一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的(de)初始階段——拿地，這(zhe)是(shi)(shi)物(wu)流(liu)(liu)地產的(de)第一(yi)步，也是(shi)(shi)最(zui)難的(de)第一(yi)步，土地是(shi)(shi)稀缺資源、尤其是(shi)(shi)物(wu)流(liu)(liu)地產商布局(ju)的(de)一(yi)線(xian)城(cheng)市、節(jie)點城(cheng)市。在工業物(wu)流(liu)(liu)用地指(zhi)標(biao)趨于收緊的(de)情況下，物(wu)流(liu)(liu)地產商主要通過以下兩種方(fang)式(shi)拿地：

1、在政府招拍下獲得土地

有(you)(you)國企背景的或者資金實(shi)力雄厚物流地(di)產商在這一拿地(di)方面占有(you)(you)較大(da)的優勢，政府所(suo)倡導發展(zhan)的產業，很可(ke)能拿到零地(di)價的優惠方式。而且在滿足政府招商引資的指標下，也會有(you)(you)很大(da)的優惠方案。

所(suo)以，這就需要(yao)物流地(di)產(chan)商對項目進(jin)行包裝(zhuang)，在前期做好準備工(gong)作，詳(xiang)細(xi)了解(jie)當地(di)政府的政策制(zhi)度(du)、目前的指標要(yao)求、城市(shi)發展方向。而對于(yu)財政收入較低的開(kai)發區，可以和一些(xie)納(na)稅(shui)大戶(hu)合作，一起成立項目公司，將稅(shui)源落地(di)為砝碼可以快(kuai)遞取得土(tu)地(di)。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我國法律規定，土(tu)(tu)(tu)地(di)禁止買(mai)賣(mai)，但是可(ke)以(yi)將有(you)土(tu)(tu)(tu)地(di)使用權(quan)的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)信(xin)息發(fa)到土(tu)(tu)(tu)地(di)流(liu)轉(zhuan)(zhuan)平(ping)臺(tai)，借助互聯(lian)網進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)土(tu)(tu)(tu)地(di)流(liu)轉(zhuan)(zhuan)，但是城鄉規劃法里(li)對于工業(ye)用地(di)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)有(you)著(zhu)比較(jiao)苛刻的(de)(de)規定，所(suo)以(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)購(gou)買(mai)二手土(tu)(tu)(tu)地(di)而言，很少通(tong)過(guo)正(zheng)式(shi)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)手續和協議進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)土(tu)(tu)(tu)地(di)所(suo)有(you)全的(de)(de)變更，所(suo)以(yi)大多(duo)采用購(gou)買(mai)土(tu)(tu)(tu)地(di)名(ming)(ming)下所(suo)有(you)權(quan)企業(ye)的(de)(de)名(ming)(ming)義進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)；將企業(ye)股份進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)溢價置(zhi)換(huan)和購(gou)買(mai)從而達到購(gou)買(mai)土(tu)(tu)(tu)地(di)的(de)(de)目的(de)(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流地(di)產商來說，拿地(di)的(de)首要選擇便是省(sheng)會(hui)城(cheng)(cheng)市(shi)和(he)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，但如今這些城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)拿地(di)難度是很高(gao)的(de)，現在省(sheng)會(hui)城(cheng)(cheng)市(shi)和(he)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)出讓(rang)工業土地(di)在慢慢縮小，主要原因(yin)是：

1、物(wu)流地產稅(shui)(shui)收(shou)(shou)貢獻小，其租金的營(ying)業稅(shui)(shui)主(zhu)要(yao)為物(wu)流地產的稅(shui)(shui)收(shou)(shou)貢獻。而同樣面積制造業企業所繳納的增值稅(shui)(shui)和(he)所得稅(shui)(shui)要(yao)遠(yuan)遠(yuan)大于(yu)營(ying)業稅(shui)(shui)，在稅(shui)(shui)收(shou)(shou)上的貢獻比較大。

2、省(sheng)會城市和一線城市的(de)城市化率較高，相對(dui)來說，城市工業用地非常(chang)少。

3、現今主要宣傳的(de)現代(dai)物(wu)流園區，機械化程度(du)比較(jiao)(jiao)高(gao)，所需要的(de)人員較(jiao)(jiao)少(shao)，就業率(lv)低，對當(dang)地就業幫助少(shao)。

出于物流園區(qu)建造周期(qi)、城市規劃、就業解決、財稅征收方面的考(kao)慮(lv)，現在(zai)物流地產商拿地越(yue)來越(yue)難了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企(qi)業來說，除了(le)一線城(cheng)市外，拿地還可以考慮一線周邊衛星城(cheng)市。

一線城市土(tu)地(di)(di)資(zi)源緊張(zhang)，成(cheng)本高(gao)昂(ang)，拿地(di)(di)困難重(zhong)(zhong)重(zhong)(zhong)，目前國內一級(ji)(ji)物(wu)流(liu)中(zhong)心(xin)是上海、深圳、天津、北京、廣(guang)州，二級(ji)(ji)物(wu)流(liu)中(zhong)心(xin)是成(cheng)都、重(zhong)(zhong)慶、武漢、南京等(deng)地(di)(di)，三級(ji)(ji)物(wu)流(liu)中(zhong)心(xin)是長沙、鄭州、合肥、濟(ji)南等(deng)地(di)(di)，三級(ji)(ji)物(wu)流(liu)中(zhong)心(xin)呈(cheng)金字(zi)塔(ta)型。

金字(zi)塔尖(jian)一(yi)(yi)線大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)周(zhou)邊的衛星(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)是物流地產拿(na)地的最(zui)佳選擇，衛星(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)接受一(yi)(yi)線外(wai)溢需求、交(jiao)通便捷、距(ju)離一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)近，立足衛星(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)服務一(yi)(yi)線，如廊坊可輻射京津(jin)冀圈(quan)、佛山東莞輻射珠三角。此外(wai)交(jiao)通便利的二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)也是優質選擇，本(ben)身二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)擁有(you)消費群體，加(jia)上交(jiao)通發(fa)達，立足二(er)線也能服務一(yi)(yi)線。