新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地產權(quan)證后，應以(yi)書面形式通知購(gou)房者在約(yue)定(ding)時間(jian)內(nei)(nei)對房屋進(jin)行驗收交接。開發(fa)商約(yue)定(ding)的收樓時限一(yi)般(ban)在收樓通知書寄(ji)出30天內(nei)(nei)，按有關(guan)規定(ding)，如購(gou)房者在約(yue)定(ding)時間(jian)內(nei)(nei)沒(mei)有到指(zhi)定(ding)地點辦理相關(guan)手續，則一(yi)般(ban)被視為開發(fa)商已實際將該(gai)房交付買(mai)家使用。

2、驗收

購房(fang)者應根據購房(fang)合同約定的標準對(dui)房(fang)屋工程質(zhi)量(liang)及配套設(she)施一一進行驗收(shou)，并做(zuo)好(hao)記錄，同時(shi)，不要(yao)忽視對(dui)房(fang)屋產權(quan)是否清晰進行核驗。

驗(yan)收(shou)時，開發(fa)商應主動向購房者(zhe)出示建設工程(cheng)質量(liang)檢驗(yan)合(he)格單和(he)商品(pin)房房地(di)產權證。開發(fa)商不出示的，購房者(zhe)可以拒絕(jue)驗(yan)收(shou)，由開發(fa)商承擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實行(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)說(shuo)明書(shu)制度的(de)(de)(de)規定》等相(xiang)關法(fa)規，商(shang)(shang)品房交付使用(yong)時，應(ying)當提(ti)供住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)說(shuo)明書(shu)。該(gai)法(fa)規規定，《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)》是開發商(shang)(shang)對(dui)銷售(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承擔質(zhi)量(liang)(liang)責任的(de)(de)(de)法(fa)律文(wen)件(jian)，可以作為商(shang)(shang)品房預、出(chu)售(shou)合同(tong)的(de)(de)(de)補充約定，與合同(tong)具有同(tong)等效(xiao)力。開發商(shang)(shang)應(ying)當按《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)》的(de)(de)(de)約定，承擔保(bao)修責任。開發商(shang)(shang)不提(ti)供的(de)(de)(de)，購房者可以拒簽(qian)房屋(wu)交接(jie)書(shu)。商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出(chu)后(hou)，委(wei)托(tuo)物業(ye)管理公司等單位維修的(de)(de)(de)，應(ying)在《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)》中明示所委(wei)托(tuo)的(de)(de)(de)單位；而《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)說(shuo)明書(shu)》應(ying)當對(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)結構、性能(neng)和(he)各部位(部件(jian))的(de)(de)(de)類(lei)型、性能(neng)、標準等作出(chu)說(shuo)明，并(bing)提(ti)出(chu)使用(yong)注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)屋(wu)及其產權進(jin)行檢驗，認為符(fu)(fu)合(he)(he)合(he)(he)同(tong)約定條件的，應與(yu)開(kai)發商(shang)簽(qian)訂房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接書(shu)；對不符(fu)(fu)合(he)(he)合(he)(he)同(tong)約定的，應做(zuo)好(hao)記錄，要求開(kai)發商(shang)簽(qian)字(zi)，直至開(kai)發商(shang)的房(fang)(fang)屋(wu)完全(quan)符(fu)(fu)合(he)(he)交(jiao)房(fang)(fang)標準，再簽(qian)署房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之(zhi)前，如果開發(fa)商要求交(jiao)費或者是簽署文件，那(nei)業主一定(ding)不要答應(ying)，否(fou)則在驗(yan)房時(shi)業主發(fa)現的質量(liang)問(wen)題(ti)，就只能(neng)自己(ji)付(fu)錢解(jie)決(jue)了(le)。

2、如果開(kai)發商(shang)提出代辦產(chan)權證，業(ye)主(zhu)是(shi)可(ke)以拒絕的，因(yin)為產(chan)權證業(ye)主(zhu)完全可(ke)以自己辦，如果交(jiao)(jiao)給(gei)(gei)開(kai)發商(shang)，那業(ye)主(zhu)還要給(gei)(gei)開(kai)發商(shang)交(jiao)(jiao)代辦費。

3、必須先驗房(fang)后收住宅鑰(yao)匙

購房(fang)(fang)(fang)者在沒(mei)有驗(yan)收(shou)房(fang)(fang)(fang)屋之前，不能簽署《住(zhu)宅鑰(yao)匙(chi)(chi)收(shou)到書(shu)》，領取住(zhu)宅鑰(yao)匙(chi)(chi)，辦(ban)理(li)入住(zhu)手續。因(yin)為根據《關(guan)于審(shen)理(li)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣合(he)同糾紛案(an)件適用(yong)法(fa)律若干問(wen)題的(de)解釋》(下稱商品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣司法(fa)解釋)的(de)規(gui)定(ding)，“交(jiao)鑰(yao)匙(chi)(chi)”就算(suan)房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)付使(shi)用(yong)。因(yin)此領取住(zhu)宅鑰(yao)匙(chi)(chi)以后驗(yan)房(fang)(fang)(fang)發(fa)現問(wen)題，開發(fa)商只承擔(dan)房(fang)(fang)(fang)屋質量包修(xiu)責任，而沒(mei)有逾期交(jiao)房(fang)(fang)(fang)的(de)壓力。

4、驗房中所(suo)發現的(de)(de)質量問題(ti)一定要(yao)白紙(zhi)黑字寫在(zai)紙(zhi)面上，不能聽(ting)信開發商(shang)的(de)(de)口頭承諾，并且在(zai)房屋問題(ti)的(de)(de)后面，還要(yao)寫明開發商(shang)承諾的(de)(de)解決時(shi)間，這樣業主(zhu)才(cai)不會在(zai)開發商(shang)無限(xian)期拖延之后毫無辦法。

5、收房(fang)時必須仔細(xi)查看(kan)的文件。律師說(shuo)，在正(zheng)常(chang)交(jiao)房(fang)過程中，業主(zhu)應該查看(kan)以下文件：

第一：房產開發(fa)商必須已經取得《建筑工程竣工備案表(biao)》，這是(shi)國(guo)家強制要(yao)求的。

第二：常說(shuo)的"兩書"---"質量(liang)保證(zheng)書"和"使用說(shuo)明書"，這是建設部(bu)《商(shang)(shang)品房(fang)銷售管理辦法》中要求的，現在交房(fang)時開(kai)發商(shang)(shang)都應提供(gong)。

第三：開發商已取得(de)國家認可的(de)(de)專業(ye)測(ce)繪(hui)單位(wei)對(dui)面積(ji)的(de)(de)實測(ce)數據，看是(shi)否與購房合同中約(yue)定的(de)(de)有出入，以便(bian)盡早使問題(ti)獲得(de)解決(jue)。

驗房不滿意可以退房嗎？

由(you)于買賣過程中(zhong)的(de)一些不規范操作以(yi)及開發商在(zai)資(zi)金、工(gong)程進度(du)等方面的(de)問題，導(dao)致退房事件時有(you)發生，那么(me)(me)在(zai)什么(me)(me)情(qing)況下，購房者可以(yi)退掉已購房屋(wu)呢？

1、延遲交付房屋

這(zhe)種情(qing)況(kuang)是目前(qian)買房(fang)人最可能遇到(dao)的(de)一種情(qing)況(kuang)。到(dao)了開發(fa)(fa)商(shang)(shang)與(yu)購房(fang)人在合同中約(yue)定的(de)交房(fang)日(ri)后，卻(que)遲(chi)遲(chi)得不(bu)(bu)到(dao)開發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)入住(zhu)通知。一般超過3個月(yue)開發(fa)(fa)商(shang)(shang)還不(bu)(bu)能交房(fang)，購房(fang)人就(jiu)可以要求開發(fa)(fa)商(shang)(shang)退(tui)房(fang)，并要求雙(shuang)倍返(fan)還訂金(jin)或支付房(fang)款利息(xi)。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發(fa)(fa)商(shang)必須證件齊全(quan)(quan)才能蓋樓、賣房(fang)(fang)。如果開發(fa)(fa)商(shang)證件不(bu)全(quan)(quan)，就屬于(yu)(yu)違法操(cao)作(zuo)，與買房(fang)(fang)人(ren)簽署的(de)合(he)(he)同(tong)(tong)屬于(yu)(yu)無效合(he)(he)同(tong)(tong)。由(you)于(yu)(yu)是無效合(he)(he)同(tong)(tong)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)應(ying)當騰空(kong)房(fang)(fang)屋，開發(fa)(fa)商(shang)應(ying)當返(fan)還購(gou)房(fang)(fang)人(ren)交納的(de)房(fang)(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在(zai)購房(fang)(fang)人(ren)與(yu)開發(fa)商簽(qian)訂的(de)合同中，一般都(dou)約定(ding)開發(fa)商在(zai)變(bian)更(geng)(geng)設計之前，必須(xu)經(jing)過購房(fang)(fang)人(ren)同意。否則，開發(fa)商構成違約，購房(fang)(fang)人(ren)有(you)權退房(fang)(fang)。發(fa)生開發(fa)商未經(jing)購房(fang)(fang)人(ren)同意而擅自變(bian)更(geng)(geng)房(fang)(fang)屋(wu)戶型、朝向、面積(ji)等有(you)關(guan)設計的(de)情況，購房(fang)(fang)人(ren)可以(yi)依據合同約定(ding)要求開發(fa)商退房(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合同(tong)時，除一次性(xing)付款(kuan)(kuan)或分期付款(kuan)(kuan)外，都有對(dui)商(shang)業貸(dai)款(kuan)(kuan)或公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)的約定。如(ru)果是(shi)公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)，需要(yao)開發(fa)商(shang)出(chu)具(ju)相(xiang)關資(zi)料，交由公(gong)積金歸(gui)集部門審核。如(ru)果開發(fa)商(shang)提供(gong)的資(zi)料顯示出(chu)不具(ju)備公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)條件，購房人(ren)因(yin)此而不能(neng)取(qu)得公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)，購房人(ren)就可以(yi)要(yao)求(qiu)退房。

5、拿不到產權證

由于開發(fa)商(shang)的原因，買(mai)房(fang)人(ren)在合同約(yue)定的期限內無(wu)(wu)法得到產(chan)權證，如(ru)約(yue)定此條件(jian)可(ke)退房(fang)，買(mai)房(fang)人(ren)就可(ke)以要(yao)求(qiu)(qiu)退房(fang)。另(ling)外，由于前幾(ji)年一些房(fang)地(di)產(chan)運作不(bu)規范，一些開發(fa)商(shang)拖(tuo)欠(qian)政府土地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)等(deng)問題時(shi)有發(fa)生，導致購買(mai)這些樓盤(pan)的購房(fang)人(ren)入(ru)住(zhu)多年后(hou)無(wu)(wu)法拿到房(fang)屋產(chan)權證，購房(fang)人(ren)也可(ke)以要(yao)求(qiu)(qiu)退房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋(wu)的實測面(mian)(mian)積與簽約時的暫測面(mian)(mian)積的誤(wu)差比(bi)絕對(dui)值在3%以內(含(han)3%)，購房人(ren)要(yao)求退(tui)房的，法(fa)院(yuan)(yuan)將不予支持。而如果面(mian)(mian)積誤(wu)差比(bi)絕對(dui)值超出3%，購房人(ren)要(yao)求退(tui)房并要(yao)求退(tui)賠利息(xi)的，法(fa)院(yuan)(yuan)會判決購房人(ren)勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量不合(he)格是房(fang)屋(wu)(wu)的“硬傷”。出現這種(zhong)情況，首先是開發商難以拿到《竣工備案(an)表》，無(wu)法交房(fang)。或者是房(fang)屋(wu)(wu)交付使用后，房(fang)屋(wu)(wu)主體結(jie)構質(zhi)量經(jing)核驗確屬不合(he)格。據悉(xi)，到目前為止，北京(jing)(樓盤)法院還(huan)沒有由于(yu)房(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量不合(he)格而判決退(tui)房(fang)的案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高人(ren)民(min)法院(yuan)剛剛發(fa)(fa)布(bu)的商品房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)糾紛司法解釋，因(yin)房(fang)(fang)屋質量(liang)問題嚴重(zhong)影(ying)響(xiang)正常(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使(shi)用，購房(fang)(fang)人(ren)要(yao)(yao)求退房(fang)(fang)并(bing)要(yao)(yao)求開發(fa)(fa)商賠償損失的，法院(yuan)也會支持。一般認定(ding)房(fang)(fang)屋質量(liang)問題嚴重(zhong)影(ying)響(xiang)正常(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使(shi)用，主要(yao)(yao)是房(fang)(fang)屋入住(zhu)后由于前期施工原(yuan)因(yin)導致房(fang)(fang)內空氣質量(liang)差(cha)影(ying)響(xiang)室內居(ju)(ju)住(zhu)人(ren)的健康、房(fang)(fang)內噪聲影(ying)響(xiang)居(ju)(ju)住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果開(kai)發商在出售房(fang)(fang)屋之前就把所售房(fang)(fang)屋抵押，或賣給(gei)購(gou)房(fang)(fang)人(ren)后，又把房(fang)(fang)子抵押給(gei)他人(ren)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)查明后，就可以要求(qiu)退房(fang)(fang)。