寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的絕(jue)大部分費用（租金、管理費、發(fa)票稅、公(gong)攤費用）。

2、了解具體(ti)地理(li)位置和周圍交通食宿情況。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

3、了解租(zu)(zu)(zu)金、實際面(mian)積(ji)。寫字(zi)樓報價常(chang)常(chang)以(yi)“元/平方米/日(ri)”為單位的(de)，租(zu)(zu)(zu)寫字(zi)樓的(de)價格很多時候分為“包(bao)票(piao)(piao)”與“實收”，“包(bao)票(piao)(piao)”即是租(zu)(zu)(zu)金內已經(jing)包(bao)含租(zu)(zu)(zu)賃(lin)稅發(fa)(fa)票(piao)(piao)，“實收”則(ze)是不(bu)含。必須按照實際租(zu)(zu)(zu)賃(lin)的(de)面(mian)積(ji)來計(ji)算(suan)租(zu)(zu)(zu)金。要計(ji)算(suan)房產面(mian)積(ji)，首先要弄清(qing)楚開(kai)發(fa)(fa)商在銷售合同上所注(zhu)明的(de)面(mian)積(ji)名(ming)稱，一般分為：建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)、公(gong)攤面(mian)積(ji)、產權面(mian)積(ji)、套(tao)內面(mian)積(ji)以(yi)及使用面(mian)積(ji)等。

4、明確物(wu)業管理費(fei)(fei)(fei)(fei)用、內容(rong)以及(ji)支付方式。一般情況下，物(wu)業管理費(fei)(fei)(fei)(fei)應包含公(gong)(gong)共(gong)部位(wei)和外墻的保(bao)潔、公(gong)(gong)共(gong)設施（如電梯等(deng)）的維護保(bao)修、公(gong)(gong)共(gong)部位(wei)水和電、工(gong)作時(shi)(shi)間的中(zhong)央空調費(fei)(fei)(fei)(fei)以及(ji)保(bao)安管理費(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)。特(te)別的，物(wu)業管理費(fei)(fei)(fei)(fei)中(zhong)包含的中(zhong)央空調服務一般僅僅在工(gong)作時(shi)(shi)間提供(gong)(gong)，即為工(gong)作日(ri)的早上9點到晚上18點。如果在非工(gong)作時(shi)(shi)間需(xu)要提供(gong)(gong)中(zhong)央空調的話，得與物(wu)業公(gong)(gong)司另(ling)行協商、另(ling)行付費(fei)(fei)(fei)(fei)。這點對于IT公(gong)(gong)司等(deng)工(gong)作時(shi)(shi)間與日(ri)常工(gong)作時(shi)(shi)間不同的公(gong)(gong)司而言，顯得比較重要。

5、其他須(xu)注(zhu)意的(de)問(wen)題(ti)有(you)(you)：停車(che)費分為(wei)三種(zhong)：每小(xiao)時(shi)計(ji)算(suan)、上班時(shi)間包(bao)月(yue)(yue)計(ji)算(suan)、24小(xiao)時(shi)包(bao)月(yue)(yue)計(ji)算(suan)，合同中須(xu)明確出(chu)租(zu)(zu)人是否提(ti)供(gong)車(che)位供(gong)租(zu)(zu)戶(hu)使用，是否收取費用；電(dian)話容量問(wen)題(ti)，有(you)(you)一些老的(de)寫字樓(lou)可能(neng)會有(you)(you)電(dian)話容量的(de)限制(zhi)，對于電(dian)話容量要求較大的(de)企業(ye)，應(ying)(ying)當(dang)事先(xian)確認該問(wen)題(ti)；租(zu)(zu)賃稅(shui)費負擔問(wen)題(ti)，一般(ban)租(zu)(zu)賃產(chan)生的(de)稅(shui)費應(ying)(ying)由(you)出(chu)租(zu)(zu)人承擔，并由(you)出(chu)租(zu)(zu)人交付租(zu)(zu)戶(hu)租(zu)(zu)金發票。是否需(xu)要寫字樓(lou)單元內帶(dai)裝修，有(you)(you)無朝向要求，對樓(lou)層的(de)層數是否有(you)(you)數字忌諱？是否拒(ju)絕(jue)或者希(xi)望有(you)(you)同行(xing)在同一棟大廈里(li)？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出租(zu)方(fang)出租(zu)房屋的(de)合法(fa)(fa)性(xing)，例(li)如產權(quan)證(zheng)明（或(huo)經營權(quan)證(zheng)明），出租(zu)許可(ke)證(zheng)明，出租(zu)方(fang)的(de)營業執照和(he)法(fa)(fa)人或(huo)法(fa)(fa)人授(shou)權(quan)證(zheng)明。如系轉租(zu)，出租(zu)方(fang)應提供其租(zu)賃(lin)合同和(he)權(quan)利(li)人同意轉租(zu)的(de)書面證(zheng)明。

2、租金、物業費(fei)(fei)、水電等相關費(fei)(fei)用(yong)(yong)的(de)支付標準及付款方(fang)式，應(ying)在(zai)合同中明確承(cheng)租房屋所產生的(de)所有費(fei)(fei)用(yong)(yong)，并確定承(cheng)擔方(fang)。簽訂(ding)合同時一(yi)般是(shi)繳納兩(liang)個(ge)月的(de)租金(jin)+兩(liang)個(ge)月的(de)管理費(fei)(fei)+首個(ge)月的(de)租金(jin)的(de)費(fei)(fei)用(yong)(yong)。

3、注意約定免(mian)租(zu)(zu)期。交付的寫字(zi)樓一般(ban)是(shi)(shi)毛(mao)坯，也有(you)一些會(hui)(hui)有(you)簡(jian)單裝修，但絕大多數租(zu)(zu)戶會(hui)(hui)重新(xin)裝修，出(chu)租(zu)(zu)方(fang)(fang)往往會(hui)(hui)給租(zu)(zu)戶一個免(mian)租(zu)(zu)期，作為租(zu)(zu)戶的裝修時間。是(shi)(shi)否有(you)免(mian)租(zu)(zu)期及免(mian)租(zu)(zu)期的長短(duan)由雙方(fang)(fang)自行約定，只有(you)寫入(ru)合(he)同才能得(de)到法(fa)律的保護。

4、租(zu)賃期的(de)(de)遞(di)增(zeng)(zeng)：一(yi)般租(zu)期超過一(yi)年以上的(de)(de)租(zu)賃期都會有不同(tong)程(cheng)度的(de)(de)遞(di)增(zeng)(zeng)，一(yi)般是從第二年或者第三年開(kai)始月租(zu)金開(kai)始遞(di)增(zeng)(zeng)5%-8%，有個別的(de)(de)大(da)廈(sha)連管理費也一(yi)起遞(di)增(zeng)(zeng)。

5、租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)的簽(qian)訂一(yi)般會(hui)簽(qian)兩(liang)份：一(yi)份是(shi)(shi)房管局的標準備案用的，比較籠統(tong)，一(yi)般寫清楚租(zu)金、年限雙方蓋(gai)章(zhang)簽(qian)字就(jiu)可(ke)以(yi)了(le)。另一(yi)份是(shi)(shi)詳細的補充協議。

6、定(ding)金(jin)交(jiao)付使(shi)用，有很多情況不允(yun)許您直接簽訂合(he)同，下定(ding)金(jin)則是最好(hao)的(de)(de)折衷(zhong)方(fang)法，一般定(ding)金(jin)下了(le)以(yi)后，業主反悔的(de)(de)話需要雙(shuang)倍返還的(de)(de)。

合同應包括：

1、注重對承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)單元、租(zu)(zu)(zu)(zu)期、起租(zu)(zu)(zu)(zu)日、月租(zu)(zu)(zu)(zu)金、停車位等的約定。租(zu)(zu)(zu)(zu)賃稅費的承(cheng)擔應(ying)約定清楚，合同(tong)中(zhong)的租(zu)(zu)(zu)(zu)金價(jia)格是否含稅。注意(yi)約定免(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)期。

2、寫字樓具(ju)體(ti)情況具(ju)體(ti)位置。

3、用途--如辦公等。

4、租賃期限。

5、租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)及(ji)支付方式、押(ya)金(jin)(jin)付款(kuan)方式及(ji)押(ya)金(jin)(jin)退還條款(kuan)。由出(chu)租(zu)(zu)(zu)人和承租(zu)(zu)(zu)人協商確定，在(zai)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)期(qi)限內，出(chu)租(zu)(zu)(zu)人不(bu)得擅自提高房租(zu)(zu)(zu)。租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)的(de)付款(kuan)方式大致有按年付、按半年付、按季付。需要在(zai)合同(tong)中(zhong)強調：租(zu)(zu)(zu)期(qi)結束(shu)時，業(ye)主應該(gai)退還租(zu)(zu)(zu)戶押(ya)金(jin)(jin)的(de)具體時間及(ji)因押(ya)金(jin)(jin)退還滯(zhi)后而產生的(de)滯(zhi)納金(jin)(jin)等。

6、退租后的(de)交(jiao)(jiao)房(fang)狀(zhuang)況。現(xian)狀(zhuang)交(jiao)(jiao)房(fang)還是原狀(zhuang)交(jiao)(jiao)付。對于(yu)租(zu)(zu)戶而言，爭取在(zai)合同(tong)中(zhong)約(yue)定，退租(zu)(zu)后房(fang)屋按退租(zu)(zu)時的(de)現(xian)狀(zhuang)交(jiao)(jiao)付。

7、租(zu)賃(lin)(lin)合同的變更和(he)終止。如果在(zai)租(zu)賃(lin)(lin)過程中(zhong)出(chu)租(zu)人和(he)承租(zu)人認為有(you)必(bi)要改(gai)變合同的上(shang)述各項條款，如租(zu)賃(lin)(lin)期限、租(zu)金等，雙方可以通(tong)過協商對合同進行變更。

8、違(wei)約(yue)(yue)責任(ren)在簽訂合同時，雙(shuang)方就要想到可能產生的違(wei)反合同的行為(wei)，并在合同中規定(ding)相應的懲罰辦法(fa)。對出現(xian)質量問題后的解決方案(an)要明確約(yue)(yue)定(ding)。還可以約(yue)(yue)定(ding)房(fang)屋(wu)及附屬設備的保質期。