一、物流地產基金是什么意思

物(wu)流(liu)地產(chan)基金，是指以(yi)倉儲(chu)物(wu)流(liu)資(zi)產(chan)為最(zui)終投(tou)資(zi)標(biao)的的私募股(gu)權投(tou)資(zi)基金。

物流地產基(ji)金(jin)的(de)交易模式(shi)往往為基(ji)金(jin)通(tong)過直(zhi)接(jie)或間接(jie)的(de)方式(shi)收(shou)購持有(you)物流(liu)資產的(de)項(xiang)目公司股(gu)權，并委托專(zhuan)業的(de)管理人對資產進行開(kai)發、改造(zao)或運(yun)營(ying)，在資產運(yun)營(ying)一(yi)段時(shi)間后，通(tong)過出(chu)售資產、股(gu)權轉讓或REITs等方式(shi)完成退出(chu)，進而獲得(de)收(shou)益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)流地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)基金系以物(wu)流地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)為投(tou)資對象的(de)(de)投(tou)資基金。而物(wu)流地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)則是以企業(ye)物(wu)流需求為導(dao)向開(kai)發的(de)(de)物(wu)流設(she)施的(de)(de)不動(dong)產(chan)(chan)(chan)載體(ti)，屬(shu)于工業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)一種，在普通地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)服(fu)務的(de)(de)基礎上，融入物(wu)流服(fu)務。

一(yi)般(ban)而(er)言，物(wu)流(liu)地(di)產(chan)可能(neng)包(bao)括物(wu)流(liu)園區、物(wu)流(liu)倉庫等(deng)設施。因此(ci)，不同于一(yi)般(ban)酒(jiu)店(dian)、寫字樓等(deng)商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)獨立(li)性，只要單體項目位(wei)置佳、資產(chan)管理優質就(jiu)有(you)提(ti)升租金的(de)(de)很大空間(jian)、就(jiu)可能(neng)取得理想的(de)(de)投資回(hui)報，物(wu)流(liu)地(di)產(chan)的(de)(de)投資往(wang)往(wang)需要以點連線帶面，形成(cheng)整體化布局，才能(neng)實(shi)現規(gui)模效應(ying)，有(you)效提(ti)升物(wu)流(liu)效率(lv)，從而(er)提(ti)高(gao)收(shou)益回(hui)報。

由于(yu)物流地(di)產(chan)基(ji)金規模龐大，物流地(di)產(chan)體系布(bu)局時間較久。對于(yu)物流地(di)產(chan)的(de)(de)投(tou)資(zi)人而言，沒(mei)有可(ke)預期的(de)(de)穩(wen)定資(zi)金來源，難以進行大規模投(tou)資(zi)布(bu)局，因(yin)此往(wang)往(wang)需要提前開始募資(zi)，并(bing)根據募資(zi)情況調整投(tou)資(zi)布(bu)局。且由于(yu)物流地(di)產(chan)基(ji)金往(wang)往(wang)規模龐大，很難在短期內迅速(su)完成投(tou)資(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參(can)(can)考(kao)基金參(can)(can)與物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)運作(zuo)的各種模式，目(mu)前市場上一(yi)種比(bi)較成熟的模式是，基金設立(li)主導方既從(cong)事(shi)物(wu)(wu)流(liu)倉(cang)(cang)儲(chu)設施(shi)的開發，又從(cong)事(shi)物(wu)(wu)流(liu)倉(cang)(cang)儲(chu)設施(shi)的運營(ying)，同時還對物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)基金進(jin)行管理(li)，即能夠集(ji)物(wu)(wu)業開發、物(wu)(wu)業運營(ying)及基金管理(li)三種核心功能于一(yi)身。

相(xiang)應地(di)，該主導方內部(bu)(bu)也需要(yao)設(she)立不(bu)同(tong)的(de)職(zhi)能部(bu)(bu)門（或相(xiang)應的(de)集團內事業部(bu)(bu)）各司其職(zhi)，以匹配(pei)前述不(bu)同(tong)功能，通常至(zhi)少(shao)包括負責募資(zi)、投資(zi)的(de)基金管理(li)端和負責物(wu)業開發(fa)、運營的(de)資(zi)產管理(li)端，不(bu)同(tong)機構(gou)視其內部(bu)(bu)運作方式和組織架構(gou)不(bu)同(tong)作具(ju)體設(she)置(zhi)和調整。以下從各職(zhi)能分工的(de)角度出(chu)發(fa)，對物(wu)流地(di)產基金的(de)運作模式進行簡要(yao)說(shuo)明：

1、物(wu)業開(kai)(kai)發部(bu)門負(fu)責(ze)根據市場(chang)(chang)或者特(te)定客戶的需求(qiu)通過(guo)公開(kai)(kai)市場(chang)(chang)受讓土地(di)、開(kai)(kai)發物(wu)流倉儲設施(shi)。

2、待項目完工之后，物(wu)(wu)業(ye)(ye)開發部(bu)(bu)門將項目移交(jiao)給(gei)物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營(ying)部(bu)(bu)門，物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營(ying)部(bu)(bu)門對(dui)項目進行招租及提供(gong)其他資產管理(li)服務(wu)，當物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)出(chu)租率(lv)和(he)租金(jin)回(hui)報率(lv)達到一定比例之后，再由基金(jin)管理(li)部(bu)(bu)門安排其管理(li)的(de)(de)物(wu)(wu)流地產基金(jin)收(shou)購已經能夠穩定運營(ying)的(de)(de)成熟物(wu)(wu)業(ye)(ye)資產。

3、物流地產項目(mu)被基(ji)金(jin)收購(gou)之后，仍由物業運營部門進行專業管理，提(ti)(ti)升(sheng)物流(liu)地(di)產的(de)品質，進而提(ti)(ti)高(gao)物流(liu)地(di)產基(ji)金(jin)的(de)投(tou)資(zi)(zi)回(hui)(hui)報；而通過(guo)收購(gou)，物業開(kai)發(fa)部門得以快速回(hui)(hui)籠資(zi)(zi)金(jin)，將所獲得的(de)收購(gou)對價繼(ji)續用(yong)于新(xin)的(de)物流(liu)地(di)產項目(mu)的(de)開(kai)發(fa)，提(ti)(ti)高(gao)資(zi)(zi)金(jin)周(zhou)轉率。

三者(zhe)相協調，上述運作(zuo)模式可以(yi)使得(de)物(wu)流地產的開發、運營(ying)和(he)收購(gou)形成有機循環，從而得(de)以(yi)迅速(su)擴張。