一、達(da)不成(cheng)拆(chai)(chai)遷(qian)補償安置協議的房屋拆(chai)(chai)遷(qian)糾紛的處理方式
(一)行政裁決
對拆遷人與被拆遷或者拆遷人,被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協議,就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的,人民法院不予受理,并告知當事人可以按照《拆遷條例》向有關部門申請裁決。《拆遷條例》規定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,由同級人民政府裁決。裁決的內容包括補償方式和補償金額、安置房戶型面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應當自收到申請之日起30日內作(zuo)出。
(二)依法起訴
若(ruo)拆遷當事人對裁決不(bu)服,可以在接到裁決書之日60日(ri)內向做出裁決(jue)的房(fang)(fang)屋(wu)拆(chai)遷管理部門(men)的本(ben)級(ji)人民(min)政府(fu)申請行政復議,也可以向做出裁決(jue)的房(fang)(fang)屋(wu)拆(chai)遷管理部門(men)的上一級(ji)主管部門(men)申請行政復議。當事(shi)人也可以在接(jie)到(dao)裁決(jue)書之(zhi)日(ri)起3個(ge)月內向人民法(fa)院(yuan)起訴。
為(wei)了不影響拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)工作的順利進行(xing),在訴訟期間(jian)(jian),拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)人(ren)已對被拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)人(ren)給予貨幣補償或者提供了拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)安置用(yong)房、周轉用(yong)房的情況(kuang)下,訴訟期間(jian)(jian)可以(yi)不停止拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)的執(zhi)行(xing)。
(三)強制拆遷
在(zai)城市房(fang)(fang)屋(wu)拆遷(qian)(qian)(qian)過程中,如被拆遷(qian)(qian)(qian)人或房(fang)(fang)屋(wu)承租人拒(ju)絕執行房(fang)(fang)屋(wu)拆遷(qian)(qian)(qian)管(guan)理部門(men)作出的裁決,《拆遷(qian)(qian)(qian)條例》規定,被拆遷(qian)(qian)(qian)人或者房(fang)(fang)屋(wu)承租人在(zai)裁決規定的搬(ban)遷(qian)(qian)(qian)期限內未搬(ban)遷(qian)(qian)(qian)的,可以依法(fa)實施(shi)強制拆遷(qian)(qian)(qian)。
實施強制拆遷必須以裁(cai)決為(wei)前提。對(dui)在裁(cai)決規定(ding)的(de)搬遷期限內未搬遷的(de),可(ke)以依法(fa)強制拆遷。實施行政強制拆遷,由房屋(wu)所在地的(de)市、縣人民政府責成(cheng)有(you)關部(bu)門執行,或者由房屋(wu)拆遷管理部(bu)門依法(fa)申請(qing)人民法(fa)院(yuan)執行。
二、達成拆遷補償安置協議后房屋拆遷糾紛的處理方式
房屋拆(chai)遷(qian)補償安置協議是約定房屋拆(chai)遷(qian)當事人之間民事權利和義務關(guan)系的合同。
拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)補償安置(zhi)協議簽訂(ding)后,被拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)人或(huo)者房(fang)屋承租人在搬(ban)遷(qian)(qian)(qian)期限(xian)內拒絕搬(ban)遷(qian)(qian)(qian)的(de)(de),應當(dang)通過司法、仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)途(tu)徑來解(jie)決。如果拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)當(dang)事(shi)(shi)(shi)人之間沒有達成仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)協議的(de)(de),拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)人可(ke)(ke)以向人民(min)法院提起民(min)事(shi)(shi)(shi)訴訟(song)。訴訟(song)期間,拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)人可(ke)(ke)以依法申請(qing)人民(min)法院先予(yu)執行。如采取仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)方(fang)式,拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)當(dang)事(shi)(shi)(shi)人必須自愿(yuan)達成仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)協議。仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)協議包括房(fang)屋拆(chai)遷(qian)(qian)(qian)補償安置(zhi)協議中訂(ding)立的(de)(de)仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)條款和以其他方(fang)式在糾紛前(qian)或(huo)糾紛后達成的(de)(de)請(qing)求(qiu)仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)的(de)(de)協議。仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)委員會(hui)的(de)(de)選擇由當(dang)事(shi)(shi)(shi)人協議確定(ding)。仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)實行“一裁(cai)終局制(zhi)”。裁(cai)決作出(chu)后(hou),當事人(ren)就(jiu)同一糾紛再申請仲裁(cai)或者向人(ren)民(min)法院起訴(su)的(de),仲裁(cai)委員會或者人(ren)民(min)法院不(bu)予受理。
沒有仲裁(cai)協議的(de),一方(fang)申請(qing)仲裁(cai)的(de),仲裁(cai)委員(yuan)會不予受理;當(dang)事人(ren)達成(cheng)仲(zhong)裁協議的(de),一方(fang)向人(ren)民(min)法院起訴(su)的(de),人(ren)民(min)法院不予受理。
(一)房屋拆遷糾紛的處理主要有四個問題:裁決、訴訟、復議、執行。
房屋(wu)拆遷(qian)糾(jiu)紛行(xing)政(zheng)裁決是(shi)指征地(di)拆遷(qian)主管行(xing)政(zheng)機關和相關部門依法(fa)對當事人之間圍(wei)繞(rao)拆遷(qian)的(de)搬遷(qian)與補償安置爭議所作出的(de)裁量和決定。
從目(mu)前(qian)拆(chai)遷糾(jiu)紛處理實踐(jian)來看,使用的最(zui)多的機(ji)制是(shi)行政(zheng)裁決,爭議(yi)也最(zui)大。在城市(shi)房屋(wu)拆(chai)遷中(zhong),有國(guo)務院的305號令,建(jian)設部也(ye)下達了《城市房(fang)屋拆遷(qian)(qian)行(xing)政裁(cai)(cai)決(jue)工作規(gui)程(cheng)》,但(dan)在(zai)農村征(zheng)地拆遷(qian)(qian)中(zhong),國家并沒有(you)法(fa)律法(fa)規(gui)做出規(gui)定(ding)。而根據(ju)《立(li)法(fa)法(fa)》的規(gui)定(ding),仲裁(cai)(cai)、裁(cai)(cai)決(jue)、訴訟的機(ji)制(zhi)必須依(yi)據(ju)法(fa)律規(gui)定(ding)才能建(jian)立(li),所以我們在(zai)制(zhi)度(du)(du)上存(cun)在(zai)著(zhu)一個重(zhong)大(da)缺陷(xian)。目前(qian)在(zai)農村征(zheng)地拆遷(qian)(qian)這一塊,很多地方(fang)出臺了很多地方(fang)性法(fa)規(gui),做出了一些規(gui)定(ding),但(dan)是(shi)(shi)這些規(gui)定(ding)基本上照搬了城市房(fang)屋拆遷(qian)(qian)中(zhong)的行(xing)政裁(cai)(cai)決(jue)相關制(zhi)度(du)(du)。在(zai)實(shi)踐(jian)中(zhong),裁(cai)(cai)決(jue)問題盡管有(you)爭議(yi),但(dan)仍然是(shi)(shi)解決(jue)拆遷(qian)(qian)糾紛(fen)爭議(yi)的最重(zhong)要(yao)的手段(duan)和途徑。
(二)裁決的啟動
行政裁決,系因當(dang)事人(ren)的(de)申(shen)請(qing)而作(zuo)出。當(dang)事人(ren)在(zai)拆遷期限內達不成(cheng)協(xie)議的(de),任(ren)何一方都有權申(shen)請(qing)裁決。
1、對拆遷人申請行政裁決的規定
《城市(shi)房屋拆遷行政裁決(jue)工作規程(cheng)》第5條(tiao)規定,拆遷人(ren)申請行(xing)政裁(cai)決,應當提交下(xia)列資料:
(1)裁(cai)決申請書;
(2)法定代表人的身份證明;
(3)被(bei)拆遷房屋(wu)權屬證明(ming)材料;
(4)被(bei)拆(chai)遷房屋的(de)估價報告;
(5)對被申請(qing)人的補償(chang)安置方(fang)案;
(6)申請(qing)人與被申請(qing)人的協商(shang)記錄;
(7)未達成(cheng)協(xie)議的被(bei)拆遷(qian)人比(bi)例(li)及原因;
(8)其他與裁決有(you)關的材(cai)料。
2、對被拆遷人申請行政裁決的規定
《規程》第6條規定(ding),被(bei)拆遷人申請行(xing)政裁(cai)決,應(ying)當提交(jiao)下(xia)列資料(liao):
(1)裁決(jue)申請書;
(2)申(shen)請人的(de)身份證明;
(3)被拆(chai)遷房(fang)屋的權屬證(zheng)明;
(4)申請裁決(jue)的理由及相關證(zheng)明(ming)材料;
(5)房屋拆遷管理部門認為(wei)應當(dang)提供(gong)的與行(xing)政裁決有關的其(qi)他材料(liao)。
3、啟動拆遷裁決的前置程序
《規程》第7條規(gui)定(ding),對(dui)于未達成拆遷補償安置協議(yi)戶數較(jiao)(jiao)多或比例較(jiao)(jiao)高的(de)情況,房屋(wu)拆遷管理部門(men)在受(shou)理裁決申請(qing)前,應當進行聽證。具體標準、程序由省(sheng)、自治(zhi)區、直轄市人民政府(fu)房屋(wu)拆遷管理部門(men)規(gui)定(ding)。
4、不予受理行政裁決申請的規定
《規程》第8條(tiao)規定,對不予(yu)受理(li)行(xing)政裁決申請(qing)的(de)情形限定為以(yi)下(xia)五種:
(1)對拆遷許可證合法性提出(chu)行(xing)政(zheng)裁(cai)決的;
(2)申請(qing)人或(huo)被申請(qing)人不(bu)是拆遷(qian)當事人的(de);
(3)已達成協(xie)議后(hou)發(fa)生糾紛或(huo)同一事由再次申請(qing)裁決的;
(4)房屋已(yi)經(jing)滅失的;
(5)房屋(wu)拆遷管(guan)理(li)部門認(ren)為依法不予受(shou)理(li)的其他情形。
《最高人民法院關(guan)于受(shou)理房屋拆(chai)遷(qian)、補償、安(an)置等(deng)案(an)件(jian)問題的批(pi)復(fu)》規定(ding):“拆(chai)遷人(ren)與被拆(chai)遷人(ren)達(da)成協議(yi)后,一方(fang)或(huo)者雙方(fang)當(dang)事人(ren)反悔的,未經行政機關裁決(jue),僅就(jiu)房屋補償(chang)、安置等問題,依法向人(ren)民法院提起訴訟的,人(ren)民法院應當(dang)作為民事案件受理。”
拆(chai)遷補償(chang)安置(zhi)(zhi)協(xie)(xie)議(yi)是(shi)約定(ding)拆(chai)遷當(dang)(dang)事(shi)人(ren)(ren)(ren)之間民(min)事(shi)權利(li)與義務關系的合(he)(he)同(tong),依法成立的拆(chai)遷補償(chang)安置(zhi)(zhi)協(xie)(xie)議(yi),對當(dang)(dang)事(shi)人(ren)(ren)(ren)具有(you)約束力。當(dang)(dang)事(shi)人(ren)(ren)(ren)一(yi)方不履行(xing)協(xie)(xie)議(yi)或者(zhe)履行(xing)協(xie)(xie)議(yi)不符合(he)(he)約定(ding)的,按(an)照(zhao)民(min)法通則和合(he)(he)同(tong)法的規定(ding),一(yi)方當(dang)(dang)事(shi)人(ren)(ren)(ren)可以向法院提起(qi)民(min)事(shi)訴訟(song),要求對方當(dang)(dang)事(shi)人(ren)(ren)(ren)承擔相應的民(min)事(shi)責(ze)任。
當事(shi)人(ren)(ren)(ren)向人(ren)(ren)(ren)民(min)法(fa)院(yuan)提(ti)起(qi)民(min)事(shi)訴訟有以下兩(liang)種(zhong)情形。其(qi)一,拆(chai)遷(qian)(qian)補償安置協議(yi)訂立后(hou),被(bei)拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)或者房屋承租人(ren)(ren)(ren)在搬遷(qian)(qian)期(qi)限內拒絕搬遷(qian)(qian)的(de),搬遷(qian)(qian)期(qi)限屆滿后(hou)拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)可以依法(fa)向人(ren)(ren)(ren)民(min)法(fa)院(yuan)起(qi)訴。其(qi)二,拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)與被(bei)拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)達(da)成(cheng)協議(yi)后(hou),且(qie)拆(chai)遷(qian)(qian)當事(shi)人(ren)(ren)(ren)之間沒有達(da)成(cheng)仲裁協議(yi)的(de),一方或者雙方當事(shi)人(ren)(ren)(ren)反悔的(de),另一方當事(shi)人(ren)(ren)(ren)可以向法(fa)院(yuan)提(ti)起(qi)民(min)事(shi)訴訟。
拆遷糾紛行政訴訟流程:
1、起訴。起(qi)(qi)訴人在知(zhi)道具體行(xing)政行(xing)為作出6個月內起(qi)(qi)訴。
2、審查受理。人民法院(yuan)在(zai)收到(dao)起訴狀后7日(ri)立(li)案或裁定(ding)不予受理。
3、答辯。人民法院應(ying)當(dang)在立案之(zhi)日(ri)起(qi)五日(ri)內(nei),將起(qi)訴狀(zhuang)(zhuang)副(fu)本發送被(bei)告;被(bei)告應(ying)當(dang)在收到起(qi)訴狀(zhuang)(zhuang)副(fu)本之(zhi)日(ri)起(qi)十日(ri)內(nei)向(xiang)人民法院提交作出(chu)具體行(xing)政行(xing)為的有(you)關(guan)材(cai)料,并(bing)提出(chu)答(da)辯狀(zhuang)(zhuang);人民法院應(ying)當(dang)在收到答(da)辯狀(zhuang)(zhuang)之(zhi)日(ri)起(qi)五日(ri)內(nei),將答(da)辯狀(zhuang)(zhuang)副(fu)本發送原告。
4、開庭。宣讀開庭秩(zhi)序-法(fa)庭調查(cha)-法(fa)庭辯論-評議。
5、作出判決。
6、上訴。對于不服(fu)一(yi)審判決的,應當收到判決書(shu)后15日內向上一(yi)級人(ren)民法院上訴。
7、開庭審理或書面審理。
8、判決或裁定。依(yi)法改判或(huo)裁定撤(che)銷一身裁定、維持原判決或(huo)裁定、裁定發回重審。
9、申訴程度。
關于向人民法院提起行政訴訟的問題
一旦拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)與(yu)被(bei)拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)或者拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)、被(bei)拆遷(qian)(qian)(qian)人(ren)與(yu)房屋承租人(ren)達不成(cheng)拆遷(qian)(qian)(qian)補償安置協議,都應(ying)當經(jing)當事(shi)人(ren)申請(qing),先由同級拆遷(qian)(qian)(qian)管理(li)部門裁決(jue)(jue)。只(zhi)有經(jing)行政裁決(jue)(jue)后,當事(shi)人(ren)仍不滿意(yi)的,方可提起行政訴(su)訟(song)。行政裁決(jue)(jue)是行政訴(su)訟(song)的前置程序。
實施裁決的房(fang)屋拆遷(qian)(qian)管(guan)(guan)理(li)部(bu)(bu)門是縣級以上地方人(ren)(ren)民政(zheng)府房(fang)屋拆遷(qian)(qian)管(guan)(guan)理(li)部(bu)(bu)門,房(fang)屋拆遷(qian)(qian)管(guan)(guan)理(li)部(bu)(bu)門是被拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)的,由(you)同級人(ren)(ren)民政(zheng)府裁決。裁決應當(dang)自收到申請之日起30日內作(zuo)出(chu)。裁決的內容(rong)是條例(li)第13條規定的(de)拆遷補償安置(zhi)協議的(de)內容。
任何一方當事人或者與行(xing)政裁決有(you)法律上利(li)害關(guan)系的公(gong)民、法人或其他組織對(dui)裁決不服的,都可以(yi)自裁決書送達之日起3個月內向人民法(fa)(fa)院起訴。人民法(fa)(fa)院根據(ju)行(xing)(xing)政(zheng)訴訟法(fa)(fa)及相(xiang)關(guan)司法(fa)(fa)解釋的(de)規(gui)定,對行(xing)(xing)政(zheng)裁決的(de)事(shi)實認定、行(xing)(xing)政(zheng)程(cheng)序、法(fa)(fa)律(lv)適用、有(you)無(wu)超越職權和濫用職權等進行(xing)(xing)全面合法(fa)(fa)性審查(cha)。
拆(chai)遷過程(cheng)中一般存在三種(zhong)形式的訴訟:刑事,行政,民事。但是(shi)怎么運用確實一個“技術活(huo)”。傳統(tong)維權(quan)策略(lve)上都認為(wei)(wei),行政訴訟是給政府壓(ya)力的(de),民事訴訟是為(wei)(wei)解決實體矛(mao)盾的(de),刑(xing)事起訴是權(quan)利真正(zheng)受到極大損(sun)害的(de)時(shi)候才使用(yong)的(de),這樣認為(wei)(wei)的(de)話,有些禁錮(gu)了。
第一、協商。
房屋拆(chai)(chai)遷中拆(chai)(chai)遷人和(he)被拆(chai)(chai)遷人發(fa)生爭議(yi)后,就(jiu)補償安置(zhi)協議(yi)在自愿、互諒的(de)(de)基(ji)礎上,通過直接(jie)對(dui)話擺事實(shi)(shi)、講道理(li),達(da)成和(he)解協議(yi),使糾紛得以解決(jue)的(de)(de)活動。這種(zhong)方(fang)式快速、簡便,對(dui)于拆(chai)(chai)遷人來說不失為一種(zhong)理(li)想的(de)(de)途徑(jing)。但(dan)事實(shi)(shi)上,強勢群體在有(you)(you)意利(li)用自己(ji)的(de)(de)強勢地位來發(fa)出一種(zhong)命令,評估(gu)價多(duo)少,行(xing)不行(xing),不行(xing)就(jiu)強拆(chai)(chai)的(de)(de)背景下,弱勢群體沒有(you)(you)討價還(huan)價的(de)(de)余地,要(yao)么接(jie)受要(yao)么不接(jie)受,沒有(you)(you)太多(duo)商(shang)量的(de)(de)余地,公民(min)的(de)(de)合法財產任人宰割成了無奈的(de)(de)現實(shi)(shi),否則給(gei)冠以“釘子戶”的(de)道德輿(yu)論,而(er)拆遷(qian)人的(de)一(yi)些(xie)胡(hu)作(zuo)非為卻成了公開的(de)秘密(mi)。
第二、上訪。
在中國的(de)獨特文化背(bei)景下,通(tong)過上訪尋(xun)找“青天大老爺”幫助自己,可能是90%以(yi)上的(de)(de)(de)(de)(de)百(bai)姓首先(xian)想到的(de)(de)(de)(de)(de)解決(jue)(jue)糾(jiu)紛(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)方式,無論教育背景、城(cheng)市農村,幾乎這成了人(ren)(ren)們(men)的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)種(zhong)本能反(fan)應。上訪(fang)其實是一(yi)個(ge)促(cu)使行(xing)(xing)政(zheng)機關(guan)內部糾(jiu)錯的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng),而往(wang)往(wang)做出(chu)行(xing)(xing)為(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)政(zheng)機關(guan)和接受信(xin)訪(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)政(zheng)機關(guan)同是一(yi)個(ge)機關(guan)或(huo)者(zhe)同屬一(yi)個(ge)政(zheng)府領導,在這種(zhong)情況下(xia)問題的(de)(de)(de)(de)(de)解決(jue)(jue)是不難預知的(de)(de)(de)(de)(de)。全世界獨(du)有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)中國《信(xin)訪(fang)條例(li)》的(de)(de)(de)(de)(de)出(chu)臺,明(ming)確(que)了信(xin)訪(fang)人(ren)(ren)享有(you)以(yi)下(xia)主要權(quan)利(li)(li):依法(fa)反(fan)映情況,提出(chu)建議、意見(jian)或(huo)者(zhe)投(tou)訴(su)請(qing)求的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利(li)(li);依法(fa)信(xin)訪(fang)不受打擊報(bao)復(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利(li)(li);就行(xing)(xing)政(zheng)機關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)為(wei)及其工(gong)作人(ren)(ren)員的(de)(de)(de)(de)(de)職務行(xing)(xing)為(wei)提出(chu)信(xin)訪(fang)事(shi)項的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利(li)(li);事(shi)實清(qing)楚、法(fa)律依據充分的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)訴(su)請(qing)求得到支持的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利(li)(li)等等。這些權(quan)利(li)(li)能夠實現嗎?天知道。遭遇房屋拆遷時,在上訪過程中,沒出家門被攔截回家的有之,辦個“學習班”接受“培訓”的有之,到北京上訪被地方政府的駐京辦事處召回的有之,毒打的有之,住到賓館以為萬事大吉結果“深夜敲門”的有之。為什么?我依(yi)法維(wei)護自己的權利有何過(guo)錯(cuo)?難道《信(xin)訪條(tiao)例》是擺設?不(bu)懂了吧,抱歉各位,我也不(bu)懂。《信(xin)訪條例》怪胎(tai)的誕(dan)生注定了悲劇的結(jie)果。有的當(dang)事人(ren)(ren)認為,某某信(xin)訪局的領導(dao)是(shi)我的同學、親戚,肯定可以(yi)給我解決(jue)。你的權利底線(xian)是(shi)什么(me),自己不(bu)知道(dao),那么(me)解決(jue)到什么(me)程(cheng)度可以(yi),中(zhong)國百(bai)姓(xing)的回答往(wang)(wang)往(wang)(wang)是(shi)總之比(bi)不(bu)找人(ren)(ren)強(qiang)點就(jiu)行。因此,我一般不(bu)建議當(dang)事人(ren)(ren)去上(shang)訪,耗(hao)時耗(hao)力,結(jie)果等同于戲弄。
第三、向行政機關、監察部門和人大的申訴救濟。
首先是向政(zheng)府系統的行(xing)政(zheng)監察部門申訴救濟(ji)。 這種救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)途(tu)(tu)徑(jing),相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)只(zhi)能(neng)就行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)違法(fa)(fa)、侵權的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)工(gong)作(zuo)人(ren)(ren)員請求(qiu)為(wei)(wei)(wei)之一定處理(li)(li),如(ru)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)紀律(lv)處分(fen),監察機(ji)關(guan)不(bu)能(neng)直接撤銷(xiao)(xiao)、變更(geng)一個具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei),也不(bu)能(neng)裁決(jue)予以(yi)(yi)賠償(chang),此(ci)種救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)屬于(yu)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)系統(tong)內部的(de)(de)(de)(de)(de)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)。其(qi)次是向(xiang)人(ren)(ren)民代表大(da)會申訴救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)。但是權力(li)機(ji)關(guan)對(dui)(dui)(dui)(dui)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機(ji)關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)監督,只(zhi)限于(yu)重(zhong)大(da)決(jue)策和立法(fa)(fa)活(huo)動(dong),是對(dui)(dui)(dui)(dui)抽象行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)監督,對(dui)(dui)(dui)(dui)具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)監督較少。對(dui)(dui)(dui)(dui)于(yu)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機(ji)關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)重(zhong)大(da)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策的(de)(de)(de)(de)(de)失(shi)(shi)誤或(huo)(huo)立法(fa)(fa)與憲法(fa)(fa)、法(fa)(fa)律(lv)抵觸,可(ke)以(yi)(yi)撤銷(xiao)(xiao)或(huo)(huo)改變,或(huo)(huo)責令行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機(ji)關(guan)承擔相(xiang)應的(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)治責任(ren)。對(dui)(dui)(dui)(dui)于(yu)具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)違法(fa)(fa)或(huo)(huo)不(bu)當造成的(de)(de)(de)(de)(de)損害,相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)一般只(zhi)能(neng)采用其(qi)他救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)途(tu)(tu)徑(jing)請求(qiu)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)。再(zai)次是復(fu)議(yi)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)。復(fu)議(yi)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)是指相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)認為(wei)(wei)(wei)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機(ji)關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)侵犯其(qi)合法(fa)(fa)權益(yi),向(xiang)作(zuo)出具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)上一級行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機(ji)關(guan)或(huo)(huo)其(qi)設置的(de)(de)(de)(de)(de)專門機(ji)構申訴,請求(qiu)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)。復(fu)議(yi)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)是功能(neng)較完備的(de)(de)(de)(de)(de)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)途(tu)(tu)徑(jing),復(fu)議(yi)機(ji)關(guan)在查明事(shi)實、判(pan)明責任(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)基礎上,可(ke)以(yi)(yi)撤銷(xiao)(xiao)一個違法(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei),使其(qi)違法(fa)(fa)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)效力(li)消滅(mie),恢復(fu)相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)合法(fa)(fa)權益(yi);可(ke)以(yi)(yi)變更(geng)一個不(bu)當的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei),使相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)獲得(de)合理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)權益(yi)或(huo)(huo)消除相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)所承擔的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)合理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)義務,使具體(ti)(ti)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)行(xing)(xing)為(wei)(wei)(wei)對(dui)(dui)(dui)(dui)相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)影響(xiang)恢復(fu)正常;可(ke)以(yi)(yi)責令行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機(ji)關(guan)就損害后進行(xing)(xing)經(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)賠償(chang),使相(xiang)對(dui)(dui)(dui)(dui)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)物質(zhi)損失(shi)(shi)或(huo)(huo)精神損害獲得(de)補救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)。因此(ci)復(fu)議(yi)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)不(bu)失(shi)(shi)為(wei)(wei)(wei)一種良好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)救(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)濟(ji)(ji)(ji)(ji)手段(duan)。
第四、司法途徑。
行政(zheng)訴訟法頒布于1989年,歷時20年(nian),在對(dui)行政相(xiang)對(dui)人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)保(bao)(bao)護(hu)(hu)(hu)上(shang)已(yi)(yi)經(jing)(jing)日益(yi)完善,隨著(zhu)中(zhong)國(guo)(guo)法(fa)(fa)(fa)制(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)斷健全,依法(fa)(fa)(fa)治國(guo)(guo)和執(zhi)法(fa)(fa)(fa)為民的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思(si)想已(yi)(yi)經(jing)(jing)日漸深(shen)入人心和政府機關(guan)(guan)。因(yin)此(ci),當(dang)權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li)受到(dao)(dao)(dao)侵犯(fan)時,采用司(si)(si)法(fa)(fa)(fa)救(jiu)濟會(hui)更(geng)(geng)加(jia)符合社會(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展趨(qu)勢,權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li)也(ye)更(geng)(geng)容(rong)易得(de)到(dao)(dao)(dao)保(bao)(bao)護(hu)(hu)(hu)。另(ling)外,運用司(si)(si)法(fa)(fa)(fa)途徑(jing)進行維權(quan)(quan)(quan)(quan),使(shi)權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li)能(neng)得(de)到(dao)(dao)(dao)更(geng)(geng)徹(che)底(di)和根本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)維護(hu)(hu)(hu)。在法(fa)(fa)(fa)制(zhi)日益(yi)健全的(de)(de)(de)(de)(de)(de)今天,法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)已(yi)(yi)經(jing)(jing)擁有(you)至(zhi)高無上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)位,運用法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)手(shou)段得(de)到(dao)(dao)(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)保(bao)(bao)護(hu)(hu)(hu)就等(deng)于有(you)了(le)(le)國(guo)(guo)家強制(zhi)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)保(bao)(bao)護(hu)(hu)(hu),權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)保(bao)(bao)護(hu)(hu)(hu)當(dang)然會(hui)更(geng)(geng)徹(che)底(di)更(geng)(geng)有(you)保(bao)(bao)障。但是(shi)(shi)在房屋拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)案(an)件中(zhong),可能(neng)遭(zao)遇(yu)到(dao)(dao)(dao)不(bu)好立案(an),立上(shang)案(an)了(le)(le)由于行政干預司(si)(si)法(fa)(fa)(fa)致使(shi)法(fa)(fa)(fa)院審理(li)過程不(bu)能(neng)保(bao)(bao)持(chi)獨立。古(gu)今中(zhong)外,正(zheng)義壓(ya)倒非正(zheng)義是(shi)(shi)亙古(gu)不(bu)變的(de)(de)(de)(de)(de)(de)真理(li),只要我(wo)們(men)(men)(men)有(you)足(zu)夠的(de)(de)(de)(de)(de)(de)底(di)氣,我(wo)們(men)(men)(men)已(yi)(yi)經(jing)(jing)成(cheng)功了(le)(le)一(yi)半。在依法(fa)(fa)(fa)治國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)今天,我(wo)們(men)(men)(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)司(si)(si)法(fa)(fa)(fa)環境越來(lai)越好,司(si)(si)法(fa)(fa)(fa)隊伍的(de)(de)(de)(de)(de)(de)整體素(su)質也(ye)越來(lai)越高。即使(shi)我(wo)們(men)(men)(men)不(bu)能(neng)立案(an),但只要我(wo)們(men)(men)(men)施(shi)加(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)壓(ya)力足(zu)夠大,我(wo)們(men)(men)(men)談(tan)判(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)籌(chou)碼就越多,這幾(ji)乎成(cheng)了(le)(le)我(wo)們(men)(men)(men)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)團(tuan)隊律(lv)(lv)師(shi)無往不(bu)勝的(de)(de)(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)(fa)寶。當(dang)然,被拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)戶在自(zi)己(ji)權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li)受到(dao)(dao)(dao)侵害的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候,多了(le)(le)解(jie)一(yi)些(xie)(xie)相(xiang)關(guan)(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)法(fa)(fa)(fa)規(gui),可以(yi)(yi)清(qing)醒的(de)(de)(de)(de)(de)(de)認(ren)識到(dao)(dao)(dao)自(zi)己(ji)享有(you)哪(na)些(xie)(xie)權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li),侵害人侵犯(fan)了(le)(le)自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)哪(na)些(xie)(xie)權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li),自(zi)己(ji)可以(yi)(yi)尋(xun)求(qiu)哪(na)些(xie)(xie)方法(fa)(fa)(fa)去(qu)解(jie)決,在和相(xiang)關(guan)(guan)部門談(tan)判(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候你們(men)(men)(men)可以(yi)(yi)明(ming)(ming)白自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)伸(shen)縮空間,如果說已(yi)(yi)經(jing)(jing)委托律(lv)(lv)師(shi)了(le)(le),自(zi)己(ji)了(le)(le)解(jie)一(yi)些(xie)(xie)法(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)知識也(ye)是(shi)(shi)很(hen)有(you)必(bi)要的(de)(de)(de)(de)(de)(de),可以(yi)(yi)很(hen)好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)和專業拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)律(lv)(lv)師(shi)配合實現權(quan)(quan)(quan)(quan)利(li)(li)(li)。需(xu)要提(ti)醒的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi),目(mu)前律(lv)(lv)師(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專業化趨(qu)勢越來(lai)越來(lai)明(ming)(ming)顯,不(bu)要找個金融律(lv)(lv)師(shi)幫你打拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)官司(si)(si),那就相(xiang)當(dang)于找個牙(ya)醫看婦科病(bing)。
一、針對非法強征強拆,農民的策略
征(zheng)地(di)(di)拆遷補償(chang)安(an)置不(bu)(bu)(bu)合理(li),無論是(shi)地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)怎么折騰,農民(min)就是(shi)不(bu)(bu)(bu)簽字(zi)。只要是(shi)不(bu)(bu)(bu)簽字(zi),土地(di)(di)、房(fang)屋(wu)的合法使用權就是(shi)農民(min)自己的,農民(min)就可以(yi)依(yi)法來阻止地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)、開發商(shang)的非(fei)法施工。如果有(you)農民(min)的家(jia)的房(fang)屋(wu)被(bei)政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)以(yi)這(zhe)種名義強拆了(le),房(fang)屋(wu)被(bei)水(shui)給淹倒掉了(le),農民(min)應伸出有(you)愛的手,做到(dao)(dao)互(hu)相幫(bang)助、互(hu)相支(zhi)持、互(hu)相團結。只有(you)堅持到(dao)(dao)最后,政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)、開發商(shang)施工不(bu)(bu)(bu)了(le)。同(tong)時還可以(yi)通過(guo)法律(lv)渠道,由(you)律(lv)師來爭取維(wei)權,爭取合理(li)的補償(chang)。
二、“株連九族”,怎么辦?
在征地(di)拆遷中,因你(ni)(ni)沒(mei)(mei)有(you)得到合(he)理(li)的(de)(de)補償,沒(mei)(mei)有(you)在出讓協議(yi)上(shang)簽字。地(di)方(fang)政府威脅你(ni)(ni)說(shuo),你(ni)(ni)要是(shi)(shi)不(bu)(bu)簽字,就(jiu)(jiu)停止你(ni)(ni)的(de)(de)子女的(de)(de)工作,或者是(shi)(shi)凍結(jie)你(ni)(ni)的(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)權(quan)。遇(yu)到這(zhe)種情況是(shi)(shi)你(ni)(ni)也不(bu)(bu)要怕。事實(shi)(shi)上(shang),誰(shui)也沒(mei)(mei)有(you)權(quan)為剝(bo)奪公民的(de)(de)合(he)法工作的(de)(de)權(quan)利(li),剝(bo)奪你(ni)(ni)的(de)(de)合(he)法經(jing)(jing)營(ying)的(de)(de)權(quan)利(li)。事實(shi)(shi)上(shang),這(zhe)只是(shi)(shi)政府玩的(de)(de)一種心里戰術(shu),這(zhe)招(zhao)只是(shi)(shi)在嚇(xia)唬人,只要你(ni)(ni)不(bu)(bu)怕,蒙不(bu)(bu)住你(ni)(ni),就(jiu)(jiu)不(bu)(bu)會被騙簽,就(jiu)(jiu)可以通過合(he)法的(de)(de)訴訟渠道(dao)爭(zheng)取維權(quan)。
三、非法征地拆遷干部住村進行軟磨硬泡無賴式地逼農民在土地出讓協議上簽字,農民怎么辦?
如(ru)果上述(shu)招數地方政(zheng)府(fu)都用(yong)盡(jin)了,地方政(zheng)府(fu)將改變策略,用(yong)采用(yong)軟(ruan)(ruan)招數,政(zheng)府(fu)會(hui)派征地干部進村入住,軟(ruan)(ruan)磨硬泡,同農(nong)民(min)進行感(gan)情溝通。
征(zheng)地(di)干部在(zai)工(gong)作中(zhong)會說,叔呀、嬸(shen)呀,要(yao)(yao)是(shi)你(ni)不簽(qian)字(zi),我(wo)們(men)工(gong)作就保不住(zhu)了什(shen)(shen)(shen)么的(de)(de)。還(huan)對農(nong)民(min)進行一些許諾(nuo),說什(shen)(shen)(shen)么,要(yao)(yao)是(shi)簽(qian)了字(zi),你(ni)會另(ling)外(wai)得到(dao)什(shen)(shen)(shen)么、什(shen)(shen)(shen)么好處(chu)的(de)(de)。這是(shi)農(nong)民(min)應當格外(wai)小心(xin),不要(yao)(yao)輕(qing)信這些人的(de)(de)花言巧語,這些人只在(zai)哄騙(pian)你(ni),取得你(ni)的(de)(de)信任,然后(hou)讓你(ni)在(zai)土(tu)地(di)出讓協議書上(shang)簽(qian)字(zi)。農(nong)民(min)仔細想想,若是(shi)象(xiang)征(zheng)地(di)干部說的(de)(de)那么好,為什(shen)(shen)(shen)么在(zai)征(zheng)地(di)拆遷中(zhong)不用貨幣兌現(xian)呢?當時承諾的(de)(de)(de)是都(dou)不會兌(dui)現的(de)(de)(de)。到時,將主管征(zheng)地的(de)(de)(de)干部一(yi)調走,新(xin)來的(de)(de)(de)干部說,不是我(wo)(wo)答(da)應的(de)(de)(de),我(wo)(wo)不知道,誰答(da)應的(de)(de)(de),你去找誰,進行扯皮(pi)。
一、現實中政府以土地儲備為由征收土地,能否確定土地儲備的公益性?
當前,作為征收事由的(de)公共(gong)利(li)益在實踐中有被濫用的(de)傾向。個(ge)別政府以(yi)“舊城改造”為名進行商業開發,引發爭議。在法律規定層面,純粹的商業利益被明確排除在征收范圍之外,但是,個別商業開發項目確實包含有公共利益的因素,其間接產生的公共利益為社會所需要,在極大程度上也為行政機關所鼓勵。此類項目到底屬于公共利益還是商業利益?要從(cong)商業利益(yi)是(shi)(shi)否包含公益(yi)因素,公益(yi)在整體(ti)(ti)構(gou)成(cheng)中(zhong)所占(zhan)的比例,公益(yi)是(shi)(shi)否為社會所急(ji)需以及是(shi)(shi)否為公共政策所倡導等方面作出(chu)(chu)綜合判斷。個人認(ren)為,儲(chu)備土(tu)(tu)(tu)地具體(ti)(ti)用(yong)途在儲(chu)備時(shi)尚未確定(ding),因此無論是(shi)(shi)從(cong)行政管理的角度出(chu)(chu)發(fa),還(huan)是(shi)(shi)從(cong)土(tu)(tu)(tu)地用(yong)途的不確定(ding)性(xing)(xing)來講,尚不能輕易否認(ren)土(tu)(tu)(tu)地儲(chu)備的公益(yi)屬性(xing)(xing)。
二、被征收房屋性質如何認定?
被征收房(fang)(fang)屋(wu)的(de)性質如(ru)何認(ren)定(ding),是(shi)在(zai)實際(ji)的(de)工作(zuo)中(zhong)(zhong)經(jing)常遇(yu)到的(de)問題,例如(ru)在(zai)住改商房(fang)(fang)屋(wu)征收中(zhong)(zhong),登記的(de)是(shi)住房(fang)(fang),而實際(ji)中(zhong)(zhong)卻有很多是(shi)在(zai)底層(ceng),用作(zuo)經(jing)營,這種(zhong)登記是(shi)住房(fang)(fang),實際(ji)是(shi)商業(ye)性使(shi)用的(de)房(fang)(fang)屋(wu)如(ru)何補償,現在(zai)法律法規也沒(mei)有具(ju)體(ti)的(de)規定(ding),實踐中(zhong)(zhong)爭(zheng)議(yi)很大,為此(ci),國務院辦公廳下發(fa)了《關于認(ren)真做好城鎮房(fang)(fang)屋(wu)拆遷工作(zuo)維護社會穩定(ding)的(de)緊急通知》規定(ding):“對拆遷范(fan)圍內產權(quan)性(xing)質為(wei)住宅(zhai),但已依法取得營(ying)業(ye)執照經營(ying)性(xing)用房的補償(chang),各地(di)可(ke)根(gen)據(ju)(ju)其經營(ying)狀況,經營(ying)年限及納(na)稅等實際(ji)情況給予適當(dang)補償(chang)。”此規定可(ke)以作為(wei)審查行政行為(wei)合法性(xing)的補償(chang)依據(ju)(ju)。具體而言(yan):
1、房(fang)屋產權證(zheng)上所登記的房(fang)屋使用性(xing)質,應(ying)當作為確定房(fang)屋性(xing)質的依(yi)據;
2、房屋性質發生變更的,房屋所有人應當向房管(guan)局申請變更登記;
3、規劃和(he)土地管理部門(men)確(que)定該房屋的性質為(wei)住(zhu)宅(zhai),并且實際用于(yu)居住(zhu)的,應當按照住(zhu)宅(zhai)給(gei)予補償安置(zhi);
4、規劃和土地(di)管理(li)部門確定該(gai)房屋的性質為住宅(zhai),但依(yi)法取得營(ying)業(ye)執照(zhao)(zhao)并(bing)用于商業(ye)經(jing)營(ying)的,應(ying)當按照(zhao)(zhao)住宅(zhai)予(yu)以補償安置,同時根據(ju)其(qi)經(jing)營(ying)狀(zhuang)況、經(jing)營(ying)年限以及納稅等實際情況給予(yu)適(shi)當補償。
三、被征收房屋如何評估?
根據《國(guo)有土(tu)地上房屋征(zheng)收與補償條例》規定:“房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市規定。”根據上述規定,協商選定是確定評估機構的首選方式,只有被征收人在規定的時間內未進行協商或者雖經協商但沒有達成一致意見時,才可以通過多數決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協商,直接采取單方指定等其他方法確定評估機構的,屬違反法定程序,所作出的評估報告不能采用。關于評估價格,2011年《國(guo)有(you)土地上(shang)房(fang)屋(wu)征收(shou)與補(bu)償(chang)(chang)條例》以(yi)“不低(di)于(yu)被(bei)征收(shou)房(fang)屋(wu)類似(si)房(fang)地產的(de)市場價格”作為補(bu)償(chang)(chang)標準。對于(yu)這一規(gui)定的(de)理(li)解,應當明(ming)確(que)以(yi)下幾點:
1、市(shi)場(chang)價格(ge)(ge)是(shi)補(bu)償底線,補(bu)償可以高(gao)于或者等(deng)于市(shi)場(chang)價格(ge)(ge),但(dan)不(bu)能低于市(shi)場(chang)價格(ge)(ge);
2、價(jia)格基準日是“房屋(wu)征收(shou)決定(ding)公告之日”;
3、類(lei)似是指結合區位、用途、權利性質、檔次、新舊(jiu)程度(du),規模(mo)、建(jian)筑結構等(deng)相(xiang)同或(huo)者相(xiang)似;
4、市場價格(ge)是指被(bei)征收房屋的(de)類似房地(di)產(chan)在評估時點的(de)平均交易價格(ge);
5、確定市場價格(ge)時,應當剔除偶然和不正(zheng)常的(de)因素。
根(gen)(gen)據(ju)《中華人民共和國(guo)土地(di)(di)(di)(di)管(guan)理法》第(di)四(si)十七條(tiao)的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)定,征用(yong)(yong)耕地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)補(bu)(bu)償費(fei)包括土地(di)(di)(di)(di)補(bu)(bu)償費(fei)、安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)補(bu)(bu)助(zhu)費(fei)以(yi)及地(di)(di)(di)(di)上附(fu)著(zhu)物和青(qing)(qing)苗(miao)(miao)的(de)(de)(de)(de)(de)補(bu)(bu)償費(fei);征用(yong)(yong)城市郊區的(de)(de)(de)(de)(de)菜地(di)(di)(di)(di),用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)單(dan)(dan)位(wei)應當(dang)按(an)照國(guo)家(jia)有(you)(you)關規(gui)定繳納新菜地(di)(di)(di)(di)開發(fa)建(jian)設(she)基(ji)金(jin)。根(gen)(gen)據(ju)《中華人民共和國(guo)土地(di)(di)(di)(di)管(guan)理法實施(shi)條(tiao)例》第(di)二十六條(tiao)的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)定,土地(di)(di)(di)(di)補(bu)(bu)償費(fei)歸(gui)農(nong)村集(ji)體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織所有(you)(you);地(di)(di)(di)(di)上附(fu)著(zhu)物及青(qing)(qing)苗(miao)(miao)補(bu)(bu)償費(fei)歸(gui)地(di)(di)(di)(di)上附(fu)著(zhu)物及青(qing)(qing)苗(miao)(miao)的(de)(de)(de)(de)(de)所有(you)(you)者(zhe)所有(you)(you);需要安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)人員(yuan)由農(nong)村集(ji)體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de),安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)補(bu)(bu)助(zhu)費(fei)支付給(gei)(gei)農(nong)村集(ji)體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織,由農(nong)村集(ji)體(ti)組(zu)(zu)織管(guan)理和使用(yong)(yong);由其(qi)他單(dan)(dan)位(wei)安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de),安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)補(bu)(bu)助(zhu)費(fei)支付給(gei)(gei)安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)單(dan)(dan)位(wei);不需要統一安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de),安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)補(bu)(bu)助(zhu)費(fei)發(fa)放給(gei)(gei)被(bei)安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)人員(yuan)個人或者(zhe)征得被(bei)安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)人員(yuan)同意(yi)后(hou)用(yong)(yong)于支付被(bei)安(an)(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)人員(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)保險費(fei)用(yong)(yong)。
認為土(tu)地(di)補(bu)償款(kuan)的(de)(de)分配不(bu)(bu)(bu)合(he)理(li)的(de)(de)、不(bu)(bu)(bu)合(he)法(fa)(fa)(fa)的(de)(de),可以(yi)到法(fa)(fa)(fa)院(yuan)(yuan)起(qi)訴解決。到法(fa)(fa)(fa)院(yuan)(yuan)起(qi)訴的(de)(de)程序與其他普通民事案件相同(tong),但是要有(you)針對性(xing)的(de)(de)提供補(bu)償款(kuan)分配不(bu)(bu)(bu)公平(ping)、不(bu)(bu)(bu)合(he)理(li)、不(bu)(bu)(bu)合(he)法(fa)(fa)(fa)的(de)(de)證據,由法(fa)(fa)(fa)院(yuan)(yuan)進行(xing)判斷。最高人民法(fa)(fa)(fa)院(yuan)(yuan)關于審理(li)農村(cun)土(tu)地(di)承包糾紛的(de)(de)司法(fa)(fa)(fa)解釋(shi)。第一(yi)條下(xia)列涉(she)及(ji)農村(cun)土(tu)地(di)承包民事糾紛,人民法(fa)(fa)(fa)院(yuan)(yuan)應當依(yi)法(fa)(fa)(fa)受(shou)理(li):(一)承(cheng)包合同糾紛;(二)承包經營權侵權糾紛;(三)承包經(jing)營權流轉糾紛;(四)承(cheng)包(bao)地征收補償費用(yong)分配糾(jiu)紛;(五)承(cheng)包(bao)經(jing)營權(quan)繼承(cheng)糾(jiu)紛。集體(ti)經(jing)濟組織成員因未(wei)實際取得土地(di)承(cheng)包(bao)經(jing)營權(quan)提起(qi)民事(shi)訴(su)訟(song)的,人民法院應(ying)當告(gao)知其向有關行政主管(guan)部門(men)申(shen)請解(jie)決(jue)。集體(ti)經(jing)濟組織成員就用于分配(pei)的土地(di)補償費數(shu)額提起(qi)民事(shi)訴(su)訟(song)的,人民法院不(bu)予受(shou)理(li)。
1、政府違法征用農民土地,應該反應到上級政府,逐級反映直到國土資源部。
依據《國土資源(yuan)部辦(ban)公廳關(guan)于(yu)嚴(yan)格(ge)管(guan)理防止違(wei)法(fa)違(wei)規(gui)(gui)(gui)征(zheng)地的(de)緊(jin)急(ji)通知》的(de)規(gui)(gui)(gui)定,對違(wei)法(fa)違(wei)規(gui)(gui)(gui)征(zheng)地、采取暴(bao)力方式征(zheng)地等侵(qin)害農民利益行為,引發群體性或惡性事件的(de),要按(an)照有關(guan)規(gui)(gui)(gui)定對有關(guan)責任人員嚴(yan)肅追究(jiu)責任。
2、如果發現有基層政府有違法征地,可以向其上一級人民政府舉報,問題嚴重,構成犯罪的,可直接向當地公安機關或者人民檢察院舉報。
下面是《國(guo)土資源(yuan)部辦(ban)公廳關于嚴(yan)格管理防止違法違規征地的緊急通知》的規定。
《國土(tu)資源部辦公廳關于嚴格管(guan)理防止(zhi)違法(fa)違規征地的緊(jin)急通知(zhi)》
落實(shi)工作責(ze)任(ren),嚴格實(shi)行(xing)監(jian)督(du)問責(ze)
按照《國務院辦公廳(ting)關于進(jin)一步嚴格征地(di)拆(chai)遷管理工(gong)作(zuo)切實維護(hu)群(qun)眾合法(fa)權益的緊急通(tong)知》(國辦發明(ming)電〔2010〕15號)有關精(jing)神,省(sheng)級政府(fu)要(yao)加(jia)強(qiang)對征(zheng)地(di)工(gong)(gong)作(zuo)的管(guan)理和監(jian)督,市、縣政府(fu)對征(zheng)地(di)管(guan)理工(gong)(gong)作(zuo)負總(zong)責,有關部(bu)門要(yao)加(jia)強(qiang)協作(zuo)、密(mi)切(qie)配合,落實好征(zheng)地(di)的各項制度(du)規(gui)定。省(sheng)級國土資源主管(guan)部(bu)門要(yao)加(jia)強(qiang)對征(zheng)地(di)工(gong)(gong)作(zuo)的指導(dao)監(jian)督,督促市、縣政府(fu)切(qie)實履行(xing)責任;市、縣國土(tu)資源主管部門要依法制定征(zheng)地方案,嚴格履行征(zheng)地程(cheng)序,會同(tong)有關部門做好征(zheng)地批后(hou)實施工作(zuo)。
各地(di)(di)區要(yao)認真履行職責,強化依法(fa)治理違(wei)法(fa)違(wei)規征(zheng)地(di)(di)行為,確保依法(fa)征(zheng)地(di)(di)、和諧征(zheng)地(di)(di),切實維護農民群(qun)眾合法(fa)權益(yi)。對(dui)違(wei)法(fa)違(wei)規征(zheng)地(di)(di)、采取暴力方式征(zheng)地(di)(di)等侵害農民利(li)益(yi)行為,引發(fa)(fa)群(qun)體(ti)性(xing)或惡性(xing)事件(jian)的,要(yao)按照有關(guan)規定對(dui)有關(guan)責任(ren)人員嚴肅追究責任(ren)。同時,要(yao)嚴格文(wen)明執法(fa),防止因執法(fa)不當(dang)引發(fa)(fa)相關(guan)惡性(xing)事件(jian)。