一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的(de)投資回報率非常可觀，受到諸多(duo)資本的(de)青(qing)睞。

據了解，一線(xian)城市的物流(liu)地(di)產投資(zi)回報率在(zai)6%-8%左右，遠高(gao)于商(shang)業地(di)產的4%-5%和住(zhu)宅地(di)產在(zai)2%-3%的投資(zi)回報率；從租金增長(chang)率來看，一線(xian)城市的物流(liu)地(di)產每年有(you)幾個點的百分比(bi)增長(chang)的。

物(wu)(wu)流地產(chan)行業(ye)之所以有這(zhe)么高(gao)的投資回報率(lv)，主(zhu)要(yao)是供不應求，中國(guo)的物(wu)(wu)流倉(cang)(cang)儲面積和外國(guo)差距很大，而(er)且97%都是普通倉(cang)(cang)儲設施(shi)，高(gao)端物(wu)(wu)流地產(chan)項目占比(bi)太(tai)低，隨(sui)著(zhu)城市化(hua)、產(chan)業(ye)升級等(deng)要(yao)求，再(zai)加上普通倉(cang)(cang)庫因(yin)(yin)附加值低可(ke)能(neng)還(huan)面臨拆(chai)遷，因(yin)(yin)此未來供應可(ke)能(neng)更緊(jin)缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報率高，那么投(tou)資(zi)(zi)成本要低(di)，而投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報得(de)高，把物(wu)流地產(chan)仔(zi)細(xi)一(yi)分解，能得(de)到以下四個衡(heng)量(liang)標準——更(geng)高的價(jia)（租(zu)(zu)金(jin)）、更(geng)大的量(liang)（出租(zu)(zu)率）、更(geng)低(di)的土地成本和資(zi)(zi)金(jin)成本：

1、價/租金

倉庫出(chu)租(zu)市場(chang)上有(you)形形色色的倉庫，租(zu)金也根據(ju)地理位置、實用面積、主體結構、裝(zhuang)卸貨設施裝(zhuang)置等因素(su)而(er)差異很大，但總(zong)的來(lai)說，可以分成兩(liang)類——傳統的普通(tong)倉儲(chu)和高端(duan)現代倉儲(chu)。

考(kao)慮到拿地越(yue)來越(yue)困難，成本也(ye)高(gao)(gao)，投(tou)資做物(wu)流(liu)地產(chan)的(de)往往都是用于建(jian)設高(gao)(gao)端現(xian)代倉(cang)儲設施，以(yi)獲(huo)取租金的(de)最大(da)價(jia)值。現(xian)代集約物(wu)流(liu)倉(cang)儲的(de)租金之所以(yi)能夠定價(jia)更(geng)高(gao)(gao)，并不(bu)(bu)是投(tou)入(ru)更(geng)大(da)、造得更(geng)高(gao)(gao)端就(jiu)行的(de)，如果不(bu)(bu)適用就(jiu)找(zhao)不(bu)(bu)夠租客，導致(zhi)有價(jia)無(wu)市或者空置率太(tai)高(gao)(gao)，就(jiu)無(wu)法(fa)獲(huo)得高(gao)(gao)收入(ru)，因此，現(xian)代集約物(wu)流(liu)倉(cang)儲在功(gong)能上也(ye)比傳統倉(cang)庫更(geng)多(duo)元(yuan)，能夠滿(man)足不(bu)(bu)同租客的(de)潛(qian)在需求。

2、量/出租率

倉儲物(wu)流園區出租(zu)(zu)率(lv)要高(gao)，除(chu)了備有(you)必(bi)需(xu)的(de)基(ji)礎設(she)施，通過(guo)地產資源把(ba)相應(ying)的(de)配套服(fu)務及設(she)備、資源整合、以帶動人(ren)流、物(wu)流、信息流、資金流的(de)全面匯集(ji)，提高(gao)供應(ying)鏈效率(lv)，提升出租(zu)(zu)率(lv)、最(zui)終實現資源價值的(de)最(zui)大化。

硬件和軟件更(geng)完備(bei)的倉儲物流園區，能(neng)為客(ke)戶提(ti)供除(chu)了倉庫租(zu)賃外(wai)的其他服務項目(mu)，例如物流設備(bei)租(zu)賃、辦公區域共(gong)享(xiang)、食堂開(kai)放、裝卸服務、加(jia)工、包(bao)裝甚至金融服務的提(ti)供，自然也就有(you)了這些項目(mu)的收入來源。

3、土地價格

物(wu)流(liu)地(di)(di)產企(qi)業(ye)獲(huo)取土地(di)(di)的(de)能(neng)力(li)與拿(na)地(di)(di)價格從成本端決定投(tou)資回(hui)報率，目前我國優(you)質倉儲布局以長三(san)(san)角、珠(zhu)三(san)(san)角及渤海灣等三(san)(san)大都市圈(quan)為主，在現今都市圈(quan)供(gong)地(di)(di)趨緊下物(wu)流(liu)用(yong)地(di)(di)日(ri)益稀缺，物(wu)流(liu)地(di)(di)產商(shang)逐漸將目光(guang)轉移至以存(cun)量資源(yuan)為基礎(chu)的(de)如二手(shou)土地(di)(di)、存(cun)量工業(ye)用(yong)地(di)(di)等上。當然，本土房(fang)企(qi)在土地(di)(di)資源(yuan)上的(de)優(you)勢(shi)也(ye)是讓物(wu)流(liu)地(di)(di)產的(de)地(di)(di)價能(neng)更有(you)優(you)勢(shi)的(de)因素。

傳(chuan)統的房地(di)(di)產(chan)商除了拿地(di)(di)有(you)優勢、搞建(jian)筑內行而會直接主導開(kai)發物流(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)項目外，跟物流(liu)(liu)公司(si)合作或者(zhe)與第三方中介聯(lian)合投資(zi)運營(ying)物流(liu)(liu)地(di)(di)產(chan)，都(dou)是有(you)模式(shi)可循的。

4、資金價格

自(zi)有(you)資金(jin)(jin)成(cheng)(cheng)(cheng)本低(di)，但開發物流(liu)園區(qu)等地(di)產(chan)項目由于(yu)建設(she)投(tou)資成(cheng)(cheng)(cheng)本高(gao)(gao)且周(zhou)(zhou)期(qi)長，物流(liu)地(di)產(chan)商若只能通過(guo)租金(jin)(jin)上升(sheng)以及(ji)土地(di)溢價來逐步收回(hui)資金(jin)(jin)，周(zhou)(zhou)期(qi)較(jiao)長下會(hui)造成(cheng)(cheng)(cheng)負債壓力攀升(sheng)，最(zui)后算起(qi)來實際使用的(de)資金(jin)(jin)成(cheng)(cheng)(cheng)本反(fan)而高(gao)(gao)，弄不(bu)好還有(you)資金(jin)(jin)鏈斷裂的(de)風險。因此往(wang)往(wang)是自(zi)有(you)資金(jin)(jin)加外部資金(jin)(jin)一起(qi)來更(geng)精彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去(qu)融資(zi)(zi)、找到“便宜(yi)的”錢來用(yong)，而(er)(er)通常(chang)是物流地產企業(ye)與外(wai)部資(zi)(zi)金(jin)(jin)設立合(he)資(zi)(zi)子公司或開發(fa)基金(jin)(jin)進行項(xiang)目(mu)開發(fa)，以(yi)減少(shao)占用(yong)自有(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)，有(you)(you)利于前期的迅速擴(kuo)張(zhang)。而(er)(er)在物業(ye)建成后的運營期，企業(ye)可以(yi)選擇出售(shou)基金(jin)(jin)份(fen)額獲(huo)得流動資(zi)(zi)金(jin)(jin)繼續擴(kuo)張(zhang)新項(xiang)目(mu)，或者(zhe)繼續持(chi)有(you)(you)部分(fen)份(fen)額，以(yi)獲(huo)得基金(jin)(jin)運營管理的持(chi)續分(fen)紅收(shou)益。