買二(er)手房(fang)流程 二(er)手房(fang)交易流程圖 二(er)手房(fang)收房(fang)驗房(fang)注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶手續(xu)

4、繳納稅費

5、辦理產權(quan)轉移手續

6、銀行貸款

7、銀行打(da)款完成(cheng)交易(yi)

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆(pen)--用于驗收下水管道 ；1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是(shi)否(fou)空鼓 ；1只塞(sai)尺--用于測裂縫的寬度 ；1只5米(mi)卷尺--用于(yu)測量房(fang)子的凈(jing)高 ；1只萬用表---用于測試(shi)各(ge)個強電插座及弱電類是(shi)否暢(chang)通 ；1只計算器---用于計算(suan)數據 ；1只水筆--用于簽(qian)字 ；1把掃帚(zhou)--用于(yu)打掃室內(nei)衛生 ；1只小凳子和一些報紙、塑(su)料帶，包裝繩--用于時間長，可休息(xi)一下及預先封(feng)閉下水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早(zao)晨8：30去(qu)或下午2：30去。

（1）去物業部(bu)門查看(kan)資料部(bu)分(fen)，分(fen)別有以(yi)下(xia)幾份(fen)資料需要查驗： A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走 B《住宅使用說明書》--可帶(dai)走 C《竣(jun)工(gong)驗收備(bei)案表》 D面積實測表 E管(guan)線分布竣(jun)工圖（水、強(qiang)電、弱(ruo)電、結構）--可帶(dai)走(zou) 如果房(fang)產商準備充分的話，一(yi)般10分鐘即可(ke)查看完(wan)資料。

（2）核實(shi)(shi)面(mian)積、合(he)(he)同(tong)(tong)及價錢多(duo)退少補(bu)問題。確認售樓合(he)(he)同(tong)(tong)附圖(tu)(tu)與現實(shi)(shi)是否(fou)(fou)一致，結(jie)構是否(fou)(fou)和(he)原設(she)計圖(tu)(tu)相同(tong)(tong)，房(fang)屋面(mian)積是否(fou)(fou)經過房(fang)地產部門(men)實(shi)(shi)際(ji)測(ce)量，與合(he)(he)同(tong)(tong)簽訂(ding)面(mian)積是否(fou)(fou)有(you)差異。（先查看(kan)售房(fang)合(he)(he)同(tong)(tong)，看(kan)之間的(de)誤差為多(duo)少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分(fen)進行處理，）以雙方簽(qian)定合(he)同(tong)為準.一般這(zhe)個時(shi)間(jian)因(yin)人而變，時(shi)間(jian)為30--40分鐘. 看完那些資料后，基本就可以去驗(yan)收房子了， 提示(shi):暫且先不要交(jiao)付(fu)一些物業費(fei)用(yong)(yong)及(ji)相(xiang)關費(fei)用(yong)(yong)，此(ci)時物業會催(cui)促你來交(jiao)付(fu)，可(ke)同他們交(jiao)流，驗收好(hao)后(hou)，再交(jiao)付(fu)費(fei)用(yong)(yong).從(cong)物業處拿鑰匙(chi)(chi)，分(fen)別應(ying)該有樓層鑰匙(chi)(chi)、進戶門鑰匙(chi)(chi)、信(xin)箱鑰匙(chi)(chi)、水(shui)表、電表（若有遠程(cheng)抄表另(ling)）等(deng)幾把。

（3）同物業人員一起(qi)去驗(yan)收房(fang)子。 1）詳細(xi)檢查房(fang)屋質(zhi)量(liang)，包括(kuo)門(men)窗、陽臺等部位有無開裂現象； 2）檢查(cha)墻(qiang)體平(ping)整度、是否(fou)滲水、是否(fou)有裂縫 提示：特別是查(cha)看一(yi)(yi)些墻(qiang)體是否(fou)有水跡，特別是一(yi)(yi)些山墻(qiang)、廚房(fang)衛生頂面、外(wai)墻(qiang)等(deng)地方，如有的(de)話，務(wu)必(bi)盡(jin)快查(cha)明(ming)原因。 3)仔細檢查(cha)地面(mian) 仔細檢查(cha)地面(mian)有無空殼開裂情況。4）水電煤暢通(tong)情況和能否正常(chang)使用。大開龍頭查漏堵，盡可(ke)能讓(rang)水流大一(yi)點、急一(yi)點，一(yi)來(lai)看看水壓，二(er)來(lai)試試排水速度。 5）驗(yan)收下(xia)水(shui)情況(kuang)，先用(yong)面盆(pen)盛水(shui)，再向各(ge)個下(xia)水(shui)處灌(guan)水(shui)，分別是(shi)臺(tai)盆(pen)下(xia)水(shui)、浴缸下(xia)水(shui)、馬桶下(xia)水(shui)、廚房和(he)衛生及(ji)陽臺(tai)地漏等，基本是(shi)每個下(xia)水(shui)口應灌(guan)入兩盆(pen)水(shui)左右，應聽(ting)到咕(gu)嚕嚕的聲音和(he)表面無積(ji)水(shui)。 6）驗收地(di)面下水情(qing)況(kuang)。在廁衛放水，淺(qian)淺(qian)就行了(約高2cm)。然后約好(hao)樓下的業主在24小時(shi)后查看其家廁衛的天花。 7）核對買賣合(he)同上注明的設(she)施、設(she)備等是(shi)否有遺漏、品牌、數(shu)量是(shi)否相符；8）測量一下(xia)樓宇的層高，用5米卷(juan)尺即可，采樣(yang)數據(ju)來源地點與具體數據(ju)，最(zui)好把(ba)水表、電表數字、樓高、馬桶坑(keng)距、浴缸(gang)長度(du)和(he)寬度(du)、沖淋房(fang)尺寸、吊頂高度(du)都記在一(yi)個自(zi)己的小本(ben)子上，同時把(ba)一(yi)些驗(yan)收房(fang)子的數據(ju)和(he)問(wen)題寫在物業公司提供的紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日(ri)內解(jie)決的，雙(shuang)方(fang)應當就(jiu)解(jie)決方(fang)案及期限達成書面協議→業主(zhu)簽署《住(zhu)交接單》。 同時要求(qiu)，開(kai)發商在交房時向業主(zhu)提供的《竣工驗收備案表(biao)》、《住(zhu)宅質量保(bao)證書》和(he)《住(zhu)宅使(shi)用說明(ming)書》必須(xu)為原件(jian)而(er)不(bu)是復印(yin)件(jian)。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一(yi)些(xie)房(fang)屋的(de)產權人(ren)在(zai)(zai)一(yi)個以(yi)上，對此購(gou)房(fang)者(zhe)需要(yao)和該(gai)房(fang)所有產權人(ren)簽(qian)(qian)訂(ding)(ding)房(fang)屋買賣合同(tong)。若買受人(ren)與其(qi)簽(qian)(qian)訂(ding)(ding)的(de)買賣合同(tong)未在(zai)(zai)其(qi)他共(gong)有產權人(ren)同(tong)意的(de)情況下視(shi)為是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)是證(zheng)明(ming)房(fang)(fang)主(zhu)對房(fang)(fang)屋(wu)享有(you)(you)所有(you)(you)權的(de)唯(wei)一憑證(zheng)，沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易(yi)時(shi)對買(mai)受(shou)人來(lai)說有(you)(you)極大詐(zha)騙風險。房(fang)(fang)主(zhu)可(ke)能(neng)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)而將(jiang)(jiang)其抵(di)押或轉賣，即使(shi)現在(zai)沒(mei)有(you)(you)將(jiang)(jiang)來(lai)辦理取(qu)得(de)后，房(fang)(fang)主(zhu)還可(ke)以抵(di)押和(he)轉賣。所以在(zai)購買(mai)二手(shou)房(fang)(fang)時(shi)最(zui)好選(xuan)擇有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)進行交(jiao)(jiao)易(yi)。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)(mian)積(ji)既是(shi)包括建筑面(mian)(mian)積(ji)、使(shi)用面(mian)(mian)積(ji)和房內的(de)實際面(mian)(mian)積(ji)，在房屋產權證上(shang)一般標明(ming)的(de)是(shi)建筑面(mian)(mian)積(ji)，為(wei)了保(bao)險起見，最好的(de)辦法是(shi)親自測驗量一下房屋內從墻(qiang)角到墻(qiang)角的(de)面(mian)(mian)積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋的戶型是(shi)(shi)否(fou)合理(li)，有沒有特別不適合居住的缺點(dian)；管(guan)線(xian)是(shi)(shi)否(fou)太多或者走線(xian)不合理(li)；天花板(ban)是(shi)(shi)否(fou)有滲水的痕(hen)跡；墻壁是(shi)(shi)否(fou)有爆裂或者脫皮等明(ming)顯的問(wen)題(ti)。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用(yong)屋(wu)頂平(ping)臺(tai)、走廊(lang)的(de)情況，或者屋(wu)內(nei)是否有(you)搭建的(de)小閣樓；是否改動過(guo)房屋(wu)的(de)內(nei)外部結(jie)構(gou)，如將陽(yang)臺(tai)改成(cheng)臥(wo)室或廚房、將一間分隔成(cheng)兩間等，陽(yang)臺(tai)是否是業(ye)主自(zi)己(ji)封(feng)閉(bi)的(de)，這涉及(ji)到面積如何計算的(de)問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)(fang)交易(yi)過程中，大(da)(da)部分(fen)購(gou)房(fang)(fang)者都(dou)是(shi)在房(fang)(fang)屋中介公(gong)司選擇房(fang)(fang)源，有的(de)(de)中介公(gong)司也(ye)為買賣(mai)雙方托管購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)，但個別(bie)中介公(gong)司將客(ke)戶購(gou)房(fang)(fang)資金挪作(zuo)他用(yong)，加大(da)(da)了買賣(mai)雙方的(de)(de)交易(yi)風(feng)險。如中介卷款(kuan)逃逸或資不抵債(zhai)，房(fang)(fang)屋交易(yi)人(ren)索款(kuan)無望，造成巨大(da)(da)的(de)(de)經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多是偽造虛假身份(fen)，利用簽訂二手房買(mai)賣合(he)同為(wei)誘餌(er)，在辦理房屋(wu)(wu)更名過(guo)戶(hu)手續之(zhi)前向購(gou)(gou)(gou)房者(zhe)索(suo)要定金及部分或全部購(gou)(gou)(gou)房款，一旦購(gou)(gou)(gou)房者(zhe)交付款項，施騙者(zhe)便(bian)逃(tao)之(zhi)夭(yao)夭(yao)，使購(gou)(gou)(gou)房者(zhe)即未得到房屋(wu)(wu)還損失了(le)購(gou)(gou)(gou)房款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙(pian)者(zhe)(zhe)多為交易(yi)房屋(wu)的承租人，其利用能自(zi)由出入交易(yi)房屋(wu)的有(you)利條件，偽造(zao)(zao)房屋(wu)產權證，通(tong)過信息站刊登虛假的賣房信息，造(zao)(zao)成購房者(zhe)(zhe)誤以為施騙(pian)者(zhe)(zhe)就(jiu)是房屋(wu)所(suo)有(you)權人，向(xiang)其交納定金(jin)或購房款，因(yin)此(ci)上當(dang)受騙(pian)。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)騙(pian)(pian)者利用銀行貸款審批程序實(shi)施(shi)詐騙(pian)(pian)行為，騙(pian)(pian)取交易(yi)房屋。

相對(dui)于購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)來(lai)說，買(mai)二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)最大(da)的(de)(de)好處就(jiu)是可以(yi)直接拎包入住，省去(qu)了(le)一大(da)部(bu)分的(de)(de)裝修麻煩(fan)事兒。其實買(mai)二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)本身(shen)也很(hen)麻煩(fan)，因此(ci)建(jian)議購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)在購(gou)買(mai)二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)過程中要多注意，參考一些二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)購(gou)買(mai)事項也是很(hen)有利的(de)(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在房(fang)(fang)(fang)(fang)產交易中因交房(fang)(fang)(fang)(fang)而(er)產生的(de)(de)(de)糾紛主要表現于水、電、煤氣及其附屬(shu)設(she)施和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)裝修等方面。如果(guo)在買賣雙方的(de)(de)(de)《房(fang)(fang)(fang)(fang)地產買賣合同》中，對上述情形予(yu)以(yi)關注，那(nei)么(me)在實際的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交接過程中，這樣的(de)(de)(de)矛盾會(hui)在很大程度上被避免(mian)。因此，為盡可(ke)能(neng)的(de)(de)(de)減少今后的(de)(de)(de)麻煩建議購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)在交房(fang)(fang)(fang)(fang)時注意(yi)以(yi)下事項。

1、結清水表賬單

大多數(shu)的房(fang)(fang)產上(shang)下(xia)家不(bu)需要辦理水表過戶手續。但在交(jiao)房(fang)(fang)時(shi)根據買賣(mai)合同的約定(ding)，雙(shuang)方須要進行抄表讀(du)數(shu)，并(bing)按實(shi)際的抄表數(shu)由業(ye)主結清所欠費(fei)用。建議買房(fang)(fang)在交(jiao)房(fang)(fang)前要詢(xun)問賣(mai)房(fang)(fang)是否已(yi)付(fu)清水費(fei)，交(jiao)房(fang)(fang)當日要求(qiu)上(shang)家攜帶好(hao)近期的水費(fei)賬單，并(bing)可以撥打相關機構查詢(xun)該房(fang)(fang)產已(yi)往的水費(fei)欠繳(jiao)情況。

2、告知電表狀況

在(zai)(zai)交房時建議買房者親自查驗(yan)電(dian)表(biao)是否有移(yi)動(dong)改(gai)裝的(de)痕跡。在(zai)(zai)實際操作中(zhong)，現(xian)新(xin)建商品房的(de)電(dian)表(biao)戶名基本為(wei)業主本人或是開發商名字。在(zai)(zai)辦理(li)交房手續時除雙方核對電(dian)表(biao)讀數外(wai)，還須雙方攜(xie)帶本人身份證件、房產證、私(si)章等前(qian)往所(suo)(suo)在(zai)(zai)地電(dian)力營業廳(ting)辦理(li)電(dian)表(biao)過(guo)戶更名手續，并結(jie)清(qing)該電(dian)表(biao)的(de)所(suo)(suo)有欠費(fei)。

3、辦理煤氣過戶

按照煤(mei)(mei)(mei)氣(qi)(qi)公(gong)司的(de)規定(ding)，上下家必(bi)須憑(ping)《房屋買賣合(he)同》其(qi)中須寫明(ming)(ming)本房價已包含煤(mei)(mei)(mei)氣(qi)(qi)設施費或(huo)(huo)該煤(mei)(mei)(mei)氣(qi)(qi)設備(bei)無償轉(zhuan)讓(rang)的(de)證(zheng)明(ming)(ming)文字，以及上下家的(de)身份(fen)證(zheng)，上家近期的(de)煤(mei)(mei)(mei)氣(qi)(qi)費賬單，雙方親自到燃氣(qi)(qi)部門辦(ban)理過戶更名手續。對于(yu)沒有(you)約定(ding)或(huo)(huo)約定(ding)不(bu)清(qing)的(de)，燃氣(qi)(qi)部門將拒絕辦(ban)理。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)電(dian)視(shi)實行一戶一卡制，如遇(yu)上家拖(tuo)欠費用的(de)(de)情況，時間一長，有(you)線(xian)站會作封端處理。因此(ci)在交房(fang)時買房(fang)可要求賣(mai)方(fang)提交交房(fang)當年的(de)(de)有(you)線(xian)電(dian)視(shi)費收據憑證(zheng)及有(you)線(xian)電(dian)視(shi)初裝憑證(zheng)。買房(fang)憑上述兩樣資料(liao)和(he)新(xin)的(de)(de)房(fang)地產權(quan)證(zheng)，即(ji)可到房(fang)屋(wu)所(suo)在地的(de)(de)區(qu)有(you)線(xian)電(dian)視(shi)公司(si)辦理過戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果(guo)買房(fang)(fang)(fang)無需延(yan)用(yong)(yong)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)的電話(hua)號碼(ma)，則上家可以(yi)去(qu)電信(xin)(xin)公(gong)司注銷或遷移該號碼(ma)，然后下(xia)家另外自行申請安裝電話(hua)。如(ru)果(guo)買房(fang)(fang)(fang)需要延(yan)用(yong)(yong)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)的電話(hua)號碼(ma)，則買賣(mai)雙(shuang)方一起(qi)到(dao)電信(xin)(xin)部門辦理過戶手續，并(bing)以(yi)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)當日為準結算(suan)話(hua)費賬單(dan)。至(zhi)于寬帶費用(yong)(yong)以(yi)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)當日為準并(bing)以(yi)上月(yue)賬單(dan)結算(suan)。

6、結算維修資金

按照(zhao)房(fang)地產管理部(bu)門的(de)規(gui)定，住宅(zhai)轉讓(rang)時(shi)，維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)賬戶中余款(kuan)是不(bu)予退(tui)還的(de)，因此賣方憑《商(shang)品住宅(zhai)維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)結(jie)(jie)算交割(ge)單》綠(lv)色聯(lian)可向買房(fang)按實結(jie)(jie)算或贈送給下家。同時(shi)維(wei)(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)的(de)所有(you)人更名為買方。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議買賣雙方(fang)到房(fang)(fang)屋所在地(di)的物業(ye)管理(li)公司(si)辦理(li)以(yi)交(jiao)房(fang)(fang)當日為準結算物業(ye)管理(li)費。同時買房(fang)(fang)辦理(li)物業(ye)進戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約(yue)時(shi)，請各位業主(zhu)與(yu)買家把(ba)附送的(de)物品列(lie)明清單及數量，對(dui)于一些家電產品建議列(lie)明型號、牌子等，方便收(shou)樓時(shi)核對(dui)物品是否與(yu)合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對于樓齡長(chang)的(de)物業(ye))；檢(jian)(jian)查(cha)水、電是(shi)(shi)否正常，用水通道是(shi)(shi)否暢通等(deng)。檢(jian)(jian)查(cha)室(shi)內各項設備是(shi)(shi)否工作(zuo)正常，如有任何問(wen)題舊業(ye)(ye)主須配合新(xin)業(ye)(ye)主維修，否則可能新(xin)業(ye)(ye)主要承擔負(fu)責(ze)。

3、收樓證明是否齊全

對于(yu)一(yi)些多年未入住的新樓，購房(fang)者收樓時要檢查驗收樓盤(pan)交付使用的證件是(shi)否(fou)齊備，同(tong)時對于(yu)一(yi)些所(suo)謂收樓費用，例如維修基(ji)金(jin)等，必須清晰知道業主是(shi)否(fou)曾繳(jiao)交過，以免造成自己的損失。

4、戶籍是否遷出

對于名校物業(ye)(ye)，有部分的(de)原業(ye)(ye)主(zhu)把物業(ye)(ye)出(chu)(chu)售(shou)，但(dan)戶(hu)籍仍(reng)掛在已出(chu)(chu)售(shou)的(de)物業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主(zhu)在收樓(lou)時(shi)(shi)，如果想用該物業(ye)(ye)的(de)戶(hu)籍時(shi)(shi)，及時(shi)(shi)要求對方按(an)時(shi)(shi)把戶(hu)籍遷出(chu)(chu)，否則新業(ye)(ye)主(zhu)無法找派出(chu)(chu)所(suo)接收戶(hu)籍。

5、發票是否齊全

買(mai)家成功收樓后，通常(chang)客戶都(dou)要辦理一(yi)些過戶手續，例如(ru)過戶的(de)(de)稅單、有線電視、電話、網絡等轉名手續的(de)(de)發票是(shi)否(fou)齊(qi)全，否(fou)則買(mai)家無法使用相關的(de)(de)服務。