城市房屋拆遷種類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是被拆遷人或承租人反(fan)悔)，這時，對方當事(shi)人可以(yi)按協議(yi)申請(qing)仲裁或向法院提起民事(shi)訴訟(song)。拆遷(qian)人為原(yuan)告 時，訴訟(song)期(qi)間(jian)可申請(qing)法院先予執行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆(chai)遷人(ren)(ren)對于拆(chai)遷范(fan)圍內(nei)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其附屬物擁有(you)所(suo)(suo)有(you)權(quan)的(de)(de)，是所(suo)(suo)有(you)權(quan)人(ren)(ren)，依(yi)據所(suo)(suo)有(you)權(quan)性質的(de)(de)不(bu)同，可以將(jiang)所(suo)(suo)有(you)權(quan)人(ren)(ren)分為公(gong)有(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)所(suo)(suo)有(you)權(quan)人(ren)(ren)和私有(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)所(suo)(suo)有(you)權(quan)人(ren)(ren)及其他所(suo)(suo)有(you)權(quan)人(ren)(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產權(quan)(quan)屬于全(quan)民所有(you)制企業事業單位的(de)(de)房(fang)屋，屬于單位自(zi)己管(guan)理(li)(li)的(de)(de)，產權(quan)(quan)登記在該(gai)單位的(de)(de)名下，由該(gai)單位依法行使經營(ying)和管(guan)理(li)(li)的(de)(de)權(quan)(quan)利(li)并承擔相(xiang)應(ying)的(de)(de)義務，屬于由指(zhi)定的(de)(de)或者授權(quan)(quan)的(de)(de)單位管(guan)理(li)(li)的(de)(de)，由該(gai)被(bei)指(zhi)定或者授權(quan)(quan)的(de)(de)單位行使經營(ying)和管(guan)理(li)(li)的(de)(de)權(quan)(quan)利(li)并承擔相(xiang)應(ying)的(de)(de)義務。

集(ji)(ji)體(ti)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)的(de)(de)房屋，產權登(deng)記(ji)在(zai)該(gai)集(ji)(ji)體(ti)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)制單位名下，由該(gai)單位依法(fa)行(xing)使(shi)經(jing)營和管理(li)的(de)(de)權利并承擔相(xiang)應的(de)(de)義務。城市集(ji)(ji)體(ti)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)的(de)(de)房屋，是(shi)該(gai)集(ji)(ji)體(ti)的(de)(de)財產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆遷范圍內對于被拆除的(de)房屋及其附屬物(wu)享有(you)使用(yong)權的(de)單位(wei)或者個人是使用(yong)權人。

從(cong)被拆遷人(ren)取得房屋的使(shi)用權的方式(shi)來看，一般(ban)包括三種，一是以租賃的方式(shi)取得使(shi)用權,二是通(tong)過國家(jia)的(de)劃撥方式取得使用(yong)權，三是通(tong)過其他合法方式取得使用(yong)權。

在(zai)實踐中，住宅(zhai)房(fang)屋(wu)的(de)使(shi)用人一(yi)(yi)般情況(kuang)下比較多(duo)，而(er)且(qie)其使(shi)用關系(xi)一(yi)(yi)般是(shi)(shi)以租賃(lin)方式(shi)設立的(de)，尤其是(shi)(shi)國有房(fang)屋(wu)在(zai)計劃經(jing)濟時代(dai)被提(ti)供給個(ge)人后，基本上其租賃(lin)關系(xi)是(shi)(shi)一(yi)(yi)代(dai)延續一(yi)(yi)代(dai)，父死子替、夫死妻代(dai)的(de)規(gui)矩一(yi)(yi)直延續至(zhi)今。此類(lei)房(fang)屋(wu)的(de)拆(chai)遷(qian)是(shi)(shi)拆(chai)遷(qian)過程(cheng)中的(de)重點，也是(shi)(shi)拆(chai)遷(qian)法律規(gui)范應當(dang)規(gui)制的(de)重點因素(su)，但無論是(shi)(shi)1991年的《城市房屋拆遷管(guan)理條例(li)》，還是2001年的《城(cheng)市房屋(wu)拆(chai)遷管理條例》，對此規(gui)定(ding)都比較模糊，甚(shen)至基本上沒有規(gui)定(ding)，這給各地拆(chai)遷該類房屋(wu)的不(bu)統(tong)一(yi)及拆(chai)遷補償標(biao)準的不(bu)一(yi)致開了口子。

因此如何(he)規制此類(lei)拆遷的問題(ti)，還是未來(lai)立(li)法(fa)的重點(dian)。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及(ji)其附(fu)屬(shu)物(wu)的(de)(de)所有(you)(you)權(quan)人(ren)因(yin)有(you)(you)關(guan)的(de)(de)原因(yin)不能直接行使管(guan)(guan)理(li)其財(cai)產的(de)(de)權(quan)利時，可以委(wei)托或(huo)(huo)者由(you)有(you)(you)關(guan)部門(men)指(zhi)定(ding)有(you)(you)關(guan)單(dan)位或(huo)(huo)者個人(ren)對產權(quan)人(ren)所有(you)(you)的(de)(de)房屋及(ji)其附(fu)屬(shu)物(wu)進行管(guan)(guan)理(li)，被(bei)委(wei)托或(huo)(huo)者指(zhi)定(ding)的(de)(de)單(dan)位或(huo)(huo)者個人(ren)即(ji)為代管(guan)(guan)人(ren)。代管(guan)(guan)人(ren)在行使代管(guan)(guan)權(quan)利的(de)(de)過程中，不得為不利于所有(you)(you)權(quan)人(ren)的(de)(de)行為。根據我國1991年的拆遷(qian)管(guan)(guan)理(li)法規的規定，由于房屋的產權(quan)(quan)人(ren)(ren)因故不能(neng)直接行使對于房屋管(guan)(guan)理(li)和經營的權(quan)(quan)利，在拆遷(qian)時(shi)，如果被拆遷(qian)人(ren)(ren)作為(wei)房屋產權(quan)(quan)人(ren)(ren)無法與拆遷(qian)人(ren)(ren)就(jiu)有(you)關的房屋拆遷(qian)事宜進行協商時(shi)，只能(neng)由代管(guan)(guan)人(ren)(ren)去行使有(you)關的權(quan)(quan)利，因此1991年的《城市房屋(wu)拆(chai)遷管(guan)理條例》根(gen)據實際(ji)情(qing)況規定，代管(guan)人(ren)是(shi)被拆(chai)遷人(ren)。

但代管人(ren)(ren)(ren)(ren)作為(wei)被拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)實際上是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)符合民法(fa)的規定的，因(yin)為(wei)代管人(ren)(ren)(ren)(ren)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)(shi)(shi)(shi)管理人(ren)(ren)(ren)(ren)，不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)所(suo)(suo)有權人(ren)(ren)(ren)(ren)，因(yin)此(ci)其作為(wei)被拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)與(yu)拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)就被拆遷(qian)(qian)(qian)房(fang)(fang)屋的事宜進(jin)行(xing)洽商(shang)極有可能會(hui)損害被拆遷(qian)(qian)(qian)房(fang)(fang)屋所(suo)(suo)有人(ren)(ren)(ren)(ren)的合法(fa)權益，而且代管人(ren)(ren)(ren)(ren)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)(shi)(shi)(shi)管理人(ren)(ren)(ren)(ren)，其在(zai)與(yu)拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)協(xie)商(shang)的過程中能否達(da)到善良管理人(ren)(ren)(ren)(ren)的標(biao)準很難衡量，因(yin)此(ci)新修訂(ding)的《城市房(fang)(fang)屋拆遷(qian)(qian)(qian)管理條(tiao)例》刪去代管人(ren)(ren)(ren)(ren)作為(wei)被拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)(shi)(shi)(shi)立法(fa)的進(jin)步(bu)。

此外，我國實踐中(zhong)的房(fang)屋代管，實際(ji)上是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年后，代管(guan)的房(fang)屋基本上都因“落(luo)實(shi)政策”被發還(huan)給產權人，而且(qie)在城市房(fang)屋拆遷實(shi)踐中，代管(guan)人作為被拆遷人為了牟取個人的利益侵害(hai)所有人的行為屢見(jian)不鮮，因此在2001年11月1日施行的《城市房屋(wu)拆(chai)遷管(guan)理條例(li)》不(bu)再將代管(guan)人作(zuo)為被拆(chai)遷人。

依據有(you)關法律(lv)的(de)規(gui)定(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)包括(kuo)(kuo)委托代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)和(he)指定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)，委托代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)是(shi)指代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)的(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)權利由(you)(you)房(fang)屋(wu)及其(qi)(qi)附(fu)屬物(wu)的(de)產權人(ren)委托而產生的(de)，指定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)人(ren)的(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)權利是(shi)基于(yu)由(you)(you)有(you)關的(de)部門(men)(men)指定(ding)而產生的(de)，如(ru)人(ren)民(min)法院在(zai)(zai)宣(xuan)告某人(ren)失(shi)蹤(zong)后即可以(yi)(yi)指定(ding)由(you)(you)其(qi)(qi)近親屬中(zhong)的(de)一(yi)人(ren)或者(zhe)數人(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)被宣(xuan)告失(shi)蹤(zong)人(ren)的(de)財產，包括(kuo)(kuo)房(fang)屋(wu)及其(qi)(qi)附(fu)屬物(wu)。此(ci)外依據我國(guo)有(you)關法律(lv)法規(gui)的(de)規(gui)定(ding)，對(dui)于(yu)產權人(ren)不(bu)明或者(zhe)因其(qi)(qi)他原因不(bu)宜指定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)的(de)房(fang)屋(wu)，由(you)(you)國(guo)家規(gui)定(ding)的(de)房(fang)屋(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)部門(men)(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)，如(ru)在(zai)(zai)落實私房(fang)政(zheng)策時，對(dui)產權人(ren)不(bu)明的(de)房(fang)屋(wu)都由(you)(you)房(fang)屋(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)部門(men)(men)成立的(de)房(fang)屋(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)公司代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)或者(zhe)直(zhi)接由(you)(you)房(fang)屋(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)部門(men)(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)，這種(zhong)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)可以(yi)(yi)稱為法定(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)。

無論是委(wei)托代(dai)(dai)管(guan)人(ren)(ren)、指定代(dai)(dai)管(guan)人(ren)(ren)還是法定代(dai)(dai)管(guan)人(ren)(ren)，都(dou)應(ying)當嚴格依據有關(guan)的(de)(de)法律(lv)規(gui)定行(xing)使代(dai)(dai)管(guan)權(quan)利，并(bing)不得在損害(hai)所有權(quan)人(ren)(ren)的(de)(de)財(cai)產。

房屋拆遷補償范圍

補償范(fan)圍(wei)(wei)是確定(ding)拆遷(qian)活動造(zao)成的(de)損(sun)害中，哪些財產利(li)益是應依法給予補償的(de)。根據《城市房(fang)屋拆遷(qian)管理條例》的(de)規定(ding)，房(fang)屋拆遷(qian)補償范(fan)圍(wei)(wei)包括三個部(bu)分，即：房(fang)屋所有(you)權(quan)、附(fu)屬物所有(you)權(quan)、收益權(quan)。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權人合(he)法所有；②房(fang)(fang)屋本身合(he)法，如(ru)不得(de)是違章建(jian)筑等。《城市房(fang)(fang)屋拆(chai)遷管(guan)理條(tiao)例》規(gui)定：“拆(chai)除違章建(jian)筑和超(chao)(chao)過批準(zhun)期限的(de)(de)臨時建(jian)筑，不予補(bu)償；拆(chai)除未(wei)超(chao)(chao)過批準(zhun)期限的(de)(de)臨時建(jian)筑，應當給(gei)予適當補(bu)償。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于房(fang)屋而存在；②具(ju)(ju)有某種用途(tu)，并有利于房(fang)屋的(de)升值(zhi)；③必(bi)須是(shi)能計(ji)算(suan)其價值(zhi)的(de)物體；④被拆遷房(fang)屋的(de)附屬(shu)物應具(ju)(ju)有合法(fa)性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條(tiao)規(gui)定的(de)搬遷補助費。

拆遷安置房屋分類

1、因重大市政工程動遷(qian)居民而建造的(de)(de)配(pei)套商品(pin)(pin)房或配(pei)購的(de)(de)中低(di)價商品(pin)(pin)房。如黃浦江兩岸進行的(de)(de)世博會拆遷(qian)。按照有(you)關方面(mian)的(de)(de)規定，被安置人(ren)獲(huo)得這種配(pei)套商品(pin)(pin)房的(de)(de)，房屋產權屬(shu)于個(ge)人(ren)所(suo)有(you)，但在取得所(suo)有(you)權的(de)(de)5年(nian)之內不能上市交易。

2、因房產開發等因素而動拆(chai)遷(qian)，動拆(chai)遷(qian)公(gong)司通過其他(ta)途徑(jing)安置(zhi)或代為(wei)安置(zhi)人購買的中低價位商品房（與市場價比(bi)較而言(yan)）。

普通商品房

住宅小區建筑(zhu)容(rong)積(ji)率在1.0以上； 單套建筑面積在140平方(fang)米以下；實際成交價格：低于(yu)同級別土(tu)地上(shang)住房平均(jun)交易價格1.44倍以下(xia)，坐落在內(nei)環(huan)線以內(nei)的(de)低于17500元/平方(fang)米，內環與外環之(zhi)間的低于10000元/平方米，外(wai)環線(xian)以外(wai)的低(di)于(yu)7000元/平方米(mi)。

普通商品房限制條件

在(zai)商(shang)品(pin)房的定義(yi)基礎(chu)上加入一些(xie)限制條件(jian)：普通商(shang)品(pin)房普通住宅(zhai)必(bi)須滿足以下(xia)條件(jian)：(一)住宅(zhai)小區建筑(zhu)容積(ji)率在1.0以上；(二)單套建筑面積(ji)在140平方米(mi)以下；(三)實際成(cheng)交(jiao)價格(ge)：低(di)于(yu)同級別土地上(shang)住房平(ping)均交(jiao)易價格(ge)1.44倍以下，坐落在內(nei)環線以內(nei)的(de)低(di)于17500元(yuan)/平(ping)方米(mi)，內環與外環之間的(de)低于10000元/平(ping)方米，外(wai)環線以外(wai)的低于7000元/平方米(mi)。