拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在拆遷前期，征收(shou)方都會對(dui)房屋進行(xing)評(ping)估(gu)，評(ping)估(gu)主要的目(mu)的是為了(le)征收(shou)部門還有被(bei)拆遷方清楚的了(le)解房屋的實(shi)際價(jia)值(zhi)，為后期補償提供依據。對(dui)于房屋價(jia)值(zhi)的評(ping)估(gu)是直(zhi)接關系到房屋的實(shi)際補償，這(zhe)個是重中之重。

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2、評估機構如何選定

當今，房屋評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構(gou)(gou)也是非常之多(duo)(duo)，在選擇(ze)時(shi)一定(ding)要詳(xiang)細了解(jie)，是否具(ju)有(you)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)資(zi)質(zhi)，只有(you)具(ju)有(you)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)資(zi)質(zhi)的(de)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)公司(si)(si)做出的(de)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)才可靠，并(bing)且，評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構(gou)(gou)事由被(bei)征收(shou)人協(xie)商進(jin)(jin)行(xing)選擇(ze)的(de)，協(xie)商不定(ding)，按照少數(shu)服從多(duo)(duo)數(shu)的(de)原則確定(ding)。如果(guo)征收(shou)的(de)面積較大，也是可以選擇(ze)兩(liang)家(jia)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)公司(si)(si)的(de)，不過要有(you)一家(jia)公司(si)(si)作為牽頭單位方(fang)可。要注意如果(guo)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構(gou)(gou)沒有(you)資(zi)質(zhi)或者未經評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)就進(jin)(jin)行(xing)拆(chai)遷，這樣是完(wan)全不合法的(de)。

3、在評估中，征收方要履行的義務

（1）調查前期，征(zheng)收(shou)(shou)方(fang)要(yao)(yao)對(dui)(dui)征(zheng)收(shou)(shou)房(fang)屋進(jin)(jin)行調查，明(ming)確評估(gu)對(dui)(dui)象，評估(gu)公司要(yao)(yao)對(dui)(dui)房(fang)屋進(jin)(jin)行實(shi)地勘察，調查房(fang)屋實(shi)際情(qing)況(kuang)，做好(hao)拍(pai)攝錄像等工作(zuo)，這(zhe)些(xie)資料要(yao)(yao)能反映出房(fang)屋內外的實(shi)際情(qing)況(kuang)并妥善(shan)保管。對(dui)(dui)于這(zhe)些(xie)資料，被征(zheng)收(shou)(shou)方(fang)要(yao)(yao)進(jin)(jin)行簽(qian)字(zi)確認(ren)。需要(yao)(yao)注意的是，這(zhe)些(xie)都(dou)要(yao)(yao)有(you)征(zheng)收(shou)(shou)方(fang)蓋(gai)章、評估(gu)公司蓋(gai)章、被征(zheng)收(shou)(shou)人簽(qian)字(zi)。

（2）公示(shi)期間，評(ping)估公司(si)要評(ping)估結(jie)(jie)果(guo)提供給征(zheng)收方，征(zheng)收方要將評(ping)估結(jie)(jie)果(guo)進行公示(shi)，公示(shi)期滿(man)后，如果(guo)沒有(you)異議，就(jiu)按照評(ping)估價(jia)格進行補(bu)償，存在異議的話，評(ping)估公司(si)要對評(ping)估結(jie)(jie)果(guo)進行解釋說明，還有(you)就(jiu)是要被征(zheng)收人在收到評(ping)估結(jie)(jie)果(guo)10日內，向房地產價(jia)格評(ping)估機(ji)構申請復核(he)評(ping)估。如果對于復核(he)結果還不滿意，就要在10日內向當地評估(gu)專(zhuan)家委員會申請鑒定。還(huan)是不行(xing)的話，就只能按(an)照按(an)照《國有土地上房屋征(zheng)收與補償條例》第(di)二十六條規(gui)定處理。

4、評估費用的承擔

在評(ping)(ping)估(gu)(gu)公司選(xuan)定(ding)之(zhi)后，都是有(you)征(zheng)收方(fang)與(yu)評(ping)(ping)估(gu)(gu)公司簽(qian)訂委托合同(tong)，因此(ci)評(ping)(ping)估(gu)(gu)鑒定(ding)的(de)(de)費(fei)(fei)用(yong)是由(you)征(zheng)收方(fang)支(zhi)付的(de)(de)，如果鑒定(ding)改變原(yuan)評(ping)(ping)估(gu)(gu)結果的(de)(de)，鑒定(ding)費(fei)(fei)用(yong)由(you)原(yuan)房地產價格評(ping)(ping)估(gu)(gu)機構承(cheng)擔(dan)。復核評(ping)(ping)估(gu)(gu)費(fei)(fei)用(yong)由(you)原(yuan)房地產價格評(ping)(ping)估(gu)(gu)機構承(cheng)擔(dan)。所以，大家不必擔(dan)心(xin)，這些費(fei)(fei)用(yong)是不需(xu)要自己承(cheng)擔(dan)的(de)(de)。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據相關股價指導意見(jian)的規定(ding)，農村(cun)房(fang)屋(wu)拆遷評估(gu)為征地公告發布之日，估(gu)價方法以(yi)市場比較法為主，即以(yi)估(gu)價時點附近(jin)類似房(fang)地產價格(ge)與(yu)估(gu)價對象(xiang)(被(bei)拆遷(qian)房屋)進行對比修正(zheng)。

估(gu)(gu)價(jia)時點的(de)(de)確定直接影響到被(bei)(bei)征(zheng)地(di)(di)及被(bei)(bei)拆遷地(di)(di)上物的(de)(de)估(gu)(gu)價(jia)結果。常有征(zheng)地(di)(di)主體為了制定征(zheng)地(di)(di)方(fang)案(an)(an)，進(jin)行補償安置資(zi)金預(yu)算，在征(zheng)地(di)(di)公告之前(qian)對擬(ni)征(zheng)地(di)(di)地(di)(di)段進(jin)行了預(yu)評(ping)估(gu)(gu)。這種做法應(ying)限定于制定征(zheng)地(di)(di)方(fang)案(an)(an)，而不能代替(ti)征(zheng)地(di)(di)公告后的(de)(de)評(ping)估(gu)(gu)程序。一則以預(yu)評(ping)估(gu)(gu)代替(ti)征(zheng)地(di)(di)評(ping)估(gu)(gu)，剝奪了被(bei)(bei)征(zheng)地(di)(di)人選擇評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構的(de)(de)權利。二則剝奪了被(bei)(bei)征(zheng)地(di)(di)及地(di)(di)上物在預(yu)評(ping)估(gu)(gu)時點至征(zheng)地(di)(di)公告頒(ban)發時點的(de)(de)升值利益。

2、估價報告的有效期。

應為(wei)征地公(gong)(gong)告的期限(xian)。評(ping)估報告具有(you)時(shi)效(xiao)性，一般與征地公(gong)(gong)告同時(shi)失效(xiao)，但最長不超(chao)過征地期限(xian)。評(ping)估報告的有(you)效(xiao)期應在(zai)報告中說明。估價報告超(chao)過1年的，應重新進行估價。

3、確定估價機構。

從事征地(di)(di)估(gu)價(jia)的(de)機(ji)構(gou)應當具有經拆(chai)遷(qian)、征地(di)(di)主管機(ji)關(guan)(guan)核(he)準的(de)房屋拆(chai)遷(qian)估(gu)價(jia)資格(ge)。相(xiang)關(guan)(guan)估(gu)價(jia)指(zhi)導規定，估(gu)價(jia)機(ji)構(gou)的(de)選擇采(cai)取被征地(di)(di)人投票或征地(di)(di)當事人抽簽的(de)方式，按照這(zhe)一(yi)設計(ji)，估(gu)價(jia)機(ji)構(gou)的(de)遴(lin)選應當包(bao)括以下五個步(bu)驟：

(1)公告(gao)估價項(xiang)目(mu)和評估機構資質要(yao)求；

(2)符合(he)條件的估價機(ji)構(gou)報名；

(3)評估機(ji)構競選；

(4)被拆遷人(ren)投票(piao)或拆遷人(ren)抽簽(qian)確定評估機構(gou)；

(5)公(gong)示入(ru)選評(ping)估機構。

4、委托評估機構的條件。

根據相關(guan)意見的(de)規定，估(gu)價機(ji)構(gou)由(you)征(zheng)地主(zhu)體委(wei)托并支付拆遷評估(gu)費(fei)用(yong)。被(bei)征(zheng)地人應注意房(fang)屋(wu)拆遷估(gu)價的(de)委(wei)托時(shi)機(ji)，應為(wei)征(zheng)地公告后委(wei)托評估(gu)機(ji)構(gou)進行。

其一，沒有征(zheng)地(di)公告，就沒有權利和資格委托評估機(ji)構(gou)進行以征(zheng)地(di)安置(zhi)補償為目的的專項評估。

其二(er)，估價的時(shi)點(dian)為(wei)征地公(gong)告(gao)之(zhi)日，如在征地公(gong)告(gao)之(zhi)前委托估價，必然使估價時(shi)點(dian)提前，造成估價結論不準確，從而(er)影響了被征地人的利益。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓(lou)層、裝修、環境、設施配(pei)套等因素按戶進行的評估。

6、公示、送達程序。

被征地人應核(he)實估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)機構公(gong)布的(de)初(chu)步(bu)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)結果(guo)和送達分(fen)戶估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)報告的(de)程序是(shi)否合法(fa)。根據相關估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)指導(dao)意(yi)見的(de)規(gui)定，估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)機構應將初(chu)步(bu)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)結果(guo)向被拆遷人公(gong)示7日(ri)，并進行現場(chang)說明，聽取有關意見。征(zheng)地主(zhu)體(ti)應向被征(zheng)地人(ren)轉交分戶估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)報告(gao)，并告(gao)知(zhi)被征(zheng)地人(ren)，若對(dui)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)報告(gao)有疑義或(huo)異議的(de)，可以向原估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)機(ji)構詢(xun)問，申(shen)請復(fu)核(he)，或(huo)者(zhe)另(ling)行委托(tuo)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)機(ji)構重新(xin)評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)。對(dui)委托(tuo)人(ren)因原估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)結果(guo)，復(fu)核(he)結果(guo)有異議或(huo)另(ling)行委托(tuo)的(de)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)結果(guo)與(yu)原估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)結果(guo)有差異，且協商達(da)不成一致意見，征(zheng)地當(dang)事人(ren)在(zai)收到(dao)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)報告(gao)，復(fu)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)結論(lun)或(huo)重估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)報告(gao)后的(de)15日內向房(fang)地(di)產價格(ge)評估專家(jia)委員會(hui)申請技術(shu)鑒定。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重置成(cheng)本法最常見的(de)評估方式，也就是所(suo)謂企業的(de)地上建(jian)筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實(shi)(shi)地(di)征收，由這個(ge)實(shi)(shi)際的(de)評估時間點(dian)所得出(chu)的(de)重置價值。例如，土建(jian)的(de)價值+人工的(de)價(jia)值(zhi)+相(xiang)關(guan)稅(shui)費的(de)價值(zhi)=所得重置價(jia)值，再(zai)扣除(chu)相(xiang)應(ying)的折(zhe)損率(70%或80%等)。

成本法(fa)在以(yi)(yi)前就(jiu)運(yun)用相當廣泛，土地價值(zhi)，房屋(wu)價值(zhi)都可以(yi)(yi)運(yun)用成本法(fa)進(jin)行評估(gu)，但現在590號令以及建設部的房(fang)屋(wu)征收評估(gu)辦法都要求按照(zhao)市場比較法。

2、收益法

在590號令當(dang)中(zhong)有相(xiang)(xiang)關的(de)(de)要求(qiu)，如(ru)果用于(yu)生(sheng)產(chan)(chan)經(jing)營則對于(yu)其生(sheng)產(chan)(chan)經(jing)營的(de)(de)評估要運(yun)用收(shou)益(yi)法(fa)，其實就是預估一下(xia)未來預期收(shou)益(yi)，選取適當(dang)的(de)(de)資本(ben)化(hua)率(lv)(lv)來體(ti)現(xian)，把資本(ben)投入(ru)到不(bu)(bu)動產(chan)(chan)所帶來的(de)(de)收(shou)益(yi)率(lv)(lv)。資本(ben)化(hua)率(lv)(lv)的(de)(de)概(gai)念在實踐當(dang)中(zhong)不(bu)(bu)常運(yun)用，意思是把不(bu)(bu)動產(chan)(chan)房屋、土地投入(ru)到相(xiang)(xiang)關的(de)(de)收(shou)益(yi)當(dang)中(zhong)所產(chan)(chan)生(sheng)的(de)(de)利(li)潤率(lv)(lv)。

收(shou)(shou)益(yi)法主要評估一些在實(shi)踐當中進行實(shi)際(ji)生產(chan)經(jing)營的(de)(de)商業(ye)性(xing)質的(de)(de)主體(ti)，一些勞(lao)(lao)動附加值比較大的(de)(de)勞(lao)(lao)動密集型行業(ye)、專利技術性(xing)可帶來的(de)(de)勞(lao)(lao)動收(shou)(shou)益(yi)成幾何(he)倍增長的(de)(de)行業(ye)，原則上對其(qi)行業(ye)企業(ye)應按照收(shou)(shou)益(yi)法進行實(shi)際(ji)評估。

收益法在(zai)實踐的過程中(zhong)運(yun)用不是很多(duo)，評估公司不涉及收益法部(bu)分，評估公司運(yun)用較多(duo)的是成本法和(he)市場比較法兩種。

3、市場比較法

需要注意的是(shi)，參(can)照類似的房地產市場(chang)價值，意思就(jiu)是(shi)要根據同(tong)區位、同(tong)地段、同(tong)性質(國有、集(ji)體)、同(tong)用(yong)途(商(shang)業、工業、住宅)，商(shang)品房包括(kuo)住宅(zhai)和商(shang)業(ye)用途。在實踐(jian)的過程中(zhong)需要注意屬于(yu)什么用地，要參考附地范圍相同性(xing)質的用地價(jia)值，主(zhu)要是參照類似房地產市場(chang)的價(jia)值。

4、假設開發法

假設開(kai)發(fa)(fa)(fa)法在實踐中運用(yong)(yong)不多，例如開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)反過來(lai)作(zuo)為被拆(chai)遷人與政府交流，必然運用(yong)(yong)到(dao)假設開(kai)發(fa)(fa)(fa)法來(lai)進行實際(ji)評估(gu)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)需(xu)要(yao)(yao)土地(di)利用(yong)(yong)實際(ji)開(kai)發(fa)(fa)(fa)，土地(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)后目的可(ke)能(neng)作(zuo)為商(shang)(shang)業(ye)、住宅(zhai)，也有(you)可(ke)能(neng)是廠房，需(xu)要(yao)(yao)運用(yong)(yong)土地(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)滿足主(zhu)體要(yao)(yao)件。所以要(yao)(yao)預估(gu)出(chu)土地(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)后的價(jia)值(zhi)，扣除相(xiang)應(ying)的稅費、土地(di)利用(yong)(yong)后相(xiang)應(ying)的損(sun)耗等所體現出(chu)的市場(chang)價(jia)值(zhi)。

很(hen)多中小型企業都(dou)希望適用(yong)假設(she)開發(fa)法(fa)(fa)，特別針對一些未利用(yong)的(de)(de)土地(di)，也(ye)就是開發(fa)商購買后沒有實際利用(yong)，還在申請審批(pi)規劃等文(wen)件的(de)(de)時候，占用(yong)土地(di)的(de)(de)行(xing)為就應該運(yun)用(yong)假設(she)開發(fa)法(fa)(fa)來(lai)進行(xing)評(ping)估。例如，唐山(shan)某鋼鐵企業，企業進行(xing)外遷，與政府進行(xing)協(xie)商如何評(ping)估剩(sheng)余土地(di)的(de)(de)價值(zhi)，必(bi)須(xu)運(yun)用(yong)假設(she)開發(fa)法(fa)(fa)來(lai)評(ping)估土地(di)使用(yong)權的(de)(de)價值(zhi)，實踐當中運(yun)用(yong)相對較(jiao)少。

5、基準地價修正法

基(ji)準地(di)價(jia)修(xiu)(xiu)正(zheng)法主要(yao)是(shi)評(ping)估土地(di)在進行實(shi)(shi)際(ji)區位(wei)(wei)確定(ding)的(de)時候使用的(de)一種(zhong)評(ping)估方法。按照土地(di)的(de)位(wei)(wei)置確定(ding)修(xiu)(xiu)正(zheng)的(de)系數以(yi)及修(xiu)(xiu)正(zheng)出來最后的(de)價(jia)值，在實(shi)(shi)踐(jian)當中應用不是(shi)很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆(chai)遷評估的(de)流程主要包括八個階(jie)段：

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如有一個拆(chai)遷工程需要評估(gu)公司做(zuo)，或(huo)(huo)者是(shi)招標，或(huo)(huo)者是(shi)直接委托評估(gu)機構。首先要了解(jie)大概狀況，包括去現場初步勘(kan)察，了解(jie)評估(gu)范(fan)圍、對象等(deng)。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評(ping)估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下(xia)收費(fei)的問題(ti)，評(ping)估收費(fei)國家有(you)指導(dao)性標準，同(tong)時參考市場(chang)情況(kuang)商(shang)討。委(wei)(wei)托雙方(fang)簽(qian)訂評(ping)估委(wei)(wei)托合同(tong)。

第三個程序是外業入戶評估。

外業階段(duan)，評(ping)估(gu)機構需要(yao)到(dao)現場(chang)逐戶(hu)進行評(ping)估(gu)。

第四個程序是內業結算。

外(wai)業(ye)評估之后需要把這些數(shu)據進行輸機(ji)，按照公式(shi)進行測(ce)算(suan)。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即項目(mu)結案(an)，有關的資料結案(an)。