一、物流地產基金是什么意思

物(wu)流地(di)產基金，是指(zhi)以(yi)倉(cang)儲(chu)物(wu)流資產為最終投(tou)資標(biao)的的私募股權投(tou)資基金。

物流地產基金(jin)的交易模式(shi)(shi)往(wang)(wang)往(wang)(wang)為基金(jin)通過直接或間接的方式(shi)(shi)收購持有物流資(zi)產(chan)的項目公司股權，并委托(tuo)專業的管理(li)人對資(zi)產(chan)進行(xing)開發、改造或運營，在(zai)資(zi)產(chan)運營一(yi)段(duan)時(shi)間后，通過出(chu)售資(zi)產(chan)、股權轉讓或REITs等方式(shi)(shi)完成退出(chu)，進而獲(huo)得收益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)基(ji)金系以物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)為投資(zi)對象(xiang)的(de)(de)(de)投資(zi)基(ji)金。而物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)則(ze)是以企業物(wu)流(liu)需求為導向開發的(de)(de)(de)物(wu)流(liu)設(she)施的(de)(de)(de)不(bu)動產(chan)(chan)載(zai)體，屬于工業地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)一(yi)種，在普通地(di)產(chan)(chan)服(fu)務的(de)(de)(de)基(ji)礎上，融入物(wu)流(liu)服(fu)務。

一般而言，物流地產(chan)可能(neng)包括物流園區、物流倉庫(ku)等設施。因此(ci)，不同(tong)于一般酒(jiu)店、寫(xie)字(zi)樓等商(shang)業地產(chan)的(de)獨立性(xing)，只要單(dan)體項(xiang)目位置佳、資(zi)(zi)產(chan)管理優質就(jiu)(jiu)有提升租金的(de)很(hen)大空(kong)間、就(jiu)(jiu)可能(neng)取得理想的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao)，物流地產(chan)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)往往需要以點連線帶面(mian)，形成整體化布(bu)局(ju)，才(cai)能(neng)實現規模效應，有效提升物流效率，從而提高收益(yi)回報(bao)。

由(you)于(yu)物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)規模龐大(da)(da)，物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)體(ti)系布局(ju)(ju)時間較久。對于(yu)物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)的投(tou)(tou)資(zi)人(ren)而言，沒有可預期(qi)的穩定資(zi)金(jin)來(lai)源，難以進行大(da)(da)規模投(tou)(tou)資(zi)布局(ju)(ju)，因此往(wang)往(wang)需要提前開始(shi)募資(zi)，并根(gen)據募資(zi)情況調(diao)整投(tou)(tou)資(zi)布局(ju)(ju)。且由(you)于(yu)物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)往(wang)往(wang)規模龐大(da)(da)，很難在短期(qi)內(nei)迅速完成投(tou)(tou)資(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考基(ji)金參與物(wu)(wu)流(liu)地(di)(di)產運作的(de)各種(zhong)(zhong)模(mo)式，目(mu)前(qian)市場(chang)上(shang)一種(zhong)(zhong)比較(jiao)成熟的(de)模(mo)式是，基(ji)金設立主導方(fang)既從(cong)事物(wu)(wu)流(liu)倉儲設施(shi)的(de)開發，又從(cong)事物(wu)(wu)流(liu)倉儲設施(shi)的(de)運營(ying)(ying)，同時還對物(wu)(wu)流(liu)地(di)(di)產基(ji)金進(jin)行管(guan)理(li)，即(ji)能夠集物(wu)(wu)業(ye)(ye)開發、物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營(ying)(ying)及基(ji)金管(guan)理(li)三種(zhong)(zhong)核心功能于一身。

相(xiang)應地，該主導(dao)方(fang)內(nei)部也需要設(she)立不同(tong)的職(zhi)(zhi)能部門（或(huo)相(xiang)應的集團內(nei)事業部）各司其職(zhi)(zhi)，以匹配前述不同(tong)功能，通常至少包括負(fu)(fu)責(ze)(ze)募資、投資的基(ji)金管理端和負(fu)(fu)責(ze)(ze)物業開發、運營(ying)的資產管理端，不同(tong)機(ji)構視(shi)其內(nei)部運作(zuo)方(fang)式和組織架構不同(tong)作(zuo)具體設(she)置(zhi)和調整。以下從(cong)各職(zhi)(zhi)能分工的角度出發，對物流(liu)地產基(ji)金的運作(zuo)模式進行簡要說明(ming)：

1、物業開發部門負責根據(ju)市(shi)場或者特定客戶的需求通過公開市(shi)場受讓土地、開發物流倉儲設施。

2、待項目(mu)完工之(zhi)后(hou)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)開發部(bu)門將項目(mu)移交(jiao)給物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營部(bu)門，物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營部(bu)門對項目(mu)進(jin)行(xing)招(zhao)租(zu)及提供其他資(zi)產管(guan)理(li)服(fu)務(wu)，當物(wu)(wu)業(ye)(ye)的出租(zu)率和租(zu)金(jin)(jin)回(hui)報(bao)率達到一定比例之(zhi)后(hou)，再由基金(jin)(jin)管(guan)理(li)部(bu)門安排其管(guan)理(li)的物(wu)(wu)流地產基金(jin)(jin)收購已經能夠穩(wen)定運營的成熟物(wu)(wu)業(ye)(ye)資(zi)產。

3、物流地產項(xiang)目被(bei)基金(jin)收(shou)(shou)購之后，仍由物(wu)業(ye)運(yun)營部門(men)進行專業(ye)管理，提(ti)升物(wu)流地(di)產(chan)的(de)(de)品質，進而提(ti)高物(wu)流地(di)產(chan)基金(jin)的(de)(de)投資回報；而通過收(shou)(shou)購，物(wu)業(ye)開(kai)發(fa)部門(men)得(de)以快(kuai)速(su)回籠資金(jin)，將所獲得(de)的(de)(de)收(shou)(shou)購對價繼續用于新的(de)(de)物(wu)流地(di)產(chan)項(xiang)目的(de)(de)開(kai)發(fa)，提(ti)高資金(jin)周(zhou)轉率。

三者(zhe)相協調，上述運作模式可以(yi)使(shi)得(de)物流地(di)產的開發、運營和(he)收購形成有機循(xun)環，從而得(de)以(yi)迅速擴張(zhang)。