一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地產相比，產業地產的客戶群(qun)體更(geng)窄(zhai)，客戶決(jue)策(ce)更(geng)謹慎，對產品與(yu)服務(wu)要(yao)求更(geng)高，因此，產業地產開發運營更(geng)為困難、復雜以及風(feng)險。那么產業地產開發風(feng)險有哪些呢？

產業地產開發的風險主要包括以下(xia)幾個方面：

1、政策風險：產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)開發受(shou)到(dao)國家(jia)及地(di)方政策(ce)(ce)的影(ying)響(xiang)較大，包括產(chan)(chan)業政策(ce)(ce)、土地(di)政策(ce)(ce)、稅收政策(ce)(ce)等(deng)。如果對政策(ce)(ce)的變化把握不準確，可能導致項目開發出現(xian)問題。

2、市場風險：市(shi)場需求的變化、競(jing)爭的加劇以及產業的發展趨勢(shi)，都可能影響(xiang)到產業地產的開發和(he)運營(ying)。

3、資金風險： 產業地產開發需要(yao)大量的資(zi)金投入，如果資(zi)金籌(chou)措出(chu)現問題，可能影響項目的進度和效益。

4、技術風險：產(chan)業地產(chan)開發涉及(ji)到許多復雜的(de)(de)技術問題，如(ru)建筑(zhu)設計、施工、產(chan)業運營等，如(ru)果(guo)技術上處理不當，可能導致項目的(de)(de)失(shi)敗(bai)。

5、經營風險：產業(ye)地(di)產的運(yun)營需要專業(ye)的管理團隊，如果管理不善，可能影響項目的收益。

6、法律風險：產(chan)業(ye)地產(chan)開發(fa)過程中可(ke)能(neng)涉及到許(xu)多(duo)法律問題，如(ru)土地使用(yong)權、合同履(lv)行等，如(ru)果處理不(bu)當，可(ke)能(neng)引發(fa)法律糾紛。

7、環境風險：產業地產開(kai)發可能(neng)對周(zhou)邊環境產生(sheng)影響，如噪音、污(wu)染等(deng)，如果環保(bao)措施不到位，可能(neng)引發社會問(wen)題(ti)。

8、合作風險：產業(ye)地(di)產開發往往涉(she)及到多(duo)個利益相關方，如果合(he)作不(bu)當，可能影響項目的(de)推進。

因(yin)此，在(zai)進行產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)開發時，需要(yao)充分(fen)考(kao)慮各(ge)種風險因(yin)素，制定(ding)合理的風險應對策略，以確保(bao)項(xiang)目的成功(gong)。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策層面，進入產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務領域應首先解(jie)決開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)問(wen)題。當(dang)前，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)主(zhu)要有標準(zhun)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)、專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和(he)個性(xing)(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)三(san)種(zhong)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)。其(qi)中標準(zhun)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)以聯東U谷為代表(biao)，其(qi)研(yan)發(fa)(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜合體和(he)總體綜合體兩類產(chan)(chan)(chan)品(pin)，在全國范(fan)圍(wei)內進行標準(zhun)化(hua)(hua)復(fu)制(zhi)；專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)以海憑國際、中汽零、中國電子(zi)信息(xi)集團(tuan)等(deng)從制(zhi)造(zao)領域轉型的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商為代表(biao)，由(you)于該類開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商對(dui)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)領域比較了(le)解(jie)，因此(ci)，在符合其(qi)要求的區域開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)區，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)、汽車零部(bu)件產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)、電子(zi)信息(xi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)等(deng)；個性(xing)(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)是針對(dui)特定的地(di)塊進行專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)分析，從而確定該項(xiang)目的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)品(pin)等(deng)方面，目前大部(bu)分產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目均(jun)屬于個性(xing)(xing)化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)拿地(di)(di)階段必須(xu)進行戰(zhan)(zhan)略(lve)研判(pan)，以便企業(ye)進行投資決策。戰(zhan)(zhan)略(lve)研判(pan)重點(dian)評估項(xiang)(xiang)目開發對地(di)(di)方經濟的價值，以及項(xiang)(xiang)目本身(shen)所(suo)創造的商(shang)業(ye)價值。在戰(zhan)(zhan)略(lve)研判(pan)的基礎上對項(xiang)(xiang)目進行概(gai)念包(bao)裝(zhuang)，提升項(xiang)(xiang)目戰(zhan)(zhan)略(lve)價值，可更好地(di)(di)向地(di)(di)方政府(fu)索取政策支(zhi)持。“一帶一路(lu)、長江經濟帶、京津冀(ji)協同發展(zhan)(zhan)”三大戰(zhan)(zhan)略(lve)，對區域(yu)經濟發展(zhan)(zhan)帶來深遠影響。全國大交通格(ge)局變(bian)化(hua)，城市群發展(zhan)(zhan)和區域(yu)一體(ti)化(hua)，改變(bian)著(zhu)城市功能定(ding)位(wei)，產(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目也需要在更大的地(di)(di)理(li)經濟范圍中尋找新(xin)的機遇。

（3）商業模式

重點解決(jue)項(xiang)目(mu)主(zhu)體(ti)的角色(se)定位(wei)與(yu)盈(ying)利(li)渠道(dao)(dao)的問題(ti)，掙(zheng)(zheng)什(shen)么(me)錢？掙(zheng)(zheng)誰的錢？如何掙(zheng)(zheng)錢？商業模(mo)式(shi)(shi)創新的關鍵(jian)在(zai)于，如何顛覆簡單的產(chan)品“租售”模(mo)式(shi)(shi)？產(chan)業地(di)產(chan)的項(xiang)目(mu)主(zhu)體(ti)可充當開發商、投資(zi)商、服(fu)務商三重角色(se)，盈(ying)利(li)渠道(dao)(dao)也(ye)存在(zai)土地(di)、物業、投資(zi)、服(fu)務、資(zi)本化等多種方式(shi)(shi)，項(xiang)目(mu)主(zhu)體(ti)應根據周邊競爭、自身資(zi)源等情況，合理定位(wei)自己的角色(se)，明(ming)確盈(ying)利(li)渠道(dao)(dao)，創新商業模(mo)式(shi)(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)內(nei)容，也是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)核心(xin)，經過(guo)多(duo)年的(de)(de)發展(zhan)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)內(nei)容也經歷(li)了由混雜到專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)過(guo)程，未來(lai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)競(jing)爭(zheng)不(bu)僅僅是物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)價格水平(ping)的(de)(de)競(jing)爭(zheng)，更是基于(yu)特定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭(zheng)。分(fen)析園區面(mian)臨的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇(yu)（結構性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇(yu)、改善性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇(yu)、創新(xin)性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)(ji)遇(yu)），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)發展(zhan)邏(luo)輯(ji)（成本驅動邏(luo)輯(ji)、市場驅動邏(luo)輯(ji)、投資驅動邏(luo)輯(ji)），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)體系對于(yu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)開發運營至關重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)是產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)載(zai)體(ti)(ti)，也是回收投資(zi)、實現收益的(de)(de)(de)標的(de)(de)(de)。產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)定(ding)位首先體(ti)(ti)現在(zai)如何(he)選擇(ze)園(yuan)區的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)線，標準廠房？高(gao)層(ceng)辦公？獨棟(dong)總部？等(deng)(deng)等(deng)(deng)，產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)選擇(ze)跟區域(yu)經(jing)濟(ji)、自身實力(li)、周邊(bian)競爭(zheng)等(deng)(deng)諸多因素有(you)關，選擇(ze)什(shen)么樣的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)，意(yi)味(wei)著(zhu)你將(jiang)走什(shen)么樣的(de)(de)(de)道路(lu)；產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)定(ding)位其次(ci)體(ti)(ti)現在(zai)怎樣提供符合甚至超出用戶預期的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)。企業(ye)(ye)(ye)(ye)對產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)求十(shi)分高(gao)，專業(ye)(ye)(ye)(ye)化、個性化強，不同的(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)對物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)柱間距(ju)、消防、層(ceng)高(gao)等(deng)(deng)要(yao)求可能差(cha)別很大(da)，這就給(gei)園(yuan)區開發產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)提出了比(bi)較大(da)的(de)(de)(de)問題(ti)，產(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)設計一旦有(you)偏差(cha)，租售都可能出現大(da)問題(ti)。

（6）市場定位

重點(dian)解決客(ke)(ke)戶群體(ti)是誰？客(ke)(ke)戶群體(ti)在(zai)哪里？的(de)(de)問題。市場定位(wei)需(xu)要建立在(zai)大量(liang)的(de)(de)企業(ye)調研的(de)(de)基礎之(zhi)上(shang)，是來自(zi)(zi)區(qu)(qu)(qu)域產(chan)品需(xu)求，來自(zi)(zi)本地(di)產(chan)業(ye)升級，還是來自(zi)(zi)周邊產(chan)業(ye)外溢，要對各類潛(qian)在(zai)客(ke)(ke)群進行系(xi)統的(de)(de)分析。一般(ban)而(er)言，一個產(chan)業(ye)地(di)產(chan)項目70%的(de)(de)客(ke)(ke)戶群體(ti)均來自(zi)(zi)于本地(di)或周邊區(qu)(qu)(qu)域，30%的(de)(de)客(ke)(ke)戶來自(zi)(zi)于外部區(qu)(qu)(qu)域。

（7）空間規劃

筆(bi)者建(jian)(jian)議也堅持將產業地(di)產策劃與概念(nian)規劃結合(he)起來做，將產品、公(gong)共平臺(tai)等載體(ti)(ti)落實(shi)到空間層面(mian)，制定產物(wu)結合(he)的(de)概念(nian)規劃方(fang)案，系(xi)統性的(de)解(jie)決園(yuan)(yuan)區(qu)的(de)土地(di)利用(yong)、物(wu)業配比(bi)、指標體(ti)(ti)系(xi)、道路交通、綠(lv)化景(jing)觀(guan)燈一系(xi)列問題(ti)，一方(fang)面(mian)便于園(yuan)(yuan)區(qu)營銷宣傳，另一方(fang)面(mian)便于指導后期園(yuan)(yuan)區(qu)的(de)開發建(jian)(jian)設。

（8）運營策略

從(cong)營銷推廣、產(chan)(chan)業(ye)(ye)招(zhao)商、產(chan)(chan)業(ye)(ye)投(tou)資、服(fu)(fu)務(wu)體(ti)(ti)系、組織架(jia)構、配套政策(ce)(ce)等方面(mian)制(zhi)定園(yuan)區的(de)(de)運(yun)營策(ce)(ce)略，并(bing)制(zhi)定近期的(de)(de)行動計(ji)劃。要研究新(xin)(xin)的(de)(de)客(ke)戶群(qun)體(ti)(ti)和服(fu)(fu)務(wu)需求，面(mian)對(dui)新(xin)(xin)的(de)(de)客(ke)群(qun)特征繪制(zhi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)作戰地圖。服(fu)(fu)務(wu)模式(shi)創新(xin)(xin)的(de)(de)關(guan)鍵在于，如何找準入園(yuan)企業(ye)(ye)的(de)(de)“痛(tong)點”投(tou)其(qi)所好？專業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)“讓(rang)位”市場服(fu)(fu)務(wu)主體(ti)(ti)，開放服(fu)(fu)務(wu)端口，吸納(na)主體(ti)(ti)入園(yuan)、能(neng)力入園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一(yi)體”發展思路

即(ji)產業-物(wu)(wu)業綜合開(kai)發(fa)(fa)思路(lu)，變(bian)孤(gu)立(li)的(de)房產開(kai)發(fa)(fa)為綜合的(de)產物(wu)(wu)協同開(kai)發(fa)(fa)。通過物(wu)(wu)業建設打造(zao)硬環境和硬載體，但必須要學會從產業這個核心層(ceng)面賺到載體的(de)錢，產業導入(ru)“人(ren)”，而“人(ren)”是物(wu)(wu)業真(zhen)正(zheng)的(de)需求者，為人(ren)的(de)各(ge)種需求提供各(ge)類服務(wu)，將成為物(wu)(wu)業“盤活(huo)(huo)”的(de)主體內(nei)容，當物(wu)(wu)業可以實(shi)現持續的(de)收益(yi)，通過資產證券化(hua)便可以實(shi)現產物(wu)(wu)開(kai)發(fa)(fa)的(de)更高階“盤活(huo)(huo)”。

（2）“招培一體”發展思(si)路

變(bian)“被動招商引(yin)資”為“主動產(chan)(chan)業(ye)培(pei)育(yu)”，在傳統招商基礎上(shang)，通過產(chan)(chan)業(ye)基金、產(chan)(chan)業(ye)孵(fu)化(hua)服務、創投資源(yuan)引(yin)入，建立(li)產(chan)(chan)業(ye)孵(fu)化(hua)培(pei)育(yu)優勢，促進產(chan)(chan)業(ye)集聚(ju)發展，形成完整產(chan)(chan)業(ye)鏈條。“招培(pei)一(yi)體”，雙向出擊(ji)，解決產(chan)(chan)業(ye)難題。

（3）“政策+資本+產業”三位一(yi)體思路

以產業(ye)為核心，尋(xun)求政(zheng)策(ce)支(zhi)持(chi)(chi)，尋(xun)求資本(ben)(ben)合作。首(shou)先向政(zheng)府要政(zheng)策(ce)和資源支(zhi)持(chi)(chi)，降低(di)園區開發(fa)運營(ying)和產業(ye)培(pei)育的成本(ben)(ben)。整合產業(ye)基(ji)金(jin)公(gong)司(si)、投(tou)資管理公(gong)司(si)等(deng)各種資源，以創投(tou)基(ji)金(jin)、產業(ye)投(tou)資基(ji)金(jin)、產業(ye)并購基(ji)金(jin)、技術并購基(ji)金(jin)等(deng)多種資本(ben)(ben)形(xing)式投(tou)資形(xing)成園區產業(ye)集聚(ju)。同時，通過服務體系、配套體系建設實現要素共享、規(gui)模效(xiao)益，促(cu)進產業(ye)集聚(ju)發(fa)展，通過政(zheng)策(ce)驅(qu)動(dong)—資本(ben)(ben)驅(qu)動(dong)—產業(ye)驅(qu)動(dong)推(tui)動(dong)園區走上良性(xing)發(fa)展軌道。