容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)，是(shi)指(zhi)一(yi)個(ge)小區的(de)總建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)與用地(di)面(mian)積(ji)(ji)的(de)比(bi)率(lv)。對于(yu)(yu)發展商來說(shuo)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)決定(ding)地(di)價成本在房屋中占的(de)比(bi)例，而(er)對于(yu)(yu)住(zhu)(zhu)戶來說(shuo)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)直接涉及到居(ju)住(zhu)(zhu)的(de)舒適度。一(yi)個(ge)良好的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)小區，高(gao)層住(zhu)(zhu)宅容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)應不超(chao)過5，多層住(zhu)(zhu)宅應不超(chao)過2，綠地(di)率(lv)應不低(di)于(yu)(yu)30%。但由于(yu)(yu)受(shou)土地(di)成本的(de)限(xian)制，并不是(shi)所有項目都能(neng)做得到。

一、簡介

容(rong)積(ji)率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)毛密(mi)度(du)。項(xiang)目(mu)用(yong)地(di)范圍內地(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)（但必(bi)須是正負0標(biao)高以上(shang)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)）與項(xiang)目(mu)總用(yong)地(di)面(mian)(mian)積(ji)的(de)比值。

容(rong)(rong)積(ji)(ji)率是衡量建(jian)設用(yong)地(di)使用(yong)強(qiang)度的(de)一項(xiang)重(zhong)要指標(biao)。容(rong)(rong)積(ji)(ji)率的(de)值是無量綱的(de)比值，通常以地(di)塊面積(ji)(ji)為1，地(di)塊內地(di)上建(jian)筑(zhu)物的(de)總建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)對地(di)塊面積(ji)(ji)的(de)倍數，即為容(rong)(rong)積(ji)(ji)率的(de)值。

容(rong)積率是(shi)指項目規(gui)劃建(jian)設(she)用地(di)范圍內全部建(jian)筑(zhu)面積與規(gui)劃建(jian)設(she)用地(di)面積之比。附(fu)屬(shu)建(jian)筑(zhu)物也計算(suan)在(zai)內，但應注明不計算(suan)面積的附(fu)屬(shu)建(jian)筑(zhu)物除外。值得注意(yi)的是(shi)，容(rong)積率越(yue)(yue)低，居(ju)民的舒(shu)適度越(yue)(yue)高，反之則舒(shu)適度越(yue)(yue)低。

一般情況(kuang)下(xia)(xia)(xia)指(zhi)某一基地(di)范圍(wei)內，地(di)面(mian)以(yi)上各(ge)類建(jian)筑的(de)建(jian)筑面(mian)積(ji)總和與(yu)基地(di)面(mian)積(ji)的(de)比值(zhi)。可以(yi)根(gen)據規(gui)劃(hua)和管(guan)理需(xu)要對地(di)下(xia)(xia)(xia)建(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)算地(di)下(xia)(xia)(xia)容積(ji)率(lv)。其實，一直以(yi)來都是(shi)(shi)地(di)方政(zheng)府(fu)自行規(gui)定(ding)的(de)，關于地(di)下(xia)(xia)(xia)室是(shi)(shi)否算容積(ji)率(lv)[2]，地(di)下(xia)(xia)(xia)商(shang)(shang)業建(jian)筑（商(shang)(shang)業用房(fang)）算不算容積(ji)率(lv)都做了很好的(de)探索。不算容積(ji)率(lv)是(shi)(shi)考(kao)慮到節約用地(di)，鼓勵開(kai)發地(di)下(xia)(xia)(xia)空間，計(ji)入容積(ji)率(lv)是(shi)(shi)規(gui)范房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場，防(fang)止不良房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發商(shang)(shang)有漏洞可鉆。

二、計算公式

容積(ji)率=地上(shang)總建筑(zhu)面(mian)積(ji)÷可建設用地面(mian)積(ji)

上面 這個公式的出(chu)處(chu)有：北京市(shi)規(gui)劃委員會關于發(fa)布(bu)《容積(ji)率指(zhi)標(biao)計算(suan)規(gui)則》的通知（市(shi)規(gui)發(fa)〔2006〕851號(hao)，2006年7月10日）

但在工業上，根(gen)據GB50489-2009《化工企業總圖(tu)運(yun)輸設計規(gui)范》，

容積率=（廠區(qu)建(jian)筑面(mian)積+構(gou)筑物面(mian)積）÷廠區(qu)占(zhan)地面(mian)積

當(dang)建筑物層(ceng)高超過(guo)8米，在計算容(rong)積(ji)率時該層(ceng)建筑面積(ji)加(jia)倍計算(? 容(rong)積(ji)率各(ge)個地區或城市(shi)有各(ge)自相關規(gui)定)。

容積率越高(gao)(gao)，居(ju)民(min)的(de)舒(shu)(shu)適(shi)度越低，反之則(ze)舒(shu)(shu)適(shi)度越高(gao)(gao)。

綠地(di)率(lv)(lv)也(ye)是如此。綠地(di)率(lv)(lv)較高(gao)，容(rong)積(ji)率(lv)(lv)較低，建(jian)筑(zhu)密度一般也(ye)就(jiu)較低，發展商可用于回收資(zi)金(jin)的面積(ji)就(jiu)越少，而住(zhu)戶就(jiu)越舒服。容(rong)積(ji)率(lv)(lv)和綠地(di)率(lv)(lv)這兩個(ge)比率(lv)(lv)決定(ding)了這個(ge)項目是從人的居住(zhu)需求角度，還(huan)是從純粹賺錢的角度來設計一個(ge)社區(qu)。

綠(lv)化(hua)率(lv)：項目規(gui)劃建設用(yong)地范(fan)圍(wei)內的(de)綠(lv)化(hua)面積(ji)與規(gui)劃建設用(yong)地面積(ji)之比。但綠(lv)化(hua)率(lv)只(zhi)是(shi)開發商宣傳樓盤綠(lv)化(hua)時用(yong)的(de)概(gai)念(nian)，并沒(mei)有法(fa)(fa)(fa)律和法(fa)(fa)(fa)規(gui)依據。法(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)規(gui)中明確規(gui)定的(de)衡(heng)量(liang)樓盤綠(lv)化(hua)狀(zhuang)況的(de)國(guo)家(jia)標準是(shi)綠(lv)地率(lv)，其計算要(yao)比綠(lv)化(hua)率(lv)嚴(yan)格很多(duo)。

計算公式：

綠地(di)率(lv)=綠地(di)面積/土地(di)面積

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)率通常以下限控制。這里的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)包括公共(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、宅旁綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、公共(gong)服(fu)務設施所屬(shu)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)（道路紅線內的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)），不包括屋頂、曬臺的人工(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。公共(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)內占地(di)(di)(di)面(mian)積不大于百分之一的雕塑(su)、水池、亭榭等(deng)綠(lv)(lv)(lv)化小品(pin)建(jian)筑可(ke)視為(wei)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。

“容積(ji)率”是項目總(zong)建(jian)筑(zhu)面積(ji)與總(zong)占地面積(ji)之(zhi)比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總占地10萬平方米，總建(jian)筑面積10萬平方米，容積率為1

總占地10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5

總(zong)占地10萬平方(fang)米，總(zong)建筑面(mian)積8萬平方(fang)米，容積率為0.8

容(rong)積(ji)率(lv)越小，居住(zhu)密(mi)度(du)越小，相(xiang)對舒服。容(rong)積(ji)率(lv)越大則相(xiang)反(fan)。

容(rong)積率超過5就不(bu)建議購買(mai)了

三、相關規定

容積率一般是(shi)由政府(fu)規(gui)定的。

現(xian)行城市(shi)規劃法(fa)規體系(xi)下編制的各類居住用地的控(kong)制性詳細規劃，一(yi)般(ban)而言(yan)，容積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯(lian)排別墅為(wei)0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小(xiao)高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層(ceng)以上住宅為2.4~4.5,

住宅(zhai)小區容積率小于1.0的，為非普通住宅(zhai)。

四、建筑特點

(一(yi)(yi))容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)表達(da)的(de)(de)是(shi)具(ju)(ju)體“宗(zong)地(di)(di)”內單(dan)位土(tu)地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)上允許的(de)(de)建筑容(rong)量(liang)。宗(zong)地(di)(di)是(shi)地(di)(di)籍管理的(de)(de)基本單(dan)元，是(shi)地(di)(di)球表面(mian)一(yi)(yi)塊(kuai)有(you)確定邊界、有(you)確定權屬的(de)(de)土(tu)地(di)(di)，其面(mian)積(ji)(ji)不(bu)包括公(gong)用的(de)(de)道路、公(gong)共綠地(di)(di)、大型(xing)市(shi)政及公(gong)共設施用地(di)(di)等。容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)只有(you)在指(zhi)“宗(zong)地(di)(di)”容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)(de)情(qing)況下(xia)，才能反映土(tu)地(di)(di)的(de)(de)具(ju)(ju)體利用強度，宗(zong)地(di)(di)間才具(ju)(ju)有(you)可比性(xing)。

(二(er))容積(ji)率(R)、建(jian)(jian)(jian)筑密度(du)(C)與層數(shu)(H)之(zhi)間有一定關(guan)系(xi)。建(jian)(jian)(jian)筑密度(du)是指在具體“宗(zong)地”內建(jian)(jian)(jian)筑物(wu)基底面(mian)積(ji)與宗(zong)地面(mian)積(ji)之(zhi)比(bi)。當(dang)宗(zong)地內各房(fang)屋的層數(shu)相(xiang)同，且(qie)對單個房(fang)屋來說各層建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)相(xiang)等(deng)時(shi)，三者之(zhi)間的關(guan)系(xi)可表示(shi)為：R=C·H，此(ci)種情況下，建(jian)(jian)(jian)筑層數(shu)與容積(ji)率成正(zheng)比(bi)例關(guan)系(xi)。

(三(san))容積率可(ke)以更加準確地(di)(di)衡量地(di)(di)價水平。人們(men)購買(mai)土(tu)地(di)(di)使用權的(de)(de)目(mu)的(de)(de)是為了對土(tu)地(di)(di)進行開發，建設房屋。

房(fang)屋的單方開發成本=房(fang)屋單方造價(jia)+樓面地價(jia)+稅+費

樓面(mian)地(di)價(jia)=宗地(di)總(zong)價(jia)/宗地(di)內允許總(zong)建筑面(mian)積(ji)=土地(di)單(dan)價(jia)/容積(ji)率

規劃建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)=土地面(mian)積(ji)(ji)×容積(ji)(ji)率

容積(ji)(ji)率=地上建筑總(zong)面積(ji)(ji)÷規(gui)劃用地面積(ji)(ji)

因此，樓(lou)面地價比單(dan)位地價更能準確地反映地價的高低。

(四(si))容積率(lv)存在客觀(guan)上(shang)的最合理值。在一般(ban)情況下，提(ti)高容積率(lv)可(ke)以提(ti)高土地的利用(yong)效(xiao)(xiao)益，但建筑容量(liang)的增大，會帶來建筑環境的劣化(hua)，降低使用(yong)的舒適度。為做(zuo)到經濟效(xiao)(xiao)益、社會效(xiao)(xiao)益與(yu)環境效(xiao)(xiao)益相(xiang)協調，城市規劃中的容積率(lv)存在客觀(guan)上(shang)的最合理值。[6]

五、計算規則

具(ju)體的計算規則應根據(ju)《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面積計算規范》（GB/T50353-2005）和當(dang)地相(xiang)關(guan)部門(men)的文件計算，以下舉例(li)北(bei)京(jing)市規劃(hua)委員會關(guan)于發布(bu)《容(rong)積率指標(biao)計算規則》的通知(zhi)(市規發〔2006〕851號,2006年(nian)7月10日(ri))

1、容(rong)積率系指一定地(di)(di)塊(kuai)內，地(di)(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)(ji)算(suan)值與總建(jian)(jian)設用地(di)(di)面(mian)(mian)積的商(shang)。地(di)(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)(ji)算(suan)值為建(jian)(jian)設用地(di)(di)內各棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物地(di)(di)上(shang)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)(ji)算(suan)值之和；地(di)(di)下有(you)經營性面(mian)(mian)積的，其經營面(mian)(mian)積不納入計(ji)(ji)算(suan)容(rong)積率的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積。一般情(qing)況下，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)(ji)算(suan)值按(an)照《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)工程(cheng)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)(ji)算(suan)規(gui)范》（GB/T50353-2005）的規(gui)定執(zhi)行(xing)；遇有(you)特殊情(qing)況，按(an)照本規(gui)則下列規(gui)定執(zhi)行(xing)。

2、當住宅建筑標準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高(gao)大(da)于(yu)4.9米(mi)(mi) (2.7米(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi))時(shi)，不論層(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)(ceng)，建筑面(mian)(mian)積的計算(suan)值按該層(ceng)(ceng)水平投影面(mian)(mian)積的2倍計算(suan)；當住宅建筑層(ceng)(ceng)高(gao)大(da)于(yu)7.6米(mi)(mi)（2.7米(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)）時(shi)，不論層(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)(ceng)，建筑面(mian)(mian)積的計算(suan)值按該層(ceng)(ceng)水平投影面(mian)(mian)積的3倍計算(suan)。

3、當(dang)辦公(gong)建(jian)(jian)筑標準層(ceng)層(ceng)高大(da)于5.5米(mi)(3.3米(mi)+2.2米(mi))時，不論層(ceng)內(nei)是(shi)否有隔(ge)層(ceng)，建(jian)(jian)筑面積(ji)的(de)計(ji)算(suan)(suan)值按該層(ceng)水(shui)平投(tou)影面積(ji)的(de)2倍(bei)計(ji)算(suan)(suan)；當(dang)辦公(gong)建(jian)(jian)筑層(ceng)高大(da)于8.8米(mi)（3.3米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論層(ceng)內(nei)是(shi)否有隔(ge)層(ceng)，建(jian)(jian)筑面積(ji)的(de)計(ji)算(suan)(suan)值按該層(ceng)水(shui)平投(tou)影面積(ji)的(de)3倍(bei)計(ji)算(suan)(suan)。

4、當普通商業建(jian)(jian)筑(zhu)標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于6.1米(mi) (3.9米(mi)+2.2米(mi))時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)的(de)計(ji)算(suan)值(zhi)按該(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水(shui)平投影面積(ji)的(de)2倍計(ji)算(suan)；當普通商業建(jian)(jian)筑(zhu)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于10米(mi)（3.9米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)的(de)計(ji)算(suan)值(zhi)按該(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水(shui)平投影面積(ji)的(de)3倍計(ji)算(suan)。

5、計算含陽(yang)臺建(jian)筑(zhu)的容積率指標(biao)時(shi)，陽(yang)臺部分(fen)建(jian)筑(zhu)面積的計算值(zhi)按照其(qi)水(shui)平投影面積計算。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室外地坪(ping)標(biao)高不一致時(shi)，以周邊最近的城(cheng)市(shi)道路標(biao)高為準(zhun)加上0.2米作為室外地坪(ping)，之后(hou)再按上述(shu)規定核準(zhun)。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博(bo)物(wu)館(guan)和展(zhan)覽館(guan)類建(jian)筑暫不(bu)按(an)本(ben)規則計(ji)(ji)算容積(ji)率(lv)，其建(jian)筑面積(ji)的計(ji)(ji)算值按(an)照《建(jian)筑工程(cheng)建(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)算規范(fan)》（GB/T50353-2005）的規定執行(xing)。

8、設計單位應在總平(ping)面圖上分(fen)別注(zhu)明建筑(zhu)面積和建筑(zhu)面積計算值。

9、本規(gui)則規(gui)定的數值均含本數。

10、對本規則執行(xing)過程中遇到的(de)其它情況，我委將及時予(yu)以補(bu)充(chong)和修正。

11、本規則自發布之日起執行。

六、對地價的影響

影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)因(yin)素很(hen)多(duo)，雖(sui)然各因(yin)素影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)途徑各不(bu)相(xiang)同，但其作用機(ji)制可抽象概(gai)括為兩(liang)個方面：一(yi)是通過(guo)影響(xiang)(xiang)土(tu)(tu)地(di)收(shou)益(yi)來影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)(jia)(jia)，二是通過(guo)影響(xiang)(xiang)土(tu)(tu)地(di)供(gong)(gong)求(qiu)關(guan)系影響(xiang)(xiang)地(di)價(jia)(jia)(jia)。收(shou)益(yi)機(ji)制很(hen)大程度(du)上(shang)決(jue)定了(le)土(tu)(tu)地(di)供(gong)(gong)給的(de)(de)經濟剩(sheng)余量(liang)，市場(chang)(chang)供(gong)(gong)求(qiu)關(guan)系使地(di)價(jia)(jia)(jia)相(xiang)對經濟剩(sheng)余量(liang)產(chan)生波動，決(jue)定了(le)土(tu)(tu)地(di)供(gong)(gong)給的(de)(de)經濟剩(sheng)余量(liang)的(de)(de)分配，使地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)變化(hua)趨于復雜化(hua)。容積率對地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)影響(xiang)(xiang)規(gui)律(lv)，同時受收(shou)益(yi)機(ji)制和市場(chang)(chang)供(gong)(gong)求(qiu)關(guan)系的(de)(de)作用，總(zong)體(ti)說來，區位(wei)條件(jian)愈優越，地(di)價(jia)(jia)(jia)水(shui)平愈高，供(gong)(gong)求(qiu)矛盾愈突出，土(tu)(tu)地(di)規(gui)劃控制愈嚴格，容積率對地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)影響(xiang)(xiang)程度(du)愈大。具(ju)體(ti)表現(xian)在(zai)以下幾(ji)個方面：

影響一

遵(zun)循“報酬遞增(zeng)遞減(jian)規(gui)律(lv)”。在一定(ding)(ding)的(de)(de)技術經濟(ji)條件下，土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)純(chun)收(shou)(shou)(shou)益會隨著土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)增(zeng)加(jia)而(er)(er)出現由遞增(zeng)到(dao)遞減(jian)的(de)(de)特點。作為城(cheng)市建(jian)設用地(di)(di)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率對(dui)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)影響(xiang)的(de)(de)報酬遞增(zeng)遞減(jian)規(gui)律(lv)表現在：在建(jian)筑密度一定(ding)(ding)時(shi)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率的(de)(de)增(zeng)加(jia)，主要引起房屋層(ceng)(ceng)數(shu)(shu)的(de)(de)增(zeng)多(duo)，隨房屋層(ceng)(ceng)數(shu)(shu)的(de)(de)增(zeng)多(duo)，開(kai)(kai)始時(shi)由于(yu)(yu)(yu)基(ji)(ji)礎工(gong)程(cheng)費(fei)及地(di)(di)基(ji)(ji)處理費(fei)的(de)(de)分(fen)攤，單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)降低；當層(ceng)(ceng)數(shu)(shu)達(da)(da)到(dao)一定(ding)(ding)值時(shi)，就(jiu)需要加(jia)固基(ji)(ji)礎、增(zeng)加(jia)電梯、加(jia)強抗震等(deng)，單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)由下降轉為上升(sheng)，而(er)(er)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)則由于(yu)(yu)(yu)建(jian)筑容(rong)(rong)(rong)量的(de)(de)增(zeng)大造(zao)成的(de)(de)建(jian)筑環境質(zhi)量下降而(er)(er)呈遞減(jian)趨勢。當單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)于(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)時(shi)，土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)收(shou)(shou)(shou)益達(da)(da)到(dao)最(zui)(zui)(zui)大，土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)格也達(da)(da)到(dao)最(zui)(zui)(zui)高，此時(shi)的(de)(de)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率為最(zui)(zui)(zui)經濟(ji)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率。若繼續增(zeng)大容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率會因單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)而(er)(er)使土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)收(shou)(shou)(shou)益開(kai)(kai)始下降，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)也隨之開(kai)(kai)始下降。如(ru)(圖一)，MC為單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)，MR為單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)，某(mou)一容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率L時(shi)的(de)(de)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)是(shi)該容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率下的(de)(de)總收(shou)(shou)(shou)益(DCGF面(mian)積(ji)(ji))減(jian)掉投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者資(zi)(zi)本、勞(lao)力的(de)(de)正常利潤，剩(sheng)余(yu)部分(fen)即為地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)。當容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率等(deng)于(yu)(yu)(yu)M時(shi)，單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)于(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)，土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)發的(de)(de)邊(bian)際(ji)收(shou)(shou)(shou)益為0，總收(shou)(shou)(shou)益(DCNF面(mian)積(ji)(ji))達(da)(da)到(dao)最(zui)(zui)(zui)大，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)達(da)(da)到(dao)最(zui)(zui)(zui)高，M為最(zui)(zui)(zui)佳容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率。超過這個容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)開(kai)(kai)始向(xiang)反方(fang)(fang)(fang)向(xiang)變化，隨容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率提(ti)高而(er)(er)下降。

影響二

容積率對地價的作用程度與(yu)城(cheng)市規模(mo)成正(zheng)相關關系。

首先，城市規模大，土(tu)地集約(yue)化(hua)利(li)用程度(du)高(gao)(gao)，地價總體水(shui)平(ping)高(gao)(gao)，樓(lou)(lou)(lou)面(mian)地價占房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)(dan)方開(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)本比例(li)高(gao)(gao)，通過(guo)降(jiang)低(di)(di)(di)樓(lou)(lou)(lou)面(mian)地價來降(jiang)低(di)(di)(di)房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)(dan)方開(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)本效果明顯(xian)，而(er)小(xiao)城市土(tu)地集約(yue)化(hua)利(li)用程度(du)低(di)(di)(di)，地價總體水(shui)平(ping)低(di)(di)(di)，房(fang)(fang)屋(wu)開(kai)發(fa)單(dan)(dan)(dan)方成(cheng)(cheng)本主要受房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)(dan)方造(zao)價影響，通過(guo)降(jiang)低(di)(di)(di)樓(lou)(lou)(lou)面(mian)地價降(jiang)低(di)(di)(di)房(fang)(fang)屋(wu)開(kai)發(fa)單(dan)(dan)(dan)方成(cheng)(cheng)本效果不明顯(xian)，而(er)且房(fang)(fang)屋(wu)層(ceng)數達(da)到一定(ding)數值后若繼續增加(jia)(jia)層(ceng)數會增加(jia)(jia)單(dan)(dan)(dan)方工(gong)程造(zao)價；

另外，大城(cheng)市(shi)(shi)有(you)比較系統的城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)資料，土地(di)開發受規劃(hua)控(kong)制(zhi)(zhi)比較嚴，而(er)小(xiao)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)控(kong)制(zhi)(zhi)一般(ban)不嚴格，容積率的確定往往具有(you)隨(sui)意性(xing)，許多地(di)方沒有(you)容積率這個指標(biao)限(xian)制(zhi)(zhi)，或有(you)，但控(kong)制(zhi)(zhi)不嚴，而(er)且有(you)的地(di)方政(zheng)府為樹城(cheng)市(shi)(shi)形象，往往鼓勵建(jian)筑(zhu)物向空(kong)中(zhong)發展，愈高(gao)愈好，容積率在(zai)這些(xie)小(xiao)城(cheng)鎮缺乏實(shi)際操(cao)作意義。

所(suo)以(yi)，城(cheng)市規(gui)模愈大，容(rong)積率對(dui)地價的(de)影響愈明顯，地價隨容(rong)積率的(de)變化(hua)幅度(du)愈大。

影響三

容(rong)積率對同(tong)一城市不同(tong)區位(wei)地(di)價的(de)作(zuo)用程(cheng)(cheng)度(du)(du)不同(tong)。城市中心(xin)區位(wei)條件優越，土地(di)利(li)用集(ji)約程(cheng)(cheng)度(du)(du)、土地(di)利(li)用效益、土地(di)需(xu)求量、土地(di)稀(xi)缺(que)程(cheng)(cheng)度(du)(du)、規(gui)劃控制程(cheng)(cheng)度(du)(du)均高于其它(ta)區域，特別是城市邊緣區，投資者(zhe)的(de)激烈(lie)競爭使地(di)價隨(sui)容(rong)積率變(bian)化的(de)幅度(du)(du)保持(chi)或接近土地(di)收益機制作(zuo)用下的(de)地(di)價隨(sui)容(rong)積率的(de)變(bian)化規(gui)律(lv)；而在其他地(di)區則(ze)隨(sui)著土地(di)利(li)用收益、土地(di)需(xu)求量及(ji)其稀(xi)缺(que)程(cheng)(cheng)度(du)(du)降低，容(rong)積率對地(di)價的(de)作(zuo)用程(cheng)(cheng)度(du)(du)隨(sui)之下降。因此，容(rong)積率對地(di)價的(de)影響程(cheng)(cheng)度(du)(du)在同(tong)一城市表現為從中心(xin)向(xiang)外圍(wei)逐漸減弱。

影響四

容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)(dui)不(bu)同(tong)類型用(yong)地(di)(di)(di)(di)地(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)程(cheng)(cheng)度不(bu)同(tong)。商(shang)業(ye)(ye)(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)(dui)區位條件(jian)反應最敏(min)(min)感(gan)，只能布局在(zai)少量區位條件(jian)優越的(de)(de)(de)沿路區域，土地(di)(di)(di)(di)稀缺程(cheng)(cheng)度、供(gong)求(qiu)矛盾比(bi)住宅、工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)突出(chu)(chu)，容(rong)易形成賣(mai)方市場，眾(zhong)多用(yong)地(di)(di)(di)(di)者的(de)(de)(de)競爭促(cu)使(shi)容(rong)積(ji)率(lv)增加產(chan)生的(de)(de)(de)經濟剩余(yu)主(zhu)要(yao)以地(di)(di)(di)(di)價(jia)形式表現(xian)出(chu)(chu)來，歸(gui)土地(di)(di)(di)(di)所(suo)有(you)者所(suo)有(you)；住宅用(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)(dui)區位條件(jian)反應的(de)(de)(de)敏(min)(min)感(gan)程(cheng)(cheng)度比(bi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)用(yong)途(tu)弱(ruo)，但(dan)比(bi)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)強；工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)一般(ban)分布在(zai)城市外(wai)圍，不(bu)但(dan)受區位條件(jian)影響最不(bu)敏(min)(min)感(gan)，而且受工(gong)(gong)藝流程(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)制約，在(zai)很多情況下(xia)沒有(you)容(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)(de)限制。因此，在(zai)同(tong)一城市中，容(rong)積(ji)率(lv)對(dui)(dui)不(bu)同(tong)類型地(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)影響程(cheng)(cheng)度由(you)強到弱(ruo)依次為商(shang)業(ye)(ye)(ye)、住宅、工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)(gao)容積率(lv)的(de)(de)住(zhu)宅項目意味著小(xiao)區(qu)內(nei)房子建得(de)多，而高(gao)(gao)密度的(de)(de)住(zhu)宅必定會帶來高(gao)(gao)密度的(de)(de)居住(zhu)人口，最終導致小(xiao)區(qu)中業主(zhu)的(de)(de)生活舒(shu)適(shi)度下降。另外，高(gao)(gao)密度的(de)(de)居住(zhu)人口還會對小(xiao)區(qu)內(nei)的(de)(de)健身場(chang)所(suo)、兒童活動區(qu)域、娛(yu)樂(le)中心以及樓宇內(nei)的(de)(de)電(dian)梯、消防通(tong)道形成比較(jiao)大的(de)(de)壓力。頻繁的(de)(de)的(de)(de)使用(yong)會加(jia)劇這些設施(shi)的(de)(de)老化(hua)，所(suo)以在購買(mai)高(gao)(gao)密度小(xiao)區(qu)時應該對此提出更高(gao)(gao)的(de)(de)要(yao)求。

內部規劃問題

由于高容積(ji)率住(zhu)(zhu)宅對土(tu)地使用(yong)率的(de)(de)(de)過分追(zhui)求，小區內(nei)的(de)(de)(de)樓層會(hui)(hui)比較高、綠地的(de)(de)(de)比例也會(hui)(hui)相應(ying)的(de)(de)(de)減少，從(cong)而影響居(ju)住(zhu)(zhu)區內(nei)的(de)(de)(de)生活(huo)環境與品(pin)質(zhi)。另外，樓間距(ju)過近、小區內(nei)道路狹(xia)窄(zhai)、停車(che)位置不足也是高容積(ji)率小區經(jing)常遇到的(de)(de)(de)問(wen)題。如何合(he)理地解決(jue)這些問(wen)題不但是擺(bai)在開發商案頭的(de)(de)(de)重要工(gong)作，也是使購(gou)房者提(ti)高對小區的(de)(de)(de)認(ren)可度的(de)(de)(de)重要方面。

安防問題

由于居(ju)住密(mi)度(du)大，所(suo)以出(chu)入的(de)(de)(de)人會較多，外來人員(yuan)混入其中的(de)(de)(de)難度(du)也會相應地降低(di)很多。這就(jiu)對高(gao)容(rong)(rong)積(ji)率住宅的(de)(de)(de)安防(fang)系(xi)統提出(chu)了更(geng)高(gao)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求。所(suo)以高(gao)容(rong)(rong)積(ji)率的(de)(de)(de)住宅安防(fang)系(xi)統一定要(yao)(yao)跟上(當然(ran)這不(bu)是(shi)說(shuo)低(di)容(rong)(rong)積(ji)率的(de)(de)(de)小區(qu)安防(fang)就(jiu)不(bu)重(zhong)要(yao)(yao))，不(bu)僅要(yao)(yao)加(jia)大監控設備的(de)(de)(de)密(mi)度(du)，而且也需要(yao)(yao)更(geng)多的(de)(de)(de)巡邏人員(yuan)來保證(zheng)住戶的(de)(de)(de)安全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)(fa)處理(li)(li)了一批(pi)違(wei)(wei)法(fa)(fa)違(wei)(wei)規(gui)問題(ti)。從(cong)2009年5月(yue)(yue)起，各(ge)地(di)(di)開始組織自(zi)(zi)(zi)查(cha)自(zi)(zi)(zi)糾(jiu)，對(dui)2007年1月(yue)(yue)1日至(zhi)2009年3月(yue)(yue)31日期間領(ling)取規(gui)劃許(xu)可的(de)(de)房地(di)(di)產開發(fa)(fa)項目(mu)進行(xing)梳理(li)(li)清(qing)查(cha)，對(dui)發(fa)(fa)現(xian)的(de)(de)違(wei)(wei)法(fa)(fa)違(wei)(wei)規(gui)問題(ti)及時依法(fa)(fa)處理(li)(li)。截(jie)至(zhi)2009年12月(yue)(yue)31日，除(chu)西(xi)藏(zang)外，全(quan)國30個(ge)省(區、市)共自(zi)(zi)(zi)查(cha)房地(di)(di)產項目(mu)73139個(ge)(用地(di)(di)面(mian)積447557公(gong)頃)，其中存(cun)在變(bian)(bian)更(geng)規(gui)劃、調(diao)整容積率項目(mu)8235個(ge)，占(zhan)自(zi)(zi)(zi)查(cha)項目(mu)總數(shu)的(de)(de)11.26%；發(fa)(fa)現(xian)違(wei)(wei)規(gui)變(bian)(bian)更(geng)規(gui)劃、調(diao)整容積率項目(mu)1988個(ge)(用地(di)(di)面(mian)積5474公(gong)頃),占(zhan)自(zi)(zi)(zi)查(cha)項目(mu)總數(shu)的(de)(de)2.72%，占(zhan)變(bian)(bian)更(geng)規(gui)劃、調(diao)整容積率項目(mu)數(shu)的(de)(de)24.14%；通(tong)過自(zi)(zi)(zi)查(cha)自(zi)(zi)(zi)糾(jiu)共補交(jiao)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金等(deng)124.06億元(yuan)，罰(fa)款6.51億元(yuan)，撤銷規(gui)劃許(xu)可57項。從(cong)兩部專項治理(li)(li)辦公(gong)室掌握(wo)的(de)(de)情(qing)況看(kan)，北京、遼寧、江蘇、浙江、安徽、江西(xi)、山(shan)東、湖北、湖南(nan)、廣(guang)東、廣(guang)西(xi)、四川(chuan)、貴州、云南(nan)、陜西(xi)、青(qing)海等(deng)省(區、市)行(xing)動(dong)迅(xun)速，基礎性工(gong)作相對(dui)扎實，情(qing)況上報及時、詳(xiang)細(xi)。

加大查辦力度

嚴(yan)肅查處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)了(le)(le)(le)一批違紀(ji)違法(fa)案(an)件(jian)(jian)(jian)。各(ge)地(di)(di)(di)注(zhu)意(yi)加(jia)(jia)大辦案(an)力度，認真調查核實群(qun)眾(zhong)舉(ju)報的(de)問(wen)題(ti)和線索(suo)，嚴(yan)肅查處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)了(le)(le)(le)一批違紀(ji)違法(fa)案(an)件(jian)(jian)(jian)。截至(zhi)2009年12月(yue)31日，各(ge)省(sheng)(區、市(shi)(shi))容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)問(wen)題(ti)專項治理工作機構共(gong)受(shou)理群(qun)眾(zhong)舉(ju)報888件(jian)(jian)(jian)，查實241件(jian)(jian)(jian)，給予黨政(zheng)(zheng)紀(ji)處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)分178人(ren)(ren)，其中(zhong)縣處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)級干(gan)部(bu)(bu)45人(ren)(ren)，地(di)(di)(di)廳(ting)級干(gan)部(bu)(bu)9人(ren)(ren)；移送(song)司(si)法(fa)機關(guan)69人(ren)(ren)，其中(zhong)縣處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)級干(gan)部(bu)(bu)19人(ren)(ren)，地(di)(di)(di)廳(ting)級干(gan)部(bu)(bu)3人(ren)(ren)。從(cong)各(ge)地(di)(di)(di)案(an)件(jian)(jian)(jian)查辦情況(kuang)看,以下四類問(wen)題(ti)比較突出(chu)：一是(shi)公(gong)(gong)(gong)職(zhi)(zhi)(zhi)人(ren)(ren)員利(li)(li)用規(gui)劃(hua)(hua)審批權，搞權錢交易，索(suo)賄(hui)受(shou)賄(hui)；二是(shi)地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)和城鄉規(gui)劃(hua)(hua)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門(men)從(cong)地(di)(di)(di)方(fang)、部(bu)(bu)門(men)利(li)(li)益出(chu)發(fa)，違反法(fa)定權限和程序，擅自批準變(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調整容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)，隨(sui)意(yi)減免(mian)土地(di)(di)(di)出(chu)讓金及配套規(gui)費(fei)；三是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)商未經批準，擅自違反規(gui)劃(hua)(hua)許可進行開(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)設，政(zheng)(zheng)府(fu)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門(men)失職(zhi)(zhi)(zhi)瀆職(zhi)(zhi)(zhi)，監管(guan)(guan)不力甚(shen)至(zhi)放棄(qi)監管(guan)(guan)；四是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)商利(li)(li)用偽造公(gong)(gong)(gong)文、私刻公(gong)(gong)(gong)章等(deng)(deng)(deng)不法(fa)手段，騙取(qu)變(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調整容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)的(de)規(gui)劃(hua)(hua)許可。各(ge)地(di)(di)(di)嚴(yan)肅查處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)了(le)(le)(le)一批典型(xing)案(an)件(jian)(jian)(jian)，發(fa)揮了(le)(le)(le)查案(an)的(de)震懾和教育(yu)作用。湖北省(sheng)查處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)了(le)(le)(le)麻城市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)領域腐敗(bai)窩案(an)，麻城市(shi)(shi)原(yuan)市(shi)(shi)委書記鄧新生、原(yuan)主管(guan)(guan)城建(jian)(jian)的(de)副市(shi)(shi)長(chang)(chang)徐圣(sheng)賢、建(jian)(jian)設局(ju)原(yuan)局(ju)長(chang)(chang)夏(xia)桂松(song)等(deng)(deng)(deng)公(gong)(gong)(gong)職(zhi)(zhi)(zhi)人(ren)(ren)員在(zai)(zai)土地(di)(di)(di)出(chu)讓、規(gui)劃(hua)(hua)審批、規(gui)費(fei)減免(mian)過程中(zhong)收(shou)受(shou)房(fang)地(di)(di)(di)產商賄(hui)賂。浙江省(sheng)查處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)了(le)(le)(le)平陽縣房(fang)地(di)(di)(di)產領域腐敗(bai)窩案(an)，原(yuan)平陽縣委副書記、縣長(chang)(chang)黃安(an)波，原(yuan)平陽縣委常委、常務副縣長(chang)(chang)徐定錦等(deng)(deng)(deng)4名縣處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)級干(gan)部(bu)(bu)，利(li)(li)用職(zhi)(zhi)(zhi)務之便(bian)(bian)，為有關(guan)企業在(zai)(zai)增加(jia)(jia)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)、免(mian)交土地(di)(di)(di)出(chu)讓金等(deng)(deng)(deng)方(fang)面謀取(qu)利(li)(li)益，非法(fa)收(shou)取(qu)他人(ren)(ren)財物。海南省(sheng)查處(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)了(le)(le)(le)三亞(ya)市(shi)(shi)政(zheng)(zheng)府(fu)原(yuan)市(shi)(shi)長(chang)(chang)助(zhu)理曾清泉(quan)違紀(ji)違法(fa)案(an)，曾清泉(quan)在(zai)(zai)擔任三亞(ya)市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)(hua)局(ju)局(ju)長(chang)(chang)和市(shi)(shi)長(chang)(chang)助(zhu)理期間，利(li)(li)用職(zhi)(zhi)(zhi)務之便(bian)(bian)，在(zai)(zai)規(gui)劃(hua)(hua)審批、調整容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)等(deng)(deng)(deng)方(fang)面，為他人(ren)(ren)謀取(qu)利(li)(li)益，索(suo)取(qu)、收(shou)受(shou)他人(ren)(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)(jian)立健(jian)全了(le)(le)一批(pi)法規(gui)制度(du)(du)。一些地(di)方通過專項治(zhi)理(li)查(cha)(cha)找(zhao)問題，有力推進了(le)(le)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)工作(zuo)的(de)(de)制度(du)(du)建(jian)(jian)設(she)。各地(di)相繼制定(ding)出臺了(le)(le)一批(pi)政策(ce)性文件。北京(jing)、河北、安徽、福建(jian)(jian)、江西、山東、陜西等(deng)省、市(shi)對建(jian)(jian)設(she)用地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)調整(zheng)的(de)(de)條(tiao)件和(he)程序(xu)作(zuo)出了(le)(le)明(ming)確規(gui)定(ding)。北京(jing)市(shi)規(gui)劃(hua)委、市(shi)監(jian)察(cha)局共同制定(ding)了(le)(le)《關(guan)(guan)于(yu)落實住房和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)部、監(jian)察(cha)部〈關(guan)(guan)于(yu)加強建(jian)(jian)設(she)用地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)管(guan)理(li)和(he)監(jian)督檢查(cha)(cha)的(de)(de)通知〉的(de)(de)意見》，將建(jian)(jian)設(she)用地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)指(zhi)標的(de)(de)調整(zheng)程序(xu)具體(ti)細化為書面申請、集體(ti)研究、技術論證、部門聯(lian)審、專家評(ping)議、公眾參與、請示(shi)上報、人大備案(an)等(deng)八大環節(jie)。河北省以省人民政府令形式下發了(le)(le)《河北省城(cheng)市(shi)控制性詳(xiang)細規(gui)劃(hua)管(guan)理(li)辦(ban)法(試(shi)行)》，對修改(gai)控詳(xiang)規(gui)以及(ji)變更建(jian)(jian)筑容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)、建(jian)(jian)筑密度(du)(du)等(deng)開(kai)發強度(du)(du)控制性內容(rong)(rong)(rong)的(de)(de)程序(xu)作(zuo)了(le)(le)限制性規(gui)范，并設(she)定(ding)了(le)(le)法律責任(ren)。長春(chun)(chun)市(shi)以清查(cha)(cha)項目、查(cha)(cha)處(chu)案(an)件為切入(ru)點(dian)相繼出臺了(le)(le)《長春(chun)(chun)市(shi)經營(ying)性用地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)指(zhi)標調整(zheng)辦(ban)法》、《長春(chun)(chun)市(shi)建(jian)(jian)設(she)項目容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)計算原則》、《長春(chun)(chun)市(shi)關(guan)(guan)于(yu)違(wei)規(gui)調整(zheng)建(jian)(jian)設(she)用地(di)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)責任(ren)追(zhui)究辦(ban)法》等(deng)一系列政策(ce)性文件。各地(di)還就推進城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)工作(zuo)政務公開(kai)進行了(le)(le)積(ji)(ji)(ji)(ji)極探索，普遍建(jian)(jian)立起了(le)(le)規(gui)劃(hua)批(pi)前和(he)批(pi)后公示(shi)、建(jian)(jian)設(she)項目公示(shi)、建(jian)(jian)設(she)項目批(pi)前和(he)批(pi)后公示(shi)、違(wei)法查(cha)(cha)處(chu)公示(shi)，以及(ji)社(she)會監(jian)督員(yuan)等(deng)制度(du)(du)。

九、存在問題

地方不積極

少(shao)數地(di)方對容積率專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理工作的(de)重(zhong)要性(xing)(xing)認識不(bu)夠(gou)，仍(reng)然(ran)處(chu)于(yu)被動應(ying)付狀(zhuang)態，工作進展緩(huan)慢，工作成效不(bu)大。有的(de)自(zi)查(cha)自(zi)糾不(bu)深入不(bu)扎實，基礎性(xing)(xing)工作薄弱，從各地(di)上(shang)報(bao)的(de)情(qing)(qing)況(kuang)看，還存在著(zhu)“零(ling)問題”、“零(ling)案(an)件”的(de)情(qing)(qing)況(kuang)；有的(de)上(shang)報(bao)情(qing)(qing)況(kuang)不(bu)及(ji)時(shi)，數據(ju)不(bu)完整，存在缺(que)項(xiang)、漏項(xiang)的(de)情(qing)(qing)況(kuang)。另(ling)外，一些地(di)方對清理相(xiang)關地(di)方性(xing)(xing)法(fa)規和規范性(xing)(xing)文(wen)件重(zhong)視不(bu)夠(gou)，一些明顯與《城鄉(xiang)規劃法(fa)》規定不(bu)一致的(de)規范性(xing)(xing)文(wen)件沒有得(de)到及(ji)時(shi)清理糾正(zheng)。

查辦力度低

當前，群(qun)眾投訴(su)反映違規(gui)(gui)變(bian)更規(gui)(gui)劃、調(diao)整(zheng)容積率(lv)問(wen)題(ti)(ti)的(de)舉(ju)報量依(yi)然居(ju)高不(bu)下，但一(yi)些(xie)地方(fang)開展監督檢(jian)查的(de)措施(shi)不(bu)夠(gou)有(you)(you)力，查辦(ban)(ban)案件(jian)的(de)力量投入不(bu)足，部(bu)(bu)門(men)間(jian)協調(diao)機制不(bu)健全(quan)。少(shao)數省(區、市(shi))對(dui)(dui)兩部(bu)(bu)轉辦(ban)(ban)案件(jian)不(bu)夠(gou)重視(shi)、不(bu)夠(gou)嚴(yan)肅，有(you)(you)的(de)對(dui)(dui)兩部(bu)(bu)要(yao)結(jie)(jie)果(guo)的(de)案件(jian)不(bu)予回(hui)復(fu)(fu)或回(hui)復(fu)(fu)時間(jian)超期過長；有(you)(you)的(de)對(dui)(dui)轉辦(ban)(ban)案件(jian)不(bu)直接進行調(diao)查處(chu)理(li)(li)，轉交投訴(su)涉及的(de)地市(shi)城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃部(bu)(bu)門(men)調(diao)查處(chu)理(li)(li)，甚至回(hui)函(han)直接轉呈下級報告，對(dui)(dui)需(xu)核實的(de)問(wen)題(ti)(ti)，不(bu)下判斷、結(jie)(jie)論，不(bu)提整(zheng)改意見措施(shi)。2009年，兩部(bu)(bu)專(zhuan)項治理(li)(li)辦(ban)(ban)公室(shi)共向(xiang)各(ge)地專(zhuan)項治理(li)(li)辦(ban)(ban)公室(shi)發轉辦(ban)(ban)函(han)83件(jian)，其中要(yao)求按(an)期回(hui)復(fu)(fu)結(jie)(jie)果(guo)的(de)有(you)(you)51件(jian)；截至2010年2月12日(ri)，已收到回(hui)復(fu)(fu)42件(jian)，9件(jian)尚未(wei)回(hui)復(fu)(fu)。

程序不規范

各(ge)地對(dui)于變更規(gui)劃(hua)(hua)(hua)、調(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)容積(ji)率的做法和(he)程序(xu)有不同(tong)規(gui)定(ding)，少數地區(qu)存(cun)在以政府(fu)會(hui)議(yi)紀要等形式決定(ding)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計條件(jian)(jian)調(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)的現象，需要按照《城鄉規(gui)劃(hua)(hua)(hua)法》，對(dui)相關地方性規(gui)章制度進(jin)行(xing)梳理，進(jin)一步規(gui)范規(gui)劃(hua)(hua)(hua)變更和(he)容積(ji)率調(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)的具體條件(jian)(jian)和(he)操作程序(xu)。另(ling)外，一些城市控規(gui)覆蓋面小(xiao)，土地出讓、規(gui)劃(hua)(hua)(hua)審(shen)(shen)批缺(que)乏控規(gui)依據，規(gui)劃(hua)(hua)(hua)條件(jian)(jian)審(shen)(shen)批隨意性大。

十、治理工作安排

2010年3月4日，中(zhong)央(yang)(yang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)程(cheng)建設領(ling)(ling)(ling)域(yu)突出(chu)問題工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領(ling)(ling)(ling)導小組(zu)召開(kai)第二次會議(yi)，對(dui)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)進行了研究部(bu)署。會上(shang)，中(zhong)央(yang)(yang)書(shu)(shu)記處書(shu)(shu)記、中(zhong)央(yang)(yang)紀委副(fu)書(shu)(shu)記何(he)勇作(zuo)(zuo)(zuo)了重(zhong)要講話，對(dui)深入開(kai)展(zhan)房地產開(kai)發領(ling)(ling)(ling)域(yu)違規變更規劃、調整容積率(lv)問題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)提(ti)出(chu)了更高的要求(qiu)。各(ge)地區和有關部(bu)門要認(ren)真(zhen)學習(xi)領(ling)(ling)(ling)會何(he)勇同志的重(zhong)要講話精神，進一步提(ti)高思想認(ren)識，按(an)照中(zhong)央(yang)(yang)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領(ling)(ling)(ling)導小組(zu)的部(bu)署要求(qiu)，切實(shi)把容積率(lv)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)作(zuo)(zuo)(zuo)為工(gong)程(cheng)建設領(ling)(ling)(ling)域(yu)突出(chu)問題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)的重(zhong)要任務，加(jia)強組(zu)織領(ling)(ling)(ling)導，明(ming)確工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)責任，加(jia)大治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)力度，以求(qiu)真(zhen)務實(shi)的工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)(zuo)風深入推進容積率(lv)專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)，不斷取得新的成效(xiao)。

經住(zhu)房城鄉建設(she)部(bu)、監察部(bu)研究，2010年，容積率問題專項(xiang)治理要結合工程建設(she)領域突出問題專項(xiang)治理規范(fan)城鄉規劃管理工作，重點(dian)抓好(hao)以下幾項(xiang)工作：

(一)對(dui)調整容積率(lv)指標、改變土地(di)用(yong)途的房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)項目進(jin)行清(qing)理(li)檢(jian)查(cha)。重點(dian)對(dui)2009年4月1日至(zhi)12月31日領取規(gui)劃許可的房(fang)地(di)產(chan)項目進(jin)行清(qing)理(li)檢(jian)查(cha)。對(dui)檢(jian)查(cha)發(fa)現的違法(fa)違規(gui)問題，要(yao)依法(fa)處理(li)到(dao)位。

(二)嚴肅查(cha)處違(wei)(wei)(wei)紀違(wei)(wei)(wei)法案件。進一步完善(shan)部(bu)門間溝通協調機制(zhi)，拓寬案件線(xian)索來源(yuan)渠(qu)道(dao)，加大(da)案件查(cha)辦(ban)力度，嚴肅查(cha)處國家機關工作人員(yuan)在建(jian)設用(yong)地規(gui)劃(hua)變更(geng)、容積率調整(zheng)等城鄉(xiang)規(gui)劃(hua)工作中玩忽職守(shou)、權錢(qian)交易(yi)等違(wei)(wei)(wei)紀違(wei)(wei)(wei)法行為，嚴肅查(cha)處城鄉(xiang)規(gui)劃(hua)管理中損害群眾合法權益(yi)的問題(ti)。住房城鄉(xiang)建(jian)設部(bu)、監察部(bu)將對(dui)重點案件進行掛牌督辦(ban)，適時向社會通報一批查(cha)結(jie)的典(dian)型案件。

(三)完善(shan)城鄉規(gui)劃管(guan)理及監督檢(jian)查制(zhi)度。一是繼(ji)續組織各地對相關規(gui)范性(xing)文件(jian)進行清理。二是制(zhi)定完善(shan)控(kong)制(zhi)性(xing)詳(xiang)細規(gui)劃編制(zhi)、修(xiu)改管(guan)理制(zhi)度，修(xiu)訂出臺(tai)《違反城鄉規(gui)劃規(gui)定行為處分辦法》等(deng)制(zhi)度規(gui)定。三是完善(shan)規(gui)劃編制(zhi)、修(xiu)改、審批公開、公示和征求公眾意見等(deng)制(zhi)度。

(四(si))加強綜合指導和監督檢查(cha)(cha)。各(ge)(ge)省(區(qu)、市(shi))容(rong)積率問題專(zhuan)項(xiang)治理工作(zuo)機(ji)構要(yao)加強監督檢查(cha)(cha)，督促各(ge)(ge)級抓好工作(zuo)落實(shi)。第二季度，住(zhu)房(fang)城鄉建設部(bu)(bu)(bu)、監察(cha)部(bu)(bu)(bu)組織對(dui)部(bu)(bu)(bu)分(fen)地區(qu)專(zhuan)項(xiang)治理工作(zuo)開展以來(lai)的(de)情(qing)(qing)況進(jin)行抽查(cha)(cha)，重(zhong)點檢查(cha)(cha)“零問題”、“零案件”的(de)地區(qu)和群眾投訴舉報(bao)較(jiao)多的(de)地區(qu)，督促整改(gai)到位(wei)、處理到位(wei)。第三(san)季度，兩部(bu)(bu)(bu)將總結通報(bao)各(ge)(ge)地專(zhuan)項(xiang)治理工作(zuo)開展情(qing)(qing)況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨立式住宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)（別(bie)墅）和需要大(da)空間的(de)商(shang)業(ye)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)以外(wai)，住宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高大(da)于3.0米(mi)、公(gong)寓（包(bao)括酒(jiu)店式公(gong)寓）和辦公(gong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高大(da)于4.8米(mi)、商(shang)業(ye)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高大(da)于6.0米(mi)的(de)，計(ji)算(suan)(suan)容積(ji)(ji)率(lv)指標時，該層(ceng)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)均(jun)按該層(ceng)實際(ji)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)的(de)1.5倍計(ji)算(suan)(suan)；其(qi)中(zhong)住宅(zhai)、公(gong)寓建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)的(de)起居廳(ting)，辦公(gong)、商(shang)業(ye)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)的(de)門(men)廳(ting)、大(da)堂、中(zhong)庭、內廊、采(cai)光廳(ting)、大(da)型會議室(shi)等公(gong)共部分仍按其(qi)實際(ji)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)容積(ji)(ji)率(lv)。

政策(ce)解讀：這(zhe)是南京(jing)規劃(hua)部門(men)首次(ci)明確(que)了“層高控制對應容積(ji)(ji)率(lv)計(ji)算(suan)”的關系。以前的容積(ji)(ji)率(lv)計(ji)算(suan)并無這(zhe)方面的規定，此舉收(shou)緊容積(ji)(ji)率(lv)計(ji)算(suan)指標(biao)， 堵(du)開(kai)發商“偷”面積(ji)(ji)的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文：本規(gui)定所稱酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓是指具有居住功能，但不同于一般(ban)住宅平面和功能的(de)建筑形(xing)式(shi)。 酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓除(chu)布置在(zai)(zai)酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓用地(di)(di)上(shang)外，可在(zai)(zai)商(shang)業辦公用地(di)(di)或(huo)居住用地(di)(di)上(shang)兼容建設。

政策解(jie)讀：“酒店(dian)式(shi)公寓”第一(yi)次(ci)(ci)被(bei)官方正名(ming)。以往“酒店(dian)式(shi)公寓”只是(shi)(shi)房地產(chan)業界(jie)的(de)通俗稱(cheng)謂，規劃、房產(chan)等部門并無一(yi)個官方的(de)定義。這(zhe)是(shi)(shi)南(nan)京規劃部門對(dui)‘酒店(dian)式(shi)公寓’這(zhe)一(yi)新興的(de)建筑形(xing)態(tai)首次(ci)(ci)進行規范，以便統(tong)一(yi)管理，促使良性發展。