一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可(ke)以(yi)分為三個模塊：開發、運營及金融工具：

1、地產開發

地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)是(shi)(shi)物流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業務的(de)(de)(de)基礎環節(jie)，分(fen)為自(zi)建以及定制(zhi)化(hua)兩種(zhong)服(fu)(fu)(fu)務。自(zi)建服(fu)(fu)(fu)務，即(ji)由物流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)商(shang)自(zi)行開(kai)(kai)發(fa)建設標準化(hua)、通用(yong)型的(de)(de)(de)物流(liu)設施，再將其出租給客戶使用(yong)，并提供(gong)物業管理服(fu)(fu)(fu)務，是(shi)(shi)物流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)最主(zhu)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)運作模式。定制(zhi)化(hua)服(fu)(fu)(fu)務，即(ji)物流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)商(shang)根(gen)據(ju)客戶的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)，為客戶選擇合(he)適的(de)(de)(de)地(di)(di)點，在(zai)設施規(gui)模、合(he)同(tong)條(tiao)款等方面(mian)滿足客戶定制(zhi)化(hua)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)，提供(gong)便捷、高性(xing)價比的(de)(de)(de)物流(liu)設施與物業管理服(fu)(fu)(fu)務。

2、地產運營管理業務

地產(chan)運營管理業務(wu)(wu)負責將地產(chan)開(kai)發(fa)業務(wu)(wu)部門(men)開(kai)發(fa)建成的(de)(de)物(wu)流地產(chan)出租(zu)(zu)給客戶(hu)使用(yong)，從而取得租(zu)(zu)賃收入。物(wu)流地產(chan)商往(wang)往(wang)會提(ti)供收購與回(hui)租(zu)(zu)服(fu)務(wu)(wu)，操作(zuo)過程(cheng)為：地產(chan)公司(si)將客戶(hu)目前(qian)擁有的(de)(de)物(wu)流設施購買回(hui)來(lai)，將其(qi)設計規劃后，根據長期(qi)業務(wu)(wu)關系簽(qian)訂租(zu)(zu)約再回(hui)租(zu)(zu)給客戶(hu)，讓客戶(hu)繼續使用(yong)這些(xie)現(xian)代化物(wu)流設施。這種模(mo)式下(xia)，客戶(hu)（物(wu)流公司(si)）可以削減對固定資產(chan)的(de)(de)投(tou)入，而將其(qi)主(zhu)要精力投(tou)放在核心業務(wu)(wu)上，可提(ti)高(gao)資產(chan)回(hui)報率，降低負債率。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借(jie)助物流(liu)地(di)(di)產(chan)基金(jin)(jin)(jin)進(jin)行輕資產(chan)運作(zuo)是國際(ji)上的(de)(de)一貫模式，基金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)部門負責(ze)組織投資者募(mu)集資金(jin)(jin)(jin)、收(shou)(shou)購地(di)(di)產(chan)、設立基金(jin)(jin)(jin)，由物流(liu)地(di)(di)產(chan)商(shang)作(zuo)為基金(jin)(jin)(jin)經(jing)理(li)(li)管(guan)理(li)(li)基金(jin)(jin)(jin)以及基金(jin)(jin)(jin)旗(qi)下的(de)(de)地(di)(di)產(chan)，獲取(qu)基金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)費收(shou)(shou)入(ru)和基金(jin)(jin)(jin)分紅收(shou)(shou)益。區別于傳統物流(liu)地(di)(di)產(chan)依靠收(shou)(shou)取(qu)租(zu)金(jin)(jin)(jin)來收(shou)(shou)回(hui)(hui)投入(ru)，地(di)(di)產(chan)基金(jin)(jin)(jin)可(ke)將新建成的(de)(de)物業(ye)資產(chan)置入(ru)基金(jin)(jin)(jin)平臺(tai)，提(ti)前兌現開發的(de)(de)收(shou)(shou)益，加速了(le)資金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)回(hui)(hui)籠，實現了(le)高(gao)(gao)周轉、高(gao)(gao)杠(gang)桿和高(gao)(gao)回(hui)(hui)報的(de)(de)輕資產(chan)運營模式。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地產領域熱鬧非(fei)凡(fan)，不過要想在競爭激烈的市場上(shang)存活下來，有核心(xin)競爭力(li)是很重(zhong)要的，總結起來，物流地產行業的三項核心(xin)競爭力(li)是：

1、拿地能力

拿地能(neng)力包括兩方(fang)面，一是(shi)選址，即能(neng)不能(neng)拿到距離交通樞紐、發貨端（工業制造業聚集地）或是(shi)收貨端（消費品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套(tao)基(ji)礎設(she)施、供(gong)水供(gong)電、土地外形等方(fang)面也需要(yao)標。

另一(yi)方面是要(yao)有合適的拿(na)地成本以保證(zheng)未來(lai)的收益率(lv)、適當的地方政策保證(zheng)穩定經營。

2、運營管理團隊

現代物(wu)流地(di)產設施服務的(de)客戶(hu)，典(dian)型的(de)如第三(san)方物(wu)流服務、電商等企業，在配送速(su)度、倉(cang)(cang)儲效(xiao)率、貨物(wu)保(bao)管完好度方面要求較高，更重要的(de)是(shi)，倉(cang)(cang)儲是(shi)這些類型企業壓縮(suo)成本(ben)的(de)重要環(huan)節，故而對降本(ben)和(he)增效(xiao)需求強(qiang)烈(lie)。

由于物流地產商通常與(yu)客戶深度合作，同時(shi)作為倉(cang)庫的(de)出租方和運營方，因此物流地產運營團隊(dui)的(de)能力就(jiu)顯(xian)得至關重(zhong)要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地產(chan)是重資(zi)產(chan)的(de)行業，初始階段的(de)拿地與(yu)建設(she)都(dou)將產(chan)生大規模的(de)資(zi)本開支，需(xu)要盡可能(neng)低的(de)融(rong)資(zi)成本與(yu)杠桿加(jia)持用于提升收益率并加(jia)速(su)資(zi)金流轉速(su)度(du)。