一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的(de)核心可以分為三個(ge)模塊：開發、運營(ying)及金(jin)融(rong)工具：

1、地產開發

地(di)產(chan)開發是物流(liu)地(di)產(chan)業(ye)務的(de)基礎環節，分為自(zi)建(jian)以及定(ding)(ding)制化(hua)(hua)兩(liang)種服(fu)(fu)務。自(zi)建(jian)服(fu)(fu)務，即由物流(liu)地(di)產(chan)商自(zi)行開發建(jian)設(she)標準(zhun)化(hua)(hua)、通用型的(de)物流(liu)設(she)施(shi)，再將其出租給客(ke)戶使用，并提供物業(ye)管理服(fu)(fu)務，是物流(liu)地(di)產(chan)最(zui)主要的(de)運作模式。定(ding)(ding)制化(hua)(hua)服(fu)(fu)務，即物流(liu)地(di)產(chan)商根據客(ke)戶的(de)要求(qiu)，為客(ke)戶選(xuan)擇(ze)合(he)(he)適的(de)地(di)點，在設(she)施(shi)規模、合(he)(he)同條款等(deng)方面(mian)滿足(zu)客(ke)戶定(ding)(ding)制化(hua)(hua)要求(qiu)，提供便捷、高(gao)性價比的(de)物流(liu)設(she)施(shi)與物業(ye)管理服(fu)(fu)務。

2、地產運營管理業務

地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)運營管理業(ye)務(wu)負(fu)責將地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發業(ye)務(wu)部門開發建(jian)成的(de)物流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)出租(zu)給客(ke)(ke)戶使用，從而取(qu)得租(zu)賃收(shou)入(ru)。物流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)商往往會提供收(shou)購與(yu)回租(zu)服務(wu)，操(cao)作過程為：地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)司將客(ke)(ke)戶目前擁(yong)有的(de)物流(liu)設施購買回來(lai)，將其設計規劃后(hou)，根據長期業(ye)務(wu)關系(xi)簽(qian)訂(ding)租(zu)約再回租(zu)給客(ke)(ke)戶，讓客(ke)(ke)戶繼續使用這(zhe)些現代化物流(liu)設施。這(zhe)種模(mo)式下，客(ke)(ke)戶（物流(liu)公(gong)司）可(ke)以削減(jian)對固定資產(chan)(chan)(chan)的(de)投(tou)入(ru)，而將其主要精力投(tou)放在核心業(ye)務(wu)上(shang)，可(ke)提高資產(chan)(chan)(chan)回報(bao)率，降低負(fu)債率。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助(zhu)物流(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)進行輕(qing)資產(chan)運作(zuo)是國際上(shang)的一(yi)貫模式(shi)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)理部(bu)門負責組(zu)織投資者募集(ji)資金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)、收(shou)(shou)(shou)(shou)購(gou)地(di)(di)產(chan)、設立基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)，由物流(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)商作(zuo)為基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)經理管(guan)理基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)以及基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)旗下的地(di)(di)產(chan)，獲取(qu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)理費(fei)收(shou)(shou)(shou)(shou)入和基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)分紅收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)。區別于傳統物流(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)依(yi)靠收(shou)(shou)(shou)(shou)取(qu)租金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來收(shou)(shou)(shou)(shou)回(hui)投入，地(di)(di)產(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)可將新建成(cheng)的物業(ye)資產(chan)置(zhi)入基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)平(ping)臺，提前兌現(xian)開發的收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)，加(jia)速(su)了資金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)的回(hui)籠，實現(xian)了高周轉、高杠桿和高回(hui)報的輕(qing)資產(chan)運營模式(shi)。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地(di)產領域(yu)熱鬧非凡，不過(guo)要(yao)想在競(jing)爭激(ji)烈(lie)的(de)市場上存活下來，有(you)核心(xin)競(jing)爭力是(shi)很重要(yao)的(de)，總結起(qi)來，物流地(di)產行業的(de)三項核心(xin)競(jing)爭力是(shi)：

1、拿地能力

拿地能力包括兩(liang)方面(mian)，一是選址，即能不能拿到(dao)距離(li)交通(tong)樞(shu)紐、發貨(huo)端（工(gong)業制造業聚(ju)集(ji)地）或是收貨(huo)端（消費品(pin)聚(ju)集(ji)地等）附近的地塊(kuai)，地塊(kuai)在配套基(ji)礎設施、供水供電(dian)、土(tu)地外(wai)形(xing)等方面(mian)也需要標。

另一方面是要有合適(shi)的(de)拿地(di)成本以保證(zheng)(zheng)未來的(de)收益率、適(shi)當的(de)地(di)方政策保證(zheng)(zheng)穩定經營。

2、運營管理團隊

現代物(wu)流地產設施(shi)服務的(de)客戶，典(dian)型的(de)如第三方物(wu)流服務、電商等企業，在配(pei)送速度、倉儲效率、貨(huo)物(wu)保管完好(hao)度方面要(yao)求較高，更重要(yao)的(de)是(shi)，倉儲是(shi)這些類型企業壓縮成本(ben)的(de)重要(yao)環節，故而對降本(ben)和增效需求強(qiang)烈(lie)。

由于物流地產商通常(chang)與(yu)客戶(hu)深度(du)合作，同時作為倉庫的(de)出租(zu)方和運營方，因此物流地產(chan)運營團隊的(de)能力就顯得至關重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流(liu)(liu)地產是重資(zi)產的行業，初始階段的拿地與建(jian)設都將產生大規(gui)模的資(zi)本開支，需要盡可能(neng)低(di)的融(rong)資(zi)成本與杠(gang)桿加(jia)持用于提升收益率并(bing)加(jia)速(su)資(zi)金流(liu)(liu)轉(zhuan)速(su)度(du)。