容積(ji)率(lv)(lv)(lv)，是指一(yi)個(ge)小區(qu)的(de)總(zong)建(jian)筑面積(ji)與用地(di)面積(ji)的(de)比率(lv)(lv)(lv)。對于(yu)發(fa)展商(shang)來說(shuo)，容積(ji)率(lv)(lv)(lv)決(jue)定(ding)地(di)價成(cheng)本(ben)在(zai)房屋中占的(de)比例(li)，而對于(yu)住(zhu)戶來說(shuo)，容積(ji)率(lv)(lv)(lv)直接涉及到居(ju)住(zhu)的(de)舒適度。一(yi)個(ge)良好的(de)居(ju)住(zhu)小區(qu)，高層住(zhu)宅(zhai)容積(ji)率(lv)(lv)(lv)應不(bu)超過(guo)5，多層住(zhu)宅(zhai)應不(bu)超過(guo)2，綠地(di)率(lv)(lv)(lv)應不(bu)低于(yu)30%。但由于(yu)受土地(di)成(cheng)本(ben)的(de)限制，并(bing)不(bu)是所(suo)有項目都能做得到。

一、簡介

容(rong)積(ji)率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)毛密度。項(xiang)目(mu)用地范圍內地上總建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)（但必須(xu)是正(zheng)負0標高以上的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)）與項(xiang)目(mu)總用地面(mian)積(ji)的(de)比值(zhi)。

容(rong)積(ji)(ji)率是衡量建設用地使用強度的(de)一項重要(yao)指標。容(rong)積(ji)(ji)率的(de)值(zhi)是無量綱的(de)比(bi)值(zhi)，通常以(yi)地塊面積(ji)(ji)為1，地塊內地上建筑(zhu)物(wu)的(de)總建筑(zhu)面積(ji)(ji)對地塊面積(ji)(ji)的(de)倍數，即為容(rong)積(ji)(ji)率的(de)值(zhi)。

容(rong)積率是指(zhi)項目規劃建(jian)(jian)設用(yong)地(di)范圍內全部建(jian)(jian)筑面(mian)積與(yu)規劃建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積之(zhi)比。附(fu)屬建(jian)(jian)筑物也計(ji)算在內，但應注明不計(ji)算面(mian)積的(de)附(fu)屬建(jian)(jian)筑物除(chu)外。值得注意的(de)是，容(rong)積率越低，居民的(de)舒適度(du)越高，反之(zhi)則舒適度(du)越低。

一般情(qing)況下(xia)(xia)指(zhi)某(mou)一基地(di)(di)(di)(di)(di)范(fan)圍內，地(di)(di)(di)(di)(di)面以上各類建筑的(de)建筑面積總和(he)與基地(di)(di)(di)(di)(di)面積的(de)比值。可以根據規劃和(he)管理需要對地(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)建筑面積計算地(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)容(rong)積率。其(qi)實，一直以來都是地(di)(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)自行(xing)規定(ding)的(de)，關于地(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)室是否算容(rong)積率[2]，地(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)商(shang)業(ye)建筑（商(shang)業(ye)用(yong)房(fang)）算不(bu)算容(rong)積率都做了(le)很好的(de)探索(suo)。不(bu)算容(rong)積率是考慮到節約用(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)，鼓(gu)勵開發地(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)(xia)空(kong)間，計入(ru)容(rong)積率是規范(fan)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場，防(fang)止不(bu)良房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開發商(shang)有(you)漏洞(dong)可鉆。

二、計算公式

容(rong)積率(lv)=地上總建筑面積÷可(ke)建設用地面積

上面 這(zhe)個公式的出處有(you)：北京市規(gui)劃(hua)委員(yuan)會關(guan)于(yu)發布《容(rong)積率(lv)指標計算規(gui)則》的通知（市規(gui)發〔2006〕851號，2006年7月10日）

但(dan)在工(gong)業上，根(gen)據GB50489-2009《化工(gong)企業總(zong)圖運輸設計規范(fan)》，

容積(ji)(ji)率(lv)=（廠區建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)+構筑(zhu)物面積(ji)(ji)）÷廠區占地面積(ji)(ji)

當(dang)建筑物層高超過8米，在計(ji)算容積率時該層建筑面積加倍計(ji)算(? 容積率各個(ge)地(di)區或城市有各自相關規定)。

容積(ji)率越(yue)高，居民的舒(shu)適度越(yue)低，反(fan)之則舒(shu)適度越(yue)高。

綠地率也是(shi)如此(ci)。綠地率較(jiao)高(gao)，容積率較(jiao)低(di)，建筑密度(du)一(yi)般(ban)也就較(jiao)低(di)，發展(zhan)商可用于回收資金(jin)的(de)(de)面積就越(yue)(yue)少，而住(zhu)戶就越(yue)(yue)舒服。容積率和綠地率這兩個(ge)比(bi)率決定了(le)這個(ge)項(xiang)目是(shi)從人的(de)(de)居住(zhu)需求角(jiao)度(du)，還是(shi)從純(chun)粹(cui)賺錢的(de)(de)角(jiao)度(du)來(lai)設計一(yi)個(ge)社區。

綠(lv)(lv)化(hua)(hua)率(lv)：項目規(gui)劃(hua)建設用地范圍內的(de)綠(lv)(lv)化(hua)(hua)面(mian)積與規(gui)劃(hua)建設用地面(mian)積之比。但綠(lv)(lv)化(hua)(hua)率(lv)只(zhi)是(shi)開發商宣傳樓盤綠(lv)(lv)化(hua)(hua)時用的(de)概念(nian)，并沒有法(fa)律(lv)和法(fa)規(gui)依據。法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)中明(ming)確規(gui)定的(de)衡(heng)量樓盤綠(lv)(lv)化(hua)(hua)狀況的(de)國家標(biao)準(zhun)是(shi)綠(lv)(lv)地率(lv)，其計算要比綠(lv)(lv)化(hua)(hua)率(lv)嚴格很多。

計算公式：

綠地率=綠地面積/土地面積

綠地(di)(di)率通常以(yi)下限控制。這(zhe)里(li)的(de)(de)綠地(di)(di)包括公共(gong)綠地(di)(di)、宅旁(pang)綠地(di)(di)、公共(gong)服務設施所屬綠地(di)(di)（道路紅線內的(de)(de)綠地(di)(di)），不(bu)包括屋頂、曬臺的(de)(de)人工綠地(di)(di)。公共(gong)綠地(di)(di)內占地(di)(di)面(mian)積不(bu)大于(yu)百(bai)分之一的(de)(de)雕(diao)塑、水池、亭榭等綠化(hua)小品建筑(zhu)可視為綠地(di)(di)。

“容積率”是項目(mu)總建筑面積與(yu)總占地面積之(zhi)比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總(zong)占(zhan)地10萬平方(fang)(fang)米，總(zong)建筑面積10萬平方(fang)(fang)米，容(rong)積率為(wei)1

總占(zhan)地(di)10萬平(ping)方(fang)米，總建筑面積(ji)15萬平(ping)方(fang)米，容積(ji)率為1.5

總(zong)占地10萬平(ping)方米，總(zong)建筑(zhu)面積8萬平(ping)方米，容(rong)積率為(wei)0.8

容(rong)積率越(yue)小，居住密(mi)度越(yue)小，相對舒服。容(rong)積率越(yue)大則(ze)相反。

容積率超(chao)過5就(jiu)不(bu)建(jian)議購買了(le)

三、相關規定

容積(ji)率一般是由政府規定的(de)。

現行城(cheng)市規(gui)劃法規(gui)體系下編制(zhi)的各(ge)類居住用地的控制(zhi)性詳細規(gui)劃，一般而言，容積率分(fen)為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層(ceng)以下多層(ceng)住宅為0.8~1.2,

11層(ceng)小(xiao)高層(ceng)住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住(zhu)宅小區容(rong)積率小于1.0的，為非普通住(zhu)宅。

四、建筑特點

(一(yi))容(rong)積(ji)率(lv)表達的(de)(de)是(shi)具(ju)(ju)體(ti)“宗地(di)(di)(di)”內單位(wei)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)面(mian)積(ji)上允許(xu)的(de)(de)建筑(zhu)容(rong)量。宗地(di)(di)(di)是(shi)地(di)(di)(di)籍管理(li)的(de)(de)基本單元，是(shi)地(di)(di)(di)球表面(mian)一(yi)塊有確定邊界、有確定權(quan)屬的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)，其面(mian)積(ji)不(bu)包(bao)括公(gong)用的(de)(de)道路、公(gong)共綠地(di)(di)(di)、大型(xing)市(shi)政及公(gong)共設(she)施用地(di)(di)(di)等(deng)。容(rong)積(ji)率(lv)只有在指“宗地(di)(di)(di)”容(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)情(qing)況(kuang)下，才(cai)能(neng)反映土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)具(ju)(ju)體(ti)利用強度，宗地(di)(di)(di)間才(cai)具(ju)(ju)有可比性。

(二)容積率(R)、建(jian)筑(zhu)密度(C)與(yu)層數(shu)(H)之(zhi)間有一定關(guan)(guan)系(xi)(xi)。建(jian)筑(zhu)密度是指在具(ju)體“宗(zong)(zong)地”內建(jian)筑(zhu)物基底面(mian)積與(yu)宗(zong)(zong)地面(mian)積之(zhi)比。當宗(zong)(zong)地內各(ge)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)層數(shu)相(xiang)(xiang)同(tong)，且(qie)對單個房(fang)屋(wu)(wu)來說各(ge)層建(jian)筑(zhu)面(mian)積相(xiang)(xiang)等時(shi)，三者(zhe)之(zhi)間的(de)關(guan)(guan)系(xi)(xi)可表示為：R=C·H，此種情況(kuang)下，建(jian)筑(zhu)層數(shu)與(yu)容積率成(cheng)正比例關(guan)(guan)系(xi)(xi)。

(三)容積率可以更(geng)加準(zhun)確地衡量(liang)地價水(shui)平。人們購買(mai)土(tu)地使(shi)用權的(de)目(mu)的(de)是為了對土(tu)地進(jin)行(xing)開發，建設房屋。

房屋的單方開發(fa)成本(ben)=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

樓(lou)面地價=宗(zong)地總價/宗(zong)地內允許總建筑(zhu)面積=土(tu)地單價/容積率(lv)

規劃(hua)建筑面積(ji)=土地面積(ji)×容積(ji)率

容積(ji)(ji)率(lv)=地(di)上建筑(zhu)總(zong)面積(ji)(ji)÷規(gui)劃用(yong)地(di)面積(ji)(ji)

因此，樓面地(di)(di)價比單位地(di)(di)價更能準確(que)地(di)(di)反映(ying)地(di)(di)價的高低(di)。

(四)容積(ji)率(lv)存(cun)在(zai)客(ke)(ke)觀(guan)上的(de)(de)最合理值。在(zai)一(yi)般(ban)情況下，提高(gao)容積(ji)率(lv)可以提高(gao)土(tu)地的(de)(de)利用效(xiao)(xiao)(xiao)益(yi)，但建筑容量的(de)(de)增大，會帶(dai)來建筑環境的(de)(de)劣化(hua)，降低使用的(de)(de)舒(shu)適度。為(wei)做到經(jing)濟(ji)效(xiao)(xiao)(xiao)益(yi)、社會效(xiao)(xiao)(xiao)益(yi)與(yu)環境效(xiao)(xiao)(xiao)益(yi)相協(xie)調，城市規(gui)劃中的(de)(de)容積(ji)率(lv)存(cun)在(zai)客(ke)(ke)觀(guan)上的(de)(de)最合理值。[6]

五、計算規則

具(ju)體(ti)的計(ji)算(suan)(suan)規則應根據《建筑工程建筑面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)(suan)規范》（GB/T50353-2005）和(he)當地相關(guan)部(bu)門(men)的文件計(ji)算(suan)(suan)，以(yi)下舉例北京市規劃委員會關(guan)于發(fa)(fa)布《容積(ji)率指標計(ji)算(suan)(suan)規則》的通知(市規發(fa)(fa)〔2006〕851號(hao),2006年7月(yue)10日)

1、容積(ji)(ji)率系(xi)指一定(ding)地(di)塊內，地(di)上總(zong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計(ji)算值(zhi)與(yu)總(zong)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)的商(shang)。地(di)上總(zong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計(ji)算值(zhi)為建(jian)(jian)設用(yong)地(di)內各棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物地(di)上建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計(ji)算值(zhi)之和；地(di)下有(you)經營性面(mian)積(ji)(ji)的，其經營面(mian)積(ji)(ji)不納(na)入計(ji)算容積(ji)(ji)率的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)。一般情(qing)況下，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計(ji)算值(zhi)按(an)照《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)工(gong)程(cheng)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計(ji)算規(gui)范》（GB/T50353-2005）的規(gui)定(ding)執(zhi)行；遇有(you)特殊情(qing)況，按(an)照本規(gui)則下列(lie)規(gui)定(ding)執(zhi)行。

2、當(dang)住(zhu)宅(zhai)建筑(zhu)標(biao)準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高(gao)大于(yu)4.9米(mi)(mi) (2.7米(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi))時，不論層(ceng)(ceng)內是(shi)(shi)否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的計算值(zhi)按該層(ceng)(ceng)水(shui)平投影(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的2倍計算；當(dang)住(zhu)宅(zhai)建筑(zhu)層(ceng)(ceng)高(gao)大于(yu)7.6米(mi)(mi)（2.7米(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)）時，不論層(ceng)(ceng)內是(shi)(shi)否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的計算值(zhi)按該層(ceng)(ceng)水(shui)平投影(ying)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的3倍計算。

3、當(dang)(dang)辦(ban)公(gong)建(jian)筑標準(zhun)層層高(gao)大(da)于5.5米(mi)(mi)(3.3米(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi))時，不論(lun)層內是(shi)否(fou)有(you)(you)隔(ge)層，建(jian)筑面(mian)積(ji)的計(ji)算(suan)值按該(gai)層水(shui)平投影面(mian)積(ji)的2倍計(ji)算(suan)；當(dang)(dang)辦(ban)公(gong)建(jian)筑層高(gao)大(da)于8.8米(mi)(mi)（3.3米(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)）時，不論(lun)層內是(shi)否(fou)有(you)(you)隔(ge)層，建(jian)筑面(mian)積(ji)的計(ji)算(suan)值按該(gai)層水(shui)平投影面(mian)積(ji)的3倍計(ji)算(suan)。

4、當普通商業(ye)建(jian)筑標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高大于(yu)6.1米 (3.9米+2.2米)時(shi)，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有(you)隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑面(mian)積的(de)計(ji)算(suan)值(zhi)(zhi)按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水(shui)平(ping)投影(ying)面(mian)積的(de)2倍(bei)(bei)計(ji)算(suan)；當普通商業(ye)建(jian)筑層(ceng)(ceng)(ceng)高大于(yu)10米（3.9米×2+2.2米）時(shi)，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有(you)隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑面(mian)積的(de)計(ji)算(suan)值(zhi)(zhi)按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水(shui)平(ping)投影(ying)面(mian)積的(de)3倍(bei)(bei)計(ji)算(suan)。

5、計算(suan)(suan)含陽臺建筑的容積率指(zhi)標時，陽臺部分建筑面(mian)(mian)積的計算(suan)(suan)值按(an)照(zhao)其水平投影面(mian)(mian)積計算(suan)(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑(zhu)室外(wai)地坪(ping)標(biao)高不一致時，以周邊最近的城市(shi)道路標(biao)高為(wei)準加上(shang)0.2米作(zuo)為(wei)室外(wai)地坪(ping)，之后再按上(shang)述規(gui)定核準。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物(wu)館(guan)和展(zhan)覽館(guan)類建(jian)筑(zhu)暫不按本規則計(ji)算容積率，其建(jian)筑(zhu)面積的計(ji)算值按照《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面積計(ji)算規范》（GB/T50353-2005）的規定(ding)執行。

8、設(she)計單位應在總平面圖上分(fen)別(bie)注明建筑面積和(he)建筑面積計算值。

9、本規則規定的數值均含本數。

10、對(dui)本規則執(zhi)行過程中遇到(dao)的其它情(qing)況，我委將及時予以補充(chong)和修正。

11、本規則(ze)自(zi)發布之日起執行(xing)。

六、對地價的影響

影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)的(de)因素很多(duo)，雖然各因素影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)的(de)途徑各不相(xiang)同，但其作用(yong)(yong)機制(zhi)可抽象概括為(wei)兩個方面(mian)：一(yi)是通過影響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)收益來影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)，二是通過影響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)供(gong)(gong)求關(guan)系(xi)影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)。收益機制(zhi)很大程度上(shang)決定了(le)土(tu)地(di)供(gong)(gong)給(gei)的(de)經(jing)濟剩余量，市場(chang)供(gong)(gong)求關(guan)系(xi)使(shi)地(di)價(jia)相(xiang)對經(jing)濟剩余量產生波動，決定了(le)土(tu)地(di)供(gong)(gong)給(gei)的(de)經(jing)濟剩余量的(de)分配，使(shi)地(di)價(jia)的(de)變化(hua)趨于(yu)復雜化(hua)。容積率(lv)對地(di)價(jia)的(de)影響(xiang)(xiang)規(gui)律，同時受收益機制(zhi)和市場(chang)供(gong)(gong)求關(guan)系(xi)的(de)作用(yong)(yong)，總體說來，區位(wei)條件愈(yu)優越，地(di)價(jia)水平愈(yu)高，供(gong)(gong)求矛盾愈(yu)突出，土(tu)地(di)規(gui)劃控制(zhi)愈(yu)嚴格，容積率(lv)對地(di)價(jia)的(de)影響(xiang)(xiang)程度愈(yu)大。具體表現在以下幾個方面(mian)：

影響一

遵循“報(bao)酬遞(di)增(zeng)遞(di)減(jian)規律”。在(zai)一(yi)(yi)(yi)定的(de)(de)(de)技術經濟(ji)條件下(xia)，土(tu)地(di)(di)(di)純收(shou)(shou)(shou)益(yi)會隨著土(tu)地(di)(di)(di)投資的(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)(jia)而(er)出現由(you)(you)(you)(you)遞(di)增(zeng)到遞(di)減(jian)的(de)(de)(de)特點。作(zuo)為(wei)城市建設用地(di)(di)(di)，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)對(dui)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)影響的(de)(de)(de)報(bao)酬遞(di)增(zeng)遞(di)減(jian)規律表現在(zai)：在(zai)建筑密度一(yi)(yi)(yi)定時(shi)(shi)(shi)，容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)(jia)，主要(yao)引起房(fang)屋層(ceng)數的(de)(de)(de)增(zeng)多，隨房(fang)屋層(ceng)數的(de)(de)(de)增(zeng)多，開(kai)(kai)始時(shi)(shi)(shi)由(you)(you)(you)(you)于(yu)基礎工程費及地(di)(di)(di)基處理費的(de)(de)(de)分(fen)攤(tan)，單(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)降低；當層(ceng)數達到一(yi)(yi)(yi)定值時(shi)(shi)(shi)，就需要(yao)加(jia)(jia)固(gu)基礎、增(zeng)加(jia)(jia)電(dian)梯、加(jia)(jia)強(qiang)抗震(zhen)等(deng)，單(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)由(you)(you)(you)(you)下(xia)降轉為(wei)上升，而(er)單(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)則由(you)(you)(you)(you)于(yu)建筑容(rong)(rong)量的(de)(de)(de)增(zeng)大(da)(da)造(zao)(zao)(zao)成(cheng)的(de)(de)(de)建筑環境質量下(xia)降而(er)呈遞(di)減(jian)趨勢。當單(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)等(deng)于(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)時(shi)(shi)(shi)，土(tu)地(di)(di)(di)收(shou)(shou)(shou)益(yi)達到最(zui)大(da)(da)，土(tu)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)格也(ye)(ye)達到最(zui)高，此時(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)為(wei)最(zui)經濟(ji)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)。若繼續增(zeng)大(da)(da)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)會因單(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)低于(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)而(er)使土(tu)地(di)(di)(di)投資收(shou)(shou)(shou)益(yi)開(kai)(kai)始下(xia)降，地(di)(di)(di)價(jia)(jia)也(ye)(ye)隨之(zhi)開(kai)(kai)始下(xia)降。如(圖(tu)一(yi)(yi)(yi))，MC為(wei)單(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)，MR為(wei)單(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)，某一(yi)(yi)(yi)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)L時(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)是該容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)下(xia)的(de)(de)(de)總收(shou)(shou)(shou)益(yi)(DCGF面積(ji)(ji)(ji))減(jian)掉投資者資本、勞力的(de)(de)(de)正常利(li)潤，剩余部分(fen)即為(wei)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)。當容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)等(deng)于(yu)M時(shi)(shi)(shi)，單(dan)(dan)方(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)等(deng)于(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)，土(tu)地(di)(di)(di)開(kai)(kai)發的(de)(de)(de)邊際收(shou)(shou)(shou)益(yi)為(wei)0，總收(shou)(shou)(shou)益(yi)(DCNF面積(ji)(ji)(ji))達到最(zui)大(da)(da)，地(di)(di)(di)價(jia)(jia)達到最(zui)高，M為(wei)最(zui)佳容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)。超(chao)過(guo)這個容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)，地(di)(di)(di)價(jia)(jia)開(kai)(kai)始向反方(fang)(fang)向變化(hua)，隨容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)提高而(er)下(xia)降。

影響二

容積率(lv)對地價的作(zuo)用程(cheng)度與城市(shi)規模成正相關關系。

首先，城(cheng)市規模(mo)大(da)，土地集約化利(li)用(yong)程(cheng)度高，地價(jia)總(zong)體水(shui)平高，樓(lou)面地價(jia)占房屋單(dan)方(fang)開(kai)發成(cheng)本(ben)比例高，通(tong)過降(jiang)低(di)(di)樓(lou)面地價(jia)來降(jiang)低(di)(di)房屋單(dan)方(fang)開(kai)發成(cheng)本(ben)效果(guo)(guo)明顯，而小城(cheng)市土地集約化利(li)用(yong)程(cheng)度低(di)(di)，地價(jia)總(zong)體水(shui)平低(di)(di)，房屋開(kai)發單(dan)方(fang)成(cheng)本(ben)主要受房屋單(dan)方(fang)造價(jia)影響，通(tong)過降(jiang)低(di)(di)樓(lou)面地價(jia)降(jiang)低(di)(di)房屋開(kai)發單(dan)方(fang)成(cheng)本(ben)效果(guo)(guo)不明顯，而且房屋層數達到(dao)一定數值后若繼續增加層數會增加單(dan)方(fang)工程(cheng)造價(jia)；

另外，大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)有比較系(xi)統(tong)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)規劃資(zi)料，土地開(kai)發受規劃控(kong)制(zhi)比較嚴(yan)，而小(xiao)(xiao)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)規劃控(kong)制(zhi)一般不嚴(yan)格，容(rong)積率的(de)確定往往具有隨意性，許(xu)多(duo)地方沒有容(rong)積率這(zhe)個(ge)指標限制(zhi)，或(huo)有，但控(kong)制(zhi)不嚴(yan)，而且有的(de)地方政府(fu)為樹城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)形(xing)象，往往鼓勵建(jian)筑物向空(kong)中發展，愈(yu)高愈(yu)好，容(rong)積率在這(zhe)些小(xiao)(xiao)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)缺(que)乏實際操作意義。

所(suo)以，城市規模(mo)愈大(da)，容積(ji)率對地價的影響愈明(ming)顯，地價隨容積(ji)率的變化幅度愈大(da)。

影響三

容(rong)積(ji)(ji)率對(dui)同一城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)不同區位地(di)價的(de)作(zuo)用(yong)(yong)程(cheng)度(du)(du)不同。城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)心(xin)區位條(tiao)件優越，土(tu)地(di)利用(yong)(yong)集約程(cheng)度(du)(du)、土(tu)地(di)利用(yong)(yong)效益(yi)、土(tu)地(di)需(xu)求(qiu)量、土(tu)地(di)稀缺(que)程(cheng)度(du)(du)、規劃控(kong)制程(cheng)度(du)(du)均高于其它區域，特別是城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)邊緣區，投資者的(de)激烈競爭使地(di)價隨(sui)(sui)容(rong)積(ji)(ji)率變(bian)化的(de)幅度(du)(du)保(bao)持或接近(jin)土(tu)地(di)收益(yi)機制作(zuo)用(yong)(yong)下(xia)的(de)地(di)價隨(sui)(sui)容(rong)積(ji)(ji)率的(de)變(bian)化規律；而在其他地(di)區則隨(sui)(sui)著土(tu)地(di)利用(yong)(yong)收益(yi)、土(tu)地(di)需(xu)求(qiu)量及其稀缺(que)程(cheng)度(du)(du)降低，容(rong)積(ji)(ji)率對(dui)地(di)價的(de)作(zuo)用(yong)(yong)程(cheng)度(du)(du)隨(sui)(sui)之下(xia)降。因此(ci)，容(rong)積(ji)(ji)率對(dui)地(di)價的(de)影(ying)響(xiang)程(cheng)度(du)(du)在同一城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)表現為從(cong)中(zhong)心(xin)向外圍逐漸減弱。

影響四

容(rong)積率(lv)(lv)對不(bu)(bu)同類型用地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)作用程(cheng)度不(bu)(bu)同。商(shang)業用地(di)(di)(di)對區位(wei)條件(jian)反應最敏(min)感，只能布局在少量區位(wei)條件(jian)優越的(de)(de)(de)沿路區域，土(tu)地(di)(di)(di)稀(xi)缺程(cheng)度、供(gong)求矛盾比(bi)住(zhu)宅、工(gong)業用地(di)(di)(di)突(tu)出，容(rong)易形(xing)成賣(mai)方市(shi)場，眾(zhong)多(duo)(duo)用地(di)(di)(di)者的(de)(de)(de)競爭促使容(rong)積率(lv)(lv)增加產生的(de)(de)(de)經濟剩余主要以地(di)(di)(di)價形(xing)式表(biao)現出來(lai)，歸土(tu)地(di)(di)(di)所有者所有；住(zhu)宅用地(di)(di)(di)對區位(wei)條件(jian)反應的(de)(de)(de)敏(min)感程(cheng)度比(bi)商(shang)業用途弱(ruo)，但(dan)比(bi)工(gong)業用地(di)(di)(di)強；工(gong)業用地(di)(di)(di)一(yi)般分(fen)布在城市(shi)外圍，不(bu)(bu)但(dan)受區位(wei)條件(jian)影(ying)(ying)響最不(bu)(bu)敏(min)感，而且受工(gong)藝流程(cheng)的(de)(de)(de)制(zhi)約(yue)，在很(hen)多(duo)(duo)情(qing)況(kuang)下沒(mei)有容(rong)積率(lv)(lv)的(de)(de)(de)限制(zhi)。因(yin)此，在同一(yi)城市(shi)中(zhong)，容(rong)積率(lv)(lv)對不(bu)(bu)同類型地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)影(ying)(ying)響程(cheng)度由強到弱(ruo)依次為商(shang)業、住(zhu)宅、工(gong)業用地(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)容積率的(de)(de)(de)住宅項目意味著(zhu)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)內(nei)房子建得多，而(er)高(gao)密度的(de)(de)(de)住宅必定會帶來(lai)高(gao)密度的(de)(de)(de)居住人口，最終導致小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)中業主的(de)(de)(de)生活舒適度下降(jiang)。另外，高(gao)密度的(de)(de)(de)居住人口還會對小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)內(nei)的(de)(de)(de)健身場(chang)所、兒童活動區(qu)(qu)域、娛樂(le)中心以(yi)及樓宇(yu)內(nei)的(de)(de)(de)電(dian)梯、消防通道形成(cheng)比較大(da)的(de)(de)(de)壓力。頻繁(fan)的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)使用會加劇這些設施(shi)的(de)(de)(de)老化，所以(yi)在購買高(gao)密度小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)時應該對此提出更(geng)高(gao)的(de)(de)(de)要求。

內部規劃問題

由(you)于高容(rong)(rong)積率住宅(zhai)對土地使用(yong)率的(de)(de)(de)(de)過分(fen)追求，小(xiao)區(qu)(qu)內的(de)(de)(de)(de)樓層會(hui)比(bi)較高、綠地的(de)(de)(de)(de)比(bi)例(li)也會(hui)相應的(de)(de)(de)(de)減(jian)少(shao)，從(cong)而(er)影響(xiang)居住區(qu)(qu)內的(de)(de)(de)(de)生(sheng)活環境與(yu)品質。另外，樓間距過近、小(xiao)區(qu)(qu)內道路狹(xia)窄、停車位置不(bu)足也是高容(rong)(rong)積率小(xiao)區(qu)(qu)經(jing)常遇到(dao)的(de)(de)(de)(de)問題。如何合理(li)地解決這(zhe)些問題不(bu)但是擺在開發商(shang)案頭(tou)的(de)(de)(de)(de)重要工作，也是使購(gou)房者提高對小(xiao)區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)認可度的(de)(de)(de)(de)重要方面。

安防問題

由于居住(zhu)密(mi)度(du)(du)大(da)(da)，所(suo)以出入(ru)的(de)(de)人會較多(duo)(duo)，外來人員(yuan)混(hun)入(ru)其中的(de)(de)難度(du)(du)也會相應地(di)降(jiang)低很多(duo)(duo)。這就(jiu)對(dui)高容(rong)積(ji)率(lv)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)安防系(xi)統(tong)提(ti)出了更高的(de)(de)要求。所(suo)以高容(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)安防系(xi)統(tong)一定要跟上(shang)(當然這不是說低容(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)小區(qu)安防就(jiu)不重要)，不僅要加大(da)(da)監控設備的(de)(de)密(mi)度(du)(du)，而(er)且也需要更多(duo)(duo)的(de)(de)巡邏人員(yuan)來保(bao)證住(zhu)戶的(de)(de)安全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依(yi)法處理(li)(li)了一批違法違規(gui)問題。從2009年(nian)5月起，各地(di)(di)開始組織自(zi)查自(zi)糾(jiu)，對2007年(nian)1月1日(ri)(ri)至2009年(nian)3月31日(ri)(ri)期間(jian)領(ling)取(qu)規(gui)劃(hua)許可(ke)(ke)的房地(di)(di)產開發(fa)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)進行梳理(li)(li)清查，對發(fa)現(xian)的違法違規(gui)問題及時(shi)依(yi)法處理(li)(li)。截至2009年(nian)12月31日(ri)(ri)，除西(xi)(xi)藏外，全國30個(ge)省(sheng)(區、市(shi))共(gong)(gong)自(zi)查房地(di)(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)73139個(ge)(用地(di)(di)面積(ji)447557公頃)，其(qi)中存(cun)在變(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)、調(diao)整(zheng)(zheng)容(rong)積(ji)率項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)8235個(ge)，占(zhan)自(zi)查項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)總數的11.26%；發(fa)現(xian)違規(gui)變(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)、調(diao)整(zheng)(zheng)容(rong)積(ji)率項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)1988個(ge)(用地(di)(di)面積(ji)5474公頃),占(zhan)自(zi)查項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)總數的2.72%，占(zhan)變(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)、調(diao)整(zheng)(zheng)容(rong)積(ji)率項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)數的24.14%；通(tong)過自(zi)查自(zi)糾(jiu)共(gong)(gong)補交土地(di)(di)出(chu)讓金等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規(gui)劃(hua)許可(ke)(ke)57項(xiang)(xiang)(xiang)。從兩部專項(xiang)(xiang)(xiang)治理(li)(li)辦公室掌(zhang)握的情況看，北(bei)京、遼寧、江蘇、浙江、安徽、江西(xi)(xi)、山東、湖北(bei)、湖南、廣東、廣西(xi)(xi)、四(si)川(chuan)、貴州、云(yun)南、陜西(xi)(xi)、青海等省(sheng)(區、市(shi))行動迅速，基(ji)礎性(xing)工作(zuo)相對扎實(shi)，情況上報及時(shi)、詳細。

加大查辦力度

嚴(yan)肅(su)(su)查(cha)處(chu)(chu)(chu)(chu)了一(yi)批(pi)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)(fa)案(an)件(jian)(jian)。各(ge)地(di)(di)(di)(di)注意(yi)加大辦案(an)力度，認真調查(cha)核實群眾舉報的(de)問題和線(xian)索，嚴(yan)肅(su)(su)查(cha)處(chu)(chu)(chu)(chu)了一(yi)批(pi)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)(fa)案(an)件(jian)(jian)。截至2009年(nian)12月31日，各(ge)省(sheng)(區、市)容積率問題專項治理(li)工(gong)作(zuo)機構共受理(li)群眾舉報888件(jian)(jian)，查(cha)實241件(jian)(jian)，給予黨政紀(ji)處(chu)(chu)(chu)(chu)分178人(ren)(ren)(ren)，其中縣(xian)處(chu)(chu)(chu)(chu)級(ji)干部(bu)45人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)(di)(di)廳級(ji)干部(bu)9人(ren)(ren)(ren)；移(yi)送司(si)法(fa)(fa)機關69人(ren)(ren)(ren)，其中縣(xian)處(chu)(chu)(chu)(chu)級(ji)干部(bu)19人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)(di)(di)廳級(ji)干部(bu)3人(ren)(ren)(ren)。從各(ge)地(di)(di)(di)(di)案(an)件(jian)(jian)查(cha)辦情(qing)況看(kan),以下(xia)四類問題比較突(tu)出：一(yi)是(shi)公(gong)職(zhi)人(ren)(ren)(ren)員利用(yong)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)審批(pi)權，搞權錢(qian)交(jiao)易，索賄受賄；二是(shi)地(di)(di)(di)(di)方政府(fu)和城鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)主管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)從地(di)(di)(di)(di)方、部(bu)門(men)利益(yi)出發(fa)，違(wei)反(fan)法(fa)(fa)定權限(xian)和程序(xu)，擅自(zi)批(pi)準變更(geng)(geng)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、調整容積率，隨意(yi)減免土地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)及配套規(gui)(gui)費(fei)；三是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商未經批(pi)準，擅自(zi)違(wei)反(fan)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)許(xu)可進行(xing)開(kai)發(fa)建(jian)(jian)設，政府(fu)主管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)失職(zhi)瀆職(zhi)，監管(guan)(guan)(guan)不(bu)力甚至放棄(qi)監管(guan)(guan)(guan)；四是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商利用(yong)偽造公(gong)文、私刻(ke)公(gong)章等(deng)(deng)(deng)不(bu)法(fa)(fa)手段，騙取(qu)變更(geng)(geng)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、調整容積率的(de)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)許(xu)可。各(ge)地(di)(di)(di)(di)嚴(yan)肅(su)(su)查(cha)處(chu)(chu)(chu)(chu)了一(yi)批(pi)典型案(an)件(jian)(jian)，發(fa)揮了查(cha)案(an)的(de)震懾(she)和教育作(zuo)用(yong)。湖北省(sheng)查(cha)處(chu)(chu)(chu)(chu)了麻城市房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)領(ling)域(yu)腐(fu)敗(bai)窩案(an)，麻城市原市委(wei)書(shu)記鄧新生、原主管(guan)(guan)(guan)城建(jian)(jian)的(de)副(fu)(fu)市長(chang)徐(xu)圣賢(xian)、建(jian)(jian)設局(ju)原局(ju)長(chang)夏桂松等(deng)(deng)(deng)公(gong)職(zhi)人(ren)(ren)(ren)員在土地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)、規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)審批(pi)、規(gui)(gui)費(fei)減免過程中收受房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)商賄賂。浙江省(sheng)查(cha)處(chu)(chu)(chu)(chu)了平(ping)陽縣(xian)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)領(ling)域(yu)腐(fu)敗(bai)窩案(an)，原平(ping)陽縣(xian)委(wei)副(fu)(fu)書(shu)記、縣(xian)長(chang)黃(huang)安波，原平(ping)陽縣(xian)委(wei)常委(wei)、常務(wu)(wu)副(fu)(fu)縣(xian)長(chang)徐(xu)定錦等(deng)(deng)(deng)4名縣(xian)處(chu)(chu)(chu)(chu)級(ji)干部(bu)，利用(yong)職(zhi)務(wu)(wu)之(zhi)便，為(wei)有(you)關企業在增加容積率、免交(jiao)土地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)等(deng)(deng)(deng)方面謀取(qu)利益(yi)，非法(fa)(fa)收取(qu)他人(ren)(ren)(ren)財物。海(hai)南省(sheng)查(cha)處(chu)(chu)(chu)(chu)了三亞市政府(fu)原市長(chang)助理(li)曾(ceng)清泉(quan)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)(fa)案(an)，曾(ceng)清泉(quan)在擔任三亞市規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)局(ju)局(ju)長(chang)和市長(chang)助理(li)期(qi)間，利用(yong)職(zhi)務(wu)(wu)之(zhi)便，在規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)審批(pi)、調整容積率等(deng)(deng)(deng)方面，為(wei)他人(ren)(ren)(ren)謀取(qu)利益(yi)，索取(qu)、收受他人(ren)(ren)(ren)巨額(e)財物。

長效機制建設

建(jian)(jian)(jian)立健全了(le)(le)一批法(fa)規(gui)(gui)(gui)(gui)制(zhi)度(du)。一些(xie)地(di)(di)(di)方通(tong)(tong)過(guo)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)(li)查(cha)找問題，有力推(tui)進(jin)了(le)(le)城(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)工(gong)作(zuo)的制(zhi)度(du)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)。各地(di)(di)(di)相繼制(zhi)定(ding)出(chu)(chu)臺了(le)(le)一批政策性(xing)文(wen)件。北京、河北、安徽、福建(jian)(jian)(jian)、江(jiang)西(xi)、山東(dong)、陜西(xi)等(deng)省(sheng)、市(shi)(shi)對(dui)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)調(diao)(diao)(diao)整的條件和(he)(he)程序作(zuo)出(chu)(chu)了(le)(le)明確規(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)。北京市(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)委、市(shi)(shi)監(jian)察(cha)(cha)局共(gong)同制(zhi)定(ding)了(le)(le)《關于(yu)(yu)落實(shi)住房(fang)和(he)(he)城(cheng)鄉建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)部、監(jian)察(cha)(cha)部〈關于(yu)(yu)加強建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)管理(li)(li)和(he)(he)監(jian)督(du)(du)檢查(cha)的通(tong)(tong)知(zhi)〉的意見》，將建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)指標的調(diao)(diao)(diao)整程序具體(ti)(ti)細(xi)化為書面申(shen)請(qing)、集(ji)體(ti)(ti)研究(jiu)、技術論證、部門聯審、專(zhuan)家評議、公眾參(can)與、請(qing)示(shi)上(shang)報(bao)、人(ren)大(da)備(bei)案(an)(an)等(deng)八大(da)環(huan)節。河北省(sheng)以(yi)省(sheng)人(ren)民政府(fu)令形式下(xia)發(fa)了(le)(le)《河北省(sheng)城(cheng)市(shi)(shi)控制(zhi)性(xing)詳(xiang)細(xi)規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)管理(li)(li)辦法(fa)(試行)》，對(dui)修改(gai)控詳(xiang)規(gui)(gui)(gui)(gui)以(yi)及變更建(jian)(jian)(jian)筑容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)、建(jian)(jian)(jian)筑密(mi)度(du)等(deng)開發(fa)強度(du)控制(zhi)性(xing)內(nei)容(rong)(rong)的程序作(zuo)了(le)(le)限制(zhi)性(xing)規(gui)(gui)(gui)(gui)范，并設(she)(she)定(ding)了(le)(le)法(fa)律責(ze)任(ren)。長春(chun)市(shi)(shi)以(yi)清查(cha)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)、查(cha)處(chu)案(an)(an)件為切入(ru)點相繼出(chu)(chu)臺了(le)(le)《長春(chun)市(shi)(shi)經(jing)營性(xing)用(yong)地(di)(di)(di)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)指標調(diao)(diao)(diao)整辦法(fa)》、《長春(chun)市(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)計算原則(ze)》、《長春(chun)市(shi)(shi)關于(yu)(yu)違規(gui)(gui)(gui)(gui)調(diao)(diao)(diao)整建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)容(rong)(rong)積率(lv)(lv)(lv)的責(ze)任(ren)追究(jiu)辦法(fa)》等(deng)一系(xi)列政策性(xing)文(wen)件。各地(di)(di)(di)還就推(tui)進(jin)城(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)工(gong)作(zuo)政務公開進(jin)行了(le)(le)積極探索，普遍建(jian)(jian)(jian)立起了(le)(le)規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)批前和(he)(he)批后(hou)公示(shi)、建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)公示(shi)、建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)批前和(he)(he)批后(hou)公示(shi)、違法(fa)查(cha)處(chu)公示(shi)，以(yi)及社會(hui)監(jian)督(du)(du)員等(deng)制(zhi)度(du)。

九、存在問題

地方不積極

少數地(di)(di)方對容(rong)積率專項治理工(gong)(gong)(gong)作(zuo)的(de)重要性(xing)認識不(bu)(bu)(bu)夠，仍(reng)然(ran)處于被(bei)動應付(fu)狀態，工(gong)(gong)(gong)作(zuo)進展緩(huan)慢，工(gong)(gong)(gong)作(zuo)成效不(bu)(bu)(bu)大。有(you)的(de)自(zi)查自(zi)糾不(bu)(bu)(bu)深入不(bu)(bu)(bu)扎實，基礎性(xing)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)薄弱(ruo)，從各地(di)(di)上報的(de)情況看，還存(cun)在(zai)著“零問題”、“零案件(jian)”的(de)情況；有(you)的(de)上報情況不(bu)(bu)(bu)及時，數據不(bu)(bu)(bu)完整，存(cun)在(zai)缺項、漏項的(de)情況。另(ling)外，一些地(di)(di)方對清理相關(guan)地(di)(di)方性(xing)法規(gui)(gui)和規(gui)(gui)范性(xing)文件(jian)重視(shi)不(bu)(bu)(bu)夠，一些明顯與(yu)《城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃法》規(gui)(gui)定不(bu)(bu)(bu)一致(zhi)的(de)規(gui)(gui)范性(xing)文件(jian)沒有(you)得(de)到及時清理糾正。

查辦力度低

當前(qian)，群(qun)眾投訴(su)反映(ying)違(wei)規(gui)變(bian)更規(gui)劃、調整容積率問(wen)題(ti)的(de)(de)舉報量依(yi)然居高不(bu)(bu)下(xia)，但一些地(di)方開(kai)展監督檢查的(de)(de)措施(shi)不(bu)(bu)夠(gou)有(you)力，查辦案(an)(an)(an)件(jian)的(de)(de)力量投入不(bu)(bu)足，部門間(jian)協調機制不(bu)(bu)健全。少(shao)數(shu)省(區、市(shi))對(dui)兩(liang)部轉辦案(an)(an)(an)件(jian)不(bu)(bu)夠(gou)重視(shi)、不(bu)(bu)夠(gou)嚴肅，有(you)的(de)(de)對(dui)兩(liang)部要(yao)結(jie)果的(de)(de)案(an)(an)(an)件(jian)不(bu)(bu)予回(hui)(hui)復(fu)或回(hui)(hui)復(fu)時(shi)間(jian)超期過長；有(you)的(de)(de)對(dui)轉辦案(an)(an)(an)件(jian)不(bu)(bu)直(zhi)接進行調查處理，轉交(jiao)投訴(su)涉及的(de)(de)地(di)市(shi)城鄉規(gui)劃部門調查處理，甚至回(hui)(hui)函直(zhi)接轉呈下(xia)級報告，對(dui)需核實的(de)(de)問(wen)題(ti)，不(bu)(bu)下(xia)判(pan)斷、結(jie)論(lun)，不(bu)(bu)提整改意見措施(shi)。2009年，兩(liang)部專項治(zhi)理辦公(gong)室共向各地(di)專項治(zhi)理辦公(gong)室發轉辦函83件(jian)，其中(zhong)要(yao)求按期回(hui)(hui)復(fu)結(jie)果的(de)(de)有(you)51件(jian)；截至2010年2月12日(ri)，已收到回(hui)(hui)復(fu)42件(jian)，9件(jian)尚未回(hui)(hui)復(fu)。

程序不規范

各(ge)地對(dui)于(yu)變更(geng)規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容(rong)積率的做(zuo)法和(he)程(cheng)序有不同規(gui)(gui)(gui)(gui)定，少數地區存在以政府(fu)會(hui)議紀要等形式決定規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)設計條(tiao)件調(diao)整的現象(xiang)，需要按照(zhao)《城鄉規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)法》，對(dui)相關(guan)地方性(xing)規(gui)(gui)(gui)(gui)章制度進行(xing)梳理，進一步規(gui)(gui)(gui)(gui)范規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)變更(geng)和(he)容(rong)積率調(diao)整的具體條(tiao)件和(he)操作程(cheng)序。另外，一些城市控(kong)規(gui)(gui)(gui)(gui)覆蓋面小，土(tu)地出(chu)讓、規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)(pi)缺乏控(kong)規(gui)(gui)(gui)(gui)依(yi)據，規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)條(tiao)件審(shen)批(pi)(pi)隨(sui)意性(xing)大。

十、治理工作安排

2010年3月(yue)4日，中(zhong)(zhong)(zhong)央(yang)(yang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)工(gong)(gong)程建設領域突出(chu)問題(ti)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)領導小組召開(kai)第(di)二(er)次會(hui)(hui)議，對專項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)進(jin)行了(le)研究部署。會(hui)(hui)上，中(zhong)(zhong)(zhong)央(yang)(yang)書記處書記、中(zhong)(zhong)(zhong)央(yang)(yang)紀委副書記何(he)勇作(zuo)(zuo)了(le)重要(yao)(yao)(yao)(yao)講(jiang)話，對深入開(kai)展房地(di)(di)產開(kai)發領域違(wei)規變更(geng)規劃、調整容(rong)積率(lv)問題(ti)專項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)提(ti)出(chu)了(le)更(geng)高(gao)的(de)要(yao)(yao)(yao)(yao)求。各地(di)(di)區(qu)和有(you)關部門要(yao)(yao)(yao)(yao)認(ren)(ren)真學習領會(hui)(hui)何(he)勇同志的(de)重要(yao)(yao)(yao)(yao)講(jiang)話精神，進(jin)一步提(ti)高(gao)思想認(ren)(ren)識，按照中(zhong)(zhong)(zhong)央(yang)(yang)專項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)領導小組的(de)部署要(yao)(yao)(yao)(yao)求，切實把容(rong)積率(lv)專項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)作(zuo)(zuo)為工(gong)(gong)程建設領域突出(chu)問題(ti)專項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)的(de)重要(yao)(yao)(yao)(yao)任(ren)務，加(jia)強組織領導，明確工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)責任(ren)，加(jia)大治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)力度，以求真務實的(de)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)風深入推進(jin)容(rong)積率(lv)專項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)(li)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)，不斷取得(de)新的(de)成效。

經住房城鄉建設部、監察(cha)部研究，2010年(nian)，容積率問題專(zhuan)項治理要結合工(gong)程建設領域突(tu)出(chu)問題專(zhuan)項治理規(gui)范城鄉規(gui)劃管(guan)理工(gong)作(zuo)，重點抓好以下幾項工(gong)作(zuo)：

(一)對調整容積率指標(biao)、改變土地用途(tu)的房(fang)地產(chan)開發項目進(jin)行(xing)清理檢查。重(zhong)點(dian)對2009年(nian)4月1日(ri)至12月31日(ri)領取規劃許可的房(fang)地產(chan)項目進(jin)行(xing)清理檢查。對檢查發現的違法(fa)違規問題(ti)，要依法(fa)處(chu)理到位。

(二(er))嚴(yan)肅(su)查處(chu)違(wei)紀違(wei)法案(an)件。進(jin)一步完善部門(men)間溝通(tong)協調機(ji)制，拓寬案(an)件線(xian)索(suo)來源渠道，加(jia)大案(an)件查辦力度，嚴(yan)肅(su)查處(chu)國家機(ji)關工作(zuo)人員在建(jian)設用地規劃(hua)變更、容積率調整等城(cheng)(cheng)鄉(xiang)規劃(hua)工作(zuo)中(zhong)玩忽職守、權錢(qian)交(jiao)易等違(wei)紀違(wei)法行(xing)為，嚴(yan)肅(su)查處(chu)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)規劃(hua)管理中(zhong)損害群眾合法權益的問(wen)題(ti)。住房(fang)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部、監察(cha)部將對重(zhong)點案(an)件進(jin)行(xing)掛牌(pai)督辦，適(shi)時向(xiang)社會通(tong)報(bao)一批查結的典(dian)型案(an)件。

(三(san))完(wan)善城鄉規(gui)劃(hua)(hua)管理(li)(li)及監督(du)檢查制(zhi)(zhi)度。一是繼續組織各地對相關規(gui)范性(xing)文件進行(xing)(xing)清理(li)(li)。二是制(zhi)(zhi)定完(wan)善控制(zhi)(zhi)性(xing)詳(xiang)細規(gui)劃(hua)(hua)編(bian)制(zhi)(zhi)、修改(gai)管理(li)(li)制(zhi)(zhi)度，修訂出臺《違反城鄉規(gui)劃(hua)(hua)規(gui)定行(xing)(xing)為處分辦法》等制(zhi)(zhi)度規(gui)定。三(san)是完(wan)善規(gui)劃(hua)(hua)編(bian)制(zhi)(zhi)、修改(gai)、審批公開、公示和征求公眾意(yi)見等制(zhi)(zhi)度。

(四)加(jia)(jia)強(qiang)綜(zong)合指導和監(jian)督(du)檢查(cha)。各(ge)(ge)省(區、市)容積率問題專項治(zhi)理工(gong)(gong)作機構要加(jia)(jia)強(qiang)監(jian)督(du)檢查(cha)，督(du)促各(ge)(ge)級抓(zhua)好工(gong)(gong)作落實。第二(er)季(ji)度，住房城鄉建(jian)設部、監(jian)察部組(zu)織對部分地(di)區專項治(zhi)理工(gong)(gong)作開展以來的(de)情況進行抽查(cha)，重點(dian)檢查(cha)“零問題”、“零案件”的(de)地(di)區和群眾(zhong)投訴舉報較多的(de)地(di)區，督(du)促整改到位、處理到位。第三季(ji)度，兩部將總結通報各(ge)(ge)地(di)專項治(zhi)理工(gong)(gong)作開展情況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策(ce)原文：除獨立(li)式住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)筑（別墅）和需要大空(kong)間的(de)商(shang)業建(jian)(jian)筑以外，住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)筑層高大于(yu)3.0米(mi)(mi)、公(gong)(gong)寓(yu)(yu)（包括酒店式公(gong)(gong)寓(yu)(yu)）和辦(ban)公(gong)(gong)建(jian)(jian)筑層高大于(yu)4.8米(mi)(mi)、商(shang)業建(jian)(jian)筑層高大于(yu)6.0米(mi)(mi)的(de)，計(ji)算容積(ji)率(lv)指標時(shi)，該層建(jian)(jian)筑面積(ji)均按(an)(an)該層實際(ji)建(jian)(jian)筑面積(ji)的(de)1.5倍計(ji)算；其中(zhong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)、公(gong)(gong)寓(yu)(yu)建(jian)(jian)筑的(de)起居(ju)廳(ting)(ting)，辦(ban)公(gong)(gong)、商(shang)業建(jian)(jian)筑的(de)門廳(ting)(ting)、大堂、中(zhong)庭、內廊、采光(guang)廳(ting)(ting)、大型會議室等(deng)公(gong)(gong)共部(bu)分仍(reng)按(an)(an)其實際(ji)建(jian)(jian)筑面積(ji)計(ji)算容積(ji)率(lv)。

政策解讀：這是南京規劃部(bu)門首次(ci)明確了(le)“層高控制(zhi)對應容積(ji)率計(ji)(ji)(ji)算”的(de)關(guan)系。以前(qian)的(de)容積(ji)率計(ji)(ji)(ji)算并(bing)無這方面(mian)的(de)規定，此(ci)舉(ju)收緊容積(ji)率計(ji)(ji)(ji)算指標， 堵開發商“偷(tou)”面(mian)積(ji)的(de)行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文(wen)：本規定所稱(cheng)酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)(yu)是指具有居住功(gong)能，但(dan)不同于(yu)一般住宅平(ping)面和(he)功(gong)能的建筑形式。 酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)(yu)除布(bu)置在酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)(yu)用地上外，可在商(shang)業辦(ban)公(gong)用地或居住用地上兼容建設(she)。

政策解讀：“酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓(yu)”第一次被(bei)官方正名(ming)。以往(wang)“酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓(yu)”只是(shi)房(fang)地產業(ye)界的(de)通俗稱(cheng)謂，規劃、房(fang)產等部(bu)門并無一個官方的(de)定義。這是(shi)南京(jing)規劃部(bu)門對‘酒(jiu)(jiu)店式公(gong)(gong)寓(yu)’這一新興的(de)建(jian)筑形態首次進(jin)行規范，以便統一管理(li)，促使良(liang)性發(fa)展。