一、買辦公室好嗎

從(cong)企業(ye)未來發(fa)展來講(jiang)，隨著公(gong)(gong)司規模的(de)不斷擴(kuo)大(da)，辦(ban)公(gong)(gong)環(huan)境的(de)需求也會(hui)隨著發(fa)生變化。如果租賃的(de)話，公(gong)(gong)司一(yi)旦面臨(lin)(lin)擴(kuo)大(da)的(de)需求就要面臨(lin)(lin)大(da)規模搬(ban)遷(qian)的(de)問題，然而頻(pin)繁的(de)搬(ban)遷(qian)對于(yu)員工(gong)和(he)客戶(hu)來說，都會(hui)產生不安全感和(he)不穩定的(de)因素，在相當(dang)程(cheng)度上(shang)影響了企業(ye)品牌形象。

二、辦公室產權年限

《中華人民共和(he)國城(cheng)鎮國有土地使用權(quan)出讓和(he)轉(zhuan)讓暫行(xing)條例(li)》第十二條規(gui)定(ding)土地使用權(quan)出讓最(zui)高年限按(an)下列(lie)用途確定(ding)：

（一）居住(zhu)用(yong)地七十年。

（二）工業(ye)用地五十(shi)年(nian)。

（三）教育(yu)、科技、文化、衛生、體育(yu)用地(di)五十年。

（四）商(shang)業、旅游、娛樂用地四十年(nian)。

（五(wu)）綜合(he)或(huo)者(zhe)其他用地(di)五(wu)十年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申(shen)請歸還出售方的銀行貸款。

2、領取(qu)抵押注銷文件(jian)。

3、辦理(li)抵押注銷登記(ji)。

4、辦理退保手續。

5、出售(shou)方(fang)向規(gui)劃(hua)和土(tu)(tu)地管理(li)局申請補繳(jiao)土(tu)(tu)地出讓金(jin)及附相(xiang)關資料。

6、房(fang)地產測繪管理辦公室出(chu)具分攤土地面積的查閱單。

7、對房屋所分(fen)攤的土地進行評估(gu)（評估(gu)費由(you)政府承擔）。

8、出(chu)售方與規劃和(he)土(tu)地管理(li)簽署《上(shang)海(hai)市國(guo)有土(tu)地出(chu)讓合同(tong)》。

9、到出售方的(de)開(kai)戶銀行憑(ping)《非(fei)稅收入一般繳款書(shu)（收據）》繳納土地(di)出讓(rang)金。

10、到工商(shang)局開具《工商(shang)行政管理注(zhu)冊號(hao)變(bian)化(hua)證明》（由于(yu)公司注(zhu)冊號(hao)變(bian)化(hua)）。

11、申請并繳(jiao)納(na)契稅。

12、辦理房屋(wu)轉移(yi)登記申請，繳納每套房屋(wu)的交易手(shou)續費，取得(de)二份收(shou)(shou)件收(shou)(shou)據。

13、取得產權證及剩余房屋的新產權證。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房地產買(mai)賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評(ping)估，出(chu)具(ju)評(ping)估報(bao)告(gao)。

16、將評估(gu)報告交不動產交易中心的(de)核(he)價公(gong)司(si)審(shen)核(he)。

17、向交易中心檔(dang)案室調取原購房(fang)合同(tong)及契稅(shui)單(dan)。

18、向開發(fa)商調(diao)取原購房發(fa)票。

19、出售(shou)方開具增值稅發票（若沒有開票資格，向所在稅務(wu)所申請）。

20、交易中心的稅務部門出具(ju)《土(tu)地(di)增(zeng)值稅納稅聯系單》。

21、由出(chu)售方所(suo)在地(di)的稅(shui)務所(suo)核定土(tu)地(di)增值稅(shui)（土(tu)地(di)增值稅(shui)納(na)稅(shui)申報表）。

22、納稅(shui)完(wan)畢后(hou)，稅(shui)務所當場出具《土地(di)增值稅(shui)完(wan)稅(shui)聯系單(dan)》及稅(shui)收完(wan)稅(shui)證(zheng)明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5、65%，買受方繳(jiao)納(na)契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉移登(deng)記申(shen)請，繳納交易手續費(fei)等，取(qu)得(de)收件收據。

25、買受方憑收件收據領取(qu)不動產權證。

26、買受方(fang)憑產權證辦理(li)抵押，獲得(de)銀行(xing)流動資(zi)金貸款，并支付給出售方(fang)。

27、出售方交房給買受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國(guo)家的產業、行(xing)業政策，不屬于高污染(ran)、高耗能的小企業。

2、企(qi)業在各家(jia)商業銀行信(xin)譽(yu)狀(zhuang)況良(liang)好，沒(mei)有不良(liang)信(xin)用記錄。

3、具有工商行政管理部(bu)門核準登記，且年(nian)檢合(he)格的(de)營(ying)業執照，持(chi)有人民銀行核發并正常年(nian)檢的(de)貸款(kuan)卡。

4、有(you)必要的組織機構、經(jing)(jing)營(ying)管(guan)理制(zhi)度和財務管(guan)理制(zhi)度，有(you)固定依據和經(jing)(jing)營(ying)場所，合法經(jing)(jing)營(ying)，產品(pin)有(you)市場、有(you)效益。

5、具備履行合(he)同、償(chang)還債務(wu)的(de)(de)能力，還款意(yi)愿良(liang)好，無不良(liang)信(xin)用記(ji)錄，信(xin)貸資產風(feng)險分(fen)類為正(zheng)常(chang)類或非財務(wu)因素影(ying)響的(de)(de)關注類。

6、企業(ye)經營者或實際控制人(ren)從業(ye)經歷在(zai)3年(nian)以上，素(su)質(zhi)良好(hao)、無(wu)不(bu)良個人信(xin)用記錄。

7、企業經營情(qing)況穩定，成(cheng)立年限原則(ze)上在2年（含）以上，至少(shao)有一(yi)個(ge)及以上會計年度財務報(bao)告(gao)，且連續(xu)2年銷售收(shou)入增長、毛利潤為正值(zhi)。

8、符合建立與小企(qi)業業務(wu)相關的行(xing)業信貸政(zheng)策。

9、能遵(zun)守(shou)國家金融法(fa)規(gui)政策及銀行有關規(gui)定。

10、在(zai)申請行(xing)開立基本(ben)結(jie)算賬戶(hu)或一般(ban)結(jie)算賬戶(hu)。

（二）企業貸款流程

1、借款人提出(chu)貸款申請，提交相關材料。

2、經審(shen)批同(tong)意的，借款人和(he)擔(dan)保(bao)人與銀行簽(qian)訂(ding)借款合同(tong)和(he)擔(dan)保(bao)合同(tong)。

3、銀行(xing)落實貸款條件后，按(an)規定程序辦理放款手(shou)續，將貸款資金劃入借款人在銀行(xing)開(kai)立(li)的賬戶。

4、借款人(ren)按期(qi)歸還貸(dai)款本(ben)息(xi)。

5、貸款結清(qing)，按規(gui)定辦理(li)撤押(ya)手續。

企業貸款(kuan)視企業具體(ti)經營情況(kuang)而定。

貸(dai)款額(e)度10-200萬貸款時間1-3年貸款(kuan)利息月利率5厘左右。

貸(dai)款要求必須是(shi)注(zhu)冊(ce)于中國的中小企業,且經營狀況(kuang)良好(hao),無不良信(xin)譽記錄(lu)。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的區(qu)位資源(yuan)有兩(liang)方面，一方面是地(di)(di)理位置(zhi)，無(wu)論購(gou)買什(shen)么(me)樓(lou)(lou)盤，大家第一眼看(kan)重的永遠是位置(zhi)在哪(na)？寫(xie)(xie)字(zi)間也一樣，地(di)(di)理位置(zhi)很重要，房產增值(zhi)主(zhu)要來源(yuan)于(yu)土地(di)(di)的增值(zhi)，交通便利的市中(zhong)心由(you)于(yu)土地(di)(di)的稀缺性，所(suo)以增值(zhi)空(kong)間更(geng)大一些(xie)。因此，是否(fou)(fou)位于(yu)城市的主(zhu)中(zhong)心區(qu)，是衡量一幢寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的檔次和是否(fou)(fou)具有投資價值(zhi)的首(shou)選(xuan)要素之(zhi)一。另一方面，資源(yuan)集中(zhong)度(du)、周邊設施配套(tao)度(du)是否(fou)(fou)完善(shan)。即周邊是否(fou)(fou)是人流、物流、資金(jin)流、信息流匯聚之(zhi)地(di)(di)；寫(xie)(xie)字(zi)間作為“生產資(zi)料”，商(shang)業辦公配套設施(shi)齊(qi)全(quan)，才能(neng)商(shang)機勃發(fa)，更(geng)具(ju)有投(tou)資(zi)或辦公價值。

2、設計、外觀

作為(wei)企(qi)業(ye)，辦公地點(dian)不僅僅是“生產價(jia)值”的場所，同(tong)時也承載(zai)著(zhu)一(yi)個企業(ye)(ye)對外形象(xiang)展示的職能。一(yi)般只要條件(jian)允許，企業(ye)(ye)會選擇(ze)一(yi)棟設計(ji)(ji)新穎合(he)理(li)的寫字(zi)樓，來(lai)提(ti)升企業(ye)(ye)的形象(xiang)。所以(yi)，寫字(zi)樓的外觀設計(ji)(ji)、內(nei)部空(kong)間結構設計(ji)(ji)、走(zou)廊、大廳、衛生間、景觀區等設計(ji)(ji)是否有品位，采(cai)光通風(feng)、電梯的質量與(yu)配置、裝修的品質等因素也會影(ying)響企業(ye)(ye)的使用價(jia)值以(yi)及投資價(jia)值。

3、使用方便

對(dui)于實際使(shi)(shi)用(yong)的企業來(lai)講，寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)入住后，辦公使(shi)(shi)用(yong)是(shi)(shi)否(fou)方便，是(shi)(shi)衡(heng)量這棟寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)能(neng)否(fou)增值的一項重要標準。這里的方便指(zhi)的是(shi)(shi)交(jiao)通是(shi)(shi)否(fou)便利，停車(che)是(shi)(shi)否(fou)方便，乘坐(zuo)電梯(ti)是(shi)(shi)否(fou)需要漫長(chang)的等(deng)待(dai)。交(jiao)通擁堵的地域或者(zhe)位置(zhi)偏遠(yuan)交(jiao)通不便的寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)一般不適合投(tou)資；同時，過(guo)長(chang)的等(deng)待(dai)時間成(cheng)本也會讓人產生厭煩的情(qing)緒(xu)，只有(you)使(shi)(shi)用(yong)者(zhe)感到方便快捷，身心愉悅，企業才(cai)(cai)能(neng)在(zai)此長(chang)久發展，也會形(xing)成(cheng)口(kou)碑，只有(you)企業爭(zheng)相進駐，投(tou)資者(zhe)的收(shou)益才(cai)(cai)會最(zui)大化。

4、物業不可忽視

作為(wei)投資(zi)(zi)辦公產業，寫字間的(de)(de)增值、保值，離(li)不開物業的(de)(de)管(guan)理(li)(li)與服務(wu)。物業管(guan)理(li)(li)公司直接決定寫字樓的(de)(de)用水、用電、供(gong)暖、安(an)保、衛生(sheng)(sheng)清潔、空調(diao)供(gong)應、車位管(guan)理(li)(li)、電梯維護(hu)保養、整體服務(wu)形象等問題。這些環節有(you)一(yi)個(ge)出現問題，都會(hui)影響(xiang)辦公企業的(de)(de)體驗(yan)感受，試(shi)想沒有(you)任何一(yi)個(ge)企業喜歡在垃圾滿地、時(shi)常(chang)停(ting)水停(ting)電、冬天冷夏天熱的(de)(de)環境下辦公吧。所以，投資(zi)(zi)者在選擇(ze)投資(zi)(zi)時(shi)一(yi)定要(yao)擦亮眼睛，選擇(ze)物業檔次高的(de)(de)項目，以后有(you)可能會(hui)產生(sheng)(sheng)較為(wei)穩定的(de)(de)收益(yi)。

5、軟性配套

除了(le)硬件(jian)配(pei)(pei)套要拿得出手外，軟性配(pei)(pei)套也(ye)很重要。這里的(de)軟性配(pei)(pei)套應著重看(kan)信(xin)息化(hua)配(pei)(pei)置(zhi)和智(zhi)(zhi)能化(hua)配(pei)(pei)置(zhi)。通(tong)信(xin)網絡是(shi)辦公(gong)的(de)基礎，而(er)同時，隨著科技(ji)的(de)發(fa)展(zhan)，通(tong)風、采光(guang)、門(men)禁、監控等最(zui)新智(zhi)(zhi)能產(chan)品與技(ji)術不斷涌(yong)現(xian)，智(zhi)(zhi)能化(hua)系統的(de)應用在越(yue)來越(yue)普遍(bian)，新建的(de)寫(xie)字(zi)間一般會(hui)考慮到將最(zui)新的(de)信(xin)息化(hua)、智(zhi)(zhi)能化(hua)系統引入(ru)到自身的(de)產(chan)品中(zhong)，方便企業辦公(gong)的(de)同時，更節能，處理問題也(ye)更及時。無論(lun)投資或辦公(gong)，擁有這樣系統的(de)寫(xie)字(zi)間都是(shi)值得關注的(de)。

6、自用型客戶比例

投資寫字(zi)樓不(bu)(bu)但要看你的(de)(de)客(ke)(ke)戶群體是(shi)誰，即租給誰；還(huan)要看你的(de)(de)競(jing)(jing)爭對手是(shi)誰？如果(guo)(guo)投資可(ke)以切成很小塊出(chu)售的(de)(de)物業(ye)時(shi)(shi)，你就要當心了，雖(sui)然投資門檻較低(di)(di)，總(zong)價(jia)不(bu)(bu)高，但是(shi)進駐(zhu)的(de)(de)物業(ye)公司檔次(ci)低(di)(di)，小業(ye)主過多，流(liu)動性大(da)，不(bu)(bu)但會影響(xiang)物業(ye)的(de)(de)管理水(shui)(shui)平，經濟水(shui)(shui)平不(bu)(bu)好(hao)時(shi)(shi)，小業(ye)主還(huan)會惡(e)意競(jing)(jing)爭地(di)競(jing)(jing)相壓價(jia)，影響(xiang)你的(de)(de)收(shou)益。如果(guo)(guo)開發(fa)商堅(jian)持整層或半層銷(xiao)售，則(ze)在(zai)很大(da)程度上(shang)提升(sheng)進駐(zhu)門檻，提升(sheng)自(zi)用型客(ke)(ke)戶的(de)(de)比例，同時(shi)(shi)，入住的(de)(de)客(ke)(ke)戶一般也較有實力，如果(guo)(guo)這棟寫字(zi)間60%以(yi)上(shang)客戶都是自用(yong)型的(de)，對投資者招租(zu)以(yi)及租(zu)金(jin)方面來(lai)講(jiang)都是具有利好推動作用(yong)的(de)。

7、投資比較

投資(zi)項目比(bi)(bi)較(jiao)方面(mian)，甲(jia)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)與乙(yi)(yi)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)之間相比(bi)(bi)，甲(jia)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)雖(sui)然(ran)價格(ge)要高(gao)一(yi)些，但是，甲(jia)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)物業管(guan)理(li)以(yi)(yi)及(ji)設計(ji)配套更完善，提升企業的(de)形象(xiang)，所以(yi)(yi)租金一(yi)般會不(bu)斷上漲。雖(sui)然(ran)乙(yi)(yi)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)總價低，隨(sui)著更多(duo)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)項目不(bu)斷涌(yong)現，管(guan)理(li)、形象(xiang)有(you)(you)所差距的(de)乙(yi)(yi)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)由于招租困難，特別是招不(bu)到(dao)有(you)(you)實力(li)的(de)企業，勢必導致租金也很難有(you)(you)所提升。

8、投資回報率

當(dang)然，投(tou)資(zi)者在投(tou)資(zi)時(shi)，還要充分考慮到自己的資(zi)金實力。依據(ju)一般的計算方法，投(tou)資(zi)回報率=月租(zu)金(jin)×12(個(ge)月)／售(shou)價。例如，現有(you)一處寫字間，面積約(yue)100平(ping)方米(mi)，售價約(yue)為18000元／平方米，依據此處寫(xie)字樓周邊的物(wu)業剖析得知，月(yue)租金約為9000元，盤(pan)算得知，這處寫字間的投(tou)資(zi)回報率(lv)為6%，投(tou)資者需根(gen)據自己的資金情況，來(lai)選(xuan)擇投(tou)資項目。根(gen)據國(guo)際(ji)專業(ye)理財公司的計算原(yuan)則(ze)，15年內收回投資(zi)總(zong)價(jia)表明該(gai)項目具有可(ke)投資(zi)價(jia)值(zhi)。