1、調查商鋪的產權

承租商鋪之前(qian)，應當赴該商鋪所(suo)在(zai)房(fang)地(di)產交易中(zhong)心(xin)進行(xing)產權(quan)調查，確認以下幾(ji)個重大信息(xi)：

1）房(fang)屋的用(yong)途和土(tu)地(di)用(yong)途，必須確保(bao)房(fang)屋的類(lei)型為商(shang)業(ye)用(yong)房(fang)性(xing)質、土(tu)地(di)用(yong)途是非住宅性(xing)質方可(ke)承(cheng)租(zu)作為商(shang)鋪使用(yong)，否(fou)則，將面臨無(wu)法辦(ban)出(chu)營(ying)業(ye)執照以(yi)及非法使用(yong)房(fang)屋的風險(xian)。

2）房屋權利人，以確保與(yu)房屋權利人或者其他由權利人簽(qian)署(shu)租賃合同。

3）房屋是否已(yi)經存有(you)租(zu)(zu)賃(lin)登(deng)記信息(xi)，若已(yi)經存有(you)租(zu)(zu)賃(lin)登(deng)記信息(xi)的(de)，導致(zhi)新租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同無(wu)法辦理登(deng)記手續，從而導致(zhi)新承租(zu)(zu)人(ren)(ren)的(de)租(zu)(zu)賃(lin)關系無(wu)法對抗(kang)第三人(ren)(ren)，也會(hui)影響新承租(zu)(zu)人(ren)(ren)順(shun)利(li)辦出營(ying)業執照(zhao)。

如果承租人無法查清，可以(yi)委托(tuo)律師到(dao)相關部(bu)門進行調查。

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2、免租裝修期

商鋪租賃(lin)中，免租裝(zhuang)修(xiu)期(qi)經常會出現在合同(tong)之中，主要是由于承(cheng)租人在交房后需要對(dui)房屋進行(xing)裝(zhuang)修(xiu)，實(shi)際(ji)不(bu)能辦公、營業，此種情形下(xia)，出租人同(tong)意不(bu)收取(qu)承(cheng)租人裝(zhuang)修(xiu)期(qi)間的(de)租金。但“免租裝(zhuang)修(xiu)期(qi)”非法律明確規定的(de)概念，因此，在簽訂租賃(lin)合同(tong)時一(yi)定要明確約定免租裝(zhuang)修(xiu)期(qi)起(qi)止(zhi)時間，免除支(zhi)付(fu)的(de)具體費(fei)用(yong)，一(yi)般情形下(xia)，只免除租金，實(shi)際(ji)使(shi)用(yong)房屋產(chan)生的(de)水費(fei)、電費(fei)等(deng)還需按(an)合同(tong)約定承(cheng)擔。

3、租賃保證金

俗稱“押(ya)(ya)金(jin)”，主要用(yong)于抵充承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)當承(cheng)擔但未(wei)繳付的費(fei)用(yong)。因(yin)為商鋪(pu)適應(ying)的電(dian)費(fei)、電(dian)話費(fei)、物業管(guan)理(li)(li)費(fei)等費(fei)用(yong)比較(jiao)高，因(yin)此建議押(ya)(ya)金(jin)應(ying)當適當高一(yi)些(xie)，以免不(bu)(bu)夠抵充上述費(fei)用(yong)，另(ling)外(wai)，還需要特別(bie)注意的是(shi)，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)在承(cheng)租(zu)(zu)(zu)過(guo)程中(zhong)，不(bu)(bu)斷地(di)拖付相關(guan)費(fei)用(yong)，押(ya)(ya)金(jin)抵扣(kou)不(bu)(bu)夠的情況下怎(zen)么辦?可(ke)(ke)以在合同應(ying)當約定補(bu)足“押(ya)(ya)金(jin)”的方案，即(ji)每次(ci)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)用(yong)“押(ya)(ya)金(jin)”抵扣(kou)相關(guan)費(fei)用(yong)后，承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)當在合理(li)(li)期限(xian)內補(bu)足支付“押(ya)(ya)金(jin)”，如果經出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)通知后一(yi)定時(shi)間(jian)內補(bu)足的話，則(ze)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)可(ke)(ke)以單(dan)方解約，并(bing)追究(jiu)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)相應(ying)的違(wei)約責(ze)任(ren)。若合同中(zhong)有(you)此約定，則(ze)可(ke)(ke)以有(you)效(xiao)整治承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)“老(lao)賴”行為。

4、稅費承擔

按照(zhao)法律(lv)、法規(gui)、規(gui)章(zhang)及(ji)其他規(gui)范性文件規(gui)定，出租(zu)或轉租(zu)商鋪的，出租(zu)人或轉租(zu)人應當承擔以(yi)下稅費：

1）出租：

營(ying)業稅(shui)及附加(jia)租(zu)金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得(de)稅(shui)所得(de)部分*20%（所得(de)部分為租金扣(kou)除維修費(fei)用，維修費(fei)用每次不超過800元(yuan)）

印花稅租(zu)金(jin)（總額）0.1%（在第一次繳(jiao)稅時一次性繳(jiao)納，按(an)租(zu)期(qi)內所有總租(zu)金(jin)計算。）

土地(di)使用稅按房屋地(di)段每(mei)平(ping)方米征(zheng)收，具(ju)體以代征(zheng)機(ji)關實際征(zheng)收為(wei)準(zhun)。

2）轉租：

營(ying)業稅及附加轉租收入*5.55%

印花(hua)稅(shui)印花(hua)稅(shui)轉租租金（總額）0.1%

在實踐中，商(shang)鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上(shang)述(shu)標準只是法(fa)定征(zheng)收標準，不(bu)同區域或許存有不(bu)同的(de)征(zheng)收方法(fa)，具體(ti)可在簽訂(ding)商(shang)鋪合同前咨詢實際(ji)代征(zheng)網(wang)點工作(zuo)人員。

雖(sui)然(ran)上(shang)述(shu)稅(shui)(shui)費(fei)德繳(jiao)納主體為出租(zu)人(ren)或轉租(zu)人(ren)，但租(zu)賃合(he)同(tong)中可(ke)以約定具體稅(shui)(shui)金(jin)(jin)數額的承擔(dan)人(ren)，此時，無論出租(zu)人(ren)和承租(zu)人(ren)都應當清楚商鋪租(zu)賃的稅(shui)(shui)費(fei)金(jin)(jin)額比(bi)較高，應當慎重考(kao)慮長期稅(shui)(shui)費(fei)調整(zheng)增加的費(fei)用后(hou)，再行約定具體承擔(dan)人(ren)，不要被某(mou)些代(dai)征(zheng)網點短期內較低的稅(shui)(shui)率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承租商(shang)鋪的目的在于開展商(shang)業(ye)(ye)經意活動(dong)，而商(shang)業(ye)(ye)經營(ying)活動(dong)首要條(tiao)件就是必(bi)須合(he)法(fa)取得營(ying)業(ye)(ye)執照，因此，在簽訂(ding)商(shang)鋪租賃合(he)同(tong)時，許多條(tiao)款都要圍繞(rao)著(zhu)營(ying)業(ye)(ye)執照的辦理(li)來設置，主要涉及以下(xia)幾個方面：

1）原有租賃登(deng)(deng)記(ji)信息沒有注銷，從(cong)而導致新租賃合(he)同無法(fa)辦(ban)(ban)理(li)租賃登(deng)(deng)記(ji)，從(cong)而導致無法(fa)及(ji)時(shi)辦(ban)(ban)理(li)營業執照；

2）商鋪(pu)上原本(ben)已經注冊(ce)了營業(ye)執照，而該(gai)營業(ye)登記信(xin)息沒有(you)注銷(xiao)或者遷移，從(cong)而導致在同(tong)一個商鋪(pu)上無法再次(ci)注冊(ce)新的營業(ye)執照；

3）房屋類型(xing)不是商(shang)業用房，從而(er)無(wu)法進行商(shang)業經(jing)營(ying)活動，而(er)導(dao)致無(wu)法注(zhu)冊營(ying)業執(zhi)照；

4）涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等(deng)）的，還需要經過(guo)公(gong)安、消防、衛(wei)生、環境等(deng)部門(men)檢查(cha)合(he)格，取得治安許可證、衛(wei)生許可證等(deng)證件后，方可取得營業執照；

5）因(yin)出(chu)租人材料缺失而導致無法注冊(ce)營業執照。

對于上述第1、2、3、5條情形(xing)(xing)，可在合(he)同中設定為出(chu)租人義務，并(bing)給予出(chu)租人合(he)理寬限(xian)(xian)期(qi)，超過一定期(qi)限(xian)(xian)還無法(fa)解(jie)除(chu)妨(fang)礙(ai)的，應當承擔相應的違約責任(ren)；上述第4條情形(xing)(xing)，可設定為無責任(ren)解(jie)約情形(xing)(xing)，以保障承租人萬一無法(fa)辦(ban)出(chu)營業執(zhi)照時可以無責任(ren)解(jie)除(chu)合(he)同。

6、裝修的處置

商鋪(pu)租賃中(zhong)，往(wang)往(wang)需要花費大額資金用于鋪(pu)面裝(zhuang)修(xiu)，為了(le)確保裝(zhuang)修(xiu)能夠順利進行，以及(ji)保障裝(zhuang)修(xiu)利益，在合同中(zhong)應當注意(yi)幾個問題：

1）明確約(yue)定出(chu)租人(ren)是否(fou)同意承(cheng)租人(ren)對商鋪(pu)進(jin)行裝(zhuang)修，以及(ji)裝(zhuang)修圖(tu)紙或(huo)方案是否(fou)需要取(qu)得(de)出(chu)租人(ren)同意等(deng)，若有特別(bie)的改建(jian)、搭建(jian)的，應當明確約(yue)定清楚，對于廣告、店招(zhao)位置也可約(yue)定清楚。

2）解除合同的違(wei)約責任，不(bu)(bu)僅僅考慮違(wei)約金(jin)部(bu)分，因為違(wei)約金(jin)常常會約定等同于押金(jin)，數(shu)額不(bu)(bu)高，往往不(bu)(bu)及承(cheng)(cheng)(cheng)租人的裝(zhuang)(zhuang)修損(sun)失，因此(ci)(ci)，應當約定在此(ci)(ci)情形下，出租人除承(cheng)(cheng)(cheng)擔違(wei)約金(jin)外，還需要承(cheng)(cheng)(cheng)擔承(cheng)(cheng)(cheng)租人所遭(zao)受的裝(zhuang)(zhuang)修損(sun)失費用。

3）明確租賃(lin)期滿時，裝修、添附的處置方式。

7、水、電、電話線等

因商鋪經營的(de)特殊性，對于水(shui)、電、電話(hua)線均可能特殊需要，這些(xie)公共資源的(de)供應又(you)會受(shou)到(dao)各種(zhong)因素影響(xiang)，建議承(cheng)租商鋪前，應當先(xian)行考(kao)察是(shi)否滿足使用需求，若(ruo)不滿足的(de)，確(que)定(ding)如何辦理擴容或(huo)(huo)增(zeng)量，以及辦理擴容或(huo)(huo)增(zeng)量所需費(fei)用，并在(zai)合(he)在(zai)同(tong)明確(que)約定(ding)相關內容，以及無法滿足正(zheng)常(chang)進(jin)行需求的(de)情形下(xia)，承(cheng)租人(ren)人(ren)免責解除合(he)同(tong)的(de)權利。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租賃合(he)同登記備案，屬于(yu)合(he)同備案登記性(xing)質，此登記的效力主要包(bao)括以下(xia)內容：

1）登記(ji)與否不影響合同本身的生(sheng)效(xiao)，即使(shi)沒有辦理備(bei)案(an)等記(ji)，合同依(yi)然在生(sheng)效(xiao)條件滿足時就(jiu)生(sheng)效(xiao)；

2）經登(deng)記的(de)(de)案件，具有對(dui)抗第(di)三(san)人的(de)(de)法(fa)律效力，比(bi)如，若出租(zu)人將房屋出租(zu)給兩個承(cheng)(cheng)租(zu)人的(de)(de)，其中(zhong)一個合同辦理了(le)租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記，另一個沒(mei)(mei)有辦理租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記，則房屋應當租(zu)賃(lin)(lin)給辦理租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記的(de)(de)承(cheng)(cheng)租(zu)人，出租(zu)人并向(xiang)沒(mei)(mei)有租(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記的(de)(de)承(cheng)(cheng)租(zu)人承(cheng)(cheng)擔違約責任(ren)。

因此(ci)，建議及(ji)時赴(fu)該商鋪(pu)所在地房地產(chan)交易中心(xin)辦理租賃(lin)備(bei)案登記。另(ling)外，大多數(shu)工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃(lin)合同經過租賃(lin)備(bei)案登記。

9 、轉租問題

商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這(zhe)其(qi)中就存在轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)的問題。俗(su)稱(cheng)的“轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)”其(qi)實涵蓋(gai)了法律規定的兩種變更方式(shi)“轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)”和“承(cheng)租(zu)(zu)(zu)權(quan)轉(zhuan)讓”，依(yi)法律規定，“轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)”是指上(shang)手租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)關(guan)系(xi)不解除，本手在此建立租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)關(guan)系(xi)，而“承(cheng)租(zu)(zu)(zu)權(quan)轉(zhuan)讓”是指上(shang)手租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)關(guan)系(xi)，新承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人直接替代(dai)原承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人與出租(zu)(zu)(zu)人（業(ye)主）建立租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)關(guan)系(xi)。在這(zhe)兩種形式(shi)下，需要注意以(yi)下問題：

1）轉租(zu)必須取得出租(zu)人書面同意，同樣承(cheng)租(zu)權轉讓(rang)中，解除(chu)原租(zu)賃合同和(he)重潛心租(zu)賃合同，也需要(yao)征得出租(zu)人同意。

2）原承租人(ren)往(wang)往(wang)向新承租人(ren)主(zhu)張一(yi)筆(bi)(bi)補償費(fei)，主(zhu)要補償裝修(xiu)損失等，此(ci)筆(bi)(bi)費(fei)用(yong)不屬于法(fa)定承租人(ren)應承擔費(fei)用(yong)，但法(fa)律亦沒(mei)有明(ming)確禁止，因此(ci)，只要雙方當時(shi)(shi)協(xie)商同意的，亦會(hui)受到(dao)法(fa)律保護。建(jian)議承租人(ren)在支付(fu)此(ci)筆(bi)(bi)費(fei)用(yong)時(shi)(shi)，應當考慮(lv)(lv)分批次與轉(zhuan)租或(huo)承租權轉(zhuan)讓錯作環節結合起來支付(fu)，以此(ci)降低資金風(feng)險(xian)，并可考慮(lv)(lv)將營業(ye)執(zhi)照辦理成功作為該筆(bi)(bi)費(fei)用(yong)退還或(huo)解(jie)除情(qing)形。

鑒于商鋪租賃合(he)同(tong)牽涉問題較多(duo)，涉及合(he)同(tong)金額較大(da)，建議對(dui)此(ci)類合(he)同(tong)應(ying)謹慎簽訂(ding)，必要時，聘請(qing)專業(ye)人士把關，以免合(he)同(tong)履行過(guo)程(cheng)中出現糾紛引起訴訟，更(geng)是得(de)不(bu)償失。

10、買賣與租賃

許多承租(zu)人(ren)經常(chang)擔心(xin)承租(zu)商鋪(pu)之后，業主(zhu)將(jiang)商鋪(pu)出售了(le)怎么(me)辦，其(qi)實，承租(zu)人(ren)完全(quan)無須擔心(xin)此種風險，因(yin)為(wei)法律對于承租(zu)人(ren)賦(fu)予(yu)了(le)兩重特殊保護：

1）出(chu)租人在(zai)(zai)出(chu)售時，承(cheng)租人享(xiang)有(you)同等條(tiao)(tiao)件之下的優先購買(mai)權，即若(ruo)承(cheng)租人在(zai)(zai)等同于其他(ta)購買(mai)人的條(tiao)(tiao)件下主(zhu)(zhu)張(zhang)購買(mai)該商(shang)鋪(pu)(pu)的，則(ze)業主(zhu)(zhu)必須將該商(shang)鋪(pu)(pu)出(chu)售給承(cheng)租人，以此保障了承(cheng)租人的使用(yong)利(li)益。

2）即(ji)使承租人不想購買承租商鋪的(de)，業(ye)主(zhu)出售后，新的(de)業(ye)主(zhu)也(ye)應當履(lv)行租賃合(he)同，否則，新業(ye)主(zhu)應當承當租賃合(he)同中的(de)違(wei)約責任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的(de)(de)房屋準(zhun)備開設酒店(dian)，必將導致人(ren)力(li)、財力(li)的(de)(de)損失(shi)。在(zai)(zai)無法(fa)確定(ding)的(de)(de)情(qing)形(xing)下(xia)，承租(zu)人(ren)可(ke)以(yi)在(zai)(zai)租(zu)賃合(he)同(tong)中特別約(yue)定(ding)相(xiang)關事宜(yi)作為解(jie)約(yue)條件(jian)，以(yi)此避免遭受(shou)不(bu)必要的(de)(de)違約(yue)責任。