新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地(di)產權證(zheng)后，應以書面形式(shi)通知(zhi)購房(fang)者(zhe)在(zai)約(yue)(yue)定時(shi)間內對房(fang)屋進行驗收(shou)交接。開(kai)發商(shang)約(yue)(yue)定的收(shou)樓時(shi)限一般在(zai)收(shou)樓通知(zhi)書寄出30天(tian)內，按有(you)關規定，如購房(fang)者(zhe)在(zai)約(yue)(yue)定時(shi)間內沒有(you)到(dao)指(zhi)定地(di)點辦理相關手續(xu)，則一般被視為開(kai)發商(shang)已實際將(jiang)該房(fang)交付買家使(shi)用。

2、驗收

購房(fang)者應根據(ju)購房(fang)合同(tong)約(yue)定的標準對(dui)房(fang)屋(wu)工(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)及配套設(she)施(shi)一一進行驗收，并做(zuo)好(hao)記錄，同(tong)時，不要忽視對(dui)房(fang)屋(wu)產權是否清晰進行核(he)驗。

驗(yan)(yan)收時，開(kai)發商應(ying)主動(dong)向購(gou)房者(zhe)出示建設工(gong)程質量(liang)檢(jian)驗(yan)(yan)合格單和商品房房地(di)產(chan)權證。開(kai)發商不出示的，購(gou)房者(zhe)可以拒絕驗(yan)(yan)收，由開(kai)發商承(cheng)擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)實行住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)保(bao)證書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)(shu)制(zhi)度的(de)規定(ding)》等(deng)相關法規，商(shang)(shang)品房(fang)交(jiao)付使(shi)(shi)用(yong)時，應當提供住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)保(bao)證書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)(shu)。該法規規定(ding)，《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》是開(kai)發商(shang)(shang)對銷(xiao)售(shou)的(de)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)承(cheng)擔質(zhi)量(liang)(liang)(liang)責(ze)(ze)任(ren)的(de)法律文(wen)件，可以作為商(shang)(shang)品房(fang)預、出(chu)售(shou)合同的(de)補充約(yue)定(ding)，與合同具(ju)有同等(deng)效(xiao)力。開(kai)發商(shang)(shang)應當按《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》的(de)約(yue)定(ding)，承(cheng)擔保(bao)修責(ze)(ze)任(ren)。開(kai)發商(shang)(shang)不(bu)提供的(de)，購房(fang)者可以拒(ju)簽房(fang)屋交(jiao)接書(shu)(shu)。商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)售(shou)出(chu)后，委托(tuo)物業管理公司等(deng)單位(wei)維修的(de)，應在《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》中明(ming)示所委托(tuo)的(de)單位(wei)；而(er)《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)(shu)》應當對住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)結(jie)構、性(xing)(xing)能(neng)和各(ge)部(bu)位(wei)(部(bu)件)的(de)類(lei)型、性(xing)(xing)能(neng)、標準等(deng)作出(chu)說明(ming)，并提出(chu)使(shi)(shi)用(yong)注(zhu)意事(shi)項。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對房(fang)屋(wu)(wu)(wu)及其(qi)產權進(jin)行(xing)檢驗，認為符(fu)合(he)合(he)同(tong)約定條(tiao)件的，應與開發(fa)(fa)商簽訂房(fang)屋(wu)(wu)(wu)交(jiao)(jiao)接書；對不符(fu)合(he)合(he)同(tong)約定的，應做(zuo)好記錄(lu)，要求開發(fa)(fa)商簽字，直至開發(fa)(fa)商的房(fang)屋(wu)(wu)(wu)完(wan)全符(fu)合(he)交(jiao)(jiao)房(fang)標準，再簽署房(fang)屋(wu)(wu)(wu)交(jiao)(jiao)接書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之前(qian)，如(ru)果(guo)開發商要求交費或者(zhe)是簽(qian)署文件，那(nei)業(ye)主一(yi)定(ding)不要答應，否(fou)則在驗(yan)房時(shi)業(ye)主發現(xian)的質量(liang)問題，就只(zhi)能自己付錢(qian)解決了(le)。

2、如果開(kai)發商(shang)提出代辦產權(quan)證(zheng)，業主(zhu)是(shi)可以(yi)拒絕的，因為產權(quan)證(zheng)業主(zhu)完全(quan)可以(yi)自己辦，如果交給開(kai)發商(shang)，那業主(zhu)還要(yao)給開(kai)發商(shang)交代辦費。

3、必須先(xian)驗(yan)房后(hou)收住宅鑰匙

購房者在(zai)沒有驗收房屋之前，不能簽署《住(zhu)宅鑰匙(chi)收到書》，領取住(zhu)宅鑰匙(chi)，辦(ban)理入(ru)住(zhu)手續。因(yin)為(wei)根據《關于(yu)審理商品房買(mai)賣合同糾紛案(an)件適用法律(lv)若干問題的(de)解釋(shi)》(下稱商品房買(mai)賣司法解釋(shi))的(de)規定，“交(jiao)鑰匙(chi)”就算(suan)房屋交(jiao)付(fu)使用。因(yin)此(ci)領取住(zhu)宅鑰匙(chi)以后(hou)驗房發現問題，開發商只承擔(dan)房屋質量包(bao)修責任(ren)，而沒有逾期(qi)交(jiao)房的(de)壓力。

4、驗房(fang)中所發(fa)(fa)(fa)現的(de)(de)質(zhi)量問題(ti)一(yi)定(ding)要白紙(zhi)黑字寫(xie)在(zai)紙(zhi)面(mian)(mian)上，不能聽信開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)口(kou)頭(tou)承(cheng)諾，并且在(zai)房(fang)屋問題(ti)的(de)(de)后面(mian)(mian)，還要寫(xie)明開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)承(cheng)諾的(de)(de)解決(jue)時間，這樣業主(zhu)才不會在(zai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)無限期拖延(yan)之后毫(hao)無辦法(fa)。

5、收房(fang)時(shi)必須仔細(xi)查看(kan)的文(wen)件。律師(shi)說，在正常交(jiao)房(fang)過程中，業主應該查看(kan)以下文(wen)件：

第一：房產(chan)開發商必須已(yi)經取(qu)得(de)《建筑工程竣(jun)工備案(an)表》，這是國家強(qiang)制要求(qiu)的。

第(di)二：常說的(de)"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書"，這(zhe)是建設(she)部《商品(pin)房銷售管(guan)理辦法》中要求的(de)，現在(zai)交房時(shi)開發(fa)商都應(ying)提供(gong)。

第(di)三：開發商已(yi)取得(de)國家(jia)認可的(de)專(zhuan)業測(ce)繪(hui)單位(wei)對面積的(de)實測(ce)數(shu)據，看是否與購(gou)房合同中約(yue)定的(de)有(you)出(chu)入，以便盡早使問題獲(huo)得(de)解決(jue)。

驗房不滿意可以退房嗎？

由(you)于買賣過(guo)程中(zhong)的一些(xie)不規范操作以(yi)及(ji)開(kai)發(fa)商(shang)在(zai)(zai)資金(jin)、工程進(jin)度等方面的問(wen)題，導致退房(fang)事(shi)件(jian)時有(you)發(fa)生，那么(me)在(zai)(zai)什么(me)情(qing)況下，購房(fang)者可以(yi)退掉已購房(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這種情況是目(mu)前(qian)買房(fang)(fang)人(ren)最(zui)可能遇(yu)到的一種情況。到了(le)開發(fa)商與(yu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)在合(he)同中約定的交房(fang)(fang)日后，卻(que)遲遲得不到開發(fa)商的入住通知。一般超過(guo)3個月開發(fa)商還不能交房(fang)(fang)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)就(jiu)可以(yi)要(yao)求開發(fa)商退房(fang)(fang)，并(bing)要(yao)求雙倍返(fan)還訂金或(huo)支付房(fang)(fang)款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前(qian)，開發商必須證件齊(qi)全才能蓋(gai)樓、賣房。如(ru)果開發商證件不全，就屬(shu)(shu)于違法(fa)操(cao)作，與買房人簽署的(de)合同(tong)(tong)屬(shu)(shu)于無(wu)效合同(tong)(tong)。由于是無(wu)效合同(tong)(tong)，購(gou)房人應(ying)當騰(teng)空房屋，開發商應(ying)當返還購(gou)房人交納的(de)房款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)與開(kai)發(fa)(fa)商簽(qian)訂的合(he)同(tong)(tong)中，一般(ban)都約定(ding)開(kai)發(fa)(fa)商在變更(geng)設(she)(she)計(ji)之前(qian)，必須經過(guo)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)同(tong)(tong)意。否(fou)則，開(kai)發(fa)(fa)商構成違約，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)有權退(tui)房(fang)(fang)(fang)。發(fa)(fa)生開(kai)發(fa)(fa)商未經購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)同(tong)(tong)意而擅自變更(geng)房(fang)(fang)(fang)屋戶(hu)型、朝向、面積等有關設(she)(she)計(ji)的情況(kuang)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)可以(yi)依(yi)據合(he)同(tong)(tong)約定(ding)要(yao)求開(kai)發(fa)(fa)商退(tui)房(fang)(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽(qian)訂合同時，除(chu)一次性付款(kuan)或分期付款(kuan)外，都(dou)有對商(shang)(shang)(shang)業貸(dai)款(kuan)或公(gong)積金貸(dai)款(kuan)的約定。如果是公(gong)積金貸(dai)款(kuan)，需要(yao)開發(fa)商(shang)(shang)(shang)出具相(xiang)關(guan)資料，交由公(gong)積金歸集(ji)部門審核(he)。如果開發(fa)商(shang)(shang)(shang)提(ti)供的資料顯示出不具備公(gong)積金貸(dai)款(kuan)條件，購房人因此而(er)不能取得公(gong)積金貸(dai)款(kuan)，購房人就可以要(yao)求退房。

5、拿不到產權證

由于開發商的(de)原因，買房人在合同約(yue)(yue)定的(de)期限內無法得到產(chan)權(quan)證(zheng)，如約(yue)(yue)定此條件可(ke)退房，買房人就可(ke)以要(yao)求(qiu)退房。另外，由于前幾年一些(xie)房地產(chan)運作不規范，一些(xie)開發商拖(tuo)欠政府土地出讓金等(deng)問(wen)題時有(you)發生(sheng)，導(dao)致購(gou)買這(zhe)些(xie)樓盤的(de)購(gou)房人入(ru)住多年后無法拿到房屋產(chan)權(quan)證(zheng)，購(gou)房人也(ye)可(ke)以要(yao)求(qiu)退房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)屋的(de)實測面積(ji)(ji)與(yu)簽約時的(de)暫(zan)測面積(ji)(ji)的(de)誤差比絕對(dui)值(zhi)在(zai)3%以內(nei)(含(han)3%)，購房(fang)人要求退(tui)房(fang)的(de)，法(fa)院將不予支持(chi)。而如果(guo)面積(ji)(ji)誤差比絕對(dui)值(zhi)超出3%，購房(fang)人要求退(tui)房(fang)并要求退(tui)賠(pei)利息的(de)，法(fa)院會判決(jue)購房(fang)人勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)屋質量(liang)不合(he)格是(shi)房(fang)屋的(de)“硬傷”。出現(xian)這(zhe)種情(qing)況，首先是(shi)開發商難(nan)以拿到(dao)《竣(jun)工備(bei)案(an)表》，無法交(jiao)房(fang)。或者是(shi)房(fang)屋交(jiao)付(fu)使(shi)用后，房(fang)屋主體結構質量(liang)經核(he)驗(yan)確屬不合(he)格。據悉(xi)，到(dao)目前(qian)為止(zhi)，北京(樓盤)法院還沒(mei)有由于房(fang)屋質量(liang)不合(he)格而判決退房(fang)的(de)案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根(gen)據最(zui)高(gao)人(ren)民法院剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)發(fa)布的(de)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣合同糾紛司法解釋，因(yin)(yin)房(fang)(fang)(fang)屋質(zhi)量問題嚴重影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)正常居(ju)(ju)住(zhu)使用，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)要求退房(fang)(fang)(fang)并要求開發(fa)商賠償損失的(de)，法院也會支持。一般(ban)認定房(fang)(fang)(fang)屋質(zhi)量問題嚴重影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)正常居(ju)(ju)住(zhu)使用，主要是房(fang)(fang)(fang)屋入(ru)住(zhu)后由于前期施(shi)工原因(yin)(yin)導致(zhi)房(fang)(fang)(fang)內(nei)空氣(qi)質(zhi)量差影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)室內(nei)居(ju)(ju)住(zhu)人(ren)的(de)健康、房(fang)(fang)(fang)內(nei)噪聲影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)居(ju)(ju)住(zhu)等(deng)。

9、開發商把房子抵押

如果開發(fa)商在出售(shou)(shou)房(fang)(fang)屋之(zhi)前就把所售(shou)(shou)房(fang)(fang)屋抵押，或賣給購房(fang)(fang)人后(hou)，又(you)把房(fang)(fang)子抵押給他(ta)人，購房(fang)(fang)人查明后(hou)，就可以要求(qiu)退房(fang)(fang)。