買二手(shou)房(fang)流程 二手(shou)房(fang)交易流程圖(tu) 二手(shou)房(fang)收(shou)房(fang)驗房(fang)注(zhu)意(yi)事(shi)項(xiang)

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理(li)過戶(hu)手續(xu)

4、繳納稅費

5、辦理產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行(xing)打款完(wan)成(cheng)交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料(liao)洗(xi)臉盆(pen)--用于驗收(shou)下水管道 ；1只小榔頭--用于驗收房子(zi)墻體與(yu)地面是否(fou)空鼓 ；1只(zhi)塞尺--用(yong)于測裂縫的寬度(du) ；1只(zhi)5米卷尺--用于測量房子的凈高 ；1只萬用表---用于(yu)測試各(ge)個強(qiang)電(dian)插(cha)座(zuo)及弱電(dian)類是否暢通(tong) ；1只計(ji)算器---用于(yu)計算數據 ；1只(zhi)水筆--用(yong)于(yu)簽字 ；1把掃帚--用于打掃室內衛生 ；1只(zhi)小凳子和一些報(bao)紙、塑(su)料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一(yi)下(xia)(xia)及(ji)預先封閉下(xia)(xia)水(shui)管道(dao)。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議(yi)早晨(chen)8：30去或下午2：30去(qu)。

（1）去物業部門查(cha)看資(zi)料部分，分別有以下幾(ji)份資(zi)料需要查(cha)驗： A房屋的《住宅(zhai)質量保證書(shu)》--可帶走 B《住宅使用說明書(shu)》--可帶走(zou) C《竣工驗收備案表(biao)》 D面積實測表 E管線分布(bu)竣(jun)工(gong)圖（水、強電(dian)、弱電(dian)、結構）--可(ke)帶走(zou) 如(ru)果房產商準備充分的(de)話，一般10分鐘即可查看(kan)完資料。

（2）核(he)實面(mian)(mian)積、合(he)(he)同及價錢多(duo)退少補問題。確(que)認(ren)售(shou)樓(lou)合(he)(he)同附(fu)圖(tu)(tu)與現(xian)實是(shi)否(fou)一(yi)致，結構是(shi)否(fou)和原設(she)計圖(tu)(tu)相同，房(fang)屋面(mian)(mian)積是(shi)否(fou)經過(guo)房(fang)地產部門實際(ji)測量，與合(he)(he)同簽訂面(mian)(mian)積是(shi)否(fou)有差(cha)異(yi)。（先查看(kan)售(shou)房(fang)合(he)(he)同，看(kan)之間的誤差(cha)為(wei)多(duo)少，一(yi)般(ban)為(wei)3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，）以雙(shuang)方(fang)簽(qian)定合同為準.一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘. 看完那些資料后，基本就可以去驗(yan)收房子了， 提(ti)示:暫且先不要交(jiao)付一些物業費用及相關費用，此時物業會催(cui)促(cu)你來交(jiao)付，可(ke)同他們交(jiao)流，驗收好后，再交(jiao)付費用.從物(wu)業處拿鑰匙，分(fen)別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱(xiang)鑰匙、水表(biao)、電表(biao)（若有遠程(cheng)抄表(biao)另）等幾把。

（3）同(tong)物業人員(yuan)一起去驗收房子。 1）詳細檢查(cha)房屋(wu)質量，包括(kuo)門窗、陽臺等部位有(you)無開裂(lie)現象； 2）檢查(cha)墻體(ti)平(ping)整度、是(shi)否(fou)滲水、是(shi)否(fou)有裂縫 提示：特(te)別是(shi)查(cha)看一(yi)些(xie)墻體(ti)是(shi)否(fou)有水跡，特(te)別是(shi)一(yi)些(xie)山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話(hua)，務必盡快查(cha)明(ming)原因。 3)仔細檢查(cha)地面(mian) 仔細檢查(cha)地面(mian)有無空殼開裂情(qing)況。4）水電煤暢通情況和能否正(zheng)常使用。大(da)開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大(da)一點(dian)、急一點(dian)，一來看(kan)看(kan)水壓，二來試試排水速度。 5）驗收下(xia)(xia)水情況，先用面盆盛水，再向各個(ge)下(xia)(xia)水處(chu)灌(guan)水，分別是臺(tai)盆下(xia)(xia)水、浴缸下(xia)(xia)水、馬桶下(xia)(xia)水、廚(chu)房和衛(wei)生(sheng)及陽臺(tai)地漏等(deng)，基本(ben)是每個(ge)下(xia)(xia)水口(kou)應灌(guan)入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音(yin)和表(biao)面無積水。 6）驗收地面下水情況(kuang)。在(zai)廁衛放水，淺淺就行了(le)(約高2cm)。然(ran)后約(yue)好(hao)樓下(xia)的業主(zhu)在24小時后查看其(qi)家(jia)廁衛的天花。 7）核對買(mai)賣合(he)同上(shang)注明的設施、設備等是(shi)否有遺漏、品牌、數(shu)量是(shi)否相符；8）測量一下樓宇的(de)層高(gao)，用(yong)5米卷尺(chi)即可，采樣數(shu)據來(lai)源地點(dian)與具體數(shu)據，最好把水表、電(dian)表數(shu)字、樓(lou)高、馬(ma)桶坑距、浴缸長度(du)和寬度(du)、沖淋房(fang)尺(chi)寸、吊頂高度(du)都記(ji)在一個自己(ji)的(de)小本子(zi)上(shang)，同時把一些驗(yan)收房(fang)子(zi)的(de)數(shu)據和問題寫在物業公司提(ti)供(gong)的(de)紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解(jie)決的(de)，雙方應當(dang)就解(jie)決方案(an)及期(qi)限達成書面協議(yi)→業(ye)(ye)主簽署《住交(jiao)接單》。 同時要(yao)求，開發(fa)商(shang)在交(jiao)房時向業(ye)(ye)主提供的(de)《竣工(gong)驗收備案(an)表》、《住宅質量保證(zheng)書》和(he)《住宅使用說(shuo)明書》必須為(wei)原(yuan)件而不是(shi)復印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)屋的產(chan)權人在(zai)一個以上，對此購(gou)房(fang)者需要和該房(fang)所有產(chan)權人簽訂(ding)房(fang)屋買賣合同。若買受人與其簽訂(ding)的買賣合同未在(zai)其他(ta)共有產(chan)權人同意(yi)的情況下視為是交(jiao)易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房產證(zheng)(zheng)(zheng)是證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)房主對房屋享有(you)(you)(you)所(suo)有(you)(you)(you)權的(de)唯一憑證(zheng)(zheng)(zheng)，沒有(you)(you)(you)房產證(zheng)(zheng)(zheng)的(de)房屋交(jiao)易時對買受人來(lai)說(shuo)有(you)(you)(you)極大(da)詐騙風險。房主可(ke)(ke)能有(you)(you)(you)房產證(zheng)(zheng)(zheng)而將(jiang)其抵押或轉(zhuan)賣，即使現在沒有(you)(you)(you)將(jiang)來(lai)辦理取得后，房主還可(ke)(ke)以(yi)抵押和轉(zhuan)賣。所(suo)以(yi)在購買二手房時最好選擇有(you)(you)(you)房產證(zheng)(zheng)(zheng)的(de)房屋進行(xing)交(jiao)易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)(mian)積(ji)既是(shi)包(bao)括(kuo)建筑面(mian)(mian)積(ji)、使用面(mian)(mian)積(ji)和房(fang)內的(de)實際(ji)面(mian)(mian)積(ji)，在房(fang)屋產權證上(shang)一(yi)般標明的(de)是(shi)建筑面(mian)(mian)積(ji)，為了(le)保險起見，最好的(de)辦法(fa)是(shi)親(qin)自測驗(yan)量一(yi)下房(fang)屋內從(cong)墻角到墻角的(de)面(mian)(mian)積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋(wu)的戶型是(shi)否(fou)合理，有(you)沒有(you)特(te)別不適合居住的缺點(dian)；管線(xian)是(shi)否(fou)太多或者走線(xian)不合理；天花(hua)板是(shi)否(fou)有(you)滲(shen)水的痕跡；墻壁是(shi)否(fou)有(you)爆裂或者脫皮等(deng)明顯的問(wen)題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋(wu)頂平臺、走廊(lang)的情況，或(huo)者屋(wu)內是否有搭建的小閣(ge)樓(lou)；是否改(gai)動過房(fang)屋(wu)的內外(wai)部結構(gou)，如將陽(yang)臺改(gai)成(cheng)(cheng)臥(wo)室或(huo)廚房(fang)、將一間(jian)分(fen)隔成(cheng)(cheng)兩間(jian)等，陽(yang)臺是否是業主自己(ji)封閉的，這(zhe)涉及到面積如何計(ji)算的問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在(zai)二手房(fang)交易(yi)(yi)過程(cheng)中，大部分購房(fang)者都是在(zai)房(fang)屋(wu)中介(jie)(jie)公(gong)司選擇(ze)房(fang)源，有的(de)中介(jie)(jie)公(gong)司也為買賣雙方托管購房(fang)款，但個別中介(jie)(jie)公(gong)司將客戶購房(fang)資金挪(nuo)作他用，加大了買賣雙方的(de)交易(yi)(yi)風(feng)險。如中介(jie)(jie)卷款逃(tao)逸或(huo)資不抵債，房(fang)屋(wu)交易(yi)(yi)人(ren)索(suo)款無望，造成巨大的(de)經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多是偽(wei)造虛假身(shen)份，利用簽訂二手房(fang)買賣合(he)同為誘餌，在辦理房(fang)屋更名(ming)過戶手續之前向購房(fang)者(zhe)索要定(ding)金及部(bu)(bu)分或全部(bu)(bu)購房(fang)款，一旦(dan)購房(fang)者(zhe)交付款項，施騙者(zhe)便逃之夭夭，使購房(fang)者(zhe)即未得到房(fang)屋還損失了購房(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙(pian)(pian)者多為交(jiao)易房屋(wu)的承(cheng)租(zu)人，其(qi)利用能自由出入交(jiao)易房屋(wu)的有(you)利條件，偽造(zao)房屋(wu)產權證(zheng)，通過信(xin)(xin)息站刊(kan)登虛(xu)假的賣(mai)房信(xin)(xin)息，造(zao)成購房者誤以為施騙(pian)(pian)者就是房屋(wu)所有(you)權人，向其(qi)交(jiao)納定(ding)金或購房款，因此上當受騙(pian)(pian)。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)(shi)騙者利用銀行貸款審批程序實(shi)施(shi)(shi)詐騙行為，騙取交(jiao)易房屋。

相對(dui)于(yu)購房(fang)者來說，買(mai)二(er)(er)手(shou)房(fang)最大(da)的好處就是可以直接拎包入住，省(sheng)去了(le)一(yi)大(da)部分的裝修麻煩事兒(er)。其實買(mai)二(er)(er)手(shou)房(fang)本身也很麻煩，因此(ci)建議購房(fang)者在購買(mai)二(er)(er)手(shou)房(fang)過程(cheng)中要多注意，參考一(yi)些二(er)(er)手(shou)房(fang)購買(mai)事項(xiang)也是很有利的。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在房(fang)(fang)產交(jiao)易中(zhong)因交(jiao)房(fang)(fang)而產生的(de)糾紛主(zhu)要(yao)表(biao)現(xian)于水、電(dian)、煤氣及其附(fu)屬設施和房(fang)(fang)屋裝修(xiu)等方(fang)面。如果在買賣(mai)雙方(fang)的(de)《房(fang)(fang)地產買賣(mai)合(he)同》中(zhong)，對上述情(qing)形予以關注，那么在實際的(de)房(fang)(fang)屋交(jiao)接過(guo)程中(zhong)，這(zhe)樣的(de)矛盾會在很(hen)大程度上被(bei)避免。因此(ci)，為盡可能(neng)的(de)減(jian)少今后的(de)麻(ma)煩建議購房(fang)(fang)者在交(jiao)房(fang)(fang)時(shi)注意以下事(shi)項。

1、結清水表賬單

大(da)多(duo)數的房產上(shang)下(xia)家不需(xu)要(yao)辦理水表過戶手續(xu)。但在(zai)交房時(shi)根據買(mai)(mai)賣(mai)合同的約(yue)定，雙(shuang)方須要(yao)進行抄(chao)(chao)表讀數，并按實(shi)際的抄(chao)(chao)表數由業(ye)主結(jie)清所(suo)欠費(fei)(fei)用。建議(yi)買(mai)(mai)房在(zai)交房前要(yao)詢問賣(mai)房是否已(yi)付(fu)清水費(fei)(fei)，交房當日要(yao)求上(shang)家攜(xie)帶好近期的水費(fei)(fei)賬單，并可以(yi)撥(bo)打相關(guan)機構(gou)查(cha)詢該房產已(yi)往的水費(fei)(fei)欠繳情況。

2、告知電表狀況

在交房(fang)(fang)時(shi)建議買(mai)房(fang)(fang)者(zhe)親自(zi)查驗電(dian)表是否有移動改裝(zhuang)的痕跡(ji)。在實(shi)際操(cao)作中，現新建商品房(fang)(fang)的電(dian)表戶(hu)名(ming)基(ji)本為業主本人或是開(kai)發(fa)商名(ming)字。在辦理交房(fang)(fang)手(shou)續時(shi)除雙方核對電(dian)表讀(du)數(shu)外，還須雙方攜帶本人身份(fen)證件、房(fang)(fang)產證、私章等前往所在地(di)電(dian)力營業廳辦理電(dian)表過戶(hu)更名(ming)手(shou)續，并結清該電(dian)表的所有欠(qian)費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤(mei)氣公司的規定，上下家必須憑(ping)《房(fang)屋(wu)買賣合同》其中須寫明本房(fang)價已包含煤(mei)氣設(she)施(shi)費或(huo)該煤(mei)氣設(she)備無償轉讓的證明文(wen)字，以及上下家的身(shen)份證，上家近期的煤(mei)氣費賬(zhang)單，雙方(fang)親自到燃氣部(bu)(bu)門(men)辦理(li)過戶更名手(shou)續。對于(yu)沒有(you)約定或(huo)約定不清的，燃氣部(bu)(bu)門(men)將(jiang)拒絕辦理(li)。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)電視實(shi)行一戶一卡制，如遇(yu)上家拖欠費(fei)用(yong)的(de)(de)情況(kuang)，時間一長(chang)，有(you)線(xian)站會作封端處(chu)理。因此(ci)在(zai)交房(fang)時買房(fang)可(ke)(ke)要求(qiu)賣方(fang)提交交房(fang)當年的(de)(de)有(you)線(xian)電視費(fei)收據憑證(zheng)及有(you)線(xian)電視初裝憑證(zheng)。買房(fang)憑上述(shu)兩樣資(zi)料和新的(de)(de)房(fang)地產權(quan)證(zheng)，即(ji)可(ke)(ke)到(dao)房(fang)屋(wu)所在(zai)地的(de)(de)區有(you)線(xian)電視公司(si)辦理過戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果買房(fang)(fang)(fang)無需延(yan)用(yong)賣房(fang)(fang)(fang)的電話號碼，則(ze)上家可以去(qu)電信公司注銷或遷(qian)移(yi)該號碼，然后下家另外(wai)自行(xing)申請(qing)安(an)裝(zhuang)電話。如(ru)果買房(fang)(fang)(fang)需要延(yan)用(yong)賣房(fang)(fang)(fang)的電話號碼，則(ze)買賣雙(shuang)方一起到(dao)電信部門辦理過戶手(shou)續，并以交(jiao)房(fang)(fang)(fang)當日為(wei)準結算話費賬(zhang)單。至于寬帶費用(yong)以交(jiao)房(fang)(fang)(fang)當日為(wei)準并以上月賬(zhang)單結算。

6、結算維修資金

按(an)照房地產管理(li)部(bu)門(men)的(de)規定，住(zhu)宅(zhai)轉(zhuan)讓時，維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)(zi)金賬戶中余款是不予退(tui)還的(de)，因此賣方憑《商品住(zhu)宅(zhai)維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)(zi)金結算交割單》綠色聯可(ke)向(xiang)買房按(an)實(shi)結算或贈送(song)給下(xia)家(jia)。同時維(wei)修(xiu)(xiu)資(zi)(zi)金的(de)所有人更名(ming)為(wei)買方。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買(mai)賣雙方到房屋(wu)所在地(di)的物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司辦理(li)以(yi)交房當日(ri)為準結算物(wu)業(ye)管(guan)理(li)費。同(tong)時買(mai)房辦理(li)物(wu)業(ye)進戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在(zai)簽約時，請各位(wei)業主與(yu)買家把附送(song)的(de)物品(pin)列(lie)明(ming)(ming)清單及數量(liang)，對于一些家電產品(pin)建議列(lie)明(ming)(ming)型(xing)號、牌子等，方(fang)便(bian)收樓(lou)時核對物品(pin)是否(fou)與(yu)合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對(dui)于樓齡長的物業(ye))；檢查水、電是(shi)否(fou)正(zheng)常，用水通道(dao)是(shi)否(fou)暢通等。檢查室(shi)內各項設(she)備是(shi)否(fou)工作正(zheng)常，如有任何問題(ti)舊業(ye)(ye)(ye)主須配合新業(ye)(ye)(ye)主維修，否(fou)則可能新業(ye)(ye)(ye)主要(yao)承(cheng)擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的(de)新樓(lou)，購房者收(shou)(shou)樓(lou)時要檢查驗(yan)收(shou)(shou)樓(lou)盤交(jiao)(jiao)付使用(yong)的(de)證件是(shi)否齊備，同時對于一些所謂(wei)收(shou)(shou)樓(lou)費用(yong)，例如維修基(ji)金等，必須清晰知道業主是(shi)否曾繳交(jiao)(jiao)過，以免造成自己的(de)損失(shi)。

4、戶籍是否遷出

對于名(ming)校物(wu)業(ye)(ye)，有部分的原業(ye)(ye)主把物(wu)業(ye)(ye)出(chu)(chu)售，但戶籍(ji)仍掛在已(yi)出(chu)(chu)售的物(wu)業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主在收(shou)樓時(shi)，如(ru)果想用該(gai)物(wu)業(ye)(ye)的戶籍(ji)時(shi)，及時(shi)要求對方(fang)按時(shi)把戶籍(ji)遷出(chu)(chu)，否則新業(ye)(ye)主無法找派出(chu)(chu)所接收(shou)戶籍(ji)。

5、發票是否齊全

買家成功收樓后(hou)，通常客戶(hu)(hu)都要辦理一些過戶(hu)(hu)手續，例如過戶(hu)(hu)的(de)稅單、有(you)線電視、電話、網絡等轉名(ming)手續的(de)發票是否(fou)齊全，否(fou)則買家無(wu)法使用相(xiang)關(guan)的(de)服務。