新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面(mian)形式(shi)通知購房者在約定(ding)時(shi)間內對房屋(wu)進行驗收(shou)交接。開(kai)發(fa)商約定(ding)的收(shou)樓(lou)時(shi)限一般在收(shou)樓(lou)通知書寄出30天內，按有(you)關規定(ding)，如購房者在約定(ding)時(shi)間內沒有(you)到指(zhi)定(ding)地點(dian)辦理(li)相關手續，則一般被視為開(kai)發(fa)商已實際將該房交付買(mai)家使用。

2、驗收

購(gou)房(fang)者應根據購(gou)房(fang)合同(tong)約定的標準對房(fang)屋工程(cheng)質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同(tong)時(shi)，不要忽(hu)視對房(fang)屋產權(quan)是否(fou)清晰進行核驗。

驗(yan)收(shou)時，開(kai)發(fa)商應主動向購(gou)房(fang)者(zhe)出示建設工程質量檢驗(yan)合格單和商品(pin)房(fang)房(fang)地產權證。開(kai)發(fa)商不出示的，購(gou)房(fang)者(zhe)可(ke)以拒(ju)絕(jue)驗(yan)收(shou)，由開(kai)發(fa)商承擔(dan)責(ze)任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)實行(xing)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)(yong)說(shuo)明(ming)書(shu)(shu)制(zhi)度(du)的(de)(de)規定(ding)》等相關法(fa)規，商(shang)品(pin)房(fang)交付使用(yong)(yong)時，應(ying)(ying)(ying)當(dang)提(ti)供住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)書(shu)(shu)和住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)(yong)說(shuo)明(ming)書(shu)(shu)。該法(fa)規規定(ding)，《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)書(shu)(shu)》是開(kai)發(fa)商(shang)對銷售(shou)的(de)(de)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)承擔(dan)質(zhi)量(liang)責任的(de)(de)法(fa)律文件，可以作為商(shang)品(pin)房(fang)預、出售(shou)合(he)同(tong)的(de)(de)補充約定(ding)，與合(he)同(tong)具有同(tong)等效力。開(kai)發(fa)商(shang)應(ying)(ying)(ying)當(dang)按《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)書(shu)(shu)》的(de)(de)約定(ding)，承擔(dan)保(bao)(bao)(bao)修責任。開(kai)發(fa)商(shang)不提(ti)供的(de)(de)，購(gou)房(fang)者(zhe)可以拒簽房(fang)屋交接書(shu)(shu)。商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出后(hou)，委托(tuo)物業(ye)管理公司等單位維修的(de)(de)，應(ying)(ying)(ying)在《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)書(shu)(shu)》中明(ming)示所委托(tuo)的(de)(de)單位；而《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使用(yong)(yong)說(shuo)明(ming)書(shu)(shu)》應(ying)(ying)(ying)當(dang)對住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)結構、性(xing)能和各部位(部件)的(de)(de)類型(xing)、性(xing)能、標準(zhun)等作出說(shuo)明(ming)，并提(ti)出使用(yong)(yong)注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)(fang)者對(dui)房(fang)(fang)(fang)屋及其產權進(jin)行檢驗，認為符合(he)合(he)同約定條件的，應與開發(fa)(fa)商(shang)簽訂(ding)房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)接(jie)書(shu)；對(dui)不符合(he)合(he)同約定的，應做好記錄，要求開發(fa)(fa)商(shang)簽字，直至開發(fa)(fa)商(shang)的房(fang)(fang)(fang)屋完全符合(he)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)標準，再(zai)簽署房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)接(jie)書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在驗房之(zhi)前，如(ru)果開(kai)發商要(yao)求交費或者是簽(qian)署文件，那業主(zhu)一定(ding)不要(yao)答應，否(fou)則(ze)在驗房時業主(zhu)發現的質量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發商提出(chu)代辦(ban)產(chan)權(quan)證(zheng)，業主(zhu)是可以拒絕的(de)，因為產(chan)權(quan)證(zheng)業主(zhu)完全可以自己(ji)辦(ban)，如果交給(gei)開發商，那業主(zhu)還要給(gei)開發商交代辦(ban)費。

3、必(bi)須先驗房后收(shou)住宅鑰匙

購房(fang)者在(zai)沒有驗(yan)收(shou)房(fang)屋(wu)之前，不(bu)能簽署《住宅(zhai)鑰(yao)匙收(shou)到(dao)書(shu)》，領取住宅(zhai)鑰(yao)匙，辦理入住手續(xu)。因(yin)為根據《關于審理商(shang)品(pin)房(fang)買賣合同(tong)糾紛案件適用(yong)(yong)法律若干問題(ti)(ti)的(de)解釋(shi)》(下(xia)稱商(shang)品(pin)房(fang)買賣司(si)法解釋(shi))的(de)規定，“交鑰(yao)匙”就算房(fang)屋(wu)交付使用(yong)(yong)。因(yin)此領取住宅(zhai)鑰(yao)匙以后驗(yan)房(fang)發(fa)現問題(ti)(ti)，開發(fa)商(shang)只承擔房(fang)屋(wu)質量(liang)包修責任，而沒有逾期交房(fang)的(de)壓力。

4、驗(yan)房中所發(fa)(fa)(fa)現的(de)質量問題(ti)一定要白紙黑字(zi)寫在紙面(mian)上(shang)，不能聽信(xin)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)口(kou)頭承(cheng)(cheng)諾，并(bing)且在房屋問題(ti)的(de)后(hou)面(mian)，還(huan)要寫明開發(fa)(fa)(fa)商(shang)承(cheng)(cheng)諾的(de)解決時間，這樣業主才不會在開發(fa)(fa)(fa)商(shang)無限期拖延之后(hou)毫無辦法(fa)。

5、收房(fang)時必須(xu)仔(zi)細查看(kan)的文(wen)件。律師(shi)說，在正常(chang)交房(fang)過程中，業(ye)主應該(gai)查看(kan)以下文(wen)件：

第一：房產開發商必須已(yi)經取得《建筑工程竣工備(bei)案(an)表(biao)》，這是(shi)國家強制(zhi)要求(qiu)的。

第(di)二：常說(shuo)的"兩書"---"質量保證書"和(he)"使用說(shuo)明書"，這是建設部(bu)《商(shang)品房(fang)銷售管理(li)辦法》中(zhong)要求的，現在(zai)交房(fang)時(shi)開發商(shang)都應提供。

第(di)三：開發商已取(qu)得國家認可的(de)專業(ye)測(ce)繪(hui)單位對面(mian)積的(de)實測(ce)數據(ju)，看是否與購房合同中約定的(de)有出(chu)入，以(yi)便盡早使問題獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程中的(de)一些不規范操作以(yi)及開發商(shang)在(zai)資金、工程進度等方面(mian)的(de)問題(ti)，導致(zhi)退房(fang)事(shi)件(jian)時有發生，那么在(zai)什么情況下(xia)，購房(fang)者可以(yi)退掉已(yi)購房(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這種(zhong)情況是(shi)目前買房(fang)人最可(ke)(ke)能遇到的(de)(de)一(yi)種(zhong)情況。到了開(kai)發(fa)商(shang)與購(gou)(gou)房(fang)人在(zai)合同中約定的(de)(de)交房(fang)日后(hou)，卻遲遲得不(bu)到開(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)入住通(tong)知。一(yi)般超過(guo)3個(ge)月開(kai)發(fa)商(shang)還不(bu)能交房(fang)，購(gou)(gou)房(fang)人就(jiu)可(ke)(ke)以要求(qiu)開(kai)發(fa)商(shang)退房(fang)，并要求(qiu)雙倍(bei)返還訂金(jin)或支付(fu)房(fang)款(kuan)利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前(qian)，開(kai)(kai)發商必(bi)須(xu)證件齊全(quan)才(cai)能(neng)蓋樓、賣房。如果開(kai)(kai)發商證件不全(quan)，就屬于違法操作，與買房人(ren)簽(qian)署的(de)合(he)同屬于無效合(he)同。由(you)于是無效合(he)同，購房人(ren)應當騰空房屋，開(kai)(kai)發商應當返還購房人(ren)交納的(de)房款(kuan)。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房人與(yu)開(kai)發(fa)(fa)商簽訂的(de)合同(tong)中，一般都約定(ding)開(kai)發(fa)(fa)商在變更設(she)計之前，必(bi)須經過購房人同(tong)意。否則，開(kai)發(fa)(fa)商構成違約，購房人有權(quan)退房。發(fa)(fa)生開(kai)發(fa)(fa)商未經購房人同(tong)意而擅(shan)自變更房屋戶型、朝(chao)向、面(mian)積(ji)等有關(guan)設(she)計的(de)情況，購房人可以依據合同(tong)約定(ding)要求開(kai)發(fa)(fa)商退房。

4、無法得到貸款。

在簽訂(ding)合同(tong)時(shi)，除一次性(xing)付(fu)款或(huo)分期付(fu)款外，都(dou)有對商業貸(dai)(dai)(dai)款或(huo)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款的約定。如(ru)果(guo)(guo)是公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款，需(xu)要開發商出(chu)具相關(guan)資料，交(jiao)由公(gong)積(ji)(ji)金(jin)歸集部(bu)門審(shen)核。如(ru)果(guo)(guo)開發商提(ti)供的資料顯示出(chu)不(bu)具備公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款條件(jian)，購房人因此而不(bu)能取得公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款，購房人就可以要求退房。

5、拿不到產權證

由于開發(fa)商的原因，買房(fang)人在合同約定的期(qi)限內無法(fa)得(de)到(dao)產權證(zheng)，如約定此條件(jian)可退(tui)房(fang)，買房(fang)人就可以(yi)要求(qiu)退(tui)房(fang)。另外，由于前(qian)幾年一些(xie)房(fang)地產運(yun)作不(bu)規范(fan)，一些(xie)開發(fa)商拖(tuo)欠(qian)政(zheng)府土地出讓金(jin)等問題(ti)時有(you)發(fa)生(sheng)，導(dao)致購(gou)(gou)買這些(xie)樓盤(pan)的購(gou)(gou)房(fang)人入(ru)住多年后無法(fa)拿(na)到(dao)房(fang)屋(wu)產權證(zheng)，購(gou)(gou)房(fang)人也可以(yi)要求(qiu)退(tui)房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)實測(ce)(ce)面積(ji)與簽約時的(de)(de)暫測(ce)(ce)面積(ji)的(de)(de)誤差比絕對(dui)值(zhi)在3%以內(含3%)，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)要求退房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，法院(yuan)將不予(yu)支持。而如果(guo)面積(ji)誤差比絕對(dui)值(zhi)超出3%，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)要求退房(fang)(fang)(fang)并要求退賠利息(xi)的(de)(de)，法院(yuan)會判決購房(fang)(fang)(fang)人(ren)勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量(liang)(liang)不(bu)(bu)合格(ge)是(shi)房(fang)(fang)屋(wu)的“硬傷(shang)”。出現這種(zhong)情況，首先是(shi)開發商難以拿(na)到(dao)(dao)《竣工備案(an)(an)表》，無法交房(fang)(fang)。或(huo)者是(shi)房(fang)(fang)屋(wu)交付使(shi)用后，房(fang)(fang)屋(wu)主體結構質(zhi)量(liang)(liang)經核驗確屬不(bu)(bu)合格(ge)。據悉，到(dao)(dao)目前(qian)為止，北京(樓盤)法院還沒有由于房(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量(liang)(liang)不(bu)(bu)合格(ge)而判決(jue)退(tui)房(fang)(fang)的案(an)(an)例(li)。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據(ju)最高人(ren)民法院剛剛發(fa)布的(de)商品房(fang)(fang)買賣合同糾紛司法解釋，因房(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)問題(ti)嚴重(zhong)影響(xiang)(xiang)正(zheng)常居住使(shi)用，購房(fang)(fang)人(ren)要(yao)求退房(fang)(fang)并要(yao)求開發(fa)商賠償損失的(de)，法院也會支持(chi)。一(yi)般認定房(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)問題(ti)嚴重(zhong)影響(xiang)(xiang)正(zheng)常居住使(shi)用，主要(yao)是房(fang)(fang)屋入住后由于前期(qi)施工原(yuan)因導致房(fang)(fang)內空氣質(zhi)量(liang)差影響(xiang)(xiang)室內居住人(ren)的(de)健(jian)康、房(fang)(fang)內噪聲(sheng)影響(xiang)(xiang)居住等。

9、開發商把房子抵押

如果(guo)開發商在出售(shou)房(fang)屋之(zhi)前就把所售(shou)房(fang)屋抵(di)押，或賣給購房(fang)人(ren)(ren)后，又把房(fang)子抵(di)押給他(ta)人(ren)(ren)，購房(fang)人(ren)(ren)查明(ming)后，就可以要求退房(fang)。