售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷(xiao)售員接(jie)待(dai)客(ke)(ke)戶→確認客(ke)(ke)戶受讓的(de)意向單位(wei)→填(tian)寫《置業(ye)計劃表》準確計算(suan)該單位(wei)的(de)受讓價格及付款方式→準確計算(suan)該單位(wei)各種相應稅費→指引(yin)客(ke)(ke)戶瀏覽并講(jiang)解公(gong)示的(de)各類文(wen)件(jian)及證(zheng)書→確認客(ke)(ke)戶受讓姓(xing)名或單位(wei)→銷(xiao)售員再(zai)次核對(dui)房號及價格。

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2.銷控流程

銷(xiao)售(shou)員攜同客戶(hu)至(zhi)銷(xiao)售(shou)經(jing)理(li)處進行房(fang)屋銷(xiao)控→銷(xiao)售(shou)經(jing)理(li)核對客戶(hu)身份證明或營(ying)業執照確(que)定受(shou)讓(rang)(rang)人姓名或單位→查閱《房(fang)號銷(xiao)控登(deng)(deng)記表(biao)》確(que)認受(shou)讓(rang)(rang)房(fang)號為待受(shou)讓(rang)(rang)狀(zhuang)態→填(tian)寫《轉讓(rang)(rang)銷(xiao)控單》商營(ying)銷(xiao)經(jing)理(li)雙方(fang)簽字確(que)認）→填(tian)寫《房(fang)號銷(xiao)控登(deng)(deng)記表(biao)》→完成銷(xiao)控。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)(xiao)售員(yuan)攜(xie)同客戶至財務(wu)(wu)室(shi)交(jiao)納定金(jin)→財務(wu)(wu)人員(yuan)根(gen)據(ju)《轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)銷(xiao)(xiao)控(kong)單(dan)》核對(dui)受(shou)讓(rang)人身份證明或營業(ye)執(zhi)照→收(shou)取公司規定的(de)足(zu)額(e)定金(jin)→根(gen)據(ju)收(shou)取定金(jin)數額(e)開(kai)出定金(jin)收(shou)據(ju)→客戶核對(dui)收(shou)據(ju)上(shang)的(de)房號(hao)、姓名或單(dan)位→財務(wu)(wu)人員(yuan)將收(shou)據(ju)交(jiao)于(yu)客戶→財務(wu)(wu)人員(yuan)《轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)銷(xiao)(xiao)控(kong)單(dan)》移交(jiao)營銷(xiao)(xiao)部開(kai)發商(shang)銷(xiao)(xiao)售助理(li)存(cun)檔保(bao)存(cun)。

4.房源確定單簽署流程

客(ke)戶交納(na)足定后，銷(xiao)售(shou)員根據客(ke)戶情況準確(que)填寫《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執(zhi)行情況確(que)認表(biao)》《轉讓(rang)承(cheng)諾書(shu)》（境外人士(shi)適用）→營銷(xiao)部開(kai)發(fa)(fa)商(shang)銷(xiao)售(shou)助理根據《房(fang)屋(wu)受讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執(zhi)行情況確(que)認表(biao)》、定金收據，打印《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)(qi)《補(bu)充(chong)協議(yi)(yi)(yi)》→銷(xiao)售(shou)員填寫《銷(xiao)售(shou)文(wen)件(jian)領(ling)取單(dan)》領(ling)取《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)(qi)《補(bu)充(chong)協議(yi)(yi)(yi)》→項目經理審(shen)核《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)(qi)《補(bu)充(chong)協議(yi)(yi)(yi)》無(wu)誤后在(zai)《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執(zhi)行情況確(que)認表(biao)》轉讓(rang)書(shu)審(shen)核欄簽名確(que)認→客(ke)戶在(zai)《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)(qi)《補(bu)充(chong)協議(yi)(yi)(yi)》簽名確(que)認→開(kai)發(fa)(fa)商(shang)銷(xiao)售(shou)助理在(zai)《房(fang)屋(wu)轉讓(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其(qi)(qi)《補(bu)充(chong)協議(yi)(yi)(yi)》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準(zhun)備投資寫字樓(lou)之(zhi)前，應該(gai)首先計算(suan)該(gai)盤的(de)年(nian)(nian)回報率，合適則(ze)具有投資價值。根據國際專業(ye)理(li)財公司的(de)計算(suan)原則(ze)，衡量(liang)一幢物(wu)業(ye)價格合理(li)與否的(de)基本(ben)公式為“年(nian)(nian)收益(yi)×15年(nian)(nian)＝房產購買價”。若物(wu)業(ye)年(nian)(nian)收益(yi)×15年(nian)(nian)大于購房款，則(ze)表(biao)明(ming)該(gai)項目尚具投資價值。

2.選擇區位

由于房產的(de)(de)(de)(de)增值(zhi)(zhi)(zhi)主(zhu)(zhu)要來源(yuan)于(yu)土地的(de)(de)(de)(de)增值(zhi)(zhi)(zhi)，而城(cheng)市主(zhu)(zhu)中心區土地的(de)(de)(de)(de)稀缺性更強，因此增值(zhi)(zhi)(zhi)空(kong)間很大(da)。同時，主(zhu)(zhu)中心區的(de)(de)(de)(de)區位成長性顯而易(yi)見，區位資源(yuan)優勢得天獨(du)厚，通常是人流、物流、信(xin)息流、資金(jin)流匯(hui)聚之處。所以說，是否位于(yu)城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)中心區，是衡量一幢寫字樓的(de)(de)(de)(de)檔次和是否具(ju)有投資價值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)首選(xuan)要素(su)。

3.注重檔次形象

個人投(tou)資寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)時，要(yao)瞄準客戶群來(lai)投(tou)資。作為(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，選擇寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)辦公(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)首要(yao)目(mu)的(de)(de)(de)(de)，往往是為(wei)了提升企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)形(xing)象(xiang)，不少企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)將寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)檔(dang)次形(xing)象(xiang)放在僅(jin)次于(yu)(yu)區位的(de)(de)(de)(de)重要(yao)因素之一。如(ru)果投(tou)資，建議選擇那些(xie)最小(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)租(zu)客也需要(yao)大約500-1000平(ping)方(fang)米建筑面(mian)積的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)，因為(wei)這(zhe)表明入駐這(zhe)個物業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)司水平(ping)相差不大，物業(ye)(ye)(ye)(ye)檔(dang)次高，今(jin)后可能(neng)有(you)較為(wei)穩定的(de)(de)(de)(de)回報。當然(ran)，這(zhe)同時也要(yao)求投(tou)資者有(you)很高的(de)(de)(de)(de)支付能(neng)力。如(ru)果投(tou)資那些(xie)切(qie)成小(xiao)(xiao)塊面(mian)積進行出售的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)，應注意，雖然(ran)總價(jia)可能(neng)會便宜，但由于(yu)(yu)小(xiao)(xiao)業(ye)(ye)(ye)(ye)主太多，將影響(xiang)到該(gai)物業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管理水平(ping)和回報能(neng)力。

4.關注品質

因(yin)為(wei)對于實際(ji)使用(yong)(yong)的(de)(de)企業(ye)來說，寫(xie)字樓的(de)(de)品(pin)質(zhi)至關重要，如(ru)(ru)交通的(de)(de)便利程度、停車場的(de)(de)設計是(shi)否合理(li)、物(wu)業(ye)建筑立面(mian)、建筑品(pin)質(zhi)、大堂(tang)的(de)(de)品(pin)位和布置、電梯質(zhi)量與配置狀(zhuang)況、結構布局是(shi)否適用(yong)(yong)、采光通風是(shi)否良好等(deng)等(deng)，因(yin)此，投資者(zhe)也需(xu)要對上述內容逐(zhu)一比較，并(bing)現場觀察(cha)、實地感(gan)受。如(ru)(ru)果某個寫(xie)字樓地處偏遠交通不(bu)(bu)便，或交通擁擠，那肯定不(bu)(bu)適合投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個(ge)寫字(zi)(zi)樓(lou)周邊全是高層建筑物，其視(shi)線必然被擋，就談不(bu)上什么自(zi)然景觀了。人(ren)工作到一定時候，勢(shi)必疲憊。樓(lou)層里設置的(de)公共小(xiao)花園及小(xiao)花園里的(de)植被綠化，可以達到放(fang)松身心的(de)目(mu)的(de)。而寫字(zi)(zi)樓(lou)外的(de)自(zi)然景觀，則可以讓人(ren)憑(ping)欄(lan)遠眺心曠神怡，以利于休息(xi)養神。

6.選擇好的物業公司

作為投(tou)資型物(wu)(wu)業，寫(xie)字樓(lou)增值、保值是通(tong)過物(wu)(wu)業管(guan)理服(fu)務來實(shi)現(xian)的，物(wu)(wu)業管(guan)理公司(si)直接決定某個寫(xie)字樓(lou)的用水、用電(dian)、垃圾清運、空調(diao)供應(ying)、車位管(guan)理等方方面面的問(wen)題。沒(mei)有公司(si)喜歡(huan)在(zai)垃圾滿(man)地的寫(xie)字樓(lou)里辦公。因此選擇(ze)投(tou)資某個寫(xie)字樓(lou)時，調(diao)查物(wu)(wu)管(guan)公司(si)情況亦(yi)不容忽視(shi)。最好選擇(ze)國際性的物(wu)(wu)管(guan)公司(si)。香(xiang)港(gang)的許多寫(xie)字樓(lou)都是通(tong)過品牌物(wu)(wu)業在(zai)資產運營管(guan)理實(shi)現(xian)后期價值的。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有租客求租，首先，買賣雙方簽署租賃(lin)(lin)合同(tong)；其次，將租賃(lin)(lin)合同(tong)原件(jian)、出租和承(cheng)租人的(de)身(shen)份證(zheng)明(ming)、公(gong)司(si)(si)營業(ye)執(zhi)照(復(fu)印件(jian))、產權證(zheng)原件(jian)出示給房(fang)屋所在地街(jie)道并(bing)做登(deng)記(ji)申請(qing)；最后，將租賃(lin)(lin)合同(tong)原件(jian)，出租和承(cheng)租人的(de)身(shen)份證(zheng)明(ming)，公(gong)司(si)(si)營業(ye)執(zhi)照(復(fu)印件(jian))交至(zhi)所在區房(fang)地產交易中(zhong)心，辦理租賃(lin)(lin)登(deng)記(ji)，并(bing)按規定繳(jiao)付款項。