一、買辦公室好嗎

從企業未來(lai)發(fa)展來(lai)講，隨著(zhu)(zhu)公司(si)規(gui)模的不(bu)斷擴大，辦公環境(jing)的需求(qiu)也(ye)會(hui)隨著(zhu)(zhu)發(fa)生(sheng)變(bian)化。如果(guo)租(zu)賃的話，公司(si)一旦面臨(lin)擴大的需求(qiu)就要面臨(lin)大規(gui)模搬遷(qian)的問題，然而頻繁的搬遷(qian)對于員工和(he)客戶來(lai)說(shuo)，都(dou)會(hui)產生(sheng)不(bu)安全感和(he)不(bu)穩(wen)定的因素，在(zai)相當程度上影響了企業品牌形象。

二、辦公室產權年限

《中華(hua)人民共和國城鎮(zhen)國有土地使用權(quan)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)和轉讓(rang)(rang)暫行條例》第十二條規定土地使用權(quan)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)最高年限(xian)按下列用途確定：

（一(yi)）居住用地(di)七十年。

（二）工業用(yong)地五十年。

（三）教(jiao)育、科技、文(wen)化、衛生(sheng)、體(ti)育用地五十年(nian)。

（四）商業(ye)、旅(lv)游(you)、娛樂用(yong)地四十(shi)年。

（五）綜合或者其他用地(di)五十(shi)年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請歸還出(chu)售(shou)方的銀(yin)行貸款。

2、領取抵押(ya)注銷文件。

3、辦理抵押注(zhu)銷登記。

4、辦理退(tui)保手續。

5、出售方向規劃和土地管理局(ju)申請(qing)補繳土地出讓(rang)金(jin)及附(fu)相(xiang)關資料。

6、房(fang)地(di)產測繪管理(li)辦公室出具分(fen)攤土地(di)面(mian)積的(de)查閱單(dan)。

7、對房屋所分攤(tan)的土地進(jin)行評估（評估費由政府(fu)承擔(dan)）。

8、出售方(fang)與規劃和(he)土(tu)地管理簽署《上海市國有土(tu)地出讓合同》。

9、到出售(shou)方的開戶銀行憑(ping)《非稅收入一般繳款書（收據）》繳納土地出讓金。

10、到工商局開具《工商行政管(guan)理注(zhu)冊號變(bian)化(hua)證(zheng)明》（由于公司(si)注(zhu)冊號變(bian)化(hua)）。

11、申(shen)請(qing)并繳納(na)契稅(shui)。

12、辦理房(fang)屋(wu)轉(zhuan)移(yi)登(deng)記申請(qing)，繳(jiao)納每(mei)套房(fang)屋(wu)的交易手(shou)續費，取得(de)二份(fen)收(shou)件收(shou)據(ju)。

13、取得產權(quan)證及剩余房(fang)屋的新產權(quan)證。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市(shi)房地(di)產(chan)買賣合同(tong)》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估(gu)，出具評估(gu)報告。

16、將評估報告交不動產交易中(zhong)心的(de)核價公司(si)審核。

17、向交(jiao)易中心檔案室調取(qu)原購房合同(tong)及契稅(shui)單。

18、向開發(fa)商(shang)調取原(yuan)購(gou)房(fang)發(fa)票。

19、出售方開(kai)(kai)具增值(zhi)稅發(fa)票（若沒有(you)開(kai)(kai)票資格，向所(suo)在稅務所(suo)申請(qing)）。

20、交(jiao)易中心的稅(shui)務(wu)部門出具(ju)《土地增值稅(shui)納稅(shui)聯系單(dan)》。

21、由(you)出(chu)售方所在地(di)(di)的稅務所核定土(tu)地(di)(di)增(zeng)值稅（土(tu)地(di)(di)增(zeng)值稅納稅申報表）。

22、納稅(shui)完畢后，稅(shui)務所當(dang)場出具(ju)《土地增值稅(shui)完稅(shui)聯系(xi)單(dan)》及稅(shui)收完稅(shui)證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅(shui)及附加5、65%，買受(shou)方繳納契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉移登記申(shen)請，繳納交易手(shou)續(xu)費(fei)等(deng)，取得收(shou)件收(shou)據。

25、買受方憑收(shou)件收(shou)據領取不(bu)動產權(quan)證(zheng)。

26、買(mai)受方憑產權(quan)證辦(ban)理抵押(ya)，獲得銀行流動(dong)資(zi)金貸款，并支(zhi)付給出售方。

27、出售方(fang)交房給買(mai)受方(fang)。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家的(de)(de)產(chan)業、行(xing)業政(zheng)策，不屬(shu)于高污染、高耗能的(de)(de)小企業。

2、企業在各家商業銀行信(xin)譽狀況良好，沒有不良信(xin)用(yong)記錄。

3、具有工(gong)商(shang)行政管理(li)部門核準登記，且(qie)年檢(jian)合格(ge)的營(ying)業(ye)執照(zhao)，持(chi)有人民銀行核發并正常年檢(jian)的貸款卡。

4、有(you)必要的組織(zhi)機構(gou)、經(jing)營(ying)管(guan)(guan)理(li)制度和(he)(he)財務(wu)管(guan)(guan)理(li)制度，有(you)固定依(yi)據和(he)(he)經(jing)營(ying)場所，合(he)法經(jing)營(ying)，產品(pin)有(you)市場、有(you)效益。

5、具(ju)備履行(xing)合同、償還(huan)債務的(de)能(neng)力，還(huan)款意愿良(liang)好(hao)，無不(bu)良(liang)信(xin)用記錄(lu)，信(xin)貸資產風險分類(lei)為正(zheng)常類(lei)或(huo)非財務因素影(ying)響的(de)關(guan)注類(lei)。

6、企業經營者或實際控制人從業經歷在3年(nian)以上，素質良好、無(wu)不良個人信用記錄。

7、企(qi)業(ye)經營情況穩(wen)定，成立年限原則上在2年（含）以(yi)(yi)上，至少(shao)有一個及以(yi)(yi)上會計年度財(cai)務(wu)報告，且連續(xu)2年銷售收入(ru)增長、毛利潤為正(zheng)值。

8、符(fu)合建(jian)立與小企業(ye)業(ye)務相關的行業(ye)信貸政(zheng)策。

9、能(neng)遵守(shou)國家金(jin)融法規(gui)政策及銀行有(you)關規(gui)定。

10、在(zai)申請行開(kai)立(li)基本結(jie)算賬戶(hu)(hu)或一般結(jie)算賬戶(hu)(hu)。

（二）企業貸款流程

1、借款(kuan)人提(ti)出貸款(kuan)申請，提(ti)交相關材料。

2、經審批(pi)同意的，借款人和擔保(bao)人與銀(yin)行簽訂(ding)借款合同和擔保(bao)合同。

3、銀行落實貸款(kuan)條件后，按規定程(cheng)序辦(ban)理放款(kuan)手(shou)續，將(jiang)貸款(kuan)資金劃入借款(kuan)人在銀行開立的賬戶。

4、借款人按期歸還貸款本息。

5、貸款(kuan)結清，按規定辦理撤押手續。

企業(ye)貸款視企業(ye)具體經營情況(kuang)而定。

貸(dai)款額度10-200萬貸款時(shi)間1-3年貸款利息月(yue)利率5厘左右。

貸款(kuan)要求必(bi)須是注冊(ce)于中國的中小企(qi)業,且(qie)經營狀(zhuang)況良(liang)好,無不(bu)良信(xin)譽記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這(zhe)里的(de)區位資(zi)源有(you)兩方面，一(yi)(yi)(yi)方面是(shi)地(di)理(li)位置，無論購買(mai)什么樓(lou)(lou)盤，大家第(di)一(yi)(yi)(yi)眼看重的(de)永(yong)遠是(shi)位置在哪？寫字(zi)間(jian)也一(yi)(yi)(yi)樣(yang)，地(di)理(li)位置很重要，房(fang)產增值(zhi)主要來源于(yu)土地(di)的(de)增值(zhi)，交(jiao)通便利的(de)市(shi)(shi)中心由于(yu)土地(di)的(de)稀缺性，所(suo)以增值(zhi)空(kong)間(jian)更大一(yi)(yi)(yi)些。因此，是(shi)否位于(yu)城市(shi)(shi)的(de)主中心區，是(shi)衡量一(yi)(yi)(yi)幢寫字(zi)樓(lou)(lou)的(de)檔次和是(shi)否具有(you)投資(zi)價值(zhi)的(de)首選要素之一(yi)(yi)(yi)。另(ling)一(yi)(yi)(yi)方面，資(zi)源集中度、周邊設施配套度是(shi)否完善。即周邊是(shi)否是(shi)人流、物流、資(zi)金流、信息流匯聚之地(di)；寫字(zi)間(jian)作為“生(sheng)產資料”，商(shang)業辦公配套設施齊(qi)全，才能商(shang)機勃發，更具有投資或辦公價值。

2、設計、外觀

作(zuo)為企業，辦公地(di)點(dian)不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是“生產價值”的(de)場所，同時也(ye)(ye)承(cheng)載著一個企業(ye)對(dui)外形象展示的(de)職(zhi)能。一般只要條件允許，企業(ye)會選擇一棟設計(ji)(ji)新穎(ying)合理的(de)寫(xie)字樓，來提升企業(ye)的(de)形象。所以(yi)，寫(xie)字樓的(de)外觀設計(ji)(ji)、內部(bu)空間(jian)結構設計(ji)(ji)、走廊(lang)、大廳、衛生間(jian)、景觀區等設計(ji)(ji)是否(fou)有品(pin)位，采(cai)光通風、電梯(ti)的(de)質(zhi)量與配(pei)置、裝修的(de)品(pin)質(zhi)等因素也(ye)(ye)會影響企業(ye)的(de)使用價值以(yi)及投(tou)資(zi)價值。

3、使用方便

對于實際使用(yong)的(de)(de)(de)企業來講，寫(xie)字(zi)樓入住后，辦公使用(yong)是(shi)(shi)否(fou)方(fang)便(bian)(bian)，是(shi)(shi)衡(heng)量這(zhe)(zhe)棟寫(xie)字(zi)樓能否(fou)增(zeng)值(zhi)的(de)(de)(de)一(yi)項(xiang)重要標準。這(zhe)(zhe)里的(de)(de)(de)方(fang)便(bian)(bian)指的(de)(de)(de)是(shi)(shi)交通(tong)是(shi)(shi)否(fou)便(bian)(bian)利，停(ting)車是(shi)(shi)否(fou)方(fang)便(bian)(bian)，乘坐電(dian)梯是(shi)(shi)否(fou)需要漫長(chang)的(de)(de)(de)等待。交通(tong)擁堵的(de)(de)(de)地域或者(zhe)(zhe)位置偏遠交通(tong)不(bu)便(bian)(bian)的(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓一(yi)般不(bu)適合投資(zi)；同時(shi)，過長(chang)的(de)(de)(de)等待時(shi)間成(cheng)(cheng)本也(ye)會讓人產生厭煩的(de)(de)(de)情(qing)緒，只有使用(yong)者(zhe)(zhe)感到方(fang)便(bian)(bian)快捷，身心愉悅，企業才能在此長(chang)久發展，也(ye)會形(xing)成(cheng)(cheng)口碑(bei)，只有企業爭(zheng)相(xiang)進駐，投資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)收益才會最大化。

4、物業不可忽視

作(zuo)為投資(zi)辦(ban)公(gong)產業(ye)(ye)，寫(xie)字間的增值(zhi)(zhi)、保(bao)(bao)值(zhi)(zhi)，離(li)不開(kai)物(wu)業(ye)(ye)的管理與服務。物(wu)業(ye)(ye)管理公(gong)司直接決定寫(xie)字樓的用水、用電、供暖、安保(bao)(bao)、衛生清(qing)潔、空調供應、車位管理、電梯維(wei)護(hu)保(bao)(bao)養、整體服務形象等(deng)問(wen)題。這些環節有一個出現(xian)問(wen)題，都會影響辦(ban)公(gong)企(qi)業(ye)(ye)的體驗感受(shou)，試想沒有任何一個企(qi)業(ye)(ye)喜歡在垃圾(ji)滿地、時常(chang)停水停電、冬天(tian)冷(leng)夏天(tian)熱的環境下辦(ban)公(gong)吧。所以，投資(zi)者在選擇投資(zi)時一定要擦亮眼睛，選擇物(wu)業(ye)(ye)檔次高(gao)的項目，以后有可能(neng)會產生較為穩定的收益(yi)。

5、軟性配套

除(chu)了硬件配(pei)套要拿得(de)出(chu)手外，軟性配(pei)套也很(hen)重要。這里(li)的(de)軟性配(pei)套應著重看信息化配(pei)置和智(zhi)能(neng)化配(pei)置。通(tong)信網絡是辦公(gong)的(de)基礎，而(er)同時(shi)，隨著科(ke)技(ji)的(de)發(fa)展，通(tong)風、采光、門(men)禁、監(jian)控等最新智(zhi)能(neng)產品與技(ji)術(shu)不斷涌現(xian)，智(zhi)能(neng)化系統的(de)應用在(zai)越(yue)來越(yue)普(pu)遍(bian)，新建的(de)寫字間一般會(hui)考慮到(dao)將最新的(de)信息化、智(zhi)能(neng)化系統引入到(dao)自身的(de)產品中，方便企業辦公(gong)的(de)同時(shi)，更(geng)節(jie)能(neng)，處理問題也更(geng)及時(shi)。無(wu)論投資或辦公(gong)，擁有(you)這樣系統的(de)寫字間都是值得(de)關注的(de)。

6、自用型客戶比例

投資(zi)寫(xie)字(zi)樓不(bu)但(dan)要看你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶群(qun)體(ti)是誰(shui)，即(ji)租(zu)給誰(shui)；還要看你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)競爭對手是誰(shui)？如果投資(zi)可以切(qie)成很(hen)小塊出(chu)售的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)時，你(ni)(ni)就要當心了，雖然投資(zi)門檻(jian)較(jiao)低，總價不(bu)高，但(dan)是進駐的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公司檔次低，小業(ye)主過多，流動性(xing)大，不(bu)但(dan)會影響物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)(de)管理水平，經濟水平不(bu)好時，小業(ye)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)收益。如果開(kai)發商堅(jian)持整層或半(ban)層銷售，則在很(hen)大程(cheng)度上(shang)提升進駐門檻(jian)，提升自用型客(ke)(ke)戶的(de)(de)(de)(de)比例(li)，同(tong)時，入住的(de)(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶一般也較(jiao)有實力，如果這棟寫(xie)字(zi)間60%以上客戶(hu)都是(shi)自(zi)用型的，對投資者招(zhao)租以及(ji)租金方(fang)面來講都是(shi)具有(you)利(li)好(hao)推動作用的。

7、投資比較

投資項目(mu)比(bi)較方(fang)面，甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)與乙(yi)級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)之間相比(bi)，甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)雖然價格要高(gao)一(yi)些，但是，甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)物業(ye)管(guan)理(li)以(yi)及(ji)設計配套更完善，提(ti)升(sheng)企業(ye)的(de)形(xing)象，所以(yi)租金一(yi)般會不斷(duan)(duan)上(shang)漲。雖然乙(yi)級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)總價低，隨著更多寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)項目(mu)不斷(duan)(duan)涌現(xian)，管(guan)理(li)、形(xing)象有(you)所差距的(de)乙(yi)級(ji)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)(lou)由于招(zhao)租困難(nan)，特別是招(zhao)不到(dao)有(you)實力的(de)企業(ye)，勢必導致(zhi)租金也(ye)很難(nan)有(you)所提(ti)升(sheng)。

8、投資回報率

當然，投資者在投資時，還要充(chong)分考慮到自己的資金實力(li)。依據一般(ban)的計算(suan)方法，投資回報(bao)率(lv)=月租金×12(個月)／售價。例(li)如，現有一處寫字(zi)間，面積約100平方米，售價約(yue)為18000元／平方米，依據此處寫(xie)字樓周(zhou)邊的物業剖析得(de)知(zhi)，月租(zu)金(jin)約(yue)為9000元，盤算得知，這處(chu)寫(xie)字間的(de)投(tou)資回(hui)報率(lv)為6%，投資者(zhe)需根據(ju)自己(ji)的資金情(qing)況，來選(xuan)擇投資項(xiang)目。根據(ju)國際專業理(li)財公(gong)司(si)的計算(suan)原則，15年內(nei)收回投資總價表明該(gai)項(xiang)目(mu)具(ju)有可投資價值(zhi)。