一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地(di)產相比，產業(ye)地(di)產的客戶(hu)群體更(geng)(geng)(geng)窄(zhai)，客戶(hu)決策更(geng)(geng)(geng)謹(jin)慎，對(dui)產品與(yu)服務(wu)要求更(geng)(geng)(geng)高，因此，產業(ye)地(di)產開發運營更(geng)(geng)(geng)為困難、復雜以(yi)及風險。那么(me)產業(ye)地(di)產開發風險有哪些呢？

產(chan)業地產(chan)開發的(de)風險主要包(bao)括以下幾個方面：

1、政策風險：產業地產開(kai)(kai)發受到(dao)國家(jia)及地方政(zheng)(zheng)策(ce)的影響較(jiao)大，包括產業政(zheng)(zheng)策(ce)、土(tu)地政(zheng)(zheng)策(ce)、稅收政(zheng)(zheng)策(ce)等。如(ru)果對政(zheng)(zheng)策(ce)的變化把握不準確，可能導致項目(mu)開(kai)(kai)發出(chu)現問題。

2、市場風險：市場需(xu)求的變化、競(jing)爭的加(jia)劇以及產(chan)(chan)業(ye)的發展趨勢，都(dou)可能(neng)影響到產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的開發和運營(ying)。

3、資金風險： 產業地產開發(fa)需要大量(liang)的(de)資金(jin)投入，如(ru)果資金(jin)籌措出現問題(ti)，可能(neng)影響項目的(de)進(jin)度和(he)效益。

4、技術風險：產(chan)業(ye)地產(chan)開發涉(she)及到許多(duo)復雜的技術問題(ti)，如建筑設(she)計、施(shi)工、產(chan)業(ye)運(yun)營等，如果技術上處理不當(dang)，可能導(dao)致項目的失敗。

5、經營風險：產業地產的(de)運營需(xu)要專業的(de)管(guan)理(li)團(tuan)隊，如果管(guan)理(li)不善，可(ke)能(neng)影響項目的(de)收(shou)益。

6、法律風險：產業地產開(kai)發過程(cheng)中可(ke)(ke)能涉及(ji)到(dao)許(xu)多法律(lv)問題，如(ru)土地使用(yong)權、合同履行(xing)等(deng)，如(ru)果處理不當，可(ke)(ke)能引發法律(lv)糾(jiu)紛(fen)。

7、環境風險：產業(ye)地(di)產開發可能對周(zhou)邊環境產生影響，如噪(zao)音、污染等，如果環保措(cuo)施(shi)不(bu)到位(wei)，可能引發社會問題。

8、合作風險：產業地產開發往(wang)往(wang)涉及到多個利(li)益相關方，如(ru)果(guo)合作不(bu)當，可能影響項目的(de)推進。

因此，在進行產業地產開發時，需(xu)要充分考(kao)慮各種風險因素，制定合(he)理的風險應(ying)對策(ce)略，以確保(bao)項(xiang)目的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)公(gong)司決(jue)策層面，進入產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)業(ye)(ye)(ye)務領(ling)(ling)域應首先解決(jue)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式問題。當(dang)前，產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)主要有標(biao)準(zhun)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)個性(xing)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式。其中標(biao)準(zhun)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以聯東(dong)U谷為(wei)代表(biao)，其研發(fa)(fa)(fa)(fa)了產(chan)業(ye)(ye)(ye)綜合體和(he)總體綜合體兩類產(chan)品(pin)，在全國(guo)范圍內進行(xing)標(biao)準(zhun)化(hua)復制；專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以海憑(ping)國(guo)際、中汽(qi)零、中國(guo)電(dian)子信息集團(tuan)等從(cong)制造領(ling)(ling)域轉(zhuan)型的(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)為(wei)代表(biao)，由于該類開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)對產(chan)業(ye)(ye)(ye)領(ling)(ling)域比較了解，因此，在符(fu)合其要求(qiu)的(de)(de)區(qu)域開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)區(qu)，如(ru)醫療(liao)器械(xie)產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)、汽(qi)車零部件產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)、電(dian)子信息產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)等；個性(xing)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)是針對特定的(de)(de)地塊進行(xing)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)分析，從(cong)而確定該項(xiang)目(mu)的(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)品(pin)等方面，目(mu)前大部分產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)項(xiang)目(mu)均屬于個性(xing)化(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)拿地階(jie)段必須進行(xing)戰(zhan)略研(yan)判(pan)，以便企業(ye)進行(xing)投資決策。戰(zhan)略研(yan)判(pan)重點評估項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)開發對(dui)地方經(jing)濟(ji)(ji)的(de)價值，以及項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)本身所創造(zao)的(de)商業(ye)價值。在戰(zhan)略研(yan)判(pan)的(de)基礎(chu)上對(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)進行(xing)概念包裝，提(ti)升項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)戰(zhan)略價值，可更(geng)好地向地方政(zheng)府索取政(zheng)策支持。“一(yi)帶(dai)(dai)一(yi)路、長江經(jing)濟(ji)(ji)帶(dai)(dai)、京津(jin)冀協同發展(zhan)”三(san)大戰(zhan)略，對(dui)區域經(jing)濟(ji)(ji)發展(zhan)帶(dai)(dai)來(lai)深遠影響。全國(guo)大交(jiao)通(tong)格局變化(hua)，城市群發展(zhan)和區域一(yi)體化(hua)，改變著城市功(gong)能(neng)定位，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)也需要在更(geng)大的(de)地理經(jing)濟(ji)(ji)范圍(wei)中(zhong)尋(xun)找新(xin)的(de)機遇。

（3）商業模式

重點解(jie)決(jue)項(xiang)(xiang)目(mu)主(zhu)體的(de)(de)角色(se)定位與盈(ying)(ying)利渠道的(de)(de)問(wen)題，掙(zheng)什么錢(qian)？掙(zheng)誰的(de)(de)錢(qian)？如何掙(zheng)錢(qian)？商業模式(shi)創新的(de)(de)關鍵在于，如何顛覆簡單的(de)(de)產(chan)品“租售”模式(shi)？產(chan)業地(di)產(chan)的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)主(zhu)體可充當開發商、投資(zi)商、服務商三重角色(se)，盈(ying)(ying)利渠道也存(cun)在土(tu)地(di)、物(wu)業、投資(zi)、服務、資(zi)本化(hua)等多種方(fang)式(shi)，項(xiang)(xiang)目(mu)主(zhu)體應根據周邊競爭、自身資(zi)源(yuan)等情況，合理定位自己的(de)(de)角色(se)，明確盈(ying)(ying)利渠道，創新商業模式(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)內(nei)容(rong)，也是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)核(he)心(xin)，經過(guo)多年(nian)的(de)發展，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)內(nei)容(rong)也經歷了由混雜到專(zhuan)業(ye)的(de)過(guo)程，未(wei)來產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)競(jing)爭(zheng)不僅僅是物業(ye)價格水平(ping)的(de)競(jing)爭(zheng)，更是基于(yu)特定產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)鏈的(de)專(zhuan)業(ye)化競(jing)爭(zheng)。分析(xi)園(yuan)區(qu)面臨的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機遇(yu)(yu)（結構性產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機遇(yu)(yu)、改善性產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機遇(yu)(yu)、創新性產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機遇(yu)(yu)），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發展邏(luo)輯（成本驅(qu)動(dong)邏(luo)輯、市(shi)場驅(qu)動(dong)邏(luo)輯、投資驅(qu)動(dong)邏(luo)輯），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)體(ti)系對于(yu)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)開發運(yun)營(ying)至關重要(yao)。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)載體(ti)，也是回收投資、實(shi)現收益的(de)(de)標的(de)(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定(ding)位首先(xian)體(ti)現在(zai)如(ru)何(he)選(xuan)擇園區(qu)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)線，標準廠房？高層辦公？獨棟總部？等等，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)選(xuan)擇跟區(qu)域經(jing)濟、自(zi)身實(shi)力、周邊競爭等諸多(duo)因(yin)素有關，選(xuan)擇什么樣(yang)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，意味著你(ni)將走什么樣(yang)的(de)(de)道路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定(ding)位其(qi)次體(ti)現在(zai)怎樣(yang)提供符(fu)合甚(shen)至超出(chu)用戶預期的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。企業(ye)對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)求十(shi)分高，專(zhuan)業(ye)化、個性(xing)化強(qiang)，不(bu)同的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)對物(wu)業(ye)的(de)(de)柱間距、消(xiao)防、層高等要(yao)(yao)求可(ke)能(neng)差(cha)別(bie)很大(da)，這就給園區(qu)開發產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)物(wu)業(ye)提出(chu)了比較大(da)的(de)(de)問題(ti)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)設(she)計一(yi)旦有偏差(cha)，租(zu)售(shou)都可(ke)能(neng)出(chu)現大(da)問題(ti)。

（6）市場定位

重點解(jie)決(jue)客戶群體是(shi)誰(shui)？客戶群體在哪(na)里(li)？的問題。市場定(ding)位需要(yao)建立(li)在大(da)量的企業(ye)調(diao)研(yan)的基礎之上，是(shi)來(lai)自(zi)區(qu)域(yu)(yu)產(chan)品(pin)需求，來(lai)自(zi)本(ben)地產(chan)業(ye)升級，還(huan)是(shi)來(lai)自(zi)周邊(bian)產(chan)業(ye)外(wai)溢(yi)，要(yao)對各(ge)類潛(qian)在客群進行系統的分(fen)析。一般而言，一個(ge)產(chan)業(ye)地產(chan)項目70%的客戶群體均來(lai)自(zi)于本(ben)地或周邊(bian)區(qu)域(yu)(yu)，30%的客戶來(lai)自(zi)于外(wai)部區(qu)域(yu)(yu)。

（7）空間規劃

筆者(zhe)建議也堅持將(jiang)產(chan)業地產(chan)策劃與概念規(gui)劃結(jie)合起來做(zuo)，將(jiang)產(chan)品、公共平臺(tai)等(deng)載體落實到空間層面(mian)，制(zhi)定(ding)產(chan)物(wu)結(jie)合的概念規(gui)劃方(fang)案，系統性的解決(jue)園區(qu)(qu)的土地利用、物(wu)業配(pei)比、指標體系、道路交通、綠(lv)化景觀燈一系列問題，一方(fang)面(mian)便于園區(qu)(qu)營銷宣傳，另一方(fang)面(mian)便于指導后期(qi)園區(qu)(qu)的開發建設。

（8）運營策略

從營(ying)銷推廣、產(chan)業(ye)(ye)招商、產(chan)業(ye)(ye)投資、服務(wu)體(ti)系(xi)、組織(zhi)架構(gou)、配套政(zheng)策(ce)等(deng)方面制(zhi)定園區(qu)的(de)運營(ying)策(ce)略(lve)，并制(zhi)定近(jin)期的(de)行動(dong)計(ji)劃。要研究新的(de)客戶(hu)群體(ti)和服務(wu)需求，面對(dui)新的(de)客群特征(zheng)繪制(zhi)產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)作戰地圖(tu)。服務(wu)模式創新的(de)關鍵在(zai)于，如何(he)找準入園企業(ye)(ye)的(de)“痛點(dian)”投其所好？專業(ye)(ye)服務(wu)“讓位”市場服務(wu)主體(ti)，開(kai)放(fang)服務(wu)端口，吸納主體(ti)入園、能力入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一(yi)體”發(fa)展(zhan)思(si)路

即產(chan)業(ye)(ye)-物(wu)業(ye)(ye)綜合開發(fa)思路，變孤立的(de)房產(chan)開發(fa)為綜合的(de)產(chan)物(wu)協同開發(fa)。通過物(wu)業(ye)(ye)建設打造硬(ying)環境和(he)硬(ying)載體，但必須要學會從產(chan)業(ye)(ye)這(zhe)個核心(xin)層面賺到載體的(de)錢，產(chan)業(ye)(ye)導入“人”，而“人”是物(wu)業(ye)(ye)真正的(de)需(xu)求者，為人的(de)各(ge)種需(xu)求提(ti)供各(ge)類服(fu)務，將成為物(wu)業(ye)(ye)“盤(pan)活”的(de)主體內容(rong)，當(dang)物(wu)業(ye)(ye)可(ke)以實現持續(xu)的(de)收益，通過資產(chan)證券(quan)化(hua)便(bian)可(ke)以實現產(chan)物(wu)開發(fa)的(de)更高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一體(ti)”發展思路

變“被動招(zhao)(zhao)商引(yin)資”為“主動產(chan)業(ye)(ye)培(pei)育”，在傳統招(zhao)(zhao)商基礎上(shang)，通過產(chan)業(ye)(ye)基金、產(chan)業(ye)(ye)孵(fu)(fu)化服務、創投資源引(yin)入，建立產(chan)業(ye)(ye)孵(fu)(fu)化培(pei)育優勢，促進產(chan)業(ye)(ye)集(ji)聚發展，形成(cheng)完整產(chan)業(ye)(ye)鏈條。“招(zhao)(zhao)培(pei)一(yi)體”，雙(shuang)向(xiang)出擊，解決產(chan)業(ye)(ye)難題。

（3）“政策+資(zi)本+產業”三位一(yi)體(ti)思路

以(yi)產業(ye)為核心(xin)，尋(xun)求政策支持，尋(xun)求資(zi)(zi)本(ben)(ben)合(he)作。首先向(xiang)政府要政策和資(zi)(zi)源(yuan)支持，降(jiang)低園(yuan)區(qu)(qu)開(kai)發(fa)運營和產業(ye)培育(yu)的成本(ben)(ben)。整合(he)產業(ye)基金(jin)公司、投(tou)(tou)資(zi)(zi)管(guan)理公司等(deng)各種(zhong)資(zi)(zi)源(yuan)，以(yi)創投(tou)(tou)基金(jin)、產業(ye)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)、產業(ye)并購基金(jin)、技術并購基金(jin)等(deng)多(duo)種(zhong)資(zi)(zi)本(ben)(ben)形(xing)式投(tou)(tou)資(zi)(zi)形(xing)成園(yuan)區(qu)(qu)產業(ye)集聚。同時，通過服(fu)務體系、配套體系建設實(shi)現(xian)要素共享、規模效(xiao)益，促進產業(ye)集聚發(fa)展，通過政策驅動(dong)—資(zi)(zi)本(ben)(ben)驅動(dong)—產業(ye)驅動(dong)推(tui)動(dong)園(yuan)區(qu)(qu)走上良性發(fa)展軌道。