一、普通商品房是什么意思

商品房在中國興起于80年代，它(ta)是指經政府有關(guan)部門批準，由房地(di)產開發經營公司(si)（個人、外國公司(si)）向政府機關(guan)單位租用土地(di)使用權(quan)期限40年、50年、70年開發的房(fang)屋(wu)，建成后用于市場出售出租的房(fang)屋(wu)，包括住(zhu)宅、商業用房(fang)以及其他建筑物。商品房(fang)又稱“大產權房(fang)”。合法申(shen)請國有土地(di)(di)劃撥土地(di)(di)或集(ji)體(ti)土地(di)(di)劃撥土地(di)(di)自建(jian)、參(can)建(jian)、委托建(jian)造，又是自用的住宅或其他建(jian)筑物不屬(shu)于商品(pin)房范圍，屬(shu)于“小產權房”。

二、普通商品房的優缺點

優點(dian)：新房，商(shang)品的戶(hu)型(xing)一(yi)般都比原(yuan)來(lai)的老房子要好。

缺點(dian)：一些房(fang)屋設備、配(pei)套乃至設計上(shang)的問題(ti)因為未被(bei)使用，一(yi)時還(huan)發現(xian)不(bu)了。而(er)且商品房大多建立在郊區(qu)，上班、購(gou)物(wu)都不太方便。

三、普通商品房的土地性質

土(tu)地性質分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全都是“出讓地”。

1、劃撥地(di)：指該宗土地(di)建(jian)造房屋時(shi)，土地(di)使用(yong)權是由(you)國家(jia)行(xing)政劃撥的，劃撥地(di)在發(fa)生交易時(shi)每交易一次都需要向(xiang)國土部門支付土地(di)收益金，也叫土地(di)出(chu)讓金。

2、出讓地(di)(di)(di)：指該宗土地(di)(di)(di)建造房屋時(shi)已經向(xiang)國土局交(jiao)納土地(di)(di)(di)出讓金，出讓地(di)(di)(di)一(yi)般(ban)有出讓終止年限(xian)，一(yi)般(ban)為(wei)50-70年(nian)(nian)，年(nian)(nian)限(xian)到期(qi)(qi)前發生交易，不交納(na)土地(di)收益金(jin)，年(nian)(nian)限(xian)到期(qi)(qi)可以(yi)續(xu)交土地(di)出讓金(jin)。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)請(qing)人(ren)(ren)須(xu)具有(you)本(ben)市(shi)戶口，申(shen)請(qing)家(jia)庭(ting)應(ying)推舉(ju)具有(you)完(wan)全(quan)民事(shi)行為(wei)能力(li)的家(jia)庭(ting)成員作為(wei)申(shen)請(qing)人(ren)(ren)。單(dan)身家(jia)庭(ting)提出申(shen)請(qing)的，申(shen)請(qing)人(ren)(ren)須(xu)年滿30周歲。市(shi)政府有關部門可根(gen)據限價商品住房供需情(qing)況，對單(dan)身(shen)申請人年齡實行(xing)動態管理。

2、申請家庭成員(yuan)之間(jian)應具(ju)有法定(ding)的贍(shan)養、扶養或者撫養關系、包括(kuo)申請人及其配偶、子女、父母等(deng)。

經(jing)審核符合條(tiao)件的申(shen)請家庭只能(neng)購買(mai)1套限價商品(pin)住房，已(yi)購買限價商品(pin)住房家庭的成員(yuan)不得再(zai)次享受其他(ta)形式的保障(zhang)性住房。

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五、普通商品房的產權問題

商品(pin)房的產權是70年，最早的商(shang)品房試點區深(shen)圳有一批(pi)30年產權(quan)(quan)的商品房（改革開放初期造的），現(xian)在面臨產權(quan)(quan)到期的問題，全國的目光都在緊盯深圳，等這批房子(zi)的產權(quan)(quan)問題處(chu)理完了，其他地(di)區(qu)可(ke)能會效仿。

怎么解決產權問題

1、協商或(huo)等待

直(zhi)接與售房(fang)單位(wei)、開發商、物業管(guan)理(li)單(dan)位進行交(jiao)涉，求得(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)的(de)合理(li)解(jie)(jie)決。如果問(wen)題(ti)(ti)不僅體(ti)現在自己身(shen)上，而是很多(duo)購房者(zhe)都遇到(dao)的(de)共同問(wen)題(ti)(ti)，則(ze)由(you)其他購房者(zhe)、開發商或有(you)關(guan)部門采(cai)取必要的(de)措施，自己的(de)問(wen)題(ti)(ti)也得(de)(de)到(dao)解(jie)(jie)決。

2、調解(jie)

由第三方或(huo)有關部門(men)出面，對雙(shuang)方在購房中發(fa)生的(de)爭議進(jin)行調解(jie)，從而使問題得(de)以(yi)解(jie)決，出面進(jin)行調解(jie)的(de)單位可以(yi)是代理商、律師、行政(zheng)部門(men)、消費者協(xie)會(hui)或(huo)人(ren)民法院。

3、行(xing)政裁定

根據問題的(de)(de)(de)性(xing)質，提(ti)交(jiao)相應的(de)(de)(de)行(xing)政(zheng)管理部門作裁定(ding)，還(huan)可以(yi)對行(xing)政(zheng)裁定(ding)申請行(xing)政(zheng)復(fu)議，即通過行(xing)政(zheng)的(de)(de)(de)手段使問題得以(yi)解決(jue)。

4、仲裁

在雙方簽訂的合同中訂立(li)發生爭議時的仲裁(cai)條(tiao)款，也可在問題出現后訂立(li)仲裁(cai)協議，把爭議提交仲裁(cai)委員(yuan)會裁(cai)決。

5、訴訟

問題出現后，協商、等待、調解(jie)、行政裁定都沒有使問題得到(dao)解(jie)決，又(you)未(wei)達到(dao)仲(zhong)裁協議，就應(ying)向人民(min)法(fa)院提(ti)起民(min)事訴(su)訟，求(qiu)得法(fa)院的公(gong)(gong)正判(pan)決，如對(dui)方觸犯了刑法(fa)，還應(ying)由檢察(cha)院提(ti)起公(gong)(gong)訴(su)，追究其刑事責任。

六、普通商品房交易條件

1、法定條件-建設(she)工程(cheng)經驗收合格(ge);向購房(fang)人提供(gong)住(zhu)宅質(zhi)量保(bao)證書和住(zhu)宅使(shi)用說(shuo)明(ming)書;

2、約定條件-達(da)到預售合同約(yue)定的其它交(jiao)付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首先(xian)掌握開發商基(ji)本信息。要(yao)了(le)解開發商資(zi)質是否齊全，修建的房屋(wu)是否合法，開發商資(zi)金是否雄(xiong)厚，能不能如期交(jiao)房等。

2、在(zai)優惠活動(dong)(dong)期間購(gou)房。一般商品房售賣都會(hui)采取一定的購(gou)房優惠政策，通常(chang)會(hui)安排(pai)在(zai)節假日(ri)、開盤前(qian)后。千萬不要小看這些優惠活動(dong)(dong)，結算下(xia)來(lai)會(hui)省不少的費用。

3、觀察商(shang)品房所(suo)(suo)在地(di)(di)理位置。商(shang)品房所(suo)(suo)在的(de)(de)地(di)(di)理位置很關鍵，關系到以(yi)(yi)后是(shi)否升值的(de)(de)問題。根據你的(de)(de)經濟能力，選擇(ze)更好的(de)(de)地(di)(di)理區位，以(yi)(yi)臨近(jin)醫(yi)院、學校(xiao)、車站、商(shang)業(ye)街道(dao)等交(jiao)通便利、人流量(liang)大的(de)(de)地(di)(di)方(fang)為(wei)宜。或者即(ji)將發展成為(wei)商(shang)業(ye)中心(xin)、交(jiao)通樞紐(niu)的(de)(de)地(di)(di)方(fang)。

4、選擇合適的房屋戶(hu)型。一定要(yao)(yao)學(xue)會觀看戶(hu)型圖，了解戶(hu)型結構，房屋面積，以及承重(zhong)結構等，對以后的裝修(xiu)和居住要(yao)(yao)心中有數。

5、注意房(fang)屋(wu)采光(guang)。一個好(hao)的(de)(de)住房(fang)，一定要(yao)確(que)保陽光(guang)充足，每個房(fang)間的(de)(de)都有足夠光(guang)源(yuan)。另外，光(guang)照(zhao)時間長短也是需要(yao)考慮的(de)(de)，一般以坐(zuo)北(bei)靠南(nan)或(huo)坐(zuo)南(nan)靠北(bei)為好(hao)，這樣能保證夏冬季節光(guang)照(zhao)均(jun)勻。

6、選(xuan)擇合適的樓(lou)層(ceng)。具體樓(lou)層(ceng)的高矮根據個人喜好而定，但也要注意，如果是(shi)在商(shang)業中心，建(jian)議選(xuan)高層(ceng)，避免(mian)噪聲問題，如果是(shi)比較擁擠，電梯吃緊或家中有不(bu)便坐電梯人員的情況，建(jian)議選(xuan)低層(ceng)。

7、注意(yi)房屋周圍綠(lv)化(hua)及(ji)附屬(shu)設施(shi)。商(shang)品房的(de)綠(lv)化(hua)和附屬(shu)設施(shi)是否(fou)齊(qi)全，這些都是需(xu)要考慮的(de)地方，將來住在這里生活是否(fou)便捷、居住是否(fou)舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商(shang)品房顧(gu)名思義就是既可以居(ju)住也可以作為用房的房產(chan)，例如商(shang)住公寓(yu)。對于商(shang)住房有兩種解釋(shi)：

一(yi)是(shi)既(ji)可(ke)以作店面(mian)，又可(ke)以作住(zhu)房（商(shang)住(zhu)）；二是(shi)樓(lou)下有商(shang)業(ye)店鋪，樓(lou)上有普通(tong)住(zhu)房的商(shang)住(zhu)樓(lou)房。這種宜(yi)商(shang)宜(yi)住(zhu)的房屋(wu)類型(xing)，因(yin)為具有成(cheng)熟的商(shang)務(wu)環境和完善便利的生活設施，所(suo)以，很(hen)多人愿意購買商(shang)住(zhu)房用于掙錢。

（2）住(zhu)宅房(fang)是指(zhi)提供居住(zhu)的房(fang)屋，包(bao)括(kuo)別墅、公(gong)寓、職工家屬宿舍和(he)集體(ti)宿舍、職工單身宿舍和(he)學生宿舍等(deng)。商(shang)品(pin)房(fang)包(bao)括(kuo)商(shang)用(yong)商(shang)品(pin)房(fang)和(he)住(zhu)宅用(yong)商(shang)品(pin)房(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為商住房屬于(yu)經營(ying)性用地，所遇不能享受(shou)“住宅用地土地使用年限為70年(nian)”的規定，只(zhi)能擁有(you)50年的土地使用權(quan)，土地使用年限屆滿之后可以向國家申請延長。

（2）純住宅(zhai)房有70年產權(quan)，繳納一定(ding)費(fei)用，到期后自動(dong)續期。

3、相關稅費不同

（1）50年產權(quan)的商品房，其契(qi)稅按3%繳納。

（2）普通住宅房初次購(gou)買(mai)和未來轉(zhuan)讓時(shi)契(qi)稅為1.5%，而50年(nian)產(chan)權的住(zhu)宅，其契稅按3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購(gou)買(mai)購(gou)買(mai)商品(pin)房大多(duo)不能申請公積金貸款，但是也有少數項(xiang)目在開發(fa)商的努力下能夠辦到(dao)。

（2）購(gou)買住宅房可以用公積金貸款，能得(de)到五成或六成按揭。

5、建設標準不同

（1）商品房建(jian)設成本要低一點，人防和消防做(zuo)的不是很高。

（2）住宅房通常都是按照公建相關(guan)要求，人防(fang)和消防(fang)建設標(biao)準(zhun)較高(gao)。

6、使用費用不同

（1）商品房(fang)的水(shui)、電、暖(nuan)等使用(yong)費(fei)用(yong)都將采取商用(yong)價格(ge)。所以，對于購房(fang)者(zhe)應該在購房(fang)時詢問清楚。

（2）住宅房的(de)水、電、暖等使用費目前，都是按照民用價格繳(jiao)納的(de)。