新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地產權證(zheng)后，應以書面形(xing)式通知購房者在約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)時(shi)(shi)間內對(dui)房屋(wu)進行(xing)驗(yan)收(shou)交接。開(kai)發(fa)商約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)的收(shou)樓(lou)時(shi)(shi)限一般(ban)(ban)在收(shou)樓(lou)通知書寄出(chu)30天(tian)內，按(an)有關規定(ding)(ding)(ding)，如購房者在約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)時(shi)(shi)間內沒(mei)有到指定(ding)(ding)(ding)地點辦理相關手續，則(ze)一般(ban)(ban)被視為開(kai)發(fa)商已實際將該房交付(fu)買家(jia)使用。

2、驗收

購房(fang)(fang)(fang)者應根(gen)據購房(fang)(fang)(fang)合同(tong)約定(ding)的標準對(dui)房(fang)(fang)(fang)屋工程質量及配套(tao)設施(shi)一(yi)(yi)一(yi)(yi)進(jin)(jin)行驗收(shou)，并做好記錄(lu)，同(tong)時，不要忽視對(dui)房(fang)(fang)(fang)屋產(chan)權是否(fou)清晰進(jin)(jin)行核(he)驗。

驗(yan)收時，開發商(shang)應主動向(xiang)購房(fang)(fang)者出示(shi)建設(she)工程(cheng)質量檢驗(yan)合格(ge)單(dan)和(he)商(shang)品房(fang)(fang)房(fang)(fang)地產權證(zheng)。開發商(shang)不出示(shi)的，購房(fang)(fang)者可以拒絕(jue)驗(yan)收，由開發商(shang)承擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)(zhai)(zhai)實行住宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書和住宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)(yong)說(shuo)(shuo)(shuo)明書制(zhi)度的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)》等(deng)(deng)相(xiang)關法規，商(shang)(shang)(shang)品房交付使(shi)用(yong)(yong)時(shi)，應(ying)(ying)當(dang)提供住宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書和住宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)(yong)說(shuo)(shuo)(shuo)明書。該法規規定(ding)(ding)，《住宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書》是開(kai)發商(shang)(shang)(shang)對銷售(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)(zhai)(zhai)承(cheng)擔質(zhi)量(liang)責任的(de)(de)(de)法律文件，可(ke)以作為商(shang)(shang)(shang)品房預、出售(shou)合同的(de)(de)(de)補充(chong)約(yue)定(ding)(ding)，與合同具有同等(deng)(deng)效力。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)應(ying)(ying)當(dang)按《住宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書》的(de)(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)，承(cheng)擔保(bao)修(xiu)責任。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)不提供的(de)(de)(de)，購房者可(ke)以拒簽房屋(wu)交接書。商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出后，委托物業管理(li)公司等(deng)(deng)單位維修(xiu)的(de)(de)(de)，應(ying)(ying)在《住宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書》中(zhong)明示所委托的(de)(de)(de)單位；而《住宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)(yong)說(shuo)(shuo)(shuo)明書》應(ying)(ying)當(dang)對住宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)結構、性(xing)能和各(ge)部(bu)位(部(bu)件)的(de)(de)(de)類型、性(xing)能、標準等(deng)(deng)作出說(shuo)(shuo)(shuo)明，并(bing)提出使(shi)用(yong)(yong)注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對(dui)房(fang)屋(wu)及(ji)其產權進(jin)行檢(jian)驗，認(ren)為(wei)符合(he)(he)(he)合(he)(he)(he)同約定條件的(de)，應與開發商(shang)(shang)(shang)簽(qian)訂房(fang)屋(wu)交接(jie)書(shu)；對(dui)不(bu)符合(he)(he)(he)合(he)(he)(he)同約定的(de)，應做(zuo)好記錄，要求開發商(shang)(shang)(shang)簽(qian)字，直至(zhi)開發商(shang)(shang)(shang)的(de)房(fang)屋(wu)完全符合(he)(he)(he)交房(fang)標準，再簽(qian)署房(fang)屋(wu)交接(jie)書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房(fang)之前，如(ru)果(guo)開發(fa)商要求(qiu)交費(fei)或者是(shi)簽(qian)署文件，那業主一定不要答應(ying)，否則(ze)在驗(yan)房(fang)時業主發(fa)現的質(zhi)量(liang)問題，就只能(neng)自己(ji)付錢解決了。

2、如(ru)果開發(fa)商提出代辦(ban)(ban)產(chan)權證，業(ye)主(zhu)(zhu)是可(ke)以拒絕的，因為產(chan)權證業(ye)主(zhu)(zhu)完(wan)全可(ke)以自(zi)己辦(ban)(ban)，如(ru)果交(jiao)(jiao)給(gei)開發(fa)商，那(nei)業(ye)主(zhu)(zhu)還(huan)要(yao)給(gei)開發(fa)商交(jiao)(jiao)代辦(ban)(ban)費。

3、必(bi)須先驗房后收住宅鑰匙

購房(fang)者在沒(mei)有(you)驗收(shou)房(fang)屋之前，不能簽署(shu)《住宅(zhai)鑰匙(chi)(chi)收(shou)到(dao)書》，領取住宅(zhai)鑰匙(chi)(chi)，辦理入住手續。因(yin)為根(gen)據(ju)《關于審(shen)理商品房(fang)買賣合同糾紛(fen)案件適用法律若干問(wen)題的(de)解(jie)釋(shi)》(下稱商品房(fang)買賣司法解(jie)釋(shi))的(de)規定，“交鑰匙(chi)(chi)”就算房(fang)屋交付使用。因(yin)此領取住宅(zhai)鑰匙(chi)(chi)以后驗房(fang)發現問(wen)題，開(kai)發商只承擔房(fang)屋質量包修責任，而沒(mei)有(you)逾期交房(fang)的(de)壓(ya)力。

4、驗房中所發(fa)現的質量問題一定要(yao)白紙(zhi)黑字寫在(zai)紙(zhi)面(mian)(mian)上，不(bu)(bu)能聽(ting)信(xin)開(kai)發(fa)商的口(kou)頭承諾(nuo)，并(bing)且在(zai)房屋問題的后面(mian)(mian)，還要(yao)寫明(ming)開(kai)發(fa)商承諾(nuo)的解決時間，這(zhe)樣業主才(cai)不(bu)(bu)會在(zai)開(kai)發(fa)商無限期拖(tuo)延之后毫(hao)無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文(wen)件。律師說，在正常交房過(guo)程(cheng)中，業主應該查看以下文(wen)件：

第(di)一：房產開發商必須已經(jing)取得(de)《建筑工程竣工備案表》，這是(shi)國家強制要求的。

第(di)二：常說(shuo)的"兩書(shu)"---"質量保證書(shu)"和"使(shi)用(yong)說(shuo)明(ming)書(shu)"，這是(shi)建設部《商品房銷(xiao)售管理(li)辦(ban)法(fa)》中要求的，現(xian)在交房時開發商都應提供。

第(di)三：開發商已取(qu)得國家認可的專業測(ce)繪單位(wei)對面(mian)積的實測(ce)數據，看(kan)是(shi)否與(yu)購房(fang)合同中(zhong)約定的有出入，以便盡早(zao)使問題獲(huo)得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程中的(de)一些(xie)不(bu)規范操作以及開發(fa)商在(zai)資金、工程進度(du)等方面的(de)問題，導致退房(fang)(fang)事件時有(you)發(fa)生，那么(me)在(zai)什么(me)情況下，購(gou)房(fang)(fang)者可以退掉已購(gou)房(fang)(fang)屋(wu)呢？

1、延遲交付房屋

這種(zhong)情況(kuang)是目前買房(fang)人最可能(neng)遇到(dao)的一(yi)種(zhong)情況(kuang)。到(dao)了開發商(shang)與(yu)購(gou)房(fang)人在合同中約定的交房(fang)日后，卻遲(chi)遲(chi)得不到(dao)開發商(shang)的入住通知(zhi)。一(yi)般超過3個月開發商(shang)還不能(neng)交房(fang)，購(gou)房(fang)人就可以要求(qiu)開發商(shang)退房(fang)，并要求(qiu)雙倍(bei)返還訂金或支(zhi)付房(fang)款(kuan)利息(xi)。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發商必須(xu)證(zheng)件齊全才能蓋樓、賣房(fang)。如果開發商證(zheng)件不全，就屬于(yu)違(wei)法操作，與(yu)買房(fang)人簽(qian)署的合同屬于(yu)無(wu)效合同。由于(yu)是無(wu)效合同，購(gou)房(fang)人應(ying)當(dang)騰空房(fang)屋，開發商應(ying)當(dang)返(fan)還購(gou)房(fang)人交(jiao)納的房(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在(zai)購房(fang)(fang)(fang)人與開(kai)發(fa)(fa)商簽訂的(de)合同中，一般(ban)都(dou)約(yue)(yue)定(ding)(ding)開(kai)發(fa)(fa)商在(zai)變(bian)更設(she)計之前，必(bi)須經過(guo)購房(fang)(fang)(fang)人同意(yi)。否則，開(kai)發(fa)(fa)商構成違約(yue)(yue)，購房(fang)(fang)(fang)人有權退房(fang)(fang)(fang)。發(fa)(fa)生開(kai)發(fa)(fa)商未經購房(fang)(fang)(fang)人同意(yi)而(er)擅自變(bian)更房(fang)(fang)(fang)屋戶型、朝向、面積等有關設(she)計的(de)情況(kuang)，購房(fang)(fang)(fang)人可以依(yi)據合同約(yue)(yue)定(ding)(ding)要(yao)求開(kai)發(fa)(fa)商退房(fang)(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂(ding)合同時(shi)，除一(yi)次性付款或分(fen)期付款外，都有(you)對(dui)商業(ye)貸(dai)款或公積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款的(de)(de)約(yue)定。如果是公積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款，需(xu)要開發(fa)商出(chu)(chu)具相關資料(liao)，交由(you)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)歸集(ji)部門審核。如果開發(fa)商提(ti)供的(de)(de)資料(liao)顯示出(chu)(chu)不具備公積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款條(tiao)件，購房人因此(ci)而不能取得公積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款，購房人就可以要求退房。

5、拿不到產權證

由于開(kai)(kai)發(fa)商的原(yuan)因(yin)，買房(fang)(fang)人(ren)在合同約(yue)(yue)定的期限內無(wu)(wu)法(fa)得到產權證，如約(yue)(yue)定此條件可退房(fang)(fang)，買房(fang)(fang)人(ren)就可以要求(qiu)退房(fang)(fang)。另外，由于前(qian)幾年(nian)(nian)一些(xie)房(fang)(fang)地產運作(zuo)不(bu)規(gui)范，一些(xie)開(kai)(kai)發(fa)商拖欠政府土地出(chu)讓金等問題時有發(fa)生，導致購買這些(xie)樓盤的購房(fang)(fang)人(ren)入住多(duo)年(nian)(nian)后無(wu)(wu)法(fa)拿到房(fang)(fang)屋產權證，購房(fang)(fang)人(ren)也(ye)可以要求(qiu)退房(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時(shi)房(fang)屋的(de)實測面積與簽約時(shi)的(de)暫測面積的(de)誤(wu)差(cha)(cha)比絕(jue)對值在3%以內(含3%)，購(gou)(gou)房(fang)人要(yao)求(qiu)退房(fang)的(de)，法院(yuan)將不(bu)予支(zhi)持。而如(ru)果面積誤(wu)差(cha)(cha)比絕(jue)對值超出3%，購(gou)(gou)房(fang)人要(yao)求(qiu)退房(fang)并(bing)要(yao)求(qiu)退賠利息的(de)，法院(yuan)會判決購(gou)(gou)房(fang)人勝(sheng)訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量不(bu)合(he)(he)格(ge)是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)“硬傷”。出(chu)現這種(zhong)情(qing)況，首先是(shi)開發商難以拿(na)到(dao)(dao)《竣(jun)工備案表》，無法(fa)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)(fang)。或(huo)者是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)付使用后，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)主體結(jie)構質(zhi)量經核驗(yan)確屬不(bu)合(he)(he)格(ge)。據悉(xi)，到(dao)(dao)目前為(wei)止，北京(樓盤)法(fa)院還沒有由于房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量不(bu)合(he)(he)格(ge)而判決退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)案例(li)。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高人(ren)民法(fa)院剛剛發(fa)(fa)布的(de)(de)商品房(fang)(fang)買賣(mai)合同糾紛司(si)法(fa)解(jie)釋，因房(fang)(fang)屋(wu)質量(liang)問題嚴(yan)重影響正(zheng)常(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使(shi)用，購房(fang)(fang)人(ren)要求退房(fang)(fang)并(bing)要求開(kai)發(fa)(fa)商賠償損(sun)失(shi)的(de)(de)，法(fa)院也會(hui)支持。一(yi)般(ban)認(ren)定房(fang)(fang)屋(wu)質量(liang)問題嚴(yan)重影響正(zheng)常(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使(shi)用，主要是房(fang)(fang)屋(wu)入住(zhu)后(hou)由(you)于前期施(shi)工原因導致(zhi)房(fang)(fang)內空(kong)氣質量(liang)差影響室內居(ju)(ju)住(zhu)人(ren)的(de)(de)健(jian)康(kang)、房(fang)(fang)內噪(zao)聲影響居(ju)(ju)住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如(ru)果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給(gei)購(gou)房人后，又把房子(zi)抵押給(gei)他(ta)人，購(gou)房人查明后，就可以要求退房。