1995年中國的人均可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數字達到29000左右，也是20年(nian)大概增(zeng)(zeng)長7倍。我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。在過去(qu)很(hen)多年(nian)里面(mian)，很(hen)多城市(shi)的房(fang)價未必可以跑(pao)贏GDP的增(zeng)(zeng)長，但是它可(ke)以跑贏收入的(de)增長，這(zhe)就是為什(shen)么房(fang)價漲得更(geng)快(kuai)的(de)一個原(yuan)因。

類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年它的房價增速背離了GDP的增長，所以它的房市崩潰了。現在兩者又(you)趨于相同。中國(guo)其(qi)實也是差不多。

1998年到現在，中國人民銀行給的基礎利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在(zai)高增長的(de)經濟(ji)因(yin)素背景下(xia)，基礎利(li)率高于(yu)7%的(de)年份只有三個月(yue)，大部分年份中國的(de)利(li)率在(zai)6%上下(xia)波動，什么意(yi)思呢？在(zai)過(guo)去20年，中國GDP平均大概是15%、14%的增長，但是(shi)基(ji)礎(chu)利(li)率(lv)是(shi)7%。這意味著只要(yao)你借到(dao)錢，基(ji)本上就能賺(zhuan)到(dao)錢。更何況，房價可以在(zai)基(ji)礎(chu)利(li)率(lv)的基(ji)礎(chu)上打七折(zhe)或者是(shi)八(ba)五(wu)折(zhe)。大家(jia)知道什么人可(ke)以用基礎利(li)率上(shang)下利(li)息借(jie)到錢？國(guo)企，一部分上(shang)市公司，知(zhi)名的(de)(de)外企。普通的(de)(de)民企能夠借(jie)到這(zhe)么便宜的(de)(de)錢嗎？借(jie)不到。

前面兩個我們談到經濟、利率，這基本是全國普適性的，能解釋房價的(de)上漲(zhang)，但不(bu)能(neng)解(jie)釋房價(jia)上漲(zhang)的(de)差異，所以下面三個因素，我(wo)們來(lai)聊(liao)一聊(liao)各地房價(jia)漲(zhang)幅不(bu)一的(de)原(yuan)因。先來(lai)看(kan)土(tu)地。關于(yu)土(tu)地我(wo)們最耳熟(shu)能(neng)詳的(de)就是(shi)“饑(ji)餓供地”。說(shuo)整個國(guo)家在饑(ji)餓(e)供(gong)地(di)，這句話肯定是不對的，因為從(cong)有土地(di)出讓(rang)開始，全國(guo)的土地(di)供(gong)應每一年都大(da)幅(fu)上升(sheng)。中(zhong)國(guo)有660個(ge)城(cheng)市，某(mou)些(xie)城(cheng)市可以(yi)饑(ji)餓(e)供(gong)地(di)，但絕(jue)大(da)部分(fen)城市(shi)做不到(dao)。我們(men)總結(jie)一下(xia)，“饑餓供地”有哪(na)些條件？

第一是執政長官要有長遠眼光，這個不難理解，因為“饑餓供地”賣的地少，但收入更多。第二是歷史負擔少，這(zhe)個就不(bu)容易，因(yin)為我無法(fa)決定(ding)我的(de)(de)(de)前任賣(mai)的(de)(de)(de)土地，到底多還(huan)是不(bu)多。第三是人(ren)口(kou)要流入。因(yin)為一個城市的(de)(de)(de)土地供應減少后，如果人口流出速(su)(su)度超過土(tu)地減(jian)少(shao)的(de)(de)速(su)(su)度，“饑餓供地”就是(shi)無效的(de)(de)。

對于中國來說，百分之六七十的地方都是人口流出，20%左右的地方人口能夠保持(chi)大致(zhi)平衡，剩下的地方(fang)才是人口大量流入(ru)。所以(yi)這(zhe)種(zhong)情(qing)況(kuang)下，大部分(fen)地方(fang)想做(zuo)到(dao)“饑(ji)餓供地”，其實并不容(rong)易(yi)。但像上(shang)海(hai)和(he)深圳這(zhe)樣(yang)的地方(fang)，就可以(yi)做到。

我(wo)們(men)把整個中國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)分為(wei)(wei)幾個部分。一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)就是(shi)北(bei)上(shang)(shang)廣(guang)深，它們(men)可以(yi)吸引(yin)跨區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)流(liu)入，比如(ru)北(bei)京吸引(yin)東北(bei)、華北(bei)和西(xi)北(bei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)。上(shang)(shang)海吸引(yin)華東，廣(guang)州和深圳吸引(yin)華南(nan)。二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)是(shi)指省會城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)和一些(xie)計劃單列市(shi)(shi)(shi)(shi)，它對本省的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)有很大吸引(yin)力(li)，比如(ru)廈門，比如(ru)青島。其(qi)它城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)稱(cheng)為(wei)(wei)三四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，它的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)能夠(gou)保持不減(jian)少，或者是(shi)停滯是(shi)常態(tai)了(le)。我(wo)們(men)還是(shi)以(yi)上(shang)(shang)海作為(wei)(wei)一個樣(yang)本。從1999年(nian)到2015年(nian)，上(shang)(shang)海人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)增(zeng)加900萬(wan)。900萬(wan)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)放到任何一個國(guo)(guo)家都(dou)是(shi)很大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，差(cha)不多每(mei)年(nian)流(liu)入將近(jin)60萬(wan)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)，非常巨(ju)量(liang)。這(zhe)種(zhong)巨(ju)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)(kou)流(liu)入也帶來對住房的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需求(qiu)。

城市(shi)格局是(shi)(shi)(shi)一個(ge)城市(shi)規劃的(de)(de)概念，通常(chang)是(shi)(shi)(shi)指山河湖海或(huo)者地理位置(zhi)的(de)(de)影響。在這里我們講兩點(dian)。一是(shi)(shi)(shi)城市(shi)的(de)(de)行政(zheng)級(ji)別。從城市(shi)發(fa)展(zhan)歷史(shi)來看，人(ren)(ren)口(kou)(kou)往沿海流(liu)(liu)動，人(ren)(ren)口(kou)(kou)往大(da)(da)城市(shi)流(liu)(liu)動，這是(shi)(shi)(shi)一個(ge)正(zheng)常(chang)的(de)(de)現(xian)象。但在中國，由于(yu)行政(zheng)安排，大(da)(da)量(liang)資源向直轄市(shi)集中，大(da)(da)量(liang)資源向省(sheng)會城市(shi)集中，這種改變其實(shi)是(shi)(shi)(shi)改變城市(shi)的(de)(de)競爭面貌。比如(ru)，整個(ge)河南所有(you)的(de)(de)地方都(dou)在流(liu)(liu)出，只有(you)鄭州人(ren)(ren)口(kou)(kou)是(shi)(shi)(shi)流(liu)(liu)入(ru)，就(jiu)是(shi)(shi)(shi)因為(wei)省(sheng)會的(de)(de)力量(liang)。二(er)是(shi)(shi)(shi)城市(shi)的(de)(de)產業(ye)結構(gou)。

所(suo)謂(wei)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)結構是(shi)(shi)指一(yi)(yi)(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)、二(er)、三產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)比(bi)(bi)重。我們(men)可(ke)以觀察到(dao)，在GDP相仿的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)，第(di)二(er)產(chan)(chan)業(ye)比(bi)(bi)重較(jiao)高的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)價較(jiao)低，第(di)三產(chan)(chan)業(ye)比(bi)(bi)重較(jiao)高的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)價較(jiao)高。以上(shang)海旁邊的(de)(de)(de)(de)(de)蘇州(zhou)為(wei)(wei)例。蘇州(zhou)是(shi)(shi)很漂亮的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)，人(ren)(ren)口(kou)過(guo)千萬(wan)，但(dan)(dan)實際(ji)是(shi)(shi)制造(zao)業(ye)為(wei)(wei)主的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)，所(suo)以，雖然它的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)均(jun)GDP早就超過(guo)上(shang)海，但(dan)(dan)房(fang)價只(zhi)有(you)(you)上(shang)海的(de)(de)(de)(de)(de)1/3，為(wei)(wei)什么？因(yin)為(wei)(wei)流(liu)水(shui)線上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)人(ren)(ren)收(shou)入(ru)很難(nan)提高，但(dan)(dan)如果你從事第(di)三產(chan)(chan)業(ye)，例如房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)和金(jin)融業(ye)，人(ren)(ren)和人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)入(ru)就可(ke)以拉開(kai)。一(yi)(yi)(yi)個(ge)成(cheng)功(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)銀行家是(shi)(shi)普通員(yuan)工(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)10倍甚至(zhi)100倍，而整個(ge)房(fang)子的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)交，以上(shang)海為(wei)(wei)例，一(yi)(yi)(yi)年就十萬(wan)套新(xin)房(fang)，大概只(zhi)有(you)(you)100個(ge)人(ren)(ren)中間會有(you)(you)一(yi)(yi)(yi)個(ge)人(ren)(ren)可(ke)以買，所(suo)以收(shou)入(ru)拉開(kai)會推高房(fang)價。因(yin)為(wei)(wei)決(jue)定房(fang)價的(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)買得起的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)入(ru)，而不是(shi)(shi)平均(jun)收(shou)入(ru)。所(suo)以，未來(lai)房(fang)價該如何走，大家心(xin)里(li)就只(zhi)有(you)(you)判斷了。