一、物流地產商是做什么的

物(wu)流(liu)地(di)產(chan)是(shi)根據客戶的需求(qiu)，選擇(ze)合(he)適(shi)的地(di)點，建設、運營與(yu)管(guan)理(li)專(zhuan)用物(wu)流(liu)設施(shi)(shi)，而且采(cai)用本地(di)與(yu)全球的專(zhuan)業技能(neng)開發物(wu)流(liu)配送設施(shi)(shi)，與(yu)客戶建立(li)密切的合(he)作關系(xi)，為其在(zai)合(he)適(shi)的時間與(yu)合(he)適(shi)的地(di)點，提供(gong)合(he)適(shi)的現代物(wu)流(liu)設施(shi)(shi)和專(zhuan)業的物(wu)業管(guan)理(li)服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的(de)設計、建造(zao)和(he)物(wu)業管理服務的(de)企(qi)業，它(ta)的(de)本質(zhi)是(shi)房地產開(kai)發(fa)商或工業地產開(kai)發(fa)商，不過物(wu)流(liu)地產商不僅提(ti)供(gong)現代(dai)化的(de)物(wu)流(liu)倉儲設施，更為物(wu)流(liu)的(de)整個(ge)價值鏈提(ti)供(gong)服務。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物(wu)流(liu)(liu)地產(chan)作為專業(ye)化的現代經營性(xing)物(wu)流(liu)(liu)設施載體，對(dui)于提高(gao)客戶(hu)企業(ye)的物(wu)流(liu)(liu)運作效率至關重要(yao)，物(wu)流(liu)(liu)地產(chan)商(shang)對(dui)物(wu)流(liu)(liu)地產(chan)的開(kai)發(fa)運營主要(yao)有五種(zhong)模式：

1、物流企業主導型運營模式

物(wu)流(liu)企業(ye)是物(wu)流(liu)企業(ye)主(zhu)導(dao)的(de)運營模式的(de)主(zhu)體，物(wu)流(liu)企業(ye)按物(wu)流(liu)市場需(xu)(xu)求，結合自(zi)身物(wu)流(liu)業(ye)務發展的(de)需(xu)(xu)要，由物(wu)流(liu)地產(chan)開發商(shang)進行物(wu)流(liu)設施的(de)投(tou)資建設。

具體(ti)活動主要有(you)規劃、選址、設(she)計(ji)、開(kai)發建設(she)等，物流地產設(she)施的擁有(you)權屬物流企業(ye)所(suo)有(you)，項目(mu)建成后，部分(fen)留作自(zi)用，以滿足自(zi)身發展需要，其(qi)余部分(fen)則(ze)轉租給其(qi)他企業(ye)。

該(gai)模式的優點在(zai)于由于物(wu)(wu)(wu)流(liu)企業比(bi)較(jiao)熟悉客戶所需的物(wu)(wu)(wu)業管理服務和物(wu)(wu)(wu)流(liu)設(she)施，可能(neng)會使得(de)物(wu)(wu)(wu)業的折舊費用享受到政府稅收減免的優惠，從而在(zai)很大程度上(shang)節省(sheng)租金(jin)，降低稅費；

缺(que)點在于物流企業在運營的(de)(de)初期(qi)，由于為客(ke)戶單(dan)獨(du)提(ti)供優質且高(gao)效的(de)(de)定制化物流設施的(de)(de)設計、建設與咨(zi)詢服務(wu)的(de)(de)難度較大，資(zi)金方面(mian)的(de)(de)管理水平及專業能力較差(cha)，存在很大的(de)(de)資(zi)金風險，導(dao)致運營成本増加，管理效率(lv)較低。

2、物流地產商主導型運營模式

物(wu)(wu)流(liu)地產企(qi)(qi)業(ye)根據客(ke)(ke)戶(hu)的(de)(de)物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)(she)(she)施需求，購買、改造既有(you)的(de)(de)物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)(she)(she)施，或按客(ke)(ke)戶(hu)要求進行選址、拿地、規劃、設(she)(she)(she)(she)計(ji)、開發建設(she)(she)(she)(she)并(bing)完成相關物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)(she)(she)施，產業(ye)企(qi)(qi)業(ye)自(zi)行決(jue)定(ding)自(zi)用還是出(chu)租給客(ke)(ke)戶(hu)，并(bing)通過專業(ye)團(tuan)隊提供資助(zhu)建設(she)(she)(she)(she)的(de)(de)物(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)(she)(she)施及物(wu)(wu)業(ye)管理服(fu)務，該模式在(zai)物(wu)(wu)流(liu)倉庫等場景下應用廣泛。

投資(zi)收益(yi)的(de)來(lai)源主要(yao)由地產(chan)增(zeng)值、物業(ye)費、物流(liu)設(she)(she)施設(she)(she)備租(zu)金、物流(liu)設(she)(she)施相關的(de)咨(zi)詢服務等，該模(mo)式的(de)優勢是(shi)可以有效(xiao)(xiao)發揮房(fang)地產(chan)企業(ye)的(de)資(zi)金實力、房(fang)地產(chan)運作能(neng)力以及物流(liu)設(she)(she)施設(she)(she)計(ji)能(neng)力，在短時間內進行資(zi)金管理，降(jiang)(jiang)低(di)物流(liu)成本，有效(xiao)(xiao)幫助客(ke)戶將大額(e)資(zi)金投入在核心業(ye)務，不給(gei)企業(ye)帶來(lai)資(zi)金壓力，提高物流(liu)企業(ye)競爭(zheng)力，降(jiang)(jiang)低(di)財務風險；

不足之處(chu)是相對于較小規(gui)模的(de)企業(ye)來說，因(yin)物流設施(shi)標準較高，設備先進，可能會有過高的(de)租金成本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地產(chan)商(shang)、物流(liu)商(shang)通過簽署合作協議等(deng)，共同出資設(she)立(li)物流(liu)地產(chan)的項目公(gong)司，并合作經(jing)營。

該模(mo)式既能展示地(di)產商拿地(di)、建設(she)的(de)優勢，也(ye)可以發揮(hui)物(wu)流(liu)商在物(wu)流(liu)效(xiao)率(lv)及運營管理(li)方面的(de)優點，根(gen)據客戶的(de)物(wu)流(liu)設(she)施需求提供物(wu)流(liu)設(she)施的(de)租賃、咨詢(xun)、物(wu)業(ye)管理(li)等服務，再根(gen)據協議(yi)約定進行項目收(shou)益分配與(yu)風險承擔。

該模式的優(you)(you)(you)(you)點(dian)在(zai)于地(di)產建設中的各種風險(xian)共同承擔，地(di)產商可以(yi)發揮地(di)產企(qi)業優(you)(you)(you)(you)勢，而物(wu)流企(qi)業可以(yi)發擴物(wu)流企(qi)業在(zai)設施選址(zhi)、物(wu)流網絡、物(wu)流運營、物(wu)流服(fu)務等(deng)方面優(you)(you)(you)(you)勢，雙方優(you)(you)(you)(you)勢互(hu)補合作共臝(luo)；

而不足在(zai)于(yu)可能面臨的信用風險、利(li)益(yi)分配(pei)和風險分擔(dan)等問(wen)題，如何更好(hao)解決雙(shuang)方在(zai)合作過程(cheng)中(zhong)是否有(you)利(li)益(yi)矛(mao)盾(dun)是重(zhong)點(dian)。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方牽頭，作為(wei)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)和物(wu)流企(qi)(qi)業(ye)的橋梁，并(bing)進行(xing)物(wu)流商(shang)與地(di)產(chan)商(shang)的資(zi)源整合，開(kai)展合作型的經營模式(shi)，同時審查房地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)和物(wu)流企(qi)(qi)業(ye)的實力、資(zi)格等，實現聯(lian)合。

建成后的物業由(you)第三方負責招商、管理工(gong)作，同時第三方也要身纏開發建設及運營(ying)收益，且由(you)第三方按協議約定進行分配，第三方一般為政府(fu)或中介組織。

該(gai)模式的(de)優點在于擁有獨(du)立第三方(fang)進(jin)行審查，從(cong)而源頭解(jie)決(jue)了雙(shuang)方(fang)的(de)信用風險、避免(mian)后期在該(gai)處(chu)可能(neng)產生的(de)矛盾；而缺(que)點在于，該(gai)模式對(dui)第三方(fang)要(yao)求較高，需(xu)要(yao)高行業自律性。

5、基金型運營模式

該(gai)模式與(yu)(yu)傳統的運營模式不(bu)同之處在于引入(ru)了(le)基(ji)金(jin)公司，基(ji)金(jin)公司由(you)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)企(qi)業與(yu)(yu)其他投資(zi)(zi)者共同成(cheng)立。物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)企(qi)業將其持(chi)有的物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)轉讓給(gei)基(ji)金(jin)，再通過基(ji)金(jin)公司這個渠道發行的基(ji)金(jin)持(chi)有物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)，由(you)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)商控(kong)制物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)轉為(wei)(wei)基(ji)金(jin)控(kong)制物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)資(zi)(zi)產(chan)。主要的業務為(wei)(wei)：物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)開(kai)發業務、物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)運營管理(li)業務、基(ji)金(jin)管理(li)業務。

金(jin)融(rong)優(you)勢(shi)是該模(mo)式的(de)(de)(de)亮(liang)點。開發(fa)拿地、基(ji)礎建設(she)、物(wu)(wu)流設(she)施的(de)(de)(de)配備，都對于資(zi)金(jin)有大(da)量需求，基(ji)金(jin)公司(si)可以(yi)通過自身優(you)勢(shi)的(de)(de)(de)發(fa)揮，降低資(zi)金(jin)使用(yong)成本(ben)，間(jian)(jian)接為客戶降低物(wu)(wu)流費(fei)用(yong)，解決了傳(chuan)統經營模(mo)式下(xia)資(zi)金(jin)占用(yong)時間(jian)(jian)長，投資(zi)回報期長，融(rong)資(zi)壓(ya)力(li)高等問題。

缺點在于(yu)前期(qi)建設以(yi)及后(hou)期(qi)項目運營方面(mian)，都(dou)可能出現因(yin)不(bu)熟(shu)悉客(ke)戶而失去客(ke)戶信任的情(qing)況。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運營(ying)模(mo)(mo)式的(de)(de)選擇(ze)與企業是否能夠快(kuai)速發展息(xi)(xi)息(xi)(xi)相關，企業核心競爭力之一(yi)就是合適(shi)的(de)(de)運營(ying)模(mo)(mo)式，不同的(de)(de)運營(ying)模(mo)(mo)式各有各的(de)(de)優(you)點，下面(mian)為(wei)大家比較分析一(yi)下：

1、從資(zi)金(jin)(jin)占(zhan)用角度來看，基(ji)金(jin)(jin)運營模(mo)式(shi)(shi)表(biao)現最優，資(zi)金(jin)(jin)使用成本低，資(zi)金(jin)(jin)壓力小(xiao)，其余模(mo)式(shi)(shi)均占(zhan)用大量流動資(zi)金(jin)(jin)，可能會因此而(er)導致原本運營模(mo)式(shi)(shi)的優勢消失，且基(ji)金(jin)(jin)模(mo)式(shi)(shi)下，公司財務(wu)數據表(biao)現更為出色。

2、從(cong)對(dui)于經營(ying)管(guan)理工(gong)作(zuo)的能(neng)力要(yao)(yao)求來看，需(xu)要(yao)(yao)合(he)作(zuo)的運營(ying)模(mo)式對(dui)于管(guan)理能(neng)力的要(yao)(yao)求高(gao)，即物流商(shang)與地(di)產商(shang)、電商(shang)合(he)作(zuo)的模(mo)式需(xu)要(yao)(yao)花費(fei)更多的精力在于管(guan)理工(gong)作(zuo)方面，因為屬(shu)于合(he)作(zuo)方式，可能(neng)會存在信息不對(dui)稱(cheng)，溝通成本較大，道德(de)風險(xian)等問(wen)題。

3、其(qi)余模式下，各(ge)方(fang)發(fa)揮(hui)自身專業能力優(you)勢即可，合作(zuo)(zuo)相(xiang)關(guan)的(de)管理工作(zuo)(zuo)相(xiang)對較少，對合作(zuo)(zuo)相(xiang)關(guan)的(de)工作(zuo)(zuo)強(qiang)度要求(qiu)相(xiang)對較低。

4、從(cong)專業(ye)能力發(fa)揮(hui)的角(jiao)度來看，除第三方牽(qian)(qian)頭型運(yun)營(ying)模式(shi)(shi)外，其余模式(shi)(shi)均(jun)可使(shi)得自身(shen)專業(ye)能力正常發(fa)揮(hui)甚至(zhi)超長發(fa)揮(hui)。在(zai)(zai)第三方牽(qian)(qian)頭型運(yun)營(ying)模式(shi)(shi)下(xia)，特別是由各地政(zheng)府牽(qian)(qian)頭進(jin)行規劃(hua)、開發(fa)，再委托專門經營(ying)管理機構運(yun)作的物(wu)流園(yuan)區(qu)，普(pu)遍不能發(fa)揮(hui)物(wu)流中心的專業(ye)職能。因為(wei)在(zai)(zai)該模式(shi)(shi)下(xia)，主要(yao)(yao)是通過(guo)為(wei)入駐企業(ye)提供服(fu)務而取得收益(yi)，與物(wu)流業(ye)務的拓展無關(guan)，若后期想要(yao)(yao)投資其他(ta)項(xiang)目，可能會因不夠專業(ye)而使(shi)得投入打了水漂。