容(rong)積率(lv)，是(shi)(shi)指一個小區的(de)總(zong)建筑(zhu)面積與用(yong)地(di)面積的(de)比率(lv)。對(dui)(dui)于(yu)發(fa)展(zhan)商來說，容(rong)積率(lv)決定地(di)價成本在(zai)房屋中占的(de)比例，而(er)對(dui)(dui)于(yu)住(zhu)(zhu)戶來說，容(rong)積率(lv)直接涉及到(dao)居(ju)住(zhu)(zhu)的(de)舒適(shi)度。一個良好的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)小區，高(gao)層住(zhu)(zhu)宅容(rong)積率(lv)應不(bu)(bu)(bu)超過(guo)5，多層住(zhu)(zhu)宅應不(bu)(bu)(bu)超過(guo)2，綠地(di)率(lv)應不(bu)(bu)(bu)低(di)于(yu)30%。但(dan)由(you)于(yu)受土(tu)地(di)成本的(de)限制，并不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)所有(you)項目都能做得(de)到(dao)。

一、簡介

容(rong)積(ji)率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱(cheng)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)毛密度(du)。項目(mu)用(yong)地范(fan)圍(wei)內(nei)地上總建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)（但(dan)必須是正負0標(biao)高以上的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)）與項目(mu)總用(yong)地面(mian)積(ji)的(de)比值(zhi)。

容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)是衡量(liang)建設用地使用強度的(de)(de)(de)一項重要(yao)指標。容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)(de)值(zhi)是無(wu)量(liang)綱的(de)(de)(de)比值(zhi)，通常以(yi)地塊面積(ji)(ji)為(wei)1，地塊內地上建筑物的(de)(de)(de)總建筑面積(ji)(ji)對地塊面積(ji)(ji)的(de)(de)(de)倍數(shu)，即為(wei)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)(de)值(zhi)。

容積率(lv)是(shi)指項目規劃(hua)建設用地(di)范圍內全部建筑面積與(yu)規劃(hua)建設用地(di)面積之比(bi)。附屬建筑物(wu)也計算在內，但應(ying)注明不計算面積的(de)附屬建筑物(wu)除外。值得注意(yi)的(de)是(shi)，容積率(lv)越低(di)，居(ju)民的(de)舒適(shi)度越高(gao)，反之則舒適(shi)度越低(di)。

一(yi)般(ban)情況下(xia)指某(mou)一(yi)基地(di)(di)(di)(di)范圍(wei)內，地(di)(di)(di)(di)面(mian)(mian)以上各類建(jian)(jian)筑(zhu)的(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積總和與基地(di)(di)(di)(di)面(mian)(mian)積的(de)(de)(de)比值。可以根據規(gui)劃和管(guan)理需要對(dui)地(di)(di)(di)(di)下(xia)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積計算地(di)(di)(di)(di)下(xia)容積率(lv)(lv)。其實，一(yi)直(zhi)以來都(dou)是(shi)地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)自(zi)行規(gui)定的(de)(de)(de)，關于地(di)(di)(di)(di)下(xia)室(shi)是(shi)否算容積率(lv)(lv)[2]，地(di)(di)(di)(di)下(xia)商業建(jian)(jian)筑(zhu)（商業用房）算不(bu)算容積率(lv)(lv)都(dou)做了很好的(de)(de)(de)探(tan)索(suo)。不(bu)算容積率(lv)(lv)是(shi)考慮(lv)到(dao)節約用地(di)(di)(di)(di)，鼓(gu)勵開發(fa)地(di)(di)(di)(di)下(xia)空(kong)間，計入容積率(lv)(lv)是(shi)規(gui)范房地(di)(di)(di)(di)產市(shi)場，防止不(bu)良房地(di)(di)(di)(di)產開發(fa)商有漏洞可鉆。

二、計算公式

容積率=地上總建筑(zhu)面積÷可(ke)建設用地面積

上面 這個(ge)公(gong)式的(de)出(chu)處有：北京市規(gui)劃委(wei)員會關于發布《容積率指標計算(suan)規(gui)則》的(de)通(tong)知(zhi)（市規(gui)發〔2006〕851號，2006年(nian)7月10日）

但在工業(ye)上，根據GB50489-2009《化(hua)工企業(ye)總(zong)圖運輸設(she)計規范》，

容積率(lv)=（廠區建筑面積+構筑物面積）÷廠區占地(di)面積

當建(jian)筑(zhu)物層高超過(guo)8米(mi)，在計(ji)算容(rong)積率(lv)時該層建(jian)筑(zhu)面積加(jia)倍計(ji)算(? 容(rong)積率(lv)各個地(di)區或(huo)城市有各自相關規定)。

容積率越高，居民的舒適(shi)度(du)越低，反之則舒適(shi)度(du)越高。

綠地率(lv)(lv)也是(shi)如此(ci)。綠地率(lv)(lv)較高(gao)，容積(ji)率(lv)(lv)較低，建筑密度(du)一般也就較低，發展(zhan)商可用于回收資(zi)金的面積(ji)就越少，而(er)住戶就越舒服。容積(ji)率(lv)(lv)和(he)綠地率(lv)(lv)這兩(liang)個(ge)比率(lv)(lv)決定(ding)了這個(ge)項目是(shi)從人的居住需求角度(du)，還是(shi)從純粹賺(zhuan)錢的角度(du)來(lai)設(she)計一個(ge)社區。

綠(lv)化(hua)(hua)率：項(xiang)目規(gui)劃(hua)建設用地范圍內的綠(lv)化(hua)(hua)面(mian)積(ji)與規(gui)劃(hua)建設用地面(mian)積(ji)之(zhi)比。但(dan)綠(lv)化(hua)(hua)率只是開發商宣傳樓盤(pan)綠(lv)化(hua)(hua)時用的概念(nian)，并(bing)沒有(you)法律和法規(gui)依據。法律法規(gui)中明確規(gui)定的衡量(liang)樓盤(pan)綠(lv)化(hua)(hua)狀況(kuang)的國家標準是綠(lv)地率，其計算要比綠(lv)化(hua)(hua)率嚴格很多。

計算公式：

綠地率=綠地面積/土地面積

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)率(lv)通常以下限控制。這里的(de)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)包(bao)括(kuo)公(gong)共(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)、宅旁綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)、公(gong)共(gong)服務設施(shi)所屬綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)（道路紅線(xian)內的(de)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)），不(bu)包(bao)括(kuo)屋頂(ding)、曬臺的(de)人工綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)。公(gong)共(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)內占地(di)(di)面積不(bu)大于百分之(zhi)一的(de)雕(diao)塑、水池、亭榭等綠(lv)(lv)(lv)化小品建筑可視為綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)。

“容積(ji)率(lv)”是項目總建筑面積(ji)與總占地面積(ji)之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總占地10萬平方米，總建筑面積10萬平方米，容積率為1

總占(zhan)地10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5

總占(zhan)地(di)10萬平方(fang)米，總建(jian)筑面積8萬平方(fang)米，容積率(lv)為0.8

容(rong)積(ji)率越(yue)小，居住密(mi)度越(yue)小，相(xiang)(xiang)對(dui)舒服。容(rong)積(ji)率越(yue)大則(ze)相(xiang)(xiang)反(fan)。

容積率超過5就(jiu)不建(jian)議購買了

三、相關規定

容積率一般是由政(zheng)府規(gui)定的。

現行(xing)城市規劃(hua)法(fa)規體系下編制的(de)各(ge)類(lei)居住用地的(de)控制性詳細規劃(hua)，一般(ban)而言，容積(ji)率分(fen)為(wei)

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住(zhu)宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以(yi)上住宅為(wei)2.4~4.5,

住宅(zhai)小區(qu)容積率小于(yu)1.0的，為非普通住宅(zhai)。

四、建筑特點

(一)容(rong)(rong)積率表(biao)達的是具(ju)體“宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)(di)”內單(dan)位土地(di)(di)(di)(di)面(mian)積上允許的建筑容(rong)(rong)量。宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)(di)是地(di)(di)(di)(di)籍管理的基本單(dan)元，是地(di)(di)(di)(di)球表(biao)面(mian)一塊有(you)(you)確定邊界、有(you)(you)確定權(quan)屬的土地(di)(di)(di)(di)，其面(mian)積不包括公(gong)用(yong)的道路、公(gong)共綠地(di)(di)(di)(di)、大型市政及(ji)公(gong)共設施用(yong)地(di)(di)(di)(di)等。容(rong)(rong)積率只(zhi)有(you)(you)在指(zhi)“宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)(di)”容(rong)(rong)積率的情況下，才(cai)能反映土地(di)(di)(di)(di)的具(ju)體利用(yong)強(qiang)度，宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)(di)間才(cai)具(ju)有(you)(you)可比性。

(二)容(rong)積率(R)、建(jian)筑(zhu)密度(C)與(yu)(yu)層數(shu)(H)之間有一定關系(xi)。建(jian)筑(zhu)密度是指在具(ju)體“宗(zong)地”內建(jian)筑(zhu)物基底面(mian)積與(yu)(yu)宗(zong)地面(mian)積之比。當(dang)宗(zong)地內各房屋的層數(shu)相同，且對單個房屋來說(shuo)各層建(jian)筑(zhu)面(mian)積相等時，三者之間的關系(xi)可表示為：R=C·H，此種(zhong)情況下，建(jian)筑(zhu)層數(shu)與(yu)(yu)容(rong)積率成正比例關系(xi)。

(三)容積(ji)率可以(yi)更(geng)加準確地衡量地價水平(ping)。人們購買土(tu)地使用(yong)權的目的是為了對土(tu)地進行開(kai)發(fa)，建設房屋(wu)。

房(fang)屋的單方(fang)開發成本(ben)=房(fang)屋單方(fang)造價+樓面地(di)價+稅+費

樓面(mian)(mian)地價=宗地總價/宗地內(nei)允(yun)許總建筑面(mian)(mian)積=土地單價/容積率

規劃建筑面積(ji)=土地面積(ji)×容積(ji)率

容積率=地上建筑總面積÷規劃(hua)用地面積

因此，樓面地(di)價比單(dan)位地(di)價更能(neng)準確地(di)反映地(di)價的高低。

(四(si))容(rong)積率存在(zai)客(ke)(ke)觀上(shang)的(de)最(zui)合理(li)值。在(zai)一(yi)般情況下，提高(gao)容(rong)積率可(ke)以(yi)提高(gao)土地的(de)利用效益(yi)，但建(jian)筑(zhu)容(rong)量的(de)增大，會帶(dai)來建(jian)筑(zhu)環境(jing)的(de)劣化(hua)，降低(di)使(shi)用的(de)舒適(shi)度。為做到(dao)經濟效益(yi)、社會效益(yi)與環境(jing)效益(yi)相協(xie)調，城市規劃中(zhong)的(de)容(rong)積率存在(zai)客(ke)(ke)觀上(shang)的(de)最(zui)合理(li)值。[6]

五、計算規則

具體(ti)的計(ji)算(suan)(suan)規(gui)則(ze)應(ying)根據《建筑工程建筑面積計(ji)算(suan)(suan)規(gui)范》（GB/T50353-2005）和當地相關部門的文件(jian)計(ji)算(suan)(suan)，以下舉例北京市(shi)規(gui)劃(hua)委員會關于發布《容(rong)積率指標計(ji)算(suan)(suan)規(gui)則(ze)》的通知(市(shi)規(gui)發〔2006〕851號,2006年7月10日)

1、容積(ji)(ji)率(lv)(lv)系指一(yi)定(ding)地(di)(di)塊內，地(di)(di)上(shang)(shang)總(zong)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)值與總(zong)建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)面積(ji)(ji)的(de)商。地(di)(di)上(shang)(shang)總(zong)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)值為建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)內各棟建(jian)筑(zhu)物(wu)地(di)(di)上(shang)(shang)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)值之和；地(di)(di)下(xia)有(you)經營性(xing)面積(ji)(ji)的(de)，其經營面積(ji)(ji)不納入計(ji)(ji)算(suan)(suan)容積(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)。一(yi)般情況下(xia)，建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)值按(an)照《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)規(gui)(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)(gui)定(ding)執(zhi)行(xing)；遇有(you)特殊(shu)情況，按(an)照本規(gui)(gui)則下(xia)列規(gui)(gui)定(ding)執(zhi)行(xing)。

2、當(dang)住宅建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于4.9米(mi) (2.7米(mi)+2.2米(mi))時，不(bu)(bu)論(lun)層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)的(de)計算(suan)(suan)值(zhi)按該層(ceng)(ceng)(ceng)水(shui)平(ping)投影(ying)面積(ji)(ji)的(de)2倍計算(suan)(suan)；當(dang)住宅建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于7.6米(mi)（2.7米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不(bu)(bu)論(lun)層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)的(de)計算(suan)(suan)值(zhi)按該層(ceng)(ceng)(ceng)水(shui)平(ping)投影(ying)面積(ji)(ji)的(de)3倍計算(suan)(suan)。

3、當辦(ban)公(gong)(gong)建(jian)筑(zhu)標(biao)準層(ceng)層(ceng)高大(da)于(yu)5.5米(mi)(mi)(mi)(3.3米(mi)(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi)(mi))時，不論層(ceng)內(nei)是否(fou)有(you)隔(ge)層(ceng)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積的計(ji)(ji)算值按該層(ceng)水平(ping)投(tou)影面(mian)積的2倍(bei)計(ji)(ji)算；當辦(ban)公(gong)(gong)建(jian)筑(zhu)層(ceng)高大(da)于(yu)8.8米(mi)(mi)(mi)（3.3米(mi)(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)(mi)）時，不論層(ceng)內(nei)是否(fou)有(you)隔(ge)層(ceng)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積的計(ji)(ji)算值按該層(ceng)水平(ping)投(tou)影面(mian)積的3倍(bei)計(ji)(ji)算。

4、當(dang)普通商(shang)業建(jian)筑(zhu)標(biao)準(zhun)層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于(yu)6.1米(mi) (3.9米(mi)+2.2米(mi))時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否(fou)(fou)有隔(ge)層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積的計(ji)算值按該層(ceng)(ceng)(ceng)水平投影面(mian)積的2倍(bei)計(ji)算；當(dang)普通商(shang)業建(jian)筑(zhu)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于(yu)10米(mi)（3.9米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否(fou)(fou)有隔(ge)層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積的計(ji)算值按該層(ceng)(ceng)(ceng)水平投影面(mian)積的3倍(bei)計(ji)算。

5、計算含陽(yang)臺(tai)建筑的容積(ji)率指標時，陽(yang)臺(tai)部分(fen)建筑面積(ji)的計算值按(an)照其水平投影面積(ji)計算。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室(shi)外(wai)地坪(ping)標高不(bu)一致時，以周邊(bian)最近的城市道路(lu)標高為(wei)準加上(shang)0.2米作為(wei)室(shi)外(wai)地坪(ping)，之后再按上(shang)述規定核準。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博(bo)物館(guan)(guan)和展覽館(guan)(guan)類建筑暫不按本規則計算容積(ji)率，其(qi)建筑面(mian)積(ji)的計算值按照《建筑工程(cheng)建筑面(mian)積(ji)計算規范(fan)》（GB/T50353-2005）的規定執行。

8、設(she)計(ji)單位應在總(zong)平面圖上分別(bie)注明建筑(zhu)面積和建筑(zhu)面積計(ji)算值。

9、本(ben)規(gui)則規(gui)定的數(shu)值均含本(ben)數(shu)。

10、對本(ben)規則(ze)執行過程中遇(yu)到(dao)的(de)其它情況，我(wo)委將及時予以補充和修正。

11、本(ben)規則自發布之(zhi)日起執(zhi)行。

六、對地價的影響

影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)因(yin)素很多，雖然各(ge)因(yin)素影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)途(tu)徑各(ge)不相同，但其作用機制(zhi)(zhi)可抽象概括(kuo)為兩個方(fang)面：一是通過影(ying)響(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)收益(yi)(yi)來(lai)影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價(jia)，二是通過影(ying)響(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)供求(qiu)(qiu)關系影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價(jia)。收益(yi)(yi)機制(zhi)(zhi)很大程(cheng)度上決定(ding)了土(tu)地(di)(di)(di)供給(gei)的(de)(de)(de)經濟(ji)剩(sheng)余量，市場供求(qiu)(qiu)關系使地(di)(di)(di)價(jia)相對(dui)經濟(ji)剩(sheng)余量產生(sheng)波動，決定(ding)了土(tu)地(di)(di)(di)供給(gei)的(de)(de)(de)經濟(ji)剩(sheng)余量的(de)(de)(de)分配，使地(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)變(bian)化趨于(yu)復雜(za)化。容積(ji)率對(dui)地(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)規律，同時受收益(yi)(yi)機制(zhi)(zhi)和市場供求(qiu)(qiu)關系的(de)(de)(de)作用，總體(ti)(ti)說(shuo)來(lai)，區位條件愈優越，地(di)(di)(di)價(jia)水平愈高(gao)，供求(qiu)(qiu)矛盾愈突出，土(tu)地(di)(di)(di)規劃控(kong)制(zhi)(zhi)愈嚴格，容積(ji)率對(dui)地(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)程(cheng)度愈大。具體(ti)(ti)表(biao)現在以下幾個方(fang)面：

影響一

遵循“報(bao)酬(chou)遞(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)遞(di)(di)(di)減規(gui)律”。在一定(ding)的(de)(de)(de)(de)技(ji)術經濟條(tiao)件下(xia)(xia)，土地(di)(di)(di)(di)純收益(yi)會隨著(zhu)土地(di)(di)(di)(di)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)加(jia)而(er)(er)出現由遞(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)到(dao)遞(di)(di)(di)減的(de)(de)(de)(de)特(te)點。作(zuo)為(wei)城市建(jian)設用地(di)(di)(di)(di)，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)對地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)影響的(de)(de)(de)(de)報(bao)酬(chou)遞(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)遞(di)(di)(di)減規(gui)律表現在：在建(jian)筑密度一定(ding)時(shi)(shi)(shi)，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)加(jia)，主要(yao)引起房屋層數的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)多，隨房屋層數的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)多，開(kai)(kai)始(shi)時(shi)(shi)(shi)由于(yu)基礎(chu)工程(cheng)費(fei)及地(di)(di)(di)(di)基處理費(fei)的(de)(de)(de)(de)分(fen)攤，單(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)降(jiang)低(di)；當(dang)層數達到(dao)一定(ding)值時(shi)(shi)(shi)，就需要(yao)加(jia)固基礎(chu)、增(zeng)(zeng)加(jia)電梯(ti)、加(jia)強抗震等(deng)(deng)，單(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)由下(xia)(xia)降(jiang)轉為(wei)上升(sheng)，而(er)(er)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)則由于(yu)建(jian)筑容(rong)(rong)量的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)大(da)造(zao)(zao)(zao)(zao)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)建(jian)筑環境質量下(xia)(xia)降(jiang)而(er)(er)呈遞(di)(di)(di)減趨勢。當(dang)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)等(deng)(deng)于(yu)單(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)時(shi)(shi)(shi)，土地(di)(di)(di)(di)收益(yi)達到(dao)最(zui)大(da)，土地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)格也達到(dao)最(zui)高，此時(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)為(wei)最(zui)經濟容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)。若繼續(xu)增(zeng)(zeng)大(da)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)會因單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)低(di)于(yu)單(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)而(er)(er)使(shi)土地(di)(di)(di)(di)投(tou)資(zi)收益(yi)開(kai)(kai)始(shi)下(xia)(xia)降(jiang)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)也隨之開(kai)(kai)始(shi)下(xia)(xia)降(jiang)。如(圖一)，MC為(wei)單(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)，MR為(wei)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)，某(mou)一容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)L時(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)是(shi)該容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)下(xia)(xia)的(de)(de)(de)(de)總收益(yi)(DCGF面積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji))減掉投(tou)資(zi)者(zhe)資(zi)本(ben)、勞力(li)的(de)(de)(de)(de)正常利(li)潤，剩余(yu)部分(fen)即為(wei)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)。當(dang)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)等(deng)(deng)于(yu)M時(shi)(shi)(shi)，單(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)等(deng)(deng)于(yu)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)，土地(di)(di)(di)(di)開(kai)(kai)發的(de)(de)(de)(de)邊際(ji)收益(yi)為(wei)0，總收益(yi)(DCNF面積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji))達到(dao)最(zui)大(da)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)達到(dao)最(zui)高，M為(wei)最(zui)佳(jia)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)。超過這個(ge)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)開(kai)(kai)始(shi)向(xiang)反(fan)方(fang)(fang)向(xiang)變化，隨容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)提高而(er)(er)下(xia)(xia)降(jiang)。

影響二

容積率對地價的作(zuo)用程度與城市規模成(cheng)正相關(guan)關(guan)系。

首先(xian)，城(cheng)市規模大，土(tu)(tu)地(di)(di)集約(yue)化利用程度高(gao)，地(di)(di)價(jia)總體水(shui)平高(gao)，樓(lou)(lou)面地(di)(di)價(jia)占房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)方開(kai)發成本比(bi)例高(gao)，通過(guo)降(jiang)(jiang)低(di)樓(lou)(lou)面地(di)(di)價(jia)來降(jiang)(jiang)低(di)房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)方開(kai)發成本效果明顯(xian)，而小(xiao)城(cheng)市土(tu)(tu)地(di)(di)集約(yue)化利用程度低(di)，地(di)(di)價(jia)總體水(shui)平低(di)，房(fang)(fang)屋(wu)開(kai)發單(dan)(dan)方成本主要受房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)方造價(jia)影響，通過(guo)降(jiang)(jiang)低(di)樓(lou)(lou)面地(di)(di)價(jia)降(jiang)(jiang)低(di)房(fang)(fang)屋(wu)開(kai)發單(dan)(dan)方成本效果不明顯(xian)，而且房(fang)(fang)屋(wu)層(ceng)數達到一定數值后若繼續增(zeng)加(jia)層(ceng)數會增(zeng)加(jia)單(dan)(dan)方工程造價(jia)；

另(ling)外(wai)，大城(cheng)市(shi)有(you)比(bi)較系統的(de)城(cheng)市(shi)規劃資料，土地(di)開發受規劃控(kong)制(zhi)比(bi)較嚴，而(er)小(xiao)城(cheng)市(shi)規劃控(kong)制(zhi)一(yi)般不(bu)嚴格(ge)，容積(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)確定(ding)往(wang)往(wang)具有(you)隨意性，許多地(di)方沒有(you)容積(ji)(ji)率(lv)(lv)這個(ge)指標限制(zhi)，或有(you)，但控(kong)制(zhi)不(bu)嚴，而(er)且有(you)的(de)地(di)方政府為樹城(cheng)市(shi)形象，往(wang)往(wang)鼓勵建(jian)筑(zhu)物向空(kong)中(zhong)發展，愈高愈好，容積(ji)(ji)率(lv)(lv)在(zai)這些小(xiao)城(cheng)鎮缺(que)乏實際操(cao)作(zuo)意義(yi)。

所以，城市規模愈(yu)(yu)大，容積率對地價的(de)(de)影響(xiang)愈(yu)(yu)明顯，地價隨(sui)容積率的(de)(de)變化(hua)幅度愈(yu)(yu)大。

影響三

容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)對(dui)同(tong)一城市(shi)不同(tong)區(qu)位地價(jia)的作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)(yong)程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)不同(tong)。城市(shi)中心區(qu)位條件優越(yue)，土地利(li)用(yong)(yong)(yong)集約(yue)程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)、土地利(li)用(yong)(yong)(yong)效益(yi)、土地需(xu)求量、土地稀(xi)缺程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)、規劃控制程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)均高于其它區(qu)域(yu)，特(te)別是城市(shi)邊緣(yuan)區(qu)，投資者的激烈競爭使地價(jia)隨容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)變化的幅度(du)保持(chi)或接近土地收(shou)益(yi)機制作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)(yong)下的地價(jia)隨容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)的變化規律；而在(zai)其他地區(qu)則隨著土地利(li)用(yong)(yong)(yong)收(shou)益(yi)、土地需(xu)求量及其稀(xi)缺程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)降低(di)，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)對(dui)地價(jia)的作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)(yong)程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)隨之下降。因此，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)對(dui)地價(jia)的影響程(cheng)(cheng)(cheng)度(du)在(zai)同(tong)一城市(shi)表現為(wei)從中心向外(wai)圍逐漸減弱(ruo)。

影響四

容(rong)(rong)積(ji)率(lv)對(dui)不(bu)(bu)同(tong)類型用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)地(di)(di)價的(de)作用(yong)(yong)(yong)程(cheng)度不(bu)(bu)同(tong)。商(shang)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)對(dui)區位(wei)條件反(fan)(fan)應(ying)最(zui)(zui)敏感，只能(neng)布(bu)局(ju)在少量區位(wei)條件優越的(de)沿路區域(yu)，土地(di)(di)稀缺(que)程(cheng)度、供(gong)求(qiu)矛盾比住宅、工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)突(tu)出，容(rong)(rong)易(yi)形(xing)成賣方市場，眾(zhong)多(duo)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)者(zhe)的(de)競爭促(cu)使容(rong)(rong)積(ji)率(lv)增加(jia)產生的(de)經濟剩余(yu)主要以(yi)地(di)(di)價形(xing)式表現出來，歸土地(di)(di)所(suo)有(you)者(zhe)所(suo)有(you)；住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)對(dui)區位(wei)條件反(fan)(fan)應(ying)的(de)敏感程(cheng)度比商(shang)業(ye)用(yong)(yong)(yong)途(tu)弱，但比工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)強；工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)一般(ban)分布(bu)在城市外圍(wei)，不(bu)(bu)但受區位(wei)條件影響(xiang)最(zui)(zui)不(bu)(bu)敏感，而且受工(gong)(gong)藝流(liu)程(cheng)的(de)制(zhi)約，在很(hen)多(duo)情況下(xia)沒有(you)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)的(de)限(xian)制(zhi)。因(yin)此，在同(tong)一城市中，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)對(dui)不(bu)(bu)同(tong)類型地(di)(di)價的(de)影響(xiang)程(cheng)度由(you)強到弱依次為商(shang)業(ye)、住宅、工(gong)(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)容積率的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅項目(mu)意味(wei)著小區(qu)(qu)內房子建得多，而高(gao)密度(du)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅必定會帶來(lai)高(gao)密度(du)的(de)(de)(de)(de)居住(zhu)(zhu)人口(kou)，最終導致小區(qu)(qu)中業主(zhu)的(de)(de)(de)(de)生活舒適度(du)下(xia)降(jiang)。另外，高(gao)密度(du)的(de)(de)(de)(de)居住(zhu)(zhu)人口(kou)還會對(dui)小區(qu)(qu)內的(de)(de)(de)(de)健(jian)身場(chang)所(suo)、兒童活動區(qu)(qu)域(yu)、娛樂(le)中心以及樓(lou)宇內的(de)(de)(de)(de)電(dian)梯、消防通道形成比較大的(de)(de)(de)(de)壓(ya)力。頻繁的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)使用會加(jia)劇這些設施的(de)(de)(de)(de)老(lao)化，所(suo)以在購買(mai)高(gao)密度(du)小區(qu)(qu)時應(ying)該對(dui)此提(ti)出更高(gao)的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)。

內部規劃問題

由于(yu)高(gao)(gao)容(rong)積率住(zhu)宅(zhai)對土地使用率的(de)(de)(de)過分追求(qiu)，小區(qu)(qu)內的(de)(de)(de)樓層會比較高(gao)(gao)、綠地的(de)(de)(de)比例也(ye)會相應(ying)的(de)(de)(de)減少，從而影響居住(zhu)區(qu)(qu)內的(de)(de)(de)生活環境與品質。另外，樓間距過近、小區(qu)(qu)內道路狹窄、停車位置不(bu)足也(ye)是(shi)高(gao)(gao)容(rong)積率小區(qu)(qu)經常遇到的(de)(de)(de)問題。如何(he)合理地解決這些問題不(bu)但(dan)是(shi)擺(bai)在開發商案頭的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)工作(zuo)，也(ye)是(shi)使購(gou)房者提(ti)高(gao)(gao)對小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)認可度的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)方面。

安防問題

由于居住密度(du)大，所(suo)以(yi)出入(ru)的人會較多(duo)(duo)，外來(lai)人員混入(ru)其中的難度(du)也(ye)會相(xiang)應地降低(di)很多(duo)(duo)。這就對高容積率住宅的安防(fang)(fang)系統(tong)提出了更(geng)高的要求(qiu)。所(suo)以(yi)高容積率的住宅安防(fang)(fang)系統(tong)一(yi)定要跟上(當然這不(bu)是說低(di)容積率的小區(qu)安防(fang)(fang)就不(bu)重要)，不(bu)僅(jin)要加大監控(kong)設(she)備的密度(du)，而(er)且也(ye)需要更(geng)多(duo)(duo)的巡邏人員來(lai)保證住戶的安全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依(yi)法(fa)處理(li)(li)了一批(pi)違法(fa)違規(gui)(gui)問(wen)題(ti)(ti)。從2009年(nian)5月起(qi)，各地(di)開始組織自(zi)查自(zi)糾，對2007年(nian)1月1日(ri)至2009年(nian)3月31日(ri)期間領取規(gui)(gui)劃(hua)許可的房(fang)地(di)產開發項(xiang)(xiang)目(mu)進行梳理(li)(li)清(qing)查，對發現的違法(fa)違規(gui)(gui)問(wen)題(ti)(ti)及時依(yi)法(fa)處理(li)(li)。截至2009年(nian)12月31日(ri)，除西(xi)藏(zang)外(wai)，全國(guo)30個省(sheng)(sheng)(區(qu)、市)共自(zi)查房(fang)地(di)產項(xiang)(xiang)目(mu)73139個(用地(di)面(mian)積(ji)(ji)447557公(gong)頃)，其中存在(zai)變更規(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積(ji)(ji)率項(xiang)(xiang)目(mu)8235個，占(zhan)自(zi)查項(xiang)(xiang)目(mu)總數(shu)的11.26%；發現違規(gui)(gui)變更規(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積(ji)(ji)率項(xiang)(xiang)目(mu)1988個(用地(di)面(mian)積(ji)(ji)5474公(gong)頃),占(zhan)自(zi)查項(xiang)(xiang)目(mu)總數(shu)的2.72%，占(zhan)變更規(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積(ji)(ji)率項(xiang)(xiang)目(mu)數(shu)的24.14%；通(tong)過自(zi)查自(zi)糾共補(bu)交土地(di)出(chu)讓金(jin)等124.06億元(yuan)，罰款6.51億元(yuan)，撤銷規(gui)(gui)劃(hua)許可57項(xiang)(xiang)。從兩部專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)辦公(gong)室掌(zhang)握的情(qing)況看，北(bei)(bei)京、遼寧、江(jiang)蘇、浙江(jiang)、安徽、江(jiang)西(xi)、山東、湖北(bei)(bei)、湖南(nan)、廣東、廣西(xi)、四川、貴(gui)州、云(yun)南(nan)、陜西(xi)、青海等省(sheng)(sheng)(區(qu)、市)行動迅速，基礎性工作相對扎實，情(qing)況上報及時、詳(xiang)細。

加大查辦力度

嚴肅查(cha)(cha)(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)(le)一(yi)批(pi)(pi)(pi)違(wei)(wei)(wei)紀(ji)違(wei)(wei)(wei)法(fa)(fa)(fa)案(an)(an)(an)件。各(ge)地(di)(di)(di)(di)注意加(jia)大(da)辦案(an)(an)(an)力度，認真調(diao)(diao)查(cha)(cha)(cha)核實群眾舉報(bao)的(de)問(wen)題和(he)線索，嚴肅查(cha)(cha)(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)(le)一(yi)批(pi)(pi)(pi)違(wei)(wei)(wei)紀(ji)違(wei)(wei)(wei)法(fa)(fa)(fa)案(an)(an)(an)件。截至2009年12月31日(ri)，各(ge)省(sheng)(sheng)(區、市(shi)(shi))容(rong)積(ji)率(lv)問(wen)題專(zhuan)項(xiang)治理工作機構共受(shou)(shou)理群眾舉報(bao)888件，查(cha)(cha)(cha)實241件，給予(yu)黨政紀(ji)處(chu)(chu)分(fen)178人(ren)(ren)，其中(zhong)縣(xian)處(chu)(chu)級干(gan)部(bu)45人(ren)(ren)，地(di)(di)(di)(di)廳級干(gan)部(bu)9人(ren)(ren)；移送司(si)法(fa)(fa)(fa)機關69人(ren)(ren)，其中(zhong)縣(xian)處(chu)(chu)級干(gan)部(bu)19人(ren)(ren)，地(di)(di)(di)(di)廳級干(gan)部(bu)3人(ren)(ren)。從各(ge)地(di)(di)(di)(di)案(an)(an)(an)件查(cha)(cha)(cha)辦情況看,以(yi)下四類(lei)問(wen)題比較突出(chu)(chu)：一(yi)是(shi)公(gong)職人(ren)(ren)員(yuan)利(li)用規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)審(shen)批(pi)(pi)(pi)權，搞權錢(qian)交易，索賄(hui)(hui)受(shou)(shou)賄(hui)(hui)；二是(shi)地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府和(he)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)主(zhu)管(guan)部(bu)門從地(di)(di)(di)(di)方(fang)、部(bu)門利(li)益出(chu)(chu)發(fa)(fa)，違(wei)(wei)(wei)反法(fa)(fa)(fa)定權限和(he)程(cheng)序(xu)，擅自(zi)批(pi)(pi)(pi)準變更規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)，隨意減(jian)免(mian)土地(di)(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓金及配套(tao)規(gui)(gui)(gui)費(fei)；三(san)(san)是(shi)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)商未(wei)經批(pi)(pi)(pi)準，擅自(zi)違(wei)(wei)(wei)反規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可(ke)進行開發(fa)(fa)建(jian)設(she)，政府主(zhu)管(guan)部(bu)門失職瀆(du)職，監管(guan)不(bu)力甚至放(fang)棄監管(guan)；四是(shi)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)商利(li)用偽造(zao)公(gong)文、私刻公(gong)章等(deng)(deng)不(bu)法(fa)(fa)(fa)手段(duan)，騙(pian)取變更規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)的(de)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可(ke)。各(ge)地(di)(di)(di)(di)嚴肅查(cha)(cha)(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)(le)一(yi)批(pi)(pi)(pi)典型案(an)(an)(an)件，發(fa)(fa)揮了(le)(le)(le)查(cha)(cha)(cha)案(an)(an)(an)的(de)震懾和(he)教育作用。湖(hu)北(bei)省(sheng)(sheng)查(cha)(cha)(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)(le)麻城(cheng)市(shi)(shi)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)領(ling)域(yu)腐(fu)敗窩案(an)(an)(an)，麻城(cheng)市(shi)(shi)原市(shi)(shi)委書記鄧新生、原主(zhu)管(guan)城(cheng)建(jian)的(de)副(fu)(fu)市(shi)(shi)長(chang)徐圣(sheng)賢、建(jian)設(she)局(ju)原局(ju)長(chang)夏桂松等(deng)(deng)公(gong)職人(ren)(ren)員(yuan)在(zai)(zai)土地(di)(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓、規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)審(shen)批(pi)(pi)(pi)、規(gui)(gui)(gui)費(fei)減(jian)免(mian)過程(cheng)中(zhong)收受(shou)(shou)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)商賄(hui)(hui)賂。浙江省(sheng)(sheng)查(cha)(cha)(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)(le)平(ping)陽縣(xian)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域(yu)腐(fu)敗窩案(an)(an)(an)，原平(ping)陽縣(xian)委副(fu)(fu)書記、縣(xian)長(chang)黃(huang)安波，原平(ping)陽縣(xian)委常委、常務副(fu)(fu)縣(xian)長(chang)徐定錦(jin)等(deng)(deng)4名縣(xian)處(chu)(chu)級干(gan)部(bu)，利(li)用職務之便，為有(you)關企業在(zai)(zai)增加(jia)容(rong)積(ji)率(lv)、免(mian)交土地(di)(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓金等(deng)(deng)方(fang)面謀取利(li)益，非法(fa)(fa)(fa)收取他人(ren)(ren)財物。海南省(sheng)(sheng)查(cha)(cha)(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)(le)三(san)(san)亞(ya)市(shi)(shi)政府原市(shi)(shi)長(chang)助理曾清泉違(wei)(wei)(wei)紀(ji)違(wei)(wei)(wei)法(fa)(fa)(fa)案(an)(an)(an)，曾清泉在(zai)(zai)擔任三(san)(san)亞(ya)市(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)局(ju)局(ju)長(chang)和(he)市(shi)(shi)長(chang)助理期(qi)間，利(li)用職務之便，在(zai)(zai)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)審(shen)批(pi)(pi)(pi)、調(diao)(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)等(deng)(deng)方(fang)面，為他人(ren)(ren)謀取利(li)益，索取、收受(shou)(shou)他人(ren)(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)立(li)健全了(le)(le)(le)(le)一(yi)(yi)批(pi)法(fa)(fa)規(gui)制(zhi)(zhi)度(du)。一(yi)(yi)些(xie)地(di)(di)(di)方通(tong)過專項(xiang)治理(li)查(cha)找問題(ti)，有力推進(jin)了(le)(le)(le)(le)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃工作(zuo)的制(zhi)(zhi)度(du)建(jian)設(she)。各地(di)(di)(di)相繼制(zhi)(zhi)定(ding)出(chu)臺了(le)(le)(le)(le)一(yi)(yi)批(pi)政策性(xing)(xing)文(wen)(wen)件(jian)。北(bei)京、河北(bei)、安徽、福建(jian)、江(jiang)西、山東、陜西等省、市(shi)對建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)(di)容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)調整(zheng)的條件(jian)和(he)程(cheng)序作(zuo)出(chu)了(le)(le)(le)(le)明(ming)確規(gui)定(ding)。北(bei)京市(shi)規(gui)劃委、市(shi)監(jian)察局共同制(zhi)(zhi)定(ding)了(le)(le)(le)(le)《關(guan)(guan)于(yu)落實住房和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部、監(jian)察部〈關(guan)(guan)于(yu)加強建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)(di)容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)管理(li)和(he)監(jian)督檢查(cha)的通(tong)知(zhi)〉的意見(jian)》，將建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)(di)容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)指標的調整(zheng)程(cheng)序具體細化為書面申(shen)請、集體研究、技術論證、部門聯審、專家評議、公(gong)眾(zhong)參與、請示上報(bao)、人大備案等八(ba)大環(huan)節。河北(bei)省以省人民(min)政府(fu)令形式下發了(le)(le)(le)(le)《河北(bei)省城(cheng)市(shi)控(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)詳細規(gui)劃管理(li)辦法(fa)(fa)(試行(xing))》，對修改控(kong)詳規(gui)以及(ji)變(bian)更建(jian)筑容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)、建(jian)筑密度(du)等開發強度(du)控(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)內容的程(cheng)序作(zuo)了(le)(le)(le)(le)限(xian)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)規(gui)范(fan)，并設(she)定(ding)了(le)(le)(le)(le)法(fa)(fa)律(lv)責任(ren)。長春(chun)市(shi)以清查(cha)項(xiang)目、查(cha)處(chu)(chu)案件(jian)為切入點相繼出(chu)臺了(le)(le)(le)(le)《長春(chun)市(shi)經營性(xing)(xing)用(yong)地(di)(di)(di)容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)指標調整(zheng)辦法(fa)(fa)》、《長春(chun)市(shi)建(jian)設(she)項(xiang)目容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)計(ji)算原則》、《長春(chun)市(shi)關(guan)(guan)于(yu)違規(gui)調整(zheng)建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)(di)容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)的責任(ren)追(zhui)究辦法(fa)(fa)》等一(yi)(yi)系列政策性(xing)(xing)文(wen)(wen)件(jian)。各地(di)(di)(di)還(huan)就推進(jin)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃工作(zuo)政務公(gong)開進(jin)行(xing)了(le)(le)(le)(le)積(ji)(ji)(ji)極探索，普遍建(jian)立(li)起了(le)(le)(le)(le)規(gui)劃批(pi)前(qian)和(he)批(pi)后公(gong)示、建(jian)設(she)項(xiang)目公(gong)示、建(jian)設(she)項(xiang)目批(pi)前(qian)和(he)批(pi)后公(gong)示、違法(fa)(fa)查(cha)處(chu)(chu)公(gong)示，以及(ji)社(she)會監(jian)督員等制(zhi)(zhi)度(du)。

九、存在問題

地方不積極

少(shao)數地方(fang)(fang)對(dui)容積率專(zhuan)項(xiang)治理工(gong)作(zuo)的(de)(de)重要性(xing)認識不(bu)(bu)夠(gou)，仍然(ran)處于被(bei)動應付狀(zhuang)態，工(gong)作(zuo)進展緩慢，工(gong)作(zuo)成效不(bu)(bu)大。有的(de)(de)自查自糾(jiu)不(bu)(bu)深入不(bu)(bu)扎實，基(ji)礎性(xing)工(gong)作(zuo)薄弱，從各地上(shang)報的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)看，還存(cun)在著(zhu)“零(ling)問(wen)題(ti)”、“零(ling)案件(jian)”的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)；有的(de)(de)上(shang)報情(qing)(qing)況(kuang)不(bu)(bu)及(ji)時，數據不(bu)(bu)完(wan)整，存(cun)在缺項(xiang)、漏項(xiang)的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)。另外，一些(xie)地方(fang)(fang)對(dui)清理相(xiang)關地方(fang)(fang)性(xing)法規(gui)(gui)和規(gui)(gui)范性(xing)文(wen)件(jian)重視不(bu)(bu)夠(gou)，一些(xie)明顯(xian)與《城鄉規(gui)(gui)劃法》規(gui)(gui)定不(bu)(bu)一致的(de)(de)規(gui)(gui)范性(xing)文(wen)件(jian)沒有得到及(ji)時清理糾(jiu)正。

查辦力度低

當前，群眾投(tou)訴(su)反映違規變更規劃、調整容(rong)積率問題(ti)的(de)(de)舉報(bao)量依然居高不(bu)(bu)(bu)下，但一些地(di)方(fang)開展監督檢查的(de)(de)措施(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)夠(gou)(gou)有力，查辦(ban)案(an)件(jian)(jian)(jian)的(de)(de)力量投(tou)入不(bu)(bu)(bu)足，部門(men)間協調機制不(bu)(bu)(bu)健全。少數省(區、市)對(dui)兩(liang)(liang)部轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)辦(ban)案(an)件(jian)(jian)(jian)不(bu)(bu)(bu)夠(gou)(gou)重視、不(bu)(bu)(bu)夠(gou)(gou)嚴(yan)肅，有的(de)(de)對(dui)兩(liang)(liang)部要結(jie)果的(de)(de)案(an)件(jian)(jian)(jian)不(bu)(bu)(bu)予(yu)回(hui)復或回(hui)復時間超期過長；有的(de)(de)對(dui)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)辦(ban)案(an)件(jian)(jian)(jian)不(bu)(bu)(bu)直接進行調查處理(li)，轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)交投(tou)訴(su)涉及的(de)(de)地(di)市城鄉規劃部門(men)調查處理(li)，甚至(zhi)回(hui)函(han)直接轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)呈下級報(bao)告，對(dui)需核實的(de)(de)問題(ti)，不(bu)(bu)(bu)下判斷、結(jie)論(lun)，不(bu)(bu)(bu)提整改意見措施(shi)(shi)。2009年，兩(liang)(liang)部專(zhuan)項治理(li)辦(ban)公室共向各地(di)專(zhuan)項治理(li)辦(ban)公室發轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)(zhuan)辦(ban)函(han)83件(jian)(jian)(jian)，其中(zhong)要求按期回(hui)復結(jie)果的(de)(de)有51件(jian)(jian)(jian)；截至(zhi)2010年2月12日，已收到回(hui)復42件(jian)(jian)(jian)，9件(jian)(jian)(jian)尚未回(hui)復。

程序不規范

各地(di)對于變(bian)更(geng)規(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)(diao)整容(rong)積率的做(zuo)法和程序有不同規(gui)(gui)定，少數(shu)地(di)區存在以政府會議紀要(yao)等形式決定規(gui)(gui)劃(hua)設計條件調(diao)(diao)整的現象，需要(yao)按照(zhao)《城(cheng)(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)法》，對相關地(di)方性(xing)規(gui)(gui)章制(zhi)度(du)進行梳理，進一步(bu)規(gui)(gui)范規(gui)(gui)劃(hua)變(bian)更(geng)和容(rong)積率調(diao)(diao)整的具體條件和操(cao)作程序。另外，一些城(cheng)(cheng)市控規(gui)(gui)覆蓋(gai)面小，土地(di)出讓、規(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)缺乏控規(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)劃(hua)條件審批(pi)隨意性(xing)大。

十、治理工作安排

2010年(nian)3月4日(ri)，中(zhong)央治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)程(cheng)建設(she)領(ling)(ling)(ling)(ling)域突出問(wen)題(ti)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領(ling)(ling)(ling)(ling)導(dao)小組(zu)召開(kai)第(di)二(er)次會議，對(dui)(dui)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)進行了研究部(bu)(bu)(bu)署。會上，中(zhong)央書(shu)記處書(shu)記、中(zhong)央紀委副書(shu)記何(he)勇(yong)作(zuo)(zuo)(zuo)了重要(yao)講話(hua)，對(dui)(dui)深(shen)入開(kai)展房地產開(kai)發領(ling)(ling)(ling)(ling)域違規變更規劃(hua)、調整容(rong)積率問(wen)題(ti)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)提出了更高(gao)的(de)要(yao)求。各地區和有關部(bu)(bu)(bu)門要(yao)認真學習領(ling)(ling)(ling)(ling)會何(he)勇(yong)同志的(de)重要(yao)講話(hua)精神，進一步提高(gao)思想(xiang)認識，按照(zhao)中(zhong)央專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領(ling)(ling)(ling)(ling)導(dao)小組(zu)的(de)部(bu)(bu)(bu)署要(yao)求，切實把容(rong)積率專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)作(zuo)(zuo)(zuo)為工(gong)程(cheng)建設(she)領(ling)(ling)(ling)(ling)域突出問(wen)題(ti)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)的(de)重要(yao)任務，加(jia)強組(zu)織領(ling)(ling)(ling)(ling)導(dao)，明確工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)責任，加(jia)大治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)力(li)度，以求真務實的(de)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)(zuo)風深(shen)入推(tui)進容(rong)積率專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)，不(bu)斷取得新的(de)成效。

經住房(fang)城鄉建設部(bu)(bu)、監(jian)察部(bu)(bu)研(yan)究，2010年，容積率問(wen)題專項治(zhi)理要(yao)結合工(gong)程建設領(ling)域(yu)突(tu)出問(wen)題專項治(zhi)理規范城鄉規劃管理工(gong)作，重點抓(zhua)好以下幾(ji)項工(gong)作：

(一)對(dui)調整(zheng)容(rong)積率(lv)指標(biao)、改(gai)變土地(di)用(yong)途的(de)房地(di)產開(kai)發項目(mu)進行(xing)清理檢(jian)查。重點(dian)對(dui)2009年4月1日至12月31日領取規劃許可的(de)房地(di)產項目(mu)進行(xing)清理檢(jian)查。對(dui)檢(jian)查發現(xian)的(de)違法違規問題，要依法處理到位。

(二)嚴肅查(cha)(cha)處違(wei)紀違(wei)法(fa)(fa)案(an)(an)件(jian)。進一步完善(shan)部門間溝通協調(diao)機(ji)制，拓寬案(an)(an)件(jian)線索來源渠道，加大案(an)(an)件(jian)查(cha)(cha)辦(ban)力(li)度，嚴肅查(cha)(cha)處國家機(ji)關工作(zuo)人(ren)員在建設用(yong)地規劃變(bian)更、容積率調(diao)整等(deng)城鄉(xiang)(xiang)規劃工作(zuo)中(zhong)玩忽職守、權(quan)錢交(jiao)易等(deng)違(wei)紀違(wei)法(fa)(fa)行(xing)為，嚴肅查(cha)(cha)處城鄉(xiang)(xiang)規劃管理中(zhong)損害群眾(zhong)合法(fa)(fa)權(quan)益的問題。住(zhu)房城鄉(xiang)(xiang)建設部、監察(cha)部將對重點案(an)(an)件(jian)進行(xing)掛牌督辦(ban)，適時(shi)向社會通報一批查(cha)(cha)結的典型案(an)(an)件(jian)。

(三(san))完(wan)善(shan)城鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)管理(li)及監督檢查制度(du)。一是(shi)繼續組織各地(di)對相關(guan)規(gui)(gui)范性(xing)文件(jian)進行清理(li)。二是(shi)制定完(wan)善(shan)控制性(xing)詳細(xi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)編制、修改管理(li)制度(du)，修訂出臺《違反城鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)規(gui)(gui)定行為處分(fen)辦法》等制度(du)規(gui)(gui)定。三(san)是(shi)完(wan)善(shan)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)編制、修改、審批公開、公示和征求(qiu)公眾意見(jian)等制度(du)。

(四)加(jia)(jia)強(qiang)綜合指導和(he)監(jian)(jian)督(du)(du)檢查。各(ge)(ge)省(區(qu)、市)容積率(lv)問題(ti)專項治理工作機構要加(jia)(jia)強(qiang)監(jian)(jian)督(du)(du)檢查，督(du)(du)促(cu)(cu)各(ge)(ge)級抓好工作落實。第二季(ji)度，住房城鄉(xiang)建設部(bu)、監(jian)(jian)察部(bu)組織對部(bu)分地(di)區(qu)專項治理工作開展(zhan)以來的情況進行抽查，重點檢查“零問題(ti)”、“零案件”的地(di)區(qu)和(he)群眾(zhong)投(tou)訴舉報較多(duo)的地(di)區(qu)，督(du)(du)促(cu)(cu)整改到位(wei)、處理到位(wei)。第三季(ji)度，兩部(bu)將總(zong)結通報各(ge)(ge)地(di)專項治理工作開展(zhan)情況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨立式(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)（別墅）和(he)需要大(da)(da)空(kong)間的商業(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)以外，住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)(da)于(yu)3.0米(mi)、公寓（包括酒(jiu)店式(shi)公寓）和(he)辦公建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)(da)于(yu)4.8米(mi)、商業(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)(da)于(yu)6.0米(mi)的，計(ji)算容積(ji)率(lv)指標時，該層(ceng)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)均按該層(ceng)實(shi)(shi)際建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的1.5倍計(ji)算；其(qi)中住(zhu)(zhu)宅(zhai)、公寓建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)的起居廳，辦公、商業(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)的門(men)廳、大(da)(da)堂、中庭、內廊、采光(guang)廳、大(da)(da)型會議(yi)室等(deng)公共部分仍(reng)按其(qi)實(shi)(shi)際建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)算容積(ji)率(lv)。

政策(ce)解讀：這(zhe)是南(nan)京規劃(hua)部(bu)門首次明確了“層高(gao)控制(zhi)對應容(rong)積率計(ji)算(suan)”的(de)關系。以前(qian)的(de)容(rong)積率計(ji)算(suan)并無這(zhe)方面的(de)規定，此舉收(shou)緊容(rong)積率計(ji)算(suan)指標(biao)， 堵(du)開發商(shang)“偷(tou)”面積的(de)行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文：本規定所稱酒店式公寓是指具(ju)有居住功能，但(dan)不同(tong)于一(yi)般住宅(zhai)平面和功能的(de)建筑形式。 酒店式公寓除(chu)布置在酒店式公寓用(yong)地上外，可在商業(ye)辦公用(yong)地或居住用(yong)地上兼容建設。

政策解(jie)讀：“酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓”第(di)一次被官方正名(ming)。以(yi)往(wang)“酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓”只是房地產業界的(de)通俗稱謂(wei)，規劃、房產等(deng)部門(men)并無一個官方的(de)定(ding)義。這(zhe)是南京規劃部門(men)對‘酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓’這(zhe)一新興的(de)建筑形態首次進行規范，以(yi)便(bian)統一管理，促使良性發展。