什么是期房

人們習慣上把(ba)在(zai)建(jian)(jian)的、尚未(wei)完成(cheng)建(jian)(jian)設的、不能交付使用的房(fang)(fang)屋稱為(wei)期房(fang)(fang)。即指開發商(shang)從取得商(shang)品房(fang)(fang)預售許可證(zheng)開始至取得房(fang)(fang)地產權(quan)證(zheng)（大產證(zheng)）止，在(zai)這一期間的商(shang)品房(fang)(fang)稱為(wei)期房(fang)(fang)。

期房有哪些優缺點

1、期房的優點

（1）房(fang)源(yuan)充足(zu)，戶型(xing)(xing)、樓層的選(xuan)擇較多。期房(fang)出售(shou)時一般房(fang)源(yuan)都(dou)較充足(zu)，選(xuan)擇空間大，購房(fang)者可根據自己的喜好，選(xuan)到(dao)合適、滿意的樓層和(he)戶型(xing)(xing)。

（2）每期開盤一般(ban)都有優惠，價格相對更(geng)便宜。開發(fa)商為了盡(jin)快收回資(zi)金或(huo)者募集資(zi)金，會(hui)對期房給予(yu)較大的優惠，一般(ban)來說買(mai)期房比買(mai)現房在價格上可優惠10%以上。

（3）工(gong)程質量隨時可(ke)見，便于監督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購房者可(ke)隨時經常去(qu)觀看和了(le)解工(gong)程進度，可(ke)以對房屋結構(gou)、墻體、地板、隱蔽電路等(deng)建(jian)好以后不易看到的工(gong)程隨時監督。

（4）付款(kuan)(kuan)(kuan)輕松，隨施工(gong)進度(du)付款(kuan)(kuan)(kuan)，一(yi)般(ban)(ban)分為三次(ci)(ci)。首(shou)次(ci)(ci)付款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)間(jian)為取得(de)預售證時(shi)，一(yi)般(ban)(ban)僅付1萬元～2萬元的(de)定金(jin)和(he)總房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)10%左右的(de)首(shou)期房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)；第二次(ci)(ci)付款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)間(jian)是(shi)(shi)工(gong)程進行到一(yi)半時(shi)，付款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)約為總房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)60%；第三次(ci)(ci)付款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)間(jian)為房(fang)屋(wu)已(yi)經(jing)交(jiao)工(gong)或即將投入(ru)使用時(shi)，購(gou)房(fang)者將余下的(de)款(kuan)(kuan)(kuan)項付完，同時(shi)開發商將房(fang)屋(wu)交(jiao)付給(gei)購(gou)房(fang)者，也可(ke)選擇(ze)按揭(jie)付款(kuan)(kuan)(kuan)。如果是(shi)(shi)一(yi)次(ci)(ci)性交(jiao)付全款(kuan)(kuan)(kuan)，可(ke)獲得(de)更大的(de)優惠。

（5）如果是(shi)地段(duan)較好(hao)的樓(lou)盤，并且(qie)樓(lou)盤附(fu)近有新的大型建筑(zhu)和道(dao)路規劃，周邊的配套(tao)設(she)施更(geng)加完善起來(lai)，房(fang)子則(ze)可(ke)能具有保值和升值功能。

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2、期房的缺點

（1）有(you)太多(duo)不可(ke)(ke)預知(zhi)的(de)潛(qian)在因素。因為只能(neng)看到效(xiao)果(guo)圖(tu)、樣板(ban)房（部分有(you)）和(he)沙(sha)盤圖(tu)，實物和(he)效(xiao)果(guo)圖(tu)可(ke)(ke)能(neng)差(cha)距(ju)不小。期房不僅需要等(deng)待時間，還可(ke)(ke)能(neng)因購房居民對周邊開發(fa)規劃不了(le)解，購房后會(hui)發(fa)生(sheng)鄰近又蓋新樓遮擋視線(xian)陽光，或原有(you)的(de)配套改(gai)作他用，或其他事件嚴重影響居住環境等(deng)問題。

（2）建(jian)設過程(cheng)中有(you)工程(cheng)停頓或者“爛尾(wei)”的風險。有(you)些開發(fa)商情況難(nan)以把握，若開發(fa)商在樓盤建(jian)設過程(cheng)中因實力(li)不(bu)足、資金不(bu)到位，使工程(cheng)停頓或者倒閉，那么購(gou)房者就會蒙(meng)受巨大(da)的損失。

（3）購買(mai)風(feng)險較大(da)，沒有實物對照(zhao)，有關(guan)面積、戶(hu)型、裝修(xiu)標準難以判斷。購房(fang)者僅(jin)僅(jin)參(can)考模型中的(de)綠地景觀(guan)、整體規(gui)劃、戶(hu)型等方(fang)面就決定買(mai)房(fang)，到工程完工后，很(hen)有可能(neng)發現房(fang)子和(he)理想中差距較大(da)，在房(fang)屋面積、公攤面積上也有可能(neng)出現糾(jiu)紛。

（4）期房合同上寫(xie)明(ming)的交房時間往往都會逾期，不管是開發(fa)商(shang)原本就有(you)意欺(qi)騙還(huan)是其他客觀原因，都將給購房者帶來不便。

（5）市場行情與價格漲跌難以(yi)預測(ce)，具有一定風險。

期房和現房有什么區別

1、從入(ru)住時間(jian)來(lai)看，現房是(shi)(shi)你什(shen)么時候買就(jiu)什(shen)么時候可以住；而準現房則是(shi)(shi)需(xu)要(yao)等(deng)到房子封頂，需(xu)要(yao)等(deng)一段時間(jian)才能住，但是(shi)(shi)比期(qi)房等(deng)待(dai)的時間(jian)要(yao)短；而期(qi)房的等(deng)待(dai)時間(jian)是(shi)(shi)最長的。

2、從各自(zi)的(de)配(pei)套(tao)設(she)(she)施(shi)(shi)來看，現(xian)房(fang)的(de)配(pei)套(tao)設(she)(she)施(shi)(shi)完善，大多是(shi)已經建好(hao)(hao)的(de)配(pei)套(tao)設(she)(she)施(shi)(shi)，戶主(zhu)可親身體驗來判斷(duan)好(hao)(hao)壞并且提出修改建議；而準現(xian)房(fang)的(de)配(pei)套(tao)設(she)(she)施(shi)(shi)一(yi)般(ban)都在建設(she)(she)中，但能知道承諾的(de)配(pei)套(tao)設(she)(she)施(shi)(shi)是(shi)否(fou)正在建設(she)(she)過(guo)程中；期(qi)房(fang)就只(zhi)能看設(she)(she)計圖(tu)和區(qu)域規劃圖(tu)，但是(shi)具體是(shi)否(fou)能實現(xian)不確定。

3、從房(fang)屋價(jia)格來看，在一般情況(kuang)下，現(xian)房(fang)的(de)價(jia)格肯定是(shi)(shi)要比準(zhun)現(xian)房(fang)和期房(fang)要高一些，因為直接可以入住，不需要時(shi)間成本，而(er)準(zhun)現(xian)房(fang)與期房(fang)的(de)房(fang)價(jia)，受(shou)市(shi)場、地段的(de)影響較大，但是(shi)(shi)優(you)惠(hui)力度較大，可能會(hui)很便(bian)宜。

期房購買流程

1、首先要選房

購房(fang)者首先應該(gai)要去售樓部(bu)查(cha)看戶型，選(xuan)定(ding)(ding)自己(ji)滿意(yi)的(de)戶型和樓盤。在(zai)選(xuan)房(fang)的(de)時候(hou)，一定(ding)(ding)要注意(yi)查(cha)看開發商(shang)＂五(wu)(wu)證＂是否齊全。除了查(cha)看五(wu)(wu)證以外，選(xuan)房(fang)的(de)同時還要仔細了解開發商(shang)的(de)基本情(qing)況。其中包括(kuo)開發商(shang)的(de)信(xin)譽、經(jing)濟實力、資信(xin)狀況及歷(li)年在(zai)房(fang)地產市場的(de)開發業績，因為購買期房(fang)的(de)風險是比較大(da)的(de)，所以選(xuan)擇(ze)大(da)開發商(shang)會(hui)更有(you)保(bao)障(zhang)。

2、簽訂購房合(he)同(tong)

在選好(hao)房子(zi)后，如果(guo)購(gou)房者有意向(xiang)購(gou)房的(de)話，接下來(lai)就(jiu)是與開發商簽訂購(gou)房合同(tong)了。

3、預售登記

很(hen)多購房者(zhe)都有這樣(yang)的(de)誤區(qu)，認(ren)為與開發商簽訂買(mai)(mai)(mai)賣(mai)合同(tong)之后，房子(zi)就是自己(ji)的(de)了。其(qi)實買(mai)(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)只有在(zai)辦理完預售登記后，契約才會具備法律效力。買(mai)(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)應在(zai)契約簽訂后30日內，應該就去(qu)所屬房屋(wu)土地管理局市場(chang)處辦理。

4、收房驗房

等到(dao)開發(fa)商竣工(gong)驗(yan)收(shou)(shou)后，就會通知購房者(zhe)(zhe)來驗(yan)房收(shou)(shou)房。大(da)家在收(shou)(shou)房的時候應查看房屋基本設施是否(fou)(fou)(fou)齊全(quan)，水、電(dian)、氣(qi)是否(fou)(fou)(fou)通暢(chang)，開發(fa)商在購房時答應的條(tiao)件(jian)有(you)(you)沒有(you)(you)做到(dao)，還有(you)(you)小區的物(wu)業是否(fou)(fou)(fou)得力，監管到(dao)位(wei)，以及現(xian)在買房者(zhe)(zhe)很看重的停車位(wei)問題。都應該得到(dao)一個妥善(shan)的處理。

期房付款方法

1、首付(fu)款(kuan)比(bi)例(li)：一(yi)般而言首套房購買者(zhe)，可以根據個人經濟實力(li)，選擇首付(fu)款(kuan)的最低(di)比(bi)例(li)或(huo)者(zhe)更高，一(yi)般首付(fu)是全款(kuan)的20%-30%等等，如(ru)果在首付(fu)壓力(li)較大的時候(hou)，可以選擇最低(di)比(bi)例(li)繳(jiao)納，余款(kuan)通過公積金貸(dai)款(kuan)或(huo)者(zhe)商業貸(dai)款(kuan)來補充。

2、繳(jiao)納月(yue)供：貸(dai)款(kuan)(kuan)后(hou)，等到(dao)銀行放款(kuan)(kuan)，則從放款(kuan)(kuan)日起開始每月(yue)繳(jiao)納月(yue)供，月(yue)供繳(jiao)納數(shu)量(liang)公積金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)是可以調整的(de)，找到(dao)相(xiang)應的(de)電話，提前一個月(yue)更改，下個月(yue)的(de)繳(jiao)納數(shu)額。月(yue)供與銀行利(li)率相(xiang)關，記得每年(nian)年(nian)初根據利(li)率合理調整月(yue)供數(shu)量(liang)。

3、全款(kuan)購買：期房(fang)也是(shi)可以全款(kuan)的，只要有經濟實力，交(jiao)款(kuan)后，就等開發(fa)商通知收房(fang)，全款(kuan)購買缺點(dian)就是(shi)金額(e)支出較大(da)，但是(shi)優點(dian)是(shi)不(bu)用做房(fang)奴并給銀行繳納利(li)息，總(zong)體而言100萬的房(fang)子，利(li)息約為20多萬。

購買期房要注意哪些風險

1、查看開發商的五證是否(fou)齊全

五(wu)證(zheng)是(shi)開發商(shang)(shang)銷(xiao)售房(fang)子的(de)必備(bei)條件，只有五(wu)證(zheng)齊全(quan)(quan)的(de)房(fang)屋才(cai)是(shi)合法的(de)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)，才(cai)能得到相關(guan)部門和法律的(de)承認與保護。如果開發商(shang)(shang)的(de)五(wu)證(zheng)不齊全(quan)(quan)，購買期房(fang)后的(de)風險會很大，比如無法簽訂正式的(de)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)合同、網簽無法進行(xing)、無法辦(ban)理(li)房(fang)產證(zheng)、不能貸款等。因此，大家在買房(fang)前(qian)一定要查(cha)看開發商(shang)(shang)的(de)五(wu)證(zheng)是(shi)否齊全(quan)(quan)。

五(wu)證(zheng)是指(zhi)《國有(you)土地(di)使用(yong)證(zheng)》、《建(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)規(gui)劃許(xu)可證(zheng)》、《建(jian)(jian)設(she)工(gong)(gong)程規(gui)劃許(xu)可證(zheng)》、《建(jian)(jian)設(she)工(gong)(gong)程施工(gong)(gong)許(xu)可證(zheng)》、《商品房銷售（預(yu)售）許(xu)可證(zheng)》。

在這(zhe)里小(xiao)編(bian)要(yao)(yao)提醒大家在查看五證時(shi)一定要(yao)(yao)看原件，因為(wei)復印件容易作(zuo)弊(bi)。此外，還要(yao)(yao)注意核實(shi)自己擬購買(mai)的房屋(wu)是否(fou)在《商品(pin)房銷(xiao)售(shou)（預售(shou)）許可(ke)證》上所載(zai)的房屋(wu)棟號范圍內。

2、考察開發商的實(shi)力

購房者在購買期房之前一定要對開發商的實力和信譽進行全面考察，可以去開發商已經開(kai)發(fa)過的(de)(de)樓(lou)盤(pan)現場轉一(yi)轉，了解下小(xiao)區的(de)(de)基本(ben)情況，也可以上網查(cha)詢該開(kai)發(fa)商的(de)(de)實(shi)力和口碑(bei)，比如進入業(ye)主論壇，看看業(ye)主們對該樓(lou)盤(pan)的(de)(de)評價。

3、要求開發商將承諾(nuo)與廣告(gao)宣傳的內(nei)容寫(xie)入(ru)合同里(li)

我(wo)們(men)(men)在購買房子的(de)過程中，是什么打動了我(wo)們(men)(men)的(de)心讓我(wo)們(men)(men)去(qu)購買，想必一定(ding)是開(kai)發商的(de)廣告(gao)，既然我(wo)們(men)(men)是因為被廣告(gao)里的(de)內(nei)容所吸引而(er)購房的(de)，那(nei)么我(wo)們(men)(men)就需要(yao)(yao)把我(wo)們(men)(men)想要(yao)(yao)的(de)東西(xi)寫入購買合同(tong)里，從而(er)得(de)到我(wo)們(men)(men)想要(yao)(yao)的(de)東西(xi)。

比如，開發(fa)(fa)商的廣告描述是買房就(jiu)送停車(che)位(wei)，這時(shi)購房者就(jiu)應該要求開發(fa)(fa)商把車(che)位(wei)的具(ju)體位(wei)置、面積、產權等寫入合同(tong)里。

此外，還有(you)(you)關(guan)于小區(qu)的布局(ju)圖的約定，比如層高、方位、小區(qu)入口、綠化率、是否有(you)(you)商鋪的附(fu)屬等(deng)都(dou)要(yao)盡(jin)量寫入合同里。如果開發(fa)商沒有(you)(you)履行承諾，這些約定都(dou)是以后的法(fa)律依據。

4、注(zhu)意購房合同中不可(ke)抗力條(tiao)款(kuan)

不(bu)(bu)可抗力是(shi)指在合同(tong)訂(ding)立后發生(sheng)當事人在訂(ding)合同(tong)時不(bu)(bu)能預見、不(bu)(bu)能避免、不(bu)(bu)可控制的意(yi)外事故(gu)，以致不(bu)(bu)能履行合同(tong)或不(bu)(bu)能如期履行合同(tong)。

不(bu)可抗(kang)力的意外事故主要包括由(you)于自然力量(liang)引起(qi)(qi)的事故，如水(shui)災(zai)(zai)、風(feng)災(zai)(zai)、旱災(zai)(zai)、地(di)震、臺風(feng)、冰(bing)雹、泥石流等；由(you)于社會原因(yin)引起(qi)(qi)的事故，如戰爭、政府禁令、征(zheng)收、征(zheng)用等；以及發生的社會異常事件，如騷亂等。

期房出現哪些問題可以退房

１、商(shang)品(pin)房買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)內(nei)容異于認購(gou)書內(nei)容，由于合(he)(he)(he)同(tong)主要(yao)條(tiao)(tiao)款(kuan)已經確定(ding)，合(he)(he)(he)同(tong)已經成立(li)，對(dui)未(wei)決事項(xiang)雙方應繼續談判(pan)以簽訂本約。如果開(kai)發商(shang)提(ti)供(gong)的格式合(he)(he)(he)同(tong)與認購(gou)書條(tiao)(tiao)款(kuan)不(bu)一致，或者商(shang)品(pin)房買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)條(tiao)(tiao)款(kuan)不(bu)合(he)(he)(he)理(li)，此時買(mai)方有權拒(ju)簽，并(bing)要(yao)求返(fan)還定(ding)金。

２、開發商(shang)未取(qu)得(de)相應的批準、證(zheng)件(jian)，《城市房(fang)地(di)產管理法(fa)》第(di)４４條規(gui)定(ding)對商(shang)品房(fang)預(yu)售(shou)限定(ding)了嚴(yan)格的條件(jian)，其中取(qu)得(de)商(shang)品房(fang)預(yu)售(shou)許可證(zheng)是(shi)開發商(shang)預(yu)售(shou)的前提。如果開發商(shang)沒(mei)有取(qu)得(de)預(yu)售(shou)許可證(zheng)進行預(yu)售(shou)，所簽訂的合同則(ze)沒(mei)有法(fa)律效力(li)，業主有權要求退房(fang)。

３、開(kai)(kai)發(fa)商(shang)單(dan)方變(bian)更規劃(hua)，在簽訂商(shang)品房買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)后，如果開(kai)(kai)發(fa)商(shang)未經買(mai)方同(tong)(tong)意單(dan)方變(bian)更朝向、面積(ji)、戶型(xing)等規劃(hua)、設計，買(mai)方有權要求解除合(he)同(tong)(tong)，并要求開(kai)(kai)發(fa)商(shang)支(zhi)付相(xiang)應賠償金。

４、面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)，《較高人民法院關于審理(li)商品房買(mai)賣(mai)合同(tong)糾紛案(an)件司(si)法解(jie)釋的理(li)解(jie)與適用(yong)》第十四(si)條(tiao)明確(que)規定，出賣(mai)人交付使用(yong)的房屋套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)或建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與合同(tong)約(yue)定面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)不符，合同(tong)對此有約(yue)定的，依約(yue)定處理(li)；如無(wu)約(yue)定，則面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)比絕對值超(chao)過３％，買(mai)受(shou)人有權請求解(jie)除合同(tong)。

５、遲延交房實踐中，開發商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件（如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等）進行規避。