寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的絕大部分費用（租金、管理費、發票(piao)稅、公(gong)攤費用）。

2、了解具體地理(li)位置(zhi)和周圍(wei)交通食(shi)宿情(qing)況。

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3、了解租金、實際(ji)面積(ji)。寫字(zi)樓(lou)報價常常以“元/平(ping)方(fang)米(mi)/日(ri)”為單位的，租寫字(zi)樓(lou)的價格很多時候分(fen)為“包(bao)票”與(yu)“實收(shou)”，“包(bao)票”即是租金內(nei)已經包(bao)含(han)租賃(lin)稅發(fa)票，“實收(shou)”則(ze)是不含(han)。必須按照實際(ji)租賃(lin)的面積(ji)來計算租金。要(yao)計算房產面積(ji)，首先要(yao)弄清楚(chu)開發(fa)商在銷售(shou)合同上所(suo)注明的面積(ji)名稱，一般分(fen)為：建筑面積(ji)、公攤面積(ji)、產權面積(ji)、套(tao)內(nei)面積(ji)以及使(shi)用面積(ji)等。

4、明(ming)確物(wu)業(ye)管理(li)費(fei)用、內容以及支付(fu)方式(shi)。一般情況(kuang)下，物(wu)業(ye)管理(li)費(fei)應包(bao)(bao)含公(gong)(gong)共(gong)部(bu)位(wei)和外墻(qiang)的(de)保潔、公(gong)(gong)共(gong)設施（如電梯等(deng)）的(de)維護保修、公(gong)(gong)共(gong)部(bu)位(wei)水(shui)和電、工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)(jian)的(de)中央(yang)空(kong)調費(fei)以及保安管理(li)費(fei)等(deng)。特(te)別(bie)的(de)，物(wu)業(ye)管理(li)費(fei)中包(bao)(bao)含的(de)中央(yang)空(kong)調服務一般僅僅在工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)(jian)提供，即為(wei)工(gong)作(zuo)日(ri)的(de)早上(shang)9點(dian)到(dao)晚上(shang)18點(dian)。如果在非工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)(jian)需要(yao)提供中央(yang)空(kong)調的(de)話，得與(yu)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司另(ling)行(xing)協商、另(ling)行(xing)付(fu)費(fei)。這點(dian)對于IT公(gong)(gong)司等(deng)工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)(jian)與(yu)日(ri)常工(gong)作(zuo)時(shi)間(jian)(jian)不(bu)同的(de)公(gong)(gong)司而言，顯得比較重要(yao)。

5、其他須(xu)注意的問(wen)題(ti)有(you)(you)(you)(you)：停車費分為三(san)種：每小時計算、上(shang)班時間(jian)包(bao)月(yue)計算、24小時包(bao)月(yue)計算，合同中(zhong)須(xu)明(ming)確(que)出(chu)租人(ren)是(shi)否提供車位(wei)供租戶使(shi)用，是(shi)否收(shou)取費用；電話容量(liang)問(wen)題(ti)，有(you)(you)(you)(you)一些老的寫字樓可能(neng)會有(you)(you)(you)(you)電話容量(liang)的限(xian)制，對于電話容量(liang)要(yao)求(qiu)較大(da)的企業(ye)，應(ying)當事先確(que)認該問(wen)題(ti)；租賃稅費負擔問(wen)題(ti)，一般(ban)租賃產生的稅費應(ying)由出(chu)租人(ren)承擔，并由出(chu)租人(ren)交付租戶租金(jin)發(fa)票。是(shi)否需要(yao)寫字樓單元內(nei)帶裝修，有(you)(you)(you)(you)無朝向要(yao)求(qiu)，對樓層(ceng)的層(ceng)數是(shi)否有(you)(you)(you)(you)數字忌(ji)諱？是(shi)否拒絕或者希望有(you)(you)(you)(you)同行(xing)在同一棟(dong)大(da)廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出(chu)(chu)租(zu)方(fang)出(chu)(chu)租(zu)房屋的(de)合法性，例如產權證(zheng)(zheng)明（或經營權證(zheng)(zheng)明），出(chu)(chu)租(zu)許可證(zheng)(zheng)明，出(chu)(chu)租(zu)方(fang)的(de)營業執(zhi)照和(he)法人(ren)(ren)或法人(ren)(ren)授權證(zheng)(zheng)明。如系轉(zhuan)租(zu)，出(chu)(chu)租(zu)方(fang)應提供其(qi)租(zu)賃合同(tong)和(he)權利人(ren)(ren)同(tong)意轉(zhuan)租(zu)的(de)書面證(zheng)(zheng)明。

2、租金、物業費(fei)(fei)(fei)、水電(dian)等相關(guan)費(fei)(fei)(fei)用的(de)支付標(biao)準(zhun)及付款(kuan)方式，應在合(he)同中明確(que)(que)承(cheng)租房(fang)屋所產生的(de)所有費(fei)(fei)(fei)用，并確(que)(que)定(ding)承(cheng)擔方。簽(qian)訂合(he)同時一般(ban)是繳納兩個(ge)月的(de)租金+兩個(ge)月的(de)管理費(fei)(fei)(fei)+首(shou)個(ge)月的(de)租金的(de)費(fei)(fei)(fei)用。

3、注(zhu)意約定免租期(qi)。交付的(de)寫字樓一般是(shi)毛坯，也有一些(xie)會(hui)(hui)有簡單裝(zhuang)修，但絕大多數租戶(hu)(hu)會(hui)(hui)重新裝(zhuang)修，出(chu)租方(fang)往往會(hui)(hui)給(gei)租戶(hu)(hu)一個(ge)免租期(qi)，作為(wei)租戶(hu)(hu)的(de)裝(zhuang)修時間。是(shi)否有免租期(qi)及免租期(qi)的(de)長短由雙方(fang)自行約定，只(zhi)有寫入合同才能得到法律的(de)保護。

4、租賃期(qi)的(de)遞增(zeng)：一般(ban)租期(qi)超(chao)過(guo)一年以上的(de)租賃期(qi)都會有(you)不(bu)同程度的(de)遞增(zeng)，一般(ban)是(shi)從第二(er)年或者第三年開始月租金(jin)開始遞增(zeng)5%-8%，有(you)個別的(de)大廈連管理(li)費(fei)也(ye)一起遞增(zeng)。

5、租(zu)賃(lin)合同(tong)的(de)簽(qian)訂一(yi)(yi)般會簽(qian)兩份(fen)：一(yi)(yi)份(fen)是房管局的(de)標準備案(an)用的(de)，比(bi)較籠統(tong)，一(yi)(yi)般寫清(qing)楚(chu)租(zu)金、年限雙(shuang)方蓋章(zhang)簽(qian)字就(jiu)可以了。另一(yi)(yi)份(fen)是詳細的(de)補充協議(yi)。

6、定(ding)(ding)金交付使用，有很多情況(kuang)不允(yun)許(xu)您直接(jie)簽(qian)訂合同，下定(ding)(ding)金則(ze)是最好的折衷方法，一般(ban)定(ding)(ding)金下了以(yi)后，業主反悔的話需要雙(shuang)倍返還(huan)的。

合同應包括：

1、注重對承(cheng)租單元、租期、起租日、月租金、停車位等的(de)約(yue)定。租賃稅(shui)(shui)費的(de)承(cheng)擔應約(yue)定清楚(chu)，合同中的(de)租金價(jia)格是否(fou)含稅(shui)(shui)。注意約(yue)定免(mian)租期。

2、寫字(zi)樓(lou)具體情況具體位(wei)置。

3、用途--如辦公(gong)等(deng)。

4、租賃期限。

5、租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)及支付(fu)方(fang)式(shi)、押金(jin)(jin)(jin)付(fu)款方(fang)式(shi)及押金(jin)(jin)(jin)退(tui)(tui)還(huan)(huan)條(tiao)款。由出(chu)租(zu)(zu)人(ren)和承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)協(xie)商確定，在(zai)租(zu)(zu)賃(lin)期限內(nei)，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)不得擅自提高房租(zu)(zu)。租(zu)(zu)金(jin)(jin)(jin)的(de)付(fu)款方(fang)式(shi)大致有(you)按年付(fu)、按半年付(fu)、按季付(fu)。需要在(zai)合同(tong)中強調：租(zu)(zu)期結束時，業主應該(gai)退(tui)(tui)還(huan)(huan)租(zu)(zu)戶(hu)押金(jin)(jin)(jin)的(de)具體(ti)時間及因押金(jin)(jin)(jin)退(tui)(tui)還(huan)(huan)滯后(hou)而產生的(de)滯納金(jin)(jin)(jin)等(deng)。

6、退租后(hou)的交(jiao)(jiao)房狀(zhuang)況(kuang)。現狀(zhuang)交(jiao)(jiao)房還是(shi)原(yuan)狀(zhuang)交(jiao)(jiao)付。對于租戶而言，爭取在合同中約(yue)定，退(tui)租后(hou)房屋(wu)按退(tui)租時的現狀(zhuang)交(jiao)(jiao)付。

7、租賃(lin)合(he)同的(de)變更和終止。如(ru)(ru)果在租賃(lin)過程中出租人和承租人認為有(you)必要(yao)改(gai)變合(he)同的(de)上(shang)述各(ge)項條款，如(ru)(ru)租賃(lin)期限、租金等，雙方可(ke)以通過協商(shang)對合(he)同進(jin)行變更。

8、違(wei)約責任在(zai)(zai)簽訂合(he)同時，雙(shuang)方就(jiu)要想到可(ke)能產生(sheng)的違(wei)反(fan)合(he)同的行為，并(bing)在(zai)(zai)合(he)同中(zhong)規定(ding)相(xiang)應的懲罰(fa)辦法(fa)。對(dui)出現質(zhi)量問題后的解決(jue)方案要明(ming)確約定(ding)。還可(ke)以(yi)約定(ding)房屋(wu)及附屬設備的保質(zhi)期。