1、調查商鋪的產權

承租商鋪之前，應當赴該商鋪(pu)所在(zai)房地產(chan)(chan)交易(yi)中心進(jin)行產(chan)(chan)權調查，確認以下幾個重大信息：

1）房屋(wu)的用(yong)途(tu)(tu)和(he)土地(di)用(yong)途(tu)(tu)，必須確(que)保房屋(wu)的類型為商(shang)業用(yong)房性質、土地(di)用(yong)途(tu)(tu)是非(fei)住宅性質方可承租作為商(shang)鋪使用(yong)，否則，將面臨(lin)無法(fa)辦出(chu)營業執照以及非(fei)法(fa)使用(yong)房屋(wu)的風險。

2）房屋(wu)(wu)權(quan)利(li)人，以確保與房屋(wu)(wu)權(quan)利(li)人或(huo)者其(qi)他由權(quan)利(li)人簽署租賃(lin)合同。

3）房屋是否已(yi)經存有租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)信息，若已(yi)經存有租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)信息的，導(dao)致(zhi)新(xin)租(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)無法辦理登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)，從(cong)而(er)導(dao)致(zhi)新(xin)承租(zu)人(ren)的租(zu)賃(lin)(lin)關系(xi)無法對抗第三人(ren)，也會影響新(xin)承租(zu)人(ren)順利辦出營業(ye)執照。

如果承租(zu)人無法(fa)查(cha)清，可(ke)以委托律師(shi)到相關部門進行調查(cha)。

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2、免租裝修期

商鋪租(zu)(zu)(zu)(zu)賃中(zhong)，免(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)(xiu)期(qi)(qi)經(jing)常會出現在合(he)同之(zhi)中(zhong)，主要(yao)是由(you)于承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)在交房后需(xu)要(yao)對房屋進行裝修(xiu)(xiu)，實際不能辦公、營業，此種(zhong)情(qing)形下，出租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)同意(yi)不收(shou)取(qu)承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)裝修(xiu)(xiu)期(qi)(qi)間的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)。但(dan)“免(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)(xiu)期(qi)(qi)”非法律明(ming)確規定(ding)的(de)概念，因(yin)此，在簽(qian)訂租(zu)(zu)(zu)(zu)賃合(he)同時(shi)一(yi)定(ding)要(yao)明(ming)確約定(ding)免(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)(xiu)期(qi)(qi)起止時(shi)間，免(mian)除(chu)支付的(de)具體費(fei)(fei)用(yong)，一(yi)般情(qing)形下，只免(mian)除(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)，實際使用(yong)房屋產生的(de)水費(fei)(fei)、電費(fei)(fei)等還需(xu)按(an)合(he)同約定(ding)承擔。

3、租賃保證金

俗(su)稱“押(ya)(ya)金(jin)”，主要(yao)用于抵充承(cheng)(cheng)租人(ren)(ren)應(ying)當(dang)(dang)承(cheng)(cheng)擔但(dan)未繳付的(de)(de)(de)費(fei)(fei)用。因(yin)為商鋪適應(ying)的(de)(de)(de)電費(fei)(fei)、電話費(fei)(fei)、物業管理費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用比較高，因(yin)此建議(yi)押(ya)(ya)金(jin)應(ying)當(dang)(dang)適當(dang)(dang)高一些，以(yi)免不夠抵充上述費(fei)(fei)用，另外(wai)，還需要(yao)特(te)別注意的(de)(de)(de)是，承(cheng)(cheng)租人(ren)(ren)在承(cheng)(cheng)租過(guo)程中，不斷地(di)拖付相(xiang)關費(fei)(fei)用，押(ya)(ya)金(jin)抵扣(kou)不夠的(de)(de)(de)情況下怎(zen)么(me)辦(ban)?可(ke)(ke)以(yi)在合同(tong)應(ying)當(dang)(dang)約(yue)(yue)定(ding)(ding)補足(zu)“押(ya)(ya)金(jin)”的(de)(de)(de)方(fang)案(an)，即每次出租人(ren)(ren)用“押(ya)(ya)金(jin)”抵扣(kou)相(xiang)關費(fei)(fei)用后，承(cheng)(cheng)租人(ren)(ren)應(ying)當(dang)(dang)在合理期限內補足(zu)支(zhi)付“押(ya)(ya)金(jin)”，如果(guo)經(jing)出租人(ren)(ren)通知(zhi)后一定(ding)(ding)時(shi)間內補足(zu)的(de)(de)(de)話，則出租人(ren)(ren)可(ke)(ke)以(yi)單(dan)方(fang)解約(yue)(yue)，并(bing)追究承(cheng)(cheng)租人(ren)(ren)相(xiang)應(ying)的(de)(de)(de)違約(yue)(yue)責任。若(ruo)合同(tong)中有此約(yue)(yue)定(ding)(ding)，則可(ke)(ke)以(yi)有效整(zheng)治承(cheng)(cheng)租人(ren)(ren)“老(lao)賴(lai)”行為。

4、稅費承擔

按照(zhao)法(fa)律、法(fa)規(gui)(gui)、規(gui)(gui)章及其他規(gui)(gui)范性文(wen)件規(gui)(gui)定，出(chu)租(zu)或轉租(zu)商鋪的，出(chu)租(zu)人或轉租(zu)人應(ying)當承擔(dan)以下稅費：

1）出租：

營業稅及(ji)附加(jia)租金*5.55%

房產稅租(zu)金*12%

個(ge)人(ren)所(suo)得稅(shui)所(suo)得部(bu)分*20%（所(suo)得部(bu)分為租金扣除維(wei)修(xiu)費用(yong)，維(wei)修(xiu)費用(yong)每(mei)次不超過800元）

印(yin)花稅(shui)租金(jin)（總額）0.1%（在第一次繳稅(shui)時一次性(xing)繳納，按(an)租期內所(suo)有總租金(jin)計算。）

土(tu)地使(shi)用稅按房屋地段(duan)每平(ping)方米征(zheng)收，具(ju)體以(yi)代征(zheng)機關實際征(zheng)收為準。

2）轉租：

營(ying)業稅及(ji)附加轉租收入*5.55%

印(yin)花稅印(yin)花稅轉租租金(jin)（總額）0.1%

在實踐中，商(shang)鋪租賃稅費德繳納比較(jiao)多(duo)樣，上述標(biao)準(zhun)只是法(fa)(fa)定征(zheng)收標(biao)準(zhun)，不同區域(yu)或許存有不同的(de)征(zheng)收方法(fa)(fa)，具體可在簽(qian)訂商(shang)鋪合同前咨詢實際(ji)代征(zheng)網點工作(zuo)人(ren)員。

雖然上述稅費德繳(jiao)納(na)主(zhu)體為出租(zu)人(ren)或轉租(zu)人(ren)，但租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)中可以(yi)約定具體稅金數額(e)的(de)(de)(de)承(cheng)擔(dan)人(ren)，此時，無論出租(zu)人(ren)和承(cheng)租(zu)人(ren)都應(ying)當清楚商鋪租(zu)賃(lin)的(de)(de)(de)稅費金額(e)比較高，應(ying)當慎重考慮長期(qi)稅費調整增(zeng)加的(de)(de)(de)費用后，再行約定具體承(cheng)擔(dan)人(ren)，不要被某(mou)些(xie)代征網點短期(qi)內較低(di)的(de)(de)(de)稅率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承(cheng)租商鋪(pu)(pu)的目的在于開(kai)展(zhan)商業經(jing)意活動，而商業經(jing)營(ying)活動首要(yao)條(tiao)件就是必須合法取(qu)得營(ying)業執照(zhao)，因(yin)此，在簽訂商鋪(pu)(pu)租賃合同(tong)時，許多條(tiao)款都(dou)要(yao)圍繞著營(ying)業執照(zhao)的辦理來(lai)設置，主要(yao)涉及(ji)以下幾個方面：

1）原有租賃登(deng)記信息沒(mei)有注銷，從而導致新租賃合同無法(fa)辦(ban)理(li)租賃登(deng)記，從而導致無法(fa)及時(shi)辦(ban)理(li)營業(ye)執照；

2）商(shang)鋪上原本已經注(zhu)冊了營(ying)業(ye)執照，而該(gai)營(ying)業(ye)登記信息沒有注(zhu)銷或者遷移，從而導致在同一(yi)個商(shang)鋪上無法再次注(zhu)冊新的(de)營(ying)業(ye)執照；

3）房(fang)屋類(lei)型不是商業(ye)(ye)用房(fang)，從(cong)而(er)(er)無法進行商業(ye)(ye)經營(ying)活(huo)動，而(er)(er)導(dao)致無法注冊營(ying)業(ye)(ye)執照(zhao)；

4）涉及特種經營行業（娛樂、餐(can)飲等）的，還需要(yao)經過公安、消防、衛生(sheng)、環境等部門檢(jian)查合格(ge)，取得(de)治安許可證(zheng)、衛生(sheng)許可證(zheng)等證(zheng)件后，方可取得(de)營業執照；

5）因出租(zu)人(ren)材料缺失而導致無法注冊營業執(zhi)照。

對于上述(shu)第1、2、3、5條(tiao)(tiao)情形(xing)，可(ke)(ke)在(zai)合同中設(she)定為出(chu)租人(ren)義(yi)務(wu)，并給予出(chu)租人(ren)合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(ying)當承(cheng)擔相應(ying)的違(wei)約責任；上述(shu)第4條(tiao)(tiao)情形(xing)，可(ke)(ke)設(she)定為無責任解約情形(xing)，以保障(zhang)承(cheng)租人(ren)萬一無法辦出(chu)營業執照時(shi)可(ke)(ke)以無責任解除合同。

6、裝修的處置

商鋪(pu)租(zu)賃中，往(wang)往(wang)需要花費大額資(zi)金用于鋪(pu)面裝修(xiu)，為了確保裝修(xiu)能(neng)夠順利(li)進行(xing)，以及保障裝修(xiu)利(li)益(yi)，在合(he)同中應當注意幾(ji)個問題：

1）明(ming)確(que)約(yue)(yue)定(ding)出租人是(shi)否同(tong)意承租人對商鋪進(jin)行裝(zhuang)修，以及(ji)裝(zhuang)修圖紙或方案是(shi)否需要(yao)取(qu)得出租人同(tong)意等，若有特別的改(gai)建(jian)、搭建(jian)的，應當明(ming)確(que)約(yue)(yue)定(ding)清(qing)楚，對于廣(guang)告(gao)、店招位置也可約(yue)(yue)定(ding)清(qing)楚。

2）解除(chu)合同的違(wei)約責任，不僅(jin)僅(jin)考慮違(wei)約金(jin)部分(fen)，因(yin)為違(wei)約金(jin)常常會約定等同于(yu)押金(jin)，數(shu)額不高，往往不及承租人的裝修損失(shi)，因(yin)此(ci)，應當約定在此(ci)情形(xing)下，出(chu)租人除(chu)承擔(dan)(dan)違(wei)約金(jin)外，還需要承擔(dan)(dan)承租人所遭(zao)受的裝修損失(shi)費用。

3）明確租(zu)賃(lin)期滿時，裝修、添附的處置方式。

7、水、電、電話線等

因(yin)商(shang)鋪(pu)經營的(de)(de)特殊性，對(dui)于水、電(dian)、電(dian)話線(xian)均可(ke)能特殊需(xu)要，這(zhe)些公共資源的(de)(de)供(gong)應又會(hui)受到各種因(yin)素影響(xiang)，建議承租商(shang)鋪(pu)前，應當先行考察(cha)是否滿足(zu)使用需(xu)求(qiu)，若不滿足(zu)的(de)(de)，確定如何辦(ban)理擴(kuo)(kuo)容或增量(liang)(liang)，以(yi)及辦(ban)理擴(kuo)(kuo)容或增量(liang)(liang)所(suo)需(xu)費(fei)用，并在合(he)在同明確約定相關內(nei)容，以(yi)及無(wu)法滿足(zu)正常進行需(xu)求(qiu)的(de)(de)情(qing)形下(xia)，承租人人免(mian)責解除合(he)同的(de)(de)權利。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租賃(lin)合同登記(ji)備案，屬(shu)于合同備案登記(ji)性質，此登記(ji)的效力(li)主要包括(kuo)以下內容：

1）登記與否不(bu)影響合同本身(shen)的生效，即使沒(mei)有辦理備案(an)等記，合同依然在生效條件滿(man)足時就(jiu)生效；

2）經登(deng)(deng)記(ji)(ji)的案件，具有對抗(kang)第(di)三人(ren)的法律效力，比如，若出租人(ren)將房屋出租給兩個(ge)承(cheng)(cheng)租人(ren)的，其中一(yi)個(ge)合同辦(ban)(ban)理了租賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，另(ling)一(yi)個(ge)沒有辦(ban)(ban)理租賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，則房屋應當租賃(lin)(lin)給辦(ban)(ban)理租賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)的承(cheng)(cheng)租人(ren)，出租人(ren)并向沒有租賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)的承(cheng)(cheng)租人(ren)承(cheng)(cheng)擔違約責任(ren)。

因此(ci)，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chan)交(jiao)易中(zhong)心辦(ban)理租(zu)賃備案登記(ji)。另外，大多數工商部門在辦(ban)理營業執照時，均要求租(zu)賃合同經過租(zu)賃備案登記(ji)。

9 、轉租問題

商(shang)鋪市場(chang)中經常會遇見許(xu)多“二(er)房(fang)東(dong)”“三房(fang)東(dong)”情(qing)形，這其中就存(cun)在轉(zhuan)租(zu)的(de)(de)問(wen)題。俗稱(cheng)的(de)(de)“轉(zhuan)租(zu)”其實涵蓋了法律規(gui)定(ding)的(de)(de)兩種變更方(fang)式“轉(zhuan)租(zu)”和(he)“承租(zu)權轉(zhuan)讓(rang)”，依(yi)法律規(gui)定(ding)，“轉(zhuan)租(zu)”是(shi)指上手租(zu)賃關系(xi)(xi)不解(jie)除(chu)，本手在此建(jian)立租(zu)賃關系(xi)(xi)，而“承租(zu)權轉(zhuan)讓(rang)”是(shi)指上手租(zu)賃關系(xi)(xi)，新承租(zu)人直(zhi)接(jie)替代原承租(zu)人與出(chu)租(zu)人（業主）建(jian)立租(zu)賃關系(xi)(xi)。在這兩種形式下，需(xu)要(yao)注意以下問(wen)題：

1）轉(zhuan)租(zu)(zu)必(bi)須取得(de)出租(zu)(zu)人書面同意，同樣承租(zu)(zu)權轉(zhuan)讓中，解除(chu)原(yuan)租(zu)(zu)賃(lin)合同和(he)重潛心租(zu)(zu)賃(lin)合同，也(ye)需要征得(de)出租(zu)(zu)人同意。

2）原承(cheng)租(zu)人往(wang)往(wang)向(xiang)新承(cheng)租(zu)人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等(deng)，此筆費用(yong)(yong)不屬于法(fa)(fa)定承(cheng)租(zu)人應承(cheng)擔費用(yong)(yong)，但法(fa)(fa)律亦(yi)沒有明(ming)確禁止，因此，只要雙(shuang)方當時協商同意的，亦(yi)會受(shou)到(dao)法(fa)(fa)律保護。建議承(cheng)租(zu)人在支付此筆費用(yong)(yong)時，應當考慮分(fen)批次與轉租(zu)或承(cheng)租(zu)權轉讓錯作(zuo)環(huan)節結合起(qi)來(lai)支付，以此降(jiang)低(di)資金風險，并(bing)可考慮將(jiang)營(ying)業(ye)執(zhi)照辦(ban)理成功作(zuo)為該筆費用(yong)(yong)退還或解除情形。

鑒于商鋪租賃合(he)(he)同(tong)牽涉問(wen)題較多，涉及(ji)合(he)(he)同(tong)金額較大，建議對此類合(he)(he)同(tong)應謹(jin)慎簽訂，必要時，聘(pin)請專業人(ren)士把關，以(yi)免合(he)(he)同(tong)履行過程中出現糾紛引起訴(su)訟(song)，更是得不償失。

10、買賣與租賃

許多承租(zu)人(ren)(ren)經常擔心(xin)承租(zu)商鋪之后，業主(zhu)將商鋪出售了怎(zen)么辦，其實，承租(zu)人(ren)(ren)完全無(wu)須擔心(xin)此種風險，因為法律對于承租(zu)人(ren)(ren)賦予(yu)了兩(liang)重特殊保(bao)護：

1）出租人(ren)在出售(shou)(shou)時，承(cheng)(cheng)租人(ren)享(xiang)有同等條(tiao)件(jian)之下(xia)的(de)優先購(gou)買(mai)(mai)權，即若承(cheng)(cheng)租人(ren)在等同于其他購(gou)買(mai)(mai)人(ren)的(de)條(tiao)件(jian)下(xia)主張(zhang)購(gou)買(mai)(mai)該(gai)商(shang)鋪的(de)，則業主必須將該(gai)商(shang)鋪出售(shou)(shou)給承(cheng)(cheng)租人(ren)，以(yi)此保障(zhang)了承(cheng)(cheng)租人(ren)的(de)使(shi)用(yong)利(li)益(yi)。

2）即(ji)使(shi)承租人不(bu)想購買(mai)承租商鋪(pu)的，業主出(chu)售(shou)后，新的業主也應(ying)當履(lv)行(xing)租賃(lin)合同，否則，新業主應(ying)當承當租賃(lin)合同中的違(wei)約責任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的(de)房屋準備開設(she)酒店，必將(jiang)導致人力、財力的(de)損(sun)失。在無法(fa)確定的(de)情形下(xia)，承租(zu)人可以在租(zu)賃合同中(zhong)特別約定相關(guan)事宜作為(wei)解約條件，以此避(bi)免遭受不必要的(de)違約責(ze)任。