售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售員接待客(ke)戶(hu)(hu)→確認客(ke)戶(hu)(hu)受讓(rang)的意向單位→填寫《置業計劃表(biao)》準確計算(suan)該(gai)(gai)單位的受讓(rang)價(jia)格(ge)及付款方式→準確計算(suan)該(gai)(gai)單位各(ge)種相應(ying)稅費→指引(yin)客(ke)戶(hu)(hu)瀏(liu)覽并(bing)講解公(gong)示的各(ge)類文件及證書(shu)→確認客(ke)戶(hu)(hu)受讓(rang)姓名或單位→銷售員再次核對房號及價(jia)格(ge)。

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2.銷控流程

銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)員攜同(tong)客(ke)戶(hu)(hu)至銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)經(jing)理處進行(xing)房屋銷(xiao)控(kong)→銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)經(jing)理核對(dui)客(ke)戶(hu)(hu)身份證明或營業執照確(que)定受(shou)讓人姓(xing)名(ming)或單位→查(cha)閱《房號銷(xiao)控(kong)登記表》確(que)認受(shou)讓房號為待受(shou)讓狀(zhuang)態→填(tian)寫《轉讓銷(xiao)控(kong)單》商營銷(xiao)經(jing)理雙方(fang)簽字(zi)確(que)認）→填(tian)寫《房號銷(xiao)控(kong)登記表》→完成銷(xiao)控(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售員攜同客(ke)(ke)戶至財(cai)(cai)務(wu)室交納定金→財(cai)(cai)務(wu)人員根(gen)(gen)據(ju)《轉讓銷(xiao)控單(dan)》核對(dui)(dui)受讓人身份證明或營(ying)(ying)業(ye)執照(zhao)→收(shou)取公(gong)司規定的(de)足額(e)(e)定金→根(gen)(gen)據(ju)收(shou)取定金數(shu)額(e)(e)開出(chu)定金收(shou)據(ju)→客(ke)(ke)戶核對(dui)(dui)收(shou)據(ju)上的(de)房號(hao)、姓名或單(dan)位→財(cai)(cai)務(wu)人員將收(shou)據(ju)交于客(ke)(ke)戶→財(cai)(cai)務(wu)人員《轉讓銷(xiao)控單(dan)》移交營(ying)(ying)銷(xiao)部開發商銷(xiao)售助(zhu)理存檔保存。

4.房源確定單簽署流程

客(ke)(ke)戶交(jiao)納足定后，銷(xiao)(xiao)售員(yuan)根(gen)據(ju)客(ke)(ke)戶情(qing)況準確(que)(que)填(tian)寫《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)情(qing)況確(que)(que)認(ren)(ren)表(biao)》《轉讓(rang)(rang)承(cheng)諾(nuo)書》（境外人(ren)士(shi)適用）→營(ying)銷(xiao)(xiao)部開發(fa)商銷(xiao)(xiao)售助(zhu)理根(gen)據(ju)《房(fang)屋(wu)(wu)受讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)情(qing)況確(que)(que)認(ren)(ren)表(biao)》、定金收據(ju)，打印《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)《補充協(xie)議(yi)(yi)》→銷(xiao)(xiao)售員(yuan)填(tian)寫《銷(xiao)(xiao)售文件領(ling)取單》領(ling)取《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)《補充協(xie)議(yi)(yi)》→項目經理審(shen)核《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)《補充協(xie)議(yi)(yi)》無誤后在(zai)(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)情(qing)況確(que)(que)認(ren)(ren)表(biao)》轉讓(rang)(rang)書審(shen)核欄簽名確(que)(que)認(ren)(ren)→客(ke)(ke)戶在(zai)(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)《補充協(xie)議(yi)(yi)》簽名確(que)(que)認(ren)(ren)→開發(fa)商銷(xiao)(xiao)售助(zhu)理在(zai)(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)《補充協(xie)議(yi)(yi)》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準備投資(zi)寫(xie)字樓(lou)之前(qian)，應該(gai)(gai)(gai)首(shou)先(xian)計(ji)算(suan)該(gai)(gai)(gai)盤的年(nian)回報率，合適(shi)則(ze)具(ju)有投資(zi)價(jia)值。根(gen)據國(guo)際專業理(li)財公司(si)的計(ji)算(suan)原則(ze)，衡量一幢物(wu)業價(jia)格合理(li)與否的基(ji)本公式為“年(nian)收益×15年(nian)＝房(fang)產購買價(jia)”。若物(wu)業年(nian)收益×15年(nian)大于購房(fang)款(kuan)，則(ze)表明(ming)該(gai)(gai)(gai)項目尚具(ju)投資(zi)價(jia)值。

2.選擇區位

由于房產的(de)增(zeng)值主(zhu)(zhu)要來源于(yu)土地(di)的(de)增(zeng)值，而城市(shi)(shi)主(zhu)(zhu)中(zhong)心(xin)(xin)區(qu)土地(di)的(de)稀缺性(xing)更(geng)強(qiang)，因此增(zeng)值空間很大。同時，主(zhu)(zhu)中(zhong)心(xin)(xin)區(qu)的(de)區(qu)位成長性(xing)顯而易(yi)見，區(qu)位資源優勢得天獨厚，通(tong)常是人(ren)流(liu)、物流(liu)、信息流(liu)、資金流(liu)匯聚(ju)之處。所以說，是否位于(yu)城市(shi)(shi)的(de)主(zhu)(zhu)中(zhong)心(xin)(xin)區(qu)，是衡量一幢寫字樓的(de)檔(dang)次和是否具有投資價值的(de)首選要素。

3.注重檔次形象

個(ge)人投(tou)(tou)資(zi)寫(xie)字(zi)樓(lou)時，要瞄準客(ke)戶群來(lai)投(tou)(tou)資(zi)。作為(wei)企(qi)業(ye)(ye)，選擇寫(xie)字(zi)樓(lou)辦公的(de)首要目的(de)，往往是(shi)為(wei)了提升企(qi)業(ye)(ye)形(xing)象，不(bu)少企(qi)業(ye)(ye)將(jiang)寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)檔次形(xing)象放在僅次于區(qu)位(wei)的(de)重要因素(su)之(zhi)一(yi)。如(ru)果投(tou)(tou)資(zi)，建議(yi)選擇那些最小的(de)租客(ke)也需要大(da)約500-1000平方(fang)米建筑面積的(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)，因為(wei)這(zhe)表明入駐這(zhe)個(ge)物(wu)業(ye)(ye)的(de)公司水平相差不(bu)大(da)，物(wu)業(ye)(ye)檔次高，今(jin)后(hou)可(ke)能(neng)有較為(wei)穩定(ding)的(de)回報(bao)。當(dang)然(ran)，這(zhe)同時也要求投(tou)(tou)資(zi)者有很高的(de)支(zhi)付(fu)能(neng)力。如(ru)果投(tou)(tou)資(zi)那些切成小塊面積進行出售的(de)物(wu)業(ye)(ye)，應注意，雖然(ran)總價(jia)可(ke)能(neng)會(hui)便宜，但由于小業(ye)(ye)主(zhu)太多，將(jiang)影(ying)響到該物(wu)業(ye)(ye)的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)水平和回報(bao)能(neng)力。

4.關注品質

因(yin)為對(dui)于實(shi)際使(shi)用的企業(ye)來說(shuo)，寫字(zi)樓的品質至(zhi)關重(zhong)要，如交通(tong)的便(bian)利程度、停車場(chang)(chang)的設(she)計是(shi)否(fou)合(he)理、物(wu)業(ye)建(jian)筑立面、建(jian)筑品質、大堂的品位和布置、電梯(ti)質量與配置狀況、結構布局是(shi)否(fou)適用、采(cai)光(guang)通(tong)風是(shi)否(fou)良好等(deng)等(deng)，因(yin)此，投資者(zhe)也需(xu)要對(dui)上述內容逐一比較，并現場(chang)(chang)觀察、實(shi)地感受。如果某個寫字(zi)樓地處偏(pian)遠(yuan)交通(tong)不(bu)便(bian)，或交通(tong)擁擠，那肯(ken)定(ding)不(bu)適合(he)投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某(mou)個寫字(zi)樓周邊全是高(gao)層建筑(zhu)物，其視線(xian)必然(ran)被擋，就談不(bu)上什么自然(ran)景觀(guan)了。人(ren)工(gong)作到一定時(shi)候(hou)，勢(shi)必疲憊。樓層里(li)設置的(de)公共(gong)小花園及小花園里(li)的(de)植被綠化，可(ke)以達到放松身心的(de)目的(de)。而(er)寫字(zi)樓外的(de)自然(ran)景觀(guan)，則可(ke)以讓人(ren)憑欄遠眺心曠神怡，以利于(yu)休息養神。

6.選擇好的物業公司

作為投資(zi)型物(wu)業(ye)，寫(xie)字樓(lou)增值、保值是通過(guo)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)服務來(lai)實(shi)現的(de)(de)(de)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)公(gong)司(si)直(zhi)接決定某(mou)(mou)個寫(xie)字樓(lou)的(de)(de)(de)用水、用電(dian)、垃圾清運、空(kong)調供應、車位管(guan)理(li)(li)等(deng)方(fang)方(fang)面(mian)面(mian)的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。沒有(you)公(gong)司(si)喜(xi)歡在垃圾滿地的(de)(de)(de)寫(xie)字樓(lou)里辦公(gong)。因此選(xuan)擇投資(zi)某(mou)(mou)個寫(xie)字樓(lou)時，調查物(wu)管(guan)公(gong)司(si)情況亦不容忽視。最(zui)好(hao)選(xuan)擇國際(ji)性的(de)(de)(de)物(wu)管(guan)公(gong)司(si)。香港的(de)(de)(de)許多(duo)寫(xie)字樓(lou)都(dou)是通過(guo)品牌物(wu)業(ye)在資(zi)產運營管(guan)理(li)(li)實(shi)現后期價值的(de)(de)(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有租(zu)(zu)客求租(zu)(zu)，首先，買賣雙方簽署租(zu)(zu)賃合同；其次，將(jiang)租(zu)(zu)賃合同原(yuan)件(jian)(jian)、出(chu)租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的(de)身份證(zheng)明、公司營業執(zhi)(zhi)照(復印件(jian)(jian))、產權(quan)證(zheng)原(yuan)件(jian)(jian)出(chu)示給(gei)房屋所(suo)在地街道并做登(deng)記申請；最后，將(jiang)租(zu)(zu)賃合同原(yuan)件(jian)(jian)，出(chu)租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的(de)身份證(zheng)明，公司營業執(zhi)(zhi)照(復印件(jian)(jian))交(jiao)至所(suo)在區房地產交(jiao)易中(zhong)心，辦理租(zu)(zu)賃登(deng)記，并按(an)規定繳付款項(xiang)。