一、產業地產開發風險有哪些

與房地產相比，產業地產的客(ke)戶(hu)(hu)群體更窄，客(ke)戶(hu)(hu)決策更謹(jin)慎，對產品與服務要求更高，因此，產業地產開發運(yun)營(ying)更為困難、復雜以及風(feng)險。那么產業地產開發風(feng)險有哪些呢(ni)？

產(chan)業地產(chan)開發的風險主要包(bao)括以(yi)下幾個方(fang)面：

1、政策風險：產(chan)業(ye)地(di)產(chan)開(kai)發受到國家及地(di)方政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的影響較(jiao)大，包括產(chan)業(ye)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)、土地(di)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)、稅收政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)等。如果(guo)對政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的變化把握不準確(que)，可能導致項目(mu)開(kai)發出現問題。

2、市場風險：市場需(xu)求的(de)(de)變化、競(jing)爭(zheng)的(de)(de)加劇(ju)以及產(chan)業的(de)(de)發展趨勢，都可能影響到產(chan)業地產(chan)的(de)(de)開(kai)發和運營。

3、資金風險： 產業地產開(kai)發需(xu)要(yao)大量(liang)的(de)資金投入，如果資金籌措出現問題，可能影響(xiang)項(xiang)目的(de)進度和效(xiao)益(yi)。

4、技術風險：產業地產開發(fa)涉及到許多復雜的技術問題，如建筑(zhu)設(she)計、施工(gong)、產業運營等，如果(guo)技術上(shang)處理不當(dang)，可能導致項目(mu)的失敗。

5、經營風險：產(chan)業(ye)地產(chan)的運營(ying)需要專業(ye)的管理(li)團隊，如果(guo)管理(li)不善，可能(neng)影響項目(mu)的收益。

6、法律風險：產業地產開發(fa)過程中可(ke)能(neng)涉及到許多法律(lv)問(wen)題(ti)，如土地使用權、合同履行等，如果處理不當(dang)，可(ke)能(neng)引(yin)發(fa)法律(lv)糾紛。

7、環境風險：產(chan)業地產(chan)開發可能(neng)對周邊環(huan)境產(chan)生影響，如噪音、污(wu)染等，如果環(huan)保措施(shi)不(bu)到位，可能(neng)引發社會問題。

8、合作風險：產(chan)業地產(chan)開發往往涉及(ji)到多個利(li)益相關方，如(ru)果(guo)合作不(bu)當，可能影響(xiang)項(xiang)目的推進。

因此，在進行產業(ye)地產開發時，需要(yao)充分(fen)考慮(lv)各種風(feng)險因素(su)，制定合理的(de)風(feng)險應對策(ce)略，以確保項(xiang)目(mu)的(de)成功(gong)。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策層面，進入產(chan)(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)(chan)業務領(ling)域應首先(xian)解(jie)決開(kai)(kai)(kai)發(fa)模(mo)式(shi)問(wen)題。當前(qian)(qian)，產(chan)(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)(chan)主要有標準化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)、專(zhuan)業化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)和個性化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)三種開(kai)(kai)(kai)發(fa)模(mo)式(shi)。其中(zhong)標準化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)以(yi)聯東U谷為代表(biao)，其研發(fa)了產(chan)(chan)(chan)(chan)業綜(zong)合體和總體綜(zong)合體兩類產(chan)(chan)(chan)(chan)品，在全(quan)國范圍內進行(xing)標準化(hua)(hua)復制(zhi)；專(zhuan)業化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)以(yi)海憑國際、中(zhong)汽(qi)零、中(zhong)國電子信息集團等(deng)從制(zhi)造領(ling)域轉(zhuan)型的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)商為代表(biao)，由于該(gai)類開(kai)(kai)(kai)發(fa)商對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業領(ling)域比較(jiao)了解(jie)，因此，在符(fu)合其要求的(de)區(qu)域開(kai)(kai)(kai)發(fa)專(zhuan)業園區(qu)，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)(chan)業園、汽(qi)車零部件產(chan)(chan)(chan)(chan)業園、電子信息產(chan)(chan)(chan)(chan)業園等(deng)；個性化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)是針對(dui)特定的(de)地塊進行(xing)專(zhuan)業分析，從而確定該(gai)項目(mu)(mu)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業、產(chan)(chan)(chan)(chan)品等(deng)方面，目(mu)(mu)前(qian)(qian)大(da)部分產(chan)(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)均屬于個性化(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業(ye)地(di)產(chan)拿(na)地(di)階段必須進(jin)行(xing)戰(zhan)(zhan)略(lve)研(yan)判，以(yi)便企(qi)業(ye)進(jin)行(xing)投資決策(ce)。戰(zhan)(zhan)略(lve)研(yan)判重點評估項(xiang)目開發(fa)對(dui)地(di)方(fang)經(jing)濟(ji)的價值，以(yi)及項(xiang)目本(ben)身所創造的商業(ye)價值。在(zai)戰(zhan)(zhan)略(lve)研(yan)判的基礎上對(dui)項(xiang)目進(jin)行(xing)概念包裝，提(ti)升項(xiang)目戰(zhan)(zhan)略(lve)價值，可更(geng)好地(di)向地(di)方(fang)政(zheng)府索(suo)取(qu)政(zheng)策(ce)支(zhi)持。“一帶一路、長江經(jing)濟(ji)帶、京(jing)津冀協同發(fa)展”三(san)大戰(zhan)(zhan)略(lve)，對(dui)區(qu)域經(jing)濟(ji)發(fa)展帶來深遠影響(xiang)。全國大交通(tong)格局變(bian)化，城市(shi)群發(fa)展和區(qu)域一體化，改(gai)變(bian)著(zhu)城市(shi)功能定位，產(chan)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目也需要在(zai)更(geng)大的地(di)理經(jing)濟(ji)范圍中(zhong)尋找新的機遇。

（3）商業模式

重點解決項目(mu)主體(ti)的(de)(de)(de)角色定(ding)位(wei)與盈利渠(qu)道的(de)(de)(de)問(wen)題，掙什么錢？掙誰(shui)的(de)(de)(de)錢？如何掙錢？商(shang)業(ye)模(mo)(mo)式(shi)(shi)創新的(de)(de)(de)關鍵(jian)在于(yu)，如何顛(dian)覆(fu)簡單的(de)(de)(de)產品“租售(shou)”模(mo)(mo)式(shi)(shi)？產業(ye)地產的(de)(de)(de)項目(mu)主體(ti)可充當開發商(shang)、投資(zi)商(shang)、服(fu)務(wu)商(shang)三重角色，盈利渠(qu)道也(ye)存在土(tu)地、物(wu)業(ye)、投資(zi)、服(fu)務(wu)、資(zi)本化等多種方式(shi)(shi)，項目(mu)主體(ti)應根據周邊競爭、自身(shen)資(zi)源等情況，合理定(ding)位(wei)自己的(de)(de)(de)角色，明確(que)盈利渠(qu)道，創新商(shang)業(ye)模(mo)(mo)式(shi)(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的內容(rong)，也(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的核心，經過(guo)(guo)多年(nian)的發展，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內容(rong)也(ye)經歷了由(you)混雜(za)到專業(ye)(ye)(ye)的過(guo)(guo)程，未來產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的競(jing)爭不僅僅是物業(ye)(ye)(ye)價格水(shui)平的競(jing)爭，更是基于(yu)特(te)定(ding)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的專業(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭。分析園區面臨的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇（結構性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇、改善性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇、創新性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展邏輯（成本驅(qu)動(dong)邏輯、市場驅(qu)動(dong)邏輯、投資驅(qu)動(dong)邏輯），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)體(ti)系(xi)對于(yu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的開發運營至(zhi)關重要。

（5）產品定位

物業(ye)產(chan)(chan)品(pin)(pin)是(shi)產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)載體(ti)，也是(shi)回收投資、實(shi)現(xian)收益的(de)標(biao)的(de)。產(chan)(chan)品(pin)(pin)定位首(shou)先體(ti)現(xian)在(zai)如何選(xuan)(xuan)擇園(yuan)區的(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)線(xian)，標(biao)準廠房(fang)？高層辦公？獨棟總(zong)部？等等，產(chan)(chan)品(pin)(pin)選(xuan)(xuan)擇跟區域經濟、自身實(shi)力、周邊競爭等諸多(duo)因素有關，選(xuan)(xuan)擇什么樣的(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)，意味(wei)著你將走什么樣的(de)道路；產(chan)(chan)品(pin)(pin)定位其次(ci)體(ti)現(xian)在(zai)怎樣提供符合(he)甚至超(chao)出用戶預期的(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)。企業(ye)對產(chan)(chan)業(ye)物業(ye)的(de)要求十分(fen)高，專業(ye)化、個性(xing)化強，不同的(de)產(chan)(chan)業(ye)對物業(ye)的(de)柱(zhu)間(jian)距(ju)、消(xiao)防、層高等要求可能差別(bie)很大，這就給園(yuan)區開發產(chan)(chan)業(ye)物業(ye)提出了比較(jiao)大的(de)問題(ti)(ti)，產(chan)(chan)品(pin)(pin)設計一旦有偏差，租售都可能出現(xian)大問題(ti)(ti)。

（6）市場定位

重(zhong)點解決客(ke)戶群(qun)體(ti)是(shi)(shi)誰？客(ke)戶群(qun)體(ti)在(zai)哪里？的(de)問題。市場定位需要建立在(zai)大量的(de)企業(ye)調研的(de)基礎之(zhi)上，是(shi)(shi)來(lai)自區(qu)域(yu)(yu)產品需求，來(lai)自本(ben)(ben)地產業(ye)升(sheng)級，還是(shi)(shi)來(lai)自周邊(bian)(bian)產業(ye)外溢，要對各類潛在(zai)客(ke)群(qun)進(jin)行系統的(de)分析。一般而言，一個產業(ye)地產項目70%的(de)客(ke)戶群(qun)體(ti)均來(lai)自于本(ben)(ben)地或周邊(bian)(bian)區(qu)域(yu)(yu)，30%的(de)客(ke)戶來(lai)自于外部區(qu)域(yu)(yu)。

（7）空間規劃

筆(bi)者建(jian)議也堅持將(jiang)產業(ye)地(di)產策(ce)劃(hua)與(yu)概念規劃(hua)結(jie)合起來(lai)做(zuo)，將(jiang)產品、公共平臺等載體落實到(dao)空間層面(mian)，制定產物結(jie)合的概念規劃(hua)方(fang)案，系(xi)統性的解決園(yuan)區(qu)的土(tu)地(di)利用(yong)、物業(ye)配比、指標(biao)體系(xi)、道路(lu)交通、綠化景(jing)觀(guan)燈(deng)一系(xi)列問題，一方(fang)面(mian)便(bian)于園(yuan)區(qu)營銷宣(xuan)傳，另一方(fang)面(mian)便(bian)于指導后期園(yuan)區(qu)的開發建(jian)設。

（8）運營策略

從(cong)營(ying)銷推廣、產(chan)業(ye)(ye)(ye)招(zhao)商、產(chan)業(ye)(ye)(ye)投資、服(fu)務(wu)體(ti)系、組織架構(gou)、配(pei)套(tao)政策(ce)等方(fang)面制(zhi)定(ding)園(yuan)區的(de)運營(ying)策(ce)略，并制(zhi)定(ding)近(jin)期的(de)行動計劃。要研究(jiu)新的(de)客(ke)(ke)戶群體(ti)和服(fu)務(wu)需求，面對新的(de)客(ke)(ke)群特征(zheng)繪制(zhi)產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)作戰地圖。服(fu)務(wu)模式創新的(de)關鍵在于(yu)，如何找準入園(yuan)企業(ye)(ye)(ye)的(de)“痛點(dian)”投其所好？專業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)“讓位”市場服(fu)務(wu)主體(ti)，開放服(fu)務(wu)端口，吸納主體(ti)入園(yuan)、能力入園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發展思路

即產(chan)(chan)業(ye)(ye)-物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)綜合開(kai)發(fa)(fa)思路，變(bian)孤立的房產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)為綜合的產(chan)(chan)物(wu)(wu)(wu)協(xie)同(tong)開(kai)發(fa)(fa)。通過物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)建設(she)打造硬(ying)(ying)環境和(he)硬(ying)(ying)載(zai)體(ti)，但必須要學會從產(chan)(chan)業(ye)(ye)這(zhe)個核心層面賺到載(zai)體(ti)的錢，產(chan)(chan)業(ye)(ye)導入(ru)“人(ren)”，而(er)“人(ren)”是物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)真正的需(xu)求者，為人(ren)的各(ge)種需(xu)求提供(gong)各(ge)類服務，將成(cheng)為物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)“盤活”的主體(ti)內容，當物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)可(ke)以實現(xian)(xian)持續的收益，通過資產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化便可(ke)以實現(xian)(xian)產(chan)(chan)物(wu)(wu)(wu)開(kai)發(fa)(fa)的更高階“盤活”。

（2）“招(zhao)培一體”發(fa)展(zhan)思路

變“被動(dong)招商(shang)引資(zi)”為“主動(dong)產(chan)業(ye)(ye)培(pei)育(yu)”，在傳統招商(shang)基礎上，通(tong)過產(chan)業(ye)(ye)基金、產(chan)業(ye)(ye)孵(fu)化服務、創投資(zi)源(yuan)引入，建(jian)立產(chan)業(ye)(ye)孵(fu)化培(pei)育(yu)優(you)勢，促進產(chan)業(ye)(ye)集聚發展，形成完(wan)整產(chan)業(ye)(ye)鏈條。“招培(pei)一體”，雙向出(chu)擊，解決(jue)產(chan)業(ye)(ye)難(nan)題(ti)。

（3）“政(zheng)策+資本+產業”三位(wei)一體思路(lu)

以產(chan)業為核心，尋求政(zheng)(zheng)策(ce)支持，尋求資(zi)(zi)本(ben)合作。首先向政(zheng)(zheng)府要(yao)政(zheng)(zheng)策(ce)和(he)(he)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)支持，降低園區開發運營和(he)(he)產(chan)業培(pei)育的成本(ben)。整合產(chan)業基(ji)金(jin)公司、投資(zi)(zi)管理公司等各(ge)種(zhong)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)，以創投基(ji)金(jin)、產(chan)業投資(zi)(zi)基(ji)金(jin)、產(chan)業并(bing)購基(ji)金(jin)、技(ji)術并(bing)購基(ji)金(jin)等多種(zhong)資(zi)(zi)本(ben)形式投資(zi)(zi)形成園區產(chan)業集聚。同時，通過服(fu)務體系、配套體系建設實現要(yao)素(su)共享、規(gui)模效益，促進(jin)產(chan)業集聚發展，通過政(zheng)(zheng)策(ce)驅動(dong)—資(zi)(zi)本(ben)驅動(dong)—產(chan)業驅動(dong)推動(dong)園區走上良(liang)性發展軌道。