寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃(lin)的絕大(da)部分費用（租金、管理(li)費、發(fa)票稅、公攤(tan)費用）。

2、了解具體地(di)理位置和周(zhou)圍交(jiao)通食宿情況。

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3、了(le)解租(zu)(zu)金、實(shi)(shi)際(ji)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。寫(xie)字(zi)樓報價(jia)常常以“元(yuan)/平方米/日”為(wei)(wei)單位的(de)(de)(de)，租(zu)(zu)寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)(de)價(jia)格很多時候分為(wei)(wei)“包(bao)(bao)票”與“實(shi)(shi)收”，“包(bao)(bao)票”即是租(zu)(zu)金內(nei)已經包(bao)(bao)含(han)租(zu)(zu)賃(lin)稅發票，“實(shi)(shi)收”則是不含(han)。必須(xu)按(an)照(zhao)實(shi)(shi)際(ji)租(zu)(zu)賃(lin)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)來(lai)計(ji)算(suan)租(zu)(zu)金。要計(ji)算(suan)房產面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，首(shou)先要弄清楚開(kai)發商在銷售合同上所注明的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)名稱，一般分為(wei)(wei)：建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、公攤面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、產權面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、套內(nei)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)以及使用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)等。

4、明(ming)確物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)用、內容以及支付方式(shi)。一般情況下，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)應包含公(gong)共部(bu)位(wei)和外(wai)墻的保潔、公(gong)共設施（如電梯(ti)等）的維(wei)護保修、公(gong)共部(bu)位(wei)水和電、工作(zuo)時(shi)(shi)(shi)間(jian)的中(zhong)央空(kong)調(diao)費(fei)(fei)(fei)以及保安管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)等。特別的，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)中(zhong)包含的中(zhong)央空(kong)調(diao)服務一般僅僅在工作(zuo)時(shi)(shi)(shi)間(jian)提供，即為工作(zuo)日的早上9點(dian)到晚上18點(dian)。如果在非工作(zuo)時(shi)(shi)(shi)間(jian)需要提供中(zhong)央空(kong)調(diao)的話(hua)，得與物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司另(ling)行協商(shang)、另(ling)行付費(fei)(fei)(fei)。這(zhe)點(dian)對于IT公(gong)司等工作(zuo)時(shi)(shi)(shi)間(jian)與日常工作(zuo)時(shi)(shi)(shi)間(jian)不同的公(gong)司而言，顯得比較重(zhong)要。

5、其他須(xu)注意的(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)有(you)：停車(che)費(fei)分為三種：每小時計算(suan)、上班時間(jian)包月(yue)計算(suan)、24小時包月(yue)計算(suan)，合同中須(xu)明確出租(zu)(zu)人是(shi)否(fou)(fou)提供車(che)位(wei)供租(zu)(zu)戶(hu)使(shi)用(yong)，是(shi)否(fou)(fou)收取費(fei)用(yong)；電話(hua)容量(liang)問(wen)(wen)題(ti)，有(you)一些老(lao)的(de)(de)寫(xie)字(zi)(zi)樓可能會有(you)電話(hua)容量(liang)的(de)(de)限制，對(dui)于(yu)電話(hua)容量(liang)要(yao)求較大的(de)(de)企業(ye)，應當事先確認該問(wen)(wen)題(ti)；租(zu)(zu)賃稅費(fei)負擔(dan)問(wen)(wen)題(ti)，一般租(zu)(zu)賃產生的(de)(de)稅費(fei)應由出租(zu)(zu)人承擔(dan)，并由出租(zu)(zu)人交付租(zu)(zu)戶(hu)租(zu)(zu)金發票(piao)。是(shi)否(fou)(fou)需要(yao)寫(xie)字(zi)(zi)樓單元內(nei)帶裝修，有(you)無(wu)朝向要(yao)求，對(dui)樓層的(de)(de)層數是(shi)否(fou)(fou)有(you)數字(zi)(zi)忌諱？是(shi)否(fou)(fou)拒(ju)絕(jue)或(huo)者希望(wang)有(you)同行(xing)在同一棟大廈里(li)？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出租(zu)(zu)方出租(zu)(zu)房屋的(de)合(he)法性，例如產權(quan)(quan)證(zheng)明(ming)（或(huo)經營權(quan)(quan)證(zheng)明(ming)），出租(zu)(zu)許可證(zheng)明(ming)，出租(zu)(zu)方的(de)營業執照和法人或(huo)法人授權(quan)(quan)證(zheng)明(ming)。如系轉(zhuan)租(zu)(zu)，出租(zu)(zu)方應提供其租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)(tong)和權(quan)(quan)利人同(tong)(tong)意轉(zhuan)租(zu)(zu)的(de)書面證(zheng)明(ming)。

2、租金、物業費(fei)、水電(dian)等相(xiang)關費(fei)用的(de)支付標準及付款方式，應在合同(tong)中(zhong)明(ming)確承租(zu)房屋所產生(sheng)的(de)所有費(fei)用，并(bing)確定承擔方。簽訂合同(tong)時一般是繳納兩個月的(de)租(zu)金(jin)+兩個月的(de)管(guan)理費(fei)+首個月的(de)租(zu)金(jin)的(de)費(fei)用。

3、注意約定免(mian)租(zu)期。交付(fu)的(de)寫(xie)(xie)字樓一般是(shi)毛坯，也(ye)有(you)一些會有(you)簡單裝(zhuang)修，但絕大多數租(zu)戶會重新裝(zhuang)修，出(chu)租(zu)方(fang)(fang)往(wang)往(wang)會給(gei)租(zu)戶一個免(mian)租(zu)期，作為租(zu)戶的(de)裝(zhuang)修時間。是(shi)否(fou)有(you)免(mian)租(zu)期及免(mian)租(zu)期的(de)長短由(you)雙方(fang)(fang)自(zi)行(xing)約定，只有(you)寫(xie)(xie)入合(he)同才(cai)能得到法律的(de)保護。

4、租(zu)(zu)賃期(qi)(qi)的(de)遞(di)(di)增：一般租(zu)(zu)期(qi)(qi)超過一年(nian)以上的(de)租(zu)(zu)賃期(qi)(qi)都會有不(bu)同程度的(de)遞(di)(di)增，一般是從(cong)第(di)二年(nian)或者第(di)三(san)年(nian)開(kai)始月租(zu)(zu)金開(kai)始遞(di)(di)增5%-8%，有個別的(de)大(da)廈(sha)連管理費也一起遞(di)(di)增。

5、租(zu)賃合同的簽訂(ding)一(yi)般會(hui)簽兩份：一(yi)份是房管局的標準備案用(yong)的，比(bi)較籠統(tong)，一(yi)般寫(xie)清楚租(zu)金、年(nian)限雙(shuang)方蓋章簽字就可(ke)以了。另(ling)一(yi)份是詳細的補充協(xie)議。

6、定(ding)金(jin)交(jiao)付使用(yong)，有(you)很(hen)多(duo)情況不允許您(nin)直接簽訂合同，下定(ding)金(jin)則是最好的折衷方法(fa)，一般定(ding)金(jin)下了以后，業主反悔的話需要雙倍返還的。

合同應包括：

1、注重對承租單元、租期、起租日、月租金、停車位等(deng)的(de)約定(ding)。租賃稅(shui)費的(de)承擔應約定(ding)清楚(chu)，合同(tong)中的(de)租金價格是否含(han)稅(shui)。注意約定(ding)免租期。

2、寫字樓具(ju)體情況具(ju)體位置。

3、用(yong)途(tu)--如(ru)辦公等。

4、租賃期限。

5、租(zu)(zu)(zu)金及支付方式(shi)(shi)、押金付款方式(shi)(shi)及押金退(tui)還條款。由出(chu)租(zu)(zu)(zu)人和承租(zu)(zu)(zu)人協商(shang)確(que)定(ding)，在(zai)(zai)租(zu)(zu)(zu)賃期限內，出(chu)租(zu)(zu)(zu)人不得擅自提高(gao)房(fang)租(zu)(zu)(zu)。租(zu)(zu)(zu)金的付款方式(shi)(shi)大致有(you)按年付、按半年付、按季(ji)付。需要在(zai)(zai)合同(tong)中(zhong)強(qiang)調(diao)：租(zu)(zu)(zu)期結(jie)束(shu)時，業主應該退(tui)還租(zu)(zu)(zu)戶押金的具體時間及因(yin)押金退(tui)還滯后而產生的滯納金等(deng)。

6、退租后(hou)的交(jiao)房狀(zhuang)況。現(xian)(xian)狀(zhuang)交(jiao)房還是原狀(zhuang)交(jiao)付(fu)。對于租戶(hu)而言，爭(zheng)取在(zai)合同中約定，退(tui)租后(hou)房屋按退(tui)租時的現(xian)(xian)狀(zhuang)交(jiao)付(fu)。

7、租(zu)(zu)賃合(he)同(tong)(tong)的變更和(he)終止(zhi)。如果在租(zu)(zu)賃過程中出租(zu)(zu)人(ren)和(he)承租(zu)(zu)人(ren)認為(wei)有必(bi)要改變合(he)同(tong)(tong)的上述各項條款，如租(zu)(zu)賃期(qi)限(xian)、租(zu)(zu)金等(deng)，雙方可以通過協商對合(he)同(tong)(tong)進行變更。

8、違約(yue)責任在簽訂合同時，雙方(fang)(fang)就要(yao)想到可能產生的(de)違反(fan)合同的(de)行為，并在合同中(zhong)規定(ding)相應的(de)懲罰辦法。對(dui)出現質量問題后的(de)解決方(fang)(fang)案要(yao)明確約(yue)定(ding)。還可以(yi)約(yue)定(ding)房(fang)屋及(ji)附屬(shu)設(she)備(bei)的(de)保質期。