買二(er)手(shou)房(fang)流(liu)程 二(er)手(shou)房(fang)交易流(liu)程圖 二(er)手(shou)房(fang)收房(fang)驗房(fang)注意(yi)事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦(ban)理過(guo)戶手續

4、繳納稅費

5、辦理(li)產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀行打款(kuan)完成交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑(su)料洗臉盆--用于(yu)驗收下水管道 ；1只小榔(lang)頭--用于驗收房子墻體與地面是(shi)否(fou)空(kong)鼓 ；1只塞尺--用(yong)于測裂縫的寬度 ；1只5米卷尺--用(yong)于測(ce)量房子的凈高 ；1只萬用(yong)表---用于測試各個強電(dian)插座及弱電(dian)類是否暢(chang)通 ；1只計算器---用于計算數(shu)據 ；1只(zhi)水筆--用于簽字(zi) ；1把(ba)掃(sao)帚--用于打掃室內衛生 ；1只小凳(deng)子和一些報紙、塑料帶，包裝繩(sheng)--用于時間(jian)長，可休息一下及預先封(feng)閉下水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個(ge)鐘頭，建議早晨8：30去(qu)或(huo)下午2：30去。

（1）去物業部(bu)門查看資料(liao)部(bu)分，分別有(you)以(yi)下幾份資料(liao)需(xu)要查驗： A房屋的(de)《住宅質(zhi)量保(bao)證書(shu)》--可帶走 B《住(zhu)宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案(an)表》 D面積(ji)實測表(biao) E管線分布竣(jun)工(gong)圖（水、強(qiang)電、弱電、結(jie)構）--可帶走 如果房產商準備充分的話(hua)，一(yi)般10分鐘即可查看(kan)完資(zi)料。

（2）核(he)實面(mian)積、合(he)同(tong)及(ji)價錢多退少補問題。確認售樓(lou)合(he)同(tong)附圖與現(xian)實是否一(yi)致，結(jie)構(gou)是否和原設(she)計圖相同(tong)，房屋面(mian)積是否經過房地產部門實際測(ce)量，與合(he)同(tong)簽訂面(mian)積是否有差異。（先查(cha)看售房合(he)同(tong)，看之間的誤差為多少，一(yi)般為3%，3%之內不考慮，超(chao)出部分進行處(chu)理，）以雙方簽定合(he)同(tong)為準(zhun).一般(ban)這(zhe)個時間因人而變，時間為(wei)30--40分鐘(zhong). 看完那(nei)些資料后(hou)，基本就可以去驗收(shou)房子了， 提示(shi):暫且先(xian)不要交(jiao)付(fu)一(yi)些物業費(fei)(fei)用(yong)及相關費(fei)(fei)用(yong)，此時物業會催促你(ni)來交(jiao)付(fu)，可(ke)同(tong)他們交(jiao)流，驗收好后，再交(jiao)付(fu)費(fei)(fei)用(yong).從物業處(chu)拿鑰匙，分別應該有樓(lou)層(ceng)鑰匙、進戶(hu)門(men)鑰匙、信箱(xiang)鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另(ling)）等(deng)幾把(ba)。

（3）同物業人員一起去驗收房(fang)子。 1）詳(xiang)細檢查房(fang)屋質量，包括門窗(chuang)、陽臺等部位有無開裂(lie)現象； 2）檢查墻體平(ping)整度、是(shi)(shi)否滲水(shui)、是(shi)(shi)否有(you)裂縫 提示：特(te)別(bie)是(shi)(shi)查看一些(xie)墻體是(shi)(shi)否有(you)水(shui)跡，特(te)別(bie)是(shi)(shi)一些(xie)山墻、廚房衛生頂面、外(wai)墻等(deng)地方，如有(you)的話，務必盡(jin)快查明原因(yin)。 3)仔細(xi)檢(jian)(jian)查地面 仔細(xi)檢(jian)(jian)查地面有無空(kong)殼開裂情況。4）水(shui)電煤暢(chang)通情況和能否(fou)正常使(shi)用。大開龍頭(tou)查漏(lou)堵，盡(jin)可能讓水(shui)流大一點、急一點，一來看看水(shui)壓(ya)，二來試(shi)試(shi)排水(shui)速度。 5）驗(yan)收(shou)下(xia)水(shui)(shui)(shui)情況，先用面盆(pen)(pen)盛水(shui)(shui)(shui)，再向各個下(xia)水(shui)(shui)(shui)處(chu)灌水(shui)(shui)(shui)，分別(bie)是(shi)臺盆(pen)(pen)下(xia)水(shui)(shui)(shui)、浴缸(gang)下(xia)水(shui)(shui)(shui)、馬桶下(xia)水(shui)(shui)(shui)、廚房和(he)衛生及陽臺地漏等，基(ji)本是(shi)每個下(xia)水(shui)(shui)(shui)口應灌入兩(liang)盆(pen)(pen)水(shui)(shui)(shui)左右，應聽到咕嚕嚕的(de)聲音和(he)表面無積水(shui)(shui)(shui)。 6）驗收地面下水情況。在廁衛(wei)放水，淺(qian)淺(qian)就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看(kan)其家廁衛的(de)天(tian)花。 7）核對買賣合同上注明的設施(shi)、設備等是(shi)否(fou)有遺漏、品牌、數量是(shi)否(fou)相(xiang)符；8）測量(liang)一下樓宇的層高，用5米卷尺即(ji)可(ke)，采樣(yang)數據來源(yuan)地點與具體數據，最(zui)好把水表、電表數字、樓高、馬(ma)桶(tong)坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房(fang)尺寸、吊頂高度都記在一個自己的(de)小本子上，同時把一些驗收房(fang)子的(de)數據和問題寫在物業公司提供的(de)紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日(ri)內解決(jue)的(de)，雙方應(ying)當就解決(jue)方案及期(qi)限達成書面協議(yi)→業(ye)主簽署《住交接(jie)單(dan)》。 同時要求，開發商在交房時向業(ye)主提供的(de)《竣(jun)工驗收備案表(biao)》、《住宅質量(liang)保(bao)證(zheng)書》和《住宅使用說(shuo)明(ming)書》必(bi)須(xu)為原件而不(bu)是(shi)復印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)屋的(de)產(chan)權人(ren)在一個以(yi)上，對此購房(fang)者(zhe)需(xu)要和該房(fang)所(suo)有產(chan)權人(ren)簽(qian)訂(ding)房(fang)屋買賣(mai)合(he)同。若(ruo)買受人(ren)與其(qi)簽(qian)訂(ding)的(de)買賣(mai)合(he)同未在其(qi)他共(gong)有產(chan)權人(ren)同意(yi)的(de)情況(kuang)下視為(wei)是交(jiao)易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產證是證明房(fang)(fang)(fang)主對房(fang)(fang)(fang)屋享有(you)(you)所有(you)(you)權的唯(wei)一憑證，沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)(fang)屋交易時對買(mai)受(shou)人來說有(you)(you)極大詐騙風險。房(fang)(fang)(fang)主可能有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證而將其(qi)抵押(ya)或轉賣，即(ji)使現(xian)在沒有(you)(you)將來辦理取得(de)后，房(fang)(fang)(fang)主還可以抵押(ya)和轉賣。所以在購買(mai)二手房(fang)(fang)(fang)時最(zui)好選擇有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)(fang)屋進行交易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)積(ji)(ji)既是包(bao)括建筑面(mian)積(ji)(ji)、使用面(mian)積(ji)(ji)和房(fang)內的(de)實際面(mian)積(ji)(ji)，在(zai)房(fang)屋產權證上一(yi)般標明的(de)是建筑面(mian)積(ji)(ji)，為了保(bao)險起見，最好的(de)辦(ban)法是親自測(ce)驗(yan)量一(yi)下房(fang)屋內從(cong)墻角到墻角的(de)面(mian)積(ji)(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋的戶型是(shi)否合理(li)，有沒有特別不(bu)適(shi)合居(ju)住(zhu)的缺點；管線是(shi)否太多(duo)或者(zhe)走(zou)線不(bu)合理(li)；天(tian)花(hua)板是(shi)否有滲水的痕(hen)跡；墻(qiang)壁是(shi)否有爆裂或者(zhe)脫(tuo)皮等(deng)明顯(xian)的問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用(yong)屋頂平臺、走(zou)廊的(de)情況，或(huo)者屋內是(shi)否有搭建的(de)小閣樓；是(shi)否改動過(guo)房(fang)屋的(de)內外部(bu)結構，如將陽臺改成(cheng)臥室或(huo)廚房(fang)、將一間分隔(ge)成(cheng)兩間等，陽臺是(shi)否是(shi)業主自(zi)己封閉的(de)，這涉及到面(mian)積如何計(ji)算的(de)問(wen)題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)交(jiao)易(yi)過(guo)程中(zhong)，大部分(fen)購(gou)房(fang)者都是在房(fang)屋中(zhong)介公(gong)司(si)選擇(ze)房(fang)源，有的(de)(de)中(zhong)介公(gong)司(si)也為買(mai)賣雙方(fang)(fang)托管購(gou)房(fang)款，但(dan)個別中(zhong)介公(gong)司(si)將(jiang)客戶購(gou)房(fang)資金挪作他用，加(jia)大了買(mai)賣雙方(fang)(fang)的(de)(de)交(jiao)易(yi)風險。如中(zhong)介卷款逃逸(yi)或資不抵債，房(fang)屋交(jiao)易(yi)人索(suo)款無望，造成巨(ju)大的(de)(de)經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者多是偽造虛(xu)假身(shen)份，利用簽訂二手房(fang)(fang)買賣合(he)同為誘餌(er)，在辦理房(fang)(fang)屋更名過戶(hu)手續(xu)之(zhi)前向(xiang)購(gou)(gou)房(fang)(fang)者索(suo)要定金及(ji)部(bu)分或全部(bu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)款，一(yi)旦購(gou)(gou)房(fang)(fang)者交(jiao)付款項，施騙者便逃之(zhi)夭夭，使購(gou)(gou)房(fang)(fang)者即未(wei)得到(dao)房(fang)(fang)屋還損失了購(gou)(gou)房(fang)(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者(zhe)(zhe)多(duo)為交易房(fang)(fang)(fang)屋的(de)承(cheng)租(zu)人，其(qi)利用(yong)能自由(you)出入交易房(fang)(fang)(fang)屋的(de)有利條件(jian)，偽造房(fang)(fang)(fang)屋產權證，通過(guo)信息站刊(kan)登虛假的(de)賣房(fang)(fang)(fang)信息，造成購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)誤以為施騙者(zhe)(zhe)就(jiu)是房(fang)(fang)(fang)屋所有權人，向(xiang)其(qi)交納定(ding)金或(huo)購房(fang)(fang)(fang)款，因此(ci)上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)騙者利用銀行(xing)貸款審批程序實施(shi)詐(zha)騙行(xing)為，騙取交易房屋。

相對于購(gou)房(fang)者(zhe)來說，買二手房(fang)最大的好處就是可(ke)以直接(jie)拎包入住，省去了一(yi)大部(bu)分的裝(zhuang)修麻煩事兒。其實買二手房(fang)本身也很(hen)麻煩，因此建議購(gou)房(fang)者(zhe)在購(gou)買二手房(fang)過程中要多注意，參考一(yi)些(xie)二手房(fang)購(gou)買事項也是很(hen)有利(li)的。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)房(fang)(fang)產(chan)交(jiao)(jiao)易中因交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)而產(chan)生的(de)(de)糾(jiu)紛(fen)主(zhu)要表現(xian)于水、電、煤(mei)氣及其附屬設施和房(fang)(fang)屋裝修等方面。如果在(zai)買賣雙方的(de)(de)《房(fang)(fang)地(di)產(chan)買賣合(he)同》中，對上述情形予(yu)以關(guan)注(zhu)(zhu)，那么在(zai)實(shi)際(ji)的(de)(de)房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)接過(guo)程中，這樣的(de)(de)矛(mao)盾會在(zai)很大(da)程度上被避免(mian)。因此，為盡(jin)可能的(de)(de)減(jian)少今后的(de)(de)麻煩(fan)建議購(gou)房(fang)(fang)者在(zai)交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)時注(zhu)(zhu)意以下事(shi)項。

1、結清水表賬單

大多數的(de)(de)房(fang)產上(shang)下家(jia)不需要(yao)辦理水(shui)表(biao)過戶手續。但在交(jiao)房(fang)時根(gen)據買賣合同的(de)(de)約定(ding)，雙方須要(yao)進行(xing)抄(chao)表(biao)讀數，并按(an)實際的(de)(de)抄(chao)表(biao)數由(you)業主結清所欠費(fei)用(yong)。建議買房(fang)在交(jiao)房(fang)前(qian)要(yao)詢問賣房(fang)是否已(yi)付清水(shui)費(fei)，交(jiao)房(fang)當(dang)日要(yao)求(qiu)上(shang)家(jia)攜帶好近期的(de)(de)水(shui)費(fei)賬單，并可以撥打相關機構查(cha)詢該房(fang)產已(yi)往的(de)(de)水(shui)費(fei)欠繳情(qing)況。

2、告知電表狀況

在(zai)交(jiao)(jiao)房(fang)時建(jian)議買房(fang)者親自查(cha)驗電(dian)表(biao)是(shi)否有(you)(you)移動改裝的痕跡。在(zai)實際操作中，現新建(jian)商品房(fang)的電(dian)表(biao)戶名基(ji)本為業(ye)主本人(ren)或是(shi)開發(fa)商名字。在(zai)辦(ban)理交(jiao)(jiao)房(fang)手續(xu)時除(chu)雙方核對電(dian)表(biao)讀數外，還須雙方攜帶(dai)本人(ren)身份(fen)證(zheng)件、房(fang)產(chan)證(zheng)、私章(zhang)等前往所在(zai)地電(dian)力(li)營業(ye)廳辦(ban)理電(dian)表(biao)過戶更名手續(xu)，并(bing)結清該電(dian)表(biao)的所有(you)(you)欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤氣(qi)(qi)公司的規(gui)定，上(shang)(shang)下(xia)家(jia)必(bi)須憑《房(fang)屋買賣合同》其中(zhong)須寫明本房(fang)價已包含煤氣(qi)(qi)設施費或該煤氣(qi)(qi)設備無償轉讓的證(zheng)明文字(zi)，以及上(shang)(shang)下(xia)家(jia)的身份(fen)證(zheng)，上(shang)(shang)家(jia)近(jin)期的煤氣(qi)(qi)費賬單，雙方親(qin)自(zi)到燃氣(qi)(qi)部(bu)門辦理(li)過(guo)戶更名手續(xu)。對于沒有(you)約(yue)定或約(yue)定不清的，燃氣(qi)(qi)部(bu)門將拒絕辦理(li)。

4、有線電視過戶

有(you)(you)線(xian)電視(shi)實行一(yi)戶(hu)一(yi)卡(ka)制(zhi)，如遇上家拖欠費用的(de)情況，時間一(yi)長，有(you)(you)線(xian)站會作(zuo)封(feng)端處(chu)理。因此(ci)在(zai)交(jiao)房(fang)時買房(fang)可要(yao)求賣方提交(jiao)交(jiao)房(fang)當年的(de)有(you)(you)線(xian)電視(shi)費收據憑證(zheng)及(ji)有(you)(you)線(xian)電視(shi)初裝(zhuang)憑證(zheng)。買房(fang)憑上述兩樣資料(liao)和(he)新的(de)房(fang)地產權證(zheng)，即(ji)可到房(fang)屋(wu)所(suo)在(zai)地的(de)區(qu)有(you)(you)線(xian)電視(shi)公司辦(ban)理過戶(hu)手續。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果(guo)買房無(wu)需(xu)延用(yong)賣房的(de)電話(hua)(hua)號碼，則上家(jia)可以去(qu)電信公司注(zhu)銷或遷移該(gai)號碼，然后下家(jia)另外自行(xing)申請安(an)裝電話(hua)(hua)。如(ru)果(guo)買房需(xu)要(yao)延用(yong)賣房的(de)電話(hua)(hua)號碼，則買賣雙方一起(qi)到電信部門辦理過戶手續，并以交(jiao)房當(dang)日(ri)為(wei)準結(jie)算話(hua)(hua)費賬單。至于寬帶(dai)費用(yong)以交(jiao)房當(dang)日(ri)為(wei)準并以上月賬單結(jie)算。

6、結算維修資金

按(an)照房(fang)地產管理部門的(de)規定，住宅轉讓時，維修資(zi)金(jin)賬戶(hu)中余(yu)款是(shi)不予退還的(de)，因此賣方憑《商品住宅維修資(zi)金(jin)結算交(jiao)割單》綠色聯可向買(mai)房(fang)按(an)實結算或贈送給下家。同時維修資(zi)金(jin)的(de)所有(you)人更名(ming)為買(mai)方。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議買(mai)賣雙方到房屋(wu)所在地的物業管理(li)(li)公司辦(ban)理(li)(li)以交房當日(ri)為準(zhun)結算物業管理(li)(li)費。同(tong)時買(mai)房辦(ban)理(li)(li)物業進戶手續(xu)。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在(zai)簽(qian)約時，請各(ge)位業主與買(mai)家(jia)把附送的物(wu)品(pin)列(lie)明清單(dan)及數量，對于(yu)一些家(jia)電產品(pin)建(jian)議列(lie)明型(xing)號(hao)、牌子等，方便收樓時核對物(wu)品(pin)是否與合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別(bie)對(dui)于樓齡長的(de)物業)；檢查水(shui)、電是(shi)否(fou)(fou)正常(chang)，用水(shui)通道(dao)是(shi)否(fou)(fou)暢通等。檢查室內各項設備是(shi)否(fou)(fou)工(gong)作(zuo)正常(chang)，如有任何(he)問題舊業主(zhu)(zhu)須配合(he)新業主(zhu)(zhu)維修，否(fou)(fou)則可能新業主(zhu)(zhu)要承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓(lou)，購房者收(shou)樓(lou)時要(yao)檢查(cha)驗(yan)收(shou)樓(lou)盤(pan)交(jiao)付使用(yong)的證件是否齊備，同時對于一些所謂收(shou)樓(lou)費用(yong)，例(li)如維(wei)修基金(jin)等(deng)，必須清晰知道業主是否曾繳交(jiao)過(guo)，以免造(zao)成(cheng)自己的損失。

4、戶籍是否遷出

對于(yu)名校物業(ye)，有部分(fen)的(de)原業(ye)主(zhu)把(ba)物業(ye)出售，但(dan)戶(hu)籍(ji)仍(reng)掛在(zai)已出售的(de)物業(ye)，新業(ye)主(zhu)在(zai)收(shou)樓時(shi)，如果想用(yong)該(gai)物業(ye)的(de)戶(hu)籍(ji)時(shi)，及時(shi)要求對方(fang)按(an)時(shi)把(ba)戶(hu)籍(ji)遷(qian)出，否則新業(ye)主(zhu)無法找派(pai)出所(suo)接收(shou)戶(hu)籍(ji)。

5、發票是否齊全

買(mai)家(jia)(jia)成功收(shou)樓后，通常客戶都要辦理一些過戶手(shou)續(xu)，例如過戶的(de)稅(shui)單、有線電視(shi)、電話、網絡等轉名手(shou)續(xu)的(de)發票是(shi)否齊全(quan)，否則(ze)買(mai)家(jia)(jia)無法使用相關(guan)的(de)服務(wu)。