一、買辦公室好嗎

從企業未來發展來講，隨著公司(si)規模的(de)(de)不(bu)斷擴(kuo)大(da)，辦公環境(jing)的(de)(de)需求(qiu)(qiu)也會隨著發生變化。如果租賃的(de)(de)話，公司(si)一旦面臨(lin)擴(kuo)大(da)的(de)(de)需求(qiu)(qiu)就要面臨(lin)大(da)規模搬遷的(de)(de)問題，然(ran)而頻繁的(de)(de)搬遷對于員工和客戶(hu)來說，都會產生不(bu)安全(quan)感和不(bu)穩定的(de)(de)因素，在相(xiang)當程度上影響了企業品(pin)牌形象。

二、辦公室產權年限

《中(zhong)華人民共和(he)國城鎮國有土地使(shi)用權出讓和(he)轉讓暫行(xing)條例》第十二條規定土地使(shi)用權出讓最高年限按下(xia)列用途確(que)定：

（一）居住用地七十(shi)年。

（二）工業用地五十年(nian)。

（三）教育(yu)、科技、文化、衛生、體育(yu)用地五十年。

（四）商業、旅游、娛(yu)樂用地(di)四十(shi)年(nian)。

（五）綜(zong)合或(huo)者其他用地五十年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請歸(gui)還出售(shou)方的銀(yin)行貸款。

2、領取抵押注銷文(wen)件(jian)。

3、辦(ban)理抵押注銷登記。

4、辦理退保手續。

5、出售方(fang)向規劃和土地(di)管理局申請(qing)補繳土地(di)出讓金及(ji)附相關(guan)資料。

6、房地產(chan)測繪(hui)管理辦公室(shi)出(chu)具分(fen)攤(tan)土地面(mian)積(ji)的(de)查閱(yue)單。

7、對房屋所(suo)分攤的(de)土地進行評(ping)(ping)估(gu)（評(ping)(ping)估(gu)費由(you)政府(fu)承擔）。

8、出售方與規劃和土(tu)地(di)管理(li)簽署《上海市國(guo)有土(tu)地(di)出讓合同》。

9、到(dao)出(chu)售方(fang)的開(kai)戶銀(yin)行憑《非稅收入一(yi)般繳(jiao)款書（收據）》繳(jiao)納土地出(chu)讓金(jin)。

10、到工商局開具(ju)《工商行政管理注冊(ce)號(hao)變(bian)化證(zheng)明(ming)》（由于公司注冊(ce)號(hao)變(bian)化）。

11、申(shen)請并繳納(na)契稅。

12、辦理房屋(wu)轉移登記申請，繳納每套房屋(wu)的交易(yi)手續費，取得二份收(shou)件收(shou)據(ju)。

13、取得產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)(zheng)及(ji)剩(sheng)余房屋的新(xin)產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)(zheng)。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房(fang)地產買賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行(xing)評估，出具(ju)評估報(bao)告。

16、將評估報告交不動(dong)產(chan)交易中心(xin)的(de)核價公司審核。

17、向交易(yi)中(zhong)心檔(dang)案室調取原(yuan)購(gou)房合同及契稅單。

18、向開發商調取原購房發票。

19、出售方開(kai)具(ju)增值稅發票（若(ruo)沒有開(kai)票資(zi)格，向所(suo)在稅務所(suo)申請）。

20、交(jiao)易中心的(de)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)部(bu)門(men)出具(ju)《土(tu)地增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)納(na)稅(shui)(shui)(shui)聯系單》。

21、由出售方所在地的稅(shui)務(wu)所核定土地增值(zhi)(zhi)稅(shui)（土地增值(zhi)(zhi)稅(shui)納(na)稅(shui)申報(bao)表）。

22、納稅完畢后(hou)，稅務所當場(chang)出具《土地增值(zhi)稅完稅聯系單》及稅收完稅證(zheng)明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及(ji)附(fu)加5、65%，買(mai)受(shou)方繳納契稅3%，印花稅(shui)0、05%。

24、辦(ban)理房屋轉移登記申(shen)請，繳(jiao)納(na)交易手續費等，取得收件收據。

25、買受方(fang)憑收(shou)件收(shou)據領取不動產權證。

26、買受(shou)方憑產權證辦(ban)理抵押(ya)，獲得銀行流動資金(jin)貸款(kuan)，并支付給(gei)出售方。

27、出售方(fang)交房給買(mai)受(shou)方(fang)。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合(he)國家的(de)產(chan)業、行業政策(ce)，不屬于(yu)高(gao)污染、高(gao)耗能的(de)小(xiao)企業。

2、企業(ye)在各家商業(ye)銀行信(xin)譽狀況(kuang)良好，沒有不良信(xin)用記錄。

3、具有(you)工商行政(zheng)管(guan)理部門核準登記(ji)，且年(nian)檢合格的營(ying)業(ye)執照，持有(you)人(ren)民銀行核發并(bing)正(zheng)常年(nian)檢的貸款卡。

4、有(you)必要的組(zu)織機構、經(jing)營(ying)管(guan)理(li)制度和財務管(guan)理(li)制度，有(you)固定依據和經(jing)營(ying)場所，合法經(jing)營(ying)，產品有(you)市場、有(you)效益。

5、具(ju)備履行合同(tong)、償還債務(wu)的能力，還款意愿良好，無(wu)不良信用(yong)記錄，信貸(dai)資產風(feng)險分類為正常類或非(fei)財務(wu)因素影(ying)響的關注類。

6、企業經營(ying)者(zhe)或實際控制人從業經歷在(zai)3年以(yi)上，素(su)質良好、無不良個人信用記(ji)錄(lu)。

7、企(qi)業經營情況穩定(ding)，成(cheng)立年限(xian)原則上(shang)在(zai)2年（含）以上，至(zhi)少(shao)有一(yi)個及以上會(hui)計年度(du)財務報告，且連續2年銷售收(shou)入增(zeng)長、毛利潤為正值。

8、符合建立與小企業(ye)業(ye)務相關的行業(ye)信(xin)貸政策(ce)。

9、能遵守國家金融法規政(zheng)策(ce)及銀行有(you)關(guan)規定。

10、在申請行開立基本結算賬戶或一般(ban)結算賬戶。

（二）企業貸款流程

1、借款(kuan)人提(ti)出(chu)貸(dai)款(kuan)申(shen)請，提(ti)交(jiao)相關材料。

2、經(jing)審批同意的，借款人(ren)和(he)擔保(bao)(bao)人(ren)與銀行(xing)簽訂借款合(he)同和(he)擔保(bao)(bao)合(he)同。

3、銀行落(luo)實貸款條(tiao)件后，按規定程序辦理(li)放款手(shou)續(xu)，將貸款資金劃入借款人在銀行開立的賬戶。

4、借款人按期歸(gui)還貸款本息。

5、貸款結清(qing)，按規(gui)定辦(ban)理撤押手(shou)續。

企業(ye)貸(dai)款視(shi)企業(ye)具體經(jing)營情況(kuang)而定。

貸(dai)款額度10-200萬貸款時間(jian)1-3年(nian)貸款利(li)息月利(li)率5厘左右。

貸款要求必須是注冊于中(zhong)國的中(zhong)小企業,且經營狀況良好,無不良信譽記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這(zhe)里的(de)(de)區位(wei)資(zi)(zi)源有兩(liang)方面(mian)(mian)，一方面(mian)(mian)是(shi)(shi)地理位(wei)置(zhi)，無論(lun)購(gou)買(mai)什么樓盤，大(da)家第一眼看重(zhong)的(de)(de)永(yong)遠(yuan)是(shi)(shi)位(wei)置(zhi)在(zai)哪？寫字間(jian)也一樣，地理位(wei)置(zhi)很重(zhong)要，房(fang)產(chan)增值主(zhu)(zhu)要來源于(yu)土地的(de)(de)增值，交(jiao)通便(bian)利的(de)(de)市(shi)中(zhong)心由于(yu)土地的(de)(de)稀缺性，所以(yi)增值空間(jian)更大(da)一些。因此，是(shi)(shi)否(fou)位(wei)于(yu)城市(shi)的(de)(de)主(zhu)(zhu)中(zhong)心區，是(shi)(shi)衡量一幢寫字樓的(de)(de)檔次和是(shi)(shi)否(fou)具有投資(zi)(zi)價值的(de)(de)首選(xuan)要素之(zhi)一。另(ling)一方面(mian)(mian)，資(zi)(zi)源集中(zhong)度、周(zhou)邊設施配套度是(shi)(shi)否(fou)完善。即周(zhou)邊是(shi)(shi)否(fou)是(shi)(shi)人流(liu)(liu)、物流(liu)(liu)、資(zi)(zi)金流(liu)(liu)、信息流(liu)(liu)匯聚(ju)之(zhi)地；寫字間(jian)作為“生產資料”，商(shang)業辦(ban)(ban)公(gong)配套設(she)施齊(qi)全(quan)，才能商(shang)機勃發，更具有投資或辦(ban)(ban)公(gong)價值。

2、設計、外觀

作(zuo)為企業，辦公地點不僅僅是“生(sheng)(sheng)產價(jia)值(zhi)(zhi)”的(de)(de)場所(suo)，同時也承載著一個(ge)企業(ye)對外形(xing)象展示的(de)(de)職能。一般只要條件允許，企業(ye)會選擇一棟設(she)計(ji)新穎合(he)理的(de)(de)寫字樓，來提升(sheng)企業(ye)的(de)(de)形(xing)象。所(suo)以，寫字樓的(de)(de)外觀(guan)設(she)計(ji)、內部空間(jian)結(jie)構設(she)計(ji)、走廊(lang)、大廳(ting)、衛生(sheng)(sheng)間(jian)、景(jing)觀(guan)區等設(she)計(ji)是否有(you)品位(wei)，采光(guang)通(tong)風(feng)、電(dian)梯(ti)的(de)(de)質量與配置、裝修的(de)(de)品質等因(yin)素也會影(ying)響(xiang)企業(ye)的(de)(de)使用價(jia)值(zhi)(zhi)以及(ji)投(tou)資(zi)價(jia)值(zhi)(zhi)。

3、使用方便

對于(yu)實(shi)際使(shi)(shi)用的企業(ye)來(lai)講，寫字(zi)樓(lou)入住后(hou)，辦公使(shi)(shi)用是(shi)(shi)否(fou)(fou)方(fang)便(bian)(bian)，是(shi)(shi)衡量這(zhe)(zhe)棟寫字(zi)樓(lou)能否(fou)(fou)增值(zhi)的一項重要標準。這(zhe)(zhe)里(li)的方(fang)便(bian)(bian)指的是(shi)(shi)交(jiao)通是(shi)(shi)否(fou)(fou)便(bian)(bian)利，停車(che)是(shi)(shi)否(fou)(fou)方(fang)便(bian)(bian)，乘坐(zuo)電梯是(shi)(shi)否(fou)(fou)需要漫長的等(deng)(deng)待(dai)。交(jiao)通擁(yong)堵(du)的地域或者位(wei)置偏遠交(jiao)通不便(bian)(bian)的寫字(zi)樓(lou)一般不適合投資；同(tong)時，過長的等(deng)(deng)待(dai)時間成本(ben)也(ye)會(hui)讓人產(chan)生厭煩的情緒(xu)，只有使(shi)(shi)用者感(gan)到方(fang)便(bian)(bian)快捷，身心愉悅，企業(ye)才(cai)能在此長久發展，也(ye)會(hui)形成口碑(bei)，只有企業(ye)爭相進駐，投資者的收益才(cai)會(hui)最(zui)大化。

4、物業不可忽視

作(zuo)為投資辦公(gong)產業(ye)(ye)，寫字(zi)間的(de)(de)增值、保值，離不開物業(ye)(ye)的(de)(de)管(guan)理與服務(wu)。物業(ye)(ye)管(guan)理公(gong)司直(zhi)接決定寫字(zi)樓的(de)(de)用水、用電、供暖、安保、衛(wei)生清潔、空調供應(ying)、車(che)位(wei)管(guan)理、電梯維護保養、整體(ti)服務(wu)形象等問(wen)題(ti)。這些環(huan)節有一個出現問(wen)題(ti)，都(dou)會影(ying)響辦公(gong)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)體(ti)驗感受，試想沒有任何(he)一個企(qi)業(ye)(ye)喜歡(huan)在(zai)垃圾滿地、時(shi)常停(ting)水停(ting)電、冬天冷夏天熱的(de)(de)環(huan)境(jing)下(xia)辦公(gong)吧。所以，投資者在(zai)選擇(ze)投資時(shi)一定要擦亮(liang)眼睛，選擇(ze)物業(ye)(ye)檔(dang)次(ci)高的(de)(de)項目，以后有可能(neng)會產生較為穩定的(de)(de)收益(yi)。

5、軟性配套

除了硬件(jian)配(pei)套要拿(na)得出手(shou)外，軟性配(pei)套也(ye)很重要。這(zhe)里的(de)(de)軟性配(pei)套應著(zhu)重看信息(xi)(xi)化配(pei)置和智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化配(pei)置。通(tong)(tong)信網(wang)絡是辦(ban)公(gong)的(de)(de)基礎，而(er)同時(shi)(shi)，隨著(zhu)科技(ji)的(de)(de)發(fa)展，通(tong)(tong)風、采光、門禁、監(jian)控等最(zui)新(xin)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)產品與(yu)技(ji)術不斷涌現(xian)，智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化系統的(de)(de)應用在越(yue)來越(yue)普遍，新(xin)建的(de)(de)寫字間一般會考慮到將(jiang)最(zui)新(xin)的(de)(de)信息(xi)(xi)化、智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化系統引入到自(zi)身的(de)(de)產品中，方便(bian)企業辦(ban)公(gong)的(de)(de)同時(shi)(shi)，更節能(neng)(neng)(neng)，處理問(wen)題也(ye)更及時(shi)(shi)。無論投(tou)資或辦(ban)公(gong)，擁有(you)這(zhe)樣系統的(de)(de)寫字間都是值得關注的(de)(de)。

6、自用型客戶比例

投資(zi)寫字(zi)樓不(bu)但要(yao)看你(ni)的客(ke)戶(hu)群體是(shi)誰(shui)，即租給誰(shui)；還(huan)要(yao)看你(ni)的競爭(zheng)對手是(shi)誰(shui)？如(ru)果投資(zi)可以切成很小塊(kuai)出(chu)售(shou)的物(wu)業(ye)時，你(ni)就(jiu)要(yao)當(dang)心了，雖然(ran)投資(zi)門檻較低，總價(jia)(jia)不(bu)高，但是(shi)進駐的物(wu)業(ye)公(gong)司檔次低，小業(ye)主過多，流(liu)動性大，不(bu)但會(hui)影(ying)響物(wu)業(ye)的管(guan)理水(shui)平，經濟水(shui)平不(bu)好時，小業(ye)主還(huan)會(hui)惡意競爭(zheng)地競相壓價(jia)(jia)，影(ying)響你(ni)的收(shou)益。如(ru)果開發商(shang)堅持整層或(huo)半層銷售(shou)，則在很大程度上(shang)提(ti)升進駐門檻，提(ti)升自用型客(ke)戶(hu)的比例，同時，入住(zhu)的客(ke)戶(hu)一(yi)般也較有實力，如(ru)果這棟寫字(zi)間60%以(yi)上客戶(hu)都(dou)是自用型的，對(dui)投(tou)資者招租(zu)以(yi)及租(zu)金方(fang)面來(lai)講都(dou)是具(ju)有利好(hao)推動作用的。

7、投資比較

投資項目(mu)比較方面，甲級(ji)(ji)(ji)寫字(zi)樓與乙級(ji)(ji)(ji)寫字(zi)樓之間相比，甲級(ji)(ji)(ji)寫字(zi)樓雖(sui)(sui)然價格要高(gao)一些(xie)，但是(shi)，甲級(ji)(ji)(ji)寫字(zi)樓物業管理以(yi)及設(she)計配套更完善，提升(sheng)企業的(de)(de)形象，所以(yi)租金(jin)一般會不(bu)(bu)斷上漲。雖(sui)(sui)然乙級(ji)(ji)(ji)寫字(zi)樓總價低(di)，隨著更多寫字(zi)樓項目(mu)不(bu)(bu)斷涌現，管理、形象有所差距的(de)(de)乙級(ji)(ji)(ji)寫字(zi)樓由于招租困(kun)難，特別是(shi)招不(bu)(bu)到(dao)有實力的(de)(de)企業，勢必導致租金(jin)也很難有所提升(sheng)。

8、投資回報率

當然，投(tou)(tou)資(zi)者在投(tou)(tou)資(zi)時(shi)，還要充分(fen)考慮到自己的(de)資(zi)金實力。依據一般(ban)的(de)計算方法，投(tou)(tou)資(zi)回報率=月租金(jin)×12(個(ge)月)／售(shou)價。例如，現(xian)有一處寫字(zi)間，面積約100平方(fang)米，售(shou)價約(yue)為18000元／平(ping)方米，依據此處寫字樓周(zhou)邊的物業剖析得知，月租(zu)金約為9000元，盤算(suan)得知(zhi)，這處寫(xie)字間的投資(zi)回報率為6%，投資(zi)(zi)者需根(gen)(gen)據(ju)自己的資(zi)(zi)金情況(kuang)，來選擇投資(zi)(zi)項目。根(gen)(gen)據(ju)國際專業理財(cai)公司的計算(suan)原則，15年內收回投(tou)資(zi)總(zong)價表明該項目具(ju)有可投(tou)資(zi)價值。