什么是商住房

商(shang)住(zhu)房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商(shang)住兩(liang)用(yong))；二是(shi)樓下是(shi)店面，樓上(shang)是(shi)住房，產權為同一人。

商住房與商品房的區別

商(shang)品房是(shi)只能夠用(yong)來(lai)住人的，而(er)且(qie)一般都是(shi)大(da)產權房；但是(shi)對(dui)于商(shang)住房來(lai)說就不(bu)太一樣了(le)，因為商(shang)住房可(ke)以住人也可(ke)以用(yong)作商(shang)鋪，產權方面也較短(duan)，一般是(shi)50年左右。

商住房的優缺點

優點：

1、低總價

由于40年產權商住公寓一般以高(gao)(gao)層、小面積戶型為主，容積率較高(gao)(gao)(容積(ji)率(lv)越高則相同占地面積(ji)上蓋得房子越多)，自然(ran)開(kai)發商的成本價就(jiu)降低(di)，售(shou)價也跟著相應(ying)低(di)了不少。

2、面積大

對于這種房子，開發商(shang)往往把層高設成4.5米，再(zai)隔成2層，美其名曰“買一層贈(zeng)一層”，房(fang)子建(jian)筑(zhu)面積60平方米(mi)，實際居住面積可(ke)能達到100平(ping)方米，這對于(yu)剛工(gong)作不久(jiu)的年輕人而(er)言，確實充滿(man)“殺傷力”。

3、不限(xian)購(gou)

在一(yi)些城市，直接將(jiang)不(bu)(bu)少(shao)年(nian)輕(qing)買房人拒之(zhi)門外的是限購(gou)(gou)、限貸。商住房不(bu)(bu)僅總價合(he)適(shi)、而且購(gou)(gou)買以后還能(neng)滿(man)足過渡型(xing)居住功能(neng)，同時又兼(jian)具一(yi)定的投資功能(neng)，如果地(di)段靠近地(di)鐵站，出(chu)租甚至比住宅更搶手。

4、拎(lin)包入住

現在繁忙的工作(zuo)中，對在都市的上班族們(men)來說，這種公寓(yu)大多(duo)為精裝修，直接做(zuo)到了(le)拎包入住，省去了(le)購(gou)房(fang)者折騰的麻(ma)煩。

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缺點：

1、商住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)配套(tao)要(yao)比普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)差，開(kai)發商為了促進銷售，一般(ban)(ban)都會(hui)為普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)引進學校、幼兒園等配套(tao)，但商住(zhu)(zhu)項目一般(ban)(ban)不(bu)會(hui)有這(zhe)種待遇。即使是普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)混合(he)商住(zhu)(zhu)的(de)項目，商住(zhu)(zhu)房(fang)業主也不(bu)能享受子(zi)女入學待遇。

2、商住(zhu)房(fang)的土地使用(yong)年限多是40-50年，比普通(tong)住宅少20-30年。這種天然(ran)的(de)缺陷，讓商住房(fang)二次銷售面(mian)臨(lin)尷尬的(de)局面(mian)。因為自從溫州鹿城土(tu)地(di)使用年限問題(ti)被(bei)曝光(guang)后，幾乎所有的(de)購(gou)房(fang)者對土(tu)地(di)使用年限都倍(bei)加(jia)關注。

3、商住房(fang)貸款壓力(li)大，你至(zhi)多能貸款10年，首付必須50%，利(li)率非但沒有優惠(hui)，還得在(zai)基準(zhun)利(li)率的(de)基礎上(shang)上(shang)浮10%。

4、一(yi)手商住房(fang)不享(xiang)受稅(shui)費減免優惠，二手商住房(fang)不僅不享(xiang)受“滿五唯(wei)一(yi)”等政策，還會強制(zhi)征(zheng)收增(zeng)值稅(shui)，交(jiao)易成(cheng)本更高。

5、部分商住房(fang)能(neng)爭(zheng)取到民水民電，但(dan)即使這(zhe)樣(yang)，物業(ye)費和供暖費等支出仍然會(hui)按商業(ye)標準執行。

6、買商(shang)住房不要指望落戶了。

7、商住(zhu)房(fang)沒有(you)燃氣(qi)，電(dian)費又很貴，進(jin)一步增加了(le)居住(zhu)成本。

8、選擇商住房(fang)居(ju)住的購房(fang)者要接受辦公、餐飲、零售等(deng)人員混雜的狀態。而且每一(yi)次的人口密度都(dou)很大，出行和居(ju)住體驗都(dou)不(bu)好。

9、商住房基本沒有業主委員(yuan)會，一(yi)旦出現問題，只能自行維權，勢單力(li)薄(bo)啊！

商住房的土地性質

商(shang)(shang)(shang)住房的土地(di)性質一般為商(shang)(shang)(shang)業(ye)用地(di)或(huo)者綜合用地(di)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)用地(di)一般用于規(gui)劃商(shang)(shang)(shang)業(ye)、娛樂(le)、經營性建筑。綜合用地(di)一般用于規(gui)劃商(shang)(shang)(shang)業(ye)和住宅。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房(fang)產權問題商品(pin)房(fang)具有50年(nian)完全(quan)產(chan)權。

商住房的交易條件

攜帶(dai)房產證(zheng)和土地使用證(zheng)，沒有這兩個證(zheng)，房屋(wu)的(de)合(he)法(fa)性(xing)和相關(guan)權益就不(bu)能夠得到(dao)保(bao)證(zheng)。當然，其交易的(de)合(he)理性(xing)也就可想而知(zhi)。在(zai)實際中，我們如果存(cun)在(zai)沒有房產證(zheng)的(de)情(qing)況(kuang)，需要買賣雙(shuang)方(fang)開(kai)購房轉讓合(he)同，雙(shuang)方(fang)同時簽字畫押。

房產(chan)證的過戶并不復(fu)雜(za)，只要攜帶好相關的手(shou)續，買賣(mai)雙方(fang)同(tong)時(shi)到房地產(chan)交易中心場，便可以(yi)輕(qing)而易舉的辦理完(wan)成。如果買方(fang)是將房價全額付清，那么(me)一般會選擇在過戶前先提交一部(bu)分作為預(yu)付款(kuan)，然(ran)后，在過戶手(shou)續完(wan)成后，再將尾款(kuan)附(fu)上。

商業性質的房子與(yu)住(zhu)宅性質的房子一個(ge)是用(yong)來(lai)盈利(li)的一個(ge)是用(yong)來(lai)居住(zhu)的，兩個(ge)的過(guo)戶(hu)費也不一樣。住(zhu)宅過(guo)戶(hu)費：個(ge)人所得稅(shui)(shui)、契(qi)稅(shui)(shui)、增值(zhi)稅(shui)(shui)、交易手續(xu)費、工本費等(deng)。

商住房如何選購

1、首先(xian)掌握(wo)開(kai)發(fa)商(shang)基本(ben)信息。要(yao)了(le)解(jie)開(kai)發(fa)商(shang)資(zi)(zi)質(zhi)是(shi)否(fou)齊全(quan)，修(xiu)建的房(fang)屋(wu)是(shi)否(fou)合法，開(kai)發(fa)商(shang)資(zi)(zi)金是(shi)否(fou)雄厚，能不能如期交房(fang)等。

2、在優惠(hui)(hui)活(huo)動(dong)期(qi)間購房。一般商住(zhu)房售賣都會采(cai)取(qu)一定的(de)購房優惠(hui)(hui)政策，通常(chang)會安排在節假(jia)日、開(kai)盤前后。千(qian)萬不(bu)要(yao)小看這些(xie)優惠(hui)(hui)活(huo)動(dong)，結(jie)算下來會省不(bu)少的(de)費(fei)用。

3、觀(guan)察商住房(fang)所在地理位(wei)置。商住房(fang)所在的(de)地理位(wei)置很關鍵，關系(xi)到以后是否升(sheng)值(zhi)的(de)問題。根(gen)據你的(de)經濟能力，選擇更好的(de)地理區位(wei)，以臨近(jin)醫院、學校、車站(zhan)、商業街(jie)道等交通便利、人流量(liang)大的(de)地方為(wei)宜。或者即(ji)將(jiang)發展成為(wei)商業中(zhong)心、交通樞紐的(de)地方。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注意房屋采(cai)光(guang)。一(yi)(yi)個(ge)好的住房，一(yi)(yi)定要(yao)確保陽(yang)光(guang)充足(zu)，每個(ge)房間的都有(you)足(zu)夠光(guang)源(yuan)。另(ling)外(wai)，光(guang)照(zhao)(zhao)時間長短也是需要(yao)考慮的，一(yi)(yi)般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣(yang)能保證夏冬季節光(guang)照(zhao)(zhao)均(jun)勻。

6、選擇合(he)適(shi)的(de)樓(lou)層(ceng)。具體樓(lou)層(ceng)的(de)高矮(ai)根(gen)據個人喜好而定，但也要注意，如果是在商(shang)業中心，建議選高層(ceng)，避免(mian)噪(zao)聲(sheng)問(wen)題(ti)，如果是比較擁擠(ji)，電梯吃(chi)緊或家中有不便坐電梯人員的(de)情況，建議選低層(ceng)。

7、注意房屋周圍(wei)綠(lv)化(hua)及附屬(shu)設施(shi)(shi)。商住(zhu)房的綠(lv)化(hua)和附屬(shu)設施(shi)(shi)是否(fou)齊(qi)全，這些(xie)都是需要考慮的地方，將來(lai)住(zhu)在這里生活是否(fou)便捷、居住(zhu)是否(fou)舒適(shi)。