拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在拆(chai)遷前(qian)期，征收(shou)方都會對房(fang)屋(wu)進行評估(gu)，評估(gu)主要的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)為了征收(shou)部門還有被拆(chai)遷方清楚(chu)的(de)(de)了解(jie)房(fang)屋(wu)的(de)(de)實(shi)際價值，為后期補償(chang)提(ti)供依(yi)據(ju)。對于房(fang)屋(wu)價值的(de)(de)評估(gu)是(shi)直接關系到房(fang)屋(wu)的(de)(de)實(shi)際補償(chang)，這個是(shi)重中之重。

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2、評估機構如何選定

當今，房屋評估機構也(ye)是(shi)(shi)非常之多，在選擇時一定要(yao)詳細了解，是(shi)(shi)否具有(you)(you)(you)評估資(zi)(zi)質(zhi)，只(zhi)有(you)(you)(you)具有(you)(you)(you)評估資(zi)(zi)質(zhi)的(de)評估公(gong)司(si)做出的(de)評估才可靠，并且(qie)，評估機構事(shi)由被征收(shou)(shou)人協商進行(xing)選擇的(de)，協商不定，按照少數服從多數的(de)原則確定。如果征收(shou)(shou)的(de)面(mian)積較(jiao)大，也(ye)是(shi)(shi)可以選擇兩(liang)家評估公(gong)司(si)的(de)，不過要(yao)有(you)(you)(you)一家公(gong)司(si)作為牽頭(tou)單位方可。要(yao)注(zhu)意如果評估機構沒有(you)(you)(you)資(zi)(zi)質(zhi)或(huo)者未經評估就(jiu)進行(xing)拆遷，這(zhe)樣是(shi)(shi)完全不合(he)法的(de)。

3、在評估中，征收方要履行的義務

（1）調(diao)查(cha)前期，征(zheng)收方(fang)要(yao)對(dui)征(zheng)收房屋(wu)進(jin)行(xing)調(diao)查(cha)，明確評估對(dui)象，評估公(gong)司(si)要(yao)對(dui)房屋(wu)進(jin)行(xing)實地勘察，調(diao)查(cha)房屋(wu)實際(ji)情(qing)況，做好(hao)拍(pai)攝(she)錄像等工作，這(zhe)些(xie)資料(liao)要(yao)能(neng)反映出房屋(wu)內外(wai)的實際(ji)情(qing)況并(bing)妥善保管。對(dui)于(yu)這(zhe)些(xie)資料(liao)，被征(zheng)收方(fang)要(yao)進(jin)行(xing)簽(qian)字確認(ren)。需要(yao)注意的是，這(zhe)些(xie)都(dou)要(yao)有征(zheng)收方(fang)蓋(gai)章(zhang)、評估公(gong)司(si)蓋(gai)章(zhang)、被征(zheng)收人(ren)簽(qian)字。

（2）公示期間，評(ping)估(gu)(gu)公司要評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果提供給征(zheng)收(shou)方，征(zheng)收(shou)方要將評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果進行公示，公示期滿后(hou)，如果沒有異(yi)議(yi)，就按照評(ping)估(gu)(gu)價格(ge)進行補(bu)償(chang)，存(cun)在(zai)異(yi)議(yi)的話，評(ping)估(gu)(gu)公司要對評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果進行解釋說明，還有就是要被征(zheng)收(shou)人在(zai)收(shou)到評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果10日內，向房地產價格評估(gu)機構申請復核評估(gu)。如果(guo)對于復核結果(guo)還不滿意，就要在10日內向當地評估專家委員會申(shen)請鑒定(ding)。還是不(bu)行的話(hua)，就只(zhi)能(neng)按照按照《國有土地上房屋征(zheng)收與補償條例》第二十六條規(gui)定(ding)處理。

4、評估費用的承擔

在(zai)評估(gu)(gu)(gu)公司選定(ding)之后(hou)，都是有征收方與評估(gu)(gu)(gu)公司簽(qian)訂(ding)委托合同，因此評估(gu)(gu)(gu)鑒(jian)(jian)定(ding)的費用是由(you)征收方支付(fu)的，如果鑒(jian)(jian)定(ding)改(gai)變原評估(gu)(gu)(gu)結果的，鑒(jian)(jian)定(ding)費用由(you)原房(fang)地產價格評估(gu)(gu)(gu)機(ji)構承(cheng)擔。復核評估(gu)(gu)(gu)費用由(you)原房(fang)地產價格評估(gu)(gu)(gu)機(ji)構承(cheng)擔。所以(yi)，大家不必擔心，這些費用是不需(xu)要自(zi)己承(cheng)擔的。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據(ju)相(xiang)關股價指導意(yi)見的規定，農村(cun)房(fang)屋拆遷評估(gu)為(wei)(wei)征地公告(gao)發布之日(ri)，估(gu)價方法以市場比(bi)較法為(wei)(wei)主(zhu)，即以估(gu)價時點附近(jin)類(lei)似房(fang)地產價格與估(gu)價對象(xiang)(被(bei)拆(chai)遷房屋)進行對比修正。

估價(jia)(jia)時(shi)點的(de)確定(ding)直(zhi)接影響到被征地(di)(di)及(ji)(ji)被拆遷地(di)(di)上物(wu)的(de)估價(jia)(jia)結果。常有征地(di)(di)主體為了制(zhi)定(ding)征地(di)(di)方案，進行(xing)補償安置(zhi)資(zi)金預算，在征地(di)(di)公(gong)告(gao)之前對擬征地(di)(di)地(di)(di)段進行(xing)了預評(ping)(ping)估。這種做法應(ying)限定(ding)于制(zhi)定(ding)征地(di)(di)方案，而不能代替征地(di)(di)公(gong)告(gao)后的(de)評(ping)(ping)估程序(xu)。一則(ze)以(yi)預評(ping)(ping)估代替征地(di)(di)評(ping)(ping)估，剝奪了被征地(di)(di)人選(xuan)擇評(ping)(ping)估機構的(de)權利。二則(ze)剝奪了被征地(di)(di)及(ji)(ji)地(di)(di)上物(wu)在預評(ping)(ping)估時(shi)點至征地(di)(di)公(gong)告(gao)頒發時(shi)點的(de)升(sheng)值利益(yi)。

2、估價報告的有效期。

應(ying)為征(zheng)地公(gong)告(gao)的期限。評估報(bao)告(gao)具(ju)有時(shi)效(xiao)性(xing)，一般與征(zheng)地公(gong)告(gao)同時(shi)失效(xiao)，但最長不超過征(zheng)地期限。評估報(bao)告(gao)的有效(xiao)期應(ying)在報(bao)告(gao)中說明。估價報(bao)告(gao)超過1年的，應重新進行估價。

3、確定估價機構。

從(cong)事(shi)征地估(gu)價(jia)(jia)的(de)機(ji)(ji)構應當(dang)具有(you)經拆(chai)遷、征地主管機(ji)(ji)關核準的(de)房屋拆(chai)遷估(gu)價(jia)(jia)資格(ge)。相關估(gu)價(jia)(jia)指導規定(ding)，估(gu)價(jia)(jia)機(ji)(ji)構的(de)選擇采取被征地人(ren)投票或(huo)征地當(dang)事(shi)人(ren)抽簽(qian)的(de)方式(shi)，按照這(zhe)一設計，估(gu)價(jia)(jia)機(ji)(ji)構的(de)遴選應當(dang)包括以下五個步驟：

(1)公告估(gu)價項目和評估(gu)機(ji)構資質要求；

(2)符合條件的估價機構報(bao)名；

(3)評(ping)估(gu)機(ji)構(gou)競選；

(4)被拆(chai)(chai)遷人投票或拆(chai)(chai)遷人抽簽確定評(ping)估(gu)機構(gou)；

(5)公示(shi)入(ru)選評估(gu)機(ji)構。

4、委托評估機構的條件。

根據(ju)相關意見的規定，估價機構(gou)由征(zheng)地主體委托(tuo)并支付(fu)拆遷(qian)評(ping)估費(fei)用。被(bei)征(zheng)地人應(ying)注意房屋拆遷(qian)估價的委托(tuo)時機，應(ying)為征(zheng)地公告后委托(tuo)評(ping)估機構(gou)進行。

其一，沒有征(zheng)地公告，就沒有權利和資格委托評估機構進行以征(zheng)地安置補償為目的的專項評估。

其(qi)二(er)，估價的(de)時(shi)(shi)點(dian)為征(zheng)地(di)公告之日，如在征(zheng)地(di)公告之前委托估價，必然使估價時(shi)(shi)點(dian)提前，造成估價結論不(bu)準確(que)，從(cong)而(er)影響了被征(zheng)地(di)人的(de)利(li)益。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修(xiu)、環境(jing)、設(she)施(shi)配套等因素按戶進行的評估(gu)。

6、公示、送達程序。

被征地人應(ying)核實估(gu)價(jia)(jia)機構公布的初(chu)步(bu)估(gu)價(jia)(jia)結果和(he)送(song)達分(fen)戶估(gu)價(jia)(jia)報告的程序是否合(he)法(fa)。根據相關估(gu)價(jia)(jia)指導意見的規定(ding)，估(gu)價(jia)(jia)機構應(ying)將初(chu)步(bu)估(gu)價(jia)(jia)結果向被拆遷(qian)人公示(shi)7日，并(bing)進(jin)行現場說(shuo)明，聽取有(you)關意(yi)見。征地(di)主體應(ying)向被(bei)(bei)征地(di)人轉交分戶(hu)估(gu)價(jia)報告(gao)，并(bing)告(gao)知被(bei)(bei)征地(di)人，若(ruo)對(dui)估(gu)價(jia)報告(gao)有(you)疑義或異(yi)議的，可以向原(yuan)(yuan)估(gu)價(jia)機構(gou)詢問，申請復核，或者另(ling)行委(wei)托(tuo)估(gu)價(jia)機構(gou)重新評(ping)估(gu)。對(dui)委(wei)托(tuo)人因原(yuan)(yuan)估(gu)價(jia)結果(guo)，復核結果(guo)有(you)異(yi)議或另(ling)行委(wei)托(tuo)的估(gu)價(jia)結果(guo)與原(yuan)(yuan)估(gu)價(jia)結果(guo)有(you)差(cha)異(yi)，且(qie)協商達不成一致(zhi)意(yi)見，征地(di)當事人在收到估(gu)價(jia)報告(gao)，復估(gu)結論或重估(gu)報告(gao)后的15日內向房地產價格評估專家委員(yuan)會申(shen)請技術(shu)鑒定(ding)。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重置成(cheng)本(ben)法(fa)最(zui)常見的評(ping)估方式，也就是(shi)所謂企業的地上建筑(zhu)物、廠房進行重置。選擇一個評(ping)估時間點，假(jia)如要(yao)求5月(yue)1日起進行實地征收(shou)，由這個(ge)實際(ji)的(de)評估(gu)時間(jian)點所得出(chu)的(de)重置價值。例(li)如(ru)，土建的(de)價值+人工的價值+相關稅費的價(jia)值=所得重置價值，再扣除相(xiang)應(ying)的(de)折(zhe)損率(70%或80%等)。

成(cheng)本法在以(yi)前(qian)就(jiu)運(yun)用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以(yi)運(yun)用成(cheng)本法進(jin)行評估(gu)，但現在590號令以及(ji)建設部的房屋征收評估辦法都(dou)要(yao)求(qiu)按照市(shi)場比較法。

2、收益法

在590號令當中有(you)相關(guan)的(de)(de)(de)要求，如果用(yong)于生(sheng)產(chan)(chan)經(jing)營則對于其生(sheng)產(chan)(chan)經(jing)營的(de)(de)(de)評估(gu)要運(yun)用(yong)收益(yi)(yi)法(fa)，其實就是(shi)預估(gu)一下未來預期(qi)收益(yi)(yi)，選取(qu)適(shi)當的(de)(de)(de)資本化率(lv)來體現(xian)，把資本投入(ru)到(dao)不(bu)動產(chan)(chan)所(suo)帶(dai)來的(de)(de)(de)收益(yi)(yi)率(lv)。資本化率(lv)的(de)(de)(de)概念在實踐當中不(bu)常運(yun)用(yong)，意思是(shi)把不(bu)動產(chan)(chan)房屋、土地投入(ru)到(dao)相關(guan)的(de)(de)(de)收益(yi)(yi)當中所(suo)產(chan)(chan)生(sheng)的(de)(de)(de)利(li)潤率(lv)。

收(shou)益法主要評(ping)估一(yi)些在實踐當中進行(xing)實際(ji)生產經營的(de)(de)商業(ye)(ye)性質的(de)(de)主體，一(yi)些勞(lao)動(dong)附(fu)加值比較大的(de)(de)勞(lao)動(dong)密集型行(xing)業(ye)(ye)、專利技術性可帶來的(de)(de)勞(lao)動(dong)收(shou)益成幾(ji)何倍增長的(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)，原則上對(dui)其行(xing)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)應按照(zhao)收(shou)益法進行(xing)實際(ji)評(ping)估。

收益法(fa)在實(shi)踐(jian)的(de)過程中(zhong)運(yun)用(yong)不是很多(duo)，評估公司不涉及收益法(fa)部分，評估公司運(yun)用(yong)較多(duo)的(de)是成本法(fa)和市場比較法(fa)兩種。

3、市場比較法

需(xu)要注意的是(shi)，參照類似的房(fang)地產市(shi)場價值，意思就是(shi)要根據同(tong)區位、同(tong)地段、同(tong)性質(國(guo)有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商(shang)品房包括住宅和商(shang)業用途(tu)。在實踐的過(guo)程中(zhong)需要注意屬于什么用地，要參(can)考附地范(fan)圍相同性質的用地價值(zhi)(zhi)，主要是參(can)照(zhao)類似(si)房地產市場的價值(zhi)(zhi)。

4、假設開發法

假設開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)法在(zai)實(shi)(shi)踐(jian)中運(yun)用(yong)(yong)不多，例如開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)反過(guo)來作為被拆遷人與(yu)政府交流(liu)，必然(ran)運(yun)用(yong)(yong)到假設開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)法來進(jin)行實(shi)(shi)際評估，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)需要土地利用(yong)(yong)實(shi)(shi)際開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，土地開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)后目的(de)可(ke)能作為商(shang)業(ye)、住(zhu)宅，也有(you)可(ke)能是廠房，需要運(yun)用(yong)(yong)土地開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)滿(man)足主體(ti)要件。所以要預估出土地開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)后的(de)價值(zhi)，扣(kou)除相應(ying)的(de)稅費(fei)、土地利用(yong)(yong)后相應(ying)的(de)損耗等(deng)所體(ti)現出的(de)市場價值(zhi)。

很(hen)多(duo)中小型企業都希望適用(yong)假(jia)設開發法，特別針對一些(xie)未利(li)用(yong)的(de)(de)(de)土地(di)，也就是開發商(shang)(shang)購買后沒有實際利(li)用(yong)，還在申請(qing)審(shen)批規劃(hua)等文件的(de)(de)(de)時候，占用(yong)土地(di)的(de)(de)(de)行(xing)為就應該(gai)運(yun)用(yong)假(jia)設開發法來進行(xing)評估。例如，唐山某(mou)鋼鐵(tie)企業，企業進行(xing)外遷(qian)，與政府(fu)進行(xing)協商(shang)(shang)如何評估剩余土地(di)的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)，必須運(yun)用(yong)假(jia)設開發法來評估土地(di)使用(yong)權(quan)的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)，實踐當(dang)中運(yun)用(yong)相對較少。

5、基準地價修正法

基準地(di)價修(xiu)正法(fa)(fa)主要是評估(gu)(gu)土地(di)在(zai)進(jin)行實際區位確定(ding)的時候使用(yong)的一種評估(gu)(gu)方法(fa)(fa)。按照土地(di)的位置確定(ding)修(xiu)正的系數以及修(xiu)正出(chu)來(lai)最(zui)后的價值，在(zai)實踐當中應用(yong)不是很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評估的流程主要包括八個(ge)階段：

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如(ru)有一個拆(chai)遷(qian)工程需要評(ping)估公(gong)司做(zuo)，或(huo)者(zhe)是(shi)招標，或(huo)者(zhe)是(shi)直接委(wei)托(tuo)評(ping)估機構。首先要了解(jie)大(da)概(gai)狀(zhuang)況，包括去現場初步勘察(cha)，了解(jie)評(ping)估范圍(wei)、對象等(deng)。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如(ru)果某(mou)評(ping)(ping)估公司要(yao)參與(yu)此次房(fang)屋(wu)拆遷，需要(yao)談一下收費的問題，評(ping)(ping)估收費國家有指(zhi)導性(xing)標準，同時(shi)參考(kao)市場情況(kuang)商討。委托雙方簽(qian)訂評(ping)(ping)估委托合同。

第三個程序是外業入戶評估。

外(wai)業階段，評估(gu)機構需(xu)要(yao)到現場逐戶進行(xing)評估(gu)。

第四個程序是內業結算。

外業評估之后需要把這些數據進行輸機，按照(zhao)公式進行測(ce)算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即(ji)項目結案，有關的資(zi)料結案。