二手房買賣交易流程 看完絕不吃虧的二手房避坑指南
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買賣二手房，相比買新房，流程更雜，風險更大，難度更高，讓人不禁心力交瘁。若是中介、賣方從中使詐，又得產生錢財糾紛，弄不好還得虧損一筆錢，落得到頭房財兩頭空！為此，身為買方的我們，必須掌握基本的二手房買賣，以此切身維護自己的利益，避免遭受損失。
① 可以考察小區內的環境、物業水準、周邊環境及便利條件等，同時也能初步考察后續裝修需要花多少錢，控制住預算。
② 可選擇地段更多。城市中心基本沒有新房，得到距離遠點的地方才有。對于想住在離市中心近的人來說，二手房是個好選擇。
③ 可選擇裝潢體面的房子，直接拎包入住，有必要時再修補，能省去很多麻煩，還能省下一大筆裝修費。
① 專業房產買賣網站（推薦）
這類網站主要分為兩種，一種是規模較大的網站，業務遍布全國，比較知名的有鏈家、安居客等；另一種則是小中介公司開發的網站。
前者房源數據豐富，價格、面積等信息清楚可見，而且把控嚴格，很少會坑；后者通常只掛自己公司的房源，可選擇性少，而且坑錢的公司居多。
② 分類信息網
國內比較大的分類信息網如58同城、趕集網等，也有專門的二手房板塊，房源也很豐富，有關信息也比較全。這種房源要么是業主本人發布，要么是中介發布，后者坑錢的概率較高，所以得盡量避免遇到中介。
③ 司法拍賣
這種房源分兩種，即拍賣房（遭到法院查封而被拍賣）以及典當房（抵押到期沒贖回而被拍賣），其拍價一般低于市場價10%～20%，如果機會把握得當，可以低價位買到好房子。
當然，這種房子風險也比普通二手房要高許多，尤其是涉及到產權問題。這種房子可以在一些拍賣網上找到，也有專門的拍賣板塊。
④ 其他渠道
報刊雜志廣告、戶外廣告、樓書及宣傳單、電視廣告、委托中介。
① 標題誘導
強調低價，不提房源特點，很可能是釣魚房，常見的手法有【××100%真房源】、【××認證房】等，再者還有“5折”，“驚爆價”“業主急售”等，這只是中介的宣傳噱頭，真實情況往往并非如此。
② 細看描述
二手房的描述通常包括業主的基本信息、賣房原因、房源情況以及房產權問題（最重要）等，越詳細越真實可靠。如果描述上只是純粹簡單的信息復制，并未有任何有關房源的信息，很可能是“釣魚房”。
③ 了解房價
同一小區每平米的價格基本在同一水準，建議小伙伴們可以提前了解該小區的平均價格，若二手房的價格低于該小區的平均價格，要么是中介的虛假報價，要么是房屋本身存在問題，房主急于將房屋脫手。
當我們選中某(mou)個房(fang)源后，接(jie)下(xia)來(lai)就是實地看房(fang)了。但看房(fang)并不單只是了解房(fang)子自身以及周邊的(de)情(qing)況，更重(zhong)要的(de)是產權問題，畢竟會涉及到金(jin)錢糾紛問題，所以接(jie)下(xia)來(lai)產權問題的(de)確(que)認就是實地看房(fang)的(de)重(zhong)點了。
由于是二手房(fang)，所(suo)以破(po)損的情況是必然存在(zai)的。有時候，房(fang)屋存在(zai)很(hen)大缺(que)陷，業主急于脫手，所(suo)以會做點手腳掩蓋缺(que)陷，這種情況我們更得提(ti)防。
如果實在害怕房子會出問題，或自己不太會看房，建議邀請有看房經驗的朋友或專業人士陪同前往。如果是我們親自檢查，通常可以著重檢查以下這些情況：
① 是否有漏水現象，包括天花板、樓地墻面、地下室、衛(wei)浴潔具等；
② 檢測上下水管道和衛生潔具是否有堵塞現象；
③ 墻面、地面和屋面是否起翹、開裂等現象，承重墻是否有損壞。（如有，強烈建議不要購買！）
④ 整體及各個角落的衛生情況如何，是否有臟物、涂鴉等。
TIPS： 如果是(shi)些小(xiao)缺陷(xian)，可以和(he)業主聊，并(bing)嘗試著壓低價(jia)格。
購房者要多方面了解，房屋周邊環境是否符合自己的需求，尤其要核對中介或業主在網站上所描述的周邊情況是否屬實，如不屬實，說明存在一些貓膩。而觀察周邊環境時，我們主要了解這些：
【配套情況】：是否有娛樂健身設施，公園、銀行、洗衣店(dian)等；
【污染問題】：小區垃圾處理狀況如何，夜晚是否有噪聲污染的問題；
【安全問題】：小區出入管理、保安是否能24小時值班等；
【特色問題】：以學區房為賣點的二手房需要到教育局確認是否真實；以保證落戶為優惠條件的二手房要到派出所進行確認；
【停車問題】：原業主是否有購買停車位，或小區停車位按月租用的費用是多少。
在整個二手(shou)房買賣交(jiao)易流(liu)程中(zhong)，產調(diao)絕對是最不容忽(hu)視的問題，尤其是在簽合同(tong)之(zhi)前(qian)，我們更得慎重調(diao)查清楚。這一方(fang)面(mian)，中(zhong)介理應積(ji)極幫忙，如果不夠積(ji)極的話，可催促或請他聯系業(ye)主，讓業(ye)主向自己說清楚。
① 為什么要做產權調查？
a. 房子不在政策優惠內，契稅營業稅都不能免，中介卻沒有告訴你，結果買房的錢和市場價沒有區別。
b. 房子被抵押了，不能過戶；房子因某些問題被法院查封，也不能過戶。而此時你卻付了意向金。
c. 你交了意向金，才發現房東跟房產證上的不是同一個人，根本無法順利完成過戶流程。
d. 入住二手房后，偶然聽到鄰居議論，房子原來的主人是非正常死亡，心理膈應卻沒地方申辯。
如果事先沒有做好產權調查，上述情況你很大概率會碰上，到時候可就欲哭無淚了......
② 什么時候進行產權調查？
產權調查理應進行兩次，一次是在初次看房后，確定對該房屋有興趣，再與房屋產權人去房管局做產調。
第二次則是在簽合同之前，最好就是在簽合同前的幾個小時內，這樣做的好處就是避免我們首次做完產調后，房屋產權悄悄出現變更，但我們卻沒有發現，提防房屋產權人做手腳。
③ 怎么做產權調查？
在二手房交易流程中，我們必須和該房屋產權人到交易中心領號處，領取排隊號碼，在工作人員的引導下，填好信息表（包含姓名、身份證號碼、物業地址、查閱項、簽名等），之后就等待窗口叫號。
輪到我們查閱時，就將身份證、信息表給工作人員，并繳納查閱費，工作人員會給你一份房地產登記薄。這份登記簿里會詳細記載該房屋的產權情況，待核實產權不存在問題后，我們才可以繼續買二手房下一步流程。
買二手房注意事項有很多，首先就是必須當面簽合同，以防止中介公司搞貓膩。如果沒有當面簽合同的話，中介公司會鉆空子，損害買賣方的利益，通常會有如下兩種情況：
a. 催促我們簽訂一式三聯的意向協議，并向我們討要意向金，然后由中介拿給賣方簽，而買方簽字后，一式三聯的意向協議均被中介拿走，有可能就出現代簽的情況，再者留下“空格”很容易給中介或賣方鉆空子的，這也屬于二手房合同注意事項之一。
b. 有的經紀公司存在“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，其他人則毀約。這種情況會讓中介公司獲取兩種利益，一是以房主不賣為由免責，所以無法退回買方定金；二是中介費通常為房價的1%-3%，所以房價越高，他們賺的更多。
中介向我們收取購房意向金、履約保證金、購房定金類等，必須拒絕，同時更換中介公司，否則就會出現上述的情況。此外，這筆款項是購房定金，理應由賣方親自收取，而不是中介；如果房東同意由中介收取，應讓房東在收款收據上簽字確認。 不少(shao)購房者表示在(zai)看房時看到的房屋配套家具在(zai)真(zhen)正交房時卻(que)沒(mei)有(you)了(le)。這種現象屢見不鮮，原因是(shi)因為在(zai)買房前沒(mei)有(you)和賣方以(yi)(yi)及中介協商清楚。所以(yi)(yi)購房者在(zai)交易合同(tong)上一(yi)定要(yao)把各項物品的歸屬(shu)在(zai)合同(tong)上寫清楚。
有一種傳說叫做“老賴”，即盡管他的房(fang)屋(wu)產權(quan)歸你了，但他本(ben)人或親人的戶口仍然(ran)掛在這個房(fang)子上，始終賴著(zhu)不(bu)肯牽走。
“老賴”對我們(men)孩子就讀(du)附近(jin)學區房(fang)有(you)很大的影響，而(er)我們(men)的戶口也(ye)無(wu)法牽(qian)進(jin)來，買賣房(fang)屋以(yi)及(ji)拆遷還得經過“老賴”本人(ren)同(tong)(tong)意。因此，在(zai)簽合同(tong)(tong)前(qian)應到派出(chu)所查詢(xun)相關戶籍信息，并(bing)在(zai)合同(tong)(tong)上約定遷出(chu)時間(jian)。
① 合(he)(he)同(tong)內容：合(he)(he)同(tong)內容中(zhong)應包括當事人信息、房(fang)(fang)屋具(ju)體情況、約定房(fang)(fang)價(jia)及付(fu)款時間(jian)、交(jiao)房(fang)(fang)時間(jian)、違約責任、解決爭議方式、合(he)(he)同(tong)生效或(huo)失效條件、合(he)(he)同(tong)解除(chu)條款以及各項附件。
負責任的中介會幫你細看的，但若是遇到“坑貨”的話，可就很難說了，所以盡可能找大公司或熟悉的中介。
② 明確事項：違約金比例、代理費明細單等，尤其是違約金很重要，一旦買賣任何一方違約的話，違約金是可以彌補損失的，而且具備法律效應，不怕有人會賴賬，通常違約金約為房價的20%，可稍微提高5-10%。
① 申請過戶
二手房過戶流程不復雜，首先買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出過戶申請，并接受查驗有關證件、審查產權。如果事先將資料都準備齊全，通常一般一天可以辦完過戶。
② 繳納過戶稅費
無論是買方還是賣方，都需要繳納過戶稅費，而稅率則根據房屋性質而定。因此，我們要明確自己購置房屋需承擔的稅費，以此要求賣方降價彌補。那么，二手房過戶費怎么算？買二手房要交哪些稅？
| 交費款項 |
買房人應繳納稅費 |
交費款項 |
賣房人應繳納稅費 |
| 契稅 |
房款的1-3% |
印花稅 |
房款的0.05% |
| 印花稅 |
房款的0.05% |
交易費 |
3元/平方米 |
| 交易費 |
3元/平方米 |
營業稅 |
全額的5.5%（房產證未滿5年的） |
| 測繪費 |
1.36元/平方米 |
個人所得稅 |
盈利的20%/房款的1% |
| 權屬登記費及取證費 |
200元以內 |
/ |
/ |
③ 領取產權證
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證，通常在1周至1個月內即可領取。
TIPS： 建議合同(tong)上(shang)約(yue)定，如果在過(guo)戶中因業主(zhu)(zhu)原因，房產遭到(dao)查封(feng)，那么可視為(wei)業主(zhu)(zhu)違約(yue)，并由業主(zhu)(zhu)承擔違約(yue)責任。注意，過(guo)戶后(hou)到(dao)手的除了產權(quan)證(zheng)，還有土地證(zheng)！
④ 等待業主遷出并裝修入住
業主在規定日期內遷出后，我們就可以視情況動手裝修入住或直接入住。但由于二手房相對老舊，裝修的注意事項比較高，因此我們得了解一些基本的知識。詳細可戳此閱讀：【二手(shou)房改造清單>>】
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