一、酒(jiu)店式公寓產權多(duo)少年(nian)

上海市住房保障和房屋管理局發布了《以市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公(gong)(gong)寓(yu)式辦公(gong)(gong)樓等問題作出(chu)解讀》，其中強調：產權為(wei)住宅的(de)酒店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)屬“限(xian)購范圍”，而只有公(gong)(gong)寓(yu)式的(de)酒店(dian)及(ji)辦公(gong)(gong)樓才(cai)是不被(bei)限(xian)購的(de)。

酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)屬于(yu)居住(zhu)建筑，土地使用分類為住(zhu)宅用地，房屋用途(tu)為居住(zhu)，土地使用年限(xian)為70年。酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)的特(te)殊性在于(yu)酒(jiu)店(dian)式(shi)的管理(li)，但其本質上仍(reng)是(shi)住(zhu)宅，屬于(yu)限(xian)購范(fan)圍。

二、公寓式酒店又是什么

公(gong)(gong)寓式(shi)(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)屬于旅(lv)館建(jian)筑，土地(di)(di)使用(yong)分類為(wei)商服用(yong)地(di)(di)，房屋(wu)用(yong)途為(wei)旅(lv)(賓)館，土地(di)(di)使用(yong)年限為(wei)40年。公(gong)(gong)寓式(shi)(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)的特殊(shu)性(xing)在(zai)于按(an)照公(gong)(gong)寓式(shi)(shi)或者單元(yuan)式(shi)(shi)房型進行設計建(jian)造，但其本(ben)質上(shang)仍是酒(jiu)店(dian)(dian)，不(bu)屬于住宅，按(an)照相關規定不(bu)得分套銷售。

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三、酒店式公寓與公寓式酒店區別

1、用地性質

用地性質是指(zhi)城市規(gui)劃(hua)管理部(bu)門根據城市總體(ti)規(gui)劃(hua)的(de)需要(yao)，對某宗具體(ti)用地所規(gui)定的(de)用途。

城市建設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)分為8大類(lei)：居住用(yong)(yong)地(di)(di)R、公共管理與(yu)公共服務(wu)設(she)施用(yong)(yong)地(di)(di)A、商業服務(wu)業設(she)施用(yong)(yong)地(di)(di)B、工業用(yong)(yong)地(di)(di)M、物流倉(cang)儲用(yong)(yong)地(di)(di)W、道路與(yu)交通設(she)施用(yong)(yong)地(di)(di)S、公用(yong)(yong)設(she)施用(yong)(yong)地(di)(di)U、綠地(di)(di)與(yu)廣(guang)場用(yong)(yong)地(di)(di)G。

酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)用(yong)地(di)性質(zhi)屬(shu)于(yu)居住用(yong)地(di)，而公寓(yu)式酒(jiu)店(dian)用(yong)地(di)性質(zhi)屬(shu)于(yu)商(shang)服用(yong)地(di)。

2、產權年限

產權年(nian)(nian)限(xian)是指房屋建(jian)(jian)筑(zhu)產權的(de)歸屬(shu)年(nian)(nian)限(xian)，包括：民用(yong)(yong)(yong)(yong)住(zhu)宅建(jian)(jian)筑(zhu)，商用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)，工(gong)業用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)。按建(jian)(jian)筑(zhu)用(yong)(yong)(yong)(yong)類(lei)型有所不同，一般民用(yong)(yong)(yong)(yong)住(zhu)宅建(jian)(jian)筑(zhu)權屬(shu)年(nian)(nian)限(xian)為(wei)70年(nian)(nian)，商用(yong)(yong)(yong)(yong)房屋建(jian)(jian)筑(zhu)權屬(shu)年(nian)(nian)限(xian)為(wei)40年(nian)(nian)。

建(jian)筑使用年限(xian)(xian)根據不同的土地性質來決定(ding)，根據《中華(hua)人民共和國城鎮國有土地使用權(quan)出讓(rang)和轉讓(rang)暫行(xing)條例(li)》第十二行(xing)規定(ding)：“土地使用權(quan)出讓(rang)最高(gao)年限(xian)(xian)按下列用途(tu)確(que)定(ding)：

(一)居(ju)住用地70年；

(二)工業(ye)用地50年；

(三)教育(yu)(yu)、科技、文化、衛生、體(ti)育(yu)(yu)用地50年(nian)；

(四)商業、旅游、娛樂用地40年；

(五)綜合或者其他用地50年。”

酒店(dian)式公寓為居住用地，產(chan)權為70年(nian)，公寓式酒店(dian)為商(shang)業用地，產(chan)權為40年(nian)。

3、管理方式

酒店式公寓提供(gong)酒店管家級(ji)服(fu)務，提供(gong)酒店式的商務服(fu)務、保潔服(fu)務、物業管理(li)、租(zu)賃管理(li)。用戶可(ke)以(yi)(yi)像購買普通(tong)住(zhu)宅一樣用于自住(zhu)，又可(ke)以(yi)(yi)交由大廈以(yi)(yi)酒店的形式出租(zu)，獲得投資回報。

公寓式(shi)酒(jiu)店是設于(yu)酒(jiu)店內(nei)部(bu)的(de)(de)公寓形式(shi)的(de)(de)酒(jiu)店套(tao)房(fang)，它擁有(you)居家(jia)的(de)(de)格局和良好的(de)(de)居住(zhu)功能，客廳、臥室(shi)、廚房(fang)和衛(wei)生間，全套(tao)的(de)(de)家(jia)具電(dian)器，一應(ying)俱(ju)全。同時，能夠為客人提供酒(jiu)店的(de)(de)專業服(fu)(fu)務，如室(shi)內(nei)打(da)掃、床單更(geng)換以及一些商業服(fu)(fu)務等。

4、首付

首付(fu)就是買房(fang)子時(shi)的(de)第一(yi)(yi)期付(fu)款(kuan)(kuan)。買房(fang)子時(shi)不(bu)能全部(bu)貸(dai)款(kuan)(kuan)，需先付(fu)一(yi)(yi)部(bu)分，余(yu)下的(de)從(cong)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)。現在(zai)的(de)要求是住宅首付(fu)為(wei)房(fang)款(kuan)(kuan)的(de)30%，商(shang)業首付(fu)為(wei)50%。因為(wei)考慮到(dao)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)風險，相關的(de)部(bu)門都會(hui)要求購房(fang)人(ren)提供一(yi)(yi)部(bu)分首付(fu)，就是預先由(you)個人(ren)支付(fu)一(yi)(yi)部(bu)分房(fang)款(kuan)(kuan)，以證明你有還(huan)款(kuan)(kuan)能力。

對(dui)于首(shou)次置業普(pu)通(tong)住(zhu)宅的人(ren)群(qun)來(lai)說，首(shou)套房首(shou)付為30%，二(er)套房首(shou)付為60%，酒店(dian)式公寓從其用(yong)地性質來(lai)說屬(shu)于住(zhu)宅用(yong)地，按普(pu)通(tong)住(zhu)宅首(shou)付30%來(lai)計算(suan)。公寓式酒店(dian)為商服(fu)用(yong)地性質，其首(shou)套房、二(er)套房首(shou)付均(jun)為50%。

5、水電

水(shui)(shui)電(dian)分(fen)民(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)和非(fei)民(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)。70年(nian)產權的居住用(yong)(yong)地(di)，其(qi)水(shui)(shui)電(dian)標準(zhun)(zhun)按民(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)標準(zhun)(zhun)繳納(na)，而40年(nian)產權的商(shang)業(ye)用(yong)(yong)地(di)則(ze)按非(fei)民(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)標準(zhun)(zhun)繳納(na)，即我(wo)們平時所說(shuo)(shuo)的商(shang)業(ye)水(shui)(shui)電(dian)標準(zhun)(zhun)。一般(ban)來說(shuo)(shuo)，商(shang)業(ye)水(shui)(shui)電(dian)比民(min)用(yong)(yong)水(shui)(shui)電(dian)偏貴。

酒(jiu)店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)屬(shu)于民用水(shui)電(dian)，公(gong)寓(yu)式(shi)酒(jiu)店(dian)屬(shu)于商用水(shui)電(dian)。

6、契稅

契(qi)稅(shui)是以(yi)所有權(quan)(quan)發生轉移變(bian)動的(de)不(bu)動產為征稅(shui)對(dui)象，向產權(quan)(quan)承受人征收的(de)一種財(cai)產稅(shui)。應(ying)繳(jiao)稅(shui)范圍包括：土地使用權(quan)(quan)出售、贈(zeng)與和交換，房屋買(mai)賣，房屋贈(zeng)與，房屋交換等(deng)。

契稅(shui)(shui)是房(fang)屋(wu)買(mai)賣中(zhong)國(guo)家規(gui)定必須交的稅(shui)(shui)收(shou)，一(yi)般按合同中(zhong)標明的房(fang)屋(wu)價款的1.5/100稅(shui)(shui)率征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(房(fang)交會(hui)契稅(shui)(shui)優惠除外(wai))，征(zheng)(zheng)收(shou)標準為(wei)：普通商(shang)品住宅1.5%，高檔住宅3%，由買(mai)方承擔。

根據《中華人民共和(he)國契(qi)稅(shui)(shui)(shui)暫行條例》第三條規定(ding)(ding)：契(qi)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為3—5%。各地(di)契(qi)稅(shui)(shui)(shui)的(de)適用稅(shui)(shui)(shui)率(lv)，由省級政(zheng)府在(zai)3—5%規定(ding)(ding)的(de)幅度內按照本地(di)區的(de)實際(ji)情況(kuang)確定(ding)(ding)，并(bing)報財政(zheng)部(bu)和(he)國家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總(zong)局備案。契(qi)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)的(de)規定(ding)(ding)是3%-5%，一般取(qu)3%，為了支持房(fang)地(di)產業，政(zheng)府對(dui)一般商(shang)品房(fang)減半收稅(shui)(shui)(shui)，對(dui)商(shang)業用房(fang)，別(bie)墅房(fang)產收3%。

從上(shang)圖我們可以看到(dao)，酒店(dian)式(shi)公(gong)寓為住宅，購房者首套房按1.5%的(de)(de)契稅收取(qu)，而二套房的(de)(de)話契稅則為3%。公(gong)寓式(shi)酒店(dian)為商服用地，首套房按3%的(de)(de)標準來征收，而二套房則增加到(dao)5%。

四、酒店式公寓產權到期怎么辦

首(shou)先你得(de)區(qu)別兩個概念：土地使用權和房屋所有(you)權

1、什么是土地使用權

土地(di)(di)使用(yong)權是(shi)國(guo)家向組織(zhi)、機構及個人(ren)(ren)出(chu)讓的(de)土地(di)(di)使用(yong)權利，根據(ju)(ju)《中華人(ren)(ren)民共和國(guo)憲法》，土地(di)(di)的(de)所(suo)有權歸國(guo)家和集體所(suo)有。土地(di)(di)使用(yong)權在出(chu)讓時根據(ju)(ju)開發(fa)類型(xing)分(fen)為(wei)不同的(de)使用(yong)年限(xian)，民用(yong)住(zhu)宅用(yong)地(di)(di)權屬年限(xian)較高為(wei)70年，工(gong)業(ye)用建筑用地和綜合類用地較高為50年，商用建筑用地較高為40年。

2、什么是房屋所有權

房(fang)屋所有權(quan)屬(shu)于個人產權(quan)，是(shi)私有財(cai)產權(quan)的(de)(de)一種，是(shi)得(de)到《中華人民共(gong)和國(guo)憲法》的(de)(de)保(bao)護的(de)(de)，根據《中華人民共(gong)和國(guo)物權(quan)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四(si)條(tiao)，私人對其合法的收入、房屋、生(sheng)活用品、生(sheng)產(chan)工具、原材料等不動產(chan)和(he)動產(chan)享有(you)所有(you)權。其年限是永(yong)遠的。

也就(jiu)是說房(fang)子的所有(you)權是永遠的，只要房(fang)子不塌，這房(fang)子就(jiu)一直是產權人(ren)的。但是土地使用權是有(you)期(qi)限(xian)的。國(guo)家通過土地有(you)期(qi)出讓方式，授予用地人(ren)40年、50年、70年(nian)不等的使用權。

那么，我們(men)通(tong)常所說(shuo)的，自(zi)己家買的房子是住宅(zhai)，有70年產(chan)權(quan)，或者是公寓，只有40年產權(quan)，實際上說的是(shi)土(tu)地使(shi)用權(quan)。

3、那么土地使用權到期了怎么辦？房子還是你的嗎？

首先可以明確的(de)是，因為房(fang)子所有(you)權(quan)是永遠(yuan)的(de)，所以房(fang)子當然(ran)還是你的(de)，只(zhi)要(yao)沒有(you)拆。但是土地(di)使用(yong)權(quan)已經沒有(you)了，又該怎(zen)么解決呢？具(ju)體(ti)而言有(you)兩種(zhong)辦法。

第1種辦(ban)法是延(yan)長土地使(shi)用權期限(xian)。

可以(yi)由房屋業主聯名提出，補(bu)交土(tu)地出讓金，這個價(jia)格應該低(di)于(yu)同類(lei)的(de)土(tu)地出讓金的(de)價(jia)格，類(lei)似于(yu)成(cheng)本價(jia)和市場價(jia)的(de)差(cha)額。

具體而言，就(jiu)是(shi)由產(chan)權人重新辦理土地使用(yong)權出讓手續，簽訂(ding)土地出讓合同(tong)，并向(xiang)國家繳納土地出讓金(jin)，就(jiu)可以繼續住下去(qu)啦。

當然(ran)國家也(ye)可以給予產權人(ren)一次性的(de)經濟(ji)補償，要求產權人(ren)在其他地(di)方重新(xin)購買房屋(wu)居住，然(ran)后把房子和(he)土地(di)都收回去(qu)。

第(di)2種辦法(fa)是根據規劃(hua)需要，國家收回土(tu)地和地上建筑物的(de)。對業主進行相應補(bu)償(chang)，用類(lei)似拆遷安置的(de)辦法(fa)解決。

如果國家要(yao)收回土地和地上的建筑物(wu)，也就是(shi)你(ni)家的房(fang)子，就需要(yao)給予(yu)產權人在(zai)其他地方另(ling)建安(an)置住房(fang)，類似拆遷安(an)置。

目(mu)前很(hen)(hen)多人認為中國的房子很(hen)(hen)多都不(bu)是長壽住宅，根本就住不(bu)上70年(nian)就拆掉(diao)了，不(bu)用去考慮這個問題。但是也(ye)有人認(ren)為不(bu)管是40年、50年還(huan)是70年，都(dou)有到期的時候，土(tu)地使用年限到期后，只(zhi)要房子還能住，就都(dou)得續(xu)簽土(tu)地。

4、40年與70年在續期處理上沒有區別

至于購房者的問題(ti)，40年產權的酒店式公寓，與70年產權(quan)的住宅相(xiang)比，區別主要體現在購(gou)買和居(ju)住上(shang)，即水電費、公攤面(mian)積、稅收及戶籍政(zheng)策、貸款(kuan)政(zheng)策等(deng)方面(mian)。

根據我國《物權(quan)法》第一百四十九條規(gui)定：住宅(zhai)建設用(yong)(yong)地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)限期(qi)間(jian)(jian)屆滿的，自動續(xu)(xu)期(qi)。非住宅(zhai)建設用(yong)(yong)地(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)期(qi)間(jian)(jian)屆滿后的續(xu)(xu)期(qi)，依照法(fa)律規(gui)定辦理(li)。也就(jiu)是說在(zai)續(xu)(xu)期(qi)問(wen)題的處理(li)上，沒有(you)區別。

五、公寓樓40年產權到期怎么辦

《城市地(di)產管理法(fa)》和(he)《物權法(fa)》規定，“土地(di)使用(yong)權出(chu)讓合同約(yue)定的(de)年限屆滿(man)(man)，土地(di)使用(yong)者(zhe)需要繼續(xu)(xu)使用(yong)的(de)，應當至遲(chi)于屆滿(man)(man)前一年申請續(xu)(xu)期”。補交費用(yong)不會(hui)超過5位(wei)數，最低不得低于15.6元/平米。例如：50㎡補交780元即可續(xu)(xu)期。

況(kuang)且，商(shang)業(ye)(ye)用(yong)地還有著一大(da)優勢，那就是(shi)(shi)拆遷(qian)(qian)補償(chang)費(fei)高(gao)。按照城市拆遷(qian)(qian)補償(chang)管理辦法(fa)有關規定，商(shang)業(ye)(ye)用(yong)地拆遷(qian)(qian)補償(chang)資(zi)金是(shi)(shi)遠高(gao)過普宅的，一般而言，商(shang)業(ye)(ye)拆遷(qian)(qian)補償(chang)面積是(shi)(shi)1賠(pei)3，住(zhu)宅用(yong)地拆遷(qian)(qian)補償(chang)面積則是(shi)(shi)1賠(pei)1。