城(cheng)市房(fang)屋拆遷種類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一(yi)般是被拆遷人(ren)或承(cheng)租人(ren)反悔)，這時(shi)，對方當事人(ren)(ren)可(ke)以按協議申請仲裁或(huo)向(xiang)法院(yuan)提(ti)起(qi)民事訴訟(song)。拆遷人(ren)(ren)為原告(gao) 時(shi)，訴訟(song)期間可(ke)申請法院(yuan)先予執行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆(chai)遷人(ren)(ren)對于(yu)拆(chai)遷范圍內的房(fang)屋(wu)及(ji)其附屬物擁有(you)(you)(you)(you)(you)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)的，是(shi)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)，依據(ju)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)性質的不同(tong)，可以將所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)分(fen)為公有(you)(you)(you)(you)(you)房(fang)屋(wu)的所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)和私有(you)(you)(you)(you)(you)房(fang)屋(wu)的所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)及(ji)其他所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產權(quan)(quan)屬(shu)于全民所有(you)制(zhi)企業事業單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)(de)房屋，屬(shu)于單(dan)位(wei)自己管(guan)理的(de)(de)(de)(de)，產權(quan)(quan)登記(ji)在該(gai)單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)(de)名下，由(you)該(gai)單(dan)位(wei)依(yi)法行使經(jing)營(ying)和(he)(he)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)利并(bing)承擔相應的(de)(de)(de)(de)義務(wu)(wu)，屬(shu)于由(you)指(zhi)定的(de)(de)(de)(de)或(huo)者授(shou)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)單(dan)位(wei)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)，由(you)該(gai)被指(zhi)定或(huo)者授(shou)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)單(dan)位(wei)行使經(jing)營(ying)和(he)(he)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)利并(bing)承擔相應的(de)(de)(de)(de)義務(wu)(wu)。

集體所有的(de)房屋，產權登記在該集體所有制單位(wei)(wei)名下(xia)，由該單位(wei)(wei)依法(fa)行使經營和管理的(de)權利并承擔相應的(de)義務。城市集體所有的(de)房屋，是該集體的(de)財產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆遷范圍內對于被拆除的房屋及其附屬物(wu)享有(you)使(shi)用(yong)權(quan)的單位或者個(ge)人是使(shi)用(yong)權(quan)人。

從被拆遷人(ren)取得房屋的(de)使(shi)用(yong)權的(de)方式來看，一(yi)般包括三(san)種，一(yi)是以租賃的(de)方式取得使(shi)用(yong)權,二是通過國(guo)家的劃撥(bo)方式取(qu)得(de)使用(yong)權，三是通過其(qi)他合法(fa)方式取(qu)得(de)使用(yong)權。

在實踐中(zhong)，住(zhu)宅房屋(wu)的(de)(de)使用人一(yi)般情況下比較多，而且其使用關系一(yi)般是(shi)以租賃方式(shi)設立的(de)(de)，尤其是(shi)國有房屋(wu)在計劃經濟時代被提供給個人后(hou)，基本上其租賃關系是(shi)一(yi)代延續一(yi)代，父死(si)子替(ti)、夫死(si)妻代的(de)(de)規矩一(yi)直延續至今。此類房屋(wu)的(de)(de)拆遷是(shi)拆遷過(guo)程中(zhong)的(de)(de)重點(dian)，也是(shi)拆遷法律規范應當規制的(de)(de)重點(dian)因素(su)，但無(wu)論是(shi)1991年的《城市房屋拆遷管理(li)條例》，還是(shi)2001年的(de)(de)(de)《城市(shi)房屋拆遷(qian)管理(li)條例》，對此規定都比(bi)較模糊，甚至基本上沒有規定，這(zhe)給各(ge)地拆遷(qian)該類(lei)房屋的(de)(de)(de)不(bu)統一(yi)及拆遷(qian)補償標(biao)準的(de)(de)(de)不(bu)一(yi)致開了口子(zi)。

因此(ci)(ci)如何(he)規制此(ci)(ci)類拆遷的(de)(de)問(wen)題，還是未來立法(fa)的(de)(de)重點。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋(wu)及其(qi)附屬(shu)物的(de)(de)所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)(ren)因有關(guan)的(de)(de)原因不(bu)能直接行(xing)使管(guan)(guan)理其(qi)財產的(de)(de)權(quan)利(li)時，可以(yi)委托(tuo)或者(zhe)由有關(guan)部門指定(ding)有關(guan)單位(wei)或者(zhe)個人(ren)(ren)對產權(quan)人(ren)(ren)所(suo)(suo)有的(de)(de)房屋(wu)及其(qi)附屬(shu)物進(jin)行(xing)管(guan)(guan)理，被委托(tuo)或者(zhe)指定(ding)的(de)(de)單位(wei)或者(zhe)個人(ren)(ren)即為(wei)代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)。代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)在(zai)行(xing)使代(dai)管(guan)(guan)權(quan)利(li)的(de)(de)過程中，不(bu)得(de)為(wei)不(bu)利(li)于所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)(ren)的(de)(de)行(xing)為(wei)。根據我(wo)國1991年的拆(chai)(chai)遷(qian)管(guan)理法規的規定，由于房(fang)屋的產權(quan)人因(yin)故不能直接行使對于房(fang)屋管(guan)理和經營的權(quan)利，在拆(chai)(chai)遷(qian)時，如果(guo)被拆(chai)(chai)遷(qian)人作為房(fang)屋產權(quan)人無法與(yu)拆(chai)(chai)遷(qian)人就有關的房(fang)屋拆(chai)(chai)遷(qian)事(shi)宜進行協商時，只能由代(dai)管(guan)人去行使有關的權(quan)利，因(yin)此1991年的(de)《城市房(fang)屋拆遷管(guan)理條(tiao)例》根據實際情況規定，代管(guan)人是被拆遷人。

但代(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)作(zuo)為(wei)(wei)被拆遷人(ren)(ren)實(shi)際上是(shi)不(bu)符合(he)民法(fa)的規定(ding)的，因為(wei)(wei)代(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)管(guan)(guan)理人(ren)(ren)，不(bu)是(shi)所有權(quan)人(ren)(ren)，因此(ci)其作(zuo)為(wei)(wei)被拆遷人(ren)(ren)與拆遷人(ren)(ren)就被拆遷房(fang)屋(wu)的事宜進行(xing)洽商極(ji)有可能會(hui)損害(hai)被拆遷房(fang)屋(wu)所有人(ren)(ren)的合(he)法(fa)權(quan)益，而且代(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)管(guan)(guan)理人(ren)(ren)，其在與拆遷人(ren)(ren)協商的過程中能否達到(dao)善良管(guan)(guan)理人(ren)(ren)的標(biao)準很難衡量，因此(ci)新修(xiu)訂的《城(cheng)市房(fang)屋(wu)拆遷管(guan)(guan)理條例》刪(shan)去代(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)作(zuo)為(wei)(wei)被拆遷人(ren)(ren)是(shi)立法(fa)的進步。

此外，我國實踐中的房(fang)屋(wu)代(dai)管(guan)，實際上是(shi)因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年后，代管的(de)房屋(wu)基本上都因(yin)“落(luo)實政策”被發還(huan)給產(chan)權人(ren)(ren)，而且在城市(shi)房屋(wu)拆(chai)(chai)遷(qian)實踐中，代管人(ren)(ren)作為(wei)被拆(chai)(chai)遷(qian)人(ren)(ren)為(wei)了牟取個人(ren)(ren)的(de)利益侵害(hai)所有人(ren)(ren)的(de)行(xing)為(wei)屢見不鮮，因(yin)此在2001年11月(yue)1日施行的《城市房屋拆遷管(guan)理條例》不再(zai)將代管(guan)人(ren)作為被(bei)拆遷人(ren)。

依據有關法(fa)律的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)包(bao)括(kuo)委托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)和(he)指定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，委托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)是指代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)(quan)利由(you)房(fang)(fang)(fang)屋及其(qi)附屬(shu)物的(de)(de)產(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)委托(tuo)而產(chan)生的(de)(de)，指定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)(quan)利是基于由(you)有關的(de)(de)部門(men)(men)指定(ding)(ding)而產(chan)生的(de)(de)，如(ru)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)民法(fa)院在宣(xuan)(xuan)告(gao)某人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)失(shi)蹤(zong)后(hou)即(ji)可以指定(ding)(ding)由(you)其(qi)近親(qin)屬(shu)中的(de)(de)一(yi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)或者數(shu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)被宣(xuan)(xuan)告(gao)失(shi)蹤(zong)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)財產(chan)，包(bao)括(kuo)房(fang)(fang)(fang)屋及其(qi)附屬(shu)物。此外依據我國有關法(fa)律法(fa)規(gui)的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，對于產(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)明或者因(yin)其(qi)他原因(yin)不(bu)宜指定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋，由(you)國家規(gui)定(ding)(ding)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)部門(men)(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)，如(ru)在落(luo)實私房(fang)(fang)(fang)政策時，對產(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)明的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋都由(you)房(fang)(fang)(fang)屋管(guan)(guan)(guan)(guan)理部門(men)(men)成立的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)公司代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)或者直接由(you)房(fang)(fang)(fang)屋管(guan)(guan)(guan)(guan)理部門(men)(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)，這(zhe)種(zhong)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)可以稱(cheng)為法(fa)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)。

無(wu)論是委托代(dai)管人(ren)、指定(ding)代(dai)管人(ren)還是法定(ding)代(dai)管人(ren)，都應當嚴格(ge)依(yi)據有關(guan)的法律規定(ding)行使代(dai)管權(quan)利，并不(bu)得在損害所(suo)有權(quan)人(ren)的財產(chan)。

房屋拆遷補償范圍

補償(chang)范圍是確(que)定拆遷(qian)活(huo)動造成的損害(hai)中，哪些財產利(li)益是應依法給予(yu)補償(chang)的。根據《城市房屋拆遷(qian)管理條(tiao)例》的規定，房屋拆遷(qian)補償(chang)范圍包括三個部分(fen)，即：房屋所(suo)(suo)有(you)權、附屬物(wu)所(suo)(suo)有(you)權、收益權。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所(suo)有權人合法(fa)(fa)所(suo)有；②房屋本(ben)身(shen)合法(fa)(fa)，如不(bu)得(de)是違章建(jian)筑等。《城(cheng)市(shi)房屋拆遷(qian)管理條(tiao)例》規定：“拆除違章建(jian)筑和超過批準期限的臨時(shi)建(jian)筑，不(bu)予(yu)補償；拆除未超過批準期限的臨時(shi)建(jian)筑，應當給予(yu)適(shi)當補償。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于(yu)房(fang)屋(wu)而存在；②具(ju)有(you)某種用途，并有(you)利(li)于(yu)房(fang)屋(wu)的升(sheng)值；③必須是能計算其價值的物體(ti)；④被拆遷房(fang)屋(wu)的附屬物應具(ju)有(you)合(he)法性(xing)。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定(ding)的搬(ban)遷(qian)補(bu)助費。

拆遷安置房屋分類

1、因重(zhong)大市政工程動遷居民(min)而建造的(de)配套商(shang)(shang)品(pin)(pin)房或(huo)配購的(de)中低價商(shang)(shang)品(pin)(pin)房。如(ru)黃浦(pu)江兩岸進行(xing)的(de)世博會拆遷。按照有(you)關方面的(de)規定，被安置人(ren)獲(huo)得這種配套商(shang)(shang)品(pin)(pin)房的(de)，房屋產權(quan)屬于個人(ren)所有(you)，但在(zai)取得所有(you)權(quan)的(de)5年之內不能(neng)上市交易。

2、因房產開發等因素而(er)動拆遷，動拆遷公司通過其(qi)他途(tu)徑安置(zhi)或代為安置(zhi)人(ren)購買(mai)的中低價(jia)位商(shang)品房（與市場價(jia)比較而(er)言）。

普通商品房

住宅(zhai)小區建筑(zhu)容積率在1.0以上； 單套建筑面積在140平(ping)方米(mi)以下；實(shi)際成(cheng)交價格(ge)：低(di)于同級別土(tu)地(di)上(shang)住房平(ping)均(jun)交易價格(ge)1.44倍以下(xia)，坐落(luo)在(zai)內環線以內的低于17500元/平(ping)方(fang)米(mi)，內環與外環之間的低于10000元(yuan)/平(ping)方米，外環(huan)線(xian)以外的(de)低(di)于7000元/平(ping)方米(mi)。

普通商品房限制條件

在(zai)商品(pin)房(fang)的(de)定(ding)義(yi)基礎上加入(ru)一(yi)些(xie)限(xian)制條件：普通商品(pin)房(fang)普通住宅必須(xu)滿(man)足(zu)以下條件：(一)住(zhu)宅小區(qu)建筑(zhu)容積率在1.0以上；(二(er))單套建(jian)筑面積在(zai)140平(ping)方米以下；(三)實際成交(jiao)價格：低于同級(ji)別土(tu)地上住房平均交(jiao)易價格1.44倍以(yi)(yi)下，坐落(luo)在內環線以(yi)(yi)內的低于(yu)17500元/平方(fang)米，內環與外環之間(jian)的低于10000元/平方米，外環線以(yi)外的低于7000元/平方米。