一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么(me) 工業地產的開發(fa)模式有哪(na)些呢(ni)？

1、工業園區開發模式

在政府(fu)主(zhu)(zhu)導的(de)(de)(de)(de)前(qian)提下進行(xing)，通(tong)過(guo)(guo)創造相(xiang)關產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)支(zhi)持政策、稅(shui)收優惠等條(tiao)件(jian)營造園區與其他工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)項目(mu)所具備的(de)(de)(de)(de)獨特優勢(shi)，然(ran)后通(tong)過(guo)(guo)招商引(yin)資、土地(di)出讓等方式引(yin)進符合(he)相(xiang)關條(tiao)件(jian)的(de)(de)(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展項目(mu)。工(gong)業(ye)(ye)(ye)園區開發(fa)模(mo)(mo)式是目(mu)前(qian)中國(guo)各(ge)級地(di)方政府(fu)最常使用的(de)(de)(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)模(mo)(mo)式，也(ye)是我(wo)國(guo)目(mu)前(qian)工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)要載體(ti)。

但(dan)是(shi)其也存在一定的缺陷，比如不(bu)熟悉工業地產(chan)的運(yun)作方(fang)法(fa)，項目前期缺乏科學(xue)合(he)理的定位與策劃等不(bu)足導致其在工業園(yuan)的整(zheng)體運(yun)作中(zhong)不(bu)夠專業化，致使大部分(fen)工業園(yuan)區(qu)閑置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模式是(shi)主體企業(ye)(ye)(ye)進行的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)地產開(kai)發(fa)某個產業(ye)(ye)(ye)領域具有強(qiang)大的(de)(de)綜(zong)合實力的(de)(de)企業(ye)(ye)(ye)，營建(jian)一個相對獨立(li)的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)園區；在自身(shen)企業(ye)(ye)(ye)入駐且占主導(dao)的(de)(de)前(qian)提下，借助(zhu)企業(ye)(ye)(ye)在產業(ye)(ye)(ye)中的(de)(de)強(qiang)大的(de)(de)凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等(deng)方式引進其他(ta)同類企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)聚集，實現整個產業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)打造及完善主體企業(ye)(ye)(ye)引導(dao)模式。

3、工業地產商模式

房地產投(tou)資(zi)開發企(qi)業(ye)(ye)在工業(ye)(ye)園區內或(huo)其他地方(fang)獲取(qu)工業(ye)(ye)土地項目(mu)(mu)，在進(jin)行項目(mu)(mu)的(de)道(dao)路、綠(lv)化等(deng)基礎設(she)(she)施(shi)建(jian)設(she)(she)乃至廠房、倉(cang)庫(ku)、研發等(deng)房產項目(mu)(mu)的(de)營(ying)建(jian)，然(ran)后以租(zu)賃、轉(zhuan)讓或(huo)合資(zi)、合作經營(ying)的(de)方(fang)式進(jin)行項目(mu)(mu)相關設(she)(she)施(shi)的(de)經營(ying)、管理。

4、綜合運作模式

綜合運(yun)作(zuo)模(mo)(mo)(mo)式(shi)是指對(dui)上述的工(gong)業(ye)(ye)園區開發模(mo)(mo)(mo)式(shi)、主體(ti)企(qi)業(ye)(ye)引導模(mo)(mo)(mo)式(shi)和工(gong)業(ye)(ye)地產(chan)商模(mo)(mo)(mo)式(shi)進行混合運(yun)用的工(gong)業(ye)(ye)地產(chan)開發模(mo)(mo)(mo)式(shi)。

就我國目前來說，工(gong)(gong)業地產的(de)(de)(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模(mo)式主(zhu)(zhu)要以工(gong)(gong)業園(yuan)區(qu)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和(he)工(gong)(gong)業地產商模(mo)式為(wei)主(zhu)(zhu)，特(te)別是(shi)工(gong)(gong)業園(yuan)區(qu)的(de)(de)(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模(mo)式，在我國工(gong)(gong)業及工(gong)(gong)業地產的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展過程中起到(dao)了積極的(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用。針對園(yuan)區(qu)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)類企業，其管理(li)體(ti)(ti)制主(zhu)(zhu)要有：一是(shi)以政(zheng)府為(wei)損(sun)益主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)的(de)(de)(de)管理(li)模(mo)式。政(zheng)府作(zuo)(zuo)為(wei)土地開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)，并承擔最(zui)終的(de)(de)(de)損(sun)益；二(er)是(shi)以開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)企業為(wei)損(sun)益主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)的(de)(de)(de)管理(li)模(mo)式。政(zheng)府委托或者授權開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公司(si)從事開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)(de)土地開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和(he)市政(zheng)道路建設業務，開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公司(si)作(zuo)(zuo)為(wei)土地開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)，并由開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公司(si)承擔最(zui)終的(de)(de)(de)損(sun)益。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)劃(hua)是(shi)工業(ye)地產開發的重要階段，涉及(ji)項目(mu)(mu)定位、市(shi)(shi)場(chang)(chang)分(fen)析(xi)和(he)規(gui)劃(hua)設(she)(she)計(ji)等(deng)(deng)(deng)內容(rong)。在項目(mu)(mu)定位中(zhong)，需(xu)考慮工業(ye)用(yong)地的位置(zhi)、需(xu)求(qiu)量和(he)市(shi)(shi)場(chang)(chang)空間等(deng)(deng)(deng)因素，從(cong)而確定項目(mu)(mu)的總體方向。市(shi)(shi)場(chang)(chang)分(fen)析(xi)則(ze)通(tong)過調(diao)研和(he)分(fen)析(xi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)、供給以(yi)及(ji)潛(qian)在競爭對(dui)手等(deng)(deng)(deng)情況，以(yi)便(bian)制定相(xiang)應的開發策略。規(gui)劃(hua)設(she)(she)計(ji)是(shi)基于市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)和(he)政府要求(qiu)，在總體規(gui)劃(hua)、詳細(xi)規(gui)劃(hua)和(he)建(jian)筑(zhu)設(she)(she)計(ji)等(deng)(deng)(deng)層(ceng)面上(shang)進行，旨在確保項目(mu)(mu)的可行性和(he)可持續發展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地購置是工業地產開發的(de)核心環節，其目(mu)標是通(tong)過購買或(huo)(huo)租賃土(tu)(tu)地以滿足項(xiang)目(mu)需(xu)求(qiu)。首先，需(xu)進(jin)行土(tu)(tu)地調(diao)查和(he)(he)評(ping)估，以了解土(tu)(tu)地的(de)使用性質、法律規定和(he)(he)市場價格等情況。然后，在與土(tu)(tu)地所有者或(huo)(huo)相關政府部門進(jin)行談(tan)判后，選擇(ze)適(shi)合項(xiang)目(mu)需(xu)求(qiu)的(de)土(tu)(tu)地，并(bing)簽訂相應的(de)土(tu)(tu)地轉讓或(huo)(huo)租賃合同。最后，進(jin)行土(tu)(tu)地登記(ji)和(he)(he)過戶手續，確保土(tu)(tu)地的(de)合法性和(he)(he)項(xiang)目(mu)能夠正常(chang)運行。

3、前期準備階段

前期準(zhun)備是(shi)(shi)工業地產開發(fa)的(de)關鍵階段，包括項(xiang)目(mu)籌(chou)備、融(rong)資(zi)(zi)和審批等工作(zuo)。項(xiang)目(mu)籌(chou)備涉(she)及人員配置、技術(shu)研發(fa)和市場營銷(xiao)等方面，以(yi)確保項(xiang)目(mu)能夠順利進(jin)行(xing)。融(rong)資(zi)(zi)是(shi)(shi)為了籌(chou)集項(xiang)目(mu)所需的(de)資(zi)(zi)金(jin)，可(ke)通過自籌(chou)資(zi)(zi)金(jin)、銀行(xing)貸款、股權融(rong)資(zi)(zi)和政府補貼(tie)等方式進(jin)行(xing)。審批是(shi)(shi)指向相關政府部門提(ti)交申(shen)請，獲得項(xiang)目(mu)開發(fa)許(xu)可(ke)證和建設用地規劃許(xu)可(ke)證等必(bi)要文件，以(yi)保證項(xiang)目(mu)的(de)合法性和規范性。

4、項目建設階段

在項(xiang)目建設階段，需(xu)進行(xing)設計、招標(biao)(biao)和(he)(he)施(shi)工等工作。設計是根據項(xiang)目需(xu)求和(he)(he)規劃設計方案(an)，制(zhi)定詳細(xi)的(de)建設方案(an)和(he)(he)施(shi)工圖紙，為(wei)(wei)施(shi)工提(ti)供依據。招標(biao)(biao)是為(wei)(wei)了選(xuan)擇施(shi)工單位和(he)(he)供應商，可通過公開(kai)招標(biao)(biao)、競爭性談判和(he)(he)邀(yao)請招標(biao)(biao)等方式進行(xing)，并簽(qian)訂(ding)相(xiang)應的(de)承包(bao)合同。施(shi)工是將設計方案(an)轉化為(wei)(wei)實際工程(cheng)，包(bao)括土(tu)方開(kai)挖、基(ji)礎(chu)設施(shi)建設和(he)(he)主體建筑等工作，以確保項(xiang)目按(an)時按(an)質完(wan)成。

5、運營階段

項目建設(she)(she)完成(cheng)后(hou)，進(jin)入運營階段(duan)，需進(jin)行客戶招(zhao)商和(he)設(she)(she)施運營等工作。客戶招(zhao)商是為(wei)了吸引(yin)企業進(jin)駐項目，通過宣傳和(he)營銷等手段(duan)吸引(yin)租(zu)戶和(he)買家，確保項目的(de)租(zu)金收益(yi)和(he)資金回報。設(she)(she)施運營是指對項目的(de)設(she)(she)施和(he)服務進(jin)行管理(li)和(he)維護，包括物(wu)業管理(li)、安保服務和(he)環境(jing)治(zhi)理(li)等工作，以提供一個(ge)良好的(de)經營環境(jing)和(he)運營服務。

總之，工業地(di)產開發(fa)涉及多個階(jie)段和(he)環節，需要充分的(de)規劃和(he)準備(bei)，并(bing)且(qie)需要協調(diao)各(ge)方(fang)的(de)合作，統籌推進。只有在規范的(de)流程下進行(xing)，才能確(que)保(bao)項目的(de)成功開發(fa)和(he)運營。