買二手商鋪要注意什么
1、實地評估
買店(dian)鋪前,一(yi)定(ding)要(yao)(yao)實地考(kao)察,認真(zhen)評(ping)估一(yi)下,看(kan)看(kan)這個(ge)店(dian)鋪周圍的(de)人流量大不大,轉化率高不高、購買力強不強。此(ci)外,還(huan)要(yao)(yao)測算贏下租金的(de)回(hui)報率,其計算公式為(wei)租金的(de)11倍/總價(jia)。
2、未來規劃
商鋪價值會受周圍環境、規(gui)劃(hua)所影響(xiang),若該(gai)店(dian)鋪政(zheng)府有其(qi)他安(an)排,而你不知道(dao)的(de)話(hua),很容易造成投資失敗(bai),所以一定要(yao)到(dao)規(gui)劃(hua)部門(men)了解商鋪所在(zai)的(de)位置是否有新(xin)的(de)規(gui)劃(hua)。
3、商鋪的產權性質
要了解土地的用途,避(bi)免違規的“居改非”,不能(neng)辦理營業執照,所以(yi)一定要在合同中針對這點(dian)擬定一條(tiao)違約賠償方(fang)式。
4、商鋪的租賃情況
要了(le)解店鋪(pu)的(de)租賃情況,看(kan)(kan)看(kan)(kan)現在(zai)的(de)租客什么時候(hou)到期、室內裝修怎么處(chu)理(li),是否(fou)要放棄優先購買承諾書等協調工作。
5、稅費提前算清楚
在進(jin)行商鋪(pu)交易時,要了解增值(zhi)稅(shui)、契稅(shui)、所得稅(shui)、印花稅(shui)、土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)的稅(shui)率,以免做(zuo)冤大頭。若稅(shui)費太多的話,可以在總價上砍價,也可以在合同中約定(ding),哪些稅(shui)費由(you)原業(ye)主來承擔。
6、貸款問題
要注意貸款(kuan)問(wen)題,店鋪的(de)(de)貸款(kuan)成數最高是5成,最長是10年,而銀行的(de)(de)評估價(jia)(jia)一般比實際成交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)低,貸款(kuan)的(de)(de)系數還不到(dao)成交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)的(de)(de)5成,所以一定要了解情況,則好首付款(kuan)的(de)(de)準備。
7、了解物業是否被贈與或出租
在(zai)二(er)手商鋪(pu)買(mai)(mai)賣前,購(gou)(gou)房者需(xu)要(yao)向業(ye)(ye)主(zhu)了(le)(le)解該房產是(shi)否(fou)有(you)贈(zeng)與(yu)、出(chu)租(zu)(zu)情況存(cun)在(zai),以免日后陷(xian)入(ru)糾(jiu)紛。如果業(ye)(ye)主(zhu)表示沒(mei)有(you),購(gou)(gou)房者最好讓(rang)業(ye)(ye)主(zhu)出(chu)具無贈(zeng)與(yu)或無租(zu)(zu)賃的(de)書面承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)諾作保(bao)證(zheng),而且還要(yao)到現場去(qu)查勘,了(le)(le)解實(shi)情。如果業(ye)(ye)主(zhu)已出(chu)租(zu)(zu)給別人,那(nei)么在(zai)轉讓(rang)時,業(ye)(ye)主(zhu)通(tong)常需(xu)提前3個月告知(zhi)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人出(chu)售事(shi)宜,承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人享有(you)優先(xian)(xian)購(gou)(gou)買(mai)(mai)權(quan),只有(you)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人放(fang)棄購(gou)(gou)買(mai)(mai)權(quan)買(mai)(mai)家(jia)才能(neng)購(gou)(gou)買(mai)(mai)該物業(ye)(ye)。而商鋪(pu)存(cun)于(yu)出(chu)租(zu)(zu)狀(zhuang)態的(de)可能(neng)性更大。所以,購(gou)(gou)買(mai)(mai)二(er)手商鋪(pu)者事(shi)先(xian)(xian)調(diao)查承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人是(shi)否(fou)放(fang)棄優先(xian)(xian)購(gou)(gou)買(mai)(mai)權(quan)相當重要(yao)。