新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地(di)產權證后(hou)，應(ying)以書面形式通(tong)知購(gou)房者(zhe)在(zai)(zai)約定(ding)時(shi)(shi)間內對(dui)房屋進行驗收交(jiao)接(jie)。開(kai)發(fa)商約定(ding)的收樓時(shi)(shi)限一般(ban)(ban)在(zai)(zai)收樓通(tong)知書寄出30天內，按有(you)關(guan)規定(ding)，如購(gou)房者(zhe)在(zai)(zai)約定(ding)時(shi)(shi)間內沒有(you)到指定(ding)地(di)點辦(ban)理相關(guan)手續，則一般(ban)(ban)被視為開(kai)發(fa)商已實際將該房交(jiao)付買家使用。

2、驗收

購(gou)房者應根(gen)據購(gou)房合同(tong)約定的標(biao)準對(dui)房屋(wu)工程(cheng)質量及(ji)配套(tao)設施(shi)一一進行驗(yan)收，并做(zuo)好記錄，同(tong)時，不要忽(hu)視對(dui)房屋(wu)產權是(shi)否清晰進行核驗(yan)。

驗收(shou)時，開(kai)發(fa)商應主動(dong)向(xiang)購房(fang)(fang)者出示(shi)建設工程質量檢(jian)驗合格單(dan)和商品房(fang)(fang)房(fang)(fang)地(di)產權證。開(kai)發(fa)商不出示(shi)的，購房(fang)(fang)者可以拒絕驗收(shou)，由開(kai)發(fa)商承擔責任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商(shang)品住(zhu)宅(zhai)(zhai)實行住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量保證(zheng)(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)宅(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)制(zhi)度的(de)規定(ding)(ding)(ding)》等相關法(fa)規，商(shang)品房(fang)交(jiao)付使(shi)(shi)用(yong)時(shi)，應(ying)當提(ti)供住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量保證(zheng)(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)宅(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)。該法(fa)規規定(ding)(ding)(ding)，《住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量保證(zheng)(zheng)書(shu)》是開發(fa)商(shang)對銷售的(de)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)(zhai)承(cheng)擔質(zhi)量責任(ren)的(de)法(fa)律文件，可以作為商(shang)品房(fang)預、出(chu)(chu)售合(he)同的(de)補充約定(ding)(ding)(ding)，與(yu)合(he)同具有(you)同等效(xiao)力。開發(fa)商(shang)應(ying)當按《住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量保證(zheng)(zheng)書(shu)》的(de)約定(ding)(ding)(ding)，承(cheng)擔保修責任(ren)。開發(fa)商(shang)不提(ti)供的(de)，購房(fang)者可以拒簽房(fang)屋交(jiao)接(jie)書(shu)。商(shang)品住(zhu)宅(zhai)(zhai)售出(chu)(chu)后(hou)，委托物(wu)業管理公司等單位維修的(de)，應(ying)在《住(zhu)宅(zhai)(zhai)質(zhi)量保證(zheng)(zheng)書(shu)》中明(ming)示所委托的(de)單位；而《住(zhu)宅(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)》應(ying)當對住(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)結構、性能(neng)和(he)各部位(部件)的(de)類型、性能(neng)、標準等作出(chu)(chu)說明(ming)，并提(ti)出(chu)(chu)使(shi)(shi)用(yong)注意事項(xiang)。

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4、簽署房屋交接書

購房者(zhe)對房屋(wu)及其(qi)產權進行檢(jian)驗，認為符合合同(tong)約定條件(jian)的，應與(yu)開發商簽訂房屋(wu)交接書(shu)；對不符合合同(tong)約定的，應做好記錄，要(yao)求(qiu)開發商簽字(zi)，直(zhi)至(zhi)開發商的房屋(wu)完全符合交房標(biao)準(zhun)，再簽署房屋(wu)交接書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房之前，如果開發商(shang)要求交費(fei)或者是簽署文件，那業主一(yi)定(ding)不(bu)要答應，否則在(zai)驗房時業主發現的質量問題(ti)，就只能自己付(fu)錢解決了。

2、如果開發(fa)商提出代辦(ban)產權證，業(ye)主是可以拒絕(jue)的(de)，因為產權證業(ye)主完全可以自己辦(ban)，如果交(jiao)給(gei)開發(fa)商，那業(ye)主還要給(gei)開發(fa)商交(jiao)代辦(ban)費。

3、必(bi)須先驗房后收(shou)住宅鑰(yao)匙(chi)

購房(fang)(fang)者在沒有(you)驗收房(fang)(fang)屋(wu)之前，不能簽署《住宅鑰匙(chi)收到(dao)書》，領(ling)取住宅鑰匙(chi)，辦(ban)理(li)入住手續。因為根據《關于(yu)審理(li)商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wen)題的解(jie)釋(shi)》(下稱(cheng)商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣司法解(jie)釋(shi))的規定，“交鑰匙(chi)”就算(suan)房(fang)(fang)屋(wu)交付使用。因此領(ling)取住宅鑰匙(chi)以后(hou)驗房(fang)(fang)發現問(wen)題，開發商(shang)只(zhi)承擔(dan)房(fang)(fang)屋(wu)質量包(bao)修責任(ren)，而沒有(you)逾(yu)期交房(fang)(fang)的壓(ya)力。

4、驗房(fang)中所發現(xian)的質量(liang)問題一(yi)定要(yao)白紙黑字寫在(zai)(zai)紙面(mian)上，不能(neng)聽信開(kai)發商的口(kou)頭承(cheng)諾(nuo)，并(bing)且在(zai)(zai)房(fang)屋問題的后面(mian)，還要(yao)寫明開(kai)發商承(cheng)諾(nuo)的解決時間(jian)，這樣業主才不會在(zai)(zai)開(kai)發商無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房(fang)時(shi)必須仔細查看(kan)的文(wen)件。律師說，在正常交(jiao)房(fang)過(guo)程中(zhong)，業主應該查看(kan)以(yi)下文(wen)件：

第(di)一：房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備(bei)案表》，這是國家(jia)強制要求的(de)。

第二：常說(shuo)的"兩(liang)書(shu)"---"質量保證書(shu)"和"使(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)"，這是建(jian)設部《商品房銷售管理辦(ban)法》中要求的，現在(zai)交房時開(kai)發商都(dou)應提供。

第三(san)：開發商已取(qu)得國家認可的專(zhuan)業測繪單(dan)位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約(yue)定的有出入，以便盡早使問題獲得解(jie)決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程(cheng)中的一(yi)些(xie)不規范操作以(yi)及(ji)開發(fa)商(shang)在資(zi)金(jin)、工(gong)程(cheng)進(jin)度等方面(mian)的問題，導致退房事(shi)件(jian)時有發(fa)生(sheng)，那么在什(shen)么情況下，購(gou)房者可以(yi)退掉已購(gou)房屋呢(ni)？

1、延遲交付房屋

這(zhe)種(zhong)(zhong)情(qing)況是目前買房(fang)(fang)(fang)人最可能遇到(dao)的(de)一種(zhong)(zhong)情(qing)況。到(dao)了開發商(shang)與購房(fang)(fang)(fang)人在合(he)同(tong)中約(yue)定(ding)的(de)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)日后(hou)，卻遲(chi)遲(chi)得不到(dao)開發商(shang)的(de)入住通(tong)知。一般超過3個月開發商(shang)還不能交(jiao)房(fang)(fang)(fang)，購房(fang)(fang)(fang)人就可以要求開發商(shang)退房(fang)(fang)(fang)，并要求雙倍返還訂金或支付(fu)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開(kai)發商必須(xu)證(zheng)件齊全(quan)才能蓋樓(lou)、賣房(fang)(fang)。如(ru)果開(kai)發商證(zheng)件不全(quan)，就(jiu)屬于違法操作，與買房(fang)(fang)人(ren)簽署的合同(tong)屬于無效(xiao)合同(tong)。由于是無效(xiao)合同(tong)，購房(fang)(fang)人(ren)應(ying)當騰空(kong)房(fang)(fang)屋，開(kai)發商應(ying)當返(fan)還購房(fang)(fang)人(ren)交納的房(fang)(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)簽訂的(de)(de)合(he)同(tong)中，一(yi)般都(dou)約定(ding)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)在變(bian)更設計之前，必須(xu)經過購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)同(tong)意(yi)。否則，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)構成違約，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)有(you)權(quan)退房(fang)(fang)(fang)。發(fa)(fa)生(sheng)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)未經購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)同(tong)意(yi)而擅自變(bian)更房(fang)(fang)(fang)屋(wu)戶型、朝向(xiang)、面(mian)積等有(you)關設計的(de)(de)情況(kuang)，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)可以依據合(he)同(tong)約定(ding)要求開(kai)發(fa)(fa)商(shang)退房(fang)(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽(qian)訂合同時(shi)，除一次(ci)性(xing)付(fu)款(kuan)或分(fen)期付(fu)款(kuan)外，都有對商業貸(dai)款(kuan)或公積金貸(dai)款(kuan)的約定。如(ru)果是(shi)公積金貸(dai)款(kuan)，需要(yao)(yao)開發(fa)(fa)商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如(ru)果開發(fa)(fa)商提供的資料顯示出不具備公積金貸(dai)款(kuan)條件，購(gou)房人因此而不能取得公積金貸(dai)款(kuan)，購(gou)房人就可以要(yao)(yao)求退房。

5、拿不到產權證

由于開發商的(de)原因，買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人在合同(tong)約定(ding)的(de)期(qi)限內無法得到產(chan)權證，如約定(ding)此(ci)條件(jian)可(ke)(ke)退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)，買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人就可(ke)(ke)以要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。另外，由于前幾(ji)年一(yi)些(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)運作(zuo)不規范，一(yi)些(xie)開發商拖(tuo)欠政府土(tu)地(di)出讓金等問題時有(you)發生，導致購(gou)買(mai)(mai)這(zhe)些(xie)樓(lou)盤的(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人入住多年后無法拿到房(fang)(fang)(fang)(fang)屋產(chan)權證，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人也可(ke)(ke)以要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的(de)(de)(de)實測(ce)(ce)面(mian)(mian)(mian)積(ji)與簽約時的(de)(de)(de)暫測(ce)(ce)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)誤差(cha)比(bi)絕對值在3%以內(含3%)，購(gou)(gou)房人要求(qiu)退(tui)房的(de)(de)(de)，法(fa)院(yuan)將不予(yu)支持。而如果面(mian)(mian)(mian)積(ji)誤差(cha)比(bi)絕對值超(chao)出(chu)3%，購(gou)(gou)房人要求(qiu)退(tui)房并要求(qiu)退(tui)賠利息的(de)(de)(de)，法(fa)院(yuan)會判決購(gou)(gou)房人勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量(liang)不合(he)格是(shi)房(fang)屋(wu)(wu)的“硬傷”。出現這種情況(kuang)，首先是(shi)開發商難以拿(na)到《竣(jun)工備案表》，無法交(jiao)房(fang)。或者是(shi)房(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)付使(shi)用后，房(fang)屋(wu)(wu)主體結(jie)構質(zhi)量(liang)經核驗確屬不合(he)格。據悉，到目前(qian)為(wei)止，北(bei)京(樓盤)法院(yuan)還沒(mei)有由于房(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量(liang)不合(he)格而判決退(tui)房(fang)的案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據(ju)最高人(ren)民(min)法(fa)院剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)發布的商品房買賣合同糾(jiu)紛(fen)司法(fa)解釋，因(yin)房屋(wu)質(zhi)量(liang)問(wen)(wen)題嚴重影(ying)響正(zheng)常居(ju)住使(shi)(shi)用，購(gou)房人(ren)要(yao)(yao)求退房并(bing)要(yao)(yao)求開發商賠償(chang)損失的，法(fa)院也(ye)會支持。一般認定房屋(wu)質(zhi)量(liang)問(wen)(wen)題嚴重影(ying)響正(zheng)常居(ju)住使(shi)(shi)用，主要(yao)(yao)是房屋(wu)入(ru)住后由于前期施工原因(yin)導致房內空氣質(zhi)量(liang)差影(ying)響室內居(ju)住人(ren)的健康(kang)、房內噪聲影(ying)響居(ju)住等。

9、開發商把房子抵押

如(ru)果開(kai)發商在出售(shou)房屋(wu)之前就把所(suo)售(shou)房屋(wu)抵(di)押(ya)，或賣給購房人后，又把房子抵(di)押(ya)給他人，購房人查明(ming)后，就可以(yi)要求退房。