寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的(de)絕大(da)部分費(fei)(fei)用（租金(jin)、管理(li)費(fei)(fei)、發票(piao)稅、公攤費(fei)(fei)用）。

2、了解(jie)具體地(di)理位置和(he)周(zhou)圍交通食宿情況(kuang)。

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3、了解租(zu)金、實(shi)際面積(ji)(ji)(ji)。寫字(zi)樓報價(jia)(jia)常常以“元(yuan)/平(ping)方米(mi)/日”為(wei)單位的，租(zu)寫字(zi)樓的價(jia)(jia)格很多時候分為(wei)“包票(piao)”與“實(shi)收”，“包票(piao)”即是(shi)租(zu)金內已經包含租(zu)賃稅發票(piao)，“實(shi)收”則是(shi)不含。必須按照實(shi)際租(zu)賃的面積(ji)(ji)(ji)來計算租(zu)金。要(yao)計算房產(chan)面積(ji)(ji)(ji)，首先要(yao)弄清楚開發商在銷售合同上所(suo)注(zhu)明的面積(ji)(ji)(ji)名(ming)稱(cheng)，一(yi)般分為(wei)：建筑面積(ji)(ji)(ji)、公攤面積(ji)(ji)(ji)、產(chan)權面積(ji)(ji)(ji)、套內面積(ji)(ji)(ji)以及使(shi)用面積(ji)(ji)(ji)等。

4、明(ming)確(que)物業(ye)管理費(fei)(fei)用、內容以(yi)及(ji)支付方式。一般情(qing)況下，物業(ye)管理費(fei)(fei)應(ying)包含公(gong)(gong)共部(bu)(bu)位和(he)外墻(qiang)的(de)保(bao)潔(jie)、公(gong)(gong)共設施（如(ru)電梯等）的(de)維(wei)護保(bao)修、公(gong)(gong)共部(bu)(bu)位水和(he)電、工作(zuo)時(shi)間(jian)的(de)中央空調費(fei)(fei)以(yi)及(ji)保(bao)安管理費(fei)(fei)等。特別的(de)，物業(ye)管理費(fei)(fei)中包含的(de)中央空調服務一般僅僅在工作(zuo)時(shi)間(jian)提(ti)供，即為工作(zuo)日(ri)的(de)早上(shang)9點(dian)到(dao)晚(wan)上(shang)18點(dian)。如(ru)果在非工作(zuo)時(shi)間(jian)需要(yao)提(ti)供中央空調的(de)話，得(de)與物業(ye)公(gong)(gong)司(si)另行協商、另行付費(fei)(fei)。這點(dian)對于IT公(gong)(gong)司(si)等工作(zuo)時(shi)間(jian)與日(ri)常工作(zuo)時(shi)間(jian)不同(tong)的(de)公(gong)(gong)司(si)而言，顯得(de)比(bi)較重要(yao)。

5、其他須注意的(de)(de)問題有：停車(che)費(fei)分為三種：每(mei)小時計(ji)算(suan)(suan)、上班時間包月(yue)計(ji)算(suan)(suan)、24小時包月(yue)計(ji)算(suan)(suan)，合同中須明確(que)出租(zu)(zu)(zu)(zu)人是(shi)否(fou)提供(gong)車(che)位供(gong)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶使用，是(shi)否(fou)收取費(fei)用；電(dian)(dian)話容(rong)量(liang)問題，有一些(xie)老的(de)(de)寫字樓可能會有電(dian)(dian)話容(rong)量(liang)的(de)(de)限制(zhi)，對于電(dian)(dian)話容(rong)量(liang)要求(qiu)較大(da)的(de)(de)企(qi)業，應(ying)當事先確(que)認該問題；租(zu)(zu)(zu)(zu)賃稅費(fei)負(fu)擔問題，一般(ban)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃產生的(de)(de)稅費(fei)應(ying)由(you)出租(zu)(zu)(zu)(zu)人承擔，并由(you)出租(zu)(zu)(zu)(zu)人交付租(zu)(zu)(zu)(zu)戶租(zu)(zu)(zu)(zu)金發票。是(shi)否(fou)需要寫字樓單元內帶裝修，有無朝向要求(qiu)，對樓層的(de)(de)層數是(shi)否(fou)有數字忌(ji)諱？是(shi)否(fou)拒絕或者(zhe)希望有同行在同一棟(dong)大(da)廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間(jian)簽(qian)訂合同。

1、出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方(fang)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)房屋的合(he)法性，例(li)如(ru)(ru)產權(quan)證明（或經(jing)營(ying)權(quan)證明），出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)許可證明，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方(fang)的營(ying)業執(zhi)照和法人(ren)或法人(ren)授權(quan)證明。如(ru)(ru)系轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方(fang)應提(ti)供其租(zu)(zu)(zu)賃合(he)同和權(quan)利(li)人(ren)同意(yi)轉(zhuan)租(zu)(zu)(zu)的書(shu)面證明。

2、租金、物業費、水電(dian)等相關費用(yong)的(de)(de)支付標準及付款方式，應在(zai)合同(tong)中明確承(cheng)租房屋所產(chan)生(sheng)的(de)(de)所有費用(yong)，并確定承(cheng)擔方。簽訂合同(tong)時一(yi)般是繳納兩個月的(de)(de)租金+兩個月的(de)(de)管理費+首個月的(de)(de)租金的(de)(de)費用(yong)。

3、注意(yi)約定免(mian)(mian)租(zu)(zu)期(qi)(qi)(qi)。交付(fu)的寫字樓一(yi)般是毛坯，也有(you)(you)一(yi)些會有(you)(you)簡單裝修，但(dan)絕大多數(shu)租(zu)(zu)戶會重新裝修，出(chu)租(zu)(zu)方(fang)往(wang)往(wang)會給租(zu)(zu)戶一(yi)個免(mian)(mian)租(zu)(zu)期(qi)(qi)(qi)，作為(wei)租(zu)(zu)戶的裝修時間(jian)。是否(fou)有(you)(you)免(mian)(mian)租(zu)(zu)期(qi)(qi)(qi)及免(mian)(mian)租(zu)(zu)期(qi)(qi)(qi)的長短由(you)雙方(fang)自行約定，只有(you)(you)寫入(ru)合(he)同(tong)才能得(de)到法律的保(bao)護。

4、租賃(lin)期的(de)(de)遞(di)(di)增(zeng)：一般租期超過一年以上的(de)(de)租賃(lin)期都會有不同程度的(de)(de)遞(di)(di)增(zeng)，一般是從第二年或者第三年開(kai)始月租金開(kai)始遞(di)(di)增(zeng)5%-8%，有個(ge)別的(de)(de)大廈(sha)連管理費也(ye)一起遞(di)(di)增(zeng)。

5、租賃(lin)合(he)同的簽訂(ding)一(yi)般會(hui)簽兩份：一(yi)份是房管局(ju)的標準備案用的，比(bi)較籠(long)統，一(yi)般寫清楚租金、年限雙方蓋(gai)章簽字就可以了。另一(yi)份是詳細的補充協(xie)議(yi)。

6、定金(jin)(jin)交付使(shi)用，有很多情況不允許您(nin)直接簽訂合(he)同(tong)，下定金(jin)(jin)則是最(zui)好的(de)(de)折衷方法，一般(ban)定金(jin)(jin)下了(le)以(yi)后，業主反悔(hui)的(de)(de)話需要雙倍返還的(de)(de)。

合同應包括：

1、注重對承(cheng)租(zu)單元、租(zu)期(qi)(qi)、起租(zu)日(ri)、月租(zu)金、停車位(wei)等(deng)的(de)(de)約定。租(zu)賃稅(shui)費的(de)(de)承(cheng)擔應約定清楚，合同(tong)中的(de)(de)租(zu)金價格是否(fou)含稅(shui)。注意約定免租(zu)期(qi)(qi)。

2、寫字樓具(ju)體(ti)情況具(ju)體(ti)位(wei)置。

3、用途--如辦(ban)公(gong)等。

4、租賃期限。

5、租(zu)金(jin)(jin)及支付(fu)方式(shi)、押金(jin)(jin)付(fu)款(kuan)方式(shi)及押金(jin)(jin)退(tui)還條款(kuan)。由(you)出租(zu)人(ren)和承租(zu)人(ren)協商(shang)確定，在租(zu)賃(lin)期(qi)限內，出租(zu)人(ren)不得擅自提高房租(zu)。租(zu)金(jin)(jin)的(de)付(fu)款(kuan)方式(shi)大(da)致有(you)按年(nian)付(fu)、按半年(nian)付(fu)、按季(ji)付(fu)。需(xu)要在合同中強調：租(zu)期(qi)結束時，業主應該退(tui)還租(zu)戶押金(jin)(jin)的(de)具體時間及因押金(jin)(jin)退(tui)還滯(zhi)后而產(chan)生的(de)滯(zhi)納金(jin)(jin)等。

6、退租后的交房(fang)狀(zhuang)(zhuang)況。現狀(zhuang)(zhuang)交房(fang)還是原狀(zhuang)(zhuang)交付(fu)。對(dui)于租(zu)戶而言(yan)，爭(zheng)取在合同中約定，退租(zu)后房(fang)屋按退租(zu)時的現狀(zhuang)(zhuang)交付(fu)。

7、租賃(lin)(lin)合同的變更和(he)終止。如果在租賃(lin)(lin)過程中(zhong)出租人和(he)承租人認為有必要改變合同的上述各(ge)項條(tiao)款，如租賃(lin)(lin)期限、租金等，雙方可以通(tong)過協商對合同進行變更。

8、違約責任在(zai)簽訂合(he)同(tong)(tong)時(shi)，雙(shuang)方(fang)就要想到可能產(chan)生(sheng)的違反合(he)同(tong)(tong)的行(xing)為，并在(zai)合(he)同(tong)(tong)中規定相(xiang)應的懲罰辦法。對出現(xian)質量問題后的解(jie)決(jue)方(fang)案要明確約定。還可以約定房(fang)屋及附屬設備的保質期。