拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在(zai)拆(chai)遷前期，征(zheng)收方(fang)都會對(dui)房(fang)(fang)屋進行評估，評估主要的目(mu)的是(shi)(shi)為了征(zheng)收部門還有被拆(chai)遷方(fang)清楚的了解房(fang)(fang)屋的實際(ji)價(jia)值，為后(hou)期補償提供(gong)依據。對(dui)于房(fang)(fang)屋價(jia)值的評估是(shi)(shi)直(zhi)接關(guan)系到房(fang)(fang)屋的實際(ji)補償，這個是(shi)(shi)重中之重。

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2、評估機構如何選定

當今，房屋評(ping)(ping)(ping)估機(ji)構(gou)(gou)也是非常之多，在選(xuan)擇(ze)時一定(ding)要詳(xiang)細了解，是否具有評(ping)(ping)(ping)估資質(zhi)，只有具有評(ping)(ping)(ping)估資質(zhi)的(de)評(ping)(ping)(ping)估公司(si)做出(chu)的(de)評(ping)(ping)(ping)估才可(ke)(ke)靠(kao)，并且，評(ping)(ping)(ping)估機(ji)構(gou)(gou)事由被征收人協(xie)(xie)商進(jin)行選(xuan)擇(ze)的(de)，協(xie)(xie)商不定(ding)，按照少(shao)數(shu)服(fu)從多數(shu)的(de)原則確定(ding)。如果(guo)(guo)征收的(de)面積較大，也是可(ke)(ke)以(yi)選(xuan)擇(ze)兩家評(ping)(ping)(ping)估公司(si)的(de)，不過(guo)要有一家公司(si)作(zuo)為牽頭單位方可(ke)(ke)。要注意如果(guo)(guo)評(ping)(ping)(ping)估機(ji)構(gou)(gou)沒有資質(zhi)或(huo)者未經(jing)評(ping)(ping)(ping)估就進(jin)行拆遷，這(zhe)樣是完全不合法的(de)。

3、在評估中，征收方要履行的義務

（1）調查(cha)前期，征收(shou)方要(yao)對征收(shou)房(fang)屋進行調查(cha)，明確(que)評(ping)估對象(xiang)，評(ping)估公(gong)司要(yao)對房(fang)屋進行實地勘察，調查(cha)房(fang)屋實際情況，做(zuo)好拍攝(she)錄(lu)像等(deng)工作，這(zhe)些資料要(yao)能反映(ying)出(chu)房(fang)屋內(nei)外的(de)實際情況并妥(tuo)善(shan)保管。對于(yu)這(zhe)些資料，被征收(shou)方要(yao)進行簽字(zi)確(que)認。需要(yao)注意的(de)是，這(zhe)些都(dou)要(yao)有征收(shou)方蓋(gai)章(zhang)、評(ping)估公(gong)司蓋(gai)章(zhang)、被征收(shou)人簽字(zi)。

（2）公(gong)示期間，評(ping)(ping)估(gu)(gu)公(gong)司要評(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)提供給征(zheng)收方，征(zheng)收方要將評(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)進(jin)行公(gong)示，公(gong)示期滿(man)后，如果(guo)沒有(you)(you)異(yi)議，就(jiu)(jiu)按照評(ping)(ping)估(gu)(gu)價格(ge)進(jin)行補償，存在異(yi)議的話，評(ping)(ping)估(gu)(gu)公(gong)司要對評(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)進(jin)行解釋說明(ming)，還有(you)(you)就(jiu)(jiu)是要被(bei)征(zheng)收人(ren)在收到評(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)10日內，向房地(di)產價格(ge)評估機構申請復核(he)評估。如果對于復核(he)結果還不滿意(yi)，就要在10日內向當地評估專家委(wei)員會申(shen)請鑒定。還是不行(xing)的(de)話，就只能(neng)按照按照《國(guo)有土地上房屋征(zheng)收與補(bu)償條例》第二十六條規定處理。

4、評估費用的承擔

在評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)公司選定之后(hou)，都是有征(zheng)收(shou)(shou)方與(yu)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)公司簽(qian)訂委托(tuo)合(he)同，因此(ci)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)鑒(jian)定的(de)費(fei)用是由(you)征(zheng)收(shou)(shou)方支付(fu)的(de)，如果鑒(jian)定改變原(yuan)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)結果的(de)，鑒(jian)定費(fei)用由(you)原(yuan)房地產價格評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)機構承擔。復(fu)核(he)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)費(fei)用由(you)原(yuan)房地產價格評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)機構承擔。所以，大家(jia)不必擔心，這些費(fei)用是不需要(yao)自己承擔的(de)。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據相關股價(jia)(jia)(jia)指導意見(jian)的規定，農(nong)村房屋拆(chai)遷評估為征地公告發布(bu)之(zhi)日，估價(jia)(jia)(jia)方法以市場比較法為主(zhu)，即以估價(jia)(jia)(jia)時點附近(jin)類似房地產(chan)價(jia)(jia)(jia)格與估價(jia)(jia)(jia)對象(被拆遷房(fang)屋)進行對比(bi)修正。

估(gu)(gu)(gu)價時點(dian)的確定直接(jie)影(ying)響到被(bei)征(zheng)(zheng)地(di)及被(bei)拆遷地(di)上物(wu)的估(gu)(gu)(gu)價結果。常有征(zheng)(zheng)地(di)主體(ti)為了制定征(zheng)(zheng)地(di)方案(an)，進(jin)行(xing)補(bu)償安置資金預算，在征(zheng)(zheng)地(di)公告之(zhi)前(qian)對擬征(zheng)(zheng)地(di)地(di)段進(jin)行(xing)了預評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)。這種做法應限定于制定征(zheng)(zheng)地(di)方案(an)，而不能代替征(zheng)(zheng)地(di)公告后的評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)程(cheng)序。一則以預評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)代替征(zheng)(zheng)地(di)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)，剝(bo)奪(duo)(duo)了被(bei)征(zheng)(zheng)地(di)人選擇評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)機構的權利。二則剝(bo)奪(duo)(duo)了被(bei)征(zheng)(zheng)地(di)及地(di)上物(wu)在預評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)時點(dian)至征(zheng)(zheng)地(di)公告頒發時點(dian)的升值利益(yi)。

2、估價報告的有效期。

應(ying)為征(zheng)地公告的期(qi)限(xian)。評(ping)估報(bao)告具有時效性，一般(ban)與征(zheng)地公告同(tong)時失效，但(dan)最長(chang)不(bu)超(chao)過征(zheng)地期(qi)限(xian)。評(ping)估報(bao)告的有效期(qi)應(ying)在報(bao)告中說明。估價報(bao)告超(chao)過1年的，應重新進行(xing)估價。

3、確定估價機構。

從事征(zheng)地估價(jia)(jia)的(de)(de)機(ji)構(gou)應當(dang)具有經拆(chai)遷(qian)、征(zheng)地主(zhu)管機(ji)關核準的(de)(de)房屋(wu)拆(chai)遷(qian)估價(jia)(jia)資格。相關估價(jia)(jia)指導規定，估價(jia)(jia)機(ji)構(gou)的(de)(de)選擇采(cai)取被征(zheng)地人(ren)投票或征(zheng)地當(dang)事人(ren)抽簽(qian)的(de)(de)方式，按(an)照這一設計，估價(jia)(jia)機(ji)構(gou)的(de)(de)遴選應當(dang)包括以下五(wu)個步驟：

(1)公告估(gu)價(jia)項目和(he)評估(gu)機構資質要求；

(2)符合(he)條件的估價機(ji)構報(bao)名；

(3)評估機構競(jing)選；

(4)被拆遷人(ren)投票或拆遷人(ren)抽簽確定評估(gu)機(ji)構；

(5)公示入選(xuan)評估(gu)機(ji)構。

4、委托評估機構的條件。

根據相關意見的(de)(de)規定，估(gu)價(jia)機構(gou)由征地主體委托并支(zhi)付拆遷(qian)評估(gu)費(fei)用。被征地人應注意房(fang)屋拆遷(qian)估(gu)價(jia)的(de)(de)委托時機，應為征地公告后委托評估(gu)機構(gou)進行。

其(qi)一(yi)，沒有(you)征地公(gong)告，就沒有(you)權(quan)利和(he)資(zi)格委托(tuo)評(ping)估機構進行以征地安(an)置補(bu)償(chang)為目的的專項評(ping)估。

其二，估價(jia)(jia)的時點為征(zheng)地公告(gao)之日，如在征(zheng)地公告(gao)之前委(wei)托估價(jia)(jia)，必然使估價(jia)(jia)時點提前，造成估價(jia)(jia)結論不準確，從而(er)影響了被(bei)征(zheng)地人的利益。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環境、設施(shi)配套(tao)等因素(su)按(an)戶進(jin)行的評估(gu)。

6、公示、送達程序。

被征(zheng)地人應核實估(gu)價(jia)(jia)(jia)機構公布的初(chu)(chu)步估(gu)價(jia)(jia)(jia)結(jie)果和送達(da)分戶估(gu)價(jia)(jia)(jia)報告的程(cheng)序是否(fou)合法。根據相關(guan)估(gu)價(jia)(jia)(jia)指導(dao)意見的規定，估(gu)價(jia)(jia)(jia)機構應將(jiang)初(chu)(chu)步估(gu)價(jia)(jia)(jia)結(jie)果向被拆遷(qian)人公示7日，并進行現場說明(ming)，聽取(qu)有關意見。征(zheng)地主(zhu)體應向(xiang)被(bei)征(zheng)地人(ren)轉(zhuan)交分戶估(gu)(gu)(gu)價(jia)報(bao)告(gao)(gao)，并告(gao)(gao)知被(bei)征(zheng)地人(ren)，若(ruo)對估(gu)(gu)(gu)價(jia)報(bao)告(gao)(gao)有疑義或異議(yi)的，可(ke)以向(xiang)原(yuan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)機(ji)構(gou)詢問，申請復(fu)核(he)，或者(zhe)另行委托估(gu)(gu)(gu)價(jia)機(ji)構(gou)重(zhong)新評估(gu)(gu)(gu)。對委托人(ren)因原(yuan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)結(jie)果，復(fu)核(he)結(jie)果有異議(yi)或另行委托的估(gu)(gu)(gu)價(jia)結(jie)果與原(yuan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)結(jie)果有差異，且(qie)協(xie)商(shang)達不成(cheng)一致意見，征(zheng)地當事(shi)人(ren)在收(shou)到估(gu)(gu)(gu)價(jia)報(bao)告(gao)(gao)，復(fu)估(gu)(gu)(gu)結(jie)論(lun)或重(zhong)估(gu)(gu)(gu)報(bao)告(gao)(gao)后的15日(ri)內(nei)向房地產價格評估專家委員會(hui)申請技術(shu)鑒定。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重(zhong)置成本法最(zui)常見的評估方式，也就(jiu)是(shi)所謂企業的地上建筑物、廠房進(jin)行重(zhong)置。選擇一(yi)個評估時間點，假如要(yao)求(qiu)5月1日起進(jin)行實(shi)地(di)征收，由這個實(shi)際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的(de)價值=所得重置價(jia)值，再扣除(chu)相應(ying)的折(zhe)損(sun)率(lv)(70%或(huo)80%等)。

成(cheng)本(ben)法在以前就運用相當廣泛，土(tu)地價值(zhi)，房屋價值(zhi)都可以運用成(cheng)本(ben)法進行評估，但現(xian)在590號令以及(ji)建設部的房屋(wu)征收評估辦法(fa)都要求(qiu)按照市場(chang)比較法(fa)。

2、收益法

在590號(hao)令當(dang)中(zhong)有相(xiang)關的(de)要求(qiu)，如(ru)果用于生(sheng)產(chan)(chan)經營則對于其生(sheng)產(chan)(chan)經營的(de)評估(gu)要運用收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)法，其實(shi)就是預(yu)估(gu)一下未來(lai)預(yu)期收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)，選取適當(dang)的(de)資(zi)本(ben)化率(lv)(lv)來(lai)體現，把資(zi)本(ben)投入到(dao)不動產(chan)(chan)所帶(dai)來(lai)的(de)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)率(lv)(lv)。資(zi)本(ben)化率(lv)(lv)的(de)概念在實(shi)踐當(dang)中(zhong)不常運用，意思是把不動產(chan)(chan)房屋(wu)、土地投入到(dao)相(xiang)關的(de)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)當(dang)中(zhong)所產(chan)(chan)生(sheng)的(de)利潤率(lv)(lv)。

收益(yi)法(fa)主要評估一些在實(shi)踐當(dang)中(zhong)進行(xing)實(shi)際生(sheng)產經營(ying)的(de)商業(ye)(ye)性質的(de)主體，一些勞(lao)動附(fu)加值比較大的(de)勞(lao)動密集型行(xing)業(ye)(ye)、專利技術性可帶來的(de)勞(lao)動收益(yi)成幾何倍增長的(de)行(xing)業(ye)(ye)，原(yuan)則上對其(qi)行(xing)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)應按(an)照收益(yi)法(fa)進行(xing)實(shi)際評估。

收(shou)益法(fa)在(zai)實踐的過程中運用不(bu)是很多(duo)，評估公司(si)不(bu)涉及收(shou)益法(fa)部分，評估公司(si)運用較(jiao)多(duo)的是成本(ben)法(fa)和市(shi)場(chang)比較(jiao)法(fa)兩種。

3、市場比較法

需要注意的是，參照(zhao)類似的房地產市場價值，意思就是要根(gen)據同(tong)區位(wei)、同(tong)地段、同(tong)性質(國(guo)有、集體)、同用(yong)途(商業、工(gong)業、住宅)，商品房(fang)包括(kuo)住宅和商業用途。在(zai)實踐的過程中需要注意屬于什么用地(di)，要參考附地(di)范圍相同性質的用地(di)價值，主要是(shi)參照(zhao)類似(si)房(fang)地(di)產市場的價值。

4、假設開發法

假設開(kai)(kai)發(fa)(fa)法在實踐(jian)中運用(yong)不多(duo)，例(li)如開(kai)(kai)發(fa)(fa)商反過來作(zuo)為被(bei)拆遷人與政府交流，必然運用(yong)到(dao)假設開(kai)(kai)發(fa)(fa)法來進行(xing)實際(ji)(ji)評估(gu)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商需(xu)要(yao)土(tu)地(di)利用(yong)實際(ji)(ji)開(kai)(kai)發(fa)(fa)，土(tu)地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)后目的(de)可(ke)能作(zuo)為商業、住宅，也有可(ke)能是廠房(fang)，需(xu)要(yao)運用(yong)土(tu)地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)滿足主體要(yao)件。所以(yi)要(yao)預估(gu)出土(tu)地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)后的(de)價值(zhi)，扣除相(xiang)應(ying)(ying)的(de)稅費、土(tu)地(di)利用(yong)后相(xiang)應(ying)(ying)的(de)損耗等(deng)所體現出的(de)市場價值(zhi)。

很多中小型企業(ye)都希望適用(yong)(yong)(yong)假設(she)開(kai)(kai)發(fa)(fa)法(fa)(fa)，特(te)別針對一些未利(li)用(yong)(yong)(yong)的(de)土地(di)，也就是開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)購(gou)買后沒(mei)有實(shi)際利(li)用(yong)(yong)(yong)，還在申請審批(pi)規(gui)劃等(deng)文(wen)件的(de)時候，占用(yong)(yong)(yong)土地(di)的(de)行(xing)為就應該運(yun)(yun)用(yong)(yong)(yong)假設(she)開(kai)(kai)發(fa)(fa)法(fa)(fa)來進(jin)行(xing)評估。例如(ru)，唐山某鋼(gang)鐵(tie)企業(ye)，企業(ye)進(jin)行(xing)外遷，與政府進(jin)行(xing)協商(shang)如(ru)何評估剩余(yu)土地(di)的(de)價(jia)值，必須運(yun)(yun)用(yong)(yong)(yong)假設(she)開(kai)(kai)發(fa)(fa)法(fa)(fa)來評估土地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權的(de)價(jia)值，實(shi)踐(jian)當中運(yun)(yun)用(yong)(yong)(yong)相(xiang)對較(jiao)少。

5、基準地價修正法

基準地(di)價(jia)修正(zheng)法主(zhu)要(yao)是評(ping)(ping)估(gu)土地(di)在進行實際(ji)區位(wei)確定的時候使用的一(yi)種評(ping)(ping)估(gu)方法。按照土地(di)的位(wei)置確定修正(zheng)的系數(shu)以及修正(zheng)出(chu)來最后的價(jia)值(zhi)，在實踐當(dang)中應(ying)用不是很(hen)廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評(ping)估的流程主要包括(kuo)八個(ge)階段(duan)：

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如有一個拆遷工程需要評估公司做，或(huo)者(zhe)是招標，或(huo)者(zhe)是直(zhi)接委托評估機構。首先要了(le)解大概狀(zhuang)況，包括去現場初步勘察，了(le)解評估范圍、對象等。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評(ping)(ping)估(gu)公司要參(can)與此次房屋拆遷，需要談一下收費的(de)問題，評(ping)(ping)估(gu)收費國家有指(zhi)導性標準，同時參(can)考市場情(qing)況商(shang)討(tao)。委托雙方簽(qian)訂評(ping)(ping)估(gu)委托合同。

第三個程序是外業入戶評估。

外業(ye)階段，評估機構需要到現(xian)場逐戶進行評估。

第四個程序是內業結算。

外業評估(gu)之后(hou)需要把(ba)這些(xie)數據進行輸機，按照公(gong)式進行測(ce)算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即項目結(jie)(jie)案(an)，有關(guan)的資(zi)料結(jie)(jie)案(an)。