一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業(ye)的(de)投(tou)資回報(bao)率(lv)非常可觀，受到諸多資本的(de)青睞。

據了解，一線城(cheng)市(shi)的物(wu)流地(di)產投資回報(bao)率(lv)在(zai)6%-8%左右，遠高于商業地(di)產的4%-5%和(he)住宅(zhai)地(di)產在(zai)2%-3%的投資回報(bao)率(lv)；從(cong)租金增(zeng)長率(lv)來看，一線城(cheng)市(shi)的物(wu)流地(di)產每(mei)年有幾個點的百分比(bi)增(zeng)長的。

物(wu)流地產行業(ye)(ye)之所以有這么高(gao)的投資(zi)回報率(lv)，主要是供不應(ying)求，中國的物(wu)流倉(cang)儲(chu)(chu)面積和外(wai)國差距很大，而且(qie)97%都是普(pu)通倉(cang)儲(chu)(chu)設施，高(gao)端(duan)物(wu)流地產項目占比太低，隨著城市化、產業(ye)(ye)升級等要求，再加(jia)上普(pu)通倉(cang)庫因附加(jia)值(zhi)低可能(neng)還面臨拆遷(qian)，因此未來供應(ying)可能(neng)更緊(jin)缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓投資(zi)回報(bao)率高(gao)，那么投資(zi)成(cheng)本(ben)要低(di)，而投資(zi)回報(bao)得高(gao)，把物流地產仔(zi)細(xi)一分解，能得到(dao)以(yi)下四個衡量標(biao)準——更高(gao)的價（租金）、更大的量（出租率）、更低(di)的土地成(cheng)本(ben)和(he)資(zi)金成(cheng)本(ben)：

1、價/租金

倉庫出租市場上有形形色色的倉庫，租金也根(gen)據地理位置、實(shi)用面積、主體結構、裝(zhuang)卸貨設施裝(zhuang)置等(deng)因素而(er)差異很大，但總的來說，可(ke)以(yi)分成兩類——傳統的普通倉儲(chu)和高端(duan)現代(dai)倉儲(chu)。

考慮(lv)到(dao)拿(na)地越來越困(kun)難，成本也(ye)高，投資(zi)做物流(liu)(liu)地產的(de)(de)(de)往(wang)往(wang)都是(shi)(shi)用(yong)于建設高端現(xian)代(dai)倉儲設施，以獲(huo)取(qu)租(zu)金的(de)(de)(de)最大(da)價(jia)(jia)值(zhi)。現(xian)代(dai)集約物流(liu)(liu)倉儲的(de)(de)(de)租(zu)金之所(suo)以能夠(gou)定價(jia)(jia)更(geng)高，并不是(shi)(shi)投入更(geng)大(da)、造得更(geng)高端就行的(de)(de)(de)，如果不適(shi)用(yong)就找不夠(gou)租(zu)客(ke)，導致有(you)價(jia)(jia)無市或者空置率太高，就無法獲(huo)得高收入，因此，現(xian)代(dai)集約物流(liu)(liu)倉儲在功能上(shang)也(ye)比(bi)傳統倉庫更(geng)多元，能夠(gou)滿足不同租(zu)客(ke)的(de)(de)(de)潛在需求。

2、量/出租率

倉儲物(wu)(wu)流園區出(chu)租率(lv)要高，除了備有必需的基礎設(she)施(shi)，通(tong)過地產資(zi)(zi)源把相應的配套服務及設(she)備、資(zi)(zi)源整合、以帶動人流、物(wu)(wu)流、信息流、資(zi)(zi)金流的全面匯集，提(ti)高供應鏈(lian)效率(lv)，提(ti)升出(chu)租率(lv)、最終實現資(zi)(zi)源價值的最大化。

硬件和軟(ruan)件更完備(bei)的(de)倉(cang)儲(chu)物流園區(qu)，能為(wei)客戶提(ti)供(gong)(gong)除了倉(cang)庫租賃(lin)外的(de)其他服(fu)務(wu)(wu)項(xiang)目，例如物流設備(bei)租賃(lin)、辦公區(qu)域共享、食堂開放、裝(zhuang)卸服(fu)務(wu)(wu)、加工、包(bao)裝(zhuang)甚至金融服(fu)務(wu)(wu)的(de)提(ti)供(gong)(gong)，自(zi)然也就有了這些(xie)項(xiang)目的(de)收(shou)入來源。

3、土地價格

物(wu)流(liu)地產企業(ye)(ye)獲取土地的(de)能力(li)與拿地價(jia)格(ge)從成本端決定投資回(hui)報率，目(mu)前(qian)我國優(you)(you)質倉(cang)儲(chu)布局以長三角、珠(zhu)三角及渤海灣等三大都(dou)市圈為(wei)(wei)主，在(zai)現今(jin)都(dou)市圈供地趨緊下物(wu)流(liu)用地日益稀缺，物(wu)流(liu)地產商逐漸將目(mu)光轉移(yi)至以存量資源為(wei)(wei)基礎(chu)的(de)如二手土地、存量工(gong)業(ye)(ye)用地等上(shang)。當然，本土房企在(zai)土地資源上(shang)的(de)優(you)(you)勢也是讓物(wu)流(liu)地產的(de)地價(jia)能更有優(you)(you)勢的(de)因(yin)素。

傳統(tong)的(de)房(fang)地(di)產(chan)商除了拿地(di)有(you)優勢、搞建筑內行而會直接主導(dao)開發(fa)物(wu)(wu)流地(di)產(chan)項(xiang)目外，跟物(wu)(wu)流公(gong)司合(he)作或者與(yu)第三(san)方中(zhong)介聯合(he)投資運營物(wu)(wu)流地(di)產(chan)，都是有(you)模式可(ke)循的(de)。

4、資金價格

自有資(zi)(zi)金成本(ben)低，但開發物流(liu)園(yuan)區等(deng)地產項目由于(yu)建設投資(zi)(zi)成本(ben)高且周期長，物流(liu)地產商若只能通過租金上升以(yi)及(ji)土地溢價(jia)來(lai)(lai)逐步收回資(zi)(zi)金，周期較長下會造成負(fu)債壓力攀升，最后算起(qi)來(lai)(lai)實(shi)際(ji)使用的資(zi)(zi)金成本(ben)反而(er)高，弄不好還有資(zi)(zi)金鏈斷裂的風(feng)險。因此往(wang)往(wang)是(shi)自有資(zi)(zi)金加外部(bu)資(zi)(zi)金一起(qi)來(lai)(lai)更精彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去融(rong)資(zi)、找到“便宜的(de)”錢來用，而通常是物流地產企(qi)(qi)業與外部(bu)資(zi)金設立合(he)資(zi)子公司(si)或開(kai)發(fa)基金進行項目開(kai)發(fa)，以減少占用自(zi)有(you)資(zi)金，有(you)利于前期的(de)迅速(su)擴(kuo)張。而在物業建成(cheng)后的(de)運營(ying)期，企(qi)(qi)業可以選擇出售(shou)基金份(fen)額(e)(e)獲得(de)流動資(zi)金繼(ji)續(xu)擴(kuo)張新(xin)項目，或者繼(ji)續(xu)持有(you)部(bu)分份(fen)額(e)(e)，以獲得(de)基金運營(ying)管理的(de)持續(xu)分紅收益。