1、調查商鋪的產權

承租商鋪之前(qian)，應當(dang)赴該商(shang)鋪所在房(fang)地產交易中心進行產權調查，確認(ren)以下幾個重(zhong)大信息：

1）房(fang)屋的(de)(de)用途(tu)和土(tu)地(di)用途(tu)，必(bi)須確(que)保房(fang)屋的(de)(de)類型為(wei)商業(ye)用房(fang)性(xing)質(zhi)、土(tu)地(di)用途(tu)是非(fei)住宅(zhai)性(xing)質(zhi)方可承(cheng)租作為(wei)商鋪使用，否則(ze)，將面臨(lin)無法(fa)辦出營業(ye)執照以及非(fei)法(fa)使用房(fang)屋的(de)(de)風險。

2）房屋(wu)權利(li)人，以確(que)保(bao)與房屋(wu)權利(li)人或(huo)者其他由(you)權利(li)人簽署租(zu)賃合(he)同。

3）房屋是否已經(jing)存(cun)有租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)(ji)信息(xi)，若已經(jing)存(cun)有租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)(ji)信息(xi)的(de)，導致(zhi)新(xin)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同無(wu)法辦(ban)理登記(ji)(ji)手續，從而導致(zhi)新(xin)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)關系無(wu)法對抗第三(san)人，也會影響新(xin)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人順利辦(ban)出營(ying)業執照。

如果承(cheng)租(zu)人無法查清，可(ke)以委托律師到相(xiang)關(guan)部(bu)門進行調查。

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2、免租裝修期

商(shang)鋪租(zu)(zu)賃中(zhong)，免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)(zhuang)修期(qi)(qi)經(jing)常會出(chu)現在(zai)(zai)合同之中(zhong)，主要是(shi)由于承租(zu)(zu)人(ren)在(zai)(zai)交(jiao)房后需(xu)要對(dui)房屋進行裝(zhuang)(zhuang)修，實際不能辦公、營(ying)業，此種(zhong)情(qing)形(xing)下(xia)，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同意(yi)不收取承租(zu)(zu)人(ren)裝(zhuang)(zhuang)修期(qi)(qi)間的租(zu)(zu)金。但“免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)(zhuang)修期(qi)(qi)”非法律(lv)明確(que)規定(ding)(ding)的概念，因此，在(zai)(zai)簽訂租(zu)(zu)賃合同時一定(ding)(ding)要明確(que)約定(ding)(ding)免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)(zhuang)修期(qi)(qi)起止時間，免(mian)除支(zhi)付的具體費(fei)用，一般情(qing)形(xing)下(xia)，只免(mian)除租(zu)(zu)金，實際使用房屋產生的水費(fei)、電費(fei)等還(huan)需(xu)按合同約定(ding)(ding)承擔。

3、租賃保證金

俗稱“押(ya)金(jin)(jin)(jin)”，主要(yao)用(yong)于抵(di)充(chong)承租(zu)(zu)人(ren)應(ying)(ying)當(dang)承擔但未繳(jiao)付的(de)(de)費(fei)(fei)(fei)用(yong)。因為商鋪適(shi)應(ying)(ying)的(de)(de)電費(fei)(fei)(fei)、電話費(fei)(fei)(fei)、物業管理費(fei)(fei)(fei)等費(fei)(fei)(fei)用(yong)比較高(gao)，因此建議押(ya)金(jin)(jin)(jin)應(ying)(ying)當(dang)適(shi)當(dang)高(gao)一(yi)些，以(yi)(yi)免不夠抵(di)充(chong)上述費(fei)(fei)(fei)用(yong)，另外(wai)，還需要(yao)特別注(zhu)意的(de)(de)是，承租(zu)(zu)人(ren)在承租(zu)(zu)過(guo)程中，不斷地拖(tuo)付相關費(fei)(fei)(fei)用(yong)，押(ya)金(jin)(jin)(jin)抵(di)扣不夠的(de)(de)情況下怎(zen)么辦?可以(yi)(yi)在合同(tong)應(ying)(ying)當(dang)約(yue)(yue)定補(bu)足(zu)“押(ya)金(jin)(jin)(jin)”的(de)(de)方(fang)(fang)案，即每次出租(zu)(zu)人(ren)用(yong)“押(ya)金(jin)(jin)(jin)”抵(di)扣相關費(fei)(fei)(fei)用(yong)后，承租(zu)(zu)人(ren)應(ying)(ying)當(dang)在合理期(qi)限內補(bu)足(zu)支付“押(ya)金(jin)(jin)(jin)”，如果(guo)經出租(zu)(zu)人(ren)通知后一(yi)定時間內補(bu)足(zu)的(de)(de)話，則出租(zu)(zu)人(ren)可以(yi)(yi)單方(fang)(fang)解約(yue)(yue)，并追究(jiu)承租(zu)(zu)人(ren)相應(ying)(ying)的(de)(de)違約(yue)(yue)責任。若合同(tong)中有此約(yue)(yue)定，則可以(yi)(yi)有效整治(zhi)承租(zu)(zu)人(ren)“老(lao)賴”行為。

4、稅費承擔

按(an)照法(fa)律(lv)、法(fa)規、規章及其他規范(fan)性(xing)文(wen)件規定，出(chu)租(zu)或轉租(zu)商(shang)鋪的，出(chu)租(zu)人或轉租(zu)人應當承(cheng)擔以下稅費(fei)：

1）出租：

營業稅及附(fu)加租金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得稅所得部分(fen)*20%（所得部分(fen)為(wei)租金扣除(chu)維(wei)修費(fei)用，維(wei)修費(fei)用每次不超過800元(yuan)）

印花(hua)稅租(zu)金（總(zong)額）0.1%（在(zai)第一次繳稅時一次性繳納，按租(zu)期內所有(you)總(zong)租(zu)金計算。）

土地(di)使用稅按(an)房屋地(di)段每平方(fang)米征(zheng)收，具(ju)體以代征(zheng)機關實際征(zheng)收為準。

2）轉租：

營業稅(shui)及附加(jia)轉(zhuan)租收入*5.55%

印(yin)花稅印(yin)花稅轉租租金(jin)（總額）0.1%

在實踐中，商鋪租(zu)賃稅費德繳納比(bi)較(jiao)多樣，上述標準只是法定(ding)征收(shou)標準，不同區域或許(xu)存有不同的征收(shou)方法，具體可在簽(qian)訂商鋪合同前咨詢實際(ji)代(dai)征網點工作人員(yuan)。

雖然上述稅(shui)(shui)(shui)費(fei)德繳納主體為(wei)出(chu)租人(ren)(ren)或轉租人(ren)(ren)，但租賃合同中(zhong)可以(yi)約定具(ju)體稅(shui)(shui)(shui)金數額的(de)承(cheng)擔(dan)人(ren)(ren)，此時(shi)，無論出(chu)租人(ren)(ren)和(he)承(cheng)租人(ren)(ren)都應(ying)當清楚商鋪租賃的(de)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)金額比較(jiao)高，應(ying)當慎(shen)重考慮長(chang)期稅(shui)(shui)(shui)費(fei)調整增(zeng)加(jia)的(de)費(fei)用后，再行約定具(ju)體承(cheng)擔(dan)人(ren)(ren)，不要(yao)被(bei)某些代征網點(dian)短期內較(jiao)低的(de)稅(shui)(shui)(shui)率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承租商鋪的目的在(zai)于開展商業(ye)經意(yi)活(huo)動(dong)，而商業(ye)經營活(huo)動(dong)首要(yao)條件就是必須合法取得營業(ye)執(zhi)照，因此，在(zai)簽訂商鋪租賃合同(tong)時，許(xu)多條款都要(yao)圍繞(rao)著營業(ye)執(zhi)照的辦理來設置，主要(yao)涉及以下幾個(ge)方面：

1）原(yuan)有租(zu)賃(lin)登(deng)記信息沒有注銷，從而(er)導(dao)致(zhi)新租(zu)賃(lin)合同無法(fa)辦理(li)租(zu)賃(lin)登(deng)記，從而(er)導(dao)致(zhi)無法(fa)及(ji)時辦理(li)營業執照；

2）商(shang)鋪上原本已經注冊了(le)營(ying)(ying)業(ye)執照，而該營(ying)(ying)業(ye)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dao)致(zhi)在(zai)同一個商(shang)鋪上無法再次(ci)注冊新的營(ying)(ying)業(ye)執照；

3）房屋類(lei)型(xing)不(bu)是商業(ye)用房，從而無法(fa)進行商業(ye)經營活(huo)動，而導致無法(fa)注冊營業(ye)執照(zhao)；

4）涉及特種(zhong)經營行(xing)業（娛(yu)樂、餐飲等）的，還需(xu)要經過公安(an)、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安(an)許可(ke)證、衛生許可(ke)證等證件后，方可(ke)取得營業執照；

5）因出租人材料缺失而導致無(wu)法注冊營業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形(xing)，可在合(he)同中設定(ding)為出(chu)租人義務，并給予出(chu)租人合(he)理寬限期，超過一(yi)定(ding)期限還(huan)無法解除(chu)妨礙的(de)，應(ying)當承擔相應(ying)的(de)違約責(ze)任；上述第4條情形(xing)，可設定(ding)為無責(ze)任解約情形(xing)，以保(bao)障承租人萬一(yi)無法辦出(chu)營業(ye)執照時(shi)可以無責(ze)任解除(chu)合(he)同。

6、裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面(mian)裝(zhuang)修(xiu)，為(wei)了確保裝(zhuang)修(xiu)能夠順利進行，以及保障裝(zhuang)修(xiu)利益，在合同中應當(dang)注意幾個(ge)問(wen)題：

1）明(ming)確(que)約(yue)定出租人(ren)是否同意承租人(ren)對(dui)商鋪進行裝修，以(yi)及裝修圖紙或(huo)方案是否需要取得(de)出租人(ren)同意等(deng)，若(ruo)有特別(bie)的改建、搭建的，應當明(ming)確(que)約(yue)定清(qing)楚(chu)，對(dui)于廣(guang)告、店(dian)招(zhao)位(wei)置也可約(yue)定清(qing)楚(chu)。

2）解除合(he)同(tong)的違約(yue)(yue)責任，不(bu)(bu)僅僅考慮違約(yue)(yue)金部分，因為違約(yue)(yue)金常常會(hui)約(yue)(yue)定(ding)等同(tong)于押金，數(shu)額不(bu)(bu)高，往往不(bu)(bu)及承租(zu)人的裝修損失，因此，應當約(yue)(yue)定(ding)在此情形(xing)下，出租(zu)人除承擔違約(yue)(yue)金外，還需要承擔承租(zu)人所遭受的裝修損失費用(yong)。

3）明(ming)確租賃期滿時，裝(zhuang)修(xiu)、添附的處(chu)置方(fang)式。

7、水、電、電話線等

因商鋪(pu)經營的特殊性，對(dui)于水、電(dian)、電(dian)話(hua)線均可能特殊需(xu)(xu)要，這些公共資(zi)源的供應又會受(shou)到各種(zhong)因素影響，建議(yi)承租商鋪(pu)前，應當先行(xing)考察是(shi)否滿(man)足(zu)使(shi)用需(xu)(xu)求(qiu)，若不滿(man)足(zu)的，確定如(ru)何辦(ban)理擴容或增量，以(yi)及辦(ban)理擴容或增量所需(xu)(xu)費用，并在(zai)合(he)在(zai)同明確約(yue)定相關內(nei)容，以(yi)及無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)正(zheng)常進行(xing)需(xu)(xu)求(qiu)的情形下，承租人人免責(ze)解除(chu)合(he)同的權利。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租(zu)賃合同登(deng)記備(bei)案(an)，屬于(yu)合同備(bei)案(an)登(deng)記性質，此登(deng)記的效力主要包括以下內容(rong)：

1）登記與否不影響合(he)同本身(shen)的生(sheng)效(xiao)，即(ji)使(shi)沒有辦理(li)備案等記，合(he)同依然在生(sheng)效(xiao)條件滿足時就生(sheng)效(xiao)；

2）經(jing)登(deng)(deng)記(ji)(ji)的案(an)件，具有(you)對抗第三人(ren)的法律效(xiao)力，比如，若出(chu)租(zu)人(ren)將房(fang)屋出(chu)租(zu)給兩個承(cheng)租(zu)人(ren)的，其中一個合(he)同辦理了(le)租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，另一個沒有(you)辦理租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，則房(fang)屋應當租(zu)賃(lin)(lin)給辦理租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)的承(cheng)租(zu)人(ren)，出(chu)租(zu)人(ren)并(bing)向沒有(you)租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)(deng)記(ji)(ji)的承(cheng)租(zu)人(ren)承(cheng)擔違約責任。

因此(ci)，建議及時(shi)赴(fu)該商鋪所在地(di)房地(di)產交易(yi)中心(xin)辦(ban)理租(zu)賃(lin)備(bei)案(an)登(deng)記(ji)。另外，大多數工(gong)商部門在辦(ban)理營(ying)業執照時(shi)，均要(yao)求租(zu)賃(lin)合同(tong)經(jing)過租(zu)賃(lin)備(bei)案(an)登(deng)記(ji)。

9 、轉租問題

商鋪市場中(zhong)(zhong)經常會(hui)遇見許(xu)多(duo)“二房東”“三房東”情形，這(zhe)其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)就存在轉(zhuan)(zhuan)租(zu)的(de)問題。俗稱的(de)“轉(zhuan)(zhuan)租(zu)”其(qi)(qi)實(shi)涵蓋(gai)了法(fa)(fa)律規(gui)定的(de)兩種變更方式(shi)“轉(zhuan)(zhuan)租(zu)”和(he)“承(cheng)(cheng)租(zu)權轉(zhuan)(zhuan)讓”，依法(fa)(fa)律規(gui)定，“轉(zhuan)(zhuan)租(zu)”是指(zhi)上手(shou)(shou)租(zu)賃關系不(bu)解(jie)除(chu)，本(ben)手(shou)(shou)在此建立租(zu)賃關系，而“承(cheng)(cheng)租(zu)權轉(zhuan)(zhuan)讓”是指(zhi)上手(shou)(shou)租(zu)賃關系，新承(cheng)(cheng)租(zu)人直接替代(dai)原(yuan)承(cheng)(cheng)租(zu)人與出租(zu)人（業主）建立租(zu)賃關系。在這(zhe)兩種形式(shi)下(xia)，需要注意(yi)以下(xia)問題：

1）轉(zhuan)租必須取得出(chu)租人書面(mian)同(tong)(tong)意，同(tong)(tong)樣承租權轉(zhuan)讓中，解除原租賃合(he)同(tong)(tong)和重潛心租賃合(he)同(tong)(tong)，也(ye)需要征得出(chu)租人同(tong)(tong)意。

2）原承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人往往向(xiang)新承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人主(zhu)張一筆(bi)補(bu)償費，主(zhu)要補(bu)償裝(zhuang)修損失等，此筆(bi)費用(yong)不屬于(yu)法(fa)定(ding)承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人應承(cheng)(cheng)(cheng)擔費用(yong)，但法(fa)律亦(yi)(yi)沒有明確禁止，因(yin)此，只要雙方當時(shi)協商同意的，亦(yi)(yi)會受到法(fa)律保護。建議承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人在(zai)支付此筆(bi)費用(yong)時(shi)，應當考(kao)慮分(fen)批次與(yu)轉租(zu)或承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)權轉讓錯作環節結合起(qi)來支付，以此降低資金(jin)風險，并可考(kao)慮將營(ying)業(ye)執照(zhao)辦理成(cheng)功作為該筆(bi)費用(yong)退還或解除情形。

鑒于商鋪租賃合同(tong)(tong)牽涉(she)問(wen)題較多，涉(she)及合同(tong)(tong)金額(e)較大，建議對此類(lei)合同(tong)(tong)應(ying)謹慎(shen)簽訂(ding)，必要時，聘請專業人士把關，以免合同(tong)(tong)履行過程中出現(xian)糾(jiu)紛引起(qi)訴訟，更(geng)是(shi)得不(bu)償(chang)失。

10、買賣與租賃

許多承租人經常擔心(xin)承租商鋪(pu)(pu)之后，業主將(jiang)商鋪(pu)(pu)出售了怎么辦，其實，承租人完全無(wu)須擔心(xin)此種(zhong)風險，因為法律對于承租人賦予了兩(liang)重特殊(shu)保護：

1）出租人(ren)在出售(shou)(shou)時，承(cheng)租人(ren)享有同等條件之下的(de)優先購(gou)買(mai)權(quan)，即(ji)若承(cheng)租人(ren)在等同于其他購(gou)買(mai)人(ren)的(de)條件下主張購(gou)買(mai)該(gai)商鋪(pu)的(de)，則業主必(bi)須將該(gai)商鋪(pu)出售(shou)(shou)給(gei)承(cheng)租人(ren)，以此保(bao)障了承(cheng)租人(ren)的(de)使用(yong)利益。

2）即(ji)使(shi)承租(zu)人不想購買承租(zu)商鋪的(de)(de)，業(ye)主(zhu)出售后(hou)，新的(de)(de)業(ye)主(zhu)也應當履行租(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)，否則(ze)，新業(ye)主(zhu)應當承當租(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)中的(de)(de)違約責任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房(fang)屋準備開(kai)設酒(jiu)店，必將(jiang)導致人力、財力的損失(shi)。在無法確定(ding)的情形下，承租人可以(yi)在租賃合同中特別約(yue)定(ding)相(xiang)關事宜(yi)作為(wei)解約(yue)條(tiao)件，以(yi)此避免遭受(shou)不必要的違(wei)約(yue)責任(ren)。