一、物流地產基金是什么意思

物流地(di)產(chan)基金(jin)，是指(zhi)以倉儲物流資產(chan)為最終投資標的的私募股權投資基金(jin)。

物流地產基金的(de)交易模式往(wang)(wang)往(wang)(wang)為基金通(tong)過直(zhi)接或間(jian)接的(de)方式收購持(chi)有物流資產的(de)項目公司股(gu)權(quan)，并(bing)委托專業的(de)管理人對資產進(jin)行開發、改造(zao)或運營，在資產運營一段時間(jian)后，通(tong)過出售資產、股(gu)權(quan)轉讓或REITs等方式完成(cheng)退出，進(jin)而(er)獲得收益(yi)。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)流(liu)地產基金系以物(wu)流(liu)地產為(wei)投資(zi)對象的(de)(de)投資(zi)基金。而物(wu)流(liu)地產則是以企業物(wu)流(liu)需求為(wei)導向開(kai)發的(de)(de)物(wu)流(liu)設施(shi)的(de)(de)不動產載體，屬于工業地產的(de)(de)一種(zhong)，在普通地產服務的(de)(de)基礎上(shang)，融入物(wu)流(liu)服務。

一般而(er)言(yan)，物(wu)流(liu)地(di)產(chan)可(ke)能(neng)包括物(wu)流(liu)園區、物(wu)流(liu)倉庫等設施。因此，不(bu)同于一般酒店、寫字樓(lou)等商(shang)業地(di)產(chan)的獨立性，只要(yao)(yao)單體項目位置佳(jia)、資產(chan)管理優(you)質就有(you)(you)提(ti)升(sheng)租金的很大(da)空間、就可(ke)能(neng)取得(de)理想的投(tou)資回(hui)報，物(wu)流(liu)地(di)產(chan)的投(tou)資往往需要(yao)(yao)以點連線帶面，形成整體化布(bu)局(ju)，才能(neng)實現規(gui)模(mo)效(xiao)(xiao)應，有(you)(you)效(xiao)(xiao)提(ti)升(sheng)物(wu)流(liu)效(xiao)(xiao)率，從而(er)提(ti)高收益(yi)回(hui)報。

由(you)(you)于物流(liu)地(di)產(chan)(chan)基金規模龐大，物流(liu)地(di)產(chan)(chan)體系布局(ju)(ju)時間較久。對于物流(liu)地(di)產(chan)(chan)的(de)投資人而言，沒有(you)可(ke)預(yu)期的(de)穩定資金來(lai)源(yuan)，難以進行(xing)大規模投資布局(ju)(ju)，因此(ci)往往需要提前開始(shi)募資，并根據募資情況(kuang)調整投資布局(ju)(ju)。且由(you)(you)于物流(liu)地(di)產(chan)(chan)基金往往規模龐大，很難在短(duan)期內(nei)迅速完成投資。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考基(ji)(ji)金(jin)(jin)參與(yu)物(wu)流地產(chan)運(yun)(yun)作的各種(zhong)模式(shi)，目前市場上一種(zhong)比較成熟的模式(shi)是(shi)，基(ji)(ji)金(jin)(jin)設立主(zhu)導(dao)方既從(cong)(cong)事物(wu)流倉(cang)儲(chu)(chu)設施的開(kai)發(fa)，又從(cong)(cong)事物(wu)流倉(cang)儲(chu)(chu)設施的運(yun)(yun)營，同時還對物(wu)流地產(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)進行管(guan)理，即能夠集物(wu)業(ye)開(kai)發(fa)、物(wu)業(ye)運(yun)(yun)營及基(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理三種(zhong)核心(xin)功能于一身。

相應地，該(gai)主導方內部(bu)也(ye)需要設立不同(tong)(tong)的(de)(de)(de)職能部(bu)門（或相應的(de)(de)(de)集團內事業部(bu)）各(ge)司其職，以匹配(pei)前述不同(tong)(tong)功能，通常至少包括(kuo)負責募(mu)資(zi)、投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)基(ji)金管(guan)理端和(he)負責物(wu)業開發、運營(ying)的(de)(de)(de)資(zi)產管(guan)理端，不同(tong)(tong)機構視(shi)其內部(bu)運作(zuo)方式和(he)組織架構不同(tong)(tong)作(zuo)具體(ti)設置和(he)調整。以下從各(ge)職能分工的(de)(de)(de)角度出發，對物(wu)流地產基(ji)金的(de)(de)(de)運作(zuo)模式進(jin)行簡要說明：

1、物業開(kai)(kai)發部門負責根據(ju)市(shi)場或者特定客戶的需求(qiu)通過公開(kai)(kai)市(shi)場受讓土地、開(kai)(kai)發物流倉儲設施。

2、待(dai)項目(mu)完(wan)工之(zhi)后，物(wu)(wu)業(ye)(ye)開發(fa)部(bu)門將項目(mu)移交給物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營(ying)部(bu)門，物(wu)(wu)業(ye)(ye)運營(ying)部(bu)門對項目(mu)進行招租(zu)及提(ti)供其他資產管理服務，當物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)出租(zu)率和租(zu)金(jin)回報率達到(dao)一(yi)定(ding)比例(li)之(zhi)后，再由(you)基金(jin)管理部(bu)門安排其管理的(de)物(wu)(wu)流地產基金(jin)收(shou)購已(yi)經能夠穩定(ding)運營(ying)的(de)成熟物(wu)(wu)業(ye)(ye)資產。

3、物流地產項目(mu)被(bei)基金(jin)(jin)收購之(zhi)后，仍(reng)由物(wu)業(ye)運營部門(men)(men)進行(xing)專(zhuan)業(ye)管理，提(ti)升物(wu)流地(di)產的品質，進而提(ti)高(gao)物(wu)流地(di)產基金(jin)(jin)的投資(zi)回報；而通過收購，物(wu)業(ye)開發部門(men)(men)得(de)以快速回籠(long)資(zi)金(jin)(jin)，將(jiang)所(suo)獲得(de)的收購對(dui)價(jia)繼續用(yong)于新的物(wu)流地(di)產項目(mu)的開發，提(ti)高(gao)資(zi)金(jin)(jin)周轉率。

三者相(xiang)協調，上(shang)述運(yun)作模式可以使得物(wu)流(liu)地產(chan)的開發、運(yun)營和(he)收(shou)購形成有機循環，從而得以迅速擴(kuo)張(zhang)。