售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷(xiao)售員(yuan)接待(dai)客戶(hu)→確認(ren)客戶(hu)受讓的意向單(dan)(dan)位(wei)(wei)→填寫《置業計(ji)劃表》準確計(ji)算(suan)該(gai)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的受讓價(jia)格及付款方式→準確計(ji)算(suan)該(gai)單(dan)(dan)位(wei)(wei)各種(zhong)相應稅(shui)費→指(zhi)引客戶(hu)瀏覽(lan)并講(jiang)解公示的各類文件及證書(shu)→確認(ren)客戶(hu)受讓姓名或單(dan)(dan)位(wei)(wei)→銷(xiao)售員(yuan)再次(ci)核對房號及價(jia)格。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

2.銷控流程

銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)員(yuan)攜同客戶至銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)經理(li)處(chu)進行房屋銷(xiao)(xiao)(xiao)控→銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)經理(li)核(he)對客戶身(shen)份證明或營(ying)業執(zhi)照確定受(shou)(shou)讓(rang)人姓名或單位→查閱《房號銷(xiao)(xiao)(xiao)控登記表(biao)》確認(ren)受(shou)(shou)讓(rang)房號為待受(shou)(shou)讓(rang)狀態→填寫《轉(zhuan)讓(rang)銷(xiao)(xiao)(xiao)控單》商營(ying)銷(xiao)(xiao)(xiao)經理(li)雙方簽字確認(ren)）→填寫《房號銷(xiao)(xiao)(xiao)控登記表(biao)》→完成銷(xiao)(xiao)(xiao)控。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售(shou)員(yuan)攜同客(ke)(ke)戶至(zhi)財(cai)(cai)(cai)務(wu)室交(jiao)(jiao)納定金(jin)→財(cai)(cai)(cai)務(wu)人員(yuan)根(gen)據《轉讓銷(xiao)控(kong)(kong)單(dan)(dan)》核對(dui)受讓人身份(fen)證明或營業執照→收(shou)取(qu)公司規定的足(zu)額定金(jin)→根(gen)據收(shou)取(qu)定金(jin)數額開出定金(jin)收(shou)據→客(ke)(ke)戶核對(dui)收(shou)據上(shang)的房號、姓名或單(dan)(dan)位→財(cai)(cai)(cai)務(wu)人員(yuan)將收(shou)據交(jiao)(jiao)于客(ke)(ke)戶→財(cai)(cai)(cai)務(wu)人員(yuan)《轉讓銷(xiao)控(kong)(kong)單(dan)(dan)》移交(jiao)(jiao)營銷(xiao)部開發商銷(xiao)售(shou)助(zhu)理存檔(dang)保存。

4.房源確定單簽署流程

客戶(hu)交納足定后(hou)，銷(xiao)(xiao)售(shou)員(yuan)根(gen)據客戶(hu)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)準確(que)填(tian)寫(xie)《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)執行情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)確(que)認(ren)表(biao)(biao)》《轉(zhuan)讓(rang)(rang)承諾書》（境外(wai)人(ren)士適用）→營銷(xiao)(xiao)部開發商銷(xiao)(xiao)售(shou)助理根(gen)據《房(fang)屋受讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)執行情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)確(que)認(ren)表(biao)(biao)》、定金(jin)收據，打印《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)(bu)(bu)充(chong)協(xie)(xie)議》→銷(xiao)(xiao)售(shou)員(yuan)填(tian)寫(xie)《銷(xiao)(xiao)售(shou)文(wen)件領(ling)取單(dan)》領(ling)取《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)(bu)(bu)充(chong)協(xie)(xie)議》→項目經理審核《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)(bu)(bu)充(chong)協(xie)(xie)議》無誤后(hou)在《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)執行情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)確(que)認(ren)表(biao)(biao)》轉(zhuan)讓(rang)(rang)書審核欄簽名確(que)認(ren)→客戶(hu)在《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)(bu)(bu)充(chong)協(xie)(xie)議》簽名確(que)認(ren)→開發商銷(xiao)(xiao)售(shou)助理在《房(fang)屋轉(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)(bu)(bu)充(chong)協(xie)(xie)議》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準(zhun)備投資寫(xie)字樓之前，應該(gai)首先(xian)計算該(gai)盤的年回(hui)報(bao)率，合適(shi)則具(ju)有(you)投資價(jia)值。根(gen)據(ju)國際專(zhuan)業理財公司(si)的計算原則，衡量一幢物(wu)業價(jia)格合理與否(fou)的基本公式為“年收(shou)益×15年＝房(fang)產購買價(jia)”。若物(wu)業年收(shou)益×15年大(da)于購房(fang)款(kuan)，則表明該(gai)項目尚具(ju)投資價(jia)值。

2.選擇區位

由于房產的(de)增(zeng)值(zhi)主要(yao)來源于土地的(de)增(zeng)值(zhi)，而(er)城(cheng)市主中心區(qu)土地的(de)稀缺(que)性(xing)更強，因此增(zeng)值(zhi)空間很大。同時，主中心區(qu)的(de)區(qu)位(wei)成長性(xing)顯而(er)易見，區(qu)位(wei)資(zi)(zi)源優勢得天獨厚，通常(chang)是人流、物流、信(xin)息流、資(zi)(zi)金流匯聚之處。所以說，是否位(wei)于城(cheng)市的(de)主中心區(qu)，是衡量一(yi)幢寫字樓的(de)檔次和是否具(ju)有投資(zi)(zi)價值(zhi)的(de)首選(xuan)要(yao)素。

3.注重檔次形象

個(ge)(ge)人(ren)投資(zi)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓時，要瞄準客(ke)戶群來投資(zi)。作為(wei)企(qi)業(ye)，選(xuan)擇寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓辦公的(de)首要目的(de)，往往是為(wei)了提升企(qi)業(ye)形象(xiang)，不(bu)少(shao)企(qi)業(ye)將(jiang)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓的(de)檔(dang)次形象(xiang)放在僅次于區位的(de)重要因(yin)素(su)之(zhi)一(yi)。如果投資(zi)，建(jian)議選(xuan)擇那些最(zui)小的(de)租客(ke)也需要大約500-1000平方米建(jian)筑面(mian)(mian)積的(de)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓，因(yin)為(wei)這表明入駐這個(ge)(ge)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)公司水(shui)平相差不(bu)大，物(wu)(wu)(wu)業(ye)檔(dang)次高(gao)，今后可能(neng)(neng)有較為(wei)穩定的(de)回報。當然，這同時也要求(qiu)投資(zi)者有很高(gao)的(de)支付能(neng)(neng)力。如果投資(zi)那些切成小塊面(mian)(mian)積進行出售(shou)的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)，應注意，雖然總價可能(neng)(neng)會便宜，但由于小業(ye)主(zhu)太多，將(jiang)影(ying)響到該(gai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)水(shui)平和回報能(neng)(neng)力。

4.關注品質

因為(wei)對(dui)于(yu)實(shi)際使(shi)用的(de)(de)(de)企業來說，寫字樓(lou)的(de)(de)(de)品質至(zhi)關重要(yao)，如交通的(de)(de)(de)便利程度(du)、停車場的(de)(de)(de)設(she)計是(shi)(shi)否合理(li)、物(wu)業建筑(zhu)立面、建筑(zhu)品質、大堂的(de)(de)(de)品位和布置、電梯質量與配置狀況、結構布局是(shi)(shi)否適(shi)用、采光通風是(shi)(shi)否良好等等，因此，投資者(zhe)也需要(yao)對(dui)上述內(nei)容逐一比較，并(bing)現場觀(guan)察(cha)、實(shi)地(di)(di)感(gan)受(shou)。如果(guo)某個寫字樓(lou)地(di)(di)處偏遠交通不(bu)便，或交通擁擠，那肯定不(bu)適(shi)合投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個寫字(zi)樓周邊全是高層(ceng)(ceng)建筑物(wu)，其視(shi)線必然(ran)被(bei)擋，就談不上什么自(zi)然(ran)景觀了。人工作到(dao)(dao)一(yi)定時(shi)候，勢必疲憊。樓層(ceng)(ceng)里設置的公(gong)共(gong)小花園(yuan)及小花園(yuan)里的植被(bei)綠(lv)化，可以達到(dao)(dao)放松身心(xin)(xin)的目的。而寫字(zi)樓外的自(zi)然(ran)景觀，則可以讓人憑欄遠眺心(xin)(xin)曠神怡(yi)，以利于(yu)休息養神。

6.選擇好的物業公司

作為投資(zi)型物(wu)(wu)業(ye)，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓增值、保值是通過(guo)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務來實現的(de)，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司(si)(si)直接決(jue)定某(mou)(mou)個寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓的(de)用(yong)水、用(yong)電、垃圾(ji)(ji)清運(yun)、空(kong)調(diao)(diao)供應、車位管(guan)理(li)等方(fang)(fang)方(fang)(fang)面面的(de)問題。沒有(you)公司(si)(si)喜歡在(zai)垃圾(ji)(ji)滿地的(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓里(li)辦(ban)公。因(yin)此選(xuan)擇投資(zi)某(mou)(mou)個寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓時，調(diao)(diao)查物(wu)(wu)管(guan)公司(si)(si)情況亦不容(rong)忽視。最好選(xuan)擇國際(ji)性(xing)的(de)物(wu)(wu)管(guan)公司(si)(si)。香港的(de)許(xu)多寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓都是通過(guo)品牌物(wu)(wu)業(ye)在(zai)資(zi)產運(yun)營(ying)管(guan)理(li)實現后(hou)期價值的(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有租(zu)(zu)(zu)(zu)客求租(zu)(zu)(zu)(zu)，首先，買賣雙(shuang)方(fang)簽署租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)；其次(ci)，將租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)原件(jian)、出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)和(he)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人的身份(fen)證明(ming)、公司(si)營(ying)(ying)業(ye)執(zhi)照(zhao)(復(fu)印件(jian))、產權證原件(jian)出(chu)示給房屋所在地街道并做登(deng)記申請；最后，將租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)原件(jian)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)和(he)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人的身份(fen)證明(ming)，公司(si)營(ying)(ying)業(ye)執(zhi)照(zhao)(復(fu)印件(jian))交至所在區房地產交易中心(xin)，辦理租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記，并按(an)規定繳付款項。