一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的投資回報率非常可(ke)觀，受到(dao)諸多資本的青睞。

據了解，一線城市(shi)的(de)(de)物流(liu)地產(chan)投資回報率在6%-8%左右，遠高于(yu)商業地產(chan)的(de)(de)4%-5%和住宅地產(chan)在2%-3%的(de)(de)投資回報率；從租金增長率來看，一線城市(shi)的(de)(de)物流(liu)地產(chan)每(mei)年有幾(ji)個(ge)點(dian)的(de)(de)百(bai)分比(bi)增長的(de)(de)。

物(wu)(wu)流地(di)產(chan)行業(ye)之所以有這么高的(de)投資回報率，主要是供不應求，中國的(de)物(wu)(wu)流倉儲面(mian)積和外國差距(ju)很大(da)，而且97%都(dou)是普(pu)(pu)通倉儲設施，高端物(wu)(wu)流地(di)產(chan)項目占比太(tai)低，隨(sui)著城市化、產(chan)業(ye)升級(ji)等要求，再加上普(pu)(pu)通倉庫(ku)因(yin)附加值低可(ke)能(neng)還面(mian)臨拆遷，因(yin)此(ci)未來供應可(ke)能(neng)更緊缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓投資回(hui)報率高(gao)，那(nei)么投資成本(ben)(ben)要低(di)，而(er)投資回(hui)報得高(gao)，把物流地產仔(zi)細(xi)一分解(jie)，能得到以下四(si)個衡量標(biao)準——更(geng)(geng)高(gao)的價（租金(jin)(jin)）、更(geng)(geng)大的量（出租率）、更(geng)(geng)低(di)的土(tu)地成本(ben)(ben)和資金(jin)(jin)成本(ben)(ben)：

1、價/租金

倉(cang)(cang)庫(ku)出租市場上有形形色色的(de)倉(cang)(cang)庫(ku)，租金(jin)也根據(ju)地理位置、實用面積、主體結構、裝卸(xie)貨設施(shi)裝置等(deng)因素而差異(yi)很大，但總的(de)來說，可以分成兩類——傳統的(de)普通倉(cang)(cang)儲和高(gao)端(duan)現代倉(cang)(cang)儲。

考(kao)慮到拿地越來(lai)越困難，成(cheng)本也高(gao)(gao)，投(tou)資做物(wu)流地產的(de)往往都是用于建設高(gao)(gao)端現代(dai)(dai)倉(cang)儲設施，以(yi)獲(huo)取租金的(de)最大(da)價(jia)(jia)值。現代(dai)(dai)集約物(wu)流倉(cang)儲的(de)租金之所以(yi)能夠(gou)定(ding)價(jia)(jia)更(geng)高(gao)(gao)，并(bing)不是投(tou)入更(geng)大(da)、造(zao)得(de)更(geng)高(gao)(gao)端就(jiu)行的(de)，如果不適用就(jiu)找不夠(gou)租客，導致有價(jia)(jia)無市或者空置(zhi)率(lv)太高(gao)(gao)，就(jiu)無法獲(huo)得(de)高(gao)(gao)收入，因此，現代(dai)(dai)集約物(wu)流倉(cang)儲在功能上也比(bi)傳統倉(cang)庫更(geng)多元，能夠(gou)滿足(zu)不同(tong)租客的(de)潛在需求。

2、量/出租率

倉儲物流(liu)園區出(chu)租率要高，除了備有必需的(de)基礎設施，通過地產(chan)資源把相應的(de)配套服務及設備、資源整合、以(yi)帶動人流(liu)、物流(liu)、信(xin)息流(liu)、資金流(liu)的(de)全面匯集，提(ti)高供應鏈效率，提(ti)升出(chu)租率、最終實現資源價值的(de)最大化。

硬件和軟件更完備的(de)(de)(de)倉儲物(wu)流園區(qu)，能為客(ke)戶提供除了(le)倉庫租賃外的(de)(de)(de)其(qi)他服務(wu)項目，例如物(wu)流設備租賃、辦(ban)公區(qu)域共享、食堂(tang)開(kai)放、裝卸服務(wu)、加工、包裝甚至金(jin)融(rong)服務(wu)的(de)(de)(de)提供，自然也(ye)就有(you)了(le)這(zhe)些(xie)項目的(de)(de)(de)收入來源(yuan)。

3、土地價格

物流地(di)(di)(di)(di)產企業(ye)獲取土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)的能(neng)力與拿地(di)(di)(di)(di)價(jia)格從(cong)成(cheng)本端決定投資回報率，目(mu)前我(wo)國優(you)質倉(cang)儲布局(ju)以(yi)長三(san)角(jiao)、珠(zhu)三(san)角(jiao)及渤海灣等三(san)大都市圈為(wei)主，在現今都市圈供地(di)(di)(di)(di)趨緊下(xia)物流用地(di)(di)(di)(di)日益稀缺，物流地(di)(di)(di)(di)產商(shang)逐漸將(jiang)目(mu)光轉移至(zhi)以(yi)存量(liang)資源(yuan)為(wei)基礎(chu)的如二手土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)、存量(liang)工業(ye)用地(di)(di)(di)(di)等上(shang)。當然，本土(tu)(tu)房企在土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資源(yuan)上(shang)的優(you)勢(shi)也是讓物流地(di)(di)(di)(di)產的地(di)(di)(di)(di)價(jia)能(neng)更有(you)優(you)勢(shi)的因素。

傳統(tong)的房(fang)地產商除了拿地有優勢、搞建(jian)筑內行而會直接主(zhu)導開發物(wu)流地產項(xiang)目外，跟(gen)物(wu)流公司合作或者(zhe)與第(di)三方中介(jie)聯(lian)合投資運營物(wu)流地產，都(dou)是有模式可循的。

4、資金價格

自有(you)資(zi)金(jin)成本(ben)(ben)低，但開發物流(liu)園區等地(di)產項(xiang)目(mu)由于建設投資(zi)成本(ben)(ben)高且周期(qi)長(chang)，物流(liu)地(di)產商若只能通過租金(jin)上升以及土地(di)溢(yi)價來(lai)逐步收回資(zi)金(jin)，周期(qi)較長(chang)下會造成負債壓(ya)力攀(pan)升，最后(hou)算起來(lai)實際(ji)使(shi)用的(de)資(zi)金(jin)成本(ben)(ben)反而高，弄不好還有(you)資(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)的(de)風險。因此往(wang)往(wang)是(shi)自有(you)資(zi)金(jin)加外(wai)部(bu)資(zi)金(jin)一起來(lai)更(geng)精(jing)彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去(qu)融資(zi)、找到“便宜(yi)的(de)(de)”錢(qian)來用，而(er)通常是(shi)物流地(di)產企業與外部(bu)資(zi)金設立合資(zi)子公司或開發(fa)(fa)基(ji)金進行項(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)(fa)，以減少占用自有(you)資(zi)金，有(you)利(li)于前期(qi)的(de)(de)迅(xun)速擴張(zhang)。而(er)在物業建成后的(de)(de)運(yun)營期(qi)，企業可(ke)以選擇出售基(ji)金份(fen)額獲得(de)流動資(zi)金繼續擴張(zhang)新項(xiang)目(mu)(mu)，或者繼續持(chi)有(you)部(bu)分份(fen)額，以獲得(de)基(ji)金運(yun)營管理的(de)(de)持(chi)續分紅收益。