新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地產權證后(hou)，應以(yi)書面(mian)形式通知購(gou)房(fang)者在約定時(shi)間(jian)內對房(fang)屋進(jin)行驗收(shou)(shou)交接。開發(fa)商約定的收(shou)(shou)樓時(shi)限一般在收(shou)(shou)樓通知書寄(ji)出(chu)30天(tian)內，按有關(guan)規定，如(ru)購(gou)房(fang)者在約定時(shi)間(jian)內沒有到(dao)指(zhi)定地點(dian)辦理相關(guan)手續，則一般被視(shi)為開發(fa)商已實際(ji)將(jiang)該(gai)房(fang)交付買(mai)家使用。

2、驗收

購(gou)房者(zhe)應根據購(gou)房合同約定的標(biao)準對房屋(wu)工程質(zhi)量及配套(tao)設施(shi)一(yi)一(yi)進行驗(yan)收(shou)，并做好記錄，同時，不(bu)要忽視對房屋(wu)產權(quan)是否(fou)清(qing)晰進行核驗(yan)。

驗收(shou)時，開發(fa)(fa)商應主動向購房者(zhe)出示建設工程質量檢驗合(he)格(ge)單和商品房房地產權證。開發(fa)(fa)商不出示的，購房者(zhe)可以拒絕驗收(shou)，由開發(fa)(fa)商承擔(dan)責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實(shi)行住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)制度的(de)規(gui)定(ding)》等相(xiang)關法規(gui)，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)交付使(shi)用(yong)時，應(ying)(ying)當提供住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)。該法規(gui)規(gui)定(ding)，《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》是開(kai)發商(shang)(shang)(shang)對銷售(shou)的(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承擔質(zhi)量(liang)(liang)責(ze)任(ren)(ren)的(de)法律文件，可(ke)以(yi)作為商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)預、出(chu)售(shou)合(he)同的(de)補充約(yue)(yue)定(ding)，與合(he)同具有同等效力。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)應(ying)(ying)當按(an)《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》的(de)約(yue)(yue)定(ding)，承擔保(bao)(bao)修(xiu)責(ze)任(ren)(ren)。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)不提供的(de)，購(gou)房(fang)者可(ke)以(yi)拒簽(qian)房(fang)屋(wu)交接書(shu)。商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出(chu)后，委(wei)托(tuo)(tuo)物業管理公司等單(dan)位(wei)維修(xiu)的(de)，應(ying)(ying)在《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》中(zhong)明示所委(wei)托(tuo)(tuo)的(de)單(dan)位(wei)；而《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)》應(ying)(ying)當對住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)結(jie)構、性能和(he)各部位(wei)(部件)的(de)類型、性能、標(biao)準等作出(chu)說(shuo)明，并提出(chu)使(shi)用(yong)注意(yi)事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)及其產(chan)權進行檢驗(yan)，認為符(fu)合合同(tong)(tong)約(yue)(yue)定條件的，應與開(kai)發(fa)商簽訂房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)交接書(shu)；對不符(fu)合合同(tong)(tong)約(yue)(yue)定的，應做好記錄，要(yao)求開(kai)發(fa)商簽字，直(zhi)至開(kai)發(fa)商的房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)完全符(fu)合交房(fang)(fang)標準，再簽署房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)交接書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在(zai)(zai)驗(yan)房之前，如(ru)果開發(fa)商要求交費或者是簽署(shu)文件，那業(ye)主一定(ding)不要答應，否則在(zai)(zai)驗(yan)房時業(ye)主發(fa)現的質量問題，就只能(neng)自(zi)己付(fu)錢解決了。

2、如(ru)果(guo)開(kai)發商(shang)提出代辦(ban)產(chan)(chan)權證(zheng)，業主是可以(yi)拒絕的，因為(wei)產(chan)(chan)權證(zheng)業主完(wan)全(quan)可以(yi)自己辦(ban)，如(ru)果(guo)交(jiao)(jiao)給開(kai)發商(shang)，那(nei)業主還要給開(kai)發商(shang)交(jiao)(jiao)代辦(ban)費(fei)。

3、必須(xu)先驗房后收住宅鑰匙(chi)

購房(fang)(fang)(fang)者在沒有驗收房(fang)(fang)(fang)屋(wu)之前，不能(neng)簽(qian)署《住宅鑰(yao)(yao)匙收到書(shu)》，領取住宅鑰(yao)(yao)匙，辦理入住手續。因(yin)為根(gen)據(ju)《關于審理商(shang)品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合同糾紛(fen)案件適用(yong)法律若干問題(ti)的解釋》(下稱商(shang)品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣司法解釋)的規定，“交鑰(yao)(yao)匙”就(jiu)算(suan)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付(fu)使用(yong)。因(yin)此領取住宅鑰(yao)(yao)匙以(yi)后驗房(fang)(fang)(fang)發現(xian)問題(ti)，開發商(shang)只承擔(dan)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)質量包修責任，而沒有逾期交房(fang)(fang)(fang)的壓力。

4、驗房中(zhong)所發(fa)現的(de)質量問題一定要白紙(zhi)(zhi)黑字寫(xie)在紙(zhi)(zhi)面(mian)上，不能聽信(xin)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)口頭(tou)承諾，并(bing)且在房屋問題的(de)后面(mian)，還(huan)要寫(xie)明開(kai)發(fa)商(shang)承諾的(de)解決時間，這樣業主才不會在開(kai)發(fa)商(shang)無(wu)限期(qi)拖延之后毫無(wu)辦法。

5、收房時(shi)必須(xu)仔細(xi)查(cha)(cha)看(kan)的文(wen)件。律師說，在正(zheng)常交房過程(cheng)中(zhong)，業主應該查(cha)(cha)看(kan)以下文(wen)件：

第一：房(fang)產開發商必須已經取得《建(jian)筑工(gong)(gong)程竣工(gong)(gong)備案表(biao)》，這是國家(jia)強(qiang)制要求的。

第(di)二(er)：常說的(de)"兩書(shu)(shu)"---"質量保證書(shu)(shu)"和(he)"使用說明書(shu)(shu)"，這(zhe)是(shi)建(jian)設部《商品房銷售管理辦法》中要求的(de)，現在交房時開發(fa)商都應提供。

第三：開(kai)發商已取得(de)國家(jia)認(ren)可的(de)專業測繪(hui)單(dan)位對面積的(de)實測數據，看是否與(yu)購房(fang)合同中約定的(de)有出(chu)入，以(yi)便盡早使(shi)問題獲(huo)得(de)解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由(you)于買賣過程(cheng)中的(de)一(yi)些不規(gui)范操作以及開發(fa)商在資金(jin)、工程(cheng)進(jin)度(du)等方(fang)面的(de)問(wen)題，導致退房事件時(shi)有發(fa)生(sheng)，那么在什么情況(kuang)下，購房者可以退掉(diao)已購房屋呢？

1、延遲交付房屋

這種(zhong)情(qing)況是目前買房(fang)(fang)人(ren)最可能遇到(dao)的一種(zhong)情(qing)況。到(dao)了開(kai)(kai)發商(shang)與購房(fang)(fang)人(ren)在合(he)同中約定的交(jiao)房(fang)(fang)日(ri)后，卻遲(chi)遲(chi)得不到(dao)開(kai)(kai)發商(shang)的入住通知。一般(ban)超過3個月開(kai)(kai)發商(shang)還不能交(jiao)房(fang)(fang)，購房(fang)(fang)人(ren)就可以要(yao)求開(kai)(kai)發商(shang)退房(fang)(fang)，并(bing)要(yao)求雙倍返(fan)還訂金或支付房(fang)(fang)款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發商必須證件齊全(quan)才能蓋樓、賣房(fang)(fang)。如(ru)果(guo)開發商證件不全(quan)，就屬(shu)于違法操作(zuo)，與買房(fang)(fang)人簽(qian)署(shu)的合(he)同(tong)屬(shu)于無效(xiao)合(he)同(tong)。由于是無效(xiao)合(he)同(tong)，購房(fang)(fang)人應當騰空房(fang)(fang)屋，開發商應當返還(huan)購房(fang)(fang)人交納(na)的房(fang)(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在(zai)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)與開(kai)發(fa)(fa)(fa)商簽訂(ding)的合同中，一般都約(yue)定開(kai)發(fa)(fa)(fa)商在(zai)變更設計(ji)之(zhi)前，必須(xu)經(jing)過購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)同意。否則(ze)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商構成違(wei)約(yue)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)有權退房(fang)(fang)(fang)。發(fa)(fa)(fa)生開(kai)發(fa)(fa)(fa)商未經(jing)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)同意而擅自變更房(fang)(fang)(fang)屋戶型、朝向(xiang)、面積等有關(guan)設計(ji)的情況，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)可以依據合同約(yue)定要求(qiu)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商退房(fang)(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合同時，除一次性付(fu)款(kuan)或(huo)分期付(fu)款(kuan)外，都有對(dui)商業貸款(kuan)或(huo)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)的約(yue)定。如(ru)果(guo)是公積(ji)金(jin)貸款(kuan)，需要(yao)開發(fa)商出(chu)具(ju)(ju)相(xiang)關資(zi)料，交由(you)公積(ji)金(jin)歸集部門(men)審核。如(ru)果(guo)開發(fa)商提供(gong)的資(zi)料顯示出(chu)不具(ju)(ju)備公積(ji)金(jin)貸款(kuan)條(tiao)件，購(gou)房人因(yin)此而不能取得(de)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)，購(gou)房人就可以(yi)要(yao)求退(tui)房。

5、拿不到產權證

由于(yu)開發商的原(yuan)因，買房(fang)人(ren)在合同約定的期(qi)限(xian)內無法得到(dao)產權(quan)證，如約定此條件可(ke)退房(fang)，買房(fang)人(ren)就可(ke)以要求(qiu)退房(fang)。另(ling)外，由于(yu)前幾年一些房(fang)地產運(yun)作不規范，一些開發商拖欠(qian)政府土地出讓金等(deng)問題時有發生，導致購(gou)買這些樓盤的購(gou)房(fang)人(ren)入住多(duo)年后無法拿(na)到(dao)房(fang)屋產權(quan)證，購(gou)房(fang)人(ren)也(ye)可(ke)以要求(qiu)退房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)屋的(de)實測(ce)面積與簽約(yue)時的(de)暫測(ce)面積的(de)誤(wu)差比絕對值在(zai)3%以內(含3%)，購房(fang)人(ren)(ren)要(yao)求退(tui)房(fang)的(de)，法院將不(bu)予支(zhi)持(chi)。而如果面積誤(wu)差比絕對值超(chao)出3%，購房(fang)人(ren)(ren)要(yao)求退(tui)房(fang)并要(yao)求退(tui)賠(pei)利(li)息的(de)，法院會(hui)判決購房(fang)人(ren)(ren)勝訴(su)。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)(fang)屋質量(liang)不合格是房(fang)(fang)(fang)屋的“硬傷”。出現(xian)這種情(qing)況，首先是開發商難以拿到《竣工備案表》，無法交(jiao)房(fang)(fang)(fang)。或者是房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)付使用后，房(fang)(fang)(fang)屋主體結構質量(liang)經核(he)驗(yan)確屬不合格。據悉，到目前為止，北(bei)京(樓盤)法院還沒有由(you)于房(fang)(fang)(fang)屋質量(liang)不合格而判決退房(fang)(fang)(fang)的案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高(gao)人(ren)民法院剛剛發(fa)布的(de)商品房買賣合(he)同糾紛司法解釋，因(yin)房屋(wu)質量問題嚴(yan)重影響(xiang)正常(chang)居住使用，購房人(ren)要求(qiu)退房并(bing)要求(qiu)開發(fa)商賠償損失的(de)，法院也會支持(chi)。一(yi)般認定房屋(wu)質量問題嚴(yan)重影響(xiang)正常(chang)居住使用，主要是(shi)房屋(wu)入住后由于前期(qi)施(shi)工(gong)原(yuan)因(yin)導致房內空氣(qi)質量差影響(xiang)室內居住人(ren)的(de)健(jian)康、房內噪聲影響(xiang)居住等。

9、開發商把房子抵押

如果開發商在出售(shou)房(fang)屋(wu)之前就(jiu)把所售(shou)房(fang)屋(wu)抵(di)押(ya)，或賣給購(gou)房(fang)人(ren)后，又把房(fang)子抵(di)押(ya)給他人(ren)，購(gou)房(fang)人(ren)查明(ming)后，就(jiu)可以要(yao)求(qiu)退房(fang)。