一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可以(yi)分為(wei)三個模塊：開(kai)發、運營(ying)及金融工具：

1、地產開發

地(di)(di)(di)產開發是(shi)物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產業(ye)務的基礎環節，分為自建(jian)(jian)以及定(ding)制(zhi)化(hua)(hua)兩(liang)種服(fu)務。自建(jian)(jian)服(fu)務，即由物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產商自行開發建(jian)(jian)設標準化(hua)(hua)、通用型的物流(liu)(liu)設施(shi)，再將其出租給(gei)客戶使用，并提(ti)供物業(ye)管理(li)服(fu)務，是(shi)物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產最(zui)主要的運作模式。定(ding)制(zhi)化(hua)(hua)服(fu)務，即物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產商根據客戶的要求，為客戶選擇合適的地(di)(di)(di)點，在(zai)設施(shi)規模、合同條款等方面(mian)滿足(zu)客戶定(ding)制(zhi)化(hua)(hua)要求，提(ti)供便捷、高性(xing)價比(bi)的物流(liu)(liu)設施(shi)與物業(ye)管理(li)服(fu)務。

2、地產運營管理業務

地產運營(ying)管理業(ye)(ye)(ye)務(wu)負(fu)(fu)責將地產開發業(ye)(ye)(ye)務(wu)部(bu)門(men)開發建成(cheng)的(de)(de)物(wu)流地產出租給(gei)客戶使用(yong)，從而(er)取得(de)租賃(lin)收入。物(wu)流地產商(shang)往往會提供(gong)收購與回(hui)租服務(wu)，操(cao)作過程(cheng)為：地產公司將客戶目(mu)前(qian)擁有的(de)(de)物(wu)流設施(shi)購買回(hui)來(lai)，將其設計規劃后，根據長期業(ye)(ye)(ye)務(wu)關系簽訂租約再回(hui)租給(gei)客戶，讓(rang)客戶繼續使用(yong)這(zhe)些(xie)現(xian)代(dai)化物(wu)流設施(shi)。這(zhe)種模式下，客戶（物(wu)流公司）可(ke)以削減對固定資產的(de)(de)投入，而(er)將其主要精力投放(fang)在核心業(ye)(ye)(ye)務(wu)上，可(ke)提高資產回(hui)報率，降低負(fu)(fu)債(zhai)率。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)進行輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)運作(zuo)是國際上的(de)一貫模式，基(ji)(ji)金(jin)管理(li)部(bu)門負(fu)責(ze)組織(zhi)投(tou)資(zi)(zi)者募集資(zi)(zi)金(jin)、收(shou)購地(di)產(chan)(chan)(chan)、設立基(ji)(ji)金(jin)，由(you)物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)商作(zuo)為基(ji)(ji)金(jin)經理(li)管理(li)基(ji)(ji)金(jin)以及基(ji)(ji)金(jin)旗下的(de)地(di)產(chan)(chan)(chan)，獲(huo)取基(ji)(ji)金(jin)管理(li)費(fei)收(shou)入(ru)和基(ji)(ji)金(jin)分紅(hong)收(shou)益(yi)。區別(bie)于傳統(tong)物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)(chan)依(yi)靠收(shou)取租金(jin)來收(shou)回(hui)投(tou)入(ru)，地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)可將新(xin)建成(cheng)的(de)物(wu)(wu)業資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)置(zhi)入(ru)基(ji)(ji)金(jin)平臺，提前兌現開發的(de)收(shou)益(yi)，加(jia)速了資(zi)(zi)金(jin)的(de)回(hui)籠，實現了高(gao)周(zhou)轉、高(gao)杠桿和高(gao)回(hui)報的(de)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)運營模式。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地(di)產(chan)領(ling)域(yu)熱鬧非凡(fan)，不過要想在競(jing)(jing)爭(zheng)激烈的(de)(de)市場上存(cun)活下來，有(you)核(he)心競(jing)(jing)爭(zheng)力是很(hen)重要的(de)(de)，總結起來，物流地(di)產(chan)行業的(de)(de)三(san)項核(he)心競(jing)(jing)爭(zheng)力是：

1、拿地能力

拿(na)地(di)(di)能力包括兩方(fang)面(mian)，一(yi)是(shi)選(xuan)址(zhi)，即能不能拿(na)到距離交通樞紐、發貨端（工(gong)業制造業聚集地(di)(di)）或是(shi)收(shou)貨端（消費品聚集地(di)(di)等）附近的地(di)(di)塊，地(di)(di)塊在配套基礎(chu)設施、供水供電、土地(di)(di)外形等方(fang)面(mian)也需要標。

另一(yi)方面是要有合(he)適的拿(na)地(di)成本以保證(zheng)未來的收(shou)益率、適當的地(di)方政策(ce)保證(zheng)穩定經營。

2、運營管理團隊

現(xian)代物(wu)流地(di)產(chan)設施服(fu)務(wu)的(de)客戶(hu)，典型(xing)的(de)如第三方(fang)物(wu)流服(fu)務(wu)、電商等企(qi)業，在配(pei)送速度、倉儲效率、貨物(wu)保管完好度方(fang)面要求較高(gao)，更重要的(de)是(shi)，倉儲是(shi)這些類型(xing)企(qi)業壓縮(suo)成本的(de)重要環(huan)節，故而對降本和增效需求強烈(lie)。

由于物流地產商通(tong)常與客戶深度合作，同時作為倉庫(ku)的出租方和運營方，因此(ci)物流(liu)地產運營團隊的能力就顯得至關(guan)重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地(di)產是(shi)重資產的行業，初始(shi)階段的拿地(di)與(yu)建設都將產生(sheng)大(da)規模的資本開支(zhi)，需要(yao)盡可(ke)能低(di)的融(rong)資成本與(yu)杠桿加持用于提(ti)升(sheng)收益率并加速資金流轉速度。