一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可以分為(wei)三個(ge)模塊：開發、運(yun)營(ying)及金融(rong)工具：

1、地產開發

地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)是物(wu)(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)業務(wu)的基礎環節，分為自建(jian)以及定(ding)制(zhi)(zhi)化兩種服(fu)務(wu)。自建(jian)服(fu)務(wu)，即(ji)(ji)由物(wu)(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)商自行開發(fa)建(jian)設(she)標準化、通用型的物(wu)(wu)(wu)流設(she)施，再(zai)將其出租給客(ke)戶(hu)使用，并提供物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理服(fu)務(wu)，是物(wu)(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)最主要的運作模(mo)式。定(ding)制(zhi)(zhi)化服(fu)務(wu)，即(ji)(ji)物(wu)(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)商根據客(ke)戶(hu)的要求，為客(ke)戶(hu)選擇合(he)適的地(di)(di)點，在設(she)施規模(mo)、合(he)同條款等方(fang)面滿足(zu)客(ke)戶(hu)定(ding)制(zhi)(zhi)化要求，提供便捷、高性價比的物(wu)(wu)(wu)流設(she)施與物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理服(fu)務(wu)。

2、地產運營管理業務

地(di)產(chan)運(yun)營管理(li)業(ye)(ye)務負(fu)責將(jiang)地(di)產(chan)開發(fa)業(ye)(ye)務部門開發(fa)建(jian)成的物(wu)流(liu)地(di)產(chan)出租給客戶使(shi)用，從而(er)取得租賃收(shou)入。物(wu)流(liu)地(di)產(chan)商往往會提供收(shou)購與回租服(fu)務，操作過程為：地(di)產(chan)公司將(jiang)客戶目(mu)前擁有的物(wu)流(liu)設(she)施購買回來，將(jiang)其設(she)計規劃(hua)后，根據長期業(ye)(ye)務關系簽訂(ding)租約再回租給客戶，讓客戶繼(ji)續使(shi)用這些(xie)現(xian)代化物(wu)流(liu)設(she)施。這種模式下，客戶（物(wu)流(liu)公司）可以削(xue)減對(dui)固(gu)定資產(chan)的投(tou)入，而(er)將(jiang)其主要精(jing)力投(tou)放在核(he)心(xin)業(ye)(ye)務上，可提高資產(chan)回報率，降低負(fu)債率。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助物(wu)(wu)流地(di)產基金(jin)(jin)(jin)(jin)進行輕(qing)資產運(yun)作是(shi)國際上的(de)(de)一貫模式，基金(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)(guan)理(li)(li)部門負責(ze)組(zu)織投(tou)資者募(mu)集資金(jin)(jin)(jin)(jin)、收(shou)(shou)購(gou)地(di)產、設立基金(jin)(jin)(jin)(jin)，由物(wu)(wu)流地(di)產商(shang)作為基金(jin)(jin)(jin)(jin)經理(li)(li)管(guan)(guan)理(li)(li)基金(jin)(jin)(jin)(jin)以及基金(jin)(jin)(jin)(jin)旗下的(de)(de)地(di)產，獲(huo)取基金(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)(guan)理(li)(li)費收(shou)(shou)入(ru)和基金(jin)(jin)(jin)(jin)分紅收(shou)(shou)益。區別于(yu)傳統物(wu)(wu)流地(di)產依靠(kao)收(shou)(shou)取租金(jin)(jin)(jin)(jin)來收(shou)(shou)回(hui)(hui)投(tou)入(ru)，地(di)產基金(jin)(jin)(jin)(jin)可(ke)將新建成的(de)(de)物(wu)(wu)業資產置入(ru)基金(jin)(jin)(jin)(jin)平臺(tai)，提前兌現開發的(de)(de)收(shou)(shou)益，加速了資金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)(de)回(hui)(hui)籠(long)，實(shi)現了高周(zhou)轉、高杠桿和高回(hui)(hui)報的(de)(de)輕(qing)資產運(yun)營模式。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地產(chan)領(ling)域熱鬧非凡，不過要(yao)想在競爭(zheng)激烈的(de)市場上(shang)存活(huo)下來，有核(he)心(xin)競爭(zheng)力是很重要(yao)的(de)，總(zong)結起來，物流地產(chan)行業的(de)三項核(he)心(xin)競爭(zheng)力是：

1、拿地能力

拿(na)地(di)(di)能(neng)力包括(kuo)兩方(fang)面，一是選址，即能(neng)不能(neng)拿(na)到距離(li)交通樞(shu)紐(niu)、發貨端(duan)（工業(ye)制造業(ye)聚集(ji)地(di)(di)）或是收貨端(duan)（消(xiao)費品聚集(ji)地(di)(di)等）附近的(de)地(di)(di)塊(kuai)，地(di)(di)塊(kuai)在配套基礎(chu)設施(shi)、供水供電、土地(di)(di)外形等方(fang)面也需要(yao)標。

另一方面是要有合(he)適的(de)拿地(di)成本以保證(zheng)未來(lai)的(de)收益率(lv)、適當的(de)地(di)方政策保證(zheng)穩定經營。

2、運營管理團隊

現代物(wu)流地產設(she)施服(fu)務的客戶(hu)，典型(xing)的如第三方物(wu)流服(fu)務、電商等(deng)企(qi)業(ye)，在(zai)配送速度、倉(cang)儲效率、貨物(wu)保管(guan)完好度方面要(yao)求較高，更重(zhong)要(yao)的是(shi)，倉(cang)儲是(shi)這些類型(xing)企(qi)業(ye)壓縮成本的重(zhong)要(yao)環節(jie)，故而(er)對降本和(he)增效需求強烈。

由于物流地產商通常與客(ke)戶(hu)深(shen)度合作，同時作為倉庫的出(chu)租方和(he)運營方，因此物流地產運營團隊的能(neng)力就顯得至(zhi)關重(zhong)要。

3、融資成本與杠桿使用

物(wu)流(liu)地產是重(zhong)資(zi)產的行業，初始階段的拿地與建設都將產生大規(gui)模的資(zi)本開支，需要盡可能低的融資(zi)成本與杠桿加(jia)(jia)持(chi)用于提升收益率并加(jia)(jia)速資(zi)金(jin)流(liu)轉速度。