一、普通商品房是什么意思

商品房在中國興起于80年代，它是指經政府有(you)關部門批準，由房(fang)地產開發經營公(gong)司(si)(si)（個人、外(wai)國公(gong)司(si)(si)）向(xiang)政府機關單位(wei)租用土地使用權期(qi)限40年、50年、70年開發的房(fang)(fang)屋，建成(cheng)后用(yong)于市場出售出租的房(fang)(fang)屋，包括住(zhu)宅、商(shang)業用(yong)房(fang)(fang)以及其他建筑物(wu)。商(shang)品房(fang)(fang)又(you)稱“大產權房(fang)(fang)”。合(he)法申請國(guo)有土(tu)(tu)地(di)劃撥土(tu)(tu)地(di)或集體土(tu)(tu)地(di)劃撥土(tu)(tu)地(di)自建(jian)(jian)、參建(jian)(jian)、委托建(jian)(jian)造，又是(shi)自用的住宅或其他建(jian)(jian)筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產權房”。

二、普通商品房的優缺點

優(you)點：新房，商品的(de)戶(hu)型一(yi)般都比原來的(de)老房(fang)子要(yao)好。

缺點(dian)：一(yi)些房屋設備、配(pei)套乃至設計上的問題因為未被使用，一時(shi)還(huan)發(fa)現(xian)不(bu)了(le)。而且商品房大多建立在郊區，上班(ban)、購物都不太(tai)方便。

三、普通商品房的土地性質

土(tu)地性質(zhi)分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全(quan)都是“出讓地”。

1、劃(hua)撥(bo)(bo)地(di)(di)：指該宗(zong)土(tu)(tu)地(di)(di)建造房(fang)屋時，土(tu)(tu)地(di)(di)使用權(quan)是由國(guo)家行政劃(hua)撥(bo)(bo)的，劃(hua)撥(bo)(bo)地(di)(di)在發生交易(yi)時每(mei)交易(yi)一次都需要(yao)向(xiang)國(guo)土(tu)(tu)部門支付土(tu)(tu)地(di)(di)收(shou)益(yi)金(jin)，也叫土(tu)(tu)地(di)(di)出讓金(jin)。

2、出讓地(di)(di)：指該宗(zong)土(tu)(tu)地(di)(di)建造房屋時已經向國土(tu)(tu)局交納土(tu)(tu)地(di)(di)出讓金(jin)，出讓地(di)(di)一般有(you)出讓終(zhong)止年限(xian)，一般為50-70年，年限(xian)到期前(qian)發生(sheng)交易，不(bu)交納(na)土地收益(yi)金(jin)，年限(xian)到期可(ke)以續交土地出讓(rang)金(jin)。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)(shen)請(qing)人須(xu)具有本市戶口，申(shen)(shen)請(qing)家(jia)(jia)庭應(ying)推(tui)舉具有完全民事行為(wei)(wei)能力的(de)家(jia)(jia)庭成員作為(wei)(wei)申(shen)(shen)請(qing)人。單身家(jia)(jia)庭提出申(shen)(shen)請(qing)的(de)，申(shen)(shen)請(qing)人須(xu)年滿30周歲。市政府有關部(bu)門可根據(ju)限價(jia)商品(pin)住房(fang)供需情況(kuang)，對單身申請人年齡實(shi)行動態管理。

2、申請(qing)(qing)家庭成員(yuan)之間應具(ju)有法定的贍養、扶養或(huo)者撫養關系、包括(kuo)申請(qing)(qing)人及其配偶、子女、父母等。

經審(shen)核符合條件的申請家(jia)庭只能購(gou)買1套限價商(shang)品住房(fang)，已購買(mai)限價商(shang)品住房(fang)家庭的成員(yuan)不得再次享(xiang)受其他形(xing)式的保障性(xing)住房(fang)。

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五、普通商品房的產權問題

商品房的產權是(shi)70年，最早的商(shang)品房試點區深圳有一(yi)批(pi)30年產權(quan)的商品房(fang)（改革(ge)開放初期(qi)造的），現(xian)在面臨產權(quan)到(dao)期(qi)的問(wen)題，全國(guo)的目(mu)光都在緊盯深圳，等(deng)這批房(fang)子(zi)的產權(quan)問(wen)題處理(li)完(wan)了，其他地(di)區可能會效仿(fang)。

怎么解決產權問題

1、協商或等(deng)待

直接與售(shou)房(fang)單位、開發商、物業管理單位進行交涉，求得問題(ti)的合理解(jie)決(jue)。如(ru)果問題(ti)不僅(jin)體現在自己(ji)身上(shang)，而是(shi)很(hen)多購房(fang)(fang)者都遇到(dao)的共同問題(ti)，則(ze)由(you)其(qi)他購房(fang)(fang)者、開發(fa)商或有關部門采取必要的措施，自己(ji)的問題(ti)也(ye)得到(dao)解(jie)決(jue)。

2、調解

由第三方或有(you)關部(bu)門(men)出面(mian)，對雙方在(zai)購(gou)房中發生(sheng)的爭議進行(xing)調解，從而使問(wen)題得以解決(jue)，出面(mian)進行(xing)調解的單位可(ke)以是代理(li)商、律師、行(xing)政部(bu)門(men)、消費(fei)者協(xie)會或人民(min)法院。

3、行政裁(cai)定

根據問(wen)(wen)題的性質，提(ti)交(jiao)相應(ying)的行(xing)政管理(li)部門作裁定，還可(ke)以對行(xing)政裁定申請(qing)行(xing)政復議(yi)，即通過行(xing)政的手段(duan)使(shi)問(wen)(wen)題得以解(jie)決。

4、仲裁(cai)

在雙方簽訂的合同中訂立發生(sheng)爭(zheng)議時(shi)的仲(zhong)裁條款(kuan)，也(ye)可在問題出現后訂立仲(zhong)裁協(xie)議，把爭(zheng)議提交仲(zhong)裁委(wei)員(yuan)會裁決(jue)。

5、訴(su)訟

問(wen)題出(chu)現后，協商、等待、調解、行政裁定(ding)都沒有使(shi)問(wen)題得到解決，又未達(da)到仲(zhong)裁協議，就(jiu)應(ying)向人民(min)(min)法(fa)院(yuan)提起民(min)(min)事(shi)訴訟，求得法(fa)院(yuan)的(de)公正判決，如對方觸犯了刑法(fa)，還應(ying)由檢察院(yuan)提起公訴，追究(jiu)其刑事(shi)責任。

六、普通商品房交易條件

1、法定(ding)條(tiao)件-建(jian)設工程經驗收(shou)合格;向(xiang)購房人(ren)提供(gong)住(zhu)(zhu)宅質(zhi)量保(bao)證書和(he)住(zhu)(zhu)宅使用說明書;

2、約定條件-達到預售合同約定(ding)的其它(ta)交(jiao)付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首先掌握開(kai)發商(shang)基本信息。要(yao)了解開(kai)發商(shang)資質是否齊(qi)全，修建(jian)的房屋是否合(he)法，開(kai)發商(shang)資金是否雄(xiong)厚，能(neng)不能(neng)如期交(jiao)房等。

2、在優惠(hui)活動期(qi)間購房。一般商品房售賣都會(hui)采取(qu)一定的(de)購房優惠(hui)政策，通(tong)常會(hui)安排在節(jie)假日、開盤前后。千萬不(bu)要小看這些優惠(hui)活動，結算下來會(hui)省不(bu)少的(de)費用。

3、觀(guan)察商(shang)(shang)品房(fang)所(suo)在地理(li)位置(zhi)。商(shang)(shang)品房(fang)所(suo)在的(de)(de)地理(li)位置(zhi)很(hen)關(guan)鍵，關(guan)系(xi)到以后是否升(sheng)值的(de)(de)問題(ti)。根據你的(de)(de)經濟能力(li)，選擇更(geng)好的(de)(de)地理(li)區(qu)位，以臨近(jin)醫院、學校、車站、商(shang)(shang)業(ye)街道等交(jiao)通(tong)便(bian)利(li)、人流量(liang)大的(de)(de)地方(fang)為(wei)宜。或(huo)者(zhe)即(ji)將發展成為(wei)商(shang)(shang)業(ye)中心、交(jiao)通(tong)樞紐的(de)(de)地方(fang)。

4、選(xuan)擇(ze)合適的(de)房屋戶型。一(yi)定要(yao)學會觀(guan)看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及(ji)承重結構等，對以后的(de)裝修和居(ju)住要(yao)心中有(you)數。

5、注意房(fang)(fang)屋采光(guang)。一個好的住房(fang)(fang)，一定要(yao)(yao)確(que)保陽光(guang)充足(zu)，每個房(fang)(fang)間(jian)的都(dou)有足(zu)夠光(guang)源。另外，光(guang)照時間(jian)長短也是需要(yao)(yao)考慮的，一般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保證夏冬季節光(guang)照均勻(yun)。

6、選擇(ze)合適的樓(lou)層。具體樓(lou)層的高矮(ai)根據個人(ren)喜好而定，但也要注意，如(ru)果(guo)是在商業中心，建議選高層，避免噪聲問題，如(ru)果(guo)是比較(jiao)擁擠，電梯(ti)(ti)吃緊或(huo)家(jia)中有(you)不便坐電梯(ti)(ti)人(ren)員的情況，建議選低(di)層。

7、注(zhu)意房屋周圍(wei)綠化及附(fu)屬設施。商品房的(de)綠化和附(fu)屬設施是(shi)(shi)否齊全，這(zhe)些都(dou)是(shi)(shi)需(xu)要考慮的(de)地方，將(jiang)來住在這(zhe)里生活(huo)是(shi)(shi)否便捷、居住是(shi)(shi)否舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商品房(fang)顧名思義就是既(ji)可以(yi)居住(zhu)(zhu)也可以(yi)作為用房(fang)的房(fang)產，例如商住(zhu)(zhu)公寓。對于商住(zhu)(zhu)房(fang)有兩種解釋：

一(yi)是既可(ke)以(yi)(yi)作店面，又(you)可(ke)以(yi)(yi)作住(zhu)房(fang)（商(shang)住(zhu)）；二是樓下(xia)有(you)商(shang)業店鋪，樓上有(you)普通住(zhu)房(fang)的(de)商(shang)住(zhu)樓房(fang)。這種宜商(shang)宜住(zhu)的(de)房(fang)屋類型，因為具有(you)成熟的(de)商(shang)務(wu)環境和完善便(bian)利的(de)生活設施(shi)，所(suo)以(yi)(yi)，很多人(ren)愿意(yi)購買商(shang)住(zhu)房(fang)用于掙錢。

（2）住(zhu)宅房(fang)是指提供居住(zhu)的房(fang)屋，包(bao)括(kuo)別墅、公寓、職(zhi)工家屬宿(su)(su)(su)舍和集體(ti)宿(su)(su)(su)舍、職(zhi)工單(dan)身宿(su)(su)(su)舍和學生宿(su)(su)(su)舍等(deng)。商(shang)品房(fang)包(bao)括(kuo)商(shang)用商(shang)品房(fang)和住(zhu)宅用商(shang)品房(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為商住(zhu)房屬于經營性用(yong)地，所遇不能享(xiang)受“住(zhu)宅用(yong)地土地使用(yong)年限為70年”的規定，只能(neng)擁有50年(nian)的(de)土(tu)地使用權，土(tu)地使用年(nian)限(xian)屆滿之后可以向(xiang)國家申請(qing)延長(chang)。

（2）純(chun)住(zhu)宅房有70年產權，繳納一定費用(yong)，到期后(hou)自(zi)動續期。

3、相關稅費不同

（1）50年產權的商品房(fang)，其契稅(shui)按3%繳納。

（2）普通住宅房初次購(gou)買(mai)和(he)未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其(qi)契稅(shui)按(an)3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購買購買商(shang)品房(fang)大多不能申請公積(ji)金貸(dai)款，但是也有少數項目在開發商(shang)的努(nu)力(li)下能夠辦到。

（2）購買住宅房可以用公積金貸款，能得到(dao)五(wu)成或六成按揭。

5、建設標準不同

（1）商品房(fang)建設成本要(yao)低一點(dian)，人(ren)防和消(xiao)防做的不是很(hen)高。

（2）住宅房通常都是按(an)照公建(jian)相(xiang)關要求，人防和(he)消防建(jian)設標準較高。

6、使用費用不同

（1）商(shang)品(pin)房(fang)的水、電、暖等使用費用都將采(cai)取商(shang)用價(jia)格。所以，對于購(gou)房(fang)者應該在購(gou)房(fang)時詢問清楚。

（2）住宅房的水、電(dian)、暖(nuan)等使(shi)用費(fei)目前，都是按(an)照民用價格繳納的。