一、物流地產商是做什么的

物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)(di)產是根據客(ke)戶的(de)(de)(de)需求，選擇合(he)(he)適(shi)(shi)的(de)(de)(de)地(di)(di)點，建設、運營(ying)與(yu)管理專(zhuan)用物(wu)流(liu)(liu)(liu)設施，而且采用本地(di)(di)與(yu)全球的(de)(de)(de)專(zhuan)業技能(neng)開發物(wu)流(liu)(liu)(liu)配送設施，與(yu)客(ke)戶建立(li)密切的(de)(de)(de)合(he)(he)作(zuo)關系(xi)，為其在合(he)(he)適(shi)(shi)的(de)(de)(de)時間與(yu)合(he)(he)適(shi)(shi)的(de)(de)(de)地(di)(di)點，提(ti)供合(he)(he)適(shi)(shi)的(de)(de)(de)現代物(wu)流(liu)(liu)(liu)設施和專(zhuan)業的(de)(de)(de)物(wu)業管理服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的(de)(de)設計、建造(zao)和物(wu)業管理(li)服務的(de)(de)企(qi)業，它的(de)(de)本(ben)質(zhi)是房地產(chan)開(kai)發商(shang)或工業地產(chan)開(kai)發商(shang)，不過(guo)物(wu)流(liu)地產(chan)商(shang)不僅(jin)提供現代化的(de)(de)物(wu)流(liu)倉(cang)儲(chu)設施，更(geng)為物(wu)流(liu)的(de)(de)整個價值(zhi)鏈提供服務。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物流(liu)地產作為(wei)專業(ye)化的現代經營性物流(liu)設施載(zai)體，對于提高客戶(hu)企業(ye)的物流(liu)運作效率至關重要，物流(liu)地產商對物流(liu)地產的開發運營主要有(you)五種模(mo)式：

1、物流企業主導型運營模式

物(wu)(wu)(wu)流(liu)企業是(shi)物(wu)(wu)(wu)流(liu)企業主(zhu)(zhu)導的(de)運營模式(shi)的(de)主(zhu)(zhu)體，物(wu)(wu)(wu)流(liu)企業按物(wu)(wu)(wu)流(liu)市(shi)場需求，結合自身(shen)物(wu)(wu)(wu)流(liu)業務發展的(de)需要(yao)，由物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產開發商(shang)進行物(wu)(wu)(wu)流(liu)設(she)(she)施的(de)投資(zi)建設(she)(she)。

具體活動(dong)主要(yao)有(you)規劃、選(xuan)址、設(she)計、開(kai)發建設(she)等，物流地(di)產(chan)設(she)施(shi)的擁有(you)權(quan)屬物流企業所(suo)有(you)，項目(mu)建成后，部(bu)(bu)分留(liu)作(zuo)自(zi)用(yong)，以滿足自(zi)身發展需(xu)要(yao)，其余部(bu)(bu)分則轉租給其他(ta)企業。

該模(mo)式的優(you)點在于(yu)由(you)于(yu)物流企業(ye)比較熟(shu)悉客戶所需的物業(ye)管理服務和物流設施，可能會使得物業(ye)的折(zhe)舊費(fei)用(yong)享受(shou)到政府稅(shui)收減免(mian)的優(you)惠，從而在很大程度上節(jie)省租金，降低稅(shui)費(fei)；

缺點在于物流企業在運(yun)營的(de)(de)初期(qi)，由于為客戶單獨(du)提供優質且高效的(de)(de)定制化(hua)物流設(she)施的(de)(de)設(she)計(ji)、建設(she)與咨詢服務的(de)(de)難(nan)度較大(da)，資金方面的(de)(de)管理水平及專業能力較差，存(cun)在很大(da)的(de)(de)資金風(feng)險，導致運(yun)營成本増加(jia)，管理效率較低。

2、物流地產商主導型運營模式

物(wu)(wu)流地產(chan)企業根(gen)據客(ke)戶(hu)的(de)物(wu)(wu)流設(she)(she)施需(xu)求，購買(mai)、改造既有的(de)物(wu)(wu)流設(she)(she)施，或按客(ke)戶(hu)要求進行選址、拿地、規(gui)劃、設(she)(she)計、開發建設(she)(she)并完成相關(guan)物(wu)(wu)流設(she)(she)施，產(chan)業企業自行決定自用還是出租給客(ke)戶(hu)，并通過(guo)專業團隊提供資(zi)助建設(she)(she)的(de)物(wu)(wu)流設(she)(she)施及物(wu)(wu)業管理服務，該模式在物(wu)(wu)流倉庫等場(chang)景下應(ying)用廣泛。

投資(zi)收益的(de)來源主要由地產增值(zhi)、物業費、物流設(she)施(shi)設(she)備租金(jin)、物流設(she)施(shi)相關的(de)咨詢服務等，該模式(shi)的(de)優勢是(shi)可以有(you)效發揮房(fang)地產企業的(de)資(zi)金(jin)實力(li)(li)(li)、房(fang)地產運作能(neng)力(li)(li)(li)以及物流設(she)施(shi)設(she)計能(neng)力(li)(li)(li)，在(zai)短時間內進行資(zi)金(jin)管理，降(jiang)低物流成(cheng)本，有(you)效幫(bang)助客戶將大額資(zi)金(jin)投入在(zai)核心(xin)業務，不給企業帶來資(zi)金(jin)壓力(li)(li)(li)，提高物流企業競爭力(li)(li)(li)，降(jiang)低財務風險；

不足之處(chu)是相(xiang)對于(yu)較(jiao)小規模的(de)企業來說(shuo)，因物(wu)流設(she)施(shi)標準較(jiao)高，設(she)備先(xian)進(jin)，可能會有過高的(de)租金成(cheng)本(ben)。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地產商、物流(liu)商通過簽署合(he)(he)作協議等，共同(tong)出資設立物流(liu)地產的項(xiang)目公(gong)司，并合(he)(he)作經(jing)營。

該模式既能展示地(di)產商拿(na)地(di)、建(jian)設(she)的(de)(de)優(you)勢，也(ye)可以(yi)發(fa)揮物流商在(zai)物流效率及運(yun)營管理(li)方面的(de)(de)優(you)點，根(gen)據客戶(hu)的(de)(de)物流設(she)施需求(qiu)提(ti)供物流設(she)施的(de)(de)租賃、咨詢、物業(ye)管理(li)等服(fu)務，再根(gen)據協議約定(ding)進行項目收益分配(pei)與風險承擔。

該模式的優(you)點在(zai)于地(di)產(chan)建設中的各種風險共同(tong)承擔，地(di)產(chan)商可以發揮(hui)地(di)產(chan)企業優(you)勢(shi)(shi)，而物(wu)(wu)流企業可以發擴(kuo)物(wu)(wu)流企業在(zai)設施選址、物(wu)(wu)流網絡、物(wu)(wu)流運(yun)營、物(wu)(wu)流服務等(deng)方面優(you)勢(shi)(shi)，雙方優(you)勢(shi)(shi)互補合(he)作共臝；

而不足(zu)在于可能(neng)面臨(lin)的信用風險(xian)、利(li)益分配(pei)和風險(xian)分擔等問題，如何更好解決雙方在合作過(guo)程(cheng)中是否有(you)利(li)益矛盾(dun)是重點。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方牽頭，作(zuo)為地產企(qi)業(ye)(ye)和(he)物(wu)流企(qi)業(ye)(ye)的(de)橋梁，并進行(xing)物(wu)流商與(yu)地產商的(de)資(zi)源整合，開展(zhan)合作(zuo)型的(de)經(jing)營(ying)模式，同(tong)時審查房地產企(qi)業(ye)(ye)和(he)物(wu)流企(qi)業(ye)(ye)的(de)實力、資(zi)格等，實現聯合。

建成后的物業由第三方(fang)負責招商、管理工作，同時第三方(fang)也要身纏開發建設及運營(ying)收益，且由第三方(fang)按協議(yi)約定進行分(fen)配，第三方(fang)一般為政府或中介組織。

該(gai)模式的(de)優點在(zai)于擁有獨立第三方(fang)(fang)進行審查，從而源(yuan)頭解決了(le)雙(shuang)方(fang)(fang)的(de)信用風險、避免(mian)后期在(zai)該(gai)處可能(neng)產生的(de)矛盾；而缺點在(zai)于，該(gai)模式對第三方(fang)(fang)要(yao)(yao)求較高，需要(yao)(yao)高行業自律性。

5、基金型運營模式

該模式(shi)與傳(chuan)統的(de)運(yun)營模式(shi)不同之處在于引入了基金(jin)公(gong)(gong)司(si)，基金(jin)公(gong)(gong)司(si)由(you)物流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)企業與其他(ta)投資(zi)者共(gong)同成立(li)。物流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)企業將其持有的(de)物流(liu)(liu)(liu)資(zi)產(chan)(chan)轉讓給(gei)基金(jin)，再通(tong)過基金(jin)公(gong)(gong)司(si)這個渠(qu)道發行的(de)基金(jin)持有物流(liu)(liu)(liu)資(zi)產(chan)(chan)，由(you)物流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)商控制物流(liu)(liu)(liu)資(zi)產(chan)(chan)轉為基金(jin)控制物流(liu)(liu)(liu)資(zi)產(chan)(chan)。主(zhu)要的(de)業務為：物流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)開發業務、物流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)運(yun)營管理(li)業務、基金(jin)管理(li)業務。

金(jin)融優勢(shi)(shi)是該模(mo)式的(de)亮(liang)點(dian)。開發(fa)拿地、基礎建設、物流設施的(de)配備，都對于資(zi)金(jin)有(you)大量需求，基金(jin)公司可以(yi)通(tong)過自身優勢(shi)(shi)的(de)發(fa)揮，降(jiang)低資(zi)金(jin)使用成本，間接(jie)為(wei)客戶降(jiang)低物流費用，解(jie)決(jue)了傳統經(jing)營模(mo)式下資(zi)金(jin)占用時間長，投資(zi)回報期長，融資(zi)壓力高等問題。

缺點(dian)在于前期建設(she)以(yi)及后期項目運營方面，都可能出現(xian)因不熟悉客戶(hu)而失去客戶(hu)信任的情況(kuang)。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運營模式的(de)選擇與企(qi)業是否能夠快速發展息息相關，企(qi)業核心(xin)競爭力之(zhi)一就(jiu)是合適的(de)運營模式，不同(tong)的(de)運營模式各(ge)有各(ge)的(de)優點，下面為大家比較分(fen)析一下：

1、從資(zi)(zi)金(jin)占用(yong)角度來看，基金(jin)運營(ying)模(mo)式(shi)表現(xian)最優，資(zi)(zi)金(jin)使(shi)用(yong)成(cheng)本低，資(zi)(zi)金(jin)壓(ya)力小，其余模(mo)式(shi)均占用(yong)大(da)量流動(dong)資(zi)(zi)金(jin)，可能會因此而導致原(yuan)本運營(ying)模(mo)式(shi)的優勢消失，且基金(jin)模(mo)式(shi)下，公司財務(wu)數據表現(xian)更為出色。

2、從(cong)對(dui)于(yu)經營(ying)管理工作(zuo)的能力要(yao)求來看，需(xu)(xu)要(yao)合作(zuo)的運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)對(dui)于(yu)管理能力的要(yao)求高，即物(wu)流商與地產商、電商合作(zuo)的模(mo)式(shi)需(xu)(xu)要(yao)花費(fei)更多的精(jing)力在于(yu)管理工作(zuo)方(fang)面(mian)，因為屬(shu)于(yu)合作(zuo)方(fang)式(shi)，可能會存在信息不對(dui)稱，溝通成(cheng)本(ben)較大，道德風險等問題。

3、其(qi)余模(mo)式下，各(ge)方發揮自身專業能力優勢即(ji)可，合作相(xiang)關的管理工作相(xiang)對較(jiao)少，對合作相(xiang)關的工作強度要求相(xiang)對較(jiao)低(di)。

4、從專(zhuan)業能力發(fa)揮的角(jiao)度(du)來(lai)看，除第三方(fang)牽(qian)(qian)頭型(xing)運營模(mo)式(shi)外，其余模(mo)式(shi)均可使(shi)得(de)自身專(zhuan)業能力正常發(fa)揮甚至超長發(fa)揮。在(zai)第三方(fang)牽(qian)(qian)頭型(xing)運營模(mo)式(shi)下，特別是由各(ge)地政府(fu)牽(qian)(qian)頭進行規劃、開發(fa)，再委托專(zhuan)門經營管理機構運作的物(wu)流(liu)園(yuan)區，普遍不能發(fa)揮物(wu)流(liu)中(zhong)心的專(zhuan)業職能。因為(wei)在(zai)該模(mo)式(shi)下，主要是通過(guo)為(wei)入駐企(qi)業提供服務而(er)取得(de)收益，與物(wu)流(liu)業務的拓展無(wu)關，若后期(qi)想要投資(zi)其他項目(mu)，可能會因不夠專(zhuan)業而(er)使(shi)得(de)投入打了(le)水漂。