城市(shi)房(fang)屋拆(chai)遷種類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是(shi)被(bei)拆遷人(ren)或承租人(ren)反悔(hui))，這(zhe)時，對方當事人可(ke)以按協議(yi)申(shen)請(qing)仲裁或向法院(yuan)提起民事訴(su)訟(song)。拆遷人為原告(gao) 時，訴(su)訟(song)期間可(ke)申(shen)請(qing)法院(yuan)先予執行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷(qian)人(ren)對(dui)于拆遷(qian)范圍(wei)內的房(fang)屋及(ji)其(qi)附屬物擁有(you)(you)所(suo)(suo)有(you)(you)權的，是所(suo)(suo)有(you)(you)權人(ren)，依據所(suo)(suo)有(you)(you)權性質的不同，可以(yi)將所(suo)(suo)有(you)(you)權人(ren)分為公有(you)(you)房(fang)屋的所(suo)(suo)有(you)(you)權人(ren)和私有(you)(you)房(fang)屋的所(suo)(suo)有(you)(you)權人(ren)及(ji)其(qi)他所(suo)(suo)有(you)(you)權人(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產(chan)權(quan)屬于全民所有制企業事業單位(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋，屬于單位(wei)自己管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)，產(chan)權(quan)登記在該(gai)單位(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)名下，由(you)(you)該(gai)單位(wei)依法行(xing)使經營(ying)(ying)和管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利并承擔相應的(de)(de)(de)(de)(de)義(yi)務，屬于由(you)(you)指定的(de)(de)(de)(de)(de)或(huo)者授(shou)權(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)單位(wei)管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)，由(you)(you)該(gai)被(bei)指定或(huo)者授(shou)權(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)單位(wei)行(xing)使經營(ying)(ying)和管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利并承擔相應的(de)(de)(de)(de)(de)義(yi)務。

集(ji)體所有的(de)房屋(wu)，產權登記(ji)在(zai)該集(ji)體所有制單位名下，由該單位依法行(xing)使(shi)經營(ying)和管理的(de)權利并承擔(dan)相應的(de)義(yi)務。城市(shi)集(ji)體所有的(de)房屋(wu)，是該集(ji)體的(de)財(cai)產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆(chai)遷范(fan)圍內對于被拆(chai)除的房(fang)屋及其附屬物享有使用權的單(dan)位或者個(ge)人是使用權人。

從被(bei)拆(chai)遷人取得房屋的使用權的方式來(lai)看，一般包括三種，一是以租賃的方式取得使用權,二是通過國家的(de)劃撥方式取得使用權，三是通過其他合(he)法方式取得使用權。

在(zai)實踐中，住宅房屋(wu)的(de)(de)使用人一(yi)(yi)般(ban)情況下比較多，而且其使用關系(xi)一(yi)(yi)般(ban)是(shi)(shi)以租賃(lin)方(fang)式設立的(de)(de)，尤(you)其是(shi)(shi)國有房屋(wu)在(zai)計(ji)劃經濟時代(dai)被(bei)提供給個(ge)人后，基本上其租賃(lin)關系(xi)是(shi)(shi)一(yi)(yi)代(dai)延(yan)續(xu)(xu)一(yi)(yi)代(dai)，父死子(zi)替、夫死妻代(dai)的(de)(de)規(gui)矩一(yi)(yi)直延(yan)續(xu)(xu)至今。此類(lei)房屋(wu)的(de)(de)拆遷(qian)是(shi)(shi)拆遷(qian)過(guo)程中的(de)(de)重點，也是(shi)(shi)拆遷(qian)法律(lv)規(gui)范(fan)應當規(gui)制的(de)(de)重點因素，但無論是(shi)(shi)1991年(nian)的《城市房(fang)屋拆遷管理條(tiao)例(li)》，還是2001年的(de)《城市房(fang)屋(wu)拆(chai)遷(qian)管(guan)理(li)條例(li)》，對此規定都比(bi)較模糊(hu)，甚至(zhi)基本上沒有規定，這給各(ge)地拆(chai)遷(qian)該類房(fang)屋(wu)的(de)不統一及(ji)拆(chai)遷(qian)補(bu)償標準的(de)不一致開了口子。

因此(ci)如何(he)規制此(ci)類拆遷的問(wen)題(ti)，還是未來(lai)立法的重點(dian)。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及其附屬物的(de)(de)所(suo)有(you)權(quan)人(ren)因(yin)有(you)關(guan)的(de)(de)原因(yin)不能直接行使管(guan)(guan)(guan)理其財產的(de)(de)權(quan)利(li)(li)時，可以委(wei)托(tuo)或(huo)者由有(you)關(guan)部(bu)門指(zhi)定有(you)關(guan)單(dan)位或(huo)者個人(ren)對(dui)產權(quan)人(ren)所(suo)有(you)的(de)(de)房屋及其附屬物進行管(guan)(guan)(guan)理，被委(wei)托(tuo)或(huo)者指(zhi)定的(de)(de)單(dan)位或(huo)者個人(ren)即為代(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)。代(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)在行使代(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)權(quan)利(li)(li)的(de)(de)過程中，不得(de)為不利(li)(li)于所(suo)有(you)權(quan)人(ren)的(de)(de)行為。根據我國1991年的拆(chai)遷管理(li)法(fa)規的規定，由于(yu)房(fang)屋(wu)(wu)的產權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)因故不能直接行(xing)使對于(yu)房(fang)屋(wu)(wu)管理(li)和經營(ying)的權(quan)(quan)利，在拆(chai)遷時(shi)，如(ru)果(guo)被(bei)拆(chai)遷人(ren)(ren)(ren)作為(wei)房(fang)屋(wu)(wu)產權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)無法(fa)與拆(chai)遷人(ren)(ren)(ren)就(jiu)有關的房(fang)屋(wu)(wu)拆(chai)遷事宜進行(xing)協商時(shi)，只能由代(dai)管人(ren)(ren)(ren)去行(xing)使有關的權(quan)(quan)利，因此1991年(nian)的《城市房屋拆(chai)遷(qian)管理條例(li)》根據實際(ji)情況規定，代管人(ren)(ren)是被拆(chai)遷(qian)人(ren)(ren)。

但代(dai)(dai)管(guan)人(ren)作(zuo)為被(bei)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)人(ren)實際上是(shi)(shi)不(bu)符合(he)民法(fa)的(de)(de)(de)規定的(de)(de)(de)，因(yin)為代(dai)(dai)管(guan)人(ren)僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)管(guan)理人(ren)，不(bu)是(shi)(shi)所有(you)權人(ren)，因(yin)此(ci)其(qi)作(zuo)為被(bei)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)人(ren)與拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)人(ren)就被(bei)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)事宜進(jin)行洽商極有(you)可能會損害被(bei)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)房(fang)屋(wu)所有(you)人(ren)的(de)(de)(de)合(he)法(fa)權益，而且代(dai)(dai)管(guan)人(ren)僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)管(guan)理人(ren)，其(qi)在與拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)人(ren)協商的(de)(de)(de)過程(cheng)中能否達到(dao)善良管(guan)理人(ren)的(de)(de)(de)標準很難衡量，因(yin)此(ci)新(xin)修(xiu)訂(ding)的(de)(de)(de)《城市房(fang)屋(wu)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)管(guan)理條例》刪去代(dai)(dai)管(guan)人(ren)作(zuo)為被(bei)拆(chai)(chai)(chai)遷(qian)(qian)人(ren)是(shi)(shi)立(li)法(fa)的(de)(de)(de)進(jin)步。

此外，我國(guo)實踐中的(de)房(fang)屋代(dai)管，實際上(shang)是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年(nian)后，代管(guan)的(de)房屋基本上都因(yin)“落實政策(ce)”被(bei)(bei)發(fa)還給產權人(ren)(ren)，而且在城市房屋拆遷實踐中，代管(guan)人(ren)(ren)作為被(bei)(bei)拆遷人(ren)(ren)為了牟取(qu)個人(ren)(ren)的(de)利益侵害(hai)所有(you)人(ren)(ren)的(de)行(xing)為屢見不鮮，因(yin)此在2001年11月1日施行(xing)的《城市房屋拆(chai)遷(qian)管(guan)理條例》不再將代管(guan)人(ren)作為被拆(chai)遷(qian)人(ren)。

依據(ju)有(you)關法(fa)律的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)包括委托(tuo)(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)和指(zhi)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)，委托(tuo)(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)是(shi)(shi)指(zhi)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)權(quan)(quan)(quan)利由(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)及(ji)其(qi)(qi)附(fu)屬物的(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)委托(tuo)(tuo)而產(chan)(chan)生的(de)(de)，指(zhi)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)權(quan)(quan)(quan)利是(shi)(shi)基于由(you)(you)(you)有(you)關的(de)(de)部(bu)門(men)指(zhi)定(ding)(ding)而產(chan)(chan)生的(de)(de)，如人(ren)(ren)(ren)民法(fa)院在宣(xuan)告某人(ren)(ren)(ren)失蹤(zong)后即可以指(zhi)定(ding)(ding)由(you)(you)(you)其(qi)(qi)近親屬中(zhong)的(de)(de)一人(ren)(ren)(ren)或(huo)者(zhe)數(shu)人(ren)(ren)(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)被宣(xuan)告失蹤(zong)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)財產(chan)(chan)，包括房(fang)(fang)(fang)屋(wu)及(ji)其(qi)(qi)附(fu)屬物。此外(wai)依據(ju)我國有(you)關法(fa)律法(fa)規(gui)的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，對(dui)于產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)不(bu)明或(huo)者(zhe)因(yin)其(qi)(qi)他原(yuan)因(yin)不(bu)宜指(zhi)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，由(you)(you)(you)國家規(gui)定(ding)(ding)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)，如在落實私(si)房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策(ce)時，對(dui)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)不(bu)明的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)都(dou)由(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)成立(li)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)公司代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)或(huo)者(zhe)直接由(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)，這種代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)可以稱為法(fa)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)。

無論是委托代管(guan)人、指定代管(guan)人還是法(fa)定代管(guan)人，都應當(dang)嚴格依據(ju)有關的(de)法(fa)律規定行使代管(guan)權利，并不得在損害所(suo)有權人的(de)財(cai)產。

房屋拆遷補償范圍

補(bu)償(chang)范(fan)圍是(shi)確定(ding)拆遷(qian)活動造成的損害中，哪些(xie)財產利益是(shi)應依法給予補(bu)償(chang)的。根據《城市房(fang)屋(wu)拆遷(qian)管(guan)理條例》的規(gui)定(ding)，房(fang)屋(wu)拆遷(qian)補(bu)償(chang)范(fan)圍包括三個(ge)部(bu)分，即：房(fang)屋(wu)所有權(quan)、附屬物所有權(quan)、收益權(quan)。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所(suo)有權人合法所(suo)有；②房屋本身合法，如(ru)不(bu)得是(shi)違(wei)章(zhang)建(jian)筑(zhu)等。《城市房屋拆遷(qian)管理條例(li)》規(gui)定：“拆除(chu)違(wei)章(zhang)建(jian)筑(zhu)和超過批(pi)準期限的(de)臨時建(jian)筑(zhu)，不(bu)予補償；拆除(chu)未超過批(pi)準期限的(de)臨時建(jian)筑(zhu)，應當給(gei)予適當補償。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依(yi)附(fu)于(yu)房(fang)屋(wu)而(er)存在；②具有某(mou)種用途，并有利于(yu)房(fang)屋(wu)的(de)升(sheng)值；③必(bi)須是(shi)能計算其價值的(de)物(wu)(wu)體(ti)；④被拆遷房(fang)屋(wu)的(de)附(fu)屬物(wu)(wu)應具有合法性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規(gui)定的搬遷補助費。

拆遷安置房屋分類

1、因重大(da)市政工程動(dong)遷居民而建造的(de)(de)(de)配套商(shang)(shang)品房(fang)或配購的(de)(de)(de)中低價商(shang)(shang)品房(fang)。如黃浦江兩岸進行的(de)(de)(de)世博(bo)會拆(chai)遷。按照(zhao)有關(guan)方面的(de)(de)(de)規定，被(bei)安置人獲得(de)(de)這種(zhong)配套商(shang)(shang)品房(fang)的(de)(de)(de)，房(fang)屋產權屬于個(ge)人所(suo)有，但在取(qu)得(de)(de)所(suo)有權的(de)(de)(de)5年(nian)之內不能上市交易。

2、因房(fang)產開發等因素而動(dong)拆遷，動(dong)拆遷公(gong)司通過其他途徑安置(zhi)或代為安置(zhi)人購買的中(zhong)低價位商品(pin)房(fang)（與市場價比(bi)較(jiao)而言）。

普通商品房

住(zhu)宅小(xiao)區建筑容(rong)積率在1.0以上； 單套建筑面積在140平方米(mi)以下；實際成交(jiao)價格(ge)：低于(yu)同級別土地上(shang)住(zhu)房(fang)平均交(jiao)易(yi)價格(ge)1.44倍以下(xia)，坐(zuo)落在內(nei)環(huan)線(xian)以內(nei)的低于17500元(yuan)/平方米(mi)，內環與外環之(zhi)間的(de)低于10000元/平方米，外(wai)(wai)環線以(yi)外(wai)(wai)的低于7000元/平方米。

普通商品房限制條件

在商(shang)品(pin)房的定義基(ji)礎上加入一些限制條(tiao)件：普通商(shang)品(pin)房普通住(zhu)宅必須滿足以下條(tiao)件：(一)住(zhu)宅小區建筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米(mi)以下(xia)；(三(san))實際成交價格：低(di)于同級別土地上住房平均(jun)交易價格1.44倍以(yi)下，坐落(luo)在內(nei)環線以(yi)內(nei)的低于(yu)17500元(yuan)/平(ping)方米，內(nei)環與(yu)外(wai)環之間的低于10000元/平方米，外環線(xian)以外的低于7000元/平方米。