什么是商住房

商住(zhu)房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商(shang)住兩(liang)用)；二是(shi)樓下是(shi)店面，樓上是(shi)住房，產(chan)權為(wei)同一人(ren)。

商住房與商品房的區別

商(shang)品房是只能夠用來住(zhu)(zhu)人的，而且一(yi)般都(dou)是大產(chan)權房；但是對于商(shang)住(zhu)(zhu)房來說就(jiu)不太(tai)一(yi)樣了，因為商(shang)住(zhu)(zhu)房可以(yi)住(zhu)(zhu)人也可以(yi)用作商(shang)鋪，產(chan)權方面也較短，一(yi)般是50年(nian)左右。

商住房的優缺點

優點：

1、低總價

由于(yu)40年產權商住公寓一般以(yi)高層、小面積(ji)戶型為主，容積(ji)率較(jiao)高(容(rong)積率越(yue)高則相同(tong)占地面積上(shang)蓋得房子越(yue)多)，自然開(kai)發商的成本(ben)價就降低，售價也跟著相應低了(le)不少。

2、面積大

對于(yu)這種房子，開發商(shang)往往把層(ceng)高(gao)設成4.5米，再隔(ge)成2層，美其名曰“買一(yi)層贈(zeng)一(yi)層”，房子建筑(zhu)面積(ji)60平方米，實際居住面積可能(neng)達到100平方米，這對于(yu)剛工作不久(jiu)的年輕(qing)人而言，確實充滿(man)“殺傷力”。

3、不限購

在一些城市，直(zhi)接將不少年(nian)輕買(mai)房(fang)人拒之門(men)外的是限(xian)購(gou)、限(xian)貸。商住(zhu)房(fang)不僅總價合適(shi)、而且(qie)購(gou)買(mai)以后還能(neng)滿足過(guo)渡型居住(zhu)功能(neng)，同時又兼具一定的投資功能(neng)，如果地段靠近地鐵站，出租(zu)甚至比(bi)住(zhu)宅(zhai)更搶手。

4、拎包入住

現在繁忙的工作中(zhong)，對在都市的上班族們(men)來說，這種(zhong)公寓大多為精(jing)裝(zhuang)修(xiu)，直接做到了拎包入(ru)住，省去了購房者折騰(teng)的麻煩。

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缺點：

1、商住(zhu)房的(de)配套要(yao)比普通住(zhu)宅差(cha)，開(kai)發商為(wei)了促進銷售，一般(ban)都會(hui)為(wei)普通住(zhu)宅引進學校(xiao)、幼兒園(yuan)等配套，但商住(zhu)項目(mu)一般(ban)不會(hui)有這(zhe)種待(dai)遇。即使是普通住(zhu)宅混(hun)合(he)商住(zhu)的(de)項目(mu)，商住(zhu)房業主也不能(neng)享受子女入學待(dai)遇。

2、商住房的土地(di)使用年限多是40-50年，比普通住(zhu)宅少20-30年(nian)。這種天然的缺陷(xian)，讓(rang)商住房(fang)二(er)次銷售面(mian)臨尷尬的局面(mian)。因為自從溫州鹿城土地(di)使用年(nian)限(xian)問題被曝光后，幾(ji)乎所有的購房(fang)者對(dui)土地(di)使用年(nian)限(xian)都倍加關注。

3、商住房貸款壓力(li)大(da)，你(ni)至多(duo)能貸款10年，首付(fu)必(bi)須50%，利(li)率(lv)非但沒有優惠，還得在基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)的基(ji)礎(chu)上(shang)上(shang)浮(fu)10%。

4、一(yi)手商住(zhu)房不(bu)享(xiang)受稅費減免優惠，二手商住(zhu)房不(bu)僅(jin)不(bu)享(xiang)受“滿五(wu)唯一(yi)”等政策，還會強(qiang)制征收增(zeng)值稅，交(jiao)易成本更高。

5、部分商住房能爭取到(dao)民水民電，但即使這樣，物業費(fei)和供暖費(fei)等支(zhi)出仍然會按商業標準執(zhi)行。

6、買商住房不(bu)要(yao)指望落戶了。

7、商住房沒有燃氣，電費(fei)又很貴，進一步增(zeng)加(jia)了居住成本。

8、選擇(ze)商住(zhu)房(fang)居(ju)住(zhu)的購房(fang)者(zhe)要接受辦公(gong)、餐飲、零售等人(ren)員混雜的狀態。而且每一(yi)次的人(ren)口密度都很大(da)，出行和(he)居(ju)住(zhu)體驗都不(bu)好(hao)。

9、商(shang)住(zhu)房基本(ben)沒有業主委員會(hui)，一旦出(chu)現(xian)問題，只能自(zi)行維權，勢單力薄啊(a)！

商住房的土地性質

商住房(fang)的土地(di)性(xing)質一(yi)(yi)般(ban)為(wei)商業(ye)用(yong)地(di)或(huo)者綜合用(yong)地(di)，商業(ye)用(yong)地(di)一(yi)(yi)般(ban)用(yong)于(yu)(yu)規劃商業(ye)、娛樂、經營(ying)性(xing)建筑。綜合用(yong)地(di)一(yi)(yi)般(ban)用(yong)于(yu)(yu)規劃商業(ye)和(he)住宅。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房(fang)產權問題商品房(fang)具有50年完(wan)全產權。

商住房的交易條件

攜(xie)帶房(fang)產證(zheng)(zheng)和土地使用證(zheng)(zheng)，沒(mei)有(you)(you)這兩個證(zheng)(zheng)，房(fang)屋的合(he)法性和相關權益(yi)就不(bu)能(neng)夠得(de)到(dao)保證(zheng)(zheng)。當然，其交(jiao)易的合(he)理(li)性也(ye)就可想而知。在(zai)實際中(zhong)，我們如(ru)果存(cun)在(zai)沒(mei)有(you)(you)房(fang)產證(zheng)(zheng)的情況(kuang)，需要買(mai)賣雙方開購房(fang)轉讓合(he)同，雙方同時(shi)簽字畫(hua)押。

房(fang)產證的(de)過戶(hu)(hu)并不復雜，只要(yao)攜帶好相關的(de)手(shou)續，買賣雙方(fang)同(tong)時(shi)到(dao)房(fang)地產交易(yi)中心場，便可以(yi)輕而(er)易(yi)舉的(de)辦(ban)理完成(cheng)。如果買方(fang)是(shi)將房(fang)價全額付清，那么(me)一(yi)般會(hui)選擇(ze)在過戶(hu)(hu)前先提交一(yi)部(bu)分作為預付款(kuan)，然(ran)后(hou)，在過戶(hu)(hu)手(shou)續完成(cheng)后(hou)，再將尾款(kuan)附上。

商業性質(zhi)的(de)(de)(de)(de)房子(zi)與住(zhu)宅性質(zhi)的(de)(de)(de)(de)房子(zi)一(yi)個(ge)是用來盈利的(de)(de)(de)(de)一(yi)個(ge)是用來居住(zhu)的(de)(de)(de)(de)，兩(liang)個(ge)的(de)(de)(de)(de)過(guo)戶費(fei)也不一(yi)樣。住(zhu)宅過(guo)戶費(fei)：個(ge)人所得稅(shui)、契稅(shui)、增值稅(shui)、交易手續(xu)費(fei)、工本(ben)費(fei)等。

商住房如何選購

1、首(shou)先掌握開(kai)發(fa)商基本(ben)信(xin)息。要(yao)了解開(kai)發(fa)商資(zi)質是否齊全，修建(jian)的房屋是否合法，開(kai)發(fa)商資(zi)金(jin)是否雄(xiong)厚，能(neng)(neng)不能(neng)(neng)如(ru)期交房等(deng)。

2、在優惠(hui)活動(dong)期間購房(fang)。一般(ban)商住房(fang)售賣都會(hui)采(cai)取一定的(de)購房(fang)優惠(hui)政策，通(tong)常(chang)會(hui)安排在節(jie)假日、開盤(pan)前后。千萬不要小看(kan)這(zhe)些優惠(hui)活動(dong)，結算(suan)下來會(hui)省不少的(de)費用。

3、觀察商住(zhu)房所在地(di)理位(wei)置(zhi)。商住(zhu)房所在的(de)地(di)理位(wei)置(zhi)很關鍵(jian)，關系到以后是否升值的(de)問題。根據你的(de)經濟能力，選擇更好的(de)地(di)理區位(wei)，以臨近醫院、學校、車站(zhan)、商業(ye)街道等交通(tong)(tong)便利、人流量大(da)的(de)地(di)方為(wei)宜(yi)。或者即將發(fa)展(zhan)成為(wei)商業(ye)中(zhong)心(xin)、交通(tong)(tong)樞紐的(de)地(di)方。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注意(yi)房屋采光(guang)。一(yi)個(ge)(ge)好(hao)的(de)住房，一(yi)定要確保陽光(guang)充足(zu)，每(mei)個(ge)(ge)房間的(de)都有足(zu)夠光(guang)源(yuan)。另外，光(guang)照(zhao)時間長短也(ye)是需要考(kao)慮的(de)，一(yi)般以坐(zuo)北靠南或坐(zuo)南靠北為好(hao)，這樣能(neng)保證夏(xia)冬季節光(guang)照(zhao)均(jun)勻。

6、選擇(ze)合適(shi)的樓層(ceng)。具體(ti)樓層(ceng)的高(gao)(gao)矮(ai)根據個(ge)人喜好而(er)定，但也要注意，如(ru)果是在(zai)商業中(zhong)心，建議選高(gao)(gao)層(ceng)，避免噪聲問題，如(ru)果是比(bi)較擁(yong)擠，電(dian)梯吃緊或家中(zhong)有(you)不便坐電(dian)梯人員(yuan)的情況，建議選低層(ceng)。

7、注意房屋周圍綠化(hua)及(ji)附(fu)屬(shu)設(she)施。商住房的綠化(hua)和附(fu)屬(shu)設(she)施是(shi)(shi)否齊(qi)全，這些都是(shi)(shi)需(xu)要(yao)考慮(lv)的地方，將來住在這里生活是(shi)(shi)否便捷、居住是(shi)(shi)否舒適。