城市(shi)房(fang)屋拆遷種類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一(yi)般是被拆(chai)遷人或(huo)承租人反悔)，這時，對方當事人(ren)可以按(an)協議申(shen)(shen)請仲裁或向法院(yuan)提起民事訴訟(song)(song)。拆(chai)遷人(ren)為原告 時，訴訟(song)(song)期間可申(shen)(shen)請法院(yuan)先予(yu)執行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷人(ren)對于拆遷范圍內的房屋及其附屬(shu)物擁(yong)有(you)所有(you)權(quan)(quan)的，是(shi)所有(you)權(quan)(quan)人(ren)，依據所有(you)權(quan)(quan)性質的不同，可以將所有(you)權(quan)(quan)人(ren)分為公有(you)房屋的所有(you)權(quan)(quan)人(ren)和私有(you)房屋的所有(you)權(quan)(quan)人(ren)及其他所有(you)權(quan)(quan)人(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產權(quan)(quan)(quan)屬于全民所(suo)有制企業事業單(dan)位(wei)的(de)(de)房屋，屬于單(dan)位(wei)自(zi)己管(guan)(guan)理的(de)(de)，產權(quan)(quan)(quan)登記在該(gai)(gai)單(dan)位(wei)的(de)(de)名(ming)下，由該(gai)(gai)單(dan)位(wei)依法行使經營和管(guan)(guan)理的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利并承(cheng)擔相(xiang)應的(de)(de)義務，屬于由指定的(de)(de)或者(zhe)授權(quan)(quan)(quan)的(de)(de)單(dan)位(wei)管(guan)(guan)理的(de)(de)，由該(gai)(gai)被指定或者(zhe)授權(quan)(quan)(quan)的(de)(de)單(dan)位(wei)行使經營和管(guan)(guan)理的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利并承(cheng)擔相(xiang)應的(de)(de)義務。

集體所(suo)有(you)的(de)房屋，產權登記在該(gai)集體所(suo)有(you)制單位名(ming)下，由該(gai)單位依法行(xing)使經營和管理的(de)權利并承擔相應的(de)義務。城(cheng)市集體所(suo)有(you)的(de)房屋，是該(gai)集體的(de)財(cai)產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆遷范圍內對(dui)于被拆除的(de)房(fang)屋及其附(fu)屬(shu)物享有(you)使(shi)用權(quan)的(de)單位(wei)或者個人是使(shi)用權(quan)人。

從(cong)被拆遷人取(qu)得房屋的使用權的方式來(lai)看，一般包括三種，一是以租賃的方式取(qu)得使用權,二是通過國(guo)家的(de)劃撥方式(shi)(shi)取得使用(yong)權，三是通過其他(ta)合法方式(shi)(shi)取得使用(yong)權。

在實踐中，住宅房(fang)屋(wu)的使用(yong)人一(yi)般(ban)情況下比較多，而且其(qi)使用(yong)關系一(yi)般(ban)是以租(zu)賃方式(shi)設(she)立的，尤其(qi)是國(guo)有房(fang)屋(wu)在計劃(hua)經濟時代被提供給個人后，基本上其(qi)租(zu)賃關系是一(yi)代延續一(yi)代，父(fu)死(si)(si)子替、夫死(si)(si)妻代的規矩一(yi)直延續至今。此類(lei)房(fang)屋(wu)的拆遷是拆遷過程中的重點，也是拆遷法(fa)律規范應當規制的重點因素(su)，但無論是1991年的(de)《城市房屋拆遷管(guan)理條例》，還是(shi)2001年(nian)的《城市(shi)房(fang)屋拆(chai)遷管理條例(li)》，對此規定都比較(jiao)模糊，甚至基(ji)本上沒(mei)有(you)規定，這(zhe)給各地拆(chai)遷該類房(fang)屋的不統(tong)一及拆(chai)遷補償標準的不一致(zhi)開了口子。

因此如何規制(zhi)此類拆(chai)遷的問題，還是未來立法的重點。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及(ji)其附屬物的(de)所有權(quan)(quan)人(ren)(ren)因(yin)有關的(de)原因(yin)不能直接行使(shi)管理(li)其財產的(de)權(quan)(quan)利時，可以委托或(huo)者由(you)有關部(bu)門指定有關單(dan)位或(huo)者個人(ren)(ren)對(dui)產權(quan)(quan)人(ren)(ren)所有的(de)房屋及(ji)其附屬物進(jin)行管理(li)，被委托或(huo)者指定的(de)單(dan)位或(huo)者個人(ren)(ren)即為(wei)代管人(ren)(ren)。代管人(ren)(ren)在行使(shi)代管權(quan)(quan)利的(de)過程(cheng)中(zhong)，不得為(wei)不利于(yu)所有權(quan)(quan)人(ren)(ren)的(de)行為(wei)。根據我國1991年的拆遷(qian)(qian)管理(li)法(fa)(fa)規的規定，由于房屋(wu)(wu)的產權人因(yin)故不能直接行使對于房屋(wu)(wu)管理(li)和經營(ying)的權利，在拆遷(qian)(qian)時(shi)，如果被拆遷(qian)(qian)人作為房屋(wu)(wu)產權人無法(fa)(fa)與拆遷(qian)(qian)人就(jiu)有關的房屋(wu)(wu)拆遷(qian)(qian)事宜(yi)進行協商(shang)時(shi)，只能由代(dai)管人去行使有關的權利，因(yin)此1991年的(de)《城市(shi)房屋拆遷(qian)管理條例(li)》根(gen)據實際(ji)情況規定，代管人是被拆遷(qian)人。

但代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)作為被拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)實(shi)際(ji)上是(shi)(shi)(shi)不符合(he)民法的(de)(de)規(gui)定的(de)(de)，因(yin)為代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)(shi)管(guan)(guan)理(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)，不是(shi)(shi)(shi)所有(you)權人(ren)(ren)(ren)(ren)，因(yin)此(ci)其作為被拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)與拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)就被拆(chai)遷(qian)(qian)房(fang)屋的(de)(de)事宜(yi)進行洽商極有(you)可能會損(sun)害被拆(chai)遷(qian)(qian)房(fang)屋所有(you)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)合(he)法權益，而(er)且代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)(shi)管(guan)(guan)理(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)，其在與拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)協商的(de)(de)過程中能否達到善良管(guan)(guan)理(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)標準很難衡量，因(yin)此(ci)新(xin)修訂的(de)(de)《城(cheng)市房(fang)屋拆(chai)遷(qian)(qian)管(guan)(guan)理(li)條例》刪去(qu)代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)作為被拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)(shi)(shi)立法的(de)(de)進步。

此外，我國實踐中(zhong)的房屋(wu)代管(guan)，實際上是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年(nian)后，代(dai)管(guan)的(de)房屋基本上都因(yin)“落實(shi)(shi)政策”被發還給產權人(ren)，而且在(zai)城市房屋拆(chai)(chai)遷實(shi)(shi)踐中，代(dai)管(guan)人(ren)作為(wei)被拆(chai)(chai)遷人(ren)為(wei)了牟取個人(ren)的(de)利(li)益(yi)侵(qin)害所有人(ren)的(de)行為(wei)屢見不鮮，因(yin)此(ci)在(zai)2001年11月1日(ri)施(shi)行的(de)《城市房屋拆(chai)(chai)遷(qian)管理條例》不再將代(dai)管人作為(wei)被(bei)拆(chai)(chai)遷(qian)人。

依(yi)據(ju)有(you)關法(fa)律(lv)的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)(ding)(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)包(bao)括(kuo)(kuo)委托(tuo)(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)和指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)，委托(tuo)(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)是(shi)指(zhi)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)權(quan)利(li)由(you)(you)(you)房(fang)屋(wu)(wu)及其附屬(shu)物(wu)的(de)(de)(de)產權(quan)人(ren)(ren)委托(tuo)(tuo)而(er)產生的(de)(de)(de)，指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)權(quan)利(li)是(shi)基于(yu)由(you)(you)(you)有(you)關的(de)(de)(de)部(bu)(bu)門(men)指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)而(er)產生的(de)(de)(de)，如人(ren)(ren)民(min)法(fa)院(yuan)在宣告(gao)某人(ren)(ren)失蹤(zong)后即可以(yi)指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)由(you)(you)(you)其近親屬(shu)中的(de)(de)(de)一人(ren)(ren)或者(zhe)數人(ren)(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)被宣告(gao)失蹤(zong)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)財產，包(bao)括(kuo)(kuo)房(fang)屋(wu)(wu)及其附屬(shu)物(wu)。此外依(yi)據(ju)我國有(you)關法(fa)律(lv)法(fa)規的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)(ding)(ding)，對(dui)于(yu)產權(quan)人(ren)(ren)不明(ming)或者(zhe)因(yin)其他(ta)原因(yin)不宜指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)，由(you)(you)(you)國家(jia)規定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)部(bu)(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)，如在落實私房(fang)政策時，對(dui)產權(quan)人(ren)(ren)不明(ming)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)都由(you)(you)(you)房(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理部(bu)(bu)門(men)成立(li)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)公司代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)或者(zhe)直接由(you)(you)(you)房(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理部(bu)(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)，這種(zhong)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)可以(yi)稱為法(fa)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)。

無論是委(wei)托代(dai)管(guan)人(ren)、指定(ding)代(dai)管(guan)人(ren)還(huan)是法定(ding)代(dai)管(guan)人(ren)，都應當(dang)嚴格依據有關的法律規定(ding)行使代(dai)管(guan)權利，并不得在(zai)損害所有權人(ren)的財產。

房屋拆遷補償范圍

補(bu)償范圍(wei)是(shi)確定拆遷(qian)(qian)活(huo)動造(zao)成的損害(hai)中，哪些財產利(li)益是(shi)應依法給予補(bu)償的。根據《城(cheng)市房(fang)屋(wu)拆遷(qian)(qian)管(guan)理條(tiao)例(li)》的規定，房(fang)屋(wu)拆遷(qian)(qian)補(bu)償范圍(wei)包(bao)括三(san)個部(bu)分(fen)，即：房(fang)屋(wu)所(suo)有權、附屬物所(suo)有權、收益權。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權人合(he)法所有；②房屋本身(shen)合(he)法，如不得是違章建(jian)筑(zhu)等。《城(cheng)市房屋拆遷管理條例》規定：“拆除(chu)違章建(jian)筑(zhu)和超過批(pi)準(zhun)期(qi)限的臨(lin)時建(jian)筑(zhu)，不予(yu)補償(chang)；拆除(chu)未超過批(pi)準(zhun)期(qi)限的臨(lin)時建(jian)筑(zhu)，應當給予(yu)適當補償(chang)。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于房屋(wu)而存在(zai)；②具有(you)某種用途，并有(you)利于房屋(wu)的升值；③必須(xu)是能計算其價值的物體；④被拆遷房屋(wu)的附屬物應具有(you)合法(fa)性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條(tiao)規定的搬(ban)遷(qian)補助費(fei)。

拆遷安置房屋分類

1、因(yin)重(zhong)大市政(zheng)工(gong)程動遷(qian)居(ju)民而建造(zao)的(de)配套商品(pin)房或配購的(de)中(zhong)低價(jia)商品(pin)房。如黃浦江兩(liang)岸進(jin)行的(de)世博會拆遷(qian)。按(an)照有關方面的(de)規定，被安置人獲得這(zhe)種(zhong)配套商品(pin)房的(de)，房屋(wu)產權(quan)屬于個人所有，但在取(qu)得所有權(quan)的(de)5年之(zhi)內(nei)不能上市交易。

2、因房產開發等因素(su)而(er)動拆遷，動拆遷公司通過(guo)其他途徑安(an)置或代為安(an)置人(ren)購買(mai)的中低價(jia)位商品(pin)房（與市(shi)場(chang)價(jia)比較而(er)言）。

普通商品房

住(zhu)宅(zhai)小(xiao)區建筑(zhu)容(rong)積率在1.0以上； 單套建筑面積在140平方米以下；實(shi)際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易(yi)價格1.44倍以下(xia)，坐落(luo)在內環(huan)線以內的低于17500元/平(ping)方米，內環(huan)與外(wai)環(huan)之間的低于10000元/平方米，外環線(xian)以外的低于7000元/平方(fang)米。

普通商品房限制條件

在商品(pin)房的定義基礎(chu)上(shang)加入(ru)一些(xie)限制條(tiao)件：普通(tong)(tong)商品(pin)房普通(tong)(tong)住宅必(bi)須滿足以下條(tiao)件：(一(yi))住宅小區建筑容積率在1.0以上；(二)單套建(jian)筑面(mian)積在140平方(fang)米以下(xia)；(三(san))實際成交價格(ge)：低于同級(ji)別土(tu)地上住(zhu)房(fang)平均交易價格(ge)1.44倍(bei)以(yi)(yi)下(xia)，坐落在(zai)內環線以(yi)(yi)內的低于17500元/平方米(mi)，內環與(yu)外(wai)環之(zhi)間的低于10000元/平方米，外(wai)環線以(yi)外(wai)的低(di)于7000元/平方(fang)米。