房產評估是什么意思
1、在二(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)的(de)過程中,購房(fang)(fang)者向銀行提出貸款(kuan)申(shen)請之(zhi)后,銀行會(hui)委(wei)派評(ping)估機構來(lai)對房(fang)(fang)子進(jin)行評(ping)估,銀行根據評(ping)估機構出具(ju)的(de)評(ping)估報告后才會(hui)和借(jie)款(kuan)人進(jin)一步磋商借(jie)款(kuan)事(shi)宜。
2、而房(fang)產評(ping)估(gu)費現在基本是(shi)隨行(xing)就(jiu)市(shi)(shi),也就(jiu)是(shi)會(hui)根據市(shi)(shi)場(chang)來變(bian)。以某線上評(ping)估(gu)平臺為例(li),房(fang)產評(ping)估(gu)費一般是(shi)幾百到幾千,會(hui)有兩份評(ping)估(gu)出品的(de)房(fang)產評(ping)估(gu)報告,銀行(xing)、房(fang)管局都(dou)認可的(de)。
房屋評估的依據是什么
1、房(fang)屋評估的依據是房(fang)屋的區位、用途、建(jian)筑結構、新舊(jiu)程度、建(jian)筑面積以(yi)及占(zhan)地面積、土地使用權等影響被(bei)征(zheng)收(shou)房(fang)屋價值的因素。
2、依據《北(bei)京市國有土地上房屋征收(shou)評估暫行辦法》第四條
(1)房(fang)屋(wu)征收(shou)(shou)部(bu)門應(ying)當(dang)向受托的(de)房(fang)地產價格評(ping)估機構(gou)提(ti)供征收(shou)(shou)范圍內(nei)房(fang)屋(wu)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang),包(bao)括已經(jing)登記的(de)房(fang)屋(wu)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)和未經(jing)登記建筑(zhu)的(de)認定(ding)、處(chu)理(li)結(jie)果情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。調查結(jie)果應(ying)當(dang)在房(fang)屋(wu)征收(shou)(shou)范圍內(nei)向被征收(shou)(shou)人(ren)公布。
(3)對于已經登(deng)記(ji)(ji)(ji)的房屋,其性(xing)質(zhi)、用(yong)途和建(jian)筑(zhu)面積(ji),一(yi)(yi)般(ban)以(yi)權屬證(zheng)書(shu)(shu)和登(deng)記(ji)(ji)(ji)簿(bu)的記(ji)(ji)(ji)載(zai)為(wei)準(zhun);權屬證(zheng)書(shu)(shu)與登(deng)記(ji)(ji)(ji)簿(bu)的記(ji)(ji)(ji)載(zai)不一(yi)(yi)致的,除有證(zheng)據證(zheng)明登(deng)記(ji)(ji)(ji)簿(bu)確有錯誤外,以(yi)登(deng)記(ji)(ji)(ji)簿(bu)為(wei)準(zhun)。對于未經登(deng)記(ji)(ji)(ji)的建(jian)筑(zhu),應當按照區人民政(zheng)府的認(ren)定、處(chu)理結果進行評估。
3、依據《北京市國有土地上房屋征收評(ping)估暫行辦法(fa)》第七條(tiao)
被征(zheng)收房屋價(jia)值評(ping)估應當考慮被征(zheng)收房屋的區位、用途、建筑(zhu)結構、新舊程度、建筑(zhu)面(mian)積以及占地面(mian)積、土地使用權等影響被征(zheng)收房屋價(jia)值的因素。
房屋評估費是多少
1、如果(guo)所評估(gu)的房產的總(zong)價值在100以下(xia)或者100萬(wan)以下(xia)的部(bu)分,則(ze)評估(gu)費(fei)按(an)照房產總(zong)價值的5%進行收取(qu)。
2、假如所需要(yao)評估的(de)房產(chan)的(de)總價值在100—1000萬(wan)的(de),則100萬(wan)以(yi)上的(de)部分按照(zhao)房產(chan)價值總額的(de)2.5%進(jin)行收取。
3、再甚(shen)所(suo)需要(yao)評估的(de)房(fang)(fang)產的(de)總價值在1000—2000萬(wan)的(de),則1000萬(wan)以上的(de)部(bu)分(fen)按照房(fang)(fang)產價值總額(e)的(de)1.5%進行收取(qu)。
4、更甚所需要評估的(de)房(fang)產(chan)的(de)總價值在2000—5000萬(wan)的(de),則(ze)2000萬(wan)以(yi)上(shang)的(de)部分按照房(fang)產(chan)價值總額(e)的(de)0.8%進(jin)行收(shou)取。
5、如果(guo)所需要評估的房產的總價(jia)值在5000—8000萬的,則5000萬以上(shang)的部分(fen)按照房產價(jia)值總額的0.4%進(jin)行收(shou)取。
6、假如所需(xu)要(yao)評估的(de)房產的(de)總(zong)(zong)價值在(zai)8000-10000萬的(de),則8000萬以(yi)上的(de)部分按照(zhao)房產價值總(zong)(zong)額的(de)0.2%進(jin)行(xing)收(shou)取。
7、如果所需要評(ping)估的房價(jia)(jia)的總價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)甚至(zhi)高于10000萬的,則10000萬以(yi)上的部(bu)分按照房產價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)總額的0.1%進行收取。
房屋評估的方法有幾種
1、成本法
(1)成本(ben)積(ji)算法(fa)(fa),即對(dui)取(qu)得土地或(huo)已實現的(de)土地開發的(de)各項成本(ben)費用進行核算,剔除(chu)不正(zheng)常因素影響的(de)價(jia)值(zhi),對(dui)于正(zheng)常成本(ben)費用累積(ji)后取(qu)一定的(de)資(zi)本(ben)利息和合(he)理的(de)投(tou)資(zi)利潤,得出土地使用權價(jia)值(zhi)的(de)方法(fa)(fa)。該方法(fa)(fa)常用于對(dui)正(zheng)常程序取(qu)得的(de)土地的(de)評(ping)估。
(2)重(zhong)置(zhi)成本(ben)法(fa),它是對現有的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)按照正常市(shi)場(chang)標準下的(de)重(zhong)新建造房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所需成本(ben)的(de)測(ce)算(suan),然后(hou)考慮(lv)資金(jin)的(de)利息并計(ji)取(qu)一定(ding)的(de)開發(或建設利潤)得(de)出完全重(zhong)置(zhi)成本(ben)價(jia),然后(hou)根據實(shi)際情(qing)況(kuang)和法(fa)律規范(fan)確定(ding)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)成新率,二者相乘(cheng)后(hou)得(de)出房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)評(ping)估價(jia)值的(de)方法(fa)。
2、市場比較法
挑取市場(chang)上相同(tong)用途(tu)、其他條件相似的(de)房地(di)產(chan)價(jia)格案例(已成交(jiao)的(de)或評估過的(de)、具備正常報(bao)價(jia)的(de))與待(dai)估房地(di)產(chan)的(de)各(ge)項條件相比較(jiao)(jiao),對(dui)(dui)(dui)各(ge)個因素進行指數量化(hua),通(tong)過準(zhun)(zhun)確的(de)指數對(dui)(dui)(dui)比調整,得(de)出估價(jia)對(dui)(dui)(dui)象(xiang)房地(di)產(chan)的(de)價(jia)值的(de)方法(fa)。這(zhe)種方法(fa)具有較(jiao)(jiao)強(qiang)的(de)實際意義和準(zhun)(zhun)確性,在市場(chang)較(jiao)(jiao)為成熟(shu)、成交(jiao)透明、比較(jiao)(jiao)案例易找的(de)時候常常使(shi)用,并且估價(jia)結果較(jiao)(jiao)為準(zhun)(zhun)確。
3、剩余法
房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產總價知道或者可以測(ce)算出來(lai)時,因(yin)為(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產總價=土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權價值(zhi)(zhi)+房(fang)(fang)(fang)產價值(zhi)(zhi),因(yin)此測(ce)算出土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權價值(zhi)(zhi)或房(fang)(fang)(fang)產價值(zhi)(zhi),用(yong)總價值(zhi)(zhi)扣除(chu)它后即可得出房(fang)(fang)(fang)產價值(zhi)(zhi)或土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權價值(zhi)(zhi)。這種方法常(chang)用(yong)于(yu)房(fang)(fang)(fang)屋或土(tu)地(di)(di)的單項估價。
4、收益法
不同的(de)地(di)區、不同用途、類型的(de)房地(di)產(chan)收(shou)益(yi)(yi)率也有(you)所不同,根據待估(gu)房地(di)產(chan)的(de)收(shou)益(yi)(yi)返算其價值的(de)方法即為收(shou)益(yi)(yi)還原(yuan)法。房地(di)產(chan)價值=房地(di)產(chan)純收(shou)益(yi)(yi)÷收(shou)益(yi)(yi)還原(yuan)利率。
5、假設開發法
對于(yu)一(yi)個未完成的(de)房(fang)(fang)地產開(kai)(kai)(kai)發項目(純土地或在建(jian)工程等(deng)),通過測算正常開(kai)(kai)(kai)發完畢后的(de)市(shi)場價(jia)值,然后扣除剩(sheng)余開(kai)(kai)(kai)發任(ren)務的(de)正常投(tou)入,即得出待估房(fang)(fang)地產價(jia)值的(de)方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的(de)土地使用權價值評估,可以參照已有的(de)同級別、同用途的(de)基準地價,進行(xing)一般因(yin)(yin)素(su)、區(qu)域因(yin)(yin)素(su)、個別因(yin)(yin)素(su)的(de)調整,最后得出(chu)估價對象土地使用權價值的(de)方(fang)法。這種(zhong)方(fang)法有一定的(de)政策性。
7、路線價法
土(tu)地(di)使用權的價(jia)值跟土(tu)地(di)所處位置(臨(lin)(lin)街(jie)狀況(kuang):寬度深(shen)度)有(you)很大的關系(xi),對于同一街(jie)區,土(tu)地(di)的價(jia)值具備相對的穩定性,如(ru)果知(zhi)道該街(jie)區土(tu)地(di)的平(ping)均價(jia)格(ge),通(tong)過(guo)臨(lin)(lin)街(jie)寬度、臨(lin)(lin)街(jie)深(shen)度的調整得出估價(jia)對象土(tu)地(di)價(jia)值的方(fang)法即為路(lu)線價(jia)法。