一(yi)、酒店式公寓產權多少年

上海市住房保障和房屋管理局發布了《以市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問題作(zuo)出(chu)解讀》，其中強(qiang)調：產權為住宅的(de)酒店(dian)式公寓屬“限購范圍”，而只(zhi)有(you)公寓式的(de)酒店(dian)及(ji)辦公樓才是不被限購的(de)。

酒(jiu)店(dian)式公寓屬于(yu)(yu)居住(zhu)建筑，土地使用(yong)(yong)(yong)分類為(wei)住(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)(yong)地，房屋用(yong)(yong)(yong)途(tu)為(wei)居住(zhu)，土地使用(yong)(yong)(yong)年限為(wei)70年。酒(jiu)店(dian)式公寓的特殊性(xing)在(zai)于(yu)(yu)酒(jiu)店(dian)式的管理，但其本質上仍是(shi)住(zhu)宅(zhai)，屬于(yu)(yu)限購范圍。

二、公寓式酒店又是什么

公(gong)(gong)寓式(shi)酒(jiu)店屬(shu)于旅館(guan)建筑，土(tu)地(di)使用分類為商服用地(di)，房屋用途為旅(賓)館(guan)，土(tu)地(di)使用年限為40年。公(gong)(gong)寓式(shi)酒(jiu)店的特(te)殊性(xing)在于按照公(gong)(gong)寓式(shi)或者(zhe)單元式(shi)房型進(jin)行設計建造，但(dan)其本質上仍是(shi)酒(jiu)店，不(bu)屬(shu)于住(zhu)宅，按照相關規定不(bu)得分套銷(xiao)售。

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三、酒店式公寓與公寓式酒店區別

1、用地性質

用地(di)性(xing)質是(shi)指城(cheng)市(shi)規(gui)(gui)劃(hua)管理部門根據城(cheng)市(shi)總體(ti)規(gui)(gui)劃(hua)的需要，對某宗(zong)具(ju)體(ti)用地(di)所規(gui)(gui)定(ding)的用途。

城市建設(she)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)分為8大類：居(ju)住用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)R、公共管理與公共服務(wu)設(she)施用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)A、商業服務(wu)業設(she)施用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)B、工業用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)M、物流倉儲(chu)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)W、道路與交通設(she)施用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)S、公用(yong)(yong)(yong)(yong)設(she)施用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)U、綠(lv)地(di)與廣場(chang)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)G。

酒(jiu)店式(shi)公寓用地(di)性(xing)質屬于(yu)居住用地(di)，而(er)公寓式(shi)酒(jiu)店用地(di)性(xing)質屬于(yu)商服用地(di)。

2、產權年限

產權年(nian)(nian)(nian)限(xian)(xian)是指房屋建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑產權的歸(gui)屬年(nian)(nian)(nian)限(xian)(xian)，包括：民(min)用(yong)(yong)住(zhu)宅建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑，商(shang)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑，工業用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑。按建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑用(yong)(yong)類型有所不(bu)同，一般民(min)用(yong)(yong)住(zhu)宅建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑權屬年(nian)(nian)(nian)限(xian)(xian)為(wei)70年(nian)(nian)(nian)，商(shang)用(yong)(yong)房屋建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑權屬年(nian)(nian)(nian)限(xian)(xian)為(wei)40年(nian)(nian)(nian)。

建筑使用年(nian)限根(gen)據(ju)不同的(de)土地性質來決(jue)定(ding)，根(gen)據(ju)《中(zhong)華人民共(gong)和(he)國(guo)城鎮國(guo)有土地使用權出讓和(he)轉讓暫(zan)行條(tiao)例》第十二行規定(ding)：“土地使用權出讓最高(gao)年(nian)限按下列用途(tu)確定(ding)：

(一)居住(zhu)用地70年；

(二)工業用地50年；

(三(san))教育(yu)、科(ke)技、文(wen)化、衛(wei)生、體育(yu)用地50年；

(四)商業(ye)、旅游、娛樂(le)用地40年(nian)；

(五)綜合(he)或者其(qi)他用地50年。”

酒店(dian)式公寓為居住用地(di)，產(chan)權(quan)為70年，公寓式酒店(dian)為商業用地(di)，產(chan)權(quan)為40年。

3、管理方式

酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓提供酒(jiu)店管家(jia)級(ji)服(fu)務，提供酒(jiu)店式(shi)(shi)的(de)商務服(fu)務、保潔服(fu)務、物業管理、租(zu)賃管理。用戶可以(yi)像購買普(pu)通住宅一樣用于(yu)自(zi)住，又可以(yi)交(jiao)由大(da)廈(sha)以(yi)酒(jiu)店的(de)形式(shi)(shi)出租(zu)，獲(huo)得(de)投資回報。

公寓式(shi)酒(jiu)店(dian)是(shi)設于酒(jiu)店(dian)內部的(de)(de)公寓形式(shi)的(de)(de)酒(jiu)店(dian)套房，它擁有居(ju)(ju)家(jia)的(de)(de)格局和良好(hao)的(de)(de)居(ju)(ju)住功能(neng)，客(ke)廳(ting)、臥室、廚(chu)房和衛(wei)生(sheng)間，全套的(de)(de)家(jia)具電器(qi)，一應俱全。同時，能(neng)夠為客(ke)人提供酒(jiu)店(dian)的(de)(de)專業(ye)服(fu)(fu)務(wu)，如室內打(da)掃(sao)、床(chuang)單更換以及一些商業(ye)服(fu)(fu)務(wu)等。

4、首付

首付(fu)(fu)就(jiu)是買(mai)房(fang)子(zi)時的(de)(de)第(di)一期付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)。買(mai)房(fang)子(zi)時不能(neng)全部(bu)(bu)(bu)貸款(kuan)(kuan)，需先(xian)(xian)付(fu)(fu)一部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)，余(yu)下的(de)(de)從銀行貸款(kuan)(kuan)。現在的(de)(de)要求是住宅首付(fu)(fu)為房(fang)款(kuan)(kuan)的(de)(de)30%，商業(ye)首付(fu)(fu)為50%。因為考(kao)慮(lv)到貸款(kuan)(kuan)的(de)(de)還款(kuan)(kuan)風險，相關(guan)的(de)(de)部(bu)(bu)(bu)門都會要求購房(fang)人(ren)(ren)提供(gong)一部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)首付(fu)(fu)，就(jiu)是預(yu)先(xian)(xian)由個人(ren)(ren)支付(fu)(fu)一部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)房(fang)款(kuan)(kuan)，以(yi)證明(ming)你有還款(kuan)(kuan)能(neng)力。

對于(yu)首次(ci)置業普(pu)(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅的(de)人群來說，首套房(fang)首付為(wei)30%，二套房(fang)首付為(wei)60%，酒店(dian)式(shi)公寓(yu)從(cong)其(qi)用地(di)(di)(di)性質來說屬于(yu)住(zhu)宅用地(di)(di)(di)，按普(pu)(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅首付30%來計算。公寓(yu)式(shi)酒店(dian)為(wei)商(shang)服用地(di)(di)(di)性質，其(qi)首套房(fang)、二套房(fang)首付均為(wei)50%。

5、水電

水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)分民(min)(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)和非民(min)(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)。70年(nian)產權的(de)居住用(yong)(yong)地，其水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)標(biao)準按(an)民(min)(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)標(biao)準繳納(na)，而40年(nian)產權的(de)商業用(yong)(yong)地則(ze)按(an)非民(min)(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)標(biao)準繳納(na)，即我們平(ping)時(shi)所說的(de)商業水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)標(biao)準。一般(ban)來說，商業水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)比(bi)民(min)(min)(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)(dian)(dian)(dian)(dian)偏貴。

酒店式(shi)公寓屬(shu)于民用(yong)水(shui)電(dian)(dian)，公寓式(shi)酒店屬(shu)于商用(yong)水(shui)電(dian)(dian)。

6、契稅

契稅是(shi)以(yi)所有權發(fa)生轉移(yi)變動的(de)(de)不(bu)動產(chan)為征(zheng)稅對(dui)象，向產(chan)權承受人征(zheng)收的(de)(de)一種(zhong)財產(chan)稅。應繳稅范圍(wei)包括(kuo)：土地使用權出售、贈(zeng)與(yu)和交換(huan)，房(fang)屋(wu)買賣，房(fang)屋(wu)贈(zeng)與(yu)，房(fang)屋(wu)交換(huan)等。

契稅是房屋買(mai)賣中(zhong)國家(jia)規定必須交的(de)稅收，一(yi)般按合(he)同中(zhong)標明的(de)房屋價款的(de)1.5/100稅率征稅(房交會契稅優惠除外)，征收標準為(wei)：普(pu)通商(shang)品(pin)住(zhu)宅1.5%，高檔住(zhu)宅3%，由買(mai)方承(cheng)擔。

根據《中華(hua)人民共(gong)和(he)國契(qi)稅暫行(xing)條例》第三條規定：契(qi)稅稅率為3—5%。各地(di)(di)契(qi)稅的適(shi)用(yong)稅率，由省級政府(fu)在3—5%規定的幅度內按(an)照本地(di)(di)區(qu)的實際情(qing)況(kuang)確(que)定，并(bing)報財政部(bu)和(he)國家稅務總局備案。契(qi)稅稅率的規定是3%-5%，一(yi)般取3%，為了支持房地(di)(di)產業，政府(fu)對(dui)(dui)一(yi)般商(shang)品(pin)房減半收(shou)稅，對(dui)(dui)商(shang)業用(yong)房，別墅(shu)房產收(shou)3%。

從上圖我們可以看到，酒店式公寓為住宅，購房者(zhe)首套(tao)房按1.5%的(de)契稅收取，而二(er)套(tao)房的(de)話契稅則為3%。公寓式酒店為商服用地，首套(tao)房按3%的(de)標準(zhun)來征收，而二(er)套(tao)房則增加(jia)到5%。

四、酒店式公寓產權到期怎么辦

首先你得(de)區別兩個概念：土(tu)地使用權和房屋所有權

1、什么是土地使用權

土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)是國家向(xiang)組織、機(ji)構及個人出讓的(de)土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)利(li)，根(gen)據《中華(hua)人民(min)共(gong)和國憲(xian)法(fa)》，土地(di)(di)(di)的(de)所有(you)權(quan)歸國家和集體(ti)所有(you)。土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)在出讓時根(gen)據開發類型分為不同的(de)使(shi)用(yong)年限(xian)，民(min)用(yong)住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)(di)權(quan)屬(shu)年限(xian)較高(gao)為70年，工業用建(jian)筑用地(di)和綜合類用地(di)較(jiao)高為50年(nian)，商用(yong)建筑用(yong)地較高為40年(nian)。

2、什么是房屋所有權

房屋所有權(quan)屬于個人(ren)(ren)產權(quan)，是私有財產權(quan)的一種，是得到《中華(hua)人(ren)(ren)民共和國(guo)憲法》的保護的，根據《中華(hua)人(ren)(ren)民共和國(guo)物權(quan)法》(自2007年10月1日(ri)起(qi)施(shi)行)第六十四條，私(si)人對其(qi)合法的收(shou)入(ru)、房屋、生(sheng)活用品、生(sheng)產工具、原材料等不動產和動產享有(you)(you)所(suo)有(you)(you)權。其(qi)年限是永(yong)遠的。

也(ye)就(jiu)是(shi)說房子的(de)所有(you)(you)權(quan)是(shi)永(yong)遠的(de)，只(zhi)要房子不(bu)塌，這房子就(jiu)一直是(shi)產(chan)權(quan)人(ren)的(de)。但是(shi)土(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)是(shi)有(you)(you)期限的(de)。國家通(tong)過土(tu)地(di)(di)有(you)(you)期出讓方式，授予用(yong)地(di)(di)人(ren)40年、50年、70年不等的使(shi)用(yong)權。

那么，我們通(tong)常(chang)所說(shuo)的(de)，自(zi)己家買的(de)房子是住(zhu)宅(zhai)，有70年產權，或者(zhe)是公寓，只有40年產權，實際上說(shuo)的是土地使用(yong)權。

3、那么土地使用權到期了怎么辦？房子還是你的嗎？

首先可以明確(que)的是，因為(wei)房子所有權(quan)是永遠的，所以房子當然還是你的，只(zhi)要沒(mei)有拆。但是土地使用權(quan)已(yi)經(jing)沒(mei)有了，又該怎么解決(jue)呢？具體而(er)言有兩種(zhong)辦法。

第1種(zhong)辦法是(shi)延長土地(di)使用權期(qi)限(xian)。

可以由房(fang)屋業主聯名提出(chu)(chu)，補(bu)交土地(di)出(chu)(chu)讓(rang)金，這個(ge)價格(ge)(ge)應(ying)該低于(yu)同類的(de)土地(di)出(chu)(chu)讓(rang)金的(de)價格(ge)(ge)，類似(si)于(yu)成本價和市場價的(de)差額。

具體而(er)言，就(jiu)(jiu)是(shi)由產權人重新(xin)辦理土(tu)地使用權出讓手續，簽訂土(tu)地出讓合同(tong)，并向國家繳納(na)土(tu)地出讓金，就(jiu)(jiu)可以繼續住下去啦。

當然國家(jia)也(ye)可以給予產權人一次性的經濟補償，要求產權人在其他地方重(zhong)新(xin)購買房屋居住，然后把房子和(he)土(tu)地都收回(hui)去。

第2種辦(ban)法(fa)是根據規劃需(xu)要，國家收(shou)回土地和地上(shang)建(jian)筑物(wu)的。對業主進行相應補(bu)償，用類似拆遷安置的辦(ban)法(fa)解(jie)決。

如(ru)果國家(jia)要(yao)收回土地和地上(shang)的建筑物(wu)，也就是(shi)你家(jia)的房(fang)子，就需(xu)要(yao)給予產權人在(zai)其他(ta)地方另建安置(zhi)住房(fang)，類似(si)拆遷安置(zhi)。

目前(qian)很多人認為(wei)中國的房子(zi)很多都不(bu)是長壽住宅，根本就(jiu)住不(bu)上70年就(jiu)拆(chai)掉了，不(bu)用去考慮這個問題。但是(shi)也有人認為不(bu)管是(shi)40年、50年還是70年(nian)，都有到期(qi)的時候，土(tu)地(di)使用年(nian)限到期(qi)后，只要(yao)房子(zi)還能住，就都得續(xu)簽土(tu)地(di)。

4、40年與70年在續期處理上沒有區別

至于購(gou)房者的問題，40年產權的酒店式公寓，與70年產權的住宅相比，區別主要體(ti)現在購(gou)買(mai)和居住上(shang)，即水電費、公攤面(mian)積、稅收及戶(hu)籍政策、貸款政策等(deng)方面(mian)。

根據(ju)我國《物權法》第(di)一百四十(shi)九條(tiao)規(gui)定：住(zhu)宅建(jian)設用(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)限期(qi)(qi)間(jian)(jian)屆滿的(de)(de)，自(zi)動續期(qi)(qi)。非住(zhu)宅建(jian)設用(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)期(qi)(qi)間(jian)(jian)屆滿后的(de)(de)續期(qi)(qi)，依照法律規(gui)定辦(ban)理。也就是說在續期(qi)(qi)問題(ti)的(de)(de)處(chu)理上，沒有區別。

五、公寓樓40年產權到期怎么辦

《城(cheng)市地(di)(di)產管理法》和《物權(quan)法》規定(ding)，“土(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)出(chu)讓合同約定(ding)的(de)年(nian)限(xian)屆(jie)滿，土(tu)地(di)(di)使用(yong)者(zhe)需要繼續使用(yong)的(de)，應(ying)當至遲于(yu)屆(jie)滿前(qian)一(yi)年(nian)申請(qing)續期”。補(bu)交(jiao)費用(yong)不會(hui)超過5位(wei)數，最(zui)低(di)不得低(di)于(yu)15.6元(yuan)/平(ping)米。例如：50㎡補(bu)交(jiao)780元(yuan)即(ji)可續期。

況且(qie)，商業用(yong)地還有(you)著一大優勢，那(nei)就(jiu)是(shi)(shi)拆(chai)遷補(bu)(bu)償(chang)(chang)費高。按照城市(shi)拆(chai)遷補(bu)(bu)償(chang)(chang)管理辦法有(you)關(guan)規定，商業用(yong)地拆(chai)遷補(bu)(bu)償(chang)(chang)資(zi)金是(shi)(shi)遠高過普宅(zhai)的，一般而言(yan)，商業拆(chai)遷補(bu)(bu)償(chang)(chang)面(mian)積是(shi)(shi)1賠(pei)3，住(zhu)宅(zhai)用(yong)地拆(chai)遷補(bu)(bu)償(chang)(chang)面(mian)積則是(shi)(shi)1賠(pei)1。