寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的絕大(da)部(bu)分費用(yong)（租金、管理費、發票稅(shui)、公攤費用(yong)）。

2、了解具體(ti)地理位(wei)置(zhi)和周(zhou)圍交通食宿(su)情況。

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3、了解租(zu)(zu)金(jin)、實際面(mian)積(ji)。寫(xie)字樓報價(jia)常(chang)常(chang)以“元/平方(fang)米/日”為單位的(de)，租(zu)(zu)寫(xie)字樓的(de)價(jia)格很多時(shi)候分(fen)為“包(bao)(bao)票(piao)”與“實收(shou)”，“包(bao)(bao)票(piao)”即是租(zu)(zu)金(jin)內(nei)(nei)已(yi)經包(bao)(bao)含租(zu)(zu)賃(lin)稅發(fa)(fa)票(piao)，“實收(shou)”則是不含。必須按照(zhao)實際租(zu)(zu)賃(lin)的(de)面(mian)積(ji)來計算租(zu)(zu)金(jin)。要計算房產(chan)面(mian)積(ji)，首先要弄清楚開發(fa)(fa)商在銷售(shou)合同(tong)上(shang)所注明(ming)的(de)面(mian)積(ji)名(ming)稱，一(yi)般分(fen)為：建筑面(mian)積(ji)、公攤(tan)面(mian)積(ji)、產(chan)權面(mian)積(ji)、套內(nei)(nei)面(mian)積(ji)以及使用面(mian)積(ji)等。

4、明確物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理費(fei)(fei)用、內容以及支付(fu)方式。一般情況下，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理費(fei)(fei)應包含公(gong)共(gong)部位(wei)和外墻的(de)(de)(de)保(bao)潔、公(gong)共(gong)設施（如(ru)電梯等）的(de)(de)(de)維護保(bao)修、公(gong)共(gong)部位(wei)水和電、工(gong)(gong)(gong)作(zuo)時(shi)(shi)間(jian)的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)央空(kong)調(diao)費(fei)(fei)以及保(bao)安管(guan)理費(fei)(fei)等。特(te)別的(de)(de)(de)，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理費(fei)(fei)中(zhong)(zhong)包含的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)央空(kong)調(diao)服務一般僅(jin)僅(jin)在工(gong)(gong)(gong)作(zuo)時(shi)(shi)間(jian)提供，即為工(gong)(gong)(gong)作(zuo)日的(de)(de)(de)早上9點(dian)(dian)到晚上18點(dian)(dian)。如(ru)果在非工(gong)(gong)(gong)作(zuo)時(shi)(shi)間(jian)需要(yao)提供中(zhong)(zhong)央空(kong)調(diao)的(de)(de)(de)話(hua)，得與物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)另(ling)行協商、另(ling)行付(fu)費(fei)(fei)。這點(dian)(dian)對于IT公(gong)司(si)等工(gong)(gong)(gong)作(zuo)時(shi)(shi)間(jian)與日常工(gong)(gong)(gong)作(zuo)時(shi)(shi)間(jian)不同的(de)(de)(de)公(gong)司(si)而言，顯得比較(jiao)重要(yao)。

5、其他須(xu)注意(yi)的(de)問題(ti)有(you)(you)：停車費分為(wei)三種：每小(xiao)時計算(suan)、上班時間(jian)包(bao)月(yue)計算(suan)、24小(xiao)時包(bao)月(yue)計算(suan)，合同(tong)(tong)中須(xu)明(ming)確出租(zu)人(ren)是(shi)否(fou)(fou)提供車位供租(zu)戶使用，是(shi)否(fou)(fou)收取費用；電話容(rong)(rong)(rong)量(liang)問題(ti)，有(you)(you)一(yi)(yi)些老的(de)寫字(zi)樓可能(neng)會有(you)(you)電話容(rong)(rong)(rong)量(liang)的(de)限(xian)制，對(dui)于電話容(rong)(rong)(rong)量(liang)要求(qiu)(qiu)較大(da)的(de)企(qi)業(ye)，應當事先確認(ren)該問題(ti)；租(zu)賃(lin)稅費負擔問題(ti)，一(yi)(yi)般(ban)租(zu)賃(lin)產生的(de)稅費應由出租(zu)人(ren)承擔，并由出租(zu)人(ren)交(jiao)付租(zu)戶租(zu)金發(fa)票。是(shi)否(fou)(fou)需要寫字(zi)樓單(dan)元內帶裝修，有(you)(you)無朝向要求(qiu)(qiu)，對(dui)樓層(ceng)的(de)層(ceng)數(shu)是(shi)否(fou)(fou)有(you)(you)數(shu)字(zi)忌(ji)諱？是(shi)否(fou)(fou)拒絕或(huo)者希望有(you)(you)同(tong)(tong)行在同(tong)(tong)一(yi)(yi)棟(dong)大(da)廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出(chu)租(zu)方(fang)(fang)出(chu)租(zu)房屋的(de)合(he)法性，例如產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)（或經(jing)營(ying)權(quan)(quan)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)），出(chu)租(zu)許可證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)，出(chu)租(zu)方(fang)(fang)的(de)營(ying)業執照和法人(ren)(ren)或法人(ren)(ren)授權(quan)(quan)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)。如系(xi)轉租(zu)，出(chu)租(zu)方(fang)(fang)應(ying)提供其租(zu)賃合(he)同和權(quan)(quan)利人(ren)(ren)同意轉租(zu)的(de)書面證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)。

2、租金、物業費(fei)、水電等相關(guan)費(fei)用的(de)(de)支(zhi)付標準(zhun)及(ji)付款方(fang)式，應在合同中明(ming)確承租(zu)房屋所產生的(de)(de)所有(you)費(fei)用，并確定承擔方(fang)。簽訂合同時一(yi)般(ban)是(shi)繳納(na)兩個月(yue)的(de)(de)租(zu)金+兩個月(yue)的(de)(de)管理費(fei)+首個月(yue)的(de)(de)租(zu)金的(de)(de)費(fei)用。

3、注意約定(ding)免租(zu)(zu)(zu)期(qi)。交付的寫字(zi)樓一般是毛坯，也有一些會有簡單裝(zhuang)修，但絕(jue)大多數租(zu)(zu)(zu)戶(hu)會重新裝(zhuang)修，出(chu)租(zu)(zu)(zu)方往(wang)往(wang)會給租(zu)(zu)(zu)戶(hu)一個免租(zu)(zu)(zu)期(qi)，作為租(zu)(zu)(zu)戶(hu)的裝(zhuang)修時間。是否(fou)有免租(zu)(zu)(zu)期(qi)及免租(zu)(zu)(zu)期(qi)的長短由(you)雙(shuang)方自行約定(ding)，只有寫入合同才能(neng)得到法律(lv)的保護(hu)。

4、租(zu)(zu)賃(lin)期(qi)的遞(di)增(zeng)：一(yi)(yi)般租(zu)(zu)期(qi)超過(guo)一(yi)(yi)年(nian)以(yi)上的租(zu)(zu)賃(lin)期(qi)都會有(you)不同程度的遞(di)增(zeng)，一(yi)(yi)般是從第(di)(di)二年(nian)或(huo)者第(di)(di)三年(nian)開(kai)(kai)始(shi)月租(zu)(zu)金開(kai)(kai)始(shi)遞(di)增(zeng)5%-8%，有(you)個(ge)別的大廈(sha)連管理費也一(yi)(yi)起遞(di)增(zeng)。

5、租賃合同的簽訂一(yi)般(ban)會簽兩份：一(yi)份是(shi)房管局的標準備案用的，比(bi)較籠統，一(yi)般(ban)寫清楚租金(jin)、年(nian)限雙(shuang)方蓋章簽字就(jiu)可(ke)以(yi)了。另一(yi)份是(shi)詳(xiang)細的補充協(xie)議(yi)。

6、定(ding)金交(jiao)付使(shi)用，有(you)很多情況不(bu)允許您直接簽訂合同，下(xia)(xia)定(ding)金則是最好的折(zhe)衷方法(fa)，一般定(ding)金下(xia)(xia)了以后，業主反悔的話(hua)需要雙倍(bei)返還的。

合同應包括：

1、注重(zhong)對承租單元、租期、起租日(ri)、月(yue)租金、停車(che)位等(deng)的(de)(de)約定(ding)。租賃稅(shui)費的(de)(de)承擔應(ying)約定(ding)清楚，合同中的(de)(de)租金價(jia)格是否含稅(shui)。注意約定(ding)免租期。

2、寫字(zi)樓具體(ti)情況具體(ti)位置。

3、用途--如辦公等(deng)。

4、租賃期限。

5、租(zu)(zu)金(jin)及(ji)支付(fu)(fu)方(fang)式(shi)、押(ya)(ya)金(jin)付(fu)(fu)款方(fang)式(shi)及(ji)押(ya)(ya)金(jin)退(tui)還(huan)條款。由出租(zu)(zu)人和承(cheng)租(zu)(zu)人協(xie)商確定，在租(zu)(zu)賃期限內(nei)，出租(zu)(zu)人不得擅自提高房租(zu)(zu)。租(zu)(zu)金(jin)的(de)付(fu)(fu)款方(fang)式(shi)大致有按(an)年付(fu)(fu)、按(an)半年付(fu)(fu)、按(an)季付(fu)(fu)。需要在合(he)同中強(qiang)調：租(zu)(zu)期結束時(shi)，業主應該退(tui)還(huan)租(zu)(zu)戶(hu)押(ya)(ya)金(jin)的(de)具(ju)體時(shi)間及(ji)因(yin)押(ya)(ya)金(jin)退(tui)還(huan)滯后而產生的(de)滯納金(jin)等(deng)。

6、退租后的交房狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)況。現狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)交房還是原(yuan)狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)交付(fu)。對于租戶而言，爭取在合同中約定，退租后房屋按退租時的現狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)交付(fu)。

7、租(zu)賃(lin)合同的變(bian)更(geng)(geng)和終止。如(ru)果在租(zu)賃(lin)過程中出租(zu)人和承租(zu)人認為(wei)有必要改變(bian)合同的上述(shu)各項(xiang)條款，如(ru)租(zu)賃(lin)期(qi)限、租(zu)金等，雙方可以通過協商對(dui)合同進行變(bian)更(geng)(geng)。

8、違(wei)約(yue)責任在(zai)簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的(de)(de)(de)違(wei)反合同的(de)(de)(de)行為(wei)，并(bing)在(zai)合同中規定(ding)相應的(de)(de)(de)懲(cheng)罰辦法。對出現質量問題后的(de)(de)(de)解決方案要明確約(yue)定(ding)。還(huan)可以(yi)約(yue)定(ding)房屋及附屬設備(bei)的(de)(de)(de)保(bao)質期。