一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的(de)初始(shi)階段(duan)——拿(na)地(di)，這(zhe)是物(wu)流地(di)產(chan)的(de)第一步，也是最難的(de)第一步，土地(di)是稀缺資源(yuan)、尤其是物(wu)流地(di)產(chan)商(shang)布(bu)局的(de)一線(xian)城(cheng)市(shi)、節(jie)點城(cheng)市(shi)。在工業物(wu)流用(yong)地(di)指(zhi)標趨于收緊的(de)情況下，物(wu)流地(di)產(chan)商(shang)主要通過以下兩種方式拿(na)地(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有(you)國(guo)企(qi)背景的或者資金實力(li)雄厚(hou)物流地產商在這一拿(na)地方(fang)面占(zhan)有(you)較大的優勢，政(zheng)府所倡導發展的產業，很可能(neng)拿(na)到零地價的優惠(hui)(hui)方(fang)式。而且在滿足(zu)政(zheng)府招商引資的指標下(xia)，也(ye)會有(you)很大的優惠(hui)(hui)方(fang)案。

所以(yi)，這就(jiu)需要物流地(di)產商對項(xiang)目(mu)進行包裝，在前期做好準備工作(zuo)，詳細了解當地(di)政(zheng)府的政(zheng)策制度、目(mu)前的指(zhi)標要求(qiu)、城(cheng)市發展方向。而對于(yu)財政(zheng)收入較(jiao)低(di)的開(kai)發區，可(ke)以(yi)和一(yi)些納(na)稅大(da)戶合(he)作(zuo)，一(yi)起成(cheng)立項(xiang)目(mu)公司，將稅源落地(di)為砝碼(ma)可(ke)以(yi)快遞取得土地(di)。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我(wo)國法(fa)律規定(ding)，土(tu)(tu)地禁止(zhi)買(mai)賣(mai)，但(dan)是(shi)可以(yi)將(jiang)有(you)土(tu)(tu)地使用權(quan)的(de)(de)土(tu)(tu)地信息發到土(tu)(tu)地流轉(zhuan)平(ping)臺，借助互(hu)聯網(wang)進(jin)行(xing)(xing)土(tu)(tu)地流轉(zhuan)，但(dan)是(shi)城鄉規劃法(fa)里對于工(gong)業(ye)用地轉(zhuan)讓有(you)著(zhu)比較苛刻的(de)(de)規定(ding)，所(suo)以(yi)轉(zhuan)讓購(gou)買(mai)二(er)手(shou)土(tu)(tu)地而(er)言，很少通過正式轉(zhuan)讓手(shou)續和(he)協議(yi)進(jin)行(xing)(xing)土(tu)(tu)地所(suo)有(you)全的(de)(de)變更，所(suo)以(yi)大(da)多采用購(gou)買(mai)土(tu)(tu)地名(ming)下所(suo)有(you)權(quan)企業(ye)的(de)(de)名(ming)義進(jin)行(xing)(xing)；將(jiang)企業(ye)股(gu)份進(jin)行(xing)(xing)溢價置換(huan)和(he)購(gou)買(mai)從(cong)而(er)達到購(gou)買(mai)土(tu)(tu)地的(de)(de)目的(de)(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物(wu)流地產商來說，拿(na)地的首要(yao)選擇便(bian)是(shi)省會城(cheng)(cheng)市和一(yi)線城(cheng)(cheng)市，但如今這些城(cheng)(cheng)市的拿(na)地難度是(shi)很高的，現在省會城(cheng)(cheng)市和一(yi)線城(cheng)(cheng)市出讓工業土(tu)地在慢慢縮小，主(zhu)要(yao)原因是(shi)：

1、物流(liu)(liu)地產稅收(shou)貢獻小，其租金的營(ying)業(ye)稅主要(yao)為物流(liu)(liu)地產的稅收(shou)貢獻。而同樣(yang)面積制造業(ye)企業(ye)所繳(jiao)納的增值稅和所得稅要(yao)遠遠大(da)(da)于營(ying)業(ye)稅，在(zai)稅收(shou)上的貢獻比較大(da)(da)。

2、省會城市(shi)和(he)一(yi)線城市(shi)的城市(shi)化率較(jiao)高(gao)，相對來說，城市(shi)工業用地非常少。

3、現今主要(yao)(yao)宣傳的現代物流園區，機械化程(cheng)度比(bi)較高，所需要(yao)(yao)的人員(yuan)較少(shao)，就(jiu)業(ye)率低，對當地就(jiu)業(ye)幫(bang)助少(shao)。

出(chu)于物流(liu)園(yuan)區建造周期、城(cheng)市規劃、就業解決、財稅征收方面(mian)的考慮，現(xian)在物流(liu)地產商拿地越(yue)來越(yue)難了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企業來說(shuo)，除了(le)一線(xian)城(cheng)市(shi)外，拿地還可以考慮一線(xian)周(zhou)邊(bian)衛星城(cheng)市(shi)。

一線(xian)城市(shi)土地資源(yuan)緊張，成本(ben)高昂，拿地困(kun)難重重，目前國(guo)內一級(ji)物流中心(xin)(xin)是上(shang)海、深圳(zhen)、天(tian)津(jin)、北京(jing)、廣州，二級(ji)物流中心(xin)(xin)是成都、重慶、武漢(han)、南京(jing)等(deng)(deng)地，三(san)級(ji)物流中心(xin)(xin)是長沙、鄭州、合(he)肥(fei)、濟南等(deng)(deng)地，三(san)級(ji)物流中心(xin)(xin)呈金字塔型。

金字塔尖(jian)一(yi)線(xian)(xian)(xian)大城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市周(zhou)邊的衛(wei)星(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)是(shi)物流地產拿(na)地的最佳選擇，衛(wei)星(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)接受(shou)一(yi)線(xian)(xian)(xian)外(wai)溢需求、交(jiao)(jiao)(jiao)通(tong)便捷、距離一(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市近(jin)，立足衛(wei)星(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)服(fu)務一(yi)線(xian)(xian)(xian)，如廊坊可輻射京(jing)津冀圈(quan)、佛山東莞(guan)輻射珠三(san)角。此外(wai)交(jiao)(jiao)(jiao)通(tong)便利(li)的二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市也是(shi)優質(zhi)選擇，本身(shen)二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市擁有(you)消費群(qun)體，加上交(jiao)(jiao)(jiao)通(tong)發達，立足二線(xian)(xian)(xian)也能服(fu)務一(yi)線(xian)(xian)(xian)。