什么是酒店式公寓

酒店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)，區別于(yu)普通(tong)住宅(zhai)，是(shi)一(yi)種提(ti)供(gong)酒店(dian)式(shi)管理服務的(de)公(gong)寓(yu)型(xing)物業，多(duo)集住宅(zhai)、酒店(dian)、會(hui)所、餐飲等功(gong)能于(yu)一(yi)體，一(yi)般配置包括廚衛在內(nei)的(de)綜合套間(jian)，擁有獨立(li)產(chan)權(quan)，具有“自住”和“投資”兩大功(gong)能，業內(nei)也有說法(fa)稱其為“類住宅(zhai)”，但其本質(zhi)仍是(shi)公(gong)寓(yu)。

買酒店式公寓好嗎

優點：

1、總價低

一(yi)般而言，酒店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)單(dan)價會比同板塊住宅要低不少，加之酒店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)普遍做法是小戶型(xing)，主力戶型(xing)面積較小，兩相疊乘，總價極低。

2、裝修好

普通住宅(zhai)的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)標準，分(fen)為毛(mao)坯(pi)和精(jing)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)兩(liang)種。精(jing)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，也稱為“全(quan)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)”，按照住建部的(de)(de)官方(fang)定(ding)義，是(shi)“所有功能空間(jian)(jian)的(de)(de)固定(ding)面全(quan)部鋪裝(zhuang)(zhuang)或粉(fen)刷完成，廚房和衛生(sheng)間(jian)(jian)的(de)(de)基(ji)本設(she)(she)備(bei)(bei)全(quan)部安(an)裝(zhuang)(zhuang)完成”。一(yi)般(ban)而(er)言，市面上的(de)(de)精(jing)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)也只(zhi)是(shi)簡(jian)裝(zhuang)(zhuang)，交付(fu)狀態在實(shi)踐中也僅僅是(shi)滿足(zu)基(ji)本生(sheng)活(huo)需(xu)求(qiu)，而(er)酒店式(shi)公寓(yu)則不然，除了上述(shu)設(she)(she)施(shi)以外，一(yi)般(ban)還配備(bei)(bei)齊(qi)全(quan)的(de)(de)家電(dian)設(she)(she)備(bei)(bei)和生(sheng)活(huo)設(she)(she)施(shi)，做到了真正的(de)(de)“拎(lin)包入住”，且裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)標準也明顯高于(yu)普通住宅(zhai)，門廳(ting)等(deng)公共設(she)(she)施(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)上檔次，富麗奢華(hua)。

3、地段(duan)好，租(zu)金高

通(tong)常而言，酒(jiu)(jiu)店(dian)式公寓(yu)的選址一般都在地鐵沿線或CBD等地段和交(jiao)通(tong)較(jiao)好的區域，距離各類寫字樓辦公區較(jiao)近，因此，酒(jiu)(jiu)店(dian)式公寓(yu)的出租率一般比普通(tong)住宅更有(you)保(bao)障(zhang)，加之裝修不(bu)錯(cuo)，服務(wu)較(jiao)好，配套齊備(bei)，軟硬件設(she)施齊全，娛樂(le)自住兩不(bu)誤，租金通(tong)常也遠高于(yu)普通(tong)住宅，投資回報合理可期(qi)。

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4、通(tong)常不(bu)受限購政(zheng)策(ce)的影(ying)響

像上海這種購房(fang)還(huan)有(you)戶口或社保要求的城市，不論(lun)你已婚還(huan)是(shi)未婚，上海寧還(huan)是(shi)外(wai)地人(ren)，無論(lun)社保有(you)沒有(you)繳納滿5年，都可以買酒(jiu)店式公(gong)寓，門檻(jian)之低，簡(jian)直(zhi)是(shi)給外(wai)來人(ren)口和單(dan)身貴族的一份(fen)禮物。

缺點：

1、產權少，一般40年(nian)產權；

2、用水用電都是商業標準(zhun)；

3、另(ling)外大多數都不是社區(qu)的物(wu)業，意(yi)思(si)就是沒有(you)享(xiang)用小區(qu)花園，部分小區(qu)還是有(you)的；

4、大多(duo)數不通燃氣，高(gao)端公寓(yu)才有；

5、沒有陽臺，高端公寓才有；

6、梯(ti)戶(hu)比不(bu)正常，一層(ceng)基本5梯(ti)13戶(hu)，生活細節比如急(ji)用電梯(ti)下樓什么的很麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區別

1、用地性質不同

酒店(dian)式公寓的(de)用(yong)地性(xing)質屬于(yu)商業(ye)用(yong)地，而普通住(zhu)宅(zhai)的(de)用(yong)地性(xing)質屬于(yu)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地。

2、產權性質不同

酒店式公寓屬于商(shang)(shang)業(ye)所(suo)用(yong)的，是(shi)屬于商(shang)(shang)住(zhu)兩用(yong)型公寓性(xing)質(zhi)的產(chan)權(quan)，而普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)是(shi)居住(zhu)使用(yong)的，屬于住(zhu)宅(zhai)(zhai)性(xing)質(zhi)的產(chan)權(quan)。

3、產權年限不同

正因為(wei)酒店式(shi)公(gong)寓和普通住宅的(de)用地性質不同，所以它(ta)們的(de)產權(quan)年(nian)限(xian)也是不同的(de)，酒店式(shi)公(gong)寓的(de)產權(quan)年(nian)限(xian)一般(ban)只(zhi)有四(si)十年(nian)，而普通住宅的(de)產權(quan)年(nian)限(xian)有七十年(nian)。

4、產權面積不同

酒店(dian)式公寓屬于(yu)商務(wu)型公寓，其本身(shen)面積比(bi)較小，大(da)部分戶(hu)型都在90平方米以(yi)內，一(yi)般不(bu)(bu)會超過這個大(da)小，而普(pu)通(tong)住宅不(bu)(bu)管是小戶(hu)型、中戶(hu)型、大(da)戶(hu)型、超大(da)戶(hu)型都是俱全的。

5、內部設施不同

酒(jiu)店(dian)式公寓一般(ban)是按照(zhao)星級酒(jiu)店(dian)的(de)標(biao)準來建造設計(ji)裝(zhuang)修的(de)，雖然配(pei)備了廚衛，但(dan)是廚房一般(ban)都比較簡(jian)易(yi)，而普通住宅(zhai)內部的(de)基本(ben)生活設施都是很完善(shan)的(de)。

6、物理管理不同

酒店(dian)式公寓的(de)(de)物業管理形式類似(si)于酒店(dian)服(fu)務(wu)，也就是說(shuo)有專門的(de)(de)客房打掃之類的(de)(de)服(fu)務(wu)，而(er)普通住宅的(de)(de)物業一般只存在(zai)于公共方面，室(shi)內的(de)(de)衛(wei)生都(dou)是要自理的(de)(de)。

7、價格不同

酒店式公(gong)寓一(yi)般位于市(shi)中心或者繁(fan)華地段，其售價肯定(ding)是高于周邊的普通住(zhu)宅，而(er)且它(ta)一(yi)般以經(jing)營為主(zhu)，也就是只租不售。

購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費

酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓分(fen)為(wei)住宅類的(de)(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓和非住宅類的(de)(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓。兩種(zhong)類型的(de)(de)稅費是不同的(de)(de)。我們分(fen)類討論下(xia)：

（1）住宅類：買進需要繳納契稅、抵押登(deng)記費(fei)、轉移(yi)登(deng)記費(fei)。征收標準如下：

①契稅：征收標準與首套、二(er)套及房屋建筑面積有關。具體如下：

②抵(di)押登記費：80元；

③轉移登記費：80元。

（2）非居住宅類：需要繳納契稅(shui)、印花稅(shui)、交易登記(ji)(ji)費、抵押登記(ji)(ji)費。具體如下：

①契稅(shui)：（核定價-增值稅(shui)）×3%

②印花(hua)稅：合同價×0.05%

③交易登記費：550元

④抵押(ya)登記費：550元

MAIGOO提醒：如果新購住宅類酒店式公寓，要考慮是否計征房產稅。如果(guo)新購(gou)非住宅類酒店式公寓，暫不征(zheng)收房產稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設施

酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)一般都(dou)是(shi)精裝修的，也(ye)(ye)(ye)會配齊各種電器，消費者拎包(bao)即住。但不同(tong)的酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)對(dui)于這些設(she)(she)施的配置(zhi)也(ye)(ye)(ye)有所不同(tong)，配置(zhi)得越(yue)好(hao)對(dui)投資者來(lai)說未來(lai)也(ye)(ye)(ye)更容易租出去。此外，周邊的配套設(she)(she)施也(ye)(ye)(ye)同(tong)樣重要(yao)。

2、區域選擇

區域(yu)的問題(ti)，這對(dui)投資者來說尤其重要。因為要考(kao)(kao)慮到未來能更快地租出，投資者盡(jin)可能選擇(ze)商圈成熟且交通設施又比較完善(shan)區域(yu)進行投資。另外，區域(yu)的前(qian)景也(ye)需要考(kao)(kao)慮，一旦該區域(yu)將來發展得好(hao)，那房(fang)子升值或是方便轉手的可能性(xing)也(ye)會增大。

3、高出租回報率是檢驗標準

如果是純(chun)投資，對(dui)你(ni)來講，回報(bao)率是第一位的，把(ba)出(chu)租回報(bao)率放在天秤(cheng)上稱一下(xia)，答案就(jiu)出(chu)來了(le)。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價差

基本上(shang)同類地段，跟住宅相比打個(ge)7折(zhe)就可(ke)以接(jie)受，現在這個(ge)折(zhe)扣(kou)必(bi)須要更大一點(dian)了。現在市場上(shang)，打個(ge)7折(zhe)的售價并不稀奇，如果要買(mai)，能(neng)打5折(zhe)的更合(he)適一些。

5、從產品全面考察

如(ru)果開發商的(de)熟知度不(bu)(bu)高(gao)，可以側面看(kan)他的(de)用心程度，只(zhi)(zhi)以賣房(fang)為目的(de)的(de)切不(bu)(bu)可取。酒店式公(gong)寓(yu)最(zui)后要在市場上贏得口碑，不(bu)(bu)光只(zhi)(zhi)有地段，還(huan)有產品本身，產品包括戶(hu)型設計、社區(qu)配(pei)置、物業服務。

買酒店式公寓可以貸款嗎

可以商業貸款(kuan)，不可以公積金(jin)貸款(kuan)。公積金(jin)貸款(kuan)僅限(xian)用于個(ge)人住房。酒店式公寓屬于商用房性質,不能用公積金(jin)貸款(kuan)。

酒店式公寓購買注意

即便是(shi)以(yi)投資為目的(de)購入酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓，而非用(yong)做自(zi)住，也需注意選購酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓的(de)一些基(ji)本事項，盡量避免風(feng)險(xian)，增(zeng)加盈利的(de)可能。首先需要了解，酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓通常由(you)于公(gong)(gong)共(gong)走廊長(chang)，分攤(tan)的(de)公(gong)(gong)共(gong)面積多，使(shi)其得(de)房率(lv)相對較低，一般(ban)都不到70%。同時，由(you)于酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓的(de)土(tu)地性質是(shi)商業，所(suo)以(yi)支付的(de)交易費用(yong)要比公(gong)(gong)寓多。

另外，酒店式公寓還很(hen)有可(ke)能(neng)存在著房(fang)間(jian)功能(neng)差、朝南房(fang)間(jian)少、住戶數(shu)量多(duo)、小區規(gui)模小等(deng)問題(ti)(ti)。在市(shi)(shi)場上，同質化競爭的加(jia)劇、物業本(ben)(ben)身(shen)的規(gui)劃設計問題(ti)(ti)、定價或(huo)預期(qi)租(zu)金與市(shi)(shi)場本(ben)(ben)身(shen)及其升值空間(jian)的脫(tuo)離等(deng)主客觀因素，都可(ke)能(neng)對投資(zi)收益產生影響。