什么是期房

人們習慣上把(ba)在(zai)建的(de)、尚(shang)未完成建設的(de)、不能交付使用的(de)房(fang)(fang)屋(wu)稱(cheng)(cheng)為期(qi)房(fang)(fang)。即指開發商從取得(de)(de)商品(pin)房(fang)(fang)預售許可證開始至取得(de)(de)房(fang)(fang)地產權證（大產證）止，在(zai)這(zhe)一期(qi)間的(de)商品(pin)房(fang)(fang)稱(cheng)(cheng)為期(qi)房(fang)(fang)。

期房有哪些優缺點

1、期房的優點

（1）房(fang)源充足，戶(hu)型、樓(lou)層(ceng)的選擇較多(duo)。期(qi)房(fang)出(chu)售時一般房(fang)源都(dou)較充足，選擇空間大，購房(fang)者可根據自己(ji)的喜好，選到合適、滿意的樓(lou)層(ceng)和戶(hu)型。

（2）每期(qi)(qi)開盤一(yi)般(ban)(ban)都有優惠，價格相(xiang)對(dui)更便(bian)宜。開發商為(wei)了盡快收回資金或者募集資金，會對(dui)期(qi)(qi)房給予(yu)較(jiao)大的優惠，一(yi)般(ban)(ban)來說買期(qi)(qi)房比買現房在價格上(shang)可(ke)優惠10%以上(shang)。

（3）工(gong)程質量(liang)隨(sui)時(shi)可(ke)(ke)見，便于(yu)監(jian)督(du)和提出意見。從(cong)付完定(ding)金的那一刻起，購房(fang)者可(ke)(ke)隨(sui)時(shi)經常去觀看和了解(jie)工(gong)程進度(du)，可(ke)(ke)以對(dui)房(fang)屋結構、墻體、地板、隱蔽電路等建好以后不易看到(dao)的工(gong)程隨(sui)時(shi)監(jian)督(du)。

（4）付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)輕松，隨施工(gong)進度(du)付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)，一(yi)(yi)般(ban)分(fen)為三(san)次。首次付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)時間為取得(de)預售證(zheng)時，一(yi)(yi)般(ban)僅付(fu)(fu)(fu)(fu)1萬元～2萬元的(de)定金和(he)總房(fang)款(kuan)10%左右的(de)首期房(fang)款(kuan)；第(di)(di)二次付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)時間是(shi)工(gong)程進行到一(yi)(yi)半時，付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)額約為總房(fang)款(kuan)的(de)60%；第(di)(di)三(san)次付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)時間為房(fang)屋已經交工(gong)或即將(jiang)投入使用時，購(gou)房(fang)者將(jiang)余下(xia)的(de)款(kuan)項付(fu)(fu)(fu)(fu)完，同時開(kai)發商將(jiang)房(fang)屋交付(fu)(fu)(fu)(fu)給購(gou)房(fang)者，也可選擇(ze)按揭付(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)。如果是(shi)一(yi)(yi)次性交付(fu)(fu)(fu)(fu)全款(kuan)，可獲得(de)更大的(de)優惠。

（5）如(ru)果是地(di)段較好的樓(lou)盤，并且樓(lou)盤附(fu)近有新的大型建(jian)筑和道路規劃(hua)，周(zhou)邊的配套設(she)施(shi)更加完善(shan)起來(lai)，房子則可能具有保(bao)值和升值功能。

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2、期房的缺點

（1）有(you)太多不可預知的潛在因素。因為只(zhi)能看(kan)到效(xiao)果圖、樣板房(fang)（部分(fen)有(you)）和沙盤圖，實(shi)物(wu)和效(xiao)果圖可能差(cha)距不小(xiao)。期房(fang)不僅需(xu)要(yao)等(deng)待時間，還(huan)可能因購房(fang)居民對周邊開發(fa)規劃不了解(jie)，購房(fang)后會發(fa)生鄰(lin)近又蓋新樓遮(zhe)擋視線陽光(guang)，或原有(you)的配套改作他用，或其(qi)他事件嚴(yan)重(zhong)影響居住環境(jing)等(deng)問題(ti)。

（2）建設(she)過(guo)程中有工程停頓(dun)或(huo)者“爛尾”的風險。有些開發商情況難以把握，若開發商在(zai)樓盤建設(she)過(guo)程中因實力不足、資金不到(dao)位，使工程停頓(dun)或(huo)者倒閉，那(nei)么(me)購房者就會蒙受巨大的損(sun)失(shi)。

（3）購買(mai)(mai)風險較(jiao)大(da)，沒(mei)有(you)實(shi)物對(dui)照(zhao)，有(you)關面積(ji)、戶型(xing)、裝修(xiu)標(biao)準難以(yi)判斷。購房(fang)者僅僅參(can)考(kao)模型(xing)中的綠地景觀、整體(ti)規劃、戶型(xing)等(deng)方(fang)面就決定(ding)買(mai)(mai)房(fang)，到工(gong)(gong)程完(wan)工(gong)(gong)后，很(hen)有(you)可能發(fa)現(xian)房(fang)子(zi)和理想中差距較(jiao)大(da)，在(zai)房(fang)屋(wu)面積(ji)、公攤面積(ji)上(shang)也有(you)可能出現(xian)糾紛。

（4）期房合同上寫明的交(jiao)房時(shi)間(jian)往往都會逾(yu)期，不管是開(kai)發商(shang)原本(ben)就(jiu)有意欺騙還是其他客觀原因，都將給購房者帶來不便。

（5）市場行(xing)情與價格漲跌難以預測，具有一定風險。

期房和現房有什么區別

1、從入住時(shi)(shi)間(jian)(jian)來看(kan)，現房是你(ni)什(shen)(shen)么時(shi)(shi)候(hou)買就什(shen)(shen)么時(shi)(shi)候(hou)可以住；而(er)準現房則是需要等(deng)到房子封頂，需要等(deng)一段(duan)時(shi)(shi)間(jian)(jian)才能住，但是比(bi)期房等(deng)待的(de)時(shi)(shi)間(jian)(jian)要短；而(er)期房的(de)等(deng)待時(shi)(shi)間(jian)(jian)是最長的(de)。

2、從各自的(de)配(pei)套(tao)(tao)設施來(lai)看(kan)，現(xian)房(fang)的(de)配(pei)套(tao)(tao)設施完善，大多(duo)是已經建(jian)好(hao)的(de)配(pei)套(tao)(tao)設施，戶主可親(qin)身體驗來(lai)判(pan)斷(duan)好(hao)壞并且提出修改建(jian)議(yi)；而準現(xian)房(fang)的(de)配(pei)套(tao)(tao)設施一般都在建(jian)設中(zhong)，但能(neng)知道承諾的(de)配(pei)套(tao)(tao)設施是否(fou)正(zheng)在建(jian)設過程中(zhong)；期房(fang)就只能(neng)看(kan)設計圖和(he)區(qu)域規劃(hua)圖，但是具體是否(fou)能(neng)實現(xian)不確定。

3、從房(fang)(fang)(fang)屋價格(ge)來看，在(zai)一(yi)般(ban)情況下，現房(fang)(fang)(fang)的(de)價格(ge)肯定是要(yao)比準現房(fang)(fang)(fang)和期房(fang)(fang)(fang)要(yao)高(gao)一(yi)些，因為直接(jie)可(ke)以入住，不(bu)需要(yao)時間成本，而準現房(fang)(fang)(fang)與期房(fang)(fang)(fang)的(de)房(fang)(fang)(fang)價，受市場(chang)、地段的(de)影(ying)響(xiang)較大，但(dan)是優惠力度較大，可(ke)能會很(hen)便(bian)宜。

期房購買流程

1、首先要選房

購(gou)房者首先應(ying)該要去售(shou)樓部查看(kan)戶(hu)型，選(xuan)(xuan)(xuan)定自(zi)己滿意的(de)戶(hu)型和(he)樓盤。在選(xuan)(xuan)(xuan)房的(de)時候，一定要注(zhu)意查看(kan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)＂五證(zheng)＂是否齊全。除了(le)查看(kan)五證(zheng)以(yi)外，選(xuan)(xuan)(xuan)房的(de)同時還(huan)要仔細了(le)解開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)基本情(qing)況。其中包(bao)括(kuo)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)信(xin)譽、經濟實力(li)、資(zi)信(xin)狀況及歷年在房地產(chan)市場的(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)業績，因為購(gou)買期房的(de)風(feng)險是比(bi)較大的(de)，所以(yi)選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)大開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)會更有(you)保障(zhang)。

2、簽訂購房合同

在選好房(fang)子(zi)后(hou)，如(ru)果購(gou)房(fang)者(zhe)有意向購(gou)房(fang)的(de)話(hua)，接下來就是與開發商簽訂購(gou)房(fang)合同了。

3、預售登記

很多(duo)購(gou)房(fang)(fang)者都有(you)這樣的誤區，認為與開(kai)發商簽(qian)訂買(mai)賣(mai)合(he)同之后，房(fang)(fang)子就是自己(ji)的了。其(qi)實買(mai)賣(mai)雙方只有(you)在辦(ban)理完預售登記后，契(qi)約才會具備法(fa)律效力。買(mai)賣(mai)雙方應在契(qi)約簽(qian)訂后30日內，應該就去(qu)所屬房(fang)(fang)屋土地管理局(ju)市場(chang)處(chu)辦(ban)理。

4、收房驗房

等到開(kai)發(fa)商竣工驗收(shou)后，就(jiu)會通(tong)知(zhi)購房(fang)(fang)(fang)者來驗房(fang)(fang)(fang)收(shou)房(fang)(fang)(fang)。大家在收(shou)房(fang)(fang)(fang)的(de)時候應查看(kan)房(fang)(fang)(fang)屋基本(ben)設施是(shi)否齊全，水、電、氣是(shi)否通(tong)暢，開(kai)發(fa)商在購房(fang)(fang)(fang)時答應的(de)條件有(you)沒有(you)做到，還有(you)小(xiao)區(qu)的(de)物(wu)業是(shi)否得力，監管到位，以及現(xian)在買房(fang)(fang)(fang)者很看(kan)重的(de)停車位問題。都應該(gai)得到一個妥善(shan)的(de)處理。

期房付款方法

1、首(shou)付款(kuan)比(bi)例(li)：一般而言首(shou)套房購買者(zhe)，可以根據(ju)個人(ren)經濟實力，選擇首(shou)付款(kuan)的最(zui)低比(bi)例(li)或者(zhe)更高，一般首(shou)付是全款(kuan)的20%-30%等(deng)等(deng)，如果在首(shou)付壓力較(jiao)大的時候，可以選擇最(zui)低比(bi)例(li)繳納(na)，余款(kuan)通過公積金貸款(kuan)或者(zhe)商業貸款(kuan)來補充。

2、繳納(na)月(yue)(yue)供：貸款后，等到銀行(xing)(xing)放款，則(ze)從放款日起開始(shi)每月(yue)(yue)繳納(na)月(yue)(yue)供，月(yue)(yue)供繳納(na)數量公(gong)積金貸款是可以調整的，找到相(xiang)應的電(dian)話，提前(qian)一(yi)個月(yue)(yue)更改，下個月(yue)(yue)的繳納(na)數額。月(yue)(yue)供與銀行(xing)(xing)利(li)率相(xiang)關，記得每年(nian)年(nian)初(chu)根據利(li)率合理調整月(yue)(yue)供數量。

3、全(quan)款(kuan)購買：期房(fang)(fang)也是(shi)可以(yi)全(quan)款(kuan)的(de)，只要(yao)有經濟實力，交款(kuan)后，就等開發(fa)商通知(zhi)收房(fang)(fang)，全(quan)款(kuan)購買缺點就是(shi)金(jin)額(e)支出較大(da)，但是(shi)優點是(shi)不用做房(fang)(fang)奴并(bing)給(gei)銀行繳納利息，總體而言100萬(wan)(wan)的(de)房(fang)(fang)子，利息約為20多萬(wan)(wan)。

購買期房要注意哪些風險

1、查看開發商(shang)的五證是否齊全

五(wu)證(zheng)是開發商銷售房(fang)子的(de)必備條件(jian)，只有五(wu)證(zheng)齊(qi)全的(de)房(fang)屋才(cai)是合(he)法的(de)商品房(fang)，才(cai)能(neng)得到相關部(bu)門和法律(lv)的(de)承認與保護。如果開發商的(de)五(wu)證(zheng)不齊(qi)全，購買(mai)(mai)期房(fang)后的(de)風險會很(hen)大(da)，比如無法簽訂正式的(de)商品房(fang)合(he)同、網簽無法進行(xing)、無法辦理房(fang)產(chan)證(zheng)、不能(neng)貸款等(deng)。因此，大(da)家在買(mai)(mai)房(fang)前一定要查看(kan)開發商的(de)五(wu)證(zheng)是否齊(qi)全。

五(wu)證(zheng)是指《國有土地使用證(zheng)》、《建設用地規劃許(xu)可(ke)證(zheng)》、《建設工程(cheng)(cheng)規劃許(xu)可(ke)證(zheng)》、《建設工程(cheng)(cheng)施工許(xu)可(ke)證(zheng)》、《商(shang)品(pin)房銷售（預售）許(xu)可(ke)證(zheng)》。

在這里(li)小編要提(ti)醒大家在查看五證時一定要看原(yuan)件，因為復印件容(rong)易(yi)作弊。此外，還要注意核實自己擬(ni)購買的房(fang)(fang)屋是否在《商品房(fang)(fang)銷售（預(yu)售）許(xu)可證》上所(suo)載的房(fang)(fang)屋棟號(hao)范圍內(nei)。

2、考察(cha)開發(fa)商的實(shi)力(li)

購房者在購買期房之前一定要對開發商的實力和信譽進行全面考察，可以去開發商已經開發(fa)(fa)過的樓(lou)盤現場轉一轉，了解(jie)下(xia)小區的基本情況，也可以上網查詢該開發(fa)(fa)商的實力(li)和(he)口碑，比如進入業主論壇，看看業主們對該樓(lou)盤的評價(jia)。

3、要求開發商將承諾與廣告宣傳的內容寫入合同里

我(wo)(wo)們(men)(men)在購買房子(zi)的(de)過(guo)程中，是什么打動了我(wo)(wo)們(men)(men)的(de)心讓我(wo)(wo)們(men)(men)去購買，想(xiang)(xiang)必(bi)一定(ding)是開發(fa)商的(de)廣告，既然我(wo)(wo)們(men)(men)是因為被(bei)廣告里的(de)內容所吸引而購房的(de)，那么我(wo)(wo)們(men)(men)就需要(yao)把我(wo)(wo)們(men)(men)想(xiang)(xiang)要(yao)的(de)東(dong)西寫入購買合同里，從而得到(dao)我(wo)(wo)們(men)(men)想(xiang)(xiang)要(yao)的(de)東(dong)西。

比如(ru)，開發商(shang)的(de)廣(guang)告描述是買房(fang)就送停(ting)車(che)位(wei)(wei)，這時購(gou)房(fang)者(zhe)就應該要求開發商(shang)把(ba)車(che)位(wei)(wei)的(de)具(ju)體位(wei)(wei)置、面積、產權(quan)等(deng)寫(xie)入合同里。

此外(wai)，還有(you)(you)(you)關于小區(qu)的(de)布(bu)局圖的(de)約定，比(bi)如層高、方位、小區(qu)入(ru)口(kou)、綠(lv)化率(lv)、是(shi)否有(you)(you)(you)商鋪的(de)附屬等都(dou)要盡量寫(xie)入(ru)合(he)同里(li)。如果(guo)開(kai)發(fa)商沒有(you)(you)(you)履行(xing)承(cheng)諾，這些約定都(dou)是(shi)以(yi)后(hou)的(de)法律依據。

4、注意購(gou)房合同中不可抗(kang)力條款

不可(ke)(ke)抗力是指在(zai)合(he)同(tong)訂(ding)立(li)后發生當(dang)事人在(zai)訂(ding)合(he)同(tong)時不能(neng)預(yu)見、不能(neng)避免、不可(ke)(ke)控制的意外事故(gu)，以致不能(neng)履行(xing)合(he)同(tong)或不能(neng)如期履行(xing)合(he)同(tong)。

不(bu)可抗力的(de)(de)意外事(shi)故(gu)(gu)主(zhu)要包括由(you)于自然力量引(yin)起的(de)(de)事(shi)故(gu)(gu)，如(ru)水災(zai)、風災(zai)、旱(han)災(zai)、地震、臺風、冰雹(bao)、泥石流(liu)等(deng)；由(you)于社會原因引(yin)起的(de)(de)事(shi)故(gu)(gu)，如(ru)戰爭、政府禁令、征(zheng)收、征(zheng)用等(deng)；以及發生的(de)(de)社會異(yi)常事(shi)件，如(ru)騷(sao)亂(luan)等(deng)。

期房出現哪些問題可以退房

１、商(shang)(shang)品(pin)房買(mai)(mai)賣合同(tong)內(nei)容(rong)異于(yu)認購(gou)書(shu)內(nei)容(rong)，由于(yu)合同(tong)主要條款已經確定，合同(tong)已經成立，對未(wei)決(jue)事項雙(shuang)方應(ying)繼(ji)續談判以簽(qian)訂本約(yue)。如果開(kai)發商(shang)(shang)提供的格式合同(tong)與認購(gou)書(shu)條款不(bu)一致，或者商(shang)(shang)品(pin)房買(mai)(mai)賣合同(tong)條款不(bu)合理，此時(shi)買(mai)(mai)方有權拒簽(qian)，并要求(qiu)返(fan)還定金。

２、開(kai)發(fa)商(shang)未取(qu)得(de)相應(ying)的批準、證件，《城市(shi)房地產(chan)管理法》第４４條(tiao)規定對商(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)(shou)限定了(le)嚴格的條(tiao)件，其中取(qu)得(de)商(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)(shou)許可證是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)預(yu)售(shou)(shou)的前(qian)提。如(ru)果開(kai)發(fa)商(shang)沒(mei)(mei)有(you)取(qu)得(de)預(yu)售(shou)(shou)許可證進(jin)行預(yu)售(shou)(shou)，所簽訂的合同(tong)則沒(mei)(mei)有(you)法律效(xiao)力，業(ye)主(zhu)有(you)權要求退房。

３、開發商(shang)單(dan)方(fang)變更規(gui)劃，在簽訂商(shang)品房買賣合(he)同后，如(ru)果開發商(shang)未經(jing)買方(fang)同意單(dan)方(fang)變更朝向、面積、戶型等規(gui)劃、設計，買方(fang)有權要求解除合(he)同，并要求開發商(shang)支付(fu)相(xiang)應賠償金。

４、面積(ji)誤差(cha)，《較高人(ren)民法院關于審(shen)理(li)商品房買(mai)賣合同(tong)(tong)糾紛案件司法解釋的理(li)解與適用》第十四條明確規(gui)定(ding)(ding)，出賣人(ren)交付(fu)使(shi)用的房屋套內(nei)建筑面積(ji)或建筑面積(ji)與合同(tong)(tong)約定(ding)(ding)面積(ji)不符，合同(tong)(tong)對(dui)此有(you)約定(ding)(ding)的，依約定(ding)(ding)處理(li)；如無約定(ding)(ding)，則面積(ji)誤差(cha)比絕對(dui)值超過３％，買(mai)受(shou)人(ren)有(you)權請求解除合同(tong)(tong)。

５、遲延交房實踐中，開發商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件（如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等）進行規避。