買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店鋪(pu)前，一定(ding)要(yao)實地(di)考察(cha)，認真評估一下，看看這個店鋪(pu)周圍的(de)人流量大不(bu)(bu)大，轉(zhuan)化率高不(bu)(bu)高、購(gou)買力強不(bu)(bu)強。此(ci)外，還要(yao)測算贏(ying)下租金(jin)的(de)回報率，其計算公式為租金(jin)的(de)11倍(bei)/總價(jia)。

2、未來規劃

商(shang)鋪(pu)價值(zhi)會受周(zhou)圍環境、規劃所(suo)(suo)(suo)影響，若(ruo)該店鋪(pu)政府(fu)有其他安排，而(er)你不知道的(de)話，很容易(yi)造成投(tou)資失敗，所(suo)(suo)(suo)以一定要到規劃部門了(le)解商(shang)鋪(pu)所(suo)(suo)(suo)在(zai)的(de)位(wei)置是否有新的(de)規劃。

3、商鋪的產權性質

要(yao)了(le)解土地(di)的(de)用途(tu)，避免違規的(de)“居改非”，不(bu)能辦理(li)營業執(zhi)照，所以一(yi)定要(yao)在合同中針(zhen)對這點(dian)擬定一(yi)條(tiao)違約賠(pei)償方式。

4、商鋪的租賃情況

要了(le)解店鋪的租(zu)賃情況(kuang)，看(kan)看(kan)現在的租(zu)客什(shen)么(me)時候到期、室內裝修怎(zen)么(me)處理，是(shi)否要放棄優先購買(mai)承(cheng)諾書(shu)等協調工(gong)作。

5、稅費提前算清楚

在進行商(shang)鋪(pu)交(jiao)易時，要了解增(zeng)值(zhi)稅(shui)、契稅(shui)、所(suo)得稅(shui)、印花(hua)稅(shui)、土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)的(de)稅(shui)率，以免做冤大頭。若稅(shui)費(fei)(fei)太(tai)多(duo)的(de)話(hua)，可以在總價(jia)上砍價(jia)，也(ye)可以在合同中約定(ding)，哪些稅(shui)費(fei)(fei)由(you)原(yuan)業主來(lai)承(cheng)擔(dan)。

6、貸款問題

要(yao)注意貸款問題，店(dian)鋪的貸款成(cheng)(cheng)數(shu)(shu)最(zui)高是(shi)5成(cheng)(cheng)，最(zui)長是(shi)10年(nian)，而銀(yin)行的評估價(jia)一(yi)般比(bi)實際成(cheng)(cheng)交價(jia)低(di)，貸款的系數(shu)(shu)還不到成(cheng)(cheng)交價(jia)的5成(cheng)(cheng)，所以一(yi)定要(yao)了解情況，則(ze)好首付款的準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在(zai)二(er)手商(shang)鋪買賣前(qian)，購(gou)(gou)房者需要(yao)(yao)向業(ye)(ye)主(zhu)了解該房產是否有(you)(you)贈與、出租(zu)(zu)(zu)(zu)情況存在(zai)，以免日后(hou)陷(xian)入糾(jiu)紛。如果業(ye)(ye)主(zhu)表(biao)示沒有(you)(you)，購(gou)(gou)房者最好讓(rang)業(ye)(ye)主(zhu)出具無贈與或無租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)的書面承(cheng)諾作保證，而且還要(yao)(yao)到現場去(qu)查(cha)勘，了解實情。如果業(ye)(ye)主(zhu)已出租(zu)(zu)(zu)(zu)給別人，那(nei)么在(zai)轉讓(rang)時，業(ye)(ye)主(zhu)通常需提前(qian)3個月告知承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人出售事(shi)宜，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人享有(you)(you)優先(xian)購(gou)(gou)買權(quan)，只有(you)(you)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人放棄(qi)購(gou)(gou)買權(quan)買家(jia)才(cai)能購(gou)(gou)買該物業(ye)(ye)。而商(shang)鋪存于(yu)出租(zu)(zu)(zu)(zu)狀(zhuang)態(tai)的可能性更大(da)。所以，購(gou)(gou)買二(er)手商(shang)鋪者事(shi)先(xian)調查(cha)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人是否放棄(qi)優先(xian)購(gou)(gou)買權(quan)相當重要(yao)(yao)。