新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地產權證后，應以書面形(xing)式通知(zhi)購房(fang)者在約定時間(jian)內對房(fang)屋進行驗(yan)收交(jiao)接。開(kai)發商約定的收樓時限一般在收樓通知(zhi)書寄出30天內，按(an)有關規定，如(ru)購房(fang)者在約定時間(jian)內沒有到指定地點辦(ban)理相關手續，則一般被視為(wei)開(kai)發商已實際(ji)將該(gai)房(fang)交(jiao)付買家(jia)使用(yong)。

2、驗收

購房者應根據購房合同(tong)約定的標準(zhun)對(dui)(dui)房屋(wu)工程質量及配套設施一(yi)一(yi)進(jin)行驗收，并做(zuo)好記(ji)錄(lu)，同(tong)時(shi)，不要忽視對(dui)(dui)房屋(wu)產(chan)權是否清晰進(jin)行核驗。

驗收時，開發商(shang)(shang)應主動(dong)向購(gou)房(fang)(fang)者出(chu)示建設工程質(zhi)量檢驗合(he)格單(dan)和商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)房(fang)(fang)地(di)產權證。開發商(shang)(shang)不出(chu)示的，購(gou)房(fang)(fang)者可以(yi)拒絕驗收，由開發商(shang)(shang)承擔責任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證書(shu)(shu)(shu)和(he)(he)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)(yong)說明書(shu)(shu)(shu)制度(du)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)》等(deng)相關法規(gui)，商(shang)品房交付使(shi)用(yong)(yong)時，應(ying)(ying)當提供住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證書(shu)(shu)(shu)和(he)(he)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)(yong)說明書(shu)(shu)(shu)。該(gai)法規(gui)規(gui)定(ding)，《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證書(shu)(shu)(shu)》是開(kai)發商(shang)對銷售的(de)(de)(de)商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承擔(dan)質(zhi)量(liang)責任(ren)的(de)(de)(de)法律文件，可(ke)以作(zuo)為商(shang)品房預、出(chu)售合同的(de)(de)(de)補(bu)充約定(ding)，與合同具有同等(deng)效力。開(kai)發商(shang)應(ying)(ying)當按《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證書(shu)(shu)(shu)》的(de)(de)(de)約定(ding)，承擔(dan)保修責任(ren)。開(kai)發商(shang)不提供的(de)(de)(de)，購房者可(ke)以拒簽房屋交接(jie)書(shu)(shu)(shu)。商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售出(chu)后(hou)，委托物(wu)業(ye)管理公司等(deng)單位(wei)維修的(de)(de)(de)，應(ying)(ying)在《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保證書(shu)(shu)(shu)》中明示所委托的(de)(de)(de)單位(wei)；而《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)(yong)說明書(shu)(shu)(shu)》應(ying)(ying)當對住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)結構、性能和(he)(he)各部位(wei)(部件)的(de)(de)(de)類型、性能、標(biao)準等(deng)作(zuo)出(chu)說明，并提出(chu)使(shi)用(yong)(yong)注意(yi)事(shi)項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)屋及其產權進行檢驗(yan)，認為符(fu)合(he)合(he)同約定條件的(de)，應與開發(fa)商簽(qian)訂房(fang)(fang)屋交接書(shu)；對不符(fu)合(he)合(he)同約定的(de)，應做好記(ji)錄，要(yao)求(qiu)開發(fa)商簽(qian)字，直至(zhi)開發(fa)商的(de)房(fang)(fang)屋完全符(fu)合(he)交房(fang)(fang)標(biao)準，再簽(qian)署房(fang)(fang)屋交接書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之前，如(ru)果開發商要求交費(fei)或者是(shi)簽署(shu)文件，那業(ye)主一定不要答應，否則在驗(yan)房時(shi)業(ye)主發現的質(zhi)量問題，就只能自己付(fu)錢(qian)解決了。

2、如(ru)果(guo)開發(fa)(fa)商(shang)提(ti)出代辦(ban)產權(quan)證，業主(zhu)是可(ke)以拒絕的，因為產權(quan)證業主(zhu)完(wan)全可(ke)以自己辦(ban)，如(ru)果(guo)交給開發(fa)(fa)商(shang)，那業主(zhu)還要給開發(fa)(fa)商(shang)交代辦(ban)費。

3、必須(xu)先(xian)驗房后收住宅鑰匙

購(gou)房者在沒有驗(yan)收房屋(wu)(wu)之前，不能簽署(shu)《住(zhu)宅(zhai)(zhai)鑰(yao)匙收到書(shu)》，領(ling)取(qu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)鑰(yao)匙，辦理(li)入住(zhu)手續。因為根據(ju)《關于審理(li)商品房買(mai)賣(mai)合同(tong)糾紛(fen)案件適用法律若干問(wen)題的(de)解釋(shi)》(下稱商品房買(mai)賣(mai)司法解釋(shi))的(de)規定，“交鑰(yao)匙”就算房屋(wu)(wu)交付(fu)使用。因此領(ling)取(qu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)鑰(yao)匙以(yi)后(hou)驗(yan)房發現問(wen)題，開發商只承(cheng)擔房屋(wu)(wu)質量包修責任(ren)，而沒有逾期交房的(de)壓力。

4、驗房中所發現的(de)(de)(de)質量問題(ti)一定要白紙黑字寫在紙面上(shang)，不(bu)能聽(ting)信開發商(shang)的(de)(de)(de)口頭承諾(nuo)(nuo)，并且(qie)在房屋問題(ti)的(de)(de)(de)后面，還要寫明開發商(shang)承諾(nuo)(nuo)的(de)(de)(de)解決時間，這樣業主才不(bu)會在開發商(shang)無限期拖延之后毫無辦法。

5、收(shou)房(fang)時必須仔細查看的文件(jian)。律師說(shuo)，在正常交房(fang)過程中，業主應(ying)該查看以下文件(jian)：

第一：房產開發商必須已(yi)經取(qu)得《建筑工程竣工備案表》，這是國家(jia)強制要求的。

第二：常說的"兩書"---"質量保證(zheng)書"和"使(shi)用說明書"，這是建(jian)設部《商品房(fang)銷售管理辦法》中要求(qiu)的，現在交房(fang)時開發商都應提供。

第三：開發商已取得國家認可的專業測(ce)繪單(dan)位對面積(ji)的實測(ce)數據，看是(shi)否(fou)與購(gou)房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由(you)于買賣過程中的一些不規(gui)范操作以(yi)及(ji)開發商在(zai)資金、工程進度等(deng)方面的問題，導致退(tui)房(fang)(fang)事件時有發生，那么在(zai)什么情況下，購房(fang)(fang)者可以(yi)退(tui)掉已購房(fang)(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這種情(qing)況是(shi)目前買房人最(zui)可能遇到(dao)(dao)(dao)的(de)一種情(qing)況。到(dao)(dao)(dao)了開發商(shang)與購(gou)(gou)房人在合(he)同中約定(ding)的(de)交房日后，卻遲(chi)遲(chi)得不到(dao)(dao)(dao)開發商(shang)的(de)入(ru)住通(tong)知。一般超過3個月開發商(shang)還不能交房，購(gou)(gou)房人就可以(yi)要求開發商(shang)退房，并要求雙(shuang)倍返還訂金或支付房款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發商(shang)必須證件齊全(quan)才能蓋樓、賣(mai)房(fang)。如果開發商(shang)證件不(bu)全(quan)，就屬于違(wei)法操作，與買房(fang)人(ren)簽署(shu)的合同屬于無效(xiao)合同。由于是無效(xiao)合同，購房(fang)人(ren)應當(dang)騰(teng)空房(fang)屋，開發商(shang)應當(dang)返還(huan)購房(fang)人(ren)交納(na)的房(fang)款(kuan)。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)與開發商簽訂的合同中(zhong)，一般都約(yue)定(ding)開發商在變更設計之(zhi)前(qian)，必須經(jing)(jing)過購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)同意。否(fou)則，開發商構成違(wei)約(yue)，購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)有(you)權退房(fang)(fang)。發生(sheng)開發商未經(jing)(jing)購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)同意而擅自變更房(fang)(fang)屋(wu)戶型、朝向、面積等有(you)關(guan)設計的情況，購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)可以依據合同約(yue)定(ding)要求開發商退房(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合(he)同時，除一次(ci)性付(fu)款(kuan)(kuan)或分(fen)期付(fu)款(kuan)(kuan)外(wai)，都有對商業貸(dai)款(kuan)(kuan)或公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)約(yue)定。如果是公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)，需要開(kai)發商出(chu)具相關資(zi)料(liao)，交由公(gong)積(ji)(ji)金歸(gui)集部門審核。如果開(kai)發商提供的(de)資(zi)料(liao)顯示出(chu)不具備(bei)公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)條件，購(gou)房(fang)(fang)人因此(ci)而不能取得公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)，購(gou)房(fang)(fang)人就(jiu)可以要求退房(fang)(fang)。

5、拿不到產權證

由于(yu)開(kai)發商的(de)原因，買(mai)(mai)房人在(zai)合(he)同約定的(de)期限內(nei)無法得(de)到產權證(zheng)，如約定此條件可退(tui)房，買(mai)(mai)房人就(jiu)可以(yi)要(yao)求退(tui)房。另外(wai)，由于(yu)前幾年一(yi)些房地產運作不(bu)規(gui)范，一(yi)些開(kai)發商拖欠政府土地出(chu)讓(rang)金等問題時(shi)有(you)發生，導致購(gou)(gou)買(mai)(mai)這些樓盤的(de)購(gou)(gou)房人入住(zhu)多年后(hou)無法拿到房屋(wu)產權證(zheng)，購(gou)(gou)房人也(ye)可以(yi)要(yao)求退(tui)房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)屋的實測面(mian)積與簽約時的暫測面(mian)積的誤差(cha)比絕(jue)(jue)對值在3%以(yi)內(含3%)，購房(fang)人要(yao)求退房(fang)的，法院(yuan)將不(bu)予(yu)支(zhi)持。而如(ru)果面(mian)積誤差(cha)比絕(jue)(jue)對值超出3%，購房(fang)人要(yao)求退房(fang)并要(yao)求退賠利息的，法院(yuan)會判(pan)決購房(fang)人勝(sheng)訴。

7、房屋質量不合格

房屋(wu)質(zhi)量不(bu)合格(ge)(ge)是房屋(wu)的(de)“硬傷”。出(chu)現這種情況，首(shou)先是開發商難以拿到(dao)《竣工(gong)備案表》，無法(fa)交(jiao)房。或者是房屋(wu)交(jiao)付使(shi)用(yong)后(hou)，房屋(wu)主(zhu)體結構(gou)質(zhi)量經核驗確屬不(bu)合格(ge)(ge)。據悉，到(dao)目前為止，北京(樓盤)法(fa)院(yuan)還沒有由于(yu)房屋(wu)質(zhi)量不(bu)合格(ge)(ge)而(er)判決退(tui)房的(de)案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據(ju)最高人民法院剛剛發布的商(shang)品房(fang)買賣(mai)合(he)同糾(jiu)紛(fen)司法解(jie)釋，因房(fang)屋質(zhi)量(liang)問(wen)題嚴(yan)重(zhong)影(ying)響(xiang)正常居住(zhu)(zhu)使用，購(gou)房(fang)人要求(qiu)退房(fang)并要求(qiu)開發商(shang)賠償損失(shi)的，法院也會支持。一般認(ren)定(ding)房(fang)屋質(zhi)量(liang)問(wen)題嚴(yan)重(zhong)影(ying)響(xiang)正常居住(zhu)(zhu)使用，主要是房(fang)屋入住(zhu)(zhu)后由(you)于前期(qi)施(shi)工原(yuan)因導致房(fang)內(nei)空氣(qi)質(zhi)量(liang)差影(ying)響(xiang)室內(nei)居住(zhu)(zhu)人的健(jian)康、房(fang)內(nei)噪聲影(ying)響(xiang)居住(zhu)(zhu)等(deng)。

9、開發商把房子抵押

如果(guo)開發商在出售(shou)(shou)房(fang)屋(wu)之前(qian)就把所(suo)售(shou)(shou)房(fang)屋(wu)抵押，或賣給購(gou)房(fang)人(ren)后，又把房(fang)子(zi)抵押給他人(ren)，購(gou)房(fang)人(ren)查明后，就可以(yi)要求退房(fang)。