一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資(zi)方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀行貸款(kuan)(kuan)是最常(chang)規的(de)地產(chan)融資渠道。產(chan)業地產(chan)多是偏(pian)遠的(de)工業用地，在銀行貸款(kuan)(kuan)抵(di)押方(fang)面幾乎沒有太(tai)多價值，銀行也(ye)很難對此(ci)進(jin)行估值和冒險貸款(kuan)(kuan)。

同(tong)時，產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)的實(shi)際資金(jin)(jin)需求與銀(yin)行(xing)各類資金(jin)(jin)在期限上存在一定的錯配(pei)，且(qie)銀(yin)行(xing)對項目(mu)資本(ben)金(jin)(jin)比例(li)要(yao)(yao)求較高(gao)并需提供擔保，融(rong)資成本(ben)較高(gao)；銀(yin)行(xing)對園(yuan)區(qu)貸(dai)款(kuan)(kuan)也是基于未來有現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流的進行(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)，且(qie)貸(dai)款(kuan)(kuan)要(yao)(yao)經過風險評估、貸(dai)款(kuan)(kuan)審批等(deng)一系列流程，對貸(dai)款(kuan)(kuan)的還(huan)款(kuan)(kuan)來源(yuan)、現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流等(deng)有相(xiang)關要(yao)(yao)求。而(er)現(xian)(xian)(xian)在很多產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)早(zao)期只能產(chan)生(sheng)較少的現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流或(huo)者不產(chan)生(sheng)現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流，難(nan)以(yi)覆(fu)蓋貸(dai)款(kuan)(kuan)本(ben)息，就難(nan)以(yi)獲(huo)得(de)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就是產(chan)業(ye)(ye)基金融資(zi)，近(jin)年來，產(chan)業(ye)(ye)基金得(de)到長足發展。部分私募基金投資(zi)者已經變得(de)更加理性(xing)和成熟(shu)，往往能夠承受8-10年的投資(zi)回報(bao)期，這已經契合了(le)產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的特性(xing)。

近(jin)年來，密集(ji)的(de)產(chan)業地(di)產(chan)私(si)募基金涌現，與(yu)市場資金的(de)供(gong)給量(liang)大(da)有(you)關(guan)聯(lian)，尤(you)其(qi)是從傳統地(di)產(chan)領(ling)域擠壓而出、具有(you)強烈避險(xian)需(xu)求的(de)大(da)量(liang)資金，以及(ji)看好國(guo)內產(chan)業地(di)產(chan)前景的(de)海外資本，成為產(chan)業地(di)產(chan)基金的(de)踴躍(yue)參與(yu)者。

當(dang)下在中國(guo)產(chan)業地產(chan)領(ling)域，能夠(gou)比較順暢利用基(ji)金(jin)形式進(jin)行融資的，首(shou)推物(wu)流地產(chan)，這(zhe)個從普(pu)洛斯(si)頻(pin)繁的物(wu)流地產(chan)基(ji)金(jin)案例當(dang)中已經(jing)體現得非(fei)常充分(fen)。此外，針對(dui)綜合性產(chan)業園區開(kai)發類的基(ji)金(jin)也(ye)開(kai)始逐漸成熟起來(lai)。

3、夾層融資

夾層融(rong)(rong)資是指在(zai)風(feng)險(xian)和回(hui)報方面介于優(you)先(xian)債務和股本(ben)融(rong)(rong)資之(zhi)(zhi)間的一種融(rong)(rong)資形式(shi)。是一種無擔保(bao)的長期(qi)債務，表面上看起來是股權轉讓，但實際約定(ding)未來回(hui)購，并以(yi)差(cha)價作為利息或支(zhi)付約定(ding)利息。在(zai)很多情(qing)況下起到(dao)(dao)“過橋”融(rong)(rong)資的作用，一般(ban)期(qi)限是一到(dao)(dao)兩(liang)年。例如，做房(fang)地產夾層融(rong)(rong)資，從企業拿到(dao)(dao)土地到(dao)(dao)取得開發(fa)貸之(zhi)(zhi)間的資金需求由夾層融(rong)(rong)資來滿足。

這種融資方式，股(gu)債間可(ke)以靈(ling)活(huo)變換(huan)，可(ke)謂“進可(ke)攻退(tui)可(ke)守(shou)”。產業地(di)產領導(dao)者華夏幸(xing)福(fu)基業，就非常擅長這種靈(ling)活(huo)機動(dong)的融資形式。

4、債權融資

也可以稱(cheng)為“債權(quan)轉讓式(shi)融(rong)資”。這(zhe)是(shi)一(yi)(yi)種(zhong)較為常見的融(rong)資形(xing)式(shi)，即將自己(ji)享(xiang)有的債權(quan)以一(yi)(yi)定現金作價賣給第三方，相當于(yu)(yu)以一(yi)(yi)定的成(cheng)本提前回收(shou)了這(zhe)部分現金，加(jia)快了債權(quan)盤活和(he)資金周轉速(su)度，很多處于(yu)(yu)快速(su)擴張期的公司都(dou)會傾向于(yu)(yu)采(cai)取這(zhe)種(zhong)融(rong)資方式(shi)。

5、債務重組

這(zhe)是一(yi)種巧妙的(de)融(rong)資方式，債務快到期了(le)(le)，就(jiu)來個乾(qian)坤大挪移，將這(zhe)筆(bi)債務轉讓給別家，相當于(yu)延(yan)長了(le)(le)還款日期，或者說就(jiu)是又(you)借到一(yi)筆(bi)新的(de)融(rong)資。

6、永續債

銀根緊(jin)縮(suo)的環境下(xia)，被稱(cheng)為(wei)“債(zhai)券(quan)里(li)的股票”的永續(xu)債(zhai)開始活躍，受到企(qi)業追(zhui)捧。由于永續(xu)債(zhai)不設還款(kuan)期(qi)限，同(tong)時(shi)可不計(ji)入公司債(zhai)務(wu)，企(qi)業可在進行高額(e)融資的同(tong)時(shi)規避負債(zhai)率(lv)被拉高的風險；對于投(tou)資者來(lai)說，利息較高的永續(xu)債(zhai)可為(wei)其提供長(chang)期(qi)而穩(wen)定(ding)的現(xian)金收(shou)益(yi)，堪(kan)稱(cheng)雙(shuang)贏。

7、園區PPP

園(yuan)區PPP是基于產業園(yuan)區這種公共服務產品的政企合伙模式(shi)，其本質仍然是一種融(rong)資手段。

PPP模(mo)式是公共基礎設(she)施(shi)建(jian)設(she)中發展起(qi)來的(de)一(yi)種優化的(de)項(xiang)目融資與(yu)實施(shi)模(mo)式，這是一(yi)種以各參與(yu)方的(de)“雙贏”或“多贏”為合作理念的(de)現代融資模(mo)式。

8、售后回租式融資租賃

售后(hou)回(hui)(hui)租(zu)是(shi)將(jiang)自制或外購的(de)資(zi)產(chan)出售，然后(hou)向買方租(zu)回(hui)(hui)使用。回(hui)(hui)租(zu)是(shi)承租(zu)人將(jiang)其(qi)所擁有的(de)物品出售給出租(zu)人，再從出租(zu)人手里將(jiang)該(gai)物品重新租(zu)回(hui)(hui)，此種(zhong)租(zu)賃形式(shi)稱為(wei)回(hui)(hui)租(zu)。采用這(zhe)種(zhong)租(zu)賃方式(shi)可(ke)使承租(zu)人迅速回(hui)(hui)收(shou)購買物品的(de)資(zi)金，加(jia)速資(zi)金周轉。

9、REITs

即房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信托投資(zi)基(ji)金。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化就是(shi)把流動性較低的、非證(zheng)券(quan)(quan)形態的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資(zi)，直接轉化為資(zi)本市場上的證(zheng)券(quan)(quan)資(zi)產(chan)(chan)的金融交易過程。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化包括(kuo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目融資(zi)證(zheng)券(quan)(quan)化和(he)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)抵(di)押(ya)貸款證(zheng)券(quan)(quan)化兩種基(ji)本形式。

10、互聯網金融

互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)金(jin)融(rong)(rong)是傳統金(jin)融(rong)(rong)機構與互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)企(qi)業利用互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)技(ji)術和信息通信技(ji)術實現資金(jin)融(rong)(rong)通、支付、投資和信息中介服務(wu)的(de)新型金(jin)融(rong)(rong)業務(wu)模式，已經日益成(cheng)為一種(zhong)新興的(de)金(jin)融(rong)(rong)創新模式和企(qi)業融(rong)(rong)資渠道(dao)，但由于相關(guan)法(fa)律(lv)法(fa)規不健全、監管存在(zai)漏洞、互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)金(jin)融(rong)(rong)企(qi)業風險控制能力較弱等原(yuan)因(yin)，近(jin)年(nian)來也頻發惡意違約，造成(cheng)了巨大的(de)風險，國家(jia)正在(zai)不斷對互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)金(jin)融(rong)(rong)加強(qiang)監管。

11、公司債

無(wu)論是A股(gu)還是在(zai)(zai)(zai)港(gang)股(gu)都有(you)發債(zhai)融資的渠道，A股(gu)有(you)企業債(zhai)、公司(si)債(zhai)、短期融資票(piao)據(ju)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，現在(zai)(zai)(zai)還新增加(jia)了(le)“一帶(dai)一路”公司(si)債(zhai)，而在(zai)(zai)(zai)香港(gang)資本市場則有(you)“點心(xin)債(zhai)”、可轉債(zhai)、優先票(piao)據(ju)等(deng)(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)支(zhi)持證(zheng)券(quan)(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)，是(shi)(shi)以一定現(xian)金(jin)流(liu)為(wei)依托，將其進行結構化(hua)(hua)包(bao)裝(zhuang)，形(xing)成可以上市交易(yi)的(de)(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)過程(cheng)。其整個(ge)交易(yi)過程(cheng)主要涉及(ji)(ji)原始(shi)權(quan)(quan)(quan)益所(suo)有(you)人、特殊(shu)(shu)目(mu)的(de)(de)(de)載(zai)體(ti)(ti)（SPV）、投資(zi)者(zhe)(zhe)幾方，同時涉及(ji)(ji)相關中介機構。權(quan)(quan)(quan)益所(suo)有(you)人將資(zi)產(chan)（通常為(wei)現(xian)金(jin)流(liu)）出售(shou)給特殊(shu)(shu)目(mu)的(de)(de)(de)載(zai)體(ti)(ti)，特殊(shu)(shu)目(mu)的(de)(de)(de)載(zai)體(ti)(ti)經資(zi)產(chan)結構化(hua)(hua)整合向(xiang)投資(zi)者(zhe)(zhe)發行證(zheng)券(quan)(quan)(quan)，收回現(xian)金(jin)付給權(quan)(quan)(quan)益所(suo)有(you)人，在(zai)以后的(de)(de)(de)年度(du)以每年的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)支(zhi)撐(cheng)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)本息(xi)的(de)(de)(de)償還。在(zai)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)業務之中，所(suo)出售(shou)的(de)(de)(de)并(bing)不是(shi)(shi)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)某(mou)(mou)項資(zi)產(chan)，而是(shi)(shi)未來(lai)的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)量，更確切的(de)(de)(de)說(shuo)是(shi)(shi)企(qi)(qi)業擁有(you)的(de)(de)(de)收取(qu)某(mou)(mou)項費(fei)用的(de)(de)(de)債權(quan)(quan)(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiang)(xiang)(xiang)目科學合理的開發周期(qi)(qi)，考(kao)慮項(xiang)(xiang)(xiang)目的實際情況，以及自有資金(jin)(jin)和市(shi)場(chang)行(xing)情狀(zhuang)況，根據每一期(qi)(qi)的建(jian)設規模，計(ji)算(suan)出總的資金(jin)(jin)需(xu)求量，在分(fen)析企業內部(bu)可用(yong)于項(xiang)(xiang)(xiang)目建(jian)設的自有資金(jin)(jin)后，再提出該階段的融資需(xu)求計(ji)劃。

在每一期(qi)的(de)開(kai)發計劃中，對項(xiang)目(mu)的(de)現(xian)金(jin)(jin)流量進行(xing)合(he)理預測(ce)。要區(qu)分出售物業與自(zi)持物業的(de)比例，測(ce)算項(xiang)目(mu)現(xian)金(jin)(jin)流量的(de)大小，及(ji)對資金(jin)(jin)需求規(gui)模和使用期(qi)限的(de)長短，以便于進行(xing)融資時，確定(ding)是選擇采(cai)取債(zhai)(zhai)務融資，還是權益融資的(de)方式，如選擇債(zhai)(zhai)務融資，則應(ying)考(kao)慮是短期(qi)性或(huo)者長期(qi)性資金(jin)(jin)需求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來(lai)項目(mu)的(de)盈利(li)(li)能力(li)越強，財務(wu)狀況好(hao)，資(zi)產變現能力(li)強，承(cheng)擔財務(wu)風險(xian)的(de)能力(li)就強，且項目(mu)未來(lai)的(de)投資(zi)利(li)(li)潤率高于債(zhai)務(wu)融資(zi)成本，負債(zhai)越多，項目(mu)的(de)凈資(zi)產收益率就越高，對(dui)企業發展(zhan)及權(quan)益資(zi)本所有者就越有利(li)(li)，這種(zhong)情況下，債(zhai)務(wu)籌(chou)資(zi)是一種(zhong)不錯的(de)選(xuan)擇(ze)。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行(xing)項(xiang)目融(rong)資(zi)(zi)，首先要符合國家的(de)法律法規，滿足合法性原則(ze)。另外，不同(tong)融(rong)資(zi)(zi)方式(shi)有不同(tong)的(de)資(zi)(zi)金成(cheng)(cheng)本(ben)，應分析和比較各種融(rong)資(zi)(zi)方式(shi)資(zi)(zi)金成(cheng)(cheng)本(ben)的(de)高低(di)，盡量選擇(ze)資(zi)(zi)金成(cheng)(cheng)本(ben)低(di)、融(rong)資(zi)(zi)風險小的(de)融(rong)資(zi)(zi)方式(shi)。