房產評估是什么意思

1、在二手(shou)房(fang)交易的過程中，購房(fang)者向銀行(xing)提出貸(dai)款(kuan)申(shen)請之后(hou)，銀行(xing)會委派評估機構來對(dui)房(fang)子(zi)進(jin)(jin)行(xing)評估，銀行(xing)根(gen)據評估機構出具的評估報(bao)告(gao)后(hou)才會和借款(kuan)人進(jin)(jin)一步磋商借款(kuan)事宜。

2、而房(fang)產(chan)評估費(fei)(fei)現在基(ji)本(ben)是(shi)隨行就市，也(ye)就是(shi)會根據市場來變(bian)。以某線(xian)上(shang)評估平臺為例(li)，房(fang)產(chan)評估費(fei)(fei)一般是(shi)幾百到幾千，會有兩份評估出品的房(fang)產(chan)評估報告，銀行、房(fang)管局都(dou)認(ren)可的。

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房屋評估的依據是什么

1、房(fang)屋(wu)評估(gu)的(de)依據是房(fang)屋(wu)的(de)區(qu)位(wei)、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面(mian)積(ji)以及占地(di)面(mian)積(ji)、土(tu)地(di)使用權等影響被(bei)征收房(fang)屋(wu)價值的(de)因素(su)。

2、依據(ju)《北京市國有土地上房屋(wu)征收評估(gu)暫行辦(ban)法》第四條

（1）房屋(wu)(wu)(wu)征(zheng)收(shou)部門應當向受托的(de)(de)房地產價(jia)格(ge)評估機構提供(gong)征(zheng)收(shou)范(fan)圍內房屋(wu)(wu)(wu)情(qing)(qing)況(kuang)，包括已經登記的(de)(de)房屋(wu)(wu)(wu)情(qing)(qing)況(kuang)和未經登記建筑的(de)(de)認定、處(chu)理結果情(qing)(qing)況(kuang)。調查結果應當在房屋(wu)(wu)(wu)征(zheng)收(shou)范(fan)圍內向被征(zheng)收(shou)人公(gong)布。

（3）對于已(yi)經登(deng)(deng)(deng)記(ji)的(de)(de)(de)房屋，其(qi)性質、用(yong)途和建(jian)筑(zhu)面積，一般以(yi)權(quan)屬(shu)證書(shu)和登(deng)(deng)(deng)記(ji)簿的(de)(de)(de)記(ji)載(zai)為準;權(quan)屬(shu)證書(shu)與(yu)登(deng)(deng)(deng)記(ji)簿的(de)(de)(de)記(ji)載(zai)不(bu)一致(zhi)的(de)(de)(de)，除有(you)證據證明(ming)登(deng)(deng)(deng)記(ji)簿確有(you)錯(cuo)誤(wu)外，以(yi)登(deng)(deng)(deng)記(ji)簿為準。對于未經登(deng)(deng)(deng)記(ji)的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)，應當按照區人民政府的(de)(de)(de)認定、處理結果進行評估(gu)。

3、依據《北京(jing)市國有土(tu)地上房(fang)屋征(zheng)收評估(gu)暫行辦法(fa)》第七條(tiao)

被(bei)(bei)(bei)征(zheng)收房屋價(jia)值評估應當考慮被(bei)(bei)(bei)征(zheng)收房屋的區位、用(yong)途、建筑(zhu)結構、新舊程度、建筑(zhu)面(mian)積(ji)以及占地面(mian)積(ji)、土地使用(yong)權(quan)等影響被(bei)(bei)(bei)征(zheng)收房屋價(jia)值的因素。

房屋評估費是多少

1、如果所評估的房產的總(zong)價(jia)值(zhi)在(zai)100以下或者100萬以下的部分，則評估費按照房產總(zong)價(jia)值(zhi)的5%進行收取。

2、假(jia)如所需要(yao)評估的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)的(de)(de)(de)總價(jia)(jia)值(zhi)在100—1000萬的(de)(de)(de)，則100萬以上的(de)(de)(de)部分按照(zhao)房(fang)產(chan)價(jia)(jia)值(zhi)總額的(de)(de)(de)2.5%進(jin)行收取(qu)。

3、再甚所(suo)需要評(ping)估(gu)的(de)房產的(de)總價值在(zai)1000—2000萬(wan)的(de)，則1000萬(wan)以上的(de)部(bu)分按照(zhao)房產價值總額的(de)1.5%進行收(shou)取。

4、更甚所需要評(ping)估的(de)(de)(de)房產的(de)(de)(de)總價(jia)值在2000—5000萬的(de)(de)(de)，則2000萬以上的(de)(de)(de)部分按照房產價(jia)值總額(e)的(de)(de)(de)0.8%進行收取(qu)。

5、如果(guo)所需要評估的(de)房產的(de)總價(jia)值(zhi)在5000—8000萬的(de)，則(ze)5000萬以上的(de)部分按照房產價(jia)值(zhi)總額的(de)0.4%進行收(shou)取。

6、假如所需要評估的(de)房(fang)產(chan)(chan)的(de)總價(jia)值在8000-10000萬的(de)，則8000萬以上的(de)部分按照房(fang)產(chan)(chan)價(jia)值總額的(de)0.2%進行收取(qu)。

7、如果所需要評估的(de)房價的(de)總價值甚(shen)至高于10000萬的(de)，則10000萬以上的(de)部分(fen)按(an)照房產價值總額的(de)0.1%進(jin)行收(shou)取。

房屋評估的方法有幾種

1、成本法

（1）成(cheng)本積(ji)(ji)算法(fa)，即對取(qu)得(de)土地(di)或已實(shi)現的(de)土地(di)開發的(de)各(ge)項成(cheng)本費用(yong)進行核算，剔除不正(zheng)常(chang)因素影響的(de)價值，對于正(zheng)常(chang)成(cheng)本費用(yong)累(lei)積(ji)(ji)后取(qu)一定的(de)資本利息和合理的(de)投資利潤，得(de)出(chu)土地(di)使用(yong)權價值的(de)方(fang)法(fa)。該方(fang)法(fa)常(chang)用(yong)于對正(zheng)常(chang)程序(xu)取(qu)得(de)的(de)土地(di)的(de)評估。

（2）重(zhong)置(zhi)成本法，它是對現有的(de)房(fang)(fang)屋按照正(zheng)常市場(chang)標(biao)準下的(de)重(zhong)新建造(zao)房(fang)(fang)屋所需成本的(de)測(ce)算(suan)，然(ran)后(hou)考慮資金的(de)利(li)息(xi)并計取一定的(de)開發（或(huo)建設利(li)潤）得出完全重(zhong)置(zhi)成本價，然(ran)后(hou)根據實(shi)際情況和法律(lv)規(gui)范確定房(fang)(fang)屋成新率，二(er)者相乘后(hou)得出房(fang)(fang)屋的(de)評估價值的(de)方(fang)法。

2、市場比較法

挑取市場上相(xiang)(xiang)同用途(tu)、其他條件(jian)相(xiang)(xiang)似的(de)房地(di)產(chan)價(jia)格(ge)案例（已成(cheng)交的(de)或評估過的(de)、具備正常報價(jia)的(de)）與(yu)待估房地(di)產(chan)的(de)各項條件(jian)相(xiang)(xiang)比較，對各個因素進行指數(shu)量化，通過準(zhun)確的(de)指數(shu)對比調整，得出估價(jia)對象房地(di)產(chan)的(de)價(jia)值(zhi)的(de)方法(fa)(fa)。這種方法(fa)(fa)具有較強的(de)實(shi)際意(yi)義(yi)和準(zhun)確性，在市場較為(wei)(wei)成(cheng)熟(shu)、成(cheng)交透(tou)明、比較案例易(yi)找的(de)時(shi)候(hou)常常使用，并(bing)且(qie)估價(jia)結果較為(wei)(wei)準(zhun)確。

3、剩余法

房(fang)(fang)地(di)(di)產總(zong)(zong)價(jia)(jia)知道或者可以(yi)測算出(chu)(chu)來時(shi)，因為(wei)房(fang)(fang)地(di)(di)產總(zong)(zong)價(jia)(jia)＝土地(di)(di)使(shi)(shi)用權價(jia)(jia)值(zhi)＋房(fang)(fang)產價(jia)(jia)值(zhi)，因此測算出(chu)(chu)土地(di)(di)使(shi)(shi)用權價(jia)(jia)值(zhi)或房(fang)(fang)產價(jia)(jia)值(zhi)，用總(zong)(zong)價(jia)(jia)值(zhi)扣除它后即可得出(chu)(chu)房(fang)(fang)產價(jia)(jia)值(zhi)或土地(di)(di)使(shi)(shi)用權價(jia)(jia)值(zhi)。這種方(fang)法常用于房(fang)(fang)屋或土地(di)(di)的(de)單(dan)項估價(jia)(jia)。

4、收益法

不同的(de)地(di)區(qu)、不同用途、類型的(de)房地(di)產(chan)收(shou)(shou)益(yi)率(lv)也有(you)所不同，根(gen)據待(dai)估房地(di)產(chan)的(de)收(shou)(shou)益(yi)返(fan)算其(qi)價(jia)值(zhi)的(de)方法即為收(shou)(shou)益(yi)還原法。房地(di)產(chan)價(jia)值(zhi)＝房地(di)產(chan)純(chun)收(shou)(shou)益(yi)÷收(shou)(shou)益(yi)還原利(li)率(lv)。

5、假設開發法

對于一個未完成(cheng)的(de)房地(di)產(chan)開(kai)發項目(mu)（純土地(di)或在建工程(cheng)等），通(tong)過(guo)測算(suan)正常開(kai)發完畢后的(de)市場價(jia)值(zhi)，然后扣除剩余(yu)開(kai)發任務的(de)正常投入，即得出待估房地(di)產(chan)價(jia)值(zhi)的(de)方法。

6、基準地價法

針對(dui)到(dao)某一(yi)地(di)塊的(de)(de)(de)土地(di)使(shi)用(yong)權價值評估，可以參(can)照已有的(de)(de)(de)同級別、同用(yong)途(tu)的(de)(de)(de)基(ji)準地(di)價，進行(xing)一(yi)般因(yin)素、區(qu)域因(yin)素、個別因(yin)素的(de)(de)(de)調整，最后得出估價對(dui)象土地(di)使(shi)用(yong)權價值的(de)(de)(de)方法。這(zhe)種方法有一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)政策性。

7、路線價法

土地(di)使用權的(de)價(jia)(jia)值(zhi)跟土地(di)所(suo)處位(wei)置（臨(lin)街(jie)狀況：寬度深(shen)度）有很大的(de)關系，對(dui)于同一街(jie)區，土地(di)的(de)價(jia)(jia)值(zhi)具備相對(dui)的(de)穩定性，如果知(zhi)道該街(jie)區土地(di)的(de)平均價(jia)(jia)格，通(tong)過臨(lin)街(jie)寬度、臨(lin)街(jie)深(shen)度的(de)調整得(de)出估(gu)價(jia)(jia)對(dui)象土地(di)價(jia)(jia)值(zhi)的(de)方法(fa)(fa)即為路線價(jia)(jia)法(fa)(fa)。