容積(ji)(ji)率(lv)，是指(zhi)一個(ge)小(xiao)區的(de)(de)總建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)用地面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)比率(lv)。對于(yu)發(fa)展商來說，容積(ji)(ji)率(lv)決定地價成本在(zai)房(fang)屋(wu)中占的(de)(de)比例(li)，而對于(yu)住(zhu)戶來說，容積(ji)(ji)率(lv)直接涉(she)及到居(ju)(ju)住(zhu)的(de)(de)舒適度。一個(ge)良(liang)好的(de)(de)居(ju)(ju)住(zhu)小(xiao)區，高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)容積(ji)(ji)率(lv)應不(bu)超過5，多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)應不(bu)超過2，綠地率(lv)應不(bu)低于(yu)30%。但由于(yu)受土地成本的(de)(de)限制，并不(bu)是所有項目都能(neng)做得到。

一、簡介

容積(ji)率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又(you)稱(cheng)建(jian)筑面(mian)積(ji)毛密度(du)。項目用地范圍內地上總(zong)建(jian)筑面(mian)積(ji)（但必須(xu)是正負0標高以上的建(jian)筑面(mian)積(ji)）與項目總(zong)用地面(mian)積(ji)的比值。

容積率(lv)(lv)是衡量建設用地(di)使用強(qiang)度(du)的(de)一(yi)項重要(yao)指標。容積率(lv)(lv)的(de)值是無(wu)量綱的(de)比值，通(tong)常以地(di)塊(kuai)面(mian)(mian)積為1，地(di)塊(kuai)內地(di)上建筑物的(de)總建筑面(mian)(mian)積對(dui)地(di)塊(kuai)面(mian)(mian)積的(de)倍數，即為容積率(lv)(lv)的(de)值。

容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)是指項目規(gui)劃(hua)建設(she)用地(di)(di)范圍內(nei)全部建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)與(yu)規(gui)劃(hua)建設(she)用地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)之(zhi)比。附(fu)屬(shu)建筑(zhu)(zhu)物也計算在內(nei)，但應注明不計算面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)附(fu)屬(shu)建筑(zhu)(zhu)物除(chu)外(wai)。值(zhi)得注意的(de)是，容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)越低，居(ju)民的(de)舒(shu)適度(du)越高，反之(zhi)則舒(shu)適度(du)越低。

一般情況(kuang)下(xia)(xia)指某一基地(di)(di)(di)(di)范圍(wei)內，地(di)(di)(di)(di)面(mian)以上各類(lei)建筑的建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)總和(he)(he)與基地(di)(di)(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的比值。可以根據規劃和(he)(he)管理需(xu)要(yao)對地(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計算地(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率。其實，一直(zhi)以來都是(shi)地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)自行(xing)規定的，關于地(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)室是(shi)否算容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率[2]，地(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)商業(ye)建筑（商業(ye)用房(fang)）算不算容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率都做了很(hen)好的探索。不算容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率是(shi)考慮到節(jie)約用地(di)(di)(di)(di)，鼓勵開發地(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)空間，計入(ru)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率是(shi)規范房(fang)地(di)(di)(di)(di)產市場(chang)，防止不良房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開發商有漏洞可鉆(zhan)。

二、計算公式

容(rong)積(ji)(ji)率=地(di)上總建筑面積(ji)(ji)÷可建設用(yong)地(di)面積(ji)(ji)

上(shang)面(mian) 這個公式的出處有：北京市規劃委(wei)員會關于發(fa)布(bu)《容積率指標計算規則》的通知（市規發(fa)〔2006〕851號，2006年7月10日）

但在(zai)工業上(shang)，根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸(shu)設計規范》，

容積(ji)(ji)率=（廠區建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)+構筑(zhu)物面(mian)(mian)積(ji)(ji)）÷廠區占地面(mian)(mian)積(ji)(ji)

當建(jian)筑物層(ceng)高超(chao)過8米，在計算容積(ji)(ji)率時該層(ceng)建(jian)筑面積(ji)(ji)加倍計算(? 容積(ji)(ji)率各個(ge)地區或城市有各自相關規定)。

容積率越(yue)高，居民的(de)舒(shu)適度(du)越(yue)低，反之則舒(shu)適度(du)越(yue)高。

綠(lv)地(di)(di)率也(ye)(ye)是(shi)如此。綠(lv)地(di)(di)率較(jiao)高，容積(ji)率較(jiao)低，建筑密(mi)度一(yi)般也(ye)(ye)就較(jiao)低，發展(zhan)商可用于回(hui)收資金的面積(ji)就越(yue)少，而住戶就越(yue)舒服。容積(ji)率和綠(lv)地(di)(di)率這(zhe)兩個比率決定了(le)這(zhe)個項目(mu)是(shi)從人(ren)的居(ju)住需求角度，還是(shi)從純(chun)粹賺錢的角度來設計一(yi)個社區。

綠(lv)化(hua)(hua)(hua)率(lv)(lv)：項目規(gui)劃(hua)(hua)建設用地范圍內的綠(lv)化(hua)(hua)(hua)面積與規(gui)劃(hua)(hua)建設用地面積之比。但(dan)綠(lv)化(hua)(hua)(hua)率(lv)(lv)只是(shi)(shi)開發商(shang)宣傳樓盤綠(lv)化(hua)(hua)(hua)時(shi)用的概念，并沒有(you)法律和法規(gui)依據。法律法規(gui)中明確規(gui)定的衡量樓盤綠(lv)化(hua)(hua)(hua)狀況的國家標準(zhun)是(shi)(shi)綠(lv)地率(lv)(lv)，其(qi)計算要比綠(lv)化(hua)(hua)(hua)率(lv)(lv)嚴(yan)格很多(duo)。

計算公式：

綠地率(lv)=綠地面積(ji)/土地面積(ji)

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)率通常以下限控制。這里的(de)(de)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)包括公(gong)共綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、宅旁綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、公(gong)共服務設施所(suo)屬綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)（道路(lu)紅線內的(de)(de)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)），不包括屋頂、曬臺(tai)的(de)(de)人工綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。公(gong)共綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)內占地(di)(di)(di)面積不大于百分之一(yi)的(de)(de)雕塑、水池、亭(ting)榭等綠(lv)(lv)(lv)化小品(pin)建筑可視(shi)為綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。

“容(rong)積(ji)率”是(shi)項(xiang)目總(zong)建筑面(mian)積(ji)與總(zong)占地面(mian)積(ji)之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總(zong)占地10萬(wan)平(ping)方(fang)米，總(zong)建筑面積10萬(wan)平(ping)方(fang)米，容(rong)積率(lv)為1

總占地10萬平(ping)方米，總建筑面積(ji)15萬平(ping)方米，容(rong)積(ji)率為(wei)1.5

總占地(di)10萬(wan)平方米，總建筑面積(ji)8萬(wan)平方米，容積(ji)率為0.8

容積(ji)率越小，居住密(mi)度越小，相(xiang)對(dui)舒(shu)服。容積(ji)率越大(da)則(ze)相(xiang)反。

容積率超過5就不建議(yi)購買(mai)了

三、相關規定

容積率一般是由政府(fu)規定的。

現(xian)行城市規(gui)劃法規(gui)體(ti)系下編制的(de)各類居住用地的(de)控制性詳細(xi)規(gui)劃，一般而言，容(rong)積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別(bie)墅為0.4~0.7,

6層以下(xia)多層住(zhu)宅(zhai)為0.8~1.2,

11層小高(gao)層住宅為1.5~2.0,

18層高(gao)層住宅為1.8~2.5,

19層以上住(zhu)宅為2.4~4.5,

住(zhu)(zhu)宅(zhai)小(xiao)區容(rong)積率小(xiao)于(yu)1.0的，為(wei)非普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)。

四、建筑特點

(一)容(rong)(rong)積(ji)率表達的(de)是具(ju)體“宗地(di)(di)(di)”內單位土地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)上允(yun)許的(de)建筑容(rong)(rong)量。宗地(di)(di)(di)是地(di)(di)(di)籍管(guan)理的(de)基本單元，是地(di)(di)(di)球表面(mian)一塊有(you)確定邊界、有(you)確定權(quan)屬(shu)的(de)土地(di)(di)(di)，其(qi)面(mian)積(ji)不包括公用的(de)道路、公共綠地(di)(di)(di)、大型市(shi)政及公共設(she)施用地(di)(di)(di)等。容(rong)(rong)積(ji)率只有(you)在(zai)指“宗地(di)(di)(di)”容(rong)(rong)積(ji)率的(de)情(qing)況下(xia)，才能(neng)反映土地(di)(di)(di)的(de)具(ju)體利用強度，宗地(di)(di)(di)間才具(ju)有(you)可比(bi)性。

(二)容積(ji)(ji)率(R)、建筑(zhu)(zhu)(zhu)密度(C)與(yu)層數(H)之間有(you)一定關(guan)系。建筑(zhu)(zhu)(zhu)密度是指在具體“宗地”內建筑(zhu)(zhu)(zhu)物基(ji)底面積(ji)(ji)與(yu)宗地面積(ji)(ji)之比。當宗地內各房屋的(de)(de)層數相同，且對單個(ge)房屋來說各層建筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)相等時，三者之間的(de)(de)關(guan)系可(ke)表示為：R=C·H，此(ci)種情況下，建筑(zhu)(zhu)(zhu)層數與(yu)容積(ji)(ji)率成正比例關(guan)系。

(三)容積(ji)率可以(yi)更加準確(que)地(di)衡量地(di)價水平(ping)。人(ren)們購買土地(di)使用權的目的是為了對(dui)土地(di)進行開發(fa)，建(jian)設房屋。

房屋(wu)的單(dan)方(fang)(fang)開發成本=房屋(wu)單(dan)方(fang)(fang)造價+樓面地價+稅+費(fei)

樓面地價=宗(zong)地總價/宗(zong)地內允許(xu)總建筑面積(ji)=土地單(dan)價/容積(ji)率

規劃建筑面(mian)積=土地面(mian)積×容積率

容積率(lv)=地上建筑(zhu)總面積÷規劃用(yong)地面積

因(yin)此，樓面地(di)價(jia)比單位地(di)價(jia)更(geng)能(neng)準(zhun)確(que)地(di)反映地(di)價(jia)的(de)高低(di)。

(四(si))容(rong)(rong)積率存在(zai)(zai)客(ke)觀上的(de)(de)(de)(de)最(zui)(zui)合理(li)值。在(zai)(zai)一般(ban)情(qing)況下，提高容(rong)(rong)積率可以提高土地的(de)(de)(de)(de)利用效(xiao)益(yi)，但建筑容(rong)(rong)量(liang)的(de)(de)(de)(de)增大(da)，會(hui)帶(dai)來(lai)建筑環境(jing)的(de)(de)(de)(de)劣化，降低使用的(de)(de)(de)(de)舒適(shi)度。為做到(dao)經濟(ji)效(xiao)益(yi)、社會(hui)效(xiao)益(yi)與(yu)環境(jing)效(xiao)益(yi)相協調，城(cheng)市規劃中的(de)(de)(de)(de)容(rong)(rong)積率存在(zai)(zai)客(ke)觀上的(de)(de)(de)(de)最(zui)(zui)合理(li)值。[6]

五、計算規則

具體的計算(suan)(suan)規(gui)則(ze)(ze)應根據《建(jian)(jian)筑(zhu)工程建(jian)(jian)筑(zhu)面積計算(suan)(suan)規(gui)范(fan)》（GB/T50353-2005）和當(dang)地相關部門(men)的文件計算(suan)(suan)，以下舉(ju)例北京市規(gui)劃委(wei)員會關于發(fa)布《容積率指標計算(suan)(suan)規(gui)則(ze)(ze)》的通(tong)知(市規(gui)發(fa)〔2006〕851號,2006年(nian)7月10日)

1、容積(ji)率系指(zhi)一定(ding)(ding)(ding)地(di)塊(kuai)內，地(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算值與總建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)(mian)積(ji)的商。地(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算值為建(jian)(jian)設用(yong)地(di)內各棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)地(di)上(shang)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算值之和；地(di)下有經營性面(mian)(mian)積(ji)的，其經營面(mian)(mian)積(ji)不(bu)納入計(ji)算容積(ji)率的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。一般(ban)情(qing)況下，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算值按照(zhao)《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工程建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算規范》（GB/T50353-2005）的規定(ding)(ding)(ding)執行；遇有特(te)殊情(qing)況，按照(zhao)本規則(ze)下列(lie)規定(ding)(ding)(ding)執行。

2、當(dang)住宅建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高大于(yu)4.9米(mi) (2.7米(mi)+2.2米(mi))時，不論層(ceng)內是(shi)否有隔層(ceng)，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積的計算(suan)值(zhi)按該層(ceng)水平投影面(mian)積的2倍計算(suan)；當(dang)住宅建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高大于(yu)7.6米(mi)（2.7米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論層(ceng)內是(shi)否有隔層(ceng)，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積的計算(suan)值(zhi)按該層(ceng)水平投影面(mian)積的3倍計算(suan)。

3、當辦(ban)公建筑標準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高(gao)大于5.5米(mi)(3.3米(mi)+2.2米(mi))時，不論層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)(shi)否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)值按該(gai)層(ceng)(ceng)水(shui)平投影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)2倍計(ji)(ji)(ji)算(suan)；當辦(ban)公建筑層(ceng)(ceng)高(gao)大于8.8米(mi)（3.3米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)(shi)否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)值按該(gai)層(ceng)(ceng)水(shui)平投影(ying)(ying)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)3倍計(ji)(ji)(ji)算(suan)。

4、當(dang)普通商業建筑(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高大于6.1米(mi)(mi)(mi) (3.9米(mi)(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi)(mi))時，不(bu)論層(ceng)內是否(fou)有隔(ge)層(ceng)，建筑(zhu)面積(ji)(ji)的(de)計算(suan)值(zhi)按該(gai)層(ceng)水(shui)平(ping)投(tou)影面積(ji)(ji)的(de)2倍計算(suan)；當(dang)普通商業建筑(zhu)層(ceng)高大于10米(mi)(mi)(mi)（3.9米(mi)(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)(mi)）時，不(bu)論層(ceng)內是否(fou)有隔(ge)層(ceng)，建筑(zhu)面積(ji)(ji)的(de)計算(suan)值(zhi)按該(gai)層(ceng)水(shui)平(ping)投(tou)影面積(ji)(ji)的(de)3倍計算(suan)。

5、計(ji)算(suan)含陽(yang)臺(tai)建筑(zhu)的容積(ji)(ji)率指標時，陽(yang)臺(tai)部(bu)分(fen)建筑(zhu)面積(ji)(ji)的計(ji)算(suan)值按照其水平(ping)投(tou)影面積(ji)(ji)計(ji)算(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室(shi)外地坪標(biao)高(gao)不一致時，以周(zhou)邊最近的城市(shi)道路標(biao)高(gao)為(wei)準(zhun)加(jia)上(shang)0.2米作為(wei)室(shi)外地坪，之后再按上(shang)述(shu)規(gui)定(ding)核準(zhun)。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建(jian)筑(zhu)暫不按(an)本規(gui)(gui)則計算容積率，其建(jian)筑(zhu)面積的(de)計算值按(an)照《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面積計算規(gui)(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)(gui)定執行。

8、設計單位(wei)應(ying)在總平面(mian)(mian)圖上分別注明建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算值。

9、本(ben)規則規定的數(shu)值(zhi)均含本(ben)數(shu)。

10、對本規(gui)則執行(xing)過程中(zhong)遇到的(de)其它情況，我委將及時予以補充和修(xiu)正。

11、本規則自發(fa)布之日起執行。

六、對地價的影響

影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價的(de)(de)因(yin)素很(hen)多，雖然各(ge)因(yin)素影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價的(de)(de)途徑各(ge)不(bu)相同，但(dan)其(qi)作(zuo)用機制可抽象概括為兩個方面(mian)：一是(shi)(shi)通過影(ying)響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)收益來(lai)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價，二是(shi)(shi)通過影(ying)響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)供求(qiu)關系(xi)(xi)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價。收益機制很(hen)大程(cheng)(cheng)度上決定(ding)了土(tu)地(di)(di)供給的(de)(de)經濟剩余量，市(shi)場供求(qiu)關系(xi)(xi)使地(di)(di)價相對經濟剩余量產生波動，決定(ding)了土(tu)地(di)(di)供給的(de)(de)經濟剩余量的(de)(de)分配，使地(di)(di)價的(de)(de)變化趨于(yu)復雜化。容積(ji)率對地(di)(di)價的(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)規(gui)律，同時受收益機制和(he)市(shi)場供求(qiu)關系(xi)(xi)的(de)(de)作(zuo)用，總體說來(lai)，區(qu)位條件(jian)愈優越，地(di)(di)價水平愈高(gao)，供求(qiu)矛盾愈突(tu)出，土(tu)地(di)(di)規(gui)劃控制愈嚴格，容積(ji)率對地(di)(di)價的(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)程(cheng)(cheng)度愈大。具體表(biao)現(xian)在以(yi)下(xia)幾(ji)個方面(mian)：

影響一

遵循“報酬遞(di)增(zeng)遞(di)減(jian)(jian)規律”。在(zai)(zai)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)技術經濟條(tiao)件下(xia)(xia)(xia)，土地(di)(di)(di)(di)(di)純(chun)收益會隨著土地(di)(di)(di)(di)(di)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)而(er)出現由遞(di)增(zeng)到(dao)遞(di)減(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)特點(dian)。作為城市建(jian)(jian)(jian)設(she)用地(di)(di)(di)(di)(di)，容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)對地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)影響(xiang)的(de)(de)(de)(de)(de)報酬遞(di)增(zeng)遞(di)減(jian)(jian)規律表現在(zai)(zai)：在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)密度一(yi)定(ding)時(shi)，容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)，主(zhu)要(yao)引起房(fang)屋層數(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)多(duo)，隨房(fang)屋層數(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)多(duo)，開(kai)始(shi)(shi)(shi)時(shi)由于(yu)(yu)(yu)基礎工程費(fei)及(ji)地(di)(di)(di)(di)(di)基處理費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)攤，單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)降(jiang)低；當層數(shu)達到(dao)一(yi)定(ding)值時(shi)，就需(xu)要(yao)加(jia)固(gu)基礎、增(zeng)加(jia)電梯(ti)、加(jia)強抗震等(deng)(deng)，單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)由下(xia)(xia)(xia)降(jiang)轉為上升，而(er)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)則由于(yu)(yu)(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)容(rong)(rong)(rong)(rong)量的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)大造(zao)成的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)環境質量下(xia)(xia)(xia)降(jiang)而(er)呈遞(di)減(jian)(jian)趨勢。當單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)(deng)于(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)時(shi)，土地(di)(di)(di)(di)(di)收益達到(dao)最(zui)大，土地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)格也達到(dao)最(zui)高，此(ci)時(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)為最(zui)經濟容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)。若繼續增(zeng)大容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)會因單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)而(er)使土地(di)(di)(di)(di)(di)投資(zi)(zi)收益開(kai)始(shi)(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)，地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)也隨之(zhi)開(kai)始(shi)(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。如(ru)(圖一(yi))，MC為單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)，MR為單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)，某一(yi)容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)L時(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)是(shi)該容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)下(xia)(xia)(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)總收益(DCGF面(mian)積(ji))減(jian)(jian)掉投資(zi)(zi)者資(zi)(zi)本、勞(lao)力的(de)(de)(de)(de)(de)正(zheng)常利潤(run)，剩余部分(fen)即為地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)。當容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)等(deng)(deng)于(yu)(yu)(yu)M時(shi)，單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)(deng)于(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)，土地(di)(di)(di)(di)(di)開(kai)發的(de)(de)(de)(de)(de)邊際收益為0，總收益(DCNF面(mian)積(ji))達到(dao)最(zui)大，地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)達到(dao)最(zui)高，M為最(zui)佳容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)。超過這個容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)，地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)開(kai)始(shi)(shi)(shi)向(xiang)反(fan)方(fang)(fang)向(xiang)變化(hua)，隨容(rong)(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)提高而(er)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。

影響二

容積率對地(di)價(jia)的作用(yong)程(cheng)度與(yu)城市規模成正相關關系。

首(shou)先，城市規模大，土地(di)(di)集約化利用(yong)程度高，地(di)(di)價(jia)總體水(shui)平高，樓面地(di)(di)價(jia)占房屋(wu)(wu)單(dan)(dan)(dan)方開(kai)(kai)發成(cheng)本(ben)(ben)比例高，通(tong)過降低樓面地(di)(di)價(jia)來降低房屋(wu)(wu)單(dan)(dan)(dan)方開(kai)(kai)發成(cheng)本(ben)(ben)效果明顯，而小城市土地(di)(di)集約化利用(yong)程度低，地(di)(di)價(jia)總體水(shui)平低，房屋(wu)(wu)開(kai)(kai)發單(dan)(dan)(dan)方成(cheng)本(ben)(ben)主要受(shou)房屋(wu)(wu)單(dan)(dan)(dan)方造價(jia)影(ying)響，通(tong)過降低樓面地(di)(di)價(jia)降低房屋(wu)(wu)開(kai)(kai)發單(dan)(dan)(dan)方成(cheng)本(ben)(ben)效果不明顯，而且房屋(wu)(wu)層數達到一定數值后若繼續增(zeng)加層數會增(zeng)加單(dan)(dan)(dan)方工程造價(jia)；

另外，大城市(shi)有比(bi)較系統的(de)(de)城市(shi)規(gui)劃資料，土地(di)(di)開發(fa)受規(gui)劃控(kong)制比(bi)較嚴，而小(xiao)城市(shi)規(gui)劃控(kong)制一般(ban)不嚴格，容積(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)確定(ding)往往具有隨意性，許多地(di)(di)方沒有容積(ji)(ji)率(lv)這個指(zhi)標限制，或(huo)有，但控(kong)制不嚴，而且有的(de)(de)地(di)(di)方政府為樹(shu)城市(shi)形(xing)象(xiang)，往往鼓勵建筑物向空中發(fa)展(zhan)，愈(yu)高愈(yu)好(hao)，容積(ji)(ji)率(lv)在這些小(xiao)城鎮(zhen)缺乏實際操作意義。

所以(yi)，城市規模愈大(da)，容(rong)積率對地(di)價(jia)的影響愈明顯(xian)，地(di)價(jia)隨容(rong)積率的變化(hua)幅(fu)度(du)愈大(da)。

影響三

容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)同(tong)一城(cheng)(cheng)市(shi)不同(tong)區(qu)(qu)位(wei)地(di)(di)價(jia)的(de)作(zuo)用(yong)程(cheng)(cheng)度不同(tong)。城(cheng)(cheng)市(shi)中心(xin)區(qu)(qu)位(wei)條(tiao)件優(you)越(yue)，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)集約(yue)程(cheng)(cheng)度、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)效益(yi)、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)需求量(liang)、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)稀(xi)缺程(cheng)(cheng)度、規劃控(kong)制程(cheng)(cheng)度均高于(yu)其它(ta)區(qu)(qu)域，特別是城(cheng)(cheng)市(shi)邊(bian)緣區(qu)(qu)，投(tou)資者的(de)激烈競(jing)爭使地(di)(di)價(jia)隨容(rong)積(ji)率(lv)變(bian)化(hua)的(de)幅度保持或接近土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)收益(yi)機(ji)制作(zuo)用(yong)下(xia)的(de)地(di)(di)價(jia)隨容(rong)積(ji)率(lv)的(de)變(bian)化(hua)規律(lv)；而(er)在其他地(di)(di)區(qu)(qu)則隨著土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)收益(yi)、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)需求量(liang)及其稀(xi)缺程(cheng)(cheng)度降(jiang)(jiang)低，容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)地(di)(di)價(jia)的(de)作(zuo)用(yong)程(cheng)(cheng)度隨之下(xia)降(jiang)(jiang)。因(yin)此，容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)地(di)(di)價(jia)的(de)影響程(cheng)(cheng)度在同(tong)一城(cheng)(cheng)市(shi)表(biao)現為(wei)從中心(xin)向外圍逐漸(jian)減弱(ruo)。

影響四

容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)不(bu)(bu)同(tong)(tong)類型(xing)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)作用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)程(cheng)度不(bu)(bu)同(tong)(tong)。商(shang)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)對(dui)區(qu)(qu)位條(tiao)件反應最(zui)敏(min)感，只能布局在(zai)(zai)少(shao)量(liang)區(qu)(qu)位條(tiao)件優越的(de)沿路區(qu)(qu)域，土地(di)稀缺程(cheng)度、供(gong)求矛盾比(bi)住宅、工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)突出，容(rong)易形成賣方市場(chang)，眾(zhong)多用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)者的(de)競爭(zheng)促(cu)使容(rong)積(ji)率(lv)增加(jia)產生的(de)經(jing)濟剩余主要以地(di)價(jia)(jia)(jia)形式表現出來，歸(gui)土地(di)所(suo)有者所(suo)有；住宅用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)對(dui)區(qu)(qu)位條(tiao)件反應的(de)敏(min)感程(cheng)度比(bi)商(shang)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)途(tu)弱，但(dan)比(bi)工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)強(qiang)；工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)一般(ban)分布在(zai)(zai)城市外圍，不(bu)(bu)但(dan)受(shou)區(qu)(qu)位條(tiao)件影響最(zui)不(bu)(bu)敏(min)感，而(er)且受(shou)工(gong)藝流(liu)程(cheng)的(de)制約，在(zai)(zai)很多情況下(xia)沒有容(rong)積(ji)率(lv)的(de)限制。因此，在(zai)(zai)同(tong)(tong)一城市中，容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)不(bu)(bu)同(tong)(tong)類型(xing)地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)影響程(cheng)度由強(qiang)到弱依次為(wei)商(shang)業(ye)(ye)、住宅、工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高容(rong)積(ji)率的(de)(de)(de)(de)住(zhu)宅項目意(yi)味著小區(qu)內(nei)房子(zi)建得多，而高密(mi)度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)宅必定會(hui)(hui)帶(dai)來高密(mi)度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)居住(zhu)人口，最(zui)終導致小區(qu)中(zhong)業主的(de)(de)(de)(de)生活舒適度(du)(du)下降(jiang)。另(ling)外，高密(mi)度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)居住(zhu)人口還會(hui)(hui)對(dui)小區(qu)內(nei)的(de)(de)(de)(de)健身(shen)場(chang)所、兒童活動(dong)區(qu)域(yu)、娛樂(le)中(zhong)心以及樓(lou)宇(yu)內(nei)的(de)(de)(de)(de)電梯(ti)、消防通道形(xing)成比較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)壓力。頻(pin)繁(fan)的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)使用會(hui)(hui)加(jia)劇這些設施的(de)(de)(de)(de)老化，所以在購(gou)買高密(mi)度(du)(du)小區(qu)時應該對(dui)此提出更(geng)高的(de)(de)(de)(de)要求。

內部規劃問題

由于高(gao)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)住宅對土地使用(yong)率(lv)的(de)(de)過(guo)分追求，小(xiao)(xiao)區內的(de)(de)樓(lou)層會比較高(gao)、綠地的(de)(de)比例也(ye)會相應的(de)(de)減少，從而影響居住區內的(de)(de)生活(huo)環(huan)境與品質。另外，樓(lou)間距(ju)過(guo)近、小(xiao)(xiao)區內道路狹窄、停車位(wei)置不足也(ye)是高(gao)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)小(xiao)(xiao)區經常遇到的(de)(de)問題。如何(he)合理地解(jie)決這些(xie)問題不但是擺在(zai)開發商案頭(tou)的(de)(de)重(zhong)要工作，也(ye)是使購房者提高(gao)對小(xiao)(xiao)區的(de)(de)認可度的(de)(de)重(zhong)要方(fang)面(mian)。

安防問題

由于居(ju)住密度(du)大，所(suo)以出入(ru)的(de)(de)(de)(de)人(ren)會較多，外來人(ren)員(yuan)混入(ru)其中的(de)(de)(de)(de)難度(du)也會相(xiang)應地降低(di)很(hen)多。這就(jiu)對高(gao)容積率住宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)安(an)防(fang)(fang)系(xi)統提出了更(geng)高(gao)的(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求。所(suo)以高(gao)容積率的(de)(de)(de)(de)住宅(zhai)安(an)防(fang)(fang)系(xi)統一定要(yao)(yao)(yao)跟上(shang)(當(dang)然這不(bu)是說低(di)容積率的(de)(de)(de)(de)小區(qu)安(an)防(fang)(fang)就(jiu)不(bu)重要(yao)(yao)(yao))，不(bu)僅(jin)要(yao)(yao)(yao)加大監控(kong)設備的(de)(de)(de)(de)密度(du)，而且也需要(yao)(yao)(yao)更(geng)多的(de)(de)(de)(de)巡邏人(ren)員(yuan)來保證(zheng)住戶的(de)(de)(de)(de)安(an)全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)(fa)處理(li)了一(yi)批(pi)違(wei)(wei)(wei)法(fa)(fa)違(wei)(wei)(wei)規問題。從2009年(nian)(nian)5月起，各(ge)地(di)開(kai)始組織自(zi)查自(zi)糾，對(dui)2007年(nian)(nian)1月1日(ri)至(zhi)2009年(nian)(nian)3月31日(ri)期間領取規劃(hua)(hua)許(xu)可的房(fang)地(di)產開(kai)發項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)進行(xing)梳理(li)清查，對(dui)發現(xian)的違(wei)(wei)(wei)法(fa)(fa)違(wei)(wei)(wei)規問題及時依法(fa)(fa)處理(li)。截至(zhi)2009年(nian)(nian)12月31日(ri)，除西(xi)藏外，全國30個(ge)省(區(qu)、市)共(gong)自(zi)查房(fang)地(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)73139個(ge)(用地(di)面積(ji)447557公(gong)頃(qing))，其中存在變更規劃(hua)(hua)、調整(zheng)容積(ji)率項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)8235個(ge)，占自(zi)查項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)總數的11.26%；發現(xian)違(wei)(wei)(wei)規變更規劃(hua)(hua)、調整(zheng)容積(ji)率項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)1988個(ge)(用地(di)面積(ji)5474公(gong)頃(qing)),占自(zi)查項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)總數的2.72%，占變更規劃(hua)(hua)、調整(zheng)容積(ji)率項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)數的24.14%；通過自(zi)查自(zi)糾共(gong)補交土地(di)出讓金等(deng)124.06億(yi)元(yuan)(yuan)，罰款(kuan)6.51億(yi)元(yuan)(yuan)，撤銷規劃(hua)(hua)許(xu)可57項(xiang)(xiang)(xiang)。從兩部專項(xiang)(xiang)(xiang)治理(li)辦公(gong)室掌握的情(qing)況看，北京、遼寧、江(jiang)蘇、浙江(jiang)、安徽、江(jiang)西(xi)、山東、湖(hu)北、湖(hu)南、廣東、廣西(xi)、四(si)川、貴州、云南、陜西(xi)、青海等(deng)省(區(qu)、市)行(xing)動迅(xun)速，基礎(chu)性工作相對(dui)扎實，情(qing)況上報及時、詳細。

加大查辦力度

嚴(yan)肅查(cha)處(chu)(chu)(chu)了一批(pi)違(wei)紀違(wei)法(fa)(fa)(fa)案(an)(an)件。各(ge)(ge)地(di)(di)注意加大辦(ban)(ban)案(an)(an)力度，認真調查(cha)核實(shi)群(qun)眾舉(ju)報的(de)(de)問題和線索(suo)，嚴(yan)肅查(cha)處(chu)(chu)(chu)了一批(pi)違(wei)紀違(wei)法(fa)(fa)(fa)案(an)(an)件。截(jie)至2009年12月31日(ri)，各(ge)(ge)省(區、市(shi)(shi)(shi)(shi))容(rong)積率(lv)問題專項治理工作機構共受理群(qun)眾舉(ju)報888件，查(cha)實(shi)241件，給予黨(dang)政(zheng)(zheng)紀處(chu)(chu)(chu)分178人(ren)，其中縣(xian)處(chu)(chu)(chu)級干(gan)部(bu)45人(ren)，地(di)(di)廳級干(gan)部(bu)9人(ren)；移(yi)送司法(fa)(fa)(fa)機關69人(ren)，其中縣(xian)處(chu)(chu)(chu)級干(gan)部(bu)19人(ren)，地(di)(di)廳級干(gan)部(bu)3人(ren)。從各(ge)(ge)地(di)(di)案(an)(an)件查(cha)辦(ban)(ban)情況看,以下四類問題比較突(tu)出：一是(shi)公(gong)(gong)職(zhi)人(ren)員(yuan)利(li)用(yong)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)權，搞權錢交(jiao)(jiao)易，索(suo)賄受賄；二是(shi)地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)和城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)主管(guan)(guan)部(bu)門(men)從地(di)(di)方、部(bu)門(men)利(li)益出發(fa)，違(wei)反法(fa)(fa)(fa)定權限和程序，擅(shan)(shan)自批(pi)準變更規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調整容(rong)積率(lv)，隨意減免土(tu)地(di)(di)出讓金及配套規(gui)(gui)(gui)費；三(san)是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)商未經批(pi)準，擅(shan)(shan)自違(wei)反規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可進行開發(fa)建設，政(zheng)(zheng)府(fu)主管(guan)(guan)部(bu)門(men)失職(zhi)瀆職(zhi)，監管(guan)(guan)不力甚至放棄監管(guan)(guan)；四是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)商利(li)用(yong)偽造(zao)公(gong)(gong)文、私刻公(gong)(gong)章等不法(fa)(fa)(fa)手段，騙取(qu)變更規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調整容(rong)積率(lv)的(de)(de)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可。各(ge)(ge)地(di)(di)嚴(yan)肅查(cha)處(chu)(chu)(chu)了一批(pi)典型(xing)案(an)(an)件，發(fa)揮了查(cha)案(an)(an)的(de)(de)震懾和教育作用(yong)。湖(hu)北省查(cha)處(chu)(chu)(chu)了麻城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)領域(yu)腐敗(bai)窩案(an)(an)，麻城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)(shi)(shi)委書記鄧新生(sheng)、原(yuan)(yuan)主管(guan)(guan)城(cheng)建的(de)(de)副市(shi)(shi)(shi)(shi)長(chang)徐圣賢、建設局(ju)原(yuan)(yuan)局(ju)長(chang)夏桂松等公(gong)(gong)職(zhi)人(ren)員(yuan)在(zai)(zai)(zai)土(tu)地(di)(di)出讓、規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)、規(gui)(gui)(gui)費減免過程中收(shou)受房(fang)地(di)(di)產(chan)商賄賂。浙江省查(cha)處(chu)(chu)(chu)了平(ping)陽(yang)縣(xian)房(fang)地(di)(di)產(chan)領域(yu)腐敗(bai)窩案(an)(an)，原(yuan)(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)委副書記、縣(xian)長(chang)黃(huang)安波，原(yuan)(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)委常委、常務副縣(xian)長(chang)徐定錦等4名(ming)縣(xian)處(chu)(chu)(chu)級干(gan)部(bu)，利(li)用(yong)職(zhi)務之便(bian)，為(wei)(wei)有關企(qi)業在(zai)(zai)(zai)增加容(rong)積率(lv)、免交(jiao)(jiao)土(tu)地(di)(di)出讓金等方面(mian)謀(mou)取(qu)利(li)益，非(fei)法(fa)(fa)(fa)收(shou)取(qu)他人(ren)財物(wu)。海南省查(cha)處(chu)(chu)(chu)了三(san)亞市(shi)(shi)(shi)(shi)政(zheng)(zheng)府(fu)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)(shi)(shi)長(chang)助理曾(ceng)清(qing)泉違(wei)紀違(wei)法(fa)(fa)(fa)案(an)(an)，曾(ceng)清(qing)泉在(zai)(zai)(zai)擔(dan)任三(san)亞市(shi)(shi)(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)局(ju)局(ju)長(chang)和市(shi)(shi)(shi)(shi)長(chang)助理期間，利(li)用(yong)職(zhi)務之便(bian)，在(zai)(zai)(zai)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)、調整容(rong)積率(lv)等方面(mian)，為(wei)(wei)他人(ren)謀(mou)取(qu)利(li)益，索(suo)取(qu)、收(shou)受他人(ren)巨(ju)額(e)財物(wu)。

長效機制建設

建(jian)(jian)(jian)立健全了(le)(le)(le)(le)一(yi)(yi)(yi)批(pi)法(fa)規(gui)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度。一(yi)(yi)(yi)些(xie)地(di)方通過專項治(zhi)理查(cha)(cha)找問題(ti)，有(you)力推進(jin)了(le)(le)(le)(le)城鄉規(gui)劃(hua)工作的(de)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)。各地(di)相繼(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)出(chu)(chu)臺(tai)了(le)(le)(le)(le)一(yi)(yi)(yi)批(pi)政策(ce)性(xing)文件(jian)。北京、河北、安徽、福建(jian)(jian)(jian)、江西、山東(dong)、陜西等(deng)(deng)(deng)省、市(shi)(shi)對建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)調(diao)整(zheng)的(de)條件(jian)和程(cheng)(cheng)序(xu)(xu)作出(chu)(chu)了(le)(le)(le)(le)明確規(gui)定(ding)。北京市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)委、市(shi)(shi)監(jian)察局(ju)共(gong)同制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)了(le)(le)(le)(le)《關于落實住房(fang)和城鄉建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)部(bu)(bu)、監(jian)察部(bu)(bu)〈關于加強建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)管理和監(jian)督檢(jian)查(cha)(cha)的(de)通知〉的(de)意見》，將(jiang)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)指標(biao)的(de)調(diao)整(zheng)程(cheng)(cheng)序(xu)(xu)具體(ti)細化為(wei)書面申請、集體(ti)研究(jiu)、技術論證、部(bu)(bu)門聯審、專家(jia)評議、公眾參(can)與(yu)、請示(shi)上報、人大(da)備(bei)案等(deng)(deng)(deng)八大(da)環節。河北省以省人民政府令形式(shi)下發(fa)了(le)(le)(le)(le)《河北省城市(shi)(shi)控制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)性(xing)詳(xiang)細規(gui)劃(hua)管理辦法(fa)(試行)》，對修改控詳(xiang)規(gui)以及變更建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)、建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)密度等(deng)(deng)(deng)開發(fa)強度控制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)性(xing)內容(rong)(rong)(rong)的(de)程(cheng)(cheng)序(xu)(xu)作了(le)(le)(le)(le)限制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)性(xing)規(gui)范，并設(she)(she)(she)定(ding)了(le)(le)(le)(le)法(fa)律責任。長(chang)春市(shi)(shi)以清(qing)查(cha)(cha)項目(mu)、查(cha)(cha)處(chu)(chu)案件(jian)為(wei)切入點相繼(ji)出(chu)(chu)臺(tai)了(le)(le)(le)(le)《長(chang)春市(shi)(shi)經營(ying)性(xing)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)指標(biao)調(diao)整(zheng)辦法(fa)》、《長(chang)春市(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目(mu)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)計算原則》、《長(chang)春市(shi)(shi)關于違規(gui)調(diao)整(zheng)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)的(de)責任追(zhui)究(jiu)辦法(fa)》等(deng)(deng)(deng)一(yi)(yi)(yi)系列政策(ce)性(xing)文件(jian)。各地(di)還就推進(jin)城鄉規(gui)劃(hua)工作政務公開進(jin)行了(le)(le)(le)(le)積(ji)(ji)極探索，普遍建(jian)(jian)(jian)立起了(le)(le)(le)(le)規(gui)劃(hua)批(pi)前和批(pi)后公示(shi)、建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目(mu)公示(shi)、建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目(mu)批(pi)前和批(pi)后公示(shi)、違法(fa)查(cha)(cha)處(chu)(chu)公示(shi)，以及社會監(jian)督員等(deng)(deng)(deng)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度。

九、存在問題

地方不積極

少數(shu)地(di)(di)方(fang)(fang)對容積率專(zhuan)項(xiang)治理(li)工作(zuo)(zuo)的(de)(de)重要(yao)性(xing)認識不(bu)夠，仍(reng)然處(chu)于被(bei)動應付狀態，工作(zuo)(zuo)進展緩慢(man)，工作(zuo)(zuo)成效不(bu)大。有的(de)(de)自查(cha)自糾不(bu)深入不(bu)扎實，基(ji)礎性(xing)工作(zuo)(zuo)薄弱，從各地(di)(di)上報的(de)(de)情況看，還存(cun)在著“零(ling)問題(ti)”、“零(ling)案件”的(de)(de)情況；有的(de)(de)上報情況不(bu)及(ji)時，數(shu)據不(bu)完整，存(cun)在缺(que)項(xiang)、漏項(xiang)的(de)(de)情況。另外，一些地(di)(di)方(fang)(fang)對清(qing)(qing)理(li)相關地(di)(di)方(fang)(fang)性(xing)法(fa)規(gui)和規(gui)范性(xing)文件重視(shi)不(bu)夠，一些明顯與(yu)《城鄉規(gui)劃法(fa)》規(gui)定不(bu)一致的(de)(de)規(gui)范性(xing)文件沒有得到及(ji)時清(qing)(qing)理(li)糾正。

查辦力度低

當前(qian)，群眾(zhong)投訴反映違規變更規劃、調整容積率問(wen)題(ti)的(de)舉報(bao)量(liang)依然(ran)居高(gao)不(bu)下，但一(yi)些地方開展(zhan)監督(du)檢查(cha)(cha)(cha)的(de)措(cuo)施不(bu)夠有力，查(cha)(cha)(cha)辦(ban)案件(jian)(jian)(jian)的(de)力量(liang)投入不(bu)足，部(bu)門(men)間協調機制不(bu)健(jian)全。少(shao)數省(sheng)(區(qu)、市(shi))對(dui)兩部(bu)轉(zhuan)(zhuan)辦(ban)案件(jian)(jian)(jian)不(bu)夠重(zhong)視(shi)、不(bu)夠嚴肅(su)，有的(de)對(dui)兩部(bu)要結果的(de)案件(jian)(jian)(jian)不(bu)予回復(fu)或回復(fu)時(shi)間超期過長；有的(de)對(dui)轉(zhuan)(zhuan)辦(ban)案件(jian)(jian)(jian)不(bu)直接進行調查(cha)(cha)(cha)處理(li)，轉(zhuan)(zhuan)交(jiao)投訴涉及的(de)地市(shi)城鄉規劃部(bu)門(men)調查(cha)(cha)(cha)處理(li)，甚至回函(han)直接轉(zhuan)(zhuan)呈下級報(bao)告，對(dui)需核實的(de)問(wen)題(ti)，不(bu)下判(pan)斷、結論，不(bu)提整改意見措(cuo)施。2009年(nian)，兩部(bu)專(zhuan)項治(zhi)理(li)辦(ban)公(gong)室共向(xiang)各(ge)地專(zhuan)項治(zhi)理(li)辦(ban)公(gong)室發轉(zhuan)(zhuan)辦(ban)函(han)83件(jian)(jian)(jian)，其中要求(qiu)按期回復(fu)結果的(de)有51件(jian)(jian)(jian)；截至2010年(nian)2月12日(ri)，已收到回復(fu)42件(jian)(jian)(jian)，9件(jian)(jian)(jian)尚(shang)未回復(fu)。

程序不規范

各地(di)(di)對于變更規(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、調(diao)整(zheng)容積(ji)率(lv)的做(zuo)法(fa)(fa)和程序有不同規(gui)定(ding)，少數地(di)(di)區(qu)存在以政府會議紀要(yao)等形式決定(ding)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)設計條件調(diao)整(zheng)的現象，需要(yao)按照《城鄉規(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)法(fa)(fa)》，對相關地(di)(di)方性規(gui)章制(zhi)度進行梳理，進一步(bu)規(gui)范規(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)變更和容積(ji)率(lv)調(diao)整(zheng)的具體條件和操作程序。另外，一些城市控(kong)規(gui)覆(fu)蓋(gai)面小，土地(di)(di)出讓(rang)、規(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)審(shen)批缺乏控(kong)規(gui)依據，規(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)條件審(shen)批隨意性大。

十、治理工作安排

2010年3月4日(ri)，中(zhong)(zhong)央(yang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)建設領(ling)域突出(chu)問題工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)領(ling)導小(xiao)(xiao)組召開第(di)二次(ci)會(hui)議，對專項(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)進(jin)行了研(yan)究部(bu)署。會(hui)上(shang)，中(zhong)(zhong)央(yang)書(shu)記(ji)處書(shu)記(ji)、中(zhong)(zhong)央(yang)紀委副書(shu)記(ji)何(he)勇作(zuo)(zuo)了重要(yao)講話(hua)，對深(shen)入開展房(fang)地產開發領(ling)域違(wei)規變更規劃、調整容(rong)積(ji)率(lv)問題專項(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)提(ti)出(chu)了更高的(de)(de)要(yao)求。各(ge)地區和有關部(bu)門要(yao)認真學(xue)習(xi)領(ling)會(hui)何(he)勇同志的(de)(de)重要(yao)講話(hua)精(jing)神，進(jin)一步提(ti)高思(si)想認識，按照中(zhong)(zhong)央(yang)專項(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)領(ling)導小(xiao)(xiao)組的(de)(de)部(bu)署要(yao)求，切(qie)實把容(rong)積(ji)率(lv)專項(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)作(zuo)(zuo)為工(gong)(gong)(gong)程(cheng)建設領(ling)域突出(chu)問題專項(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)的(de)(de)重要(yao)任(ren)務，加強(qiang)組織領(ling)導，明(ming)確工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)責任(ren)，加大治(zhi)(zhi)理(li)力度(du)，以(yi)求真務實的(de)(de)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)風深(shen)入推進(jin)容(rong)積(ji)率(lv)專項(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)，不斷(duan)取得新的(de)(de)成效。

經住房城鄉建設(she)部(bu)、監察(cha)部(bu)研究，2010年，容積率問題(ti)專(zhuan)項(xiang)治理(li)要(yao)結合工程建設(she)領域(yu)突出問題(ti)專(zhuan)項(xiang)治理(li)規范城鄉規劃管理(li)工作，重(zhong)點抓好以下(xia)幾項(xiang)工作：

(一)對(dui)調(diao)整容積率指標、改變土地用途(tu)的房地產開發(fa)項目進行清理(li)檢查(cha)。重點(dian)對(dui)2009年4月1日至12月31日領取規劃許可的房地產項目進行清理(li)檢查(cha)。對(dui)檢查(cha)發(fa)現的違法違規問題，要依法處理(li)到位。

(二(er))嚴(yan)肅(su)(su)查(cha)處違(wei)紀違(wei)法案(an)件(jian)(jian)。進一步完善部門間(jian)溝(gou)通(tong)協調機(ji)制，拓寬案(an)件(jian)(jian)線索(suo)來源渠道，加大案(an)件(jian)(jian)查(cha)辦力度，嚴(yan)肅(su)(su)查(cha)處國家機(ji)關工作人員在建設用(yong)地規(gui)劃(hua)(hua)變更、容積率(lv)調整等城(cheng)鄉規(gui)劃(hua)(hua)工作中玩(wan)忽職(zhi)守、權錢(qian)交易(yi)等違(wei)紀違(wei)法行為，嚴(yan)肅(su)(su)查(cha)處城(cheng)鄉規(gui)劃(hua)(hua)管理中損害群眾合(he)法權益的(de)問(wen)題。住房(fang)城(cheng)鄉建設部、監察部將(jiang)對重(zhong)點案(an)件(jian)(jian)進行掛牌督辦，適時向(xiang)社會通(tong)報一批查(cha)結的(de)典型(xing)案(an)件(jian)(jian)。

(三(san))完善(shan)城(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)劃(hua)管理(li)及(ji)監(jian)督檢(jian)查制度(du)。一(yi)是繼續組織各地對相關規(gui)(gui)(gui)范(fan)性文件進行清理(li)。二是制定(ding)完善(shan)控制性詳細規(gui)(gui)(gui)劃(hua)編(bian)制、修(xiu)改(gai)管理(li)制度(du)，修(xiu)訂出臺(tai)《違反(fan)城(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)劃(hua)規(gui)(gui)(gui)定(ding)行為處(chu)分(fen)辦(ban)法》等(deng)制度(du)規(gui)(gui)(gui)定(ding)。三(san)是完善(shan)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)編(bian)制、修(xiu)改(gai)、審批公開、公示和征(zheng)求(qiu)公眾意(yi)見等(deng)制度(du)。

(四(si))加(jia)強綜(zong)合指導和監督(du)檢查。各省(區(qu)(qu)、市)容(rong)積率問題專項治理工作(zuo)機(ji)構要加(jia)強監督(du)檢查，督(du)促各級抓好工作(zuo)落實。第二季度，住(zhu)房(fang)城鄉(xiang)建設部、監察部組織對部分地(di)區(qu)(qu)專項治理工作(zuo)開(kai)展以來(lai)的(de)(de)情況進行抽(chou)查，重點檢查“零(ling)問題”、“零(ling)案件”的(de)(de)地(di)區(qu)(qu)和群眾投(tou)訴舉報(bao)較多的(de)(de)地(di)區(qu)(qu)，督(du)促整改到(dao)位、處理到(dao)位。第三季度，兩部將總結通(tong)報(bao)各地(di)專項治理工作(zuo)開(kai)展情況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政(zheng)策(ce)原文：除獨立式住(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)筑(zhu)(zhu)（別墅）和需(xu)要大(da)(da)空間的(de)(de)商業(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)以外，住(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)(gao)大(da)(da)于(yu)(yu)3.0米、公(gong)(gong)寓（包括酒(jiu)店式公(gong)(gong)寓）和辦公(gong)(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)(gao)大(da)(da)于(yu)(yu)4.8米、商業(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)(gao)大(da)(da)于(yu)(yu)6.0米的(de)(de)，計(ji)算容積(ji)率指(zhi)標時，該(gai)層(ceng)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)均按該(gai)層(ceng)實際建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)1.5倍計(ji)算；其(qi)中住(zhu)宅(zhai)(zhai)、公(gong)(gong)寓建(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)(de)起居廳，辦公(gong)(gong)、商業(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)(de)門廳、大(da)(da)堂(tang)、中庭、內廊、采光廳、大(da)(da)型會議室等公(gong)(gong)共部分(fen)仍按其(qi)實際建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)算容積(ji)率。

政策解讀：這是南京(jing)規劃部門首次明確了“層高控制對(dui)應(ying)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)計算”的(de)關系。以前的(de)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)計算并(bing)無這方面的(de)規定，此舉收緊容(rong)(rong)積(ji)率(lv)計算指標， 堵開發商“偷(tou)”面積(ji)的(de)行(xing)為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文：本(ben)規定(ding)所稱酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓是指(zhi)具有居(ju)住功(gong)(gong)能，但不同(tong)于一般住宅平面和(he)功(gong)(gong)能的建筑(zhu)形(xing)式。 酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓除布置在酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓用(yong)地上外，可在商業辦公(gong)用(yong)地或居(ju)住用(yong)地上兼容建設(she)。

政策解讀(du)：“酒店式公寓(yu)(yu)”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓(yu)(yu)”只是房(fang)地(di)產業界的(de)通俗稱謂，規劃、房(fang)產等(deng)部門(men)(men)并無一個官方的(de)定義。這是南京(jing)規劃部門(men)(men)對‘酒店式公寓(yu)(yu)’這一新興的(de)建筑形態首(shou)次進(jin)行規范(fan)，以便(bian)統一管理，促使良性發展。