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房屋拆遷評估流程 房屋拆遷要經過哪些程序?

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摘要:根據城市化建設的要求,越來越多的房屋面臨著拆遷,在拆遷之前一般需要對即將被拆的房屋進行評估,以確定后續補償標準。那么,房屋拆遷要經過哪些程序?房屋拆遷評估流程是怎樣的呢?拆遷房屋評估價怎么算?以下就帶著這些問題,和小編一起去了解一下,到底房屋拆遷是個怎樣的流程吧。

拆遷房屋評估價怎么算?

1、要知道房屋評估的目的

在拆(chai)遷(qian)前期(qi),征收(shou)方都會(hui)對房(fang)屋(wu)進(jin)行(xing)評估,評估主要(yao)的(de)(de)目的(de)(de)是為(wei)了征收(shou)部門還有被拆(chai)遷(qian)方清楚的(de)(de)了解房(fang)屋(wu)的(de)(de)實際價值,為(wei)后期(qi)補(bu)償提(ti)供依據。對于(yu)房(fang)屋(wu)價值的(de)(de)評估是直(zhi)接關系到房(fang)屋(wu)的(de)(de)實際補(bu)償,這個是重中之重。

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2、評估機構如何選定

當(dang)今,房屋評(ping)估(gu)機(ji)構(gou)(gou)也(ye)是(shi)非常(chang)之多(duo),在選擇(ze)(ze)時一定要(yao)(yao)詳細了解,是(shi)否具有(you)(you)評(ping)估(gu)資(zi)質(zhi)(zhi),只有(you)(you)具有(you)(you)評(ping)估(gu)資(zi)質(zhi)(zhi)的(de)(de)評(ping)估(gu)公司做出的(de)(de)評(ping)估(gu)才可靠,并且,評(ping)估(gu)機(ji)構(gou)(gou)事由被(bei)征(zheng)收人協商(shang)進行(xing)選擇(ze)(ze)的(de)(de),協商(shang)不定,按照(zhao)少數(shu)(shu)服從多(duo)數(shu)(shu)的(de)(de)原(yuan)則確(que)定。如果征(zheng)收的(de)(de)面積較大,也(ye)是(shi)可以選擇(ze)(ze)兩家評(ping)估(gu)公司的(de)(de),不過(guo)要(yao)(yao)有(you)(you)一家公司作為牽頭單位方可。要(yao)(yao)注意如果評(ping)估(gu)機(ji)構(gou)(gou)沒(mei)有(you)(you)資(zi)質(zhi)(zhi)或者未經(jing)評(ping)估(gu)就(jiu)進行(xing)拆遷(qian),這樣是(shi)完全不合法(fa)的(de)(de)。

3、在評估中,征收方要履行的義務

1)調查前期(qi),征(zheng)(zheng)收方要(yao)對(dui)(dui)征(zheng)(zheng)收房(fang)屋(wu)(wu)進行調查,明確評(ping)估對(dui)(dui)象,評(ping)估公(gong)司要(yao)對(dui)(dui)房(fang)屋(wu)(wu)進行實地(di)勘察,調查房(fang)屋(wu)(wu)實際情(qing)況(kuang),做(zuo)好(hao)拍(pai)攝錄像等工作,這些(xie)資(zi)(zi)料(liao)要(yao)能(neng)反映(ying)出房(fang)屋(wu)(wu)內外(wai)的實際情(qing)況(kuang)并妥善保管。對(dui)(dui)于(yu)這些(xie)資(zi)(zi)料(liao),被(bei)征(zheng)(zheng)收方要(yao)進行簽字(zi)確認。需要(yao)注意的是,這些(xie)都要(yao)有征(zheng)(zheng)收方蓋(gai)(gai)章(zhang)、評(ping)估公(gong)司蓋(gai)(gai)章(zhang)、被(bei)征(zheng)(zheng)收人簽字(zi)。

2)公示(shi)期間,評(ping)估(gu)(gu)公司(si)要評(ping)估(gu)(gu)結果(guo)提供給(gei)征收(shou)方,征收(shou)方要將評(ping)估(gu)(gu)結果(guo)進(jin)(jin)行公示(shi),公示(shi)期滿后,如果(guo)沒有(you)異議,就按(an)照評(ping)估(gu)(gu)價格進(jin)(jin)行補償,存在異議的話,評(ping)估(gu)(gu)公司(si)要對評(ping)估(gu)(gu)結果(guo)進(jin)(jin)行解釋說(shuo)明,還有(you)就是要被征收(shou)人在收(shou)到評(ping)估(gu)(gu)結果(guo)10日內,向房(fang)地(di)產價格評(ping)(ping)估機構申請復核(he)評(ping)(ping)估。如(ru)果(guo)對于復核(he)結(jie)果(guo)還不滿意,就要在10日內向當地(di)評估(gu)專家(jia)委員會申請(qing)鑒定。還是不行的話(hua),就只能按照按照《國(guo)有土地(di)上房屋征收與(yu)補(bu)償(chang)條(tiao)例》第二十六條(tiao)規定處理。

4、評估費用的承擔

在評(ping)估(gu)公司選定之(zhi)后,都(dou)是(shi)有征(zheng)收方(fang)與評(ping)估(gu)公司簽訂委托(tuo)合同(tong),因此評(ping)估(gu)鑒(jian)定的(de)費(fei)用是(shi)由征(zheng)收方(fang)支付的(de),如果鑒(jian)定改變原評(ping)估(gu)結果的(de),鑒(jian)定費(fei)用由原房地產(chan)(chan)價(jia)格評(ping)估(gu)機構承擔(dan)。復核評(ping)估(gu)費(fei)用由原房地產(chan)(chan)價(jia)格評(ping)估(gu)機構承擔(dan)。所以,大家不(bu)必擔(dan)心(xin),這(zhe)些費(fei)用是(shi)不(bu)需要自己承擔(dan)的(de)。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據相(xiang)關股價(jia)指導(dao)意見(jian)的規定,農村房屋拆遷評估(gu)為征地(di)公告發布之日,估(gu)價(jia)方法以市場比較法為主(zhu),即以估(gu)價(jia)時點附(fu)近類似房地(di)產價(jia)格與(yu)估(gu)價(jia)對象(被(bei)拆遷(qian)房屋)進行(xing)對比修(xiu)正。

估(gu)價(jia)時點(dian)的(de)確(que)定(ding)直(zhi)接(jie)影響到被(bei)征(zheng)地(di)(di)(di)及(ji)被(bei)拆遷地(di)(di)(di)上(shang)(shang)物的(de)估(gu)價(jia)結果。常(chang)有征(zheng)地(di)(di)(di)主體為了制定(ding)征(zheng)地(di)(di)(di)方案(an),進(jin)行(xing)補(bu)償安置資金預算,在(zai)征(zheng)地(di)(di)(di)公(gong)告(gao)之前對(dui)擬征(zheng)地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)段進(jin)行(xing)了預評(ping)估(gu)。這種做法(fa)應(ying)限(xian)定(ding)于制定(ding)征(zheng)地(di)(di)(di)方案(an),而不能(neng)代替(ti)(ti)征(zheng)地(di)(di)(di)公(gong)告(gao)后的(de)評(ping)估(gu)程序。一則(ze)以預評(ping)估(gu)代替(ti)(ti)征(zheng)地(di)(di)(di)評(ping)估(gu),剝(bo)奪(duo)了被(bei)征(zheng)地(di)(di)(di)人(ren)選擇評(ping)估(gu)機構的(de)權(quan)利。二則(ze)剝(bo)奪(duo)了被(bei)征(zheng)地(di)(di)(di)及(ji)地(di)(di)(di)上(shang)(shang)物在(zai)預評(ping)估(gu)時點(dian)至征(zheng)地(di)(di)(di)公(gong)告(gao)頒發時點(dian)的(de)升值(zhi)利益。

2、估價報告的有效期。

應為征地公(gong)告(gao)的期(qi)限(xian)。評(ping)估報(bao)告(gao)具有時效性(xing),一般與征地公(gong)告(gao)同時失效,但最長不超過(guo)征地期(qi)限(xian)。評(ping)估報(bao)告(gao)的有效期(qi)應在報(bao)告(gao)中說明。估價報(bao)告(gao)超過(guo)1年的,應(ying)重新(xin)進行估價。

3、確定估價機構。

從事(shi)征(zheng)(zheng)地估(gu)(gu)價(jia)(jia)的機構(gou)(gou)應當(dang)具有經拆(chai)遷(qian)、征(zheng)(zheng)地主管機關(guan)核(he)準的房屋拆(chai)遷(qian)估(gu)(gu)價(jia)(jia)資格。相關(guan)估(gu)(gu)價(jia)(jia)指導規定(ding),估(gu)(gu)價(jia)(jia)機構(gou)(gou)的選(xuan)擇(ze)采(cai)取被征(zheng)(zheng)地人投票或征(zheng)(zheng)地當(dang)事(shi)人抽簽(qian)的方式,按(an)照(zhao)這一設計,估(gu)(gu)價(jia)(jia)機構(gou)(gou)的遴(lin)選(xuan)應當(dang)包(bao)括(kuo)以(yi)下(xia)五個(ge)步驟:

(1)公告估價(jia)項目和(he)評估機(ji)構資質要(yao)求;

(2)符合條件的估價機構報名;

(3)評估機構競選;

(4)被拆(chai)遷人投票或拆(chai)遷人抽簽確定評估機構;

(5)公示入選評估機構(gou)。

4、委托評估機構的條件。

根(gen)據相關意(yi)見的規定,估價(jia)機(ji)(ji)構(gou)由征地主(zhu)體委(wei)(wei)托并支付拆(chai)遷評估費用(yong)。被征地人應(ying)注意(yi)房屋拆(chai)遷估價(jia)的委(wei)(wei)托時機(ji)(ji),應(ying)為征地公告后(hou)委(wei)(wei)托評估機(ji)(ji)構(gou)進行。

其一(yi),沒有征地(di)公告(gao),就沒有權(quan)利和資格委托評估機構進行以征地(di)安置補償為(wei)目的的專項評估。

其二,估價(jia)的(de)時點(dian)(dian)為征地(di)公告之(zhi)日,如在征地(di)公告之(zhi)前(qian)委托估價(jia),必然使估價(jia)時點(dian)(dian)提前(qian),造成估價(jia)結論(lun)不準確,從而影響了被征地(di)人的(de)利益。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定,評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的,可以直接進行分戶評估,根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的,可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝(chao)向、樓(lou)層、裝(zhuang)修(xiu)、環(huan)境(jing)、設施配套等因素按(an)戶進行(xing)的評估(gu)。

6、公示、送達程序。

被征地人應(ying)核實估價(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)公(gong)布的初步估價(jia)(jia)結果(guo)和送(song)達(da)分(fen)戶(hu)估價(jia)(jia)報告的程序是否合(he)法。根據(ju)相關估價(jia)(jia)指導意見的規定,估價(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)應(ying)將初步估價(jia)(jia)結果(guo)向(xiang)被拆遷人公(gong)示7日,并進行現(xian)場說明(ming),聽取有(you)(you)關意(yi)見(jian)。征(zheng)(zheng)地主體應向被(bei)征(zheng)(zheng)地人(ren)轉交分戶估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)報(bao)告(gao)(gao),并告(gao)(gao)知被(bei)征(zheng)(zheng)地人(ren),若對估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)報(bao)告(gao)(gao)有(you)(you)疑義或(huo)異議的,可以(yi)向原(yuan)(yuan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)機構(gou)詢問,申(shen)請復(fu)核,或(huo)者另行委托估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)機構(gou)重(zhong)(zhong)新評(ping)估(gu)(gu)(gu)。對委托人(ren)因原(yuan)(yuan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)結(jie)果(guo),復(fu)核結(jie)果(guo)有(you)(you)異議或(huo)另行委托的估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)結(jie)果(guo)與原(yuan)(yuan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)結(jie)果(guo)有(you)(you)差異,且協商(shang)達不成一致意(yi)見(jian),征(zheng)(zheng)地當事(shi)人(ren)在(zai)收到估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)報(bao)告(gao)(gao),復(fu)估(gu)(gu)(gu)結(jie)論(lun)或(huo)重(zhong)(zhong)估(gu)(gu)(gu)報(bao)告(gao)(gao)后的15日內向房地產價格(ge)評(ping)估專家委員會申請(qing)技術(shu)鑒定(ding)。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重置成本法最(zui)常見的評估(gu)方式,也就是所(suo)謂企業的地上建筑(zhu)物、廠房(fang)進行(xing)重置。選擇(ze)一個評估(gu)時(shi)間點,假如要求51日起進行實地征收,由這個實際的(de)(de)評估時間(jian)點所得出的(de)(de)重置價值(zhi)。例如,土(tu)建的(de)(de)價值(zhi)+人工的價(jia)值(zhi)+相關稅費的價值=所(suo)得(de)重置(zhi)價值,再扣除相應的(de)折損率(lv)(70%80%)

成(cheng)本法在以前(qian)就運(yun)用相當廣泛(fan),土地價值,房屋價值都可以運(yun)用成(cheng)本法進行評估,但現在590號令以及建設部的房屋征收(shou)評估辦法都要(yao)求按照市場比較法。

2、收益法

590號令當(dang)中有相關的(de)(de)要求,如果用(yong)于生(sheng)(sheng)產(chan)經營則對于其(qi)生(sheng)(sheng)產(chan)經營的(de)(de)評(ping)估要運(yun)用(yong)收益法,其(qi)實就是預估一下未(wei)來(lai)預期收益,選取適(shi)當(dang)的(de)(de)資(zi)本化(hua)率來(lai)體現,把(ba)資(zi)本投入到不(bu)動(dong)產(chan)所帶來(lai)的(de)(de)收益率。資(zi)本化(hua)率的(de)(de)概念在實踐當(dang)中不(bu)常(chang)運(yun)用(yong),意思是把(ba)不(bu)動(dong)產(chan)房(fang)屋、土地投入到相關的(de)(de)收益當(dang)中所產(chan)生(sheng)(sheng)的(de)(de)利(li)潤率。

收(shou)益(yi)(yi)法(fa)主要評估一些在實踐(jian)當中進(jin)行(xing)實際生產經營的商業(ye)性質的主體,一些勞(lao)動(dong)附(fu)加(jia)值比較大的勞(lao)動(dong)密集型行(xing)業(ye)、專(zhuan)利技術性可帶來的勞(lao)動(dong)收(shou)益(yi)(yi)成幾何倍增長的行(xing)業(ye),原(yuan)則上對其行(xing)業(ye)企業(ye)應按照收(shou)益(yi)(yi)法(fa)進(jin)行(xing)實際評估。

收益法(fa)在實踐的(de)過程(cheng)中運用不(bu)(bu)是很多,評估公(gong)司不(bu)(bu)涉(she)及收益法(fa)部(bu)分,評估公(gong)司運用較多的(de)是成本法(fa)和(he)市場比(bi)較法(fa)兩種(zhong)。

3、市場比較法

需要注意(yi)的(de)(de)是,參(can)照類(lei)似的(de)(de)房地(di)產市場價值(zhi),意(yi)思就是要根據同(tong)區(qu)位、同(tong)地(di)段、同(tong)性質(國有(you)、集體)、同用(yong)途(商(shang)業、工業、住宅),商品房包(bao)括住宅(zhai)和商業用(yong)途。在實踐的(de)過程中(zhong)需要注意屬(shu)于什么用(yong)地,要參考附(fu)地范(fan)圍相同性質的(de)用(yong)地價(jia)值,主(zhu)要是參照類(lei)似房地產(chan)市場(chang)的(de)價(jia)值。

4、假設開發法

假設開(kai)發(fa)法在實(shi)(shi)踐中(zhong)運用(yong)(yong)(yong)不多,例如開(kai)發(fa)商反過來作(zuo)為被拆遷(qian)人(ren)與政府交流,必然運用(yong)(yong)(yong)到假設開(kai)發(fa)法來進行實(shi)(shi)際評估,開(kai)發(fa)商需(xu)要(yao)土地利用(yong)(yong)(yong)實(shi)(shi)際開(kai)發(fa),土地開(kai)發(fa)后(hou)目的(de)可能作(zuo)為商業、住宅,也(ye)有可能是廠(chang)房(fang),需(xu)要(yao)運用(yong)(yong)(yong)土地開(kai)發(fa)滿足主體要(yao)件。所(suo)以要(yao)預估出土地開(kai)發(fa)后(hou)的(de)價值,扣除相(xiang)應(ying)的(de)稅費、土地利用(yong)(yong)(yong)后(hou)相(xiang)應(ying)的(de)損耗等所(suo)體現出的(de)市(shi)場價值。

很多中小型企(qi)(qi)(qi)業都希望(wang)適用(yong)(yong)假設開(kai)(kai)(kai)發(fa)法(fa),特(te)別針對(dui)(dui)一些(xie)未利用(yong)(yong)的(de)土地,也(ye)就是開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)購(gou)買后沒(mei)有實際利用(yong)(yong),還在申請審批規劃等文件的(de)時候,占用(yong)(yong)土地的(de)行(xing)為就應該運(yun)用(yong)(yong)假設開(kai)(kai)(kai)發(fa)法(fa)來進(jin)行(xing)評(ping)估。例如,唐山某鋼鐵企(qi)(qi)(qi)業,企(qi)(qi)(qi)業進(jin)行(xing)外(wai)遷,與政府進(jin)行(xing)協商(shang)(shang)如何評(ping)估剩余土地的(de)價(jia)值,必須運(yun)用(yong)(yong)假設開(kai)(kai)(kai)發(fa)法(fa)來評(ping)估土地使(shi)用(yong)(yong)權的(de)價(jia)值,實踐當中運(yun)用(yong)(yong)相對(dui)(dui)較少。

5、基準地價修正法

基(ji)準(zhun)地(di)(di)價修正法主要是(shi)(shi)評(ping)估(gu)土地(di)(di)在(zai)進行實(shi)際區位確(que)定的時候使(shi)用的一種評(ping)估(gu)方法。按照土地(di)(di)的位置確(que)定修正的系數(shu)以及(ji)修正出來最后的價值,在(zai)實(shi)踐(jian)當中應用不是(shi)(shi)很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評(ping)估的流程主(zhu)要包括八個階段:

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如有(you)一個拆(chai)遷工程需要評(ping)估公(gong)司做(zuo),或(huo)者是招標,或(huo)者是直接委托(tuo)評(ping)估機(ji)構。首先要了解大概(gai)狀況,包括去現場初步勘察,了解評(ping)估范圍(wei)、對象等。

第二個階段是簽訂評估合同,然后制定工作計劃。

如果某評估(gu)公司要(yao)參(can)與此次房屋(wu)拆遷,需要(yao)談(tan)一下收(shou)費(fei)的(de)問題(ti),評估(gu)收(shou)費(fei)國家有指導性標準,同時參(can)考市場(chang)情況(kuang)商(shang)討。委托雙(shuang)方(fang)簽訂評估(gu)委托合同。

第三個程序是外業入戶評估。

外業階段,評(ping)估(gu)機(ji)構(gou)需要到現場逐戶進(jin)行評(ping)估(gu)。

第四個程序是內業結算。

外業(ye)評估之后需要把這些數(shu)據(ju)進行(xing)輸機(ji),按照公式進行(xing)測算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即項目結案(an),有關的資料結案(an)。

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