一、物流地產商是做什么的

物(wu)(wu)流地(di)產是根據客戶的(de)(de)需求(qiu)，選擇合(he)適(shi)的(de)(de)地(di)點，建設(she)、運(yun)營(ying)與管理專用(yong)物(wu)(wu)流設(she)施，而(er)且采用(yong)本(ben)地(di)與全球(qiu)的(de)(de)專業(ye)(ye)技能(neng)開發物(wu)(wu)流配送設(she)施，與客戶建立密切的(de)(de)合(he)作關系，為(wei)其(qi)在合(he)適(shi)的(de)(de)時(shi)間與合(he)適(shi)的(de)(de)地(di)點，提供合(he)適(shi)的(de)(de)現代物(wu)(wu)流設(she)施和專業(ye)(ye)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理服務(wu)。

物流地產商則是提供物流地產相關(guan)的(de)(de)(de)設(she)計、建造和物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理服(fu)務的(de)(de)(de)企業(ye)，它的(de)(de)(de)本質(zhi)是房地產開發商或(huo)工業(ye)地產開發商，不過(guo)物(wu)(wu)流(liu)地產商不僅提供現(xian)代化的(de)(de)(de)物(wu)(wu)流(liu)倉儲設(she)施，更(geng)為物(wu)(wu)流(liu)的(de)(de)(de)整個價值鏈(lian)提供服(fu)務。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)作為專業(ye)化的(de)現代經營性物(wu)(wu)流(liu)設施載體，對于(yu)提高客戶企(qi)業(ye)的(de)物(wu)(wu)流(liu)運作效率(lv)至關重要(yao)，物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)商對物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)的(de)開發運營主要(yao)有五種(zhong)模式：

1、物流企業主導型運營模式

物(wu)流(liu)企業(ye)是物(wu)流(liu)企業(ye)主(zhu)導的(de)運營模式的(de)主(zhu)體，物(wu)流(liu)企業(ye)按物(wu)流(liu)市場需(xu)求，結合(he)自身物(wu)流(liu)業(ye)務發展的(de)需(xu)要，由物(wu)流(liu)地產開發商進行物(wu)流(liu)設(she)施的(de)投資(zi)建設(she)。

具體活動主要有(you)規(gui)劃、選(xuan)址、設(she)計、開發建設(she)等，物(wu)流地產(chan)設(she)施的擁有(you)權屬(shu)物(wu)流企業所(suo)有(you)，項(xiang)目(mu)建成后，部分(fen)留作自用，以滿足自身發展(zhan)需(xu)要，其余部分(fen)則(ze)轉(zhuan)租(zu)給(gei)其他(ta)企業。

該模式(shi)的優點在于(yu)由于(yu)物流企業比較(jiao)熟(shu)悉(xi)客(ke)戶所需的物業管理(li)服務和物流設施，可能會使得物業的折舊費用(yong)享(xiang)受到政(zheng)府(fu)稅收(shou)減免的優惠，從而在很大程度(du)上節省租金，降低稅費；

缺點在于(yu)物流企業在運營(ying)的(de)初期(qi)，由于(yu)為(wei)客戶(hu)單獨提(ti)供優(you)質且(qie)高(gao)效的(de)定制化物流設施的(de)設計、建設與咨(zi)詢(xun)服務的(de)難度較大(da)，資金(jin)方面的(de)管(guan)理水平及(ji)專業能(neng)力(li)較差，存在很大(da)的(de)資金(jin)風險，導致運營(ying)成(cheng)本増加，管(guan)理效率較低。

2、物流地產商主導型運營模式

物流(liu)地產企業(ye)根據客(ke)戶(hu)(hu)的(de)物流(liu)設(she)施(shi)需求，購買、改造既(ji)有的(de)物流(liu)設(she)施(shi)，或(huo)按客(ke)戶(hu)(hu)要求進(jin)行選址、拿地、規(gui)劃、設(she)計、開發建(jian)(jian)設(she)并完(wan)成相關物流(liu)設(she)施(shi)，產業(ye)企業(ye)自行決定自用還是出租給客(ke)戶(hu)(hu)，并通過專業(ye)團隊提供資助(zhu)建(jian)(jian)設(she)的(de)物流(liu)設(she)施(shi)及(ji)物業(ye)管(guan)理(li)服務(wu)，該模(mo)式在物流(liu)倉(cang)庫等場景下應用廣泛。

投資收益的來(lai)源主要(yao)由(you)地(di)(di)產(chan)(chan)增值、物(wu)業(ye)費、物(wu)流設(she)(she)施(shi)(shi)設(she)(she)備(bei)租(zu)金(jin)、物(wu)流設(she)(she)施(shi)(shi)相關(guan)的咨(zi)詢(xun)服務等，該模式的優勢是可以有(you)效發(fa)揮房地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)的資金(jin)實力(li)(li)、房地(di)(di)產(chan)(chan)運作(zuo)能(neng)力(li)(li)以及物(wu)流設(she)(she)施(shi)(shi)設(she)(she)計(ji)能(neng)力(li)(li)，在短時(shi)間內進行資金(jin)管理(li)，降低物(wu)流成本，有(you)效幫(bang)助(zhu)客戶將大額(e)資金(jin)投入在核心業(ye)務，不給(gei)企(qi)業(ye)帶來(lai)資金(jin)壓(ya)力(li)(li)，提高物(wu)流企(qi)業(ye)競爭力(li)(li)，降低財務風險；

不足之(zhi)處是相(xiang)對于(yu)較(jiao)小規模(mo)的(de)企(qi)業來說，因物流設施標準(zhun)較(jiao)高(gao)，設備先進，可能會有過高(gao)的(de)租金成(cheng)本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地(di)產商、物(wu)流商通過簽(qian)署合作協議等，共同(tong)出資設立(li)物(wu)流地(di)產的項(xiang)目公司，并(bing)合作經營。

該模式既能(neng)展示地產(chan)商拿地、建(jian)設(she)(she)的優勢，也可以發揮物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)商在物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)效率及(ji)運營管理方面的優點，根據客戶的物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施(shi)需(xu)求提(ti)供物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施(shi)的租(zu)賃、咨(zi)詢、物(wu)(wu)(wu)業管理等服務，再根據協議(yi)約定進行項目收(shou)益(yi)分配與風(feng)險(xian)承擔。

該模式的優點在于地(di)(di)產建設(she)(she)中的各(ge)種(zhong)風險共(gong)同承擔，地(di)(di)產商可以(yi)發揮地(di)(di)產企業優勢，而物(wu)(wu)(wu)流企業可以(yi)發擴物(wu)(wu)(wu)流企業在設(she)(she)施選址、物(wu)(wu)(wu)流網絡、物(wu)(wu)(wu)流運(yun)營、物(wu)(wu)(wu)流服務等方面優勢，雙(shuang)方優勢互補合作(zuo)共(gong)臝；

而不足(zu)在(zai)于可能(neng)面臨的(de)信用風險、利益(yi)分配和風險分擔等(deng)問題(ti)，如何更好解決雙方在(zai)合(he)作過程中是否(fou)有(you)利益(yi)矛盾是重點(dian)。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方牽頭(tou)，作為地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)和物(wu)流(liu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)橋(qiao)梁，并進行物(wu)流(liu)商與地產(chan)商的(de)資(zi)源整合，開展合作型(xing)的(de)經營模式，同(tong)時審查房地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)和物(wu)流(liu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)實(shi)力、資(zi)格等，實(shi)現聯(lian)合。

建成(cheng)后的物業由第三方(fang)負(fu)責招商(shang)、管理工(gong)作，同時第三方(fang)也要身纏開發(fa)建設及運營收(shou)益，且由第三方(fang)按協議約(yue)定進行(xing)分配，第三方(fang)一般為政府(fu)或中(zhong)介組織。

該(gai)模式(shi)的(de)優點(dian)在于擁有獨立第三方(fang)進行(xing)審查，從(cong)而源(yuan)頭解決了雙方(fang)的(de)信用風險、避免后期在該(gai)處(chu)可(ke)能產生(sheng)的(de)矛(mao)盾；而缺點(dian)在于，該(gai)模式(shi)對第三方(fang)要求較高(gao)，需要高(gao)行(xing)業自律性(xing)。

5、基金型運營模式

該模(mo)式(shi)與(yu)傳(chuan)統的(de)運(yun)營模(mo)式(shi)不(bu)同(tong)之處在于(yu)引入(ru)了基(ji)金(jin)(jin)(jin)公司(si)，基(ji)金(jin)(jin)(jin)公司(si)由物(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)與(yu)其他投資(zi)者共(gong)同(tong)成立。物(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)將其持有(you)的(de)物(wu)(wu)(wu)流(liu)資(zi)產(chan)(chan)(chan)轉讓給基(ji)金(jin)(jin)(jin)，再通過基(ji)金(jin)(jin)(jin)公司(si)這個(ge)渠道發行的(de)基(ji)金(jin)(jin)(jin)持有(you)物(wu)(wu)(wu)流(liu)資(zi)產(chan)(chan)(chan)，由物(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)商控(kong)(kong)制物(wu)(wu)(wu)流(liu)資(zi)產(chan)(chan)(chan)轉為基(ji)金(jin)(jin)(jin)控(kong)(kong)制物(wu)(wu)(wu)流(liu)資(zi)產(chan)(chan)(chan)。主(zhu)要的(de)業(ye)務(wu)為：物(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發業(ye)務(wu)、物(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)運(yun)營管理業(ye)務(wu)、基(ji)金(jin)(jin)(jin)管理業(ye)務(wu)。

金(jin)融(rong)優勢是該模(mo)式(shi)的(de)亮點。開發(fa)拿地、基礎建設、物流(liu)設施(shi)的(de)配備，都對于資(zi)金(jin)有大量需求(qiu)，基金(jin)公司(si)可以通過(guo)自身(shen)優勢的(de)發(fa)揮，降(jiang)低(di)資(zi)金(jin)使用(yong)成本，間接(jie)為客戶降(jiang)低(di)物流(liu)費用(yong)，解決了(le)傳統經營模(mo)式(shi)下資(zi)金(jin)占用(yong)時間長(chang)，投資(zi)回報期(qi)長(chang)，融(rong)資(zi)壓(ya)力高等問題。

缺點在于前期建(jian)設以及后期項目(mu)運營(ying)方面，都可能(neng)出現因不(bu)熟悉客(ke)戶而失(shi)去客(ke)戶信任(ren)的情況。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運營(ying)模式(shi)的選擇與企(qi)業是否(fou)能夠快速發展(zhan)息(xi)息(xi)相關，企(qi)業核(he)心競爭力之一(yi)就是合(he)適的運營(ying)模式(shi)，不同的運營(ying)模式(shi)各(ge)有各(ge)的優(you)點，下面(mian)為大(da)家比較分(fen)析一(yi)下：

1、從資金(jin)(jin)占用角度來(lai)看(kan)，基金(jin)(jin)運(yun)營(ying)模式(shi)表(biao)現最優，資金(jin)(jin)使用成(cheng)本低，資金(jin)(jin)壓(ya)力小，其余模式(shi)均(jun)占用大量流動資金(jin)(jin)，可能會因此而導致原(yuan)本運(yun)營(ying)模式(shi)的優勢消失，且基金(jin)(jin)模式(shi)下，公司財(cai)務數(shu)據表(biao)現更為出色(se)。

2、從對于經營(ying)管(guan)理(li)工作(zuo)(zuo)(zuo)的(de)能力(li)(li)要求(qiu)來看，需要合作(zuo)(zuo)(zuo)的(de)運營(ying)模式(shi)對于管(guan)理(li)能力(li)(li)的(de)要求(qiu)高，即物流商與地產商、電商合作(zuo)(zuo)(zuo)的(de)模式(shi)需要花費更多(duo)的(de)精力(li)(li)在于管(guan)理(li)工作(zuo)(zuo)(zuo)方(fang)面(mian)，因(yin)為(wei)屬于合作(zuo)(zuo)(zuo)方(fang)式(shi)，可能會存在信息不對稱(cheng)，溝通成本(ben)較大，道德風(feng)險等(deng)問題。

3、其余模式(shi)下(xia)，各(ge)方發(fa)揮自身專業(ye)能力優勢(shi)即可，合作(zuo)相(xiang)關(guan)(guan)的(de)管(guan)理工作(zuo)相(xiang)對較少(shao)，對合作(zuo)相(xiang)關(guan)(guan)的(de)工作(zuo)強度要求(qiu)相(xiang)對較低。

4、從(cong)專業(ye)能(neng)(neng)力發(fa)揮(hui)(hui)的角度來(lai)看，除第三(san)方(fang)牽頭型(xing)運(yun)營模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)外，其(qi)余模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)均可(ke)(ke)使(shi)得自身專業(ye)能(neng)(neng)力正常發(fa)揮(hui)(hui)甚至超長發(fa)揮(hui)(hui)。在第三(san)方(fang)牽頭型(xing)運(yun)營模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)下，特別是(shi)由各地政(zheng)府牽頭進行規劃(hua)、開發(fa)，再委托專門經營管理機構運(yun)作的物(wu)(wu)流園區，普遍不能(neng)(neng)發(fa)揮(hui)(hui)物(wu)(wu)流中心(xin)的專業(ye)職(zhi)能(neng)(neng)。因為在該模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)下，主要是(shi)通(tong)過(guo)為入駐企業(ye)提供(gong)服務而取得收益，與(yu)物(wu)(wu)流業(ye)務的拓展無(wu)關，若(ruo)后期想要投資其(qi)他項目，可(ke)(ke)能(neng)(neng)會因不夠專業(ye)而使(shi)得投入打了水漂。