土地評估方法有哪些

1、市場比較法

市場(chang)比較法(fa)(fa)是(shi)土地估價中最基本(ben)、最常用(yong)的估價方(fang)法(fa)(fa)之一，也是(shi)國際(ji)上(shang)通用(yong)的基本(ben)估價方(fang)法(fa)(fa)。市場(chang)比較法(fa)(fa)是(shi)根據市場(chang)替代原理(li)，將待(dai)估土地與具有替代性的，且在(zai)近(jin)期市場(chang)上(shang)交(jiao)易的類似土地進行(xing)比較，并對類似土地的成交(jiao)價格作適當修正，以(yi)此估算帶估土地客觀合理(li)價格的方(fang)法(fa)(fa)。

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2、收益還原法

收(shou)益(yi)還(huan)原(yuan)法又稱收(shou)益(yi)法、收(shou)益(yi)資本化(hua)法、地租資本化(hua)法等。是將待估土地未來正常年純收(shou)益(yi)，以一定的土地還(huan)原(yuan)利率還(huan)原(yuan)，以此(ci)估算帶估土地價格的方(fang)法。

3、成本逼近法

成本逼近法(fa)是(shi)以開發土地所耗費的(de)各項客(ke)觀費用之(zhi)和(he)為主要依據，在加上一定的(de)利潤、利息、應繳納(na)的(de)稅金和(he)土地增值收益來確定土地的(de)價格的(de)方法(fa)。

基本公(gong)式：地(di)價=土地(di)取得費+土地(di)開發費+稅費+利潤(run)+土地(di)增值收益=土地(di)成本價格+土地(di)增值收益

4、剩余法

剩(sheng)余法又稱(cheng)假設開發(fa)法，是在預(yu)計(ji)開發(fa)完成后不動(dong)產正常(chang)(chang)交易(yi)價格(ge)的基礎上(shang)，扣除預(yu)計(ji)的正常(chang)(chang)開發(fa)成本及有(you)關(guan)專(zhuan)業費用、利息、利潤(run)和稅收(shou)等，以價格(ge)余額來估算帶估土地價格(ge)的方(fang)法。

基(ji)本公式：土地價格=房屋于(yu)其總售(shou)(shou)價-建筑費(fei)用(yong)(yong)-專業費(fei)用(yong)(yong)-利息-銷(xiao)售(shou)(shou)費(fei)用(yong)(yong)-稅費(fei)-開(kai)發商利潤

5、基準地價系數修正法

基準(zhun)地價(jia)系數修正法是通過待(dai)估(gu)宗地地價(jia)影響因(yin)素的分析，對各城(cheng)鎮已公布(bu)的同(tong)類用途同(tong)級土地基準(zhun)地價(jia)進行修正，估(gu)算待(dai)估(gu)宗地客觀價(jia)格(ge)方法。

土地評估費用收費標準

1、一般宗(zong)地(di)的評(ping)估采取(qu)差額(e)(e)定率累進計費(fei)(fei)，宗(zong)地(di)價(jia)格(ge)總(zong)額(e)(e)不同(tong)，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)不同(tong)，而(er)且價(jia)格(ge)總(zong)額(e)(e)越高，費(fei)(fei)率就(jiu)越低，比如土地(di)價(jia)格(ge)總(zong)額(e)(e)在100萬(wan)(wan)(wan)以(yi)下的，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)是4%，100萬(wan)(wan)(wan)到200萬(wan)(wan)(wan)的部(bu)(bu)(bu)分，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為3%；200-1000萬(wan)(wan)(wan)的部(bu)(bu)(bu)分，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為按(an)2‰；2000萬(wan)(wan)(wan)的部(bu)(bu)(bu)分，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為按(an)1.5‰；32000-5000萬(wan)(wan)(wan)的部(bu)(bu)(bu)分，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為按(an)0.8‰；10000萬(wan)(wan)(wan)元的部(bu)(bu)(bu)分，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為0.4‰；10000萬(wan)(wan)(wan)元以(yi)上(shang)的部(bu)(bu)(bu)分，收(shou)(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為按(an)0.1‰。

2、分(fen)檔(dang)計算各檔(dang)收費(fei)(fei)之(zhi)后，各檔(dang)的收費(fei)(fei)額進行累(lei)加，便是最終(zhong)的收費(fei)(fei)總額。