一、普通商品房是什么意思

商品房在(zai)中(zhong)國興起(qi)于80年代(dai)，它是指經政府有關部門批準，由房地(di)產開發(fa)經營公(gong)(gong)司(si)（個人、外國公(gong)(gong)司(si)）向政府機關單位(wei)租用土地(di)使用權期限40年、50年、70年開發的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，建(jian)成(cheng)后用(yong)于市場出售出租的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，包括住(zhu)宅、商(shang)業用(yong)房(fang)(fang)(fang)以及其(qi)他建(jian)筑物(wu)。商(shang)品房(fang)(fang)(fang)又稱“大產(chan)權房(fang)(fang)(fang)”。合法申請(qing)國有土地(di)劃(hua)(hua)撥(bo)土地(di)或集體土地(di)劃(hua)(hua)撥(bo)土地(di)自(zi)建(jian)、參建(jian)、委(wei)托建(jian)造(zao)，又是自(zi)用的(de)住(zhu)宅或其他建(jian)筑物不屬于(yu)商品房范圍，屬于(yu)“小產權(quan)房”。

二、普通商品房的優缺點

優點：新房，商品的戶型一般都比原(yuan)來的老房子要好。

缺點(dian)：一(yi)些房屋設備(bei)、配套乃至(zhi)設計(ji)上的問題因(yin)為未被(bei)使用，一(yi)時還(huan)發現不了。而且商品房大多(duo)建立在郊(jiao)區，上(shang)班、購物都不(bu)太方(fang)便。

三、普通商品房的土地性質

土地性質分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全都是“出(chu)讓(rang)地”。

1、劃撥地(di)(di)：指該宗土地(di)(di)建造房屋時(shi)，土地(di)(di)使用(yong)權是由(you)國家(jia)行政劃撥的，劃撥地(di)(di)在(zai)發生交易(yi)時(shi)每交易(yi)一次都需要向國土部門(men)支付土地(di)(di)收(shou)益金(jin)，也叫土地(di)(di)出讓(rang)金(jin)。

2、出讓(rang)(rang)地(di)：指該宗土(tu)(tu)地(di)建造房屋時已(yi)經向國土(tu)(tu)局交(jiao)納土(tu)(tu)地(di)出讓(rang)(rang)金，出讓(rang)(rang)地(di)一般有出讓(rang)(rang)終(zhong)止年限，一般為50-70年，年限到(dao)期前發生交易，不交納土(tu)地(di)(di)收益金(jin)，年限到(dao)期可(ke)以(yi)續交土(tu)地(di)(di)出讓金(jin)。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)請人須具有本市戶口，申(shen)請家庭(ting)(ting)應推舉具有完全民事行為能力的(de)家庭(ting)(ting)成員作為申(shen)請人。單身家庭(ting)(ting)提出申(shen)請的(de)，申(shen)請人須年(nian)滿(man)30周歲。市政府有關部門(men)可根據限價商品(pin)住房供(gong)需情況，對單身(shen)申請人年齡實行動態管理。

2、申請家庭成員之間應具(ju)有法定的贍養、扶養或者撫(fu)養關系、包括申請人及其配偶、子(zi)女、父母等(deng)。

經(jing)審(shen)核(he)符合條(tiao)件的申請家庭只(zhi)能購買1套限價商(shang)品住房，已(yi)購買限價商(shang)品住房家(jia)庭的成員不得(de)再次享受其(qi)他形(xing)式的保(bao)障(zhang)性住房。

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五、普通商品房的產權問題

商品房的(de)產權(quan)是70年，最早的(de)商品房(fang)試點(dian)區深(shen)圳有一(yi)批30年產權(quan)的商品房(fang)（改革開放初期造的），現在面臨產權(quan)到期的問題，全國的目(mu)光都在緊盯深圳，等(deng)這批房(fang)子(zi)的產權(quan)問題處理完了(le)，其(qi)他(ta)地區可能會效仿。

怎么解決產權問題

1、協商或等待

直接(jie)與(yu)售房單(dan)位、開發商、物業管理單位(wei)進(jin)行交涉(she)，求得問題(ti)的合(he)理解決。如果(guo)問題(ti)不僅體(ti)現在自己(ji)身上(shang)，而是很多購房者(zhe)都遇到的共同問題(ti)，則由其(qi)他(ta)購房者(zhe)、開發商或(huo)有(you)關部門采取(qu)必要的措施，自己(ji)的問題(ti)也得到解決。

2、調解

由第三方或有關部(bu)門出面，對雙(shuang)方在購房中發生的(de)爭議進行(xing)(xing)調(diao)(diao)解(jie)(jie)，從而(er)使(shi)問題得以解(jie)(jie)決(jue)，出面進行(xing)(xing)調(diao)(diao)解(jie)(jie)的(de)單位可(ke)以是代理商、律師、行(xing)(xing)政部(bu)門、消費(fei)者協會(hui)或人民法(fa)院。

3、行政裁定

根(gen)據問題(ti)的性(xing)質，提交(jiao)相應的行(xing)政(zheng)管理部(bu)門(men)作裁定，還可以(yi)對(dui)行(xing)政(zheng)裁定申請行(xing)政(zheng)復議，即通(tong)過行(xing)政(zheng)的手段(duan)使問題(ti)得以(yi)解決。

4、仲裁

在(zai)雙(shuang)方簽訂的(de)合同中(zhong)訂立(li)發生爭議(yi)時的(de)仲裁(cai)(cai)條款，也可在(zai)問題出現(xian)后(hou)訂立(li)仲裁(cai)(cai)協議(yi)，把爭議(yi)提交仲裁(cai)(cai)委員會(hui)裁(cai)(cai)決(jue)。

5、訴訟

問題出現后，協(xie)商、等待、調解、行(xing)政裁定都(dou)沒有使問題得到(dao)解決(jue)(jue)，又未達到(dao)仲裁協(xie)議，就應(ying)向人民(min)法院(yuan)(yuan)提(ti)起民(min)事(shi)訴訟，求得法院(yuan)(yuan)的公(gong)(gong)正判決(jue)(jue)，如對方觸犯了刑(xing)(xing)法，還應(ying)由檢察院(yuan)(yuan)提(ti)起公(gong)(gong)訴，追究其刑(xing)(xing)事(shi)責任。

六、普通商品房交易條件

1、法定條(tiao)件-建設工程經驗收合(he)格;向購房人提供(gong)住(zhu)宅質量保證書和住(zhu)宅使用(yong)說明(ming)書;

2、約定條件-達到(dao)預(yu)售合同(tong)約(yue)定的其它(ta)交付(fu)條件。

七、如何選購普通商品房

1、首(shou)先掌(zhang)握開(kai)發商(shang)基(ji)本信息(xi)。要了解開(kai)發商(shang)資質是(shi)否(fou)齊(qi)全，修(xiu)建的房屋是(shi)否(fou)合法，開(kai)發商(shang)資金(jin)是(shi)否(fou)雄厚(hou)，能(neng)不能(neng)如期交房等。

2、在優(you)惠(hui)活動期間(jian)購(gou)房(fang)。一(yi)般商品房(fang)售賣都會采取一(yi)定(ding)的購(gou)房(fang)優(you)惠(hui)政策，通常會安排(pai)在節假日、開盤前后。千(qian)萬不要(yao)小看這些優(you)惠(hui)活動，結算下來(lai)會省不少的費用。

3、觀察商(shang)品房(fang)(fang)所在地理位(wei)(wei)置。商(shang)品房(fang)(fang)所在的(de)(de)(de)地理位(wei)(wei)置很關(guan)鍵，關(guan)系(xi)到以(yi)后是否升值的(de)(de)(de)問(wen)題。根據(ju)你的(de)(de)(de)經濟能力，選擇更好的(de)(de)(de)地理區(qu)位(wei)(wei)，以(yi)臨近醫院、學校、車站、商(shang)業(ye)街道(dao)等(deng)交(jiao)通(tong)便利、人流量(liang)大的(de)(de)(de)地方為宜。或(huo)者(zhe)即將發展成為商(shang)業(ye)中心、交(jiao)通(tong)樞紐(niu)的(de)(de)(de)地方。

4、選擇合適的(de)房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以(yi)及(ji)承重結構等，對以(yi)后的(de)裝修和居住要心中(zhong)有數(shu)。

5、注意房(fang)屋采光。一(yi)個(ge)好的(de)住房(fang)，一(yi)定要確保(bao)陽光充足，每個(ge)房(fang)間的(de)都有足夠(gou)光源。另外，光照時間長短(duan)也(ye)是需要考慮(lv)的(de)，一(yi)般(ban)以坐(zuo)北靠(kao)南或坐(zuo)南靠(kao)北為好，這樣能保(bao)證夏冬季節光照均勻。

6、選擇(ze)合(he)適的樓層(ceng)。具體樓層(ceng)的高矮根(gen)據個人(ren)(ren)喜好(hao)而定，但也要注意，如果是在商業中心(xin)，建議選高層(ceng)，避免噪聲問題(ti)，如果是比(bi)較擁(yong)擠，電梯吃緊或家(jia)中有不(bu)便坐電梯人(ren)(ren)員的情況，建議選低層(ceng)。

7、注(zhu)意房(fang)屋周圍綠化及附屬設施。商品房(fang)的(de)綠化和附屬設施是(shi)否齊(qi)全，這些都是(shi)需要(yao)考慮(lv)的(de)地方，將來住在(zai)這里生活是(shi)否便捷(jie)、居住是(shi)否舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商(shang)品房顧名(ming)思義就是既可(ke)以居住(zhu)也可(ke)以作為用房的房產，例如(ru)商(shang)住(zhu)公寓。對于商(shang)住(zhu)房有兩種解釋：

一是既可(ke)以(yi)作店面，又可(ke)以(yi)作住房（商(shang)住）；二是樓下有商(shang)業店鋪，樓上(shang)有普通住房的商(shang)住樓房。這種宜(yi)商(shang)宜(yi)住的房屋類型，因(yin)為具有成熟的商(shang)務環境和完善便利的生活設施，所(suo)以(yi)，很多人愿意(yi)購買商(shang)住房用于掙錢。

（2）住宅(zhai)房(fang)(fang)是指(zhi)提供(gong)居住的(de)房(fang)(fang)屋，包括別墅、公寓、職(zhi)工(gong)(gong)家(jia)屬宿(su)舍(she)和集體宿(su)舍(she)、職(zhi)工(gong)(gong)單身宿(su)舍(she)和學生(sheng)宿(su)舍(she)等(deng)。商品(pin)房(fang)(fang)包括商用(yong)商品(pin)房(fang)(fang)和住宅(zhai)用(yong)商品(pin)房(fang)(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為商住(zhu)房(fang)屬于經營(ying)性(xing)用(yong)地(di)，所遇不能(neng)享(xiang)受“住(zhu)宅用(yong)地(di)土地(di)使用(yong)年限為70年”的規(gui)定，只(zhi)能擁有50年(nian)的土地使用權，土地使用年(nian)限屆滿之后(hou)可以向國家申請延長。

（2）純住(zhu)宅房有(you)70年產權，繳納一定費用(yong)，到期(qi)(qi)后自動續(xu)期(qi)(qi)。

3、相關稅費不同

（1）50年產權的商品房，其(qi)契稅按3%繳納(na)。

（2）普(pu)通住宅房初次購(gou)買和未來轉讓時契稅為1.5%，而(er)50年產權(quan)的住(zhu)宅，其契稅按3%繳(jiao)納。

4、貸款條件不同

（1）購買購買商(shang)品房(fang)大多不能(neng)申(shen)請公積金貸款，但是也有少(shao)數項(xiang)目在開發商(shang)的努力下能(neng)夠辦到。

（2）購買住宅房可(ke)以用(yong)公積金貸款，能得到五成(cheng)或六成(cheng)按揭。

5、建設標準不同

（1）商品房建設成本要(yao)低一點，人防和消防做的不是很(hen)高。

（2）住宅(zhai)房通常都是按照公(gong)建相關要(yao)求，人防(fang)和消防(fang)建設標準較高。

6、使用費用不同

（1）商品房(fang)的水、電(dian)、暖等使用費用都將采取(qu)商用價(jia)格。所以，對(dui)于購房(fang)者應該在購房(fang)時詢問清楚。

（2）住(zhu)宅(zhai)房的水、電、暖(nuan)等(deng)使(shi)用(yong)費目前，都是按(an)照民用(yong)價(jia)格繳(jiao)納的。