一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式(shi)是什么嗎(ma)？

1、銀行貸款

銀行(xing)貸(dai)款(kuan)是最常(chang)規的地產融資渠道。產業地產多(duo)是偏(pian)遠的工業用地，在銀行(xing)貸(dai)款(kuan)抵押方面幾乎沒有太多(duo)價值，銀行(xing)也很(hen)難對此進(jin)行(xing)估(gu)值和冒險貸(dai)款(kuan)。

同時，產(chan)(chan)業(ye)園區(qu)(qu)的(de)(de)(de)實際(ji)資金需(xu)求(qiu)與銀(yin)行各類(lei)資金在期限(xian)上存(cun)在一定的(de)(de)(de)錯配(pei)，且銀(yin)行對項目(mu)資本金比(bi)例要(yao)(yao)求(qiu)較高并需(xu)提供擔(dan)保，融資成本較高；銀(yin)行對園區(qu)(qu)貸(dai)(dai)款也是基于(yu)未(wei)來有現(xian)(xian)金流(liu)(liu)的(de)(de)(de)進行貸(dai)(dai)款，且貸(dai)(dai)款要(yao)(yao)經過風險評估、貸(dai)(dai)款審批等(deng)一系列流(liu)(liu)程，對貸(dai)(dai)款的(de)(de)(de)還款來源、現(xian)(xian)金流(liu)(liu)等(deng)有相關要(yao)(yao)求(qiu)。而現(xian)(xian)在很多(duo)產(chan)(chan)業(ye)園區(qu)(qu)早期只能產(chan)(chan)生(sheng)(sheng)較少的(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流(liu)(liu)或者不產(chan)(chan)生(sheng)(sheng)現(xian)(xian)金流(liu)(liu)，難以(yi)覆蓋(gai)貸(dai)(dai)款本息，就難以(yi)獲得銀(yin)行貸(dai)(dai)款。

2、基金融資

也就(jiu)是(shi)產業(ye)基金融(rong)資，近年(nian)來，產業(ye)基金得到(dao)長足發展。部分私募基金投資者已(yi)經(jing)變得更加理性(xing)和成(cheng)熟，往(wang)(wang)往(wang)(wang)能(neng)夠承受8-10年(nian)的投資回(hui)報期，這已(yi)經(jing)契合(he)了產業(ye)地產的特性(xing)。

近年(nian)來，密(mi)集的(de)(de)(de)產業地(di)產私(si)募基金(jin)涌現，與市場資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)供給量大有關聯，尤其是從(cong)傳統地(di)產領域擠(ji)壓而出(chu)、具有強烈避險需求的(de)(de)(de)大量資(zi)金(jin)，以及看好(hao)國內產業地(di)產前景(jing)的(de)(de)(de)海外資(zi)本，成為(wei)產業地(di)產基金(jin)的(de)(de)(de)踴躍參與者(zhe)。

當下在(zai)中(zhong)國產(chan)業(ye)地產(chan)領域，能(neng)夠比較順(shun)暢利用基(ji)(ji)金形式進(jin)行融資(zi)的(de)(de)，首推物流地產(chan)，這個從(cong)普洛斯(si)頻繁的(de)(de)物流地產(chan)基(ji)(ji)金案例當中(zhong)已經體(ti)現得非常充分。此外(wai)，針對綜(zong)合性產(chan)業(ye)園區(qu)開(kai)發類的(de)(de)基(ji)(ji)金也開(kai)始(shi)逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾層融(rong)資(zi)(zi)(zi)是(shi)指在(zai)風險和(he)回報方面(mian)介于優先債務和(he)股(gu)本融(rong)資(zi)(zi)(zi)之間的一(yi)種(zhong)融(rong)資(zi)(zi)(zi)形式。是(shi)一(yi)種(zhong)無擔保的長(chang)期債務，表面(mian)上看起來是(shi)股(gu)權轉(zhuan)讓，但實際約定未來回購(gou)，并(bing)以差價作為(wei)利(li)息或(huo)支付(fu)約定利(li)息。在(zai)很(hen)多情況(kuang)下(xia)起到(dao)“過橋”融(rong)資(zi)(zi)(zi)的作用，一(yi)般期限(xian)是(shi)一(yi)到(dao)兩(liang)年。例如，做房地產(chan)夾層融(rong)資(zi)(zi)(zi)，從企業拿到(dao)土地到(dao)取(qu)得開發貸(dai)之間的資(zi)(zi)(zi)金需求由(you)夾層融(rong)資(zi)(zi)(zi)來滿足。

這(zhe)種融資(zi)方式，股債間可以靈(ling)活變換，可謂“進(jin)可攻退可守”。產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)領導者華夏幸福基業，就非(fei)常(chang)擅長這(zhe)種靈(ling)活機動的融資(zi)形式。

4、債權融資

也可以稱為“債權轉讓式融資”。這是(shi)一(yi)(yi)種(zhong)較為常見的(de)融資形式，即將(jiang)自己享有的(de)債權以一(yi)(yi)定(ding)現(xian)金作價賣給第三方，相(xiang)當于以一(yi)(yi)定(ding)的(de)成(cheng)本提(ti)前(qian)回收了(le)這部分(fen)現(xian)金，加(jia)快(kuai)了(le)債權盤活和(he)資金周轉速度，很(hen)多處于快(kuai)速擴張期的(de)公司(si)都會傾向于采取這種(zhong)融資方式。

5、債務重組

這是一(yi)種巧妙的融資(zi)方式，債務快到期(qi)了，就(jiu)來(lai)個乾坤大挪移，將這筆債務轉(zhuan)讓給別家(jia)，相(xiang)當(dang)于延(yan)長了還款(kuan)日期(qi)，或者(zhe)說就(jiu)是又借(jie)到一(yi)筆新的融資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮的(de)環境(jing)下，被稱(cheng)(cheng)為(wei)“債(zhai)(zhai)券里的(de)股票”的(de)永續債(zhai)(zhai)開始活躍(yue)，受到企業(ye)追(zhui)捧。由于永續債(zhai)(zhai)不(bu)設還款期限(xian)，同時(shi)可(ke)不(bu)計入公司(si)債(zhai)(zhai)務，企業(ye)可(ke)在進行(xing)高(gao)額融資的(de)同時(shi)規(gui)避負債(zhai)(zhai)率被拉高(gao)的(de)風(feng)險；對(dui)于投資者(zhe)來說，利息(xi)較高(gao)的(de)永續債(zhai)(zhai)可(ke)為(wei)其提供長期而(er)穩定的(de)現金收益，堪稱(cheng)(cheng)雙(shuang)贏。

7、園區PPP

園區(qu)PPP是基(ji)于(yu)產業園區(qu)這種公共服務(wu)產品的政企合伙模式，其本質仍然是一種融資手(shou)段(duan)。

PPP模式是公共基(ji)礎(chu)設施(shi)建(jian)設中發展(zhan)起(qi)來(lai)的(de)(de)一種(zhong)優化的(de)(de)項目融資與實施(shi)模式，這是一種(zhong)以各參與方(fang)的(de)(de)“雙贏”或(huo)“多贏”為(wei)合作理(li)念的(de)(de)現(xian)代融資模式。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后(hou)回(hui)租(zu)(zu)是將(jiang)自制或(huo)外購(gou)的(de)資產出售(shou)，然后(hou)向買方(fang)租(zu)(zu)回(hui)使用。回(hui)租(zu)(zu)是承租(zu)(zu)人將(jiang)其所擁有(you)的(de)物品出售(shou)給出租(zu)(zu)人，再(zai)從出租(zu)(zu)人手(shou)里將(jiang)該(gai)物品重新租(zu)(zu)回(hui)，此種租(zu)(zu)賃形(xing)式稱為(wei)回(hui)租(zu)(zu)。采用這種租(zu)(zu)賃方(fang)式可(ke)使承租(zu)(zu)人迅速回(hui)收購(gou)買物品的(de)資金，加速資金周轉(zhuan)。

9、REITs

即房(fang)地產(chan)(chan)(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基金。房(fang)地產(chan)(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)就是把(ba)流動性較低(di)的(de)、非證(zheng)(zheng)券(quan)形(xing)態的(de)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)，直接轉化(hua)(hua)(hua)為資(zi)本市場上的(de)證(zheng)(zheng)券(quan)資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)金融交易過程。房(fang)地產(chan)(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)包(bao)括房(fang)地產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目融資(zi)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)和房(fang)地產(chan)(chan)(chan)抵押貸款證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)(hua)(hua)兩種基本形(xing)式。

10、互聯網金融

互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網金(jin)(jin)融(rong)是傳統(tong)金(jin)(jin)融(rong)機構與互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網企業(ye)利用互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網技術(shu)和信息通信技術(shu)實現資(zi)金(jin)(jin)融(rong)通、支(zhi)付、投資(zi)和信息中介服務的(de)新(xin)(xin)(xin)型金(jin)(jin)融(rong)業(ye)務模式，已經日(ri)益(yi)成(cheng)為一種新(xin)(xin)(xin)興的(de)金(jin)(jin)融(rong)創新(xin)(xin)(xin)模式和企業(ye)融(rong)資(zi)渠道，但由于相關法律法規不(bu)健全、監(jian)管存在漏(lou)洞、互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網金(jin)(jin)融(rong)企業(ye)風險(xian)控制能(neng)力較弱等原因(yin)，近(jin)年(nian)來也頻(pin)發惡意違(wei)約，造成(cheng)了(le)巨(ju)大的(de)風險(xian)，國家正(zheng)在不(bu)斷(duan)對互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網金(jin)(jin)融(rong)加強(qiang)監(jian)管。

11、公司債

無論(lun)是A股還是在港股都有(you)發債(zhai)(zhai)(zhai)融資的渠道，A股有(you)企業債(zhai)(zhai)(zhai)、公司(si)債(zhai)(zhai)(zhai)、短期融資票(piao)據(ju)等(deng)等(deng)，現在還新增加(jia)了“一帶一路(lu)”公司(si)債(zhai)(zhai)(zhai)，而(er)在香港資本市場(chang)則(ze)有(you)“點心債(zhai)(zhai)(zhai)”、可轉(zhuan)債(zhai)(zhai)(zhai)、優(you)先票(piao)據(ju)等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)支持證券(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證券(quan)(quan)化(hua)(hua)，是(shi)以(yi)一定現金(jin)(jin)流為依托，將(jiang)其進行(xing)結構化(hua)(hua)包(bao)裝，形成(cheng)可以(yi)上市交易的(de)證券(quan)(quan)化(hua)(hua)產(chan)(chan)品(pin)的(de)過程。其整個交易過程主要涉(she)及(ji)原始權(quan)(quan)益(yi)所(suo)有人(ren)、特殊(shu)目(mu)的(de)載(zai)體(ti)（SPV）、投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)幾方(fang)，同時涉(she)及(ji)相關(guan)中(zhong)介機構。權(quan)(quan)益(yi)所(suo)有人(ren)將(jiang)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)（通(tong)常為現金(jin)(jin)流）出售給特殊(shu)目(mu)的(de)載(zai)體(ti)，特殊(shu)目(mu)的(de)載(zai)體(ti)經(jing)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)結構化(hua)(hua)整合向投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)發行(xing)證券(quan)(quan)，收(shou)回(hui)現金(jin)(jin)付給權(quan)(quan)益(yi)所(suo)有人(ren)，在以(yi)后的(de)年度以(yi)每(mei)年的(de)現金(jin)(jin)流支撐證券(quan)(quan)本息的(de)償還。在企(qi)業的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證券(quan)(quan)化(hua)(hua)業務之中(zhong)，所(suo)出售的(de)并不是(shi)企(qi)業的(de)某項資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)，而是(shi)未(wei)來的(de)現金(jin)(jin)流量，更(geng)確(que)切的(de)說是(shi)企(qi)業擁有的(de)收(shou)取某項費用的(de)債權(quan)(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定(ding)項(xiang)目科學合理的開發(fa)周期，考慮項(xiang)目的實際情(qing)況，以及自有(you)資金(jin)和市場行情(qing)狀(zhuang)況，根(gen)據(ju)每一期的建設(she)規模，計算出總的資金(jin)需求(qiu)量(liang)，在(zai)分析(xi)企(qi)業內部可用于(yu)項(xiang)目建設(she)的自有(you)資金(jin)后，再提(ti)出該階段的融資需求(qiu)計劃(hua)。

在(zai)每一期(qi)(qi)的(de)開發計劃(hua)中，對(dui)項目的(de)現金流量進行(xing)合理預測。要區分出售(shou)物業與自持物業的(de)比例，測算項目現金流量的(de)大(da)小，及對(dui)資(zi)金需求(qiu)規模(mo)和使用期(qi)(qi)限的(de)長短，以便于進行(xing)融(rong)資(zi)時，確定(ding)是(shi)選(xuan)擇采(cai)取(qu)債務(wu)融(rong)資(zi)，還是(shi)權益融(rong)資(zi)的(de)方式，如選(xuan)擇債務(wu)融(rong)資(zi)，則應考慮是(shi)短期(qi)(qi)性或(huo)者長期(qi)(qi)性資(zi)金需求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項(xiang)目的(de)盈利(li)能力(li)越強(qiang)，財務(wu)狀況好(hao)，資(zi)(zi)產變現能力(li)強(qiang)，承擔(dan)財務(wu)風險(xian)的(de)能力(li)就(jiu)強(qiang)，且項(xiang)目未來的(de)投資(zi)(zi)利(li)潤率高(gao)于(yu)債(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)成(cheng)本，負債(zhai)越多，項(xiang)目的(de)凈資(zi)(zi)產收益率就(jiu)越高(gao)，對企業發展及(ji)權益資(zi)(zi)本所有者(zhe)就(jiu)越有利(li)，這種情況下，債(zhai)務(wu)籌資(zi)(zi)是一(yi)種不錯的(de)選擇(ze)。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進(jin)行項目(mu)融資(zi)，首先要符合國家的法律法規，滿足合法性原則(ze)。另外，不同融資(zi)方(fang)式(shi)有不同的資(zi)金成本，應分析(xi)和(he)比較各種融資(zi)方(fang)式(shi)資(zi)金成本的高(gao)低(di)，盡(jin)量(liang)選擇資(zi)金成本低(di)、融資(zi)風險(xian)小的融資(zi)方(fang)式(shi)。