房產評估是什么意思

1、在二手(shou)房(fang)交(jiao)易的過程(cheng)中，購(gou)房(fang)者(zhe)向銀行(xing)提出(chu)貸(dai)款(kuan)(kuan)申請之后，銀行(xing)會委派評估(gu)機構來對(dui)房(fang)子進行(xing)評估(gu)，銀行(xing)根據評估(gu)機構出(chu)具的評估(gu)報告后才會和借款(kuan)(kuan)人進一(yi)步磋(cuo)商借款(kuan)(kuan)事宜。

2、而房(fang)(fang)(fang)產(chan)評估(gu)費現在(zai)基本(ben)是(shi)隨行(xing)就市，也就是(shi)會(hui)根據市場(chang)來(lai)變(bian)。以(yi)某線上(shang)評估(gu)平臺(tai)為例，房(fang)(fang)(fang)產(chan)評估(gu)費一般是(shi)幾(ji)百(bai)到幾(ji)千，會(hui)有兩(liang)份評估(gu)出品的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)評估(gu)報告(gao)，銀行(xing)、房(fang)(fang)(fang)管局都認可的(de)。

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房屋評估的依據是什么

1、房屋評(ping)估(gu)的(de)依據(ju)是(shi)房屋的(de)區位、用途、建筑結構、新(xin)舊程(cheng)度、建筑面積以(yi)及占地面積、土地使用權等影響(xiang)被征收房屋價值的(de)因素。

2、依據《北(bei)京(jing)市(shi)國有土地上房(fang)屋征收評(ping)估暫行辦法(fa)》第四條

（1）房(fang)(fang)屋征收部門應(ying)(ying)當向受(shou)托的房(fang)(fang)地產價格評估機構提供征收范圍(wei)內房(fang)(fang)屋情(qing)況(kuang)，包括已(yi)經(jing)登記的房(fang)(fang)屋情(qing)況(kuang)和未經(jing)登記建筑的認定、處理結(jie)果情(qing)況(kuang)。調查(cha)結(jie)果應(ying)(ying)當在房(fang)(fang)屋征收范圍(wei)內向被征收人公布。

（3）對(dui)于(yu)已經(jing)登(deng)(deng)記(ji)的房屋，其性質(zhi)、用途(tu)和建筑面(mian)積，一般(ban)以權(quan)屬(shu)證(zheng)書和登(deng)(deng)記(ji)簿(bu)的記(ji)載為準;權(quan)屬(shu)證(zheng)書與登(deng)(deng)記(ji)簿(bu)的記(ji)載不(bu)一致的，除有(you)證(zheng)據證(zheng)明登(deng)(deng)記(ji)簿(bu)確(que)有(you)錯誤外，以登(deng)(deng)記(ji)簿(bu)為準。對(dui)于(yu)未經(jing)登(deng)(deng)記(ji)的建筑，應當按照區人民政府的認(ren)定、處理結果進行評估。

3、依據《北京市(shi)國有土地上(shang)房屋(wu)征收評(ping)估暫行(xing)辦法》第七條(tiao)

被征收(shou)房屋(wu)價值評估(gu)應(ying)當考慮被征收(shou)房屋(wu)的區位、用途、建筑(zhu)結(jie)構、新(xin)舊程度、建筑(zhu)面積以及(ji)占地面積、土地使用權等(deng)影響被征收(shou)房屋(wu)價值的因素。

房屋評估費是多少

1、如果所評(ping)估的(de)房(fang)產的(de)總價(jia)值(zhi)在100以(yi)下或(huo)者(zhe)100萬以(yi)下的(de)部(bu)分，則評(ping)估費按照房(fang)產總價(jia)值(zhi)的(de)5%進行收取(qu)。

2、假如所需要評估的房產的總價(jia)值(zhi)在100—1000萬的，則100萬以上的部分按(an)照房產價(jia)值(zhi)總額的2.5%進行收取。

3、再甚所需(xu)要(yao)評估的房產的總價(jia)值在1000—2000萬的，則1000萬以上的部分(fen)按(an)照房產價(jia)值總額的1.5%進行收取。

4、更甚所需要評估的房產(chan)的總價值(zhi)在2000—5000萬的，則2000萬以上的部分按照房產(chan)價值(zhi)總額的0.8%進行收取(qu)。

5、如果所需(xu)要評估的(de)房(fang)產(chan)的(de)總價(jia)值在(zai)5000—8000萬的(de)，則5000萬以上的(de)部分按照房(fang)產(chan)價(jia)值總額的(de)0.4%進(jin)行收取(qu)。

6、假如(ru)所需要評估(gu)的(de)(de)房(fang)產的(de)(de)總(zong)價(jia)值(zhi)(zhi)在8000-10000萬的(de)(de)，則(ze)8000萬以上的(de)(de)部(bu)分按照(zhao)房(fang)產價(jia)值(zhi)(zhi)總(zong)額的(de)(de)0.2%進行收取。

7、如果(guo)所需要評估的(de)(de)房價的(de)(de)總(zong)價值甚至高于10000萬的(de)(de)，則10000萬以上的(de)(de)部(bu)分按照房產價值總(zong)額的(de)(de)0.1%進行收取。

房屋評估的方法有幾種

1、成本法

（1）成本(ben)積算(suan)法，即對(dui)取(qu)得(de)土(tu)地或(huo)已(yi)實現的(de)(de)(de)土(tu)地開發的(de)(de)(de)各項成本(ben)費用進行核算(suan)，剔除不正常(chang)因素影(ying)響的(de)(de)(de)價值，對(dui)于(yu)正常(chang)成本(ben)費用累積后取(qu)一定的(de)(de)(de)資本(ben)利(li)息和合理的(de)(de)(de)投資利(li)潤，得(de)出(chu)土(tu)地使用權價值的(de)(de)(de)方(fang)法。該方(fang)法常(chang)用于(yu)對(dui)正常(chang)程序(xu)取(qu)得(de)的(de)(de)(de)土(tu)地的(de)(de)(de)評(ping)估(gu)。

（2）重置成本法，它(ta)是對現(xian)有(you)的(de)房屋按照正(zheng)常市場標準下的(de)重新建(jian)造房屋所需成本的(de)測算，然(ran)后考(kao)慮(lv)資金(jin)的(de)利(li)(li)息并計取一(yi)定的(de)開(kai)發（或建(jian)設利(li)(li)潤）得出完全重置成本價(jia)，然(ran)后根據實際情況和法律規范(fan)確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的(de)評估價(jia)值的(de)方法。

2、市場比較法

挑(tiao)取市場(chang)上相(xiang)同用(yong)途、其(qi)他條件(jian)相(xiang)似的(de)房地(di)(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)格案例（已成交的(de)或評(ping)估過的(de)、具備正常報(bao)價(jia)(jia)的(de)）與待估房地(di)(di)(di)產(chan)的(de)各(ge)項條件(jian)相(xiang)比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)，對(dui)各(ge)個因素進行指數量化(hua)，通過準(zhun)確(que)的(de)指數對(dui)比(bi)(bi)調(diao)整(zheng)，得(de)出估價(jia)(jia)對(dui)象(xiang)房地(di)(di)(di)產(chan)的(de)價(jia)(jia)值的(de)方法(fa)。這(zhe)種方法(fa)具有較(jiao)(jiao)強的(de)實(shi)際意(yi)義和準(zhun)確(que)性，在市場(chang)較(jiao)(jiao)為(wei)(wei)成熟、成交透明、比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)案例易找的(de)時候常常使用(yong)，并且估價(jia)(jia)結果(guo)較(jiao)(jiao)為(wei)(wei)準(zhun)確(que)。

3、剩余法

房(fang)地(di)產(chan)總價(jia)(jia)(jia)(jia)知道(dao)或(huo)者可(ke)以測算出來時，因(yin)為房(fang)地(di)產(chan)總價(jia)(jia)(jia)(jia)＝土地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)＋房(fang)產(chan)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)，因(yin)此測算出土地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)或(huo)房(fang)產(chan)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)，用(yong)(yong)總價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)扣除它后即可(ke)得出房(fang)產(chan)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)或(huo)土地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)。這種方法常用(yong)(yong)于房(fang)屋或(huo)土地(di)的單項估價(jia)(jia)(jia)(jia)。

4、收益法

不同(tong)(tong)的(de)(de)地(di)(di)(di)區(qu)、不同(tong)(tong)用途、類型的(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)收益率也有所(suo)不同(tong)(tong)，根據待估房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)收益返算其價(jia)值的(de)(de)方法(fa)即為收益還原法(fa)。房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)價(jia)值＝房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)純收益÷收益還原利(li)率。

5、假設開發法

對于一(yi)個未完成(cheng)的房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)項(xiang)目（純(chun)土地(di)或(huo)在建工程等），通過測算正常開發(fa)完畢后(hou)(hou)的市場價值，然(ran)后(hou)(hou)扣除剩余開發(fa)任務的正常投入，即得出待估房(fang)地(di)產(chan)價值的方法。

6、基準地價法

針(zhen)對(dui)到某一(yi)地(di)塊的(de)(de)土地(di)使用權(quan)價值評(ping)估(gu)，可(ke)以(yi)參照已有的(de)(de)同級(ji)別(bie)、同用途的(de)(de)基(ji)準地(di)價，進行(xing)一(yi)般因(yin)素、區(qu)域(yu)因(yin)素、個別(bie)因(yin)素的(de)(de)調整，最后得出估(gu)價對(dui)象土地(di)使用權(quan)價值的(de)(de)方法(fa)。這(zhe)種方法(fa)有一(yi)定的(de)(de)政策(ce)性。

7、路線價法

土(tu)(tu)地使用權的(de)(de)價(jia)值(zhi)跟土(tu)(tu)地所處位置（臨(lin)街(jie)狀況：寬(kuan)度(du)深(shen)度(du)）有很大(da)的(de)(de)關系，對(dui)于同一街(jie)區(qu)，土(tu)(tu)地的(de)(de)價(jia)值(zhi)具備相(xiang)對(dui)的(de)(de)穩定(ding)性，如果知道該(gai)街(jie)區(qu)土(tu)(tu)地的(de)(de)平均(jun)價(jia)格，通過臨(lin)街(jie)寬(kuan)度(du)、臨(lin)街(jie)深(shen)度(du)的(de)(de)調整(zheng)得出估價(jia)對(dui)象(xiang)土(tu)(tu)地價(jia)值(zhi)的(de)(de)方法即為路(lu)線價(jia)法。