寫字樓買賣流程詳解

一次性付款方式：

1、買(mai)方、中(zhong)介(jie)公(gong)司、賣方三方簽訂《房(fang)產轉讓合約》，收取買(mai)方誠意金;

2、產(chan)權經查檔無(wu)誤后中介公(gong)司將買(mai)方的擔保金轉(zhuan)交賣方;

3、買方將寫字樓款存入中介公(gong)司代管(guan)賬(zhang)戶，賣方開(kai)出收據給(gei)買方，中介公(gong)司開(kai)出樓(lou)款存入代管(guan)證明給(gei)賣方;

4、買方(個人)提供購買人身(shen)份(fen)證明，如委托(tuo)(tuo)，需提交(jiao)經公(gong)證的(de)授權委托(tuo)(tuo)書及受(shou)托(tuo)(tuo)人身(shen)份(fen)證明;

? ? 買方(單位(wei))提供公司營業執照，法人(ren)代表證(zheng)明(ming)書，法定代表人(ren)身(shen)份證(zheng)明(ming)，如委托(tuo)，需(xu)提交授(shou)權委托(tuo)書，受托(tuo)人(ren)身(shen)份證(zheng)明(ming);

5、賣方(個人)提(ti)供身份證(zheng)明(ming)(ming)，房地產證(zheng)，國土分局征收科(ke)開具的付清(qing)當年(nian)土地使用費證(zheng)明(ming)(ming);

? ? 賣方(單位)提供公(gong)(gong)司營業(ye)執照，公(gong)(gong)司章程，董(dong)事會或股東會決議，房(fang)地產證(zheng)(zheng)(zheng)，法(fa)(fa)定(ding)代表(biao)人證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)(ming)書，法(fa)(fa)定(ding)代表(biao)人身份證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)(ming)，公(gong)(gong)司公(gong)(gong)章，國(guo)土分局征收(shou)科開具(ju)的付清當年(nian)土地使用費證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)(ming)，如委托，需提交授權(quan)委托書，受(shou)托人身份證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)(ming);

6、買(mai)賣雙方簽訂《上(shang)海市房地產買(mai)賣合(he)同(現(xian)售(shou))》，涉(she)外交易(yi)需要公(gong)證;

7、買賣雙方到上海市(shi)土(tu)地(di)房(fang)產交(jiao)(jiao)易中(zhong)心遞交(jiao)(jiao)文件及《房(fang)地(di)產權(quan)轉(zhuan)讓登記申請表》;

8、交易中心查檔、初審、復審、核(he)準，同(tong)意申請，登記樓款，辦理產權變更登記(22個(ge)工作日，1個(ge)月(yue)自然日);

9、繳(jiao)納稅費，出新《房地產證》，買方(fang)憑稅票(piao)及回執領取，開樓款發票(piao);

10、中介公司(si)轉付全部樓款(kuan)到(dao)賣方賬戶;

11、賣(mai)方(fang)付(fu)清物業(ye)管理(li)、水(shui)電(dian)、空調等費(fei)用，提(ti)交管理(li)處(chu)費(fei)用交清證明，交接物業(ye)。

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相關法律知識：

寫(xie)(xie)字(zi)樓市場目(mu)前流行兩大評定(ding)標準，一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)甲(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓，一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)5A寫(xie)(xie)字(zi)樓。所(suo)謂甲(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓，實為(wei)(wei)一(yi)(yi)(yi)種通行叫(jiao)法，并沒有固定(ding)標準，因為(wei)(wei)誰也不(bu)愿(yuan)意被叫(jiao)成乙級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓。這樣(yang)，恨不(bu)得(de)任何(he)一(yi)(yi)(yi)個有玻(bo)璃幕(mu)墻(qiang)、帶電(dian)梯、“長”得(de)高一(yi)(yi)(yi)些的寫(xie)(xie)字(zi)樓都(dou)自稱為(wei)(wei)甲(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓。相比之下(xia)，5A寫(xie)(xie)字(zi)樓倒是(shi)(shi)有一(yi)(yi)(yi)定(ding)的標準，類似于酒(jiu)店星級(ji)評定(ding)的方法。但對于寫(xie)(xie)字(zi)樓，幾(ji)乎無反例，其無疑(yi)是(shi)(shi)投資(zi)和(he)購買寫(xie)(xie)字(zi)樓的第(di)一(yi)(yi)(yi)要素。

超大規模

這(zhe)里所(suo)說的(de)(de)超大(da)規(gui)模(mo)，不僅是指建(jian)筑(zhu)體量(liang)本(ben)身比較大(da)，而(er)且(qie)更(geng)強調(diao)其(qi)規(gui)模(mo)的(de)(de)伸展力(li)及拓展性(xing)。一(yi)(yi)方面，不僅是寫字(zi)樓建(jian)筑(zhu)本(ben)身的(de)(de)規(gui)模(mo)要(yao)(yao)大(da)，而(er)且(qie)必須(xu)要(yao)(yao)有(you)強大(da)的(de)(de)綜合配套(tao)，經(jing)營(ying)成(cheng)一(yi)(yi)個(ge)集寫字(zi)樓、公寓、商(shang)住、星級酒(jiu)店、會展中心、休閑娛樂及購物(wu)中心于一(yi)(yi)體的(de)(de)大(da)空(kong)間。另一(yi)(yi)方面，還(huan)要(yao)(yao)視其(qi)交通(tong)條件而(er)論，四通(tong)八達的(de)(de)交通(tong)一(yi)(yi)定是其(qi)寫字(zi)樓規(gui)模(mo)的(de)(de)重要(yao)(yao)支撐。一(yi)(yi)個(ge)寫字(zi)樓如(ru)果沒有(you)相當大(da)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)體量(liang)和規(gui)模(mo)化的(de)(de)配套(tao)設施，是難以稱得上五星級的(de)(de)。

建筑文化

所謂建筑文化，對酒店可能是(shi)指國(guo)(guo)王飯(fan)店、皇后(hou)飯(fan)店這樣的歷史，但(dan)對(dui)于寫字樓(lou)而(er)言，與(yu)其說(shuo)是(shi)世(shi)貿中心、國(guo)(guo)貿中心這樣的品牌(pai)文化，倒不如(ru)直接說(shuo)成是(shi)摩(mo)天(tian)(tian)大樓(lou)的建筑文化。無(wu)論(lun)西方(fang)還(huan)是(shi)東方(fang)，無(wu)論(lun)發達還(huan)是(shi)落后(hou)，一談(tan)到(dao)寫字樓(lou)，都有明顯的摩(mo)天(tian)(tian)大樓(lou)的情結(jie)。盡管(guan)美國(guo)(guo)世(shi)貿中心被(bei)炸影(ying)響了世(shi)界各(ge)地對(dui)摩(mo)天(tian)(tian)大樓(lou)的追(zhui)求(qiu)，但(dan)估計這是(shi)暫(zan)時的。因(yin)為(wei)從道理上講，低矮的五(wu)角大樓(lou)也同樣易于被(bei)攻擊(ji)。

寫字樓買賣稅費有哪些

1、契稅政策

《中(zhong)華人(ren)(ren)民共和(he)國(guo)契稅(shui)(shui)暫行條(tiao)例》規定(ding)(ding)，征稅(shui)(shui)對(dui)象為(wei)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權、房(fang)(fang)(fang)屋所有權的(de)轉移行為(wei)，稅(shui)(shui)目為(wei)國(guo)有土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權出(chu)讓(rang)，土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權轉讓(rang)(包括(kuo)出(chu)售、贈(zeng)與和(he)交(jiao)換)，房(fang)(fang)(fang)屋買賣、贈(zeng)與和(he)交(jiao)換，稅(shui)(shui)率為(wei)3%—5%，納稅(shui)(shui)人(ren)(ren)是在我國(guo)境內承(cheng)受轉移土(tu)地(di)(di)、房(fang)(fang)(fang)屋權屬的(de)單位和(he)個人(ren)(ren)。國(guo)家(jia)規定(ding)(ding)對(dui)個人(ren)(ren)購(gou)買自用(yong)普通住(zhu)宅(zhai)，暫減半征收(shou)契稅(shui)(shui)。國(guo)家(jia)在今年(nian)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產業(ye)稅(shui)(shui)收(shou)政策(ce)調整中(zhong)，從(cong)(cong)價格、面積(ji)、容積(ji)率三方面明(ming)確(que)了享受優(you)惠政策(ce)的(de)普通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)標準。從(cong)(cong)今年(nian)6月1日起，個人(ren)(ren)購(gou)房(fang)(fang)(fang)的(de)契稅(shui)(shui)優(you)惠政策(ce)也將按照統一的(de)普通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)標準執行。

2、營業稅政策

國(guo)(guo)家(jia)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)暫行條例規定(ding)，單(dan)位(wei)和個(ge)(ge)人(ren)(ren)銷售不動產，按成交(jiao)價格征(zheng)收(shou)(shou)5%的(de)(de)(de)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)。1999年(nian)(nian)，為(wei)了(le)配合國(guo)(guo)家(jia)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)度(du)改革，切實減(jian)輕個(ge)(ge)人(ren)(ren)買(mai)(mai)(mai)賣普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)稅(shui)收(shou)(shou)負(fu)擔，國(guo)(guo)家(jia)出(chu)臺(tai)優惠(hui)政策規定(ding)，對(dui)個(ge)(ge)人(ren)(ren)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)并居住(zhu)(zhu)超過(guo)一年(nian)(nian)的(de)(de)(de)普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)宅，銷售時(shi)(shi)(shi)免(mian)征(zheng)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)。個(ge)(ge)人(ren)(ren)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)并居住(zhu)(zhu)不足一年(nian)(nian)的(de)(de)(de)普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)宅，銷售時(shi)(shi)(shi)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)按銷售價減(jian)去(qu)購(gou)(gou)入原價后的(de)(de)(de)差額(e)計征(zheng)。最近，為(wei)促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)健康發展(zhan)，遏制(zhi)投機炒作行為(wei)，國(guo)(guo)家(jia)對(dui)個(ge)(ge)人(ren)(ren)轉讓房(fang)(fang)(fang)地產營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)政策做出(chu)調整，自(zi)2005年(nian)(nian)6月(yue)1日(ri)起，對(dui)個(ge)(ge)人(ren)(ren)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)不足2年(nian)(nian)轉手交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)，銷售時(shi)(shi)(shi)按其(qi)取得的(de)(de)(de)售房(fang)(fang)(fang)收(shou)(shou)入全(quan)額(e)征(zheng)收(shou)(shou)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)。個(ge)(ge)人(ren)(ren)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)超過(guo)2年(nian)(nian)(含(han)2年(nian)(nian))轉手交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)，銷售時(shi)(shi)(shi)免(mian)征(zheng)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)。對(dui)個(ge)(ge)人(ren)(ren)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)非普(pu)(pu)通住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)超過(guo)2年(nian)(nian)(含(han)2年(nian)(nian))轉手交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)，銷售時(shi)(shi)(shi)按其(qi)售房(fang)(fang)(fang)收(shou)(shou)入減(jian)去(qu)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)價款后的(de)(de)(de)差額(e)征(zheng)收(shou)(shou)營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)。

3、個人所得稅政策

根據國家個(ge)人(ren)所(suo)得稅法的規定，個(ge)人(ren)轉(zhuan)讓(rang)房屋等財產所(suo)得，應按20%的稅率繳(jiao)納個(ge)人(ren)所(suo)得稅。

4、土地增值稅政策

土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)于(yu)1994年開始(shi)征(zheng)收(shou)(shou)，目的主要是為了規范(fan)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)、房地(di)(di)(di)(di)產市場交易秩序，合理(li)調節土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)收(shou)(shou)益，維(wei)護(hu)國(guo)(guo)(guo)家(jia)權益。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)以納(na)稅(shui)(shui)人在(zai)中(zhong)華人民(min)共和國(guo)(guo)(guo)境內轉讓國(guo)(guo)(guo)有土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)使(shi)用權、地(di)(di)(di)(di)上建(jian)筑物及其(qi)(qi)附著物所取得(de)的增(zeng)(zeng)值(zhi)額為征(zheng)稅(shui)(shui)對(dui)象，依照規定的稅(shui)(shui)率征(zheng)收(shou)(shou)的一(yi)種稅(shui)(shui)收(shou)(shou)。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率采用四(si)級(ji)超(chao)率累進稅(shui)(shui)率，稅(shui)(shui)率分別(bie)為30%、40%、50%、60%四(si)檔。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)也有一(yi)些優惠(hui)政策。如因(yin)國(guo)(guo)(guo)家(jia)建(jian)設需要依法征(zheng)用、收(shou)(shou)回的房地(di)(di)(di)(di)產，對(dui)居民(min)個(ge)人擁(yong)有的普(pu)通標準住宅等，在(zai)其(qi)(qi)轉讓時免征(zheng)或暫免征(zheng)收(shou)(shou)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)。

5、印花稅政策

印花稅(shui)(shui)(shui)是對經(jing)濟活動交(jiao)往中(zhong)書立領(ling)受的(de)各(ge)種應稅(shui)(shui)(shui)經(jing)濟憑證所(suo)征收的(de)一種稅(shui)(shui)(shui)。根(gen)據印花稅(shui)(shui)(shui)暫行(xing)條例(li)規定，個人買賣(mai)房(fang)地產按交(jiao)易合同記(ji)載(zai)金額的(de)萬分之五的(de)稅(shui)(shui)(shui)率對買賣(mai)雙方征收印花稅(shui)(shui)(shui)。