一、買辦公室好嗎

從企業未來(lai)發展來(lai)講，隨著公司(si)規(gui)模的(de)(de)(de)不(bu)斷擴大(da)(da)，辦公環境的(de)(de)(de)需求(qiu)也(ye)會(hui)隨著發生變化。如果租賃的(de)(de)(de)話，公司(si)一旦(dan)面臨(lin)擴大(da)(da)的(de)(de)(de)需求(qiu)就要(yao)面臨(lin)大(da)(da)規(gui)模搬(ban)遷(qian)的(de)(de)(de)問題，然而(er)頻繁的(de)(de)(de)搬(ban)遷(qian)對于員(yuan)工(gong)和客戶(hu)來(lai)說，都(dou)會(hui)產生不(bu)安全(quan)感和不(bu)穩定的(de)(de)(de)因素，在相當程度(du)上影響了企業品牌形象。

二、辦公室產權年限

《中(zhong)華人民共和國(guo)城鎮國(guo)有土(tu)地(di)使用(yong)權出(chu)讓和轉讓暫(zan)行條例》第(di)十二條規定土(tu)地(di)使用(yong)權出(chu)讓最高(gao)年限按(an)下(xia)列用(yong)途確定：

（一）居住用地七十年。

（二(er)）工業用地五十年。

（三）教育、科技、文化(hua)、衛(wei)生(sheng)、體育用地五十年。

（四）商業(ye)、旅(lv)游(you)、娛(yu)樂用地四十(shi)年(nian)。

（五）綜合(he)或者其(qi)他(ta)用(yong)地五十年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請歸還出售方(fang)的(de)銀(yin)行(xing)貸款。

2、領取抵押注銷文件。

3、辦理(li)抵押注銷登(deng)記(ji)。

4、辦理退保手(shou)續(xu)。

5、出售方向規(gui)劃和土(tu)地管理局申請補繳土(tu)地出讓金及附相關(guan)資(zi)料。

6、房地(di)(di)產測(ce)繪(hui)管理辦公室出具分攤土地(di)(di)面積的(de)查(cha)閱單。

7、對房屋(wu)所分攤的土地進行(xing)評估(gu)（評估(gu)費由政府(fu)承擔）。

8、出(chu)售方與規(gui)劃和(he)土地管(guan)理(li)簽(qian)署(shu)《上海(hai)市(shi)國(guo)有(you)土地出(chu)讓(rang)合同》。

9、到出售方(fang)的(de)開戶銀行憑《非稅收入一般繳(jiao)(jiao)款書(shu)（收據）》繳(jiao)(jiao)納土地(di)出讓金。

10、到工商局開具《工商行政(zheng)管理注冊(ce)號變化(hua)證明》（由(you)于公(gong)司注冊(ce)號變化(hua)）。

11、申請并繳納契(qi)稅。

12、辦理房(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉移登記(ji)申請，繳(jiao)納每套房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的交(jiao)易手續(xu)費，取(qu)得二份收件收據。

13、取(qu)得產權證及(ji)剩余房屋的(de)新(xin)產權證。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房(fang)地產買賣(mai)合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估，出(chu)具評估報告。

16、將評估報告交(jiao)不動(dong)產(chan)交(jiao)易中(zhong)心的(de)核(he)(he)價公(gong)司審核(he)(he)。

17、向交(jiao)易中心(xin)檔案(an)室調取原(yuan)購房合同(tong)及契稅單。

18、向開發商調取原購房發票。

19、出售方開具(ju)增值稅發票（若沒有(you)開票資(zi)格，向(xiang)所(suo)在(zai)稅務所(suo)申請）。

20、交(jiao)易中心的稅(shui)(shui)務部門出具《土(tu)地增值稅(shui)(shui)納稅(shui)(shui)聯(lian)系單》。

21、由(you)出售方所在地的稅(shui)務所核定(ding)土(tu)地增值稅(shui)（土(tu)地增值稅(shui)納稅(shui)申報表）。

22、納(na)稅(shui)完畢后，稅(shui)務所(suo)當(dang)場出具《土地增值稅(shui)完稅(shui)聯系單》及(ji)稅(shui)收完稅(shui)證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅(shui)及(ji)附加5、65%，買受方繳納契(qi)稅3%，印花(hua)稅0、05%。

24、辦理房(fang)屋(wu)轉移登記(ji)申請，繳(jiao)納(na)交易手續(xu)費等，取得(de)收件收據(ju)。

25、買受方憑收(shou)件(jian)收(shou)據領取(qu)不動產權證。

26、買受方憑產權證辦理抵押，獲得銀行流動資(zi)金(jin)貸(dai)款，并支付(fu)給出售方。

27、出售方交房給買受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家的產業、行業政策，不屬于高污染、高耗能的小企業。

2、企業(ye)(ye)在各家商業(ye)(ye)銀行信譽狀(zhuang)況良(liang)好，沒有不良(liang)信用記錄。

3、具有工商行政(zheng)管理部門核(he)準登記，且年(nian)檢(jian)合格的營業(ye)執(zhi)照，持有人民(min)銀行核(he)發并正常年(nian)檢(jian)的貸(dai)款卡。

4、有(you)必要的組(zu)織(zhi)機構、經營管理制(zhi)度(du)和財務管理制(zhi)度(du)，有(you)固定(ding)依(yi)據和經營場(chang)所，合法經營，產(chan)品有(you)市場(chang)、有(you)效益(yi)。

5、具備履(lv)行合同、償還(huan)債務(wu)的(de)能力，還(huan)款意愿良(liang)好(hao)，無不良(liang)信(xin)用記錄，信(xin)貸資產風險分類為(wei)正常(chang)類或非(fei)財務(wu)因素(su)影(ying)響的(de)關(guan)注類。

6、企(qi)業經(jing)營者或實(shi)際控(kong)制(zhi)人從業經(jing)歷(li)在(zai)3年以上，素質良好、無不良個(ge)人信用記錄(lu)。

7、企業經營情況穩定，成立年(nian)限原則上在2年（含）以上(shang)(shang)，至少有一個及以上(shang)(shang)會計年度(du)財務(wu)報告，且(qie)連續2年銷(xiao)售收入增長、毛利(li)潤(run)為正(zheng)值(zhi)。

8、符合(he)建立與小企業(ye)業(ye)務相關的行業(ye)信貸政策(ce)。

9、能遵守(shou)國家(jia)金融法規政策(ce)及銀(yin)行有(you)關規定。

10、在申請行(xing)開立基(ji)本結算賬戶(hu)(hu)或一般結算賬戶(hu)(hu)。

（二）企業貸款流程

1、借款人(ren)提(ti)出(chu)貸款申(shen)請，提(ti)交(jiao)相關材料。

2、經審批同(tong)(tong)意的，借款人(ren)和(he)擔保人(ren)與銀(yin)行(xing)簽訂借款合同(tong)(tong)和(he)擔保合同(tong)(tong)。

3、銀行(xing)落實貸款條件后，按規定程序辦理(li)放款手續，將貸款資(zi)金(jin)劃(hua)入借款人在銀行(xing)開立的賬戶(hu)。

4、借款人按(an)期歸還(huan)貸款本息。

5、貸(dai)款結清(qing)，按(an)規定辦(ban)理撤(che)押手續(xu)。

企業(ye)貸款視(shi)企業(ye)具體經營情(qing)況(kuang)而定(ding)。

貸(dai)款額度(du)10-200萬(wan)貸款時間1-3年(nian)貸款利息月利率5厘左右。

貸款要求必須是注冊于中(zhong)國的中(zhong)小企(qi)業,且(qie)經營狀況(kuang)良好,無不良信譽(yu)記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的(de)區位(wei)資(zi)(zi)源有(you)兩方(fang)(fang)面(mian)，一方(fang)(fang)面(mian)是(shi)(shi)地(di)(di)理(li)位(wei)置，無論購買什么樓(lou)盤，大(da)(da)家(jia)第一眼看重的(de)永遠是(shi)(shi)位(wei)置在哪？寫字(zi)間也一樣，地(di)(di)理(li)位(wei)置很重要(yao)，房產增(zeng)值主(zhu)要(yao)來源于(yu)土地(di)(di)的(de)增(zeng)值，交通便利的(de)市中心由(you)于(yu)土地(di)(di)的(de)稀缺(que)性(xing)，所以增(zeng)值空間更大(da)(da)一些(xie)。因此，是(shi)(shi)否(fou)位(wei)于(yu)城市的(de)主(zhu)中心區，是(shi)(shi)衡量一幢寫字(zi)樓(lou)的(de)檔次和(he)是(shi)(shi)否(fou)具有(you)投資(zi)(zi)價值的(de)首選(xuan)要(yao)素之(zhi)一。另一方(fang)(fang)面(mian)，資(zi)(zi)源集(ji)中度、周邊設(she)施配套度是(shi)(shi)否(fou)完善(shan)。即周邊是(shi)(shi)否(fou)是(shi)(shi)人流、物流、資(zi)(zi)金流、信息流匯聚之(zhi)地(di)(di)；寫字(zi)間作為“生產資料”，商業辦公配套設施(shi)齊全，才能(neng)商機勃發，更(geng)具有投資或辦公價值。

2、設計、外觀

作為企(qi)業(ye)，辦(ban)公(gong)地點不僅僅是“生(sheng)產價(jia)值”的場所(suo)，同時也承載著一(yi)(yi)個企(qi)業對外形(xing)象展(zhan)示的職(zhi)能。一(yi)(yi)般只要條件允許，企(qi)業會選擇一(yi)(yi)棟(dong)設(she)計(ji)新穎合(he)理的寫字樓(lou)，來提(ti)升企(qi)業的形(xing)象。所(suo)以(yi)，寫字樓(lou)的外觀(guan)設(she)計(ji)、內部空(kong)間(jian)結構設(she)計(ji)、走(zou)廊、大廳、衛生(sheng)間(jian)、景觀(guan)區等設(she)計(ji)是否有(you)品位(wei)，采光通風、電梯(ti)的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企(qi)業的使用價(jia)值以(yi)及投資(zi)價(jia)值。

3、使用方便

對于實際使用的(de)企業來(lai)講(jiang)，寫(xie)字(zi)樓入住后(hou)，辦公使用是否(fou)方(fang)便(bian)(bian)，是衡量這棟寫(xie)字(zi)樓能否(fou)增(zeng)值的(de)一項(xiang)重要標準。這里(li)的(de)方(fang)便(bian)(bian)指的(de)是交通(tong)(tong)是否(fou)便(bian)(bian)利，停車是否(fou)方(fang)便(bian)(bian)，乘(cheng)坐電梯(ti)是否(fou)需(xu)要漫長的(de)等(deng)待。交通(tong)(tong)擁堵的(de)地域或者位置偏(pian)遠交通(tong)(tong)不便(bian)(bian)的(de)寫(xie)字(zi)樓一般不適合投資；同時，過長的(de)等(deng)待時間(jian)成本也(ye)會讓人產生(sheng)厭(yan)煩的(de)情緒，只有(you)使用者感到(dao)方(fang)便(bian)(bian)快捷，身(shen)心愉悅(yue)，企業才(cai)能在此長久發(fa)展，也(ye)會形成口碑，只有(you)企業爭相(xiang)進駐，投資者的(de)收益才(cai)會最大化。

4、物業不可忽視

作為(wei)投資辦公(gong)(gong)產業，寫(xie)字間的(de)增值、保(bao)值，離不開物業的(de)管(guan)理(li)與服(fu)務。物業管(guan)理(li)公(gong)(gong)司直(zhi)接(jie)決定(ding)寫(xie)字樓的(de)用(yong)水、用(yong)電(dian)(dian)、供暖、安保(bao)、衛生清潔、空調供應、車位管(guan)理(li)、電(dian)(dian)梯維護保(bao)養、整體服(fu)務形象等問題。這些環(huan)節(jie)有一(yi)個出現問題，都會影響(xiang)辦公(gong)(gong)企業的(de)體驗感(gan)受，試(shi)想沒(mei)有任何一(yi)個企業喜歡在(zai)垃圾滿地、時(shi)常停水停電(dian)(dian)、冬天(tian)冷(leng)夏(xia)天(tian)熱(re)的(de)環(huan)境下(xia)辦公(gong)(gong)吧。所以，投資者(zhe)在(zai)選(xuan)擇投資時(shi)一(yi)定(ding)要擦亮眼睛，選(xuan)擇物業檔次高的(de)項(xiang)目，以后有可能會產生較為(wei)穩定(ding)的(de)收益。

5、軟性配套

除了硬件配套要拿得出手外，軟(ruan)性配套也很重要。這里的(de)(de)(de)(de)軟(ruan)性配套應著(zhu)重看信(xin)息(xi)(xi)化(hua)配置和智(zhi)能(neng)化(hua)配置。通信(xin)網絡是辦(ban)公(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)基礎，而同時，隨著(zhu)科技(ji)的(de)(de)(de)(de)發展，通風(feng)、采光、門(men)禁(jin)、監控(kong)等(deng)最(zui)新智(zhi)能(neng)產品與技(ji)術不斷涌現(xian)，智(zhi)能(neng)化(hua)系(xi)統(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)應用在越來越普(pu)遍，新建(jian)的(de)(de)(de)(de)寫字間一般會考(kao)慮到將最(zui)新的(de)(de)(de)(de)信(xin)息(xi)(xi)化(hua)、智(zhi)能(neng)化(hua)系(xi)統(tong)(tong)引入到自身的(de)(de)(de)(de)產品中，方便企業(ye)辦(ban)公(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)同時，更節能(neng)，處(chu)理問題(ti)也更及時。無論投資(zi)或(huo)辦(ban)公(gong)(gong)，擁有(you)這樣系(xi)統(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)寫字間都是值得關注的(de)(de)(de)(de)。

6、自用型客戶比例

投資寫字樓不(bu)但要(yao)(yao)看你的(de)(de)客戶(hu)群(qun)體是(shi)誰，即租(zu)給誰；還(huan)要(yao)(yao)看你的(de)(de)競(jing)爭對手是(shi)誰？如果(guo)投資可(ke)以切成很小(xiao)塊出售的(de)(de)物(wu)業時，你就(jiu)要(yao)(yao)當心了(le)，雖然投資門(men)檻較低(di)，總(zong)價不(bu)高，但是(shi)進駐的(de)(de)物(wu)業公司(si)檔次低(di)，小(xiao)業主(zhu)過(guo)多，流動性大，不(bu)但會影(ying)響物(wu)業的(de)(de)管理水平(ping)，經濟水平(ping)不(bu)好時，小(xiao)業主(zhu)還(huan)會惡意(yi)競(jing)爭地競(jing)相壓(ya)價，影(ying)響你的(de)(de)收益。如果(guo)開(kai)發商堅持整層(ceng)或(huo)半層(ceng)銷售，則在很大程度上提升進駐門(men)檻，提升自(zi)用型客戶(hu)的(de)(de)比例，同時，入(ru)住(zhu)的(de)(de)客戶(hu)一般(ban)也較有(you)實(shi)力，如果(guo)這棟寫字間60%以上客戶(hu)都是自用型(xing)的(de)，對投資(zi)者招租以及(ji)租金方(fang)面來講都是具有利好推動作(zuo)用的(de)。

7、投資比較

投資項目比較方面，甲級(ji)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)與乙(yi)(yi)(yi)級(ji)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)之(zhi)間相比，甲級(ji)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)雖(sui)(sui)然(ran)價格(ge)要高(gao)一些，但是(shi)，甲級(ji)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)以及設計配套更(geng)完善，提(ti)升(sheng)企業(ye)(ye)的形象，所(suo)以租(zu)金一般會不(bu)斷(duan)上漲。雖(sui)(sui)然(ran)乙(yi)(yi)(yi)級(ji)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)總價低，隨著更(geng)多寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)項目不(bu)斷(duan)涌現，管(guan)理(li)、形象有(you)所(suo)差距的乙(yi)(yi)(yi)級(ji)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)由于招(zhao)租(zu)困難(nan)，特別是(shi)招(zhao)不(bu)到有(you)實力(li)的企業(ye)(ye)，勢必(bi)導致租(zu)金也(ye)很難(nan)有(you)所(suo)提(ti)升(sheng)。

8、投資回報率

當然，投資者在(zai)投資時，還要充分考(kao)慮到(dao)自己的資金實力(li)。依據(ju)一般(ban)的計算方法(fa)，投資回報率=月(yue)租(zu)金×12(個(ge)月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價(jia)約為(wei)18000元／平(ping)方米，依(yi)據(ju)此處寫字樓周邊的物業剖(pou)析(xi)得知，月租(zu)金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投(tou)資回報率(lv)為6%，投(tou)資者(zhe)需根(gen)據自己的資金情況，來(lai)選擇投(tou)資項目。根(gen)據國(guo)際專業理財(cai)公司的計算原(yuan)則(ze)，15年內收(shou)回投資總價表明該項目具有可(ke)投資價值。