一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的初始階(jie)段——拿(na)(na)地(di)(di)，這是物(wu)流地(di)(di)產(chan)的第一(yi)步(bu)，也是最難的第一(yi)步(bu)，土地(di)(di)是稀缺資源(yuan)、尤其是物(wu)流地(di)(di)產(chan)商布局的一(yi)線(xian)城市、節(jie)點(dian)城市。在(zai)工(gong)業物(wu)流用地(di)(di)指標趨于收緊的情(qing)況下(xia)(xia)，物(wu)流地(di)(di)產(chan)商主要通(tong)過以(yi)下(xia)(xia)兩種方式拿(na)(na)地(di)(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有國(guo)企背景的(de)(de)(de)(de)或者資金實力雄厚物(wu)流地產商在這一拿(na)地方面占有較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)優勢，政府所(suo)倡導發展的(de)(de)(de)(de)產業，很可能拿(na)到零(ling)地價的(de)(de)(de)(de)優惠(hui)方式。而且在滿足政府招商引資的(de)(de)(de)(de)指標下，也會有很大的(de)(de)(de)(de)優惠(hui)方案。

所以(yi)，這(zhe)就需要物流(liu)地(di)(di)產商對(dui)項(xiang)目進行包(bao)裝，在前期做好準備工作，詳細(xi)了解當(dang)地(di)(di)政府的(de)政策制度、目前的(de)指標(biao)要求(qiu)、城市(shi)發展方向。而對(dui)于財政收入較低的(de)開發區，可以(yi)和一些納稅大(da)戶合作，一起成立(li)項(xiang)目公司，將稅源(yuan)落(luo)地(di)(di)為砝碼可以(yi)快遞取(qu)得(de)土地(di)(di)。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根(gen)據我(wo)國(guo)法律規(gui)定，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)禁止買賣，但是可以將有土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使用權的(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)信息發到土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)流(liu)轉(zhuan)平臺，借助互聯網進行土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)流(liu)轉(zhuan)，但是城鄉規(gui)劃法里(li)對于工業(ye)用地(di)(di)轉(zhuan)讓有著比(bi)較苛刻的(de)規(gui)定，所(suo)以轉(zhuan)讓購(gou)買二手(shou)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)而言，很少(shao)通過(guo)正式轉(zhuan)讓手(shou)續和(he)協議進行土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)所(suo)有全的(de)變(bian)更，所(suo)以大多采(cai)用購(gou)買土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)名(ming)下所(suo)有權企業(ye)的(de)名(ming)義進行；將企業(ye)股份進行溢價置(zhi)換和(he)購(gou)買從而達(da)到購(gou)買土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)的(de)目的(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流地(di)產(chan)商來說(shuo)，拿(na)(na)地(di)的首要選擇便(bian)是(shi)省會城市和(he)一(yi)(yi)線城市，但如今這些城市的拿(na)(na)地(di)難(nan)度(du)是(shi)很高的，現在(zai)省會城市和(he)一(yi)(yi)線城市出讓工業土地(di)在(zai)慢(man)慢(man)縮小，主要原因是(shi)：

1、物流(liu)地產稅(shui)(shui)(shui)收(shou)貢(gong)獻(xian)小，其(qi)租金的營業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)主要(yao)為(wei)物流(liu)地產的稅(shui)(shui)(shui)收(shou)貢(gong)獻(xian)。而同樣面積(ji)制造業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)所(suo)繳納(na)的增值稅(shui)(shui)(shui)和(he)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)要(yao)遠遠大于營業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)，在稅(shui)(shui)(shui)收(shou)上的貢(gong)獻(xian)比較大。

2、省會(hui)城(cheng)市和一(yi)線城(cheng)市的城(cheng)市化(hua)率(lv)較高，相對來說，城(cheng)市工業用地非(fei)常少。

3、現今主(zhu)要(yao)宣傳(chuan)的現代物流園區(qu)，機械(xie)化(hua)程度(du)比(bi)較高，所需要(yao)的人員(yuan)較少，就業(ye)率(lv)低(di)，對當(dang)地就業(ye)幫助(zhu)少。

出于物流園區建造周(zhou)期(qi)、城市(shi)規(gui)劃、就(jiu)業解決、財稅征收方面(mian)的(de)考慮，現在物流地(di)產商拿(na)地(di)越(yue)來越(yue)難了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企業(ye)來說(shuo)，除(chu)了一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)外，拿(na)地(di)還(huan)可以考慮一(yi)線(xian)周邊(bian)衛星城(cheng)市(shi)。

一線城(cheng)市土地資(zi)源緊張，成本(ben)高(gao)昂，拿地困難重重，目前國內一級物流(liu)中心是上海、深(shen)圳、天(tian)津、北京(jing)、廣(guang)州(zhou)，二級物流(liu)中心是成都、重慶、武漢、南京(jing)等(deng)地，三級物流(liu)中心是長沙(sha)、鄭(zheng)州(zhou)、合肥、濟南等(deng)地，三級物流(liu)中心呈金字塔型。

金字(zi)塔尖一(yi)(yi)線(xian)大城(cheng)(cheng)市周邊的(de)衛星城(cheng)(cheng)是物流地產拿地的(de)最佳選(xuan)擇，衛星城(cheng)(cheng)接受一(yi)(yi)線(xian)外(wai)溢(yi)需求(qiu)、交通(tong)便捷(jie)、距離一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市近，立(li)足衛星城(cheng)(cheng)服務(wu)一(yi)(yi)線(xian)，如(ru)廊坊可輻(fu)射京(jing)津冀圈(quan)、佛山(shan)東莞輻(fu)射珠三(san)角。此外(wai)交通(tong)便利的(de)二(er)(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市也是優質選(xuan)擇，本身二(er)(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市擁有(you)消費群體，加上交通(tong)發達，立(li)足二(er)(er)(er)線(xian)也能服務(wu)一(yi)(yi)線(xian)。