容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)，是指一個小區的(de)總建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)與用地面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)比(bi)(bi)率(lv)(lv)。對于(yu)(yu)發展商來(lai)(lai)說，容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)決定地價(jia)成(cheng)本(ben)在房屋中占的(de)比(bi)(bi)例，而對于(yu)(yu)住(zhu)(zhu)戶來(lai)(lai)說，容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)直接涉及到(dao)居(ju)住(zhu)(zhu)的(de)舒適度。一個良好的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)小區，高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)應不(bu)超過5，多層(ceng)住(zhu)(zhu)宅應不(bu)超過2，綠地率(lv)(lv)應不(bu)低(di)于(yu)(yu)30%。但(dan)由于(yu)(yu)受土(tu)地成(cheng)本(ben)的(de)限制，并不(bu)是所有項目都能做得到(dao)。

一、簡介

容積(ji)率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面(mian)積(ji)毛(mao)密度。項(xiang)目用(yong)地范圍內地上總建筑面(mian)積(ji)（但(dan)必須(xu)是正負0標高以上的建筑面(mian)積(ji)）與項(xiang)目總用(yong)地面(mian)積(ji)的比(bi)值。

容積(ji)率(lv)(lv)是(shi)(shi)衡量建(jian)設用地(di)使用強度(du)的一項重要指標。容積(ji)率(lv)(lv)的值是(shi)(shi)無量綱的比值，通常以地(di)塊面(mian)積(ji)為1，地(di)塊內(nei)地(di)上建(jian)筑物(wu)的總(zong)建(jian)筑面(mian)積(ji)對地(di)塊面(mian)積(ji)的倍數(shu)，即(ji)為容積(ji)率(lv)(lv)的值。

容積(ji)(ji)率是(shi)指(zhi)項目(mu)規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地范(fan)圍內全部(bu)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)與規(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地面(mian)積(ji)(ji)之(zhi)比。附屬建(jian)筑物(wu)也計算(suan)在內，但(dan)應注(zhu)明不計算(suan)面(mian)積(ji)(ji)的附屬建(jian)筑物(wu)除外(wai)。值(zhi)得注(zhu)意的是(shi)，容積(ji)(ji)率越低，居民的舒(shu)適度越高，反之(zhi)則舒(shu)適度越低。

一(yi)般情(qing)況下(xia)指某一(yi)基(ji)地(di)(di)(di)(di)范圍內，地(di)(di)(di)(di)面(mian)以上各類建筑(zhu)的建筑(zhu)面(mian)積總(zong)和與基(ji)地(di)(di)(di)(di)面(mian)積的比值。可以根據規(gui)劃和管理(li)需要對(dui)地(di)(di)(di)(di)下(xia)建筑(zhu)面(mian)積計(ji)算(suan)地(di)(di)(di)(di)下(xia)容(rong)(rong)積率(lv)。其實，一(yi)直(zhi)以來都是(shi)地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府自(zi)行規(gui)定(ding)的，關于地(di)(di)(di)(di)下(xia)室(shi)是(shi)否算(suan)容(rong)(rong)積率(lv)[2]，地(di)(di)(di)(di)下(xia)商(shang)業(ye)建筑(zhu)（商(shang)業(ye)用(yong)房）算(suan)不(bu)算(suan)容(rong)(rong)積率(lv)都做了很好的探索。不(bu)算(suan)容(rong)(rong)積率(lv)是(shi)考慮到節約用(yong)地(di)(di)(di)(di)，鼓勵(li)開發(fa)地(di)(di)(di)(di)下(xia)空間，計(ji)入容(rong)(rong)積率(lv)是(shi)規(gui)范房地(di)(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場，防(fang)止不(bu)良(liang)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)商(shang)有(you)漏洞可鉆。

二、計算公式

容積率(lv)=地上總(zong)建筑(zhu)面積÷可建設(she)用地面積

上面 這個(ge)公式的出處有(you)：北京(jing)市(shi)規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知（市(shi)規發〔2006〕851號，2006年7月10日）

但在工(gong)業(ye)(ye)上，根據GB50489-2009《化工(gong)企業(ye)(ye)總(zong)圖運輸設計規范》，

容(rong)積率=（廠(chang)區建筑(zhu)面積+構(gou)筑(zhu)物面積）÷廠(chang)區占地面積

當建(jian)筑(zhu)物層(ceng)高超過8米，在計(ji)算容積(ji)率時該層(ceng)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)加(jia)倍計(ji)算(? 容積(ji)率各個地區或城市(shi)有各自相關規定)。

容積率越高(gao)，居民的舒適(shi)度(du)越低，反(fan)之(zhi)則舒適(shi)度(du)越高(gao)。

綠(lv)地率(lv)也(ye)是(shi)如此。綠(lv)地率(lv)較(jiao)高，容積(ji)率(lv)較(jiao)低(di)，建筑密(mi)度(du)一般也(ye)就較(jiao)低(di)，發展商可用于回收資(zi)金(jin)的面積(ji)就越少，而住(zhu)(zhu)戶(hu)就越舒(shu)服。容積(ji)率(lv)和綠(lv)地率(lv)這(zhe)兩個比率(lv)決定了這(zhe)個項(xiang)目是(shi)從(cong)人的居住(zhu)(zhu)需求角度(du)，還是(shi)從(cong)純粹賺錢的角度(du)來設計一個社區。

綠化(hua)(hua)(hua)(hua)率(lv)(lv)：項(xiang)目規(gui)(gui)劃建(jian)設用地范圍內的綠化(hua)(hua)(hua)(hua)面積(ji)與規(gui)(gui)劃建(jian)設用地面積(ji)之比(bi)。但綠化(hua)(hua)(hua)(hua)率(lv)(lv)只是(shi)(shi)開發商宣傳樓盤綠化(hua)(hua)(hua)(hua)時用的概念，并(bing)沒有法(fa)律和(he)法(fa)規(gui)(gui)依據。法(fa)律法(fa)規(gui)(gui)中明(ming)確規(gui)(gui)定的衡量樓盤綠化(hua)(hua)(hua)(hua)狀況的國家標(biao)準(zhun)是(shi)(shi)綠地率(lv)(lv)，其計算要(yao)比(bi)綠化(hua)(hua)(hua)(hua)率(lv)(lv)嚴格很多。

計算公式：

綠(lv)地(di)率=綠(lv)地(di)面積/土地(di)面積

綠(lv)(lv)地(di)率通常以下限控(kong)制(zhi)。這里(li)的綠(lv)(lv)地(di)包(bao)括公共(gong)綠(lv)(lv)地(di)、宅旁綠(lv)(lv)地(di)、公共(gong)服務設施所屬綠(lv)(lv)地(di)（道路紅線(xian)內的綠(lv)(lv)地(di)），不包(bao)括屋頂、曬臺的人工(gong)綠(lv)(lv)地(di)。公共(gong)綠(lv)(lv)地(di)內占地(di)面積不大于百分之(zhi)一的雕(diao)塑、水池、亭榭等綠(lv)(lv)化小品建筑可視為綠(lv)(lv)地(di)。

“容積率(lv)”是項目總建筑面積與總占地面積之(zhi)比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總(zong)(zong)占地10萬(wan)平方(fang)米，總(zong)(zong)建筑面(mian)積10萬(wan)平方(fang)米，容積率為(wei)1

總占地10萬平方米(mi)，總建筑面積(ji)15萬平方米(mi)，容積(ji)率為(wei)1.5

總(zong)占地(di)10萬平方米(mi)，總(zong)建筑面積8萬平方米(mi)，容積率為0.8

容(rong)積(ji)率(lv)越小，居住密度越小，相對舒服(fu)。容(rong)積(ji)率(lv)越大則相反。

容積率(lv)超過5就不建議購買了(le)

三、相關規定

容積(ji)率一般是由政府規定的。

現行城市規(gui)劃法(fa)規(gui)體系下編制的各(ge)類(lei)居住用(yong)地(di)的控制性詳細(xi)規(gui)劃，一般而言，容(rong)積率分(fen)為

獨立別墅為(wei)0.2~0.5,

聯(lian)排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住(zhu)宅為1.8~2.5,

19層以(yi)上住宅為(wei)2.4~4.5,

住宅小區容積率(lv)小于1.0的，為非普通住宅。

四、建筑特點

(一(yi))容積(ji)率(lv)表達的(de)(de)是具(ju)(ju)體(ti)“宗地(di)”內(nei)單(dan)位土地(di)面(mian)積(ji)上允許(xu)的(de)(de)建筑容量。宗地(di)是地(di)籍管理(li)的(de)(de)基本單(dan)元，是地(di)球表面(mian)一(yi)塊(kuai)有(you)確定邊界、有(you)確定權屬的(de)(de)土地(di)，其面(mian)積(ji)不包(bao)括公用的(de)(de)道(dao)路、公共綠地(di)、大(da)型市政(zheng)及公共設施用地(di)等(deng)。容積(ji)率(lv)只(zhi)有(you)在(zai)指(zhi)“宗地(di)”容積(ji)率(lv)的(de)(de)情況下，才能反(fan)映(ying)土地(di)的(de)(de)具(ju)(ju)體(ti)利用強度，宗地(di)間才具(ju)(ju)有(you)可比(bi)性(xing)。

(二)容積(ji)(ji)率(R)、建(jian)筑密度(C)與(yu)層(ceng)(ceng)數(shu)(H)之(zhi)間有一定關系。建(jian)筑密度是指在具體“宗地(di)(di)”內建(jian)筑物基底(di)面(mian)積(ji)(ji)與(yu)宗地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)之(zhi)比(bi)。當宗地(di)(di)內各(ge)(ge)房屋的層(ceng)(ceng)數(shu)相同，且對單(dan)個房屋來說各(ge)(ge)層(ceng)(ceng)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)相等時，三者之(zhi)間的關系可表(biao)示為：R=C·H，此種(zhong)情況下，建(jian)筑層(ceng)(ceng)數(shu)與(yu)容積(ji)(ji)率成正比(bi)例關系。

(三)容積率可以更加準(zhun)確(que)地(di)衡量地(di)價水平。人們(men)購買土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)的目的是為了(le)對土(tu)地(di)進行(xing)開發，建設(she)房屋。

房屋(wu)的單方開發(fa)成本=房屋(wu)單方造價+樓(lou)面地價+稅+費

樓面地價(jia)(jia)(jia)=宗地總價(jia)(jia)(jia)/宗地內允許總建筑面積(ji)=土地單價(jia)(jia)(jia)/容積(ji)率

規劃建(jian)筑面積(ji)=土地(di)面積(ji)×容積(ji)率

容積率=地上建(jian)筑總面積÷規劃用地面積

因此，樓面地(di)價(jia)比(bi)單位地(di)價(jia)更(geng)能準確地(di)反映地(di)價(jia)的(de)高(gao)低。

(四)容(rong)積(ji)率存(cun)在客觀(guan)上的(de)最合理值(zhi)。在一般情況(kuang)下(xia)，提(ti)(ti)高容(rong)積(ji)率可(ke)以提(ti)(ti)高土地的(de)利用(yong)效益，但建筑容(rong)量的(de)增大，會帶(dai)來建筑環境(jing)的(de)劣化，降低使用(yong)的(de)舒適度。為做(zuo)到經濟效益、社會效益與環境(jing)效益相協調，城市規劃中的(de)容(rong)積(ji)率存(cun)在客觀(guan)上的(de)最合理值(zhi)。[6]

五、計算規則

具體(ti)的計(ji)算(suan)規則應根據《建筑(zhu)工程建筑(zhu)面積計(ji)算(suan)規范》（GB/T50353-2005）和(he)當(dang)地相(xiang)關部(bu)門的文件(jian)計(ji)算(suan)，以下舉(ju)例北京(jing)市規劃委(wei)員(yuan)會(hui)關于發(fa)布《容積率指標計(ji)算(suan)規則》的通(tong)知(市規發(fa)〔2006〕851號,2006年7月10日)

1、容(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率系指(zhi)一定地(di)(di)塊內(nei)，地(di)(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)值(zhi)(zhi)與(yu)總建(jian)(jian)設(she)用地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)商(shang)。地(di)(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)值(zhi)(zhi)為建(jian)(jian)設(she)用地(di)(di)內(nei)各棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)地(di)(di)上(shang)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)值(zhi)(zhi)之和(he)；地(di)(di)下有(you)經營(ying)性面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)，其(qi)經營(ying)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)不納入計(ji)算(suan)容(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。一般(ban)情(qing)況(kuang)下，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)值(zhi)(zhi)按照(zhao)《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)程建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)規(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)定執(zhi)行；遇有(you)特殊情(qing)況(kuang)，按照(zhao)本規(gui)則下列規(gui)定執(zhi)行。

2、當(dang)住(zhu)宅建筑(zhu)(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高(gao)大(da)于(yu)4.9米(mi)(mi)(mi) (2.7米(mi)(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi)(mi))時(shi)(shi)，不(bu)論(lun)層(ceng)內是否(fou)有隔(ge)層(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面積(ji)的計(ji)(ji)算(suan)值按該層(ceng)水(shui)平(ping)投(tou)影(ying)面積(ji)的2倍(bei)(bei)計(ji)(ji)算(suan)；當(dang)住(zhu)宅建筑(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)于(yu)7.6米(mi)(mi)(mi)（2.7米(mi)(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)(mi)）時(shi)(shi)，不(bu)論(lun)層(ceng)內是否(fou)有隔(ge)層(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面積(ji)的計(ji)(ji)算(suan)值按該層(ceng)水(shui)平(ping)投(tou)影(ying)面積(ji)的3倍(bei)(bei)計(ji)(ji)算(suan)。

3、當辦公建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高(gao)大(da)于5.5米(mi)(mi)(mi)(3.3米(mi)(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi)(mi))時，不(bu)論(lun)層(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)的(de)計算(suan)(suan)值按該層(ceng)水平投影面積(ji)的(de)2倍計算(suan)(suan)；當辦公建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)于8.8米(mi)(mi)(mi)（3.3米(mi)(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)(mi)）時，不(bu)論(lun)層(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)的(de)計算(suan)(suan)值按該層(ceng)水平投影面積(ji)的(de)3倍計算(suan)(suan)。

4、當(dang)普通商業(ye)建筑標準層層高(gao)大于6.1米(mi) (3.9米(mi)+2.2米(mi))時(shi)，不論(lun)層內是否有(you)隔(ge)層，建筑面積(ji)(ji)的計算(suan)值(zhi)按該層水平投影面積(ji)(ji)的2倍(bei)計算(suan)；當(dang)普通商業(ye)建筑層高(gao)大于10米(mi)（3.9米(mi)×2+2.2米(mi)）時(shi)，不論(lun)層內是否有(you)隔(ge)層，建筑面積(ji)(ji)的計算(suan)值(zhi)按該層水平投影面積(ji)(ji)的3倍(bei)計算(suan)。

5、計算(suan)含(han)陽臺(tai)建筑的容積率指標(biao)時，陽臺(tai)部(bu)分建筑面(mian)積的計算(suan)值(zhi)按照其水平投(tou)影(ying)面(mian)積計算(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室外地坪(ping)標高(gao)不(bu)一致時(shi)，以周邊最(zui)近的(de)城市道路標高(gao)為準(zhun)加上(shang)0.2米作為室外地坪(ping)，之(zhi)后(hou)再按上(shang)述規定核(he)準(zhun)。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展(zhan)覽館類(lei)建(jian)筑(zhu)暫不(bu)按本規(gui)則計(ji)算容積率，其建(jian)筑(zhu)面積的(de)計(ji)算值(zhi)按照(zhao)《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面積計(ji)算規(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)定執行。

8、設計單位應(ying)在總平面圖上分別注明建筑(zhu)面積和建筑(zhu)面積計算值。

9、本規則規定的數(shu)(shu)值均含本數(shu)(shu)。

10、對本規則(ze)執行過程中遇到的其(qi)它情況(kuang)，我委將及(ji)時予以(yi)補充和(he)修(xiu)正。

11、本規則自發(fa)布之日起執(zhi)行。

六、對地價的影響

影響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)價的(de)因素(su)(su)很多，雖然(ran)各因素(su)(su)影響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)價的(de)途徑各不相同，但其作用(yong)機制(zhi)可抽象概括為兩個方(fang)面(mian)：一是(shi)通(tong)(tong)過影響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)收(shou)益(yi)來(lai)影響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)價，二是(shi)通(tong)(tong)過影響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)影響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)價。收(shou)益(yi)機制(zhi)很大(da)程度(du)上(shang)決定了土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)(gong)給的(de)經濟(ji)剩余量(liang)，市場(chang)供(gong)(gong)(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)使地(di)(di)(di)價相對(dui)經濟(ji)剩余量(liang)產生波動(dong)，決定了土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)(gong)給的(de)經濟(ji)剩余量(liang)的(de)分配(pei)，使地(di)(di)(di)價的(de)變化趨于復雜化。容積率對(dui)地(di)(di)(di)價的(de)影響(xiang)(xiang)規(gui)律，同時受收(shou)益(yi)機制(zhi)和市場(chang)供(gong)(gong)(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)的(de)作用(yong)，總體(ti)說(shuo)來(lai)，區位條(tiao)件愈(yu)(yu)優越，地(di)(di)(di)價水平(ping)愈(yu)(yu)高，供(gong)(gong)(gong)求(qiu)(qiu)矛盾(dun)愈(yu)(yu)突出(chu)，土(tu)地(di)(di)(di)規(gui)劃控制(zhi)愈(yu)(yu)嚴格，容積率對(dui)地(di)(di)(di)價的(de)影響(xiang)(xiang)程度(du)愈(yu)(yu)大(da)。具體(ti)表現在以下幾(ji)個方(fang)面(mian)：

影響一

遵循“報(bao)酬遞(di)(di)增(zeng)遞(di)(di)減(jian)(jian)規(gui)(gui)律”。在一(yi)(yi)(yi)定的(de)(de)技術(shu)經濟條(tiao)件(jian)下(xia)(xia)(xia)，土(tu)地(di)(di)純收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)會(hui)隨(sui)(sui)著土(tu)地(di)(di)投(tou)資(zi)的(de)(de)增(zeng)加而(er)(er)出(chu)現由遞(di)(di)增(zeng)到(dao)遞(di)(di)減(jian)(jian)的(de)(de)特點(dian)。作為(wei)(wei)(wei)城市建設用地(di)(di)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)對(dui)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)影響(xiang)的(de)(de)報(bao)酬遞(di)(di)增(zeng)遞(di)(di)減(jian)(jian)規(gui)(gui)律表現在：在建筑(zhu)密(mi)度一(yi)(yi)(yi)定時，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)(de)增(zeng)加，主要引起房(fang)屋層(ceng)數的(de)(de)增(zeng)多(duo)，隨(sui)(sui)房(fang)屋層(ceng)數的(de)(de)增(zeng)多(duo)，開(kai)始(shi)(shi)時由于(yu)(yu)(yu)基(ji)礎(chu)工程(cheng)費及地(di)(di)基(ji)處理費的(de)(de)分(fen)攤，單(dan)方(fang)(fang)造價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)降(jiang)(jiang)(jiang)低；當層(ceng)數達到(dao)一(yi)(yi)(yi)定值時，就需(xu)要加固基(ji)礎(chu)、增(zeng)加電梯、加強抗震等，單(dan)方(fang)(fang)造價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)由下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)轉(zhuan)為(wei)(wei)(wei)上升，而(er)(er)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)則(ze)由于(yu)(yu)(yu)建筑(zhu)容(rong)(rong)(rong)量的(de)(de)增(zeng)大造成(cheng)的(de)(de)建筑(zhu)環境質量下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)而(er)(er)呈(cheng)遞(di)(di)減(jian)(jian)趨勢。當單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)(yu)單(dan)方(fang)(fang)造價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)時，土(tu)地(di)(di)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)達到(dao)最(zui)(zui)(zui)(zui)大，土(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格也達到(dao)最(zui)(zui)(zui)(zui)高(gao)，此時的(de)(de)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)為(wei)(wei)(wei)最(zui)(zui)(zui)(zui)經濟容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)。若繼續增(zeng)大容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)會(hui)因單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)(yu)單(dan)方(fang)(fang)造價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)而(er)(er)使土(tu)地(di)(di)投(tou)資(zi)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)開(kai)始(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)也隨(sui)(sui)之開(kai)始(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)。如(圖(tu)一(yi)(yi)(yi))，MC為(wei)(wei)(wei)單(dan)方(fang)(fang)造價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，MR為(wei)(wei)(wei)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，某一(yi)(yi)(yi)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)L時的(de)(de)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)是該容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)下(xia)(xia)(xia)的(de)(de)總(zong)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(DCGF面(mian)積(ji)(ji)(ji))減(jian)(jian)掉投(tou)資(zi)者(zhe)資(zi)本(ben)、勞力的(de)(de)正常利潤，剩余部分(fen)即為(wei)(wei)(wei)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)。當容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)等于(yu)(yu)(yu)M時，單(dan)方(fang)(fang)造價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)(yu)單(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，土(tu)地(di)(di)開(kai)發(fa)的(de)(de)邊際(ji)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)為(wei)(wei)(wei)0，總(zong)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(DCNF面(mian)積(ji)(ji)(ji))達到(dao)最(zui)(zui)(zui)(zui)大，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)達到(dao)最(zui)(zui)(zui)(zui)高(gao)，M為(wei)(wei)(wei)最(zui)(zui)(zui)(zui)佳容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)。超(chao)過這個容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)開(kai)始(shi)(shi)向反方(fang)(fang)向變化，隨(sui)(sui)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)提高(gao)而(er)(er)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)。

影響二

容積率對地價的作用(yong)程度(du)與城市規模(mo)成正相關關系。

首先，城(cheng)市規模大，土地集約(yue)化(hua)利用程度(du)高，地價(jia)總(zong)體水平(ping)高，樓(lou)面地價(jia)占房(fang)屋(wu)(wu)單(dan)方開(kai)發成本比例高，通過降(jiang)低樓(lou)面地價(jia)來降(jiang)低房(fang)屋(wu)(wu)單(dan)方開(kai)發成本效果(guo)明顯(xian)，而小(xiao)城(cheng)市土地集約(yue)化(hua)利用程度(du)低，地價(jia)總(zong)體水平(ping)低，房(fang)屋(wu)(wu)開(kai)發單(dan)方成本主要受房(fang)屋(wu)(wu)單(dan)方造(zao)價(jia)影響(xiang)，通過降(jiang)低樓(lou)面地價(jia)降(jiang)低房(fang)屋(wu)(wu)開(kai)發單(dan)方成本效果(guo)不明顯(xian)，而且房(fang)屋(wu)(wu)層數(shu)達到一定數(shu)值后(hou)若(ruo)繼續增(zeng)(zeng)加(jia)層數(shu)會增(zeng)(zeng)加(jia)單(dan)方工程造(zao)價(jia)；

另(ling)外，大城市有比較系統的(de)城市規(gui)劃(hua)資料(liao)，土地(di)開發受規(gui)劃(hua)控(kong)制(zhi)比較嚴，而(er)小城市規(gui)劃(hua)控(kong)制(zhi)一般不(bu)嚴格，容(rong)積(ji)率(lv)(lv)的(de)確定往(wang)往(wang)具有隨(sui)意性，許多(duo)地(di)方(fang)沒有容(rong)積(ji)率(lv)(lv)這個(ge)指(zhi)標限制(zhi)，或有，但(dan)控(kong)制(zhi)不(bu)嚴，而(er)且有的(de)地(di)方(fang)政府為樹城市形(xing)象，往(wang)往(wang)鼓勵建筑物向空中發展，愈高愈好(hao)，容(rong)積(ji)率(lv)(lv)在(zai)這些(xie)小城鎮(zhen)缺(que)乏實際操(cao)作意義。

所以，城市規模(mo)愈大(da)，容積率對(dui)地價(jia)的影響(xiang)愈明顯，地價(jia)隨容積率的變化幅度(du)愈大(da)。

影響三

容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)對(dui)同(tong)(tong)一城市不(bu)同(tong)(tong)區(qu)位地(di)(di)價的(de)(de)作用程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)不(bu)同(tong)(tong)。城市中心(xin)區(qu)位條件優越(yue)，土(tu)(tu)地(di)(di)利用集(ji)約程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)、土(tu)(tu)地(di)(di)利用效益、土(tu)(tu)地(di)(di)需(xu)求(qiu)量、土(tu)(tu)地(di)(di)稀(xi)缺程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)、規(gui)劃控制(zhi)程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)均高于其它區(qu)域，特別(bie)是城市邊緣區(qu)，投資者的(de)(de)激烈競爭使地(di)(di)價隨(sui)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)變化(hua)的(de)(de)幅度(du)(du)(du)保持或接(jie)近土(tu)(tu)地(di)(di)收益機制(zhi)作用下的(de)(de)地(di)(di)價隨(sui)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)的(de)(de)變化(hua)規(gui)律；而(er)在其他(ta)地(di)(di)區(qu)則隨(sui)著土(tu)(tu)地(di)(di)利用收益、土(tu)(tu)地(di)(di)需(xu)求(qiu)量及其稀(xi)缺程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)降低，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)對(dui)地(di)(di)價的(de)(de)作用程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)隨(sui)之下降。因此(ci)，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)對(dui)地(di)(di)價的(de)(de)影(ying)響程(cheng)(cheng)度(du)(du)(du)在同(tong)(tong)一城市表現(xian)為(wei)從中心(xin)向外圍(wei)逐(zhu)漸減弱(ruo)。

影響四

容(rong)積(ji)率(lv)(lv)對不(bu)(bu)同類(lei)型用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)地(di)價的(de)作(zuo)用(yong)(yong)(yong)(yong)程(cheng)度(du)不(bu)(bu)同。商業(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)對區(qu)位(wei)條件(jian)(jian)反應最敏(min)(min)感(gan)，只能布(bu)局(ju)在少量區(qu)位(wei)條件(jian)(jian)優越的(de)沿路區(qu)域，土地(di)稀缺程(cheng)度(du)、供求矛盾(dun)比住宅(zhai)、工(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)突出，容(rong)易形成賣方市(shi)(shi)場，眾多(duo)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)者(zhe)的(de)競爭促使容(rong)積(ji)率(lv)(lv)增加產生的(de)經(jing)濟(ji)剩(sheng)余主要以地(di)價形式(shi)表(biao)現出來，歸(gui)土地(di)所(suo)有(you)(you)者(zhe)所(suo)有(you)(you)；住宅(zhai)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)對區(qu)位(wei)條件(jian)(jian)反應的(de)敏(min)(min)感(gan)程(cheng)度(du)比商業(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)途弱，但比工(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)強；工(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)一(yi)般分布(bu)在城(cheng)市(shi)(shi)外圍(wei)，不(bu)(bu)但受區(qu)位(wei)條件(jian)(jian)影響最不(bu)(bu)敏(min)(min)感(gan)，而且受工(gong)藝流程(cheng)的(de)制(zhi)約(yue)，在很多(duo)情況(kuang)下沒(mei)有(you)(you)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)的(de)限制(zhi)。因此，在同一(yi)城(cheng)市(shi)(shi)中，容(rong)積(ji)率(lv)(lv)對不(bu)(bu)同類(lei)型地(di)價的(de)影響程(cheng)度(du)由強到(dao)弱依次為商業(ye)、住宅(zhai)、工(gong)業(ye)用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)(gao)(gao)容(rong)積率的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)項目意味著(zhu)小區(qu)(qu)內房(fang)子建得多，而(er)高(gao)(gao)(gao)密(mi)度(du)(du)的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)必定會帶來高(gao)(gao)(gao)密(mi)度(du)(du)的(de)(de)居住(zhu)人口，最終導致小區(qu)(qu)中業主的(de)(de)生活(huo)舒適度(du)(du)下降(jiang)。另外，高(gao)(gao)(gao)密(mi)度(du)(du)的(de)(de)居住(zhu)人口還會對小區(qu)(qu)內的(de)(de)健身(shen)場所、兒童活(huo)動區(qu)(qu)域、娛(yu)樂(le)中心(xin)以(yi)及樓宇內的(de)(de)電梯、消防通道形成比較大的(de)(de)壓力。頻繁(fan)的(de)(de)的(de)(de)使用會加劇這(zhe)些設施的(de)(de)老化，所以(yi)在購買(mai)高(gao)(gao)(gao)密(mi)度(du)(du)小區(qu)(qu)時應該對此(ci)提(ti)出更高(gao)(gao)(gao)的(de)(de)要求。

內部規劃問題

由于高(gao)(gao)容(rong)積(ji)率(lv)住(zhu)(zhu)宅對土(tu)地(di)使(shi)用率(lv)的(de)過(guo)分追求，小區內的(de)樓(lou)層會(hui)比(bi)較(jiao)高(gao)(gao)、綠地(di)的(de)比(bi)例也(ye)會(hui)相(xiang)應的(de)減少(shao)，從(cong)而影響居住(zhu)(zhu)區內的(de)生活環境(jing)與品(pin)質。另外，樓(lou)間距過(guo)近、小區內道路狹(xia)窄(zhai)、停(ting)車位置(zhi)不足也(ye)是(shi)高(gao)(gao)容(rong)積(ji)率(lv)小區經常(chang)遇到的(de)問題。如何合理(li)地(di)解決這(zhe)些(xie)問題不但是(shi)擺在開發(fa)商案頭的(de)重(zhong)要工作，也(ye)是(shi)使(shi)購房(fang)者(zhe)提高(gao)(gao)對小區的(de)認可(ke)度的(de)重(zhong)要方面。

安防問題

由于居住(zhu)(zhu)密度大，所以出入(ru)的(de)人(ren)會較多，外來人(ren)員混入(ru)其中(zhong)的(de)難度也(ye)會相應地降低很多。這就對高容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)住(zhu)(zhu)宅的(de)安防(fang)(fang)系(xi)統提出了(le)更高的(de)要(yao)求。所以高容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)住(zhu)(zhu)宅安防(fang)(fang)系(xi)統一(yi)定要(yao)跟上(當然這不是說(shuo)低容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)小區安防(fang)(fang)就不重要(yao))，不僅要(yao)加(jia)大監控設備(bei)的(de)密度，而且也(ye)需要(yao)更多的(de)巡邏人(ren)員來保證(zheng)住(zhu)(zhu)戶的(de)安全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)處理了一(yi)批違(wei)法(fa)違(wei)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)問(wen)題。從(cong)2009年(nian)5月(yue)起，各地(di)(di)(di)開(kai)始組織(zhi)自查自糾(jiu)，對2007年(nian)1月(yue)1日(ri)(ri)至(zhi)(zhi)2009年(nian)3月(yue)31日(ri)(ri)期間(jian)領(ling)取規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)許(xu)可的(de)房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)進行梳理清查，對發(fa)(fa)現(xian)的(de)違(wei)法(fa)違(wei)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)問(wen)題及時(shi)依法(fa)處理。截(jie)至(zhi)(zhi)2009年(nian)12月(yue)31日(ri)(ri)，除西藏外，全國30個(ge)省(區(qu)、市(shi))共(gong)自查房(fang)地(di)(di)(di)產項(xiang)(xiang)目(mu)73139個(ge)(用(yong)地(di)(di)(di)面(mian)(mian)積447557公頃(qing))，其中存在變更(geng)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整(zheng)(zheng)容積率項(xiang)(xiang)目(mu)8235個(ge)，占(zhan)自查項(xiang)(xiang)目(mu)總數的(de)11.26%；發(fa)(fa)現(xian)違(wei)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)變更(geng)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整(zheng)(zheng)容積率項(xiang)(xiang)目(mu)1988個(ge)(用(yong)地(di)(di)(di)面(mian)(mian)積5474公頃(qing)),占(zhan)自查項(xiang)(xiang)目(mu)總數的(de)2.72%，占(zhan)變更(geng)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整(zheng)(zheng)容積率項(xiang)(xiang)目(mu)數的(de)24.14%；通過自查自糾(jiu)共(gong)補交土地(di)(di)(di)出讓金(jin)等(deng)124.06億(yi)元，罰款(kuan)6.51億(yi)元，撤銷規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)許(xu)可57項(xiang)(xiang)。從(cong)兩部專項(xiang)(xiang)治理辦公室掌握的(de)情況看(kan)，北(bei)京、遼寧(ning)、江(jiang)蘇、浙(zhe)江(jiang)、安徽(hui)、江(jiang)西、山東(dong)、湖北(bei)、湖南(nan)、廣(guang)東(dong)、廣(guang)西、四川、貴州、云南(nan)、陜西、青海等(deng)省(區(qu)、市(shi))行動迅(xun)速，基礎性(xing)工作相對扎(zha)實，情況上報及時(shi)、詳細(xi)。

加大查辦力度

嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)(chu)(chu)了(le)一批(pi)(pi)(pi)違紀(ji)違法(fa)(fa)案(an)件(jian)。各(ge)地(di)(di)(di)(di)(di)注(zhu)意(yi)加(jia)大辦(ban)(ban)案(an)力度(du)，認真調(diao)(diao)查(cha)(cha)核實群(qun)眾舉報(bao)的問(wen)題和(he)線索(suo)，嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)(chu)(chu)了(le)一批(pi)(pi)(pi)違紀(ji)違法(fa)(fa)案(an)件(jian)。截至2009年12月31日，各(ge)省(區、市(shi))容(rong)積率(lv)問(wen)題專項治理工作(zuo)機(ji)構共受(shou)理群(qun)眾舉報(bao)888件(jian)，查(cha)(cha)實241件(jian)，給(gei)予黨政(zheng)(zheng)(zheng)紀(ji)處(chu)(chu)(chu)分178人(ren)(ren)(ren)，其(qi)中縣(xian)(xian)處(chu)(chu)(chu)級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)45人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)(di)(di)(di)廳級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)9人(ren)(ren)(ren)；移送司法(fa)(fa)機(ji)關69人(ren)(ren)(ren)，其(qi)中縣(xian)(xian)處(chu)(chu)(chu)級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)19人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)(di)(di)(di)廳級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)3人(ren)(ren)(ren)。從(cong)各(ge)地(di)(di)(di)(di)(di)案(an)件(jian)查(cha)(cha)辦(ban)(ban)情況(kuang)看,以下四(si)類問(wen)題比較突出(chu)：一是(shi)公(gong)職(zhi)人(ren)(ren)(ren)員利(li)用規(gui)劃(hua)(hua)審(shen)批(pi)(pi)(pi)權，搞(gao)權錢交易，索(suo)賄(hui)受(shou)賄(hui)；二是(shi)地(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)府和(he)城(cheng)(cheng)鄉規(gui)劃(hua)(hua)主管部(bu)(bu)(bu)門從(cong)地(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)、部(bu)(bu)(bu)門利(li)益(yi)(yi)出(chu)發(fa)，違反法(fa)(fa)定(ding)權限(xian)和(he)程(cheng)序，擅(shan)自批(pi)(pi)(pi)準(zhun)變(bian)(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)(diao)整(zheng)容(rong)積率(lv)，隨意(yi)減免土地(di)(di)(di)(di)(di)出(chu)讓金及配(pei)套規(gui)費(fei)；三(san)(san)是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)未經批(pi)(pi)(pi)準(zhun)，擅(shan)自違反規(gui)劃(hua)(hua)許可進行開(kai)發(fa)建設(she)，政(zheng)(zheng)(zheng)府主管部(bu)(bu)(bu)門失(shi)職(zhi)瀆(du)職(zhi)，監管不(bu)力甚(shen)至放棄監管；四(si)是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)利(li)用偽造公(gong)文、私(si)刻(ke)公(gong)章等(deng)不(bu)法(fa)(fa)手段，騙(pian)取(qu)變(bian)(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)(diao)整(zheng)容(rong)積率(lv)的規(gui)劃(hua)(hua)許可。各(ge)地(di)(di)(di)(di)(di)嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)(chu)(chu)了(le)一批(pi)(pi)(pi)典型案(an)件(jian)，發(fa)揮了(le)查(cha)(cha)案(an)的震懾(she)和(he)教(jiao)育作(zuo)用。湖北省查(cha)(cha)處(chu)(chu)(chu)了(le)麻城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)領(ling)域腐敗(bai)窩案(an)，麻城(cheng)(cheng)市(shi)原(yuan)(yuan)市(shi)委書(shu)記鄧新生、原(yuan)(yuan)主管城(cheng)(cheng)建的副(fu)市(shi)長徐圣賢(xian)、建設(she)局(ju)原(yuan)(yuan)局(ju)長夏桂松等(deng)公(gong)職(zhi)人(ren)(ren)(ren)員在(zai)(zai)土地(di)(di)(di)(di)(di)出(chu)讓、規(gui)劃(hua)(hua)審(shen)批(pi)(pi)(pi)、規(gui)費(fei)減免過程(cheng)中收(shou)受(shou)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)商(shang)賄(hui)賂。浙江(jiang)省查(cha)(cha)處(chu)(chu)(chu)了(le)平陽(yang)縣(xian)(xian)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域腐敗(bai)窩案(an)，原(yuan)(yuan)平陽(yang)縣(xian)(xian)委副(fu)書(shu)記、縣(xian)(xian)長黃安波，原(yuan)(yuan)平陽(yang)縣(xian)(xian)委常(chang)委、常(chang)務副(fu)縣(xian)(xian)長徐定(ding)錦(jin)等(deng)4名縣(xian)(xian)處(chu)(chu)(chu)級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)，利(li)用職(zhi)務之便(bian)，為(wei)有關企業在(zai)(zai)增加(jia)容(rong)積率(lv)、免交土地(di)(di)(di)(di)(di)出(chu)讓金等(deng)方(fang)面謀(mou)取(qu)利(li)益(yi)(yi)，非(fei)法(fa)(fa)收(shou)取(qu)他(ta)人(ren)(ren)(ren)財物。海南省查(cha)(cha)處(chu)(chu)(chu)了(le)三(san)(san)亞(ya)市(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府原(yuan)(yuan)市(shi)長助(zhu)理曾清泉(quan)違紀(ji)違法(fa)(fa)案(an)，曾清泉(quan)在(zai)(zai)擔任三(san)(san)亞(ya)市(shi)規(gui)劃(hua)(hua)局(ju)局(ju)長和(he)市(shi)長助(zhu)理期間，利(li)用職(zhi)務之便(bian)，在(zai)(zai)規(gui)劃(hua)(hua)審(shen)批(pi)(pi)(pi)、調(diao)(diao)整(zheng)容(rong)積率(lv)等(deng)方(fang)面，為(wei)他(ta)人(ren)(ren)(ren)謀(mou)取(qu)利(li)益(yi)(yi)，索(suo)取(qu)、收(shou)受(shou)他(ta)人(ren)(ren)(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)(jian)(jian)立健全了(le)(le)一(yi)(yi)批法規(gui)(gui)制(zhi)度(du)。一(yi)(yi)些地(di)方通(tong)過專項(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)(li)查(cha)(cha)找問題，有力推進了(le)(le)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)工作的制(zhi)度(du)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)。各地(di)相繼(ji)制(zhi)定(ding)出(chu)(chu)臺了(le)(le)一(yi)(yi)批政(zheng)(zheng)策性文(wen)件(jian)。北(bei)(bei)京(jing)、河(he)北(bei)(bei)、安徽、福建(jian)(jian)(jian)、江(jiang)西、山東、陜西等(deng)省(sheng)、市對建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)的條件(jian)和程序作出(chu)(chu)了(le)(le)明(ming)確規(gui)(gui)定(ding)。北(bei)(bei)京(jing)市規(gui)(gui)劃(hua)(hua)委、市監(jian)(jian)察局(ju)共同制(zhi)定(ding)了(le)(le)《關于落實住房和城(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)部(bu)、監(jian)(jian)察部(bu)〈關于加強(qiang)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)管理(li)(li)和監(jian)(jian)督檢查(cha)(cha)的通(tong)知〉的意見》，將建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)指標的調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)程序具體細(xi)化為書面申請、集體研究、技術論證、部(bu)門聯審、專家評議、公(gong)(gong)眾參(can)與、請示(shi)上報、人大備案(an)等(deng)八(ba)大環節。河(he)北(bei)(bei)省(sheng)以省(sheng)人民政(zheng)(zheng)府(fu)令形式下發(fa)了(le)(le)《河(he)北(bei)(bei)省(sheng)城(cheng)市控(kong)制(zhi)性詳細(xi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)管理(li)(li)辦法(試行)》，對修(xiu)改控(kong)詳規(gui)(gui)以及變更建(jian)(jian)(jian)筑容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)、建(jian)(jian)(jian)筑密度(du)等(deng)開發(fa)強(qiang)度(du)控(kong)制(zhi)性內(nei)容(rong)(rong)(rong)的程序作了(le)(le)限(xian)制(zhi)性規(gui)(gui)范，并設(she)(she)定(ding)了(le)(le)法律責(ze)任(ren)。長春市以清查(cha)(cha)項(xiang)(xiang)目(mu)、查(cha)(cha)處案(an)件(jian)為切入點相繼(ji)出(chu)(chu)臺了(le)(le)《長春市經營性用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)指標調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)辦法》、《長春市建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)項(xiang)(xiang)目(mu)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)計算原則》、《長春市關于違規(gui)(gui)調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)(yong)地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)的責(ze)任(ren)追究辦法》等(deng)一(yi)(yi)系(xi)列政(zheng)(zheng)策性文(wen)件(jian)。各地(di)還就(jiu)推進城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)工作政(zheng)(zheng)務公(gong)(gong)開進行了(le)(le)積(ji)(ji)極探索，普遍建(jian)(jian)(jian)立起了(le)(le)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)批前和批后公(gong)(gong)示(shi)、建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)(gong)示(shi)、建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)項(xiang)(xiang)目(mu)批前和批后公(gong)(gong)示(shi)、違法查(cha)(cha)處公(gong)(gong)示(shi)，以及社會監(jian)(jian)督員(yuan)等(deng)制(zhi)度(du)。

九、存在問題

地方不積極

少數地方(fang)對(dui)容積率專項(xiang)(xiang)治理(li)工作的(de)重要(yao)性認識不(bu)夠，仍然(ran)處于被動應付狀態，工作進展緩慢，工作成效不(bu)大。有的(de)自查自糾不(bu)深入不(bu)扎實，基(ji)礎性工作薄弱，從(cong)各(ge)地上報的(de)情(qing)(qing)況看，還存在(zai)著“零問題”、“零案(an)件”的(de)情(qing)(qing)況；有的(de)上報情(qing)(qing)況不(bu)及時，數據不(bu)完整，存在(zai)缺項(xiang)(xiang)、漏項(xiang)(xiang)的(de)情(qing)(qing)況。另外，一些(xie)地方(fang)對(dui)清(qing)(qing)理(li)相關地方(fang)性法規(gui)和規(gui)范(fan)性文(wen)(wen)件重視不(bu)夠，一些(xie)明顯與(yu)《城鄉規(gui)劃法》規(gui)定不(bu)一致的(de)規(gui)范(fan)性文(wen)(wen)件沒有得到(dao)及時清(qing)(qing)理(li)糾正。

查辦力度低

當前，群眾(zhong)投(tou)訴反映違(wei)規變更(geng)規劃、調整(zheng)容積率(lv)問(wen)(wen)題(ti)(ti)的(de)舉(ju)報(bao)量(liang)依然居(ju)高不下(xia)，但(dan)一些地(di)方開展監督(du)檢查的(de)措施(shi)不夠(gou)有力，查辦(ban)案(an)件(jian)(jian)(jian)的(de)力量(liang)投(tou)入(ru)不足，部(bu)(bu)門(men)間協調機制(zhi)不健全。少(shao)數(shu)省(區(qu)、市(shi))對兩(liang)部(bu)(bu)轉(zhuan)辦(ban)案(an)件(jian)(jian)(jian)不夠(gou)重視、不夠(gou)嚴肅，有的(de)對兩(liang)部(bu)(bu)要(yao)結(jie)果的(de)案(an)件(jian)(jian)(jian)不予回(hui)復或回(hui)復時間超期過長；有的(de)對轉(zhuan)辦(ban)案(an)件(jian)(jian)(jian)不直(zhi)接(jie)進行調查處(chu)理，轉(zhuan)交投(tou)訴涉及的(de)地(di)市(shi)城鄉規劃部(bu)(bu)門(men)調查處(chu)理，甚(shen)至回(hui)函直(zhi)接(jie)轉(zhuan)呈下(xia)級(ji)報(bao)告，對需核實的(de)問(wen)(wen)題(ti)(ti)，不下(xia)判斷、結(jie)論，不提整(zheng)改意見措施(shi)。2009年，兩(liang)部(bu)(bu)專(zhuan)項(xiang)治理辦(ban)公室(shi)共(gong)向各地(di)專(zhuan)項(xiang)治理辦(ban)公室(shi)發轉(zhuan)辦(ban)函83件(jian)(jian)(jian)，其(qi)中要(yao)求按期回(hui)復結(jie)果的(de)有51件(jian)(jian)(jian)；截至2010年2月(yue)12日，已收到(dao)回(hui)復42件(jian)(jian)(jian)，9件(jian)(jian)(jian)尚(shang)未回(hui)復。

程序不規范

各地對于變更(geng)規(gui)(gui)劃、調(diao)整(zheng)(zheng)容(rong)積率(lv)的(de)(de)做(zuo)法和(he)程序(xu)(xu)有不同規(gui)(gui)定，少(shao)數地區存(cun)在以政府會議紀要(yao)(yao)等形式決(jue)定規(gui)(gui)劃設計(ji)條件調(diao)整(zheng)(zheng)的(de)(de)現象，需要(yao)(yao)按(an)照(zhao)《城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃法》，對相關地方性規(gui)(gui)章制度進行梳理，進一步規(gui)(gui)范規(gui)(gui)劃變更(geng)和(he)容(rong)積率(lv)調(diao)整(zheng)(zheng)的(de)(de)具體條件和(he)操作程序(xu)(xu)。另外，一些(xie)城(cheng)市(shi)控規(gui)(gui)覆蓋面小，土地出讓、規(gui)(gui)劃審(shen)批缺乏控規(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)劃條件審(shen)批隨意(yi)性大。

十、治理工作安排

2010年3月4日，中(zhong)(zhong)央治(zhi)理(li)工程建(jian)設領(ling)(ling)域突出(chu)(chu)問(wen)題(ti)(ti)工作(zuo)領(ling)(ling)導小組召(zhao)開第二次會議，對專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)工作(zuo)進(jin)行了研究部(bu)署。會上，中(zhong)(zhong)央書(shu)(shu)記(ji)(ji)(ji)處(chu)書(shu)(shu)記(ji)(ji)(ji)、中(zhong)(zhong)央紀委副(fu)書(shu)(shu)記(ji)(ji)(ji)何(he)勇作(zuo)了重(zhong)要講話，對深入開展(zhan)房地產(chan)開發領(ling)(ling)域違規(gui)變更規(gui)劃、調整容積率(lv)問(wen)題(ti)(ti)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)提出(chu)(chu)了更高的(de)要求。各地區和(he)有(you)關(guan)部(bu)門要認(ren)真學習(xi)領(ling)(ling)會何(he)勇同志的(de)重(zhong)要講話精神，進(jin)一步提高思想認(ren)識，按(an)照中(zhong)(zhong)央專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)工作(zuo)領(ling)(ling)導小組的(de)部(bu)署要求，切實把容積率(lv)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)作(zuo)為(wei)工程建(jian)設領(ling)(ling)域突出(chu)(chu)問(wen)題(ti)(ti)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)的(de)重(zhong)要任(ren)務(wu)(wu)，加(jia)強組織領(ling)(ling)導，明確工作(zuo)責任(ren)，加(jia)大治(zhi)理(li)力度，以求真務(wu)(wu)實的(de)工作(zuo)作(zuo)風深入推(tui)進(jin)容積率(lv)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)工作(zuo)，不(bu)斷取得(de)新(xin)的(de)成效。

經住房城鄉建設(she)部、監察部研究，2010年，容(rong)積(ji)率問(wen)題專項(xiang)治(zhi)理要結合工(gong)(gong)程建設(she)領域突出(chu)問(wen)題專項(xiang)治(zhi)理規范城鄉規劃管(guan)理工(gong)(gong)作，重點抓(zhua)好以下幾項(xiang)工(gong)(gong)作：

(一)對(dui)調整容積率指標(biao)、改變土地用途(tu)的房(fang)地產開發項目(mu)(mu)進行(xing)清理檢(jian)查。重點(dian)對(dui)2009年4月1日(ri)至12月31日(ri)領(ling)取規(gui)(gui)劃許可的房(fang)地產項目(mu)(mu)進行(xing)清理檢(jian)查。對(dui)檢(jian)查發現的違法(fa)(fa)違規(gui)(gui)問題，要(yao)依(yi)法(fa)(fa)處(chu)理到位(wei)。

(二(er))嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)違紀(ji)違法(fa)案(an)(an)件。進一步(bu)完善部門間溝通(tong)協調機制，拓(tuo)寬案(an)(an)件線(xian)索來源渠道(dao)，加大案(an)(an)件查(cha)(cha)辦力度，嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)國家機關工(gong)作人員在建設用地規劃(hua)變更、容積率調整(zheng)等城鄉(xiang)規劃(hua)工(gong)作中玩忽職守、權錢交易等違紀(ji)違法(fa)行為(wei)，嚴(yan)肅查(cha)(cha)處(chu)城鄉(xiang)規劃(hua)管理中損害群(qun)眾合法(fa)權益的問題。住(zhu)房城鄉(xiang)建設部、監察部將對重點案(an)(an)件進行掛牌督辦，適時向社會通(tong)報一批查(cha)(cha)結的典(dian)型案(an)(an)件。

(三)完(wan)(wan)善城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃管理及(ji)監督檢查制(zhi)度(du)。一是(shi)繼續組(zu)織(zhi)各地對(dui)相(xiang)關規(gui)范性(xing)文件進(jin)行清理。二是(shi)制(zhi)定完(wan)(wan)善控制(zhi)性(xing)詳細規(gui)劃編(bian)制(zhi)、修(xiu)改(gai)管理制(zhi)度(du)，修(xiu)訂出(chu)臺《違反城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃規(gui)定行為處分辦(ban)法(fa)》等(deng)制(zhi)度(du)規(gui)定。三是(shi)完(wan)(wan)善規(gui)劃編(bian)制(zhi)、修(xiu)改(gai)、審(shen)批公開、公示和征求公眾意(yi)見(jian)等(deng)制(zhi)度(du)。

(四)加(jia)強(qiang)綜合(he)指導和(he)監(jian)督檢(jian)查。各省(區(qu)(qu)、市)容積率問題(ti)專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)機(ji)構要加(jia)強(qiang)監(jian)督檢(jian)查，督促(cu)(cu)各級抓(zhua)好工(gong)(gong)作(zuo)落實。第(di)二季度，住房城鄉建設部(bu)(bu)(bu)、監(jian)察部(bu)(bu)(bu)組織(zhi)對部(bu)(bu)(bu)分地區(qu)(qu)專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)開(kai)展以來的(de)情況(kuang)進(jin)行抽查，重點檢(jian)查“零問題(ti)”、“零案件”的(de)地區(qu)(qu)和(he)群眾投訴舉報較多的(de)地區(qu)(qu)，督促(cu)(cu)整改到位(wei)、處(chu)理到位(wei)。第(di)三季度，兩部(bu)(bu)(bu)將總結通(tong)報各地專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)開(kai)展情況(kuang)。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策(ce)原文：除獨立式(shi)住宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)（別墅(shu)）和(he)(he)需要大(da)空間(jian)的商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)以(yi)外，住宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)高大(da)于(yu)3.0米、公寓(yu)（包括酒店式(shi)公寓(yu)）和(he)(he)辦公建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)高大(da)于(yu)4.8米、商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)高大(da)于(yu)6.0米的，計算(suan)(suan)容積率指(zhi)標時，該層(ceng)(ceng)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積均按(an)該層(ceng)(ceng)實際建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積的1.5倍計算(suan)(suan)；其中住宅(zhai)、公寓(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)的起居(ju)廳(ting)，辦公、商(shang)業(ye)(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)的門(men)廳(ting)、大(da)堂、中庭、內廊、采光(guang)廳(ting)、大(da)型會(hui)議室等公共部(bu)分仍按(an)其實際建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積計算(suan)(suan)容積率。

政(zheng)策解(jie)讀：這是南(nan)京規劃部門首(shou)次明確(que)了(le)“層高(gao)控制對應容積率計(ji)算(suan)”的(de)關系。以前的(de)容積率計(ji)算(suan)并無這方(fang)面的(de)規定，此舉收(shou)緊(jin)容積率計(ji)算(suan)指標， 堵開發商“偷”面積的(de)行為。

酒店式公寓首次明確定義

政(zheng)策原文：本規定(ding)所稱(cheng)酒店式公寓(yu)是指具有居住(zhu)功(gong)能(neng)，但不(bu)同于一(yi)般住(zhu)宅平面和(he)功(gong)能(neng)的建筑形(xing)式。 酒店式公寓(yu)除布置在(zai)酒店式公寓(yu)用地上外，可在(zai)商業辦公用地或居住(zhu)用地上兼容建設。

政策解(jie)讀：“酒(jiu)店式公寓(yu)(yu)”第一(yi)(yi)次被(bei)官方正名(ming)。以往“酒(jiu)店式公寓(yu)(yu)”只是(shi)房(fang)地(di)產(chan)業界的通俗稱謂(wei)，規(gui)劃(hua)、房(fang)產(chan)等(deng)部(bu)門并無一(yi)(yi)個官方的定義。這是(shi)南(nan)京規(gui)劃(hua)部(bu)門對‘酒(jiu)店式公寓(yu)(yu)’這一(yi)(yi)新(xin)興的建筑形態首次進行規(gui)范(fan)，以便(bian)統一(yi)(yi)管理，促使良性(xing)發展。