什么是商住房
商住房(fang)是(shi)指“十一五”時期,國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋:一是既可以作店面,又可以作住房(商住兩用);二(er)是樓下是店面,樓上是住房,產權為同一人。
商住房與商品房的區別
商(shang)品房(fang)(fang)是(shi)(shi)只能夠用來(lai)住(zhu)人的(de),而且(qie)一般(ban)(ban)都(dou)是(shi)(shi)大(da)產(chan)權(quan)房(fang)(fang);但是(shi)(shi)對于商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)來(lai)說就不太一樣了,因為商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)可以住(zhu)人也(ye)(ye)可以用作商(shang)鋪,產(chan)權(quan)方(fang)面也(ye)(ye)較短,一般(ban)(ban)是(shi)(shi)50年左右。
商住房的優缺點
優點:
1、低總價
由于40年產(chan)權商住(zhu)公寓(yu)一般以高層(ceng)、小面積戶(hu)型(xing)為主,容積率(lv)較(jiao)高(容(rong)積(ji)率(lv)越(yue)高則(ze)相(xiang)同占地(di)面積(ji)上蓋得房子越(yue)多),自然(ran)開(kai)發商的成(cheng)本價就降低(di),售價也跟著相應(ying)低(di)了不少。
2、面積大
對于這種房子,開發商往往把層高設(she)成4.5米,再(zai)隔成2層,美(mei)其(qi)名曰(yue)“買(mai)一層贈(zeng)一層”,房子建筑面積60平方米,實際居住面積(ji)可(ke)能達到100平(ping)方米(mi),這對于剛工作不久的年輕人而言,確實充滿“殺(sha)傷力”。
3、不限購
在一(yi)(yi)些城市,直接將不少年輕買房(fang)人拒之門(men)外的是限購(gou)、限貸(dai)。商(shang)住(zhu)(zhu)房(fang)不僅總價(jia)合適、而(er)且購(gou)買以后還能(neng)(neng)滿足過渡型居住(zhu)(zhu)功能(neng)(neng),同時又(you)兼具(ju)一(yi)(yi)定的投資功能(neng)(neng),如(ru)果地(di)段(duan)靠近地(di)鐵(tie)站(zhan),出租甚至(zhi)比住(zhu)(zhu)宅更(geng)搶(qiang)手。
4、拎(lin)包入(ru)住
現(xian)在繁(fan)忙的工(gong)作中(zhong),對在都(dou)市的上班族們來(lai)說,這種公寓大多為精裝修,直(zhi)接(jie)做到了(le)拎包(bao)入住,省去了(le)購房者折(zhe)騰(teng)的麻(ma)煩。
缺點:
1、商住(zhu)房的(de)配套要比普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅差,開(kai)發商為了促進銷售,一(yi)般都會(hui)為普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅引進學校(xiao)、幼兒園等配套,但商住(zhu)項目一(yi)般不會(hui)有(you)這種待遇。即使是普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅混合商住(zhu)的(de)項目,商住(zhu)房業(ye)主(zhu)也(ye)不能享(xiang)受子女(nv)入學待遇。
2、商住房的(de)土地使用年限多是40-50年,比普通住宅少20-30年(nian)。這種天然的(de)缺陷(xian),讓商住房二次銷售面(mian)臨尷尬的(de)局面(mian)。因為自(zi)從溫州鹿城土(tu)地(di)使用(yong)年(nian)限(xian)問題被曝光后,幾乎(hu)所有的(de)購房者對土(tu)地(di)使用(yong)年(nian)限(xian)都倍加關注。
3、商(shang)住房(fang)貸款壓力大,你至(zhi)多能貸款10年,首付(fu)必須(xu)50%,利率非但沒有(you)優惠,還得在(zai)基準利率的(de)基礎上上浮10%。
4、一(yi)手商(shang)住(zhu)房不(bu)享受稅(shui)費減免優惠,二(er)手商(shang)住(zhu)房不(bu)僅不(bu)享受“滿五唯一(yi)”等政策,還會強制征收增(zeng)值稅(shui),交易成本更高。
5、部(bu)分(fen)商(shang)住房能爭取到民(min)水(shui)民(min)電,但即使這(zhe)樣,物業費和供暖費等支出(chu)仍然會按(an)商(shang)業標準執行。
6、買商住房不要指望落戶了。
7、商住房沒(mei)有(you)燃氣,電(dian)費(fei)又很貴(gui),進一步增加(jia)了居(ju)住成(cheng)本。
8、選擇商住(zhu)房居(ju)住(zhu)的(de)購房者(zhe)要接(jie)受辦公(gong)、餐(can)飲、零售等人(ren)員混雜的(de)狀態。而且(qie)每(mei)一次的(de)人(ren)口密度(du)都很(hen)大,出行和居(ju)住(zhu)體驗都不(bu)好。
9、商住(zhu)房基(ji)本(ben)沒有業主(zhu)委員會(hui),一旦出現問(wen)題,只能自(zi)行維權,勢單力薄啊(a)!
商住房的土地性質
商(shang)住房的土地性(xing)質一般為商(shang)業(ye)(ye)用地或(huo)者綜合(he)用地,商(shang)業(ye)(ye)用地一般用于(yu)規(gui)劃商(shang)業(ye)(ye)、娛樂、經營性(xing)建筑(zhu)。綜合(he)用地一般用于(yu)規(gui)劃商(shang)業(ye)(ye)和住宅。
商住房供應對象
商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭,不受戶籍帶寬限制。商住房產權問題商(shang)品房具有50年完全產權(quan)。
商住房的交易條件
攜帶房(fang)產證(zheng)和(he)土(tu)地(di)使用證(zheng),沒有(you)這(zhe)兩個證(zheng),房(fang)屋的(de)合(he)法性(xing)和(he)相關權益就(jiu)不能夠(gou)得到(dao)保證(zheng)。當然,其交(jiao)易的(de)合(he)理性(xing)也就(jiu)可想而(er)知。在(zai)實際(ji)中,我(wo)們如果存在(zai)沒有(you)房(fang)產證(zheng)的(de)情況,需要買(mai)賣雙(shuang)方開(kai)購房(fang)轉讓合(he)同,雙(shuang)方同時簽字(zi)畫押。
房(fang)(fang)(fang)產(chan)證的過戶并不復雜,只(zhi)要攜帶好(hao)相關的手(shou)續,買賣雙方同時到房(fang)(fang)(fang)地產(chan)交易中心(xin)場,便(bian)可以輕(qing)而(er)易舉的辦(ban)理完(wan)成。如果買方是將房(fang)(fang)(fang)價全(quan)額付清,那么一般會選擇在(zai)過戶前(qian)先提交一部分作為預付款,然后,在(zai)過戶手(shou)續完(wan)成后,再將尾款附上。
商(shang)業性質的(de)房(fang)子(zi)與(yu)住(zhu)宅性質的(de)房(fang)子(zi)一個(ge)是用來盈利的(de)一個(ge)是用來居住(zhu)的(de),兩個(ge)的(de)過戶(hu)費也不一樣。住(zhu)宅過戶(hu)費:個(ge)人所得稅、契(qi)稅、增值稅、交易手續費、工(gong)本費等。
商住房如何選購
1、首先掌握開(kai)發(fa)(fa)商基本信息。要了解開(kai)發(fa)(fa)商資質是(shi)否齊(qi)全(quan),修(xiu)建的(de)房屋是(shi)否合法,開(kai)發(fa)(fa)商資金是(shi)否雄厚,能不能如期(qi)交房等。
2、在(zai)優惠(hui)活(huo)(huo)動期間(jian)購(gou)房。一般商(shang)住(zhu)房售(shou)賣(mai)都會(hui)采取一定的(de)購(gou)房優惠(hui)政策,通常會(hui)安排在(zai)節(jie)假日、開盤前(qian)后。千(qian)萬(wan)不要小看(kan)這些優惠(hui)活(huo)(huo)動,結算下(xia)來會(hui)省不少的(de)費(fei)用。
3、觀察商住(zhu)房所在(zai)地理(li)(li)位置(zhi)。商住(zhu)房所在(zai)的(de)(de)地理(li)(li)位置(zhi)很關(guan)鍵,關(guan)系到以后(hou)是否升(sheng)值的(de)(de)問題。根據(ju)你的(de)(de)經濟能(neng)力,選擇更好的(de)(de)地理(li)(li)區位,以臨近醫院、學(xue)校(xiao)、車站、商業(ye)街道(dao)等交通(tong)便利、人流量大的(de)(de)地方(fang)為(wei)宜。或(huo)者(zhe)即將(jiang)發展成為(wei)商業(ye)中(zhong)心、交通(tong)樞紐(niu)的(de)(de)地方(fang)。
4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖,了解戶型結構,房屋面積,以及承重結構等,對以后的裝修和居住要心中有數。
5、注意(yi)房屋采光。一個好(hao)的住房,一定(ding)要確(que)保陽光充足,每個房間(jian)的都有足夠光源。另(ling)外(wai),光照時間(jian)長短也(ye)是需要考慮的,一般以坐北靠南或坐南靠北為好(hao),這樣(yang)能(neng)保證夏冬季節(jie)光照均勻(yun)。
6、選(xuan)擇合適的(de)樓(lou)層(ceng)(ceng)。具體樓(lou)層(ceng)(ceng)的(de)高矮根據個人喜好而定(ding),但也要注意,如果(guo)是(shi)(shi)在商(shang)業中(zhong)心,建(jian)議選(xuan)高層(ceng)(ceng),避免(mian)噪聲(sheng)問(wen)題(ti),如果(guo)是(shi)(shi)比(bi)較擁擠,電(dian)(dian)梯(ti)吃緊或家中(zhong)有不便坐電(dian)(dian)梯(ti)人員(yuan)的(de)情況,建(jian)議選(xuan)低層(ceng)(ceng)。
7、注意房屋周(zhou)圍(wei)綠化(hua)(hua)及附(fu)屬(shu)設施(shi)。商住(zhu)(zhu)房的綠化(hua)(hua)和附(fu)屬(shu)設施(shi)是否(fou)齊(qi)全(quan),這些都是需要(yao)考慮的地方,將來住(zhu)(zhu)在這里生(sheng)活是否(fou)便捷、居(ju)住(zhu)(zhu)是否(fou)舒適。