什么是期房

人們習(xi)慣上把在(zai)建的、尚未完成建設的、不能交付使(shi)用的房(fang)(fang)屋(wu)稱(cheng)為期房(fang)(fang)。即指開發商(shang)從(cong)取(qu)得商(shang)品房(fang)(fang)預售許可證開始(shi)至取(qu)得房(fang)(fang)地產權證（大產證）止，在(zai)這一期間的商(shang)品房(fang)(fang)稱(cheng)為期房(fang)(fang)。

期房有哪些優缺點

1、期房的優點

（1）房源充(chong)足，戶型(xing)、樓(lou)層的選(xuan)擇較多。期(qi)房出售時一般房源都較充(chong)足，選(xuan)擇空間(jian)大(da)，購房者(zhe)可根據(ju)自(zi)己的喜好(hao)，選(xuan)到合適(shi)、滿意的樓(lou)層和戶型(xing)。

（2）每期(qi)開盤一般都有優惠，價格(ge)相對更便(bian)宜。開發商為了盡快收回資金或(huo)者募集資金，會對期(qi)房(fang)給予較大的優惠，一般來說買(mai)期(qi)房(fang)比買(mai)現房(fang)在價格(ge)上(shang)可優惠10%以(yi)上(shang)。

（3）工(gong)程(cheng)(cheng)質量(liang)隨(sui)時(shi)可見(jian)，便于監(jian)督(du)(du)和(he)提出(chu)意見(jian)。從(cong)付完定金的(de)那一刻起，購房者可隨(sui)時(shi)經常去(qu)觀看和(he)了解工(gong)程(cheng)(cheng)進度(du)，可以(yi)(yi)對(dui)房屋結構、墻(qiang)體、地板(ban)、隱蔽電路等(deng)建好以(yi)(yi)后不易看到的(de)工(gong)程(cheng)(cheng)隨(sui)時(shi)監(jian)督(du)(du)。

（4）付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)輕松，隨施工(gong)進度付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，一般分為三次(ci)(ci)。首(shou)次(ci)(ci)付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)(shi)(shi)(shi)間為取(qu)得預售(shou)證時(shi)(shi)(shi)(shi)，一般僅(jin)付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)1萬元～2萬元的(de)定金和總(zong)房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)10%左右的(de)首(shou)期(qi)房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)；第(di)(di)二次(ci)(ci)付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)(shi)(shi)(shi)間是工(gong)程進行到一半時(shi)(shi)(shi)(shi)，付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)額約為總(zong)房(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的(de)60%；第(di)(di)三次(ci)(ci)付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)(shi)(shi)(shi)間為房(fang)屋已經交工(gong)或即(ji)將投(tou)入(ru)使(shi)用時(shi)(shi)(shi)(shi)，購(gou)房(fang)者將余(yu)下(xia)的(de)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)項付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)完，同時(shi)(shi)(shi)(shi)開發商將房(fang)屋交付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)給購(gou)房(fang)者，也可選擇按(an)揭付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。如果是一次(ci)(ci)性交付(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)全款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，可獲得更大(da)的(de)優惠。

（5）如果是地段較好的(de)樓盤(pan)，并且樓盤(pan)附近有新的(de)大型(xing)建筑和道路規(gui)劃(hua)，周邊的(de)配套設施更加完善(shan)起來，房(fang)子則可能具(ju)有保(bao)值(zhi)和升值(zhi)功(gong)能。

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2、期房的缺點

（1）有太多(duo)不可(ke)預知的潛(qian)在因素。因為只能看到效果(guo)圖、樣板房(fang)（部(bu)分有）和(he)沙盤圖，實物和(he)效果(guo)圖可(ke)能差距(ju)不小。期房(fang)不僅需要等(deng)待時(shi)間，還(huan)可(ke)能因購房(fang)居(ju)民對周邊開發規劃不了(le)解，購房(fang)后會(hui)發生鄰近又(you)蓋新樓遮(zhe)擋視線陽光(guang)，或原有的配套改(gai)作他用，或其(qi)他事(shi)件嚴(yan)重影響(xiang)居(ju)住環境等(deng)問(wen)題。

（2）建(jian)(jian)設(she)過(guo)(guo)程(cheng)中(zhong)有工(gong)程(cheng)停(ting)(ting)頓(dun)或者“爛尾(wei)”的風險。有些開(kai)發(fa)(fa)商情況(kuang)難以把握，若開(kai)發(fa)(fa)商在(zai)樓盤建(jian)(jian)設(she)過(guo)(guo)程(cheng)中(zhong)因實(shi)力(li)不(bu)(bu)足、資(zi)金不(bu)(bu)到(dao)位，使(shi)工(gong)程(cheng)停(ting)(ting)頓(dun)或者倒(dao)閉，那么購房者就會蒙(meng)受巨大的損(sun)失。

（3）購買(mai)風(feng)險較大，沒有實物對照，有關面(mian)(mian)積(ji)、戶型(xing)、裝修標準(zhun)難以判斷(duan)。購房者僅僅參考模型(xing)中的綠地(di)景觀(guan)、整體規(gui)劃(hua)、戶型(xing)等(deng)方(fang)面(mian)(mian)就決定(ding)買(mai)房，到工程完工后，很有可(ke)能(neng)(neng)發現房子和(he)理想中差距較大，在房屋面(mian)(mian)積(ji)、公攤面(mian)(mian)積(ji)上也有可(ke)能(neng)(neng)出現糾紛。

（4）期房(fang)(fang)合同上寫明的交房(fang)(fang)時間往往都(dou)會(hui)逾期，不管是開發(fa)商原本就(jiu)有(you)意欺(qi)騙還是其他(ta)客觀原因，都(dou)將給(gei)購房(fang)(fang)者帶來不便。

（5）市(shi)場行情與價格(ge)漲跌難以預測，具(ju)有一(yi)定風險(xian)。

期房和現房有什么區別

1、從入住(zhu)時間(jian)來看，現房(fang)是(shi)你什么時候買就(jiu)什么時候可(ke)以住(zhu)；而準現房(fang)則是(shi)需要(yao)等(deng)(deng)到房(fang)子封頂，需要(yao)等(deng)(deng)一段時間(jian)才能住(zhu)，但是(shi)比期(qi)(qi)房(fang)等(deng)(deng)待(dai)的(de)時間(jian)要(yao)短；而期(qi)(qi)房(fang)的(de)等(deng)(deng)待(dai)時間(jian)是(shi)最長的(de)。

2、從各自的(de)配(pei)套(tao)(tao)(tao)設(she)施(shi)(shi)來看，現房的(de)配(pei)套(tao)(tao)(tao)設(she)施(shi)(shi)完善，大(da)多是(shi)(shi)已(yi)經建(jian)(jian)好(hao)的(de)配(pei)套(tao)(tao)(tao)設(she)施(shi)(shi)，戶主(zhu)可親身體驗來判斷好(hao)壞(huai)并(bing)且提出修改(gai)建(jian)(jian)議(yi)；而準現房的(de)配(pei)套(tao)(tao)(tao)設(she)施(shi)(shi)一(yi)般都在(zai)建(jian)(jian)設(she)中(zhong)，但能(neng)知道承諾的(de)配(pei)套(tao)(tao)(tao)設(she)施(shi)(shi)是(shi)(shi)否(fou)正在(zai)建(jian)(jian)設(she)過程中(zhong)；期房就只能(neng)看設(she)計圖(tu)和區域規劃圖(tu)，但是(shi)(shi)具體是(shi)(shi)否(fou)能(neng)實現不確定。

3、從房(fang)(fang)(fang)屋價格來看(kan)，在一般情況下(xia)，現房(fang)(fang)(fang)的(de)價格肯(ken)定是要(yao)比準現房(fang)(fang)(fang)和(he)期(qi)房(fang)(fang)(fang)要(yao)高(gao)一些(xie)，因為直接可以入(ru)住，不需要(yao)時間成本(ben)，而(er)準現房(fang)(fang)(fang)與期(qi)房(fang)(fang)(fang)的(de)房(fang)(fang)(fang)價，受市場、地段(duan)的(de)影響較大，但是優(you)惠力(li)度較大，可能會很便宜。

期房購買流程

1、首先要選房

購房者首(shou)先(xian)應該要去售(shou)樓部查看戶型，選(xuan)定自己(ji)滿意的(de)(de)(de)(de)戶型和樓盤(pan)。在選(xuan)房的(de)(de)(de)(de)時候，一(yi)定要注意查看開(kai)發(fa)商(shang)＂五(wu)證＂是否齊全。除(chu)了查看五(wu)證以外，選(xuan)房的(de)(de)(de)(de)同時還要仔細了解(jie)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)基(ji)本情況。其中包括開(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)信譽、經濟實力、資信狀(zhuang)況及歷年在房地產市場的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)業績，因為(wei)購買期房的(de)(de)(de)(de)風(feng)險是比較大的(de)(de)(de)(de)，所以選(xuan)擇大開(kai)發(fa)商(shang)會更(geng)有保障。

2、簽訂購房合同(tong)

在選好房子后，如果(guo)購房者有意(yi)向(xiang)購房的(de)話，接下來就(jiu)是與開發商簽訂購房合同了。

3、預售登記

很多(duo)購房者都有(you)(you)這樣的誤區，認為與開(kai)發商簽訂買(mai)賣合同之后(hou)，房子就是自己的了。其實買(mai)賣雙(shuang)方只有(you)(you)在(zai)辦(ban)理(li)完(wan)預售登記后(hou)，契(qi)約(yue)(yue)才會具備法律效(xiao)力。買(mai)賣雙(shuang)方應在(zai)契(qi)約(yue)(yue)簽訂后(hou)30日內(nei)，應該就去所(suo)屬房屋土地管理(li)局市場(chang)處辦(ban)理(li)。

4、收房驗房

等到(dao)開發商竣工驗(yan)收后，就會通知購房(fang)(fang)者(zhe)來驗(yan)房(fang)(fang)收房(fang)(fang)。大家在(zai)收房(fang)(fang)的時(shi)(shi)候(hou)應(ying)查(cha)看房(fang)(fang)屋基本設施是否(fou)齊全，水、電(dian)、氣是否(fou)通暢，開發商在(zai)購房(fang)(fang)時(shi)(shi)答應(ying)的條件有沒有做到(dao)，還有小區的物業是否(fou)得力(li)，監管到(dao)位，以及(ji)現在(zai)買房(fang)(fang)者(zhe)很(hen)看重(zhong)的停車位問題。都(dou)應(ying)該得到(dao)一個妥善(shan)的處理(li)。

期房付款方法

1、首付(fu)款(kuan)比例：一般而言首套房(fang)購買者，可以根據個人(ren)經濟實力(li)，選(xuan)擇首付(fu)款(kuan)的最低比例或(huo)者更高，一般首付(fu)是(shi)全款(kuan)的20%-30%等(deng)等(deng)，如果在(zai)首付(fu)壓力(li)較大的時候，可以選(xuan)擇最低比例繳納，余款(kuan)通過公積(ji)金貸款(kuan)或(huo)者商(shang)業(ye)貸款(kuan)來補充。

2、繳(jiao)(jiao)納(na)月(yue)供：貸款后，等(deng)到(dao)銀行放款，則(ze)從放款日起開始每月(yue)繳(jiao)(jiao)納(na)月(yue)供，月(yue)供繳(jiao)(jiao)納(na)數(shu)(shu)量公積金貸款是可以調(diao)整(zheng)的(de)(de)，找到(dao)相應的(de)(de)電話，提前一個(ge)月(yue)更改，下個(ge)月(yue)的(de)(de)繳(jiao)(jiao)納(na)數(shu)(shu)額。月(yue)供與銀行利率相關，記得每年年初根(gen)據(ju)利率合理調(diao)整(zheng)月(yue)供數(shu)(shu)量。

3、全款購買(mai)：期房也是可(ke)以全款的，只要有經濟實(shi)力(li)，交款后，就等開發商通知(zhi)收房，全款購買(mai)缺點(dian)就是金額(e)支(zhi)出(chu)較大(da)，但是優點(dian)是不用做房奴并給銀行繳納利息，總體而言100萬(wan)的房子，利息約為20多萬(wan)。

購買期房要注意哪些風險

1、查看開發(fa)商(shang)的五證是否(fou)齊(qi)全

五(wu)證(zheng)(zheng)是開發(fa)(fa)商(shang)(shang)銷售房(fang)子的必備(bei)條件，只(zhi)有五(wu)證(zheng)(zheng)齊(qi)全的房(fang)屋才(cai)是合法的商(shang)(shang)品房(fang)，才(cai)能得到相關部門和法律的承認與保護。如果開發(fa)(fa)商(shang)(shang)的五(wu)證(zheng)(zheng)不齊(qi)全，購買(mai)期房(fang)后的風險會很(hen)大，比如無(wu)法簽訂正式的商(shang)(shang)品房(fang)合同、網簽無(wu)法進行(xing)、無(wu)法辦理房(fang)產證(zheng)(zheng)、不能貸(dai)款(kuan)等。因此，大家在買(mai)房(fang)前(qian)一定要查看(kan)開發(fa)(fa)商(shang)(shang)的五(wu)證(zheng)(zheng)是否(fou)齊(qi)全。

五證(zheng)是(shi)指(zhi)《國有土地(di)使用(yong)證(zheng)》、《建設(she)用(yong)地(di)規劃(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)》、《建設(she)工(gong)程規劃(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)》、《建設(she)工(gong)程施(shi)工(gong)許(xu)可(ke)證(zheng)》、《商品房(fang)銷售（預售）許(xu)可(ke)證(zheng)》。

在這里小編要提(ti)醒大家在查看(kan)五證時一定(ding)要看(kan)原件，因為(wei)復(fu)印(yin)件容(rong)易作弊。此外(wai)，還(huan)要注意(yi)核實(shi)自己擬(ni)購買的房(fang)屋是否在《商(shang)品房(fang)銷售（預售）許可證》上所(suo)載的房(fang)屋棟(dong)號(hao)范圍內。

2、考察(cha)開發商的實力

購房者在購買期房之前一定要對開發商的實力和信譽進行全面考察，可以去開發商已經開發過的樓盤(pan)現場轉(zhuan)一轉(zhuan)，了(le)解下小區的基本情況，也可以上網查詢該開發商的實力和口碑，比如進入業主(zhu)論壇，看看業主(zhu)們對該樓盤(pan)的評價。

3、要(yao)求開發商將承(cheng)諾與廣(guang)告(gao)宣傳的(de)內容寫入(ru)合同里

我(wo)(wo)(wo)們(men)在購(gou)(gou)買房(fang)子的過(guo)程中，是(shi)什么打動了我(wo)(wo)(wo)們(men)的心讓我(wo)(wo)(wo)們(men)去購(gou)(gou)買，想(xiang)必一定(ding)是(shi)開發(fa)商的廣告，既(ji)然我(wo)(wo)(wo)們(men)是(shi)因為被廣告里的內(nei)容所(suo)吸引而購(gou)(gou)房(fang)的，那么我(wo)(wo)(wo)們(men)就需要把我(wo)(wo)(wo)們(men)想(xiang)要的東西寫入(ru)購(gou)(gou)買合同里，從而得到我(wo)(wo)(wo)們(men)想(xiang)要的東西。

比如，開發商的廣(guang)告(gao)描述是(shi)買房就送停車位，這時購房者就應該要求開發商把(ba)車位的具體位置、面積、產權等寫入(ru)合同(tong)里。

此外，還有關于(yu)小(xiao)區(qu)的布(bu)局(ju)圖的約定，比(bi)如(ru)層高(gao)、方(fang)位、小(xiao)區(qu)入(ru)(ru)口、綠(lv)化率、是否有商(shang)鋪的附屬(shu)等都要(yao)盡(jin)量寫入(ru)(ru)合同里。如(ru)果開發商(shang)沒有履(lv)行承諾，這些約定都是以(yi)后的法律依據。

4、注(zhu)意購房合同中不可抗力條款

不可抗力是指在合(he)同訂立后發生當(dang)事人在訂合(he)同時不能預見、不能避免、不可控制(zhi)的(de)意(yi)外事故，以致不能履(lv)行合(he)同或不能如期履(lv)行合(he)同。

不可抗力的(de)意外(wai)事(shi)(shi)(shi)故(gu)(gu)主要(yao)包括由于(yu)自然力量(liang)引起(qi)的(de)事(shi)(shi)(shi)故(gu)(gu)，如水災(zai)、風災(zai)、旱(han)災(zai)、地震、臺風、冰(bing)雹、泥(ni)石流等；由于(yu)社會原(yuan)因引起(qi)的(de)事(shi)(shi)(shi)故(gu)(gu)，如戰爭、政府禁令、征收、征用等；以及發生(sheng)的(de)社會異常事(shi)(shi)(shi)件，如騷亂等。

期房出現哪些問題可以退房

１、商(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)內容(rong)異于(yu)認(ren)購書(shu)內容(rong)，由于(yu)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)主(zhu)要條款已經確定(ding)，合(he)(he)(he)同(tong)(tong)已經成立(li)，對未決事項雙方應繼續談(tan)判以簽訂本(ben)約(yue)。如果開發商(shang)提供的格式合(he)(he)(he)同(tong)(tong)與認(ren)購書(shu)條款不(bu)(bu)一致，或者商(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)條款不(bu)(bu)合(he)(he)(he)理，此時(shi)買(mai)方有(you)權拒(ju)簽，并要求(qiu)返還定(ding)金(jin)。

２、開發商(shang)未取得相應的(de)(de)批準、證件，《城市房地產管理法(fa)》第(di)４４條規(gui)定對(dui)商(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)限定了嚴格的(de)(de)條件，其中取得商(shang)品(pin)房預(yu)售(shou)許(xu)可(ke)證是(shi)開發商(shang)預(yu)售(shou)的(de)(de)前提。如果(guo)開發商(shang)沒(mei)有(you)取得預(yu)售(shou)許(xu)可(ke)證進行預(yu)售(shou)，所簽(qian)訂的(de)(de)合(he)同(tong)則沒(mei)有(you)法(fa)律效力，業(ye)主有(you)權要(yao)求(qiu)退房。

３、開發商(shang)單方(fang)(fang)(fang)變(bian)更(geng)規劃(hua)(hua)，在簽訂商(shang)品房買(mai)賣合(he)同(tong)后，如果開發商(shang)未經買(mai)方(fang)(fang)(fang)同(tong)意單方(fang)(fang)(fang)變(bian)更(geng)朝向、面(mian)積(ji)、戶(hu)型等規劃(hua)(hua)、設計，買(mai)方(fang)(fang)(fang)有權(quan)要(yao)求解(jie)除合(he)同(tong)，并(bing)要(yao)求開發商(shang)支付相應賠(pei)償金(jin)。

４、面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤差，《較高人民法院關(guan)于審理商品房買賣合(he)同(tong)(tong)糾紛案件司法解(jie)釋(shi)的(de)理解(jie)與適用(yong)》第十四條明確規定(ding)，出賣人交(jiao)付使(shi)用(yong)的(de)房屋套內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)或建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與合(he)同(tong)(tong)約(yue)定(ding)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)不符(fu)，合(he)同(tong)(tong)對(dui)此有約(yue)定(ding)的(de)，依(yi)約(yue)定(ding)處理；如無約(yue)定(ding)，則面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤差比絕對(dui)值超過３％，買受人有權請(qing)求解(jie)除合(he)同(tong)(tong)。

５、遲延交房實踐中，開發商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件（如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等）進行規避。