售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售員(yuan)接待客(ke)(ke)戶(hu)→確認客(ke)(ke)戶(hu)受讓的意向單(dan)位(wei)(wei)→填寫《置(zhi)業(ye)計劃(hua)表》準確計算(suan)該單(dan)位(wei)(wei)的受讓價格及(ji)付款方式→準確計算(suan)該單(dan)位(wei)(wei)各種相應稅費→指引(yin)客(ke)(ke)戶(hu)瀏覽并講解(jie)公(gong)示的各類文(wen)件及(ji)證書(shu)→確認客(ke)(ke)戶(hu)受讓姓名或單(dan)位(wei)(wei)→銷售員(yuan)再(zai)次(ci)核對房號及(ji)價格。

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2.銷控流程

銷(xiao)(xiao)售員(yuan)攜(xie)同客戶(hu)至銷(xiao)(xiao)售經理處進(jin)行房(fang)(fang)屋銷(xiao)(xiao)控(kong)→銷(xiao)(xiao)售經理核對客戶(hu)身份證明或營業執照確(que)定受(shou)讓(rang)(rang)人姓名或單(dan)(dan)位(wei)→查閱《房(fang)(fang)號銷(xiao)(xiao)控(kong)登記表》確(que)認受(shou)讓(rang)(rang)房(fang)(fang)號為待受(shou)讓(rang)(rang)狀(zhuang)態→填寫《轉(zhuan)讓(rang)(rang)銷(xiao)(xiao)控(kong)單(dan)(dan)》商營銷(xiao)(xiao)經理雙方簽字確(que)認）→填寫《房(fang)(fang)號銷(xiao)(xiao)控(kong)登記表》→完成銷(xiao)(xiao)控(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷售員(yuan)攜同客戶(hu)(hu)至(zhi)財(cai)務室(shi)交納(na)定金→財(cai)務人員(yuan)根(gen)據(ju)《轉讓銷控單》核(he)對受讓人身份(fen)證(zheng)明或營(ying)(ying)業執(zhi)照→收(shou)取公司規(gui)定的(de)足額(e)定金→根(gen)據(ju)收(shou)取定金數額(e)開出(chu)定金收(shou)據(ju)→客戶(hu)(hu)核(he)對收(shou)據(ju)上(shang)的(de)房號、姓名或單位→財(cai)務人員(yuan)將收(shou)據(ju)交于客戶(hu)(hu)→財(cai)務人員(yuan)《轉讓銷控單》移(yi)交營(ying)(ying)銷部開發(fa)商銷售助理存檔保存。

4.房源確定單簽署流程

客戶(hu)交納(na)足(zu)定后，銷(xiao)售(shou)(shou)員根(gen)據客戶(hu)情(qing)況(kuang)準(zhun)確(que)填寫《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同執行情(qing)況(kuang)確(que)認(ren)(ren)表(biao)》《轉讓(rang)(rang)(rang)承(cheng)諾書》（境外人士適用）→營銷(xiao)部(bu)開發商銷(xiao)售(shou)(shou)助(zhu)理根(gen)據《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)受讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同執行情(qing)況(kuang)確(que)認(ren)(ren)表(biao)》、定金收據，打(da)印《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同》及其《補(bu)充協(xie)議》→銷(xiao)售(shou)(shou)員填寫《銷(xiao)售(shou)(shou)文件領取單》領取《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同》及其《補(bu)充協(xie)議》→項目經理審核(he)《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同》及其《補(bu)充協(xie)議》無(wu)誤后在(zai)《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同執行情(qing)況(kuang)確(que)認(ren)(ren)表(biao)》轉讓(rang)(rang)(rang)書審核(he)欄(lan)簽(qian)名(ming)確(que)認(ren)(ren)→客戶(hu)在(zai)《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同》及其《補(bu)充協(xie)議》簽(qian)名(ming)確(que)認(ren)(ren)→開發商銷(xiao)售(shou)(shou)助(zhu)理在(zai)《房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)(he)同》及其《補(bu)充協(xie)議》上(shang)。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在(zai)準備投資(zi)寫(xie)字(zi)樓之前(qian)，應該首先計算該盤的(de)年回報率，合適則(ze)具(ju)有投資(zi)價(jia)(jia)值(zhi)。根據國際專業(ye)(ye)理財公(gong)(gong)司的(de)計算原則(ze)，衡量一幢(chuang)物業(ye)(ye)價(jia)(jia)格合理與否的(de)基(ji)本公(gong)(gong)式為“年收(shou)益(yi)×15年＝房產購(gou)買(mai)價(jia)(jia)”。若物業(ye)(ye)年收(shou)益(yi)×15年大于購(gou)房款，則(ze)表(biao)明該項目(mu)尚具(ju)投資(zi)價(jia)(jia)值(zhi)。

2.選擇區位

由于房產的(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)主(zhu)要來源于土(tu)地的(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)，而城(cheng)市主(zhu)中心(xin)區(qu)土(tu)地的(de)稀(xi)缺性(xing)更強，因此(ci)增(zeng)值(zhi)(zhi)(zhi)空(kong)間很大。同(tong)時，主(zhu)中心(xin)區(qu)的(de)區(qu)位成長性(xing)顯而易見，區(qu)位資(zi)源優(you)勢得天獨厚，通(tong)常是(shi)人(ren)流(liu)、物流(liu)、信息流(liu)、資(zi)金流(liu)匯聚之處(chu)。所以說，是(shi)否位于城(cheng)市的(de)主(zhu)中心(xin)區(qu)，是(shi)衡量(liang)一幢(chuang)寫字樓的(de)檔(dang)次和是(shi)否具(ju)有投資(zi)價值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)首選(xuan)要素。

3.注重檔次形象

個人投(tou)資(zi)寫(xie)字樓時，要(yao)瞄準客戶群來投(tou)資(zi)。作為(wei)企業(ye)(ye)(ye)，選(xuan)擇(ze)寫(xie)字樓辦(ban)公的(de)(de)(de)首要(yao)目的(de)(de)(de)，往(wang)往(wang)是(shi)為(wei)了(le)提升(sheng)企業(ye)(ye)(ye)形象(xiang)，不少企業(ye)(ye)(ye)將寫(xie)字樓的(de)(de)(de)檔次(ci)形象(xiang)放在僅次(ci)于(yu)區位的(de)(de)(de)重要(yao)因(yin)素之一(yi)。如(ru)果(guo)投(tou)資(zi)，建議選(xuan)擇(ze)那些最(zui)小的(de)(de)(de)租客也需(xu)要(yao)大約500-1000平(ping)方米建筑面(mian)積的(de)(de)(de)寫(xie)字樓，因(yin)為(wei)這表明入駐(zhu)這個物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)公司水(shui)平(ping)相差不大，物業(ye)(ye)(ye)檔次(ci)高，今后可能(neng)有較為(wei)穩定的(de)(de)(de)回報。當(dang)然，這同時也要(yao)求投(tou)資(zi)者有很高的(de)(de)(de)支付能(neng)力。如(ru)果(guo)投(tou)資(zi)那些切成小塊(kuai)面(mian)積進行出(chu)售的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)，應(ying)注意，雖(sui)然總價(jia)可能(neng)會便(bian)宜，但(dan)由于(yu)小業(ye)(ye)(ye)主太多，將影響到該物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)水(shui)平(ping)和回報能(neng)力。

4.關注品質

因(yin)(yin)為對(dui)于實(shi)際使(shi)用(yong)(yong)的(de)(de)企業來說，寫字樓(lou)的(de)(de)品質至關(guan)重要，如(ru)交(jiao)通的(de)(de)便利(li)程度、停車場的(de)(de)設(she)計是否(fou)合理(li)、物業建(jian)(jian)筑(zhu)立面、建(jian)(jian)筑(zhu)品質、大堂的(de)(de)品位和布置(zhi)、電梯(ti)質量與配(pei)置(zhi)狀況、結構布局是否(fou)適用(yong)(yong)、采光通風是否(fou)良好等等，因(yin)(yin)此(ci)，投資者也需要對(dui)上述內容逐一(yi)比較(jiao)，并現場觀察(cha)、實(shi)地感(gan)受(shou)。如(ru)果某(mou)個(ge)寫字樓(lou)地處偏遠交(jiao)通不(bu)便，或交(jiao)通擁擠，那肯定(ding)不(bu)適合投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如(ru)果(guo)某(mou)個寫(xie)(xie)字樓周邊全(quan)是高(gao)層(ceng)(ceng)建筑物，其視線必然被(bei)擋，就談不上什么自然景(jing)觀了。人工作到一定(ding)時候，勢必疲憊(bei)。樓層(ceng)(ceng)里(li)設置(zhi)的公共小(xiao)花(hua)園及小(xiao)花(hua)園里(li)的植被(bei)綠化，可(ke)以達到放松身心的目(mu)的。而(er)寫(xie)(xie)字樓外的自然景(jing)觀，則可(ke)以讓人憑(ping)欄遠(yuan)眺(tiao)心曠神怡，以利于休息(xi)養神。

6.選擇好的物業公司

作(zuo)為投(tou)資型物業(ye)，寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)增(zeng)值(zhi)、保(bao)值(zhi)是(shi)通過(guo)物業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服務來實現(xian)的(de)，物業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司直接決定某(mou)個(ge)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)用(yong)水、用(yong)電、垃圾清(qing)運、空調供應、車位管(guan)(guan)理(li)(li)等方(fang)方(fang)面面的(de)問題。沒有公(gong)(gong)司喜歡(huan)在垃圾滿地的(de)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)里辦公(gong)(gong)。因(yin)此選(xuan)擇投(tou)資某(mou)個(ge)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)時，調查物管(guan)(guan)公(gong)(gong)司情況亦不容(rong)忽(hu)視。最(zui)好選(xuan)擇國(guo)際性(xing)的(de)物管(guan)(guan)公(gong)(gong)司。香港的(de)許多寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)都(dou)是(shi)通過(guo)品(pin)牌(pai)物業(ye)在資產運營管(guan)(guan)理(li)(li)實現(xian)后期價(jia)值(zhi)的(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如有(you)租客求租，首先，買(mai)賣雙方簽署租賃(lin)合(he)同(tong)；其次，將租賃(lin)合(he)同(tong)原件(jian)(jian)、出租和承(cheng)租人的(de)身份(fen)證(zheng)明、公(gong)司(si)營(ying)業執照(復印件(jian)(jian))、產權(quan)證(zheng)原件(jian)(jian)出示給房屋所在地(di)(di)街道并做登記申請；最后，將租賃(lin)合(he)同(tong)原件(jian)(jian)，出租和承(cheng)租人的(de)身份(fen)證(zheng)明，公(gong)司(si)營(ying)業執照(復印件(jian)(jian))交至(zhi)所在區房地(di)(di)產交易中心(xin)，辦理(li)租賃(lin)登記，并按規定繳(jiao)付款項。