一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房(fang)地(di)產相(xiang)比，產業地(di)產的(de)客戶群體更(geng)(geng)窄，客戶決(jue)策更(geng)(geng)謹慎，對產品與(yu)服務要(yao)求更(geng)(geng)高(gao)，因此，產業地(di)產開發運營更(geng)(geng)為困難(nan)、復雜以及風險。那么產業地(di)產開發風險有哪些呢？

產業地產開(kai)發(fa)的風(feng)險主要包括以下幾個方(fang)面：

1、政策風險：產(chan)業(ye)地產(chan)開(kai)發(fa)受到國家(jia)及地方政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)的影響較大，包(bao)括產(chan)業(ye)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)、土地政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)、稅收政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)等。如果對(dui)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)的變化(hua)把握不(bu)準確，可能導致項目開(kai)發(fa)出現問(wen)題。

2、市場風險：市場需求的(de)變(bian)化、競爭的(de)加(jia)劇以及產業的(de)發(fa)展趨勢，都(dou)可能(neng)影響(xiang)到產業地產的(de)開(kai)發(fa)和運營(ying)。

3、資金風險： 產業地產開發需要大量的資金投(tou)入，如(ru)果資金籌措(cuo)出現問題，可能(neng)影(ying)響項目的進(jin)度和效益。

4、技術風險：產業地(di)產開發涉及(ji)到許多(duo)復雜的(de)技術(shu)問題，如(ru)建(jian)筑設計(ji)、施工、產業運(yun)營等，如(ru)果技術(shu)上處理不當，可能(neng)導致(zhi)項目(mu)的(de)失敗。

5、經營風險：產(chan)業(ye)地產(chan)的運營需(xu)要專業(ye)的管理團(tuan)隊，如果管理不善(shan)，可能影響(xiang)項(xiang)目的收益。

6、法律風險：產(chan)業地(di)產(chan)開發(fa)過程中(zhong)可能(neng)涉及到(dao)許多法(fa)律(lv)問題，如土地(di)使用權、合同(tong)履行等，如果處(chu)理不當，可能(neng)引發(fa)法(fa)律(lv)糾(jiu)紛。

7、環境風險：產(chan)業地產(chan)開發(fa)可能對(dui)周(zhou)邊環境產(chan)生影響，如噪音、污染(ran)等，如果環保措施不到位(wei)，可能引發(fa)社(she)會(hui)問題。

8、合作風險：產業地產開發(fa)往往涉及到多個利益相關方，如果合作不當(dang)，可能影響(xiang)項目的(de)推進。

因(yin)此，在進行產業地產開(kai)發時，需要充分考(kao)慮各種風險因(yin)素(su)，制定(ding)合理的風險應對策略，以確保項(xiang)目的成(cheng)功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)(cong)公(gong)司決(jue)策層面(mian)，進(jin)入產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)領(ling)(ling)域應(ying)首(shou)先(xian)解決(jue)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模式問題。當(dang)前，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)主(zhu)要(yao)(yao)有標(biao)準(zhun)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)個性化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模式。其中(zhong)標(biao)準(zhun)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以聯東U谷為代表，其研發(fa)(fa)(fa)(fa)了產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜合(he)體和(he)總體綜合(he)體兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)，在全國(guo)(guo)范圍內進(jin)行(xing)標(biao)準(zhun)化(hua)復制(zhi)；專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以海憑國(guo)(guo)際、中(zhong)汽零(ling)、中(zhong)國(guo)(guo)電(dian)子信息(xi)集團等從(cong)(cong)制(zhi)造領(ling)(ling)域轉(zhuan)型(xing)的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商為代表，由于該類(lei)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商對(dui)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)領(ling)(ling)域比(bi)較了解，因(yin)此(ci)，在符合(he)其要(yao)(yao)求的(de)區域開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園區，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園、汽車零(ling)部(bu)件產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園、電(dian)子信息(xi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園等；個性化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)是針(zhen)對(dui)特定的(de)地(di)(di)塊進(jin)行(xing)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)分析，從(cong)(cong)而確定該項目的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)等方面(mian)，目前大部(bu)分產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目均屬于個性化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產業(ye)地(di)(di)產拿地(di)(di)階段必須(xu)進(jin)行戰(zhan)(zhan)略研(yan)判(pan)(pan)，以便(bian)企業(ye)進(jin)行投資決策(ce)。戰(zhan)(zhan)略研(yan)判(pan)(pan)重點評(ping)估(gu)項目開發(fa)對(dui)地(di)(di)方經(jing)濟(ji)的價(jia)值，以及項目本身所創造(zao)的商業(ye)價(jia)值。在戰(zhan)(zhan)略研(yan)判(pan)(pan)的基礎(chu)上對(dui)項目進(jin)行概(gai)念包(bao)裝，提升項目戰(zhan)(zhan)略價(jia)值，可更好地(di)(di)向(xiang)地(di)(di)方政(zheng)府(fu)索取政(zheng)策(ce)支持。“一(yi)帶一(yi)路、長江經(jing)濟(ji)帶、京津冀協(xie)同(tong)發(fa)展(zhan)”三大(da)戰(zhan)(zhan)略，對(dui)區域經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)帶來深遠(yuan)影響。全國大(da)交通格局(ju)變化，城(cheng)市群發(fa)展(zhan)和區域一(yi)體化，改變著城(cheng)市功能(neng)定位，產業(ye)地(di)(di)產項目也需要在更大(da)的地(di)(di)理經(jing)濟(ji)范(fan)圍中尋(xun)找新的機遇。

（3）商業模式

重點解決項(xiang)目主(zhu)體的(de)(de)角(jiao)色定位與(yu)盈(ying)利(li)渠道的(de)(de)問(wen)題，掙什么錢(qian)？掙誰的(de)(de)錢(qian)？如何(he)掙錢(qian)？商(shang)(shang)業模(mo)式(shi)創(chuang)新的(de)(de)關鍵在(zai)于，如何(he)顛覆簡單的(de)(de)產品(pin)“租售”模(mo)式(shi)？產業地(di)產的(de)(de)項(xiang)目主(zhu)體可充當開發商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)、服務(wu)商(shang)(shang)三重角(jiao)色，盈(ying)利(li)渠道也存在(zai)土地(di)、物(wu)業、投資(zi)、服務(wu)、資(zi)本化等多(duo)種方(fang)式(shi)，項(xiang)目主(zhu)體應根據(ju)周邊競爭、自身資(zi)源等情況，合理定位自己(ji)的(de)(de)角(jiao)色，明(ming)確盈(ying)利(li)渠道，創(chuang)新商(shang)(shang)業模(mo)式(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)是產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)內(nei)容，也是產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)核心，經過(guo)(guo)多年的(de)(de)(de)發(fa)展，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)內(nei)容也經歷了由(you)混雜到專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)過(guo)(guo)程，未來產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)不僅僅是物業(ye)(ye)(ye)(ye)價格水(shui)平的(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)，更是基于特定產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭(zheng)(zheng)(zheng)。分析園區(qu)面臨的(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機遇（結構性產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機遇、改善性產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機遇、創(chuang)新性產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機遇），判斷產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展邏(luo)(luo)輯(ji)（成本驅動邏(luo)(luo)輯(ji)、市場(chang)驅動邏(luo)(luo)輯(ji)、投資(zi)驅動邏(luo)(luo)輯(ji)），明確產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)體系對于產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)運營至關重要。

（5）產品定位

物業產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)載體，也(ye)是(shi)回收(shou)投資、實現收(shou)益的(de)標的(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位首先體現在(zai)如何選擇園區的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)線(xian)，標準廠房？高層辦公？獨棟總(zong)部？等(deng)等(deng)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)選擇跟(gen)區域經濟、自(zi)身實力、周邊競爭等(deng)諸多因素有(you)關，選擇什么樣的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，意味(wei)著你將走什么樣的(de)道路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位其(qi)次體現在(zai)怎樣提(ti)供(gong)符合甚至超(chao)出用戶(hu)預期的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。企業對產(chan)(chan)(chan)(chan)業物業的(de)要求(qiu)十分高，專(zhuan)業化(hua)、個性化(hua)強，不同的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業對物業的(de)柱間距、消防、層高等(deng)要求(qiu)可(ke)能差別很大(da)，這就給園區開發(fa)產(chan)(chan)(chan)(chan)業物業提(ti)出了比較大(da)的(de)問(wen)(wen)題，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)設計一旦有(you)偏差，租售都(dou)可(ke)能出現大(da)問(wen)(wen)題。

（6）市場定位

重(zhong)點解決(jue)客戶群體是(shi)(shi)誰(shui)？客戶群體在(zai)哪里？的問題。市場定(ding)位(wei)需要建立(li)在(zai)大量的企業(ye)調(diao)研的基礎之上(shang)，是(shi)(shi)來自區域(yu)產(chan)品需求(qiu)，來自本(ben)地(di)產(chan)業(ye)升(sheng)級，還是(shi)(shi)來自周(zhou)(zhou)邊(bian)(bian)產(chan)業(ye)外溢，要對各類潛在(zai)客群進行系統的分析。一(yi)般而(er)言，一(yi)個產(chan)業(ye)地(di)產(chan)項目70%的客戶群體均來自于本(ben)地(di)或周(zhou)(zhou)邊(bian)(bian)區域(yu)，30%的客戶來自于外部區域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建議也堅持將產(chan)業地產(chan)策劃與(yu)概念規劃結(jie)合起(qi)來做，將產(chan)品、公(gong)共平(ping)臺等載體落實到空間層(ceng)面，制定產(chan)物(wu)結(jie)合的概念規劃方案，系統性的解決園(yuan)(yuan)區(qu)的土(tu)地利(li)用、物(wu)業配比、指標體系、道(dao)路(lu)交通、綠化(hua)景觀燈一系列問題，一方面便于園(yuan)(yuan)區(qu)營銷宣傳(chuan)，另一方面便于指導(dao)后期園(yuan)(yuan)區(qu)的開(kai)發建設(she)。

（8）運營策略

從營銷(xiao)推廣、產(chan)業(ye)(ye)招商、產(chan)業(ye)(ye)投資(zi)、服務體(ti)系、組織架構(gou)、配套政策等方面制(zhi)定園區的運(yun)營策略，并制(zhi)定近期的行動(dong)計劃(hua)。要研(yan)究新(xin)(xin)的客戶群體(ti)和(he)服務需(xu)求，面對新(xin)(xin)的客群特征繪制(zhi)產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的作戰地圖。服務模式創新(xin)(xin)的關鍵(jian)在于，如(ru)何找準(zhun)入園企業(ye)(ye)的“痛點(dian)”投其所好？專業(ye)(ye)服務“讓位”市場服務主(zhu)體(ti)，開(kai)放服務端口，吸納主(zhu)體(ti)入園、能力入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發展思路

即(ji)產業(ye)-物(wu)業(ye)綜合開發思路(lu)，變孤立的(de)(de)(de)(de)房產開發為綜合的(de)(de)(de)(de)產物(wu)協(xie)同開發。通過物(wu)業(ye)建設打造硬環境和硬載(zai)體(ti)(ti)，但必(bi)須要學會(hui)從產業(ye)這個(ge)核心層面賺到載(zai)體(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)錢，產業(ye)導入“人(ren)”，而“人(ren)”是(shi)物(wu)業(ye)真正(zheng)的(de)(de)(de)(de)需(xu)求者，為人(ren)的(de)(de)(de)(de)各種(zhong)需(xu)求提供(gong)各類服務(wu)，將成為物(wu)業(ye)“盤活”的(de)(de)(de)(de)主體(ti)(ti)內(nei)容，當物(wu)業(ye)可(ke)以(yi)實現(xian)持續的(de)(de)(de)(de)收益，通過資產證(zheng)券化便(bian)可(ke)以(yi)實現(xian)產物(wu)開發的(de)(de)(de)(de)更高階“盤活”。

（2）“招培一體”發展(zhan)思路

變“被動(dong)招商引(yin)資(zi)”為“主動(dong)產(chan)業(ye)培(pei)育”，在傳統招商基礎上，通(tong)過產(chan)業(ye)基金、產(chan)業(ye)孵(fu)(fu)化服務(wu)、創投(tou)資(zi)源(yuan)引(yin)入，建立產(chan)業(ye)孵(fu)(fu)化培(pei)育優勢，促(cu)進產(chan)業(ye)集(ji)聚發展，形成完(wan)整產(chan)業(ye)鏈條。“招培(pei)一體”，雙向出(chu)擊，解決產(chan)業(ye)難(nan)題。

（3）“政策(ce)+資本+產業”三(san)位一(yi)體思路

以產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)為核心，尋求(qiu)政策支(zhi)持，尋求(qiu)資(zi)本合(he)作。首先向(xiang)政府要(yao)政策和資(zi)源支(zhi)持，降低(di)園區開發運營和產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)培育的成本。整合(he)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)公(gong)司、投資(zi)管(guan)理(li)公(gong)司等(deng)各種資(zi)源，以創投基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)、產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)、產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)并(bing)購(gou)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)、技術(shu)并(bing)購(gou)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)等(deng)多種資(zi)本形式投資(zi)形成園區產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)集聚(ju)。同時，通過服務體系(xi)、配套(tao)體系(xi)建設實現(xian)要(yao)素共享、規模效益，促進產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)集聚(ju)發展(zhan)，通過政策驅(qu)動(dong)—資(zi)本驅(qu)動(dong)—產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)驅(qu)動(dong)推動(dong)園區走(zou)上良(liang)性發展(zhan)軌(gui)道。