售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售員接(jie)待客(ke)戶(hu)→確(que)(que)認(ren)客(ke)戶(hu)受讓(rang)(rang)的意向(xiang)單(dan)位→填寫(xie)《置業計(ji)劃表(biao)》準確(que)(que)計(ji)算(suan)該(gai)單(dan)位的受讓(rang)(rang)價格及(ji)付(fu)款方式→準確(que)(que)計(ji)算(suan)該(gai)單(dan)位各種相應稅費→指(zhi)引客(ke)戶(hu)瀏覽并講解(jie)公示的各類(lei)文件及(ji)證書→確(que)(que)認(ren)客(ke)戶(hu)受讓(rang)(rang)姓名或單(dan)位→銷售員再次(ci)核對(dui)房號及(ji)價格。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

2.銷控流程

銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)員攜同客(ke)戶(hu)(hu)至(zhi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)經(jing)理處進行房屋銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)控(kong)→銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)經(jing)理核對客(ke)戶(hu)(hu)身(shen)份證明(ming)或營(ying)業執照確(que)定受(shou)讓(rang)人姓名(ming)或單位(wei)→查閱(yue)《房號(hao)(hao)(hao)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)控(kong)登(deng)記表》確(que)認受(shou)讓(rang)房號(hao)(hao)(hao)為(wei)待受(shou)讓(rang)狀(zhuang)態→填(tian)寫(xie)《轉(zhuan)讓(rang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)控(kong)單》商營(ying)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)經(jing)理雙方(fang)簽字確(que)認）→填(tian)寫(xie)《房號(hao)(hao)(hao)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)控(kong)登(deng)記表》→完成銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)控(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)(xiao)售(shou)員(yuan)(yuan)攜同(tong)客戶至財(cai)務(wu)室(shi)交納定金→財(cai)務(wu)人(ren)(ren)(ren)員(yuan)(yuan)根據(ju)《轉讓(rang)(rang)銷(xiao)(xiao)控單》核對受讓(rang)(rang)人(ren)(ren)(ren)身份證明或營業執照(zhao)→收(shou)(shou)取公(gong)司(si)規(gui)定的(de)足(zu)額(e)定金→根據(ju)收(shou)(shou)取定金數額(e)開出(chu)定金收(shou)(shou)據(ju)→客戶核對收(shou)(shou)據(ju)上的(de)房號、姓名或單位→財(cai)務(wu)人(ren)(ren)(ren)員(yuan)(yuan)將收(shou)(shou)據(ju)交于客戶→財(cai)務(wu)人(ren)(ren)(ren)員(yuan)(yuan)《轉讓(rang)(rang)銷(xiao)(xiao)控單》移交營銷(xiao)(xiao)部開發(fa)商(shang)銷(xiao)(xiao)售(shou)助(zhu)理存檔(dang)保存。

4.房源確定單簽署流程

客(ke)戶交納足定后，銷(xiao)售員根(gen)據(ju)客(ke)戶情(qing)況(kuang)準確填(tian)寫《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)執(zhi)行(xing)情(qing)況(kuang)確認(ren)表(biao)(biao)》《轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)承諾書(shu)》（境外人士適用）→營(ying)銷(xiao)部開發商銷(xiao)售助理根(gen)據(ju)《房(fang)屋(wu)(wu)受讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)執(zhi)行(xing)情(qing)況(kuang)確認(ren)表(biao)(biao)》、定金收據(ju)，打(da)印《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)》及其(qi)《補充協議(yi)》→銷(xiao)售員填(tian)寫《銷(xiao)售文(wen)件領取(qu)單(dan)》領取(qu)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)》及其(qi)《補充協議(yi)》→項目經(jing)理審核(he)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)》及其(qi)《補充協議(yi)》無誤后在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)執(zhi)行(xing)情(qing)況(kuang)確認(ren)表(biao)(biao)》轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)書(shu)審核(he)欄(lan)簽名確認(ren)→客(ke)戶在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)》及其(qi)《補充協議(yi)》簽名確認(ren)→開發商銷(xiao)售助理在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)同(tong)》及其(qi)《補充協議(yi)》上(shang)。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準備投資(zi)寫字樓之前，應(ying)該(gai)(gai)首先計算該(gai)(gai)盤的年(nian)(nian)回報率，合(he)適則具有投資(zi)價值。根據國際專業理財公司(si)的計算原則，衡(heng)量一幢物業價格合(he)理與否的基(ji)本公式為“年(nian)(nian)收(shou)(shou)益(yi)(yi)×15年(nian)(nian)＝房產購(gou)買價”。若物業年(nian)(nian)收(shou)(shou)益(yi)(yi)×15年(nian)(nian)大于購(gou)房款(kuan)，則表明該(gai)(gai)項目尚具投資(zi)價值。

2.選擇區位

由于房產的(de)(de)增值(zhi)主(zhu)要(yao)來源(yuan)于土(tu)地的(de)(de)增值(zhi)，而城市(shi)主(zhu)中心(xin)區(qu)(qu)土(tu)地的(de)(de)稀缺性更強，因此增值(zhi)空間很大。同時，主(zhu)中心(xin)區(qu)(qu)的(de)(de)區(qu)(qu)位(wei)成長(chang)性顯而易見，區(qu)(qu)位(wei)資源(yuan)優勢得天(tian)獨厚，通常是(shi)人(ren)流、物流、信息流、資金流匯聚(ju)之(zhi)處。所以說，是(shi)否位(wei)于城市(shi)的(de)(de)主(zhu)中心(xin)區(qu)(qu)，是(shi)衡量(liang)一幢(chuang)寫(xie)字樓的(de)(de)檔次(ci)和(he)是(shi)否具有(you)投資價值(zhi)的(de)(de)首選要(yao)素。

3.注重檔次形象

個(ge)人(ren)投(tou)(tou)資寫(xie)字(zi)樓(lou)時，要瞄準客(ke)戶群(qun)來投(tou)(tou)資。作為企業(ye)(ye)(ye)，選(xuan)擇寫(xie)字(zi)樓(lou)辦公(gong)的(de)首要目的(de)，往往是(shi)為了(le)提升企業(ye)(ye)(ye)形(xing)象(xiang)，不(bu)少企業(ye)(ye)(ye)將寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)檔(dang)次(ci)形(xing)象(xiang)放(fang)在(zai)僅(jin)次(ci)于區位的(de)重(zhong)要因(yin)素之一。如果(guo)投(tou)(tou)資，建(jian)議選(xuan)擇那些最小的(de)租客(ke)也(ye)需要大(da)約500-1000平方米(mi)建(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)，因(yin)為這表明入駐這個(ge)物業(ye)(ye)(ye)的(de)公(gong)司水(shui)平相差不(bu)大(da)，物業(ye)(ye)(ye)檔(dang)次(ci)高(gao)，今(jin)后可能(neng)有(you)較(jiao)為穩定的(de)回報(bao)。當然，這同(tong)時也(ye)要求投(tou)(tou)資者(zhe)有(you)很高(gao)的(de)支付能(neng)力。如果(guo)投(tou)(tou)資那些切成小塊面(mian)積(ji)進行出售的(de)物業(ye)(ye)(ye)，應注意，雖然總(zong)價可能(neng)會(hui)便宜，但(dan)由于小業(ye)(ye)(ye)主太多，將影響到(dao)該物業(ye)(ye)(ye)的(de)物業(ye)(ye)(ye)管理水(shui)平和回報(bao)能(neng)力。

4.關注品質

因為對于(yu)實際使(shi)用的企業(ye)來說，寫(xie)字(zi)樓的品(pin)質(zhi)至關重(zhong)要，如交(jiao)通的便利程(cheng)度、停車場的設計是(shi)否(fou)合(he)理、物業(ye)建筑立面、建筑品(pin)質(zhi)、大堂(tang)的品(pin)位和(he)布置、電(dian)梯(ti)質(zhi)量與配(pei)置狀況、結構(gou)布局(ju)是(shi)否(fou)適(shi)用、采光(guang)通風是(shi)否(fou)良好等(deng)等(deng)，因此，投資者也(ye)需(xu)要對上述(shu)內容逐一比(bi)較，并現(xian)場觀察、實地感(gan)受(shou)。如果某個寫(xie)字(zi)樓地處(chu)偏遠交(jiao)通不便，或交(jiao)通擁擠，那肯定不適(shi)合(he)投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個寫字樓周(zhou)邊全是高(gao)層(ceng)建筑物，其視(shi)線(xian)必然被(bei)擋，就談不上什么自然景觀(guan)了(le)。人工作到(dao)一定時候，勢必疲憊(bei)。樓層(ceng)里(li)設置(zhi)的(de)公共小花園(yuan)及小花園(yuan)里(li)的(de)植被(bei)綠(lv)化，可以達到(dao)放松身心(xin)的(de)目(mu)的(de)。而(er)寫字樓外的(de)自然景觀(guan)，則(ze)可以讓人憑欄遠眺心(xin)曠神(shen)(shen)怡(yi)，以利(li)于(yu)休息養神(shen)(shen)。

6.選擇好的物業公司

作為投資型物業，寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)增值(zhi)、保值(zhi)是(shi)通過物業管(guan)(guan)理服務來實(shi)(shi)現的(de)，物業管(guan)(guan)理公(gong)(gong)(gong)司(si)直接決定(ding)某(mou)個寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)用(yong)水(shui)、用(yong)電、垃圾清運、空調供應、車位管(guan)(guan)理等方(fang)方(fang)面面的(de)問題。沒有公(gong)(gong)(gong)司(si)喜歡(huan)在垃圾滿地的(de)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)里辦公(gong)(gong)(gong)。因此選擇投資某(mou)個寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)時，調查物管(guan)(guan)公(gong)(gong)(gong)司(si)情況亦(yi)不容(rong)忽視。最好選擇國際性(xing)的(de)物管(guan)(guan)公(gong)(gong)(gong)司(si)。香(xiang)港(gang)的(de)許多寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)都是(shi)通過品牌物業在資產運營(ying)管(guan)(guan)理實(shi)(shi)現后期(qi)價值(zhi)的(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有租(zu)(zu)(zu)客求(qiu)租(zu)(zu)(zu)，首先，買賣雙方簽署租(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)；其次，將(jiang)租(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)原(yuan)(yuan)件(jian)(jian)、出租(zu)(zu)(zu)和(he)承租(zu)(zu)(zu)人的身份證(zheng)明(ming)、公司營業(ye)執(zhi)照(復(fu)印(yin)件(jian)(jian))、產權證(zheng)原(yuan)(yuan)件(jian)(jian)出示給房(fang)屋所(suo)在(zai)地(di)街道并做(zuo)登記(ji)申請(qing)；最后，將(jiang)租(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)原(yuan)(yuan)件(jian)(jian)，出租(zu)(zu)(zu)和(he)承租(zu)(zu)(zu)人的身份證(zheng)明(ming)，公司營業(ye)執(zhi)照(復(fu)印(yin)件(jian)(jian))交(jiao)至(zhi)所(suo)在(zai)區房(fang)地(di)產交(jiao)易(yi)中心(xin)，辦理(li)租(zu)(zu)(zu)賃登記(ji)，并按規(gui)定繳付款(kuan)項。