新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地(di)產權證后，應以(yi)書(shu)面形式通(tong)知(zhi)購房(fang)者在約(yue)定(ding)時間內(nei)(nei)對(dui)房(fang)屋進(jin)行驗收(shou)交(jiao)接(jie)。開發(fa)商(shang)約(yue)定(ding)的收(shou)樓時限一般在收(shou)樓通(tong)知(zhi)書(shu)寄出(chu)30天內(nei)(nei)，按有(you)關規定(ding)，如購房(fang)者在約(yue)定(ding)時間內(nei)(nei)沒有(you)到指定(ding)地(di)點(dian)辦理相關手(shou)續(xu)，則一般被視為開發(fa)商(shang)已實際將(jiang)該房(fang)交(jiao)付買(mai)家使用。

2、驗收

購(gou)房者應根據購(gou)房合同(tong)(tong)約定的標準對(dui)房屋工程質量及配(pei)套設(she)施一(yi)一(yi)進行(xing)驗收，并(bing)做好記(ji)錄，同(tong)(tong)時，不(bu)要忽視對(dui)房屋產權是否清晰進行(xing)核(he)驗。

驗收(shou)時，開發商(shang)(shang)應主動(dong)向購(gou)房(fang)者出示(shi)建(jian)設工程質量檢(jian)驗合格單和商(shang)(shang)品(pin)房(fang)房(fang)地產(chan)權證。開發商(shang)(shang)不出示(shi)的，購(gou)房(fang)者可以(yi)拒(ju)絕驗收(shou)，由開發商(shang)(shang)承(cheng)擔責(ze)任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(ju)《商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用說(shuo)明書(shu)(shu)制度的(de)規定(ding)(ding)》等相關法規，商(shang)品房交付使用時，應(ying)當提供住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用說(shuo)明書(shu)(shu)。該法規規定(ding)(ding)，《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》是開發(fa)(fa)商(shang)對(dui)銷售(shou)(shou)的(de)商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承擔(dan)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)責任的(de)法律文件，可(ke)以(yi)作(zuo)為(wei)商(shang)品房預、出售(shou)(shou)合同的(de)補充(chong)約定(ding)(ding)，與合同具有(you)同等效力。開發(fa)(fa)商(shang)應(ying)當按(an)《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》的(de)約定(ding)(ding)，承擔(dan)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)責任。開發(fa)(fa)商(shang)不提供的(de)，購(gou)房者可(ke)以(yi)拒簽房屋交接書(shu)(shu)。商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)(shou)出后(hou)，委托(tuo)物業管理公(gong)司等單位(wei)維修(xiu)的(de)，應(ying)在《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》中明示所委托(tuo)的(de)單位(wei)；而《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使用說(shuo)明書(shu)(shu)》應(ying)當對(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)結構、性(xing)(xing)能(neng)和各部位(wei)(部件)的(de)類型、性(xing)(xing)能(neng)、標準(zhun)等作(zuo)出說(shuo)明，并提出使用注意(yi)事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)者(zhe)對房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其(qi)產權進行檢(jian)驗，認為符(fu)合(he)合(he)同約定條件的，應與開(kai)發(fa)商簽訂房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)接書；對不符(fu)合(he)合(he)同約定的，應做好記(ji)錄，要求開(kai)發(fa)商簽字，直至(zhi)開(kai)發(fa)商的房(fang)(fang)屋(wu)(wu)完(wan)全(quan)符(fu)合(he)交(jiao)房(fang)(fang)標(biao)準(zhun)，再簽署房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)接書。

業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房之(zhi)前，如果開發商(shang)要求交費(fei)或者(zhe)是(shi)簽(qian)署文(wen)件，那業(ye)主一定不要答應，否則(ze)在(zai)驗房時業(ye)主發現的(de)質量問(wen)題，就只能自己付錢解(jie)決了(le)。

2、如果開(kai)發(fa)商(shang)提出代辦產(chan)權證，業(ye)主(zhu)是可以拒(ju)絕的(de)，因為產(chan)權證業(ye)主(zhu)完(wan)全可以自己辦，如果交給開(kai)發(fa)商(shang)，那業(ye)主(zhu)還要(yao)給開(kai)發(fa)商(shang)交代辦費。

3、必須(xu)先驗房后收住宅鑰匙

購房(fang)者在沒(mei)有驗收(shou)房(fang)屋之前，不能簽(qian)署《住(zhu)宅(zhai)鑰匙收(shou)到(dao)書》，領取住(zhu)宅(zhai)鑰匙，辦理入住(zhu)手續。因(yin)為根據《關于審(shen)理商品房(fang)買賣合同(tong)糾紛案件適(shi)用(yong)法律若(ruo)干問題(ti)的(de)解釋》(下稱商品房(fang)買賣司法解釋)的(de)規定，“交(jiao)(jiao)鑰匙”就算房(fang)屋交(jiao)(jiao)付使(shi)用(yong)。因(yin)此(ci)領取住(zhu)宅(zhai)鑰匙以(yi)后驗房(fang)發現問題(ti)，開發商只承擔(dan)房(fang)屋質量包修責任(ren)，而沒(mei)有逾(yu)期交(jiao)(jiao)房(fang)的(de)壓力。

4、驗房中所發(fa)現的質(zhi)量問(wen)題(ti)一定要白紙黑字寫在紙面上，不能(neng)聽信開發(fa)商(shang)的口頭(tou)承(cheng)(cheng)諾，并且在房屋(wu)問(wen)題(ti)的后面，還要寫明開發(fa)商(shang)承(cheng)(cheng)諾的解(jie)決時間，這樣業主(zhu)才不會在開發(fa)商(shang)無限期(qi)拖延之后毫(hao)無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文(wen)件(jian)。律師說，在(zai)正常(chang)交房過程(cheng)中，業主應(ying)該查看以下文(wen)件(jian)：

第一：房產開(kai)發商必須已經取得《建(jian)筑工(gong)程(cheng)竣工(gong)備案(an)表(biao)》，這是國家強制要求的。

第二：常說(shuo)的"兩書"---"質量保證書"和"使用說(shuo)明書"，這是(shi)建設部《商品房銷售(shou)管理(li)辦法(fa)》中要求的，現在交房時開發商都應提供(gong)。

第三(san)：開發商(shang)已取得(de)(de)國家認可的專業測繪(hui)單位對面積的實(shi)測數據，看(kan)是否(fou)與購房合同中約定的有出(chu)入，以便盡早(zao)使(shi)問題獲得(de)(de)解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程中的一些不規范(fan)操作以及(ji)開發商在(zai)資金、工程進度(du)等方面的問題(ti)，導致退(tui)(tui)房事件時有發生，那(nei)么在(zai)什(shen)么情況下，購房者可以退(tui)(tui)掉已購房屋呢？

1、延遲交付房屋

這(zhe)種(zhong)情況(kuang)是目前買房(fang)人(ren)最可(ke)能(neng)遇到(dao)的一種(zhong)情況(kuang)。到(dao)了開發(fa)商與購房(fang)人(ren)在合同中約定(ding)的交房(fang)日后(hou)，卻遲遲得不(bu)到(dao)開發(fa)商的入(ru)住(zhu)通(tong)知。一般超過3個月(yue)開發(fa)商還不(bu)能(neng)交房(fang)，購房(fang)人(ren)就(jiu)可(ke)以要(yao)求開發(fa)商退房(fang)，并(bing)要(yao)求雙倍返還訂(ding)金或支付房(fang)款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前(qian)，開發(fa)(fa)商(shang)必須證件齊(qi)全才能蓋樓、賣(mai)房。如果開發(fa)(fa)商(shang)證件不全，就屬于(yu)違(wei)法操作，與買房人簽署的合同屬于(yu)無效合同。由(you)于(yu)是無效合同，購房人應當騰(teng)空房屋，開發(fa)(fa)商(shang)應當返還購房人交納的房款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購(gou)房(fang)人與開(kai)發(fa)商(shang)簽訂(ding)的合(he)同(tong)中，一般都(dou)約(yue)(yue)定開(kai)發(fa)商(shang)在變更(geng)(geng)設(she)計(ji)之(zhi)前，必(bi)須經過購(gou)房(fang)人同(tong)意。否則，開(kai)發(fa)商(shang)構成違約(yue)(yue)，購(gou)房(fang)人有權退房(fang)。發(fa)生(sheng)開(kai)發(fa)商(shang)未經購(gou)房(fang)人同(tong)意而(er)擅(shan)自變更(geng)(geng)房(fang)屋(wu)戶型、朝向、面積等有關設(she)計(ji)的情況，購(gou)房(fang)人可以依據(ju)合(he)同(tong)約(yue)(yue)定要求(qiu)開(kai)發(fa)商(shang)退房(fang)。

4、無法得到貸款。

在(zai)簽訂合同時，除(chu)一次(ci)性付款(kuan)(kuan)或分期付款(kuan)(kuan)外，都有(you)對(dui)商業(ye)貸(dai)款(kuan)(kuan)或公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)約定。如果是公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，需要開發(fa)商出具(ju)相關資料(liao)，交由公積(ji)(ji)金(jin)歸集部門(men)審核。如果開發(fa)商提供的(de)資料(liao)顯示出不具(ju)備公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)條件，購(gou)房人因此而(er)不能取得公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，購(gou)房人就可(ke)以(yi)要求退房。

5、拿不到產權證

由于(yu)開發(fa)商(shang)的原因，買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)在合同約定的期限內無法(fa)得到(dao)產(chan)權證(zheng)，如約定此條件可退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)，買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)就可以要求(qiu)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。另外(wai)，由于(yu)前幾年(nian)(nian)一些(xie)(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)運作不規(gui)范(fan)，一些(xie)(xie)開發(fa)商(shang)拖欠政(zheng)府土地出(chu)讓金等(deng)問題時有(you)發(fa)生(sheng)，導致購買這些(xie)(xie)樓盤的購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)入(ru)住多年(nian)(nian)后無法(fa)拿(na)到(dao)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋產(chan)權證(zheng)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)也可以要求(qiu)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實測面(mian)積與簽約時的暫測面(mian)積的誤差比(bi)絕對(dui)(dui)值(zhi)在(zai)3%以內(含3%)，購房人(ren)要(yao)求退(tui)(tui)房的，法(fa)院(yuan)將不予支持。而(er)如果面(mian)積誤差比(bi)絕對(dui)(dui)值(zhi)超出3%，購房人(ren)要(yao)求退(tui)(tui)房并要(yao)求退(tui)(tui)賠(pei)利息(xi)的，法(fa)院(yuan)會(hui)判決購房人(ren)勝(sheng)訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)屋(wu)質量不(bu)合格(ge)是房(fang)屋(wu)的(de)“硬傷(shang)”。出現這種情況，首先是開發商(shang)難以拿到(dao)《竣工備案表》，無法交(jiao)(jiao)房(fang)。或者是房(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)付(fu)使用(yong)后，房(fang)屋(wu)主體(ti)結構(gou)質量經核驗確屬(shu)不(bu)合格(ge)。據悉，到(dao)目前為止，北京(樓盤)法院還沒有(you)由于(yu)房(fang)屋(wu)質量不(bu)合格(ge)而判決退房(fang)的(de)案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根(gen)據最高人(ren)民法(fa)院(yuan)剛(gang)剛(gang)發(fa)布的(de)商(shang)品房(fang)(fang)買賣合(he)同糾紛(fen)司法(fa)解釋(shi)，因房(fang)(fang)屋質量(liang)問(wen)題(ti)嚴重影響正(zheng)常居住使用(yong)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)要(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)(fang)并要(yao)求(qiu)開發(fa)商(shang)賠償損失的(de)，法(fa)院(yuan)也會支持。一般認定(ding)房(fang)(fang)屋質量(liang)問(wen)題(ti)嚴重影響正(zheng)常居住使用(yong)，主要(yao)是(shi)房(fang)(fang)屋入住后(hou)由于(yu)前(qian)期施工(gong)原因導(dao)致房(fang)(fang)內(nei)空氣質量(liang)差影響室內(nei)居住人(ren)的(de)健康、房(fang)(fang)內(nei)噪聲影響居住等。

9、開發商把房子抵押

如果開發商在出售房(fang)屋(wu)之前就(jiu)把所售房(fang)屋(wu)抵(di)押，或(huo)賣(mai)給(gei)購房(fang)人(ren)后，又把房(fang)子抵(di)押給(gei)他人(ren)，購房(fang)人(ren)查明后，就(jiu)可以要求(qiu)退(tui)房(fang)。