買二手房流程 二手房交易(yi)流程圖 二手房收房驗房注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶手續

4、繳納稅費

5、辦理產(chan)權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀行打款完成交易(yi)

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆(pen)--用于驗(yan)收(shou)下水管(guan)道 ；1只(zhi)小(xiao)榔(lang)頭--用于(yu)驗收房子墻體與地面是否空(kong)鼓 ；1只塞(sai)尺--用于測裂縫的寬度 ；1只(zhi)5米卷尺(chi)--用于測量(liang)房(fang)子的凈高 ；1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否(fou)暢(chang)通 ；1只計算器---用于計(ji)算數據 ；1只水(shui)筆(bi)--用(yong)于簽(qian)字 ；1把掃(sao)帚--用于(yu)打掃室(shi)內衛生 ；1只(zhi)小凳子和(he)一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于(yu)時間長，可(ke)休息一下及預先封閉下水(shui)管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨(chen)8：30去(qu)或下午2：30去。

（1）去物業部(bu)(bu)門查看資料(liao)部(bu)(bu)分，分別有以下(xia)幾份資料(liao)需要(yao)查驗： A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走 B《住宅(zhai)使(shi)用說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表(biao)》 D面(mian)積實測表 E管線分布竣工圖（水、強電(dian)、弱電(dian)、結構）--可帶(dai)走 如果(guo)房(fang)產商準備充分的話，一般10分鐘(zhong)即可查看完(wan)資料。

（2）核實(shi)(shi)面(mian)(mian)積、合同(tong)及價(jia)錢(qian)多退(tui)少(shao)補(bu)問(wen)題(ti)。確(que)認(ren)售(shou)(shou)樓合同(tong)附(fu)圖(tu)與現實(shi)(shi)是(shi)(shi)否一(yi)致，結構是(shi)(shi)否和原設計圖(tu)相(xiang)同(tong)，房屋面(mian)(mian)積是(shi)(shi)否經(jing)過房地產部門實(shi)(shi)際測量，與合同(tong)簽訂面(mian)(mian)積是(shi)(shi)否有(you)差(cha)異(yi)。（先查看售(shou)(shou)房合同(tong)，看之(zhi)間(jian)的(de)誤差(cha)為多少(shao)，一(yi)般為3%，3%之內不考慮，超出(chu)部分(fen)進行處理，）以雙(shuang)方簽定合同(tong)為準.一般這(zhe)個(ge)時(shi)間(jian)因人而變，時(shi)間(jian)為30--40分鐘(zhong). 看完那些(xie)資料(liao)后，基本就可以(yi)去驗收房子了， 提示:暫(zan)且先不要交(jiao)付(fu)一些物業費用(yong)及(ji)相關費用(yong)，此時(shi)物業會催促你來交(jiao)付(fu)，可同他們交(jiao)流(liu)，驗收好后，再交(jiao)付(fu)費用(yong).從物業處(chu)拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表(biao)、電(dian)表(biao)（若有遠(yuan)程(cheng)抄表(biao)另）等幾把。

（3）同物業人員一起去驗收房子。 1）詳細檢(jian)查房屋質量(liang)，包括門窗、陽臺等部(bu)位有無開裂現象(xiang)； 2）檢(jian)查墻(qiang)體平整(zheng)度(du)、是否(fou)滲水(shui)、是否(fou)有(you)(you)裂縫(feng) 提(ti)示：特(te)別是查看一些(xie)墻(qiang)體是否(fou)有(you)(you)水(shui)跡，特(te)別是一些(xie)山(shan)墻(qiang)、廚房衛(wei)生頂面、外墻(qiang)等(deng)地方，如有(you)(you)的話，務必(bi)盡(jin)快查明原因。 3)仔(zi)細檢查(cha)地面(mian)(mian) 仔(zi)細檢查(cha)地面(mian)(mian)有(you)無空殼開裂情況。4）水(shui)電煤(mei)暢通(tong)情況和能否正常使用(yong)。大開龍(long)頭查(cha)漏堵，盡可能讓水(shui)流大一點、急一點，一來看看水(shui)壓，二來試試排水(shui)速度。 5）驗收下水(shui)(shui)(shui)(shui)情況，先用面盆(pen)(pen)盛水(shui)(shui)(shui)(shui)，再向各個(ge)下水(shui)(shui)(shui)(shui)處灌水(shui)(shui)(shui)(shui)，分別(bie)是(shi)臺(tai)盆(pen)(pen)下水(shui)(shui)(shui)(shui)、浴缸下水(shui)(shui)(shui)(shui)、馬桶下水(shui)(shui)(shui)(shui)、廚房和衛生(sheng)及(ji)陽臺(tai)地漏等，基本是(shi)每個(ge)下水(shui)(shui)(shui)(shui)口應灌入兩盆(pen)(pen)水(shui)(shui)(shui)(shui)左(zuo)右，應聽到咕嚕嚕的聲(sheng)音和表面無積水(shui)(shui)(shui)(shui)。 6）驗收地面下水(shui)情況。在廁衛放水(shui)，淺(qian)淺(qian)就(jiu)行了(le)(約高2cm)。然后約(yue)好(hao)樓下(xia)的業(ye)主在24小(xiao)時后查(cha)看其家廁衛(wei)的(de)天(tian)花。 7）核(he)對買賣合(he)同(tong)上注明的設(she)施、設(she)備等是否有遺漏(lou)、品牌(pai)、數量是否相符；8）測量一(yi)下樓宇的層高，用(yong)5米卷尺(chi)即可，采樣(yang)數(shu)據(ju)來源地點與(yu)具體數(shu)據(ju)，最好把水表(biao)、電表(biao)數(shu)字、樓高、馬(ma)桶坑距、浴缸長度和(he)(he)寬(kuan)度、沖淋(lin)房尺(chi)寸、吊頂(ding)高度都記在(zai)一(yi)個(ge)自己的(de)(de)小本子上，同時把一(yi)些(xie)驗收(shou)房子的(de)(de)數(shu)據(ju)和(he)(he)問題寫在(zai)物(wu)業公(gong)司提供的(de)(de)紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的(de)，雙方(fang)應(ying)當就解決方(fang)案及期限達成書(shu)面協議→業主簽(qian)署《住交接單》。 同時要求，開發(fa)商在交房時向業主提供的(de)《竣工驗收(shou)備案表》、《住宅質量保證書(shu)》和《住宅使(shi)用(yong)說明書(shu)》必須為原(yuan)件而不是復印(yin)件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些(xie)房屋的產權人(ren)(ren)在(zai)一個以上(shang)，對此(ci)購房者需要和該房所有產權人(ren)(ren)簽訂房屋買賣合(he)同。若買受人(ren)(ren)與其簽訂的買賣合(he)同未在(zai)其他(ta)共有產權人(ren)(ren)同意的情況下視為(wei)是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)產(chan)證是證明房(fang)主(zhu)對房(fang)屋享有所(suo)有權(quan)的唯一憑證，沒(mei)有房(fang)產(chan)證的房(fang)屋交(jiao)易時對買受人來(lai)說有極(ji)大詐騙風險(xian)。房(fang)主(zhu)可(ke)(ke)能有房(fang)產(chan)證而將其抵押(ya)或轉(zhuan)賣(mai)，即使(shi)現在沒(mei)有將來(lai)辦理取得后(hou)，房(fang)主(zhu)還可(ke)(ke)以(yi)抵押(ya)和轉(zhuan)賣(mai)。所(suo)以(yi)在購(gou)買二(er)手房(fang)時最好(hao)選(xuan)擇有房(fang)產(chan)證的房(fang)屋進行交(jiao)易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)積(ji)(ji)既是(shi)包(bao)括建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)、使用面(mian)積(ji)(ji)和房內(nei)的實(shi)際面(mian)積(ji)(ji)，在房屋產(chan)權證上一般標明的是(shi)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)，為了保(bao)險起見，最好的辦法是(shi)親自測(ce)驗量一下房屋內(nei)從(cong)墻(qiang)角到墻(qiang)角的面(mian)積(ji)(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋的(de)戶型是(shi)(shi)否合(he)理，有(you)沒有(you)特別不適合(he)居住的(de)缺點；管線是(shi)(shi)否太(tai)多(duo)或(huo)者走線不合(he)理；天花板是(shi)(shi)否有(you)滲水(shui)的(de)痕跡(ji)；墻壁(bi)是(shi)(shi)否有(you)爆裂或(huo)者脫皮(pi)等明顯的(de)問題(ti)。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋(wu)(wu)頂平臺、走廊的(de)情況，或(huo)者屋(wu)(wu)內(nei)是(shi)否有搭建的(de)小閣樓；是(shi)否改動過房(fang)屋(wu)(wu)的(de)內(nei)外部(bu)結構，如將陽(yang)臺改成臥室或(huo)廚房(fang)、將一間分隔成兩間等，陽(yang)臺是(shi)否是(shi)業主自己封閉的(de)，這涉及(ji)到面積如何計算(suan)的(de)問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)(fang)交易(yi)過程中(zhong)，大(da)(da)部(bu)分購房(fang)(fang)者都是在房(fang)(fang)屋中(zhong)介(jie)公司(si)選擇房(fang)(fang)源，有的中(zhong)介(jie)公司(si)也為買(mai)賣雙(shuang)方托管購房(fang)(fang)款(kuan)，但個別中(zhong)介(jie)公司(si)將(jiang)客戶購房(fang)(fang)資金挪作他用，加大(da)(da)了買(mai)賣雙(shuang)方的交易(yi)風險。如中(zhong)介(jie)卷款(kuan)逃逸或資不抵債(zhai)，房(fang)(fang)屋交易(yi)人索款(kuan)無望，造(zao)成巨大(da)(da)的經濟損(sun)失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者多(duo)是偽(wei)造虛假身份(fen)，利用(yong)簽訂二手(shou)房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合同為誘餌，在辦理房(fang)(fang)(fang)屋更名過(guo)戶手(shou)續(xu)之前(qian)向購(gou)房(fang)(fang)(fang)者索(suo)要定金及(ji)部分(fen)或全部購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)，一(yi)旦(dan)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者交付款(kuan)項，施騙者便逃之夭(yao)夭(yao)，使購(gou)房(fang)(fang)(fang)者即未得到房(fang)(fang)(fang)屋還損(sun)失了購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施(shi)騙(pian)者(zhe)(zhe)(zhe)多為交易房(fang)(fang)屋(wu)的承租(zu)人，其(qi)(qi)利用能自由出入交易房(fang)(fang)屋(wu)的有利條件，偽(wei)造房(fang)(fang)屋(wu)產權證(zheng)，通過信息(xi)站刊登虛假的賣房(fang)(fang)信息(xi)，造成購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)誤以為施(shi)騙(pian)者(zhe)(zhe)(zhe)就是房(fang)(fang)屋(wu)所有權人，向(xiang)其(qi)(qi)交納定金或購(gou)房(fang)(fang)款，因此上當受騙(pian)。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙者利用銀(yin)行貸款(kuan)審批(pi)程序實施詐騙行為，騙取(qu)交易(yi)房屋。

相對于購(gou)房(fang)(fang)者來說，買二手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)最大(da)的(de)好處就是(shi)可以直(zhi)接拎包入住，省去(qu)了一(yi)大(da)部分(fen)的(de)裝修麻煩事兒。其實買二手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)本(ben)身也很(hen)麻煩，因此建議(yi)購(gou)房(fang)(fang)者在(zai)購(gou)買二手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)過(guo)程中要(yao)多注意，參考(kao)一(yi)些二手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)購(gou)買事項也是(shi)很(hen)有利的(de)。

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四、二手房交接需知【詳細>>】

在房(fang)產交易(yi)中(zhong)因交房(fang)而產生(sheng)的(de)(de)糾紛主要表(biao)現于水(shui)、電、煤氣及其附屬設施(shi)和房(fang)屋裝修等方(fang)面。如果在買賣雙(shuang)方(fang)的(de)(de)《房(fang)地產買賣合同》中(zhong)，對(dui)上(shang)述情形予(yu)以關(guan)注，那么在實際的(de)(de)房(fang)屋交接過程中(zhong)，這樣的(de)(de)矛盾會在很大程度上(shang)被避(bi)免。因此，為(wei)盡可能的(de)(de)減少(shao)今后的(de)(de)麻煩建議購房(fang)者在交房(fang)時(shi)注意以下事項。

1、結清水表賬單

大多數的(de)房(fang)產(chan)上下家不需要辦理水(shui)(shui)(shui)表(biao)過戶手(shou)續。但在(zai)交房(fang)時根據(ju)買賣合同的(de)約定，雙方須要進行抄表(biao)讀數，并按實際的(de)抄表(biao)數由業(ye)主(zhu)結清(qing)所(suo)欠費用。建議買房(fang)在(zai)交房(fang)前要詢問賣房(fang)是否已付清(qing)水(shui)(shui)(shui)費，交房(fang)當日要求上家攜帶好近期的(de)水(shui)(shui)(shui)費賬單，并可以撥打相關機構查(cha)詢該房(fang)產(chan)已往的(de)水(shui)(shui)(shui)費欠繳(jiao)情(qing)況。

2、告知電表狀況

在交(jiao)房時建議(yi)買房者(zhe)親自(zi)查驗電(dian)表(biao)是否有移(yi)動(dong)改裝(zhuang)的(de)痕(hen)跡。在實際操(cao)作(zuo)中(zhong)，現新(xin)建商品房的(de)電(dian)表(biao)戶名基本(ben)為業(ye)主本(ben)人或是開發(fa)商名字。在辦理交(jiao)房手(shou)續時除雙方核對電(dian)表(biao)讀數外，還須雙方攜帶本(ben)人身份證(zheng)件、房產證(zheng)、私(si)章(zhang)等(deng)前(qian)往所(suo)在地電(dian)力營業(ye)廳辦理電(dian)表(biao)過戶更名手(shou)續，并結(jie)清(qing)該電(dian)表(biao)的(de)所(suo)有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤(mei)氣(qi)公司的(de)(de)規(gui)定，上下家(jia)(jia)必須(xu)(xu)憑《房屋買賣合同》其中須(xu)(xu)寫明(ming)本房價已包含煤(mei)氣(qi)設(she)施費或該煤(mei)氣(qi)設(she)備無償轉讓的(de)(de)證明(ming)文字，以及上下家(jia)(jia)的(de)(de)身份(fen)證，上家(jia)(jia)近期的(de)(de)煤(mei)氣(qi)費賬單，雙方親自到(dao)燃氣(qi)部門辦(ban)理過戶更名(ming)手續。對(dui)于沒有約定或約定不清的(de)(de)，燃氣(qi)部門將拒絕辦(ban)理。

4、有線電視過戶

有(you)(you)線電視(shi)實行(xing)一戶一卡制，如遇上家拖(tuo)欠費用的(de)情況，時間一長(chang)，有(you)(you)線站(zhan)會(hui)作封端處理。因此在(zai)交房(fang)時買房(fang)可(ke)要求賣方提交交房(fang)當年的(de)有(you)(you)線電視(shi)費收據憑證及有(you)(you)線電視(shi)初裝憑證。買房(fang)憑上述兩樣(yang)資料(liao)和新的(de)房(fang)地產權證，即可(ke)到房(fang)屋(wu)所(suo)在(zai)地的(de)區(qu)有(you)(you)線電視(shi)公(gong)司辦理過戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如果買(mai)(mai)房(fang)無需(xu)延用(yong)賣(mai)(mai)房(fang)的電話(hua)號(hao)碼(ma)(ma)(ma)，則(ze)上家可以(yi)(yi)去電信公司注銷(xiao)或遷移該號(hao)碼(ma)(ma)(ma)，然(ran)后下(xia)家另外自行申(shen)請安(an)裝電話(hua)。如果買(mai)(mai)房(fang)需(xu)要(yao)延用(yong)賣(mai)(mai)房(fang)的電話(hua)號(hao)碼(ma)(ma)(ma)，則(ze)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方一起(qi)到電信部門辦(ban)理(li)過戶(hu)手(shou)續，并以(yi)(yi)交房(fang)當(dang)(dang)日為(wei)準(zhun)結算(suan)話(hua)費(fei)賬單(dan)。至于寬(kuan)帶費(fei)用(yong)以(yi)(yi)交房(fang)當(dang)(dang)日為(wei)準(zhun)并以(yi)(yi)上月賬單(dan)結算(suan)。

6、結算維修資金

按照房地產管理部門的(de)規(gui)定，住宅轉讓(rang)時(shi)(shi)，維(wei)修(xiu)資(zi)金賬戶中余款是不予退(tui)還(huan)的(de)，因此賣方(fang)憑《商品住宅維(wei)修(xiu)資(zi)金結算交割單》綠(lv)色聯可向買(mai)房按實結算或贈送給下(xia)家。同時(shi)(shi)維(wei)修(xiu)資(zi)金的(de)所有人更名為買(mai)方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議(yi)買(mai)(mai)賣雙方(fang)到(dao)房屋所在地(di)的物(wu)業(ye)管理公司(si)辦(ban)理以交房當日(ri)為準結(jie)算(suan)物(wu)業(ye)管理費(fei)。同時買(mai)(mai)房辦(ban)理物(wu)業(ye)進戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請(qing)各位業主(zhu)與買家(jia)把附送的(de)物品列明清單及數(shu)量，對于一些家(jia)電產品建議(yi)列明型號、牌(pai)子(zi)等，方便收樓時核(he)對物品是否與合同相符(fu)。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別(bie)對于(yu)樓(lou)齡長的物業(ye))；檢查水、電(dian)是否正(zheng)常，用水通道是否暢通等。檢查室內各(ge)項設備是否工作正(zheng)常，如有任何(he)問題舊(jiu)業主(zhu)(zhu)須配合新業主(zhu)(zhu)維(wei)修，否則可能新業主(zhu)(zhu)要承擔(dan)負責。

3、收樓證明是否齊全

對(dui)于(yu)一些(xie)多年未入(ru)住的新樓，購房者收樓時(shi)要檢查驗收樓盤(pan)交付(fu)使用的證件是(shi)否齊備，同時(shi)對(dui)于(yu)一些(xie)所謂(wei)收樓費用，例(li)如維(wei)修基金等，必須清(qing)晰(xi)知道業主是(shi)否曾繳交過，以免造成自己的損失。

4、戶籍是否遷出

對(dui)于名校物業(ye)(ye)，有(you)部分(fen)的原業(ye)(ye)主(zhu)把物業(ye)(ye)出售，但戶(hu)籍(ji)(ji)仍掛在已(yi)出售的物業(ye)(ye)，新(xin)業(ye)(ye)主(zhu)在收(shou)樓時(shi)(shi)，如(ru)果想用該物業(ye)(ye)的戶(hu)籍(ji)(ji)時(shi)(shi)，及時(shi)(shi)要求對(dui)方按時(shi)(shi)把戶(hu)籍(ji)(ji)遷出，否則新(xin)業(ye)(ye)主(zhu)無(wu)法找(zhao)派出所接(jie)收(shou)戶(hu)籍(ji)(ji)。

5、發票是否齊全

買家成功收樓后(hou)，通常(chang)客戶都要(yao)辦理一(yi)些過戶手(shou)(shou)續，例如過戶的稅(shui)單、有(you)線電視、電話、網絡等(deng)轉名手(shou)(shou)續的發票是否齊全(quan)，否則買家無法使用(yong)相關的服(fu)務。