一、酒(jiu)店(dian)式公寓產權多(duo)少年

上海市住房保障和房屋管理局發布了《以市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公(gong)寓(yu)式(shi)辦公(gong)樓(lou)等(deng)問題作出解讀》，其(qi)中強調：產權為住宅的(de)酒店式(shi)公(gong)寓(yu)屬“限(xian)購范圍”，而(er)只有公(gong)寓(yu)式(shi)的(de)酒店及辦公(gong)樓(lou)才是不被(bei)限(xian)購的(de)。

酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公寓屬(shu)(shu)于(yu)居(ju)住建筑，土(tu)(tu)地使用分類為住宅用地，房(fang)屋用途為居(ju)住，土(tu)(tu)地使用年(nian)限(xian)為70年(nian)。酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公寓的特(te)殊性在于(yu)酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)的管理，但其(qi)本質(zhi)上仍是住宅，屬(shu)(shu)于(yu)限(xian)購范圍。

二、公寓式酒店又是什么

公寓(yu)(yu)式(shi)酒店(dian)屬于(yu)旅(lv)館(guan)建筑，土(tu)地使用(yong)分類(lei)為(wei)商服用(yong)地，房(fang)屋用(yong)途為(wei)旅(lv)(賓)館(guan)，土(tu)地使用(yong)年限為(wei)40年。公寓(yu)(yu)式(shi)酒店(dian)的特(te)殊性在于(yu)按照公寓(yu)(yu)式(shi)或者單(dan)元式(shi)房(fang)型進行設計建造，但其本質上仍是(shi)酒店(dian)，不屬于(yu)住(zhu)宅(zhai)，按照相關(guan)規(gui)定(ding)不得分套銷售(shou)。

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三、酒店式公寓與公寓式酒店區別

1、用地性質

用(yong)(yong)地性質是指城市(shi)規(gui)劃(hua)管理部門根據(ju)城市(shi)總體規(gui)劃(hua)的需要，對某宗具(ju)體用(yong)(yong)地所(suo)規(gui)定的用(yong)(yong)途。

城市建設(she)(she)(she)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)分為8大類：居住用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)R、公共(gong)管理與(yu)公共(gong)服(fu)務設(she)(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)A、商(shang)業(ye)(ye)服(fu)務業(ye)(ye)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)B、工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)M、物流倉儲用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)W、道路(lu)與(yu)交通設(she)(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)S、公用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)U、綠地(di)(di)與(yu)廣(guang)場用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)(di)G。

酒店(dian)式(shi)(shi)公寓用地性(xing)(xing)質(zhi)(zhi)屬于居住用地，而公寓式(shi)(shi)酒店(dian)用地性(xing)(xing)質(zhi)(zhi)屬于商服用地。

2、產權年限

產(chan)權年(nian)限(xian)(xian)是指房屋建筑(zhu)(zhu)產(chan)權的歸屬年(nian)限(xian)(xian)，包括：民用住宅建筑(zhu)(zhu)，商用建筑(zhu)(zhu)，工業用建筑(zhu)(zhu)。按建筑(zhu)(zhu)用類型有所不同，一般(ban)民用住宅建筑(zhu)(zhu)權屬年(nian)限(xian)(xian)為(wei)70年(nian)，商用房屋建筑(zhu)(zhu)權屬年(nian)限(xian)(xian)為(wei)40年(nian)。

建筑使用(yong)年限(xian)根據(ju)不同的土地(di)(di)性質來決定，根據(ju)《中華人民共和國城鎮國有土地(di)(di)使用(yong)權出(chu)讓和轉讓暫行(xing)條例》第十二行(xing)規定：“土地(di)(di)使用(yong)權出(chu)讓最(zui)高年限(xian)按下列用(yong)途(tu)確(que)定：

(一)居住用(yong)地70年；

(二(er))工業用地50年(nian)；

(三(san))教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

(四)商業(ye)、旅游、娛樂用地40年；

(五)綜合或者其他(ta)用地50年。”

酒(jiu)店式(shi)公寓為(wei)(wei)居住(zhu)用(yong)(yong)地，產權為(wei)(wei)70年，公寓式(shi)酒(jiu)店為(wei)(wei)商業用(yong)(yong)地，產權為(wei)(wei)40年。

3、管理方式

酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公寓提供酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)管(guan)家(jia)級服(fu)(fu)務(wu)(wu)，提供酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)的商務(wu)(wu)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、保潔服(fu)(fu)務(wu)(wu)、物業管(guan)理(li)、租(zu)賃(lin)管(guan)理(li)。用戶可以(yi)像購買(mai)普通住宅(zhai)一(yi)樣用于自住，又可以(yi)交由(you)大廈以(yi)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的形式(shi)出租(zu)，獲得投資回(hui)報。

公(gong)寓式(shi)酒店(dian)是設于(yu)酒店(dian)內部的(de)(de)公(gong)寓形式(shi)的(de)(de)酒店(dian)套房，它擁有居(ju)(ju)家(jia)的(de)(de)格局(ju)和良好的(de)(de)居(ju)(ju)住功(gong)能(neng)，客廳(ting)、臥室(shi)、廚房和衛(wei)生間，全(quan)套的(de)(de)家(jia)具電器，一應俱全(quan)。同時，能(neng)夠為(wei)客人提(ti)供酒店(dian)的(de)(de)專(zhuan)業(ye)服(fu)務，如室(shi)內打掃、床單(dan)更(geng)換(huan)以及(ji)一些商業(ye)服(fu)務等。

4、首付

首(shou)(shou)(shou)付(fu)就(jiu)是買房子時的(de)第一期付(fu)款。買房子時不能全部(bu)貸款，需先(xian)(xian)付(fu)一部(bu)分(fen)，余(yu)下的(de)從(cong)銀(yin)行(xing)貸款。現在的(de)要求是住宅首(shou)(shou)(shou)付(fu)為(wei)房款的(de)30%，商業首(shou)(shou)(shou)付(fu)為(wei)50%。因為(wei)考慮到貸款的(de)還(huan)款風(feng)險，相(xiang)關的(de)部(bu)門都會要求購房人提(ti)供一部(bu)分(fen)首(shou)(shou)(shou)付(fu)，就(jiu)是預先(xian)(xian)由個人支付(fu)一部(bu)分(fen)房款，以證明(ming)你(ni)有還(huan)款能力。

對于首次置業普通(tong)住(zhu)宅的人(ren)群來說，首套房首付為(wei)30%，二套房首付為(wei)60%，酒店式公寓(yu)從其用(yong)地性質來說屬(shu)于住(zhu)宅用(yong)地，按普通(tong)住(zhu)宅首付30%來計算。公寓(yu)式酒店為(wei)商服(fu)用(yong)地性質，其首套房、二套房首付均為(wei)50%。

5、水電

水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)分民(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)和非民(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)。70年(nian)產權的(de)(de)(de)居住(zhu)用(yong)(yong)地，其水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)標準按民(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)標準繳納，而40年(nian)產權的(de)(de)(de)商業用(yong)(yong)地則(ze)按非民(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)標準繳納，即我們平時所說的(de)(de)(de)商業水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)標準。一(yi)般來(lai)說，商業水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)比民(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)(shui)(shui)電(dian)偏(pian)貴。

酒店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓屬于(yu)民用水(shui)電，公(gong)寓式(shi)酒店(dian)(dian)屬于(yu)商(shang)用水(shui)電。

6、契稅

契(qi)稅是(shi)以所有(you)權(quan)發生轉移變動(dong)的不動(dong)產(chan)(chan)(chan)為征稅對象，向產(chan)(chan)(chan)權(quan)承受人征收的一種財產(chan)(chan)(chan)稅。應(ying)繳(jiao)稅范(fan)圍(wei)包括(kuo)：土地使用權(quan)出售、贈與(yu)和交換，房(fang)屋買(mai)賣，房(fang)屋贈與(yu)，房(fang)屋交換等。

契稅是(shi)房(fang)屋(wu)買賣中國家規定(ding)必須交的稅收，一般按合同中標(biao)明的房(fang)屋(wu)價(jia)款(kuan)的1.5/100稅率征稅(房(fang)交會契稅優惠除(chu)外)，征收標(biao)準為：普通(tong)商(shang)品住宅1.5%，高檔(dang)住宅3%，由買方承擔。

根據《中華人民共(gong)和國契(qi)稅(shui)(shui)暫行條(tiao)例》第三條(tiao)規定：契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率為(wei)3—5%。各地契(qi)稅(shui)(shui)的(de)適(shi)用稅(shui)(shui)率，由(you)省級政府在(zai)3—5%規定的(de)幅度內按照本(ben)地區的(de)實際情(qing)況確定，并報財政部和國家稅(shui)(shui)務總局備(bei)案(an)。契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率的(de)規定是3%-5%，一般取3%，為(wei)了支(zhi)持房(fang)地產(chan)業，政府對一般商(shang)品房(fang)減半收(shou)稅(shui)(shui)，對商(shang)業用房(fang)，別(bie)墅房(fang)產(chan)收(shou)3%。

從(cong)上圖我們可以看到，酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓為住宅，購房(fang)者首套(tao)(tao)房(fang)按1.5%的(de)(de)契稅收(shou)取(qu)，而(er)(er)二套(tao)(tao)房(fang)的(de)(de)話契稅則為3%。公寓式(shi)酒(jiu)店(dian)為商服用(yong)地，首套(tao)(tao)房(fang)按3%的(de)(de)標(biao)準來征收(shou)，而(er)(er)二套(tao)(tao)房(fang)則增加到5%。

四、酒店式公寓產權到期怎么辦

首先你得區別兩個概念(nian)：土地使用權(quan)和(he)房屋所有權(quan)

1、什么是土地使用權

土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權是國家向(xiang)組織(zhi)、機構及個人(ren)出讓的(de)土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權利(li)，根(gen)據《中華(hua)人(ren)民(min)共和(he)國憲法》，土(tu)(tu)地(di)的(de)所(suo)有權歸國家和(he)集體所(suo)有。土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權在出讓時根(gen)據開(kai)發類型(xing)分為不同(tong)的(de)使用(yong)年限，民(min)用(yong)住(zhu)宅用(yong)地(di)權屬年限較高為70年(nian)，工業用建筑(zhu)用地和(he)綜(zong)合類用地較高為50年，商用(yong)建筑用(yong)地較高為40年。

2、什么是房屋所有權

房屋所有權屬(shu)于個(ge)人(ren)產權，是私(si)有財產權的一種，是得到《中華(hua)人(ren)民共(gong)和國(guo)憲(xian)法》的保護(hu)的，根據《中華(hua)人(ren)民共(gong)和國(guo)物(wu)權法》(自(zi)2007年10月1日起施行)第六(liu)十四條(tiao)，私(si)人對(dui)其合法的收入、房(fang)屋、生(sheng)活用品、生(sheng)產工具、原材料(liao)等不動產和動產享有所有權。其年限是永遠的。

也(ye)就(jiu)是說房子(zi)的所有權(quan)(quan)是永(yong)遠的，只(zhi)要房子(zi)不塌，這房子(zi)就(jiu)一直是產權(quan)(quan)人的。但是土(tu)地使用權(quan)(quan)是有期限的。國(guo)家通(tong)過(guo)土(tu)地有期出讓方式，授予用地人40年、50年(nian)、70年不等(deng)的使用權。

那(nei)么，我們通(tong)常(chang)所說的，自(zi)己家買的房子是(shi)住(zhu)宅，有70年(nian)產(chan)權，或者是公寓，只有(you)40年產權，實際上說的(de)是(shi)土(tu)地(di)使用權。

3、那么土地使用權到期了怎么辦？房子還是你的嗎？

首先可以明確的是(shi)，因為房(fang)子(zi)所有權是(shi)永遠(yuan)的，所以房(fang)子(zi)當然還是(shi)你的，只要(yao)沒有拆(chai)。但是(shi)土地使用權已經沒有了，又該怎么解(jie)決(jue)呢(ni)？具體而(er)言有兩種(zhong)辦法。

第1種辦(ban)法是延長(chang)土地(di)使用(yong)權期(qi)限。

可(ke)以由房屋業(ye)主(zhu)聯名提出，補交(jiao)土地出讓金(jin)，這個價格應該低于同類(lei)的(de)土地出讓金(jin)的(de)價格，類(lei)似于成本(ben)價和市(shi)場(chang)價的(de)差額。

具體(ti)而言，就是由(you)產權人重新(xin)辦理土(tu)(tu)地(di)使(shi)用權出(chu)讓手續(xu)，簽訂土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓合(he)同，并(bing)向(xiang)國家繳納(na)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金，就可以繼續(xu)住下(xia)去啦。

當(dang)然國家也可以給予產權(quan)人一次性的(de)經濟補償，要求產權(quan)人在其他地方重(zhong)新購買房(fang)屋居住，然后把房(fang)子和土地都收回去。

第2種辦法(fa)是(shi)根據規劃需要，國家收回土(tu)地(di)和地(di)上建(jian)筑物(wu)的。對業主進行相應補償，用類似(si)拆遷(qian)安(an)置的辦法(fa)解(jie)決(jue)。

如果(guo)國家要收回土地和(he)地上的(de)建筑物，也就(jiu)是(shi)你(ni)家的(de)房子，就(jiu)需要給(gei)予產權人在其他(ta)地方另(ling)建安(an)置住(zhu)房，類似拆遷(qian)安(an)置。

目前很多人(ren)認(ren)為中國的房子很多都不(bu)是長(chang)壽住宅，根本就住不(bu)上(shang)70年就拆掉了，不(bu)用(yong)去考慮這(zhe)個(ge)問題。但是(shi)也有人認為(wei)不(bu)管是(shi)40年、50年還是70年，都有到(dao)期的(de)時候，土地使用年限(xian)到(dao)期后，只(zhi)要(yao)房子還能(neng)住，就(jiu)都得續簽(qian)土地。

4、40年與70年在續期處理上沒有區別

至于購房者的問(wen)題，40年產權的酒店式公寓，與70年產權的住宅(zhai)相比，區(qu)別主(zhu)要體現在購買和居住上，即(ji)水電費(fei)、公攤面積(ji)、稅收及戶籍政策(ce)、貸(dai)款政策(ce)等方面。

根據(ju)我國(guo)《物(wu)權法(fa)》第一百(bai)四十九條(tiao)規(gui)定：住宅建設用地(di)使(shi)用權(quan)限(xian)期(qi)間(jian)屆滿(man)的，自動(dong)續(xu)期(qi)。非住宅建設用地(di)使(shi)用權(quan)期(qi)間(jian)屆滿(man)后的續(xu)期(qi)，依(yi)照法(fa)律規(gui)定辦理(li)。也就是說(shuo)在(zai)續(xu)期(qi)問題的處(chu)理(li)上(shang)，沒(mei)有(you)區別。

五、公寓樓40年產權到期怎么辦

《城市地產管理法》和(he)《物權法》規定，“土(tu)地使(shi)用權出讓合同(tong)約定的年限屆滿，土(tu)地使(shi)用者(zhe)需要繼(ji)續(xu)(xu)使(shi)用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xu)(xu)期”。補(bu)交費用不會超過5位數，最低(di)不得低(di)于15.6元/平米。例如：50㎡補(bu)交780元即可續(xu)(xu)期。

況且，商(shang)業用地還有著一(yi)(yi)大(da)優(you)勢，那就(jiu)是(shi)(shi)拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)(qian)補(bu)(bu)償費高。按(an)照城市拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)(qian)補(bu)(bu)償管理辦(ban)法(fa)有關規定，商(shang)業用地拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)(qian)補(bu)(bu)償資(zi)金是(shi)(shi)遠高過普宅(zhai)的，一(yi)(yi)般(ban)而(er)言，商(shang)業拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)(qian)補(bu)(bu)償面(mian)積是(shi)(shi)1賠(pei)3，住宅(zhai)用地拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)(qian)補(bu)(bu)償面(mian)積則(ze)是(shi)(shi)1賠(pei)1。