一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的初始(shi)階段——拿地(di)(di)(di)(di)，這是(shi)物流(liu)地(di)(di)(di)(di)產的第(di)一步，也是(shi)最難的第(di)一步，土地(di)(di)(di)(di)是(shi)稀缺資源、尤其是(shi)物流(liu)地(di)(di)(di)(di)產商(shang)布局的一線城市、節點(dian)城市。在工業物流(liu)用地(di)(di)(di)(di)指標趨于(yu)收(shou)緊的情況(kuang)下(xia)(xia)，物流(liu)地(di)(di)(di)(di)產商(shang)主(zhu)要通過以下(xia)(xia)兩種方式(shi)拿地(di)(di)(di)(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有國企背景的(de)(de)或(huo)者(zhe)資金實力雄厚物流地(di)產商在這(zhe)一(yi)拿地(di)方(fang)面占有較大的(de)(de)優(you)勢，政府所(suo)倡導(dao)發展的(de)(de)產業，很可能拿到零地(di)價(jia)的(de)(de)優(you)惠(hui)方(fang)式(shi)。而且在滿(man)足政府招(zhao)商引資的(de)(de)指標下，也會有很大的(de)(de)優(you)惠(hui)方(fang)案(an)。

所以，這就需要物流地(di)產商對(dui)(dui)項目(mu)(mu)進行(xing)包裝，在(zai)前(qian)期(qi)做好準備工作，詳細了解(jie)當(dang)地(di)政府的政策制度、目(mu)(mu)前(qian)的指標要求、城市發(fa)展(zhan)方(fang)向(xiang)。而對(dui)(dui)于(yu)財政收入較低的開發(fa)區，可以和一(yi)些(xie)納稅(shui)大戶(hu)合作，一(yi)起成立(li)項目(mu)(mu)公(gong)司，將稅(shui)源落地(di)為砝碼可以快遞取得(de)土地(di)。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我國法律(lv)規定，土(tu)(tu)(tu)地禁止買賣，但是可以將(jiang)有(you)(you)土(tu)(tu)(tu)地使用權的土(tu)(tu)(tu)地信息發到土(tu)(tu)(tu)地流(liu)轉平臺，借(jie)助互聯網進行土(tu)(tu)(tu)地流(liu)轉，但是城鄉規劃法里對于工業(ye)用地轉讓有(you)(you)著比較苛刻的規定，所以轉讓購買二手(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)地而(er)言，很少通過正式轉讓手(shou)(shou)續和協議進行土(tu)(tu)(tu)地所有(you)(you)全的變更(geng)，所以大多采用購買土(tu)(tu)(tu)地名(ming)下所有(you)(you)權企業(ye)的名(ming)義(yi)進行；將(jiang)企業(ye)股份進行溢價置換和購買從(cong)而(er)達到購買土(tu)(tu)(tu)地的目的。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流地(di)產商來說，拿(na)地(di)的首要(yao)(yao)選擇便是(shi)省(sheng)會城(cheng)市和(he)(he)一線(xian)城(cheng)市，但如今這些城(cheng)市的拿(na)地(di)難度是(shi)很(hen)高(gao)的，現在(zai)省(sheng)會城(cheng)市和(he)(he)一線(xian)城(cheng)市出讓工業土地(di)在(zai)慢慢縮小，主要(yao)(yao)原(yuan)因是(shi)：

1、物(wu)流地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收貢獻小，其租金的(de)營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)主要為物(wu)流地(di)產(chan)(chan)的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收貢獻。而同樣(yang)面積制造(zao)業(ye)企(qi)業(ye)所(suo)繳納的(de)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)和(he)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)要遠(yuan)遠(yuan)大于營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，在稅(shui)(shui)(shui)(shui)收上的(de)貢獻比較大。

2、省會城(cheng)市(shi)(shi)和一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)化率較高，相(xiang)對來(lai)說，城(cheng)市(shi)(shi)工(gong)業用(yong)地非(fei)常少。

3、現今主要宣傳的(de)現代物流園區，機械(xie)化程度比較高(gao)，所需要的(de)人員(yuan)較少，就業率(lv)低(di)，對當地就業幫助少。

出(chu)于物流園區建造(zao)周期、城市規(gui)劃、就(jiu)業解(jie)決(jue)、財稅征收方面的考(kao)慮，現在物流地產商(shang)拿地越來越難了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企(qi)業來說，除了(le)一(yi)線城市外，拿地(di)還可(ke)以考慮一(yi)線周邊衛(wei)星(xing)城市。

一(yi)線城市土(tu)地(di)(di)資源緊張，成(cheng)本高昂(ang)，拿地(di)(di)困難重(zhong)重(zhong)，目(mu)前(qian)國內一(yi)級(ji)物流中(zhong)心(xin)(xin)是(shi)上海、深圳、天(tian)津(jin)、北京、廣州(zhou)(zhou)，二級(ji)物流中(zhong)心(xin)(xin)是(shi)成(cheng)都(dou)、重(zhong)慶、武漢、南(nan)京等地(di)(di)，三級(ji)物流中(zhong)心(xin)(xin)是(shi)長沙、鄭州(zhou)(zhou)、合肥(fei)、濟南(nan)等地(di)(di)，三級(ji)物流中(zhong)心(xin)(xin)呈金字(zi)塔型(xing)。

金(jin)字塔(ta)尖一(yi)(yi)線(xian)大城(cheng)市周(zhou)邊的衛星城(cheng)是物流地產(chan)拿(na)地的最佳(jia)選擇，衛星城(cheng)接(jie)受一(yi)(yi)線(xian)外溢需求(qiu)、交通(tong)便捷、距離一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市近，立足衛星城(cheng)服(fu)務一(yi)(yi)線(xian)，如廊坊可輻(fu)射京(jing)津冀圈、佛山東莞輻(fu)射珠三角。此外交通(tong)便利的二線(xian)城(cheng)市也(ye)是優質選擇，本身二線(xian)城(cheng)市擁(yong)有消(xiao)費群體，加上交通(tong)發達，立足二線(xian)也(ye)能服(fu)務一(yi)(yi)線(xian)。