城市房(fang)屋拆遷(qian)種(zhong)類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是(shi)被拆遷人(ren)或承租(zu)人(ren)反悔)，這時，對方(fang)當事(shi)人(ren)可以按協議申(shen)請(qing)仲裁或(huo)向法院(yuan)提起民事(shi)訴(su)(su)訟。拆遷人(ren)為原告(gao) 時，訴(su)(su)訟期間可申(shen)請(qing)法院(yuan)先予執行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被(bei)拆(chai)遷人(ren)對于拆(chai)遷范圍內(nei)的房(fang)屋(wu)及(ji)其附(fu)屬物(wu)擁有所(suo)(suo)有權(quan)的，是所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)，依據所(suo)(suo)有權(quan)性質的不同，可以將所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)分(fen)為公有房(fang)屋(wu)的所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)和私有房(fang)屋(wu)的所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)及(ji)其他(ta)所(suo)(suo)有權(quan)人(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產(chan)權屬于全民所有制企業(ye)事業(ye)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋，屬于單(dan)(dan)位(wei)(wei)自(zi)己管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)，產(chan)權登記在該(gai)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)名下，由該(gai)單(dan)(dan)位(wei)(wei)依法行(xing)使經(jing)營(ying)和(he)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)權利并承擔相應的(de)(de)(de)(de)(de)義務，屬于由指定的(de)(de)(de)(de)(de)或者(zhe)授權的(de)(de)(de)(de)(de)單(dan)(dan)位(wei)(wei)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)，由該(gai)被指定或者(zhe)授權的(de)(de)(de)(de)(de)單(dan)(dan)位(wei)(wei)行(xing)使經(jing)營(ying)和(he)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)權利并承擔相應的(de)(de)(de)(de)(de)義務。

集體(ti)(ti)所有的(de)房屋(wu)，產權(quan)登記(ji)在該(gai)(gai)集體(ti)(ti)所有制單位(wei)名下，由(you)該(gai)(gai)單位(wei)依法行使經營和管理的(de)權(quan)利(li)并承擔相應(ying)的(de)義(yi)務(wu)。城市(shi)集體(ti)(ti)所有的(de)房屋(wu)，是該(gai)(gai)集體(ti)(ti)的(de)財產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在(zai)拆遷(qian)范圍內對于(yu)被(bei)拆除的房屋及其(qi)附屬物(wu)享(xiang)有使(shi)用(yong)權(quan)的單位或者個人(ren)是使(shi)用(yong)權(quan)人(ren)。

從被拆遷人取(qu)得房屋(wu)的(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)的(de)(de)方式(shi)來(lai)看(kan)，一(yi)般(ban)包(bao)括(kuo)三種，一(yi)是以租賃的(de)(de)方式(shi)取(qu)得使(shi)用(yong)(yong)權(quan),二是通過(guo)國家的劃撥方(fang)式取(qu)得(de)使(shi)用權，三(san)是通過(guo)其他合(he)法方(fang)式取(qu)得(de)使(shi)用權。

在實踐(jian)中(zhong)，住宅房屋(wu)的使用人一(yi)般情況下(xia)比(bi)較多，而且其(qi)使用關(guan)系一(yi)般是以租賃(lin)方式設立的，尤其(qi)是國有房屋(wu)在計劃經濟時(shi)代被提供給個人后(hou)，基本上其(qi)租賃(lin)關(guan)系是一(yi)代延續一(yi)代，父(fu)死子替、夫死妻代的規(gui)矩一(yi)直延續至(zhi)今。此類房屋(wu)的拆(chai)遷(qian)是拆(chai)遷(qian)過程中(zhong)的重點，也是拆(chai)遷(qian)法(fa)律規(gui)范(fan)應當規(gui)制(zhi)的重點因素(su)，但無論是1991年的《城(cheng)市房屋拆(chai)遷管(guan)理條例(li)》，還(huan)是2001年的(de)《城市房屋(wu)拆遷管理(li)條例》，對此(ci)規定都比較模糊，甚(shen)至基本上沒有規定，這給各地拆遷該(gai)類房屋(wu)的(de)不(bu)統一及(ji)拆遷補(bu)償標準的(de)不(bu)一致開了口子。

因此如何規(gui)制此類(lei)拆(chai)遷(qian)的問題，還是未(wei)來立(li)法的重點(dian)。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋(wu)及其(qi)附(fu)屬物的(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)因有(you)(you)關(guan)的(de)(de)(de)原因不(bu)能直接行使(shi)管(guan)理(li)其(qi)財產(chan)(chan)的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利(li)時，可以(yi)委(wei)托或(huo)(huo)者由有(you)(you)關(guan)部門指定有(you)(you)關(guan)單位或(huo)(huo)者個人(ren)(ren)(ren)對產(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)的(de)(de)(de)房屋(wu)及其(qi)附(fu)屬物進行管(guan)理(li)，被委(wei)托或(huo)(huo)者指定的(de)(de)(de)單位或(huo)(huo)者個人(ren)(ren)(ren)即為代(dai)管(guan)人(ren)(ren)(ren)。代(dai)管(guan)人(ren)(ren)(ren)在行使(shi)代(dai)管(guan)權(quan)(quan)利(li)的(de)(de)(de)過程中，不(bu)得為不(bu)利(li)于所有(you)(you)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)行為。根(gen)據我國1991年的拆遷(qian)(qian)管理(li)法規的規定，由(you)于房(fang)(fang)屋(wu)的產權人(ren)(ren)因故(gu)不能直接行使(shi)對于房(fang)(fang)屋(wu)管理(li)和經營(ying)的權利(li)，在拆遷(qian)(qian)時(shi)，如果被拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)作為房(fang)(fang)屋(wu)產權人(ren)(ren)無(wu)法與拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)就有關的房(fang)(fang)屋(wu)拆遷(qian)(qian)事宜進行協商(shang)時(shi)，只能由(you)代(dai)管人(ren)(ren)去行使(shi)有關的權利(li)，因此1991年的《城市房屋拆(chai)遷管理條例》根據(ju)實際情況(kuang)規定，代管人是被(bei)拆(chai)遷人。

但(dan)代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)作為(wei)被(bei)拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)實際(ji)上(shang)是不符合民(min)法(fa)的規(gui)定的，因為(wei)代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)僅(jin)僅(jin)是管(guan)(guan)理人(ren)(ren)(ren)，不是所(suo)有(you)權人(ren)(ren)(ren)，因此(ci)其作為(wei)被(bei)拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)與拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)就被(bei)拆遷(qian)(qian)房屋(wu)的事宜進行洽商極有(you)可能會損(sun)害被(bei)拆遷(qian)(qian)房屋(wu)所(suo)有(you)人(ren)(ren)(ren)的合法(fa)權益，而(er)且代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)僅(jin)僅(jin)是管(guan)(guan)理人(ren)(ren)(ren)，其在與拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)協(xie)商的過程中(zhong)能否達到善(shan)良(liang)管(guan)(guan)理人(ren)(ren)(ren)的標準(zhun)很(hen)難衡(heng)量，因此(ci)新修訂的《城市房屋(wu)拆遷(qian)(qian)管(guan)(guan)理條例》刪去代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)作為(wei)被(bei)拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)是立法(fa)的進步。

此外，我國實踐中的(de)房屋代管(guan)，實際上(shang)是因(yin)“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年(nian)后(hou)，代管的(de)房屋基本上(shang)都因(yin)“落實政策(ce)”被發(fa)還給產權人(ren)，而且在城市房屋拆(chai)遷實踐中(zhong)，代管人(ren)作為(wei)被拆(chai)遷人(ren)為(wei)了牟(mou)取個人(ren)的(de)利益(yi)侵害所有(you)人(ren)的(de)行(xing)為(wei)屢見不鮮(xian)，因(yin)此在2001年11月(yue)1日(ri)施行的《城市(shi)房屋拆遷管理條例》不再將代管人作為(wei)被拆遷人。

依據有關法(fa)律(lv)的(de)(de)規定(ding)(ding)(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)包(bao)括委(wei)托代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)和(he)指(zhi)定(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，委(wei)托代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)(shi)指(zhi)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)利(li)由(you)房屋(wu)(wu)及其附屬(shu)物的(de)(de)產權(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)委(wei)托而產生的(de)(de)，指(zhi)定(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)利(li)是(shi)(shi)基于由(you)有關的(de)(de)部(bu)門(men)指(zhi)定(ding)(ding)(ding)而產生的(de)(de)，如人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)法(fa)院(yuan)在(zai)宣告(gao)某人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)失蹤后即可以指(zhi)定(ding)(ding)(ding)由(you)其近親屬(shu)中的(de)(de)一人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)或(huo)(huo)者數人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)被(bei)宣告(gao)失蹤人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)財產，包(bao)括房屋(wu)(wu)及其附屬(shu)物。此外依據我國有關法(fa)律(lv)法(fa)規的(de)(de)規定(ding)(ding)(ding)，對于產權(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)明或(huo)(huo)者因其他原因不(bu)宜指(zhi)定(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)的(de)(de)房屋(wu)(wu)，由(you)國家規定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)房屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)，如在(zai)落(luo)實私房政策時，對產權(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)明的(de)(de)房屋(wu)(wu)都(dou)由(you)房屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)部(bu)門(men)成立的(de)(de)房屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)公司代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)或(huo)(huo)者直接(jie)由(you)房屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)部(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)，這種代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)可以稱為(wei)法(fa)定(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)。

無論是委托代(dai)管(guan)(guan)人(ren)、指定代(dai)管(guan)(guan)人(ren)還是法定代(dai)管(guan)(guan)人(ren)，都應當嚴(yan)格依據(ju)有關的法律規定行使代(dai)管(guan)(guan)權(quan)利，并不(bu)得(de)在(zai)損害所有權(quan)人(ren)的財產。

房屋拆遷補償范圍

補償范圍(wei)是確定(ding)拆遷活動造成的(de)損害(hai)中，哪些財產利益是應依法給(gei)予補償的(de)。根據《城市房(fang)屋拆遷管理條(tiao)例(li)》的(de)規(gui)定(ding)，房(fang)屋拆遷補償范圍(wei)包括三個部分(fen)，即：房(fang)屋所有(you)權(quan)、附屬(shu)物所有(you)權(quan)、收(shou)益權(quan)。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有(you)權人合法(fa)所有(you)；②房(fang)屋(wu)本身合法(fa)，如(ru)不得(de)是違章建筑(zhu)等。《城市房(fang)屋(wu)拆遷管(guan)理條(tiao)例(li)》規定：“拆除違章建筑(zhu)和超過批(pi)準(zhun)期限的臨時(shi)建筑(zhu)，不予補償(chang)；拆除未超過批(pi)準(zhun)期限的臨時(shi)建筑(zhu)，應當給予適當補償(chang)。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于房(fang)屋(wu)而(er)存在(zai)；②具有(you)某種用途，并有(you)利于房(fang)屋(wu)的(de)升值；③必(bi)須(xu)是(shi)能計(ji)算其價值的(de)物體；④被拆遷房(fang)屋(wu)的(de)附屬物應(ying)具有(you)合法性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定的搬遷補助費。

拆遷安置房屋分類

1、因重大市政工程動遷(qian)居(ju)民而建造的(de)(de)(de)配套商(shang)品(pin)房或配購的(de)(de)(de)中低價商(shang)品(pin)房。如黃浦江兩(liang)岸進行的(de)(de)(de)世博會拆(chai)遷(qian)。按照(zhao)有(you)關方面的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，被安置人獲得(de)這(zhe)種配套商(shang)品(pin)房的(de)(de)(de)，房屋產權屬于個人所有(you)，但在取(qu)得(de)所有(you)權的(de)(de)(de)5年之(zhi)內不能上市交易(yi)。

2、因房(fang)產開(kai)發等因素而動拆遷(qian)，動拆遷(qian)公司通過其他途(tu)徑安置或代(dai)為安置人(ren)購買的中低價位商(shang)品房(fang)（與市場(chang)價比較(jiao)而言）。

普通商品房

住宅小區建筑(zhu)容積率在(zai)1.0以上； 單套建筑面積在140平方米以下；實際(ji)成交價格(ge)：低于同級別土地上(shang)住房平均(jun)交易價格(ge)1.44倍以下，坐落在內環線以內的低于17500元(yuan)/平方米，內環(huan)與外環(huan)之間的低(di)于(yu)10000元(yuan)/平方米，外環線以外的低于7000元/平(ping)方米。

普通商品房限制條件

在商(shang)品房(fang)的定(ding)義基(ji)礎(chu)上加入一些(xie)限制條件：普(pu)通(tong)商(shang)品房(fang)普(pu)通(tong)住宅(zhai)必須滿足以下條件：(一)住宅(zhai)小區(qu)建(jian)筑容積(ji)率(lv)在1.0以上；(二)單套建筑面(mian)積在140平方米以(yi)下；(三)實際成交價(jia)格：低于同級別土地上(shang)住房平均交易價(jia)格1.44倍以(yi)(yi)下，坐落在內(nei)環線(xian)以(yi)(yi)內(nei)的低(di)于17500元(yuan)/平方米，內環與外(wai)環之間的低于10000元/平(ping)方米，外(wai)環(huan)線以外(wai)的低于7000元/平方米(mi)。