新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地產(chan)權證后(hou)，應以書(shu)面(mian)形式通(tong)知購房(fang)者在(zai)約定時(shi)間內對房(fang)屋(wu)進行(xing)驗收(shou)(shou)交接。開發商(shang)(shang)約定的(de)收(shou)(shou)樓(lou)時(shi)限一般在(zai)收(shou)(shou)樓(lou)通(tong)知書(shu)寄(ji)出30天內，按有關規定，如購房(fang)者在(zai)約定時(shi)間內沒有到(dao)指(zhi)定地點辦理(li)相關手續，則一般被視(shi)為(wei)開發商(shang)(shang)已實際將該(gai)房(fang)交付買家(jia)使用。

2、驗收

購房(fang)者應根(gen)據購房(fang)合同約定的標準對房(fang)屋工程質量及(ji)配套設(she)施一(yi)一(yi)進(jin)行(xing)(xing)驗(yan)收(shou)，并做好記錄，同時，不要(yao)忽視對房(fang)屋產權是(shi)否(fou)清晰進(jin)行(xing)(xing)核(he)驗(yan)。

驗(yan)(yan)收時，開發(fa)(fa)商(shang)(shang)應主動(dong)向購房者出(chu)示建設工程質(zhi)量檢(jian)驗(yan)(yan)合格單和(he)商(shang)(shang)品房房地產(chan)權證。開發(fa)(fa)商(shang)(shang)不(bu)出(chu)示的，購房者可以拒(ju)絕驗(yan)(yan)收，由(you)開發(fa)(fa)商(shang)(shang)承(cheng)擔責任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(ju)《商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)實行住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)(yong)說明(ming)書(shu)(shu)制度(du)的(de)規(gui)定(ding)(ding)》等(deng)(deng)相關法(fa)規(gui)，商(shang)品房交(jiao)付使(shi)(shi)用(yong)(yong)時，應當(dang)提供(gong)(gong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)(yong)說明(ming)書(shu)(shu)。該法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)(ding)，《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》是(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)對銷售的(de)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)承(cheng)擔質量(liang)責任的(de)法(fa)律文件，可(ke)以作(zuo)為商(shang)品房預(yu)、出(chu)售合(he)同的(de)補充約(yue)定(ding)(ding)，與合(he)同具有同等(deng)(deng)效力。開(kai)發(fa)(fa)商(shang)應當(dang)按《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》的(de)約(yue)定(ding)(ding)，承(cheng)擔保(bao)(bao)修(xiu)責任。開(kai)發(fa)(fa)商(shang)不提供(gong)(gong)的(de)，購房者可(ke)以拒簽房屋(wu)交(jiao)接書(shu)(shu)。商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)售出(chu)后(hou)，委托物業管理公(gong)司(si)等(deng)(deng)單(dan)位維修(xiu)的(de)，應在《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》中明(ming)示所委托的(de)單(dan)位；而(er)《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)(yong)說明(ming)書(shu)(shu)》應當(dang)對住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)結構(gou)、性能和各部(bu)位(部(bu)件)的(de)類型、性能、標準等(deng)(deng)作(zuo)出(chu)說明(ming)，并提出(chu)使(shi)(shi)用(yong)(yong)注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對房(fang)屋(wu)及其產(chan)權進行檢驗(yan)，認(ren)為(wei)符(fu)合(he)(he)(he)合(he)(he)(he)同約定條件(jian)的(de)，應與開發商簽訂房(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)接書；對不(bu)符(fu)合(he)(he)(he)合(he)(he)(he)同約定的(de)，應做(zuo)好記錄，要求開發商簽字，直至(zhi)開發商的(de)房(fang)屋(wu)完全符(fu)合(he)(he)(he)交(jiao)(jiao)房(fang)標準，再簽署(shu)房(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)接書。

業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房(fang)之前，如(ru)果開發商(shang)要求(qiu)交費或者是簽署文件(jian)，那(nei)業主一定不要答應，否則在(zai)驗房(fang)時業主發現(xian)的質量問(wen)題，就只能(neng)自己付錢解決了。

2、如果(guo)開發(fa)(fa)商提(ti)出(chu)代辦(ban)(ban)產權證(zheng)，業(ye)主(zhu)是(shi)可(ke)以拒絕的，因為產權證(zheng)業(ye)主(zhu)完全可(ke)以自(zi)己辦(ban)(ban)，如果(guo)交給(gei)(gei)開發(fa)(fa)商，那(nei)業(ye)主(zhu)還要給(gei)(gei)開發(fa)(fa)商交代辦(ban)(ban)費。

3、必須先驗房后收住宅鑰匙

購房(fang)者(zhe)在沒有(you)驗收房(fang)屋之前，不能簽署(shu)《住(zhu)(zhu)宅(zhai)鑰(yao)匙(chi)收到(dao)書》，領取住(zhu)(zhu)宅(zhai)鑰(yao)匙(chi)，辦理入住(zhu)(zhu)手續(xu)。因為根據《關于審理商品房(fang)買(mai)賣合同糾(jiu)紛案件適用(yong)(yong)法(fa)律若(ruo)干問題的解釋》(下稱商品房(fang)買(mai)賣司法(fa)解釋)的規定(ding)，“交鑰(yao)匙(chi)”就算房(fang)屋交付使(shi)用(yong)(yong)。因此領取住(zhu)(zhu)宅(zhai)鑰(yao)匙(chi)以后驗房(fang)發現問題，開發商只承擔房(fang)屋質(zhi)量(liang)包(bao)修責任，而(er)沒有(you)逾期交房(fang)的壓力。

4、驗房中(zhong)所發(fa)現的質量問題一定(ding)要白紙(zhi)黑字寫在(zai)紙(zhi)面上(shang)，不能聽(ting)信開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的口頭(tou)承(cheng)諾，并且在(zai)房屋問題的后面，還(huan)要寫明開(kai)發(fa)商(shang)(shang)承(cheng)諾的解決時間，這樣業主(zhu)才不會(hui)在(zai)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房(fang)時必須仔細查看(kan)(kan)的文件。律(lv)師說(shuo)，在正常交房(fang)過程中(zhong)，業主應該(gai)查看(kan)(kan)以下文件：

第(di)一(yi)：房產開發商(shang)必須已經(jing)取得《建筑工程(cheng)竣工備案表(biao)》，這是國家強制要求的。

第(di)二：常說(shuo)的"兩書"---"質量保證書"和"使(shi)用說(shuo)明書"，這是建設部《商品(pin)房銷(xiao)售管理(li)辦法》中要(yao)求的，現在交房時(shi)開(kai)發商都應提(ti)供(gong)。

第三：開發(fa)商已取得國家認可(ke)的(de)(de)專業測繪(hui)單位對(dui)面(mian)積的(de)(de)實測數據，看是否與購房合同中約定的(de)(de)有出入，以便(bian)盡早使問題獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由(you)于買賣過(guo)程(cheng)中的(de)一(yi)些不(bu)規范操作以及開(kai)發商(shang)在資金、工程(cheng)進(jin)度等(deng)方面的(de)問(wen)題，導致退房(fang)(fang)事件時有發生，那么(me)在什么(me)情況下，購房(fang)(fang)者可以退掉已購房(fang)(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這種情況是目前買房(fang)人(ren)最可能(neng)(neng)遇(yu)到的(de)一種情況。到了開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)與購房(fang)人(ren)在合同中(zhong)約(yue)定(ding)的(de)交房(fang)日后，卻遲遲得(de)不到開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)的(de)入住(zhu)通知(zhi)。一般超過3個月開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)還不能(neng)(neng)交房(fang)，購房(fang)人(ren)就可以要求(qiu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)退房(fang)，并要求(qiu)雙倍返(fan)還訂金或(huo)支付房(fang)款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發商(shang)(shang)必須證(zheng)件齊(qi)全才能蓋樓(lou)、賣(mai)房(fang)。如(ru)果開發商(shang)(shang)證(zheng)件不全，就屬(shu)于(yu)(yu)違法操作，與買(mai)房(fang)人簽署的合同屬(shu)于(yu)(yu)無效(xiao)合同。由于(yu)(yu)是無效(xiao)合同，購房(fang)人應當騰空房(fang)屋，開發商(shang)(shang)應當返還購房(fang)人交納的房(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購(gou)(gou)房(fang)人(ren)與開發商(shang)簽訂的(de)合(he)同(tong)中(zhong)，一(yi)般都約(yue)定開發商(shang)在變(bian)更設(she)(she)計(ji)之前，必須經(jing)過購(gou)(gou)房(fang)人(ren)同(tong)意(yi)。否則(ze)，開發商(shang)構成違約(yue)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)有權退房(fang)。發生開發商(shang)未經(jing)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)同(tong)意(yi)而擅(shan)自變(bian)更房(fang)屋戶型(xing)、朝向、面積等有關設(she)(she)計(ji)的(de)情(qing)況，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)可以(yi)依據合(he)同(tong)約(yue)定要求開發商(shang)退房(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合(he)同(tong)時，除(chu)一(yi)次性付款(kuan)(kuan)或(huo)分(fen)期付款(kuan)(kuan)外，都(dou)有(you)對商業貸(dai)款(kuan)(kuan)或(huo)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)的約定。如果是公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，需(xu)要開發(fa)商出(chu)具(ju)相(xiang)關資(zi)料(liao)，交由公積(ji)金(jin)歸集部門審核。如果開發(fa)商提供的資(zi)料(liao)顯示出(chu)不具(ju)備(bei)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)條件，購房人(ren)因此而不能取得(de)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，購房人(ren)就可以要求(qiu)退(tui)房。

5、拿不到產權證

由于(yu)開發(fa)商的(de)原因(yin)，買房(fang)(fang)人在合(he)同約定的(de)期(qi)限內無(wu)法得到(dao)產權證(zheng)，如(ru)約定此條件可(ke)退房(fang)(fang)，買房(fang)(fang)人就可(ke)以(yi)要求退房(fang)(fang)。另外，由于(yu)前幾年一些房(fang)(fang)地(di)產運作(zuo)不規范，一些開發(fa)商拖欠(qian)政府土地(di)出讓金等(deng)問(wen)題時有發(fa)生，導(dao)致(zhi)購買這些樓盤的(de)購房(fang)(fang)人入住多年后無(wu)法拿(na)到(dao)房(fang)(fang)屋(wu)產權證(zheng)，購房(fang)(fang)人也(ye)可(ke)以(yi)要求退房(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)屋(wu)的(de)實測(ce)(ce)面積與(yu)簽約時的(de)暫測(ce)(ce)面積的(de)誤(wu)(wu)差比(bi)絕(jue)對值在3%以內(含3%)，購房(fang)人要(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)的(de)，法院(yuan)(yuan)將不予支持。而如果面積誤(wu)(wu)差比(bi)絕(jue)對值超出3%，購房(fang)人要(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)并要(yao)求(qiu)退(tui)賠利息的(de)，法院(yuan)(yuan)會判(pan)決購房(fang)人勝訴。

7、房屋質量不合格

房屋(wu)質量不合格是房屋(wu)的(de)“硬傷”。出(chu)現這種情況，首先是開(kai)發商難(nan)以(yi)拿到《竣工備案(an)表》，無法(fa)交房。或(huo)者是房屋(wu)交付使用(yong)后，房屋(wu)主體結構質量經核驗確屬(shu)不合格。據悉，到目前為止，北京(樓盤)法(fa)院還沒有(you)由于房屋(wu)質量不合格而判決(jue)退(tui)房的(de)案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據(ju)最高人(ren)民法(fa)院剛剛發(fa)布的(de)商品房(fang)(fang)買賣合同(tong)糾紛司(si)法(fa)解釋，因房(fang)(fang)屋質量問(wen)題(ti)嚴重影(ying)響正常(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使用，購房(fang)(fang)人(ren)要求退(tui)房(fang)(fang)并(bing)要求開發(fa)商賠償損失的(de)，法(fa)院也會支持。一(yi)般認定房(fang)(fang)屋質量問(wen)題(ti)嚴重影(ying)響正常(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使用，主要是房(fang)(fang)屋入住(zhu)后(hou)由于前期(qi)施工原因導致房(fang)(fang)內空氣質量差(cha)影(ying)響室內居(ju)(ju)住(zhu)人(ren)的(de)健康(kang)、房(fang)(fang)內噪聲影(ying)響居(ju)(ju)住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果開發(fa)商(shang)在出售(shou)房(fang)屋之前(qian)就把所售(shou)房(fang)屋抵押，或賣給購(gou)房(fang)人后，又把房(fang)子抵押給他人，購(gou)房(fang)人查明(ming)后，就可以要求(qiu)退房(fang)。