一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那(nei)么 工業地產的開發模式(shi)有哪些(xie)呢？

1、工業園區開發模式

在(zai)政(zheng)府主導的(de)(de)前提下進行，通過(guo)創造相關(guan)產業(ye)支持政(zheng)策、稅(shui)收(shou)優(you)惠(hui)等(deng)條(tiao)件營造園(yuan)(yuan)區(qu)與其他工(gong)(gong)業(ye)地產項目(mu)所具備的(de)(de)獨特優(you)勢，然后(hou)通過(guo)招商引資、土地出讓等(deng)方(fang)式引進符(fu)合相關(guan)條(tiao)件的(de)(de)工(gong)(gong)業(ye)發展項目(mu)。工(gong)(gong)業(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)開發模式是目(mu)前中國(guo)各級(ji)地方(fang)政(zheng)府最常使用的(de)(de)工(gong)(gong)業(ye)地產開發模式，也(ye)是我國(guo)目(mu)前工(gong)(gong)業(ye)地產市場(chang)的(de)(de)主要載體。

但是其(qi)也存在一(yi)定的(de)缺(que)陷，比如不(bu)熟悉工(gong)業地產(chan)的(de)運作(zuo)方(fang)法，項目前期缺(que)乏科學合理(li)的(de)定位與(yu)(yu)策劃(hua)等(deng)不(bu)足導(dao)致其(qi)在工(gong)業園的(de)整(zheng)體運作(zuo)中不(bu)夠專業化，致使大部分工(gong)業園區閑(xian)置與(yu)(yu)擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模式是主(zhu)體企(qi)業(ye)(ye)(ye)進(jin)行的(de)(de)工業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)開發某個(ge)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領(ling)域具有強大(da)(da)的(de)(de)綜(zong)合實(shi)力(li)(li)的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)，營建一(yi)個(ge)相對獨立的(de)(de)工業(ye)(ye)(ye)園區(qu)；在自身企(qi)業(ye)(ye)(ye)入(ru)駐且占主(zhu)導的(de)(de)前提下(xia)，借助企(qi)業(ye)(ye)(ye)在產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)中的(de)(de)強大(da)(da)的(de)(de)凝(ning)聚力(li)(li)與號(hao)召力(li)(li)，通(tong)過土地出(chu)讓、項(xiang)目租售等方式引進(jin)其他同類企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)聚集，實(shi)現整個(ge)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈(lian)的(de)(de)打(da)造及完善主(zhu)體企(qi)業(ye)(ye)(ye)引導模式。

3、工業地產商模式

房地(di)(di)產(chan)投資開(kai)發(fa)企業(ye)在(zai)工(gong)業(ye)園區(qu)內(nei)或(huo)其他地(di)(di)方獲取工(gong)業(ye)土地(di)(di)項目(mu)，在(zai)進行項目(mu)的道路、綠化等(deng)基(ji)礎設(she)施(shi)建設(she)乃至廠房、倉(cang)庫、研發(fa)等(deng)房產(chan)項目(mu)的營建，然后以租賃、轉(zhuan)讓(rang)或(huo)合資、合作經(jing)營的方式進行項目(mu)相關(guan)設(she)施(shi)的經(jing)營、管理。

4、綜合運作模式

綜(zong)合運(yun)作模式(shi)是指(zhi)對(dui)上述的工業園區開發模式(shi)、主體企業引導模式(shi)和工業地(di)產商模式(shi)進行混(hun)合運(yun)用的工業地(di)產開發模式(shi)。

就我國目前來(lai)說，工(gong)(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)模(mo)(mo)式(shi)主要以(yi)(yi)工(gong)(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區開(kai)發(fa)(fa)和工(gong)(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產商模(mo)(mo)式(shi)為(wei)主，特別是工(gong)(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)模(mo)(mo)式(shi)，在(zai)我國工(gong)(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)及工(gong)(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展過程中起到了(le)積(ji)極的(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用(yong)。針對園(yuan)區開(kai)發(fa)(fa)類企業(ye)(ye)(ye)，其管(guan)(guan)理體(ti)制主要有：一是以(yi)(yi)政(zheng)府(fu)為(wei)損益主體(ti)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)理模(mo)(mo)式(shi)。政(zheng)府(fu)作(zuo)(zuo)為(wei)土(tu)地(di)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)主體(ti)，并承擔(dan)最(zui)終(zhong)的(de)(de)(de)損益；二是以(yi)(yi)開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)為(wei)損益主體(ti)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)理模(mo)(mo)式(shi)。政(zheng)府(fu)委托或者授權(quan)開(kai)發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)從事開(kai)發(fa)(fa)區內的(de)(de)(de)土(tu)地(di)開(kai)發(fa)(fa)和市政(zheng)道路(lu)建設業(ye)(ye)(ye)務，開(kai)發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)作(zuo)(zuo)為(wei)土(tu)地(di)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)主體(ti)，并由開(kai)發(fa)(fa)公(gong)司(si)(si)承擔(dan)最(zui)終(zhong)的(de)(de)(de)損益。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規劃是工(gong)業地產開(kai)發的(de)(de)重要階段，涉(she)及項目定(ding)位(wei)、市(shi)(shi)場(chang)分析(xi)和(he)(he)(he)規劃設計(ji)等內容。在項目定(ding)位(wei)中，需考(kao)慮工(gong)業用地的(de)(de)位(wei)置、需求量和(he)(he)(he)市(shi)(shi)場(chang)空間等因素，從而確(que)定(ding)項目的(de)(de)總(zong)體(ti)(ti)方向。市(shi)(shi)場(chang)分析(xi)則通過調研和(he)(he)(he)分析(xi)市(shi)(shi)場(chang)需求、供給(gei)以及潛在競爭對手(shou)等情(qing)況，以便(bian)制定(ding)相應的(de)(de)開(kai)發策略。規劃設計(ji)是基(ji)于市(shi)(shi)場(chang)需求和(he)(he)(he)政府要求，在總(zong)體(ti)(ti)規劃、詳細規劃和(he)(he)(he)建筑設計(ji)等層面(mian)上進行，旨在確(que)保項目的(de)(de)可行性和(he)(he)(he)可持續發展(zhan)。

2、土地購置階段

土地(di)(di)購置是工業地(di)(di)產開(kai)發的(de)(de)核心環(huan)節，其目(mu)標是通(tong)過購買(mai)或(huo)租賃土地(di)(di)以滿(man)足項(xiang)(xiang)目(mu)需(xu)求。首先(xian)，需(xu)進(jin)行土地(di)(di)調(diao)查(cha)和評估，以了解(jie)土地(di)(di)的(de)(de)使(shi)用性質、法律規(gui)定和市場價格(ge)等情況。然后，在(zai)與土地(di)(di)所有者或(huo)相(xiang)關政府部門進(jin)行談判(pan)后，選(xuan)擇(ze)適合(he)項(xiang)(xiang)目(mu)需(xu)求的(de)(de)土地(di)(di)，并(bing)簽訂相(xiang)應(ying)的(de)(de)土地(di)(di)轉讓或(huo)租賃合(he)同。最后，進(jin)行土地(di)(di)登記和過戶手續，確保土地(di)(di)的(de)(de)合(he)法性和項(xiang)(xiang)目(mu)能夠(gou)正常運(yun)行。

3、前期準備階段

前(qian)期(qi)準備(bei)是工業(ye)地產開發(fa)的關(guan)鍵階段，包括項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)籌備(bei)、融(rong)(rong)資(zi)(zi)和(he)審批等工作。項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)籌備(bei)涉及人員配置、技術研發(fa)和(he)市場(chang)營(ying)銷(xiao)等方面，以確保(bao)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)能夠順利(li)進行。融(rong)(rong)資(zi)(zi)是為了籌集項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)所需的資(zi)(zi)金，可通過(guo)自籌資(zi)(zi)金、銀(yin)行貸(dai)款、股權融(rong)(rong)資(zi)(zi)和(he)政府補貼等方式(shi)進行。審批是指向相關(guan)政府部門提交申請，獲得項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)許可證(zheng)和(he)建設用地規劃許可證(zheng)等必要文件，以保(bao)證(zheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的合法性和(he)規范性。

4、項目建設階段

在項(xiang)(xiang)目建(jian)設(she)(she)階段，需進行設(she)(she)計(ji)、招標(biao)和(he)(he)(he)(he)施(shi)工(gong)(gong)(gong)等(deng)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)。設(she)(she)計(ji)是(shi)根(gen)據(ju)項(xiang)(xiang)目需求和(he)(he)(he)(he)規劃設(she)(she)計(ji)方(fang)案，制定詳細(xi)的建(jian)設(she)(she)方(fang)案和(he)(he)(he)(he)施(shi)工(gong)(gong)(gong)圖(tu)紙，為施(shi)工(gong)(gong)(gong)提供依(yi)據(ju)。招標(biao)是(shi)為了選擇(ze)施(shi)工(gong)(gong)(gong)單位和(he)(he)(he)(he)供應商，可通過公開招標(biao)、競(jing)爭性談判和(he)(he)(he)(he)邀請招標(biao)等(deng)方(fang)式(shi)進行，并簽訂(ding)相應的承包(bao)(bao)合(he)同。施(shi)工(gong)(gong)(gong)是(shi)將(jiang)設(she)(she)計(ji)方(fang)案轉化為實際工(gong)(gong)(gong)程(cheng)，包(bao)(bao)括土方(fang)開挖、基礎設(she)(she)施(shi)建(jian)設(she)(she)和(he)(he)(he)(he)主體建(jian)筑(zhu)等(deng)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，以確保項(xiang)(xiang)目按時(shi)按質(zhi)完(wan)成(cheng)。

5、運營階段

項目建設(she)(she)完(wan)成后(hou)，進(jin)入運營(ying)(ying)階段(duan)，需(xu)進(jin)行客(ke)戶招(zhao)商和設(she)(she)施(shi)(shi)運營(ying)(ying)等(deng)工作。客(ke)戶招(zhao)商是為了(le)吸引(yin)企(qi)業(ye)進(jin)駐項目，通過宣傳和營(ying)(ying)銷(xiao)等(deng)手段(duan)吸引(yin)租戶和買(mai)家，確(que)保項目的租金(jin)收益(yi)和資金(jin)回報(bao)。設(she)(she)施(shi)(shi)運營(ying)(ying)是指對項目的設(she)(she)施(shi)(shi)和服務進(jin)行管(guan)理(li)(li)和維護，包括物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)、安保服務和環境治理(li)(li)等(deng)工作，以提供一個良好的經營(ying)(ying)環境和運營(ying)(ying)服務。

總之，工業地產開發(fa)涉及多個(ge)階段和環(huan)節，需要(yao)充(chong)分的(de)(de)(de)規劃(hua)和準備，并(bing)且需要(yao)協調各方的(de)(de)(de)合(he)作，統籌推進(jin)(jin)。只(zhi)有(you)在(zai)規范的(de)(de)(de)流(liu)程下進(jin)(jin)行，才能確保項目的(de)(de)(de)成功開發(fa)和運營。