買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買(mai)店鋪(pu)前，一定(ding)要實地(di)考察，認(ren)真(zhen)評估一下(xia)(xia)，看看這(zhe)個店鋪(pu)周圍的人流量大不大，轉化率高不高、購買(mai)力強不強。此外，還要測算(suan)贏(ying)下(xia)(xia)租(zu)金的回報率，其計算(suan)公式(shi)為租(zu)金的11倍/總價。

2、未來規劃

商鋪(pu)價值會受(shou)周圍環境、規劃(hua)所(suo)影響，若(ruo)該店(dian)鋪(pu)政府有(you)其他安排，而你不知道的話，很(hen)容(rong)易(yi)造成投資(zi)失(shi)敗，所(suo)以一定要(yao)到規劃(hua)部門(men)了(le)解商鋪(pu)所(suo)在的位(wei)置是否有(you)新的規劃(hua)。

3、商鋪的產權性質

要了解土(tu)地的(de)用途，避(bi)免違規的(de)“居改非”，不能(neng)辦理營業(ye)執照，所以(yi)一定要在合(he)同中針(zhen)對這(zhe)點擬定一條違約賠償(chang)方式。

4、商鋪的租賃情況

要(yao)了(le)解店鋪的租賃情況(kuang)，看看現在的租客什么(me)(me)時候到期、室內裝修怎么(me)(me)處理，是否(fou)要(yao)放棄優先購買(mai)承(cheng)諾書等(deng)協調工作。

5、稅費提前算清楚

在進行(xing)商鋪交易時，要了解增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)(shui)(shui)、所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)(shui)(shui)、土地增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)，以免做冤大(da)頭(tou)。若(ruo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費太(tai)多的話，可以在總(zong)價上(shang)砍價，也(ye)可以在合同中約定，哪些(xie)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費由原業(ye)主來承擔。

6、貸款問題

要注意(yi)貸(dai)款問(wen)題(ti)，店鋪的(de)貸(dai)款成(cheng)數(shu)最高是(shi)5成(cheng)，最長是(shi)10年，而銀行的(de)評估價一般比實際成(cheng)交價低，貸(dai)款的(de)系數(shu)還不到成(cheng)交價的(de)5成(cheng)，所以一定要了解情況(kuang)，則好首付款的(de)準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在(zai)二(er)手(shou)商鋪買賣前(qian)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)者需要(yao)向業(ye)(ye)主(zhu)了(le)解該房(fang)(fang)產是否有(you)(you)贈與、出(chu)租(zu)(zu)情況存(cun)在(zai)，以(yi)免日后陷(xian)入糾紛。如(ru)果(guo)業(ye)(ye)主(zhu)表示(shi)沒有(you)(you)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)者最好讓業(ye)(ye)主(zhu)出(chu)具無贈與或無租(zu)(zu)賃的書面承(cheng)諾作保(bao)證，而且(qie)還要(yao)到現(xian)場去查(cha)勘，了(le)解實情。如(ru)果(guo)業(ye)(ye)主(zhu)已出(chu)租(zu)(zu)給別人(ren)(ren)(ren)，那么在(zai)轉讓時，業(ye)(ye)主(zhu)通常需提前(qian)3個月告(gao)知(zhi)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)出(chu)售事(shi)(shi)宜，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)享有(you)(you)優先購(gou)(gou)買權(quan)，只有(you)(you)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)放(fang)棄(qi)購(gou)(gou)買權(quan)買家才能(neng)購(gou)(gou)買該物業(ye)(ye)。而商鋪存(cun)于出(chu)租(zu)(zu)狀態(tai)的可能(neng)性更大。所以(yi)，購(gou)(gou)買二(er)手(shou)商鋪者事(shi)(shi)先調查(cha)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)是否放(fang)棄(qi)優先購(gou)(gou)買權(quan)相當重要(yao)。