買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店鋪(pu)前(qian)，一定要實地考察，認真(zhen)評(ping)估一下，看(kan)(kan)看(kan)(kan)這個(ge)店鋪(pu)周圍的人流量大不(bu)大，轉(zhuan)化(hua)率(lv)(lv)高(gao)不(bu)高(gao)、購買力(li)強不(bu)強。此(ci)外，還要測算贏(ying)下租金(jin)的回報率(lv)(lv)，其計算公式(shi)為租金(jin)的11倍(bei)/總(zong)價(jia)。

2、未來規劃

商鋪價值會(hui)受周圍環(huan)境、規(gui)劃(hua)所(suo)影響(xiang)，若該店鋪政(zheng)府有(you)其(qi)他安(an)排，而你不知(zhi)道的(de)話，很容(rong)易造成投(tou)資失(shi)敗，所(suo)以一(yi)定(ding)要到規(gui)劃(hua)部門了解商鋪所(suo)在的(de)位置是否有(you)新的(de)規(gui)劃(hua)。

3、商鋪的產權性質

要(yao)了解土(tu)地的用(yong)途，避免違規(gui)的“居改非”，不能(neng)辦(ban)理營(ying)業執(zhi)照(zhao)，所以一定(ding)(ding)要(yao)在(zai)合同中針對這(zhe)點擬(ni)定(ding)(ding)一條違約(yue)賠償方(fang)式。

4、商鋪的租賃情況

要了解店鋪的(de)租賃情況，看(kan)看(kan)現(xian)在的(de)租客什么(me)時(shi)候(hou)到期、室內裝(zhuang)修怎么(me)處理，是否要放棄優先購(gou)買承(cheng)諾書等協調工作。

5、稅費提前算清楚

在(zai)(zai)進行商鋪交易時，要了(le)解增(zeng)值稅(shui)、契稅(shui)、所得稅(shui)、印(yin)花(hua)稅(shui)、土地增(zeng)值稅(shui)的稅(shui)率，以(yi)免(mian)做冤(yuan)大頭。若稅(shui)費太多的話，可(ke)(ke)以(yi)在(zai)(zai)總價上砍價，也可(ke)(ke)以(yi)在(zai)(zai)合同(tong)中約定，哪些(xie)稅(shui)費由原業主來承(cheng)擔。

6、貸款問題

要注意貸款(kuan)(kuan)問題(ti)，店鋪的(de)(de)貸款(kuan)(kuan)成(cheng)(cheng)數(shu)最高(gao)是5成(cheng)(cheng)，最長是10年，而銀行(xing)的(de)(de)評(ping)估價一般比實際成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)價低，貸款(kuan)(kuan)的(de)(de)系數(shu)還不到成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)價的(de)(de)5成(cheng)(cheng)，所以(yi)一定要了(le)解情況，則好首付款(kuan)(kuan)的(de)(de)準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在(zai)二手商(shang)鋪(pu)買(mai)(mai)賣前，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)需要向(xiang)業主(zhu)了(le)解該房(fang)產是(shi)否(fou)有贈(zeng)與(yu)、出租(zu)情況存(cun)在(zai)，以免日后陷入糾紛。如(ru)(ru)果業主(zhu)表示(shi)沒有，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)最好讓業主(zhu)出具無贈(zeng)與(yu)或無租(zu)賃(lin)的(de)書面承(cheng)諾作保證，而且還要到現場(chang)去查勘，了(le)解實情。如(ru)(ru)果業主(zhu)已出租(zu)給別人(ren)，那么在(zai)轉讓時，業主(zhu)通常需提前3個月(yue)告知承(cheng)租(zu)人(ren)出售事(shi)宜(yi)，承(cheng)租(zu)人(ren)享有優先(xian)購(gou)買(mai)(mai)權(quan)(quan)，只有承(cheng)租(zu)人(ren)放棄購(gou)買(mai)(mai)權(quan)(quan)買(mai)(mai)家才能購(gou)買(mai)(mai)該物業。而商(shang)鋪(pu)存(cun)于出租(zu)狀態的(de)可能性更(geng)大。所以，購(gou)買(mai)(mai)二手商(shang)鋪(pu)者(zhe)(zhe)事(shi)先(xian)調(diao)查承(cheng)租(zu)人(ren)是(shi)否(fou)放棄優先(xian)購(gou)買(mai)(mai)權(quan)(quan)相當重要。