1995年中國的人均可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數字達到(dao)29000左右，也是20年大概增(zeng)長7倍。我們可以(yi)看到(dao)，它的速度跟GDP相(xiang)仿，但是慢過(guo)(guo)GDP。在過(guo)(guo)去很多年里面，很多城市的房價未必可以(yi)跑贏GDP的增(zeng)長，但是它可以跑贏收入的增長，這就是為什么房價(jia)漲得更快(kuai)的一個原因(yin)。

類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年它的房價增速背離了GDP的增長，所以它(ta)的房市崩潰(kui)了(le)。現在兩者(zhe)又趨于相同。中(zhong)國其實也(ye)是差不多。

1998年到現在，中國人民銀行給的基礎利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以(yi)看到在高(gao)增長(chang)的(de)經濟因素(su)背景下(xia)，基(ji)礎利(li)率(lv)高(gao)于7%的(de)年份只有三個月，大部分(fen)年份中國(guo)的(de)利(li)率(lv)在6%上下(xia)波動，什(shen)么意思呢(ni)？在過去20年，中國(guo)GDP平均大概是15%、14%的(de)增長，但(dan)是基(ji)礎(chu)利(li)率是7%。這意味著只(zhi)要你借到(dao)錢(qian)，基(ji)本上就能(neng)賺(zhuan)到(dao)錢(qian)。更何況，房價可以在基(ji)礎(chu)利(li)率的(de)基(ji)礎(chu)上打(da)七折或者(zhe)是八五折。大家知道什么(me)人可以用基礎利率上(shang)下利息借到(dao)錢？國企(qi)，一部分上(shang)市公司(si)，知名的外企(qi)。普(pu)通的民企(qi)能夠借到(dao)這(zhe)么便宜的錢嗎？借不(bu)到(dao)。

前面兩個我們談到經濟、利率，這基本是全國普適性的，能解釋房價的(de)上漲，但不能解釋房(fang)價上漲的(de)差異，所以(yi)下面三個因素(su)，我們來聊一(yi)(yi)聊各地(di)房(fang)價漲幅不一(yi)(yi)的(de)原因。先來看土地(di)。關(guan)于(yu)土地(di)我們最耳(er)熟能詳(xiang)的(de)就是(shi)“饑餓供地(di)”。說整個國家在饑餓供地，這句話(hua)肯(ken)定是(shi)不對的(de)，因為從(cong)有土地出讓開(kai)始，全國的(de)土地供應每一年都大幅上升。中國有660個(ge)城(cheng)市，某些城(cheng)市可以(yi)饑餓供地，但絕大部分城市做(zuo)不到。我(wo)們總結(jie)一下(xia)，“饑餓供地”有(you)哪些條件(jian)？

第一是執政長官要有長遠眼光，這個不難理解，因為“饑餓供地”賣的地少，但收入更多。第二是(shi)歷史(shi)負擔(dan)少(shao)，這個(ge)(ge)就不容易，因為(wei)我無法決定我的前任賣的土地，到底多還是(shi)不多。第三是(shi)人口要流入(ru)。因為(wei)一個(ge)(ge)城市的土地供(gong)應(ying)減少(shao)后，如果(guo)人(ren)口流出速度超過(guo)土地(di)減少的速度，“饑餓供地(di)”就是無效(xiao)的。

對于中國來說，百分之六七十的地方都是人口流出，20%左右的地方人口能夠保持大致平衡，剩下(xia)的地方(fang)才是(shi)人口大量流(liu)入。所以這種(zhong)情(qing)況下(xia)，大部分地方(fang)想做到“饑餓(e)供(gong)地”，其實并不容易。但像(xiang)上海(hai)和深圳這樣的地方(fang)，就可(ke)以做到。

我們(men)(men)(men)把整個中國的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)分為幾(ji)個部(bu)分。一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)就是(shi)(shi)(shi)(shi)北(bei)(bei)上廣深(shen)(shen)，它(ta)們(men)(men)(men)可(ke)以吸(xi)引(yin)跨區的(de)人(ren)(ren)(ren)口流(liu)入(ru)，比(bi)如(ru)北(bei)(bei)京吸(xi)引(yin)東北(bei)(bei)、華北(bei)(bei)和(he)西北(bei)(bei)的(de)人(ren)(ren)(ren)口。上海吸(xi)引(yin)華東，廣州和(he)深(shen)(shen)圳吸(xi)引(yin)華南。二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)是(shi)(shi)(shi)(shi)指省會城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和(he)一(yi)些計劃單列市(shi)(shi)，它(ta)對(dui)本省的(de)人(ren)(ren)(ren)口有很大吸(xi)引(yin)力，比(bi)如(ru)廈門，比(bi)如(ru)青島(dao)。其它(ta)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)稱為三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，它(ta)的(de)人(ren)(ren)(ren)口能(neng)夠保持不減少，或者是(shi)(shi)(shi)(shi)停滯是(shi)(shi)(shi)(shi)常態了。我們(men)(men)(men)還是(shi)(shi)(shi)(shi)以上海作為一(yi)個樣本。從1999年(nian)到(dao)2015年(nian)，上海人(ren)(ren)(ren)口增加(jia)900萬。900萬人(ren)(ren)(ren)口放到(dao)任何一(yi)個國家都是(shi)(shi)(shi)(shi)很大的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，差(cha)不多每年(nian)流(liu)入(ru)將(jiang)近60萬人(ren)(ren)(ren)口，非常巨(ju)量。這種巨(ju)量的(de)人(ren)(ren)(ren)口流(liu)入(ru)也(ye)帶(dai)來對(dui)住(zhu)房的(de)需求。

城(cheng)市(shi)(shi)(shi)格局是(shi)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)規劃的(de)概(gai)念(nian)，通常是(shi)指(zhi)山(shan)河(he)湖海(hai)或者地理(li)位置(zhi)的(de)影響(xiang)。在這(zhe)里我(wo)們講(jiang)兩(liang)點(dian)。一(yi)是(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)行政級(ji)別(bie)。從(cong)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)發展歷(li)史來(lai)看，人口(kou)往(wang)沿海(hai)流(liu)動(dong)，人口(kou)往(wang)大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)流(liu)動(dong)，這(zhe)是(shi)一(yi)個(ge)正常的(de)現象(xiang)。但在中(zhong)國，由于行政安(an)排，大量(liang)資(zi)(zi)源(yuan)向(xiang)直轄市(shi)(shi)(shi)集中(zhong)，大量(liang)資(zi)(zi)源(yuan)向(xiang)省會城(cheng)市(shi)(shi)(shi)集中(zhong)，這(zhe)種改(gai)變其實是(shi)改(gai)變城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)競(jing)爭面貌。比如，整個(ge)河(he)南所有的(de)地方都在流(liu)出(chu)，只(zhi)有鄭州人口(kou)是(shi)流(liu)入(ru)，就(jiu)是(shi)因為省會的(de)力量(liang)。二是(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)產業結構。

所(suo)謂城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)結(jie)構是(shi)(shi)指一(yi)(yi)個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市一(yi)(yi)、二、三產(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)比(bi)(bi)重(zhong)(zhong)(zhong)。我們(men)可(ke)以(yi)觀察到，在GDP相仿的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市，第(di)二產(chan)業(ye)(ye)比(bi)(bi)重(zhong)(zhong)(zhong)較高的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)較低(di)，第(di)三產(chan)業(ye)(ye)比(bi)(bi)重(zhong)(zhong)(zhong)較高的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)較高。以(yi)上(shang)海旁邊(bian)的(de)(de)(de)(de)蘇州(zhou)為(wei)例(li)。蘇州(zhou)是(shi)(shi)很(hen)漂亮的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市，人(ren)口過(guo)千萬(wan)，但(dan)(dan)實際是(shi)(shi)制造業(ye)(ye)為(wei)主的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市，所(suo)以(yi)，雖然(ran)它的(de)(de)(de)(de)人(ren)均GDP早就(jiu)超過(guo)上(shang)海，但(dan)(dan)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)只有上(shang)海的(de)(de)(de)(de)1/3，為(wei)什么？因為(wei)流水線上(shang)的(de)(de)(de)(de)工人(ren)收(shou)入很(hen)難提高，但(dan)(dan)如(ru)(ru)果你從(cong)事第(di)三產(chan)業(ye)(ye)，例(li)如(ru)(ru)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)業(ye)(ye)和金融業(ye)(ye)，人(ren)和人(ren)的(de)(de)(de)(de)收(shou)入就(jiu)可(ke)以(yi)拉開。一(yi)(yi)個(ge)成(cheng)功的(de)(de)(de)(de)銀行家(jia)是(shi)(shi)普通員工的(de)(de)(de)(de)10倍甚至100倍，而(er)整個(ge)房(fang)(fang)(fang)子的(de)(de)(de)(de)成(cheng)交，以(yi)上(shang)海為(wei)例(li)，一(yi)(yi)年就(jiu)十萬(wan)套新房(fang)(fang)(fang)，大概只有100個(ge)人(ren)中間會(hui)有一(yi)(yi)個(ge)人(ren)可(ke)以(yi)買(mai)，所(suo)以(yi)收(shou)入拉開會(hui)推高房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)。因為(wei)決定房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)買(mai)得(de)起的(de)(de)(de)(de)人(ren)的(de)(de)(de)(de)收(shou)入，而(er)不是(shi)(shi)平均收(shou)入。所(suo)以(yi)，未來(lai)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)該如(ru)(ru)何走，大家(jia)心(xin)里就(jiu)只有判斷了。