總則

1、入住房(fang)屋(wu)是否為所購(gou)買的(de)房(fang)屋(wu)的(de)全部或部分，如果(guo)與購(gou)房(fang)合同、附件及(ji)補充協議不符(fu)，要及(ji)時向有關單位反映，重新核(he)對，做出說明(ming)。

2、在房屋(wu)質量(liang)檢查方面，看發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)有無建(jian)筑工(gong)(gong)程質量(liang)監督站核發(fa)(fa)的建(jian)筑工(gong)(gong)程質量(liang)核驗合格證書，其(qi)填發(fa)(fa)時間、蓋章單位、工(gong)(gong)程名稱等是(shi)否清楚、協調；其(qi)次，觀察房屋(wu)外(wai)墻(qiang)、地面有無異樣。如發(fa)(fa)現問題，要(yao)及(ji)時向(xiang)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)（賣方）反映，待(dai)維修后方能入(ru)住。

3、裝修(xiu)、設備方面要(yao)(yao)仔細清(qing)點。按(an)購房(fang)(fang)合同及有關協議的約定，物(wu)業管理單(dan)位應向購房(fang)(fang)者提供裝修(xiu)及設備清(qing)單(dan)，購房(fang)(fang)者可按(an)清(qing)單(dan)內容進行清(qing)點，檢(jian)查其是否齊(qi)備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損(sun)，必須(xu)要(yao)(yao)求盡快維修(xiu)、配齊(qi)。

4、查(cha)看一下公共(gong)設備(bei)。對電梯(ti)、消防設備(bei)、燃氣、暖(nuan)氣、小區環(huan)境、停(ting)車(che)場、電視(shi)接收系統、保安系統等(deng)進(jin)行檢查(cha)。

5、對房(fang)(fang)屋結(jie)構、面積進行核查。新房(fang)(fang)驗收的(de)最終結(jie)果，是(shi)(shi)與(yu)發展商(shang)(shang)簽訂一份(fen)《交屋看房(fang)(fang)記(ji)(ji)錄(lu)表》（或(huo)稱(cheng)《物業交付核驗單》）。在(zai)這個記(ji)(ji)錄(lu)表上，應把檢驗情況逐一記(ji)(ji)錄(lu)，凡是(shi)(shi)無法確認的(de)事(shi)項，則不(bu)記(ji)(ji)錄(lu)或(huo)寫上“暫不(bu)清楚”、“無法認定”等字(zi)樣(yang)。若發現問題，則如實記(ji)(ji)錄(lu)下來(lai)，并要(yao)求發展商(shang)(shang)限期處理。《交屋看房(fang)(fang)記(ji)(ji)錄(lu)表》最好自己也要(yao)留一份(fen)，同時(shi)(shi)對房(fang)(fang)屋拍照記(ji)(ji)錄(lu)。有的(de)購房(fang)(fang)者(zhe)總(zong)是(shi)(shi)以口頭來(lai)往，這樣(yang)就會(hui)很(hen)被動；有人習慣以電話(hua)聯(lian)系(xi)，這對于購房(fang)(fang)時(shi)(shi)與(yu)發展商(shang)(shang)就有關事(shi)宜接治(zhi)、特別是(shi)(shi)一些關鍵環(huan)節也是(shi)(shi)不(bu)可(ke)取的(de)。

收房細則

1、合同

(1)開發商應出示完備合法(fa)的《住宅(zhai)質(zhi)量保證(zheng)書》、《住宅(zhai)使用說明書》和《竣工驗收備案表》。這些文件要看原件，而(er)不是復印件。

(2)查看交(jiao)付(fu)給您的商品房(fang)和合同(tong)簽訂(ding)的要購(gou)買(mai)的商品房(fang)是否一(yi)致，其結構是否和原設計(ji)圖相同(tong)。

(3)房屋面積(ji)(ji)是(shi)(shi)否經過(guo)房地產部門實際測量，與合(he)同簽訂面積(ji)(ji)是(shi)(shi)否有差(cha)異。

(4)查看(kan)所(suo)購商品房整棟樓(lou)的(de)(de)《北(bei)京市建設(she)(she)工(gong)程竣(jun)工(gong)驗(yan)收備(bei)案表(biao)(biao)》，有(you)(you)(you)此表(biao)(biao)方能(neng)說明該棟樓(lou)已經有(you)(you)(you)關部門驗(yan)收合格。《竣(jun)工(gong)驗(yan)收備(bei)案表(biao)(biao)》上的(de)(de)每一項都必(bi)須(xu)報主管(guan)部門備(bei)案，缺少一項都不(bu)能(neng)入(ru)住的(de)(de)。您驗(yan)房時不(bu)能(neng)只看(kan)發展商有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)這張《備(bei)案表(biao)(biao)》，同(tong)時一定要仔細(xi)察看(kan)各個分項有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)都備(bei)案，例如(ru)消防設(she)(she)施等(deng)。《竣(jun)工(gong)驗(yan)收備(bei)案表(biao)(biao)》對(dui)房地(di)產商有(you)(you)(you)著嚴格的(de)(de)約(yue)束作用，只要將項目送交主管(guan)部門備(bei)案后(hou)，發展商就(jiu)必(bi)須(xu)對(dui)樓(lou)盤終生負責(ze)，出了問題，如(ru)果是發展商的(de)(de)過失，可(ke)以追究其責(ze)任。

(5)對發現(xian)的問(wen)題要(yao)詳(xiang)細(xi)在驗樓單上予(yu)以注明，如果確(que)實屬于不能收(shou)樓的，要(yao)詳(xiang)細(xi)寫明不予(yu)收(shou)樓的原(yuan)因(yin)并要(yao)求開發商簽字(zi)、蓋章(zhang)。

注意：向(xiang)開發(fa)商索(suo)要(yao)《住宅質量保(bao)證書》、《住宅使(shi)用說明書》、《保(bao)修卡》和《住戶手冊》，以便日后出現質量問題按約要(yao)求維修。

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2、戶內

(1)窗

a)窗(chuang)邊與(yu)混凝土接口有無縫隙

b)落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固

c)是否(fou)翹曲變形

d)開(kai)啟關閉順暢

e)零配件(jian)裝配齊全

f)位置(zhi)是否準確

g)窗玻璃(li)應表面平整

h)窗玻(bo)璃是否完好無(wu)損、無(wu)劃(hua)痕

i)隱形(xing)紗窗是(shi)否安裝(zhuang)完畢，且(qie)無(wu)破損

j)外窗框四(si)周(zhou)處(chu)理是否(fou)粗(cu)糙(cao)

k)外窗開啟扇(shan)是否能關上

l)把手是否松動

m)窗子(zi)玻(bo)璃的每個角是否封好(hao)

n)打開后窗戶是否能(neng)固定

o)直角接合部是否嚴密

p)窗框表面是否光(guang)潔

q)四(si)角(jiao)是否呈直角(jiao)

r)窗的底部滑道(dao)是(shi)否平滑

s)窗臺應(ying)平滑，不刮手

t)看一(yi)下窗外附(fu)近(jin)有無攀緣的(de)物體(ti)、是(shi)否存在(zai)重大(da)安全隱患！（比如(ru)3層餐廳(ting)窗戶、6層北面兩個窗戶）

u)所有紗窗(chuang)下沿與窗(chuang)臺之間(jian)，應(ying)考慮預留安裝大理石的空間(jian)

(2)地面

a)是否松動

b)是否爆裂

c)是否撞凹

d)有無明顯的縫(feng)隙和不平整

e)地(di)面是否有空鼓

f)地面走線的標示

g)地(di)(di)平驗地(di)(di)平就是(shi)測(ce)量一(yi)下離門(men)(men)口最遠(yuan)的(de)(de)(de)(de)室內地(di)(di)面與(yu)門(men)(men)口內地(di)(di)面的(de)(de)(de)(de)水(shui)(shui)(shui)平誤差。測(ce)量的(de)(de)(de)(de)方(fang)法如(ru)(ru)果(guo)你不嫌麻煩，那么(me)方(fang)法也是(shi)挺簡(jian)單的(de)(de)(de)(de)。去五金店買一(yi)條小的(de)(de)(de)(de)透明水(shui)(shui)(shui)管，長度約為(wei)20米(mi)左(zuo)右(you)吧，然后(hou)(hou)注滿(man)水(shui)(shui)(shui)。先(xian)在(zai)門(men)(men)口離地(di)(di)面0.5米(mi)或1米(mi)處(chu)(chu)畫一(yi)個(ge)標(biao)志(zhi)。然后(hou)(hou)把(ba)水(shui)(shui)(shui)管的(de)(de)(de)(de)水(shui)(shui)(shui)位(wei)調至這個(ge)標(biao)志(zhi)高(gao)度，并找個(ge)人固定在(zai)這個(ge)位(wei)置。然后(hou)(hou)把(ba)水(shui)(shui)(shui)管的(de)(de)(de)(de)另(ling)一(yi)端移至離門(men)(men)口最遠(yuan)處(chu)(chu)的(de)(de)(de)(de)室內。然后(hou)(hou)看(kan)水(shui)(shui)(shui)管在(zai)該處(chu)(chu)的(de)(de)(de)(de)高(gao)度，然后(hou)(hou)再做一(yi)個(ge)標(biao)志(zhi)。然后(hou)(hou)用尺(chi)測(ce)量一(yi)下這個(ge)標(biao)志(zhi)的(de)(de)(de)(de)離地(di)(di)高(gao)度是(shi)多少。這兩個(ge)高(gao)度差就是(shi)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)水(shui)(shui)(shui)平差。你也可以(yi)通過(guo)這種(zhong)辦法如(ru)(ru)此類推，測(ce)量出全屋(wu)的(de)(de)(de)(de)水(shui)(shui)(shui)平差度。一(yi)般來說，如(ru)(ru)果(guo)差異(yi)在(zai)2厘米(mi)左(zuo)右(you)是(shi)正常的(de)(de)(de)(de)，3厘米(mi)在(zai)可以(yi)接(jie)受的(de)(de)(de)(de)范疇。如(ru)(ru)果(guo)出這個(ge)范圍，你就得注意(yi)了。

(3)墻身、頂棚、樓板

a)有無(wu)傾斜、彎曲

b)有無隆起或凹(ao)陷

c)墻(qiang)面是否平整(zheng)

d)墻面是否有(you)花

e)承重墻、梁、柱是(shi)否符合設計規范，若承重墻裂縫(feng)貫穿整個墻面(mian)且(qie)穿到背后，表示該(gai)房(fang)存在危險隱患，

f)鋼筋是否暴露

g)檢驗梁與柱的位置是否影響(xiang)出入動(dong)線(xian)與生活動(dong)線(xian)

h)用木(mu)棍(gun)敲(qiao)一下(xia)有無(wu)空聲

i)墻面是否有明顯色差

j)陰陽角是(shi)否(fou)平直

k)是(shi)否(fou)有裂(lie)紋、刷紋，若裂(lie)縫(feng)與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉(chen)降嚴(yan)重，存在結構性質量問題。

l)有無水漬、裂痕

m)天花板是否有小裂紋

n)注意(yi)相關(guan)位置有(you)沒有(you)空調管孔

o)檢(jian)查(cha)墻面有(you)無石灰(hui)“爆(bao)電”，這是由(you)于石灰(hui)沒有(you)經過(guo)足夠的(de)時間熟(shu)化或(huo)水泥中所滲的(de)泥沙過(guo)多(duo)或(huo)攪(jiao)拌不均所致，可用鐵器敲打“爆(bao)點”，如發(fa)現大面積的(de)疏松、脫落，也屬質量(liang)問題，將給購房者(zhe)的(de)居住和(he)裝修帶來極大麻煩，不可忽(hu)視(shi)。

p)是否全(quan)部按合同要求做(zuo)“外(wai)墻外(wai)保溫”

(4)水

a)開關(guan)是否妥當

b)過墻線(xian)是否有導管

c)導管(guan)連(lian)接是否緊(jin)密(mi)

d)管線是否(fou)安全可靠

e)下(xia)水管(guan)道不可使(shi)用塑料軟管(guan)

f)上(shang)水管是(shi)否存在滲漏(lou)現象

g)需要注(zhu)意(yi)的是(shi)，北京地(di)區(qu)的水(shui)(shui)質嚴重超標(biao)，有(you)些小(xiao)區(qu)生活(huo)用(yong)水(shui)(shui)全部是(shi)自己(ji)(ji)打井(jing)取水(shui)(shui)，為了保(bao)險起見，這樣的小(xiao)區(qu)在驗收房屋時，最(zui)好自己(ji)(ji)采些水(shui)(shui)樣帶回去，送給有(you)關部門檢驗，如(ru)果水(shui)(shui)質確(que)實(shi)不符合生活(huo)用(yong)水(shui)(shui)標(biao)準，就應想辦法(fa)及(ji)早(zao)解決。

h)上下(xia)水(shui)管(guan)是(shi)否已做絲扣處理

(5)電

a)開關是否妥(tuo)當(dang)

b)按(an)動漏電保護器的測試鈕

c)管線是(shi)否安全可(ke)靠

d)插(cha)座面(mian)板(ban)是否有電

e)拉閘斷電測試

f)插(cha)座是否帶保險裝置

g)洗(xi)手(shou)盆的(de)上方不應有插座(zuo)

h)打開所(suo)有的燈具(ju)開關(guan)，看燈具(ju)是否都亮(liang)

i)開關插座面板是否存在劃痕

j)是否有電器(qi)接地(di)裝置、是否解決等電位(wei)(wei)問題(ti)（等電位(wei)(wei)聯接端(duan)子是否真正起作用？）

k)電線是否符(fu)合(he)國標(biao)質量

l)電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。

(6)暖氣

a)鍋爐是(shi)否安裝到位,有(you)無損壞，跟自己的(de)型號是(shi)否相符(有(you)的(de)鄰居已經升(sheng)級過(guo))

b)暖氣內是否有水

c)暖氣有無漏(lou)水(shui)痕跡

d)暖氣里的水管上是否有銹

(7)衛生間

a)坐廁下(xia)水是否順暢

b)沖水聲音是否正常

c)衛(wei)生間內是否有地漏

d)坡度是(shi)否(fou)對頭(tou)(是(shi)否(fou)有倒(dao)坡現象)

e)有無積水

f)是(shi)否倒泛水(shui)和滲漏

g)閉水試驗

h)衛生間門口地板是否發黑

i)臺盆上水管是否漏水

j)是否(fou)有有裸(luo)露電線

k)進出水(shui)是(shi)否流暢(chang)

l)電源(yuan)插(cha)座應是防潮插(cha)座并有防濺(jian)措施

m)照明(ming)燈座必須(xu)是(shi)磁口安全(quan)燈座

n)洗手盆的上方不應有插座

o)衛(wei)生間(jian)門口是否有擋水條

p)排污(wu)管是否有蓄水防臭彎頭

q)特(te)別留意廁所(suo)頂棚有脫落或長霉菌

r)墻(qiang)壁需要做拉毛處(chu)理

s)墻體到(dao)座便(bian)下(xia)水管道中心的距(ju)離是否(fou)小(xiao)于35cm，若過(guo)小(xiao)則(ze)有可能無法安裝座便(bian)器

t)是否已(yi)安裝(zhuang)紗窗

u)衛生間(jian)是否有排風(feng)道、如何通風(feng)

(7)洗衣間

是否做了避水(shui)試驗

(8)管線

a)是否外露

b)是否有管線穿過

c)過(guo)墻線是(shi)否(fou)有(you)導管

d)導管連接是否緊密

e)線(xian)路(lu)安裝是否(fou)平整、牢(lao)固、順(shun)直

f)下水管(guan)道不可使用塑料軟管(guan)

g)電(dian)話(hua)線(xian)(xian)等(deng)等(deng)應(ying)先加(jia)套(tao)管，再埋(mai)進水泥(ni)；不能將電(dian)話(hua)線(xian)(xian)直接(jie)進水泥(ni)地

(9)水表

a)是否安裝

b)是否有水(shui)表空走

c)閥(fa)門關(guan)閉不嚴

d)閥門脫絲，連接件滴水

e)截止閥生銹影響(xiang)水(shui)質

(10)電表

a)是否安裝

b)使用數目

(11)電話線

用(yong)電話(hua)機檢查電話(hua)線路是否有信(xin)號

(12)電視天線

用(yong)天(tian)(tian)線(xian)檢查(cha)工具檢查(cha)電(dian)視天(tian)(tian)線(xian)的信號

(13)室內污染

從(cong)7月1日以后，凡新開工(gong)的(de)民用(yong)建(jian)筑工(gong)程(cheng)，完(wan)工(gong)后必須由建(jian)設(she)單位組織對室內環(huan)境進行(xing)驗收(shou)，并委(wei)托經市建(jian)委(wei)等(deng)有關部門考核認可的(de)檢測機構，對建(jian)筑工(gong)程(cheng)室內環(huan)境進行(xing)檢測，檢測不合格的(de)，不得竣工(gong)驗收(shou)。

(14)樓宇對講

在(zai)驗收時要(yao)注意其音量功能(neng)、對講功能(neng)、操作功能(neng)是(shi)否(fou)正(zheng)常

(15)層高

測量(liang)樓宇層高的方(fang)法(fa)很簡單，把(ba)尺順(shun)著(zhu)其中的兩堵墻的陰(yin)角測量(liang)（這(zhe)是(shi)最(zui)(zui)方(fang)便(bian)放置長尺而不變彎的最(zui)(zui)佳辦(ban)法(fa)），你應該測量(liang)戶內的多處地方(fang)。

(16)地漏

a)地漏(lou)位置是否合理

b)地漏是否在地面(mian)的最低點

c)地漏是(shi)否排(pai)水(shui)通暢

(17) 其他

隱密性及隔音效果如何、日(ri)照是否達到國家規(gui)定、通(tong)風(feng)是否達到國家規(gui)定、天然(ran)氣表以及管道，天(tian)然氣總閥門應當在公共部(bu)位，管道不能暴露(lu)在室外（特別(bie)是(shi)頂層(ceng)，可能會遭雷(lei)擊）。

3、戶外

(1)門

a)貼臉是否(fou)完整

b)貼臉是否有裂(lie)縫

c)是否能鎖上

d)貼臉與樓頂板陰角線是否平行

e)是(shi)否與墻在一個平(ping)面上

f)直角接(jie)合部是(shi)否嚴密

g)表面(mian)是否光潔，是否有劃痕、銹跡

h)門(men)把手是(shi)否光潔，是(shi)否有磕痕(hen)

i)不上(shang)鎖是否會自動關上(shang)或打(da)開(kai)

j)四角(jiao)是否呈直角(jiao)

k)門面上有無釘眼、氣泡(pao)或明(ming)顯色差

l)開啟是否靈(ling)活(huo)

m)關上(shang)門窗(chuang)聽聽隔音效果

n)密封(feng)程度；密封(feng)膠條是否有損壞

o)門的厚度、材質與規(gui)格(ge)

p)門框(kuang)與墻身有(you)無過(guo)大縫隙(xi)

q)門與(yu)門框有無過大縫隙

r)零配件是否(fou)裝配齊全，位置(zhi)準確

s)門與地(di)的縫隙，要(yao)預留(liu)出地(di)面裝飾的縫隙（需要(yao)額外(wai)考慮地(di)面不平整的誤(wu)差）

t)門的安全(quan)程(cheng)度如何、是否有四個支(zhi)點

(2)外墻

a)是否(fou)有較大面(mian)積(ji)的空鼓(gu)

b)是否開裂

c)是否滲水

d)是否有(you)明顯的水印和(he)霉點

e)是否有排水設施

f)空(kong)調是否能安裝

g)出水口

h)外墻(qiang)墻(qiang)體是(shi)否有(you)裂縫(feng)，若有(you)裂縫(feng)也屬(shu)嚴重的質(zhi)量問題

(3)檐溝、落水管

a)安裝(zhuang)是(shi)否牢固

b)接口是否平密

c)是否滲漏

d)落水管，驗收時(shi)，預先拿一個盛(sheng)水的(de)器具，然后倒水進排水口，看看水是不是順利地(di)流走

(4)消防系統

a)住宅(zhai)樓消防供(gong)水系統，必須經消防部門檢驗合格(ge)。

(5)標識系統

a)樓(lou)宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識是否與實際相符

b)小區環境、停車(che)場、保(bao)安系統

c)房屋是(shi)否按(an)單元設置(zhi)信報(bao)箱，其規格、位置(zhi)必須符(fu)合(he)有關規定(ding)

4、小區內

(1)凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平。即(ji)樓前6米、樓后(hou)3米(mi)場地要(yao)平整，不準堆積建材(cai)或(huo)雜物，以確保進出(chu)安全。要(yao)做到煤氣表(biao)(biao)(biao)、電(dian)表(biao)(biao)(biao)（單元表(biao)(biao)(biao)）、水表(biao)(biao)(biao)三表(biao)(biao)(biao)到戶(hu)。室內(nei)清掃干凈，水池、水盆、糞桶(tong)、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理(li)干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏(lou)、雨水等處無堵塞雜物。

(2)檢(jian)查是否(fou)有規劃、設計變更或小(xiao)區(qu)縮(suo)水等問題。

5、物業

在您(nin)查看(kan)了房產后(hou)(hou)并準備簽收《房屋驗收單》之前，您(nin)一定先(xian)簽訂(ding)《物業(ye)管理(li)公約》，做一個事先(xian)約定，避免(mian)日后(hou)(hou)起糾紛。您(nin)要清楚以后(hou)(hou)所要交納的(de)物業(ye)管理(li)費到底(di)由哪些方面構成，清潔(jie)費、保安(an)費、綠(lv)化費怎么(me)核(he)定，做到明明白白。同(tong)時，考察(cha)一下(xia)您(nin)的(de)小區物業(ye)管理(li)公司(si)的(de)資質，是否具備您(nin)要求(qiu)的(de)管理(li)標(biao)準。

三、后記

在房屋接管(guan)驗收(shou)中(zhong)發現質量問題，可根(gen)據其(qi)對房屋不(bu)同的影響(xiang)程度(du)分(fen)別處理：

1)影響房屋(wu)結(jie)構安全和(he)設備(bei)使用安全的質量問題(ti)，必(bi)須約(yue)定期(qi)限由建設單位(wei)負責(ze)進行(xing)加固補強維(wei)修，直至合(he)格(ge)。影響相鄰房屋(wu)的安全問題(ti)，由建設單位(wei)負責(ze)處(chu)理。

2)對于不影響(xiang)房屋和設(she)備使用安全的質(zhi)量問題，可約定期(qi)限由建(jian)設(she)單位(wei)(wei)負責維修，也可采(cai)取費(fei)用補償的辦法(fa)，由接管單位(wei)(wei)處理。

3)如果發現問題至少要(yao)在收(shou)樓文件上注(zhu)明(ming)(ming)“室內(nei)情(qing)況(kuang)尚不清楚”或“樓房(fang)狀況(kuang)未明(ming)(ming)”等字樣。

四、收房簽字時的注意事項

1.一(yi)定(ding)要加(jia)上如下幾句(ju)：

①“若房(fang)屋不符合有關國(guo)家強制標準(zhun)或(huo)行業標準(zhun)、且并(bing)(bing)未(wei)明確告知并(bing)(bing)得到本人(ren)書面(mian)確認，本人(ren)將保留退房(fang)或(huo)索賠(pei)的權利，按未(wei)完成(cheng)交房(fang)論處；由(you)此而導(dao)致(zhi)本人(ren)的損失（包(bao)括裝修），本人(ren)有權提出(chu)進一步賠(pei)償的要求。”

②（關于變更設計保留權利）：“若房(fang)屋有變更設計，且并未明確告知并得到本(ben)人(ren)(ren)書面確認(ren)，本(ben)人(ren)(ren)將保留退房(fang)或(huo)索(suo)賠(pei)的權(quan)利，按未完成(cheng)交房(fang)論處；由(you)此而(er)導(dao)致本(ben)人(ren)(ren)的損失（包括(kuo)裝修），本(ben)人(ren)(ren)有權(quan)提出進一步(bu)賠(pei)償的要求(qiu)。”