一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的(de)開發模式有哪些呢？

1、工業園區開發模式

在政(zheng)府主(zhu)導的(de)前提下(xia)進行，通過(guo)(guo)創造相(xiang)關(guan)產業(ye)(ye)(ye)支持政(zheng)策、稅收優(you)惠等(deng)條件營造園區(qu)與其他工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產項目(mu)所具備的(de)獨(du)特優(you)勢(shi)，然后通過(guo)(guo)招商(shang)引資、土地(di)出(chu)讓等(deng)方(fang)式引進符(fu)合相(xiang)關(guan)條件的(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展項目(mu)。工(gong)業(ye)(ye)(ye)園區(qu)開發(fa)模式是(shi)目(mu)前中國各級地(di)方(fang)政(zheng)府最常使用的(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產開發(fa)模式，也是(shi)我國目(mu)前工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產市場(chang)的(de)主(zhu)要載(zai)體。

但是(shi)其(qi)也存在一定(ding)的(de)(de)缺陷，比如不(bu)熟悉工業(ye)地產的(de)(de)運作(zuo)方法(fa)，項目前(qian)期缺乏科學合理的(de)(de)定(ding)位與(yu)策(ce)劃等不(bu)足導(dao)致(zhi)其(qi)在工業(ye)園的(de)(de)整體運作(zuo)中(zhong)不(bu)夠專業(ye)化，致(zhi)使(shi)大部分工業(ye)園區閑(xian)置與(yu)擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)式是主(zhu)體企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)進行的(de)(de)(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)開發(fa)某個(ge)(ge)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)領域(yu)具有強大的(de)(de)(de)(de)綜合(he)實力的(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，營建(jian)一個(ge)(ge)相對獨立的(de)(de)(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)園區；在(zai)自身企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)入駐且占主(zhu)導的(de)(de)(de)(de)前提下，借助企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)中的(de)(de)(de)(de)強大的(de)(de)(de)(de)凝聚(ju)力與(yu)號(hao)召力，通過(guo)土地(di)出讓、項目租售(shou)等方式引(yin)進其他同類企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)聚(ju)集，實現整個(ge)(ge)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)(de)(de)打造及(ji)完善(shan)主(zhu)體企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)引(yin)導模(mo)式。

3、工業地產商模式

房地產(chan)(chan)投資開發企業在工業園區內或其他(ta)地方(fang)獲(huo)取工業土地項(xiang)(xiang)目(mu)，在進(jin)行項(xiang)(xiang)目(mu)的道路、綠化等(deng)基礎設(she)施建設(she)乃至(zhi)廠房、倉(cang)庫、研發等(deng)房產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)的營建，然(ran)后以租賃、轉讓或合資、合作經(jing)營的方(fang)式(shi)進(jin)行項(xiang)(xiang)目(mu)相關設(she)施的經(jing)營、管(guan)理。

4、綜合運作模式

綜合運作模式(shi)(shi)(shi)是指(zhi)對上述的(de)工業(ye)園(yuan)區開發(fa)模式(shi)(shi)(shi)、主體企(qi)業(ye)引(yin)導模式(shi)(shi)(shi)和(he)工業(ye)地(di)產商模式(shi)(shi)(shi)進行混合運用的(de)工業(ye)地(di)產開發(fa)模式(shi)(shi)(shi)。

就我國(guo)目前來說，工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)模式主要(yao)以工(gong)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)和工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)商(shang)模式為(wei)(wei)主，特別是(shi)工(gong)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)區的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)模式，在我國(guo)工(gong)業(ye)(ye)(ye)及工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)過程中(zhong)起到了(le)積極的(de)(de)(de)作(zuo)用。針對園(yuan)(yuan)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)類企業(ye)(ye)(ye)，其(qi)管(guan)理(li)體(ti)(ti)制主要(yao)有：一是(shi)以政府為(wei)(wei)損(sun)(sun)益(yi)主體(ti)(ti)的(de)(de)(de)管(guan)理(li)模式。政府作(zuo)為(wei)(wei)土地(di)(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)主體(ti)(ti)，并承擔最終的(de)(de)(de)損(sun)(sun)益(yi)；二是(shi)以開(kai)發(fa)(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)為(wei)(wei)損(sun)(sun)益(yi)主體(ti)(ti)的(de)(de)(de)管(guan)理(li)模式。政府委托或者(zhe)授權開(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司從(cong)事(shi)開(kai)發(fa)(fa)(fa)區內的(de)(de)(de)土地(di)(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)和市(shi)政道路建設業(ye)(ye)(ye)務，開(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司作(zuo)為(wei)(wei)土地(di)(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)主體(ti)(ti)，并由開(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司承擔最終的(de)(de)(de)損(sun)(sun)益(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)劃(hua)是(shi)工業地產開(kai)發的(de)重要階段，涉及項目(mu)定(ding)位、市場(chang)分(fen)析和規(gui)劃(hua)設(she)計(ji)等(deng)內容。在項目(mu)定(ding)位中，需考慮工業用(yong)地的(de)位置、需求量和市場(chang)空間等(deng)因(yin)素，從而確定(ding)項目(mu)的(de)總體方向。市場(chang)分(fen)析則(ze)通過調研和分(fen)析市場(chang)需求、供(gong)給(gei)以及潛(qian)在競爭對(dui)手(shou)等(deng)情況，以便制定(ding)相(xiang)應的(de)開(kai)發策略。規(gui)劃(hua)設(she)計(ji)是(shi)基于市場(chang)需求和政府要求，在總體規(gui)劃(hua)、詳(xiang)細(xi)規(gui)劃(hua)和建筑設(she)計(ji)等(deng)層(ceng)面上進(jin)行(xing)，旨在確保項目(mu)的(de)可行(xing)性和可持續發展。

2、土地購置階段

土地(di)(di)(di)購(gou)置是工業地(di)(di)(di)產開發的核(he)心(xin)環(huan)節，其(qi)目(mu)標(biao)是通(tong)過購(gou)買或(huo)租(zu)賃(lin)土地(di)(di)(di)以滿(man)足項(xiang)目(mu)需(xu)求。首先(xian)，需(xu)進(jin)(jin)行(xing)土地(di)(di)(di)調查和評估(gu)，以了解土地(di)(di)(di)的使用性質(zhi)、法(fa)律規定(ding)和市場價格(ge)等情況。然后，在與(yu)土地(di)(di)(di)所有者或(huo)相關政府部門進(jin)(jin)行(xing)談(tan)判(pan)后，選擇適(shi)合(he)項(xiang)目(mu)需(xu)求的土地(di)(di)(di)，并簽訂相應的土地(di)(di)(di)轉(zhuan)讓或(huo)租(zu)賃(lin)合(he)同。最后，進(jin)(jin)行(xing)土地(di)(di)(di)登記和過戶(hu)手續，確保土地(di)(di)(di)的合(he)法(fa)性和項(xiang)目(mu)能夠正常(chang)運行(xing)。

3、前期準備階段

前(qian)期準備(bei)是工(gong)業地產開發的(de)(de)關鍵階段(duan)，包括項(xiang)目(mu)(mu)籌(chou)備(bei)、融資(zi)和審批(pi)等工(gong)作。項(xiang)目(mu)(mu)籌(chou)備(bei)涉及人員配置(zhi)、技術研發和市場營銷等方面(mian)，以(yi)確保項(xiang)目(mu)(mu)能夠(gou)順利進(jin)行。融資(zi)是為了(le)籌(chou)集項(xiang)目(mu)(mu)所需的(de)(de)資(zi)金，可通過自籌(chou)資(zi)金、銀(yin)行貸款(kuan)、股權融資(zi)和政(zheng)府補貼等方式進(jin)行。審批(pi)是指(zhi)向(xiang)相關政(zheng)府部門提交申(shen)請(qing)，獲得(de)項(xiang)目(mu)(mu)開發許可證和建設用地規(gui)劃許可證等必要文件，以(yi)保證項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)合法性和規(gui)范性。

4、項目建設階段

在項(xiang)目建(jian)(jian)設(she)(she)階段，需進(jin)(jin)行設(she)(she)計、招(zhao)標(biao)和施(shi)(shi)工(gong)(gong)等工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)。設(she)(she)計是根據項(xiang)目需求和規劃設(she)(she)計方(fang)案(an)，制定詳細的建(jian)(jian)設(she)(she)方(fang)案(an)和施(shi)(shi)工(gong)(gong)圖紙，為(wei)施(shi)(shi)工(gong)(gong)提(ti)供(gong)依據。招(zhao)標(biao)是為(wei)了(le)選擇(ze)施(shi)(shi)工(gong)(gong)單位(wei)和供(gong)應商(shang)，可通過公(gong)開招(zhao)標(biao)、競爭(zheng)性談判和邀請招(zhao)標(biao)等方(fang)式進(jin)(jin)行，并(bing)簽訂相應的承包(bao)合同。施(shi)(shi)工(gong)(gong)是將設(she)(she)計方(fang)案(an)轉化為(wei)實際(ji)工(gong)(gong)程，包(bao)括土方(fang)開挖、基礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)建(jian)(jian)設(she)(she)和主體(ti)建(jian)(jian)筑(zhu)等工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)，以確保項(xiang)目按時按質完成。

5、運營階段

項目(mu)建設完成后，進(jin)(jin)入運(yun)營(ying)階段，需進(jin)(jin)行客(ke)戶招商和(he)(he)(he)設施(shi)運(yun)營(ying)等(deng)工(gong)作(zuo)(zuo)。客(ke)戶招商是(shi)(shi)為了吸(xi)引(yin)企業(ye)進(jin)(jin)駐項目(mu)，通(tong)過(guo)宣傳和(he)(he)(he)營(ying)銷等(deng)手段吸(xi)引(yin)租戶和(he)(he)(he)買家，確保項目(mu)的租金(jin)收益和(he)(he)(he)資金(jin)回報(bao)。設施(shi)運(yun)營(ying)是(shi)(shi)指對項目(mu)的設施(shi)和(he)(he)(he)服(fu)務進(jin)(jin)行管理和(he)(he)(he)維護，包括物業(ye)管理、安(an)保服(fu)務和(he)(he)(he)環境(jing)治理等(deng)工(gong)作(zuo)(zuo)，以提供一個(ge)良(liang)好的經營(ying)環境(jing)和(he)(he)(he)運(yun)營(ying)服(fu)務。

總(zong)之，工業地產開(kai)發涉及多個(ge)階段和環節，需要充(chong)分的(de)規劃和準備，并且需要協調(diao)各方的(de)合作，統籌(chou)推進。只(zhi)有在規范的(de)流程(cheng)下進行，才(cai)能(neng)確保(bao)項(xiang)目的(de)成(cheng)功開(kai)發和運營。