土地評估方法有哪些

1、市場比較法

市(shi)(shi)場(chang)比(bi)較(jiao)(jiao)法是土地(di)(di)估價中最(zui)基本(ben)、最(zui)常用的(de)估價方法之一(yi)，也是國際上(shang)通用的(de)基本(ben)估價方法。市(shi)(shi)場(chang)比(bi)較(jiao)(jiao)法是根據(ju)市(shi)(shi)場(chang)替代原(yuan)理(li)(li)，將待估土地(di)(di)與具(ju)有替代性的(de)，且在(zai)近期市(shi)(shi)場(chang)上(shang)交易的(de)類似(si)土地(di)(di)進行比(bi)較(jiao)(jiao)，并(bing)對類似(si)土地(di)(di)的(de)成交價格作適(shi)當(dang)修正，以此估算帶估土地(di)(di)客觀合理(li)(li)價格的(de)方法。

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2、收益還原法

收(shou)益還原(yuan)法(fa)又稱收(shou)益法(fa)、收(shou)益資本化法(fa)、地租資本化法(fa)等(deng)。是將待估土(tu)地未來正常年純收(shou)益，以一定(ding)的(de)土(tu)地還原(yuan)利(li)率還原(yuan)，以此估算帶估土(tu)地價(jia)格的(de)方(fang)法(fa)。

3、成本逼近法

成本逼近法是以開發土地(di)所耗費的(de)各項客觀費用(yong)之(zhi)和(he)為主要依據，在加上一定的(de)利潤、利息、應繳(jiao)納的(de)稅金和(he)土地(di)增值收益來確(que)定土地(di)的(de)價格的(de)方法。

基本(ben)公(gong)式：地(di)價(jia)(jia)=土地(di)取得費+土地(di)開發費+稅費+利潤+土地(di)增值收益=土地(di)成(cheng)本(ben)價(jia)(jia)格+土地(di)增值收益

4、剩余法

剩余(yu)法又稱(cheng)假設開發法，是在(zai)預(yu)計開發完(wan)成后不動產(chan)正(zheng)常(chang)交(jiao)易價(jia)(jia)格(ge)的(de)基礎上，扣除預(yu)計的(de)正(zheng)常(chang)開發成本及有關(guan)專業費(fei)用(yong)、利息(xi)、利潤和稅收等(deng)，以價(jia)(jia)格(ge)余(yu)額(e)來估(gu)算帶估(gu)土(tu)地(di)價(jia)(jia)格(ge)的(de)方法。

基本公式：土地價格=房(fang)屋于其總售(shou)價-建筑(zhu)費用(yong)-專(zhuan)業費用(yong)-利(li)息(xi)-銷售(shou)費用(yong)-稅(shui)費-開發商利(li)潤

5、基準地價系數修正法

基(ji)準地價系數修(xiu)正法是通過(guo)待估(gu)宗(zong)地地價影響因素的分析(xi)，對各城(cheng)鎮已公布的同(tong)類用途(tu)同(tong)級土(tu)地基(ji)準地價進行修(xiu)正，估(gu)算待估(gu)宗(zong)地客觀(guan)價格方法。

土地評估費用收費標準

1、一般宗地的評(ping)估(gu)采取差額(e)定率累進計(ji)費(fei)(fei)(fei)，宗地價(jia)(jia)格(ge)總(zong)(zong)額(e)不同，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)不同，而且價(jia)(jia)格(ge)總(zong)(zong)額(e)越高，費(fei)(fei)(fei)率就越低，比如土(tu)地價(jia)(jia)格(ge)總(zong)(zong)額(e)在100萬(wan)(wan)(wan)以下的，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)是4%，100萬(wan)(wan)(wan)到(dao)200萬(wan)(wan)(wan)的部分，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為3%；200-1000萬(wan)(wan)(wan)的部分，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為按2‰；2000萬(wan)(wan)(wan)的部分，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為按1.5‰；32000-5000萬(wan)(wan)(wan)的部分，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為按0.8‰；10000萬(wan)(wan)(wan)元的部分，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為0.4‰；10000萬(wan)(wan)(wan)元以上的部分，收費(fei)(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為按0.1‰。

2、分檔計算各檔收(shou)費(fei)之(zhi)后，各檔的收(shou)費(fei)額進行(xing)累加，便是最終的收(shou)費(fei)總(zong)額。