一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的開(kai)發(fa)模式有(you)哪些呢？

1、工業園區開發模式

在(zai)政(zheng)(zheng)府主(zhu)導的(de)(de)(de)(de)前提下進行(xing)，通過創造(zao)相(xiang)關(guan)產業(ye)(ye)支(zhi)持政(zheng)(zheng)策、稅收優(you)惠等條件營造(zao)園(yuan)區與(yu)其他工業(ye)(ye)地(di)(di)產項目(mu)所(suo)具備的(de)(de)(de)(de)獨特優(you)勢(shi)，然后通過招商引(yin)(yin)資、土地(di)(di)出讓等方(fang)式引(yin)(yin)進符合(he)相(xiang)關(guan)條件的(de)(de)(de)(de)工業(ye)(ye)發展項目(mu)。工業(ye)(ye)園(yuan)區開發模(mo)式是目(mu)前中國各級(ji)地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府最常使(shi)用的(de)(de)(de)(de)工業(ye)(ye)地(di)(di)產開發模(mo)式，也是我(wo)國目(mu)前工業(ye)(ye)地(di)(di)產市場(chang)的(de)(de)(de)(de)主(zhu)要(yao)載體。

但是(shi)其也(ye)存(cun)在(zai)一定的(de)缺陷，比如不(bu)熟(shu)悉工(gong)業(ye)(ye)地產的(de)運作(zuo)方法(fa)，項(xiang)目前(qian)期缺乏科(ke)學合理的(de)定位與策劃等(deng)不(bu)足導致(zhi)其在(zai)工(gong)業(ye)(ye)園的(de)整體運作(zuo)中不(bu)夠專業(ye)(ye)化，致(zhi)使大部分工(gong)業(ye)(ye)園區閑(xian)置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)式(shi)是主體企業(ye)(ye)進行的(de)工業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)開發某個產(chan)業(ye)(ye)領域(yu)具(ju)有強(qiang)大的(de)綜合實力(li)的(de)企業(ye)(ye)，營建一個相(xiang)對獨立(li)的(de)工業(ye)(ye)園區；在自身企業(ye)(ye)入駐且(qie)占主導的(de)前提下，借助企業(ye)(ye)在產(chan)業(ye)(ye)中的(de)強(qiang)大的(de)凝(ning)聚力(li)與號召力(li)，通過(guo)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓、項(xiang)目租售等方式(shi)引進其(qi)他同類企業(ye)(ye)的(de)聚集，實現(xian)整(zheng)個產(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)打造(zao)及完(wan)善主體企業(ye)(ye)引導模(mo)式(shi)。

3、工業地產商模式

房(fang)地(di)產投資開發企業在工業園區內(nei)或(huo)(huo)其他地(di)方獲取工業土地(di)項(xiang)目(mu)(mu)，在進行項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房(fang)、倉(cang)庫、研發等房(fang)產項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)營建，然后(hou)以(yi)租賃(lin)、轉讓或(huo)(huo)合資、合作經營的(de)(de)方式進行項(xiang)目(mu)(mu)相關設施的(de)(de)經營、管理。

4、綜合運作模式

綜(zong)合(he)運作模(mo)式(shi)(shi)是(shi)指對上述的(de)工(gong)業(ye)(ye)園(yuan)區開(kai)發模(mo)式(shi)(shi)、主體企業(ye)(ye)引導(dao)模(mo)式(shi)(shi)和工(gong)業(ye)(ye)地產(chan)商模(mo)式(shi)(shi)進行混合(he)運用的(de)工(gong)業(ye)(ye)地產(chan)開(kai)發模(mo)式(shi)(shi)。

就我(wo)國(guo)目前來說，工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)模(mo)(mo)式(shi)主(zhu)要以工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)開(kai)發(fa)和(he)工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產商模(mo)(mo)式(shi)為(wei)主(zhu)，特別是工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)模(mo)(mo)式(shi)，在我(wo)國(guo)工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)及工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)(de)發(fa)展過程(cheng)中起到了(le)積極的(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用。針對園(yuan)區(qu)開(kai)發(fa)類企業(ye)(ye)(ye)(ye)，其(qi)管理(li)(li)體制主(zhu)要有：一是以政府(fu)(fu)為(wei)損(sun)益(yi)主(zhu)體的(de)(de)(de)管理(li)(li)模(mo)(mo)式(shi)。政府(fu)(fu)作(zuo)(zuo)為(wei)土地開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)主(zhu)體，并承(cheng)擔最終的(de)(de)(de)損(sun)益(yi)；二是以開(kai)發(fa)企業(ye)(ye)(ye)(ye)為(wei)損(sun)益(yi)主(zhu)體的(de)(de)(de)管理(li)(li)模(mo)(mo)式(shi)。政府(fu)(fu)委托(tuo)或(huo)者(zhe)授(shou)權開(kai)發(fa)公司(si)(si)從事開(kai)發(fa)區(qu)內的(de)(de)(de)土地開(kai)發(fa)和(he)市(shi)政道路(lu)建(jian)設業(ye)(ye)(ye)(ye)務，開(kai)發(fa)公司(si)(si)作(zuo)(zuo)為(wei)土地開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)主(zhu)體，并由開(kai)發(fa)公司(si)(si)承(cheng)擔最終的(de)(de)(de)損(sun)益(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)劃是工業地產開發的(de)(de)重要階段，涉及項(xiang)目定位(wei)、市(shi)(shi)場分析和(he)規(gui)劃設(she)(she)(she)計等(deng)(deng)內容。在項(xiang)目定位(wei)中，需(xu)考(kao)慮工業用地的(de)(de)位(wei)置、需(xu)求量和(he)市(shi)(shi)場空間等(deng)(deng)因素(su)，從(cong)而確定項(xiang)目的(de)(de)總體(ti)方向(xiang)。市(shi)(shi)場分析則通(tong)過(guo)調研和(he)分析市(shi)(shi)場需(xu)求、供給以及潛在競爭對手等(deng)(deng)情(qing)況，以便(bian)制定相應的(de)(de)開發策(ce)略。規(gui)劃設(she)(she)(she)計是基(ji)于市(shi)(shi)場需(xu)求和(he)政府要求，在總體(ti)規(gui)劃、詳細(xi)規(gui)劃和(he)建筑(zhu)設(she)(she)(she)計等(deng)(deng)層面上進行(xing)，旨在確保項(xiang)目的(de)(de)可行(xing)性(xing)和(he)可持續發展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地(di)(di)購置是工(gong)業地(di)(di)產開發的(de)核(he)心環節，其目標是通過購買或(huo)租賃(lin)土(tu)(tu)地(di)(di)以滿(man)足項目需(xu)求(qiu)。首先，需(xu)進行土(tu)(tu)地(di)(di)調查和評估，以了解土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)使用性質、法律規定(ding)和市場價(jia)格等情況。然后(hou)，在與土(tu)(tu)地(di)(di)所有(you)者或(huo)相關政府部門進行談判后(hou)，選(xuan)擇適合(he)項目需(xu)求(qiu)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)，并簽訂(ding)相應的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)轉(zhuan)讓(rang)或(huo)租賃(lin)合(he)同。最(zui)后(hou)，進行土(tu)(tu)地(di)(di)登記和過戶手續，確保土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)合(he)法性和項目能夠正常運行。

3、前期準備階段

前期準備(bei)是工業地產(chan)開(kai)發(fa)的(de)關鍵階段，包括(kuo)項目(mu)籌(chou)備(bei)、融資(zi)和(he)審批(pi)等(deng)(deng)(deng)工作。項目(mu)籌(chou)備(bei)涉及(ji)人(ren)員(yuan)配置、技術研發(fa)和(he)市場營銷等(deng)(deng)(deng)方面(mian)，以(yi)確(que)保項目(mu)能夠順利進(jin)行。融資(zi)是為了(le)籌(chou)集項目(mu)所需的(de)資(zi)金，可(ke)通過自籌(chou)資(zi)金、銀行貸(dai)款、股權融資(zi)和(he)政府補貼等(deng)(deng)(deng)方式進(jin)行。審批(pi)是指向相關政府部(bu)門提(ti)交申請，獲得項目(mu)開(kai)發(fa)許可(ke)證和(he)建設用地規(gui)劃(hua)許可(ke)證等(deng)(deng)(deng)必要文件，以(yi)保證項目(mu)的(de)合法性(xing)(xing)和(he)規(gui)范性(xing)(xing)。

4、項目建設階段

在項目建(jian)(jian)設階段，需(xu)進行(xing)(xing)設計(ji)(ji)、招標和施(shi)(shi)(shi)工等工作(zuo)。設計(ji)(ji)是(shi)(shi)根(gen)據項目需(xu)求和規劃設計(ji)(ji)方案(an)，制定(ding)詳細的建(jian)(jian)設方案(an)和施(shi)(shi)(shi)工圖紙，為施(shi)(shi)(shi)工提供依(yi)據。招標是(shi)(shi)為了(le)選(xuan)擇施(shi)(shi)(shi)工單位和供應商(shang)，可(ke)通(tong)過公開招標、競爭性談判和邀請(qing)招標等方式進行(xing)(xing)，并簽訂相應的承包(bao)合同。施(shi)(shi)(shi)工是(shi)(shi)將設計(ji)(ji)方案(an)轉化為實際工程，包(bao)括土方開挖、基礎設施(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)設和主體建(jian)(jian)筑等工作(zuo)，以(yi)確(que)保項目按時按質完成。

5、運營階段

項(xiang)(xiang)目(mu)建設完成后(hou)，進(jin)入(ru)運(yun)營(ying)階段，需進(jin)行客(ke)戶(hu)招(zhao)商和(he)(he)(he)設施(shi)運(yun)營(ying)等工作。客(ke)戶(hu)招(zhao)商是為了(le)吸引企業進(jin)駐(zhu)項(xiang)(xiang)目(mu)，通過宣傳(chuan)和(he)(he)(he)營(ying)銷等手段吸引租戶(hu)和(he)(he)(he)買家，確(que)保項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)租金(jin)收益和(he)(he)(he)資(zi)金(jin)回報。設施(shi)運(yun)營(ying)是指(zhi)對項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)設施(shi)和(he)(he)(he)服務進(jin)行管(guan)理(li)和(he)(he)(he)維護，包括物業管(guan)理(li)、安保服務和(he)(he)(he)環境(jing)治理(li)等工作，以提供一個良(liang)好的(de)經營(ying)環境(jing)和(he)(he)(he)運(yun)營(ying)服務。

總之，工業地產(chan)開發(fa)涉及多個階段和(he)環節，需要充(chong)分的規(gui)劃(hua)和(he)準備，并且(qie)需要協(xie)調(diao)各方(fang)的合作(zuo)，統籌(chou)推(tui)進。只(zhi)有在規(gui)范(fan)的流程下進行(xing)，才能確(que)保(bao)項目的成功(gong)開發(fa)和(he)運營。