一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的(de)融資方式是什么嗎(ma)？

1、銀行貸款

銀(yin)行貸款是最常規的地(di)產(chan)融資渠(qu)道。產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)多是偏遠的工業(ye)(ye)用地(di)，在銀(yin)行貸款抵押方面幾乎沒有(you)太多價值，銀(yin)行也很難對此進行估值和冒(mao)險貸款。

同時(shi)，產業(ye)園區(qu)的實際資(zi)金(jin)需求與銀行(xing)各類資(zi)金(jin)在(zai)期(qi)限上存在(zai)一定(ding)的錯(cuo)配，且銀行(xing)對(dui)(dui)項(xiang)目資(zi)本金(jin)比例要(yao)(yao)求較高并需提(ti)供(gong)擔(dan)保，融(rong)資(zi)成本較高；銀行(xing)對(dui)(dui)園區(qu)貸(dai)(dai)款(kuan)也是基于未(wei)來有(you)現金(jin)流(liu)的進行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)，且貸(dai)(dai)款(kuan)要(yao)(yao)經過(guo)風險評估(gu)、貸(dai)(dai)款(kuan)審(shen)批等(deng)一系列(lie)流(liu)程，對(dui)(dui)貸(dai)(dai)款(kuan)的還款(kuan)來源、現金(jin)流(liu)等(deng)有(you)相(xiang)關要(yao)(yao)求。而現在(zai)很多產業(ye)園區(qu)早期(qi)只能(neng)產生(sheng)較少的現金(jin)流(liu)或者不產生(sheng)現金(jin)流(liu)，難以覆蓋貸(dai)(dai)款(kuan)本息(xi)，就(jiu)難以獲得銀行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)。

2、基金融資

也就(jiu)是產(chan)業基金融資，近年來，產(chan)業基金得到長足發展。部分私募基金投資者已(yi)經(jing)變得更(geng)加理性(xing)和成熟，往往能夠(gou)承(cheng)受8-10年的投資回報(bao)期，這已(yi)經(jing)契合了產(chan)業地(di)產(chan)的特性(xing)。

近年來，密集的(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)私募基金涌(yong)現，與市場(chang)資(zi)金的(de)(de)(de)供給(gei)量大有關聯(lian)，尤其是從傳(chuan)統地(di)(di)產(chan)(chan)領域擠壓而(er)出、具有強(qiang)烈避險需求的(de)(de)(de)大量資(zi)金，以及看好國內產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)前(qian)景的(de)(de)(de)海外資(zi)本，成為產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)基金的(de)(de)(de)踴(yong)躍參與者(zhe)。

當下在(zai)中國產(chan)業地(di)產(chan)領(ling)域，能夠比較(jiao)順(shun)暢利用基金(jin)形(xing)式進行融資的，首(shou)推物(wu)流地(di)產(chan)，這個從普洛(luo)斯(si)頻繁的物(wu)流地(di)產(chan)基金(jin)案(an)例當中已經(jing)體現得非常(chang)充分。此(ci)外(wai)，針對(dui)綜(zong)合性產(chan)業園區開發類的基金(jin)也開始逐(zhu)漸(jian)成熟起來。

3、夾層融資

夾層融(rong)資(zi)是(shi)指(zhi)在風險(xian)和(he)回(hui)報方面(mian)介于優先債務和(he)股本(ben)融(rong)資(zi)之間(jian)(jian)的一種(zhong)(zhong)融(rong)資(zi)形式。是(shi)一種(zhong)(zhong)無(wu)擔保的長期債務，表面(mian)上看起來是(shi)股權轉讓，但實際(ji)約(yue)定未來回(hui)購，并(bing)以差價作為利(li)息或支付約(yue)定利(li)息。在很多情況下起到“過橋(qiao)”融(rong)資(zi)的作用，一般(ban)期限是(shi)一到兩年。例(li)如，做房地產夾層融(rong)資(zi)，從企業拿到土地到取得開(kai)發貸之間(jian)(jian)的資(zi)金(jin)需求(qiu)由夾層融(rong)資(zi)來滿足。

這(zhe)種(zhong)融(rong)資方式(shi)，股債(zhai)間可(ke)以靈活變換(huan)，可(ke)謂“進可(ke)攻(gong)退可(ke)守”。產業地產領(ling)導者華夏幸福(fu)基業，就非常擅長(chang)這(zhe)種(zhong)靈活機(ji)動(dong)的融(rong)資形(xing)式(shi)。

4、債權融資

也可以稱為“債(zhai)權轉讓式融資”。這(zhe)是(shi)一(yi)種較為常見的融資形式，即將自己(ji)享有的債(zhai)權以一(yi)定現(xian)金作價賣給(gei)第三方，相當于(yu)以一(yi)定的成本提前回(hui)收了這(zhe)部分現(xian)金，加快了債(zhai)權盤(pan)活和資金周轉速(su)(su)度，很(hen)多處于(yu)快速(su)(su)擴張期的公(gong)司都會傾向于(yu)采(cai)取這(zhe)種融資方式。

5、債務重組

這是一種巧妙的融(rong)資(zi)(zi)方式，債務快(kuai)到(dao)期(qi)了，就來個乾坤大挪移(yi)，將這筆債務轉讓(rang)給別家，相當于(yu)延長(chang)了還款日期(qi)，或者說(shuo)就是又借到(dao)一筆新(xin)的融(rong)資(zi)(zi)。

6、永續債

銀根(gen)緊縮(suo)的(de)環境下，被稱為(wei)“債(zhai)(zhai)券里的(de)股票”的(de)永續(xu)(xu)債(zhai)(zhai)開始活躍，受(shou)到企業(ye)追(zhui)捧。由于永續(xu)(xu)債(zhai)(zhai)不(bu)設還款期(qi)限，同時(shi)可(ke)(ke)不(bu)計入(ru)公司債(zhai)(zhai)務(wu)，企業(ye)可(ke)(ke)在進行(xing)高(gao)(gao)額融資(zi)的(de)同時(shi)規避負債(zhai)(zhai)率被拉(la)高(gao)(gao)的(de)風險(xian)；對于投資(zi)者(zhe)來說，利息較(jiao)高(gao)(gao)的(de)永續(xu)(xu)債(zhai)(zhai)可(ke)(ke)為(wei)其(qi)提供長期(qi)而穩定(ding)的(de)現金收益，堪(kan)稱雙(shuang)贏。

7、園區PPP

園(yuan)區PPP是基(ji)于產業園(yuan)區這種公(gong)共服(fu)務產品的政企合伙模式，其本質(zhi)仍然是一種融資(zi)手(shou)段(duan)。

PPP模式(shi)是(shi)公共(gong)基礎設施(shi)建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施(shi)模式(shi)，這是(shi)一種以各(ge)參與方的“雙贏”或“多贏”為(wei)合作理念的現代融資模式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是將(jiang)自(zi)制或外(wai)購(gou)的資(zi)(zi)產(chan)出售(shou)，然后向買方(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)使(shi)用。回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人將(jiang)其所擁有的物品(pin)出售(shou)給出租(zu)(zu)(zu)(zu)人，再從出租(zu)(zu)(zu)(zu)人手里將(jiang)該物品(pin)重新(xin)租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)，此種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)形式稱為回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)。采用這(zhe)種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)方(fang)式可使(shi)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人迅速(su)回(hui)收購(gou)買物品(pin)的資(zi)(zi)金，加速(su)資(zi)(zi)金周轉(zhuan)。

9、REITs

即房地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基金。房地(di)(di)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)就是把流動(dong)性(xing)較低的(de)、非證(zheng)券(quan)形(xing)態(tai)的(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)，直接轉化(hua)(hua)為(wei)資(zi)本(ben)市(shi)場上的(de)證(zheng)券(quan)資(zi)產(chan)(chan)的(de)金融交易過程(cheng)。房地(di)(di)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)包括房地(di)(di)產(chan)(chan)項目融資(zi)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)和房地(di)(di)產(chan)(chan)抵(di)押貸款證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)兩種(zhong)基本(ben)形(xing)式(shi)。

10、互聯網金融

互聯(lian)網(wang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)是傳統金(jin)(jin)融(rong)(rong)機構與互聯(lian)網(wang)企業(ye)利(li)用(yong)互聯(lian)網(wang)技術和信(xin)息通信(xin)技術實(shi)現資金(jin)(jin)融(rong)(rong)通、支(zhi)付、投資和信(xin)息中介服務的新(xin)型金(jin)(jin)融(rong)(rong)業(ye)務模式，已經日益成(cheng)為一種新(xin)興的金(jin)(jin)融(rong)(rong)創(chuang)新(xin)模式和企業(ye)融(rong)(rong)資渠道，但由于相關法律(lv)法規不健全、監(jian)管存在(zai)漏洞、互聯(lian)網(wang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)企業(ye)風險(xian)控制能力(li)較弱等原因，近年來(lai)也頻發(fa)惡(e)意違約(yue)，造成(cheng)了巨大的風險(xian)，國家正(zheng)在(zai)不斷對互聯(lian)網(wang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)加強監(jian)管。

11、公司債

無論是(shi)(shi)A股還是(shi)(shi)在(zai)港股都有(you)發債(zhai)(zhai)(zhai)融(rong)資(zi)的渠道，A股有(you)企業(ye)債(zhai)(zhai)(zhai)、公司債(zhai)(zhai)(zhai)、短(duan)期融(rong)資(zi)票據(ju)等等，現在(zai)還新增加了(le)“一(yi)帶一(yi)路”公司債(zhai)(zhai)(zhai)，而(er)在(zai)香港資(zi)本(ben)市(shi)場則有(you)“點心債(zhai)(zhai)(zhai)”、可轉債(zhai)(zhai)(zhai)、優先票據(ju)等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持(chi)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)(hua)，是以一定現(xian)(xian)金流為(wei)依托，將其進行結(jie)構(gou)化(hua)(hua)(hua)包(bao)裝，形成可(ke)以上市交(jiao)易(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)(hua)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)。其整個交(jiao)易(yi)(yi)過(guo)程(cheng)主要涉及原始權(quan)益(yi)所(suo)有人、特(te)殊目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)載(zai)(zai)體（SPV）、投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)幾方，同(tong)時(shi)涉及相關中介(jie)機構(gou)。權(quan)益(yi)所(suo)有人將資(zi)產(chan)(chan)（通常(chang)為(wei)現(xian)(xian)金流）出售(shou)(shou)給特(te)殊目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)載(zai)(zai)體，特(te)殊目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)載(zai)(zai)體經(jing)資(zi)產(chan)(chan)結(jie)構(gou)化(hua)(hua)(hua)整合(he)向投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)發行證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)，收回(hui)現(xian)(xian)金付給權(quan)益(yi)所(suo)有人，在以后的(de)(de)(de)(de)(de)年度以每年的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流支(zhi)撐(cheng)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)本(ben)息的(de)(de)(de)(de)(de)償還。在企業的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)(hua)業務之中，所(suo)出售(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)并不是企業的(de)(de)(de)(de)(de)某項資(zi)產(chan)(chan)，而是未來的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流量，更確(que)切的(de)(de)(de)(de)(de)說(shuo)是企業擁(yong)有的(de)(de)(de)(de)(de)收取(qu)某項費用的(de)(de)(de)(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目(mu)(mu)科學合理的(de)(de)(de)開發周期，考慮項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)實際情(qing)況，以及自有資金(jin)和(he)市場行(xing)情(qing)狀況，根(gen)據每一期的(de)(de)(de)建設(she)(she)規(gui)模，計算(suan)出(chu)總的(de)(de)(de)資金(jin)需求(qiu)量，在分(fen)析企業內部(bu)可用(yong)于(yu)項目(mu)(mu)建設(she)(she)的(de)(de)(de)自有資金(jin)后(hou)，再提出(chu)該階段的(de)(de)(de)融資需求(qiu)計劃。

在每一(yi)期的(de)(de)開(kai)發計(ji)劃中(zhong)，對項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)量進行(xing)合(he)理預(yu)測(ce)。要(yao)區分出售物業(ye)與自持物業(ye)的(de)(de)比例，測(ce)算項(xiang)目(mu)(mu)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)量的(de)(de)大(da)小，及對資(zi)(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)規模和使用期限的(de)(de)長短，以便于進行(xing)融資(zi)(zi)時，確定(ding)是選擇采(cai)取(qu)債務融資(zi)(zi)，還是權益融資(zi)(zi)的(de)(de)方式(shi)，如選擇債務融資(zi)(zi)，則(ze)應考慮(lv)是短期性或者長期性資(zi)(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項(xiang)目(mu)的(de)盈(ying)利(li)能力(li)越強，財(cai)務狀況(kuang)好(hao)，資(zi)產變現能力(li)強，承擔財(cai)務風險的(de)能力(li)就(jiu)強，且項(xiang)目(mu)未來的(de)投資(zi)利(li)潤率(lv)(lv)高于債(zhai)務融資(zi)成本，負債(zhai)越多，項(xiang)目(mu)的(de)凈資(zi)產收益率(lv)(lv)就(jiu)越高，對企業發(fa)展及(ji)權(quan)益資(zi)本所(suo)有者(zhe)就(jiu)越有利(li)，這種情況(kuang)下，債(zhai)務籌資(zi)是(shi)一種不錯(cuo)的(de)選擇(ze)。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項(xiang)目融資，首先要符合國家的法律法規，滿足(zu)合法性原則。另外(wai)，不同(tong)融資方(fang)式(shi)(shi)有(you)不同(tong)的資金成(cheng)本，應分析和(he)比較各種融資方(fang)式(shi)(shi)資金成(cheng)本的高低(di)，盡(jin)量選擇(ze)資金成(cheng)本低(di)、融資風險小(xiao)的融資方(fang)式(shi)(shi)。