一、物流地產商是做什么的

物流(liu)地(di)產是(shi)根據客戶(hu)的需求，選擇(ze)合適的地(di)點(dian)，建設、運(yun)營與管理(li)(li)專用物流(liu)設施，而且采(cai)用本地(di)與全球的專業技能開(kai)發物流(liu)配送設施，與客戶(hu)建立密(mi)切(qie)的合作(zuo)關系，為(wei)其在合適的時(shi)間與合適的地(di)點(dian)，提(ti)供合適的現代物流(liu)設施和專業的物業管理(li)(li)服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的(de)(de)設計、建造和物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理服務(wu)的(de)(de)企業(ye)(ye)，它的(de)(de)本質是房地(di)產(chan)開(kai)發商或工(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)開(kai)發商，不過物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)商不僅提(ti)供(gong)現代(dai)化的(de)(de)物(wu)(wu)流(liu)倉儲設施，更為物(wu)(wu)流(liu)的(de)(de)整個價(jia)值鏈提(ti)供(gong)服務(wu)。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物流(liu)地(di)產(chan)作為(wei)專(zhuan)業化的現代經(jing)營(ying)性物流(liu)設施載(zai)體，對于提高客(ke)戶(hu)企業的物流(liu)運作效率至關重要，物流(liu)地(di)產(chan)商對物流(liu)地(di)產(chan)的開發(fa)運營(ying)主要有(you)五種模式：

1、物流企業主導型運營模式

物流(liu)企(qi)(qi)業(ye)是物流(liu)企(qi)(qi)業(ye)主導的運營模式(shi)的主體，物流(liu)企(qi)(qi)業(ye)按物流(liu)市場需求(qiu)，結(jie)合(he)自身物流(liu)業(ye)務(wu)發展的需要，由物流(liu)地產開發商進(jin)行物流(liu)設施(shi)的投資建(jian)設。

具(ju)體活動(dong)主要有(you)規劃(hua)、選址(zhi)、設(she)計、開發建(jian)設(she)等，物流地產(chan)設(she)施(shi)的擁有(you)權屬物流企(qi)(qi)業(ye)所有(you)，項目建(jian)成后，部(bu)分(fen)留作自用，以滿足自身發展需要，其余部(bu)分(fen)則轉(zhuan)租給其他(ta)企(qi)(qi)業(ye)。

該模式的優點在于由于物流(liu)企(qi)業(ye)(ye)比較熟悉客戶(hu)所需的物業(ye)(ye)管理服務(wu)和物流(liu)設施，可能會使得物業(ye)(ye)的折(zhe)舊費(fei)用(yong)享受(shou)到政(zheng)府稅收(shou)減免(mian)的優惠，從而在很(hen)大(da)程度上節省租(zu)金，降低稅費(fei)；

缺點在于物流企業在運營的(de)(de)初期，由于為客(ke)戶單獨提供優質且(qie)高效的(de)(de)定(ding)制化物流設施的(de)(de)設計、建設與咨詢服務(wu)的(de)(de)難度較(jiao)大，資(zi)金(jin)方(fang)面(mian)的(de)(de)管理水平及(ji)專業能(neng)力(li)較(jiao)差，存在很大的(de)(de)資(zi)金(jin)風(feng)險(xian)，導(dao)致(zhi)運營成本増加，管理效率較(jiao)低。

2、物流地產商主導型運營模式

物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產企(qi)業(ye)根據客(ke)(ke)(ke)戶的物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施需求，購買、改(gai)造既(ji)有的物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施，或按客(ke)(ke)(ke)戶要求進(jin)行(xing)選(xuan)址、拿地(di)、規劃、設(she)(she)計、開(kai)發(fa)建(jian)設(she)(she)并完(wan)成相關物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施，產業(ye)企(qi)業(ye)自行(xing)決定自用(yong)還是出租給客(ke)(ke)(ke)戶，并通過(guo)專(zhuan)業(ye)團隊提供資助建(jian)設(she)(she)的物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施及物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)服(fu)務，該模式在物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)倉庫等場景下應用(yong)廣泛。

投(tou)資收益的(de)來(lai)源主要由(you)地(di)產(chan)(chan)增值、物業費(fei)、物流(liu)設(she)(she)(she)施設(she)(she)(she)備(bei)租金(jin)、物流(liu)設(she)(she)(she)施相(xiang)關(guan)的(de)咨(zi)詢(xun)服(fu)務等，該模式(shi)的(de)優(you)勢是可以有效發揮房地(di)產(chan)(chan)企(qi)業的(de)資金(jin)實力(li)(li)、房地(di)產(chan)(chan)運作(zuo)能力(li)(li)以及物流(liu)設(she)(she)(she)施設(she)(she)(she)計能力(li)(li)，在短時間內進行資金(jin)管理(li)，降低(di)物流(liu)成(cheng)本，有效幫(bang)助客戶將大額資金(jin)投(tou)入在核心業務，不給(gei)企(qi)業帶(dai)來(lai)資金(jin)壓(ya)力(li)(li)，提高物流(liu)企(qi)業競爭(zheng)力(li)(li)，降低(di)財務風險；

不足之(zhi)處(chu)是相對于(yu)較(jiao)小規(gui)模的企業來說，因物流(liu)設(she)施標(biao)準(zhun)較(jiao)高，設(she)備(bei)先(xian)進，可(ke)能會有(you)過(guo)高的租金成本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地(di)產商、物(wu)流(liu)(liu)商通(tong)過簽署(shu)合作協議等，共同(tong)出資設立物(wu)流(liu)(liu)地(di)產的(de)項目公司，并合作經營(ying)。

該模式既能展示(shi)地產(chan)商拿地、建設的優勢，也可以發(fa)揮物流(liu)商在物流(liu)效(xiao)率及(ji)運營管理方(fang)面的優點，根據客(ke)戶的物流(liu)設施需求(qiu)提供物流(liu)設施的租賃(lin)、咨(zi)詢、物業管理等(deng)服(fu)務，再(zai)根據協議約定進行項目收益分配與風險承擔。

該模式(shi)的優點在(zai)于地產(chan)建設中的各種風險共(gong)同承擔，地產(chan)商可(ke)以(yi)發(fa)揮地產(chan)企(qi)業優勢，而物(wu)流(liu)企(qi)業可(ke)以(yi)發(fa)擴物(wu)流(liu)企(qi)業在(zai)設施選(xuan)址(zhi)、物(wu)流(liu)網絡、物(wu)流(liu)運營、物(wu)流(liu)服務(wu)等方面(mian)優勢，雙(shuang)方優勢互補合作共(gong)臝；

而不足(zu)在于(yu)可能面臨的信(xin)用風險、利(li)益分(fen)配(pei)和風險分(fen)擔等問題，如何更好解決雙方在合(he)作(zuo)過程中是否有利(li)益矛盾(dun)是重點。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三(san)方牽頭，作為地產企(qi)(qi)業(ye)和物(wu)流(liu)(liu)企(qi)(qi)業(ye)的橋梁(liang)，并進行物(wu)流(liu)(liu)商(shang)與地產商(shang)的資(zi)源整合，開(kai)展合作型的經營(ying)模式，同時審查房地產企(qi)(qi)業(ye)和物(wu)流(liu)(liu)企(qi)(qi)業(ye)的實(shi)力(li)、資(zi)格等，實(shi)現(xian)聯合。

建成后的物業由第三(san)(san)方(fang)負責(ze)招商、管理工作(zuo)，同(tong)時第三(san)(san)方(fang)也要身纏開(kai)發建設及運營收益，且由第三(san)(san)方(fang)按協議約定進行分配，第三(san)(san)方(fang)一般(ban)為政府或(huo)中介(jie)組織。

該(gai)(gai)模(mo)式的優點(dian)在于擁(yong)有獨立第三方(fang)進行審(shen)查，從而(er)(er)源頭解決了雙(shuang)方(fang)的信用風(feng)險、避免后期在該(gai)(gai)處可能產生的矛盾；而(er)(er)缺(que)點(dian)在于，該(gai)(gai)模(mo)式對第三方(fang)要求較高，需要高行業自律性。

5、基金型運營模式

該模式(shi)(shi)與傳統的(de)(de)運營模式(shi)(shi)不(bu)同(tong)之處在于引入了基(ji)金(jin)(jin)公司，基(ji)金(jin)(jin)公司由(you)物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)企業(ye)與其(qi)他投資(zi)(zi)者共同(tong)成立。物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)企業(ye)將其(qi)持(chi)有的(de)(de)物(wu)流(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)轉讓給基(ji)金(jin)(jin)，再通過基(ji)金(jin)(jin)公司這個渠道發(fa)行的(de)(de)基(ji)金(jin)(jin)持(chi)有物(wu)流(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)，由(you)物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)商控(kong)制(zhi)物(wu)流(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)轉為基(ji)金(jin)(jin)控(kong)制(zhi)物(wu)流(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)。主(zhu)要的(de)(de)業(ye)務(wu)(wu)為：物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)開發(fa)業(ye)務(wu)(wu)、物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)運營管理業(ye)務(wu)(wu)、基(ji)金(jin)(jin)管理業(ye)務(wu)(wu)。

金(jin)融優勢是該模(mo)式(shi)的亮點(dian)。開發(fa)拿地(di)、基(ji)礎建(jian)設、物(wu)流設施的配備，都對于(yu)資(zi)金(jin)有大量需(xu)求，基(ji)金(jin)公司(si)可以(yi)通(tong)過自身(shen)優勢的發(fa)揮(hui)，降低資(zi)金(jin)使用成本，間(jian)(jian)接(jie)為客(ke)戶降低物(wu)流費(fei)用，解決(jue)了(le)傳(chuan)統經營模(mo)式(shi)下資(zi)金(jin)占用時間(jian)(jian)長(chang)，投資(zi)回報期長(chang)，融資(zi)壓(ya)力(li)高等(deng)問題(ti)。

缺(que)點(dian)在(zai)于前(qian)期建設以及后期項目運營(ying)方(fang)面，都可能出現因(yin)不熟悉(xi)客(ke)戶而失去客(ke)戶信(xin)任的情(qing)況。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運營模式(shi)(shi)(shi)的(de)選擇與企業是(shi)否能夠快速發展息息相(xiang)關，企業核(he)心競爭力之一(yi)就是(shi)合(he)適(shi)的(de)運營模式(shi)(shi)(shi)，不(bu)同的(de)運營模式(shi)(shi)(shi)各有各的(de)優點，下(xia)(xia)面為大家(jia)比較分析一(yi)下(xia)(xia)：

1、從(cong)資(zi)金(jin)(jin)占用(yong)角度來看，基金(jin)(jin)運營(ying)模(mo)式(shi)(shi)表現最優，資(zi)金(jin)(jin)使用(yong)成本低，資(zi)金(jin)(jin)壓力小，其余模(mo)式(shi)(shi)均占用(yong)大量流動(dong)資(zi)金(jin)(jin)，可能會因此而導(dao)致原本運營(ying)模(mo)式(shi)(shi)的(de)優勢消(xiao)失，且(qie)基金(jin)(jin)模(mo)式(shi)(shi)下，公司財務數據表現更為出色。

2、從(cong)對于(yu)(yu)經營管理(li)工(gong)作(zuo)的能力要求(qiu)來看，需要合作(zuo)的運營模式對于(yu)(yu)管理(li)能力的要求(qiu)高，即物流商與地產商、電(dian)商合作(zuo)的模式需要花(hua)費更多的精力在(zai)于(yu)(yu)管理(li)工(gong)作(zuo)方(fang)面，因為屬于(yu)(yu)合作(zuo)方(fang)式，可(ke)能會存在(zai)信息不對稱(cheng)，溝(gou)通成本較大，道德風險等問題。

3、其余模式下，各方(fang)發揮自身專業能力優(you)勢即可，合作(zuo)相(xiang)關的(de)管理(li)工(gong)作(zuo)相(xiang)對較少，對合作(zuo)相(xiang)關的(de)工(gong)作(zuo)強度要求相(xiang)對較低。

4、從專業(ye)能力發(fa)揮(hui)的角度(du)來看，除第三(san)方牽(qian)頭(tou)型(xing)運(yun)營(ying)模式(shi)外，其余模式(shi)均可(ke)使得自(zi)身專業(ye)能力正常發(fa)揮(hui)甚至超(chao)長發(fa)揮(hui)。在第三(san)方牽(qian)頭(tou)型(xing)運(yun)營(ying)模式(shi)下，特(te)別是(shi)由各地政府牽(qian)頭(tou)進行規劃、開發(fa)，再委托專門經營(ying)管理機構運(yun)作(zuo)的物流園區，普(pu)遍不能發(fa)揮(hui)物流中心的專業(ye)職能。因(yin)為在該(gai)模式(shi)下，主要是(shi)通過為入駐企業(ye)提供服務(wu)而(er)取得收益，與物流業(ye)務(wu)的拓展無關，若后期(qi)想要投(tou)資其他項目，可(ke)能會因(yin)不夠專業(ye)而(er)使得投(tou)入打了水漂。