型(xing)、超(chao)大戶(hu)型(xing)都是俱(ju)全的(de)。

5、內部設施不同

酒店(dian)式公寓一般是按照星級酒店(dian)的標準(zhun)來建造設計(ji)裝修的，雖(sui)然(ran)配備了廚衛，但是廚房一般都(dou)比較簡易，而普通住宅內部的基本(ben)生活(huo)設施都(dou)是很完善的。

6、物理管理不同

酒(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)寓的(de)(de)物業管理(li)形式(shi)類似于酒(jiu)(jiu)店服(fu)務(wu)，也就是說有(you)專門的(de)(de)客房打(da)掃之類的(de)(de)服(fu)務(wu)，而普(pu)通住宅的(de)(de)物業一(yi)般只(zhi)存在于公(gong)共方面(mian)，室內的(de)(de)衛生都是要自理(li)的(de)(de)。

7、價格不同

酒店式公寓一般位(wei)于(yu)市中心或者繁華地段，其售價(jia)肯(ken)定是高于(yu)周邊的普(pu)通住(zhu)宅，而(er)且它一般以經營為主，也就是只租不(bu)售。

購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費

酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)分為住宅(zhai)(zhai)類(lei)的(de)(de)酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)和非住宅(zhai)(zhai)類(lei)的(de)(de)酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)。兩(liang)種類(lei)型的(de)(de)稅費是不同的(de)(de)。我們(men)分類(lei)討論下：

（1）住宅類：買進(jin)需要(yao)繳納契稅(shui)、抵(di)押(ya)登(deng)記費(fei)、轉移登(deng)記費(fei)。征收(shou)標準如(ru)下：

①契(qi)稅：征收標準與首套(tao)、二套(tao)及房屋(wu)建(jian)筑(zhu)面積有關(guan)。具體(ti)如下：

②抵(di)押登記費：80元；

③轉(zhuan)移登(deng)記費(fei)：80元。

（2）非居住宅類：需要(yao)繳納契稅(shui)、印花稅(shui)、交(jiao)易登(deng)記費、抵押登(deng)記費。具體(ti)如下：

①契稅：（核定價(jia)-增值稅）×3%

②印花稅：合(he)同價(jia)×0.05%

③交易登記費：550元

④抵(di)押登(deng)記費：550元

MAIGOO提醒：如果新購住宅類酒店式公寓，要考慮是否計征房產稅。如果新購(gou)非住(zhu)宅類酒店式公寓，暫不征收房產稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設施

酒店式(shi)公寓(yu)一(yi)般都是精(jing)裝(zhuang)修的(de)，也會(hui)配齊各種電器，消費者(zhe)拎包即住。但(dan)不同的(de)酒店式(shi)公寓(yu)對于這些(xie)設施(shi)的(de)配置也有(you)所不同，配置得越好對投(tou)資者(zhe)來說未來也更(geng)容(rong)易(yi)租出去。此(ci)外，周(zhou)邊的(de)配套設施(shi)也同樣重要。

2、區域選擇

區(qu)域的(de)(de)問(wen)題，這(zhe)對(dui)投(tou)資(zi)者來(lai)說尤其重要(yao)。因為要(yao)考(kao)慮(lv)到(dao)未來(lai)能更快(kuai)地租出，投(tou)資(zi)者盡可能選(xuan)擇(ze)商(shang)圈成熟且交通設施(shi)又(you)比較完(wan)善區(qu)域進行投(tou)資(zi)。另外(wai)，區(qu)域的(de)(de)前景也(ye)需要(yao)考(kao)慮(lv)，一旦該區(qu)域將來(lai)發展得好，那(nei)房子(zi)升值(zhi)或是方便轉手(shou)的(de)(de)可能性也(ye)會增大。

3、高出租回報率是檢驗標準

如果是(shi)純(chun)投資，對(dui)你(ni)來講，回報(bao)率(lv)是(shi)第一(yi)位的，把出(chu)(chu)租回報(bao)率(lv)放在天秤上(shang)稱(cheng)一(yi)下(xia)，答(da)案就出(chu)(chu)來了。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價差

基本上(shang)(shang)同類地段，跟住宅相(xiang)比打(da)(da)個(ge)7折(zhe)就可以接受，現(xian)在這(zhe)個(ge)折(zhe)扣必(bi)須要(yao)更(geng)大一點(dian)了。現(xian)在市(shi)場上(shang)(shang)，打(da)(da)個(ge)7折(zhe)的(de)售價并不稀奇，如果要(yao)買，能(neng)打(da)(da)5折(zhe)的(de)更(geng)合適(shi)一些。

5、從產品全面考察

如果開(kai)發商的熟知度不(bu)高，可(ke)以側面看他的用心程度，只以賣(mai)房為(wei)目的的切不(bu)可(ke)取(qu)。酒店式公寓最后要在(zai)市場(chang)上贏(ying)得口(kou)碑，不(bu)光只有地段(duan)，還有產(chan)品(pin)本(ben)身(shen)，產(chan)品(pin)包括戶型設(she)計、社區配(pei)置(zhi)、物業(ye)服務。

買酒店式公寓可以貸款嗎

可以商業貸款(kuan)，不可以公(gong)(gong)積金(jin)貸款(kuan)。公(gong)(gong)積金(jin)貸款(kuan)僅(jin)限用(yong)于(yu)個人住(zhu)房(fang)。酒店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)屬于(yu)商用(yong)房(fang)性質,不能用(yong)公(gong)(gong)積金(jin)貸款(kuan)。

酒店式公寓購買注意

即便是(shi)以投資為目的購入酒店式公(gong)(gong)寓，而非用做自住(zhu)，也(ye)需注意選(xuan)購酒店式公(gong)(gong)寓的一些基(ji)本事項，盡量避(bi)免風險，增加盈利(li)的可(ke)能。首先需要了解(jie)，酒店式公(gong)(gong)寓通常由于公(gong)(gong)共(gong)走廊長(chang)，分攤的公(gong)(gong)共(gong)面積(ji)多，使其得房率相對較低，一般都不到70%。同時，由于酒店式公(gong)(gong)寓的土地(di)性(xing)質是(shi)商業(ye)，所以支付(fu)的交易費用要比公(gong)(gong)寓多。

另外(wai)，酒店式公(gong)寓還很有可能(neng)存在(zai)著房間(jian)功能(neng)差、朝南房間(jian)少(shao)、住戶數(shu)量多、小(xiao)區規(gui)模小(xiao)等問題(ti)。在(zai)市場(chang)上，同質化競爭的加劇、物業本身(shen)的規(gui)劃設計問題(ti)、定價或預期租金與市場(chang)本身(shen)及(ji)其升(sheng)值空(kong)間(jian)的脫離等主客(ke)觀(guan)因素，都可能(neng)對投資收益產生影(ying)響。