什么是商住房

商住(zhu)房是(shi)指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是(shi)樓下(xia)是(shi)店面，樓上是(shi)住(zhu)房，產權為同一人。

商住房與商品房的區別

商品房是(shi)(shi)只能夠用來住(zhu)人(ren)的，而且一般都是(shi)(shi)大產權房；但是(shi)(shi)對于商住(zhu)房來說就不太一樣(yang)了，因(yin)為商住(zhu)房可以住(zhu)人(ren)也(ye)可以用作商鋪，產權方面也(ye)較短，一般是(shi)(shi)50年(nian)左(zuo)右(you)。

商住房的優缺點

優點：

1、低總價

由于(yu)40年產權商(shang)住公(gong)寓一般以高層、小面積戶(hu)型為主(zhu)，容(rong)積率較高(容積(ji)率越(yue)高則相同占(zhan)地面積(ji)上蓋得房子越(yue)多(duo))，自然開發商的成(cheng)本價就降低，售價也跟著相應低了(le)不少。

2、面積(ji)大

對于這種房子，開(kai)發商往往把層高設成4.5米，再隔成2層(ceng)，美其名曰(yue)“買(mai)一(yi)層(ceng)贈(zeng)一(yi)層(ceng)”，房子(zi)建筑面積60平方米，實際居住面積可能達到100平方米，這對于(yu)剛工作不(bu)久的(de)年輕(qing)人而言，確實(shi)充滿“殺傷力”。

3、不限購

在一些城市(shi)，直接將(jiang)不少年(nian)輕買房人拒之(zhi)門外的是限(xian)購(gou)、限(xian)貸。商住房不僅總價合適、而且購(gou)買以(yi)后還能(neng)滿足過(guo)渡型居住功能(neng)，同(tong)時又兼具一定的投資功能(neng)，如果(guo)地段靠近地鐵站，出租甚至比住宅更(geng)搶(qiang)手。

4、拎(lin)包入住

現在繁(fan)忙(mang)的(de)(de)(de)工作中，對在都市的(de)(de)(de)上班族們來說，這種公(gong)寓大(da)多為精裝(zhuang)修(xiu)，直接做到(dao)了拎包入住(zhu)，省(sheng)去了購房者折(zhe)騰的(de)(de)(de)麻煩(fan)。

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缺點：

1、商(shang)住(zhu)房的配(pei)套要比普通住(zhu)宅差，開發商(shang)為了促進(jin)(jin)銷售(shou)，一般都(dou)會為普通住(zhu)宅引進(jin)(jin)學(xue)校、幼兒園等配(pei)套，但商(shang)住(zhu)項(xiang)(xiang)目一般不會有(you)這種待遇(yu)(yu)。即使是普通住(zhu)宅混合商(shang)住(zhu)的項(xiang)(xiang)目，商(shang)住(zhu)房業主(zhu)也不能享受子女入學(xue)待遇(yu)(yu)。

2、商住房的土(tu)地使用年限多是40-50年(nian)，比普(pu)通(tong)住宅少20-30年(nian)。這種天然(ran)的缺陷，讓(rang)商住房二次銷售(shou)面(mian)臨尷尬的局(ju)面(mian)。因為自從溫州(zhou)鹿城土(tu)(tu)地(di)使用(yong)年(nian)限問題被曝光后，幾乎所有(you)的購房者對土(tu)(tu)地(di)使用(yong)年(nian)限都倍加(jia)關注。

3、商住房貸款壓(ya)力大，你至多(duo)能貸款10年，首付必須(xu)50%，利(li)率非但沒(mei)有優惠，還得在(zai)基(ji)準利(li)率的基(ji)礎上上浮10%。

4、一手商住房(fang)(fang)不(bu)享受稅費減免優(you)惠(hui)，二手商住房(fang)(fang)不(bu)僅不(bu)享受“滿五唯一”等政(zheng)策，還會強制征收增值稅，交易成(cheng)本更高。

5、部分商(shang)住(zhu)房能爭取到(dao)民水民電，但即使這樣，物(wu)業(ye)費和供暖(nuan)費等支出仍然會按商(shang)業(ye)標準執行。

6、買商住(zhu)房不要指(zhi)望落戶了。

7、商(shang)住房沒有燃氣，電費(fei)又很貴(gui)，進一步增(zeng)加了居住成(cheng)本。

8、選擇商住房(fang)居(ju)住的(de)購房(fang)者(zhe)要接受辦(ban)公、餐(can)飲、零售(shou)等人員混雜的(de)狀態(tai)。而且(qie)每一次的(de)人口密(mi)度都很大，出(chu)行和居(ju)住體驗都不好。

9、商住房基本沒(mei)有業主委(wei)員會，一旦出現問(wen)題，只能自行維(wei)權，勢單(dan)力(li)薄啊！

商住房的土地性質

商(shang)住房的土(tu)地(di)(di)性(xing)質(zhi)一(yi)般為商(shang)業(ye)(ye)用地(di)(di)或(huo)者綜合用地(di)(di)，商(shang)業(ye)(ye)用地(di)(di)一(yi)般用于(yu)規劃(hua)商(shang)業(ye)(ye)、娛(yu)樂、經營性(xing)建(jian)筑。綜合用地(di)(di)一(yi)般用于(yu)規劃(hua)商(shang)業(ye)(ye)和住宅(zhai)。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房(fang)產權問題商品房(fang)具有50年完全產權(quan)。

商住房的交易條件

攜帶房產(chan)證和(he)土(tu)地使用證，沒(mei)(mei)有這兩個證，房屋的合法性(xing)(xing)和(he)相(xiang)關權益就不能(neng)夠得到保證。當然，其交易的合理性(xing)(xing)也就可想而知。在實際中，我(wo)們如果(guo)存在沒(mei)(mei)有房產(chan)證的情況，需要買賣(mai)雙方(fang)開購房轉讓合同，雙方(fang)同時簽字(zi)畫押(ya)。

房產證的(de)過戶(hu)并(bing)不復雜，只要(yao)攜(xie)帶好相(xiang)關的(de)手(shou)續(xu)，買(mai)賣雙方(fang)同(tong)時到房地產交易中心場，便可(ke)以輕(qing)而易舉的(de)辦理完成(cheng)。如果買(mai)方(fang)是將房價(jia)全額(e)付清，那么一般(ban)會選擇在(zai)過戶(hu)前(qian)先提交一部分作為(wei)預付款，然后，在(zai)過戶(hu)手(shou)續(xu)完成(cheng)后，再將尾款附上。

商業性質的(de)房子與住宅性質的(de)房子一個是用來(lai)盈利的(de)一個是用來(lai)居(ju)住的(de)，兩個的(de)過(guo)戶費也不一樣(yang)。住宅過(guo)戶費：個人所得(de)稅(shui)、契(qi)稅(shui)、增值稅(shui)、交易手續(xu)費、工本費等。

商住房如何選購

1、首(shou)先(xian)掌握開(kai)發(fa)商基本信(xin)息。要了(le)解開(kai)發(fa)商資質是(shi)否齊(qi)全，修(xiu)建的房屋是(shi)否合法，開(kai)發(fa)商資金是(shi)否雄厚，能(neng)不能(neng)如(ru)期交房等。

2、在優(you)惠活動期間(jian)購(gou)(gou)房(fang)。一(yi)般(ban)商(shang)住房(fang)售賣都會采取一(yi)定的購(gou)(gou)房(fang)優(you)惠政策，通常會安排在節假日(ri)、開(kai)盤前后。千(qian)萬不要小(xiao)看(kan)這些優(you)惠活動，結算下來會省不少的費用。

3、觀察商(shang)(shang)住(zhu)房(fang)所在地(di)理(li)位置(zhi)。商(shang)(shang)住(zhu)房(fang)所在的地(di)理(li)位置(zhi)很關(guan)鍵，關(guan)系到(dao)以(yi)后是否升(sheng)值的問題。根(gen)據你的經(jing)濟能力，選(xuan)擇更好(hao)的地(di)理(li)區位，以(yi)臨近醫院(yuan)、學校、車站、商(shang)(shang)業街道(dao)等(deng)交通便利、人流量大的地(di)方為宜。或者即將(jiang)發展成為商(shang)(shang)業中心、交通樞紐的地(di)方。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注意房屋(wu)采光(guang)(guang)。一個(ge)好(hao)(hao)的(de)住房，一定要確(que)保陽光(guang)(guang)充足(zu)，每個(ge)房間(jian)的(de)都有足(zu)夠光(guang)(guang)源。另外，光(guang)(guang)照(zhao)時間(jian)長短也是需要考(kao)慮的(de)，一般以(yi)坐(zuo)北(bei)靠南或坐(zuo)南靠北(bei)為(wei)好(hao)(hao)，這樣能保證夏冬季節光(guang)(guang)照(zhao)均勻。

6、選擇合適(shi)的(de)樓層(ceng)(ceng)。具體樓層(ceng)(ceng)的(de)高矮根據個人喜好而定，但(dan)也(ye)要注意，如(ru)果(guo)是(shi)在商業中心(xin)，建議選高層(ceng)(ceng)，避(bi)免噪聲問題，如(ru)果(guo)是(shi)比較擁擠(ji)，電梯(ti)(ti)吃緊或家中有不便坐電梯(ti)(ti)人員的(de)情況(kuang)，建議選低層(ceng)(ceng)。

7、注意(yi)房屋(wu)周圍綠化及附屬設施。商住房的綠化和附屬設施是(shi)(shi)否(fou)齊全(quan)，這些都(dou)是(shi)(shi)需(xu)要(yao)考慮的地(di)方，將來住在這里生(sheng)活是(shi)(shi)否(fou)便捷、居住是(shi)(shi)否(fou)舒適。