一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的投資(zi)回報率(lv)非常可(ke)觀，受到諸多資(zi)本的青睞。

據了(le)解，一線(xian)城(cheng)市(shi)的物流(liu)地(di)產投(tou)資(zi)回報(bao)率在(zai)6%-8%左(zuo)右(you)，遠高于商業地(di)產的4%-5%和住宅地(di)產在(zai)2%-3%的投(tou)資(zi)回報(bao)率；從租金(jin)增(zeng)長(chang)率來看，一線(xian)城(cheng)市(shi)的物流(liu)地(di)產每(mei)年有(you)幾個點的百分(fen)比增(zeng)長(chang)的。

物流(liu)地(di)產行(xing)業(ye)之所以有這么高的(de)投資(zi)回報率(lv)，主要(yao)是供(gong)不(bu)應求，中(zhong)國(guo)的(de)物流(liu)倉儲(chu)面(mian)積和外(wai)國(guo)差距很大，而且(qie)97%都是普(pu)通倉儲(chu)設施，高端物流(liu)地(di)產項目占比(bi)太低，隨著城市化、產業(ye)升級等要(yao)求，再(zai)加上普(pu)通倉庫因附(fu)加值低可能還面(mian)臨拆遷，因此未來(lai)供(gong)應可能更緊(jin)缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓(rang)投資(zi)(zi)回報(bao)率高，那么投資(zi)(zi)成本要(yao)低，而投資(zi)(zi)回報(bao)得高，把物流(liu)地(di)產仔細一分解，能得到以(yi)下(xia)四個衡量(liang)標(biao)準——更(geng)高的(de)價（租金）、更(geng)大的(de)量(liang)（出租率）、更(geng)低的(de)土地(di)成本和資(zi)(zi)金成本：

1、價/租金

倉(cang)庫(ku)出租(zu)市場上有形形色色的倉(cang)庫(ku)，租(zu)金也(ye)根據地(di)理位置、實用面積、主體結構、裝(zhuang)卸(xie)貨(huo)設施裝(zhuang)置等因素而差異很大(da)，但總的來說(shuo)，可以分成兩類——傳統的普通倉(cang)儲和高端現代倉(cang)儲。

考慮到拿地(di)(di)越來越困難(nan)，成本也高(gao)，投資(zi)做物流地(di)(di)產的(de)(de)(de)往往都(dou)是用于(yu)建設(she)高(gao)端現(xian)(xian)代(dai)(dai)倉(cang)儲設(she)施，以獲(huo)(huo)取租金的(de)(de)(de)最大價(jia)值。現(xian)(xian)代(dai)(dai)集(ji)約(yue)物流倉(cang)儲的(de)(de)(de)租金之所以能夠定價(jia)更高(gao)，并不(bu)(bu)是投入更大、造得(de)更高(gao)端就(jiu)行的(de)(de)(de)，如(ru)果(guo)不(bu)(bu)適(shi)用就(jiu)找不(bu)(bu)夠租客(ke)，導致有價(jia)無市或者空置率太高(gao)，就(jiu)無法(fa)獲(huo)(huo)得(de)高(gao)收入，因此，現(xian)(xian)代(dai)(dai)集(ji)約(yue)物流倉(cang)儲在功能上(shang)也比傳統倉(cang)庫(ku)更多元，能夠滿足不(bu)(bu)同租客(ke)的(de)(de)(de)潛(qian)在需求。

2、量/出租率

倉(cang)儲物流(liu)(liu)園區出租(zu)率要高(gao)，除了備有必需的(de)基礎設施，通過(guo)地產資(zi)(zi)源把(ba)相應(ying)的(de)配套服務及設備、資(zi)(zi)源整(zheng)合(he)、以帶(dai)動人流(liu)(liu)、物流(liu)(liu)、信息流(liu)(liu)、資(zi)(zi)金(jin)流(liu)(liu)的(de)全(quan)面(mian)匯集(ji)，提(ti)高(gao)供應(ying)鏈效率，提(ti)升出租(zu)率、最終(zhong)實現資(zi)(zi)源價值的(de)最大化。

硬件和軟件更完備的(de)倉(cang)儲物(wu)流園區，能為客戶提供(gong)(gong)除了倉(cang)庫租(zu)賃外(wai)的(de)其他服(fu)務(wu)(wu)項目，例如(ru)物(wu)流設備租(zu)賃、辦公區域共享、食(shi)堂開(kai)放、裝卸服(fu)務(wu)(wu)、加工、包裝甚至金(jin)融服(fu)務(wu)(wu)的(de)提供(gong)(gong)，自然也就有了這些項目的(de)收(shou)入來源。

3、土地價格

物流地(di)(di)產(chan)企業獲取土(tu)地(di)(di)的(de)(de)能力與(yu)拿地(di)(di)價(jia)格從成本端(duan)決定投資回報率，目前我(wo)國優(you)質倉(cang)儲(chu)布局以長(chang)三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)及渤海灣等三(san)大(da)都市圈為(wei)主(zhu)，在現今都市圈供(gong)地(di)(di)趨緊下(xia)物流用(yong)地(di)(di)日益稀(xi)缺(que)，物流地(di)(di)產(chan)商逐漸將目光(guang)轉(zhuan)移至以存(cun)量(liang)資源為(wei)基礎的(de)(de)如二手土(tu)地(di)(di)、存(cun)量(liang)工業用(yong)地(di)(di)等上(shang)。當然，本土(tu)房企在土(tu)地(di)(di)資源上(shang)的(de)(de)優(you)勢也是(shi)讓物流地(di)(di)產(chan)的(de)(de)地(di)(di)價(jia)能更有優(you)勢的(de)(de)因素。

傳統的(de)房地(di)產商除了拿地(di)有(you)優勢(shi)、搞建筑內行而會直接主(zhu)導(dao)開發物(wu)(wu)流(liu)地(di)產項目(mu)外(wai)，跟物(wu)(wu)流(liu)公司合作或者與(yu)第(di)三方中(zhong)介聯(lian)合投資運(yun)營物(wu)(wu)流(liu)地(di)產，都是(shi)有(you)模式可循的(de)。

4、資金價格

自有(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)成本低，但開(kai)發物(wu)流(liu)(liu)園區等(deng)地產(chan)項目由于(yu)建設投資(zi)(zi)(zi)(zi)成本高且周(zhou)期長，物(wu)流(liu)(liu)地產(chan)商(shang)若只(zhi)能通過(guo)租金(jin)上(shang)升(sheng)以及土(tu)地溢價(jia)來(lai)(lai)逐步收回資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，周(zhou)期較長下會(hui)造成負(fu)債壓力攀(pan)升(sheng)，最后算起來(lai)(lai)實際使用的資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)成本反而高，弄不好還有(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)鏈斷裂的風險。因此往往是自有(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)加外(wai)部資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)一(yi)起來(lai)(lai)更精(jing)彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去融資(zi)(zi)、找到“便宜的”錢來用，而(er)(er)通常是(shi)物(wu)流地產企業與外(wai)部資(zi)(zi)金(jin)設(she)立合資(zi)(zi)子公(gong)司或開發基金(jin)進行項目開發，以減(jian)少占(zhan)用自有資(zi)(zi)金(jin)，有利于前期的迅(xun)速擴張(zhang)。而(er)(er)在物(wu)業建(jian)成(cheng)后的運營(ying)期，企業可以選擇出售基金(jin)份額獲得(de)流動(dong)資(zi)(zi)金(jin)繼續擴張(zhang)新項目，或者繼續持(chi)有部分份額，以獲得(de)基金(jin)運營(ying)管(guan)理(li)的持(chi)續分紅收(shou)益(yi)。