一、物流地產基金是什么意思

物流(liu)地產基(ji)金，是(shi)指以倉儲(chu)物流(liu)資(zi)產為最終投資(zi)標的的私募股權投資(zi)基(ji)金。

物流地產基金的(de)交易模式往往為基金通過直接(jie)或間(jian)(jian)接(jie)的(de)方式收(shou)購(gou)持有物流資產的(de)項(xiang)目公(gong)司股權，并委托(tuo)專業的(de)管理人對資產進(jin)(jin)行(xing)開發、改(gai)造或運(yun)營，在資產運(yun)營一(yi)段時(shi)間(jian)(jian)后，通過出售(shou)資產、股權轉(zhuan)讓或REITs等方式完(wan)成退出，進(jin)(jin)而(er)獲得收(shou)益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物流(liu)地產(chan)基金(jin)系以(yi)物流(liu)地產(chan)為投(tou)資對象的投(tou)資基金(jin)。而物流(liu)地產(chan)則是以(yi)企業物流(liu)需求為導向(xiang)開發的物流(liu)設(she)施的不動產(chan)載體，屬于工業地產(chan)的一種，在普通地產(chan)服務的基礎上(shang)，融入物流(liu)服務。

一般而(er)言，物流地產(chan)可能(neng)包括物流園區、物流倉庫(ku)等設(she)施。因此，不同于一般酒店、寫字樓等商業地產(chan)的獨立性，只要(yao)單(dan)體(ti)項目(mu)位置佳、資(zi)(zi)產(chan)管理優質就有(you)提升租金的很(hen)大空間、就可能(neng)取得理想的投資(zi)(zi)回(hui)報，物流地產(chan)的投資(zi)(zi)往往需(xu)要(yao)以點連線帶面，形成整體(ti)化布局，才能(neng)實現規模效應，有(you)效提升物流效率，從而(er)提高(gao)收益回(hui)報。

由于物流(liu)地(di)產基金(jin)規模龐(pang)大(da)，物流(liu)地(di)產體系布局(ju)時間較久。對(dui)于物流(liu)地(di)產的投資人(ren)而言，沒有可預期(qi)的穩定資金(jin)來(lai)源，難以進行大(da)規模投資布局(ju)，因此往(wang)(wang)往(wang)(wang)需要提前開始募(mu)資，并根據募(mu)資情況調(diao)整投資布局(ju)。且由于物流(liu)地(di)產基金(jin)往(wang)(wang)往(wang)(wang)規模龐(pang)大(da)，很難在短期(qi)內迅速完成投資。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考基(ji)金參與物流(liu)地產運作(zuo)的各(ge)種模式，目前(qian)市(shi)場(chang)上一種比較成熟(shu)的模式是，基(ji)金設立主導(dao)方既從事(shi)(shi)物流(liu)倉儲設施(shi)的開發，又從事(shi)(shi)物流(liu)倉儲設施(shi)的運營，同時還(huan)對(dui)物流(liu)地產基(ji)金進行管理(li)，即(ji)能(neng)夠集(ji)物業(ye)開發、物業(ye)運營及基(ji)金管理(li)三種核心功能(neng)于一身。

相應地(di)(di)，該(gai)主(zhu)導方內(nei)部(bu)(bu)也需要(yao)設立(li)不(bu)同的(de)(de)(de)職能(neng)(neng)部(bu)(bu)門（或相應的(de)(de)(de)集團內(nei)事業部(bu)(bu)）各(ge)司其(qi)職，以匹配前述不(bu)同功(gong)能(neng)(neng)，通常至少包括(kuo)負(fu)責募資(zi)(zi)、投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)基金(jin)管理端和負(fu)責物業開(kai)發、運營的(de)(de)(de)資(zi)(zi)產管理端，不(bu)同機(ji)構視其(qi)內(nei)部(bu)(bu)運作方式和組織架構不(bu)同作具體設置和調整(zheng)。以下從各(ge)職能(neng)(neng)分工的(de)(de)(de)角(jiao)度出(chu)發，對(dui)物流(liu)地(di)(di)產基金(jin)的(de)(de)(de)運作模(mo)式進行簡要(yao)說明：

1、物業開發部(bu)門負責根據市(shi)場或(huo)者特定(ding)客戶的需求通(tong)過(guo)公(gong)開市(shi)場受(shou)讓土地、開發物流倉儲設施。

2、待項(xiang)目完(wan)工(gong)之后(hou)，物業(ye)開發部(bu)(bu)門(men)將項(xiang)目移交給物業(ye)運(yun)營部(bu)(bu)門(men)，物業(ye)運(yun)營部(bu)(bu)門(men)對項(xiang)目進行招租(zu)及(ji)提供其(qi)他資產(chan)管理服(fu)務，當物業(ye)的出(chu)租(zu)率和租(zu)金回報率達(da)到一定比例之后(hou)，再由基金管理部(bu)(bu)門(men)安(an)排其(qi)管理的物流地產(chan)基金收購已(yi)經能夠穩定運(yun)營的成熟(shu)物業(ye)資產(chan)。

3、物流地產項(xiang)目被基金(jin)收(shou)購(gou)之后，仍由物業(ye)運營部(bu)門進行專業(ye)管理，提升物流地產的(de)(de)品(pin)質，進而提高(gao)物流地產基金(jin)的(de)(de)投資(zi)(zi)回報；而通過收(shou)購(gou)，物業(ye)開發部(bu)門得以快速回籠資(zi)(zi)金(jin)，將(jiang)所獲得的(de)(de)收(shou)購(gou)對(dui)價繼續用(yong)于新(xin)的(de)(de)物流地產項(xiang)目的(de)(de)開發，提高(gao)資(zi)(zi)金(jin)周(zhou)轉率。

三(san)者相協調，上述運(yun)作模式可以使得物流地產的開發、運(yun)營和(he)收購形成有機循環，從而得以迅(xun)速擴張。