一、普通商品房是什么意思

商品房在中國(guo)興起于80年(nian)代，它(ta)是指經政府有關部門批準，由房地(di)產開發經營(ying)公(gong)司（個人(ren)、外(wai)國公(gong)司）向政府機關單位(wei)租(zu)用土地(di)使(shi)用權(quan)期限40年、50年、70年開(kai)發的(de)房(fang)屋，建成后用于市場出(chu)售(shou)出(chu)租的(de)房(fang)屋，包(bao)括住宅、商(shang)業用房(fang)以及其他建筑(zhu)物(wu)。商(shang)品房(fang)又稱“大產(chan)權房(fang)”。合法申請(qing)國有土(tu)地(di)劃(hua)撥土(tu)地(di)或集體土(tu)地(di)劃(hua)撥土(tu)地(di)自建(jian)(jian)、參(can)建(jian)(jian)、委(wei)托建(jian)(jian)造，又是(shi)自用的(de)住宅或其(qi)他(ta)建(jian)(jian)筑物不屬(shu)于商品房范圍(wei)，屬(shu)于“小產權房”。

二、普通商品房的優缺點

優點：新房，商品的戶型一般(ban)都比(bi)原來的老房子要好(hao)。

缺(que)點(dian)：一些房屋設(she)備、配(pei)套乃至設(she)計(ji)上的問題因為未被使用(yong)，一時(shi)還發現不了。而且(qie)商(shang)品房大(da)多建立(li)在郊區(qu)，上班、購物都(dou)不太方便。

三、普通商品房的土地性質

土地性質分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全都是“出讓(rang)地”。

1、劃(hua)撥(bo)地(di)：指該(gai)宗土地(di)建(jian)造房屋時，土地(di)使(shi)用權是由(you)國家行政(zheng)劃(hua)撥(bo)的，劃(hua)撥(bo)地(di)在發生交易時每交易一次都需要向國土部門支付(fu)土地(di)收益(yi)金，也叫土地(di)出讓(rang)金。

2、出讓(rang)地：指該(gai)宗土(tu)地建(jian)造房屋時已經向國土(tu)局交納土(tu)地出讓(rang)金，出讓(rang)地一般有出讓(rang)終(zhong)止年(nian)限(xian)，一般為50-70年，年限(xian)到期(qi)前發(fa)生交(jiao)易，不交(jiao)納土地收益(yi)金，年限(xian)到期(qi)可以續(xu)交(jiao)土地出讓金。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)(shen)請(qing)人須(xu)具有本市(shi)戶口，申(shen)(shen)請(qing)家庭應推舉(ju)具有完全(quan)民事行(xing)為能力的家庭成員作為申(shen)(shen)請(qing)人。單身家庭提出申(shen)(shen)請(qing)的，申(shen)(shen)請(qing)人須(xu)年滿30周(zhou)歲(sui)。市政(zheng)府有關部門可根(gen)據限價商品住(zhu)房(fang)供需情況，對(dui)單身申(shen)請人(ren)年齡實(shi)行動態管(guan)理。

2、申請家庭成員之(zhi)間應具有法(fa)定的贍養(yang)、扶養(yang)或者撫養(yang)關系、包括(kuo)申請人及其配偶、子女、父母等。

經審(shen)核符合條件的申請(qing)家(jia)庭只能購買1套限價(jia)商品(pin)住(zhu)房(fang)，已購買限價(jia)商品(pin)住(zhu)房(fang)家庭的成員(yuan)不得再(zai)次享(xiang)受(shou)其他形式的保障性住(zhu)房(fang)。

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五、普通商品房的產權問題

商品(pin)房的產權(quan)是70年，最早的商品房試點區(qu)深圳有(you)一批30年產權的(de)商品房(fang)（改革(ge)開(kai)放初(chu)期造的(de)），現在面臨產權到期的(de)問題，全國的(de)目光(guang)都在緊盯深圳，等這批(pi)房(fang)子的(de)產權問題處理(li)完了，其他(ta)地區(qu)可能(neng)會(hui)效仿。

怎么解決產權問題

1、協商或等待

直接與售(shou)房單(dan)位、開發商、物業管理單位進行(xing)交涉(she)，求得問題的(de)(de)(de)合理解決(jue)。如(ru)果(guo)問題不僅體(ti)現在自(zi)己身(shen)上，而是很多購(gou)房者(zhe)都(dou)遇到(dao)的(de)(de)(de)共同問題，則由其他購(gou)房者(zhe)、開(kai)發商或(huo)有關部門(men)采取必要(yao)的(de)(de)(de)措(cuo)施，自(zi)己的(de)(de)(de)問題也得到(dao)解決(jue)。

2、調解

由(you)第(di)三方或有關(guan)部門出(chu)面，對(dui)雙(shuang)方在購房中(zhong)發生的爭議進行(xing)調(diao)解，從而使問題得以解決，出(chu)面進行(xing)調(diao)解的單位可(ke)以是(shi)代理商、律師、行(xing)政(zheng)部門、消費者協會(hui)或人民法院。

3、行政裁定

根(gen)據(ju)問題的(de)(de)性質(zhi)，提交(jiao)相應的(de)(de)行政管理部門作(zuo)裁定，還可以(yi)(yi)對行政裁定申(shen)請(qing)行政復議，即通過行政的(de)(de)手段使問題得以(yi)(yi)解(jie)決。

4、仲裁

在(zai)雙方簽訂的合同中訂立發生(sheng)爭議時(shi)的仲裁(cai)條款，也(ye)可在(zai)問題出現(xian)后(hou)訂立仲裁(cai)協(xie)議，把爭議提交(jiao)仲裁(cai)委(wei)員會(hui)裁(cai)決。

5、訴訟

問(wen)(wen)題出現后(hou)，協商(shang)、等待、調(diao)解、行政裁定都沒有使問(wen)(wen)題得到解決(jue)(jue)，又(you)未達(da)到仲裁協議(yi)，就(jiu)應(ying)向人民法院提(ti)(ti)起民事(shi)訴訟，求得法院的公正(zheng)判決(jue)(jue)，如(ru)對方觸犯了刑法，還應(ying)由檢察院提(ti)(ti)起公訴，追究其刑事(shi)責任(ren)。

六、普通商品房交易條件

1、法定條(tiao)件-建(jian)設工程經驗收合(he)格;向購房人提供住(zhu)宅(zhai)質量保證書(shu)和(he)住(zhu)宅(zhai)使用(yong)說明書(shu);

2、約定條件-達到(dao)預售合同約定的其它交付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首(shou)先掌握(wo)開(kai)發商基本信息。要了解開(kai)發商資質是否(fou)齊全(quan)，修建的房屋是否(fou)合法(fa)，開(kai)發商資金是否(fou)雄厚(hou)，能不(bu)能如期(qi)交房等。

2、在優(you)惠(hui)活動期間購(gou)房。一(yi)般商品(pin)房售賣都會(hui)采取(qu)一(yi)定的購(gou)房優(you)惠(hui)政策，通常會(hui)安(an)排在節假(jia)日、開盤前后(hou)。千萬不要小(xiao)看這(zhe)些(xie)優(you)惠(hui)活動，結算下來(lai)會(hui)省不少的費用。

3、觀察(cha)商(shang)品房所(suo)在地(di)(di)(di)理位(wei)置。商(shang)品房所(suo)在的地(di)(di)(di)理位(wei)置很關鍵，關系到以后是(shi)否升值(zhi)的問題。根據你的經濟能(neng)力，選擇更好的地(di)(di)(di)理區位(wei)，以臨近醫(yi)院、學校(xiao)、車站、商(shang)業街道(dao)等交通(tong)便利、人流量(liang)大的地(di)(di)(di)方為(wei)宜。或者即將發展成(cheng)為(wei)商(shang)業中心、交通(tong)樞紐的地(di)(di)(di)方。

4、選擇合適的(de)房(fang)屋(wu)戶(hu)型(xing)。一(yi)定要(yao)學(xue)會觀看戶(hu)型(xing)圖，了解戶(hu)型(xing)結構，房(fang)屋(wu)面積(ji)，以(yi)及承重(zhong)結構等，對以(yi)后的(de)裝修和居住要(yao)心中有(you)數。

5、注意(yi)房屋采(cai)光(guang)。一(yi)個(ge)好的(de)住房，一(yi)定要(yao)確保陽光(guang)充足，每個(ge)房間的(de)都有足夠光(guang)源。另外，光(guang)照時間長短也是需(xu)要(yao)考慮的(de)，一(yi)般以坐(zuo)北靠南或(huo)坐(zuo)南靠北為好，這樣能保證夏冬季節光(guang)照均(jun)勻。

6、選(xuan)擇合適的樓層。具體(ti)樓層的高(gao)矮根據個人喜好(hao)而定，但(dan)也要注意(yi)，如(ru)果是在商業中(zhong)心，建議選(xuan)高(gao)層，避免噪聲問題，如(ru)果是比較擁擠，電梯吃緊或(huo)家中(zhong)有不便(bian)坐電梯人員(yuan)的情況，建議選(xuan)低(di)層。

7、注意房屋周圍綠(lv)化(hua)及附(fu)屬設(she)施。商品房的綠(lv)化(hua)和附(fu)屬設(she)施是否(fou)齊(qi)全(quan)，這些都是需要考慮的地方，將來住(zhu)在這里生(sheng)活是否(fou)便捷(jie)、居住(zhu)是否(fou)舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商品房顧名(ming)思義就是既可以居住(zhu)(zhu)也可以作為用房的房產，例如商住(zhu)(zhu)公寓。對于商住(zhu)(zhu)房有兩種解釋：

一是(shi)(shi)既(ji)可以作(zuo)店面，又可以作(zuo)住(zhu)房(fang)(fang)（商(shang)住(zhu)）；二是(shi)(shi)樓(lou)下(xia)有商(shang)業店鋪，樓(lou)上有普通住(zhu)房(fang)(fang)的商(shang)住(zhu)樓(lou)房(fang)(fang)。這種宜(yi)商(shang)宜(yi)住(zhu)的房(fang)(fang)屋類型，因(yin)為具有成熟的商(shang)務(wu)環境和(he)完善便(bian)利(li)的生(sheng)活(huo)設施，所(suo)以，很(hen)多人愿意購(gou)買商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)用于掙錢。

（2）住宅房(fang)是指(zhi)提供居住的房(fang)屋(wu)，包括別墅、公寓、職(zhi)工(gong)(gong)家屬宿舍和集體宿舍、職(zhi)工(gong)(gong)單身宿舍和學(xue)生宿舍等。商(shang)(shang)品房(fang)包括商(shang)(shang)用(yong)商(shang)(shang)品房(fang)和住宅用(yong)商(shang)(shang)品房(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為(wei)商住(zhu)房(fang)屬于經營性用地，所遇不能(neng)享受“住(zhu)宅用地土地使用年限為(wei)70年”的(de)規定，只能擁有50年的(de)土(tu)地使用(yong)(yong)權，土(tu)地使用(yong)(yong)年限屆滿(man)之后可以向國(guo)家申請延長。

（2）純住宅房有70年產權，繳納一定費用，到(dao)期后自(zi)動續期。

3、相關稅費不同

（1）50年產權的商品房，其契(qi)稅按3%繳納。

（2）普通住宅房(fang)初次購(gou)買和未來轉讓(rang)時契稅(shui)為(wei)1.5%，而50年產權的住宅，其契稅按(an)3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購買購買商品(pin)房大(da)多不能申請(qing)公積金貸款，但(dan)是(shi)也有少數項目(mu)在開(kai)發商的(de)努(nu)力(li)下(xia)能夠(gou)辦到。

（2）購(gou)買住宅(zhai)房可以用(yong)公積金貸款，能(neng)得(de)到五成或(huo)六成按(an)揭。

5、建設標準不同

（1）商品房(fang)建設成本要低一點，人防和消防做的不是很高。

（2）住宅(zhai)房通常都是按照公建相關要求，人防(fang)和消防(fang)建設(she)標(biao)準較高。

6、使用費用不同

（1）商(shang)品房(fang)的水、電、暖(nuan)等使用費用都(dou)將采取商(shang)用價格。所以(yi)，對于購(gou)房(fang)者應該在購(gou)房(fang)時詢問(wen)清楚。

（2）住宅房的水(shui)、電、暖等使(shi)用(yong)費目前，都是按照民用(yong)價格繳納(na)的。