一、物流地產基金是什么意思

物(wu)(wu)流地產基(ji)金，是指以倉儲(chu)物(wu)(wu)流資(zi)產為最(zui)終投資(zi)標(biao)的的私募股(gu)權投資(zi)基(ji)金。

物流地產基金的交易模(mo)式往(wang)往(wang)為基金通過(guo)直接或(huo)間接的方式收(shou)購持有物流資產(chan)(chan)(chan)的項目公司股權，并委托專業的管理(li)人對資產(chan)(chan)(chan)進(jin)行開發、改造或(huo)運營，在資產(chan)(chan)(chan)運營一段時間后，通過(guo)出售資產(chan)(chan)(chan)、股權轉讓或(huo)REITs等方式完成退出，進(jin)而獲得(de)收(shou)益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)基金系以(yi)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)為(wei)投(tou)資(zi)對象(xiang)的(de)投(tou)資(zi)基金。而物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)則是以(yi)企(qi)業物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)需(xu)求為(wei)導向開發的(de)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)設施的(de)不動產(chan)(chan)(chan)載體(ti)，屬于(yu)工業地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)一種，在普通(tong)地(di)產(chan)(chan)(chan)服務(wu)的(de)基礎上(shang)，融入物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)服務(wu)。

一般而言，物流(liu)(liu)地(di)產(chan)可(ke)能(neng)包括(kuo)物流(liu)(liu)園(yuan)區、物流(liu)(liu)倉(cang)庫等設施。因此，不同于一般酒店、寫字樓等商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)獨立性，只要單體項(xiang)目位(wei)置佳、資產(chan)管(guan)理優(you)質就有提(ti)升租金的(de)(de)(de)很大空間、就可(ke)能(neng)取得理想的(de)(de)(de)投資回報，物流(liu)(liu)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)投資往(wang)往(wang)需要以點連線帶面，形成整體化布局，才(cai)能(neng)實現(xian)規(gui)模效應(ying)，有效提(ti)升物流(liu)(liu)效率(lv)，從而提(ti)高(gao)收益回報。

由于(yu)物(wu)流地(di)產基(ji)金(jin)(jin)規模(mo)龐大，物(wu)流地(di)產體(ti)系(xi)布(bu)局時間較久(jiu)。對于(yu)物(wu)流地(di)產的(de)投資(zi)人而言(yan)，沒有可預期的(de)穩定(ding)資(zi)金(jin)(jin)來源，難以進(jin)行大規模(mo)投資(zi)布(bu)局，因此往(wang)(wang)往(wang)(wang)需要(yao)提前開始募資(zi)，并(bing)根據(ju)募資(zi)情況調整投資(zi)布(bu)局。且由于(yu)物(wu)流地(di)產基(ji)金(jin)(jin)往(wang)(wang)往(wang)(wang)規模(mo)龐大，很難在短期內迅(xun)速完成投資(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參(can)考(kao)基金(jin)參(can)與物流(liu)地產運(yun)作(zuo)的各種(zhong)(zhong)模式(shi)，目前市(shi)場上一種(zhong)(zhong)比較成(cheng)熟的模式(shi)是，基金(jin)設立(li)主導方既從事物流(liu)倉(cang)儲設施的開發，又從事物流(liu)倉(cang)儲設施的運(yun)營，同時還對物流(liu)地產基金(jin)進行管理，即能夠集物業開發、物業運(yun)營及基金(jin)管理三種(zhong)(zhong)核心功能于(yu)一身(shen)。

相(xiang)應地(di)，該主(zhu)導方(fang)內(nei)(nei)部(bu)(bu)也需(xu)要(yao)設立不同(tong)(tong)的(de)(de)職(zhi)能(neng)部(bu)(bu)門（或相(xiang)應的(de)(de)集團內(nei)(nei)事業(ye)部(bu)(bu)）各(ge)司(si)其職(zhi)，以匹配前述不同(tong)(tong)功能(neng)，通常至(zhi)少包(bao)括負(fu)責募資、投資的(de)(de)基金管理端(duan)和負(fu)責物(wu)(wu)業(ye)開(kai)發、運(yun)營的(de)(de)資產管理端(duan)，不同(tong)(tong)機構(gou)視其內(nei)(nei)部(bu)(bu)運(yun)作(zuo)(zuo)方(fang)式(shi)和組(zu)織(zhi)架(jia)構(gou)不同(tong)(tong)作(zuo)(zuo)具體設置和調整。以下(xia)從各(ge)職(zhi)能(neng)分工的(de)(de)角度出發，對物(wu)(wu)流地(di)產基金的(de)(de)運(yun)作(zuo)(zuo)模式(shi)進行簡要(yao)說(shuo)明：

1、物業(ye)開(kai)發(fa)部(bu)門負責(ze)根據(ju)市場(chang)或者(zhe)特定客戶的需求通(tong)過公(gong)開(kai)市場(chang)受讓土(tu)地、開(kai)發(fa)物流倉儲設施(shi)。

2、待項目(mu)完工(gong)之后，物(wu)業開發部(bu)門將項目(mu)移(yi)交給(gei)物(wu)業運營(ying)部(bu)門，物(wu)業運營(ying)部(bu)門對項目(mu)進行(xing)招租(zu)(zu)及提供其他資(zi)(zi)產管理(li)服務(wu)，當物(wu)業的出(chu)租(zu)(zu)率和租(zu)(zu)金(jin)(jin)回報率達到一定(ding)比例(li)之后，再(zai)由(you)基(ji)金(jin)(jin)管理(li)部(bu)門安(an)排其管理(li)的物(wu)流地產基(ji)金(jin)(jin)收(shou)購已經(jing)能夠穩定(ding)運營(ying)的成(cheng)熟物(wu)業資(zi)(zi)產。

3、物流地產項目(mu)被基(ji)金收(shou)購(gou)之(zhi)后，仍(reng)由物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營部門進行專(zhuan)業(ye)(ye)管理(li)，提(ti)(ti)升物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)的(de)品質，進而(er)提(ti)(ti)高物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)基(ji)金的(de)投資(zi)回報(bao)；而(er)通過(guo)收(shou)購(gou)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)開(kai)發部門得(de)以快速回籠資(zi)金，將所獲得(de)的(de)收(shou)購(gou)對價繼續用于(yu)新的(de)物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)項目(mu)的(de)開(kai)發，提(ti)(ti)高資(zi)金周轉(zhuan)率(lv)。

三者(zhe)相(xiang)協調，上述運作模式可以(yi)使得物流地產的開發、運營和收購(gou)形(xing)成有機(ji)循(xun)環，從而(er)得以(yi)迅速擴張。