寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的(de)絕大部(bu)分費(fei)用(yong)（租金、管理費(fei)、發票稅、公攤(tan)費(fei)用(yong)）。

2、了解具(ju)體地理(li)位(wei)置和周圍(wei)交(jiao)通食(shi)宿情況。

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3、了解租(zu)(zu)金、實(shi)際(ji)面(mian)積(ji)(ji)。寫(xie)字樓(lou)報(bao)價常常以“元(yuan)/平方米/日(ri)”為(wei)單(dan)位的，租(zu)(zu)寫(xie)字樓(lou)的價格很(hen)多時候分為(wei)“包票”與“實(shi)收(shou)”，“包票”即是租(zu)(zu)金內(nei)已經包含租(zu)(zu)賃(lin)稅發(fa)(fa)票，“實(shi)收(shou)”則是不含。必須按(an)照實(shi)際(ji)租(zu)(zu)賃(lin)的面(mian)積(ji)(ji)來計算租(zu)(zu)金。要(yao)計算房產面(mian)積(ji)(ji)，首(shou)先要(yao)弄清楚開發(fa)(fa)商在銷售合同上所注(zhu)明(ming)的面(mian)積(ji)(ji)名(ming)稱，一(yi)般分為(wei)：建筑面(mian)積(ji)(ji)、公攤面(mian)積(ji)(ji)、產權面(mian)積(ji)(ji)、套(tao)內(nei)面(mian)積(ji)(ji)以及使用面(mian)積(ji)(ji)等(deng)。

4、明確物(wu)業(ye)管(guan)理(li)費(fei)用、內(nei)容以(yi)(yi)及支付方式。一般(ban)情況下，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)費(fei)應(ying)包含公(gong)(gong)共(gong)部位和外(wai)墻的(de)保(bao)潔、公(gong)(gong)共(gong)設施(shi)（如電梯(ti)等）的(de)維護保(bao)修(xiu)、公(gong)(gong)共(gong)部位水和電、工(gong)作時(shi)間的(de)中(zhong)央空(kong)(kong)調費(fei)以(yi)(yi)及保(bao)安管(guan)理(li)費(fei)等。特(te)別(bie)的(de)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)費(fei)中(zhong)包含的(de)中(zhong)央空(kong)(kong)調服務(wu)一般(ban)僅(jin)僅(jin)在工(gong)作時(shi)間提供，即為工(gong)作日的(de)早上9點(dian)(dian)到晚上18點(dian)(dian)。如果(guo)在非工(gong)作時(shi)間需(xu)要提供中(zhong)央空(kong)(kong)調的(de)話，得與(yu)(yu)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司另行協商、另行付費(fei)。這點(dian)(dian)對于IT公(gong)(gong)司等工(gong)作時(shi)間與(yu)(yu)日常工(gong)作時(shi)間不同(tong)的(de)公(gong)(gong)司而言，顯得比較重要。

5、其他(ta)須注意的(de)問(wen)題有：停車費(fei)分為(wei)三(san)種(zhong)：每小(xiao)時計算(suan)、上班時間(jian)包月計算(suan)、24小(xiao)時包月計算(suan)，合同中須明確出租(zu)人是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)提供車位供租(zu)戶使用，是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)收取費(fei)用；電(dian)(dian)話容(rong)(rong)量問(wen)題，有一(yi)些老的(de)寫(xie)字樓可能會有電(dian)(dian)話容(rong)(rong)量的(de)限制，對(dui)于電(dian)(dian)話容(rong)(rong)量要求較(jiao)大(da)的(de)企(qi)業，應(ying)當事先確認(ren)該(gai)問(wen)題；租(zu)賃稅(shui)費(fei)負(fu)擔(dan)問(wen)題，一(yi)般租(zu)賃產(chan)生(sheng)的(de)稅(shui)費(fei)應(ying)由出租(zu)人承(cheng)擔(dan)，并由出租(zu)人交付租(zu)戶租(zu)金發票(piao)。是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)需要寫(xie)字樓單元內帶(dai)裝修，有無(wu)朝向(xiang)要求，對(dui)樓層的(de)層數(shu)是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)有數(shu)字忌諱？是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)拒絕或者希(xi)望有同行在同一(yi)棟大(da)廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間(jian)簽訂合同。

1、出租(zu)方出租(zu)房屋(wu)的(de)合(he)法性(xing)，例如(ru)產(chan)權證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)（或經營(ying)權證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)），出租(zu)許可證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)，出租(zu)方的(de)營(ying)業執(zhi)照和(he)法人或法人授(shou)權證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)。如(ru)系轉租(zu)，出租(zu)方應提供其(qi)租(zu)賃合(he)同和(he)權利人同意轉租(zu)的(de)書(shu)面證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)。

2、租金、物業費(fei)、水電(dian)等(deng)相關費(fei)用的(de)支付標準及付款方式，應(ying)在合同(tong)中(zhong)明確承租房屋所產生的(de)所有費(fei)用，并確定(ding)承擔方。簽訂合同(tong)時(shi)一般是繳納兩(liang)個月的(de)租金+兩(liang)個月的(de)管理費(fei)+首個月的(de)租金的(de)費(fei)用。

3、注意約定免(mian)(mian)租(zu)期。交付的(de)寫字樓一(yi)(yi)般是毛坯，也有一(yi)(yi)些(xie)會(hui)有簡單裝修(xiu)，但絕大多(duo)數租(zu)戶會(hui)重新裝修(xiu)，出租(zu)方往往會(hui)給租(zu)戶一(yi)(yi)個(ge)免(mian)(mian)租(zu)期，作為租(zu)戶的(de)裝修(xiu)時間。是否有免(mian)(mian)租(zu)期及免(mian)(mian)租(zu)期的(de)長(chang)短由雙(shuang)方自行約定，只有寫入合(he)同(tong)才(cai)能得到法律的(de)保(bao)護。

4、租(zu)賃期的遞(di)增(zeng)(zeng)(zeng)：一般(ban)租(zu)期超過(guo)一年(nian)以上的租(zu)賃期都會(hui)有不同程(cheng)度的遞(di)增(zeng)(zeng)(zeng)，一般(ban)是(shi)從第二(er)年(nian)或者第三年(nian)開始月租(zu)金開始遞(di)增(zeng)(zeng)(zeng)5%-8%，有個別的大廈(sha)連(lian)管理費也一起(qi)遞(di)增(zeng)(zeng)(zeng)。

5、租賃合同的(de)(de)簽(qian)訂一(yi)般會簽(qian)兩份(fen)：一(yi)份(fen)是(shi)房管局(ju)的(de)(de)標準備案用(yong)的(de)(de)，比較(jiao)籠統(tong)，一(yi)般寫清楚(chu)租金、年限雙方蓋章簽(qian)字就可以了。另一(yi)份(fen)是(shi)詳細的(de)(de)補充協議。

6、定金交(jiao)付使用，有很多情況不允許(xu)您直(zhi)接簽訂合同，下定金則(ze)是最好(hao)的(de)折衷方(fang)法，一般(ban)定金下了以后，業主(zhu)反悔的(de)話需(xu)要雙倍返(fan)還的(de)。

合同應包括：

1、注重對(dui)承租單元、租期、起租日、月租金、停車位等的(de)約(yue)定。租賃稅費的(de)承擔應約(yue)定清楚，合同中的(de)租金價(jia)格是否含稅。注意約(yue)定免租期。

2、寫字樓具(ju)(ju)體情況(kuang)具(ju)(ju)體位置。

3、用途--如辦公等。

4、租賃期限。

5、租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)及(ji)支付(fu)(fu)(fu)方式、押(ya)(ya)金(jin)(jin)付(fu)(fu)(fu)款方式及(ji)押(ya)(ya)金(jin)(jin)退(tui)還(huan)(huan)條(tiao)款。由出租(zu)(zu)(zu)人(ren)和承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)協(xie)商確定，在租(zu)(zu)(zu)賃(lin)期限內(nei)，出租(zu)(zu)(zu)人(ren)不得(de)擅自(zi)提高房(fang)租(zu)(zu)(zu)。租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)的(de)(de)付(fu)(fu)(fu)款方式大(da)致(zhi)有按(an)年(nian)付(fu)(fu)(fu)、按(an)半年(nian)付(fu)(fu)(fu)、按(an)季付(fu)(fu)(fu)。需要在合同中強調：租(zu)(zu)(zu)期結束時，業(ye)主(zhu)應該退(tui)還(huan)(huan)租(zu)(zu)(zu)戶押(ya)(ya)金(jin)(jin)的(de)(de)具體(ti)時間及(ji)因押(ya)(ya)金(jin)(jin)退(tui)還(huan)(huan)滯(zhi)后而產(chan)生(sheng)的(de)(de)滯(zhi)納(na)金(jin)(jin)等。

6、退租后的交房狀(zhuang)況。現狀(zhuang)交房還是原狀(zhuang)交付。對于租(zu)戶而言，爭取在合同中約定，退(tui)租(zu)后房屋按退(tui)租(zu)時(shi)的現狀(zhuang)交付。

7、租(zu)賃合(he)(he)(he)同(tong)的(de)變更和終(zhong)止。如果在租(zu)賃過程中出租(zu)人和承租(zu)人認為有必要改(gai)變合(he)(he)(he)同(tong)的(de)上述各項條款，如租(zu)賃期限、租(zu)金(jin)等(deng)，雙方可以通過協(xie)商(shang)對合(he)(he)(he)同(tong)進行變更。

8、違約責任在簽訂合(he)同時(shi)，雙方就要(yao)想(xiang)到可能產生的(de)(de)違反合(he)同的(de)(de)行為(wei)，并在合(he)同中規定相應的(de)(de)懲罰辦法(fa)。對出現(xian)質量問題后(hou)的(de)(de)解決方案要(yao)明(ming)確約定。還可以約定房屋及附屬設備的(de)(de)保(bao)質期。