一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融(rong)資方式是什么嗎(ma)？

1、銀行貸款

銀行貸款(kuan)是最常規(gui)的(de)地(di)產(chan)融資渠道。產(chan)業地(di)產(chan)多是偏遠的(de)工業用地(di)，在銀行貸款(kuan)抵押方面幾乎沒(mei)有太(tai)多價值(zhi)，銀行也很(hen)難對此進行估值(zhi)和冒險貸款(kuan)。

同時，產(chan)(chan)業(ye)園區的(de)實際資金(jin)需(xu)求(qiu)(qiu)與銀行(xing)(xing)(xing)各類資金(jin)在期(qi)限上(shang)存(cun)在一定的(de)錯配，且銀行(xing)(xing)(xing)對(dui)項目資本金(jin)比例要求(qiu)(qiu)較高(gao)并需(xu)提(ti)供(gong)擔(dan)保，融資成本較高(gao)；銀行(xing)(xing)(xing)對(dui)園區貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)也是基(ji)于未(wei)來(lai)有(you)現金(jin)流(liu)(liu)的(de)進行(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，且貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)要經過風險評估、貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)審批等一系列流(liu)(liu)程，對(dui)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)來(lai)源、現金(jin)流(liu)(liu)等有(you)相關要求(qiu)(qiu)。而現在很(hen)多產(chan)(chan)業(ye)園區早期(qi)只能產(chan)(chan)生(sheng)較少(shao)的(de)現金(jin)流(liu)(liu)或者不產(chan)(chan)生(sheng)現金(jin)流(liu)(liu)，難(nan)以(yi)覆蓋貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)本息，就難(nan)以(yi)獲(huo)得銀行(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就(jiu)是產(chan)業基(ji)(ji)(ji)金融資(zi)，近(jin)年來，產(chan)業基(ji)(ji)(ji)金得(de)到(dao)長足發展。部分私募基(ji)(ji)(ji)金投資(zi)者已(yi)經(jing)變(bian)得(de)更加理性和成熟，往(wang)往(wang)能夠承受8-10年的投資(zi)回報(bao)期，這已(yi)經(jing)契(qi)合了(le)產(chan)業地產(chan)的特性。

近年來，密(mi)集的產(chan)業地產(chan)私(si)募基金(jin)涌現，與市場(chang)資(zi)金(jin)的供給量大有關聯，尤其(qi)是從傳統(tong)地產(chan)領域擠壓而出(chu)、具有強烈避險(xian)需求的大量資(zi)金(jin)，以及看好國內(nei)產(chan)業地產(chan)前景的海(hai)外資(zi)本，成為產(chan)業地產(chan)基金(jin)的踴躍參與者。

當(dang)(dang)下在中國產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)領域，能(neng)夠比較(jiao)順暢利用基金形(xing)式(shi)進行融資的，首推物流(liu)地產(chan)(chan)，這個從普洛斯頻繁(fan)的物流(liu)地產(chan)(chan)基金案例當(dang)(dang)中已(yi)經體(ti)現得非常充分。此外，針對(dui)綜合性產(chan)(chan)業園區開(kai)發類的基金也開(kai)始逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾層融資(zi)(zi)是(shi)(shi)指在風(feng)險和回(hui)(hui)報方(fang)面介于優(you)先債務(wu)(wu)和股本融資(zi)(zi)之(zhi)間的一(yi)(yi)種(zhong)融資(zi)(zi)形式。是(shi)(shi)一(yi)(yi)種(zhong)無擔保的長期債務(wu)(wu)，表面上看起(qi)來是(shi)(shi)股權轉讓(rang)，但實際約定未來回(hui)(hui)購(gou)，并以差價作(zuo)為(wei)利息或支(zhi)付約定利息。在很(hen)多情況下起(qi)到(dao)(dao)“過橋”融資(zi)(zi)的作(zuo)用，一(yi)(yi)般期限是(shi)(shi)一(yi)(yi)到(dao)(dao)兩年。例如，做房地產夾層融資(zi)(zi)，從企業拿到(dao)(dao)土地到(dao)(dao)取(qu)得(de)開發貸(dai)之(zhi)間的資(zi)(zi)金需(xu)求(qiu)由夾層融資(zi)(zi)來滿足(zu)。

這種(zhong)融(rong)資方式，股債間可以(yi)靈(ling)活變換，可謂(wei)“進可攻退(tui)可守”。產業(ye)地產領導者華夏幸福基業(ye)，就非常(chang)擅長這種(zhong)靈(ling)活機(ji)動的融(rong)資形式。

4、債權融資

也可以(yi)(yi)稱為“債權轉讓式(shi)(shi)融資”。這是一(yi)種較為常(chang)見的(de)融資形式(shi)(shi)，即將自己享有的(de)債權以(yi)(yi)一(yi)定(ding)現(xian)(xian)金作價(jia)賣給第(di)三方，相(xiang)當于以(yi)(yi)一(yi)定(ding)的(de)成本提前回收(shou)了這部分現(xian)(xian)金，加快了債權盤活和(he)資金周轉速度，很多處于快速擴張期的(de)公司都(dou)會傾(qing)向于采(cai)取這種融資方式(shi)(shi)。

5、債務重組

這是(shi)一(yi)種巧(qiao)妙的(de)融(rong)資方式(shi)，債務快(kuai)到期(qi)了，就來個乾坤(kun)大挪移，將這筆債務轉讓(rang)給(gei)別家(jia)，相當于延長了還款日(ri)期(qi)，或者說就是(shi)又(you)借到一(yi)筆新的(de)融(rong)資。

6、永續債

銀根緊縮(suo)的(de)環境下，被(bei)稱(cheng)為“債(zhai)券里(li)的(de)股票”的(de)永(yong)續(xu)債(zhai)開始活(huo)躍，受(shou)到企業追(zhui)捧。由于永(yong)續(xu)債(zhai)不(bu)設還款期(qi)限，同時(shi)可不(bu)計入公(gong)司(si)債(zhai)務，企業可在進行高(gao)額融資的(de)同時(shi)規避負債(zhai)率(lv)被(bei)拉(la)高(gao)的(de)風險(xian)；對于投(tou)資者來說，利息較(jiao)高(gao)的(de)永(yong)續(xu)債(zhai)可為其(qi)提供長期(qi)而穩(wen)定的(de)現(xian)金收(shou)益，堪稱(cheng)雙贏(ying)。

7、園區PPP

園區(qu)PPP是基于產業園區(qu)這種公(gong)共(gong)服務產品的(de)政企(qi)合伙(huo)模式(shi)，其本質仍然是一種融資手段(duan)。

PPP模(mo)(mo)式(shi)是(shi)公共基礎設施建(jian)設中發(fa)展起來的一種優化的項(xiang)目(mu)融資與實施模(mo)(mo)式(shi)，這是(shi)一種以各參與方的“雙贏”或“多(duo)贏”為合作理(li)念的現(xian)代(dai)融資模(mo)(mo)式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回(hui)(hui)租(zu)(zu)(zu)是(shi)將自制或外購的資產出售(shou)，然(ran)后向(xiang)買方(fang)租(zu)(zu)(zu)回(hui)(hui)使用。回(hui)(hui)租(zu)(zu)(zu)是(shi)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)將其所(suo)擁(yong)有的物品出售(shou)給(gei)出租(zu)(zu)(zu)人(ren)，再(zai)從(cong)出租(zu)(zu)(zu)人(ren)手(shou)里將該物品重(zhong)新租(zu)(zu)(zu)回(hui)(hui)，此種租(zu)(zu)(zu)賃形(xing)式稱為回(hui)(hui)租(zu)(zu)(zu)。采用這種租(zu)(zu)(zu)賃方(fang)式可使承租(zu)(zu)(zu)人(ren)迅速回(hui)(hui)收(shou)購買物品的資金，加速資金周(zhou)轉。

9、REITs

即房地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)基金。房地(di)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)就是把流動性較(jiao)低(di)的(de)(de)、非證(zheng)券(quan)(quan)(quan)形態的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)，直接(jie)轉化(hua)為資(zi)本市場上(shang)的(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)金融交易過(guo)程。房地(di)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)包括房地(di)產(chan)(chan)項目融資(zi)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)和房地(di)產(chan)(chan)抵押貸款(kuan)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)兩種基本形式。

10、互聯網金融

互聯網金(jin)(jin)融是(shi)傳統金(jin)(jin)融機構與互聯網企業(ye)(ye)(ye)利用互聯網技術(shu)和(he)信息通信技術(shu)實現資(zi)(zi)金(jin)(jin)融通、支付、投資(zi)(zi)和(he)信息中介服務的新(xin)型金(jin)(jin)融業(ye)(ye)(ye)務模式，已經日益成為(wei)一(yi)種新(xin)興的金(jin)(jin)融創新(xin)模式和(he)企業(ye)(ye)(ye)融資(zi)(zi)渠道，但由于相關法(fa)律法(fa)規不(bu)健全(quan)、監(jian)管(guan)存在(zai)漏洞(dong)、互聯網金(jin)(jin)融企業(ye)(ye)(ye)風險控制能力較弱等原(yuan)因，近年來(lai)也頻(pin)發惡意違約，造成了(le)巨大的風險，國家正在(zai)不(bu)斷(duan)對互聯網金(jin)(jin)融加強監(jian)管(guan)。

11、公司債

無論是(shi)A股還(huan)是(shi)在港股都有(you)發債(zhai)融資(zi)的渠道，A股有(you)企業債(zhai)、公司(si)債(zhai)、短期融資(zi)票據等(deng)等(deng)，現在還(huan)新(xin)增加了“一帶一路”公司(si)債(zhai)，而(er)在香港資(zi)本市(shi)場則有(you)“點心債(zhai)”、可轉(zhuan)債(zhai)、優先票據等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產支持證(zheng)(zheng)券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)產證(zheng)(zheng)券化，是(shi)(shi)以(yi)(yi)一(yi)定(ding)現金(jin)流(liu)(liu)(liu)為(wei)依托(tuo)，將(jiang)其進行結構化包(bao)裝，形成可以(yi)(yi)上市交(jiao)易的(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券化產品的(de)(de)(de)過(guo)程。其整個交(jiao)易過(guo)程主要涉及(ji)原始(shi)權益所有(you)人、特(te)殊(shu)目(mu)的(de)(de)(de)載體（SPV）、投資(zi)者幾方，同時(shi)涉及(ji)相關(guan)中介機構。權益所有(you)人將(jiang)資(zi)產（通(tong)常為(wei)現金(jin)流(liu)(liu)(liu)）出售給特(te)殊(shu)目(mu)的(de)(de)(de)載體，特(te)殊(shu)目(mu)的(de)(de)(de)載體經資(zi)產結構化整合(he)向(xiang)投資(zi)者發行證(zheng)(zheng)券，收回現金(jin)付(fu)給權益所有(you)人，在以(yi)(yi)后的(de)(de)(de)年度以(yi)(yi)每年的(de)(de)(de)現金(jin)流(liu)(liu)(liu)支撐證(zheng)(zheng)券本息的(de)(de)(de)償(chang)還。在企業(ye)的(de)(de)(de)資(zi)產證(zheng)(zheng)券化業(ye)務之中，所出售的(de)(de)(de)并不是(shi)(shi)企業(ye)的(de)(de)(de)某(mou)項(xiang)資(zi)產，而是(shi)(shi)未來(lai)的(de)(de)(de)現金(jin)流(liu)(liu)(liu)量，更確切的(de)(de)(de)說是(shi)(shi)企業(ye)擁有(you)的(de)(de)(de)收取某(mou)項(xiang)費用(yong)的(de)(de)(de)債權。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確(que)定項目(mu)科學合理的(de)開(kai)發周期，考慮項目(mu)的(de)實際情況，以及自(zi)有資(zi)金和(he)市場(chang)行情狀況，根(gen)據每一期的(de)建設規(gui)模，計算出總的(de)資(zi)金需求(qiu)量，在分析企業內部可用于(yu)項目(mu)建設的(de)自(zi)有資(zi)金后，再(zai)提出該階段的(de)融資(zi)需求(qiu)計劃。

在每一期的(de)開發計劃(hua)中，對項目(mu)的(de)現金流(liu)量(liang)進(jin)行(xing)合理預測。要區分出售(shou)物業(ye)與自持物業(ye)的(de)比例，測算項目(mu)現金流(liu)量(liang)的(de)大(da)小，及對資(zi)(zi)金需(xu)求規模和(he)使用期限的(de)長短，以(yi)便于進(jin)行(xing)融資(zi)(zi)時，確定是選擇(ze)采取債(zhai)務融資(zi)(zi)，還是權益融資(zi)(zi)的(de)方式(shi)，如選擇(ze)債(zhai)務融資(zi)(zi)，則應考慮是短期性或者長期性資(zi)(zi)金需(xu)求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來(lai)項(xiang)目的(de)盈利能力越(yue)(yue)強，財(cai)務(wu)(wu)狀況好，資(zi)(zi)(zi)產(chan)變(bian)現能力強，承擔財(cai)務(wu)(wu)風險(xian)的(de)能力就(jiu)(jiu)強，且項(xiang)目未來(lai)的(de)投資(zi)(zi)(zi)利潤率高于(yu)債務(wu)(wu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)成本(ben)，負債越(yue)(yue)多，項(xiang)目的(de)凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)收益(yi)(yi)率就(jiu)(jiu)越(yue)(yue)高，對企業發(fa)展及權益(yi)(yi)資(zi)(zi)(zi)本(ben)所有(you)者就(jiu)(jiu)越(yue)(yue)有(you)利，這種情況下，債務(wu)(wu)籌資(zi)(zi)(zi)是一(yi)種不錯的(de)選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目融資，首先要符(fu)合國家的(de)法律法規(gui)，滿足合法性原則。另(ling)外，不(bu)同融資方式有不(bu)同的(de)資金成(cheng)本，應分析和(he)比較(jiao)各(ge)種融資方式資金成(cheng)本的(de)高(gao)低，盡量(liang)選擇資金成(cheng)本低、融資風險小的(de)融資方式。