什么是房改房

房(fang)(fang)改房(fang)(fang)是指(zhi)城鎮職工(gong)(gong)根據國家和縣級(ji)以上(shang)地方人民政(zheng)府有關(guan)城鎮住(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度改革政(zheng)策規(gui)定(ding)，按照成本(ben)價或者(zhe)標準價購(gou)買(mai)(mai)的已建(jian)公(gong)有住(zhu)房(fang)(fang)，也就(jiu)是已購(gou)公(gong)有住(zhu)房(fang)(fang)。房(fang)(fang)改房(fang)(fang)若(ruo)是以成本(ben)價購(gou)買(mai)(mai)的，房(fang)(fang)屋所(suo)有權屬于職工(gong)(gong)個人，若(ruo)是以標準價購(gou)買(mai)(mai)的，職工(gong)(gong)就(jiu)只能擁(yong)有部分房(fang)(fang)屋所(suo)有權，購(gou)買(mai)(mai)時(shi)間(jian)滿5年(nian)之后(hou)，職工(gong)(gong)才能擁(yong)有全(quan)部所(suo)有權。

房改房能過戶嗎

房改房可以過戶，但過戶手(shou)續要慎重。已(yi)購公(gong)有住(zhu)房(fang)，按照(zhao)成本價或(huo)者(zhe)標準價購買的已(yi)建公(gong)有住(zhu)房(fang)。按照(zhao)成本價購買的，房(fang)屋所有權歸(gui)職(zhi)工(gong)個人所有，按照(zhao)標準價購買的，職(zhi)工(gong)擁有部分房(fang)屋所有權，一般(ban)在(zai)5年后(hou)歸(gui)職(zhi)工(gong)個人所有。

哪些房改房不能交易

1、以低于房(fang)改政(zheng)策(ce)規定的價格購買(mai)且沒有按(an)照規定補足房(fang)價款的房(fang)改房(fang)；

2、擅自改變房(fang)屋使(shi)用性(xing)質的房(fang)改房(fang)；

3、購房(fang)貸款(kuan)尚未(wei)還清，所有(you)權(quan)已設定抵押(ya)且未(wei)經抵押(ya)權(quan)人書面同意轉讓(rang)的房(fang)改房(fang)，經抵押(ya)權(quan)人同意轉讓(rang)的除外；

4、產權共(gong)有的(de)房(fang)(fang)屋(wu)，其(qi)他(ta)共(gong)有人不同意出售的(de)房(fang)(fang)改房(fang)(fang)；

5、已(yi)列入近(jin)期規劃改(gai)造(zao)范圍，戶籍已(yi)凍結并取得房(fang)屋拆遷許可證(zheng)的(de)房(fang)改(gai)房(fang)；

6、黨政領導(dao)干部購買或者集資建造(zao)的超(chao)過面積控制標(biao)準的房(fang)改房(fang)；

7、上市出售(shou)后形成新的住房困難的房改(gai)房；

8、違(wei)反規(gui)定利(li)用(yong)公款超(chao)標(biao)準(zhun)裝(zhuang)修(xiu)，且超(chao)標(biao)部分(fen)未(wei)按照規(gui)定退回或(huo)者補足裝(zhuang)修(xiu)費用(yong)的房改房；

9、職工原購(gou)公有住(zhu)房時，經房改辦(ban)批準，與原售房單位在公有住(zhu)房（換購(gou)房）買賣協(xie)議中(zhong)有其他約(yue)(yue)定條(tiao)件的，從其約(yue)(yue)定；

10、法律、法規以(yi)及市(shi)以(yi)上人民政府規定(ding)其他不宜(yi)出(chu)售的房(fang)改房(fang)。

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房改房過戶后能變成商品房嗎

不能，房改房的土地性質與商品房土地性質不同，過戶后不能變成商品房。房改房一般是單位修的房子，商品房是開發商通過拍賣或掛牌等方式(shi)取得(de)土地開發的房子，房改房一般是(shi)劃(hua)撥土地，商品房是(shi)出讓土地。

房改房過戶費用

1、契稅

關(guan)于(yu)契稅(shui)的(de)稅(shui)額(e)，各省(sheng)、自治(zhi)區、直轄市人民政府(fu)會在3%～5%的(de)稅(shui)率規(gui)定范(fan)圍內(nei)浮動，具(ju)體(ti)數額(e)會按照該地區的(de)實(shi)際(ji)情況決定。

2、印花稅

按比例稅率(lv)計算應納(na)稅額(e)(e)的(de)方法：應納(na)稅額(e)(e)=計稅金額(e)(e)×適(shi)用稅率(lv)

按定額(e)稅(shui)率計算應納稅(shui)額(e)的方法：應納稅(shui)額(e)=憑證數量×單位稅(shui)額(e)

3、土地出讓金

房(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)需要交(jiao)納土地(di)出讓金，計算公式為：當年成(cheng)本(ben)價×建筑面積×1%。當年成(cheng)本(ben)價指(zhi)的(de)(de)是該房(fang)(fang)(fang)產(chan)實際上市出售(shou)的(de)(de)當年，由政府頒(ban)布(bu)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)本(ben)價，房(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)在上市出售(shou)并且(qie)交(jiao)納土地(di)出讓金之后，其產(chan)權性質(zhi)即等(deng)同(tong)于(yu)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)產(chan)權了;

4、個人所得稅

房(fang)改(gai)(gai)房(fang)的個(ge)人所得稅計算(suan)方法與商品房(fang)相同，只是(shi)起(qi)算(suan)時間上，房(fang)改(gai)(gai)房(fang)是(shi)以(yi)該房(fang)產(chan)當初房(fang)改(gai)(gai)時，交(jiao)納(na)房(fang)改(gai)(gai)價款的實際交(jiao)付時間為起(qi)算(suan)。

房改房過戶流程

1、提供合法的證件

買賣雙方(fang)建立信(xin)息(xi)溝通渠道，買方(fang)了(le)解房(fang)屋(wu)整體現狀及產權狀況，要求賣方(fang)提供(gong)合(he)法的(de)證件，包括房(fang)屋(wu)所有權證書(shu)、身份證件及其它證件。

2、提供合法的證件

如賣方(fang)(fang)提供的(de)房(fang)(fang)屋合法，可以(yi)上市交(jiao)(jiao)易，買方(fang)(fang)可以(yi)交(jiao)(jiao)納購房(fang)(fang)定(ding)金(交(jiao)(jiao)納購房(fang)(fang)定(ding)金不是(shi)商(shang)品房(fang)(fang)買賣的(de)必經程(cheng)序(xu))，買賣雙(shuang)方(fang)(fang)簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)屋買賣合同(tong)(tong)(或稱(cheng)房(fang)(fang)屋買賣契約(yue))。買賣雙(shuang)方(fang)(fang)通過協(xie)商(shang)，對房(fang)(fang)屋坐落位置、產(chan)權(quan)狀況及成交(jiao)(jiao)價格、房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)付時間(jian)、房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)付、產(chan)權(quan)辦理等達成一(yi)(yi)致意(yi)見后(hou)，雙(shuang)方(fang)(fang)簽(qian)訂(ding)至少(shao)一(yi)(yi)式(shi)三份的(de)房(fang)(fang)屋買賣合同(tong)(tong)。

3、提出申請

買賣雙(shuang)方共同向房地產(chan)(chan)交(jiao)易管理部(bu)(bu)(bu)門(men)提出申請(qing)，接受審(shen)查(cha)。買賣雙(shuang)方向房地產(chan)(chan)管理部(bu)(bu)(bu)門(men)提出申請(qing)手(shou)續后，管理部(bu)(bu)(bu)門(men)要查(cha)驗有(you)關證(zheng)件，審(shen)查(cha)產(chan)(chan)權，對符合上市條件的(de)房屋準予(yu)辦(ban)理過戶手(shou)續，對無產(chan)(chan)權或部(bu)(bu)(bu)分產(chan)(chan)權又未得到(dao)其他(ta)產(chan)(chan)權共有(you)人(ren)書(shu)面同意(yi)的(de)情況拒絕申請(qing)，禁止上市交(jiao)易。

4、立契

房(fang)地(di)(di)產(chan)交(jiao)易(yi)(yi)管(guan)理部門(men)根據交(jiao)易(yi)(yi)房(fang)屋的產(chan)權狀(zhuang)況和購買對象，按交(jiao)易(yi)(yi)部門(men)事先設定(ding)的審批權限逐級申報審核(he)批準后，交(jiao)易(yi)(yi)雙方(fang)才能辦理立(li)契手(shou)續(xu)。現(xian)在(zai)北(bei)京市已取(qu)消了交(jiao)易(yi)(yi)過(guo)程中的房(fang)地(di)(di)產(chan)賣契，即大家所俗(su)稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)構成(cheng)比較復雜，要(yao)根據交易房(fang)(fang)屋的(de)性(xing)質(zhi)而(er)定。比如(ru)房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、危改回遷房(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)與(yu)其它商品房(fang)(fang)的(de)稅費構成(cheng)是不一樣的(de)。

6、付清所有房款

買方領取房(fang)屋所(suo)(suo)有權(quan)證、付(fu)清所(suo)(suo)有房(fang)款，賣方交付(fu)房(fang)屋并(bing)結清所(suo)(suo)有物(wu)業費后雙(shuang)方的二手房(fang)屋買賣合同全部履行完畢。

7、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易雙(shuang)方(fang)在房地產交(jiao)易管理部門(men)辦理完產權變更登記(ji)后，交(jiao)易材料(liao)移送到發(fa)證(zheng)部門(men)，買(mai)方(fang)憑領(ling)取房屋所有權證(zheng)通(tong)知單到發(fa)證(zheng)部門(men)申領(ling)新的產權證(zheng)。