一、買辦公室好嗎

從企業未來(lai)發(fa)展(zhan)來(lai)講(jiang)，隨著公(gong)司規(gui)模的不(bu)斷擴(kuo)大(da)，辦公(gong)環境的需求也會(hui)隨著發(fa)生(sheng)變(bian)化。如果(guo)租賃的話，公(gong)司一旦(dan)面臨擴(kuo)大(da)的需求就要面臨大(da)規(gui)模搬遷的問題，然而(er)頻繁的搬遷對于員工和客戶來(lai)說，都會(hui)產(chan)生(sheng)不(bu)安(an)全感和不(bu)穩定的因素，在(zai)相(xiang)當(dang)程(cheng)度上影響了企業品牌形象。

二、辦公室產權年限

《中(zhong)華人民共和國(guo)城鎮國(guo)有(you)土(tu)地(di)使用(yong)權出(chu)讓和轉讓暫行條(tiao)例(li)》第十(shi)二(er)條(tiao)規定土(tu)地(di)使用(yong)權出(chu)讓最高年限按(an)下(xia)列用(yong)途確定：

（一）居住用地(di)七十年。

（二）工(gong)業用地(di)五十年(nian)。

（三）教育(yu)、科技、文化、衛生、體育(yu)用地五(wu)十年。

（四）商業、旅游、娛樂用地四十(shi)年。

（五）綜合或者其(qi)他用地五十年。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申(shen)請歸還(huan)出售方(fang)的銀行貸款。

2、領取(qu)抵(di)押(ya)注銷文(wen)件。

3、辦理抵押注(zhu)銷登(deng)記。

4、辦理退保手續(xu)。

5、出售方向規劃(hua)和土地管理局申請補繳土地出讓(rang)金及附相關(guan)資料。

6、房地產測繪管理辦公(gong)室出具分攤土地面積的查(cha)閱單。

7、對房屋所(suo)分攤(tan)的土地進行(xing)評估（評估費由政府承(cheng)擔）。

8、出售方(fang)與規(gui)劃和(he)土地管理(li)簽署《上海市國有(you)土地出讓合同(tong)》。

9、到(dao)出售(shou)方的開戶銀行憑(ping)《非稅收(shou)入一般繳(jiao)款書（收(shou)據）》繳(jiao)納土地出讓金。

10、到工商局開具《工商行政管理注冊號變化(hua)證明》（由于公(gong)司(si)注冊號變化(hua)）。

11、申請并(bing)繳納契稅。

12、辦理(li)房屋轉移登記申請，繳納每(mei)套房屋的(de)交易(yi)手續費(fei)，取得(de)二(er)份收(shou)件收(shou)據(ju)。

13、取得產權證(zheng)及剩余房屋(wu)的新產權證(zheng)。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房地(di)產買賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估，出(chu)具評估報告。

16、將(jiang)評估報(bao)告交不動產交易中心的核價公司審核。

17、向交易中心檔案室調取原購房合(he)同及契稅單。

18、向開發商(shang)調取(qu)原購房發票。

19、出售方(fang)開具(ju)增值稅(shui)發(fa)票(piao)(piao)（若沒有開票(piao)(piao)資格(ge)，向所在稅(shui)務所申請(qing)）。

20、交易中心的稅務部門出具《土地增(zeng)值稅納稅聯系單》。

21、由出(chu)售方所在(zai)地(di)(di)的(de)稅(shui)(shui)務(wu)所核定土地(di)(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)（土地(di)(di)增(zeng)值稅(shui)(shui)納稅(shui)(shui)申報表）。

22、納稅(shui)(shui)完畢后，稅(shui)(shui)務所當場出具(ju)《土(tu)地增值稅(shui)(shui)完稅(shui)(shui)聯系單(dan)》及稅(shui)(shui)收完稅(shui)(shui)證(zheng)明(ming)。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附(fu)加5、65%，買受方繳納契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦(ban)理(li)房(fang)屋轉移登記申請，繳納交易手續費等，取得收件收據。

25、買受方(fang)憑(ping)收件收據領取不動產權證。

26、買受(shou)方憑產權(quan)證辦理抵押(ya)，獲得銀行流動資(zi)金貸款，并支付(fu)給出售方。

27、出售方交房給買受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家(jia)的產業、行業政(zheng)策(ce)，不屬于高污染、高耗能的小(xiao)企(qi)業。

2、企業(ye)(ye)在各家商(shang)業(ye)(ye)銀(yin)行(xing)信(xin)譽狀況良好，沒有(you)不良信(xin)用(yong)記錄(lu)。

3、具有(you)工(gong)商行(xing)(xing)政(zheng)管(guan)理部門(men)核準登記，且(qie)年檢(jian)合格(ge)的營業執照，持有(you)人民銀行(xing)(xing)核發并正(zheng)常年檢(jian)的貸(dai)款(kuan)卡(ka)。

4、有(you)必要的組織機構(gou)、經營(ying)管理(li)制度和財務管理(li)制度，有(you)固定依據和經營(ying)場(chang)所，合法經營(ying)，產品有(you)市場(chang)、有(you)效(xiao)益。

5、具(ju)備(bei)履行(xing)合同、償還債(zhai)務的能力，還款(kuan)意愿良好，無不良信用記(ji)錄，信貸資產風(feng)險分類為正常類或非財務因素影(ying)響的關(guan)注類。

6、企業經(jing)營者或實際控制(zhi)人(ren)從業經(jing)歷在3年以上，素質良好、無不良個人信用(yong)記錄。

7、企業(ye)經營情(qing)況穩(wen)定，成立年(nian)限(xian)原則上在2年(nian)（含）以上，至少有一個(ge)及(ji)以上會(hui)計年(nian)度財務報告，且連續2年(nian)銷售收(shou)入增(zeng)長、毛利(li)潤(run)為正值。

8、符合建立與小企業(ye)(ye)業(ye)(ye)務相(xiang)關的(de)行業(ye)(ye)信貸政策(ce)。

9、能遵(zun)守國家金融法規政(zheng)策(ce)及銀行有關規定。

10、在申請行開立基(ji)本結算賬(zhang)戶或一般結算賬(zhang)戶。

（二）企業貸款流程

1、借款人提(ti)出(chu)貸(dai)款申(shen)請(qing)，提(ti)交相關材料。

2、經審批同意(yi)的(de)，借(jie)款人和擔(dan)保(bao)人與銀行簽(qian)訂借(jie)款合同和擔(dan)保(bao)合同。

3、銀(yin)(yin)行(xing)(xing)落實貸(dai)款(kuan)條件后，按(an)規(gui)定程序辦理(li)放款(kuan)手(shou)續，將貸(dai)款(kuan)資金劃入借款(kuan)人在銀(yin)(yin)行(xing)(xing)開立的賬戶。

4、借(jie)款人按期歸還貸款本息。

5、貸款結清，按規(gui)定辦理撤押手續(xu)。

企業(ye)貸(dai)款(kuan)視企業(ye)具體(ti)經營情況而定。

貸款額度10-200萬貸(dai)款時間1-3年貸款利息月利率5厘左(zuo)右。

貸款要求必須(xu)是注冊于中國的中小企業(ye),且(qie)經營狀(zhuang)況良(liang)好,無不良信(xin)譽(yu)記錄(lu)。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的(de)區位(wei)(wei)資(zi)(zi)源(yuan)有兩方(fang)面(mian)，一(yi)(yi)方(fang)面(mian)是(shi)地理位(wei)(wei)置(zhi)(zhi)，無論購買什么樓(lou)盤，大家第一(yi)(yi)眼看重(zhong)的(de)永遠是(shi)位(wei)(wei)置(zhi)(zhi)在哪？寫字間也一(yi)(yi)樣，地理位(wei)(wei)置(zhi)(zhi)很重(zhong)要(yao)，房產增(zeng)值主要(yao)來源(yuan)于土地的(de)增(zeng)值，交通便利的(de)市(shi)中心(xin)由于土地的(de)稀(xi)缺性，所(suo)以增(zeng)值空間更大一(yi)(yi)些。因此，是(shi)否(fou)(fou)(fou)位(wei)(wei)于城市(shi)的(de)主中心(xin)區，是(shi)衡(heng)量一(yi)(yi)幢(chuang)寫字樓(lou)的(de)檔(dang)次和是(shi)否(fou)(fou)(fou)具有投(tou)資(zi)(zi)價(jia)值的(de)首選要(yao)素(su)之一(yi)(yi)。另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，資(zi)(zi)源(yuan)集中度(du)、周(zhou)邊設施配套度(du)是(shi)否(fou)(fou)(fou)完善。即周(zhou)邊是(shi)否(fou)(fou)(fou)是(shi)人流、物流、資(zi)(zi)金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業(ye)辦公配套設施齊全，才能商機(ji)勃發，更具有投資或辦公價值。

2、設計、外觀

作為企業，辦公地(di)點(dian)不僅僅是(shi)“生產價(jia)值”的場所，同(tong)時也承載著一個企(qi)業(ye)對(dui)外形(xing)象(xiang)展示的職能。一般(ban)只要條件允許(xu)，企(qi)業(ye)會(hui)(hui)選擇一棟設計(ji)新穎合理(li)的寫字樓，來提升(sheng)企(qi)業(ye)的形(xing)象(xiang)。所以，寫字樓的外觀設計(ji)、內部空間結構設計(ji)、走廊、大廳、衛生間、景觀區等設計(ji)是否(fou)有(you)品位，采(cai)光通風、電梯的質(zhi)量與配(pei)置、裝(zhuang)修(xiu)的品質(zhi)等因素也會(hui)(hui)影響企(qi)業(ye)的使用價(jia)值以及投資價(jia)值。

3、使用方便

對于(yu)實(shi)際使(shi)用的企(qi)業(ye)來講(jiang)，寫字樓(lou)入住后，辦(ban)公(gong)使(shi)用是(shi)(shi)否方(fang)便(bian)(bian)，是(shi)(shi)衡量(liang)這(zhe)棟寫字樓(lou)能否增值(zhi)的一項重要標(biao)準。這(zhe)里的方(fang)便(bian)(bian)指(zhi)的是(shi)(shi)交(jiao)(jiao)通是(shi)(shi)否便(bian)(bian)利，停(ting)車是(shi)(shi)否方(fang)便(bian)(bian)，乘坐電梯是(shi)(shi)否需要漫長(chang)的等待。交(jiao)(jiao)通擁堵的地(di)域(yu)或(huo)者(zhe)位置偏遠交(jiao)(jiao)通不(bu)便(bian)(bian)的寫字樓(lou)一般不(bu)適合(he)投資；同(tong)時，過長(chang)的等待時間成(cheng)本也會(hui)讓(rang)人(ren)產(chan)生(sheng)厭(yan)煩(fan)的情緒，只有使(shi)用者(zhe)感到方(fang)便(bian)(bian)快捷，身心(xin)愉悅，企(qi)業(ye)才(cai)能在此長(chang)久發展，也會(hui)形成(cheng)口碑(bei)，只有企(qi)業(ye)爭(zheng)相進(jin)駐，投資者(zhe)的收益才(cai)會(hui)最大(da)化。

4、物業不可忽視

作為投資辦(ban)(ban)公(gong)產業(ye)，寫(xie)字間的增(zeng)值(zhi)、保值(zhi)，離不(bu)開物(wu)業(ye)的管理與服務。物(wu)業(ye)管理公(gong)司(si)直接決(jue)定寫(xie)字樓(lou)的用(yong)水(shui)、用(yong)電、供(gong)暖、安保、衛生清潔、空調供(gong)應、車位管理、電梯(ti)維護保養、整體服務形象等問題(ti)。這些環節有一個出現問題(ti)，都會(hui)影(ying)響辦(ban)(ban)公(gong)企業(ye)的體驗感受，試(shi)想(xiang)沒有任何一個企業(ye)喜歡(huan)在垃圾滿地、時常停水(shui)停電、冬天(tian)冷夏天(tian)熱的環境下辦(ban)(ban)公(gong)吧。所以(yi)，投資者在選(xuan)擇投資時一定要(yao)擦亮眼睛，選(xuan)擇物(wu)業(ye)檔次高(gao)的項目(mu)，以(yi)后有可(ke)能會(hui)產生較(jiao)為穩定的收益。

5、軟性配套

除了硬件配(pei)套(tao)要拿得出(chu)手外，軟性配(pei)套(tao)也很(hen)重(zhong)要。這(zhe)里的(de)軟性配(pei)套(tao)應著(zhu)(zhu)重(zhong)看(kan)信息化(hua)配(pei)置和智(zhi)能化(hua)配(pei)置。通信網絡是辦(ban)公(gong)的(de)基礎，而同時(shi)(shi)，隨著(zhu)(zhu)科技(ji)的(de)發(fa)展，通風(feng)、采光、門禁(jin)、監控等(deng)最(zui)新(xin)智(zhi)能產(chan)品(pin)與(yu)技(ji)術不斷(duan)涌(yong)現，智(zhi)能化(hua)系統的(de)應用在越(yue)來越(yue)普遍，新(xin)建的(de)寫字(zi)間一般會考慮到將最(zui)新(xin)的(de)信息化(hua)、智(zhi)能化(hua)系統引入到自身的(de)產(chan)品(pin)中，方便企業辦(ban)公(gong)的(de)同時(shi)(shi)，更節能，處理(li)問題也更及(ji)時(shi)(shi)。無論投資或辦(ban)公(gong)，擁(yong)有這(zhe)樣系統的(de)寫字(zi)間都(dou)是值得關注的(de)。

6、自用型客戶比例

投資寫字樓不但(dan)要看你(ni)的(de)(de)客戶(hu)群體(ti)是誰，即租給誰；還要看你(ni)的(de)(de)競爭對手是誰？如果(guo)投資可以切成很(hen)小(xiao)塊(kuai)出售的(de)(de)物(wu)業時，你(ni)就(jiu)要當心了(le)，雖然投資門檻(jian)較低(di)，總價不高，但(dan)是進(jin)駐的(de)(de)物(wu)業公司檔(dang)次(ci)低(di)，小(xiao)業主過多(duo)，流(liu)動性大(da)，不但(dan)會影響物(wu)業的(de)(de)管(guan)理水平，經(jing)濟水平不好時，小(xiao)業主還會惡意競爭地(di)競相(xiang)壓(ya)價，影響你(ni)的(de)(de)收益。如果(guo)開(kai)發商堅持整(zheng)層或半層銷售，則(ze)在很(hen)大(da)程(cheng)度上提(ti)升進(jin)駐門檻(jian)，提(ti)升自用型客戶(hu)的(de)(de)比例(li)，同時，入住的(de)(de)客戶(hu)一(yi)般也較有實力(li)，如果(guo)這(zhe)棟寫字間60%以上客(ke)戶都(dou)是(shi)自用(yong)型的，對投資(zi)者招租以及租金方面來(lai)講(jiang)都(dou)是(shi)具有利好推(tui)動作用(yong)的。

7、投資比較

投(tou)資項目(mu)比(bi)較(jiao)方面(mian)，甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓與乙級(ji)寫(xie)字(zi)樓之間相(xiang)比(bi)，甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓雖(sui)(sui)然價格要高一(yi)些(xie)，但是，甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓物業管(guan)理以及設計(ji)配套(tao)更(geng)完善，提升(sheng)企(qi)業的(de)形象(xiang)，所以租(zu)金一(yi)般會不(bu)(bu)(bu)斷(duan)上(shang)漲(zhang)。雖(sui)(sui)然乙級(ji)寫(xie)字(zi)樓總價低，隨著更(geng)多寫(xie)字(zi)樓項目(mu)不(bu)(bu)(bu)斷(duan)涌(yong)現(xian)，管(guan)理、形象(xiang)有所差距的(de)乙級(ji)寫(xie)字(zi)樓由(you)于招租(zu)困難，特別是招不(bu)(bu)(bu)到有實力(li)的(de)企(qi)業，勢必導致租(zu)金也很難有所提升(sheng)。

8、投資回報率

當(dang)然，投資(zi)(zi)者在(zai)投資(zi)(zi)時，還要(yao)充分考慮到自己的(de)資(zi)(zi)金實(shi)力(li)。依據一般的(de)計算方法，投資(zi)(zi)回(hui)報率=月租金(jin)×12(個月)／售(shou)價。例如，現有一處寫字間，面(mian)積約100平方米，售價約為18000元(yuan)／平方米，依據此處(chu)寫字樓周邊的(de)物(wu)業剖析得(de)知，月租(zu)金約為9000元，盤算(suan)得知，這處寫字間的投(tou)資回(hui)報(bao)率為6%，投資者需根(gen)(gen)據自己的資金情況，來選擇投資項目。根(gen)(gen)據國際專業(ye)理財公司的計算原則，15年內(nei)收回投(tou)資(zi)總(zong)價表(biao)明該項(xiang)目具(ju)有(you)可投(tou)資(zi)價值。