一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的初(chu)始階段——拿地(di)(di)，這是物流(liu)(liu)地(di)(di)產的第一步，也是最難(nan)的第一步，土(tu)地(di)(di)是稀(xi)缺資源、尤其是物流(liu)(liu)地(di)(di)產商布局的一線城市(shi)、節點城市(shi)。在工業物流(liu)(liu)用地(di)(di)指標趨于(yu)收緊的情況下(xia)，物流(liu)(liu)地(di)(di)產商主要通過以(yi)下(xia)兩(liang)種方式拿地(di)(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有(you)國企(qi)背景的或者資金實力雄厚物流地產商(shang)在這一(yi)拿(na)地方面占有(you)較(jiao)大(da)的優(you)勢，政府所倡導發展的產業，很(hen)可能拿(na)到零地價的優(you)惠方式。而且(qie)在滿(man)足政府招商(shang)引資的指標下，也會有(you)很(hen)大(da)的優(you)惠方案(an)。

所以，這就需要物流地(di)產商對(dui)項(xiang)目(mu)進行包裝，在前期做(zuo)好(hao)準備工作(zuo)，詳細了解當地(di)政(zheng)府的(de)(de)政(zheng)策制度、目(mu)前的(de)(de)指標要求(qiu)、城市發(fa)(fa)展方向(xiang)。而對(dui)于財政(zheng)收入(ru)較低的(de)(de)開發(fa)(fa)區，可(ke)以和(he)一(yi)些納稅大(da)戶合作(zuo)，一(yi)起成(cheng)立項(xiang)目(mu)公司，將稅源落(luo)地(di)為砝碼可(ke)以快遞取得土地(di)。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我國法律規(gui)定，土(tu)地(di)(di)(di)(di)禁止(zhi)買賣，但(dan)是可以將有(you)(you)土(tu)地(di)(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)信息發到土(tu)地(di)(di)(di)(di)流轉(zhuan)平臺(tai)，借助互聯(lian)網進(jin)(jin)行(xing)土(tu)地(di)(di)(di)(di)流轉(zhuan)，但(dan)是城(cheng)鄉規(gui)劃法里(li)對于工業用(yong)地(di)(di)(di)(di)轉(zhuan)讓(rang)有(you)(you)著比較苛(ke)刻的(de)規(gui)定，所(suo)以轉(zhuan)讓(rang)購(gou)(gou)買二手(shou)土(tu)地(di)(di)(di)(di)而言，很少通過正式轉(zhuan)讓(rang)手(shou)續和(he)協議進(jin)(jin)行(xing)土(tu)地(di)(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)全的(de)變(bian)更(geng)，所(suo)以大多采用(yong)購(gou)(gou)買土(tu)地(di)(di)(di)(di)名下所(suo)有(you)(you)權(quan)企業的(de)名義(yi)進(jin)(jin)行(xing)；將企業股份(fen)進(jin)(jin)行(xing)溢價置換和(he)購(gou)(gou)買從(cong)而達到購(gou)(gou)買土(tu)地(di)(di)(di)(di)的(de)目的(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流(liu)地(di)產商來(lai)說(shuo)，拿地(di)的首要(yao)選擇便是省會(hui)(hui)城(cheng)市(shi)和一線城(cheng)市(shi)，但如今這些(xie)城(cheng)市(shi)的拿地(di)難度是很高(gao)的，現(xian)在省會(hui)(hui)城(cheng)市(shi)和一線城(cheng)市(shi)出讓工業(ye)土(tu)地(di)在慢(man)(man)慢(man)(man)縮小(xiao)，主要(yao)原(yuan)因是：

1、物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻(xian)小(xiao)，其(qi)租金的(de)(de)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)主要為物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻(xian)。而(er)同樣面積制造業(ye)(ye)企業(ye)(ye)所(suo)繳納(na)的(de)(de)增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)和所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)要遠遠大(da)于營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)，在稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)上的(de)(de)貢(gong)(gong)獻(xian)比較大(da)。

2、省會城(cheng)市和一線城(cheng)市的城(cheng)市化率較(jiao)高(gao)，相對來說(shuo)，城(cheng)市工業用地非常少(shao)。

3、現(xian)今主要宣傳的現(xian)代物(wu)流(liu)園區，機械化程度比較(jiao)高，所需要的人員較(jiao)少，就業率低，對當地就業幫(bang)助(zhu)少。

出于物流(liu)園區(qu)建造周期(qi)、城市規劃(hua)、就業解決、財稅征(zheng)收方面的考慮，現在(zai)物流(liu)地(di)產商拿地(di)越(yue)來越(yue)難(nan)了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企業(ye)來說，除了一線(xian)城(cheng)市外，拿地還可以考慮一線(xian)周邊衛星(xing)城(cheng)市。

一(yi)線城(cheng)市土地(di)資(zi)源(yuan)緊張，成(cheng)本高昂，拿(na)地(di)困難重(zhong)重(zhong)，目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)一(yi)級(ji)(ji)物流(liu)(liu)(liu)中心(xin)是(shi)上海、深圳、天津、北京(jing)、廣州(zhou)，二級(ji)(ji)物流(liu)(liu)(liu)中心(xin)是(shi)成(cheng)都、重(zhong)慶、武漢、南京(jing)等地(di)，三(san)級(ji)(ji)物流(liu)(liu)(liu)中心(xin)是(shi)長沙、鄭州(zhou)、合肥、濟(ji)南等地(di)，三(san)級(ji)(ji)物流(liu)(liu)(liu)中心(xin)呈金字塔型。

金字塔尖一(yi)(yi)線大城(cheng)市(shi)周邊的(de)衛星(xing)城(cheng)是物流地產拿地的(de)最(zui)佳選(xuan)擇，衛星(xing)城(cheng)接受一(yi)(yi)線外溢需(xu)求、交(jiao)通便捷、距(ju)離一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)近，立足衛星(xing)城(cheng)服(fu)務一(yi)(yi)線，如廊(lang)坊可輻射(she)京津(jin)冀(ji)圈、佛山東莞輻射(she)珠(zhu)三角。此外交(jiao)通便利的(de)二線城(cheng)市(shi)也是優(you)質選(xuan)擇，本身二線城(cheng)市(shi)擁有消費(fei)群體，加上交(jiao)通發(fa)達，立足二線也能服(fu)務一(yi)(yi)線。