一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式是(shi)什(shen)么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行貸款是最常規(gui)的地產融資(zi)渠道(dao)。產業(ye)地產多是偏遠(yuan)的工業(ye)用地，在銀(yin)行貸款抵押(ya)方面幾乎沒有太多價(jia)值，銀(yin)行也很難對此進行估值和冒險貸款。

同時，產業(ye)(ye)園(yuan)區的(de)實際資(zi)金(jin)(jin)需求與銀(yin)行各類資(zi)金(jin)(jin)在(zai)期(qi)限(xian)上存在(zai)一定的(de)錯配，且銀(yin)行對(dui)項目資(zi)本(ben)金(jin)(jin)比例要(yao)求較(jiao)高(gao)并需提供擔保，融資(zi)成本(ben)較(jiao)高(gao)；銀(yin)行對(dui)園(yuan)區貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)也是(shi)基于未來(lai)有現金(jin)(jin)流(liu)的(de)進(jin)行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，且貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)要(yao)經過風險評估、貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)審批等一系列流(liu)程，對(dui)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)還款(kuan)來(lai)源(yuan)、現金(jin)(jin)流(liu)等有相關要(yao)求。而現在(zai)很(hen)多產業(ye)(ye)園(yuan)區早期(qi)只能產生(sheng)較(jiao)少的(de)現金(jin)(jin)流(liu)或者不產生(sheng)現金(jin)(jin)流(liu)，難(nan)以(yi)覆蓋貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)本(ben)息，就難(nan)以(yi)獲得銀(yin)行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)。

2、基金融資

也就是(shi)產(chan)(chan)業(ye)基(ji)(ji)金(jin)融(rong)資(zi)，近年(nian)來，產(chan)(chan)業(ye)基(ji)(ji)金(jin)得(de)到長足發(fa)展。部分私募基(ji)(ji)金(jin)投資(zi)者已(yi)經變(bian)得(de)更(geng)加理性和成熟，往(wang)往(wang)能夠(gou)承受8-10年(nian)的投資(zi)回報期，這(zhe)已(yi)經契合了產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的特性。

近年來，密(mi)集的(de)產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)私募基金涌現(xian)，與(yu)市(shi)場資(zi)(zi)金的(de)供給量大有關聯，尤(you)其(qi)是從(cong)傳統地產(chan)(chan)(chan)領域擠壓而出(chu)、具(ju)有強烈避險需(xu)求的(de)大量資(zi)(zi)金，以(yi)及看(kan)好國內產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)前景的(de)海外資(zi)(zi)本，成為產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)基金的(de)踴(yong)躍參(can)與(yu)者。

當下在中(zhong)國(guo)產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)領域，能夠比(bi)較順(shun)暢利用基金形式進行融(rong)資的(de)，首推物流(liu)地(di)產(chan)，這(zhe)個(ge)從(cong)普洛斯頻繁的(de)物流(liu)地(di)產(chan)基金案例當中(zhong)已經體現(xian)得(de)非常充分(fen)。此外，針對綜合(he)性(xing)產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區開發類(lei)的(de)基金也開始逐漸成熟(shu)起來。

3、夾層融資

夾(jia)(jia)層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)(zi)是(shi)(shi)指在風險和回(hui)(hui)報方面介(jie)于優先債務(wu)和股(gu)本融(rong)資(zi)(zi)(zi)之(zhi)間(jian)的一(yi)種融(rong)資(zi)(zi)(zi)形式。是(shi)(shi)一(yi)種無(wu)擔保的長期(qi)債務(wu)，表面上看(kan)起(qi)來是(shi)(shi)股(gu)權轉(zhuan)讓，但實際(ji)約定未來回(hui)(hui)購，并以(yi)差價作(zuo)為利息(xi)(xi)或支付約定利息(xi)(xi)。在很(hen)多情況(kuang)下起(qi)到(dao)(dao)“過橋(qiao)”融(rong)資(zi)(zi)(zi)的作(zuo)用，一(yi)般期(qi)限是(shi)(shi)一(yi)到(dao)(dao)兩年(nian)。例如，做房地產夾(jia)(jia)層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)(zi)，從企業(ye)拿到(dao)(dao)土(tu)地到(dao)(dao)取得開發貸之(zhi)間(jian)的資(zi)(zi)(zi)金需求由夾(jia)(jia)層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)(zi)來滿足。

這種融資(zi)方式，股債間可以(yi)靈活變換，可謂“進可攻退可守”。產業(ye)(ye)地(di)產領導者華夏幸(xing)福(fu)基(ji)業(ye)(ye)，就非常(chang)擅長(chang)這種靈活機動的融資(zi)形(xing)式。

4、債權融資

也(ye)可以(yi)(yi)稱(cheng)為(wei)“債權(quan)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)式(shi)融(rong)資(zi)”。這是一(yi)種較為(wei)常見的(de)融(rong)資(zi)形(xing)式(shi)，即將自己享有的(de)債權(quan)以(yi)(yi)一(yi)定現(xian)金(jin)作(zuo)價(jia)賣給第(di)三方，相當于(yu)以(yi)(yi)一(yi)定的(de)成本提前回收了(le)這部分現(xian)金(jin)，加快了(le)債權(quan)盤活和資(zi)金(jin)周轉(zhuan)(zhuan)速度，很多處于(yu)快速擴張期(qi)的(de)公司都會傾向于(yu)采(cai)取(qu)這種融(rong)資(zi)方式(shi)。

5、債務重組

這是(shi)一種巧妙的(de)融(rong)資(zi)方式，債務(wu)快到期了，就來(lai)個乾坤大挪移(yi)，將(jiang)這筆(bi)債務(wu)轉讓給別家，相(xiang)當于(yu)延長(chang)了還款日期，或者說就是(shi)又借(jie)到一筆(bi)新的(de)融(rong)資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮的(de)環境下，被(bei)稱為“債(zhai)(zhai)券里的(de)股票”的(de)永續債(zhai)(zhai)開始活躍，受到企業(ye)追捧。由于(yu)永續債(zhai)(zhai)不設(she)還款期限，同時可不計入公司債(zhai)(zhai)務，企業(ye)可在進(jin)行(xing)高(gao)額融(rong)資的(de)同時規避(bi)負債(zhai)(zhai)率被(bei)拉(la)高(gao)的(de)風(feng)險；對于(yu)投資者來說，利息較高(gao)的(de)永續債(zhai)(zhai)可為其提供長期而穩定的(de)現金收益，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園(yuan)區(qu)PPP是(shi)基于產業園(yuan)區(qu)這種公共服務產品的政企合伙模式(shi)，其(qi)本質仍然(ran)是(shi)一種融資手段。

PPP模(mo)式(shi)是公共基礎設(she)施建(jian)設(she)中發(fa)展(zhan)起來(lai)的一(yi)種優化的項目融資與(yu)實施模(mo)式(shi)，這是一(yi)種以各參與(yu)方的“雙贏(ying)”或“多贏(ying)”為合作理念的現代融資模(mo)式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售后回(hui)租(zu)(zu)是將(jiang)自制或外(wai)購的資(zi)產出(chu)售，然后向買方租(zu)(zu)回(hui)使(shi)用。回(hui)租(zu)(zu)是承(cheng)租(zu)(zu)人將(jiang)其所擁有的物(wu)品出(chu)售給(gei)出(chu)租(zu)(zu)人，再(zai)從出(chu)租(zu)(zu)人手(shou)里將(jiang)該(gai)物(wu)品重新租(zu)(zu)回(hui)，此(ci)種租(zu)(zu)賃形式(shi)稱為回(hui)租(zu)(zu)。采用這(zhe)種租(zu)(zu)賃方式(shi)可(ke)使(shi)承(cheng)租(zu)(zu)人迅速回(hui)收(shou)購買物(wu)品的資(zi)金，加(jia)速資(zi)金周轉。

9、REITs

即房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)(zi)基金(jin)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)就是把流動性較低(di)的(de)(de)、非證(zheng)(zheng)券(quan)形(xing)態(tai)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投資(zi)(zi)(zi)，直接轉化(hua)為資(zi)(zi)(zi)本(ben)市場(chang)上的(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)金(jin)融交(jiao)易過程。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)包括房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)項目融資(zi)(zi)(zi)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)和房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)抵押貸款證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)兩種基本(ben)形(xing)式。

10、互聯網金融

互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)金(jin)(jin)融是傳統金(jin)(jin)融機構與(yu)互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)企(qi)(qi)業(ye)利(li)用互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)技(ji)術和信(xin)息通信(xin)技(ji)術實現(xian)資金(jin)(jin)融通、支(zhi)付、投資和信(xin)息中介(jie)服務(wu)的(de)新型金(jin)(jin)融業(ye)務(wu)模式(shi)，已經日益成(cheng)為一種新興(xing)的(de)金(jin)(jin)融創新模式(shi)和企(qi)(qi)業(ye)融資渠道，但由于相關(guan)法(fa)律(lv)法(fa)規不健全、監管(guan)(guan)存在漏(lou)洞、互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)金(jin)(jin)融企(qi)(qi)業(ye)風(feng)險控制(zhi)能力較(jiao)弱等原因(yin)，近(jin)年來也頻發惡意(yi)違約，造成(cheng)了(le)巨大的(de)風(feng)險，國家正在不斷對互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)金(jin)(jin)融加(jia)強(qiang)監管(guan)(guan)。

11、公司債

無論(lun)是A股(gu)還(huan)是在港股(gu)都有發債(zhai)(zhai)融(rong)資的渠(qu)道(dao)，A股(gu)有企(qi)業債(zhai)(zhai)、公司債(zhai)(zhai)、短期融(rong)資票(piao)(piao)據等(deng)等(deng)，現在還(huan)新增(zeng)加了“一(yi)(yi)帶一(yi)(yi)路”公司債(zhai)(zhai)，而在香港資本市場(chang)則(ze)有“點心債(zhai)(zhai)”、可轉債(zhai)(zhai)、優先票(piao)(piao)據等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)(chan)(chan)支(zhi)(zhi)持(chi)證(zheng)券(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)(hua)，是(shi)(shi)以一(yi)定(ding)現(xian)金流(liu)為依托，將其進行結(jie)構(gou)化(hua)(hua)包裝，形(xing)成(cheng)可以上市交易的(de)(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)(hua)產(chan)(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)過程(cheng)。其整個交易過程(cheng)主要涉及(ji)原始權(quan)益(yi)所(suo)有人(ren)、特殊(shu)目的(de)(de)(de)載體（SPV）、投資(zi)者幾(ji)方，同時(shi)涉及(ji)相關中介機構(gou)。權(quan)益(yi)所(suo)有人(ren)將資(zi)產(chan)(chan)(chan)（通常為現(xian)金流(liu)）出售(shou)給(gei)特殊(shu)目的(de)(de)(de)載體，特殊(shu)目的(de)(de)(de)載體經(jing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)結(jie)構(gou)化(hua)(hua)整合向投資(zi)者發行證(zheng)券(quan)(quan)，收(shou)回現(xian)金付給(gei)權(quan)益(yi)所(suo)有人(ren)，在以后的(de)(de)(de)年(nian)(nian)度(du)以每(mei)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)現(xian)金流(liu)支(zhi)(zhi)撐證(zheng)券(quan)(quan)本息(xi)的(de)(de)(de)償(chang)還。在企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)(hua)業(ye)(ye)(ye)務之(zhi)中，所(suo)出售(shou)的(de)(de)(de)并不是(shi)(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)某項資(zi)產(chan)(chan)(chan)，而是(shi)(shi)未來的(de)(de)(de)現(xian)金流(liu)量，更確切的(de)(de)(de)說(shuo)是(shi)(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)擁有的(de)(de)(de)收(shou)取某項費用的(de)(de)(de)債(zhai)權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確(que)定項(xiang)目科學合(he)理的(de)開(kai)發周期，考(kao)慮項(xiang)目的(de)實際情(qing)況，以及自(zi)有(you)資(zi)金和(he)市場行(xing)情(qing)狀況，根據(ju)每一期的(de)建設(she)規模，計算出總(zong)的(de)資(zi)金需求量(liang)，在(zai)分析(xi)企業內部可用于項(xiang)目建設(she)的(de)自(zi)有(you)資(zi)金后，再提出該階段的(de)融資(zi)需求計劃。

在每一期的開發計劃中，對(dui)(dui)項目的現金(jin)(jin)流(liu)量進行合理預測。要(yao)區分(fen)出(chu)售物(wu)業(ye)與自持物(wu)業(ye)的比例，測算(suan)項目現金(jin)(jin)流(liu)量的大(da)小，及對(dui)(dui)資(zi)(zi)金(jin)(jin)需求(qiu)規(gui)模和使用期限的長(chang)短(duan)，以便(bian)于進行融資(zi)(zi)時(shi)，確定是選擇采取債務(wu)融資(zi)(zi)，還是權益(yi)融資(zi)(zi)的方式，如選擇債務(wu)融資(zi)(zi)，則應考慮是短(duan)期性或者長(chang)期性資(zi)(zi)金(jin)(jin)需求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項目的(de)(de)盈利(li)能(neng)力(li)越(yue)強，財務(wu)(wu)(wu)狀況好，資(zi)(zi)產變現(xian)能(neng)力(li)強，承擔財務(wu)(wu)(wu)風險的(de)(de)能(neng)力(li)就(jiu)強，且項目未來的(de)(de)投資(zi)(zi)利(li)潤率高(gao)于(yu)債務(wu)(wu)(wu)融資(zi)(zi)成(cheng)本，負債越(yue)多，項目的(de)(de)凈資(zi)(zi)產收益(yi)率就(jiu)越(yue)高(gao)，對(dui)企業發展及權(quan)益(yi)資(zi)(zi)本所有者就(jiu)越(yue)有利(li)，這種情況下，債務(wu)(wu)(wu)籌資(zi)(zi)是(shi)一種不錯(cuo)的(de)(de)選(xuan)擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項(xiang)目融(rong)(rong)資(zi)，首先要符合國家的法(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)規，滿足合法(fa)(fa)(fa)性原則。另外，不(bu)同融(rong)(rong)資(zi)方(fang)式有不(bu)同的資(zi)金(jin)成本，應(ying)分析和比(bi)較各種(zhong)融(rong)(rong)資(zi)方(fang)式資(zi)金(jin)成本的高(gao)低，盡量選擇資(zi)金(jin)成本低、融(rong)(rong)資(zi)風險小的融(rong)(rong)資(zi)方(fang)式。