一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么(me) 工業地產的開發(fa)模(mo)式有哪些呢？

1、工業園區開發模式

在政(zheng)府主導的前(qian)(qian)提下進行，通(tong)過創造(zao)相(xiang)關產業支(zhi)持政(zheng)策、稅收優惠等(deng)條件營造(zao)園區與(yu)其他工業地(di)(di)產項目所具備的獨(du)特(te)優勢，然后通(tong)過招商引(yin)資(zi)、土地(di)(di)出(chu)讓等(deng)方式(shi)引(yin)進符(fu)合相(xiang)關條件的工業發(fa)展項目。工業園區開發(fa)模式(shi)是(shi)目前(qian)(qian)中國(guo)各級地(di)(di)方政(zheng)府最(zui)常使用(yong)的工業地(di)(di)產開發(fa)模式(shi)，也是(shi)我國(guo)目前(qian)(qian)工業地(di)(di)產市場(chang)的主要載(zai)體。

但是其也存在一定的(de)(de)(de)缺陷，比如不(bu)(bu)熟悉工業地產的(de)(de)(de)運作方法，項(xiang)目(mu)前期缺乏科學合理的(de)(de)(de)定位與(yu)策劃等不(bu)(bu)足導(dao)致其在工業園(yuan)的(de)(de)(de)整體運作中不(bu)(bu)夠專業化，致使大部分(fen)工業園(yuan)區閑置(zhi)與(yu)擱(ge)荒。

2、主體企業引導模式

該種模式(shi)是(shi)主體(ti)企(qi)(qi)業(ye)(ye)進行的(de)(de)(de)工業(ye)(ye)地產(chan)開發某(mou)個(ge)產(chan)業(ye)(ye)領域(yu)具有強(qiang)大的(de)(de)(de)綜合實力的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，營建一個(ge)相(xiang)對獨(du)立的(de)(de)(de)工業(ye)(ye)園區；在自身企(qi)(qi)業(ye)(ye)入駐且(qie)占主導的(de)(de)(de)前(qian)提下，借助(zhu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)在產(chan)業(ye)(ye)中(zhong)的(de)(de)(de)強(qiang)大的(de)(de)(de)凝聚(ju)力與號(hao)召力，通過(guo)土(tu)地出讓、項目租售等方式(shi)引進其他同類企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)聚(ju)集，實現整個(ge)產(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)(de)(de)打造及完善主體(ti)企(qi)(qi)業(ye)(ye)引導模式(shi)。

3、工業地產商模式

房(fang)地(di)產投資(zi)開發企業在(zai)(zai)工業園區內(nei)或其(qi)他地(di)方獲取工業土地(di)項(xiang)(xiang)目(mu)，在(zai)(zai)進行項(xiang)(xiang)目(mu)的道路、綠化等基礎設(she)施(shi)建設(she)乃至(zhi)廠房(fang)、倉庫、研發等房(fang)產項(xiang)(xiang)目(mu)的營(ying)建，然后以租賃、轉讓或合資(zi)、合作經營(ying)的方式進行項(xiang)(xiang)目(mu)相關設(she)施(shi)的經營(ying)、管(guan)理。

4、綜合運作模式

綜(zong)合運(yun)作模(mo)式(shi)是指(zhi)對上述的(de)工(gong)(gong)業園區開發(fa)模(mo)式(shi)、主體(ti)企業引導(dao)模(mo)式(shi)和(he)工(gong)(gong)業地(di)產商模(mo)式(shi)進行混合運(yun)用(yong)的(de)工(gong)(gong)業地(di)產開發(fa)模(mo)式(shi)。

就我國(guo)目(mu)前(qian)來說，工業(ye)(ye)地產(chan)的(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模(mo)(mo)式(shi)主要以(yi)工業(ye)(ye)園區(qu)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和(he)工業(ye)(ye)地產(chan)商模(mo)(mo)式(shi)為主，特(te)別是(shi)工業(ye)(ye)園區(qu)的(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模(mo)(mo)式(shi)，在我國(guo)工業(ye)(ye)及工業(ye)(ye)地產(chan)的(de)發(fa)(fa)展(zhan)過程中起到(dao)了積極的(de)作(zuo)用。針對園區(qu)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)類(lei)企(qi)業(ye)(ye)，其管理(li)體制主要有：一是(shi)以(yi)政(zheng)府(fu)為損(sun)益(yi)主體的(de)管理(li)模(mo)(mo)式(shi)。政(zheng)府(fu)作(zuo)為土地開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)主體，并(bing)(bing)承擔最終的(de)損(sun)益(yi)；二是(shi)以(yi)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)為損(sun)益(yi)主體的(de)管理(li)模(mo)(mo)式(shi)。政(zheng)府(fu)委托(tuo)或者授權開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司從事開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)區(qu)內(nei)的(de)土地開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和(he)市政(zheng)道路建設業(ye)(ye)務，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司作(zuo)為土地開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)主體，并(bing)(bing)由開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司承擔最終的(de)損(sun)益(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規劃(hua)(hua)是(shi)工(gong)業地產開發(fa)的(de)重(zhong)要階段，涉(she)及項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)定(ding)位(wei)、市(shi)(shi)場分析和規劃(hua)(hua)設(she)(she)計等(deng)內容。在項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)定(ding)位(wei)中，需考(kao)慮工(gong)業用(yong)地的(de)位(wei)置、需求(qiu)(qiu)(qiu)量和市(shi)(shi)場空間等(deng)因素，從而確(que)定(ding)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)總體方向。市(shi)(shi)場分析則通過調研和分析市(shi)(shi)場需求(qiu)(qiu)(qiu)、供給以(yi)及潛在競(jing)爭對手等(deng)情(qing)況(kuang)，以(yi)便制定(ding)相(xiang)應的(de)開發(fa)策略。規劃(hua)(hua)設(she)(she)計是(shi)基于市(shi)(shi)場需求(qiu)(qiu)(qiu)和政府(fu)要求(qiu)(qiu)(qiu)，在總體規劃(hua)(hua)、詳細規劃(hua)(hua)和建筑設(she)(she)計等(deng)層面上進行，旨在確(que)保項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)可(ke)行性和可(ke)持續發(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)購置是(shi)(shi)工業地(di)(di)(di)(di)(di)產開發的核心環節，其(qi)目(mu)(mu)標是(shi)(shi)通(tong)過(guo)購買或租賃土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)以(yi)滿足項(xiang)目(mu)(mu)需求。首先，需進(jin)(jin)行(xing)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)調查和(he)評估，以(yi)了(le)解(jie)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)的使用性(xing)質(zhi)、法律規定(ding)和(he)市場價格等情況。然后，在與(yu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)所有(you)者或相關政府部門進(jin)(jin)行(xing)談判(pan)后，選擇適合(he)項(xiang)目(mu)(mu)需求的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)，并簽訂相應(ying)的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)轉讓(rang)或租賃合(he)同。最(zui)后，進(jin)(jin)行(xing)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)登記和(he)過(guo)戶手續，確(que)保土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)的合(he)法性(xing)和(he)項(xiang)目(mu)(mu)能(neng)夠正常運行(xing)。

3、前期準備階段

前期準備是(shi)工業(ye)地(di)產開發的(de)關鍵階(jie)段，包括(kuo)項(xiang)目(mu)籌(chou)(chou)備、融資(zi)和審批(pi)等(deng)(deng)工作。項(xiang)目(mu)籌(chou)(chou)備涉及人員配置、技術研發和市場(chang)營銷等(deng)(deng)方(fang)面(mian)，以確保項(xiang)目(mu)能夠順利(li)進(jin)行(xing)。融資(zi)是(shi)為了籌(chou)(chou)集項(xiang)目(mu)所需的(de)資(zi)金，可通過(guo)自籌(chou)(chou)資(zi)金、銀行(xing)貸款、股權融資(zi)和政府(fu)補貼等(deng)(deng)方(fang)式進(jin)行(xing)。審批(pi)是(shi)指向相關政府(fu)部門提交(jiao)申請(qing)，獲得項(xiang)目(mu)開發許(xu)可證(zheng)和建設用地(di)規(gui)劃許(xu)可證(zheng)等(deng)(deng)必要文件，以保證(zheng)項(xiang)目(mu)的(de)合法性(xing)和規(gui)范性(xing)。

4、項目建設階段

在項目建設(she)階(jie)段(duan)，需(xu)進行設(she)計(ji)、招(zhao)標(biao)和(he)施(shi)工(gong)(gong)等(deng)(deng)工(gong)(gong)作(zuo)。設(she)計(ji)是根據項目需(xu)求和(he)規劃(hua)設(she)計(ji)方(fang)(fang)(fang)案(an)，制定詳(xiang)細的建設(she)方(fang)(fang)(fang)案(an)和(he)施(shi)工(gong)(gong)圖紙(zhi)，為施(shi)工(gong)(gong)提供依(yi)據。招(zhao)標(biao)是為了選擇施(shi)工(gong)(gong)單位和(he)供應商(shang)，可(ke)通(tong)過公開(kai)(kai)招(zhao)標(biao)、競爭(zheng)性談判和(he)邀請招(zhao)標(biao)等(deng)(deng)方(fang)(fang)(fang)式進行，并(bing)簽訂相(xiang)應的承包(bao)合同。施(shi)工(gong)(gong)是將設(she)計(ji)方(fang)(fang)(fang)案(an)轉化為實際工(gong)(gong)程，包(bao)括土方(fang)(fang)(fang)開(kai)(kai)挖、基(ji)礎設(she)施(shi)建設(she)和(he)主體(ti)建筑等(deng)(deng)工(gong)(gong)作(zuo)，以確(que)保項目按時按質完成。

5、運營階段

項目(mu)建設完成(cheng)后，進入運(yun)(yun)(yun)營(ying)階段，需進行客戶(hu)招商和設施運(yun)(yun)(yun)營(ying)等(deng)工作。客戶(hu)招商是(shi)為了吸引企業進駐項目(mu)，通(tong)過宣傳和營(ying)銷(xiao)等(deng)手段吸引租(zu)戶(hu)和買家，確保(bao)項目(mu)的租(zu)金(jin)收益和資金(jin)回報。設施運(yun)(yun)(yun)營(ying)是(shi)指對項目(mu)的設施和服務(wu)(wu)進行管理(li)(li)和維護(hu)，包括物業管理(li)(li)、安保(bao)服務(wu)(wu)和環(huan)境治理(li)(li)等(deng)工作，以提供一個良(liang)好的經營(ying)環(huan)境和運(yun)(yun)(yun)營(ying)服務(wu)(wu)。

總之，工業地產開(kai)發涉及多個(ge)階段(duan)和(he)環(huan)節，需(xu)要充分(fen)的規劃和(he)準備，并且(qie)需(xu)要協調各方的合(he)作，統籌推進(jin)。只有在規范的流程下進(jin)行，才能確保(bao)項目的成功開(kai)發和(he)運營。