1、調查商鋪的產權

承租商鋪之(zhi)前，應當(dang)赴(fu)該商鋪所在房(fang)地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個(ge)重大信息：

1）房(fang)屋的(de)用(yong)途(tu)和土地用(yong)途(tu)，必須確保房(fang)屋的(de)類型為(wei)商(shang)(shang)業(ye)用(yong)房(fang)性(xing)(xing)質、土地用(yong)途(tu)是非住宅性(xing)(xing)質方可承租作(zuo)為(wei)商(shang)(shang)鋪使用(yong)，否則，將面臨無法辦(ban)出營(ying)業(ye)執(zhi)照(zhao)以及非法使用(yong)房(fang)屋的(de)風險。

2）房屋權(quan)利(li)人(ren)，以確保與房屋權(quan)利(li)人(ren)或(huo)者其他由權(quan)利(li)人(ren)簽署租賃合同。

3）房屋是否已經存(cun)(cun)有(you)租(zu)賃(lin)登記信息，若已經存(cun)(cun)有(you)租(zu)賃(lin)登記信息的(de)，導致(zhi)新租(zu)賃(lin)合同無法(fa)辦理登記手(shou)續，從(cong)而導致(zhi)新承租(zu)人的(de)租(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)無法(fa)對抗第三人，也會(hui)影(ying)響新承租(zu)人順利(li)辦出(chu)營業(ye)執(zhi)照。

如果承租人無法查(cha)清，可以(yi)委(wei)托律師到相關部門(men)進行調查(cha)。

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2、免租裝修期

商鋪租(zu)(zu)賃(lin)中，免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)經(jing)常會出現在合(he)同(tong)之中，主要是(shi)由于承租(zu)(zu)人(ren)在交房(fang)后需(xu)要對房(fang)屋進(jin)行裝(zhuang)修(xiu)，實(shi)際(ji)不能辦公、營業(ye)，此(ci)(ci)種情形下(xia)，出租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意不收取承租(zu)(zu)人(ren)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)間的(de)(de)租(zu)(zu)金。但(dan)“免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)”非法律明確(que)規定的(de)(de)概念，因此(ci)(ci)，在簽訂租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)時(shi)(shi)一定要明確(que)約定免(mian)租(zu)(zu)裝(zhuang)修(xiu)期(qi)(qi)起(qi)止時(shi)(shi)間，免(mian)除(chu)支付的(de)(de)具體費用，一般情形下(xia)，只免(mian)除(chu)租(zu)(zu)金，實(shi)際(ji)使用房(fang)屋產生的(de)(de)水(shui)費、電(dian)費等還(huan)需(xu)按合(he)同(tong)約定承擔(dan)。

3、租賃保證金

俗(su)稱“押(ya)金(jin)(jin)”，主要用于抵(di)充承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)應當(dang)(dang)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔但未繳付(fu)的(de)(de)費(fei)(fei)用。因(yin)為(wei)(wei)商鋪(pu)適應的(de)(de)電費(fei)(fei)、電話費(fei)(fei)、物業管理(li)費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用比較高，因(yin)此建(jian)議押(ya)金(jin)(jin)應當(dang)(dang)適當(dang)(dang)高一(yi)些，以(yi)免不(bu)(bu)夠(gou)抵(di)充上述費(fei)(fei)用，另(ling)外，還(huan)需要特別注意的(de)(de)是，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)在(zai)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)過程中(zhong)，不(bu)(bu)斷地拖(tuo)付(fu)相關費(fei)(fei)用，押(ya)金(jin)(jin)抵(di)扣(kou)不(bu)(bu)夠(gou)的(de)(de)情況下怎(zen)么辦?可(ke)以(yi)在(zai)合同(tong)應當(dang)(dang)約(yue)定補(bu)足“押(ya)金(jin)(jin)”的(de)(de)方案(an)，即每次出(chu)租(zu)人(ren)(ren)用“押(ya)金(jin)(jin)”抵(di)扣(kou)相關費(fei)(fei)用后，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)應當(dang)(dang)在(zai)合理(li)期限內(nei)(nei)補(bu)足支付(fu)“押(ya)金(jin)(jin)”，如果經出(chu)租(zu)人(ren)(ren)通知后一(yi)定時間內(nei)(nei)補(bu)足的(de)(de)話，則出(chu)租(zu)人(ren)(ren)可(ke)以(yi)單方解約(yue)，并追究承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)相應的(de)(de)違約(yue)責(ze)任。若(ruo)合同(tong)中(zhong)有(you)此約(yue)定，則可(ke)以(yi)有(you)效整治承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)“老(lao)賴”行(xing)為(wei)(wei)。

4、稅費承擔

按照法(fa)律、法(fa)規、規章及其(qi)他規范性文(wen)件規定，出租(zu)或轉租(zu)商鋪的，出租(zu)人(ren)或轉租(zu)人(ren)應(ying)當(dang)承擔(dan)以下稅費(fei)：

1）出租：

營業稅及附加租金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得(de)稅所得(de)部分*20%（所得(de)部分為租金扣除(chu)維修(xiu)費(fei)用，維修(xiu)費(fei)用每次不超過800元）

印(yin)花稅租(zu)(zu)(zu)金（總額）0.1%（在第一(yi)次(ci)繳(jiao)稅時一(yi)次(ci)性繳(jiao)納(na)，按租(zu)(zu)(zu)期內所有總租(zu)(zu)(zu)金計算(suan)。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代(dai)征機關實際征收為準。

2）轉租：

營業稅及附(fu)加(jia)轉租收(shou)入*5.55%

印花(hua)稅印花(hua)稅轉租租金（總額）0.1%

在實踐中，商鋪(pu)租賃稅(shui)費德繳(jiao)納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同(tong)區域或許存有不同(tong)的征收方法，具(ju)體可在簽訂(ding)商鋪(pu)合同(tong)前咨(zi)詢實際代征網(wang)點工作人(ren)員。

雖(sui)然上述稅(shui)(shui)費德繳(jiao)納主體為出租(zu)人(ren)或轉租(zu)人(ren)，但租(zu)賃(lin)合同中可以約定(ding)具體稅(shui)(shui)金(jin)(jin)數額的(de)承(cheng)(cheng)擔人(ren)，此時，無論出租(zu)人(ren)和承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)都應當(dang)清楚商鋪租(zu)賃(lin)的(de)稅(shui)(shui)費金(jin)(jin)額比較(jiao)高，應當(dang)慎(shen)重考慮長期稅(shui)(shui)費調整增加的(de)費用后，再行約定(ding)具體承(cheng)(cheng)擔人(ren)，不要被某些代(dai)征網點短期內較(jiao)低(di)的(de)稅(shui)(shui)率(lv)所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承租(zu)商鋪的目的在于開(kai)展商業(ye)(ye)經意(yi)活動，而商業(ye)(ye)經營(ying)活動首要(yao)條件就是(shi)必須合(he)法取得營(ying)業(ye)(ye)執照，因此，在簽訂商鋪租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)時，許多條款(kuan)都要(yao)圍繞著營(ying)業(ye)(ye)執照的辦理來(lai)設置，主要(yao)涉及以下幾個方(fang)面：

1）原有租(zu)賃(lin)登(deng)記(ji)信(xin)息沒有注銷，從而導致(zhi)新(xin)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)無(wu)法辦理租(zu)賃(lin)登(deng)記(ji)，從而導致(zhi)無(wu)法及時辦理營業執照；

2）商(shang)(shang)鋪上原本已經(jing)注冊(ce)(ce)了營(ying)(ying)(ying)業(ye)執照，而該營(ying)(ying)(ying)業(ye)登記信息沒有(you)注銷或者遷移，從而導致(zhi)在同一個商(shang)(shang)鋪上無法再次注冊(ce)(ce)新的營(ying)(ying)(ying)業(ye)執照；

3）房(fang)屋類(lei)型不是商(shang)業(ye)用房(fang)，從而(er)無法進行商(shang)業(ye)經營活動，而(er)導致無法注冊營業(ye)執照(zhao)；

4）涉及特(te)種經營(ying)行業（娛(yu)樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防(fang)、衛(wei)生、環境等部門檢(jian)查合格(ge)，取(qu)(qu)得治安許可(ke)證、衛(wei)生許可(ke)證等證件后，方可(ke)取(qu)(qu)得營(ying)業執照(zhao)；

5）因出(chu)租(zu)人材料缺失而導致無法注冊(ce)營(ying)業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形(xing)，可在合(he)同中設定為出租(zu)人義務，并給予(yu)出租(zu)人合(he)理寬(kuan)限期(qi)，超過一定期(qi)限還無法解除(chu)妨礙(ai)的，應(ying)當(dang)承(cheng)擔相應(ying)的違約責(ze)任(ren)；上述第4條情形(xing)，可設定為無責(ze)任(ren)解約情形(xing)，以保障承(cheng)租(zu)人萬一無法辦出營業(ye)執照時(shi)可以無責(ze)任(ren)解除(chu)合(he)同。

6、裝修的處置

商鋪(pu)租賃(lin)中，往(wang)往(wang)需要花費(fei)大額資金用(yong)于鋪(pu)面裝(zhuang)修(xiu)，為了確保(bao)裝(zhuang)修(xiu)能夠順(shun)利進行，以及保(bao)障裝(zhuang)修(xiu)利益，在合同中應當注(zhu)意幾個問題：

1）明確約(yue)定出(chu)租人是(shi)否(fou)同意(yi)承(cheng)租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是(shi)否(fou)需(xu)要取得出(chu)租人同意(yi)等，若有特別的(de)改(gai)建、搭建的(de)，應當明確約(yue)定清(qing)楚，對于廣(guang)告、店招位(wei)置也可約(yue)定清(qing)楚。

2）解除(chu)合(he)同的違(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)責任，不僅(jin)僅(jin)考慮違(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金部分，因為違(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金常常會約(yue)(yue)(yue)(yue)定等(deng)同于(yu)押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失(shi)，因此，應(ying)當約(yue)(yue)(yue)(yue)定在此情形下(xia)，出租人除(chu)承擔違(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金外，還需要(yao)承擔承租人所遭受的裝修損失(shi)費用。

3）明確租(zu)賃期滿時，裝(zhuang)修、添附(fu)的處置方式(shi)。

7、水、電、電話線等

因(yin)商鋪經營的特殊性，對(dui)于水、電、電話線均可能特殊需(xu)要(yao)，這些公共資(zi)源的供應又(you)會受到各(ge)種因(yin)素影響，建(jian)議(yi)承(cheng)(cheng)租商鋪前，應當先行考察是否滿(man)足(zu)(zu)使用(yong)需(xu)求(qiu)，若(ruo)不滿(man)足(zu)(zu)的，確定如何辦(ban)理(li)擴(kuo)容(rong)或增量(liang)，以及辦(ban)理(li)擴(kuo)容(rong)或增量(liang)所需(xu)費用(yong)，并在(zai)合在(zai)同明確約定相關內容(rong)，以及無法滿(man)足(zu)(zu)正常進行需(xu)求(qiu)的情形下，承(cheng)(cheng)租人人免責解除合同的權利(li)。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租賃合同登記(ji)備案(an)，屬于合同備案(an)登記(ji)性質，此登記(ji)的效力主要包(bao)括以下內容：

1）登記與否不(bu)影響合同本身(shen)的(de)生效，即使沒有辦理備(bei)案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；

2）經登(deng)記(ji)的案件，具有對抗第三人的法律(lv)效(xiao)力，比如，若出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人將房屋出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)給兩個(ge)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人的，其中(zhong)一個(ge)合同辦理了租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)，另一個(ge)沒(mei)有辦理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)，則房屋應當租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)給辦理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)的承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人并向沒(mei)有租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)的承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人承(cheng)擔違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。

因此，建議(yi)及(ji)時赴該(gai)商(shang)鋪所在地(di)房地(di)產交易(yi)中心辦(ban)理租賃(lin)備案登記。另外，大多(duo)數工商(shang)部門在辦(ban)理營業(ye)執(zhi)照(zhao)時，均要求(qiu)租賃(lin)合(he)同(tong)經過(guo)租賃(lin)備案登記。

9 、轉租問題

商鋪市場中(zhong)經(jing)常(chang)會遇(yu)見許多(duo)“二房東”“三(san)房東”情形，這其中(zhong)就存在轉(zhuan)租(zu)的問(wen)題。俗稱(cheng)的“轉(zhuan)租(zu)”其實涵(han)蓋了法律規(gui)定的兩種(zhong)(zhong)變更方式(shi)“轉(zhuan)租(zu)”和“承租(zu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)”，依法律規(gui)定，“轉(zhuan)租(zu)”是(shi)指(zhi)上手租(zu)賃關系(xi)不解除，本手在此建(jian)立租(zu)賃關系(xi)，而“承租(zu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)”是(shi)指(zhi)上手租(zu)賃關系(xi)，新(xin)承租(zu)人直接替代原承租(zu)人與出租(zu)人（業主）建(jian)立租(zu)賃關系(xi)。在這兩種(zhong)(zhong)形式(shi)下(xia)，需(xu)要注意(yi)以下(xia)問(wen)題：

1）轉(zhuan)租(zu)必須取得出(chu)租(zu)人書面同(tong)(tong)意，同(tong)(tong)樣承租(zu)權轉(zhuan)讓(rang)中，解除(chu)原租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)(tong)和重潛心(xin)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)(tong)，也(ye)需要征(zheng)得出(chu)租(zu)人同(tong)(tong)意。

2）原承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)往往向(xiang)新承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)主張一筆(bi)補償費(fei)(fei)(fei)，主要補償裝(zhuang)修損失等，此筆(bi)費(fei)(fei)(fei)用(yong)不屬于法(fa)(fa)定承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)應承(cheng)(cheng)(cheng)擔費(fei)(fei)(fei)用(yong)，但法(fa)(fa)律(lv)亦沒有明確禁(jin)止，因(yin)此，只(zhi)要雙方當時協(xie)商同意的，亦會受到法(fa)(fa)律(lv)保護。建議承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)在支付(fu)此筆(bi)費(fei)(fei)(fei)用(yong)時，應當考慮(lv)分(fen)批(pi)次與轉租(zu)或承(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)權(quan)轉讓錯作環節結合起來(lai)支付(fu)，以此降(jiang)低資金風險，并可考慮(lv)將(jiang)營(ying)業(ye)執照辦理成功(gong)作為(wei)該筆(bi)費(fei)(fei)(fei)用(yong)退還或解除情形。

鑒于商鋪租賃合同(tong)牽涉問題較多，涉及合同(tong)金額較大，建議對此類合同(tong)應謹(jin)慎簽訂，必要時，聘請專(zhuan)業(ye)人士把關，以免合同(tong)履行過程中(zhong)出(chu)現糾紛引起訴訟，更是(shi)得不償失。

10、買賣與租賃

許多(duo)承租人經常擔心承租商(shang)(shang)鋪之(zhi)后(hou)，業主將(jiang)商(shang)(shang)鋪出售了(le)怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此(ci)種風(feng)險，因為法律對于承租人賦予(yu)了(le)兩(liang)重特殊保護：

1）出(chu)租(zu)人(ren)在出(chu)售時，承(cheng)租(zu)人(ren)享有同等條件之下的優先(xian)購(gou)買權，即若(ruo)承(cheng)租(zu)人(ren)在等同于其(qi)他購(gou)買人(ren)的條件下主張購(gou)買該商鋪(pu)的，則業主必(bi)須將(jiang)該商鋪(pu)出(chu)售給(gei)承(cheng)租(zu)人(ren)，以此保障了承(cheng)租(zu)人(ren)的使用利益。

2）即(ji)使承租(zu)人不想購買承租(zu)商鋪的，業(ye)(ye)主出售后，新(xin)(xin)的業(ye)(ye)主也應當(dang)履(lv)行租(zu)賃合(he)同，否則(ze)，新(xin)(xin)業(ye)(ye)主應當(dang)承當(dang)租(zu)賃合(he)同中(zhong)的違約責任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的(de)房屋準備開設酒(jiu)店(dian)，必將(jiang)導(dao)致(zhi)人力(li)、財力(li)的(de)損失。在無法確(que)定的(de)情形下，承租人可以在租賃合同(tong)中特別約定相關(guan)事宜(yi)作為解(jie)約條件，以此避免(mian)遭受不必要的(de)違約責任。