一、產業地產開發風險有哪些

與房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)相比(bi)，產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的客(ke)戶(hu)群(qun)體更(geng)窄，客(ke)戶(hu)決策更(geng)謹慎(shen)，對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)品與服務要求更(geng)高，因此，產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發運營更(geng)為困難、復雜以及風險(xian)。那么產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發風險(xian)有哪些(xie)呢？

產業地產開發的風險主要包括以下幾個方(fang)面(mian)：

1、政策風險：產業地產開發受到國家及地方政策(ce)(ce)(ce)的影響較大，包括產業政策(ce)(ce)(ce)、土地政策(ce)(ce)(ce)、稅(shui)收政策(ce)(ce)(ce)等(deng)。如(ru)果對(dui)政策(ce)(ce)(ce)的變化把握不準確，可能導致項目(mu)開發出(chu)現問題。

2、市場風險：市場需(xu)求的變化、競爭的加劇(ju)以及產業的發展趨勢，都可能影響(xiang)到產業地產的開發和(he)運營。

3、資金風險： 產業地產開發需要大量的資金(jin)投入，如果資金(jin)籌措(cuo)出現問題，可能影響(xiang)項目(mu)的進度和效益。

4、技術風險：產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)開(kai)發涉及到(dao)許(xu)多復雜的技(ji)術問題，如建(jian)筑(zhu)設(she)計、施(shi)工(gong)、產(chan)(chan)(chan)業運(yun)營等，如果技(ji)術上處理不當(dang)，可能導(dao)致項目的失敗。

5、經營風險：產業地產的運營需(xu)要專業的管理(li)團隊，如(ru)果管理(li)不善，可能(neng)影響(xiang)項目(mu)的收益(yi)。

6、法律風險：產業(ye)地(di)產開發(fa)過(guo)程(cheng)中可(ke)能(neng)涉及到許(xu)多法律(lv)問題，如土(tu)地(di)使用權、合同履行等，如果(guo)處(chu)理不當(dang)，可(ke)能(neng)引發(fa)法律(lv)糾紛(fen)。

7、環境風險：產(chan)業地產(chan)開發可能對(dui)周邊環(huan)境產(chan)生影響，如噪(zao)音(yin)、污(wu)染等，如果環(huan)保措施不到位(wei)，可能引發社會問題。

8、合作風險：產(chan)業地(di)產(chan)開(kai)發往往涉及到多個利(li)益(yi)相關(guan)方，如果合作不當，可能影響項目的推進。

因此(ci)，在進行產(chan)業地產(chan)開發時(shi)，需要(yao)充分考慮各種風(feng)(feng)險因素，制定合理的(de)(de)風(feng)(feng)險應對策(ce)略(lve)，以(yi)確保項目的(de)(de)成功(gong)。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)公司決(jue)策(ce)層面(mian)，進入產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業務領(ling)域(yu)(yu)應首(shou)先解決(jue)開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)問題。當前，產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)主(zhu)要有(you)標準(zhun)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)、專(zhuan)業化開(kai)(kai)發(fa)(fa)和個(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)三種開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)。其(qi)中標準(zhun)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)以(yi)聯東U谷為(wei)代表，其(qi)研發(fa)(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)業綜合(he)(he)體和總體綜合(he)(he)體兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)品，在(zai)全國(guo)(guo)范圍內進行(xing)標準(zhun)化復制；專(zhuan)業化開(kai)(kai)發(fa)(fa)以(yi)海憑(ping)國(guo)(guo)際、中汽零、中國(guo)(guo)電子信息集團等從(cong)制造領(ling)域(yu)(yu)轉(zhuan)型的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)為(wei)代表，由于(yu)該類(lei)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)對產(chan)(chan)(chan)(chan)業領(ling)域(yu)(yu)比(bi)較了(le)解，因(yin)此，在(zai)符合(he)(he)其(qi)要求的(de)區域(yu)(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)專(zhuan)業園(yuan)(yuan)區，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)、汽車(che)零部件(jian)產(chan)(chan)(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)、電子信息產(chan)(chan)(chan)(chan)業園(yuan)(yuan)等；個(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)是針對特定的(de)地(di)塊進行(xing)專(zhuan)業分(fen)析，從(cong)而確(que)定該項目(mu)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業、產(chan)(chan)(chan)(chan)品等方面(mian)，目(mu)前大(da)部分(fen)產(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)均屬于(yu)個(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產業(ye)地產拿(na)地階(jie)段必須進(jin)行(xing)戰略(lve)(lve)研(yan)(yan)判(pan)(pan)，以(yi)便(bian)企業(ye)進(jin)行(xing)投資決(jue)策。戰略(lve)(lve)研(yan)(yan)判(pan)(pan)重(zhong)點評估項(xiang)目(mu)開(kai)發對(dui)地方(fang)經濟的(de)價(jia)值，以(yi)及項(xiang)目(mu)本身所創造的(de)商業(ye)價(jia)值。在戰略(lve)(lve)研(yan)(yan)判(pan)(pan)的(de)基礎上(shang)對(dui)項(xiang)目(mu)進(jin)行(xing)概念包(bao)裝(zhuang)，提升項(xiang)目(mu)戰略(lve)(lve)價(jia)值，可更(geng)好(hao)地向地方(fang)政府索取政策支持。“一(yi)帶一(yi)路、長江經濟帶、京津冀(ji)協(xie)同發展(zhan)”三大(da)戰略(lve)(lve)，對(dui)區域(yu)經濟發展(zhan)帶來深遠影響。全國大(da)交通格局(ju)變化，城市(shi)群發展(zhan)和區域(yu)一(yi)體化，改變著城市(shi)功(gong)能(neng)定位，產業(ye)地產項(xiang)目(mu)也(ye)需要在更(geng)大(da)的(de)地理經濟范(fan)圍中(zhong)尋找新的(de)機遇。

（3）商業模式

重點(dian)解決項(xiang)目(mu)主體(ti)的(de)角色定位(wei)與盈利(li)(li)渠(qu)(qu)道(dao)的(de)問題，掙什么(me)錢(qian)(qian)？掙誰的(de)錢(qian)(qian)？如(ru)何掙錢(qian)(qian)？商業模(mo)(mo)式創新的(de)關鍵(jian)在于(yu)，如(ru)何顛覆簡單的(de)產品“租售(shou)”模(mo)(mo)式？產業地產的(de)項(xiang)目(mu)主體(ti)可充當開發商、投(tou)(tou)資(zi)商、服(fu)務商三重角色，盈利(li)(li)渠(qu)(qu)道(dao)也存在土地、物(wu)業、投(tou)(tou)資(zi)、服(fu)務、資(zi)本化等多(duo)種方式，項(xiang)目(mu)主體(ti)應根(gen)據(ju)周邊競(jing)爭、自(zi)身(shen)資(zi)源等情況，合理(li)定位(wei)自(zi)己的(de)角色，明確盈利(li)(li)渠(qu)(qu)道(dao)，創新商業模(mo)(mo)式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)內容(rong)，也是(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)核心，經過多年(nian)的(de)發展，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內容(rong)也經歷了由混(hun)雜到專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)過程(cheng)，未來產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)競爭不僅(jin)僅(jin)是(shi)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價格水平的(de)競爭，更是(shi)基于特定(ding)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的(de)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化競爭。分析園區面臨的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)(yu)（結構性(xing)(xing)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)(yu)、改善性(xing)(xing)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)(yu)、創新性(xing)(xing)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)(yu)），判斷(duan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展邏(luo)輯（成本驅(qu)(qu)動(dong)邏(luo)輯、市場(chang)驅(qu)(qu)動(dong)邏(luo)輯、投資驅(qu)(qu)動(dong)邏(luo)輯），明確(que)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)體系(xi)對于產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)開發運營至關重要。

（5）產品定位

物(wu)(wu)業(ye)(ye)產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)是產業(ye)(ye)地(di)產的(de)載(zai)體，也是回收投資(zi)、實(shi)現(xian)(xian)收益的(de)標的(de)。產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)定位(wei)首(shou)先體現(xian)(xian)在如(ru)何選擇園區的(de)產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)線，標準廠房？高層辦公(gong)？獨棟(dong)總部？等等，產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)選擇跟區域(yu)經濟、自身實(shi)力、周邊競爭等諸多因素有(you)關，選擇什么樣的(de)產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)，意味著你將走什么樣的(de)道(dao)路；產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)定位(wei)其次體現(xian)(xian)在怎樣提供(gong)符合(he)甚至(zhi)超出用(yong)戶預期的(de)產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)。企業(ye)(ye)對產業(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)要求(qiu)十分高，專業(ye)(ye)化、個性化強，不同的(de)產業(ye)(ye)對物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)柱間距(ju)、消防、層高等要求(qiu)可(ke)能(neng)差別很大(da)，這就給園區開發產業(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)提出了比較大(da)的(de)問(wen)(wen)題(ti)，產品(pin)(pin)(pin)(pin)(pin)設計一旦有(you)偏差，租售都可(ke)能(neng)出現(xian)(xian)大(da)問(wen)(wen)題(ti)。

（6）市場定位

重點解決客(ke)戶(hu)群體(ti)是誰？客(ke)戶(hu)群體(ti)在哪里(li)？的(de)(de)問(wen)題(ti)。市場定位需要建立(li)在大量(liang)的(de)(de)企(qi)業(ye)調研的(de)(de)基礎之(zhi)上，是來(lai)自區域(yu)產品(pin)需求，來(lai)自本地產業(ye)升(sheng)級，還(huan)是來(lai)自周(zhou)邊產業(ye)外(wai)溢(yi)，要對(dui)各類(lei)潛在客(ke)群進行(xing)系統(tong)的(de)(de)分析。一般而(er)言，一個產業(ye)地產項目(mu)70%的(de)(de)客(ke)戶(hu)群體(ti)均(jun)來(lai)自于本地或(huo)周(zhou)邊區域(yu)，30%的(de)(de)客(ke)戶(hu)來(lai)自于外(wai)部區域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建議也堅(jian)持將產(chan)業地產(chan)策劃與概念規(gui)(gui)劃結(jie)合起來做，將產(chan)品(pin)、公共(gong)平臺等(deng)載體(ti)落實到空(kong)間層面，制定(ding)產(chan)物(wu)結(jie)合的概念規(gui)(gui)劃方案，系統(tong)性的解決園(yuan)區的土地利用、物(wu)業配比(bi)、指標體(ti)系、道路交通(tong)、綠化(hua)景(jing)觀燈一系列問題(ti)，一方面便(bian)于園(yuan)區營(ying)銷(xiao)宣傳，另一方面便(bian)于指導后期(qi)園(yuan)區的開發建設。

（8）運營策略

從營銷推(tui)廣(guang)、產(chan)業招商、產(chan)業投資、服務體(ti)(ti)系(xi)、組織架構、配套政策等方面制定園(yuan)區的運營策略，并制定近(jin)期的行動(dong)計(ji)劃。要研究新的客(ke)戶群(qun)體(ti)(ti)和服務需求，面對新的客(ke)群(qun)特(te)征(zheng)繪(hui)制產(chan)業地產(chan)的作戰地圖。服務模(mo)式創新的關鍵在(zai)于(yu)，如何(he)找準(zhun)入(ru)園(yuan)企業的“痛點”投其所好(hao)？專業服務“讓位”市(shi)場服務主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)，開放服務端口(kou)，吸(xi)納主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)入(ru)園(yuan)、能力入(ru)園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物一體”發展思路

即產(chan)業-物(wu)業綜合(he)開(kai)發(fa)思(si)路，變(bian)孤立的(de)房產(chan)開(kai)發(fa)為(wei)綜合(he)的(de)產(chan)物(wu)協同(tong)開(kai)發(fa)。通過(guo)物(wu)業建(jian)設打造硬環境和硬載體(ti)(ti)，但必須(xu)要(yao)學會從產(chan)業這個核(he)心層面賺到載體(ti)(ti)的(de)錢(qian)，產(chan)業導入“人(ren)”，而“人(ren)”是(shi)物(wu)業真正的(de)需求者，為(wei)人(ren)的(de)各種需求提(ti)供各類(lei)服務，將成(cheng)為(wei)物(wu)業“盤活”的(de)主體(ti)(ti)內容，當物(wu)業可以(yi)實現持(chi)續(xu)的(de)收益，通過(guo)資產(chan)證券化便可以(yi)實現產(chan)物(wu)開(kai)發(fa)的(de)更高階“盤活”。

（2）“招培一體”發展(zhan)思路

變“被動招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)引資”為“主(zhu)動產(chan)(chan)業培(pei)育(yu)”，在傳統招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)基礎上，通過產(chan)(chan)業基金、產(chan)(chan)業孵化服(fu)務、創(chuang)投資源引入，建立產(chan)(chan)業孵化培(pei)育(yu)優勢，促進產(chan)(chan)業集聚(ju)發(fa)展，形成完(wan)整(zheng)產(chan)(chan)業鏈條。“招(zhao)(zhao)(zhao)培(pei)一體”，雙向出(chu)擊，解決產(chan)(chan)業難題(ti)。

（3）“政策(ce)+資本+產業(ye)”三(san)位一體(ti)思路(lu)

以(yi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)為(wei)核心，尋求(qiu)政(zheng)策(ce)支持，尋求(qiu)資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)合作。首(shou)先向政(zheng)府要(yao)(yao)政(zheng)策(ce)和(he)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)(yuan)支持，降低園區開發(fa)運營和(he)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)培育的(de)成(cheng)本(ben)(ben)。整(zheng)合產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)基(ji)(ji)金(jin)公司、投(tou)資(zi)(zi)(zi)管理公司等各種(zhong)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)(yuan)，以(yi)創(chuang)投(tou)基(ji)(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)并購(gou)基(ji)(ji)金(jin)、技術并購(gou)基(ji)(ji)金(jin)等多種(zhong)資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)形(xing)(xing)式投(tou)資(zi)(zi)(zi)形(xing)(xing)成(cheng)園區產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚(ju)。同時，通過(guo)服務體系(xi)、配(pei)套體系(xi)建設實(shi)現要(yao)(yao)素共(gong)享、規模效(xiao)益，促進產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚(ju)發(fa)展，通過(guo)政(zheng)策(ce)驅動—資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)驅動—產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)驅動推動園區走上良性發(fa)展軌道。