買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店(dian)鋪前，一(yi)定要實地(di)考察，認(ren)真評估一(yi)下，看看這個(ge)店(dian)鋪周(zhou)圍的人流量大不大，轉化率高(gao)不高(gao)、購買力強不強。此外，還(huan)要測算(suan)(suan)贏下租金(jin)的回(hui)報率，其(qi)計算(suan)(suan)公式為(wei)租金(jin)的11倍/總價。

2、未來規劃

商鋪價(jia)值(zhi)會受(shou)周圍環境、規(gui)劃(hua)(hua)所(suo)影響(xiang)，若該店(dian)鋪政府有(you)其他安排，而你不知道的話(hua)，很容易造成投資失敗(bai)，所(suo)以一定要到(dao)規(gui)劃(hua)(hua)部門了解商鋪所(suo)在的位置是否有(you)新的規(gui)劃(hua)(hua)。

3、商鋪的產權性質

要(yao)了(le)解(jie)土(tu)地的(de)用途，避免違規(gui)的(de)“居改非”，不能辦(ban)理營業執照(zhao)，所以(yi)一(yi)定(ding)要(yao)在(zai)合同(tong)中針對(dui)這點(dian)擬定(ding)一(yi)條(tiao)違約賠(pei)償方式。

4、商鋪的租賃情況

要了(le)解店鋪的租(zu)賃情況，看看現(xian)在的租(zu)客什么(me)時候到(dao)期、室內裝(zhuang)修怎么(me)處理(li)，是否(fou)要放棄(qi)優先購買承諾書等協調工(gong)作。

5、稅費提前算清楚

在進(jin)行商鋪交易時，要(yao)了(le)解增值稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)、所得稅(shui)(shui)、印花(hua)稅(shui)(shui)、土地增值稅(shui)(shui)的稅(shui)(shui)率(lv)，以(yi)免做冤大頭。若稅(shui)(shui)費(fei)太多的話(hua)，可以(yi)在總價(jia)上砍價(jia)，也可以(yi)在合同中約定，哪些稅(shui)(shui)費(fei)由原業主來承擔。

6、貸款問題

要(yao)注意貸(dai)款(kuan)問(wen)題，店鋪的貸(dai)款(kuan)成(cheng)數(shu)最高是5成(cheng)，最長是10年(nian)，而銀行的評估價(jia)一般比實際(ji)成(cheng)交(jiao)價(jia)低，貸(dai)款(kuan)的系(xi)數(shu)還不到(dao)成(cheng)交(jiao)價(jia)的5成(cheng)，所以一定要(yao)了(le)解情況，則好首付款(kuan)的準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在(zai)二手商鋪(pu)買賣前，購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)需要向業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)了解(jie)該房(fang)產是(shi)否有贈與、出(chu)(chu)租情(qing)況存在(zai)，以免日(ri)后陷(xian)入糾紛。如果(guo)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)表示沒有，購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)最好(hao)讓(rang)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)出(chu)(chu)具無(wu)贈與或無(wu)租賃的書面(mian)承(cheng)諾作保證，而且還要到現(xian)場去(qu)查勘，了解(jie)實情(qing)。如果(guo)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)已出(chu)(chu)租給別人(ren)(ren)，那(nei)么在(zai)轉(zhuan)讓(rang)時，業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)通常(chang)需提前3個月告知(zhi)承(cheng)租人(ren)(ren)出(chu)(chu)售(shou)事宜，承(cheng)租人(ren)(ren)享(xiang)有優先(xian)購(gou)(gou)(gou)買權，只(zhi)有承(cheng)租人(ren)(ren)放(fang)棄(qi)購(gou)(gou)(gou)買權買家才能(neng)購(gou)(gou)(gou)買該物業(ye)。而商鋪(pu)存于出(chu)(chu)租狀態的可能(neng)性更(geng)大。所以，購(gou)(gou)(gou)買二手商鋪(pu)者(zhe)事先(xian)調查承(cheng)租人(ren)(ren)是(shi)否放(fang)棄(qi)優先(xian)購(gou)(gou)(gou)買權相當重要。