一、我愛我家二手房交易流程

簡單的說，在我愛我家中介出售二手房(fang)需(xu)要經過7大流程(cheng)：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了(le)解房(fang)屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供(gong)合法的證件。

2、買(mai)賣雙(shuang)方通過協商，對房屋(wu)成(cheng)交價格(ge)、戶(hu)型面(mian)積等各(ge)因(yin)素達成(cheng)一(yi)致(zhi)意見，雙(shuang)方簽訂至少(shao)一(yi)式三份的(de)房屋(wu)買(mai)賣合同。

3、辦(ban)理過戶。買賣雙方(fang)共(gong)同(tong)向房(fang)地(di)產(chan)交易管(guan)(guan)理部門(men)(men)提出申請，接(jie)受審查(cha)，房(fang)地(di)產(chan)管(guan)(guan)理部門(men)(men)查(cha)驗(yan)有關證件(jian)，審查(cha)產(chan)權。

4、立契。房(fang)地相關(guan)部門根據交(jiao)易(yi)(yi)房(fang)屋的產權狀況(kuang)和購買對象，按交(jiao)易(yi)(yi)部門事(shi)先設定的審批(pi)權限逐級(ji)申報審核批(pi)準后，交(jiao)易(yi)(yi)雙方才能辦理(li)立契手(shou)續。

5、繳納稅費。

6、辦理產權轉移過戶手續(xu)。

7、買方(fang)領取(qu)房屋所(suo)有權證(zheng)、付清所(suo)有房款，賣方(fang)交付房屋并結清所(suo)有物業(ye)費。

二、我愛我家二手房買賣注意事項

1、核實賣方的身份

主要(yao)(yao)是(shi)看(kan)賣方(fang)是(shi)不是(shi)房(fang)(fang)屋的(de)真正(zheng)所有權人(ren)(ren)，要(yao)(yao)看(kan)房(fang)(fang)屋所有權證(zheng)(zheng)(zheng)、土地證(zheng)(zheng)(zheng)（或者二(er)合一(yi)的(de)房(fang)(fang)地產權證(zheng)(zheng)(zheng)）、契(qi)證(zheng)(zheng)(zheng)及身份證(zheng)(zheng)(zheng)，這些證(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)上(shang)的(de)人(ren)(ren)是(shi)否一(yi)致。另(ling)外，如果(guo)賣方(fang)是(shi)無民事行(xing)為能(neng)力人(ren)(ren)或限制民事行(xing)為能(neng)力人(ren)(ren)，即使房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)(zheng)上(shang)只(zhi)有他(ta)/她一(yi)個人(ren)(ren)的(de)名字(zi)，買方(fang)與其簽訂的(de)購房(fang)(fang)合同，也屬(shu)于無效合同。

2、核實房屋權屬

買房時，看看房屋的(de)(de)產(chan)權(quan)有無爭議。注意(yi)房屋是否存在被依(yi)法(fa)查(cha)封或者以其(qi)他形(xing)式限制房屋所有權(quan)屬(shu)轉讓的(de)(de)情況，避免付款后房屋無法(fa)交付。必(bi)要時，我們可以去房管局了解相關的(de)(de)信息(xi)。

3、注意房屋共有人

如果該房(fang)(fang)屋(wu)存在(zai)共(gong)有人(ren)(ren)(ren)，那么(me)，賣房(fang)(fang)時(shi)，也需要(yao)征得共(gong)有人(ren)(ren)(ren)的同(tong)意才行，房(fang)(fang)屋(wu)的共(gong)有人(ren)(ren)(ren)也必須在(zai)買賣合(he)同(tong)上簽(qian)字(zi)。要(yao)注(zhu)意核對簽(qian)字(zi)人(ren)(ren)(ren)的真實身份，必須為房(fang)(fang)屋(wu)共(gong)有人(ren)(ren)(ren)本人(ren)(ren)(ren)，不得冒名(ming)頂替(ti)。比如，夫(fu)妻婚后買的房(fang)(fang)子，只(zhi)寫了一方的名(ming)字(zi)，賣房(fang)(fang)時(shi)，必須夫(fu)妻雙(shuang)方均在(zai)合(he)同(tong)上簽(qian)字(zi)才可(ke)。

4、注意房屋是否違章或待拆遷

買(mai)二(er)手房(fang)(fang)時，要留意這(zhe)個房(fang)(fang)屋(wu)是否(fou)為違建(jian)建(jian)筑(zhu)，如(ru)果為違建(jian)建(jian)筑(zhu)，則很(hen)有可能錢財(cai)兩空。另外(wai)，買(mai)二(er)手房(fang)(fang)尤其是老(lao)舊的(de)二(er)手房(fang)(fang)，要特別留意是否(fou)待拆遷。別以為房(fang)(fang)屋(wu)拆遷，自己就賺(zhuan)了，真這(zhe)樣的(de)話，房(fang)(fang)主又為啥賣房(fang)(fang)，又為啥有那(nei)么多釘子戶，以及因拆遷而引發的(de)各種(zhong)糾紛。

5、房屋是否被出租

買賣不破租(zu)賃，假如(ru)租(zu)戶(hu)的(de)租(zu)期還未(wei)到期，那么，買方就(jiu)暫時不能入住(zhu)。買房(fang)時，一定要多次實(shi)地查看核實(shi)房(fang)屋是否存在出租(zu)的(de)情況；如(ru)果有，應盡量要求賣方在交易前(qian)處理好租(zu)賃事宜。此(ci)外，租(zu)戶(hu)在同(tong)等(deng)條件下有優先購買權，買房(fang)的(de)時候，這一點也需要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的土地(di)(di)使(shi)(shi)用期(qi)限一(yi)般是(shi)70年(nian)(nian)，但(dan)早些時(shi)候的老(lao)房(fang)(fang)子，土地(di)(di)使(shi)(shi)用期(qi)限比70年(nian)(nian)短，有些只有20年(nian)(nian)、30年(nian)(nian)。買(mai)房(fang)(fang)的時(shi)候，一(yi)定要核實下該房(fang)(fang)屋剩余(yu)的土地(di)(di)使(shi)(shi)用期(qi)限。因為(wei)其是(shi)影響房(fang)(fang)價(jia)的重要因素，此外，剩余(yu)的土地(di)(di)使(shi)(shi)用期(qi)限多久，關(guan)系到(dao)土地(di)(di)使(shi)(shi)用年(nian)(nian)限什(shen)么時(shi)候到(dao)期(qi)，以及到(dao)期(qi)后續費的問(wen)題。

7、明確各類稅費

買(mai)二(er)手房的(de)(de)稅(shui)費(fei)比較多，很多時(shi)候本應該是賣家承擔的(de)(de)費(fei)用，比如增值稅(shui)、個人所(suo)得(de)稅(shui)等，均轉移到買(mai)家身(shen)上。另(ling)外(wai)，很多黑中介收取一些莫名的(de)(de)費(fei)用，也有的(de)(de)是原(yuan)本說的(de)(de)某(mou)項費(fei)用一個價(jia)，到最后又變為另(ling)外(wai)一個價(jia)格。在實踐(jian)中，需對各(ge)項稅(shui)費(fei)的(de)(de)承擔作明確的(de)(de)約定。

8、明確違約事項

比如，賣(mai)家沒有按時遷出(chu)戶口、房子漲價賣(mai)家毀約了、買家沒有獲得銀(yin)行(xing)貸款(kuan)等，出(chu)現這樣的問題，應(ying)該如何解決，事先就要(yao)約定好，避免日后產(chan)生(sheng)糾紛。

9、明確房屋內部設施

很(hen)多二手(shou)房(fang)都是裝(zhuang)修(xiu)好了(le)的，帶家具家電。買房(fang)時(shi)，要明確(que)這(zhe)些內部的裝(zhuang)修(xiu)是原房(fang)主(zhu)(zhu)帶走還(huan)是留下(xia)。不要不在(zai)意，真(zhen)的有房(fang)主(zhu)(zhu)賣(mai)房(fang)了(le)，將馬(ma)桶、抽煙機、廚柜等帶走的。

10、明確傭金

一開始(shi)就要對我(wo)愛我(wo)家傭金有(you)一個明確的規(gui)定。此(ci)外，有(you)必要對交易失敗(bai)后傭金的退(tui)還情況作約定。

11、避免陰陽合同

買(mai)房(fang)時，為(wei)了(le)避稅(shui)，很多人喜歡簽訂陰(yin)陽合(he)同(tong)(tong)，即簽訂兩份(fen)房(fang)屋買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)。比(bi)如，一份(fen)寫明房(fang)款(kuan)為(wei)50萬，用于(yu)在(zai)房(fang)產交易(yi)大(da)廳過(guo)戶時使用，只按50萬繳納稅(shui)費；另一份(fen)寫明房(fang)款(kuan)為(wei)80萬，是雙方(fang)實際(ji)成交的(de)數額，由雙方(fang)私下(xia)保(bao)存(cun)。像這樣(yang)的(de)二手(shou)房(fang)交易(yi)存(cun)在(zai)較(jiao)大(da)風(feng)險(xian)，一旦發生(sheng)糾紛，就比(bi)較(jiao)麻煩。

12、相關費用是否結清

二手房的物業費、水電費、取暖費、網(wang)費、燃氣費等各項費用(yong)，務必要(yao)結清(qing)，以免出現需(xu)要(yao)由買(mai)家承擔其“后(hou)遺癥”的情(qing)況。此外，過戶(hu)時，像水電卡(ka)、燃氣卡(ka)、有線(xian)電視等，也些是需(xu)要(yao)過戶(hu)的。

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